3-12-2621/14 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS

Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number

3-12-2621

Otsuse kuupäev

10. mai 2013

Kohtunik

Tanel Saar

Kohtuasi

Aili Henno kaebus Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012

korralduse nr 37 tühistamiseks

Asja läbivaatamise kuupäev Kohtuistungil 26. märtsil 2013

Menetlusosalised

Kaebaja Aili Henno

Vastustaja Karula vald

Resolutsioon

1. Rahuldada Aili Henno kaebus.

2. Tühistada Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012

korraldus nr 37.

3. Mõista Karula Vallavalitsuselt Aili Henno kasuks välja

15 eurot kaebuse esitamisel tasutud riigilõivu katteks.

Ülejäänud osas jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemisest

arvates.

Apellatsioonkaebuse

esitamise

viimane päev on 10. juuni 2013. Apellatsioonkaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Aili Henno esitas 30. mail 1997 Karula Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise

avalduse Londi külas asuva Põhjala maaüksuse erastamiseks.

Vald väljastas algselt A. Hennole asendiplaani, mille kohaselt oli võimalik erastada ehitiste juurde

maad 23 hektari ulatuses. Seetõttu tellis A. Henno ka sellekohased mõõtmistööd.

2. A. Henno esitas 17. veebruaril 2000 Karula Vallavalitsusele avalduse, milles ta taotleb maa

erastamise teostamist ja heidab vallale ette asjaajamisega venitamist.

3. 9. veebruari 2006 pöördumises vallale, annab A. Henno teada maa mõõdistamiste teostamistest

ja heidab vallale ette, et vald on vähendanud erastamisele kuuluvat maa-ala 7,9 hektarini.

Karula Vallavalitsus teavitas 11. juulil 2006 A. Hennot, et Põhjala talu hoones elab Lavina Selma

ning seaduse muudatuste tõttu on A. Henno kaotanud õiguse maade erastamiseks ja ehitise

omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus.

4. Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012 korraldusega nr 37 määrati tähtaeg Põhjala maaüksusel

asuvate ehitise kordategemiseks ja tehti ettepanek erastada ehitise teenindamiseks vajaliku maad.

Korralduse nr 37 kohaselt on ehitised, mille juurde A. Henno soovib maad erastada, lagunenud ja

kasutusest välja langenud.

5. A. Henno esitas korralduse nr 37 peale vaide, mis jäi 16. novembri 2012 vaideotsusega nr 171

rahuldamata.

6. 17. oktoobril 2012 saabus Tartu Halduskohtusse Aili Henno kaebus Karula Vallavalitsuse 5.

märtsi 2012 korralduse nr 37 tühistamiseks. Tartu Halduskohus võttis 5. novembri 2012

määrusega A. Henno kaebuse menetlusse.

Kaebuse põhjendused

7. A. Henno on seisukohal, et Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012 korraldus nr 37 ei ole

põhjendatud, mistõttu on korraldus õigusvastane ja kuulub tühistamisele.

Korralduses nr 37 on viidatud maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg-le 31. Kaebaja hinnangul ei

kohaldu antud olukorras maareformi seadus § 6 lg 31, kuna nimetatud säte hakkas kehtima alles

1999. aasta märtsis, kui jõustus maareformi seaduse muutmise seadus ja koos sellega täiendati

seaduse §-i 3 lõikega 31 selle praeguses sõnastuses. Seadusemuudatusel ei ole tagasiulatuvat

jõudu, mistõttu tuleb antud olukorras lähtuda maade erastamise avalduse esitamise ja valla poolt

erastamise nõusoleku andmise ajal kehtinud seaduse regulatsioonist.

Kaebaja märgib, et sel ajal kehtinud maareformi seadus ei näinud ette, et ehitisena ei saaks

käsitada lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid

ehitisi. Seega ehitiste seisukord ei oma asjas õiguslikku tähendust. Kaebaja viitab, et ehitiste osas

ei ole perioodil 1997 kuni 2011 midagi olulist muutunud, veel enam vald on veel 2006. aastal

märkinud, et hoones elas Lavina Selma, järelikult oli hoone elamisväärses seisukorras.

8. Kaebaja on seisukohal, et kuna vald pidas võimalikuks veel 2000 ja 2006. aastal jätkata

erastamismenetlust, soovides mõõtmiste läbiviimist, siis on vald ise sisuliselt tunnistanud, et antud

hoonete juurde on erastamise läbiviimine võimalik. Seega on vald pidanud võimalikuks erastamist

ka peale maareformi seaduse § 6 lg 31 jõustumist.

Kaebaja ei pea põhjendatuks, et vald ei abista ega tee muid toimetusi aastaid, lastes hoonetel

vallasasjadena seista ja siis teeb järelduse, et ehitised ei vasta enam maareformi seaduse

käsitlusele ehitistest. Selline tegevus on kaebaja hinnangul selges vastuolus hea halduse tavaga.

9. Kaebaja märgib, et Karula Vallavalitsus ei ole tõendanud, et faktilised asjaolud oleksid

perioodil 1997 kuni 2011 ehitiste osas (oluliselt) muutunud, mis annaks aluse asuda erastamise

võimalikkuse osas nüüd teistsugusele seisukohale, kui aastal 1997 ja 2000 või 2006.

10. 26. märtsil 2013 toiminud kohtuistungil asus kaebaja seisukohale, et Põhjala maaüksuse ehitis

ei ole lagunenud. Erastamise põhirõhk on elumajal, seega ei oma kaebaja hinnangul kõrvalhoonete

seisukord niivõrd suurt tähendust.

Kaebaja hinnangul on korraldus nr 37 põhjendamatu sellepärast, et on liiga üldsõnaline, puudub

konkreetsus. Korraldusest ei selgu, mida isik peab selle majaga tegema.

Vastustaja vastuväited

11. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, olles seisukohal, et Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012

korraldus nr 37 on õiguspärane.

Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 54 peab haldusakt olema välja antud andmise

hetkel kehtiva õiguse alusel. Seega ei saa vallavalitsus oma korralduse andmisel lähtuda

kunagisest MaaRS redaktsioonist.

12. Karula vald saatis kaebajale Põhjala maaüksuse piiriettepaneku 25. veebruaril 2000 kirjaga nr

15/130, kuid kaebaja ei tellinud katastriüksuse moodustamise töid vastavat litsentsi omavalt

isikult.

Vastustaja märgib, et Karula vald teavitas A. Hennot 9. jaanuari 2006 kirjaga nr 4-1/32 MaaRS-i

muudatusest, millega muudeti maa ostueesõigusega erastamise tähtaegu ning anti kaebajale

kolmekuuline tähtaeg katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks. Kaebajat teavitati, et kui ta

mõjuva põhjuseta tellimist õigeaegselt ei esita, kaotab ta maa erastamise õiguse. Vastustaja

märgib, et kaebaja jättis ka siis katastriüksuse moodustamise tööd tellimata.

13. Põhjala maaüksusel asuvate elamu ja abihoonete olukord oli Karula Vallavalitsuse 5. märtsi

2012 korralduse nr 37 andmise ajal selline, et MaaRS § 6 lg 3¹ alusel ei saanud neid ehitisi enam

käsitleda MaaRS-i tähenduses ehitistena. Vastustaja märgib, et enne vaidlusaluse korralduse

andmist pöördus vallavalitsus ka Maa-ameti poole hinnangu saamiseks, mille tulemusena viis

Maa-amet läbi paikvaatluse ning andis hinnangu hoonete olukorrale. Maa-ameti hinnangul olid

elamu ja kõrvalhooned lagunenud ja vastasid kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustavate ehitiste tunnustele.

Maa ostueesõigusega erastamiseks on seadusandja sätestanud mitmeid tingimusi, s.h sätestanud

maa erastamise õigustatud subjektid, erastamisele kuuluva maa, maa erastamise ulatuse ja ka

tingimused ehitistele, mille juurde on võimalik maad erastada. Seadusandja on selle sätestanud

eesmärgiga, et nõuetele mittevastaval isikul ei oleks võimalik maad ostueesõigusega erastada ja

ehitise juurde, mis ei vasta MaaRS-is sätestatud tingimustele, ei oleks samuti võimalik maad

ostueesõigusega erastada. Maa ostueesõigusega erastamist tuleb vaadelda ühtse menetlusena, mille

kohaselt need isikud ja ehitised, mis ei vasta teatud menetluse etapil enam seaduses sätestatud

kriteeriumitele, võivad kaotada õiguse osaleda edasises menetluses. Seega peab maa

ostueesõigusega erastaja ja ehitis, mille juurde soovitakse maad ostueesõigusega erastada, vastama

MaaRS-is

sätestatud

tingimustele

nii

avalduse

esitamise,

eeltoimingute

teostamise,

erastamisotsuse vastuvõtmise kui ka maa ostu-müügilepingu sõlmimise ajal.

Vastustaja on kaebajat korduvalt teavitanud vajadusest tellida katastriüksuse moodustamise tööd.

Vastustaja hinnangul on kaebajal olnud täiesti piisav aeg erastamistoimingu lõpuleviimiseks ning

käesolev kaebajale mittesobiv olukord on tekkinud vaid omapoolse tegevusetuse tagajärjel.

Vastustaja hinnangul oli A. Hennol olemas mõistlik võimalus ette näha õiguslikke tagajärgi, mida

tema tegevusetus võib kaasa tuua. Kuna kaebaja tegevusetus viis olukorrani, et talle kuuluvad

hooned ei vasta enam MaaRS-is sätestatud nõuetele ehk maa ostueesõigusega erastamise õiguslik

alus langes ära, siis ei ole võimalik nende ehitiste juurde tagantjärele MaaRS-i 1997. aasta

redaktsiooni järgi maad erastada.

14. 26. märtsil 2013 toimunud kohtuistungil märkis vastustaja, et Põhjala maaüksusel asuvate

hoonete olukorra tuvastamiseks on tehtud paikvaatlusi, mille käigus selgus, et hoone korsten on

lagunenud, uks oli küll olemas, aga uks oli lahti. Hoone seintes on augud. Kõrvalhooned ei olnud

püsti. Küttekoldeid majas sees ei ole. Vastustaja asus seisukohale, et kui komplekselt vaadata, siis

ehitis on lagunenud ja kasutusest välja langenud. Ei saa võtta seisukohta, et hoonet ei saa korda

teha, selline ettepanek on kaebajale varem juba tehtud. Kui hoone korda teha, saab teenindusmaa

sinna juurde määrata.

Kohtu seisukoht

15. Asjas on vaidlus selles, kas Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012 korraldus nr 37, millega anti

A. Hennole tähtaeg Põhjala maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks, on õiguspärane.

Kaebaja hinnangul on kaevatav korraldus õigusvastane seetõttu, et MaaRS § 6 lg 31 ei ole kaebaja

suhtes kohaldatav (I) ning korraldus on põhjendamata Põhjala maaüksusel asuva ehitise seisukorra

(II) osas.

I

16. Asjas ei ole vaidlust selles, et Põhjala maaüksuse suhtes maa ostueesõigusega erastamise

avalduse esitamise ajal (1997) ei näinud kehtiv õigus selgesõnaliselt ette, et lagunenud ja

kasutusest väljalangenud ehitised ei ole käsitatavad ehitistena MaaRS tähenduses. A. Henno on

seisukohal, et 1999. aastal jõustunud MaaRS § 6 lg-l 31 ei saa olla kaebaja erastamisavalduse

lahendamisel tähendust, sest vastasel juhul antaks õigusvastaselt seadusele tagasiulatuv jõud.

17. Kohus kaebaja seisukohaga ei nõustu.

Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud

pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Seega tuleb haldusakti andmisel

üldjuhul juhinduda akti andmise ajal kehtivast õigusest, mh nendest sätetest, mis näevad ette isiku

õiguste piiramist või lubavad panna isikule kohustusi.

Asjas ei ole vaidlust, et vaidlustatud korralduse andmisel on Karula Vallavalitsus juhindunud

maareformi seaduse kehtivast redaktsioonist. Maareformi seadusega ei ole kehtestatud erandit

MaaRS § 6 lg 31 kohaldamisel nende isikute suhtes, kes on esitanud avalduse maa erastamiseks

enne MaaRS 6 lg-l 31 jõustumist. Ka ei ole kehtivas õiguses sätestatud üldisemat erandit HMS §-s

54 antud reeglist. Seetõttu leiab kohus, et vastustajal puudus alus jätta MaaRS 6 lg-l 31 kaebaja

suhtes kohaldamata ega lähtuda erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud regulatsioonist.

II

18. Kaebaja hinnangul ei ole vastustaja vaidlustatud korralduse andmisel kontrollinud Põhjala

maaüksusel asuvate ehitiste tegelikku seisukorda. Samuti ei ole korralduses selgitatud, kuidas on

hoonete seisukord muutnud võrreldes 1997. aastaga.

Kohus nõustub kaebajaga, et kaevatava korralduse andmise faktiliste asjaolude kindlakstegemisel

on vastustaja eksinud haldusmenetluse reeglite vastu. HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik

haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud.

Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalistele kättesaadavas dokumendis,

millele on haldusaktis viidatud. Vastavalt HMS § 56 lg-le 2 tuleb haldusakti põhjenduses märkida

haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. Kaevatavas korralduses on elamu puudusena viidatud

sellele, et hoone korsten on lagunenud. Samas ei ole korraldusele lisatud korralduses viidatud

maavanema 20. oktoobri 2011. aasta paikvaatluse protokolli ega pildimaterjali. Nimetatud

dokumente ei esitatud ka kohtumenetluse ajal.

Kaebuse vastuse lisana esitas vastustaja Maa-ameti kirja, milles kinnitatakse paikvaatluse

toimumist (tl 21). Kirja kohaselt tuvastati paikvaatlusel, et Põhjala maaüksusel asuvad elamu ja

kõrvalhooned vastavad lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise tunnustele vastavalt MaaRS

§ 6 lg-le 31. Kohtu hinnangul ei ole viidatud kiri iseenesest tõendiks, et vaidlusalune elamu on

lagunenud ja kasutusest välja langenud. Maa-ametil ei ole pädevust vastustaja asemel otsustada

MaaRS § 6 lg 31 kohaldamise küsimust.

Kaevatava korralduse faktilise aluse tuvastamisel viidatud tõendite puudumise tõttu on korraldus

formaalselt õigusvastane.

19. Riigikohus on 29. novembri 2012 otsuses asjas nr 3-3-1-29-12 (p 20) HMS §-le 58 tuginedes

leidnud, et erandina võib siiski esineda olukordi, kus haldusorganil on võimalik tõendada, et

haldusaktist välja jäänud, kuid kohtu-menetluses esitatud põhjendusest juhinduti tegelikult juba

haldusakti andmise ajal. Riigikohtu hinnangul võib kohus haldusakti kontrollimisel arvestada

haldusorgani poolt kohtumenetluse käigus esitatud põhjendust, kui kohus on veendunud, et

haldusorgan lähtus sellest põhjendusest haldusakti andmisel.

20. Käesolevas asjas ei ole vaidlust, et vastustaja tugines korralduse andmisel asjaolule, et Põhjala

maaüksusel asuv elamu ei vasta enam ehitise mõistele. Seega on asjas määrava tähtsusega, kas

korralduse andmise ajal korralduse faktiline alus tegelikkuses esines või mitte. Vastustajal oli

lubatud esitada sellekohaseid tõendeid kohtumenetluses.

21. Vastavalt MaaRS § 6 lg-le 3 on hoone või rajatis maareformi seaduse tähenduses maapinnaga

püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse (EhS) tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise

püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. EhS § 2 lg 1 kohaselt on ehitis aluspinnaga

kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi ning ehitised jagunevad

hooneteks ja rajatisteks. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste

välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. MaaRS § 6 lg-s 31 järgi ei käsitata ehitisena ajutisi

hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti

tunduvalt kahjustavaid ehitisi.

Arvestades omandireformi põhimõtteid leiab kohus, et käesolevas asjas saab vaidlustatud

korralduse õiguspäraseks lugeda üksnes juhul, kui korralduses väidetud asjaolu esinemine on

ilmne. MaaRS § 6 lg 31 regulatsiooni otstarbeks ei saa pidada maa erastamist üksnes korrasolevate

ja parendusi tegemata elamuna kasutatavate hoonete juurde. Sätte otstarve on välistada maa

erastamine varemete juurde, mida mõistlik isik enam hooneks ei pea.

Kohus peab põhjendatuks käesoleva asja lahendamisel lähtuda EhS § 2 lg-s 2 sätestatud hoone

mõistest, et hinnata kas tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud elamuga. Seega saab

vaidlusaluse hoone lagunenuks ja kasutusest väljalangenuks lugeda juhul, kui hoone katus või

välispiirded olulisel määral ei eralda siseruumi väliskeskkonnast. Hoonet, millel on olemas

terviklikud välispiirded, millega siseruum on eraldatud väliskeskkonnast ei saa pidada ilmselt

lagunenuks ega kasutusest välja langenuks.

22. Kohtumenetluses on vastustaja esitanud vaidlusalusest elamust 17. jaanuaril 2013 tehtud fotod

(tl 32-41) ning fotod varasemast ajast (tl 28-31).

Kohtu hinnangul ei nähtu nimetatud fotodest, et Põhjala maaüksusel asuv elamu, mille juurde maa

erastamist A. Henno taotleb, oleks ilmselt lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis MaaRS §

6 lg 31 tähenduses. Fotomaterjalist ilmneb, et on elamul ees nii uksed kui aknad, maja katus ega

seinad ei ole oluliselt vajunud ning hoone on välisel vaatlusel terviklik. Vastustaja ei ole esitanud

tõendeid, millest nähtuks, et hoone välispiirded või katus ei täida oma funktsiooni ning seetõttu

oleks hoone siseruum olulisel määral väliskeskkonnast eraldamata.

Kohtuistungil on vastustaja esindaja elamu puudustena viidanud sellele, et lagunenud on korsten

ning puuduvad küttekolded, samuti on hoone seinas augud (tl 47 pöördel). Kohtu hinnangul ei ole

nimetatu piisav, et lugeda hoone ilmselt lagunenuks ja kasutusest väljalangenuks. Hoone

ehitustehniline halb seisukord või asjaolu, et hoone ei ole koheselt elamuna kasutatav ei anna veel

alust pidada hoonet maareformi seaduse tähenduses ehitise mõistele mittevastavaks.

23. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et vastustaja ei ole ka kohtumenetluses tõendanud, et

esineksid asjaolud, millest nähtuks, et põhjendatud on kaevatava korralduse järeldus Põhjala

maaüksusel asuva elamu mittevastamise kohta ehitise mõistele tulenevalt MaaRS § 6 lg-st 31.

Seetõttu ei ole käesoleval juhul tegemist HMS § 58 olukorraga. Kohus ei saa tuvastatud asjaolude

pinnalt veenduda, et minetused kaevatava korralduse aluseks olevate asjaolude tuvastamisel ei

võinud mõjutada asja otsustamist.

III

24. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et Karula Vallavalitsuse 5. märtsi 2012 korraldus on

õigusvastane. Kaebus tuleb rahuldada ja kaevatav korraldus tühistada.

25. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja

ei ole esitanud kohtule taotlust menetluskulude väljamõistmiseks vastustajalt ega menetluskulude

nimekirja. Kaebuse esitamisel on tasutud riigilõiv 15 eurot (tl 12). Riigilõiv on kaebuse esitamisel

möödapääsmatu menetluskulu. Kohtumenetluse alustamise tõttu on selle kandmine vastustajale

teada. Seetõttu peab kohus võimalikuks mõista riigilõiv kaebaja kasuks välja omal algatusel.

Eeltoodu alusel mõistab kohus Karula Vallavalitsuselt A. Henno kasuks välja riigilõivu 15 eurot.

Ülejäänud osas jäävad menetluskulud HKMS § 109 lg 1 kolmandast lausest tulenevalt poolte endi

kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tanel Saar

kohtunik