3-10-3106/114 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask (eesistuja), Viive Ligi, Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 31. oktoober 2012. a, Tallinn Haldusasja number 3-10-3106 Haldusasi Harju maavanema protest Tallinna Kristiine Linnaosa vanema 17.02.2010 korralduse nr 39 ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.09.2010 ehituslubade nr 45675, 45676, 45677 ja 45680 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 8. juuni 2012. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Protesti esitaja: Harju maavanem Vastustaja: Tallinna Linnavalitsus Kolmas isik: Ühinenud Turud OÜ

RESOLUTSIOON 1. Jätta Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 8. juuni 2012. a otsus kohtuasjas nr 3-10-3106 muutmata. 2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt 30. novembril 2012. a (HKMS § 212 lg 1). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse siiski läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-10-3106

2(9) 1. Tallinna Kristiine Linnaosa vanema 17.02.2010 korraldusega nr 39 otsustati kinnitada linna omandis, Kotkapoja tn 2b haljasalal oleva 500 m² suuruse linnarajatise eelläbirääkimistega pakkumise tulemused parima äriplaani leidmiseks ja elluviimiseks ning lugeda võitjaks OÜ Ühinenud Turud, kes esitas kõrgeima hinnapakkumise ning kelle äriplaan on antud koha kasutusele võtmiseks sobilik. Samuti otsustati anda linnarajatis kasutusse ja sõlmida tähtajatu leping OÜ-ga Ühinenud Turud turutegevuse korraldamiseks üüritasuga 10 000 krooni (639,12 eurot) kuus ning kehtestati lepingu lisatingimused. 2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 30.09.2010 Kristiine linnaosa Kotkapoja tn 2b maaüksusele ehitusload nr 45675 veevarustuse, nr 45676 kanalisatsiooni, nr 45677 sadeveekanalisatsiooni ja nr 45680 0,4 kV kaabelliini ehitamiseks. 3. Harju maavanem algatas 02.11.2010 Vabariigi Valitsuse seaduse (VVS) § 85 alusel järelevalvemenetluse Tallinna Linnavalitsuse tegevuse seaduslikkuse kontrollimiseks Tallinnas Kotkapoja tn 2b Kristiine turu ehitamise osas. Järelevalvemenetluse läbiviimise tulemusena tegi Harju maavanem 11.11.2010 Tallinna Linnavalitsusele korraldusena nr 1894-k vormistatud ettepaneku viia Kotkapoja tn 2b sotsiaalmaal Kristiine turu avamiseks ja tegutsemiseks antud kohaliku omavalitsuse haldusaktid 15 päeva jooksul põhiseaduse (PS), seaduse ja muude õigusaktidega vastavusse. 4. Tallinna Linnavalitsuse 19.11.2010 kirjas Harju maavanemale selgitati, et ettepanekut ei ole võimalik täita, sest viimasest ei selgu, milliseid haldusakte on maavanem silmas pidanud ning milliste seadustega ja mis osas need haldusaktid vastuolus on. 5. Harju maavanema 26.11.2010 korralduse nr 1961-k punktis 1 tehti Tallinna Linnavalitsusele ettepanek viia Kristiine linnaosa vanema 17.02.2010 korraldus nr 39 ja ehitusload nr 45675, 45676, 45677 ja 45680 vastavusse põhiseaduse, seaduse ja muude õigusaktidega 15 päeva jooksul korralduse nr 1961-k põhjendusi silmas pidades. 6. Harju maavanem esitas 29.11.2010 Tallinna Halduskohtule protesti Tallinna Linnavalitsuse 17.02.2010 korralduse nr 39 tühistamiseks. 7. 13.12.2010 vastuses Harju maavanema 26.11.2010 korraldusega tehtud ettepanekule teatas Tallinna Linnavalitsus, et vaidlusalused ehitusload on õiguspärased. Harju maavanem esitas 20.12.2010 protesti ehituslubade tühistamiseks. 8. Tallinna Halduskohtu 05.04.2011 otsusega rahuldati osaliselt Harju maavanema protest ja tühistati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.09.2010 väljastatud ehitusload nr 45675, 45676, 45677 ja 45680, muus osas jäeti protest rahuldamata. Kohus leidis, et maavanem pole korralduse nr 39 protestimisel kinni pidanud seda liiki asjade eelnevaks kohtuväliseks lahendamiseks seadusega sätestatud kohustuslikust korrast, mistõttu tuleb menetlus selle korralduse tühistamise protesti osas HKMS § 23 lg 1 p 1 alusel lõpetada. 9. Tallinna Ringkonnakohtu 03.11.2011 otsusega jäeti halduskohtu otsuse peale esitatud Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 05.04.2011 otsus muutmata osas, millega halduskohus tühistas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.09.2010 ehitusload nr 45675, 45676, 45677 ja 45680. Sama kohtuotsusega rahuldati Harju maavanema apellatsioonkaebus ja tühistati halduskohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata Harju maavanema protest Tallinna Kristiine Linnaosa vanema 17.02.2010 korralduse nr 39 tühistamiseks ning saadeti asi vastavas osas halduskohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohus leidis, et järelevalvemenetlus tuleb lugeda läbituks ning protesti esitamine lubatavaks, mistõttu on halduskohus jätnud vastuolus menetlusnormidega protesti korralduse nr 39 tühistamise nõude osas läbi vaatamata. 10. Tallinna Ringkonnakohtu eespoolmärgitud otsusele esitas kassatsioonkaebuse Tallinna Linnavalitsus. Riigikohus jättis 13.03.2012 määrusega Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.

3-10-3106

3(9) 11. Harju maavanem on esitanud korraldusele nr 39 järgmised vastuväited: 1) Harju maavanema 24.05.2007 korraldusega nr 1179-k anti Kotkapoja 2b maaüksus sotsiaalmaa sihtotstarbega munitsipaalomandisse. Vastavalt maareformi seaduse (MaaRS) § 25 lg-tele 2 ja 3 võis seda maad kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise otsuses märgitud sihtotstarbel ja eesmärgil. Sihtotstarvet muuta, maad võõrandada ning kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata oleks maad saanud vaid keskkonnaministri loal. Luba antakse kohaliku omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel. Sellist taotlust esitatud ega luba saadud ei ole. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli vaidlusalune õueala-haljasala ette nähtud väikelaste mänguväljaku rajamiseks ning moodustatud kinnistu sihtotstarbeks määratud sotsiaalmaa; 2) Tallinna Linnavolikogu taotles 30.11.2006 otsusega nr 348 Kotkapoja 2b majadevahelise õueala andmist Tallinna munitsipaalomandisse sotsiaalmaana puhkeotstarbelise alana avalikuks kasutamiseks. Tallinna maa-amet esitas 02.01.2007 Harju maavanemale taotluse maa munitsipaalomandisse andmiseks MaaRS § 28 lg 1 p 4 alusel põhjendusega, et Tallinn vajab taotletavat maad sotsiaalmaana puhkeotstarbelise alana avalikuks kasutamiseks. Taotluses on näidatud, et Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 otsusega nr 411 kehtestatud Kotkapoja tn 2, 2a ja 2b maa-ala detailplaneeringu kohaselt on taotletav õueala-haljasala maa kavandatud väikelaste mänguväljaku rajamiseks ja maa on linnale vajalik KOKS § 6 lg 1 ja § 6 lg 3 p 2 pandud ülesannete täitmiseks; 3) Harju maavanema 24.05.2007 korraldusega nr 1179-k anti Kotkapoja 2 b sotsiaalmaa munitsipaalomandisse; 4) maa sihtotstarbe muutmiseks oleks tulnud kehtestada uus detailplaneering. Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 13 kohaselt on sotsiaalmaa maa, millelt ei taotleta kasumit. Käesoleval juhul on tegemist korra § 6 p 13 alap-s 2 nimetatud maaga, st üldkasutatava maaga. Nimetatud maa puhul on tegemist avalikult kasutatava maaga, mis on üldjuhul hoonestamata. Korra § 7 lg 1 kohaselt ei määrata samaaegselt teiste sihtotstarvetega sihtotstarbeta maa ja sotsiaalmaa alaliigi – üldkasutatava maa – sihtotstarvet; 5) Kotkapoja 2 b sotsiaalmaa kaubandustegevuseks kasutusse andmise ajal reguleeris Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmist Tallinna Linnavolikogu 04.04.2002 määrusega nr 21 kinnitatud „Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise kord“, mille p 6 alap 6.1 kohaselt antakse linnarajatis sellel kaubandustegevuse teostamiseks kasutusse vaid juhul, kui sellel teostatav kaubandustegevus ei kahjusta antud paiga vahetus läheduses elavate inimeste põhjendatud huve. Alap 6.2 kohaselt ei anta linnarajatist kaubandustegevuse teostamiseks kasutusse, kui seal teostatav kaubandustegevus takistab inimeste või sõidukite liiklemist, ja alap 6.4 kohaselt ei anta kaubandustegevuse teostamiseks kasutusse linnarajatist juhul, kui kaubandustegevus takistab linnarajatise kasutamist avalikuks otstarbeks. Protestitav korraldus on nende sätetega vastuolus.

12. Tallinna Linnavalitsus palus jätta protesti rahuldamata ja esitas sellele järgmised vastuväited: 1) korraldusega nr 39 ei otsustatud Kotkapoja 2 b kui munitsipaalomandisse antud maa sihtotstarbe muutmist, nimetatud maa võõrandamist või muid MRS § 25 lg 3 märgitud asjaolusid, vaid korraldusega kinnitati üksnes pakkumismenetluse võitja, mis on linna õigusaktide järgi linna kohustuseks linnavara (sh linnarajatise) osas pakkumismenetluse läbiviimisel; 2) korralduse p 3 alap 6 kohaselt seati kolmandale isikule kui pakkumise võitjale tingimus, kus ta peab tagama, et rendile antavale haljasalale paigaldatavad

3-10-3106

4(9) rajatised ning inventar on kooskõlas EhS sätetega ja Tallinna ehitusmäärusega. Korralduse p 3 alap 8 kohaselt peab rendilepingu lõppedes kolmas isik vabastama rendiobjekti mõistliku aja jooksul ja taastama haljasalal endise olukorra, Seega nähti korraldusega ette olukord, kus kolmandale isikule lubatakse haljasalale Kotkapoja 2 b edaspidi paigaldada vaid ajutisi rajatisi, mitte püsivat hoonestust. Kotkapoja 2 b maa ajutist kasutusse andmist ei saa pidada olukorraks, kus tekib vajadus maa sihtotstarbe muutmiseks; 3) Tallinna Linnavolikogu 04.04.2002 määrusega nr 21 kehtestatud „Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise korra“ p 6 kohaselt võib linnarajatise anda kasutusse sellel kaubandustegevuse teostamiseks. Ka korra ülejäänud sätted võimaldasid linnarajatist Kotkapoja 2 b kaubandustegevuseks kasutusse anda ilma, et see oleks vastuolus teiste õigusaktidega. Linnarajatise ajutiselt kaubandustegevuseks kasutusse andmisel on madalama õiguse rakendamise prioriteedist lähtuvalt õige juhinduda korrast, mitte aga MaaRS § 25 lg-test 2 ja 3; 4) Riigikohtu lahendi nr 3-4-1-13-09 p-s 35 väljendatust tuleneb, et MaaRS § 25 lg 3 mõtteks on pigem välistada olukord, kus munitsipaalomandisse antud maa võõrandatakse tasu eest edasi kolmandatele isikutele, mitte olukorda, kus maa antakse ajutiselt mingiks muuks eesmärgiks kolmanda isiku kasutusse; 5) korra kohaselt on võimaldatud rajatisi kasutusse anda piiratud ajaga, s.o tähtajaga kuni 5 aastat. Korralduses ja selle alusel sõlmitud rendilepingus on märgitud, et rendiobjektile on lubatud paigaldada müügikioskeid suurusega 14-20 m2 ja rendilepingu kohaselt on rentnik kohustatud tagama, et paigaldatavad rajatised ning inventar on kooskõlas EhS sätetega ja Tallinna ehitusmäärusega ning lepingu lõppemisel tuleb taastada haljasalal endine olukord; 6) linnavalitsus kavandab ala detailplaneeringu muutmist. Kinnistu sihtotstarvet muutvat detailplaneeringut ei oleks olnud mõistlik algatada enne rendilepingu sõlmimist või pakkumismenetluse läbiviimist, sest tegemist oli ideekonkursiga. Kinnistule leitud uus funktsioon ei ole vastuolus avalike huvide ja ootustega; 7) tõele ei vasta protesti väide, et Kotkapoja 2 b maa taotleti munitsipaalomandisse mänguväljaku rajamiseks. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 otsusega nr 411 kehtestatud detailplaneeringu kohaselt ei ole ette nähtud kõnealusesse piirkonda mänguväljakut, samuti ei ole nimetatud mänguväljaku rajamist Kotkapoja 2 b krundile Hraju maavanema 24.05.2007 korralduses nr 1179-k. Tallinna linna 02.01.2007 taotluses märgitud kavatsus mänguväljaku rajamiseks kõnealusele krundile oli üks lisavõimalustest maakasutuseks, kuid detailplaneeringuga mänguväljakut ette nähtud ei olnud. Munitsipaalomandisse taotlemise ajal kaaluti sinna ühtlasi ka mänguväljaku rajamist, kuid tänaseks päevaks on selline vajadus ära langenud. 13. Kolmas isik Ühinenud Turud OÜ palus jätta protesti rahuldamata, toetas linnavalitsuse vastuväiteid ja lisaks leidis, et ta on läbinud avalikult kuulutatud ideekonkursil ettevõtlusprojekti kõik staadiumid ja on teinud turu rajamisse märkimisväärseid investeeringuid. Enne linna haldusaktide tühistamise kohta otsuse langetamist tuleb kolmanda isiku arvates arvestada missiooniga, mida endas kannab ideelahendus ja selle realiseerimine. Ühinenud Turud OÜ viitab ka õiguspärasele ootusele ja kolmanda isiku õigustele, mida tuleb arvestada ja millele on osundatud Riigikohtu lahendis kohtuasjas 3- 3-1-51-01. Käesoleval juhul on õigustatud ootus sellele, et linna poolt välja kuulutatud ja heaks kiidetud ideele turu rajamise kohta ja juba reaalselt rajatud turule jäetakse eluõigus. Lisaks näitab kodanikualgatuse korras läbiviidud küsitlus, et turu rajamine vastab avalikule huvile ja Kristiine linnaosa elanike ootustele. 14. Tallinna Halduskohtu 08.06.2012 otsusega tühistati Tallinna Kristiine Linnaosa vanema 17.02.2010 korraldus nr 39. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised:

3-10-3106

5(9) 1) Vabariigi Valitsuse 02.06.2006. määrusega nr 133 kinnitatud „Maa munitsipaalomandisse andmise korra“ § 6 lg 2 p 10 kohaselt peab maa munitsipaalomandisse andmise taotlus muu hulgas sisaldama põhjendust, mis peab sisaldama selgitust, milliste ülesannete täitmiseks omavalitsus maad vajab ning millisel eesmärgil võetakse maa kasutusse. Kotkapoja 2 b maa munitsipaalomandisse andmise taotlust on põhjendatud järgmiselt: „Tallinna linn vajab taotletavat maad sotsiaalmaana puhkeotstarbelise alana avalikuks kasutamiseks. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 otsusega nr 411 kehtestatud Kotkapoja tn 2, 2 a ja 4 maa-ala detailplaneeringu kohaselt on taotletav õueala-haljasala maa kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks. Taotluses on viidatud Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 otsusega nr 411 kehtestatud Kotkapoja tn 2, 2 a ja 4 maa-ala detailplaneeringule, mille kohaselt taotletav õuealahaljasala maa on kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks. Kotkapoja tn 2b maaüksuse kui üldkasutatava õueala munitsipaalomandisse taotlemine on vajalik Tallinna linnale territooriumi heakorra tagamiseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, § 6 lg 3 p 2 pandud ülesannete täitmiseks. Taotluse kohaselt haljasala korrastamisega ja mänguväljaku rajamisega saavad lapsed mängimise ja täiskasvanud meeldiva puhkamise või lõõgastumise koha.“ Samas taotluses on maa kasutusotstarbena märgitud õueala maa. See taotlus on koostatud Tallinna Linnavolikogu 30.11.2006 otsuse nr 348 alusel ning nimetatud otsuse kohaselt on otsustatud taotleda Tallinna linna omandisse sotsiaalmaana puhkeotstarbelise alana avalikuks kasutamiseks otsuses loetletud majadevahelised õuealad, nende hulgas Kotkapoja 2 b. Maa munitsipaalomandisse andmise menetluse käigus on Keskkonnaministeerium Kotkapoja 2 b munitsipaalomandisse andmise suhtes asunud seisukohale, et kuna detailplaneeringuga on taotletav maaüksus kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks, ei ole riik nimetatud maaüksuse riigi omandisse jätmisest huvitatud. Harju maavanem on maa munitsipaalomandisse andmise otsustamisel 24.05.2007 korralduse nr 1179-k kohaselt lähtunud eelviidatud taotlusest, Keskkonnaministeeriumi kirjast ja maa munitsipaalomandisse andmise toimiku materjalidest. Asjaolu, et Harju maavanema korralduses maa munitsipaalomandisse andmise kohta ei ole märgitud laste mänguväljakut, vaid on kõnealuse maa sihtotstarbena märgitud sotsiaalmaa ja kasutusotstarbena õueala maa, ei tähenda, et maavanem ei oleks otsuse tegemisel muu hulgas lähtunud sotsiaalmaa munitsipaalomandisse andmise taotluses toodud taotluse põhjendustest ja näidatud eesmärgist; 2) detailplaneeringu toimikust nähtuvalt on detailplaneeringu lahenduse kohaselt moodustatud Kotkapoja 2 b maaüksus sotsiaalmaa sihtotstarbega, hoonestamata ja asub ehituskeeluvööndis (detailplaneeringu hoonestusja krundijaotusplaan, joonis nr 5); 3) MaaRS § 28 lg 2 sätestas korralduse nr 39 andmise ajal, et munitsipaalomandisse antud maad võib kohalik omavalitsus kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise otsuses märgitud sihtotstarbel ja eesmärgil. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt võib kohalik omavalitsus munitsipaalomandisse antud sotsiaalmaa sihtotstarbega maa sihtotstarvet muuta, nimetatud maad võõrandada, kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata maavanema otsusega saadud maa korral üksnes keskkonnaministri loal ning Vabariigi Valitsuse otsusega saadud maa korral üksnes Vabariigi Valitsuse loal. Luba antakse kohaliku omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel; 4) maakatastriseaduse (MKatS) § 18 lg 2 sätestab, et planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. Kuna detailplaneeringut ei ole kehtetuks tunnistatud ja ei ole kehtestatud uut detailplaneeringut, kehtib MKatS § 18 lg 2 nõue; 5) Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 vastu võetud „Katastriüksuse sihtotsarvete liigid ja nende määramise korra“ § 6 p 13 sätestab, et sotsiaalmaa on maa, millelt ei taotleta kasumit. Sotsiaalmaa jaguneb ühiskondlike ehitiste maa ja üldkasutatava maa sihtotstarbe alaliigiks. Sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliigi määramisel tuleb ära määrata ka sihtotstarbe alaliik ning käesoleval juhul on tegemist üldkasutatava

3-10-3106

6(9) maaga (017, Üm). Käsitletava korra § 6 p 13 alap 2 kohaselt on üldkasutatav maa avalikult kasutatav, iseseisvat katastriüksust moodustav, üldjuhul hooneteta maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, s.h haljasala ja pargi maa, laste mänguväljaku maa, spordiplatsi ja terviseraja maa jt; 6) korraldusega nr 39 otsustati muu hulgas anda linnarajatis kasutusse ja sõlmida tähtajatu leping OÜ-ga Ühinenud Turud turutegevuse korraldamiseks. Turutegevuse korraldamine sotsiaalmaal on vastuolus nii Kotkapoja 2 b katastriüksuse sihtotstarbega kui ka MaaRS §- ga 25. Turutegevuse korraldamiseks otsustati sõlmida tähtajatu kestvusleping, mistõttu vastustaja väited ajutisest kasutusest eesmärgil, mis ei kattu munitsipaalomandisse andmise eesmärgiga ja mis ei tingi maa sihtotstarbe muutmiseks vastava taotluse esitamist, on põhjendamatud; 7) ekslik on vastustaja seisukoht, et juhinduma ei pidanud MaaRS §-st 25, vaid Tallinna Linnavolikogu 04.04.2002 määrusega nr 21 kehtestatud „Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise korrast“.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 15. Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu 08.06.2012 otsus kohtuasjas nr 3-10-3106 tühistada ja uue otsusega jätta protest korralduse nr 39 tühistamise nõudes rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised: 1) vaidlustatud korraldusega kinnitati Kristiine Linnaosa vanema 08.01.2010 korraldusega nr 2 välja kuulutatud eelläbirääkimistega pakkumise võitja. Korralduse nr 2 õiguspärasust ei ole vaidlustatud. Korralduse nr 39 tühistamine selles olukorras on ebaõige, sest see vastab õiguspärasele ja kehtivale eelhaldusaktile. Halduskohtu otsuse jõustumise korral on Kristiine Linnaosa Valitsusel õigus korralduse nr 2 alusel korraldada uus konkurss. Võib järeldada, et kohus ei välista Kotkapoja 2 b kui linnavara eelläbirääkimistega pakkumise korras kasutusse andmist ja sellest üüritulu teenimist; 2) kohus pole pööranud tähelepanu asjaolule, et korralduses nr 39 on selle andmise aluseks oleva normina viidatud linnavara kasutusse andmise korrale, mille p-de 4-6 kohaselt antakse vara kasutusse kasutuslepinguga, mis sõlmitakse korrast lähtuvalt haldusakti alusel. Selle andmisele eelneb vara kasutusse saaja kindlaksmääramine avalikul enampakkumisel või läbirääkimistega pakkumisel; 3) Riigikohus selgitas, et MaaRS § 25 lg 3 eesmärk on tagada, et omavalitsusüksus ei muudaks sotsiaalmaa sihtotstarbega munitsipaalomandisse antud maad avalikult mittekasutatavaks maaks ega taotleks maad munitsipaalomandisse selleks, et seda kasu teenimise eesmärgil edasi võõrandada. MaaRS § 25 lg 3 nimetatud keelatud tehingute loetelu on kinnine ning ei sisalda keeldu anda vara ajutiselt kasutusse kolmandale isikule võlaõigusliku lepingu alusel; 4) korraldusega nr 39 nähti ette olukord, kus kolmandale isikule lubatakse vaidlusalusele haljasalale paigaldada vaid ajutisi rajatisi, mitte ehitada püsivat hoonestust. Maa ajutist kasutusse andmist ei saa pidada olukorraks, kus tekib vajadus maa sihtotstarbe muutmiseks. PlanS § 1 lg-st 3 ja MKatS § 18 lg-st 2 nähtuvalt on nimetatud õigusaktide eesmärgiks reguleerida maa sihtotstarbe pikaajalist ja püsivat muutust ning korraldus nr 39 kui ajutisele võlaõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud otsustus on nende sätetega kooskõlas; 5) Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise korra p 6 kohaselt võib linnarajatise, milleks on ka haljasala, kasutusse anda sellel kaubandustegevuse teostamiseks. Kord võimaldab seega anda haljasala kasutusse nii, et see ei ole vastuolus teiste õigusaktidega; 6) linnavara kasutusse andmise korra p 10 kohaselt antakse vara kasutusse tähtajaliselt, välja arvatud juhul, kui on tõenäoline, et vara on linnale vaja muuks otstarbeks, või kui muul põhjusel on vaja jätta linnale võimalus vara kasutusleping lõpetada. Tähtajatu vara kasutusse andmise eesmärgiks oli vaidlusalusel juhul muuta lepingu ülesütlemine

3-10-3106

7(9) üürileandja jaoks võimalikult paindlikuks. Linnavara kasutusse andmise korra p 15.3 järgi võib linnavara valitseja otsustada vara kasutusse andmise kuni viieks aastaks või tähtajatult. Järelikult tuleb tähtajatu üürilepingu all silmas pidada lepingut, mille pikkus ei ületa 5 aastat; 7) PS §-st 154 ja KOKS § 34 lg-st 2 tulenevalt on loogiline, et linn omab õigust otsustada endale kuuluva maa ajutist kasutamist ning seda ka muul eesmärgil, kui seda on ajutiselt kasutusse antud maa registreeritud sihtotstarve. Maa kasutamine mingil teisel sihtotstarbest erineval viisil on vaid ajutine ega too kaasa vajadust muuta maa sihtotstarvet. Korraldusega on lubatud ajutiselt paigaldada haljasalale müügikioskeid, mitte ala püsivalt hoonestada; 8) kuna mänguväljaku rajamise vajadus on ära langenud, siis ei ole kinnistule leitud uus funktsioon vastuolus avalike huvide ja ootustega; 9) maavanema 24.05.2007 korralduses nr 1179-k „Maa munitsipaalomandisse andmine“ ei ole mainitud mänguväljaku rajamist Kotkapoja 2 b krundile. MaaRS § 25 lg 2 tähenduses maa munitsipaalomandisse andmise otsuses toodud sihtotstarvet ja eesmärki tuleb tõlgendada kui üldist reguleerimisala, sest ei ole mõeldav iga üksikjuhtumi pikaajaline ettenägemine. Kuigi vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse taotlemisel võidi mingis dokumendis põhjendada seda näitlikult mänguväljaku rajamise eesmärgiga, ei saa korralduse ega ka Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 kehtestatud „Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 13 alap 2, mis sisaldab kasutusvaldkondade näitlikku loetelu, valguses pidada seda ainsaks võimalikuks avalikkusele suunatud kasutusalaks, millest igakordsel kõrvalekaldumisel tuleks taotleda maavanema korralduse muutmist.

16. Ühinenud Turud OÜ toetab Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebust ja palub selle rahuldada. 17. Harju maavanem palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja leiab, et halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 18. Maa munitsipaalomandisse andmise korralduses on märgitud vaidlusaluse maa sihtotstarbena sotsiaalmaa ja kasutusotstarbena õueala maa ning märgitud, et kohalik omavalitsus võib munitsipaalomandisse antud maad kasutada üksnes nimetatud sihtja kasutusotstarbel. Korraldusest nähtub, et maad on taotletud munitsipaalomandisse majadevahelise õuealana. Halduskohus märkis õigesti, et maa taotleti linna omandisse sotsiaalmaana puhkeotstarbelise alana avalikuks kasutamiseks ning maa munitsipaalomandisse andmise taotlusest nähtuvalt on 17.10.2002 kehtestatud detailplaneeringu kohaselt taotletav õueala-haljasala maa kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks. Ringkonnakohtu arvates ei kinnita esitatud tõendid, et maa munitsipaalomandisse taotlemisel oli vaidlusaluse maa kasutusotstarve näidatud vaid näitlikuna. Neist dokumentidest ei nähtu, et maad sooviks linn ajutiselt või pikemas perspektiivis kasutada muul eesmärgil. 19. MaaRS § 25 lg 2 sätestab: „Munitsipaalomandisse antud maad võib kohalik omavalitsus kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise otsuses märgitud sihtotstarbel ja eesmärgil.“ Sama paragrahvi lõige 3 sätestab: „Kohalik omavalitsus võib munitsipaalomandisse antud sotsiaalmaa sihtotstarbega maa sihtotstarvet muuta, nimetatud maad võõrandada, kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata maavanema otsusega saadud maa korral üksnes keskkonnaministri loal ning Vabariigi Valitsuse otsusega saadud maa korral üksnes Vabariigi Valitsuse loal. Luba antakse kohaliku omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel.“

3-10-3106

8(9) 20. Nende sätete eesmärk ei piirdu vaid apellandi poolt osutatud Riigikohtu lahendis kirjeldatud eesmärgiga tagada sellise maa kasutamine avalikes huvides. Viidatud sätete sõnastus on laiem. Ringkonnakohtu arvates on maa munitsipaalomandisse andmisel pädeval organil avar kaalutlusruum ning otsustamisel kaalutakse muu hulgas kohaliku omavalitsuse näidatud eesmärgi olulisust ja võimalust kasutada sellist maad riigi poolt teistel eesmärkidel avalikes huvides. Maa munitsipaalomandisse andmise korra § 8 lg 4 kohaselt võib maa munitsipaalomandisse andmise otsustaja motiveeritud otsusega keelduda maa munitsipaalomandisse andmisest juhul, kui taotletav maa on üldistes huvides otstarbekas jätta riigi omandisse või kui taotletav maa ei ole vajalik kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks. Seega tugineb pädev riigiorgan otsuse tegemisel neile kohaliku omavalitsuse huvidele maa kasutamiseks, mida maa munitsipaalomandisse taotlemisel näidati. Ka kohaliku omavalitsuse poolt maa teistsugustel eesmärkidel avalikes huvides kasutamise soovi ilmnemisel tuleb MaaRS § 25 lõikest 3 nähtudes kohalikul omavalitsusüksusel küsida pädeva riigiorgani luba. 21. Kuigi maa munitsipaalomandisse andmise korralduses ei ole ette nähtud alale väikelaste mänguväljaku rajamist, on selles märgitud maa kasutamise sihtotstarve sotsiaalmaa ning kasutusotstarve õueala maa. Linna valikuruum selle maa kasutamiseks ilma pädevalt riigiorganilt luba küsimata peab jääma nimetatud sihtja kasutusotstarbe piiridesse. Ala kasutamine kaubandustegevuseks sellisele sihtotstarbele ega kasutuse eesmärgile ei vasta. 22. MaaRS § 25 ei näe ette erandit loa andmise nõudest ka ajutiselt maa teistsugusel otstarbel kasutamiseks. Apellant märgib küll õigesti, et PlanS § 1 lõikest 3 nähtuvalt on planeerimine pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis peab arvestama erinevaid pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. PlanS § 9 lg 41 näeb aga ette, et krundi kasutamise sihtotstarve on võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama. Ühele krundile võib määrata mitu kasutamise sihtotstarvet. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe. Planeerimisseadusest nähtub, et maa kasutamise sihtotstarbe määramisel tuleb arvesse võtta pikaajalisi suundumusi ja arenguid, mitte aga see, et lühiajalisi teistsuguseid vajadusi võib realiseerida sihtotstarbest kõrvale kaldudes. Kuna seadused ei võimalda maa kasutamist teisel sihtotstarbel kui krundile on määratud ning MaaRS § 25 piirangu osas ajutise maakasutuse võimaldamiseks erisusi pole ette nähtud, tuleb ka ajutiseks maa munitsipaalomandisse andmise otsuses näidatud sihtotstarbest teistsuguse maakasutuse jaoks linnal küsida pädeva riigiorgani luba. 23. MaaRS § 25 lõiked 2 ja 3 ei ole ringkonnakohtu hinnangul vastuolus PS §-ga 154. Kohaliku omavalitsuse otsustusvabadust tema omandisse antud maa kasutamisel MaaRS § 25 küll piirab, ent ringkonnakohtu hinnangul õigustab sellist piirangut kaalukas avalik huvi tagada maa kasutamine viisil, mis kõige enam arvestab avalikke huve. Olukorras, kus maa on antud munitsipaalomandisse tingimusega, et selle algselt kavandatust ja lubatust teistsugusel eesmärgil kasutamiseks on vaja pädeva riigiorgani luba, ei ole maa kasutamise eesmärgi muutmise korral kaasnev piirang omavalitsusüksuse jaoks tema usaldust kahjustav ega ootamatu. Loa saamise nõue ei takista iseenesest maa teistsugusel otstarbel kasutamist ning piirangu proportsionaalsust saab tagada loa andmise menetluses, kaaludes igal üksikjuhtumil loa andmise ja selle andmisest keeldumise kasuks kõnelevaid argumente. 24. Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise korra ja linnavara kasutusse andmise korra sätteid ei saa mõista nii, et need võimaldavad munitsipaalomandisse antud maa kasutamist ilma MaaRS § 25 lõikes 3 nimetatud loata ja näevad ette erandi MaaRS § 25 lõikest 2. Nimetatud korrad võimaldavad linnal maa

3-10-3106

9(9) sellisel viisil kasutamist, ent ei reguleeri loa küsimist pädevalt riigiorganilt. Seega saab neile määrustele tuginedes omavalitsusüksus otsustada linnale kuuluva rajatise kasutusse andmise kaubandustegevuseks ning tähtajalise või tähtajatu linnavara kasutusse andmise, ent MaaRS § 25 lõigetes 2 ja 3 nimetatud piiranguid arvestades. Määruseid tuleb tõlgendada viisil, mis tagab nende kooskõla maareformi seadusega. Teistsuguse, apellandi poolt näidatud tõlgenduse korral tuleks jätta osutatud määrused osaliselt kohaldamata vastuolu tõttu maareformi seadusega. 25. Asjaolu, et maavanem ei ole protestiga vaidlustanud Kristiine Linnaosa vanema 08.01.2010 korraldust nr 2, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kohus ei saa lahendada nõudeid, mida protesti esitaja pole kohtule esitanud, ent korralduse nr 2 täitmisel tuleb arvestada sellega, et vaidlusaluse maa kasutamine kaubandustegevuseks, mitte sotsiaalmaa sihtotstarbel, ilma MaaRS § 25 lõikes 3 nimetatud loata pole lubatud. Omavalitsusüksusel on võimalik taotleda selline luba või muuta omal algatusel korraldust nr 2. 26. Apellatsioonkaebus jääb seetõttu rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Apellandi taotlus tasutud riigilõivu väljamõistmiseks protesti esitajalt jääb HKMS § 108 lg 1 alusel rahuldamata.

Lauri Madise Viive Ligi Oliver Kask