2-12-28427/15 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Tiiu Hiiuväin Otsuse tegemise aeg ja koht 22.jaanuar 2013, Tallinnas, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-12-28427 Tsiviilasi S V, O M, A K , MT, JB, O T , T R , IF, LA, VT, TK. SB, IK hagi KÜ XXX vastu 13.04.2012 üldkoosoleku otsuste 2012 majandustegevuse plaani kinnitamise (päevakorra p 2)

ning ventilatsioonišahtide puhastamise, linnutõrjevõrkude paigaldamise ja automaatsete õhuväljalaskeklappide paigaldamisega seonduvate kulude võrdse jagamise kohta (päevakorra p 3) kehtetuks tunnistamiseks Tsiviilasja hind 3 500 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja I: S V (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja II: O M (isikukood XXX elukoht XXX) Hageja III: A K (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja IV: MT(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja V: JB(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja VI: O T (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja VII: T R (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja VIII: IF(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja IX: LA (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja X: VT (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja XI: TK (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja XII: SB (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja XIII: IK (isikukood XXX, elukoht XXX) Kaashagejate esindaja: A K (XXX) Kostja: Korteriühistu XXX (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja esindaja: Irina Reva (e-post irina.reva@hotmail.com) Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses Resolutsioon 1. Rahuldada S V, O M, A K , MT, JB, O T , T R , IF, LA, VT, TK. SB, IK hagi KÜ XXX vastu 13.04.2012 üldkoosoleku otsuste 2012 majandustegevuse plaani

2 kinnitamise (päevakorra p 2)

ning ventilatsioonišahtide puhastamise, linnutõrjevõrkude paigaldamise ja automaatsete õhuväljalaskeklappide paigaldamisega seonduvate kulude võrdse jagamise kohta korterite vahel (päevakorra p 3) kehtetuks tunnistamiseks.

2. Tunnistada kehtetuks Korteriühistu XXX 13.04.2012 üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 vastuvõetud otsus 1 2012 majandustegevuse plaani, millest lähtuvalt on hooldus- ja majanduskuludeks 0,5 eurot ja remondifond 0,5 eurot ruutmeetri kinnitamise kohta ning päevakorrapunktis nr 3 vastuvõetud otsus ventilatsioonišahtide puhastamise ja linnutõrjevõrkude paigaldamise ning 5.korruse radiaatoritele automaatsete õhuväljalaskeklappide paigaldamisega seonduvate kulude jagamise kohta korterite vahel võrdselt.

3. Menetluskulud jätta kostja KÜ XXX kanda.

4. Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt toimus 13.04.2012 kostja üldkoosolek päevakorraga: 1) 2011 raamatupidamisbilanss. Juhatuse ja revisjonikomisjoni aruanne KÜ XXX majandustegevusest 2011; 2) 2012 plaani läbiarutamine ja kinnitamine; 3) KÜ XXX argielu puudutavate tehniliste, finantsiliste ja muude küsimuste läbiarutamine ja otsuste vastuvõtmine.

Eelnevalt oli korteriomanike, kostja liikmete postkastidesse pandud korteriühistu 2011 majandustegevuse aruanne ja 2012 majandustegevuse plaani projekt. Hagejad erinevatel põhjustel koosolekul ei osalenud. Koosolekul vastuvõetud otsustest said nad teada 28.04.2012 teadete tahvlile pandud üldkoosoleku protokolli väljavõttest. Lisatud olid 2011 majandusaasta aruanne ja 2012 majandustegevuse plaani projekt kujul nagu need olid varem tutvumiseks välja jagatud.

Eelnevalt välja jagatud ja koosolekul kinnitatud majandustegevuse plaan ei sisaldanud enamikku andmeid, mida see KÜS (korteriühistuseadus) § 15 lg 1 järgi oleks pidanud sisaldama. Kajastusid üksnes osaliselt eeldatavad kulud. Muuhulgas ei sisaldanud tutvumiseks jagatud plaani projekt andmeid korteriühistu liikmete kohustuste kohta sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Sellele vaatamata võttis üldkoosolek päevakorrapunkti 2 raames koos plaani kinnitamisega vastu otsuse, et hooldus- ja majanduskulud on 0,5 ja remondifond 0,5 eurot ruutmeetri kohta. KÜ üldise tulu ja eeldatava kulu suurus koosoleku materjalidest ei selgu, seega ei selgu ka KÜ liikmetele pandavad konkreetsed kohustused.

Päevakorrapunkt 3 oli sõnastatud üldsõnaliselt, ei olnud arusaadav, mida selle raames kavatsetakse arutada. Koosoleku protokollist nähtuvalt otsustati ventilatsioonišahtide puhastamine, linnutõrjevõrkude ja radiaatoritele õhuväljalaskeklappide paigaldamine. Need otsused käisid eluruumi hooldamise kohta, mis on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Vastavate tööde teostamine ja kaasnevad kulud oleksid pidanud kajastuma majandustegevuse plaanis, neid ei oleks pidanud arutama eraldi päevakorrapunkti raames.

Seega ei vasta eelnevalt tutvumiseks esitatud 2012 majandustegevuse plaan KÜS-ist tulenevatele nõuetele ja ühistu liikmetel ei võimaldatud üldkoosolekul arutusele tulevate kõikide majandustegevust puudutavate materjalidega eelnevalt tutvuda.

3 Vastusena kostja vastuväidetele leiavad hagejad, et kostja juhatus ei ole kunagi olnud koostööaldis. Kostja ei pannud välja sellist teadaannet küsimuste esitamise korralduse kohta, nagu ta kohtule esitas. Samuti on ebaõige kostja väide, et kinnitatud majandustegevuse aastakava pandi trepikodadesse üles 27.04.2012. Tegelikult pandi 28.04.2012 üles aastakava projekt samal kujul, nagu see tutvumiseks esitati. Kinnitatud aastakavaga said hagejad esimest korda tutvuda, kui see kohtust koos kostja vastusega edastati.

Hagejaid huvitavad kõik andmed, mida majandustegevuse aastakava seaduse kohaselt sisaldama peab, sh korteriomandite esemete mõtteliste osade majandamise eeldatavad tulud ja kulud, millest otseselt sõltuvad KÜ liikmete igakuised kohustuslikud tasumised hooldus- ja remondifondi. Hagejatel puudub ülevaade remonditöödele kavandatud rahalisest mahust. Otsuste kehtetuks tunnistamine loob vajaduse uue aastakava koostamiseks, millest hagejad saaksid ülevaate kogu majandustegevusest ja kogutavate rahaliste vahendite kasutamisest. Mõistlikult käitudes oleks kostja pidanud aastakava ise seaduse nõuetega vastavusse viima. Tariifid hoolduseks ja remondiks peaksid tulenema otseselt aastakavast, seetõttu ei ole need kavast eraldi vaadeldavad ja sellepärast hagejad neid eraldi ei vaidlusta. Täiendavate andmete esitamine alles koosolekul on korteriühistu liikmete õiguste rikkumine.

Seoses KÜS § 15 lg 1, 2 rikkumisega paluvad hagejad tunnistada kostja üldkoosoleku 13.04.2012 otsused KÜS § 13 lg 3 ja MTÜS (mittetulundusühingute seadus) § 24 alusel päevakorrapunktides 2 ja 3 kehtetuks. Menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ning palub menetluskulud jätta hagejate kanda.

Üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks puudub õiguslik alus. Kooskõlas KÜS § 15 lg 1 ja 2 koostas kostja majandustegevuse aastakava projekti ning esitas selle koos teiste vajalike dokumentidega igale korteriühistu liikmele tutvumiseks üle kahe nädala enne koosoleku toimumist. Mitte keegi hagejatest ei palunud projekti enne koosolekut täiendada ega küsinud täiendavaid andmeid. Kostja väljastas teadaande küsimuste esitamise korralduse kohta.

On õige, et majandustegevuse aastakava projekt oli puudustega, puudusid andmed korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ja maksumuse kohta. Siiski olid andmed KÜ poolt tarbitud teenuste tasumise kohta ära toodud revisjonikomisjoni aktis, mis KÜ liikmetele enne koosolekut tutvumiseks esitati. Puudused projektis ei ole KÜS sätete rikkumine ning sellel alusel ei saa nõuda üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist. Puuduseid võib käsitleda kui juhatuse kohustuse mittenõuetekohast täitmist ja hinnata hoolsuse määra.

Üldkoosolekul arutati aastakava projekti ning selle käigus selgitas juhatus toodud andmeid, kava realiseerimiseks vajalikke kulusid ning põhjendas vajadust hooldus- ja remonditariifide suurendamiseks. Arutelu käigus KÜ liikmed ettepanekuid projekti täiendamiseks ei esitanud. Kõik esitatud kulutused on vajalikud hoolduseks ja remondiks. Üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse aastakava pandi välja trepikodadesse 27.04.2012.

Korteriühistus eelmisel aastal tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse andmete kajastamata jätmine aastakavas ei too KÜ liikmetele kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. Need informatiivse iseloomuga andmed omaksid tähendust energiasäästuga seotud otsuste vastuvõtmisel, kuid 2012 kavas selliseid töid ei planeeritud. Kostja ei nõustu, et päevakorrapunktis 3 arutatud tööd ja nende maksumus oleksid pidanud kajastuma majandustegevuse kavas. Need on elamu hooldusega seotud tööd, mida ei ole vaja aastakavasse kanda.

4 Hagejad ei ole tegutsenud heas usus, sest nad ei ole tundnud huvi korteriühistu tegevuse vastu ega püüdnud lahendada erimeelsusi kohtuväliselt. Hagejad ei ole kostjale kirjalikult esitanud ühtegi küsimust enne kohtusse pöördumist, samuti nad ise üldkoosolekul ei osalenud.

Käesolevaks ajaks on hooldustööd, mis üldkoosolekul kinnitati, teostatud. Hagejad ei vaidlusta üldkoosolekul vastuvõetud tariife hoolduseks ja remondiks, nende jutt on ainult puudustega koostatud majanduskava projektist. Kostja ei saa aru, mida annab hagejatele otsuste kehtetuks tunnistamine, tuleb lähtuda mõistlikkuse põhimõttest. Üldkoosoleku otsused on KÜ liikmetele täitmiseks kohustuslikud.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esitatud nõuete, vastuväidete ja tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada.

Hagejad nõuavad kostja üldkoosoleku 13.04.2012 otsuste kehtetuks tunnistamist KÜS § 13 lg 3 ja MTÜS § 24 alusel päevakorrapunktides 2 ja 3.

Poolte nõusolekul määras kohus 19.11.2012 määrusega asja lahendamiseks kirjaliku menetluse.

KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hagejate väitel said nad otsusest teada 28.04.2012, kostja väitel pandi kinnitatud majandustegevuse aastakava trepikodadesse tutvumiseks üles 27.04.2012. Hagi esitati 20.07.2012 ja seega igal juhul tähtaegselt.

Otsuse ebaseaduslikkus päevakorrapunkti 2 osas seisneb hagiavalduse kohaselt KÜS § 15 lg 1 ja 2 nõuete rikkumises. KÜS § 15 lg 1 p 1-3 kohaselt tuleb KÜ juhatusel koostada ja esitada igal aastal üldkoosolekule kinnitamiseks KÜ majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel ja andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta. KÜS § 15 lg 2 järgi annab korteriühistu juhatus igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga.

Pooled ei vaidle selle üle, et majandustegevuse aastakava projekt esitati tutvumiseks üle kahe nädala enne üldkoosoleku toimumist. Hageja leiab, et projektist puudus enamik seadusega nõutavatest andmetest. Kostja ei vaidle vastu, et puudusid andmed ühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ja maksumuse kohta, kuid need andmed olid ära toodud samuti esitatud revisjonikomisjoni aktis.

Nähtuvalt majandustegevuse plaani projektist (lk 10) kajastuvad selles üksnes korteriomandite esemete mõtteliste osade majandamise eeldatavad kulud. Revisjonikomisjoni akti (lk 50) on märgitud raha KÜ arveldusarvel ja kassas, korterite üürivõlg ning andmed tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri maksumuse kohta. Kinnitatud majandustegevuse aastakavas (lk 49) sisalduvad eeldatavad tulud ja kulud, sh kulud projektist märgitust suuremas ulatuses, ning remondifondi jääk. Seega puuduvad nii majandustegevuse aastakava projektist kui kinnitatud aastakavast osaliselt KÜS § 15 lg 1 ja 2 nõutavad andmed, mh korteriühistu liikmete kohustused sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-63-05 (p 12) selgitanud, et KÜS § 15 lg 2 regulatsiooni eesmärk on tagada ühistu liikmetele mõistlik aeg nende õigusi ja kohustusi oluliselt puudutavate ühistu tegevust kajastavate dokumentidega tutvumiseks, et kaaluda üldkoosoleku päevakorras nimetatud otsuste vastuvõtmise vajadust ja õiguspärasust. Kohus leiab, et kuna KÜS § 13 lg 4

5 alusel on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, puudutavad ainuüksi sihtkulutuste ja koormatiste kandmise kohustused otseselt hagejate varalisi õigusi. Seetõttu ei saa nõustuda kostja väitega, et kava projektis esinesid üksnes formaalsed puudused. Puuduste tõttu jäid hagejad ilma õigusest saada teada rahalistest kohustustest, mida kavatsetakse neile panna, mistõttu neil ei olnud ka võimalust avaldada selles osas seisukohta. Seda ei muuda kostja väide selle kohta, et üldkoosolekul esitas juhatus täiendavaid selgitusi ja põhjendusi. Viidatud lahendis leiab Riigikohus, et seadusega sätestatud eesmärk ei ole täidetud, kui ühistu liikmetele võimaldatakse üldkoosolekul arutlusele tulevate materjalidega tutvuda vahetult enne üldkoosoleku toimumist või selle ajal. Kostja heidab hagejatele ette, et nad üldkoosolekul ei osalenud. Kohus märgib, et ka aastategevuse projektis kajastatav võib mõjutada KÜ liikme otsust üldkoosolekul osalemise vajalikkuse kohta. Kui märkimata on hooldus- ja majanduskulude makse planeeritav tõus, on ühistu liikmel alust arvata, et maksed ei muutu.

Asjaolu, et mitte keegi hagejatest ei palunud projekti täiendada ega küsinud täiendavaid andmeid enne üldkoosoleku toimumist ei muuda KÜS § 15 lg 1 ja 2 tulenevat kostja informatsiooni andmise kohustust. Kuivõrd projektist puudus lisaks andmetele tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ja maksumuse kohta veel seadusega nõutavaid andmeid, ei käsitle kohus, kas kostja võis informeerimise kohustuse täita revisjoniakti esitamisega lisaks projektile. Kostja väide, et puudused projektis ei ole mitte KÜS sätete rikkumine, vaid neid võib käsitleda kui juhatuse kohustuse mittenõuetekohast täitmist ja hinnata hoolsuse määra, jääb kohtule arusaamatuks. Väited, et aastategevuse projekti arutelul täiendavaid ettepanekuid ei tehtud, otsustatud kulutuste tegemine oli vajalik ning osad töödest on juba teostatud on KÜS § 13 lg 3 sätestatud nõude eelduste täitmise hindamisel asjassepuutumatud.

Otsuse ebaseaduslikkus päevakorrapunkti 3 osas seisneb hagiavalduse kohaselt selles, et esiteks oli punkt sõnastatud nii üldsõnaliselt, et ei olnud võimalik aru saada, mida selle raames kavatsetakse arutada, teiseks, ventilatsioonišahtide puhastamise, linnutõrjevõrkude ja radiaatoritele õhuväljalaskeklappide paigaldamise teostamise kavatsus ja kaasnevad kulud oleksid pidanud kajastuma majandustegevuse aastakavas. Neid ei oleks tohtinud käsitleda eraldi punktina. Pooled ei vaidle, et need otsustused käisid elamu hooldamise kohta. Kostja järeldab sellest, et neid kulusid ei pidanud aastakavasse märkima. KÜS § 15 lg 1 p 2 alusel tuleb aastakavasse märkida ühistuliikmete kohustused mh sihtkulutuste kandmisel. Kolmanda päevakorra punkti alusel otsustati, et kõik korterid peavad maksma võrdselt šahtide puhastamise, võrkude ja õhuväljalaskeklappide paigaldamise sihtotstarbel. Seega oli tegemist andmetega, mida majandustegevuse aastakava oleks pidanud kajastama. Kohus leiab, et ainuüksi aastakava juurde kuuluva küsimuse arutamine eraldi päevakorrapunktina ei too kaasa otsuse kehtetuks tunnistamise vajadust. Kõige olulisem on, et ühistu liikmed oleksid teadlikud endale tekkida võivatest kohustustest ning, et neil oleks võimalik selles kaasa rääkida. Kohus nõustub hagejaga, et päevakorrapunkti sõnastusest ei nähtunud arutlusele tulev. Nii ei olnud hagejatel ka päevakorraga tutvudes võimalik teada saada, et kaalumisele tuleb neile täiendavate kohustuste panemine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb KÜS § 13 lg 3 alusel rahuldada. Kuna MTÜS § 24 lg 1 ja KÜS § 13 lg 3 on üld- ja erinormi vahekorras ning korteriühistu otsused tuleb tühistada vastuolu tõttu seadusega, ei kohalda kohus täiendavalt MTÜS § 24 lg 1.

TsMS § 132 lg 1, lg 4 p 8 alusel on hagihind 3500 eurot. Hagi esitamisel tasusid hagejad riigilõivu 300 eurot.

Juhindudes TsMS § 162 lg 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on hagejatel õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

6 /allkirjastatud digitaalselt/ Tiiu Hiiuväin Kohtunik