2-08-66657/173 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ele Liiv ja Iko Nõmm

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.04.2013, Tallinn

Tsiviilasja number

2-08-66657

Tsiviilasi

Osaühing

HERDER

hagi

Pärnu

linna

vastu

taganemisavalduse

õiguspäraseks

tunnistamiseks,

kostja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks

kinnistusraamatu

kande

muutmiseks,

ostuhinna

2 236 907,70 euro, intressi 132 411,64 euro, viivise

339 182,63

euro

väljamõistmiseks,

samuti

viivise

protsendina nõudmiseks põhinõudelt alates 23.01.2010

kuni põhinõude täitmiseni ja kahju 436 609,12 euro

hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 16.12.2011 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

403 890,92 eurot (OÜ Herder)

2 177 727,47 eurot (Pärnu linn)

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Osaühing HERDER apellatsioonkaebus

Pärnu linna apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: OÜ Herder (registrikood 10393526, asukoht Pargi

põik 10-7, Viimsi alevik, Viimsi vald, Harju maakond),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Tarvo

Lindma,

advokaat Madis Vinni ja seaduslik esindaja Robert H

Kostja: Pärnu linn Pärnu Linnavalitsuse kaudu (asukoht

Suur-Sepa

16,

Pärnu),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaadid Martin Tamme ja Paul Varul

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: Pärnu notar

Marje Jürioja, lepingulised esindajad advokaat Reesa

Paatsi

Kohtuistungi toimumise aeg

01.04.2013

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 16.12.2011 otsus täies ulatuses ja teha asjas uus

otsus.

2. Jätta Osaühing Herder hagi Pärnu linna (Pärnu Linnavalitsuse kaudu) vastu

ostuhinna 2 236 907,70 euro, intressi 132 411,64 euro, viivise 339 182,63 euro

väljamõistmiseks, samuti viivise protsendina nõudmiseks põhinõudelt alates

23.01.2010 kuni põhinõude täitmiseni ja kahju 436 609,12 euro hüvitamiseks

rahuldamata.

3. Kõik menetluskulud jätta Osaühing Herder kanda.

4. Pärnu linna apellatsioonkaebus rahuldada. Osaühing Herder apellatsioonkaebus

jätta rahuldamata.

Edasikaebe kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Vaidlustamata asjaolud

Pärnu Linnavolikogu otsustas 16.02.2006 otsusega nr 11 võõrandada avalikul

kirjalikul enampakkumisel Pärnus Esplanaadi 10 asuva kinnistu nr 58605 alghinnaga 20 000

000 krooni. Otsuse nr 11 p-de 2.3, 2.4 ja 2.5 kohaselt oli kinnistu koormatud üürilepinguga

ning kinnistu tuli müügilepingu sõlmimisel koormata Pärnu linna kasuks seatava tasuta

kasutusvaldusega vähemalt kinnistul asuva hoone I korruse ruumidele, v.a fuajee.

Pärnu Linnavalitsuse 07.08.2006 korraldusega nr 692 „Kasutusvalduse seadmine"

määrati kinnistule Pärnu linna kasuks seatava kasutusvalduse tingimused. Korralduse nr 692

p-s 5 märgiti, et kui kinnistu omanik otsustab hoone ümber ehitada või lammutada ja püstitada

kinnistule uue hoone, peab kinnistu omanik ehitusprojekti kooskõlastama kasutusvaldajaga.

Ümberehitatud või uues hoones tuli kasutusvaldajale välja ehitada ruumid, mille pindala ja

kõrgus ei ole väiksemad p-s 2.1 nimetatud ruumide pindalast ja kõrgusest.

Pärnu linna koduleheküljel avaldati 13.09.2006 teade kinnistu müümise kohta avalikul

kirjalikul enampakkumisel. Teate kohaselt koormas kinnistut kuni 01.09.2007 kehtinud

rendileping ja pärast rendilepingu lõppemist tuli kinnisasja esimese korruse ruumidele seada

tähtajatu ja tasuta kasutusvaldus Pärnu linna kasuks. Kasutusvalduse seadmise leping tuli

sõlmida kinnistu müügilepinguga üheaegselt.

Hageja esitas 22.09.2006 kinnisasja ostmiseks omapoolse pakkumise. Pärnu

Linnavalitsus tunnistas 25.09.2006 korraldusega nr 862 „Kirjaliku enampakkumise tulemuste

kinnitamine" hageja pakkumise ostuhinnaga 35 000 000 krooni, parimaks pakkumiseks.

Hageja ja kostja sõlmisid 17.11.2006 kinnistu müügilepingu, kasutusvalduse seadmise

lepingu ja asjaõiguslepingu, mille tõestas Pärnu notar Marje Jürioja. Lepingu järgi müüs

kostja hagejale kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega ostuhinnaga 35 000 000

krooni. Lepingu p-s 5 seati kostja kasuks kinnistule kasutusvaldus selliselt, et kostjal oli õigus

tähtajatult tasuta vallata ja kasutada kinnistul paikneva ehitise esimesel korrusel paiknevaid

ruume 59, 59a, 60-63, 65, 68-76, 81-84. Lepingu p-s 2.1 kinnitas kostja, et kinnistu

valdamise,

kasutamise

ega

käsutamise

suhtes

ei

kehti

muinsuskaitsealaseid,

looduskaitsealaseid ega muid piiranguid.

Hageja esitas kostjale 14.05.2008 lepingust taganemise avalduse, märkides, et lepingu

p-s 2.1 antud ebaõige kinnitus muinsuskaitsealaste piirangute kohta kinnistul on oluline

lepingu rikkumine VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p-de 1, 2 ja 3 mõttes. 16.06.2008 kirjaga jättis

kostja taganemisavalduse tähelepanuta, kuna seda ei esitatud mõistliku aja jooksul. Hagejal

puuduvad takistused kinnistul asuva hoone kasutamiseks ja seetõttu vastab kinnistu lepingu

tingimustele.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolu

10.10.2008 esitas OÜ Herder Pärnu Maakohtule hagi Pärnu linna (Pärnu

Linnavalitsuse kaudu) vastu, milles palus tuvastada taganemisavalduse kehtivus ja kostja

kohustus tahteavalduse andmiseks kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks, välja mõista

Pärnu linnalt kinnistu ostuhind koos intresside ja viivistega ning lepingu rikkumisega

tekitatud kahju.

Hagiavalduse kohaselt oli lepingust taganemine õiguspärane ja kehtiv. Kostja rikkus

lepingut, andes hagejale üle asja, millel ei olnud kokkulepitud omadusi, s.o asi ei vastanud

lepingu tingimustele. Lepingu tingimuste kohaselt pidi kinnistul asuv hoone olema vaba

muinsuskaitsealastst piirangutest, kuid tegelikul asus vaidlusalune kinnistu Pärnu vanalinnna

kaitsealal, misõttu kinnistul asuva hoone lammutamiseks ja selle asemel uue hoone

ehitamiseks oli vaja Muinsuskaitseameti kooskõlastus. Muinsuskaitseamet keeldus hageja

taotletud 25 meetri kõrguse hoone ehitamise kooskõlastamisest. Kaitseala eeskirjade kohaselt

on võimalik kaitselal püstitada vaid 11 m kõrgust hoonet.

Kostja oli kohustatud tagastama kinnistu müügihinna, tasuma hagejale intressi

nimetatud summalt, hüvitama hagejale kahju, mis seisneb kinnistu ostuhinna tasumiseks

võetud laenude intressidest, lepingute sõlmimise tasust, laenude tagamiseks tehtud

kulutustest, notariaalsete lepingute sõlmimisel hageja kantud kulutustest, konkursi

osvõtutasust ning arhitektuuribüroodele projekteerimistööde ja eskiisprojekti koostamise

tasust ning andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks.

Hageja tasutud ostuhinnalt 35 000 000 krooni oli 30.09.2008 seisuga VÕS § 189 lg 1

alusel kogunenud intress 2 478 367 krooni. Hageja ja OÜ Aktiva Finants vahel 20.09.2006

sõlmitud laenulepingu alusel võttis hageja 2 000 000 krooni laenu, millest tasus 22.09.2006

enampakkumise osavõtu tasu. Hageja ja OÜ Aktiva Finants vahel 15.11.2006 sõlmitud

laenulepingu alusel võttis hageja 10 000 000 krooni laenu, millest tasus osaliselt kinnistu

ostuhinna. OÜ Aktiva Finants kasuks seati 15.11.2006 eelnimetatud laenulepingute

tagamiseks hüpoteegid OÜ Polarsen kinnistutele, millised on kantud Harju Maakohtu

kinnistusosakonna registriosadesse nr 9999602, 9999702, 9999802, 9999902, 3341502,

9998702, 9998802, 9998902, 9999002, 9999102, 9999202, 9999302. Neutran Invest OÜ

tasus hageja eest hüpoteegi seadmise lepingult notari tasu 75 566,40 krooni ja riigilõivu 40

000 krooni. Hageja tasus Neutran Invest OÜ-le võla summas 75 566,40 krooni 20.11.2006 ja

käesoleval hetkel on hageja võlgnevus Neutran Invest OÜ ees 40 000 krooni. Hageja tasus

OÜ-le Aktiva Finants laenusummalt 12 000 000 krooni kuni laenusumma lõpliku

tagastamiseni 12.11.2007 intresse 3 529 167 krooni. Ülejäänud kinnistu ostuhinna 24 000 000

krooni tasumiseks võttis hageja laenu AS-ilt Hansapank, millega seoses tasus AS-ile

Hansapank lepingutasu 97 600 krooni. 30.09.2008 seisuga oli hageja AS-ilt Hansapank

võetud laenult tasunud intresse 2 933 593,99 krooni. Lepingu sõlmimisega seoses tasus hageja

notari tasu notar Marje Jüriojale 124 821,60 krooni. Kinnistu detailplaneeringu menetlusega

seoses tasus hageja OÜ-le Põldme projekteerimistööde ja eskiisprojekti eest 118 000 krooni.

Taganemisega algas hageja rahaliste nõuet sissenõutavus, mille täitmisega viivitamise eest oli

hagejal õigus nõude VÕS § 113 lg 1 kohaselt viivist.

Kokkuvõtvalt palus hageja tunnistada 14.05.2008 taganemisavaldus õiguspäraseks,

kostja tahteavalduse kohtuotsusega asendamist kinnistu omandiõiguse tagasikandmiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks ning kanda kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse

hageja asemel kostja. Kostjal tagastada lepingu sõlmimisel kinnistu eest tasutud 35 000 000

krooni ja intress seisuga 16.06.2008 summas 2 071 792 krooni ja viivis nimetatud summalt

seisuga 22.01.2010 summas 5 307 055 krooni, lisaks viivis põhinõudelt 2 236 907,70 eurot

alates 23.01.2010 VÕS § 113 lg l alusel ja määras kuni põhinõude täitmiseni. 30.08.2011

kohtuistungil esitatud arvestuse järgi oli hageja viivisenõue 30.08.2011 seisuga kokku 9 809

349 krooni (626 931,67 eurot). Lisaks soovis hageja kahju hüvitamist summas 6 831 448,18

krooni (436 609,12 eurot).

Kostja vastuväited

Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Hagejal ei olnud alust lepingust taganeda, sest kostja ei rikkunud lepingut, kuna

müügiese vastab lepingu tingimustele. Kostja tahteks ei olnud lepingu p-s 2.1 kinnituste

andmisel anda ülevaadet kõikidest piirangutest, mida seadused ja muud õigustloovad aktid

kinnistu suhtes kehtestavad. Kostja kinnitas, et kinnisasi ei ole muinsuskaitseline üksikobjekt,

mille puhul saadetakse kinnisasja omanikule muinsuskaitseseaduse § 18 järgi kaitsekohustuse

teatis. Lepingu p 2.1 ja kinnistu asumine muinsuskaitsealal ei ole vastuolus ja puudub alus

VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaldamiseks. Kinnistu asumine muinsuskaitsealal pidi olema hagejale

teada, sest nimetatu tuleneb Riigi Teataja kaudu avaldatud Vabariigi Valitsuse määrusest.

Müügilepingu pool ei ole kohustatud teavitama teist poolt avalikult kättesaadavatest

regulatsioonidest ja hagejal oli võimalik enne enampakkumist nendega tutvuda.

Enampakkumise eripära tõttu ei ole ka enampakkumise korraldaja ülesandeks teavitada

pakkujaid müügieseme suhtes kehtivatest ja avalikult kättesaadavatest üldregulatsioonidest.

Kostja teavitas pakkujaid kinnisasjal lasuvatest koormatistest (üürileping, kasutusvaldus).

Kinnistu asumine muinsuskaitsealal ei ole käsitletav koormatisena. Kui muinsuskaitseala isegi

pidada koormatiseks, siis oleks tegemist avalik-õigusliku koormatisega. VÕS § 218 lg 6

kohaselt ei vastuta kinnisasja müüja asjal lasuvate avalike maksude ja muude avalike

koormatiste eest, mistõttu ei pea müüja ostjat neist teavitama.

Kostja ei teinud enampakkumisel avaldusi, mis oleksid võinud hagejale luua

ettekujutuse, et ta saab kinnistule kehtestada detailplaneeringu, mis võimaldab rajada

suuremahulise hoone. Hageja väitel soovis ta lepingut sõlmides kinnistul asuva hoone

lammutada ja ehitada asemele uue kaheksakorruselise hoone. Lepinguliste kohustuste

täitmisel ei saa lähtuda lepingupoole ootustest või plaanidest.

Hageja taganes lepingust, kuna Muinsuskaitseamet ei kooskõlastanud hageja soovitud

detailplaneeringu lahendust. Seega oli hageja lepingust taganemise tegelikuks põhjuseks

asjaolu, et tema plaan ebaõnnestus ning kinnisvaraturu olukord muutus. Kinnistu ja ehitise

sihtotstarve oli enampakkumise ajal ja on ka praegu ärimaa. Hageja soovis kinnistule ehitada

kaheksakorruselist hoonet, millest suurem osa (70-80%) oleksid korterid. Seega oli hageja

selline soov vastuolus Pärnu linna üldplaneeringus ärimaale ette nähtud detailplaneeringu

üldtingimustega, mille kohaselt võib kuni 25% ärimaa kogupinnast kanda elamumaa

kõrvalfunktsiooni.

Hageja ei järginud lepingust taganemiseks ettenähtud nõudeid, kuna taganemine ei

olnud taganemisavalduse tegemise hetkeks enam lubatud väidetavast lepingurikkumisest

teadasaamise mõistliku aja möödumise tõttu (VÕS § 118 lg 1 p 1 ja lg 2). Hageja teadis või

pidi kinnistu muinsuskaitsealas asumisest teada saama 08.01.2007 detailplaneeringu

algatamise korralduse kättesaamisel, millest ilmnes, et detailplaneeringu eskiislahendus tuleb

Muinsuskaitseametiga kooskõlastada. Samuti toimus 14.06.2007 Pärnu Linnavalitsuse

ruumilise planeerimise komisjoni koosolek, kus hageja esindajana osales arhitektuuribüroo

AS Nord Projekt esindaja. Koosoleku protokollist nähtub, et kuivõrd detailplaneeringu ala

asub

muinsuskaitsealas,

tuleb

küsida

nimetatud

planeeringu

lahenduse

kohta

Muinsuskaitseameti seisukohta. Kuna ainsaks muinsuskaitseliseks mõjuriks oli kinnistu

paiknemine muinsuskaitsealal ja just selle mõjuri esinemine oli väidetavaks lepingu

rikkumiseks, on määravaks, millal hageja sai muinsuskaitselisest mõjurist teada või pidid

teada saama. Hagejale pidi olema muinsuskaitselise mõjuri olemasolu teada juba

detailplaneeringu esitamisel Muinsuskaitseametile.

Hageja pidi kinnistu paiknemisest muinsuskaitsealal teada saama hiljemalt 2007.

jaanuaris, kuid hageja esitas taganemisavalduse 14.05.2008 ehk ca 16 kuud pärast väidetavast

rikkumisest teadasaamist. Olukorras, kus lepingupool teab juba pikka aega võimaliku

kohustuse rikkumise asjaolu olemasolu, ei saa teist poolt taganemisavalduse tegemisega

üllatada. Seetõttu tuleb hageja taganemisavaldus lugeda lubamatuks ja tühiseks ning jätta

tähelepanuta (VÕS § 118 lg 2).

Kuna kostja ei rikkunud müügilepingut, ei ole hagejal tema vastu lepingu rikkumisest

tulenevaid nõudeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Kuivõrd hagejal puudub põhinõue, on

põhjendamatud ka hageja kõrvalnõuded.

Hageja ei saa nõuda samaaegselt ostuhinnalt VÕS § 189 lg 1 kohaselt intressi ja viivist

ning ostuhinna tasumiseks võetud laenu intressi hüvitamist. Seadusandja nägi ette intressi ja

viivisenõude vastavalt VÕS § 189 lg-le 1 ja § 113 lg-le 1 ning vastavad nõuded peavad

hüvitama ostuhinna kasutamise kostja poolt. Kuivõrd hageja esitas vastava nõude, ei saa

hageja täiendavalt nõuda ostuhinna saamiseks raha kogumisega seotud muid kulutusi.

Kostja esitas kohtule ja hagejale 14.10.2011 alternatiivse vastuväitena taSvestuse

avalduse summas 224 310,07 eurot. VÕS § 189 lg 1 järgi tuleb hagi rahuldamise korral

hagejal tagastada teenitud renditulu 224 310,07 eurot. Hagi rahuldamisel VÕS § 189 lg 1

alusel tekivad poolte vahel vastastikused rahalised nõuded ja kui kohus leiab, et hageja

taganemisavaldus on põhjendatud, tuleb hageja teenitud tulu taSvestada hageja rahalise

nõudega kostja vastu.

Kolmanda isiku seisukoht

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Pärnu notar Marje Jürioja vaidles hagile

vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Esimese astme kohtu otsus

Pärnu Maakohus tegi 16.12.2011 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja luges

lepingust taganemise kehtivaks. Maakohus luges 16.12.2011 seisuga taSvestatuks kostja

nõude 224 310,07 eurot hageja intressinõudega 132 411,64 eurot ja kattuvas osas müügihinna

nõudega 91 898,43 eurot. Maakohus mõistis kostjalt välja müügihinna 2 145 009,27 eurot,

30.08.2011 seisuga viivise 626 931,67 eurot ning alates 31.08.2011 kuni põhinõude täitmiseni

viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus kohustas kostjat andma

nõusoleku

kinnistusraamatus

kinnisasja

omanikukande

muutmiseks

ja

kinnisasja

omandiõiguse tagasikandmiseks. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled

täitma samal ajal. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 32 718,20

eurot ja jättis hagi kostjalt 403 890,92 euro saamiseks rahuldamata. Maakohus jättis poolte

menetluskulud 20% hageja ja 80% kostja kanda ning kolmanda isiku menetluskuludest 20%

hageja kanda.

Maakohus luges tõendatuks, et kostja rikkus lepingu p-i 2.1, andes selles punktis

ebaõige kinnituse, et kinnisasi ei asu muinsuskaitsealal, kus on Muinsuskaitseameti ja

linnavalitsuse loata osa tegevusi keelatud. Asjale seatud muinsuskaitselised piirangud on

müüdud asja puudused, sest need takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist.

Seega ei vastanud hagejale üleantud kinnisasi kokkulepitud lepingutingimustele ja kostja ei

ole lepingut nõuetekohaselt täitnud. Hagejal oli õigus lepingust taganeda ja nõuda lepingu

tagasitäitmist ning lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

Asjas ei ole tõendatud, et hageja pidi muinsuskaitseliste piirangute olemasolust enne

lepingu sõlmimist teadma. Ostjal ei ole kohustust kontrollida enne lepingu sõlmimist

lepingutingimusi ning ta ei pea eeldama, et talle müüakse asi, mis ei vasta lepingu

tingimustele. Ainuüksi asjaolu, et määrus kinnisasja muinsuskaitseala hulka arvamise kohta

avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei kinnita, et hageja pidi teadma, et kinnisasi asub

muinsuskaitsealal.

Hageja taganes lepingust 14.05.2008 taganemisavaldusega, mille kostja sai kätte

19.05.2008. Seega jõustus taganemisavaldus TsÜS § 69 lg 1 järgi 19.05.2008. Taganemise

alusena märkis hageja, et kostja andis lepingu p-s 2.1 väära kinnituse ega teavitanud lepingu

sõlmimisel hagejat muinsuskaitsealastest piirangutest kinnisasjal. Hageja omandas kinnisasja

eesmärgiga

olemasolev

ehitis

lammutada

ja

ehitada

kaheksakorruseline

hoone.

Muinsuskaitsealaste piirangute tõttu ei ole lepingu ese enam sama. Hageja luges kostja

ebaõige kinnituse lepingu oluliseks rikkumiseks VÕS § 116 lg 1, lg 2 p-de 1, 2 ja 3 mõttes.

Lepingu esemeks olev kinnisasi paikneb määruse nr 32 § 3 järgi Pärnu vanalinna ja

kuurordi muinsuskaitsealal. Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala plaan lisati

kultuurimälestiste riiklikku registrisse kohe pärast põhimääruse muutmist 2006. veebruaris.

Lepingutes märgitud kinnitus "kinnisasja valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti

muinsuskaitsealaseid piiranguid" on üldlevinud ja selle tavatähendusest tuleneb, et tegemist ei

ole mälestise või muinsuskaitsealal paikneva kinnisasja või ehitisega. Müügilepingus ei ole

sätet selle kohta, et kinnisasi asuks muinsuskaitsealal, kuigi alates 18.02.2006 see nii on.

Hageja arvates saab lepingu p-s 2.1 antud kinnitust mõista selliselt, et kinnisasi ei asu

muinsuskaitsealal. Kostja ei selgitanud hagejale lepingu sõlmimisel oma arusaama lepingu p-

s 2.1 märgitud kinnituse kohta.

Sarnastes müügilepingutes on kostja tavaliselt märkinud eritingimusena, et kinnisasi

asub muinsuskaitsealal. Kostja märkis 16.06.2008 kirjas hagejale, et vaidlusalune kinnisasi

jääb muinsuskaitsealasse ja lepingus ei ole selle kohta teavet, kuid viite puudumine ei takista

hagejal kinnisasja lepingus sätestatud otstarbel kasutada. Tunnistajate ütlustega on tõendatud,

et kinnisasja paiknemine muinsuskaitsealal tuli müügilepingusse märkida. Seega käib

müügilepingus antud kinnitus ka selle kohta, kas kinnisasi asus muinsuskaitsealal või mitte.

Kostja ei tõendanud, et hageja teadis või pidi teadma, et lepingu p-s 2.1 antud kinnitus

tähendas seda, et kinnisasjal ei asu muinsuskaitse üksikobjekte (VÕS § 29 lg 3).

Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond sai 18.12.2006 hagejalt kinnisasja

detailplaneeringu algatamise avalduse, milles hageja soovis vana hoone lammutada ja rajada

asemele uue 25 meetri kõrguse kaheksakorruselise hoone, millest suurema osa sihtotstarve

oleks korruselamumaa. Seega soovis hageja detailplaneeringuga muuta kinnisasja

sihtotstarvet. Pärnu Linnavalitsus algatas 02.01.2007 korraldusega nr 10 kinnisasja

detailplaneeringu eesmärgiga muuta kinnisasja sihtotstarve äri- ja korruselamumaaks,

lammutada olemasolev hoone ja ehitada kaheksakorruseline hoone. Ruumilise planeerimise

komisjoni 14.06.2007 koosolekul otsustati, et planeeringu lahenduse kohta tuleb küsida

Muinsuskaitseameti seisukohta.

Pärnu linn edastas 22.06.2007 kirja Muinsuskaitseameti arhitektuurimälestiste

ekspertnõukogule seisukoha saamiseks detailplaneeringu projekti eskiislahenduse kohta,

toetades olemasoleva hoone lammutamist ja uue ehitamist. Muinsuskaitseameti 23.07.2007

kirjast

kostjale

selgus,

et

Muinsuskaitseamet

ei

nõustunud

detailplaneeringu

eskiislahendusega ja Muinsuskaitseametile tuleb esitada kooskõlastamiseks detailplaneeringu

eritingimused. Muinsuskaitseameti 16.04.2008 kirjast nähtub, et Muinsuskaitseamet otsustas

08.04.2008 koosolekul jätta kooskõlastamata muinsuskaitse eritingimused kinnisasja

detailplaneeringu koostamiseks ja uushoonestuse projekteerimiseks.

Kuna kinnisasja muinsuskaitselised piirangud ei olnud avastatavad asja tavapärase

ülevaatuse käigus, tekkis puudusest teatamise kohustus puudusest teadasaamisest. Asjas

esitatud tõenditest järeldub, et hageja pidi kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest

teada saama 08.01.2007, kui temani jõudis kostja 02.01.2007 korraldus nr 10 ning alates

2007. juunist oli hageja sellest igal juhul teadlik. Kummalgi juhul ei teavitanud hageja kostjat,

et kinnisasi ei vasta lepingutingimustele. Hageja teatas kostjale sellest alles 14.05.2008

taganemisavalduses, mille kostja sai kätte 19.05.2008.

Kuna kostja rikkus oluliselt lepingut, tekkis hagejal õigus müügilepingust taganeda

(VÕS § 101 lg 1 p 4, § 116 lg 1 ja § 188 lg-d 1 ja 2). Õige ei ole kostja arusaam, et VÕS § 14

lg 2 ja müügilepingu p 3.1.3 järgi saaks hageja nõuda lepingu p-s 2.1 märgitu ebaõigeks

osutumisel üksnes kahju hüvitamist, mitte lepingust taganeda. Kuna lepingueelse kohustuse

rikkumine selgus pärast lepingu sõlmimist, tuleb poolte suhet käsitada ühtse lepingulise

suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis tekkisid

juba enne lepingu sõlmimist. Järelikult võib hageja lepingutingimuste mittevastavusele

tugineda VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel ja kostja vastutab kinnisasja lepingutingimustele

mittevastavuse eest VÕS § 100 ja § 218 lg 1 alusel.

Kuigi hageja pidi saama kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teada

08.01.2007 ja taganes lepingust 14.05.2008 taganemisavaldusega, mis jõustus 19.05.2008,

s.o 1 aasta 5 kuud ja 11 päeva pärast taganemise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist, ei

ületanud hageja taganemisavalduse esitamise mõistlikku tähtaega. Praeguse asja asjaolusid

arvestades peab mõistlik tähtaeg olema tavapärasest pikem, sest hageja jaoks oli tegemist

ülisuure investeeringuga, mistõttu tegi hageja lepingust taganemise otsuse pärast seda, kui

vastuvõetava lahenduse otsimise jätkamiseks enam objektiivseid võimalusi ei nähtud.

Detailplaneeringu menetluses tehtavad toimingud on aeganõudvad ning arvestada tuleb

selleks kulutatavat aega. Kostjale oli detailplaneeringu menetlemisega toimuv protseduuriline

asjade käik ja lepingu rikkumine teada. Arvestades, et kostjal ei ole võimalik lepingu

rikkumist kõrvaldada, ei saanud kostja arvata, et ta peaks lepingu täitma või et hageja oleks

sooritusega rahul, samuti pidi kostja arvestama võimaliku lepingust taganemisega. Hageja tegi

lepingust taganemise avalduse VÕS § 118 lg-s 2 sätestatud tähtajast (TsÜS § 146 lg 1) poole

lühema aja jooksul. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi

VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik tähtaeg olla lühem kui kohustuse täitmise nõude

aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise

kehtivus. Seega ei kaotanud hageja õigust lepingust taganeda ning taganemise tõttu lõppesid

19.05.2008 lepingu täitmise nõuded (VÕS § 186 p 5).

OÜ Herder apellatsioonkaebus

Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue summas 403 890,92 eurot.

Kohus ei seadnud hageja kahjunõude suurust kahtluse alla. Kohus kohaldas VÕS §

127 lg-t 2 ebaõigesti, mistõttu on otsus vastavas osas ebaõige. Kohus viitas põhjendamisel

Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-106-11, mille järgi tuleb VÕS § 127 lg 2 kohaldamiseks esmalt

välja tuua kohustus või säte, mille rikkumist kostjale ette heidetakse ja mille kaitse-eesmärgi

ulatust kohus hindab. Kohus lähtus üksnes VÕS § 14 lg-st 2 tulenevast kohustuse rikkumisest

kostja poolt. Kuigi kohus viitas vastavas põhjenduses ka lepingule, seal sisalduvale

kinnitusele ja selle rikkumisele kostja poolt, ei arvestanud kohus seda VÕS § 127 lg 2

kohaldamisel. Kohus käsitles vastavat rikkumist otsuses eespool, mistõttu on kahju hüvitamist

käsitav otsuse osa vastuoluline. Kohus pidi VÕS § 127 lg 2 kohaldamisel välja tooma ka

rikutud lepingulise kohustuse või sätte. Kuna kohus ei toonud vastava lepingulise kohustuse

rikkumist selle kaitse-eesmärgi kindlakstegemiseks välja, rikkus kohus TsMS § 436 lg-st 1

tulenevat kohustust.

Arvestades asjaolu, et kostja rikkus ka lepingust tulenevat kohustust, piiritles kohus

rikutud kohustuse kaitse-eesmärki põhjendamatult kitsalt. Rikutud kohustuse kaitse-eesmärgi

hindamisel tuleks arvestada ka VÕS § 15 lg 1 kohaldamise kohtupraktikat, millisel juhul peab

kohus võimalikuks ka hüvitada kulusid, mis seonduvad laenuintresside maksmisega seoses

pangalaenu võtmisega tulevase lepinguobjekti ostmiseks. Arvestades, et nii VÕS § 14 kui

VÕS § 15 puhul kehtivat lepingut poolte vahel ei ole, siis olukorras, kus pooled jõuavad

kehtiva lepingu sõlmimiseni, tuleks hageja usaldust kaitsta veelgi suuremas ulatuses. Eeltoodu

oleks kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga, korvata kostja kohustuste rikkumiste tõttu

hagejale tekkinud negatiivsed tagajärjed täielikult. Arvestades hageja majanduslikku

võimekust ja asjaolu, et rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiks ei olnud hagejat tekkinud kahju

eest kaitsta ning lähtudes pooltevahelisest mõistlikust riskijaotusest, ei pidanud kohus

põhjendatuks müügihinna tasumiseks võetud laenu intressi- ja lepingukulude hüvitamist.

Kohus leidis ekslikult, et hagejale tekkinud kahju ei kuulu hüvitamisele ja see oli tingitud

VÕS § 127 lg 2 ebaõigest kohaldamisest. Hagejale jäi arusaamatuks, mida kohus pidas

mõistliku riskijaotuse all silmas, sest kohus seda ei selgitanud. Hageja majanduslik võimekus

ei ole kahju hüvitamise nõude rahuldamise seisukohast antud juhul oluline. Isegi kui see oleks

oluline, jättis kohus arvestamata hageja 09.03.2011 kohtule esitatud tõendid, rikkudes sellega

TsMS § 436 lg 2 ja § 442 lg 8 tulenevat kohustust. Antud tõenditest nähtuvalt puudusid

hagejal pakkumise esitamise ja lepingu sõlmimise ajal kinnistu ostuhinna tasumiseks oma

rahalised vahendid, mistõttu võttis hageja kinnistu ostmiseks laenu. Kinnisvarainvesteeringute

puhul on tavapärane, et see toimub suures ulatuses võõrkapitali arvelt ja seda isegi juhul, kui

isikul endal on vajalikus ulatuses vabad vahendid olemas. Tegemist on tavapärase majandus-

ja kutsetegevuses kasutatava finantseerimismeetodiga ja kostjal puudus mistahes põhjus

eeldada, et investeeringu katmiseks ei kaasa hageja võõrkapitali.

Hagejale jäi arusaamatuks kohtu tuginemine mõistlikule riskijaotusele. Kostja rikkus

muuhulgas oluliselt lepingust tulenevat kohustust ja pidi seetõttu arvestama, et hageja kasutab

rikkumisest tulenevalt seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 101 lg 2 kohaselt

võib mitut erinevat õiguskaitsevahendit kasutada samaaegselt. Seega võis kostja eeldada, et

kohustuse olulise rikkumise korral kasutab hageja õiguskaitsevahendina lisaks taganemisele

ka õigust nõuda temale rikkumise tõttu tekkinud kahju hüvitamist. Kinnisvarainvesteeringute

puhul on majandus- ja kutsetegevuses võõrkapitali kasutamine tavaline, mistõttu hõlmab

lepingulise kohustuse kaitse-eesmärk muuhulgas ka võõrkapitali kaasamisest tekkinud kahju.

Eelnevast tulenevalt jättis maakohus alusetult otsuses hageja hüvitise nõude osaliselt

rahuldamata.

Tulenevalt asjaolust, et hageja nõue jäi ekslikult osaliselt rahuldamata ja nõue tuleb

rahuldada täies ulatuses, tuleb hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise korral kohtuotsuses

ümber arvestada ka viivisenõue vastavalt hagis esitatud nõude suurusele.

Pärnu linna apellatsioonkaebus

Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada, jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt välja kostja menetluskulud ning

hageja menetluskulud jätta tema enda kanda.

Maakohus tuvastas lepingu sõlmimisele eelnenud olulised asjaolud – enampakkumise

otsustamine, vastavate kuulutuste avaldamine, hageja pakkumuse esitamine, parima

pakkumuse väljaselgitamine ja lepingu sõlmimine. Poolte vahel puudus vaidlus, et kuni

lepingu sõlmimiseni ei andnud kostja muinsuskaitseküsimustes mistahes informatsiooni ja

kohus ei tuvastanud vastupidist. R. H kinnitas, et tegi hinnapakkumise, tuginedes

enampakkumise kuulutusele, telefonikõnedele M. V e ja K. Tga ning enda uuringutele.

Hageja ei väitnud, et M. V või K. T kinnitasid muinsuskaitseküsimuste puudumist ja kohus

tuvastas, et hageja oli kinnisvara valdkonnas professionaal. Hageja tahe, omandada kinnistu,

kujunes ilma, et kostja oleks muinsuskaitselisi küsimusi käsitlenud. Hageja tegi kostjale

pakkumuse, mille kostja aktseptis. Hageja ei seadnud pakkumuse tingimuseks tulevase

ehitusõiguse osas kinnituste andmist ja muinsuskaitse piirangute puudumist. Maakohus ei

käsitlenud kostja vastavaid väiteid, mis viis VÕS § 218 lg 4 ebaõigele kohaldamisele

(kohaldamata jätmisele).

Maakohus leidis ekslikult, et kuigi hageja on kinnisvaraprofessionaal, ei ole tõendatud,

et ta teadis või pidi teadma muinsuskaitseala olemasolust. Maakohtu otsus on viidatud

Riigikohtu otsusega nr 3-3-1-14-11 vastuolus. VÕS § 218 lg 4 tõlgendamisel tuleb arvestada,

et tõendada saab tegelikku teadmist. „Teadma pidamise“ puhul ei saa tõendada faktilist

teadmist, vaid sellele vastab kinnisvaraprofessionaalist R. H i objektiivne hoolsusmäär.

Objektiivne

hoolsusmäär

eeldab

kinnisvara

ostmisel

muinsuskaitseküsimuse

kontrollimist/teadmist. Antud juhul otsustas hageja kinnistu ostmise ilma kostjalt selgitust

küsimata. Kostja ei eksitanud hagejat, kuivõrd ostuotsus kujunes ilma kostja informatsioonita.

Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 218 lg-t 4 ja 6, kuivõrd kohus samastas põhjendamatult

asja füüsilised omadused avaliku teabega, jättis arvestamata, et muinsuskaitseala avaldati

Riigi Teatajas ja selle mittetundmisele ei saa tugineda, jättis R. H i objektiivse hoolsusmäära

hindamata ja leidis, et kostja pidi muinsuskaitsealast teadma, aga hageja ei pidanud teadma.

Kohus ei selgitanud, millele selline eristamine tugineb.

Lepingu p-s 2.4 on notari kinnitus, et ta ei kontrollinud muinsuskaitsepiirangute

puudumist ja lepingu p-s 2.5 on hageja kinnitus, et ta ei soovi notari poolt rohkemate andmete

kontrollimist. Tehingus osalenud tunnistajad O. A, K. T, K. P ja notar kinnitasid, et hageja oli

tehingu sõlmimisel koos vandeadvokaat M. M ga. Samad tunnistajad ja notar kinnitasid vande

all, et lepingu p-de 2.1, 2.4 ja 2.5 üle notaribüroos täiendavaid arutelusid ei toimunud.

Vaidlust ei saa olla selles, et vandeadvokaat pidi olema teadlik, et notaril on kohustus

muinsuskaitseküsimusi kontrollida ja kui kontrollimise tulemusena selgub piirangute või

eritingimuste olemasolu, siis seda ka lepingus märkida. Kuivõrd lepingu p-e 2.1, 2.4 ja 2.5

eraldi ei arutatud, ei pidanud hageja muinsuskaitseküsimuse kontrollimist oluliseks ega

vajalikuks, mistõttu ei saa esineda ka lepingu rikkumist. Isegi kui muinsuskaitseküsimus oleks

olnud oluline, rikkus hageja kinnisvaraprofessionaalist juhatuse liikme objektiivset

hoolsusmäära ning VÕS § 218 lg 4 välistab kostja vastutuse.

Maakohus tugines otsuses ekslikult kostja tehingupraktikale, seda pooltega arutamata

ja viitas Pärnu Linnavolikogu 12.02.2006 otsusele, milles Lõuna 2 müümise otsustamisel on

viide muinsuskaitsealale. Maakohus ei arutanud pooltega küsimust, milline oli kostja praktika

analoogilistes tehingutes. Tegelik tehingupraktika erines maakohtu poolt väidetust. Kostja

lisas uued tõendid ja viitas 14.06.2006, 11.07.2006, 10.05.2007 ja 14.05.2007 tehingutele, kus

tehingu objektid asusid muinsuskaitsealal, kuid lepingutes puudus muinsuskaitseala

olemasolu kohta viide.

Kohus rajas lepingu p 2.1 tõlgenduse olulises osas O. A, K. T ja M. V e oletustele, mis

rikub TsMS § 251 lg-s 1 sätestatut. Tõendite ebaobjektiivne hindamine on ilmne, sest

tunnistajate oletustele otsuse rajamise juures jäeti tunnistajate ütlused faktiliste asjaolud osas

kõrvale põhjendusega, et need ei ole oletustega kooskõlas. Kostja kolm ametnikku, kes

osalesid 17.11.2006 lepingu sõlmimisel, tunnistasid, et mõistsid lepingu p 2.1 ühte moodi.

Maakohus luges selle „tunnistajate selgituseks“ ja laiendas lepingu p 2.1 ikkagi

muinsuskaitsealale, tuginedes tunnistajatelt suunavate küsimuste abil saadud oletustele.

Tunnistajate ütlustes puudus vastuolu, mida maakohus üritas otsuses ületada. Kui tunnistajad

mõistsid, et lepingu p 2.1 käis üksikmälestiste kohta ja möönsid, et märge muinsuskaitseala

kohta oleks pidanud lepingus olema, siis siin vastuolu puudub. Lepingu p-s 2.1 andis müüja

kinnituse üksikmälestise kohta, aga täiendavalt oleks pidanud olema märge muinsuskaitseala

kohta, mille pidi tagama notar. Kostja tegevuses ei esinenud rasket hooletust. Raskeks

hooletuseks ei saa lugeda lepingu p 2.1 tõlgendamist kolme isiku poolt sarnaselt isegi siis, kui

kohus annab teise tõlgenduse ja olukorras, kus notaril oli seadusjärgne kohustus

muinsuskaitseala olemasolu lepingus märkida, oleks pidanud seda täiendavalt kontrollima ka

kostja.

Lepingu olulise rikkumise tuvastamisel on oluline hinnata, kas väidetav rikkumine

puudutab lepingu aluseks olnud olulist asjaolu. Hageja paljasõnaline kinnitus oma väidetava

huvi kohta lepingu sõlmimisel ei ole piisav. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka

ei kuulu üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja

teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt

teadma (VÕS § 97). Vaidlus puudub, et hageja rajas taganemise väitele, et ta ei saa hoone

muinsuskaitsealal asumise tõttu soovitud detailplaneeringut ja hagejat oleks rahuldanud

alternatiivselt

kas

kaheksakorruseline

hoone

või

olemasoleva

hoone

koos

33%

juurdeehitusega. Seega oleks taganemine põhjendamatu, kui leping ei pidanud kaitsma hageja

soovi uue ehitusõigus osas, hageja ehitusplaan oli muinsuskaitsealast sõltumatult ebarealistlik

või hageja ehitusplaan on endiselt realiseeritav.

Kohus tuvastas, et M. V oli hageja ehitusplaanidest teadlik enne lepingut. Samas

tunnistas R. H vande all, et ta sai aru ja teadis, et ehitusõigus sõltub uuest detailplaneeringust

ja linnapea ei saa tulevase detailplaneeringu menetluse suhtes siduvaid lubadusi anda. Kuigi

hageja mõistis, et kõik sõltub uuest detailplaneeringust, ei soovinud hageja selle kohta

lepingus kokkuleppeid sõlmida. Tunnistajate A. A, K. T ja K. Pi ütlustega tõendati, et hageja

uue ehitusõiguse küsimust notaribüroos ei tõstatanud. Ehitustööde teemat arutati samas

tehingus ainult seoses kasutusvalduse seadmisega. Kohus lähtus lepingu p 2.1 väidetava

rikkumise olulisuse hindamisel sellest, et kui kostja teadis hageja ehitusplaane, siis pidi hageja

tahe olema kostjale äratuntav ja kostja pidi sellest tulenevalt avaldama infot muinsuskaitseala

kohta. Siin ilmneb tõendite ebaobjektiivne hindamine: kohus tugines tunnistaja M. V e

ütlustele, kes viitas ehitusplaanide arutelu osas abilinnapea M. A, linnaarhitekt Ü. Se ja

planeerimisosakonna juhataja arutatule; planeerimisosakonna juhataja K. K kinnitas, et

temaga antud küsimust ei arutatud; K. K selgitas, et Ü. S ei oleks andnud mistahes

eelhinnanguid võimalikule ehitusõigusele ilma K. K iga arutamata; K. T kinnitas, et andis

kõikidele huvilistele üheselt info, et ehitusõiguse suurenemisega ei saa arvestada. Vaidlus

puudub, et K. T oli enampakkumise materjalides ainus ametlik kontaktisik; M. V kinnitas, et

tema teab hageja kaheksa korrusega ehitusplaani. Samas puudub vaidlus, et kostja 01.12.2008

vastuse lisaks 18 olev plaan valmis hageja arhitektuurikonkursil alles pärast lepingu sõlmimist

ja veel lepingu sõlmimise hetkeks ei teadnud hageja, mida ta ehitada soovib. Arvestades M. V

e 22.09.2006 intervjuud Pärnu Postimehele, on ilmne M. V e ütluste ebausaldusväärsus

küsimuses, nagu oleks enne lepingu sõlmimist arutatud olemasolevast hoonest kõrgema hoone

rajamise võimalikkust. Ebausaldusväärsed on ka R. H i ütlused antud küsimuses. Kui viimane

sai M V elt väidetavalt ühe info ning enampakkumise ametlikult kontaktisikult K. Tlt

vastupidise info, ei ole usutav, et R. H võttis K. T ja M. V e vastuolulise info lihtsalt

teadmiseks ja esitas pakkumuse. Kui R. H isegi nii toimis, ei omanud ehitusõiguse

suurendamise võimalus tema jaoks tegelikult tähendust. Kui ehitusõiguse suurendamine siiski

omas tähtsust, siis rikkus ta kinnisvaraprofessionaalist juhatuse liikme objektiivset

hoolsusmäära tulevase ehitusõiguse piirangute väljaselgitamisel. Mõlemad võimalused

välistavad kostja vastutuse.

Lepingu p 3.1.2 välistab hageja ja linnapea vahelise ehitusplaanide arutelu õigusliku

tähenduse lepingule, kuid maakohus eiras seda. Kui hageja soovis tulevase ehitusõiguse

saamisel lepinguga õiguslikku kaitset, oleks hageja pidanud seda lepingus kajastama. Puudub

vaidlus, et hageja osales tehingus koos vandeadvokaadiga ja mistahes nõudeid tulevase

ehitusõiguse kaitsevajaduse osas ei esitanud. Seega võttis hageja endale teadliku riski tulevase

ehitusõiguse saamise osas. Kostja vastutus selles küsimuses on välistatud. Sellega on

välistatud hageja taganemisõiguse alusena tuginemine sellele, et hageja ei saanud pärast

kinnistu omandamist soovitud detailplaneeringu lahendust ja ehitusõigust. Samuti ei saanud

hagejal olla õiguspärast ootust kindla ehitusõiguse saavutamiseks.

Vaidlus puudub, et hageja soovitud ehitusõigus oleks eeldanud üldplaneeringu

muutmist. Kehtib eeldus, et üldplaneeringut ei saa muuta (PlnS § 9 lg 7, § 24 lg 5), kuid

maakohus leidis hageja paljasõnalistele väidetele tuginedes vastupidist. Seega kohaldas kohus

ebaõigesti PlanS § 9 lg-t 7. Sätte õigel kohaldamisel oleks maakohus leidnud, et hageja soov

uue ehitusõigus osas oli alusetu ja välistatud üldplaneeringuga vastuolus olemise tõttu,

sõltumatult muinsuskaitseala laienemisest. Maakohus tuvastas, et avalikkus jagas

Muinsuskaitseameti seisukohta ja leidis, et üle 11,0 m kõrguste uute hoonete ehitamine ei

peaks olema lubatud. Maakohus märkis täiendavalt, et inimeste arvamused olid erinevad ja

mõni oli nõus, et praegune hoone ehitataks korteriteks ja rajatakse juurde kunstimuuseum.

Kohus hindas tõendeid ebaõigesti, ükski eskiisi arutelul avaldatud või eelnevalt esitatud

kirjalik seisukoht ei toetanud korterite rajamist ja suuremahulist hoonet. Maakohtu otsusest ei

selgu, miks Muinsuskaitseameti vastuseisust tuleneb kostjapoolne oluline lepingu rikkumine,

kui avalikkus oli hageja pakutud uuele hoonele sellisel kujul samuti vastu. Avalikkuse

vastuseisu tagajärg oleks samane Muinsuskaitseametiga – hageja soovitud detailplaneeringu

lahendust ei kehtestata. Hageja tõendas vaid kaheksakorruselise ja 4,5x suurema mahuga

hoone pakkumist linnale ja Muinsuskaitseametile. R. H i väide, nagu oleks ta pakkunud ka

madalamat hoonet, ei ole usaldusväärne, kuna tunnistaja L. Hi ütlustega on tõendatud, et linn

palus

kaaluda

ehituslikke

alternatiive

ja

hageja

keeldus

sellest

kategooriliselt.

Muinsuskaitseamet andis 16.04.2008 seisukoha vaid ühe projektlahenduse suhtes ja juhised

paranduste tegemiseks. Hageja vastas ettepanekule kostjale taganemisavalduse esitamisega.

Lisaks möönis R. H , et teistsuguseid eskiise ei pruugi olemas olla ja hageja ei ole teistsuguste

lahenduste eskiise esitanud. Hageja tunnistas ja kohus tuvastas, et hagejat oleks rahuldanud ka

1,33x olemasolevast hoonest suurem hoone. Hageja üritas aga läbi suruda üksnes seda eskiisi,

kus maht on 4,5x suurem ja kõrgusesse lisandus 3 korrust. Olemasoleva hoone renoveerimisel

ja selle mahust 33% osas juurdeehituse tegemisel ei ole teada ühtegi takistust. Samuti ei ole

teada, et hageja oleks selle plaani elluviimiseks teinud mistahes katseid.

Kuigi

kohus

luges

kostja

väidetava

rikkumise

oluliseks

põhjusel,

et

Muinsuskaitseameti vastuseisu tõttu ei olnud detailplaneeringu edasine menetlemine mõistlik,

ei saa rikkumise olulisust siduda vaid sellega, millises menetlusstaadiumis detailplaneeringu

menetlemine ebamõistlikuks muutub ja omistada seejuures Muinsuskaitseametile eristaatust.

Muinsuskaitseala kehtestatakse avalikes huvides ja Muinsuskaitseamet kaitseb avalikke huve.

Vaidlus

puudub,

et

enne

muinsuskaitseala

laiendamist

kinnistule

oli

tegemist

miljööväärtusliku alaga. Sellest tulenevalt tuleb detailplaneeringu menetlemise perspektiivi

hindamisel eeldada, et avalikkus oleks jaganud Muinsuskaitseameti veendumusi ja seisukohti

ka ilma muinsuskaitseala laiendamiseta. Muinsuskaitseala laiendamise eelselt kulges

Esplanaadi tänava kaudu muinsuskaitseala kaitsevööndi piir ja üldplaneeringu järgi oli

tegemist miljööalaga. Sellises asukohas on küüniline eeldada, et ümbruskonnaga võrreldes

juba tavatult suurt hoonet saab kasvatada veel 4,5x mahus ja 3 korrust kõrguses ning

avalikkus ei ole detailplaneeringu menetlemisel sellele vastu.

R. H kinnitas vande all, et teda oleks rahuldanud lahendus, mille puhul säilib

olemasolev kõrgus, aga hoone maht suureneb 33%. See soov ei ole muinsuskaitseala

põhimäärusega vastuolus, kuid hageja ei teinud vastava soovi realiseerimiseks midagi.

Taganemisavaldus ja kohtuotsus rajati Muinsuskaitseameti 16.04.2008 kirjale, milles

Muinsuskaitseamet teatas hagejale esitatud muinsuskaitse eritingimuste projekti puudustest ja

palus need kõrvaldada. Hageja üritas Muinsuskaitseametis kooskõlastada sama hoonet, mille

Muinsuskaitseamet oli 23.07.2007 juba tagasi lükanud. Hageja ei teinud ühtegi katset

alternatiivlahenduste pakkumiseks. Muinsuskaitseamet möönis, et uus hoone võib olla

kõrgem kui 11,0 m juhul, kui konkreetne arhitektuurne lahendus seda õigustab. Ka siin

ilmneb

kohtuotsuse

ebaobjektiivsus

tõendite

hindamisel.

Kohus

möönis,

et

Muinsuskaitseamet selgitas 28.01.10 kirjas, et uus ehitis võib olla kõrgusepiiris 11,0 m.

Seejärel märkis kohus, et Muinsuskaitseameti kiri ei käsitle konkreetset üksikjuhtumit ja

konkreetset üksikjuhtumit reguleerib 16.04.2008 keeldumine muinsuskaitse eritingimuste

kooskõlastamisest. Kohus jättis kõrvutamata asjaolu, et 16.04.2008 keeldumine anti

Muinsuskaitseameti poolt hageja teisele katsele kooskõlastada olemasolevast hoonest 3

korrust kõrgemat ja 4,5x mahukamat hoonet. Kui hagejat rahuldas 33% suurem ja sama kõrge

hoone, aga küsima läks 450% suuremat ning 37,5% kõrgemat hoonet, siis viimati mainitud

maksimaalunelma mittetäitumisel oleks hageja saanud kooskõlastuse ehk väiksemale

lahendusele. Hageja, saades kõrvaldamist vajavate puuduste loetelu ja kooskõlastamisest

keeldumise, ei asunud puuduseid kõrvaldama, vaid esitas kostjale taganemisavalduse.

Siinkohal on ilmne seos kinnisvaraturu languse ja hageja taktika vahel. Kohus tugines

rikkumise olemasolu hindamisel Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-60-04, mis kinnitab maakohtu

järelduste ekslikkust, sest antud lahendi vaidlusesemeks on üksik kinnismälestis, mitte

muinsuskaitseala. Samas ei pidanud Riigikohus üksikmälestise osas informatsiooni puudumist

oluliseks puuduseks lepingus.

Hageja esitatud taganemise põhjus vastab võimalikule eksimuse situatsioonile (TsÜS

§ 92 lg 1 ja lg 2) – muinsuskaitseala oli olemas enampakkumise ja lepingu sõlmise ajal;

lepingu sõlmimise lähtealuseks olnud informatsioon oli vastupidine; esinev puudus ei ole

kõrvaldatav ja hageja väidab, et kui ta oleks sellest teadnud, ei oleks ta lepingut sõlminud.

Eksimuse situatsioonis oleks hageja pidanud lepingust vabanemiseks selle TsÜS § 92 lg 3

korras tühistama. Kuigi tühistamine ja taganemine on üldjuhul alternatiivselt võimalikud,

näeb lepingu p 3.1.3 informatsioonikohustuse rikkumisel ette vaid kahju hüvitamise. Kohus ei

nõustunud kostja poolt antud lepingu p 3.1.3 tõlgendusega ja väitis, et lepingus selgitati

taganemisõigust ning notar selgitas kohtus, et lepingu p-l 3.1.3 on üksnes hoiatusfunktsioon.

Siinkohal ilmneb kohtuotsuse vastuolulisus: analoogselt taganemisõiguse selgitusega on

lepingu p-s 7.1 selgitus, et lepingus tuleb kajastada kõik poolte kokkulepped. Puudub vaidlus,

et lepingus tulevase ehitusõiguse alased kokkulepped puuduvad. Ometi rajati taganemine just

tulevase ehitusõiguse mittesaavutamisele ja kohus aktsepteeris seda.

Lepingu p-s 2.4 ja 2.5 tulenes, et notar ei kontrollinud muinsuskaitsepiiranguid ja

hagejale see sobis. Maakohus ignoreeris lepingu viidatud punkte, kuigi need paiknevad poolte

antud avaldustes. Samas pidas kohus lepingu p 3.1.3. tõlgendamisel määravaks abistava

tähendusega notari selgitust. Kõik vaidlusküsimused, mis taganemise hindamisel tähtsust

omavad, lahendas maakohus hageja kasuks.

Hageja sattus väidetavalt eksimuse situatsiooni (TsÜS § 91 lg 1 ja lg 2). Eksimuse

puhul on lepingu tühistamine võimalik 6 kuu jooksul eksimusest teadasaamisest (TsÜS § 99

lg 1 p 2). Kohus tuvastas, et hageja sai muinsuskaitsealast teada 08.01.2007 ja esitas

taganemisavalduse 16,5 kuud hiljem ehk 19.05.2008. VÕS § 118 lg 1 p 1 mõistlik tähtaeg ei

saa antud juhul olla pikem kui 6 kuud ehk pikem aeg kui on seaduses sätestatud samas

olukorras tühistamise jaoks. Taganemisel tekkivad suhted on müüja suhtes tunduvalt

koormavamad kui tühistamisel. Taganemisel tuleb lisaks saadu tagastamisel tasuda

müügihinnalt intressi (VÕS § 189 lg 1) ja kahju hüvitamisel kaitstakse nn. positiivset huvi ja

lubatud on ka saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Kuivõrd lepinguõiguse esmane printsiip

on, et leping kehtib, siis peab lepingust väljumine lepingu sõlmimisel esinenud puude tõttu

toimuma seda varem, mida koormavamad on lepingust väljumise tagajärjed.

Maakohus luges ekslikult mõistlikuks taganemisajaks 16,5 kuud, tuginedes Riigikohtu

lahendile nr 3-2-1-165-09. Viidatud lahendis pikendati mõistlikku aega tahtliku rikkumise

alusel. Käesolevas asjas oli hageja ja maakohtu versioonis täitmine võimatu lepingu sõlmise

hetkest peale, kostja ei tekitanud seda pärast lepingu sõlmimist. Antud juhul tekkis probleem

lepingu p 2.1 erinevast tõlgendamisest ja notari poolsest rikkumisest. Mõistlik aeg võiks olla

kolmeaastase aegumistähtaja puhul kolm kuud. Käesoleval juhul teadlikkus rikkumisest

puudus, sest kõik kostja ametnikud mõistsid lepingu p-i 2.1 kinnitusena üksikmälestise kohta

ja sellisena oli kinnitus õige. Märge muinsuskaitseala kohta oleks ka pidanud lepingus

sisalduma, aga see oli notari kohustus ja hageja ei ole menetluse kestel väitnud ega

tõendanud, et ta oleks kostjat lepingu rikkumisest teavitanud enne taganemisavalduse

esitamist, mis oleks võimaldanud kostjal aidata tekkinud olukorda lahendada või arvestada

võimaliku lepingust taganemise riskiga.

Kohus leidis ekslikult, et investeeringu suuruse ja olulisuse tõttu on mõistetav, et

taganemise otsus tehti pärast seda, kui vastuvõetava lahenduse otsimise jätkamiseks võimalusi

enam polnud. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja möönis, et teda oleks rahuldanud ka mahult

vaid 33% ja sama kõrge hoone ning ei tõendanud, et ta oleks sellises mahus hoone osas

ehitusõiguse saavutamiseks ühtegi katset teinud. Kohus ei põhjendanud, miks 4,5x suurema

mahuga ja 3 korrust kõrgema hoone mittesaavutamine tähendab siinkohal vastuvõetava

lahenduse

leidmise

võimaluse

ammendumist.

Asjaolu,

et

hageja

ei

venitanud

detailplaneeringu menetluses omapoolsete toimingutega otseselt sihilikult, ei pikenda

taganemisaega. Hageja sai 08.01.2007 teada, et lepingu esemel on selline puudus, millest

hageja enda kinnitusel enne lepingu sõlmimist teades ei oleks lepingut sõlminud. Selles

olukorras ei teinud hageja kostjale mingit teavitust ja jätkas detailplaneeringu menetlemist.

VÕS § 118 lg 1 p 1 mõte seisneb selles, et sundida hagejat võimalikult kiiresti otsustama, kas

ta soovib lepingu edasikehtimist või mitte. Katse olukorda heastada on mõistetav, kuid

heauskne on sellisel juhul vastaspoolt olulise rikkumise olemasolust ja kavandatud edasisest

tegevuskavast teavitada või kooskõlastada tegevus olukorra lahendamiseks.

Kohatu on rääkida hageja tõsisest katsest leida lahendus, kuna hageja ei teinud

muinsuskaitseameti kooskõlastuse saavutamiseks kõike mõistlikult võimalikku. Kui hagejale

sobis ka 1,33x suurem ja sama kõrge hoone, oleks mõistlik olnud teha vähemalt üks katse

sellise hoone rajamiseks. Samuti hoidus hageja teadlikult esitamast andmeid oma toimingute

kohta alates 2007. suvest, kui Muinsuskaitseamet hageja soovi 23.07.2007 kirjaga tagasi

lükkas. Nimetatud kiri adresseeriti linnale ja see nõudis muinsuskaitse eritingimuste

kooskõlastamist. Kirja esitas kohtule hageja ja väitis, et ilmselt sai ta kirja hagi

ettevalmistamise käigus. Samuti selgitas hageja kohtule, et ei tea muinsuskaitse küsimuses

eritingimustest midagi ja see oli kostja rida. Samas tellis muinsuskaitse eritingimused hageja

arhitekt ja seega oli Muinsuskaitseameti 23.07.2007 kiri hagejale teada. Samuti on ilmne, et

hageja üritas kohut muinsuskaitse eritingimuste osas eksitada – hageja eitas oma teadlikkust

muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamisest, kuigi vastav suhtlus käis ainult hageja

arhitekti ja Muinsuskaitseameti vahel ning kostjale ei olnud selle protsessi kulg teada. Kohus

märkis ekslikult, et Muinsuskaitseameti 23.07.2007 kirja hagejani jõudmise hetke osas ei ole

objektiivseid tõendeid. Ometi on selge, et hageja hoidub teadlikult vastavate sündmuste

käsitlemisest ja kohus leidis ikkagi, et ca 10 kuud hiljem esitati taganemisavaldus mõistliku

aja jooksul.

Kohus rahuldas hageja kahjunõude kokku summas 32 718,20 eurot ekslikult

järgmiselt: enampakkumise osavõtutasu 639,12 eurot; müügilepingu sõlmimisel kantud kulud

(notari tasud 7977,55 eurot ja riigilõivud 11 319,20 eurot; projekteerimiskulud 12 782,33

eurot). Kuivõrd taganemine on põhjendamatu, on ka kahjunõue põhjendamatu. Kostja ei

andnud

enampakkumise

kuulutuses

muinsuskaitseküsimusega

seoses

kinnitusi.

Enampakkumisel osalemine oli hageja vaba valik ja enampakkumise tasu ei ole väidetava

lepingu rikkumisega põhjuslikus seoses. Detailplaneeringu algatamise korral on ettenähtav, et

sellega

kaasnevad

kulud,

kuid

omaniku

soovi

korral

on

kostja

kohustatud

detailplaneeringumenetluse algatama, kui seadus seda mingil alusel ei välista. Kuivõrd leping

ei kaitse tulevikus ehitusõiguse saavutamist, siis kõik kulutused, mis on seotud just selle

eesmärgiga, ei ole lepingu kaitsealas ning seega puudub põhjuslik seos väidetava kostja

rikkumisega.

Vastused apellatsioonkaebustele

Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja

kanda.

Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Pärnu notar Marje Jürioja palus tühistada

Pärnu Maakohtu otsus kostja vaidlustatud osas ja teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata ning mõista hagejale välja kostja ja kolmanda isiku menetluskulud.

Edasine menetluse käik

Tallinna Ringkonnakohus 11.06.2012 otsusega tühistas Pärnu Maakohtu 16.12.2011

otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis OÜ Herder hagi rahuldamata.

Riigikohus 17.12.2012 otsusega otsustas:

1. tühistada

Tallinna

Ringkonnakohtu

11.06.2012

otsus

ja

saata

asi

uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule..

2. Tühistada Pärnu Maakohtu 16. detsembri 2011. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega

maakohus rahuldas hageja nõude müügilepingust taganemise õiguspäraseks

tunnistamiseks, ning jätta hagi selles osas läbi vaatamata.

3. Tühistada Pärnu Maakohtu 16. detsembri 2011. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega

maakohus kohustas kostjat andma nõusoleku kinnisasja kohta kinnistusraamatusse

lepingu alusel tehtud omanikukande muutmiseks, ning jätta hagi selles osas läbi

vaatamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 16.12.2011 otsus tuleb tühistada ja selles osas

on võimalik teha uus otsus, millega jätta OÜ Herder hagi Pärnu linna vastu täies ulatuses

rahuldamata.

17.11.2006.a. sõlmisid Pärnu linn ja OÜ Herder notariaalse kinnistu müügilepingu,

kasutusvalduse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (tõestanud Pärnu notar Marje Jürioja;

edaspidi müügileping). Müügilepingu p 3.1.1 ja p 3.3 kohaselt Pärnu linn müüb ja OÜ Herder

ostab hoonestatud kinnistu asukohaga Esplanaadi tn 10, Pärnu, kinnistusregistriosa nr 58605,

hinnaga 35 000 000.- krooni. Müügilepingu p 2.1 järgi müüja avaldab ja kinnitab, et kinnistu

valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid

ega muid piiranguid. Müügilepingu p 5.1 leppisid pooled kokku kinnistule kasutusvalduse

seadmises kasutusvaldaja kasuks ja selle tingimustes. Kasutusvaldusest tulenevad õigused ja

kohustused kasutusvaldaja kasuks tekivad alates AS Chaplin ja Pärnu linna vahel

01.09.1992.a. sõlmitud rendilepingu lõppemisest, kuid mitte hiljem kui 01.09.2007.a.

Kasutusvaldus seatakse tähtajatult ja tasuta. (tl 24-34, 1 kd). Müügilepingu p 3.1.2 kohaselt

lepingu sõlmimisega lõpetavad pooled kõik nende vahel varem sõlmitud lepinguobjekti

müüki puudutavad kokkulepped. Müügilepingu p 3.1.4 kohaselt müüja ja ostja välistavad

müüja vastutuse võimalike kinnistu puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka

varjatud puuduste eest, millest on ostjat eelnevalt teavitatud. OÜ Herder on kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 07.12.2006.a. Poolte vahel ei ole vaidlust selles,

et kinnistu valdus on OÜ-le Herder üle antud 07.12.2006. Müügihind summas 35 000 000.-

krooni on hageja poolt kostjale tasutud.

Vaidlust ei ole selles, et lepingu esemeks, asukohaga Esplanaadi 10, Pärnus, olev kinnistu

(edaspidi “Kinnistu”) paikneb 06.02.06 Vabariigi Valitsuse määruse nr 32: “Pärnu vanalinna

ja kuurordi muinsuskaitseala põhimäärus” (jõustunud 18.02.2006.a., Riigi Teatajas avaldatud

15.02.2006.a.) § 3 kohaselt Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitsealal. (tl 113, 4. kd).

Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala plaan lisati kultuurimälestiste riiklikusse

registrisse kohe peale põhimääruse muutmist 2006.a. veebruaris (tl 113, 4. kd –

Muinsuskaitseameti 21.01.2010.a. kiri).

Hageja tugines hagiavalduses asjaolule, mille kohaselt pidi lepingu p 2.1 tingimuste

kohaselt kinnistul asuv hoone olema vaba muinsuskaitsealastst piirangutest, kuid tegelikult

asus vaidlusalune kinnistu Pärnu vanalinnna kaitsealal, misõttu kinnistul asuva hoone

lammutamiseks ja selle asemel uue hoone ehitamiseks oli vaja Muinsuskaitseameti

kooskõlastus. Muinsuskaitseamet keeldus hageja taotletud 25 meetri kõrguse hoone ehitamise

kooskõlastamisest. Kaitseala eeskirjade kohaselt on võimalik kaitselal püstitada vaid 11 m

kõrgust hoonet.

Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas lepingut on oluliselt

rikutud ja kas hageja taganes sellest tulenevalt lepingust mõistliku aja jooksul.

VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui lepingust tulenevat

kohustust on oluliselt rikutud. Lepingust taganemise mõistlik aeg hakkab VÕS § 118 lg 1 p 1

mõttes kulgema samuti alates ajast, mil lepingust taganeda sooviv pool sai või pidi teada

saama olulisest lepingurikkumisest. Seega on praeguses asjas tähtis tuvastada, kas ja millal

lepingut rikuti oluliselt ja millal hageja sai sellest teada. Maakohus on ebaõigesti jätnud need

asjaolud tuvastamata.

Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse

lepingust taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui

ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Riigikohus on

viidatud sätet selgitades asunud varem seisukohale, et säte teenib õigusrahu saavutamise

eesmärki.

Seetõttu

tuleb

kahjustatud

poolel

mõistliku

aja

jooksul

otsustada

õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud poolele selgus, kas jätkata

lepingu täitmist või mitte. Seejuures võib mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks olla

erinevate lepinguliikide puhul erinev. Üldjuhul peaks mõistlik aeg lepingust taganemiseks

olema lühem kui kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, kuid see ei pruugi tingimata

mööduda täitmisnõude aegumistähtaja jooksul, kui pooled vaidlevad täitmise üle. Lepingu

täitmise võimatuse ilmnemisel peab lepingust taganeda sooviv pool tegema seda mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ilmneb täitmise võimatus.

Olulise lepingurikkumisega on VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi tegemist eelkõige juhul, kui

kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta

õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse

rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge

samadel asjaoludel samuti ette näinud. Sellest tulenevalt hakkaks lepingust taganemiseks

ettenähtud mõistlik aeg kulgema alates sellest, kui lepingupool sai või pidi teada saama

lepingu rikkumisest, mille tõttu jäi ta olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult

lepingust lootis.

Maakohus tuvastas, et hageja pidi 8. jaanuaril 2007 või hiljemalt 2007. a juunis saama

teada sellest, et kinnisasjal lasuvad muinsuskaitselised piirangud, kuid muinsuskaitselistest

piirangutest teada saades ei olnud hageja veel teadlik, et ta jääb olulisel määral ilma sellest,

mida ta õigustatult lepingust lootis, st et kinnisasjale ei ole võimalik tema kavandatud

kõrguse ja mahuga hoonet ehitada. Selle asjaolu tuvastamisega ei ole aga Riigikohtu arvates

veel kindlaks tehtud, et hageja sai või pidi sel ajal saama teada olulisest lepingurikkumisest,

seega ka sellest, et tal on õigus lepingust taganeda. Seetõttu võib olla põhjendatud hageja

väide, et ta sai alles siis teada, et ta jääb lepingust loodetust olulisel määral ilma, kui talle sai

teatavaks, et muinsuskaitseliste piirangute tõttu tema soovitud detailplaneeringut ei kinnitata.

Iseenesest on õige maakohtu arusaam, et kinnisasja muinsuskaitselised kitsendused

piiravad kinnisasja valdamist, kasutamist ja käsutamist. Riigikohtu kolleegiumi hinnangul

saab muinsuskaitselistest piirangutest teatamata jätmist pidada küll lepingu rikkumiseks, kuid

lepingu olulise rikkumisega saab VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes üldjuhul olla tegemist üksnes

siis, kui rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta

õigustatult lepingust lootis. Ebaõige on kohtu seisukoht, et mõistlik tähtaeg lepingust

taganemiseks hakkas kulgema alates sellest, kui hageja pidi saama teada, et kinnisasja

koormavad muinsuskaitselised piirangud.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10 leidnud: „Pooled võivad lepingu sõlmimisel

silmas pidada erinevaid eesmärke. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab

kolleegiumi arvates lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või

edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise

soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe

lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid

teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma“.

Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja esitas avatud enampakkumisel pakkumise

osta selline kinnistu, nagu oli enampakkumisele pandud. Enampakkumise menetluses

kinnistu võimalikke muinsuskaitselisi küsimusi ei käsitletud, st nende olemasolu ei jaatatud

ega eitatud. Hageja mis tahes ootused saavad põhineda vaid enampakkumise menetluses

avaldatud teabele. Tegemist oli linnavara müügiga avalikul enampakkumisel, kus kostjal

puudub seadusest tulenevalt võimalus enampakkumise tingimusi peale pakkumiste saamist

muuta või lubada mõnele pakkumuse teinud äriühingule midagi rohkem, kui

enampakkumises

kirjeldatud.

Enampakkumisel

osalevad

isikud

saavad

avaliku

enampakkumise raames teha pakkumise müügilepingu sõlmimiseks üksnes põhinevalt

informatsioonil, mis tuleneb enampakkumisest endast ja selle aluseks olevatest avalikest

materjalidest. Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, mille kohaselt sarnaneb linnavara

müük kõige enam riigihankega.

Vaidlusaluse kinnistu müük toimus Pärnu Linnavolikogu 16.02.2006 otsuse nr 11

alusel (t.l.49-52, III kd). Kuivõrd leping sõlmiti avatud enampakkumise tulemusena, siis ei

saa hageja õigustatud ootuse tuvastamisel tugineda väidetavatele hageja vestlustele endise

Pärnu linnapea M. V ega. Isegi juhul, kui sellised vestlused aset leidsid, ei olnud need osa

avatud enampakkumisest. Ühtlasi on hageja kinnitanud, et M. V ei saanud tulevase

võimaliku detailplaneeringumenetlusega seonduvalt anda mistahes garantiisid. Pärnu

Maakohus on eelneva põhjendamatult jätnud tähelepanuta. Lepingu p 3.1.2 kohaselt lepingu

sõlmimisega lõpetavad lepinguosalised kõik nende vahel varem sõlmitu lepingumüüki

puudutavad kokkulepped. Enampakkumise teates endas on rõhutatud, et pakkumise

esitamisega annab pakkuja nõusoleku müüdava vara ostmiseks kuulutuses nimetatud

tingimustel (t.l. 49, III kd). Hageja poolt esitatud pakkumine ei sisalda lisatingimusi ega

võimalikku äriprojekti omandatava kinnistu osas (tl. 195,196, II kd).

Kolleegium leiab, et kui hageja soovis tulevase ehitusõiguse saamisel lepinguga

õiguslikku kaitset, oleks hageja pidanud seda nii pakkumises kui ka lepingus kajastama.

Kuivõrd lepingu p-e 2.1, 2.4 ja 2.5 eraldi ei arutatud, ei pidanud hageja

muinsuskaitseküsimuse kontrollimist oluliseks ega vajalikuks, mistõttu ei saa esineda ka

lepingu olulist rikkumist kostja poolt.

Olulise rikkumisega on Riigikohtu hinnangul tegemist vaid siis, kui rikkumise tõttu jääb

kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis.

Ainuüksi asjaolu tõttu, et kinnistu asub muinsuskaitsealal, ei ole hageja ilma jäänud sellest,

mida ta õigustatult lepingust lootis (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-157-12). Muinsuskaitselisest

piirangust tuleneb vaid huvitatud isikute kohustus järgida näiteks detailplaneeringumenetluses

teatavaid erisusi. Kolleegiumi arvates muinsuskaitsealal paiknemine ei välista kinnistul

asuvate hoonete restaureerimist, renoveerimist, remonti ega ka kinnistul ehitamise võimalust,

mis tuleb kooskõlastada Muinsuskaitseametiga. Samuti tuli hagejal arvestada kinnistu

detailplaneeringu koostamisel Pärnu linna üldplaneeringuga. Hageja huvi kinnistule

suuremahulise hoone rajamise vastu ei ole aga lepinguga kaitstud huviks ega lepingu aluseks

olevaks asjaoluks või selle esemeks. Lepingust tuleneva õigustatud ootuse hindamisel saab

aluseks võtta üksnes lepingus eneses väljendatu. Lepingus ei ole pooled kokku leppinud, et

hagejal on õigus kinnistul olev hoone lammutada ning ehitada uus suuremahulisem hoone.

Hageja kutse- ja majandustegevus oli seotud kinnisvara arendamisega ning hagejal kui

professionaalsel ettevõtjal ei saanud olla õigustatud ootust, et ta saab hoolimata

detailplaneeringu puudumisest ning vastuolus üldplaneeringus sätestatud tingimustega, rajada

kinnistule tema soovidele vastava suuremahulise ehitise. Esitatud tõenditest ei nähtu, et ostja

loodetud hoonestusmaht läbi detailplaneeringu oleks kuulunud lepingu sõlmimiseks olnud

asjaolude hulka. Müügilepingu p-st 2.1 ei järeldu, et kostja müüjana on garanteerinud hageja

poolt soovitud detailplaneeringu ja ehitusmahu saavutamise. Kuna hageja soov rajada

kinnistule suuremahuline 8-korruseline ehitis oli vastuolus ka Pärnu linna üldplaneeringu

tingimustega, siis ka sel põhjusel ei saa käsitleda lepingu p-i 2.1 kostja poolt lepingu olulise

rikkumisena, kuna hageja ei jäänud seetõttu ilma olulisel määral sellest, mida ta lepingust

lootis ainuüksi nimetatud punkti alusel.

Ülaltoodu alusel kolleegium leiab, et kuivõrd lepingust lähtuvalt ei saanud hagejal olla

õigustatud ootust kinnistul olev hoone lammutada ning ehitada asemele suuremahulisem 8-

korruseline 25 m kõrgune hoone, siis pole kostja vaidlusalust lepingut oluliselt rikkunud.

Hageja poolt 14.05.2008 kostjale esitatud taganemisavaldus on tühine ega too kaasa sellest

tulenevalt hageja poolt soovitud õiguslikke tagajärgi ning hagi tuleb jätta sel põhjusel

rahuldamata. Samal põhjusel tuleb jätta rahuldamata ka hageja kahju hüvitamise nõue.

Kuivõrd kolleegium tuvastas, et hageja poolt esitatud lepingust taganemiseavaldus on

tühine, kuna kostja ei ole lepingut oluliselt rikkunud, siis puudub vajadus tuvastada

detailsemalt, kas hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul või mitte.

Pärnu linna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. OÜ Herder apellatsioonkaebus

tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulud

Kõik menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Iko Nõmm