3-12-92/33 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht 13. juuli 2012.a., Tallinn Haldusasja number 3-12-92 Haldusasi Zelluloosi Kinnisvara OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 7.12.2011 korralduse nr 1933-k „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine“ tühistamiseks Asja läbivaatamise viis Kohtuistung, 8. juuni 2012, Tallinnas

Menetlusosalised Kaebuse esitaja: Zelluloosi Kinnisvara OÜ Kaebuse esitaja esindaja: advokaat Indrek Kukk Vastustaja: Tallinna linn Esindaja: Inge Lumiste RESOLUTSIOON 1. Jätta kaebus täies ulatuses rahuldamata. 2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste kanda. 3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib pool esitada apellatsioonkaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu kehtestas 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 „Tallinna üldplaneeringu“, mis näeb Tallinna transpordisüsteemi arendamiseks ette teedeja tänavatevõrgu läbilaskevõime suurendamise ning nende süsteemi täiustamise. Planeeringu kohaselt on magistraaltänavate võrgu arendamisel üheks prioriteediks Lõunaväila trasseeringu rajamine. Lõunaväila üheks olulisemaks ristmikuks on Ülemiste liiklussõlm, kus ristuvad Tartu mnt, Peterburi tee, Suur-Sõjamäe tn, Järvevana tee, Filtri tee ja raudtee.

2 2. Tallinna Linnavalitsuse 14. mai 2008 korraldusega nr 866-k kiideti heaks Ülemiste liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekt. Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli 2010 korraldusega nr 60-k kiideti heaks Ülemiste liiklussõlme rekonstrueerimise projekt. Teeprojekti kohaselt ehitatakse Ülemiste liiklussõlme koosseisus Peterburi tee ja Tartu mnt kahetasandiline ristmik, Peterburi tee ja Järvevana tee ühendustee, tunnel raudtee alla, ristmik Filtri teega ning pealeja mahasõidud koos vajalike tehnovõrkudega. Teeprojektist tulenevalt on Tallinna linnal Ülemiste liiklussõlme rajamiseks vajalik omandada Zelluloosi Kinnisvara OÜ omandis olev Tartu mnt 80S kinnisasi.

3. Tartu mnt 80S kinnisasi asub Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1999 otsusega nr 231 kehtestatud „Masina tn, Tartu mnt ja Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuuriga“ planeeritud alal. Tartu mnt 80S transpordimaa sihtotstarbega kinnisasi moodustati nimetatud detailplaneeringu korrektuuri alusel Tartu mnt 80 kinnisasja jagamisel 15. juunil 2000. Detailplaneeringu korrektuuri kohaselt on Tartu mnt 80S kinnisasi planeeritud tee reservmaaks – Lõunaväila tänava maa-alaks

4. Zelluloosi Kinnisvara OÜ (edaspidi Kaebaja) omandas 09.09.2008. a. sõlmitud asjaõiguslepinguga Tallinna linnas Tartu mnt 80S kinnistu (kinnistu reg. osa nr 2482901, katastritunnus 78401:116:0780, edaspidi Kinnistu) hinnaga 29 000 000 (kakskümmend üheksa miljonit) krooni (1 853 437 eurot).

5. Tallinna linna ettepanekule võõrandada Tartu mnt 80S hinnaga 600 000 krooni vastavalt 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangule vastas Zelluloosi Kinnisvara OÜ eitavalt, kuna leidis, et kinnistu võõrandamine Tallinna linna pakutud hinnaga tekitaks majanduslikku kahju. Eelnimetatud kirjas on Zelluloosi Kinnisvara OÜ avaldanud nõusolekut võõrandada kinnistu selle omandamise hinnaga 29 000 000 krooni. Tallinna linn ja Zelluloosi Kinnisvara OÜ kinnisasja hinnas kokkulepet ei saavutanud.

6. Tallinna Linnavolikogu 10.03.2011. a otsusega nr 36 otsustati sundvõõrandada Kaebajale kuuluv Kinnistu Tallinna linnale ning viia läbi Kinnistu erakorraline hindamine. 14.03.2011. a Tallinna Linnavalitsuse (edaspidi Vastustaja) korraldusega nr 388-k tehti Kinnistu erakorraline hindamine ülesandeks Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsile (edaspidi Kohtutäitur). Seda otsust ei ole kaebaja vaidlustanud.

7. 30.03.2011. a esitas Kohtutäitur Kaebajale täiteasjas nr 025/2011/1256 täitmisteate, mille kohaselt on Kohtutäiturile tehtud ülesandeks Kinnistu üles kirjutada, hinnata ja vajadusel hoiule võtta.

8. 08.04.2011.a esitas Kaebaja Kohtutäiturile seisukoha, milles leidis, et Kinnistu väärtuse hindamisel tuleb arvestada majandusliku kahjuga, mida Kaebaja kannab ehk et Kinnistu väärtuse leidmisel tuleb tugineda Kinnistu omandamise tehingule ja sellele eelnenud majanduslikule arvestusele.

9. 25.04.2011. a koostas Kohtutäitur „Sundvõõrandamismenetluses kinnisasja arestimise ja hindamise akti“ (edaspidi Hindamisakt). Hindamisakti koostamisel võeti aluseks litsentseeritud maa hindaja Denno Treimanni poolt koostatud eksperthinnang nr 4556 (edaspidi Eksperthinnang) ja vandeaudiitor Katrin Kaasik poolt koostatud kahjude hindamisakt (edaspidi Kahjude hindamisakt). Hindamisakti kohaselt on Kinnistu väärtuseks 62 250 eurot. Zelluloosi Kinnisvara OÜ ei vaidlustanud hindamisakti hindamisaktis ja seaduses ettenähtud korras ja tähtaegadel.

3 10. Kaebaja esitas Vastustajale 18.07.2011. a omapoolse selgituse ja selles sisalduvad vastuväited Hindamisaktile. Kaebaja leidis, et Hindamisakt on ebaõige, kuivõrd Kinnistu väärtuse hindamisel ei ole arvestatud kinnistu sundvõõrandamisest tulenevat majanduskahju, mis tekib Kinnistu omanikule kuuluva teise kinnistu, Tartu mnt 80M väärtuse langemise kaudu. Kaebaja leidis, et sundvõõranditasu suuruse määramisel tuleb lähtuda eriväärtusest, milleks on 1 900 000 eurot ning mis kajastab õiglaselt Kinnistu tegelikku väärtust. Kaebaja lisas vastuväitele Pindi Kinnisvara AS 31.05.2011. a eksperthinnangu nr 110531-11179-463 ning MK Audit Audiitorbüroo audiitori Maidu Kuuse arvamuse, mis kinnitavad neis toodud eeldustel majanduskahju tekkimist Kaebajale summas 1 900 000 eurot .

11. 18.10.2011. a esitas Kaebaja Vastustajale täiendavad seisukohad ning leidis, et nii Hindamisaktis kui ka Kahjude hindamisaktis on ebaõigetele eeldustele ja asjaoludele tuginedes ebaõigesti leitud, et majanduskahju ei teki. Kuivõrd Kahjude Hindamisakt on ebaõige, siis on ebaõige ka sellel põhinev Kohtutäituri Hindamisaktis esitatud hinnang, et majanduskahju puudub ning lähtuda saab vaid Eksperthinnangus toodud kinnistu turuväärtusest, milleks on 62 250 eurot. Kaebaja juhtis tähelepanu, et juhul kui Vastustaja peaks leidma, et Kaebaja poolt esitatud dokumentaalsed tõendid (Pindi Kinnisvara eksperthinnang ning MK Audit Audiitorbüroo arvamus) ei väljenda Kinnistu väärtust õigesti, siis tuleb Vastustajal läbi viia uus hindamine.

12. 19.10.2011. a lõpetas Vastustaja kokkuleppemenetluse protokolliga KASVS § 25 lg 2 alusel sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse, kuna kaebaja seaduslikud ja volitatud esindajad ei ilmunud kolmel korral mõjuva põhjuseta Tallinna Linnavalitsusse sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse koosolekule.

13. 17.11.2011. a edastas Vastustaja Kaebajale eelnõu Vastustaja korraldusest „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine“ (edaspidi Eelnõu), andes tähtaja ettepanekute ja vastuväidete esitamiseks kuni 05.12.2011.

14. Kaebaja esitas omapoolsed vastuväited 05.12.2011 ning palus veelkord võtta arvesse Kaebaja poolt menetluses esitatud vastuväited ning jätkata kokkuleppemenetlust pooli rahuldava kokkuleppe saavutamiseks.

15. Vastustaja 07.12.2011. a korraldusega nr 1933-k “Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine” (edaspidi Korraldus) määrati Kinnistu sundvõõranditasuks, võtmata arvesse Kaebaja poolt menetluses esitatud vastuväiteid, 62 250 eurot.

16. 13.01.2012 saabus Tallinna Halduskohtule Zelluloosi Kinnisvara OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 7.12.2011 korralduse nr 1933-k „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine“ tühistamiseks.

17. Kohus võttis oma 9.02.2012 määrusega (tl 73) kaebuse menetlusse ja viis läbi eelmenetluse, mille käigus pooled pidasid kompromissiläbirääkimisi, mis tulemust ei andnud.

18. Esimene istung käesolevas asjas toimus 10.05.2012. Istungil katkestas kohus asja arutelu ja andis pooltele täiendava tähtaja kompromissi leidmiseks. Asja arutelu jätkati istungil 28. 05.2012 ja kohus katkestas veelkord asja arutelu kompromissiläbirääkimiste pidamise võimaldamiseks. Pooled kompromissi ei saavutanud ning asi arutati lõpuni 8.06.2012 toimunud kohtuistungil.

4 KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

19. Kaebaja taotleb Tallinna Linnavalitsuse 07.12. 2011 korralduse nr 1933-k „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine“ tühistamist täies ulatuses ja põhjendab oma nõuet alljärgnevalt:

19.1. Kaebaja on seisukohal, et Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldus on õigusvastane, kuna sundvõõranditasu määramisel aluseks võetud Hindamisaktis on ebaõigesti jäetud arvestamata harilikku väärtust ületav majanduskahju. Kaebaja on seisukohal, et talle ei teki kinnisasja sundvõõrandamisest täiendavaid kahjusid KASVS § 23 lg 2 tähenduses, mida ei ole käsitletud Hindamisaktis. Kaebaja on esitanud vastuväite Hindamisaktis leitud kinnistu väärtusele. Kaebaja on seisukohal, et sundvõõranditasu määramisel oleks pidanud arvestama eriväärtusega tulenevalt KASVS § 16 lg 4, maa hindamise seaduse § 8 lg 2 ja viimase alusel Vabariigi Valitsuse poolt 25.10.1996 vastuvõtud määruse nr 260 „Maa erakorralise hindamise kord“ punktist 20. Kaebaja on seisukohal, et eriväärtus tuleneb käesoleval juhul asjaolust, et ta omandas kinnistu 09.09.2008 29 000 000 krooniga eesmärgiga arendada välja terviklik ärikvartal ja täpsemalt eesmärgiga lahendada kinnistul kvartali parkimine. Kaebaja on seisukohal, et detailplaneeringuga määratletud sihtotstarve „transpordimaa“ seda ka võimaldas. Vastavalt Pindi Kinnisvara 31.05.2011 eksperthinnangule nr 110531-11179-463 on kinnistu eriväärtuseks hinnatud 1 900 000 eurot, mida on kinnitatud ka Maidu Kuuse MKAudit OÜ audiitorbüroo. Vastustaja neid asjaolusid ja kaebaja esitatud vastuväiteid sundvõõranditasu määramisel arvesse ei ole võtnud. Kaebaja leiab, et Vastustaja on rikkunud diskretsiooniõigust ja jätnud olulised asjaolud arvestamata, mistõttu on tegemist olulise diskretsiooniveaga.

19.2. Vastustaja teine põhiline seisukoht on, et sundvõõranditasu määramiseks pole läbi viidud kohast menetlust vastavalt KASVS sätestatule. Puudub kehtiv hindamisakt, mis KASVS § 27 lg 2 alusel on eelduseks sundvõõranditasu ja hüvitise määramiseks. Kaebaja on seisukohal, et Vastustaja 14.03.2011 korraldus nr. 388-k on olnud aluseks Kohtutäiturile 25.04.2011 läbiviidud kinnistu arestimisel ja üleskirjutamisel. Samas tuleb kohtutäituril KASVS § 16 lg 6 kohaselt hinnata kinnisasja täitemenetluse seadustikus (edaspidi TMS) sätestatud korras ja tulenevalt TMS § 55 p 1 on kinnistut võimalik arestida ja hinnata üksnes kehtiva täitedokumendi olemasolul. Kaebaja on seisukohal, et kohaliku omavalitsuse korraldus ei ole loetletud TMS § 2 lg 1 toodud täitedokumentide loetelus ning see välistab täitemenetluse läbiviimise kohaliku omavalitsuse korralduse alusel. Kaebaja leiab, et täitemenetluse kehtib formaliseerituse printsiip, mis väljendub TMS § 2 lg 1 ja § 23 lg 1. Juhul, kui täitemenetlus viiakse läbi dokumentide alusel, millele ei ole täitedokumendi staatust seadusega antud, on tagajärjeks täitetoimingute tühisus.

19.3. Kaebaja viitab oma väidete täiendavaks kinnitamiseks Riigikogus algatatud TMS muutmise eelnõule (183 SE), millega soovitakse viia kooskõlla TMS ja KASVS täiendades selle § 2 lg 1 toodud loetelu punktidega 141 ja 142, mis lisavad täitedokumentide loetellu muuhulgas ka linnavalitsuse otsuse kinnisasja sundvõõrandamismenetluses. Kaebaja on seisukohal, et sellise muudatuse järgi poleks vajadust, kui kohaliku omavalitsuse korraldus oleks käsitletav täitedokumendina. Kaebaja selgitab, et enne 1. jaanuari 2006 kehtima hakanud TMS redaktsiooni oli kohaliku omavalitsuse otsus sundvõõrandamise menetluses sätestatud täitedokumendina, kuid uues redaktsioonis jäi sellest seadusandja tööõnnetusena välja.

5 Kaebaja möönab, et seadusandja soov ei saanud küll olla välistada sundvõõrandamist kohaliku omavalitsuse otsuse alusel, kuid leiab et TMS § 2 lg 1 p 14 laiendav tõlgendamine pole erinevalt vastustaja seisukohast võimalik viidates muuhulgas Riigikohtu lahendi haldusasjas 3-3-1-4-02 punktile 7.

19.4. Kaebaja leiab, et eeltoodust tulenevalt ei ole õiguspärast hindamist sundvõõrandamise menetluses läbi viidud, Hindamisakt on TMS § 55 p 1 ja TMS § 74 lg 1 alusel tühine ning järelikult on ka vaidlustatud korraldus vastuolus KASVS § 27 lg 2 ning kuulub tühistamisele.

19.5. 10.05.2012 kaebuse asjaolude täpsustuses viitab kaebaja Harju Maakohtu 06.02.2012 lahendile tsiviilasjas nr 2-12-961, milles kohus on leidnud, et vastustaja korraldus nr 388-k, mille alusel viidi läbi Tartu mnt 80S kinnistu arestimine ja hindamine, ei ole täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 tähenduses. Tulenevalt TMS § 55 lg 1 on arestimine tühine ja sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi, kui vara on arestitud ilma kehtiva täitedokumendita. Kinnistu hindamine on käesolevas asjas viidud läbi kinnistu arestimisel (TMS § 74) ja seega on Hindamisakt koostatud täitedokumenti omamata ja on tühine.

19.6. Kaebaja taotleb menetluskulude väljamõistmist Vastustajalt vastavalt 08.06.2012 istungil esitatud taotlusele ja menetluskulude nimekirjale kokku summas 3306 eurot (tl 169- 170).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

20. Vastustaja leiab, et nähtuvalt vaidlustatud korraldusest on korralduse vastuvõtmisel arvesse võetud kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid, analüüsitud on kõiki kaebaja esitatud vastuväiteid ja tõendeid. Vaidlustatud korralduses on toodud üksikasjalikud põhjendused, miks ei ole nõustutud kaebaja väidete ja tõenditega. Arvestades eeltoodut leiab vastustaja, et vaidlustatud korraldus on õiguspärane, mistõttu tuleb jätta kaebus rahuldamata. Oma seisukohta põhjendab vastustaja järgmiselt:

20.1. Sundvõõranditasu määramisel ei ole rikutud kaebaja õigust saada sundvõõrandamisel kohest ja õiglast hüvitist. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et vastustaja on tähelepanuta jätnud kaebaja sundvõõranditasu suuruse kohta esitatud vastuväited. Kaebaja avaldusi ja vastuväiteid on hinnanud enne Hindamisakti koostamist kohtutäitur Kaire Põlts ning vandeaudiitor Katrin Kaasik. Samuti on analüüsitud kaebaja vastuväiteid Tallinna Linnavalitsuse kirjas.

20.2. Kaebaja on seisukohal, et kinnisasja sundvõõrandamise eest makstav õiglane hüvitis tuleb määrata mitte kinnisasja hariliku väärtuse (milleks on 62 250 eurot), vaid selle eriväärtuse järgi (mis Zelluloosi Kinnisvara OÜ hinnangul on 1 900 000 eurot). Kaebaja hinnangul peaks sundvõõranditasu kajastama kaebajale kuuluva Tartu mnt 80M kinnistu väärtuse langust, mis on tingitud Tartu mnt 80S kinnistu sundvõõrandamisest. Vastustaja selle seisukohaga ei nõustu.

20.3. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et Tartu mnt 80S kinnistu sundvõõrandamisel tekib kaebajal majanduslik kahju, mida tuleb arvestada kinnistu väärtuse hindamisel. Vastustaja on korduvalt juhtinud kaebaja tähelepanu asjaolule, et kehtestatud Masina tn, Tartu mnt ja Tallinna-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuur ja Tallinna üldplaneering näeb ette Tartu mnt 80S kinnisasja Lõunaväila tänava maa-alaks. Detailplaneeringuga ei ole ehitusõigust Tartu mnt 80S kinnisasjale kavandatud ja see ei võimalda kinnisasjal parkimise korraldamist ega parkla ehitamist. Kinnisasjale ei ole võimalik parkimiskohti kavandada ka

6 juhul, kui koostatakse uus detailplaneering ning kaebajal puudub alus eeldada, et kinnisasja kohta üldse tulevikus uus detailplaneering kehtestatakse. Seega on väär kaebaja seisukoht, et Tartu mnt 80S kinnisasjal on lubatud parkla ja/või parkimismaja ehitamine teiste kinnisasjade teenindamiseks, mistõttu on see kinnisasi väärtuslik teiste kaebaja omandis olevate kinnistute arendamisel. Kuivõrd Tartu mnt 80S on planeeritud ehitusõiguseta tänava maa-alaks, ei saa sellel parkimist korraldada, mistõttu ei mõjuta see kinnistu teiste kaebaja kinnistute arendamise võimalusi. Seega ei teki kinnistu sundvõõrandamisel kaebajale tema poolt väidetud majanduslikku kahju.

20.4. Eelnevast tulenevalt ei saa vastustaja hinnangul sundvõõranditasu kindlaksmääramisel aluseks võtta Pindi Kinnisvara AS eksperthinnangut nr 110531-11179-463, kuna see põhineb realiseerimatul eeldusel (eeldusel, et ehitusõiguseta tänava maa-alale saab ehitada parkla või parkimismaja). Et audiitor OÜ Maidu Kuuse Audiitorbüroo arvamus põhineb eeldusele, et „Pindi Kinnisvara AS eksperthinnangus nr 110531-11179-463 mainitud eeldused ja arvestused kehtivad esitatud kujul“, ei saa sundvõõranditasu kindlaksmääramisel lähtuda ka eelnimetatud arvamusest.

20.5. Kuivõrd vastustajal ei teki sundvõõrandamisel majanduslikku kahju, puudub alus kohaldada Korra p 20 teist lauset, mis sätestab, et juhul, kui kinnisasja harilik väärtus ei iseloomusta majanduslikku kahju, mida sundvõõrandiandja kannab, siis leitakse viimasest asjaolust tulenev väärtus. Seega tuleb Tartu mnt 80S kinnisasja hindamisel Korra p 20 esimese lause kohaselt leida selle harilik väärtus, mille määramisel kasutatakse turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit või nende meetodite kombinatsioone, lähtudes rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest.

20.6. Vaidlustatud korralduse punktides 3.1-3.7 on Tallinna Linnavalitsus põhjalikult põhjendanud, miks vastustaja ei saa nõustuda kaebaja kinnistu sundvõõranditasu suurust puudutavate seisukohtadega. Muu hulgas on korralduses tuginetud Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 13.09.2011 koostatud aruandele (tl 104-105), milles antakse arvamus AS Pindi Kinnisvara 31.05.2011 eksperthinnangule nr 110531-11179-463. Nimetatud aruande kohaselt ei saa AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangut pidada vastavaks eesmärgiga leida objekti harilik väärtus sundvõõrandamisel, samuti on õiguslikult vastuoluline lähteülesandes kinnistu parima kasutuse määramine (parimaks kasutuseks on märgitud transpordimaa, millel on lubatud parkla ja/või parkimismaja ehitamine, samas ei ole kehtivate detailja üldplaneeringute kohaselt kinnistule ehitusõigust planeeritud). Aruandes on juhitud tähelepanu asjaolule, et turuväärtuse asemel on leitud kinnistu eriväärtus, mis ei ole sundvõõrandamise korral lubatav. Vastavalt Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 on eriväärtus väärtus, mis on seotud väärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. Kuna kinnisasja eriväärtus ei ole oma olemuselt võrreldav kinnisasja hariliku väärtusega, ei ole võimalik leitud eriväärtust kinnisasja sundvõõranditasu suuruse määramisel kasutada. Lisaks on aruandes jõutud järeldusele, et leitud eriväärtust ei saa pidada usaldusväärseks, kuna puudub igasugune võrdlusinformatsioon ja põhjendused tulumeetodil kasutatud sisendite osas ning püstitatud lähteülesande kohase parima kasutuse juriidiline aspekt on vastuoluline. Tulenevalt eeltoodust ja eelkõige asjaolust, et Kaebajal ei teki sundvõõrandamisel majanduslikku kahju, tuleb sundvõõrandatava Tartu mnt 80S kinnisasja hindamisel lähtuda selle harilikust väärtusest, mis on litsentseeritud maa hindaja Denno Treimanni hinnangul 62 250 eurot. Seega ei ole sundvõõranditasu määramisel rikutud Kaebaja õigust saada sundvõõrandamisel kohest ja õiglast hüvitist.

20.7. Vastustaja on seisukohal, et Kaebaja on minetanud õiguse vaidlustada Tallinna kohtutäituri Kaire Põltsi koostatud hindamisakti. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et

7 Kaebaja esitatud vastuväited ei ole käsitatavad kahjunõuetena KASVS § 23 lg 2 tähenduses. Sisuliselt vaidleb Kaebaja vastu Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi 23.05.2011 koostatud „Sundvõõrandamismenetluses kinnisasja arestimise ja hindamise aktile“ ning soovib uue hindamismenetluse läbiviimist Tartu mnt 80S kinnistu osas, mis arvestaks Tartu mnt 80M kinnistu väärtuse langust.

20.8. Vastustaja ei nõustu Kaebaja väitega, mille kohaselt ei ole Tallinna kohtutäituri 23.05.2011 koostatud „Sundvõõrandamismenetluses kinnisasja arestimise ja hindamise akt“, millega on määratud KASVS § 16 lg 9 kohaselt kinnistu väärtus, tulenevalt HMS § 106 lg-st 2 eraldi vaidlustatav. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 7 kohaselt võivad võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada TMS §-s 217 sätestatud korras. Sama paragrahvi 8. lõike kohaselt taotleb kohtutäitur hinna vaidlustamise korral uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. TMS § 217 lõike 1 kohaselt võib kohtutäituri otsuse või tegevuse peale täitedokumendi täitmisel täitemenetluse osaline esitada kohtutäiturile kaebuse kümne päeva jooksul alates päevast, kui kaebuse esitaja sai teada või pidi teada saama otsuse või toimingu tegemisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

20.9. TMS § 217 lg 6 näeb ette, et kui menetlusosaline ei esita kohtutäituri otsuse või tegevuse peale kaebust 10 päeva jooksul alates päevast, kui kaebuse esitaja sai teada või pidi teada saama otsuse või toimingu tegemisest, kaotab ta õiguse tugineda hiljem asjaolule, mida ta oleks võinud esitada kaebuses.

Zelluloosi Kinnisvara OÜ on Kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise ja hindamise akti kättesaamist kinnitanud 25.05.2011. Hindamisakti vaidlustamise tähtaeg oli 06.06.2011, tähtaeg on möödunud ja Zelluloosi Kinnisvara OÜ Hindamisakti ei vaidlustanud ning puudub põhjendus tähtaja ennistamiseks. Tulenevalt eeltoodust on Kaebaja minetanud kinnisasja arestimise ja hindamise vaidlustamise ja uue hindamise korraldamise taotlemise õiguse.

20.10. Vastustaja hinnangul puudub alus uue hindamismenetluse läbiviimiseks. KASVS § 27 lg 2 kohaselt näidatakse sundvõõranditasu ja hüvitise suurusena sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses KASVS § 16 lõikes 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtus. Muude nõuete hindamiseks, millest on õigeaegselt teatatud, kuid milles ei ole saavutatud kokkulepet, korraldab pädev isik viivitamata täiendava hindamismenetluse, mille kulud kannab sundvõõrandisaaja. Vaidlustatud korralduses on sundvõõranditasu määratud KASVS § 16 lg 9 kohase Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi 23.05.2011 koostatud „Sundvõõrandamismenetluses kinnisasja arestimise ja hindamise aktis“ toodud kinnisasja väärtuse järgi. Kaebaja ei ole eelnimetatud Hindamisakti vaidlustanud, mistõttu ei ole kohtutäitur uue hindamise korraldamist kohtult taotlenud. Kuivõrd Kaebaja ei ole muid KASVS § 27 lg-s 2 nimetatud nõudeid esitanud, puudub alus täiendava hindamismenetluse läbiviimiseks.

20.11. Vastustaja palub jätta menetluskulud Zelluloosi Kinnisvara OÜ kanda.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

21. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab järgnevat.

8 22. Käesolevas asjas ei ole vaidlust, et Kaebaja omandas 09.09.2008 sõlmitud asjaõiguslepinguga Tallinna linnas Tartu mnt 80S kinnistu (kinnisturegistriosa nr 2482901, katastritunnusega 78401:116:0780) hinnaga 29 000 000 krooni (1 853 437 eurot).

23. Vaidlust ei ole käesoleval juhul asjaolu üle, et kinnistu omandamisel oli Kaebaja teadlik selle suhtes 7.10.1999 Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 231 kehtestatud detailplaneeringust (tl 158) ja selle sisust. Vaidlust ei ole ka selle üle, et kinnistu omandamisel oli Kaebajale teada, et Tallinna Linnavolikogu on kehtestanud 11.01.2001 määrusega nr 3 „Tallinna üldplaneeringu“, mille kohaselt on magistraaltänavate võrgu arendamisel üheks prioriteediks Lõunaväila trasseeringu rajamine. Poolte vahel ei ole vaidlust asjaolu üle, et Kaebaja oli kinnistu omandamisel teadlik Tallinna Linnavalitsuse 14.05.2008 korraldusega heaks kiidetud Ülemiste liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojektist ja sellest tulenevalt vaidlusaluse kinnistu sundvõõrandamise vajadusest ja soovist (tl 159).

24. Käesolevas asjas ei ole ka vaidlust selle üle, et Kaebaja ei ole algatanud detailplaneeringu muutmist ja taotlenud ehitusluba Tartu mnt 80S kinnistule parkla ehitamiseks (tl 159).

25. Käesolevas asjas ei ole vaidlust asjaolu üle, et Tallinna linn oleks rikkunud sundvõõrandamise menetluse käigus Kaebaja olulisi menetluslikke õigusi. Nähtuvalt asjas kogutud materjalidest on Vastustaja menetluse läbi viinud õiguspäraselt, Kaebajaga on peetud läbirääkimisi kinnistu omandamiseks ja alles pärast vabatahtliku võõrandamise kokkuleppe mittesaavutamist on Tallinna Linnavolikogu oma 10.03.2011 otsusega nr 36 „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõrandamine“ otsustanud kinnisasja sundvõõrandada ning astunud selleks seaduses ettenähtud sammud. Kaebaja seda kinnistu sundvõõrandamise otsust seaduses sätestatud korras vaidlustanud ei ole ning on olnud seisukohal, et see iseseisvalt tema õigusi ei riku.

26. Lisaks eeltoodule ei ole vaidlust asjaolu üle, et Kaebaja ei ole esitanud kaebuses KASVS § 27 lg 2 nimetatud muid nõudeid ega KASVS § 23 lg 2 toodud nõudeid täiendava kahjude hüvitamiseks. Kaebaja on nii haldusmenetluses kui ka kohtumenetluses seisukohal, et sundvõõranditasu on määratud valesti tulenevalt asjaolust, et selle väljaselgitamisel on lähtutud ainult kinnisasja harilikust väärtusest ja hindamisaktis on ebaõigesti jäetud arvestamata harilikku väärtust ületav majanduskahju, mis seisneb eriväärtuse arvestamata jätmises. Viimast oleks Kaebaja arvates pidanud arvestama tulenevalt Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määruse nr 260“ maa erakorralise hindamise kord“ punktis 20 sätestatust. Hindamisakti Kaebaja TMS § 74 lg 7 ja 217 lg 1 kohaselt vaidlustanud ei ole.

27. Kohus leiab, et Kaebaja põhiline sisuline vastuväide Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korralduse nr 1933-k „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu määramine“ tühistamiseks seisneb väites, et korralduse aluseks olev hindamisakt on tühine, kuna Kohtutäituril puudus TMS § 2 lg 1 toodud seaduslik alus (täitedokument) kinnistu arestimiseks ja erakorralise hindamise läbiviimiseks. Kohus selle Kaebaja väitega ei nõustu. Kohus märgib, et Kaebaja poolt kaebuse täienduses esitatud õiguslik argumentatsioon ja tehtud viide Harju Maakohtu 06.02.2012 lahendile tsiviilasjas nr 2-12-961 ei ole käesoleva otsuse tegemise hetkel asjakohane, kuna Tallinna Ringkonnakohtu tühistas Harju Maakohtu nimetatud lahendi oma 3. juuli 2012 määrusega ning jättis Zelluloosi Kinnisvara OÜ kaebuse Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi 04.01.2012 otsuse peale rahuldamata. Kohus möönab, et nimetatud Tallinna Ringkonnakohtu määrusele on võimalik esitada määruskaebus Riigikohtule, kuid jagab sellele vaatamata Ringkonnakohtu lahendis väljendatud seisukohti.

9 28. Kohus märgib, et väljendas Tallinna Ringkonnakohtu lahendis toodud seisukohale sarnast seisukohta juba 10.05.2012 toimunud kohtuistungil (tl 153). Siinkohal on Kaebaja ise viitega Riigikohtu 20.12.2001 lahendile asjas nr 3-3-1-15-01 õigesti asunud seisukohale, et kohtumenetluse normid ei välista eraõiguse normide täiendavat kohaldamist halduskohtu poolt haldusasja läbivaatamisel. Seega on halduskohtul õigus asja lahendamiseks vajalike normide tõlgendamiseks sõltumata eraõiguse normide maakohtu või ringkonnakohtu poolsetest tõlgendustest tsiviilasjades.

29. Sarnaselt Kaebaja ja Tallinna Ringkonnakohtuga on kohus seisukohal, et TMS § 2 lg 1 p 14 tuleb ja saab tõlgendada lisaks grammatilisele tõlgendusele ka süstemaatiliselt, s.o koosmõjus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud normidega ja Kohtutäituril oli õigus teha sundvõõrandamismenetluses täitetoiminguid, mis tulenesid vallavõi linnavalitsuse haldusaktidest. Kohtutäituri otsuse õigsuse kontrollimisel tuleb ka halduskohtu hinnangul arvestada kinnisasja sundvõõrandamise seadusest tulenevat kohtutäituri õigust teha sundvõõrandamismenetluses toiminguid linnavalitsuse korralduse alusel.

30. Kohus on sarnaselt Tallinna Ringkonnakohtu ja Vastustajaga seisukohal, et maakohus käsitles tsiviilasjas nr 2-12-961 täitemenetluse seadustikust tulenevat formaliseerituse põhimõtet liialt kitsalt. KASVS § 16 lg-st 6 tuleneb kohtutäituri kohustus sundvõõrandatav kinnisasi linnavalitsuse korralduse alusel üles kirjutada, hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta (täitemenetluse seadustikus sätestatud korras …) ning KASVS § 36 lg-st 4 tuleneb kohtutäituri kohustus asuda linnavalitsuse korralduse alusel sundvõõrandatava kinnisasja valduse ülevõtmisele ja -andmisele, mistõttu tuleb linnavalitsuse korraldusi pidada täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 mõttes. Täitemenetluse formaliseerituse põhimõte ei tohiks välistada vajadusel seaduse lünga täitmist, kuid seda saab kohtu arvates käesoleval juhul arvestades täitemenetluse olemust teha vaid vastavat valdkonda reguleeriva eriseaduse alusel, milleks käesoleval juhul on KASVS.

31. Sarnaselt Vastustaja ja Tallinna Ringkonnakohtuga on halduskohus seisukohal, et TMS § 2 lg 1 p 14 kitsas grammatiline tõlgendus muudaks kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sisalduva regulatsioon õigustühiseks. Selle tulemusel ei oleks kinnisasja sundvõõrandamise seaduse normid kinnisasja sundvõõrandamisel avalikult kasutatava tee ehitamiseks rakendatavad nii, nagu seadusandja seda tõenäoliselt silmas pidas. See, et 01.01.2006 jõustunud täitemenetluse seadustik ei arvesta KASVS, TMS, TS ja RTS muutmise seadusega, oli ilmselt tingitud asjaolust, et uus täitemenetluse seadustik võeti vastu enne kui KASVS, TMS, TS ja RTS muutmise seadusega muudeti eelmise seaduse regulatsiooni. Seadusandja eesmärk ei saanud olla kohaliku omavalitsuse poolse sundvõõrandamismenetluse sõltuvusse seadmine kinnisasja omaniku nõusolekust või vastavast kohtuotsusest. Juhul kui seadusandja eesmärk oli sundvõõrandamismenetluses kohaliku omavalitsuse antud haldusaktide sundtäidetavuse välistamine, oleks kinnisasja sundvõõrandamise seaduse regulatsiooni muudetud.

Eeltoodust lähtudes on kohus seisukohal, et Kohtutäituri Hindamisakt ei ole tühine.

32. Tulenevalt asjaolust, et kohus ei tuvastanud Hindamisakti tühisust ja selle seaduses sätestatud vaidlustamise tähtaeg on möödunud, ei pea kohus võimalikuks eraldi ja täiendavalt kontrollida selle õiguspärasust. Erinevalt Kaebajast, on kohus seisukohal, et hindamisakti puhul on tegemist eelhaldusaktiga, millega määratakse siduvalt kindlaks õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omav asjaolu (HMS § 52 lg 1 p 2). Sellisele tõlgendusele viitab eelkõige KASVS § 27 lg 2 esimene lause. Kohtutäituri hindamisakti vaidlustamiseks on KASVS § 16 lg 6 ja lg 9 ja TMS § 74 lg 7 ja § 217 tulenevalt sätestatud

10 erikord. Käesolevas asjas on Kaebaja lisaks Hindamisakti tühisuse tuvastamise taotlusele sisuliselt vaidlustanud ainult Hindamisaktis määratud kinnisasja väärtuse. Kuna Hindamisaktis toodud väärtust oleks tulnud vaidlustada TMS sätestatud korras ja Kaebaja seda teinud ei ole, on ta sisuliselt kaotanud õiguse vaidlustada ka korraldust sellel alusel. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et Hindamisaktis on selgelt ära näidatud ka kohtutäituri määratud hinna vaidlustamise kord.

33. Kohus nõustub Vastustaja seisukohtadega, et käesoleval juhul on asjas kindlakstehtud asjaoludest - eelkõige kehtivast detailplaneeringust tulenevalt parkla rajamiseks ehitusõiguse puudumisest, Kaebaja teadlikkusest nimetatud asjaolust ja kinnistu sundvõõrandamise vajadusest kinnistu omandamisel - tulenevalt Kaebaja võtnud kinnistu eest selle harilikku väärtust väga olulises määras ületava hinna tasumisel ise teadlikult põhjendamatu ja kohtu hinnangul selgelt spekulatiivse äririski. Selliste äririskide võtmisel ei ole võimalik rääkida Kaebajale kahjude tekkimisest ning ei saa rakendada eriväärtust sundvõõranditasu määramisel. Vastustaja on oma vastuses kaebusele õigesti leidnud, et sundvõõranditasu määramisel tuleb käesoleval juhul lähtuda asja harilikust väärtusest. Kohus nõustub siinkohal sisuliselt Vastustajaga ka selles, et sundvõõranditasu kindlaksmääramisel ei oleks saanud eeltoodust tulenevalt aluseks võtta kaebaja esitatud Pindi Kinnisvara AS eksperthinnangut nr 110531-11179-463 ja OÜ Maidu Kuuse Arhitektuuribüroo arvamust, sest need mõlemad põhinesid realiseerimatul eeldusel, et ehitusõiguseta tänava maa-alale saab ehitada parkla või parkimismaja. Vastavaid seisukohti (eriväärtuse arvestamata jätmist) on Vastustaja kajastanud ka vaidlustatud korralduses. Kohus leiab seetõttu, et Vastustaja ei ole teinud kaalutlusviga jättes haldusmenetluses kaalutlemata olulised asjaolusid.

34. Kuna Kaebaja ei ole muid KASVS § 27 lg 2 nimetatud nõudeid esitanud ning vaidlustatud korralduses on sundvõõranditasu määratud KASVS § 16 lg 9 kohase Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi poolt 23.05.2011 koostatud „Sundvõõrandamismenetluses kinnisasja arestimise ja hindamise aktis“ toodud kinnisasja väärtuse järgi, puudub kohtul seadusest tulenev alus ja põhjus kaebuse rahuldamiseks ja kohus jätab kaebuse täies ulatuses rahuldamata.

35. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole ja menetluskulud jäävad menetlusosaliste kanda.

Daimar Liiv Kohtunik