2-12-23480/32 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. mai 2013, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-23480

Tsiviilasi

OÜ

Prestone

hagi

JEWE

Keskuse

OÜ

vastu

reaalservituudi lõpetamiseks ja kinnistusraamatu kande

kustutamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

1595 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 20. novembri 2012 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Prestone apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

30. aprill 2013

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) – OÜ Prestone (rk: 10632557), esindajad

vandeadvokaadid Ain Alvin ja Triin Biesinger-Jussmann

Vastustaja (kostja) – JEWE Keskuse OÜ (rk: 11365199),

esindaja vandeadvokaadid Jüri Leppik ja Helvia Räägel

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu

20. novembri 2012 otsus muutmata.

Menetluskulude jaotus

Jätta

menetluskulud

maa-

ja

ringkonnakohtus

OÜ Prestone kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Prestone esitas 14.06.2012 maakohtusse JEWE Keskuse OÜ vastu hagi, milles palus

tuvastada kostja kohustus anda tahteavaldused Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 988408, kinnistu asukohaga Ida-Virumaa

Jõhvi vald Jõhvi linn Narva mnt 4A, kolmandasse jakku seitsmendale järjekohale kantud

reaalservituudi lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks ning asendada kostja

tahteavaldused kohtuotsusega.

Hagiavalduse kohaselt kuulus Marketon Baltic OÜ-le hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat, mis

on sisse kantud kinnistusregistri registriosa nr 988408 kolmandasse jakku. Marketon Baltic

OÜ ja kostja sõlmisid 20.04.2007 hoonestusõiguse reaalservituudiga koormamise lepingu,

millega seati hoonestusõigusele reaalservituut (parkimis- ja teeservituut) kostjale kuuluvate

kinnistute, kinnistusregistri registriosad nr 988308 ja 3663408, kasuks. Hageja omandas

hoonestusõiguse koos seda koormava servituudiga täitemenetluse raames toimunud

enampakkumisel, omandi ülemineku kohta tehti kanne kinnistusraamatusse 08.12.2010.

Kostja on rikkunud lepingu p-s 8.3 sätestatud servituudiala korrashoiu kohustust. Kostja

lükkas lume parkimisplatsi keskele ja sellega piirnevale kõnniteele selliselt, et takistatud oli

servituudiala sihipärane kasutamine. Hageja andis kostjale 28.01.2012 kirjaga võimaluse

rikkumine kõrvaldada. Kuivõrd kostja rikkumist ei kõrvaldanud, korraldas lumekoristuse

hageja. Kuu aega hiljem pani kostja toime samasuguse rikkumise, lükates lume

servituudialale. Arvestades lepingurikkumiste korduvat iseloomu ning asjaolu, et eelmisel

korral möödus rikkumise kõrvaldamiseks antud tähtaeg tulutult, ütles hageja lepingu

05.03.2012 üles. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 4 järgi oli hagejal kirjeldatud

olukorras õigus leping üles öelda. Arvestades kostja 08.03.2012 vastuses väljendatud

seisukohti, mille kohaselt on selliselt lume ladustamine lubatud, on kostja lepingut rikkunud

vähemalt raske hooletusega. Kuivõrd lepingut on rikutud korduvalt, on selge, et kostja ei

kavatse lepingu rikkumist kõrvaldada ja lepingu ülesütlemine on põhjendatud ka VÕS § 116

lg 2 alusel. Kuivõrd leping on üles öeldud, on ära langenud piiratud asjaõiguse alus ning

hageja on õigustatud nõudma seatud asjaõiguse tagastamist või kustutamist VÕS § 189 lg 1 ja

asjaõigusseaduse (AÕS) § 642 alusel.

2. Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et on lepingu p-st 8.3 tulenevat servituudiala korrashoiu

kohustust täitnud. Väär ja tõendamata on hageja väide, et lume lükkamine servituudiala äärele

segas ala sihtotstarbelist kasutamist. Kohas, kuhu kostja lume lükkas, on ka lumeta ajal kivist

figuurid, mis piiravad ala. Kostja on aastaid lükanud lume samasse kohta ning hagejal ei ole

varem selle kohta pretensioone olnud. Lepingu ülesütlemise avaldus on tühine, kuna sellel

puudub nii materiaalne kui õiguslik alus. Isegi kui lume koristamist servituudialalt saaks

pidada lepingu rikkumiseks, ei oleks tegemist mõjuva põhjusega VÕS § 196 lg 1 mõttes.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 20. novembri 2012 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on servituudi sisu määratud kinnistusraamatu kandega,

20.04.2007 lepingu p-dega 8.1–8.3 ja lepingu lisaks nr 4 oleva plaaniga. Kuigi servituudi

asjaõigusliku sisuna omavad tähendust ainult lepingu p-d 8.1–8.3, on ülejäänud lepingut

võimalik kasutada algsete lepingupoolte tahte väljaselgitamiseks ja lepingu tõlgendamiseks.

Lepingu p-s 1.14.20 avaldab Marketon Baltic OÜ kui müüja, et kinnistul nr 988303 (üks

valitsevatest kinnistutest) puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, sellepärast seavad

müüja ja ostja teeservituudi, mis tagab kinnistule juurdepääsu Narva maanteelt. Lepingu

p-s 1.14.21 avaldab Marketon Baltic OÜ, et valitsevatel kinnistutel olemas olevad

parkimiskohad ei ole piisavad, tagamaks kinnistute parkimiskohtade vajadust, seepärast

seavad müüja ja ostja servituudi, mis tagab ostjale täiendavalt 59 parkimiskoha kasutamise

õiguse. Lepingu p-d 1.14.20 ja 1.14.21 on müüja avaldused ning paiknevad lepingu osas,

milles müüja kirjeldab müüdavaid esemeid, nende omadusi ja seisukorda. Seega on servituut

seatud kahe eesmärgi täitmiseks: (1) tagada kostjale ja tema poolt näidatavatele isikutele

võimalus liikuda mööda servituudiala valitsevate kinnistute ja Narva mnt vahel; (2) tagada

kostjale ja tema poolt näidatavatele isikutele võimalus kasutada servituudialal kostja

tegevuseks vajalikku hulka parkimiskohti. Servituudiala tähistamisel plaanil ei ole vahet

tehtud, kus paikneb teeala ja kus parkimisala. Lepingu p 8.2 sätestab, et ka teeniva kinnistu

igakordsel omanikul ja tema poolt määratud isikutel on õigus kasutada reaalservituudi

esemeks olevat teeala ja parkimisala, tingimusel, et valitsevate kinnistute igakordsetele

omanikele jääb parkimisala kasutamise eelisõigus. Hageja tõlgendab lepingu p-i 8.2 selliselt,

et kostjal on kohustus tagada hagejale võimalus liikuda servituudialal kindlaksmääratud

kohtades (näiteks jalakäijate alal) ja kasutada parklat selliselt, et parkimiseks on servituudialal

pidevalt võimalik kasutada 59 parkimiskohta. Kohus leidis, et selline seisukoht ei ole

kooskõlas lepinguga, sest teeservituut ei ole seatud liikumiseks kindlaks määratud teid

mööda, vaid tagamaks läbipääsu valitsevatelt kinnistutelt Narva maanteele. Hageja ei ole

väitnud, et läbipääs mistahes ajal puudus. Lepingu p 1.14.21 (59 parkimiskohta) ei kuulu

servituudi asjaõigusliku sisu hulka. Servituudi asjaõigusliku sisu osas ei ole parkimiskohtade

arvu reguleeritud. Lepingu p 8.2 ei anna hagejale õigust kasutada kindlaks määratud arvu

parkimiskohti, vaid üldsõnaliselt kasutada parkimisala, andes eesõiguse kostjale. Hageja ei

ole väitnud, et tal ei olnud üldse võimalik parkimiskohti kasutada. Arvestades servituudi

seadmise eesmärki, on lepingu p 8.2 mõistlik tõlgendus selline, et servituudiala kasutamine

teeniva kinnistu omaniku poolt ei ole keelatud või välistatud ning teeniva kinnistu omanik

kasutab servituudiala niivõrd, kui valitsevate kinnistute omanik seda ei vaja.

Lepingu p 8.3 sätestab, et reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu

kohustus ja sellega seotud kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel

omanikel. Sellega on korratud AÕS § 179 lg-s 1 sätestatut, st servituudile asjaõigusseaduses

antud sisu ei ole lepinguga muudetud. Servituudiala korrashoiu kohustust ei ole täpsustatud.

Kokkuvõtlikult on servituudiala antud kostja kasutusse eelkõige kostja vajaduste

rahuldamiseks. Kinnistusraamatu kandest ega servituudi asjaõiguslikust sisust ei tulene, et

hagejal oleks õigus sekkuda kostja tegevusse servituudialal, sh ette kirjutada, kus liiguvad

jalakäijad ja sõidukid, kui palju on parkimiskohti ning kuidas need paiknevad, kuhu paigutada

talvel lumi. See, kuidas kostja korraldab servituudiala kasutamist, ei puuduta hagejat ja ei saa

kahjustada hageja õigusi.

Pooled on nõustunud, et nende vahel kehtib võlaõiguslik servituudi seadmise leping, mille

sisuks on 20.04.2007 lepingu p-d 8.1–8.3 ja lepingule lisatud plaan. Hageja on kohtuistungil

nimetanud lepingu osana ka p-i 1.14.21, varem hageja sellele lepingu punktile viidanud ei ole.

Kostja palus kohtul jätta tähelepanuta asjaolud, millele hageja hagiavalduses ei tuginenud.

Hageja väidab, et kostja on kohustatud hoidma talvisel ajal servituudiala korras sel viisil, et

lumi veetakse servituudialalt ära ning kogu servituudiala, sh jalakäijate liikumisala ja kõik

parkimiskohad, on pidevalt ja takistamatult kasutatavad. Hageja ei ole seda väidet millegagi

tõendanud. Hageja on põhjendanud oma väidet lepingu p-dega 1.14.21 ja 8.2, st sellega, et

kostja kohustus lumi ära vedada tuleneb hageja õigusest servituudiala kasutada. Eelnevalt on

kohus leidnud, et hageja arusaam tema õigusest servituudiala kasutada ei vasta lepingule.

VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha,

tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb muuhulgas

eelkõige arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem

andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja

eesmärki, lepingupooltevahelist praktikat.

Teeservituut on seatud läbipääsu tagamiseks Narva maanteele, mitte liikumise tagamiseks

kindlaks määratud alal. Parkimisservituut on seatud eeskätt kostja vajaduste rahuldamise

eesmärgil. Kostja väitel teostati servituudiala korrashoidu samal viisil varem, kui lepingu

teiseks pooleks ei olnud veel hageja. Kostja väitel on lume kokkulükkamine vallidesse

tavaline kinnistu korrashoiu viis talvel, seda asjaolu võib lugeda üldtuntuks. Hageja

tõlgendus, mis annab hagejale õiguse öelda üles võlaõiguslik leping ja nõuda servituudi

lõpetamist, toob muuhulgas kaasa selle, et kostjale kuuluv kinnistu kaotab ligipääsu avalikule

teele, see ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega.

Kohus nõustus kostja seisukohaga ning tõlgendas lepingut selliselt, et lume koristamine selle

kokkulükkamise teel valli on lubatud ja Eesti kliima tingimustes tavapärane korrashoiu viis.

Kuna kostja on täitnud servituudiala korrashoiu kohustust vastavalt lepingule ning selle

tõlgendusele VÕS § 29 lg 4 ja 5 alusel, siis puudus hagejal mõjuv põhjus lepingu

ülesütlemiseks ning ülesütlemine ei ole kehtiv.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ Prestone esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 20. novembri 2012

otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada.

Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) tuvastas kohus ebaõigesti kostja kohustused servituudiga seonduvalt. Kohus oleks pidanud

poolte lepinguliste kohustuste mahu väljaselgitamisel lähtuma VÕS § 23 lg-st 1 (lepingulised

kohustused tulenevad lepingust või seadusest) ning tõlgendamisel lähtuma poolte ühisest

tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1), mis on tuletatav lepingust ja ka seadusest. Ainult sel juhul,

kui lepingus või seaduses puuduvad vastavad sätted (VÕS § 23), mille alusel on võimalik

välja selgitada poolte ühine tegelik tahe, kuuluvad kohaldamisele VÕS § 29 lg-d 4 ja 5.

Kohus kohaldas VÕS § 29 lõikeid 4 ja 5 primaarsena lepingu regulatsiooni ning

materiaalõiguse ees. Lepingu sõlminud pooled soovisid servituudi seada just selleks, et

võimaldada vähemalt 59 sõiduki parkimine servituudialal. Lepingu p-d 8.1 ja 8.2 näevad

selgelt ette lisaks juurdepääsule ja väljapääsule ka õiguse (nii kostjale kui hagejale) kasutada

ala parkimiseks. See, millises ulatuses tuleb tagada parkimisõigus, on määratletud lepingu

p-s 1.14.21. See, et nimetatud säte asub müüja kinnituste punktis ning ei kuulu otseselt nende

sätete koosseisu, millele on servituudikande kaudu antud asjaõiguslik tähendus, ei tähenda, et

lepinguliste kohustuste mahu ja poolte tegeliku tahte tõlgendamisel ei peaks nimetatud sätet

arvesse võtma (VÕS § 29 lg 1).

Nõustuda ei saa ka kohtu seisukohaga, mille kohaselt ei pidanud kostja tagama jalakäijate

liikumisvõimalusi kindlaks määratud alal. Jalakäijad liiguvad avalikus ruumis eeskätt alal,

mis on ette nähtud liikluskorraldusvahenditega jalakäijatele liikumiseks. Eeltooduks kohustab

jalakäijaid ka liiklusseaduse (LS) § 22 lg 1. Kostja oli lume lükanud jalakäijate liikumiseks

ette nähtud kõnniteele. Lepingupoolte kohustused tulenevad lisaks lepingus kokkulepitust ka

seadusest (VÕS § 23). Muuhulgas kohustab teeseaduse (TeeS) § 25 sõidutee ja kõnniteede

heakorratöödeks. Jõhvi valla heakorra eeskirja (Eeskiri) § 20 p 12 kohaselt on keelatud

sõiduteedel heakorratööde tegemise käigus lükata või kuhjata lund ja jääd kõnniteele. Ka LS §

14 lg-st 8 tulenevalt ei tohi teeomaniku loata paigutada kõnniteele või teepeenrale seadmeid

või materjale, mis ohustavad või takistavad jalakäija, eriti vanuri ja liikumispuudega isiku

liikumist. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et lepingu p 8.3 kokkulepet sõlmides pidasid

pooled silmas, et kostja täidab korrashoiukohustust vähemalt avalik-õiguslikus heakorratööde

regulatsioonis nõutud tasemel. Vastupidine seisukoht on ebamõistlik ja determineeriks

olukorra, kus teeniva ja valitseva kinnisasja omanikud on pidevas konfliktis heakorratööde

kohustuse täitmise osas. Kui teeniva kinnisasja omanik peab vaatamata lepingu p-s 8.3

sätestatule täitma heakorrakohustused, ei oleks see kooskõlas ka AÕS § 178 lg 2 põhimõttega

teostada reaalservituuti viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav.

Seega pidi kostja hoidma servituudiala puhtana vähemalt 59 parkimiskoha, jalakäijatele

mõeldud kõnnitee ja avalikult kasutatava sõidutee ulatuses. Kuna lumi oli ladustatud

servituudialale, olid parkimiskohad suures ulatuses lumega kaetud. Ka paikvaatlusel oli

tuvastatav, et viis, kuidas kostja lund servituudialale kokku lükkas, takistas parkimist olulisel

määral (ca 20 sõidukikohta) ning takistas täielikult jalakäijate liikumist kõnnitee alal;

2) on lepinguga ja materiaalõigusega vastuolus kohtu seisukoht, et hageja õigusi ei kahjusta

see, kuidas kostja korraldab servituudiala kasutamist, ning et servituudiala on antud kostja

kasutusse vaid kostja vajaduste rahuldamiseks ja hagejal ei ole õigust sekkuda kostja

tegevusse servituudialal:

- lepingu p-st 8.2 tulenevalt on hagejal õigus kasutada servituudi esemeks olevat teeala ja

parkimisala. Need õigused on samaväärsed kostja ja tema poolt näidatud isikute õigustega.

Kostjal on eelisõigus üksnes sihtotstarbelise kasutuse osas ning eelisõigus ei vähenda kostja

korrashoiukohustuse mahtu. Pealegi kehtib eelisõigus üksnes parkimisala osas;

- korrashoiukohustuse täitmata jätmine kostja poolt rikub hageja õigusi ka avalik-õiguslikust

heakorraregulatsioonist tulenevalt. Kui servituudiala avaliku ruumi osana vastavalt teeseaduse

(TeeS) §-le 25 ja Eeskirjale ei heakorrastata, siis võidakse hagejat kui hoonestusõiguse

omanikku sanktsioneerida nõuete rikkumise eest, vaatamata sellele, et korrashoiukohustus oli

valitseva ja teeniva kinnisasja omaniku vahelise kokkuleppe alusel nende sisesuhtes üle

läinud (TeeS § 37 lg 1 p 2). Eeltoodut kinnitab asjaolu, et Jõhvi Vallavalitsus saatis hagejale

07.12.2012

märgukirja,

milles

heidab

ette

servituudialale

jääva

kõnnitee

osas

heakorraeeskirjadest tulenevate nõuete rikkumist ja kohustab rikkumised kõrvaldama (lisa 1).

Servituudialast 06.12.2012, st märgukirjas viidatud kuupäeval tehtud fotolt (lisa 2) nähtuvalt

ladustab kostja hagi aluseks olevate asjaoludega samasel viisil lund praeguse ajani. Lepingu

p-st 8.3 tulenev korrashoiukohustus ei ole lepingus lahti kirjutatud, kuid on mõistlikult

sisustatav avalike heakorranõuete kaudu, mis annavad minimaalsed nõuded, mida tuleb

järgida. Kohus jättis ebaõigesti TeeS § 25 lg 7 ning Eeskirja § 20 p-d 11 ja 12 kohaldamata;

3) kohaldas kohus ebaõigesti AÕS §-i 178 ja §-i 179. AÕS § 179 reguleerib olukordi, kus

reaalservituuti teostatakse ehitise või seadeldise abil. Antud juhul ei ole tegemist sellise

olukorraga. Reaalservituudi sisu hindamisel peab arvestama AÕS § 178 lg-t 2, mille kohaselt

tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormavam.

Kohus seadis primaarseks valitseva kinnisasja omaniku huvid ja jättis teeniva kinnisasja

huvid tähelepanuta. Kohus eiras ka AÕS § 178 lg-t 1, mille järgi annab reaalservituut õiguse

teha üksnes neid tegusid, mis on servituudi sisust tulenevalt valitseva kinnisasja huvides

vajalikud. Valitseva kinnisasja huvides vajalikeks ei saa ega ole mõistlik pidada tegusid,

millega rikutakse heakorraeeskirju ja teeniva kinnisasja omaniku võimalusi servituudiala

kokkuleppe kohaselt kasutada. AÕS § 178 regulatsiooni ja kostja rikkumiste valguses on

täiesti mõistetamatu kohtu seisukoht, et mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega ei ole

hageja õigus võlaõiguslik leping üles öelda ja nõuda servituudi lõpetamist, kuna see tooks

kaasa selle, et kostjale kuuluv kinnistu kaotab ligipääsu avalikule teele. Kui lähtuda kohtu

seisukohast, siis oleks servituudi lõpetamine üldse välistatud. Ükski servituut ei ole igavene

ning servituudi talumise eelduseks on vastastikuste kohustuste nõuetekohane täitmine;

4) on kostja servituudist tulenevaid kohustusi korduvalt ja jämedalt rikkunud ning see annab

aluse servituudi lõpetamiseks.

5. JEWE Keskuse OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja

menetluskulude apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole hageja selgitanud, missuguseid tema õigusi täpsemalt rikutud on ja kuidas on tal

servituudiala kasutamine takistatud. Apellant ei põhjenda, millele ta tugineb, väites, et

jalakäijatele oli liiklemiseks ette nähtud vaid see ala, kuhu oli lükatud lumi. Servituudiala

kasutatakse parklana ning reeglina liiguvad inimesed autodest sihtkohta kõige otsemat

trajektoori kasutades, mitte ei lähe parkla äärde, et alustada sealt liikumist. Alal, kuhu kostja

lume lükkas, asuvad kivist figuurid, mis tähendab, et sellel alal ei toimu parkimist ka siis, kui

lund ei ole. Samas ei täpsusta hageja, kui suur osa parkimiskohtadest oli tagamata, mistõttu on

asjakohatu etteheide, et kohus on jätnud lepingu p 1.14.21 servituudist tulenevate kohustuste

mahu tõlgendamisel põhjendamatult kõrvale. Nagu kohus õigesti märgib, ei ole servituut

seatud liikumiseks kindlaks määratud teid mööda, vaid tagamaks läbipääsu valitsevatelt

kinnistutelt Narva maanteele ja parkimiseks. Servituudiala kasutamine vastavalt lepingu

p-s 8.2 sätestatule oli hagejale kogu aeg tagatud;

2) on servituudi sisu reguleeritud lepingu p-des 8.1–8.3. Ilmselt leidsid pooled lepingut

sõlmides, et korrashoiukohustuse täpsustamine ei ole vajalik, kuivõrd see peaks olema igale

mõistlikule isikule arusaadav, ja kuni hageja poolt ülesütlemisavalduse esitamiseni see nii

oligi. Kohus lähtus lepingupoolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel õigesti VÕS § 29

lg-test 4 ja 5 ning jõudis õigele järeldusele, et lepingu sisust ja poolte tahtest selle sõlmimisel

ei saa teha järeldust, et korrashoiukohustuse täitmiseks lume kokkulükkamist servituudiala

äärele võiks pidada lepingu rikkumiseks, mis annab hagejale õiguse leping üles öelda;

3) on kohtu seisukoht, et see, kuidas kostja korraldab servituudiala kasutamist, ei puuduta

hagejat ja ei saa kahjustada hageja õigusi, kooskõlas õigusnormidega. Kohtu järeldus, et

servituudiala on antud kostja kasutusse eelkõige kostja vajaduste rahuldamiseks, tugineb

lepingu p-dele 8.1–8.3. Väide, et kostja eelisõigus servituudiala kasutamiseks kehtib üksnes

parkimisala osas, on väär. Servituudialal ei ole eristatud teeala, sh kõnnitee ala, ja

parkimisala. Kui lähtuda apellandi käsitlusest, siis vastavalt TeeS § 11 lg 1 p-le 3 peaks

servituudialal asuv väidetav tee olema ka riiklikus teeregistris registreeritud. Sellist

registreeringut servituudiala suhtes ei ole;

4) ei ole pooled oma lepingulise suhte jooksul lähtunud servituudiga seotud küsimustes

avalik-õiguslikust regulatsioonist. Servituudiala korrashoiu kohustuse sisustamisel tuleb

lähtuda poolte tahtest lepingu sõlmimisel, pooltevahelisest praktikast aastate jooksul ja

tavapärasest käitumise viisist. Vastavalt LS § 186 lg-le 4 korraldab parkimist teeomanik või

teehoiu korraldamise eest vastutav isik liiklusmärkide, teemärgiste ning muude

liikluskorraldusvahendite abil. Teehoiu eest vastutavaks isikuks on kostja. Avalik-õiguslikku

regulatsiooni ei saa üle kanda eramaale, kus korraldab parkimist teeomanik või teehoiu

korraldamise eest vastutav isik ise. Parkimist korraldav isik määrab parkimise korralduse,

sh ka selle, kus on jalakäijate ja kõnnitee ala, kui seda ala on vaja eristada. Parkimist

korraldaval isikul on õigus parkimiskorraldust vastavalt ilmastikuoludele vms muuta;

5) ütles hageja lepingu üles, kuna servituut ei näe ette lume ladustamist servituudialale. Seega

ülesütlemisavalduses ja ka varasemas kohtumenetluses on hageja mõistnud, et servituudiga

seotud kokkulepped tulenevad servituudi seadmise lepingust. Apellatsiooniastmes on aga

hageja asunud servituudi kokkulepet sisustama avalik-õigusliku regulatsiooni alusel. Lisaks

sellele, et taoline käsitlus on väär, on see võrreldes maakohtus esitatud väidetega ka uus

lähenemine. Kui eeldada, et avalik-õiguslikud normid puutuksid asjasse, siis ei ole nende

täitmise kontrollimine hageja pädevuses, veel vähem saab hageja lepingu üles öelda,

sisustades hiljem kostja väidetava lepingurikkumise avalik-õiguslike normide rikkumisega;

6) on kostja servituudiala korrashoiu kohustust täitnud. Lund on servituudialalt kogu

servituudi kehtivuse jooksul koristatud ühtmoodi, see on lükatud valli servituudiala servale.

Apellandi poolt kaebusele lisatud fotolt servituudialast 2012 talvel nähtub, et lumevall on

lükatud ka Jõhvi bussijaama poolsele parklat bussijaamast eraldavale alale, mida apellandi

väitel kasutavad jalakäijad ja mida hoidis korras Jõhvi Vallavalitsus. Kuivõrd erinevalt kostjal

tuleb kohalikul omavalitsusel avalik-õigusliku territooriumi korrashoidmisel ning liikluse ja

parkimise korraldamisel järgida liiklusseaduse ja teeseaduse sätteid, siis järelikult on taoline

lumekoristusviis lubatud ja aktsepteeritav ka Jõhvi Vallavalitsuse poolt.

7) on asjakohatu apellandi etteheide, et kohus on kohaldanud AÕS §-i 179. Apellant tunnistab

ka ise, et vastavalt poolte kokkuleppele on servituudiala korrashoiu kohustus valitseva

kinnisasja omanikul. Ükski asjaõigusseaduse servituuti reguleeriv norm ega poolte vahel

kehtiva lepingu säte ei viita heakorraeeskirjadele, mistõttu on apellandi viited abstraktsetele

heakorraeeskirjadele asjakohatud;

8) jääb arusaamatuks, mida soovib apellant tõendada Jõhvi Vallavalitsuse märgukirjaga. Asjas

vaieldakse selle üle, kas hagejal oli õigus leping üles öelda tulenevalt 2012. a alguses

toimunud kostja väidetavast lepingurikkumisest. Märgukiri puudutab 06.12.2012 tuvastatud

lume kokkulükkamise fakti. Seega ei puuduta märgukiri hagi eset ja tuleb jätta vastu võtmata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu

20. novembri 2012 otsus muutmata.

Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu

põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki oma

otsuses korrata.

7. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski

nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu

kõikidele esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning

põhjendatult jätnud hagi rahuldamata.

7.1. Reaalservituudi lõpetamise ja kinnistusraamatu kande kustutamise eelduseks on muu

hulgas tuvastada, kas esinesid materiaalsed eeldused hoonestusõiguse reaalservituudiga

koormamise lepingu ülesütlemiseks.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et kostja ülesütlemisavaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi,

kuna ülesütlemiseks puudusid materiaalsed eeldused.

Vastavalt VÕS § 196 lg-le 1 kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki

asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni

kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).

Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub

lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks

määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva

seaduse § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel.

Märgitud sätetest tulenevalt peab ülesütlemisavaldusele hinnangu andmisel esmalt tuvastama,

kas lepingu teine pool on kohustust rikkunud, kas tegemist on olulise lepingurikkumisega

ning hinnata tuleb ka poolte huve.

Hagiavaldusest (t.l 4, 102) nähtuvalt rikkus kostja lepingu p 8.2 ja 8.3, kuna kostja ei täitnud

servituudiala korrashoiu kohustust. Kohustuse rikkumine seisnes lume korduvas ladustamises

servituudi alale, mistõttu oli hagejal takistatud servituudiala kasutamine ning hageja arvates

on selline rikkumine käsitletav mõjuva põhjusena lepingu ülesütlemiseks.

Lepingu p 8.2 kohaselt ka teeniva kinnisasja (hageja) igakordsel omanikul ja tema poolt

määratud isikutel on õigus kasutada lepingu p 8.1 alusel seatava reaalservituudi esemeks

olevat teeala ja parkimisala, tingimusel, et jääb valitsevate kinnistute igakordsetele omanikele

parkimisala kasutamise eelisõigus. Lepingu p 8.3 sätestas, et lepingu p 8.1 alusel seatava

reaalservituudi esemeks oleva tee- ja parkimisala korrashoiu kohustus ja sellega seotud

kulude kandmise kohustus lasub valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel. Lisaks nähtub

lepingu p-st 1.14.21 (müüja avaldused), et kuna valitsevatel kinnistutel olemas olevad

parkimiskohad ei ole piisavad, tagamaks parkimiskohtade vajadust, seavad müüja ja ostja

servituudi, mis tagab ostjale täiendavalt vähemalt 59 parkimiskoha kasutamise õiguse.

Maakohus on nimetatud lepingupunktide ja AÕS § 172 lg 1 ja § 178 alusel jõudnud

põhjendatud seisukohale, et kostja on täitnud servituudiala korrashoiu kohustuse ega ole

takistanud hagejat servituudiala kasutamist. Hageja vastupidised väited on paljasõnalised ja

tõendamata.

Põhjendatud ei ole apellandi väide, et maakohus ei ole arvestanud lepingu p-s 1.14.21

sätestatuga. Nimetatud sättest tuleneb parkimisservituudi seadmise eesmärk, s.o võimaldada

kostjale täiendavalt vähemalt 59 parkimiskoha kasutamine. Kuigi lepingu p 8.2 kohaselt on

hagejal õigus kasutada parkimisala, ei tulene eelmärgitud lepingupunktidest hagejale 59

parkimiskoha kasutamise õigus. Hageja vastupidine seisukoht on ekslik. Ringkonnakohus

märgib, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit kinnitamaks, et tal oli takistatud parkimisala

kasutamine.

Lisaks parkimisservituudile koormati teeniv kinnistu teeservituudiga, mille eesmärgiks oli

tagada valitsevate kinnistute omanikele ja nende poolt näidatavatele isikutele õiguse kasutada

teeniva kinnistu koosseisu kuuluvat teeala jalgsi ja igat liiki sõidukitega juurdepääsuks

valitsevatele kinnistutele Narva maanteelt ja väljapääsuks valitsevatelt kinnistutelt Narva

maanteele läbi teeniva kinnistu.

Apellandi seisukohast tulenevalt seisneb kostja poolt lepingu p-de 8.2 ja 8.3 rikkumine selles,

et kostja lükkas lume kõnniteealale ning takistas sellega hagejal servituudiala kasutamist.

Maakohus on õigesti leidnud, et hageja selline seisukoht ei ole põhjendatud.

Iseenesest õige on apellandi väide, et lepingu lisaks oleval plaanile (t.l 135) on märgitud ka

jalakäijate liikumise ala. Samas ei tulene lepingu p-dest 8.2 ja 8.3 see, et jalakäijad peaksid

liikuma ainult plaanil näidatud jalakäijate liikumiseks ettenähtud alal ning kostjale oleks

lepinguga pandud sellise kohustuse tagamine. Kui eeldada hageja väite õigsust, siis ei oleks

servituudiala kasutamine jalakäijate poolt võimalik, kuna sõidukeid on õigus parkida ka

servituudiala teisele küljele ning servituudiala teisele küljele sõidukeid parkinud isikud

peavad paratamatult liikuma ka mujal kui plaanil näidatud jalakäijate liikumise alal. Eelnevast

tulenevalt on maakohus tõlgendanud õigesti lepingu p 8.2 ja 8.3 ning jõudnud põhjendatud

järeldusele, et lükates lume plaanil näidatud kõnniteealale, et takistanud kostja hagejal

servituudiala kasutamist ning talvisel ajal lume kokkulükkamisega servituudialale valli täitis

kostja lepingu p-s 8.3 ettenähtud tee- ja parkimisala korrashoiu kohustuse. Hageja seisukoht,

et teealana tuleb käsitleda ainult plaanil näidatud jalakäijate liikumise ala, ei ole õige.

Ringkonnakohus peab vajalikuks siinjuures rõhutada veel seda, et asja materjalide juures

puuduvad tõendid, millistest nähtuks, et hagejale ei ole tagatud teeala kasutamise õigus.

7.2. Vastavalt AÕS § 178 lg-le 2 reaalservituuti tuleb teostada viisil, mis on teenivale

kinnisasjale kõige vähem koormavam.

Nimetatud sätet tuleb mõista selliselt, et valitseva kinnisasja omanik peab teostama oma

õigusi võimalikult säästval viisil, st ta ei tohi ületada servituudi sisuks olevat kinnisasja

kasutamise ulatust ega tekitada kahju teeniva kinnisasja omanikule.

Teeservituudi korral korraldab teeseaduse §-s 25 ettenähtud teehoidu valitseva kinnisasja

omanik ning selliselt on see sätestatud ka lepingu p-s 8.3.

Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, on kostja täitnud lepingu p-s 8.3 ettenähtud tee- ja

parkimisala korrashoiu kohustuse (talvisel ajal lume kokkulükkamisega servituudialale valli).

Sellisel viisil lepingu p-s 8.3 ettenähtud kohustuse täitmisega ei ole kostja hageja õigusi

rikkunud ega talle kahju tekitanud. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et kolmandatel isikutel

oleks kostjale pretensioone seoses tee- ja parkimisala korrashoiu kohustuse täitmisega.

Seetõttu on apellandi väide, et kostja on rikkunud lepingu p-s 8.3 ettenähtud kohustuse

täitmisel avalik-õiguslikku regulatsiooni, paljasõnaline. Isegi juhul, kui kostja oleks avalik-

õiguslikku regulatsiooni tee- ja parkimisala korrashoiu kohustuse täitmisel rikkunud, saaks

hageja seda kostjale ette heita ainult siis, kui see tooks kaasa hageja õiguste rikkumise.

8. Seoses

apellatsioonkaebuse

rahuldamata

jätmisega

jäävad

menetluskulud

apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

Viivi Tomson

Üllar Roostoja