3-11-2040/40 · Tallinna Halduskohus Pärnu kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Villem Lapimaa Otsuse tegemise aeg ja koht

8. märts 2013. a, Tallinn Haldusasja number 3-11-2040 Haldusasi OÜ South Estonian Real Estate Recovery kaebus mõista välja Pärnu linnalt sundvõõrandamismenetluses tekitatud kahju eest hüvitis 520 816,66 eurot ja viivised 93 382,31 eurot Menetlusosalised Kaebuse esitaja – OÜ South Estonian Real Estate Recovery, esindaja Mihkel Leesment; Vastustaja – Pärnu linn, esindaja Tiina Roht Asja läbivaatamise vorm Kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta kaebus rahuldamata. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest ehk hiljemalt 8. aprillil 2013. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 14. veebruaril 2002. a sõlmitud ostu-müügilepinguga omandas OÜ MWM Grupp (kaebaja OÜ South Estonian Real Estate Recovery varasem ärinimi) Pärnus Papiniidu 17a asuva ehitise.

2. 21. veebruaril 2002. a esitas OÜ MWM Grupp Pärnu Linnavalitsusele avalduse Papiniidu 17a asuva maa ostueesõigusega erastamiseks.

3. 25. juuni 2002. a kirjaga teatas Pärnu Linnavalitsus, et Papiniidu 17a hoonele kui ajutisele ehitisele maad ei erastata ja teenindusmaad ei ole võimalik ette näha ning tegi planeerimisja ehitusseaduse § 30 lg 3 ja 5 alusel ettepaneku ehitise võõrandamiseks Pärnu linnale.

4. 4. mai 2004. a kirjaga nr 2.1-1/853 teatas Pärnu Maavalitsus, et maa erastamine Pärnu linnas Papiniidu 17a asuva ehitise juurde ei ole võimalik kehtiva detailplaneeringu tõttu, mis näeb ette hoone lammutamise.

5. 23. detsembril 2005. a kirjas nr 2-4.1-6/9185 teatas Pärnu Linnavalitsus sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest ning valmisolekust omandada hoone Papiniidu 17a poolte kokkuleppel.

6. Pärnu Linnavolikogu 16. märtsi 2006. a otsusega nr 29 otsustati Pärnu linnas Papiniidu 17a asuv ehitis sundvõõrandada, ühtlasi otsustati taotleda sundvõõrandamismärke kandmist ehitisregistrisse.

7. OÜ MWM Grupp esitas 16. aprillil 2006. a Tallinna Halduskohtusse kaebuse Pärnu Linnavolikogu 16. märtsi 2006. a otsuse nr 29 tühistamiseks. Kohus jättis 20. juuni 2006. a otsusega haldusasjas nr 3-06-730 kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus võttis 27. augusti 2008. a määrusega vastu OÜ MWM Grupp avalduse apellatsioonkaebusest loobumiseks ja lõpetas apellatsioonimenetluse.

8. 16. mai 2006. a kirjas Pärnu Linnavalitsusele tegi OÜ MWM Grupp ettepaneku jätkata läbirääkimisi vaatamata sellele, et ta on esitanud kaebuse halduskohtusse.

9. 24. mai 2006. a kirjas nr 5-5/3227-1 vastas Pärnu Linnavalitsus, et kuna OÜ MWM Grupp on esitanud kaebuse, ei ole võimalik kokkuleppemenetluse alustamine.

10. Pärnu Linnavalitsuse poolt sundvõõranditasu arvestamiseks tellitud Papiniidu 17a hoone erakorralisel hindamisel määrati sundvõõrandatava vara turuväärtuseks seisuga 16. märts 2006. a

12 870 000 krooni (LMG Hindamine OÜ 5. juuli 2006. a eksperthinnang 06061219).

11. 5. jaanuari 2009. a korraldusega nr 4 Pärnu Linnavalitsus loobus Papiniidu 17a asuva ehitise sundvõõrandamisest ja lõpetas sundvõõrandamise menetluse.

12. OÜ South Estonian Real Estate Recovery esitas 22. augustil 2011. a Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Pärnu linna poolt sundvõõrandamise menetluse läbiviimisega tekitatud kahju hüvitamist summas 520 816,66 eurot ja viiviseid summas 93 382,31 eurot (kaebuses ekslikult märgitud 933 382,31 eurot).

13. OÜ South Estonian Real Estate Recovery põhjendab kaebust alljärgnevalt:

1. Kaebaja omandas 2002. aastal Pärnus Papiniidu 17a asuva ehitise eesmärgiga erastada ehitise juurde maa ja see kinnistu müüa või esmalt välja üürida ja hiljem müüa. Perioodil 25. mai 2000. a kuni 23. detsember 2009. a polnud võimalik planeeritud äritegevust ellu viia, kuna linn ei viinud läbi maa erastamist ega ehitise sundvõõrandamist, viidates detailplaneeringule, mille kohaselt planeeriti ehitise asemele avalikku kohalikku teed. Vastustaja lähtus 25. mai 2000. a kirjas, millega keelduti maa erastamisest, maareformi seaduse (edaspidi MRS) § 221 lg-st 6, kuid nimetatud sättest ei tulene piiranguid erastamisele. Seega oleks vastustaja pidanud 15. märtsi 2000. a erastamisavalduse esitamisest alates viima läbi sundvõõrandamise või erastamise. Kuna erastamisest linnavalitsus keeldus, algas faktiliselt Papiniidu 17a ehitise sundvõõrandamise protsess 25. mai 2000. a vastuskirjaga.

2. Haldusorgani tegevus peab lähtuma seaduslikkuse põhimõttest, st lubatud on vaid see, mis on seaduses sätestatud. MRS § 20 lg 1 sätestab ammendavalt erastamist takistavate asjaolude loetelu – detailplaneering sellesse loetelusse ei kuulu. Kuigi 2000. aastal ei olnud veel haldusmenetluse seadus (edaspidi HMS) vastu võetud, kehtisid HMS § 5 lg 2 ja 3 sätestatud printsiibid põhiseaduse sätete ja hea halduse põhimõtte kaudu ka siis. Kui linnavalitsus oleks

25. mail 2000. a jätkanud sundvõõrandamismenetlusega, oleks see jõudnud lõpule u 12 kuu jooksul, mis oleks kaebuse esitajale taganud ühe järgmistest tulemustest: kas õiglase hüvitise sundvõõrandamise seaduse kohaselt või võimaluse viia lõpuni erastamine. Eeldusel, et linn oleks loobunud sundvõõrandamisest juba 2001. aastal, oleks ehitise omanikul olnud võimalik ehitise juurde maa erastada u 12 kuu jooksul. Maa ostueesõigusega erastamise korra (vastu võetud Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määrusega nr 267) punkt 4 sätestas: “Kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja käesolevas korras sätestatud eeltoiminguid. Kohalikul omavalitsusel ei ole lubatud seaduses või käesolevas korras nimetamata toiminguid teostada või dokumente nõuda.” Korra punkti 13 kohaselt peab kohalik omavalitsus tegema eeltoimingud avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete alusel. Kord ei näe ette viivitamist eeltoimingute läbiviimisel. Eeltoimingute raames peab kohalik omavalitsus määrama kindlaks ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid (korra p 13 ap 2). Eeltoodust tulenevalt on linnavalitsus õigusvastaselt viivitanud erastamise eeltoimingute lõpuleviimisega.

3. Kuni 23. detsembrini 2005. a ei viinud linn läbi ei sundvõõrandamist ega erastamist. Samas keeldus linnavalitsus ehitise omanikule teenindusmaa eraldamisest ning ei andnud luba fassaadi korrastamiseks. Linnavalitsus takistas kinnistul arendustegevuse läbiviimist, ehitise (ja maa) normaalset majandamist ja väärtuse tõstmist, tuginedes põhjustele, mille kõrvaldamine oli linna enda pädevuses.

4. 13. detsembril 2005. a toimusid OÜ MWM Grupp ja WAL-BRO OÜ vahel läbirääkimised Papiniidu 17a hoone ja selle aluse maa võõrandamise üle. Tehing pidi toimuma 2006. a jooksul. Sundvõõrandamismärke kandmisega ehitisregistrisse võttis linnavalitsus kaebajalt võimaluse ehitis müüa ajal, mil kinnisvara hinnad lähenesid kõrgpunktile.

5. Vastustaja sundvõõrandamise otsus oli õigusvastane. Omandiõigus on eelduslikult puutumatu. Sundvõõrandamise vastu on paika pandud laiemad põhiseaduslikud garantiid kui põhiseaduse (edaspidi PS) § 32 omandiõiguse kaitse. Näiteks PS §-d 31, 13, 14, 11, 10. Lisaks on Eestile kohustuslik Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni omandiõiguse kaitset garanteeriv esimene lisaprotokoll. Euroopa Inimõiguste Kohus käsitleb sundvõõrandamist viimase meetmena, mida saab kohaldada vaid äärmisel juhul ja sedagi kohese, õiglase ja täieliku kompensatsiooni eest turuhindade alusel. Sundvõõrandamise subjekt peab võõrandamisjärgselt olema vähemalt samaväärses seisus, kui võõrandamise eelselt. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 3 lg 3 sätestab, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud. Juba sundvõõrandamise otsustamise ajal oli linnale teada, et tee ehitamine on võimalik Papiniidu 17a ehitist lammutamata, samuti see, et vajadus sellise tee järele puudub. Esimest asjaolu tõendab Pärnu Linnavalitsuse väljastatud ehitusloaga teeehitusprojekt nr 03205 (ehitusluba EL 414), mis koostati 2004. aastal. Projekti kohaselt projekteeriti teeehitus hoonet lammutamata. Teist asjaolu tõendab 30. novembril 2004. a Pärnu Postimehes avaldatud artikkel “Via Baltica Pärnu teelõigu tulevane marsruut sai paika“. Artikli kohaselt ei kulge Via Baltica mööda Papiniidu tänavat, mistõttu liiklusvoo kasvu pole Papiniidu tänaval oodata. Liikluse tagasihoidlikku intensiivsust kinnitab ka Inseneribüroo Stratum poolt 2006. aastal läbiviidud audit.

6. Sundvõõrandamise otsuse teinuna viivitas vastustaja õigusvastaselt kokkuleppemenetluse alustamisega kuni 25. oktoobrini 2006. a. Linna seisukoht, et kaebuse esitamine kohtule välistas menetluse jätkamise, ei vasta õigusaktidele. KASVS § 5 lg 2 sätestab, et sundvõõrandamise otsuse kohtus vaidlustamisel sundvõõrandamismenetlus ning selle tähtajad ei peatu. KASVS § 22 lg 2 kohustab linnavalitsust alustama kokkuleppemenetlust viivitamatult pärast erakorralist hindamist. 25. oktoobril 2006. a tegi linnavalitsus ettepaneku alustada läbirääkimisi kohtuvälise lahendi leidmiseks. Kuna linn hoidus rääkimast hinnast ega teinud selle aja jooksul ühtegi selget ja edasiviivat ettepanekut, lõppesid läbirääkimised tulemusteta. Linna pealekäimisel esitas OÜ MWM Grupp sundvõõrandamise protsessi kiirendamise eesmärgil

15. juulil 2008. a Tallinna Ringkonnakohtule avalduse apellatsioonkaebusest loobumiseks (haldusasi nr 3-06-703).

7. 3. oktoobri 2008. a kokkuleppemenetluse alustamise teates on märgitud ehitise turuväärtuseks vahemik 7 kuni 8,8 miljonit krooni. KASVS § 24 lg 3 kohaselt oleks tulnud võtta aluseks erakorralise hindamise aktis märgitud kõrgeim kinnisasja väärtus, milleks 10. juuli 2006. a hindamisakti kohaselt oli 12,87 miljonit krooni. Seadus ei näe ette kordushindamisi, mis käesolevas asjas mitmel korral toimusid. Kuna kolme kuu jooksul erakorralisest hindamisest ei alustanud sundvõõrandisaaja kokkuleppemenetlust, oleks pidanud linnavalitsus tunnistama sundvõõrandisaaja sundvõõrandamisest loobunuks KASVS § 33 lg 2 p 2 alusel juba 10. oktoobril 2006. a. Seega tuleb lugeda õigusvastaseks ka kokkuleppemenetluse alustamine.

8. Kuni 27. novembrini 2008. a ei ilmutanud linna tegevuses miski, et linnavalitsus soovib sundvõõrandamisest loobuda. Kõik linna toimingud (kuigi tehtud järjepidevuseta ja hea halduse põhimõtet eirates) olid alates 25. maist 2000. a suunatud Papiniidu 17a ehitise sundvõõrandamisele. Nii tekkis OÜ-l MWM Grupp põhjendatud ootus, et sundvõõrandamise protsess päädib sundvõõrandamise ja õiglase hüvitisega. Kuigi OÜ MWM Grupp leidis aastatel 2000 kuni 2006, et linna eesmärke on võimalik saavutada ka sundvõõrandamist läbi viimata, aktsepteeris ta siiski juba 2006. a, et sundvõõrandamine toimub. Seda tõendavad järgmised asjaolud: kaebaja tegi linnale 16. mail 2006. a ettepaneku kohtumenetlusest hoolimata läbirääkimisi jätkata, soetas 2006. a pärast halduskohtu otsust haldusasjas nr 3-06-703 omale Lao 10 paikneval kinnistul asuva hoone asenduspinnaks, loobus vabatahtlikult 2008. a sundvõõrandamise otsuse vaidlustamisest ringkonnakohtus, tehes seda eesmärgiga jõuda lõpule sundvõõrandamisega. Perioodil 2006 oktoober kuni 2008 november peeti linnaga läbirääkimisi ja mitmel korral jõuti juba ka kokkuleppeni, mida aktsepteeris enamik asjakohaseid isikuid. Kuna sundvõõrandamise märge kustutati ehitisregistrist 23. detsembril 2009. a, tuleb lugeda linnavalitsus faktiliselt sundvõõrandamisest loobunuks alles sellest kuupäevast. Eeltoodud põhjustel tuleb lugeda Pärnus Papiniidu 17a asuva ehitise sundvõõrandamisest loobumisega viivitamine, mis algas 10. oktoobril 2006. a ja kestis kuni 23. detsembrini 2009. a, õigusvastaseks.

9. Pärnu Linnavalitsuse 10. novembri 2009. a korraldusega nr 580 algatati detailplaneeringu koostamine. Korralduse punkt 4, millega sätestati, et enne detailplaneeringu koostamise alustamist tuleb huvitatud isikul sõlmida Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnaga leping detailplaneeringu rahastamise kohta, ei ole õiguspärane, kuna erastamiskulude hulka ei loeta detailplaneeringu koostamise kulusid (MRS § 23 lg 5 ja erastamise korra p 29). HMS § 5 lg 3 kohaselt võib menetlustoimingute sooritamise eest haldusorgan tasu võtta üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Linnavalitsus oleks pidanud jätkama erastamise eeltoimingute tegemist omal initsiatiivil ja kulul, järgides erastamise korra punktis 19 sätestatud tähtaegu. Eeltoodust tulenevalt on linnavalitsus õigusvastaselt viivitanud erastamise eeltoimingute lõpuleviimisega.

10. KASVS § 35 sätestab, et sundvõõrandamisest loobunuks tunnistamisel on sundvõõrandisaaja kohustatud hüvitama sundvõõrandiandjale ja isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustas, kõik sundvõõrandamisega seonduvad kahjud. KASVS § 35 eesmärk kitsamalt võttes on lähedane võlaõigusseaduses sätestatud usaldusvastutuse juhtumile – hüvitamisele kuuluvad kõik kulud, mis tehti lootuses, et sundvõõrandamine toimub. Riigivastutuse seadus võimaldab nõuda nii otsese varalise kahju kui ka saamata tulu hüvitamist (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-13-06). Kahju tekitanud sündmuseks käesoleval juhul oli sundvõõrandamise menetluse läbiviimine, mis faktiliselt algas juba 25. mail 2000. a ning (juriidiliselt) lõppes 6. jaanuaril 2009. a. Kaebaja oli pärast sundvõõrandamise lõpetamist olukorras, kus ta oli küll säilitanud hoone omandi, kuid tal polnud peaaegu 9 aasta jooksul võimalust oma omandit ei arendada ega võõrandada, mistõttu on tal jäänud saamata märkimisväärne tulu. Kui sundvõõrandamist poleks läbi viidud, oleks kaebaja saanud Papiniidu 17a juurde erastada maa ning hiljemalt 2002. aastal moodustada kinnistu, mis oleks olnud kinnisvarabuumi ajal likviidne vara. Järgnevalt oleks kaebaja saanud tegutseda vastavalt oma äriplaanile ning vara kas arendada, algatades detailplaneeringu, taotledes parema ehitusõiguse ning ehitades kinnistul välja mitmekordse büroohoone, või kinnistu müüa. Kinnistu müügi korral 2006. a oleks võinud saada tulu 12 870 000 krooni (LMG Hindamine OÜ eksperthinnang 06061219). Sundvõõrandamisest loobumise ajahetkel oli Papiniidu 17a perspektiivse kinnistu väärtus 3 220 000 krooni. Kaebajal tekkinud kahju koosneb hoone turuväärtusest 2006. aastal, millest on maha arvestatud kinnistu väärtus sundvõõrandamisest loobumise ajahetkel ja kaebaja tulu hoone väljaüürimisest sundvõõrandamise menetluse ajal. Seega on kaebaja kandnud sundvõõrandamise protsessis kahju (seisuga 5. jaanuar 2009. a) vähemalt summas 8 149 010 krooni (12 870 000 –

3 220 000 - 1 500 990). Kaebajale tuleneb kahju ka asendushoone muretsemisest aadressile Lao 10, kuid käesolevalt kaebaja seda kahju ei arvesta ega nõua.

11. Viivisenõude õiguslikuks aluseks on RVastS § 7 lg 4, VÕS § 82 lg 3 ja lg 7, § 101 lg 1 p 6 ja § 113. Arvestades, et riigivastutuse seaduse alusel on kahju hüvitamise taotluse läbivaatamiseks ette nähtud 2 kuud, pidi Pärnu Linnavalitsus kahjuhüvitise välja maksma hiljemalt 2 kuu möödumisel sundvõõrandamisest loobumise otsusest, st hiljemalt 5. märtsil 2009. a. Viivitusintressi tuleb seega arvestada alates 6. märtsist 2009. a (k.a). Seisuga 31. mai 2011. a on Pärnu linn olnud viivituses 815 päeva. VÕS-järgne viivitusintress on 8% aastas ehk 0,022% ehk 1792,78 kr päevas. Seega on viivisevõlgnevus kokku 1 461 115,7 krooni.

14. Vastustaja Pärnu linn palub jätta kaebuse rahuldamata, esitades järgmised vastuväited:

1. KASVS § 5 järgi algas Papiniidu 17a sundvõõrandamise menetlus 2. märtsi 2006. a eelnõu „Ehitise Papiniidu tn 17a sundvõõrandamine“ esitamisega Pärnu Linnavolikogule ja lõppes sundvõõrandamisest loobumisega Pärnu Linnavalitsuse 5. jaanuari 2009. a korralduse nr 4 „Sundvõõrandamisest loobumine ja sundvõõrandamise menetlus“ jõustumisel.

2. Kaebajale ei saanud tekkida kahju sundvõõrandamise menetluse tõttu põhjusel, et tal ei õnnestunud hoonet 2006. aastal müüa, kuivõrd ka ilma sundvõõrandamise menetluseta ei oleks kaebaja saanud 2006. aastal Papiniidu 17a hoone juurde kuuluvat maad erastada, moodustada kinnistut ja seda võõrandada.

3. Ühestki kohtule esitatud dokumendist ei nähtu kaebaja tõsikindel soov ja võimalus sundvõõrandamise menetluse ajal 2006. aastal hoone müümiseks. OÜ MWM Grupp ja WAL-BRO OÜ läbirääkimiste protokolli kohaselt sõltus müügilepingu täitmine Papiniidu 17a juurde 2006. aasta jooksul maa erastamisest ja kinnistamisest. Kinnistu erastamine viibis nii enne sundvõõrandamise menetluse alustamist 2006. aastal ning seda ei ole ka pärast sundvõõrandamisest loobumist 2009. aastal ehk ligi 3 aasta jooksul lõpule viidud.

4. Kaebaja poolt hoone omandamisel 14. veebruaril 2002. a kehtis Pärnu Linnavolikogu 19. aprilli 2001. a otsusega nr 27 kehtestatud detailplaneering, mille alusel kuulus ostetud hoone lammutamisele. Seega on kaebuse esitaja seisukoht, et tal ei olnud sundvõõrandamise menetluse tõttu üheksa aasta jooksul võimalik Papiniidu 17a hoonet arendada ja koos erastatava maaga müüa, põhjendamatu ja ei tugine faktilistele asjaoludele. Ehitise arendamise ja hoonele teenindusmaa määramise välistas, olenemata sundvõõrandamise menetlusest, detailplaneering. MRS § 221 lg 6 sätestab, et erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. MRS § 6 lg 33 alusel määratakse ehitisele teenindusmaa selleks, et tagada ehitise sihtotstarbeline kasutamine, hooldamine, ohutu ekspluateerimine ning füüsiline säilimine. Pärnu Maavalitsuse 4. mai 2004. a kirjast nr 2.1-1/853 nähtub üheselt, et teenindusmaa erastamine Papiniidu tn 17a asuva ehitise juurde ei ole võimalik detailplaneeringu tõttu.

5. VÕS § 127 lõike 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk asetada kahjustatud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olnud asjaolusid ei oleks esinenud. Kui sundvõõrandamise menetlust ei oleks alustatud, oleks 2006. aastal eksisteerinud endiselt olukord, mis ei oleks võimaldanud kaebuse esitajal hoone juurde teenindusmaad erastada. Seega puudusid osaühingul 2006. aastal igasugused võimalused maa erastamiseks, kinnistu moodustamiseks ja selle võõrandamiseks. Seega puudub vastustaja tegevuse (sundvõõrandamise menetluse algatamine ja lõpetamine) ning kaebajale tekkinud väidetava kahju vahel põhjuslik seos.

KOHTU PÕHJENDUSED

15. Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

16. Kaebaja taotleb vastustajalt sundvõõrandamise menetluse läbiviimisega tekitatud kahju hüvitamist KASVS § 35 alusel. Nimetatud paragrahvi kohaselt on sundvõõrandisaaja kohustatud hüvitama sundvõõrandamisest loobunuks tunnistamisel sundvõõrandiandjale ja isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustas, kõik sundvõõrandamisega seonduvad kahjud.

17. Kahju hüvitamise nõude alusena on kaebuses toodud asjaolu, et kaebajal ei olnud võimalik talle kuuluva hoone juurde erastada maad ja müüa hoonet koos selle juurde erastatava maaga sundvõõrandamise menetluse ajal. Kahju tekitanud sündmuseks peab kaebaja sundvõõrandamise menetluse läbiviimist, mis kaebuse kohaselt faktiliselt algas 25. mail 2000. a ning juriidiliselt lõppes 6. jaanuaril 2009. a. Kaebaja arvestuse kohaselt koosneb talle tekkinud kahju hoone turuväärtusest 2006. aastal, millest on maha arvestatud hoone väärtus sundvõõrandamisest loobumise ajahetkel ja kaebaja tulu hoone väljaüürimisest sundvõõrandamise menetluse ajal (12 870 000 - 3 220 000 - 1 500 990 =

8 149 010 krooni).

18. Kohus leiab, et esitatud asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et kaebajale on tekkinud kahju hoone sundvõõrandamise menetluse läbiviimise tõttu.

19. Kohus märgib esmalt, et kaebaja väited vastustaja väidetavalt kahju põhjustanud õigusvastase tegevuse kohta enne 14. veebruari 2002. a, s.o enne kaebaja poolt hoone omandamist, on asjakohatud ja tuleb jätta tähelepanuta, kuna enne hoone omandamist kaebaja poolt ei saanud kohalik omavalitsus kuidagi hoone sundvõõrandamise menetlusega seoses kaebaja õigusi rikkuda. Kaebaja õiguste rikkumine võis kõne alla tulla alates 14. veebruarist 2002. Eelneva tõttu on asjassepuutumatud ka kaebaja väited, et linnavalitsus keeldus ehitise omanikule teenindusmaa eraldamisest ning ei andnud luba fassaadi korrastamiseks, takistades nii kinnistul arendustegevuse läbiviimist. Vastavasisulised taotlused esitas linnavalitsusele vaidlusaluse hoone eelmine omanik, mistõttu ei saanud linna poolne keeldumine rikkuda kaebaja õigusi.

20. Ekslikuks tuleb pidada kaebaja seisukohta, et hoone sundvõõrandamise menetlus algas faktiliselt

25. maist 2000. a. Omandi sundvõõrandamist reguleerib alates 31. märtsist 1995. a kehtiv kinnisasjade sundvõõrandamise seadus, mille § 48 järgi kohaldatakse KASVS-i ka nii ehitiste kui vallasasjade sundvõõrandamisel. KASVS § 5 lg 1 järgi algab sundvõõrandamismenetlus sundvõõrandamise taotluse esitamisega, vallavõi linnavalitsuse poolt käesoleva seaduse § 121 lõikes 1 nimetatud eelnõu esitamisega vallavõi linnavolikogule või eeltöödega ja lõpeb sundvõõrandatud kinnisasja kinnistamisega sundvõõrandisaaja omandisse, sundvõõrandamise taotluse rahuldamata jätmisega või sundvõõrandamisest loobumisega. Seega on sundvõõrandamise menetluse algusaeg seaduses täpselt määratletud ning puudub alus rääkida n.ö faktilisest sundvõõrandamise menetlusest. Sundvõõrandamise menetlus vaidlusaluse hoone suhtes algas Pärnu Linnavolikogule hoone sundvõõrandamise eelnõu esitamisest 2. märtsil 2006. a.

21. Kohus ei nõustu kaebaja väitega, et vastustaja oli kohustatud hoone sundvõõrandamise menetluse läbi viima enne 2006. aastat. Taolist kohustust ei tulenenud vastustajale ühestki seadusest. Enne 1.jaanuari 2003. a kehtinud planeerimisja ehitusseaduse § 70 lg 1 järgi kohaldati seaduse sätteid ka ehitise kui vallasasja ning selle omaniku või valdaja suhtes. Sama seaduse § 30 lg 5 p 1 kohaselt oli kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel võõrandama kinnisasja kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga nähti ette kinnisasja kasutamine avalikul otstarbel. Alates 1. jaanuarist 2003. a kehtiva planeerimisseaduse § 1 lg 4 järgi kohaldatakse käesoleva seaduse sätteid ka ehitise kui vallasasja ning selle omaniku või valdaja suhtes. Sama seaduse § 30 järgi on kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestatud maa-alal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringuga või detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala kehtestatud üldplaneeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel. Kohus leiab, et seadusandja on kehtestanud eelnimetatud sätted eesmärgiga kaitsta kinnisasja omanike huve just tingimustes, kus kohalikul omavalitsusel puudub ajaliselt määratletud kohustus sundvõõrandamise menetlusega alustamiseks, mistõttu võivad kinnisasja omaniku huvid kahjustatud saada. Nähtuvalt toimiku materjalidest tegi vastustaja 25. juuni 2002. a kirjas kaebajale planeerimisja ehitusseaduse § 30 lg 5 alusel ettepaneku hoone võõrandamiseks Pärnu linnale. Samuti on vastustaja 23. detsembri 2005. aasta kirjas pakkunud kaebajale hoone linnale võõrandamise võimalust. Kaebaja ei ole väitnud, et ta oleks reageerinud nimetatud pakkumistele hoone müügiettepanekuga.

22. Kohus leiab, et õige ei ole kaebaja käsitlus, nagu oleks vastustaja poolt läbiviidav sundvõõrandamise menetlus takistanud tal vaidlusalust hoonet võõrandada ja põhjustanud sellega kaebajale kahju. Kuivõrd hoone juurde oli maa erastamata, oli tegemist vallasasjaga. Kaebaja õigusi oleks rikkunud ja võimaliku kahju võinud tekitada see, kui 2006. aastal algatatud sundvõõrandamise menetlus oleks takistanud kaebajal hoonet võõrandada kui vallasasja. Kohtule esitatud dokumentidest ei nähtu kaebaja tõsikindlat soovi ei enne sundvõõrandamise menetlust ega sundvõõrandamise menetluse ajal hoone kui vallasasja müümiseks. Kohtule esitatud OÜ MWM Grupp ja WAL-BRO OÜ 13. detsembri 2005. a läbirääkimiste protokolli kohaselt oli ostja nõus ostma hoone koos maaga ja müügilepingu täitmine sõltus Papiniidu 17a juurde 2006. aasta jooksul maa erastamisest ja kinnistamisest. Kinnistu moodustamist 2006. a aga ei toimunud. Kohus peab ka eluliselt ebausutavaks, et kellelgi oleks soovi omandada ehitist, mis kehtiva detailplaneeringu kohaselt on määratud lammutamisele. Lisaks märgib kohus, et Pärnu Linnavolikogule hoone sundvõõrandamise eelnõu esitamise ajal 2. märtsil 2006. a, st sundvõõrandamise menetluse algatamisel, ei saanud kaebaja hoonet vallasasjana niikuinii enam käsutada, sest asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 järgi sai ehitist vallasasjana käsutada kuni 2006. a 1. märtsini, v.a samas lõikes sätestatud juhtudel. Nimetatud käsutuskeelu tõttu ei olnud kaebajal olenemata sundvõõrandamise menetlusest võimalik hoonet vallasasjana käsutada ehk omandit üle anda.

23. Kaebaja väidete osas, et vastustaja poolt vaidlusaluse hoone juurde maa erastamata jätmine oli õigusvastane, märgib kohus, et need oleks kaebaja pidanud esitama erastamisest keeldumise otsuse vaidlustamise menetluses. Kuna kaebaja ei vaidlustanud Pärnu Linnavalitsuse 25. juuni 2002. a kirjas sisalduvat otsust Papiniidu 17a hoonele kui ajutisele ehitisele maad mitte erastada, puudub tal alus tugineda maa erastamata jätmise õigusvastasusele käesolevas menetluses. Käesoleva kaebuse esitamise hetkeks olid otsuse vaidlustamise ja sellega tekitatud kahju hüvitamise nõude tähtajad ammu möödunud. Kohus märgib siiski, et kaebaja omandas Papiniidu 17a hoone 14. veebruaril 2002. a, s.o ajal, kui kehtiva detailplaneeringu (Pärnu Linnavolikogu 16. aprilli 1998. a otsus nr 9) ja ka üldplaneeringu (Pärnu Linnavolikogu 20. septembri 2001. a määrus nr 26) järgi kuulus vaidlusalune hoone lammutamisele. Ehitise arendamise ja hoonele teenindusmaa määramise välistas detailplaneering, millest teavitati kaebajat juba 25. juuni 2002. a Pärnu Linnavalitsuse kirjaga, samuti Pärnu Maavalitsuse 4. mai 2004. a kirjaga. MRS § 221 lg 6 järgi määrab erastatava maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ja sama seaduse § 6 lg 33 alusel määratakse ehitisele teenindusmaa selleks, et tagada ehitise sihtotstarbeline kasutamine, hooldamine, ohutu ekspluateerimine ning füüsiline säilimine. Kuna kehtiva detailplaneeringu järgi kuulus hoone lammutamisele, siis eelviidatud sätetest tulenevalt ei olnud kohalikul omavalitsusel alust määrata hoone juurde teenindusmaad ega seda erastada. Seadus ei näe ette võimalust erastada maad, kus on asunud isikule varem kuulunud hoone. Maa erastamise eesmärk on tagada eksisteeriva ehitise teenindamiseks vajalik maa, mistõttu oleks lammutamisele kuuluva maa juurde maa erastamine eesmärgipäratu. Hoone lammutamiskohustusega tekitatud kahju tuleneb avalikes huvides kehtestatud planeeringust ja sundvõõrandamisest ning selles osas on isikule tagatud õiguskaitsevahendid planeeringu ja sundvõõrandamise otsuste vaidlustamise ja kahju hüvitamise näol. Seega ka ilma sundvõõrandamise menetluse algatamiseta ei oleks kaebajal olnud võimalik ei enne ega ka pärast 2006. aastat hoone juurde teenindusmaad määrata ega erastada, ehk kaebajal puudusid ka hüpoteetilised võimalused kinnistu moodustamiseks ja võõrandamiseks.

24. Kaebaja väide, et vastustajal ei olnud seaduse järgi alust sundvõõrandamise menetluse peatamiseks sundvõõrandamise otsuse vaidlustamise tõttu, on kohtu hinnangul küll õige, kuid see ei anna siiski alust kaebuse rahuldamiseks. KASVS § 5 lg 2 järgi sundvõõrandamise otsuse kohtus vaidlustamisel sundvõõrandamismenetlus ning selle tähtajad ei peatu, kuid vastustaja eksimisest nimetatud sätte vastu ei saanud kaebajal tekkida kaebuses toodud alusel kahju, sest sõltumata sundvõõrandamismenetluse kestvusest ei saanud kaebaja ülaltoodud põhjustel hoonet koos maaga niikuinii võõrandada.

25. Asjakohatud on kaebaja väited, et sundvõõrandamise algatamine oli õigusvastane ja et vastustaja oleks pidanud algusest peale aru saama, et ehitise lammutamine ei ole vajalik. Hoone lammutamiskohustust ette näinud detailplaneering oli kehtiv ja kõigile, sh linnavalitsusele täitmiseks kohustuslik haldusakt vastavalt HMS § 60 lõikele 2. Sundvõõrandamismenetluse algatamise otsuse vaidlustamisest kaebaja loobus ega saa enam tagantjärgi tugineda selle õigusvastasusele kahju hüvitamise vaidluses. KASVS § 35 alusel saab nõuda kolme aasta jooksul pärast sundvõõrandamisest loobumist sundvõõrandamismenetluse õiguspäraste toimingutega tekitatud kahju hüvitamist.

26. Kaebaja väited, et ta oli pärast sundvõõrandamise lõpetamist olukorras, kus ta oli küll säilitanud hoone omandi, kuid tal polnud peaaegu 9 aasta jooksul võimalust oma omandit ei arendada ega võõrandada, mistõttu on tal jäänud saamata märkimisväärne tulu, ei ole põhjendud ja ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Kaebaja omandas vaidlusaluse ehitise ajal, kui kehtiva detailplaneeringu kui ka üldplaneeringu järgi kuulus hoone lammutamisele, mis ei võimaldanud maa erastamist ja kinnisasja moodustamist. Seetõttu ei saanud kaebajal olla õigustatud ootust, et ta saab ehitise juurde maad erastada, moodustada kinnistut ja arendada oma omandit märkimisväärse tulu saamiseks.

27. Eeltoodut arvestades kohus leiab, et puudub alus rahuldada hüvitise nõuet kaebuses esitatud asjaoludel.

28. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu ei ole alust rahuldada kaebaja taotlust menetluskulude väljamõistmiseks ning kaebaja menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud.

/allkirjastatud digitaalselt/

Villem Lapimaa