3-12-2247/30 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 15. veebruar 2013, Tallinn 3-12-2247

Haldusasi Asja läbivaatamise viis Menetlusosalised T.K.e kaebus Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korralduse nr 59, 20. septembri 2012 korralduse nr 135, 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 ja 11. oktoobri 2012 korralduse nr 163 tühistamise nõuetes. Kohtuistungil 6. veebruaril 2013 Kaebaja: T.K. Esindaja: v.adv Raini Nõu Vastustaja: Kullamaa vald Esindajad: Kersti Lipu ja Heikki Salm Kolmas isik: A.T. Esindaja: adv. Peep Rajavere RESOLUTSIOON 1. Jätta T.K.e kaebus rahuldamata. 2. Mõista T. K. A. T. (kaheksasada kaheksakümmend kaks) eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, § 181 lg 1). ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKTID 1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Lääne maakonnakomisjoni 28. jaanuari 1994 otsusega nr 82 tunnistati omandireformi objektiks Kullamaa vallas Kullamaa külas asuv 40,63 ha suurune Pärna talu maa (endine kinnistu nr 4426) ning omandireformi õigustatud subjektideks tunnistati selle maa suhtes võrdsetes ½ suurustes mõtteluistes osades T.K. ja 1 kasuks välja menetluskulu 882

H. T. Neis viimasele on õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseeritud, T.K. on aga taotlenud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist nõudeõigusest suuremas ulatuses. Pärna talu maal paiknes elamu, mille 1978. aastal omandas A.T., kes esitas 8. jaanuaril 1996 avalduse ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Elamu hävis tulekahjus 30. oktoobril 1998 ning selle asemele püstitati ajutine ehitis. 2004. aastal otsustas Kullamaa Vallavalitsus A. T.le maa ostueesõigusega erastamise, tunnistades sellekohase korralduse 2006. aastal kehtetuks ning andes samas A.T.ile 25-aastase tähtaja tules hävinud elamu kordategemiseks. Nimetatud 2006. aasta korraldus tühistati kohtuotsusega haldusasjas nr 3-06-1665. Seepeale andis vallavalitsus 2007. aastal korralduse, määrates A.T.ile kuuluva elamu ümberehitamiseks-ennistamiseks projekteerimistingimused. Seegi korraldus läbis kohtuliku kontrolli, mis lõppes 12. mai 2009. aasta ringkonnakohtu otsusega kohtuasjas nr 3-07-1439, millega korralduse peale esitatud tühistamiskaebus rahuldamata jäeti. 16. juulil 2009 andis Kullamaa Vallavalitsus korralduse nr 119, millega määras ehitise kordategemiseks tähtaja kuni 16. juulini 2012 ning pani A.T.ile kohustuse selle tähtaja jooksul ennistada ehitis FIE Ilona Komonyi poolt 10. juunil 2008 koostatud ehitusprojekti alusel. 2. 17. aprilli 2012 korraldusega nr 59 muutis vallavalitsus oma 16. juuli 2009 korraldust nr 119, otsustades, et ehitis tuleb ennistada vastavalt OÜ BF Projektibüroo koostatud ehitusprojektile. Kullamaa Vallavalitsuse 20. septembri 2012 korraldusega nr 135 väljastati A.T.i omandis olevale üksikelamule kasutusluba. 5. oktoobril 2012 andis Kullamaa Vallavalitsus korralduse nr 153, millega määras A.T.ile kuuluva korrastatud elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 0,45 ha ning nõustus selle ostueesõigusega erastamisega. 11. oktoobri 2012 korraldusega nr 163 otsustas Kullamaa Vallavalitsus tagastada T.K.ele õigusvastaselt võõrandatud Pärna talu maast 39,6 ha. KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED 3. T.K. esitas 26. oktoobril 2012 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korralduse nr 59, 20. septembri 2012 korralduse nr 135, 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 ja 11. oktoobri 2012 korralduse nr 163 tühistamist. Kaebaja on oma seisukohti täpsustanud ning teiste menetlusosaliste seisukohtadele vastu vaielnud 21. jaanuaril 2013 esitatud kaebuse täienduses. 4. Korraldusele nr 59 heidab kaebaja esiteks ette, et ei selgu, millisel õiguslikul alusel on see antud, kas või kuidas on teostatud selle korralduse andmisel kaalutlusõigust ja milles väljendub omandireformi käigu kui terviku arvestamine selle korralduse andmisel. Kaebaja toob välja, et korralduse nr 59 andmisel ei ole arvestatud kaebaja huvidega. Samuti märgib kaebaja, et korraldusest ei nähtu, et selles märgitud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekt oleks tegelikult vallavalitsusele esitatud või et vallavalitsus oleks sellega sisuliselt tutvunud ja hinnanud, kas tegemist on üldse hävinud elamu ennistamise projektiga. Kaebaja leiab, et korralduse nr 59 andmisel ei ole arvestatud ka Kullamaa valla ehitusmääruse normidega, mis puudutavad projekteerimistingimuste koostamist ning ei nähtu, et A.T. oleks viidatud projekti koostamiseks projekteerimistingimuste koostamist taotlenud, samas kui 2007. aastal koostatud projekteerimistingimused kehtisid vaid ühe aasta. 5. Kaebaja leiab, et vallavalitsuse korraldus nr 135 on põhjendamata, sellest ei nähtu, millised asjaolud on selle andmisel tuvastatud ning milliseid tõendeid hinnatud, ei selgu, miks ja kuidas on leitud, et ehitis on korrastatud. Kaebaja leiab, et ehitist ei ole tähtaegselt korrastatud ning viitab oma 2

väite kinnituseks ehitisest 2012. aasta oktoobris tehtud fotole, millest nähtub, et ehitamine on alles pooleli. Kaebaja leiab, et korralduse nr 135 andmisel oleks tulnud kontrollida ka seda, kas ehitamine on olnud õiguspärane ja ehitusseaduse (EhS) nõuetega kooskõlas, alates sellest, kas oli olemas nõuetekohane projekt ja ehitusluba. Kaebaja rõhutab siinkohal, et ehitusluba kõnealuse ehitise ehitamiseks antud ei ole ning korraldus, millega anti tähtaeg ehitise kordategemiseks ei ole samastatav ehitusloaga. Kaebaja leiab, et kasutusloa andmisel oleks tulnud kontrollida, kas tegemist üldse on elamuga, mille taastamist A.T.ilt nõuti või on tegemist hoopis mingi muu ehitise, näiteks saunaga. Kaebaja märgib, et korraldusest nr 135 jääb arusaamatuks, millisel alusel on katastriüksuse moodustamisel lähtutud 22. juulil 2009 koostatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekust, kuna selle ettepaneku tegemise ajal ei olnud olemas ehitist ja seega ei olnud võimalik teha ka vastavat ettepanekut. Kaebaja peab vääraks ka korralduses märgitut, et tema ei ole 22. juuli 2009 ettepanekule vastuväiteid esitanud ning toob välja, et esitas Kullamaa Vallavalitsusele 27. augustil 2009 vaide, mis on sellise vastuväitena käsitatav. 6. Kaebaja hinnangul ei saa ehitisele kasutusloa väljastamine olla õiguspärane ka seepärast, et kasutusloa taotlus ei olnud nõuetekohane: seal ei olnud märgitud, millega seoses kasutusluba taotletakse, kasutuselevõtu aeg oli märgitud vaid aasta täpsusega, viidatud ei olnud mitte sellele ehitusprojektile, mille järgi oleks ehitada tulnud korralduse nr 59 kohaselt. Siinjuures rõhutab kaebaja, et mistahes alust ehitada selle projekti järgi, millele on kasutusloa taotluses viidatud, ei olnud, samuti kahtleb kaebaja selles, kas selle järgi tegelikult ehitati, sest selle kohaselt on ehitise kõrguseks 4,4 meetrit ja pikkuseks 9,9 meetrit, mis ei vasta tegelikult püstitatud ehitise mõõtmetele. Kaebaja toob välja, et kasutusloa taotluses viidatud Projekteerimisbüroo 363 OÜ poolt 2011. aasta detsembris koostatud ehitusprojekti aluseks ei saanud olla Kullamaa Vallavalitsuse 20. juunil 2007 koostatud projekteerimistingimused, kuna need kehtisid ainult ühe aasta. Kaebuse täienduses märgib kaebaja, et pole võimalik tuvastada, et ehitusprojekt, mille järgi ehitis tegelikult ehitatud on, oleks koostatud ajal, mil projekteerimistingimused kehtisid. 7. Kaebaja leiab, et vaidlusalusest korraldusest nr 135 ei selgu, milliste tõendite alusel on tuvastatud, et ehitis on valminud ning nõuetekohane. Kaebuse täienduses viitab kaebaja sellele, et vastustaja poolt esitatud aktist nr K-19/12 ei selgu, millal on see koostatud, samas nähtub sellest, et ehitise ülevaatamisel on tuvastatud puudusi, millele vastustaja pole aga vaidlusaluste haldusaktide andmisel tähelepanu pööranud, samuti pole tuvastatav, kes on ehitaja nimel aktile alla kirjutanud, kes kuulusid vastuvõtukomisjoni, kes tegi otsuse, et ehitis vastab ehitusprojektile ja on muus osas nõuetekohane olukorras, kus sellessamas aktis märgitud puuduste olemasolu välistab nõuetele vastavuse järelduse tegemise. 8. Eeltoodud põhjustel peab kaebaja õigusvastaseks ka korraldust nr 153, leides, et kuivõrd ehitise õiguslikul alusel püstitamine ei ole kinnitust leidnud, et olnud võimalik selle juurde ka ostueesõigusega maad erastada. Kaebaja leiab, et vastustaja on maa ostueesõigusega erastamise seisukohast olulised asjaolud jätnud välja selgitamata ning samas, kui ta oleks tuvastanud, et ehitise püstitamiseks puuduvad nõuetekohane ehitusprojekt ja ehitusluba, et ehitist ei taastatud määratud tähtaja jooksul, oleks olnud ilmne, et maad erastada võimalik ei ole. Kaebaja leiab samuti, et korraldusest ei nähtu, kuidas on leitud, et ehitise teenindamiseks on vajalik 0,45 ha suurune maa ning arvestatud pole ka sellega, kas sellise teenindusmaa määramise korral jääks kaebajale piisavalt maad, mis on vajalik tema omandis oleva kõrvalasuva lauda teenindamiseks. Kaebaja hinnangul ei ole ehitise teenindusmaa määramine toimunud kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määrusega nr 144 Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord ettenähtud korras ja 3

menetlusnõudeid järgides. Kaebuse täienduses vaidleb kaebaja vastu kolmanda isiku poolt esitatud seisukohtadele, mis puudutavad teenindusmaa piire ning rõhutab, et teenindusmaa määratakse lähtudes ehitisest, mitte ehitise omaniku soovidest, mistõttu ei ole ehitise teenindamiseks vajaliku maa seisukohast olulised sellised asjaolud nagu kolmanda isiku rajatud viljapuuaed või aiamaa. Kaebaja toob välja ka selle, et vaidlusalusel maatükil paikneb faktiliselt veel üks kolmanda isiku (väidetav) ehitis, kuigi ehitisregistri selle täiendava objekti osas andmeid ei ole. Kaebaja leiab, et tegelikult on teenindusmaa määramisel arvestatud ka selle maaga, mis jääb selle teise, ehitise alla ja juurde, vaatamata sellele, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega, mis kuulub lammutamisele. 9. Korraldust nr 163 peab kaebaja õigusvastaseks just seetõttu, et õigusvastane on korraldus nr 153 ehk õigusvastaselt võõrandatud maa osaline erastamine A.T.ile. Kaebaja rõhutab, et vastustaja pole tõenditele tuginedes kindlaks teinud, et maal, mille tagastamist kaebaja taotleb, asuks kolmandale isikule kuuluv õiguslikul alusel püstitatud ehitis. VASTUSTAJA SEISUKOHT 10. Kullamaa vald vaidleb T.K.e kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Esmalt leiab vastustaja, et korraldus nr 59 ei saa rikkuda kaebaja õigusi, ent samas on haldusakt nõuetekohaselt põhjendatud. Vastustaja selgitab, et varasema haldusakti muutmine oli vajalik vahepeal muutunud oludega arvestamiseks, ent kellegi õiguspäraseid ootusi seeläbi ei rikutud. Vastustaja ei pea asjakohaseks kaebaja viiteid EhS normidele, kuna vaidlusalune korraldus on antud maareformi seaduse alusel. Vastustaja leiab, et vallavalitsuse 2009. aasta korraldus nr 119 on käsitatav ehitusloana ning viitab selles osas Maa-ameti sellekohasele seisukohale. Samuti leiab vastustaja, et antud juhul ei oleks saanud ehitusluba välja anda, sest see eeldanuks maaomaniku nõusolekut, ent erastamata maa puhul on tegemist riigi omandis oleva maaga, samas kui ühegi riigiasutuse pädevuses ei ole sellise nõusoleku andmine. Vastustaja leiab, et konkreetsel juhul on projekteerimistingimused määratud Kullamaa Vallavalitsuse 20. juuni 2007 korraldusega nr 125 ning seejuures tuleb arvestada seda, et selle korralduse üle toimus kaebaja algatusel pikk kohtuvaidlus, mille käigus ei saanud kolmas isik projekteerimistingimusi rakendada. Vastustaja selgitab, et pärast kohtumenetluse lõppu andiski vallavalitsus korralduse nr 119, ehk loa vajalikeks ehitustöödeks, kusjuures sel ajal projekteerimistingimused veel kehtisid. 11. Vastustaja leiab, et ka korraldus nr 135 ei riku kaebaja õigusi ning selgitab, et selle andmise aluseks oli A.T.ile korraldusega nr 119 pandud kohustus ning teostatud ehitise ülevaatus, millega tuvastati püstitatud elamu vastavus EhS § 3 nõuetele ja projektile. Vastustaja selgitab, et A.T. esitas taotluse kasutusloa väljastamiseks 16. juulil 2012 ning kasutusloa väljastamisele eelnes hoone ülevaatus, mille kohta koostati vastav akt. Vastustaja selgitab veel, et vallavalitusele selgitati, et OÜ BF Projektibüroo majandustegevus lõppes ning kõik täitmisel olevad lepingud anti üle OÜ-le Projektibüroo 363, kusjuures OÜ Projektibüroo 363 koostatud ehitusprojekt, mille alusel Päärna elamu lõpuks taastati, oli tehtud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekti järgi. 12. Mis puudutab teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekut, mis tehti 22. juulil 2009, siis selgitab vastustaja, et maareformi seaduse (edaspidi MRS) § 6 lg 31 kohaselt tuleb selline ettepanek teha koos ehitise korrastamiseks tähtaja andmisega ehk antud juhul, kus ehitis oli hävinud, siis enne ehitise taastamist. Samuti märgib vastustaja, et kaebaja vaidlustas 22. juuli 2009 ettepaneku vaidega, mis jäeti rahuldamata. Vastustaja hinnangul ei ole teenindusmaa määramisel õigusakte rikutud, kuna MRS § 9 lg 1 p1 kohaselt võib väljaspool linna elamu teenindamiseks olla vajalik kuni 2 ha maad. 4

Vastustaja leiab, et maaelu eripärast tulenevalt ei ole väiksema kui 0,45 ha suurune maatükk elamu juures mõeldav. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT 13. Kohtumenetlusse kolmanda isikuna kaasatud A.T. vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Kolmas isik toob välja, et kaebaja ei ole vaidlustanud Kullamaa Vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldust nr 119, ent muude ehitise taastamist üksnes tehniliselt korraldavate haldusaktide vaidlustamisega ei ole võimalik saavutada maa mitteerastamist kolmandale isikule. Kolmas isik peab asjakohatuteks kaebuses esitatud väiteid EhS nõuete rikkumise kohta, kuivõrd EhS normide eesmärk ei ole reguleerida tingimusi, mille täitmisest või mittetäitmisest sõltuks maa ostueesõigusega erastamine või mittetagastamine. Ka leiab kolmas isik, et projekti vastavus projekteerimistingimustele või vallavalitsuse rikkumised ehitusloa või kasutusloa väljastamisel ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Kolmas isik leiab, et asjassepuutuvad projekteerimistingimused olid kindlaks määratud vallavalitsuse 20. juuni 2007 korraldusega nr 125 ning need ei olnud seotud konkreetse projekteerijaga, mistõttu võiks nende alusel projekti koostada ka OÜ BF Projektibüroo või Projektibüroo 363 OÜ. Kolmas isik viitab siinkohal Riigikohtu seisukohale kohtuasjas 3-3-1-25-02 tehtud otsuses ning märgib, et Projektibüroo 363 OÜ koostatud ehitusprojekt vastas nii ehitusnõuetele kui projekteerimistingimustele. Samuti selgitab kolmas isik, et OÜ BF Projektibüroo majandustegevus lõppes ning kõik täitmisel olevad lepingud anti üle OÜ-le Projektibüroo 363, kusjuures viimase koostatud ehitusprojekt, mille alusel elamu lõpuks taastati, oli tehtud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekti järgi. 14. Kolmas isik ei ole kaebajaga nõus asjaolus, et kuna projekti ei koostatud projekteerimistingimustes sätestatud tähtaja jooksul, siis ei saanud selle alusel enam ehitist projekteerida. Kolmas isik väidab, et kuna tähtaeg ei olnud sätestatud haldusaktis eneses, siis ei saa selle möödumisel olla õigust lõpetavat iseloomu. Veel märgib kolmas isik, et selle üheaastase tähtaja möödumine oli tingitud temast sõltumatust asjaolust ehk kaebaja poolt algatatud kohtumenetlusest. 15. Kolmas isik selgitab, et nõuded projekteeritavale ehitisele olid projekteerimistingimuste PT-K- 07/07 järgi minimaalsed: enamus ehituslikke küsimusi tuli lahendada projektiga ning ainus piirang oli, et elamu tuleb ennistada tulekahjus säilinud vundamendi piires, kusjuures nii Projektibüroo 363 OÜ tööst kui Ilona Komonyi projekti asendiplaanist nähtub, et projekteeritav elamu asus vana rehielamu vundamendi sisepiiris. Kolmas isik leiab, et kaebaja õigusi ei saa rikkuda elamu taastamisprojekti koostanud arhitekti isiku muudatus ega asjaolu, kas elamu ehitusalune pind on 98,8 m2 või 74 m2. Samuti selgitab kolmas isik, et esitas 13. juunil 2008 vallavalitsusele taotluse ehitusloa väljastamiseks, ent seda ei väljastatud, sest vald soovis oodata ära korralduse nr 125 kehtivuse üle käiva kohtuvaidluse lahendi, kusjuures pärast selle kohtumenetluse lõppu andis vallavalitsus korralduse nr 119, leides, et täiendavalt ehitusloa andmine ei ole vajalik. Kolmanda isiku hinnangul rikuks kasutusloa tähistamine ehitusloa puudumise motiivil tema usaldust, kuivõrd ta oli ehitusluba taotlenud, et vald leidis, et seda ei ole vaja. Siinkohal viitab kolmas isik Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-1-63-10. 16. Täiendavalt märgib kolmas isik, et isegi kui elamule antud kasutusluba tühistataks, peaks väljastama ehitusloa vastavalt tema 2008. aastal esitatud ehitusloa taotlusele ning määrama MRS § 6 lg 31 alusel uue tähtaja. Kolmas isik rõhutab, et vald ei saa nõuda ehitusloata püstitatud ehitise lammutamist EhS § 40 lg 2 alusel, kui ta on ise oma korraldusega nr 119 kohustanud isiku ehitise ehitusloata taastama ehk püstitama. Siinkohal viitab kolmas isik Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3- 5

1-64-02. Kolmas isik jagab vastustaja seisukohta, et käesolevas olukorras tuli MRS § 6 lg 31 kohaselt ehitise teenindusmaa määrata enne ehitise taastamist. Samuti toob kolmas isik välja, et kaebaja vaie 22. juunil 2009 esitatud ettepaneku peale on rahuldamata jäetud ning täiendavalt kaebaja seda ei vaidlustanud. 17. Kolmas isik selgitab, et talle kuuluv elamu ja abihoone ning kaebajale tagastatud laut asuvad kokku 18380 m2 suurusel maatükil ning kolmandale isikule erastamiseks määratud teenindusmaa moodustab sellest vähem kui veerandi, mistõttu ei saa kaebaja väita, et teenindusmaa määramisel oleks kolmanda isiku hooneid eelistatud kaebajale kuuluvale laudale. Mis puudutab teenindusmaa suurust, siis märgib kolmas isik, et väljaspool linna piire võib elamu teenindamiseks olla vajalik kuni 2 ha, mis on tingitud maaelu eripärast, millega kaasneb vajadus suuremaa õuemaa järgi, kuna elulaadile on omane enda tarbeks aiamaa ja istanduste (põõsad ja viljapuud) pidamine, koduja kariloomade pidamine, enda tarbeks küttepuude töötlemine ja ladustamine. Ka selgitab kolmas isik, et teenindusmaaks määratud 0,45 hektarist pole ka ruumiliselt midagi loovutada, sest teenindusmaa lõunaserva ehk kaebaja lauda poole jääb peale lauda kaebajale tagastamist püstitatud puukuur, teenindusmaa lääneserva jääb kinnistu ainus kaev ja teenindusmaa põhjaserva jääb kolmanda isiku poolt 34 aasta jooksul rajatud viljapuude ja marjapõõsaste istandus ning aiamaa. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 18. Hinnanud menetlusosaliste seisukohti ning nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses seoses, leian, et T.K.e kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb rahuldamata jätta. Kullamaa Vallavalitsus on lõppkokkuvõttes õigesti leidnud, et A.T.il on ehitise omanikuna õigus 0,45 ha suuruse maatüki ostueesõigusega erastamiseks ning selle maa tagastamine T. K.le ei ole võimalik. Vallavalitsuse möödalaskmised ehitusõigust reguleerivate normide kohaldamisel seoses A.T.i omandis olnud ja 1998. aastal tulekahjus hävinud elamu taastamisega ei ole rikkunud T.K.e subjektiivseid õigusi ning seetõttu ei oma käesoleva vaidluse seisukohast tähtsust see, et A.T.ile ei olnud välja antud vormikohast ehitusluba ega see, et ehitisele kasutusloa andmine on ilmselt toimunud õigusvastaselt. 19. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et 0,45 ha suurune maatükk, mille Kullamaa Vallavalitsus oma 5. oktoobri 2012 korraldusega nr 153 on määranud A.T.i omandis oleva ehitise juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluvaks, jääb õigusvastaselt võõrandtaud endise Pärna talu nr 24 (endine kinnistu nr 4426) maale ning kuuluks ehitise juurde maa erastamise õiguse puudumise korral tagastamisele T. K.le. Maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised. MRS § 22 lõikest 1 ning § 221 lõikest 1 ja § 9 lõikest 1 tulenevalt on väljaspool linna või tiheasustusega ala piire asuva elamu omanikul on õigus ostueesõigusega erastada maad elamu juures kuni 2 ha ulatuses, kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga kokku teisiti, suvila ja aiamaja juures senise tähtajata maakasutuse ulatuses, kuid mitte üle 1 ha, kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga kokku teisiti ning muu ehitise juures ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. MRS § 6 lg 32 kohaselt on elamu hoone, mille üldpinnast vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks, kusjuures elamu kohta sätestatut kohaldatakse ka lõpetamata elamu suhtes, mis vastab ehitusseaduse tähenduses hoonele sätestatud tunnustele. MRS § 6 lõikes 31 on sätestatud, et ehitisena (st. ka elamuna) ei käsitata 6

lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi, millised tuleb omanikul kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks korda teha. Seejuures kohaliku omavalitsuse poolt sellise tähtaja määramise korral määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lõikest 3 ning § 14 lõikest 1 tulenevalt on maa erastamine võimalik õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde, kuivõrd õigusliku aluseta (st. ehitusloata või maakasutusõiguseta) püstitatud ehitis on üldjuhul maatüki oluliseks osaks, millega eraldivõetuna mingisuguseid õigusi ei kaasne. 20. Käesoleval juhul on Kullamaa Vallavalitsus 16. juuli 2009 korraldusega nr 119 määranud A.T.ile MRS § 6 lg 31 alusel 1998. aastal tulekahjus hävinud ehitise kordategemiseks tähtaja kuni 16. juulini 2012. Tegemist on seadusjõus haldusaktiga, millega on siduvalt kindlaks määratud kolm olulist asjaolu. Esiteks see, et 1998. aastal tulekahjus hävinud ehitise näol oli tegemist õiguslikul alusel püstitatud ehitisega, mille juurde oli selle omanikul õigus maad erastada ning mille olemasolu välistas õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise. Vastasel korral ei oleks ehitise kordategemiseks tähtaja andmine olnud õiguslikult võimalik. Teiseks määrati eelnimetatud korraldusega kindlaks asjaolu, et kõnealune ehitis oli selle korralduse andmise ajaks lagunenud ja kasutusest välja langenud. Kolmandaks määrati kindlaks see, et korralduses antud tähtaja jooksul ehitise kordategemise korral etteantud tingimustel (st. korralduses nimetatud projekti kohaselt) säilitab ehitise omanik õiguse selle juurde maad erastada. Kõnealuses korralduses kohustati A.T.it ehitise korda tegemiseks FIE Ilona Komonyi koostatud projekti järgi. Tegemist oli 98,8 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga üksikelamu projektiga (tl. 135). Seega määrati selle haldusaktiga kindlaks, et projekti järgi 98,8 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga ehitise püstitamise korral 16. juuliks 2012 säilitab A. T. õiguse ehitise omanikuna maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja ei ole kohtus vaidlustanud Kullamaa Vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldust nr 119 ning viidatud korraldusega kindlaksmääratud asjaolud ei saa olla käesoleva vaidluse esemeks. Nimetatud korraldusega kindlaksmääratud asjaolud ning õigused piiritlevad ka kaebaja kaebeõiguse käesolevas asjas. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 44 lg 1 kohaselt võib isik kaebusega halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. Selliselt seaduses sätestatud kaebeõiguse määratlus piiritleb ära ka kaebuse läbi vaatamisel lahendatavate küsimuste ringi ja ulatuse. Ühelt poolt tähendab see, et isik saab nõuda õigusvastase haldusakti tühistamist, kui haldusakti õigusvastasus rikub ehk õigustamatult piirab isiku subjektiivseid õigusi. Teisalt tuleneb sellest aga, et vaatamata haldusakti objektiivsele õigusvastasusele ei saa nõuda selle tühistamist, kui see haldusakt kaebaja õiguste ja kohustuste mahtu ei mõjuta. Olukorras, kus vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldus nr 119 on jõus ning sellega kindlaksmääratud asjaolusid enam vaidlustada ei saa, tuleb seega eeskätt hinnata, kas Kuusalu Vallavalitsuse edaspidi antud haldusaktid piiravad võrreldes 16. juuli 2009 korraldusega nr 119 täiendavalt kaebaja õigust õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisele. 21. Leian, et Kuusalu Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korraldus nr 59, millega muudeti vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldust nr 199 ei riku kaebaja õigusi ega piira tema võimalusi maad tagasi saada, võrreldes 16. juuli 2009 korraldusega. Korralduse nr 59 tulemusena ei vähenenud kaebaja võimalus maad tagasi saada ega suurenenud A.T.i õigus maad ostueesõigusega erastada. Lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise taastamine MRS § 6 lg 7

31 tähenduses ei pea tähendama ehitise taastamist algsel kujul, seda eriti juhul kui algne ehitis on sedavõrd lagunenud, et ka säilinud konstruktsioonielemente ei ole tehniliselt võimalik taastamisel kasutada. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et vana rehielamu oli tulekahjus täielikult hävinud. Haldusasjas 3-07-1439 tehtud otsuses märkis ringkonnakohus, et tulekahjus hävinud hoone vundamendi säilmed on uue vundamendi ehitamisel elamu piirideks. MRS §-s 2 sätestatud maareformi eesmärgi kohaselt tuleb maaomandisuhete ümberkorraldamisel lähtuda ka praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest. Selliseks huviks ka on nõukogude okupatsiooniperioodil elamu püstitamiseks või elamu juurde tähtajatu maakasutusõiguse saanud isikute huvi selle vastu, et see maa jääks nende kasutusse ka pärast riiklikul maaomandil rajanevate suhete ümberkorraldamist eraomandil põhinevateks suheteks. Eelnevast tuleb juhinduda ka MRS normide tõlgendamisel. Arvestades ka kohtupraktikas kinnistunud seisukohta, et ehitise kordategemisena saab käsitada ka omandireformi kestel hävinud ehitise asemele uue ehitise püstitamist, tuleb MRS § 6 lõiget 31 tõlgendada selliselt, et ehitise taastamine ei tohi tekitada olukorda, kus ehitise omanikul oleks pärast ehitise taastamist (sh. hävinud ehitise asemele uue ehitise püstitamist) võimalik erastada maad rohkem või teistes piirides, kui see oleks olnud võimalik siis, kui lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitis oleks olnud käsitatav ehitisena MRS mõttes. 22. Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korraldusega nr 59 on 16. juuli 2009 korraldust nr 119 muudetud vaid sel määral, et kui varem nõudis vallavalitsus ehitise püstitamist vastavalt FIE Ilona Komonyi poolt koostatud projektile, siis nüüd nõuti ehitise püstitamist vastavalt OÜ BF Projektibüroo koostatud ehitusprojektile. Vastustaja ja kolmanda isiku selgitustest, mida kinnitab ka OÜ Projektibüroo 363 kiri (tl. 153), oli vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korralduses nr 59 nimetatud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekti näol tegemist sisuliselt sama projektiga, mis on vormistatud Projektibüroo 363 OÜ nimel (töö nr 120424-001, tl. 137). See projekt on koostatud 74 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga ühekorruselise üksikelamu ehitamiseks ning selle asendiplaanilt (tl. 138) nähtuvalt on ehitis paigutatud tules hävinud ehitise vundamendi raamesse, samamoodi nagu see oli tehtud ka FIE Ilona Komonyi koostatud projekti asendiplaanil (tl. 136). Mõlemas projektis paikneb projekteeritav ehitis põhja-lõuna telje suhtes sama nurga all, umbes 12 meetri kaugusel olemasolevast abihoonest ning külateest ühel juhul 14 meetri, teisel juhul 12,7 meetri kaugusel. Mõlemas projektis on projekteeritavaks hooneks üksikelamu, kusjuures Projektibüroo 363 OÜ projekteeritud ehitis on nii ehitusaluse pindala, korruselisuse kui ka suletud netopinna poolest väiksem kui FIE Ilona Komonyi projekteeritud ehitis. Neil asjaoludel ei saa väita, et Kullamaa Vallavalitsuse 16. juuli 2009 korralduse nr 119 muutmine 17. aprilli 2012 korraldusega nr 59 rikuks kaebaja õigusi, kuna viimatinimetatud korraldus ei suurendanud sisuliselt A.T.i õigust maad erastada ega vähendanud T.K.e võimalust seda maad tagasi saada võrreldes sellega, kui 16. juuli 2009 korraldus oleks kehtima jäänud muutmata kujul. Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korraldus nr 59 ei tekitanud olukorda, kus A.T.ile oleks tekkinud võimalus pärast seal nimetatud projekti realiseerimise tulemusel ehitise taastamist erastada maad rohkem või teistes piirides, kui see oleks olnud võimalik siis, kui tema poolt 1978. aastal omandatud ehitis oleks endiselt alles ega oleks hävinud. 23. MRS § 6 lõikes 31 sätestatud lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise taastamine ei tähenda seda, et ehitis tuleb taastada endisel kujul, vaid seda, et kohaliku omavalitsuse määratud 8

tähtpäevaks tuleb omanikul ehitustööde tulemusena saavutada reaalne olukord, kus tema omandis olev asi on käsitatav ehitisena MRS tähenduses. Kordategemise tulemusena valminud ehitis peab põhiolemuselt olema samane ehitisega, mis loeti lagunenuks või kasutusest välja langenuks. Käesoleval juhul on hävinud ehitise ja Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korralduses nr 59 nimetatud OÜ BF Projektibüroo koostatud projektis (ehk hiljem OÜ Projektibüroo 363 nimel vormistatud ehitusprojektis) projekteeritav ehitis põhiolemuselt samane A.T.i poolt 1978. aastal omandatud ning 1998. aastal tulekahjus hävinud ehitisega – mõlemal juhul on tegemist hoonega, elamuga. Sõltumata sellest, kas või mil määral on A.T. ehitise püstitamisel koostatud projekti järginud, kinnitavad reaalselt püstitatud ehitisest tehtud fotod (tl. 101-104, 176) samuti, et tegemist on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud tervikliku, väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga asjaga ehk hoonega MRS § 6 lg 3 ning ehitusseaduse § 2 lg 2 tähenduses. Sellise ehitise juurde on selle omanikul õigus maad erastada. Seega ei riku korraldus nr 59 kaebaja õigusi ega piira neid täiendavalt võrreldes 16. juuli 2009 korraldusega nr 119. 24. Järgnevat on kaebaja vaidlustanud Kullamaa Vallavalitsuse 20. septembri 2012 korralduse nr 135, millega anti A.T.i poolt püstitatud ehitisele kasutusluba. Ehitisele kasutusloa andmine ei saa samuti rikkuda kaebaja õigusi, kuna kõnealuse ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise võimalus ei sõltu ehitise kasutusloa olemasolust. EhS § 32 lg 1 kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ei pea ehitis olema valminud ning ehitise kasutusloa puudumine maa ostueesõigusega erastamist ei takista. MRS § 6 lg 3 kohaselt on käsitatakse ehitisena maareformi tähenduses ka lõpetamata ehitist, ka lõpetamata ehitise olemasolu maal takistab selle maa tagastamist omandireformi õigustatud subjektile. MRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise legaaldefinitsiooni valguses ei saa MRS § 6 lõiget 31 tõlgendada selliselt, et lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise kordategemiseks tähtaja andmise korral oleks maa ostueesõigusega erastamine võimalik üksnes siis, kui ehitis on kordategemiseks antud tähtaja jooksul täielikult valmis ehitatud. Ehitis tuleb korda tehtuks lugeda, kui tulemust saab pidada vastavaks MRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise definitsioonile. Käesoleval juhul oli 1998. aastal hävinud ehitise näol tegemist hoonega, mistõttu tuleb lagunenud ehitis korda tehtuks lugeda, kui korda tegemise tulemusena on valminud asi, mis vastab hoone tunnustele. Käesoleval juhul see nii on. Kohtutoimikus olevatelt fotodelt nähtub üheselt, et tegemist on vundamendile rajatud ehk siis kohtkindlalt maapinnaga ühendatud katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitisega. Sellise ehitise olemasolu annab selle omanikule õiguse ehitise juurde ostueesõigusega maad erastada, sõltumata ehitise lõplikust valmimisest või täielikust funktsionaalsest kasutatavusest ettenähtud eesmärgil. Kaebaja seisukoht, et MRS § 6 lg 31 ei võimalda rääkida ehitise osalisest kordategemisest, ei ole õige. Niisamuti nagu ei pea kodategemise tulemusena taastama lagunenud või kasutusest välja langenud ehitist selle endisel kujul, ei pea ehitise kordategemiseks seda ka lõplikult valmis ehitama sellisel määral, et sellele oleks võimalik anda kasutusluba. 25. Iseenesest on kaebaja väited, mis puudutavad kasutusloa õigusvastasust, enamjaolt põhjendatud ning kasutusloa andmine on ilmselt toimunud objektiivselt õigusvastaselt. Ehitisele 9

kasutusloa andmine saab toimuda ehitusseaduses sätestatud tingimustel ja korras, maareformi reguleerivate õigusaktide alusel ehitisele kasutusluba väljastada ei saa. EhS §-des 32 jj sätestatud kasutusloa väljastamise regulatsioonist tulenevalt eeldab kasutusloa andmine valminud ehitise vastavuse kontrollimist ehitusprojektile, mis igal juhul eeldab ehitise ülevaatamist. Käesoleval juhul selgus kohtuistungil, et vallavalitsuse ametnikud vaatasid valminud ehitist üksnes väljastpoolt, puuduvad mistahes andmed selle kohta, et kasutusloa väljastamisel oleks tegelikult kontrollitud selle vastavust projektile jms. Kohtuistungil vastustaja poolt antud selgituste valguses ei kajasta ehitise ülevaatuse akt (tl. 99) tegeliku ülevaatuse tulemusi. Nimetatud aktis viidatakse vaegtööde aktile, mida väidetavalt tegelikult ei koostatud, samuti on aktis kirjas, et erinevad ehitistegevust kajastavad dokumendid (ehitispäevik, ehitistoodete sertifikaadid jms) on koos järelevalveasutuste õienditega on lisatud kasutusloa taotlusele, samas ilmnes kohtuistungil antud vastustaja seletusest, et tegelikult seal loetletud dokumente vallavalitsusele ei esitatud. Seega kokkuvõttes ei ole tuvastatav, et vallavalitsus oleks kasutusloa andmisel ehitise projektikohasust kontrollinud ja tuvastanud kasutusloa andmise eelduseks olevate asjaolude esinemist. Haldusakti objektiivne õigusvastasus ei anna aga kaebajale alust nõuda selle haldusakti tühistamist, kui haldusakt oma õigusvastasusest sõltumata kaebaja õigusi ei riku. Nagu juba eelpool märgitud, ei mõjuta kasutusloa olemasolu A.T.i õigust maad erastada ega T.K.e õigust õigusvastaselt võõrandatud maad tagasi saada. Seega tuleb Vallavalitsuse korralduse nr 135 tühistamise nõue samuti rahuldamata jätta. 26. Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 õigusvastasuse kohta. Kõnealuse korraldusega määras vallavalitsus A.T.i ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks 0,45 ha, andes nõusoleku selle maa ostueesõigusega erastamiseks. Juba eeltoodud põhjustel on kaebaja ekslikult seisukohal, et ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise eeldused ei olnud täidetud. Kolmas isik oli Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 andmise ajaks lagunenud ehitise korda teinud määral, mis võimaldas seda käsitada ehitisena MRS mõistes. Kõnealust ehitist saab käsitada õiguslikul alusel püstitatud ehitisena, vaatamata sellele, et kohalik omavalitsus ei olnud selle püstitamiseks välja andnud nõuetekohast ehitusluba. Vallavalitsuse seisukoht, et vaidlusaluses olukorras ei olnud ehitusluba üldse vajalik, on iseenesest väär. Ka MRS § 6 lg 31 alusel toimuva lagunenud ehitise kordategemiseks on vajalik ehitusluba, kui ehitis kordategemiseks vajalikud ehitustööd on sellise iseloomuga, et kvalifitseeruvad ehitamisena EhS mõistes. Käesoleval juhul oli tulekahjus hävinud ehitise kordategemiseks vajalik EhS tähenduses uue ehitise püstitamine. Selline ehitamine eeldab EhS § 12 lg 2 kohaselt ehitusloa olemasolu. Ehitusloa vajalikkus ehitamiseks on rõhutatud ka käesolevas asjas samade poolte vahel toimunud kohtuasjas nr 3-07-1439 tehtud kohtuotsustes. 27. EhS § 22 lg 1 p 1 kohaselt on ehitusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele või veekogusse ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi. EhS §-st 23 tulenevalt antakse ehitusluba ehitise püstitamiseks konkreetse projekti järgi. Samuti on EhS § 22 lg 5 alusel kehtestatud ehitusloale vorminõuded, EhS § 22 lõikes 4 nähakse ette ehitusloa andmete avalikustamine ehitisregistri veebilehel ning EhS §-des 23-27 reguleeritakse üksikasjalikult ehitusloa välja andmise menetlust, sh. nõuded esitatavale ehitusloa taotlusele. Vaidlust pole selles, et Kullamaa Vallavalitsus eelviidatud normidega reguleeritud menetlust läbi viinud ei ole ning A.T.ile ehitise püstitamiseks nõuetekohast ehitusluba 10

antud ei ole. Samas on kohalik omavalitsus, kelle pädevuses sellise ehitusloa andmine oleks, oma 16. juuli 2009 korraldusega nr 119 ning seda muutva 17. aprilli 2012 korralduses nr 59 väljendanud sõnaselgelt ja ühemõtteliselt oma luba püstitada konkreetsesse kohta konkreetse projekti alusel ehitis. Nii 2009. aasta korralduses kui ka seda muutvas 2012. aasta korralduses viidatakse konkreetsele ehitusprojektile, pannes viidatud korralduste adressaadile taastada tema omandis olev ja MRS § 6 lg 31 mõistes lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis konkreetse ehitusprojekti alusel. Viidatud korraldustest pidi olema nii nende adressaadile kui mistahes muule isikule selge, et lagunenud ehitise taastamine kujutab endast neis korraldustes viidatud ehitusprojekti(de) kohase ehitise püstitamist. 28. Eeltoodut arvestades leian, et ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kontekstis asendavad vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldus nr 119 ning 17. aprilli 2012 korraldus nr 59 ehitusluba ehitise püstitamiseks. Need korraldused vastavad ehitusloa põhiolemusele, kuna nendega on kohalik omavalitsus andnud loa püstitada konkreetne ehitis vastavalt konkreetsele projektile. Siinkohal tuleb tähele panna, et kaebaja võimalused ehitusluba vaidlustada piirduvad nende kaebaja subjektiivsete õigustega, mida ehitusluba oma õigusvastasuse korral rikkuda saaks. Menetlusnormide rikkumine ehitusloa andmisel ei annaks iseenesest kaebajale õigust nõuda ehitusloa tühistamist, kui antud ehitusloa realiseerimise tulemusena ehitise püstitamine tema subjektiivseid õigusi ei rikuks. Selleks subjektiivseks õiguseks on käesoleval juhul kaebaja õigus saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa. Seda õigust on juba alates omandireformi algusest piiranud asjaolu, et maal asub kolmandale isikule kuuluv ehitis. Ehitise hävimine tulekahjus ei lõpetanud kolmanda isiku õigust erastamise teel maa omanikuks saada, küll aga seadis selle õiguse kehtimajäämise sõltuvusse kohaliku omavalitsuse poolt antud tähtajaks ehitise kordategemisest. Ehitusluba MRS § 6 lõikes 31 nimetatud lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks saaks ehitise aluse maa suhtes omandireformi õigustatud subjekti õigusi rikkuda vaid juhul, kui see lubaks püstitada ehitise, mille juurde oleks ehitise omanikul õigus erastada maad rohkem või teistes piirides, kui see oleks olnud võimalik siis, kui lagunenud või kasutusest välja langenud ehitis oleks olnud käsitatav ehitisena MRS mõistes või kui see oleks taastatud algsel kujul. Käesoleval juhul see nii ei ole. Kullamaa Vallavalitsuse 2009. aasta korralduses nr 119 ning 2012. aasta korralduses nr 59 on antud luba püstitada hävinud ehitise vundamendi piiride sisse hävinud ehitisega võrreldes väiksema ehitusaluse pindalaga, ent hävinud ehitise kunagise funktsiooniga sama funktsiooni kandev ehitis (elamu). Sellistele tunnustele vastava ehitise püstitamine ei riku kaebaja õigusi. 29. Kuigi ehituslikult püstitati antud juhul uus ehitis, kasutamata lagunenud ehitisest mistahes konstruktsioonielemente, saab seda maareformi kontekstis õiguslikult samastada ehitisega, mille kolmas isik 1978. aastal omandas. See ei tähenda, et ehitise püstitamiseks ei oleks vaja olnud ehitusluba või et endise hävinud ehitise kohta välja antud mistahes load kehtiksid ka uue püstitatud ehitise kohta, küll aga seda, et MRS § 6 lg 31 sätestatud lagunenud ehitise taastamisega seotud ehitusõigusnormide rikkumine saab maa tagastamist taotleva omandireformi õigustatud subjekti õigusi rikkuda vaid siis, kui ehitamise tulemusena on valminud ehitis, mis õigustab maa tagastamata jätmist suuremas ulatuses või muudes piirides kui seda oleks õigustanud endine (lagunenud) ehitis, tingimusel, et see poleks olnud lagunenud, vaid oleks vastanud ehitise definitsioonile MRS järgi. On ilmne, et Kullamaa Vallavalitsuse 11

korraldustega, millega kohustati A.T.it hävinud elamut taastama ning määrati kindlaks, millise projekti alusel seda teha tuleb, ei ole antud luba püstitada ehitist, mis õigustaks mingilgi moel hävinud ehitisega võrreldes suurema või teistes piirides asetseva maa erastamist ning tagastamata jätmist, siis ei ole ehitusloa andmise menetlusnormide rikkumine saanud kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda. 30. Poolte vahel on vaidlus ka selle üle, kas ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid on kindlaks määratud õigesti ja põhjendatult. Kaebaja seisukoht, et kolmanda isiku elamu juurde peaks olema võimalik erastada üksnes ehitise teenindamiseks vajalik vähim kogus maad, ei ole õige. MRS § 9 lõikes 1 sätestatakse, et väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal ei tagastata teise isiku omandis oleva elamu juures maad kuni 2 ha ulatuses, suvila ja aiamaja juures senise maakasutuse piires, ent mitte rohkem kui 1 ha ulatuses ning muu ehitise juures teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. MRS § 221 lg 1 kohaselt on ehitis omanikul vastavas ulatuses õigus maad ostueesõigusega osta. A.T.i omandis oleva hoone näol on tegemist elamuga ning selle asukoht on väljaspool linna piire. Seega on elamu omanikul õigus saada kuni 2 ha suuruse maa omanikuks ning vastavas osas on võimalik maa maareformi õigustatud subjektile tagastamata jätta. Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korraldusega nr 153 on antud nõusolek kolmanda isiku omandis oleva ehitise juurde 0,45 ha suuruse maatüki ostueesõigusega erastamiseks. 31. MRS § 6 lõikes 31 sätestatut, mille kohaselt määratakse lagunenud, kasutusest väljalangenud või ümbrist või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva määramise korral ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, ei saa vaadelda erinormina MRS § 9 lg 1 suhtes. Asjaolu, et MRS § 6 lõikes 31 kasutatakse sõnastust ehitise teenindamiseks vajalik maa ei tähenda, et lagunenud ehitise taastamise korral oleks selle ehitis omanikul võimalik erastada maad üksnes MRS § 9 lg 1 punktis 3 sätestatud ulatuses. Pole mistahes mõistlikku põhjust, miks lagunenud või kasutusest välja langenud elamu kordategemise korral peaks selle juurde maa erastamine olema võimalik oluliselt piiratumatel tingimustel kui mistahes muu elamu juurde. Seetõttu leian, et väljaspool linna piire asuva lagunenud ehitis kordategemisel on sellele võimalik MRS § 6 lg 31 viimases lauses nimetatud teenindamiseks vajalik maa määrata MRS § 9 lg 1 punktis 1 sätestatud ulatuses, elamu puhul kuni 2 ha. Tuleb nõustuda ka vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et hajaasustusega piirkonnas tuleb elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruse kindlaksmääramisel arvestada ka sellega, et Eestis on maal elamisega traditsiooniliselt kaasnenud teatav ruumiline avarus ja privaatsus, maamajapidamiste lahutamatuks osaks on õue-aiamaa ja viljapuude, ilutaimede kasvamine elamu lähenduses. Just see on põhjuseks, miks nähakse MRS § 9 lg 1 punktides 1 ja 2 ette elumajade ning suvilate juurde vastavalt kas kuni 2 või kuni 1 ha suuruse maa erastamise võimlaust. Käesoleval juhul on erastamisele kuuluva maa suuruseks määratud 0,45 ha ehk enam vähem kui neljandik MRS § 9 lg 1 p 1 kohaselt võimalikust maast. Sellist erastatava maa suurust ei saa pidada ebamõistlikuks ega põhjendamatult suureks. 32. Põhjendatuks ei saa pidada kaebaja etteheidet, et erastatava maa suuruse kindlaksmääramisel ei ole arvestatud sellega, et piisav hulk teenindamiseks vajalikku maad jääks ka kaebaja omandis oleva lauda juurde. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku (tl. 43) plaanilt nähtub üheselt, et kaebaja omandis oleva lauda ümber jääb piisav hulk maad, mis on vajalik selle lauda teenindamiseks. Lauda näol ei ole tegemist elamuga, mille juurde oleks tingimata vaja 12

suuremat maad. Kaebaja ei ole ka väitnud, et A.T.i elamu juurde erastatava maa kindlaksmääramine selliselt nagu seda on tehtud Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduses nr 153 takistaks kaebajal tema omandis oleva lauda sihtotstarbelist kasutamist, rekonstrueerimist või hooldamist. Ka eelviidatud plaanilt nähtub, et selleks on lauda ümber maad piisavalt. Kaebaja viide sellele, et erinevate ehitist omanike huvi korral sama maa omanikuks saamise vastu tuleks maa jagada võimalikult võrselt, ei ole käesoleval juhul asjassepuutuv, kuna tegemist on erinevate ehitistega. MRS üldisest loogikast tulenevalt on sellise konkurentsi korral elamu omanikul õigus saada maad suuremas ulatuses kui muu ehitise (nt. lauda omanikul). Kaebaja väide, et teenindusmaa määramisel ei oleks tohtinud lähtuda 22. juulil 2009 tehtud piiride määramise ettepanekust, ei ole õige. Kõnealune ettepanek tehti pärast kolmandale isikule ehitise kordategemiseks tähtaja andmist. MRS § 6 lg 31 viimases lauses sätestatakse, et kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. See norm ei tähenda seda, et teenindusmaa saaks kindlaks määrata pärast ehitise korrastamist või et teenindusmaa määramisega seotud toiminguid ei võiks teha enne. Selle normi mõte on tegelikult selles, et koos ehitis korrastamiseks tähtaja andmisega määratakse ka kindlaks, millises ulatuses on ehitis omanikul ehitis kordategemise korral võimalik maad erastada. Seega lisaks piiride kulgemise ettepanekule oleks vallavalitsus tegelikult võinud ja pidanudki ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks määrama juba varem, mitte alles pärast ehitise kordategemist. Tingimuslikult erastamisele kuuluva maa piiride ja suuruse kindlaksmääramine enne ehitise kordategemist on otstarbekas eeskätt selleks, et lagunenud ehitis omanik saaks selle põhjal otsustada, kas ehitis taastamine üldse on otstarbekas ning kas ta soovib ehitist korda teha. Asjaolu, et käesoleval juhul esitati enne ehitise kordategemist üksnes ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepanek, ei saa samas kuidagi kahjustada kaebaja õigusi. Ehitise teenindusmaa või erastamisele kuuluva maa suuruse ja piiride kindlaksmääramine olukorras, kus seda tehakse MRS § 6 lõikes 31 nimetatud lagunenud ehitise juurde, ei anna selle lagunenud ehitisele iseenesest õigust maad erastada, vaid see õigus on jätkuvalt sõltuvuses ehitise kordategemisest. Mis puudutab kaebaja ülejäänud etteheiteid seoses ehitise teenindusmaa määramise korda reguleerivate normide järgimisega, siis ei ole neid vajalik käesoleva vaidluse raames üksikasjalikult hinnata, kuna juba eeltoodud põhjustel saab asuda seisukohale, et 0,45 ha suuruse maa erastamine kolmanda isiku elamu juurde nii nagu see Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduses nr 153 kindlaks määratud on, on lõppkokkuvõttes õiguspärane ega riku kaebaja õigusi. 33. Viimaks on kaebaja vaidlustanud ka Kullamaa Vallavalitsuse 11. oktoobri 2012 korralduse nr 163 talle õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise kohta. Selles osas on kaebaja väited seotud eeskätt Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 väidetava õigusvastasusega. Juba eeltoodud põhjendustel tuleb asuda seisukohale, et vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 tühistamiseks ei ole alust, seega ei ole alust tühistada ka 10. oktoobri 2012 korraldust nr 163, kuna maad, mis on korraldusega nr 153 määratud A.T.i elamu juurde erastamisele kuuluvaks, ei ole võimalik T.K.ele MRS § 6 lg 2 p 3 alusel tagastada. 13

MENETLUSKULUD 34. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. HkMS § 108 lõikes 8 sätestatakse, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele, kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Käesoleval juhul osales kolmas isik A.T. kohtumenetluses vastustaja poolel, vaieldes kaebusele vastu ning taotledes selle rahuldamata jätmist. Seega on tal õigus taotleda oma kantud menetluskulude väljamõistmist kaebajalt. Kolmas esik esitas kohtuistungil taotluse 588 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmiseks ning pärast kohtuistungit veel täiendavalt kohtuistungil osalemisega seotud 336 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmiseks. Seega on kaebaja kokku taotlenud 924 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmist. Menetluskulude kandmise kohta on kolmas isik esitanud OÜ Andres Rüütli advokaadibüroo 21. detsembri 2012 arve nr 169/2012 ja 7.veebruari 2013 arve nr 14/2013, samuti kolmanda isiku poolt nende arvete tasumist kinnitavad maksekorralduste koopiad. Seega on õigusabikulu 924 euro suuruse õigusabikulu kandmine tõendatud. 35. HkMS § 109 lõikes 1 sätestatakse, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri, esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu. Käesoleval juhul on vastustaja esitanud pärast kohtuistungit taotluse ja kuludokumendid kokku 336 euro suuruse õigusabikulu kohta, mis seondub kolmanda isiku esindaja osalemisega kohtuistungil, kohtuistungiks ettevalmistamisega ning kaebaja 21. jaanuari 2013 protsessidokumendiga tutvumisega. Leian, et HkMS § 109 lg 1 teises lauses nimetatud kuludokumendid, mis seonduvad kohtuistungil osalemisega, hõlmavad ka kuludokumente kohtuistungiks ettevalmistamiseks kohtuistungi päeval või sellele eelnenud päeval. Tegemist on normiga, millesarnast HkMS-i varasemas redaktsioonis ei olnud ning mille eesmärk ongi välistada võimalust, et menetlusosaline ei saa taotleda nende kulude väljamõistmist, mille kohta enne istungit ei eeldada kuludokumentide olemasolu. On ilmne, et ei sa eeldada istungi päeval või eelmisel päeval õigusabikulud kaasa toonud toimingute eest oleks õigusabi osutaja jõudnud enne kohtuistungit esitada menetlusosalisele arve ning et viimane oleks saanud selle juba ka tasuda ning saaks selle kohta kohtuistungil tõendi esitada. Seega tuleb istungi osalemisega seotud kuluna käsitada ka istungi ettevalmistamise seotud kulusid. Samas ei saa istungi seotud kuluks pidada käesoleval juhul kui kaebaja 21. jaanuari protsessidokumendiga tutvumisega seoses. Vastavas osas, st. 42 euro võrra, tuleb kolmanda isiku kasuks välja mõistetavaid õigusabikulusid vähendada. Muus osas on õigusabikulud põhjendatud. Õigusabikulu seondub advokaadi 10,5 tunni tööga, mis ei ole vaidluse keerukust ja mahukust arvestades ülemäärane. Kokku tuleb kolmanda isiku kasuks kaebajalt välja mõista õigusabikulu 88 eurot. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik 14