2-11-59249/24 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

31. detsembril 2012.a. kell 12.00 kohtu tsiviilkantselei kaudu

Kentmanni 13, Tallinnas

Tsiviilasja number

2-11-59249

Tsiviilasi

Tallinna linna hagi AS GG vastu isikliku kasutusõigusega

koormatud kinnistu osa ja sellel asuvate ehitiste valduse

väljaandmiseks ja kinnistusraamatust kande kustutamise

tahteavalduse asendamiseks ning AS GG vastuhagi

Tallinna

linna

vastu

tahteavalduse

andmise

tuvastamiseks

isikliku

kasutusõiguse

lepingu

pikendamiseks

Hagihind

Hagihind 25 270,43 eurot

Vastuhagi hind 30 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja/vastukostja: Tallinna linn Tallinna linnavalitsuse

kaudu (Vabaduse väljak 7, Tallinn 15199)

Hageja/vastukostja lepingulised esindajad Marilys Paulus ja

Kiur

Põld

(e-post:

marilys.paulus@tallinnlv.ee,

kiur.pold@tallinnlv.ee)

Kostja/vastuhageja: AS GG(registrikood XXX, asukoht

XXX)

Kostja lepingulised esindaja vandeadvokaat Valdo Lips ja

advokaat Annika Jaanson (Advokaadibüroo Borenius, Pärnu

mnt 15, 10141 Tallinn; e- post: menetlus@borenius.ee)

Kohtuistungi aeg

04. detsember 2012.a.

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata.

2. Kohustada Aktsiaseltsi GG andma välja Tallinnas Musumägi/Virumägi kinnistu

osa, mis on koormatud isikliku kasutusõigusega ja sellel asuvad ehitised

(lillemüügipaviljon, ehitisregistri kood XXX) Tallinna linna valdusesse.

3. Tuvastada Aktsiaseltsi GG kohustus anda tahteavaldus Musumägi/Virumägi

2

kinnisasja koormava Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa nr XXX kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kande

kustutamiseks.

4. Kohustada Aktsiaseltsi GG andma nõusolek kustutada Musumägi/Virumägi

kinnisasja koormava Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa nr XXX kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kanne.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud AS GG kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse

peale

on

õigus

edasi

kaevata

Tallinna

Ringkonnakohtule

esitades

apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui

viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses

sätestatud

alustel

võib

menetlusosaline

taotleda

riigipoolset

menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud ning hageja nõue

1. Tallinna linn esitas Harju Maakohtule 02.12.2012.a. hagi AS GMP vastu isikliku

kasutusõigusega koormatud kinnistu osa ja sellel asuvate ehitiste valduse väljaandmiseks ja

kinnistusraamatust kande kustutamise tahteavalduse asendamiseks. Hagiavalduse kohaselt on

Tallinna linna omandis Tallinnas, XXXasuv kinnistu, mis on kantud Harju Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXX all. Hageja ja kostja sõlmisid

27.09.2006.a. Tallinnas XXX(praegune aadress Musumägi/Virumägi) asuva kinnistu isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingu, millega anti kostjale õigus kasutada kinnistu osa pindalaga

222 m². Lepingu kohaselt andis hageja kostja valdusesse kinnistul paiknevad ehitised – 14

müügikioski ja tehnilise ruumi. Lepingu kohaselt seati isiklik kasutusõigus tähtajaga kuni

31.10.2011.a., isiklik kasutusõigus kanti ka kinnistusraamatusse. Tallinna linn ja kostja

sõlmisid 18.12.2007.a. isikliku kasutusõiguse muutmise kokkuleppe, millega muutsid isikliku

kasutusõiguse tasu. Tallinna linn ja kostja sõlmisid 27.11.2008.a. isikliku kasutusõiguse

muutmise kokkuleppe, millega muutsid isikliku kasutusõiguse tasu ning leppisid kokku, et

kostjal on õigus kasutada kinnistu osa pindalaga 240 m².

2. Kostja isiklik kasutusõigus Musumägi/Virumägi asuvale kinnistule lõppes lepingust

tulenevalt 31.10.2011.a. Kostja eelnimetatud kuupäeval hagejale isikliku kasutusõigusega

koormatud kinnistu osa ja seal asuvate ehitiste valdust üle ei andnud. Samuti ei teinud kostja

Harju Maakohtu kinnistusosakonnale avaldust tema kasuks kinnistusraamatusse kantud

isikliku kasutusõiguse kustutamiseks. Tallinna Linnavalitsus teatas 10.11.2011.a. kirjas

kostjale, et leping lõppes 31.10.2011.a. ning palus kostjal kinnistu valdus Tallinna linnale üle

anda 21. novembril 2011.a. Samas kirjas palus hageja viivitamatult teha kandeavaldus Harju

Maakohtu

kinnistusosakonnale

kinnistusraamatusse

kostja

kasuks

kantud

isikliku

kasutusõiguse

kustutamiseks.

Kuigi

leping

lõppes

31.10.2011.a.,

ei

ole

kostja

kasutusõigusega koormatud kinnistu osa ja sellel asuvate ehitiste valdust Tallinna linnale üle

andnud ning ei ole kandeavaldust kasutusõiguse kustutamiseks esitanud ega andnud

nõusolekut kande kustutamiseks.

3

3. Kostja vastuhagiga hageja ei nõustu ja peab seda põhjendamatuks. Hageja leiab, et Tallinna

linna ametiasutuse ning vastuhageja vahel toimunud kirjavahetus ei ole poolte

tahteavaldused. Kuivõrd Tallinna linna tegutsemine tsiviilõigussuhte osapoolena on

reguleeritud kohaliku omavalituse korralduse seadusega ning linna põhimääruse ning teiste

omavalituse poolt kehtestatud üldaktidega, nt linnavara kasutusse andmise korraga ning

linnale kuuluvat kinnisasja saab koormata üksnes Tallinna Linnavalitsuse korraldusega.

Seega toimub linna vara kasutusse andmisel mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja

isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu

sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik

suhe. Sellise menetluse esimene pool - linna vara isiku kasutusse andmise otsustamine - on

avalik-õiguslik ning haldusorgani ja huvitatud isikute vahel on avalik-õiguslik suhe. Valikut

vormistav akt sisaldab nii avalik-õigusliku iseloomuga korraldust linna vara kasutusse

andmise osas kui ka haldusorgani eraõiguslikku tahteavaldust konkreetse lepingu

sõlmimiseks. Seega ei saa haldusmenetluses esitatud arvamused, seisukohad, ettepanekud

olla kuidagi tsiviilõiguslik tahteavaldus, vaid nende alusel peab haldusorgan oma

tahteavalduse kujundama ning väljendama tahteavalduse vastavas haldusaktis. Kehtivat

kohaliku omavalitsusüksuse vara kasutusse andmise korda rikkuv tehing on tühine. Seega

isegi juhul, kui lugeda Tallinna Linnavaraameti kirjavahetust tahteavalduseks, on selline

tahteavalduse andmine toimunud kehtivat korda rikkudes ning seega oleks selle alusel

sõlmitud leping tühine. Tulenevalt eeltoodust puudub Tallinna linna poolne tahteavaldus

isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimiseks või pikendamiseks. Kohtuistungil jäi hageja oma

nõude juurde. Hageja palub hagi rahuldada, vastuhagi jätta rahuldamata, menetluskulud jätta

kostja kanda.

Kostja vastuväited ja põhjendused ning vastuhagi

4. Kostja leiab, et hagi on alusetu ja põhjendamata ning palub jätta hagi rahuldamata. Kostja on

seisukohal, et kuivõrd lepingus leppisid pooled kokku, et kostjal on õigus pikendada lepingut

või lepingu pikendamise osas kokkuleppe mittesaavutamisel sõlmida hagejaga kasutusõiguse

saamiseks uus leping samadel tingimustel, millega hageja soovib anda lepingu eseme mõne

muu isiku kasutusse, siis lepiti sisuliselt kokku, et seni kuni kasutatakse XXX asuval

kinnisasjal paiknevaid müügipaviljone, säilib kostjal kinnistu kasutamiseks ka kasutusõigus.

11.04.2011.a. pöördus kostja hageja poole ettepanekuga pikendada lepingu tähtaega viie

aasta võrra lepingus sätestatud tingimustel. 08.06.2011.a. vastuses teatas hageja, et nõustub

kostja ettepanekuga kasutusõiguse tähtaja pikendamiseks kuni viieks aastaks ja tegi

omapoolse ettepaneku muuta seni kehtinud tingimuste osas kostja poolt kasutusõiguse eest

makstavat aastatasu. 13.06.2011.a. tegi kostja hageja pakkumisele kasutusõiguse tasu osas

vastupakkumise. 2011.a. augustis edastas hageja kostjale Tallinna linnavalitsuse korralduse

projekti ja projekti seletuskirja, mille kohaselt oli Tallinna linnavalitsusel plaanis vastu võtta

korraldus, millega pikendatakse kostja kasutusõigust kuni 31.10.2016.a. tasuga 30 500 eurot

aastas, lisaks kohustati kostjat teostama kasutusõiguse esemeks oleva ehituse parendamiseks

ja uuendamiseks vajalikke ehitustöid. Sellest tulenevalt ja arvestades, et hageja ja kostja

jõudsid sisuliselt lepingu pikendamise osas kokkuleppele, tuleb lugeda leping pikenenuks

kuni 31.10.2016.a. tasu eest 30 500 eurot aastas. Kostjaga sõlmitud lepingujärgse

kasutusõiguse lõppemise tähtpäevaks Tallinna linnavalitsus kasutusõiguse pikendamise kohta

korraldust vastu ei võtnud. Samuti ei esitanud hageja kostjale ettepanekuid kasutusõiguse

jätkamise tingimuste muutmise osas ega teavitanud kostjat kavatsusest jätta kasutusõigus

pikendamata. Kostja leiab, et tal on õigus jätkata XXX kinnistu kasutamist kuni

31.10.2016.a. Kostja leiab, et hagejal on lepingust tulenev kohustus pikendada lepingut

lepingus toodud tingimustel või tingimustega mittenõustumisel võtta pakkumised

kolmandatelt isikutelt, ja kui hageja jaoks sobiv pakkumine on sobiv ka kostjale, siis sõlmida

uus kasutusõiguse seadmise leping kostjaga. Kostja hakkas XXX asuvat kinnisasja kasutama

juba 1996.a. kui poolte vahel sõlmiti koostööleping. Koostöölepingu alusel korrastas kostja

XXX kinnistu, ehitas sinna müügikioskid, pani kõnniteele uue katte. Kokku läksid

4

investeeringud kostjale maksma 5 000 000 krooni, lisaks on kostja pärast XXX kinnistu

korrastamist teinud kinnistule olulises osas täiendavaid investeeringuid korrastatuse

säilitamiseks.

5. Kostja AS GG esitas 03.10.2012.a. kohtule eelpooltoodud asjaolude alusel vastuhagi Tallinna

linna vastu, milles palub tuvastada Tallinna linna tahteavaldus AS GG 27.09.2006.a. sõlmitud

isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja lepingu lisade pikendamise kokkuleppe

sõlmimiseks järgmistel tingimustel: AS-l GG on õigus kasutada Tallinna linnale kuuluvat

XXX asuvat kinnistut ja kinnistul paiknevaid ehitisi tähtajaga kuni 31.10.2016.a. ning AS

GG kohustub XXX kinnistu eest tasuma Tallinna linnale 30 500 eurot aastas. Kostja palub

hagi jätta rahuldamata, rahuldada vastuhagi, menetluskulud panna hageja kanda.

Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete ja vastuhagi juurde.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

6. Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad, tunnistaja vande all antud ütlused,

tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis,

leiab, et hagi tuleb rahuldada ning vastuhagi jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele.

7. Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja ja kostja sõlmisid 27.09.2006.a. Tallinnas XXX asuva

kinnistu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, millega hageja andis kuni 31.10.2011.a.

kostjale õiguse kasutada kinnistu osa pindalaga 222 m² ning kostja valdusesse kinnistul

paiknevad ehitised – 14 müügikioski ja tehnilise ruumi (t/l 7-15). Vaidlust ei ole ka selles, et

pooled on sõlminud 18.12.2007.a. ja 27.11.2008.a. isikliku kasutusõiguse muutmise

kokkulepped, millega muudeti isikliku kasutusõiguse tasu suurust ning muuhulgas leppisid

pooled kokku, et kostjal on õigus kasutada kinnistu osa pindalaga 240 m² (t/l 16-20, 21-27).

Pooled ei vaidle ka asjaolu üle, et poolte vahel on peetud läbirääkimisi isikliku kasutusõiguse

lepingu tähtaja pikendamise üle ning hageja allasutus on valmistanud ette Tallinna

Linnavalitsuse korralduse projekti, millega kavatseti muuta Tallinna Linnavalitsuse

31.05.2006.a korraldust nr 1114-k ning pikendada Tallinna linna omandis oleva XXX

kinnistu isikliku kasutusõiguse tähtaega ning muuta kasutusõiguse tasu suurust (t/l 50-57).

Vaidlus on selles, kas kostjal on lepingust tulenevalt õigus jätkata vaidlusaluse kinnistu

kasutamist ning selles kuidas tõlgendada pooltevahelisi läbirääkimisi ja kasutusõiguse tähtaja

pikendamise tingimustes kokkuleppele jõudmist. Kostja on seisukohal, et lepingu p 3.8

tõlgendusest tulenevalt säilib kostjal seni, kuni kasutatakse XXX asuval kinnistul asuvaid

müügipaviljone ka kinnistu kasutamisõigus, lisaks jõudsid hageja ja kostja sisuliselt lepingu

pikendamise osas kokkuleppele, seega tuleb lugeda leping pikenenuks kuni 31.10.2016.a.

tasu eest 30 500 eurot aastas. Hageja on seisukohal, et Tallinna linna ametiasutuse ning kostja

vahel toimunud kirjavahetus ei ole poolte tahteavaldus, vaid haldusorgan peab oma

tahteavalduse väljendama vastavas haldusaktis, mida praegu tehtud ei ole, Tallinna linn

soovib omanikuna oma omandit ise kasutada.

8. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 järgi isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik,

kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama

kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku

kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele.

9. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele lisaks AÕS §-des 225-227

sätestatule ka reaalservituudi vastavaid sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seotud

5

valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 203 kohaselt peab

kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud.

10. Poolte vahel 27.09.2006.a. sõlmitud XXX asuva kinnistu isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingu p 3.8 sätestab, et isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppemisel võib tähtaega pikendada

õigustatud isiku ja omaniku kokkuleppel. Kokkuleppe mittesaavutamisel säilib õigustatud

isikul õigus sõlmida omanikuga uus isikliku kasutusõiguse seadmise leping samadel

tingimustel, kui on omaniku poolt heakskiidetud tingimused, mis on enampakkumise või muu

valikuviisi tulemusena esitatud kolmandatest isikutest pakkujate poolt (t/l 9). Seega on

lepingust tulenevalt isikliku kasutusõiguse pikendamiseks eelkõige vajalik poolte kokkulepe.

Kohus ei nõustu kostja seisukohaga selles, et lepingu p 3.8 sõnastus kohustab hagejat olema

kostjaga lepingulistes suhetes kuni kinnistul paiknevate müügipaviljonide kasutamise

lõpetamiseni. Nimetatud säte annab kostjale küll õiguse kokkuleppel hagejaga pikendada

isikliku kasutusõiguse tähtaega ning eesõiguse kinnistu kasutusõiguse lepingu sõlmimiseks

kolmanda isikute poolt pakutud ja Tallinna linna poolt heakskiidetud tingimustel, kuid ei

välista võimalust, et Tallinna linn kasutab talle kuuluvat kinnistut ise. Kohus nõustub

kostjaga selles, et alles siis kui kostja endast tulenevatel põhjustel kinnistut kasutada ei soovi,

on hagejal õigus anda kinnistu muude isikute kasutusse, kuid antud juhul ei anna hageja

kinnistut kolmandate isikute kasutusse vaid on selgitanud, et soovib oma kinnistut ise

kasutada. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on

õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste

rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kohtule ei ole esitatud tõendeid,

et Tallinna linn oleks asunud sõlmima kolmanda isikuga kasutusõiguse lepingut. Kostja ei ole

esiletoonud ka ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et hageja ei tohiks oma

omandit vabalt vallata ja kasutada ning asuda ise oma kinnistut kasutama.

11. Kostja on tuginenud ka sellele, et viidatud sätet ja lepingut kogumis tuleb tõlgendada

vastavalt poolte tahtele ja kavatsustele lepingu sõlmimisel. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg

1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe

erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine

tahe. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud

tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi

teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Kostja

leiab, et kuivõrd ta on teinud XXX kinnistuga seonduvalt suuremahulisi investeeringuid,

sõnastati lepingu p 3.8 vastavas sõnastuses, et kaitsta kostja õigusi ja tehtud investeeringuid.

Samas sätestab lepingu p 3.7, et isikliku kasutusõiguse lõppemisel ei hüvita omanik

õigustatud isikule ehitiste püstitamiseks, kasutusloa vormistamiseks, remontimiseks ja

heakorra tagamiseks tehtud kulutusi ega saamata jäänud tulu. Isikliku kasutusõiguse seadmise

leping näeb ette kõigest viieaastase tähtaja. Lepingu p 3.8 esimene lause määrab lepingu

pikendamise esmase alusena poolte kokkuleppe. Ka ei nähtu nimetatud p 3.8, et hageja on

kohustatud kostjaga kokkuleppe mittesaavutamisel korraldama enampakkumise uue

teenusepakkuja leidmiseks. Kohus leiab, et kostja ei saanud sellises sõnastuses lepingu

sõlmimisel eeldada, et ta kasutab kinnistust niikaua, kui kinnistul toimub müügitegevus. Ka

tunnistaja Ahto Eesmäe ütlustega ei ole leidnud tõendamist, et poolte tahe oli lepingu

sõlmimisel suunatud sellele, et kostja kasutab kinnistut niikaua, kui kinnistul toimub

müügitegevus.

12. Kohus kostja seisukohaga, et poolte kirjavahetus ja hageja allasutuse poolt Tallinna

linnavalitsuse korralduse projekti koostamine on pooltele siduvad tahteavaldused, hageja ja

kostja on lepingu pikendamise osas jõudnud kokkuleppele ning lepingut tuleb lugeda seega

pikenenuks kuni 31.10.2016.a., ei nõustu. VÕS § 9 lg 1 kohaselt leping sõlmitakse

pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste

tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud

kokkuleppe. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule

(tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see

6

muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks

tahte väljendamisega. Käesoleval juhul on tegemist Tallinna linnale kuuluvale kinnistule

seatud isikliku kasustusõiguse lepingu tähtaja ja kasutusõiguse tasu muutmisega, seega on

üheks lepingupooleks kohalik omavalitsus. Poolte vahel on küll sõlmitud eraõiguslik leping,

kuid eraõigusliku suhte tekkimiseks ja selle muutmiseks on eelkõige vaja vastavasisulist

haldusakti. TsÜS § 25 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsuse üksus avalik-õiguslik isik.

TsÜS § 31 lg 4 kohaselt nähakse avalik-õigusliku juriidilise isiku organid ja nende pädevus

ette seadusega. Tallinna linna kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamist reguleeriva

Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010.a. määruse nr 51, Linna kinnisasja reaalservituudi ja

isikliku kasutusõigusega koormamise korra § 6 lg 4 kohaselt kinnisasja isikliku

kasutusõigusega koormamise otsustab Tallinna Linnavalitsus korraldusega linnavaraameti

ettepaneku alusel. Korra § 15 lg 2 järgi lepingu muutmise valmistab ette linnavaraamet.

Lepingu muutmise otsustab linnavalitsus korraldusega. Seega saab linnale kuuluvat

kinnisasja koormata üksnes Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel, ka isikliku

kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamiseks on otsustuspädevus üksnes Tallinna

Linnavalitsusel. Käesoleval juhul Tallinna Linnavalitsus korraldust, millega otsustatakse

vaidlusaluse kinnistu suhtes kostja isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamist vastu

võtnud ei ole.

13. Riigikohtu erikogu on 20.04.2006.a. kohtulahendis nr. 3-3-1-31-06 selgitanud, et linna vara

kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle

kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning

lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt ka

Riigikohtu erikogu 20. detsembri 2001.a määrus asjas 3-3-1-8-01, p 17). Sellise menetluse

esimene pool - linna vara isiku kasutusse andmise otsustamine - on avalik-õiguslik ning

haldusorgani ja huvitatud isikute vahel on avalik-õiguslik suhe. Valikut vormistav akt

sisaldab nii avalik-õigusliku iseloomuga korraldust linna vara kasutusse andmise osas kui ka

haldusorgani eraõiguslikku tahteavaldust konkreetse lepingu sõlmimiseks. Seega on enne

tsiviilõigusliku lepingu sõlmimist ja eraõigussuhte tekkimist vajalik, et omavalitsusorgan

väljendaks lepingu sõlmimiseks eraõiguslikku tahteavaldust haldusaktis. Haldusakti, millega

Tallinna Linnavalitsus oleks väljendanud oma tahteavaldust kostjaga isikliku kasutusõiguse

lepingu tähtaja pikendamiseks välja antud ei ole. Samuti ei ole pooled sõlminud notariaalset

lepingut isikliku kasutusõiguse tähtaja pikendamiseks. Kohus möönab, et hageja on

haldusmenetluses kostjale Tallinna Linnavalitsuse korralduse projekti ja selle seletuskirja

edastades ning oma muutunud seisukohtadest õigeaegselt teavitamata jättes käitunud

vastuoluliselt, kuid selline käitumine ei anna iseenesest alust tuvastada, et pooltevahelise

isikliku kasutusõiguse lepingu tähteg on pikenenud kuni 31.10.2016.a. Eeltoodu alusel on

kohus seisukohal, et isikliku kasutusõiguse seadmise leping lõppes tähtaja möödumisel

31.10.2011.a.

14. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja vaatamata hageja nõudmistele käesoleval ajal valdab

hagejale kuuluvat kinnistut asukohaga XXX(praegune aadress Musumägi/ Virumägi). AÕS §

216 kohaselt on kasutusvaldaja või tema õigusjärglane kohustatud kasutusvalduse lõppemisel

kasutusvalduse eseme omanikule tagastama § 218 lg-s 1 sätestatud seisukorras. AÕS § 80 lg

1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab

ning lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja

väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui

kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud

kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1

kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi 2. lõike p 2 kohaselt on puudutatud isikuks asjaõiguse

kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti

isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. TsÜS § 68 lg 5 näeb

7

ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist

tahteavaldust andma.

15. Kõige eelpooltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ning jätta vastuhagi

rahuldamata, kohustada kostjat andma välja Tallinnas Musumägi/Virumägi kinnistu osa, mis

on koormatud isikliku kasutusõigusega ja sellel asuvad ehitised (lillemüügipaviljon,

ehitisregistri kood XXX) Tallinna linna valdusesse, tuvastada kostja kohustus anda

tahteavaldus Musumägi/Virumägi kinnisasja koormava Harju Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriossa nr XXX kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kande

kustutamiseks ja kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Musumägi/Virumägi

kinnisasja koormava Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr

XXX kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kanne.

16. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

17. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on

tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind. Vastavalt TsMS § 128 üüri- või rendilepingu või

muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on

hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate

kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja valduse väljaandmise üle

peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. TsMS § 132 lg 1

kohaselt eeldatakse mittevaralise nõude puhul, et hagihind on 1 595 eurot. Kokku on

hagihind 25 270,43 (23 675,43 + 1 595) eurot. Vastuhagi hind on 30 500 eurot.

Menetluskulude jaotamine

18. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

kohus rahuldab hagi ning jätab vastuhagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kostja

kanda.

19. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt TsMS § 174 lg 3

hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme

kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude

koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Marget Henriksen

Kohtunik