2-11-14356/22 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

E E S T I V A B A R I I G I N I M E L

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. detsember 2012.a. Tallinn

Tsiviilasja number

2-11-14356

Tsiviilasi

SA hagi SKA vastu üüri ühepoolse tõstmise tühisuse

tuvastamise ja SKA vastuhagi 01.06.1998 sõlmitud

üürilepingu nr 3-11.2/09 tühisuse tunnustamise ja

eluruumi

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmise

nõudes

Tsiviilasja hind

Hagi hind 728,64 eurot ja vastuhagi hind 728,64 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja/vastuhagis kostja SA(isikukood XXX, elukoht

XXX)

Hageja esindaja GA(XXX

Kostja/vastuhagis hageja SKA (registrikood XXX,

asukoht XXX)

Kostja esindaja Sirje A (XXX)

Menetluse liik

RESOLUTSIOON

29.11.2012 toimunud kohtuistungil

1. Rahuldada SAhagi.

2. Tuvastada, et SKA poolt SA 31.08.2010 teatega nr 1.4-5/3716 tööandaja eluruumi

asukohaga XXX suhtes tehtud üüri tõstmine on tühine.

3. Jätta SKA vastuhagi 01.06.1998 sõlmitu üürilepingu nr 3-11.2/09 tühisuse

tunnustamise ja eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud SKA kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus

menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse

koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist

Hageja nõue ja hagi aluseks olevad asjaolud

Pkooli (nüüd SKA P ja Pkolledž) (edaspidi PVK) ülema kohusetäitja poolt 09.01.1998. a

Harku Vallavalitsusele esitatud taotluse nr 4/1-2, kohaselt paluti registreerida PVK bilansis

oleva ja nende territooriumil asuva elumaja (aadressiga XXX) 2 korterit (1-toaline 44,35m2 ja

3-toaline 74,45m2) tööandja eluruumideks. Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusega

nr 342 on eelnimetatud asustamata eluruumid arvatud tööandja eluruumideks. PVK ülema

29.05.1998. a käskkirjaga nr 54 on 1-toaline eluruum nr 1 antud tööandja eluruumina üürile

hagejale. Nimetatud käskkirjaga on kinnitatud ühtlasi ka elamispinna taotlejate andmete

eksplikatsioon. PVK on tööandja esindajana sõlminud PVK ja hageja vahel 01.06.1998. a

tööandja eluruumi üürilepingu nr 1. Nimetatud lepingu esemeks on tööandja eluruum

üldpinnaga 44,35 m2.

SKA 31.08.2010. a teatega nr 1.4-5/3716 teavitati hagejat üürihinna kehtestamisest alates

01.10.2010. a 950 krooni kuus. Üüri kehtestamise aluseks oli SKA nõukogu 26.08.2010 otsus

nr 1.1-6/26. Üüri kehtestamist on käesoleval juhul põhjendatud asjaoluga, et tuleb rakendada

SKA tööandja eluruumide üürihindade kehtestamisel võrdse kohtlemise põhimõtetest

tulenevat harilikule väärtusele vastavat turupõhist kasutustasu. Arvestades ERI kinnisvara

20.07.2010 esitatud 36/2010 ekspertarvamust nr 4.2-4/3285, kehtestati SKA p - ja Pkolledži

M kooli territooriumil paikneva personali elamu 2-toalise korteri üldpindalaga 44,35m2 osas

SKA tööandja eluruumi üürihinnaks 950 (60,72 eurot) kuus. Seejuures on juhindutud

Riigivaraseaduse §-dest 4 lg 1, 8 lg 7 ja 18 lg 1,8, Vabariigi Valitsuse 28. 01. 2010. a

määrusega nr 12 kinnitatud „SKA põhimääruse“ §-dest 9 p 9, 10 lg 6, 31 lg 3 p 9 ja lg 4. RVS

§ 18 lg 1 kohaldamist on põhjendatud asjaoluga, et harilikust väärtusest madalama tasu eest

riigivara kasutamiseks andmise puhul on tegemist erisoodustuse andmisega, mille pealt SKA

peab maksma nii tulu- kui ka sotsiaalmaksu, sellise erisoodustuse andmist tuleb vaadelda kui

hüve, mis antakse töötajale isiklikes huvides ja seda saab käsitleda loonuspalgana ning

tööandjal on kohustus järgida võrdse kohtlemise põhimõtet.

Hageja leiab, et SKA 31.08.2010. a teatis nr 1.4-5/3716, millega teavitati hagejat üürihinna

kehtestamisest alates 01.10.2010. a 950 krooni, tuleb lugeda tühiseks VÕS § 299 lg 3 alusel,

kuna selles puudub korrektne vaidlustamise kord. Hageja on seisukohal, et üüri tõstmise

teates tehtud viidet VÕS §-le 303 ei saa pidada üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korra

märkimiseks VÕS § 299 lg 2 p 4 tähenduses. Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole üksnes

üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja

kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Hageja on seisukohal, et üüri

tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb

üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. SKA teates ei ole üüri tõstmise

vaidlustamise korda selgelt märgitud, mistõttu hageja leiab, et üüri tõstmine on VÕS § 299 lg

3 alusel tühine.

Hageja leiab, et üüri tõstmine on tühine, kuna RVS ei reguleeri üürisuhteid. Hagejaga on

sõlmitud tööandja eluruumi üürileping 01.06.1998.a, s.o enne võlaõigusseadust. Vastavalt

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse

rakendamise seaduse §-le 2 kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud

enne 1. juulit 2002. a, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui

samast seadusest ei tulene teisti. Osundatud seadusest ei tulene teisti. Enne 1. juulit 2002. a

reguleerisid üürisuhet, sh ka üüri suurendamist, elamuseaduse sätted (ES) (RKTKo 3-2-1-

117-03). ES järgi oli üürileandjal õigus eluruumi üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga. Ka

sel juhul tuli esitada üürnikule kirjalik põhjendus. Vastavalt ES § 375 lg-le 2 pidi üürileandja

esitama üürnikule üüri suurendamise kohta kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne

sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist. Kui üürnik ei olnud nõus üüri

suurendamise kokkulepet sõlmima, võis üürileandja ES § 375 lg 3 järgi suurendada üüri

ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad olid viimasest üürimääramisest arvates muutunud.

Üüri tõstmise teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri

tõstmise vaidlustamise kord. Hageja hinnangul tuleb kehtiva tööandja eluruumi üürihinna

tõstmist alustada esmalt läbirääkimiste teel kokkuleppe saavutamisega, kokkuleppe alusel

tööandja eluruumi üürilepingu muutmisega ning siis, selle alusel ja koosmõjus tekib

üürileandjal õigus pöörduda alles RVS poole. Eeltoodu alusel on hagejal õiguspärane ootus, et

tööandja eluruumi üürilepingu muutmine, sealhulgas üüri tõstmine, käib läbirääkimiste teel

kokkuleppe saavutamisega, mitte üürileandja ühepoolse otsusega kehtestada turupõhine

kasutustasu. RVS iseenesest ei reguleeri üürisuhteid, ei ole sellise õigussuhte tekkimise,

lõppemise ega muutmise aluseks. Hageja on seisukohal, et ainuüksi RVS § 18 lg-le 1

viitamine ei saa olla tööandja eluruumi üürihinna tõstmise õiguslikuks aluseks.

Üürilepingus fikseeritud ruutmeetri tasust, mis on kehtinud alates 1997.a, on üle mindud

üldisele üürimäärale, mis veelgi enam rikub hageja õigusi ning vajab eelnevat teavitamist ning

kokkulepet. Hagejaga sõlmitud üürilepingus fikseeritud ruutmeetri hind tulenes analoogiast,

mis oli kehtestatud kaitseväes üldiselt. Kuna 1997.a toimus Pteenistus kaitseväeteenistuse

seaduse alusel, siis kokkulepitud hind oli üldine kõigile tegevteenistujatele. P eraldus

kaitseväeteenistusest 2007.a, kuid Siseministeeriumi valitsemisalas ei ole kehtestatud ühtegi

üldist alust, mille järgi oleks lepinguid kõigil sarnaselt korrigeeritud. Kehtima jäid kõik

endised lepingud, millest tulenevalt on hagejal õiguspärane ootus, et sarnastel alustel tööandja

eluruumi kasutatavaid isikuid koheldakse võrdselt ning ühetaoliselt. Puuduvad üldised,

läbipaistvad ja ühetaolised rakendusreeglid kõigile ametnikele sisejulgeoleku valdkonnas,

millest tulenevalt on käesoleval juhul rikutud ka hageja õigust võrdsele kohtlemisele.

Kuni 1. juulini 2002. a kehtinud ES § 58 lg 1 järgi oli tööandja eluruum määratud isiku

majutamiseks, kes on eluruumi omaniku või valdajaga töö- või teenistussuhetes. ATS § 55 lg

1 järgi antakse riigiametnikule võimaluse korral tööandja eluruum või hüvitatakse muu

eluruumi kasutamiskulud, kui ametnik nimetatakse teises paikkonnas asuvale ametikohale või

kui tal ametiasutuse asukohas ei ole omaette eluruumi. Viidatud sätetest järeldub, et tööandja

eluruum on määratud isiku majutamiseks, kellel ei ole ametiasutuse asukohas omaette

eluruumi. Seega ei ole tegemist mingi hüvega, mida antakse töötajale isiklikes huvides.

Tegemist on riigi huviga võtta tööle teenistuja ametiasutusse, mille asukohas ei ole teenistujal

omaette eluruumi.

Hageja on seisukohal, et RVS § 18 lg 1 või lg 2 p 4 kohaldamise vahel valimine ei ole SKA

ainuisikuline suvaotsus, vaid selle õiguslik alus peab tulema lepingulisest suhtest,

üürilepingust. Tööandja eluruumi üürihinnas kokkuleppe saavutamiseks on osapooled vabad

kuni RVS seaduses sätestatud piirideni. Selle alla kuulub ka see, et teiste seaduses välja

toodud erandite kõrval tuleneb RVS § 18 lg 2 p-st 4 erand, mis annab õiguse tööandja

eluruumi suhtes kokku leppida ka harilikust väärtusest madalama tasu eest riigivara

kasutamiseks andmisel, kuid tasu eest, mis tagab riigivara majandusliku säilimise.

VÕS § 229 lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise teates sisalduma üüri tõstmise põhjendus ja

arvestus. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. VÕS

§ 301 lg 3 kohaselt on eelkõige üüri suuruse tõstmine põhjendatud, kui see põhineb

eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine

on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või

hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele

selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, mis on

üürileandja kohustustes elamu suhtes muutunud varasema üürilepingu sõlmimisest. Võttes

arvesse, et kehtiva üürilepinguga kehtestatud üürihind on siiani taganud riigivara

majandusliku säilimise, siis sellest suurema üürihinna kehtestamine eeldab selle põhjendamist

ja üüri tõstmise arvestust vastavalt majandusliku säilimise jaoks tehtud kulutustele.

Vaidlustatud otsuses puuduvad põhjendused, millest selguks, miks üüri tõstmine on vajalik

just niisuguses suuruses, nagu SKA seda tõsta soovib. Vaidlustatav otsus ei sisalda ka teavet

selle kohta, et riigivara, konkreetselt kõne all oleva elamu, säilimiseks tehtavad

majanduslikud kulutused on muutunud või muutumas või on ilmnenud uued asjaolud, mis

tingivad varasemast suurema üürihinna kehtestamise käesoleval ajal.

SKA kui üürileandja on täielikult ignoreerinud üürilevõtja õigusi, jättes kõrvale nii

üürilepingust kui ka seadusest (lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 37, 375 koostoimes §-ga

59) tulenevad õigused. Hageja on sõlminud 01.06.1998 üürilepingu ja maksnud selle järgi

üüri ning seejuures hoidnud üüritavat pinda korras, teinud regulaarselt sanitaarremonti ja

hooldanud selle juurde kuuluvat maad. Üürileandja ei ole teinud selle aja jooksul ühtegi

kulutust üüritava pinna ega hoone suhtes ning ei ole teada, et ta seda ka plaaniks. SKA

26.08.2010 otsusega nr 1.1-6/26 kehtestati üürihinnaks turupõhine kasutustasu 950 krooni

kuus. Sisuliselt on hageja jaoks olukord selline, et tasudes alates 01.06.1998 igakuiselt

üürilepinguga kehtestatud üürihinda ja hoides üüritavat pinda ning selle juurde kuuluvat maad

korras, peab nüüd vaidlustatud otsuse alusel tasuma taas vastusoorituseta, kuid nüüd juba

turupõhist kasutustasu, s.t ilma, et üürileandja oleks selle aja jooksul teinud või teeks edaspidi

üüritavale pinnale ühtegi lisakulutust selle majandusliku säilimise tagamiseks. Hageja on

seisukohal, et nii üürihinna muutmine RVS alusel kui ka ilma kostja kohustuseta

proportsionaalselt teha ka midagi üüritava pinna (riigivara) säilimiseks ei ole kooskõlas

seadusega.

Hageja palub tuvastada üüri tõstmise teate tühisus, millest tulenevalt lugeda üür mittetõstetuks

alates 01.10.2010.

01. augustil 2012 esitatud hageja seisukoha kohaselt hageja on toiminud lähtuvalt heast usust

ning ei näe endal ei kohustust ega ka rikkumist seoses üüritava pinna koosnemise ja suuruse

kindlaksmääramisega.

SKA poolt tellitud ekspertarvamustest teine ekspertarvamus koostati nn „pimesi“ elamispinda

üle vaatamata ehk SKA töötaja ütluste järgi ning esimene ekspertarvamus tehti ülevaatuse

teel. Vaidluse all oleva personalielamu andmete kirjeldustest selgub väga hästi, millest

koosneb 2- toaline korter, selle ruutmeetrid ja sellele hinnatav üürimäär. Üürnik eeldas

heauskselt, et SKA poolt tellitav ja tema poolt esitatavad andmed on adekvaatsed. Mõlemad

ekspertarvamused, mis on tellitud SKA Pkolledži poolt, sisaldavad endas 2-toalise eluruumi

kirjeldust. Eeltoodu tähendab seda, et kostja oli juba vähemalt aastal 2007 teadlik nii 2 toa

tegelikust olemasolust kui ka sellest, et teine tuba on katusekorruse tuba, mis on välja

ehitatud. Seega tuleb absoluutselt valeks lugeja kostja väited nii selle kohta, et ei oldud

teadlikud ei väljaehitusest ega tubade sellisest koosnemisest. Vastasel juhul, ilma korterit

nägemata, ei oleks olnud selliseid andmeid töö tellijal hindajale esitada.

M Pkool on 2004.a tellinud vara ehk elamispinna inventariseerimise ja elamispinnad olid

täpselt mõõdistatud. Asjaolu, et M Pkool pärast mõõdistamist ei ole viinud üürilepingut

vastavusse üüritava pinna suurusega, ei saa ette heita üürilevõtjale. Üürnikul ei olnud kuidagi

võimalik varasemalt selle aktiga tutvuda ega selle põhjal mingeid taotlusi teha. Samas jääb

arusaamatuks, miks seda vara volitatud valdaja ehk SKA ei teinud, väites nüüd, et hageja

oleks pidanud teavitama kostjat asjaoludest, millised andmed olid teada üksnes kostjale.

Tööandja eluruumi üürileping tuleneb teenistussuhtest tööandjaga ehk riigiga, sellele

kohanduvad kõik üürilepingu tavapärased sätted. Siinkohal ei ole mingit seost hädasti

eluruumi vajavate- või haridust omandavate isikutega (VÕS § 272 lg 4 p 4).

Antud eluruum oli antud kaadrikaitseväelasele, kes oli kaitseväeteenistuses 16 aastat. Seoses

asutuse ümberkorraldustega arvati hageja reservi 2007.aastal. Samas ei ole kordagi lõppenud

töösuhe tööandjaga (RKTKo 3-2-1-36-04, p-s 16).

Vale on väide nagu oleks Pkooli ülem korraldanud endale ehitamise. Nimetatut kinnitab

remonditööde plaan, mille kinnitas Pkooli ülem UN. Järelikult on see kinnitatud peale

06.06.1999.a, millal hageja enam kooli ülema ülesandeid ei täitnud. Tööde tähtaeg ja

teostamise aeg on mõlemad märgitud 20.05, mis kindlasti ei tähenda seda, et tähtaeg ja

teostamisaeg saavad olla ühel päeval. Tõenäoliselt oli tegemist pikemajalise tööga ja märgitud

teostamisaeg võib tähendada ka 20.05.99 – 20.05.10. Endisest puhkebaasist tehti kool.

Remonti ei tehtud ainult antud korteris vaid kogu elamu tehti enam-vähem elamiskõlblikuks.

Antud tegevus ei teeninud kellegi isiklikku eesmärki, vaid omaniku vara parandati ja seda

tihtipeale omade jõudude ja vahenditega. Paljud vajalikud tööd jäeti üürnike enda teha.

Katusekorrust ei ehitatud üürniku poolt, vaid tehti üürileandja soovist lähtuvalt, et ruume

ratsionaalsemalt ära kasutada.

Kostja seisukoht

Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Kostja vastuse kohaselt vaidlusalase üürilepingu objektiks on riigivara. Käesoleval hetkel on

nimetatud riigivara kantud registrivarana riigi kinnisvararegistrisse järgmiste andmetega:

objekti kood XXX, XXX, aadressiga XXX. Riigivaraseaduse (RVS) § 1 lg 1 kohaselt

reguleerib riigivara valitsemist riigivara seadus. Vaidlusalune leping on riigivara

kasutuslepinguks tulenevalt RVS § 24 lg 2, mis sätestab, et riigivara antakse kasutajale üle ja

tagastatakse riigivara valitsejale lepingu alusel ning poolte vahel koostatakse kirjalik akt,

milles

märgitakse

vara

olemust

ja

seisundit

iseloomustavad

olulised

näitajad.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 272 lg 4 p 4 sätestab, et elu- ja äriruumide üürimise kohta

sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku

omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate

ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust

omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest. Hageja

oli lepingu sõlmimise hetkel Pametnikuna ametisse nimetatud Pkooli ülemana ning eluruum

oli Pkooli kasutuses. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta või lepingu võib lõpetada

lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. RVS § 22 lg 2

sätestab, et kasutuslepingu tingimuste muutmise ning lepingu lõpetamise menetluse otsustab

riigivara valitseja. SKA nõukogu 26.08.2010 otsuse nr 1.1-6/26 „SKA tööandja eluruumide

üürihindade kehtestamine“ kehtestamise ja SKA poolt hagejale 31.08.2010 üüri tõstmise teate

nr 1.4-5/3716 esitamise hetkel oli SKA määratud siseministri 01.06.2010 käskkirja nr 146

„Siseministeeriumi

valitsemisalas

asuvad

volitatud

asutused“

punkti

1.2

alusel

Siseministeeriumi kui riigivara valitseja valitsemisalas asuvaks volitatud asutuseks. RVS § 8

lg 7 kohaselt on riigivara volitatud asutus kohustatud täitma käesolevas seaduses riigivara

valitseja kohta sätestatud põhimõtteid ja kohustusi volitatud asutuse valdusse antud riigivara

suhtes.

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kostja hageja arvamusega, et üüri tõstmine saab toimuda ainult

poolte kokkuleppel. Üür on sätestatud 01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu

nr 3-11.2/09 punktis 4.1. Seega on tegemist üürilepingu tingimuste muutmisega. RVS § 1 lg

1, § 8 lg 7 ja § 22 lg 2, VÕS § 13 lg 1 ning § 272 lg 4 p 4 kohaselt on riigivara puhul üüri

tõstmine riigivara valitseja määratud volitatud asutuse ühepoolne otsus. RVS § 22 lg 2

kohaselt valib riigivara valitseja määratud volitatud asutus ka lepingu tingimuste muutmise

menetluse. Kostja valis VÕS § 299 lg 2 rakendamise, märkides ära, et hageja võib § 303 lg 1

kohaselt vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise VÕS § 301 tähenduses 30

päeva jooksul hagejale teatavaks tegemisest.

SKA kehtestas hageja poolt 01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu nr 3-

11.2/09 alusel kasutatavale eluruumile nõukogu 26.08.2010 otsusega nr 1.1-6/26 harilikule

väärtusele vastava turupõhise kasutustasuna üürihinnaks 950 krooni (60,72 eurot) kuus

tuginedes ERI Kinnisvara ekspertarvamusele ja esitas hagejale 31.08.2010 üüri tõstmise teate

nr 1.4-5/3716 koos ERI Kinnisvara ekspertarvamusega. Nimetatud teates oli märgitud, et

SKA üürileandjana lähtub riigivaraseaduse (RVS) § 18 lg-st 1. Kuna SKA poolt hagejale

31.08.2010 esitatud üüri tõstmise teates nr 1.4-5/3716 ei ole märgitud täpne vaidlustamise

kord, siis ei ole kostja teinud hagejale mingeid takistusi oma õiguste teostamiseks esitamaks

oma vastuväited ning pole tuginenud 30 päevasele vaidlustamise tähtajale.

SKA on seisukohal, et hagi tuleks jätta rahuldamata, kuna hageja on käitunud lepingulises

suhtes pahauskselt ning esitanud hagi eesmärgiga tekitada kahju üürileandjale.

ETP

Grupp

poolt

10.08.2004

koostatud

XXX

asuva

personali

elamuruumide

inventariseerimise tulemustes selgus, et katusekorrusel on välja ehitatud täiendav ruum

pinnaga 17,84 m2 selle eluruumi osana, mida kasutab hageja ning tema poolt tegelikult

kasutatav pind on 60,89 m2. Riigivara registris registreeriti 19.12.1997. a elamu aadressiga

XXX, registreerimisnumber XXX. Elamu registreerimisandmetes oli märgitud elamu

kasulikuks pinnaks 120 m2 ja soetamismaksumuseks 1 064 316.00 krooni (68 022.19 eurot).

01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu nr 3-11.2/09 lisana 1 vormistatud

korteri üleandmise ja vastuvõtmise aktiga anti hagejale üle eluruum pinnaga 44,35 m2, mis

koosnes 1 toast pinnaga 18,05 m2, köögist pinnaga 11,2 m2, esikust pinnaga 10,0 m2, wc-st

pinnaga 1,32 m2 ja vannitoast pinnaga 3,4 m2. Peale lepingu sõlmimist lepingut muudetud

pole.

Hageja oli määratud 13.12.1996 Pameti peadirektori 12.12.1996 käskkirjaga nr 1031-P Pkooli

ülema kohustetäitjaks ja Pameti peadirektori 23.03.1998 käskkirjaga nr 31-P Pkooli ülemaks.

Hageja vabastati Pkooli ülema ametkohalt alates 06.06.1999 Pameti peadirektori 31.05.1999

käskkirja nr 471-P alusel. Vabastamise käskkirjaga kohustati hageja korraldama Pkooli

isikkoosseisu, asjaajamise, relvastuse ja vara üleandmine leitnant UN’ile seadusega

kehtestatud

korras

31.05.1999-04.06.1999

ja

esitada

üleandmise-vastuvõtmise

akt

kinnitamiseks 04.06.1999.

Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud siseministri 25.06. 1997. a määrusega nr 9 kinnitatud

„Pkooli põhimääruse“ punkti 13 alapunkti 1 kohaselt vastutas kooli ülem kooli tegevust

korraldavate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest ning andis aru Pameti peadirektorile,

alapunkti 6 kohaselt otsustas kooli valduses oleva riigivaraga seotud küsimusi

riigivaraseaduse ja selle alusel antud õigusaktide alusel ja alapunkti 7 kohaselt sõlmis

lepinguid ja esindas kooli teistes tsiviilõiguslikes suhetes ning andis volitusi kooli

esindamiseks. Sellest tulenevalt oli hageja vaidlusaluse lepingu sõlmise hetkel ja

katusekorruse väljaehitamise valmimise ajal nii üürnikuks kui ka üürileandja esindajaks ühes

isikus ning Pkooli ülemana lasus tal vaidlusaluse üürilepingu ümbervormistamise kohustus.

Katsekorruse väljaehitamise valmimise hetkel 20.05.1999 kehtinud raamatupidamise seaduse

(vastu võetud 08.06.1994) § 29 lg 5 kohaselt oleks tulnud rekonstrueeritud põhivara

soetusmaksumust

suurendama

rekonstrueerimisväljaminekute

võrra.

Rekonstrueerimisväljaminekuteks oli tööde maksumus oli 60 000 krooni. Pkooli ülemana

lasus hagejal vastutus kooli tegevust korraldavate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest.

Vabariigi Valitsuse 15. oktoobri 2002. a korraldusega nr 686-k „M Pkooli asutamine“ asutati

15. oktoobrist 2002. a Pkooli baasil Pkooli õigusjärglasena sisekaitseline Siseministeeriumi

valitsemisalas olev riigi kutseõppeasutus M Pkool. Vabariigi Valitsuse 16. veebruari 2006. a

korraldusega nr 125 „M Pkooli ümberkorraldamine“ korraldati Pameti hallatav M Pkool 1.

septembriks 2006. a ümber Siseministeeriumi hallatava SKA Pkolledži struktuuriüksuseks

ning lõpetati M Pkooli kui eraldiseisva asutuse tegevus. M Pkooli varad anti 21. septembri

2006. a M Pkooli riigivara ja asjaajamise üleandmise-vastuvõtmise aktiga nr 0.1-16/2 üle

SKAle. Üleantavate varade hulgas oli põhivarana 120 m2 kasuliku pinna ja

soetamismaksumusega 1 064 316.00 krooni (68 022.19 eurot) elamu asukohaga Tilgu tee

55C, M küla, Harku vald, Harju Maakond ning elamus paiknev eluruum pinnaga 44,35 m2 ja

kehtiva lepinguna hagejaga 01.06.1998. a. sõlmitud tööandja eluruumi üürileping nr 3-

11.2/09, mis sätestas kasutusõiguse eluruumile pinnaga 44,35 m2. Üleantud dokumentide ja

arhivaalide hulgas ei olnud ETP G M Pkooli poolt tellitud XXXasuva personali

elamuruumide inventariseerimise tulemused, mis koostati 10.08.2004. a. Samuti ei ole

suurendatud üleantud varade soetamismaksumust. Seega ei saanud SKA olla teadlik

katusekorruse väljaehitamisest ning sellise olukorra tekitas hageja ise.

SKA alustas üüriarvete väljastamist kehtiva üürilepingu alusel, arvestusega pinnale 44,35 m2,

alates 01.06.2006. Saades SKA esimese üüriarve, lasus hagejal VÕS § 6, § 24 lg 3 p 5 ja §

102 teatamiskohustus, kuna võlgnik peab käituma võlausaldaja suhtes heauskselt, kui

lepingus ei ole teavitamiskohustus märgitud, siis tuleb selle väljaselgitamiseks arvestada

eelkõige kohustuste täitmise sõltuvust teise lepingupoole käitumisest ning võlgnik peab

võlausaldajale teatama kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse

täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada. Hageja teadis väga

hästi, et ta kasutab tegelikkuses suuremat pinda, kui see on märgitud lepingus, kuid jättis

sellest SKAt teadlikult teavitamata.

Eeltoodule tuginedes leiab SKA, et hagi tuleks jätta rahuldamata, kuna hageja on

vaidlusaluses lepingulise suhtes käitunud SKA kui üürileandja esindaja (üürileandjaks on riik)

suhtes pahauskselt ning hagi on esitatud ilmse eesmärgiga tekitada SKAle kahju.

Kostja vastuhagi

Vaidlusalune üürileping nr 3-11.2/09 sõlmiti 01.06.1998. a. Tegemist on korduva kohustuse

täitmisele suunatud kestvuslepinguga. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja

rahvusvahelise eraõiguse seaduse (VÕSRS) § 12 lg 2 teine lause sätestab, et kestvuslepinguga

seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002,

kohaldatakse senikehtinud seadust. Sellest tulenevalt esitab SKA vaidlusaluse lepingu

sõlmimise hetkel kehtinud TsÜS (vastu võetud 28.06.1994) § 66 lg-te 1, 2 ja 3, § 111 lg 1 ja §

112 lg-te 1 ja 2 ja hetkel kehtiva asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel vastuhagi nõudega

tunnustada 01.06.1998. a sõlmitud üürilepingu nr 3-11.2/09 tühisust seoses vastuoluga nii

heade kommete kui seadusega ja mõista hageja ebaseaduslikust valdusest SKA valdusse

eluruum üldpinnaga 44,35 m2 ja aadressiga XXX ning kohustada hagejat vabastama ruumid,

vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta hageja ja tema asjad eluruumidest välja

täitemenetluse korras.

Kostja vastuhagi põhjenduste kohaselt lepingu sõlmimise aluseks on olnud Pkooli ülema

asetäitja leitnant UN’i 29.05.1998. a käskkiri nr 54. Käskkirja õiguslikes alustes on märgitud,

et juhindutakse Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusest nr 342, mille aluseks oli

omakorda Pkooli 09.01.1998. a taotlus nr 4/1-2. Pkooli esindajaks lepingu sõlmimisel

01.06.1998. a oli Pkooli logistikajaoskonna ülem leitnant VR, kes kirjutas lepingule alla

Pametnikuna. 29.05.1998. a käskkiri nr 54 oli SKA üle antud arhivaalide hulgas, kuid leitnant

UN kirjutas nimetatud käskkirjale alla kui Pkooli ülem. Pkooli ülema asetäitja käskkirja

andmise ja lepingu sõlmimise hetkel kehtinud siseministri 25.06.1997. a määrusega nr 9

kinnitatud „Pkooli põhimääruse“ punkti 11 kohaselt nimetas kooli ülema ametisse

siseminister Pameti peadirektori ettepanekul ja punkti 13 alapunkti 3 kohaselt nimetas teised

kooli koosseisus olevad Pametnikud ametisse Pameti peadirektor kooli ülema ettepanekul.

Tulenevalt avaliku teenistuse seadusest säilitati ametisse määramise ja vabastamise käskkirju

ja teenistuskaarte Pametis ning nimetatud dokumente SKA üle ei antud. SKA sai lepinguga

seotud kõikidest asjaoludest teada alles P - Pameti 20.07.2012 teabenõudele esitatud

vastusest. Leitnant UN asendas 29.05.1998. a Pkooli ülemat tema asetäitjana, kuna Pkooli

ülem SAviibis Pameti peadirektori 17.06.1998 käskkirja nr 188-L alusel korralisel puhkusel

alates 29.05.1998 kuni 20.07.1998. Kuna leping sõlmiti hageja puhkuse ajal loodi näiliselt

olukord, et lepingu sõlmimine on seaduslik. Samas ei vabastanud puhkusel viibimine hagejat

Pkooli ülemana siseministri 25.06.1997. a määrusega nr 9 kinnitatud „Pkooli põhimääruse“

punkti 13 alapunktides 1, 6 ja 7 sätestatud vastutusest, mille kohaselt vastutas kooli ülem

kooli tegevust korraldavate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest, otsustas kooli

valduses oleva riigivaraga seotud küsimusi riigivaraseaduse ja selle alusel antud õigusaktide

alusel ja sõlmis lepinguid ja esindas kooli teistes tsiviilõiguslikes suhetes ning andis volitusi

kooli esindamiseks. Sellest tulenevalt on sisuliselt tegemist iseendaga sõlmitud lepinguga, mis

on vastuolus heade kommetega.

Lepingu sõlmimise hetkel kehtinud korruptsioonivastane seadus (vastu võetud 19.01.1995) §

19 lg 1 kohaselt oli ametiisikul keelatud saada enda kasutusse või esindajate kaudu vara, mis

on kasutusse andmiseks selle asutuse kätte usaldatud, mille juhtkonda või muusse kasutusse

antava vara kohta otsuseid langetavasse organisse ta kuulub. Hageja oli lepingu sõlmimise

hetkel Pkooli ülem ning nimetatud eluruum oli Pkooli kasutuses. Seega on tegemist seadusega

vastuolus oleva tehinguga.

Hageja seisukoht kostja vastuhagile

Hageja vaidleb kostja vastuhagile vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Hageja vastuse kohaselt kostja palub kohtul sisuliselt tuvastada, kas üürilepingu sõlmimiseks

volitatud isik oli õigustatud üürilepingud sõlmima ehk siis kas vastavad käskkirjad olid

seaduslikud ja teisalt palub kostja tuvastada, kas ei esine Korruptsioonivastase seaduse (KVS)

§ 19 lg-ga 1 vastuolu. Seega seab kostja kahtluse alla üürilepingu sõlmimise eelnenud

menetlust, mitte lepingut ennast. Teisisõnu, sisuliselt riigivara esindaja kostja seab kahtluse

alla eelmise riigivara esindaja Pameti (edaspidi PVA) otsustuse(d) anda teenistujale tööandja

eluruum. Kostja leiab, et sellised küsimused ei kuulu lahendamisele tsiviilkohtupidamise

korras – vastuolu KVS tuleks tuvastada distsiplinaar- või kriminaalkorras, millised

menetlustähtajad on aegunud ning heade kommetega vastuolu tuvastamine eeldab asja

lahendamist halduskorras ja/või distsiplinaarkorras, kuna kostja seab kahtluse alla PVA

haldusalas väljaantud käskkirjade ja/või nende täitmise seaduslikkust. Ühtlasi mõlema asjaolu

tuvastamise nõudmisega seab kostja kahtluse alla PVA järelevalve organite ning

Riigikontrolli järelevalve töö. Pkool (edaspidi PVK) oli PVA allasutus, mis tähendas, et PVA

kontrolli ja järelevalve alla kuulusid kõik eluruumidega seotud lepingud. PVA peadirektori

18.05.1998 käskkirjast nr 111, mis oli kohustuslikuks täitmiseks ja juhindumiseks kõigile

Pasutustele tuleneb üheselt, et riigivara registrisse kantud ja sinna kandmisele kuuluvate

ehitiste üle peeti arvestust, samuti peeti arvestust kõigi tööandja eluruumi üürilepingute üle.

Nõuda üürilepingu tühisust seoses vastuoluga heade kommetega ning seadusega saaks üksnes

juhul, kui sellised asjaolud oleks eelnevalt tuvastatud selleks ettenähtud korras ning

tähtaegadel.

Hageja leiab, et kostja nõue tuvastada üürilepingu vastuolu seadusega ja heade kommetega on

aegunud. VÕSRS § 9 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse aegumise algusele enne 1. juulit

2002. a kehtinud seadust, kui aegumine on alanud enne 1. juulit 2002. a. Käesoleval juhul on

aegumise tuvastamiseks olulised järgmised asjaolud. Esmane üürileping on SA sõlmitud

27.10.1997. Seoses eelnevalt toimunud riigikontrolli auditiga, tehtud märkuste ja

ettepanekutega andis PVA peadirektor välja käskkirja, mille alusel korrastati ja korraldati

eluruumide haldamine kõigis PVA asutustes sarnaselt. Seoses PVA korraldustega, oli asutus

kohustatud kõik lepingud korrektselt uuesti vormistama. Nii sõlmiti 01.06.1998 hagejaga

tööandja eluruumi üürileping nr 1. Tööandja eluruumi lepingud olid kõigis Pasutustes

sarnased ja sarnastel põhimõtetel, mille aluseks oli nii PVA peadirektori käskkiri kui ka

juhendmaterjalid. Toimus kõigi sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingute üle PVA-s kontroll

ning arvestus. Ühtlasi tähendab see seda, et PVA omas infot nii selle kohta, et hagejaga on

sõlmitud tööandja eluruumi üürileping kui ka selle kohta, kes oli riiki esindavaks pooleks ehk

üürileandja esindajaks sõlmimise hetkel. Seega, kui hageja ja kostja vahel sõlmitud tööandja

eluruumi üürileping oleks olnud vastuolus seadusega või oleks selles olnud mingeid muid

olulisi rikkumisi, siis oli selle võimalus reageerida koheselt, kuna üürilepingute üle pidas

arvestust PVA. Tööandja eluruumi üürileping tuleneb teenistussuhtest tööandjaga ehk riigiga,

sellele kohanduvad kõik üürilepingu tavapärased sätted. Üürileandja on kokkuvõttes läbivalt

olnud riik. See, et vahepeal on muutunud asutused, kelle hallata on olnud vara, mida riik

üürib, ei muuda midagi kehtivates lepingutes.

Põhimõtteliselt on hagi aluseks olevad asjaolud tuletatavad kahest üürilepingu sõlmimise

algusest alates teada olnud faktidest: esmalt see, et hageja oli PVK ülem ning teisalt, et

üürilepingu sõlmimise ajal oli üürilepingu objektiks olev tööandja eluruum PVK valduses.

Seega asjaolud, mida nüüd kostja väidetavalt sai teada, on olnud tööandja eluruumi

esindajatele teada ning kontrollida tegelikult alates üürilepingu sõlmise hetkest. Igasugusegi

õiguskindluse printsiibiga oleks vastuolus olukord, kus üürileandja esindaja (riigivara

valitseja) muutumise korral hakkaks uuesti kulgema aegumistähtaeg.

Kostja leiab, et hagejaga sõlmitud üürilepingu näol on tegemist seadusega vastuolus,

täpsemalt KVS § 19 lg-ga 1 vastuolus oleva tehinguga, kuna hageja oli lepingu sõlmimise

hetkel PVK ülem ning nimetatud eluruum oli PVK kasutuses. Sellekohane seisukoht ei ole

millegagi tõendatud. Seadusest tuleneva keeluga vastuolus olevad tehingud on need, kui

vastava keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus ehk siis teisisõnu

tuleb esmalt tuvastada keeld teatud tehingut teha.

PVK ülema kohusetäitja poolt on 09. 01. 1998. a esitatud Harku Vallavalitsusele taotlus nr

4/1-2, milles palutakse registreerida PVK bilansis oleva ja nende territooriumil asuva elumaja

(aadressiga XXX) 2 korterit (1-toaline 44,35m2 ja 3-toaline 74.45m2) tööandja eluruumideks.

Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusega nr 342 on eelnimetatud asustamata

eluruumid arvatud tööandja eluruumideks. PVK ülema 29.05.1998 käskkirjaga nr 54 on 1-

toaline eluruum nr 1 antud tööandja eluruumina üürile hagejale. Nimetatud käskkirjaga on

kinnitatud ühtlasi ka elamispinna taotlejate andmete eksplikatsioon. PVK on tööandja

esindajana sõlminud PVK ja hageja vahel 01.06.1998 tööandja eluruumi üürilepingu nr 1.

Eeltoodust järeldub, et SKA p - ja Pkolledži M kooli territooriumil paiknev personali elamu 2-

toaline korter on registreeritud tööandja eluruumina ja tööandja eluruumina on ta ka hagejale

üürile antud.

PVK oli PVA allasutus, see tähendas, et PVA pädevuses oli korraldada varadega seotud

toiminguid ja tehinguid, kuhu alla käisid ka eluruumide üürileandmine asutustes tervikuna.

Kõik allasutused üürisid ja rentisid eluruume PVA antud korralduste ja juhiste alusel. Esitatud

taotluste alusel määras PVA, kes ja kas üldse millise tööandja eluruumi sai ning allasutuste

kohustuseks jäi korraldada asutusesisene asjaajamine, kuhu alla käisid tööandja eluruumi

üürilepingu sõlmimine, kommunaalmaksete ja üüri arvestus. Seega ei allunud otsustus

elamispinna saamiseks PVK-le ega hagejale, elamispinna taotlejatest tööandja eluruumi

saajate otsustuse pädevus ja korraldus kuulus PVA-le. Järelevalvet teostasid PVA

logistikaülem ja kinnisvaraosakond.

Eeltoodut kinnitab kasvõi näiteks see, et samal ajal hagejaga on kostja sõlmitud üürilepingu

ka kõrvalasuva tööandja eluruumi suhtes (3-toaline), andes selle tööandja eluruumina üürile

teenistujale, kes oli nimetatud Põhja Ppiirkonna Harju rajooni ülemaks. Seega järeldub, et

PVK oli kohustatud andma üürile tööandja eluruumi ka isikutele, kellel puudus seos PVK-ga,

kuid kelle suhtes oli PVA kinnitanud tööandja eluruumi saamise õigust.

Hageja leiab, et KVS § 19 lg 1 ei kohaldunud tema suhtes, puudub subjekt. KVS § 19 lg 1

kohaselt on ametiisikul keelatud saada enda kasutusse või osta ise või esindajate kaudu vara,

mis on kasutusse andmiseks, müümiseks või müügi korraldamiseks isiklikult tema või selle

asutuse kätte usaldatud, mille juhtkonda või muusse kasutusse antava või müüdava vara kohta

otsuseid langetavasse organisse ta kuulub. Olles PVA allasutuse PVK ülem, ei tähendanud, et

tegemist oleks PVA juhtkonda või muusse kasutusse antava vara kohta otsuseid langetavasse

organisse kuulumisega.

Hageja leiab ka, et isegi kui hüpoteetiliselt esineks vastuolu KVS § 19 lg-ga 1 (mida antud

juhul ei esine, kuna seda ei ole tuvastatud, ja kehtib süütuse presumptsioon), siis selline

vastuolu saaks tuua kaasa üksnes kas distsiplinaar- või kriminaalkorras vastutuse ehk

õiguslikuks tagajärjeks saaks olla üksnes karistamine, mitte aga üürilepingu tühisust, kuna

rikutud ei ole tehingu sisu kohta seadusest tulenevaid keelde.

Hageja leiab, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping ei ole vastuolus heade kommetega.

Vastuolu heade kommetega on kostja tuletanud sellest, et hageja on näiliselt loonud lepingu

seadusliku sõlmimise, tegelikult on tegemist sisuliselt iseendaga sõlmitud lepinguga. Hageja

kostja sellekohaste väidetega ei nõustu. Heites ette näilikult seadusliku olukorra loomist, jääb

vastuseta küsimus, milles siis seisneb seadusele mittevastavus, mida üürilepingu sõlmimisel ei

järgitud või mis oleks siis olnud seaduslikum käitumine kui see, kuidas leping sõlmiti. Näilik

on tehing, mille puhul on pooled kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldused

ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslike tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu

olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Tegemist ei ole näiliku

tehinguga, kuna üürileping on sõlmitud ühelt poolt teenistuja vajadusega tööandja eluruumiks

ja teiselt poolt tööandja võimalusega anda üürile teenistussuhte kehtivuse ajaks tööandja

eluruum.

Vastuolu heade kommetega on põhistatud ka iseendaga tehtud tehinguga. Selline meelevaldne

tõlgendus ei tähenda veel tõendatust ega lähtu tegelikest asjaoludest. Kohtupraktika on heade

kommetega vastuolu seostanud eelkõige määratlusega, mille kohaselt on tehing vastuolus

heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja

väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade

kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe

poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (RKTS 3-2-1-80-02, 3-2-1-80-

05). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega

seotud asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (RKTS 3-2-1-76-01, 3-2-1-29-

02). Häid kombeid saab sisustada seega alati ainult lähtudes tehingu tegemise ajal

valitsevatest tõekspidamistest.

1992 esitas kostja hageja taotluse tööandja eluruumi saamiseks, kui ta suunati Ida-Virumaalt

Tallinna, vahepeal 1994-1996 suunati Soome ja peale seda PVK. 1997 anti hagejale kasutada

vabanenud eluruum Ms, mille aluseks oli asjaolu, et riigiteenistujal puudus antud paikkonnas

omaette eluruum. 1999 täpsustas hageja kirjavahetuses PVA juhtkonnaga eluruumi

kasutamise asjaolud veelkord üle ja leiti, et samadel tingimustel võimaldatakse eluruumi

kasutamise jätkamist.

Täiesti asjakohatuks ning meelevaldseks peab hageja kostja arutlusi selle üle, kuidas kostja

PVK ülemana ei täitnud oma kohustusi vastavalt siseministri 25.06.1997 määrusega nr 9

kinnitatud „Pkooli põhimäärusele“, kuna kogu hageja tegevus on olnud allutatud kontrollile ja

järelevalvele, need on saanud kooskõlastuse ja heakskiidu ning mingeid rikkumisi ei ole

tuvastatud. Need küsimused ei saaks olla ka antud kohtuasja esemeks.

Vastavalt AÕS §-le 34 lg-le 2 tuleb lugeda valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud

vastupidist. Kostja vindikatsioonihagi (AÕS § 80 lg 1 alusel) tuleb jätta rahuldamata, sest

kostja ebaseaduslik valdus ei ole tõendatud. Üürileping on seaduslik ja kehtiv, üürisuhe ei ole

lõppenud ning hageja ei ole üürilepingust tulenevaid tingimusi ega kohustusi rikkunud.

Hageja valdus rajaneb õiguslikule alusele.

Hageja hinnangul on kostja vastuhagi esitamisel käitunud hea usu vastaselt, teostades oma

õigusi selliselt, et õiguse teostamise eesmärgina saab välja tuua üksnes kahju tekitamise

teisele isikule. Üürileandja esindajale on olnud kogu aeg ja algusest peale teada kõik hagejale

etteheidetavad asjaolud, mille etteheidetavus on omaette küsitav. See puudutab nii

katusekorruse toa väljaehitamist, milline on teostatud üürileandja enda poolt ning mille

valmimine, vastuvõtmine, mõõdistamine toimus ajal, mil hageja ei olnud enam PVK seotud

ega saanud mõjutada sellega seotud protsesse, aga samuti ka seades kahtluse alla hageja

tegevuse, mille üle kontrolli pädevus ei kuulu SKA-le. Esitada 14 aastat hiljem üürilepingu

sõlmimisest haginõue üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ei ole kuidagi kooskõlas

õiguskindlusega. Hageja on käitunud heas usus, täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi

korrektselt, makstes õigeaegselt nii üüri kui ka hoidnud korras üüritavat vara.

Kohtu põhjendused

Kohus leiab, et põhihagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab

seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma

siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS §

232 lg 1 kohaselt.

Poolte vahel puudub vaidlus alljärgnevate asjaolude üle:

- Pkooli (nüüd SKA P ja Pkolledž) (edaspidi PVK) ülema kohusetäitja poolt esitati

09.01.1998. a Harku Vallavalitsusele taotlus nr 4/1-2, milles paluti registreerida PVK

bilansis oleva ja nende territooriumil asuva elumaja (aadressiga XXX) 2 korterit (1-toaline

44,35m2 ja 3-toaline 74,45m2) tööandja eluruumideks.

- Harku Vallavalitsuse 13.02.1998. a korraldusega nr 342 on eelnimetatud asustamata

eluruumid arvatud tööandja eluruumideks.

- PVK ülema 29.05.1998. a käskkirjaga nr 54 on 1-toaline eluruum nr 1 antud tööandja

eluruumina üürile hagejale. Nimetatud käskkirjaga on kinnitatud ühtlasi ka elamispinna

taotlejate andmete eksplikatsioon.

- PVK on tööandja esindajana sõlminud PVK ja hageja vahel 01.06.1998. a tööandja

eluruumi üürilepingu nr 1. Nimetatud lepingu esemeks on tööandja eluruum üldpinnaga

44.35m2.

- SKA 26.08.2010 otsusega nr 1.1-6/26 kehtestati hageja valduses olevale tööandja

eluruumile üürihinnaks 950 krooni kuus.

- SKA 31.08.2010 teatega nr 1.4-5/3716 teavitati hagejat üürihinna kehtestamisest alates

01.10.2010 950 krooni kuus.

Poolte vahel on vaidlus selle üle kas kostja poolt üüri määra tõstmine on tühine või mitte.

Samuti on poolte vahel vaidlus selles, kas hageja ja kostja vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja

eluruumi üürileping on kehtiv ja kas hageja valdab üürilepingu esemeks olevat eluruumi

seaduslikult.

Kohus käsitleb alljärgnevalt esmalt põhihagis esitatud nõuet, lahendab seejärel kostja

vastuhagi ning otsustab lõpuks menetluskulude jaotuse üle.

Hageja nõue

Kostja 31.08.2010 teatega nr 1.4-5/3716 teavitati hagejat, et alates 1. oktoobrist 2010 tõstab

SKA hageja poolt kasutatava tööandja eluruumi üürihinda 1 kroonilt iga eluruumi ruutmeetri

eest kuus 950 kroonile (60,72 eurole) kuus. Üüri tõstmise aluseks on SKA nõukogu

26.08.2010 otsus nr 1.1.-6/26. Üüri tõstmise teate kohaselt on põhjendatud üüri tõstmist

asjaoluga, et hageja poolt kasutatava eluruumi näol on tegemist riigivaraga, siis vastavalt

riigivaraseaduse § 18 lg 1 kohaselt on SKAl riigivara valitseja volitatud asutusena kohustus

anda riigivara teistele isikutele kasutamiseks vähemalt harilikule väärusele vastava turupõhise

kasutustasu eest. SKA rakendab tööandja eluruumidele üürihindade kehtestamisel võrdse

kohtlemise põhimõttest tulenevalt harilikule väärtusele vastavat turupõhist kasutustasu.

Arvestades ERI kinnisvara ekspertarvamuses nr 36/10 esitatud üürimäärasid on kehtestatud

hageja poolt üüritava eluruumi üürihinnaks 950 krooni (60,72 eurot) kuus. Riigivara seaduse

§ 18 lg 1 kohaldamist on põhjendatud asjaoluga, et harilikust väärtusest madalama tasu eest

riigivara kasutamiseks andmise puhul on tegemist erisoodustusega, mille pealt peab SKA

maksma nii tulu- kui ka sotsiaalmaksu, sellise erisoodustuse andmist tuleb vaadelda kui hüve,

mis antakse töötajale isiklikes huvides ja seda saab käsitleda loonuspalgana ning tööandjala

on kohustus järgida võrdse kohtlemise põhimõtet (I kd tlk 24-25).

Hageja on seisukohal, et üüri tõstmine on võimalik vaid erandjuhul, siis kui on sõlmitud

kokkulepe. Vastavat üüri tõstmise kokkulepet poolte vahel sõlmitud ei ole. Kostja leiab, et

tegemist VÕS § 272 lg 2 p 4 riigivara üürilepinguga, millele elu-ja äriruumide üürimise kohta

ei sätestatut ei kohaldata.

Kohus möönab, et pooled on üürilepingut pidanud pigem tähtajatuks, kuid tulenevalt TsMS §

436 lg 7 kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega ja kohaldab õigust

ise. Kohus on 4. mail 2012 toimunud kohtuistungil juhtinud poolte tähelepanu sellele, et

kohtu hinnangul on tegemist pigem tähtajalise üürilepinguga ja pooled on selle kohta oma

arvamust saanud avaldada, mistõttu kohtu õiguslik hinnang poolte poolt esile toodud

asjaoludele ei tule pooltel üllatusena.

Hageja ja kostja vahel on sõlmitud tööandja eluruumi üürileping 01.06.1998. Tallinna

Ringkonnakohus on 09.11.2010 otsuses tsiviilasjas nr 2-09-21831 leidnud, et VÕSRS § 15 lg

4 alusel tekkinud üürisuhtel on pigem tähtajalise üürilepingu tunnused ja tähtaja saabumine on

määratud tulevikus saabuva tingimusega, milleks on tööandja eluruumi kasutaja poolt

eluruumi kasutamise vajaduse möödumine. Kohus leiab, et käesoleval juhul on hageja ja

kostja vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu näol tegemist tähtajalise

üürilepinguga ja tähtaja saabumine on määratud tulevikus saabuva tingimusega, milleks on

kas töösuhte lõppemine või eluruumi kasutaja poolt eluruumi kasutamise vajaduse

möödumine.

Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 01.06.1998 sõlmitud üürilepingu näol on tegemist.

VÕS § 272 lg 4 p 4 üürilepinguga. VÕS § 272 lg 4 p 4 kohaselt ei kohaldata elu- ja

äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingut, mille esemeks on eluruumi, mille riik,

kohalik omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest

tulenevate ülesannet täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või

haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest.

Hageja ja kostja vahel sõlmitud tööandja eluruumi üürileping tulenevalt hageja

teenistussuhtest tööandjaga ehk riigiga. Hageja näol ei ole tegemist eluruumi hädasti vajava

või haridust omava isikuga. VÕS § 272 lg 4 p 4 sätestatud üürilepingu sõlmise eelduseks peab

üürileandja üürnikku ruumi sihtotstarbest teavitama, st et eluruumi üürilepingu kohta käivaid

sätteid konkreetse üürilepingu puhul ei kohaldata. Kuivõrd on tegemist enne VÕS jõustumist

sõlmitud üürilepinguga, siis nimetatud sättele ei ole üürileandjal olnud võimalik viidata.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse rakendamise

seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1.juulit 2002.a. sõlmitud kestvuslepingutele alates

1. juulist 2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Vastavalt

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 on üür tasu asja kasutamise eest. Kostja esitas hagejale üüri

tõstmise teate 31.08.2010. VÕS § 299 näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette

võimaluse tõsta teatud juhtudel üüri ühepoolse tahteavalduse tegemisega, s.t. muuta

ühepoolselt üürilepingut, kui poolte kokkuleppel ei ole see välistatud. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelvalvekolleegiumi 2. detsembri 2004. a. otsuses põhiseaduslikkuse

järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04 on leitud, et Võlaõigusseaduse kohaselt on tähtajalise

üürilepingu puhul üüri tõstmise võimalus vaid erandjuhul. Vastavalt VÕS §-le 300 on

tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik siis, kui on sõlmitud kokkulepe eluruumi

üüri perioodilise suurenemise kohta. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on

sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri

tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Seega ei anna VÕS

üürileandjale võimalust üüri ühepoolseks tõstmiseks tähtajalise üürilepingu puhul v.a. VÕS §

300 sätestatud juhtudel.

Kohus leiab, et ka Riigivara seaduse § 18 lg 1 ei anna õiguslikku alust tähtajalise üürilepingu

üürihinna tõstmiseks. Riigivaraseaduse § 1 lg 1 ja lg 2 sätestavad, et riigivaraseadus

reguleerib riigivara valitsemist ning riigivara valitsemine on menetlus vara Eesti Vabariigile

omandamisel, riigivara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. Kohus nõustub hageja

seisukohaga, et Riigivaraseadus iseenesest ei reguleeri üürisuhteid ning ei ole üürisuhte

tekkimise, muutmise ega lõppemise aluseks. Seega ei saa Riigivaraseaduse § 18 olla

õiguslikuks aluseks tähtajalise tööandja eluruumi üürilepinguga kokkulepitud üürimäära

tõstmiseks.

Eeltoodust tulenevalt on kostja poolt üüri tõstmine tühine ja hagi kuulub rahuldamisele.

Vastuseks kostja väidetele, et hageja on käitunud lepingulises suhtes pahauskselt ning

esitanud hagi eesmärgiga tekitada kahju üürileandjale, sest hageja teadis väga hästi, et ta

kasutab tegelikkuses suuremat pinda, kui see on märgitud lepingus, kuid jättis sellest SKAt

teadlikult teavitamata märgib kohus, et käesoleva vaidluse lahendamiseks ei oma tähtsust

asjaolu, kas ja millal sai hageja või kostja teada, et hageja kasutab üürilepingus märgust

tegelikkuses suuremat pinda. Asjaolu, et pooled ei ole sõlminud üürilepingu muudatust seoses

hageja poolt üürilepingus märgitud pinnast suurema pinna kasutamisega, ei anna alust kostjal

tõsta ilma hageja nõusolekuta üürilepingus kokku lepitud üürimäära. Samas kohus leiab, et

01.06.1998 kokkulepitud üürimäär 1 kroon m2 eest on kohtu hinnangul ebamõistlikult madal

ning ei taga üürilepingu esemeks oleva eluruumi majandusliku säilimiseks kostja poolt

mõistlike parenduste tegemist ning pooltel tuleks saavutada kokkulepe üürimäära tõstmises.

Vastuhagi

Kostja poolt esitatud vastuhagi kohaselt palub kostja tunnustada 01.06.1998 sõlmitud

üürilepingu tühisust kui seadusega ja heade kommetega vastuolus olevat tehingut ning

kohustada vabastama eluruum hageja ebeseaduslikust valdusest.

Kõigepealt võtab kohus seisukoha hageja poolt esitatud aegumise kohaldamise vastuväite

osas.

Hageja leiab, et kostja nõue tuvastada üürilepingu vastuolu seadusega ja heade kommetega on

aegunud. Hageja tugineb VÕSRS § 9 lg 1 teisele lausele, mille kohaselt kohaldatakse

aegumise algusele enne 1. juulit 2002. a kehtinud seadust, kui aegumine on alanud enne 1.

juulit 2002. a. Kohus hageja seisukohaga ei nõustu. Nagu nähtub TsÜS-i sõnastusest, alluvad

aegumisele nõuded, millega nõutakse teo tegemist või sellest hoidumist ehk nõudeõigused.

Tuvastusnõuded seevastu ei aegu. Kuna kostja poolt esitatud nõue tuvastada hageja ja kostja

vahel 01.06.1998 sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu vastuolu seadusega ja heade

kommetega, näol on tegemist tuvastusnõudega, siis nimetatud nõue ei allu aegumise

regulatsioonile. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja taotluse kohaldada

kostja poolt esitatud üürilepingu tühisuse tuvastamise nõudele aegumist.

Küll aga on kohus seisukohal, et kostja on kaotanud nõudeõiguse 01.06.1998 sõlmitud

üürilepingu tühisuse tunnustamiseks hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. TsÜS § 138 lg 1

sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama

paragrahvi lg 2 kohaselt õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti

selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Riigikohtu

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03 on märgitud, et hea usu põhimõtte oluliseks funktsiooniks

on muuhulgas ka õiguste piiramine õiguste kaotamise kaudu ning pikema aja jooksul õiguse

kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse.

Kostja poolt esitatud vastuhagi kohaselt kostja leiab, et hageja ja kostja vahel 01.06.1998

sõlmitud tööandja eluruumi üürileping on tühine seadusega ja heade kommetega vastuolu

tõttu. Vastuhagi aluseks on asjaolud, et lepingu sõlmimise aluseks oli Pkooli ülema asetäitja

leitnant UN’li 29.05.1998. käskkiri nr 54 ja leitnant UN asendas 29.05.1998 Pkooli ülemat

tema asetäitjana kuna Pkooli ülem SA viibis 29.05.1998 kuni 20.07.1998 korralisel puhkusel.

Pkooli esindajaks lepingu sõlmimisel 01.06.1998 oli Pkooli logistikosakonna ülem leitnant

VR. Kostja leiab, et seoses sellega, et 01.06.1998 üürilepingu sõlmimise hetkel oli hageja

Pkooli ülem ning nimetatud eluruum oli Pkooli kasutuses, siis on tegemist seadusega ja heade

kommetega vastuolus oleva tehinguga.

Nimetatud üürileping on sõlmitud 14 aastat enne kostja poolt üürlepingu tühisuse

tunnustamise hagi kohtule esitamist. Kostja poolt vastuhagis välja toodud üürilepingu

tühisuse tuvastamise asjaolud on üürileandja esindajal olnud teada üürilepingu sõlmimisest

alates, st juba vähemalt 14 aastat. Pooled on 14 aastat ilma vaidlusteta üürilepingut täitnud ja

üürilepingu kehtivuse 14 aasta jooksul ei ole üürileandja kordagi esitanud väidet, et tegemist

oleks ebaseaduslikult või heade kommete vastaselt sõlmitud üürilepinguga. Hageja on

selgitanud, et ta ei saa täna enda õiguste kaitseks tuua välja kogu eluruumi kasutamist

puudutavat asjaajamist Pametis, kuna antud dokumentide ja asjaajamise arhiivis säilitamise

tähtajad on ammu möödas. Sellele on viidanud ka P - ja Pamet oma 19.07.2012 vastuses

kostjale. Õigusrahu ja õiguskindluse printsiibiga ei ole kohtu arvates kooskõlas olukord,

milles üürileandja võib pärast niivõrd pikka lepingu täitmist esitada üürilepingu tühisuse

tuvastamise nõude. Seda ei mõjuta ka kohtu hinnangul asjaolu, et üürileandja esindaja

(riigivara valitseja) on üürilepingu kehtivuse ajal muutunud.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kostja vastuhagi eluruumi üürilepingu tühisuse

tuvastamiseks ja hageja ebaseaduslikult väljanõudmiseks rahuldamata.

Kuivõrd kohus on seisukohal, et kostja on kaotanud nõudeõiguse üürilepingu tühisuse

tuvastamiseks, siis ei analüüsi kohus menetlusosaliste poolt üürilepingu seadusevastuse ja

heade kommete vastuse kohta esitatud väiteid ja tõendeid.

Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse ja

vastuhagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis

ei käsitle.

Menetluskulude jaotus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus

esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude

proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda.

Margt Henriksen

kohtunik