2-09-64859/63 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-09-64859

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Gaida Kivinurm, Margo Klaar

Tsiviilasi

AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus hagi AS

Camel-Mööbel vastu põhivõla 79 721,89 euro ja

viivise väljamõistmiseks

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.06.2012, Tallinn

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 06.01.2012 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Camel-Mööbel apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

79 721,89 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

10.05.2012

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

AS

Tallinna

Olümpiapurjespordikeskus

(registrikood 10257237, asukoht Regati pst 17,

Tallinn), esindaja Margus Rebane;

Kostja AS Camel-Mööbel (registrikood 10031421,

asukoht

Pärnu

mnt

158,

Tallinn),

esindaja

vandeadvokaat Elise Vasamäe.

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 06.01.2012 otsus AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus hagis

AS Camel-Mööbel vastu põhivõla ja viivise väljamõistmiseks muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta apellatsioonimenetluse kulud AS Camel-Mööbel kanda.

Edasikaebe kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus

menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud ja hageja nõue

1. 04.12.2009 esitas hageja Harju Maakohtule hagi kostja vastu saamata jäänud üüritasu

124 737,65 krooni (kr) ja viivise 4490,56 kr väljamõistmiseks. 14.09.2010 suurendas

hageja oma nõuet ning palus mõista kostjalt välja saamata jäänud üüritasu 1 247 376,50

kr, viivise 413 630,05 kr ja viivise 0,2% põhivõlalt päevas kuni põhinõude täitmiseni.

2. 01.09.2004 sõlmisid pooled üürilepingu nr 166-5P (üürileping), millega hageja üüris

kostjale Tallinnas Regati pst 1 korpuses asuvad ruumid vastavalt lepingu lisale nr 1.

Üürilepingu p 2.3. kohaselt jõustus üürileping 07.09.2004, mis kehtib tähtajalisena kuni

06.09.2014. Üürilepingu p 3.1. kohaselt arvestatakse igakuine üüritasu vastavalt lepingu

lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P ruumide 109A, 144, 146 ja

149 eest üüri 51 631,04 kr + km kuus (110,82 kr/m2 + km) korpuse 5 ruumi 109 eest

1170,70 + km kuus (50,3 kr/m2 + km) ja korpuse 5P ruumide 128, 130, 139 ja 145 eest

21 614,73 kr + km kuus (105,13 kr/m2 + km). Lisaks eelnevale kohustub üürnik tasuma

ka elektrienergia eest vastavalt elektri kulude jaotusele. Vastavalt lepingu lisale nr 3

võttis kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A, 122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3

m2 ning kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr +

km. Üürilepingu p 6.1.3. kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürisumma muutmist 1

kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud üürihinda. Hageja poolt

saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004, 01.02.2005, 13.09.2006, 13.12.2007 ja

27.11.2008 teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud

üüri, selliselt, et ruumide üür igakuiselt on 102 449,75 kr + km, millele lisandub postkasti

kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest tasumine. Lepingu p 3.3. järgi on üürnik

kohustatud üüri ja muude teenuste eest tasumisega viivitamisel tasuma üürileandjale

viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast iga päeva eest.

3. 20.10.2009 esitas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles

põhjendas üürilepingu ülesütlemist raske majandusliku olukorraga ja üldise äriruumide

üürihinna langusega. Hageja sai avalduse 22.10.2009 kätte. 30.10.2009 teatas hageja, et

kostja avaldus on tühine ning ei too kaasa õiguslikke tagajärgi, kuna üürilepingu

ülesütlemiseks puudub materiaalõiguslik alus. Samal päeval kolis kostja hagejale

teatamata üüritud ruumidest välja.

4. Hageja esitas 03.11.2009 kostjale arve nr 1513-K, mille tasumise tähtaeg saabus

15.11.2009. 02.12.2009 väljastas hageja kostjale arve nr 1655-K summas 124 737,65 kr,

mille tasumise tähtaeg oli 15.12.2009 ja 04.01.2010 arve nr 9-K summas 127 737,65 kr,

mille tasumise tähtaeg oli 15.01.2010.

5. Põhjendusi, et kostja majandustegevus oli halvenenud, üürilepingu täitmine oli muutunud

üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks ning ta soovis vahetada

tegevuskohta, ei saa pidada piisavalt mõjuvaks põhjuseks, et tähtajalist üürilepingut

erakorraliselt lõpetada. Tähelepanuta tuleb jätta ka kostja väide, et äriruumide üürihinnad

on võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50%, kuna see on

paljasõnaline ja tõendamata. Tähelepanuta tuleb jätta ka kostja viited VÕS § 97, kuna ta

ei ole ära tõendanud lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumist. Kostja väited justkui

ei oleks hageja teatanud kostjale, et peab üürilepingu ülesütlemise avaldust tühiseks, on

vale ja pahatahtlik. Kostja väide, et kuna ta lõpetas ruumide kasutamise, siis ei ole ta

kohustatud maksma muude kulude eest, on alusetu. Üürileping on kehtiv, ruume

köetakse, postkastil on kostja nimi ning parkimiskohad on samuti tema jaoks olemas.

Seega puudub kostjal alus üürilepingu eest esitatud arvete tasumata jätmiseks.

6. Kostja poolt lepingujärgselt makstav tasu sisaldas kõiki kõrvalteenuseid. Vastavalt

pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki

kõrvalteenuseid, v.a postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri

lisavalgustus). Hageja poolt kostjale esitatud arvetel kajastatud ruumide üür ei ole mitte

üürileandja puhastulu ehk netoüür, vaid sisaldab ka kõiki võimalike kõrvalteenuseid ja

halduskulu. Kostja on meelevaldselt võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud

väitma, et tegemist on üüritasuga.

7. 25.02.2002 sõlmitud kokkuleppega ei saa tõendada, et pooltevahelise üürilepingu pikkus

oli tingitud eelkõige üürileandja soovist. Nimetatud kokkuleppest nähtub üksnes panga

kavatsus laenu anda ja see ei tõenda laenu andmist. Üürilepingu sõlmimine ja selle pikkus

8. oli mõlema poole huvides.

9. Kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükkidega 30.10.2009 ja 15.01.2010

seisuga ei saa tõendada üürituru hindade langust ja languse ulatust. Kostja ei ole

tõendanud Tallinna äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust ja pooltevahelise

lepingu alusel makstava üüritasu niivõrd ebamõistlikku suurust, et oleks esinenud alus

VÕS § 97 kohaldamiseks. 24.05.2011 on hageja esitanud väljavõtted kinnisvara-

portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee 04.11.2009 seisuga, millest nähtub, et hageja

on avaldanud üürikuulutused nimetatud portaalides ja hageja on nimetatud ajast aktiivselt

tegelenud võimaliku uue üürniku leidmisega. Hageja poolt kohtule esitatud Uus Maa

Kinnisvarabüroo 2004.a turuülevaate kohaselt 2004.a Tallinna büroopindade keskmine

üürihind oli 190 kr/m2 ühes kuus, kaubapanduspindade pakkumised algasid 200 kr/m2.

Kinnisvaraportaalis City24.ee 10.12.2004 avaldatud artiklis on välja toodud, et nimetatud

aja seisuga on Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade üür 200 kr/m2, jalakäijate

tänaval asuvate pindade üür 425 kr/m2 ning muude kesklinna kaubanduspindade hinnad

270 kr/m2. AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate

2008.a kohta nähtub, et 2008.a Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid olid

vastavalt kesklinnas vahemikus 300 kuni 900 kr/m2 ja äärelinnas 150 kuni 300 kr/m2.

Eeltoodud tõendid näitavad, et lepingu sõlmimise ajal olid Tallinnas äripinna keskmised

üürihinnad oluliselt suuremad, kui pooltevahelises lepingus kokkulepitud. 2007.a ja

2008.a netoüürihinnad kasvasid oluliselt, samas pooltevahelise lepingu alusel hageja

üüritasu ei tõstnud. Kostja poolt esitatud 1Partner Kinnisvara Tallinna kaubanduspindade

üürituru analüüsist aastatel 2004-2009 nähtuvad hinnad on sisuliselt samas suurusjärgus

hageja poolt 24.05.2011 esitatud Uus Maa Kinnisvarabüroo ja Arco Vara

Kinnisvarabüroo turuülevaates toodud hindadega. 07.09.2004 alates pooltevahelise

lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestusest nähtub, et 2004.a oli pooltevahelise

lepingu alusel keskmine netoüür 54,87 kr, 2005.a 53,92 kr, 2006.a 50,46 krooni, 2007.a

44,07 kr, 2008.a 41,63 kr ja 2009.a 41,76 kr. Seega oli kogu lepingu perioodi vältel

pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt makstav üüritasu oluliselt väiksem kui üürituru

keskmised hinnad.

10. 22.07.2010 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ning nõudis

nimetatud ajaks kogunenud võlgnevuse1 122 638,85 kr tasumist. Kostja sai nimetatud

hoiatuse kätte 23.97.2010, kuid ei asunud võlgnevust tasuma. 31.08.2010 avaldusega

ütles hageja kostjaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt VÕS § 316 lg 1 alusel üles.

Kostja sai üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 02.09.2010. Seega lõppes üürileping

02.09.2010 seisuga.

Kostja vastuväited

11. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

12. 20.10.2009 saatis kostja hagejale avalduse, millega ütles üürilepingu erakorraliselt üles

VÕS § 97 järgi, kuivõrd üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult

oluliselt kahjulikumaks, kui üürnik oskas seda ette näha üürilepingu sõlmimisel. Hageja

kinnitusel sai ta avalduse 22.10.2009 kätte.

13. Üüritasu kujunemisel oli oluliseks eelkõige asjaolu, et pooltevaheline üürisuhe oli

varasemalt kestnud juba 8.a, s.o alates 15.10.1996. Üüritasu suuruse kokkuleppimisel

2004.a ei arvestanud kumbki lepingupool tegelikult asjaoluga, et üürihinnad võiksid

märkimisväärselt langeda. Sellele viitab üheselt ka asjaolu, et üürilepingus oli kokku

lepitud võimalus üksnes üüritasu alandamiseks (üürilepingu p 6.1.3). Kostja poolt

makstav üüritasu oli 2009.a ebamõistlikult kõrge. Olukorras, kus äriruumide üürihinnad

on võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50%, ei saanud

kostjalt mõistlikult eeldada, et ta üürnikuna üürilepingu täitmist varasemalt, s.o

teistsuguses üüripindade turul valitsevas majanduslikus olukorras, kokkulepitud

tingimustel jätkaks. Üürilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning lepingupoolte

kohustuste vaheline tasakaal olid rohkem kui 5.a oluliselt muutunud, kuna üürniku poolt

üürilepingust saadav väärtus oli märkimisväärselt vähenenud. Vaieldamatult kuulus

üürihind lepingu sõlmimise aluseks olnud oluliste asjaolude hulka. Kui kostja oleks

osanud ette näha majanduskriisi ja äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust, ei

oleks kostja üürilepingut sellistel tingimustel sõlminud. 2009.a oli toimunud globaalsest

majanduskriisist tulenev majanduskriis ja mitmed olulised muudatused Eesti

kinnisvaraturul. Ka erinevate kohtuastmete kohtud on mitmetes lahendites väljendanud

selget seisukohta, et eelloetletud sündmused on toimunud (tsiviilasjade nr 2-09-9743, nr

2-09-61869 ja nr 2-08-85919 lahendid).

14. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-176-10, et müügilepingu korral saab kinnisvaraturu

situatsiooni lugeda muutunuks ka üksnes olulisest hinnalangusest tulenevalt, mis

omakorda õigustab VÕS § 97 lg 1 kohaldamist. Seisukohta, et kinnisasja väärtuse olulise

vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS § 97, on Riigikohus

väljendanud ka lahendis nr 3-2-1-99-10. Seega on lepingu alusel ühe poole poolt tehtava

soorituse väärtuse oluline vähenemine VÕS § 97 kohaldamise aluseks. Riigikohus on

lahendis nr 3-2-1-24-11 korranud põhimõtet, et lepingu aluselt oleva asjaolu muutumine

võib kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra olulise muutumise, mis on esmaseks

eelduseks, et nõuda lepingu muutmist kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks VÕS

§ 97 järgi. Antud juhul kaasnes lepingu aluseks oleva asjaolu olulise muutumisega poolte

kohustuste vahekorra oluline muutus, st et kostja jaoks vähenes oluliselt lepinguga

saadava väärtus. Üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega

mõjutada, samuti ei kanna üürnik antud juhul asjaolude muutumise riisikot. Asjaolude

muutumisest teades ei oleks üürnik üürilepingut üldse sõlminud või oleks seda teinud

oluliselt erinevatel tingimustel, eelkõige leppides kokku madalamas üüritasus.

15. Kostja tegi hagejale enne üürilepingu ülesütlemist ettepaneku üürilepingu muutmiseks

poolte kohustuste vahekorra taastamiseks, millest hageja aga keeldus. Tegelikkuses oli

hageja üürilepingu ülesütlemise hetkel ja enne seda väga hästi teadlik asjaolust, et

üürilepingu lepinguliste kohustuste tasakaal on oluliselt muutunud, sellele viitab üheselt

asjaolu, et hageja nõustus alandama üüritasu perioodiks 01.07.-30.09.2009 10% võrra.

Antud juhul on täidetud kõik VÕS § 97 ettenähtud eeldused. VÕS § 313 lg-s 2 sisalduv

loetelu on sätestatud mitteammendavalt ja seega ei ole eelnimetatud paragrahvis loetletud

kõiki võimalikke üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseid. VÕS §-s 97 sätestatu on

lähtunud clausula rebus sic stantibus põhimõttest, mille kohaselt on võimalik lepinguliste

kohustuste vahekorra muutumise korral lepingupoolel teatud tingimustel õigus nõuda

lepingu

muutmist.

VÕS

§ 97

eesmärgiks

on

saavutada

õigustatud

tasakaal

lepinguvabaduse ja selle piirangute vahel. Antud juhul on õigustatud kõrvalekaldumine

üldisest pacta sunt servanda printsiibist, mistõttu tuleb üürilepingu ülesütlemist kostja

poolt pidada õiguspäraseks.

16. Kostja teatas avalduses samuti, et soovib anda 30.10.2009 hageja esindajale üle kostjale

üürile antud äriruumide võtmed. Hageja esindaja ruume vastu võtma ei ilmunud, samuti

ei võtnud hageja kostjaga muul viisil kontakti. Kohut on eksitav hageja väide nagu oleks

kostja 30.10.2009 kolinud hagejale teatamata üüritud ruumidest välja. Kostjal ei

õnnestunud üüritud äriruumide võtmeid hageja esindajale 30.10.2009 üle anda ja ta oli

sunnitud saatma äriruumide võtmed 3 eksemplaris tähitud kirjaga hagejale 03.11.2009.

17. Väär ja tõendamata on hageja väide nagu oleks ta teatanud kostjale 30.10.2009, et kostja

poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine ja ei too kaasa õiguslikke

tagajärgi. Hageja ei andnud kostjale nimetatud kuupäeval ega enne seda teada, et ta peab

kostja üürilepingu ülesütlemist tühiseks ja ei nõustu üürilepingu lõpetamisega. Hageja

30.10.2009 kirja ei ole kostja kätte saanud.

18. Hageja on kostja suhtes käitunud üürisuhtes pahatahtlikult. Hoolimata sellest, et

üürileping oli lõppenud, saatis hageja 03.11.2009, 02.12.2009 ja 04.01.2010 kostjale

arved ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia kasutamise eest

novembris ja detsembris 2009.a ning jaanuaris 2010.a. Lisaks on arusaamatu ja

põhjendamatu hageja nõudesumma suurus. Hageja on 07.01.2009 kirjas kinnitanud, et

üüritasust moodustab üürihinna üksnes 75 kr, kuna 50 kr moodustavad muud kulud, ja

muude kuludena tuleb mõista kommunaalkulusid, halduskulu ja pisiremonte. Kuivõrd

kostja lõpetas üüritud ruumide kasutamise alates 01.11.2009, siis ei ole kostja kohustatud

tasuma muude kulude, s.o kommunaalkulude, halduskulu ja pisiremontide eest.

Arusaamatu ning põhjendamatu on hageja poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu

postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuna kostja ei ole neid

teenuseid kasutanud. Kostja palus 05.11.2009 ja 04.12.2009 pöördumistes TOP-l

tühistada kõnealused arved ning väljastada kostjale vastavasisulised kreeditarved, kuid

hageja ei ole seda teinud.

19. 28.07.2010 ja 10.09.2010 saatis kostja hageja ülesütlemishoiatusele ja ülesütlemis-

avaldusele rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastused, milles teatas, et ei

tunnista hageja nõuet. Kostjale arusaamatul põhjusel teatas hageja 31.08.2010

ülesütlemisavalduses

rendilepingu

erakorraliseks

ülesütlemiseks,

et

üürilepingu

lõppemise päevaks on 31.08.2010. Hageja taoline käitumine on aktsepteerimatu ning

arusaamatu. Väär on hageja seisukoht nagu ei omaks asjas tähtsust asjaolu, kas ehitus- ja

remonttööde teostamise ajal oleks üürnik saanud üüritud ruume samaaegselt kasutada.

Kuivõrd hageja on väitnud, et üürileping kehtis kuni 31.08.2010 ning on esitanud nõude

üüritasu saamiseks kohtusse, siis on olulise tähtsusega asjaolu, kas kostjal oli väidetava

üüriperioodi jooksul üldse võimalik üüritud ruume kasutada.

20. Kostja poolt makstav üüritasu 2009.a oli ebamõistlikult ja ebaõiglaselt kõrge. Üldteada

asjaolu on, et üüriturul oli kuni 2009.a toimunud märkimisväärne äriruumi üüripindade

langus. Keskmine äriruumide üürihind Tallinnas oli 2009.a keskmiselt 83 kr/m2 kohta.

Poolte vahel üürilepingus kokkulepitud üürihind oli 125 kr/m2 kohta. Hageja on esitanud

24.05.2011 väidetavalt hageja poolt kõrvalkulude kandmist tõendavad kuludokumendid

perioodi oktoober 2009.a kuni september 2010.a kohta, kuid mis ei saa tõendada hageja

poolt kõrvalkulude kandmist. Kõnealuste kommunaalmaksete arvetega ei ole võimalik

tõendada asjaolu, kas pooltevahelise üürilepingu alusel oli üüritasu ehk netoüür ligi poole

väiksem Tallinna keskmisest üürihinnast.

21. Hageja on esitanud 24.05.2011 kohtule kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja

www.city24.ee, kuid nendest ei nähtu, millal on kuulutused kättesaadavaks tehtud ja

millise ajaperioodi vältel kuulutused kättesaadavad olid. Isegi kui hageja kuulutused

tõepoolest eelnimetatud portaalides kättesaadavaks tegi, siis ei leidunud üüripinnale

potentsiaalseid üürnikke, kuivõrd kuulutuses välja toodud üüritasu oli liiga kõrge.

Üüripakkumiste kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee ning

paar hageja poolt saadetud e-kirja ei saa välistada antud juhul VÕS § 139 lg 2

kohaldamist. Eelnimetatud tõendid ei tõenda hageja väidet nagu hageja oleks aktiivselt

tegelenud uue võimaliku üürniku leidmisega ja seetõttu üritanud välistada või vähemalt

vähendada hagejal kahju tekkimist. Hageja oleks pidanud väidetava rikkumisega kostjale

tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks üürilepingu üles ütlema varem kui 02.09.2010

seisuga. Äriruumide üürile andmine kolmandale isikule, s.o uuele üürnikule, oleks

aidanud hageja väidetava kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida. Kostja ei pea

hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju ettenähtavuse põhimõtte alusel.

22. Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta

2004.a kaks tõendit – Uus Maa Kinnisvarabüroo turuülevaade 2004.a sügise kohta ja

10.12.2004 artikli väljatrüki portaalist www.city24.ee. Eeltoodust tulenevalt on leidnud

tõendamist asjaolu, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine

hind 2004.a oli 200 kr/m2 kohta. Poolte vahelises üürilepingus oli selle sõlmimise hetkel

üüritasu suuruseks lepingu lisa nr 1 järgi vastavalt 110,82 (ilma km) kr/m2 kohta ja

105,12 (ilma km) kr/m2 kohta (kauplusepinnad). Seega erinesid Pirita piirkonna

kaubanduspindade üüritasud (vähemalt TOP-s asuvate üüripindade üüritasud) üldisest

keskmisest väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade üüritasust, olles märgatavalt

madalamad. 01.09.2004 üürilepingu alusel makstav üüritasu moodustas vastavalt 52,56%

ja 55,41% väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade keskmisest üüritasust.

23. Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta

2008.a ühe tõendi – Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaade 2008.a kohta. Hageja ei ole

esitanud ühtegi tõendit Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta

2009.a. Eelnimetatud Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaate kohaselt olid 2008.a

Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid vastavalt Tallinna kesklinnas ja

vanalinnas vahemikus 300-900 kr/m2 kohta ja äärelinnas 150-300 kr/m2 kohta. Eksitav on

hageja väide nagu oleks eelnimetatud 300-900 kr/m² olnud Tallinna kesklinnas asuvate

kaubanduspindade hinnatase. Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaate lk 16 on märgitud,

et Tallinna kesklinna ja vanalinna piirkonna A-klassi kaubanduspindade vahemik oli 300-

900 kr/m². Eelnimetatud hindade näol ei olnud tegemist keskmiste hindadega, vaid

madalaima ja kõrgeima hinnaga. Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaate lk 16 kohaselt

olid Tallinna kaubanduspindade A-klassi hinnad äärelinnas 200-300 kr/m² ja B-klassi

hinnad äärelinnas 150-200 kr/m². Kostjale üürile antud üüripinnad kuuluvad B-klassi

kaubanduspindade hulka ning ei kujuta endast tegelikult kaasaegsetele nõuetele vastavaid

heas asukohas paiknevaid üüripindasid. Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaatest

nähtub, et rahvusvaheline finantskriis tõi kaasa 2008.a kolmandas kvartalis

majanduslanguse Eestis 3,5%-ni ja sarnaselt üldisele majandusele on ka Eesti

kinnisvaraturg languses.

24. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist 2004.-

2009.a nähtub, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad

olid keskmiselt 2004.a 200 kr/m²; 2005.a 200 kr/m²; 2006.a 100-200 kr/m²; 2007.a 100-

200 kr/m²; 2008.a 100-200 kr/m²; 2009.a 100-150 kr/m². Seega sai kaubanduspindade

üürihindade langustendents alguse 2006.a. Kaubanduspindade ja kogu kinnisvaraturgu

iseloomustab perioodil 2004.-2009.a märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008.a

teises pooles kollapsiga. Üürihinnad langesid vaadeldavad perioodil kuni 50%. Oluline

on, et lepinguliste kohustuste vahekord oli lepingu sõlmimise hetkeks muutunud

sedavõrd, et üürilepingu jätkamine ei oleks kostja suhtes olnud õiglane ega mõistlik.

Hageja poolt esitatud tõendite pinnalt ei ole võimalik teha ühtegi järeldust üürihindade

suuruse kohta 2009.a. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade

üürituru analüüsis on toodud välja, et tulenevalt turusituatsioonist olid üüripindade

omanikud 2009.a sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et

saada katet üüripinna kommunaalkuludele.

25. Viivise nõue tuleb jätta rahuldamata. Hageja on antud õigussuhtes käitunud kostja suhtes

ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei väljendanud pärast kostja 20.10.2009

ülesütlemisavalduse saamist oma tahet üürilepingut jätkata ega andnud kostjale teada, et

hageja üürilepingu ülesütlemisega nõus ei ole. Kostja täitis 13.a jooksul oma

üürilepingust tulenevaid kohustusi kohaselt ja ei hilinenud mitte kordagi lepingujärgse

üüritasu maksmisega. Hagejal ei ole nõutavas leppetrahvi ulatuses tegelikkuses kahju

tekkinud. Üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on ligikaudu 10 korda suurem kui

seadusjärgne viivitusintressi määr. Hageja on kogu üürilepingu kehtivuse ajal näidanud

kostja suhtes korduvalt üles pahatahtlikkus. Kostjalt leppetrahvi väljamõistmine hageja

poolt nõutud ulatuses oleks ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui

hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viivise tasumist, oleks viivitusintressi määr

ebamõistlikult suur ning kostja taotleb käesolevaga kohtult selle vähendamist VÕS § 162

alusel.

Maakohtu otsus

26. Maakohus rahuldas 06.01.2012 otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja

põhivõla 79 721,89 eurot, 13.09.2010 seisuga viivise summas 26 435,78 ja viivise

põhivõlalt 79 721,89 eurot 0,2% päevas alates 14.09.2010 kuni põhivõla tasumiseni.

Menetluskulud jäid kostja kanda.

27. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 01.09.2004 sõlmisid pooled üürilepingu nr 166-5P,

mille alusel hageja andis kostjale üürile ruumid asukohaga Tallinn, Regati pst 1 korpus

5P tähtajaga 06.09.2014. Üürilepingu p 3.1. kohaselt lepiti kokku, et igakuine üüritasu

arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P

ruumide109A, 144, 146 ja 149 eest üüri 51 631,04 kr + km kuus (110, 82 kr/m2), korpuse

5P ruumi 109 eest 1170,70+km kuus (50,3 kr/m2+km) ja korpus 5P ruumide 128, 130,

139 ja 145 eest 21 614,73 kr +km kuus (105,13 kr/m2+km). Vastavalt lepingu lisale nr 3

võttis kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A,122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3

m2 ning kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr

+km. Pooled ei vaidle ka selle üle, et vastavalt üürilepingu p 6.1.3. on üürileandjal õigus

nõuda üürisumma muutmist 1 kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda

tasutud üürihinda. Hageja poolt saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004,

01.02.2005, 13.09.2006, 13.12.2007 ja 27.11.2008 teatised) on iga aastaselt

maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud üüri, selliselt, et üür 2009.a igakuiselt

oli üüritasu 102 449,75 krooni + km, millele lisandub postkasti kasutamine, parkla teenus

ja elektrienergia eest tasumine. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et vastavalt

pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja

kommunaalkulusid, v.a postikasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia. Poolte

vahel on peamine vaidlus selles, kas kostja 20.10.2009 üürilepingu ülesütlemisavaldus on

kehtiv.

28. Kostja on seisukohal, et ta on pooltevahelise üürilepingu üles öelnud 20.10.2009

erakorraliselt alates 30.10.2009 tahteavaldusega seoses sellega, et üürilepingu täitmine oli

kostja jaoks muutunud majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui kostja oskas

üürilepingu sõlmides ette näha ning kuna äriruumide üürihinnad olid võrreldes

üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50% ei saa kostjalt mõistlikult

eeldada, et kostja üürilepingut täitmist varasemalt, s.o teistsuguses üüripindade turul

valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks. Üürilepingu

ülesütlemise teates tugines kostja VÕS § 313 lg-le 1 ja §-le 97, VÕS §-des 314-319

nimetatud asjaoludel üürilepingut üles öeldud ei ole.

29. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-76-10 leidnud, et VÕS § 97 näeb äärmiselt erandlikel

juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles

öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. Vastasel korral

muutuks tehingute õiguskäive väga ebakindlaks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10

selgitanud, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda aga ainult

selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte

ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei

ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või

pidanud neid hea usupõhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb

seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks

olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada.

30. Kostja arvates olid lepingu sõlmise asjaolud muutunud 2009.a, kuna Tallinnas asuvate

äriruumide keskmised üürihinnad olid 2009.a võrreldes 2004.a vähenenud isegi rohkem

kui 50%. Kostja tugineb 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade

üürituru analüüsile (II tlk 181-185), millest on kostja hinnangul üheselt arusaadav, et

2009.a-l oli üürnike surve üürihindade alandamiseks suur. Väljaspool kaubanduskeskusi

asetsevate kaubandus- ja teeninduspindade vakantsused olid võrreldes aastataguse ajaga

oluliselt suurenenud ning üüri- ja müügipakkumiste hinnatase langenud. Nii

kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004.a-l alanud

märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008.a teises pooles kollapsiga. Nõudlus

mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi

asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid turu tippajaga võrreldes kuni

50%. Riigikohus on leidnud lahendis nr 3-2-1-99-10, et kinnisasja väärtuse olulise

vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS § 97. Samas nõustus

kohus hageja seisukohaga, et viide asjaolule, et üürihinnad üldiselt muutusid, ei anna

alust veel VÕS § 97 kohaldamiseks.

31. 01.09.2004 üürilepingu on sõlminud hageja esindajana hageja juhatuse liige Ahto A ja

kostja juhatuse esimees P P. Tunnistaja A. A poolt kirjalikult antud ütlustest nähtub, et

üürilepingu sõlmimisel üüritasu suurus 2004.a oli hageja jaoks mõistlik ja üürileandja

jaoks kasulik, mistõttu oli hageja huvides sõlmida leping võimalikult pikaks perioodiks.

Lisaks vajas hageja pikaajalisi üürilepinguid, et tagada nõuete täitmine pankade ees.

2004.a hageja ei osanud prognoosida langust, võttes arvesse tõusvat kinnisvara turgu (III

tlk 73). 04.11.2011 kohtuistungil selgitas kostja seaduslik esindaja P. P vande all ütluste

andmisel, et lepingu sõlmimisel ei osanud mõelda turuhinna muutumise peale. Kui

2004.a oleks teadnud, et üürihinnad võivad hakata langema, siis oleks läinud lepingusse

sisse vastav klausel, et kindlasti oleks saanud korrigeerida lepingut. 2004.a keegi ei

mõelnud, et mingi hind võiks langeda, kõik hinnad ainult tõusid (III tlk 79-80). Kuigi

poolte vahel 01.09.2004 sõlmitud üürilepingust ei tulene, et üüri turuhind on asjaolu, mis

pidi püsima muutumatuna kogu leping kehtimise perioodil leidis kohus, et tunnistaja A.

A ning kostja esindaja P. P antud ütlustest saab järeldada, et üüri turuhinna püsimine

olulisel määral muutumatuna oli lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks. Tunnistaja

A. A ütlustest ja kostja esindaja P. P vande all antud ütlustest nähtub, et üüri turuhinna

langust ei osanud kumbki pooltest lepingu sõlmimisel 01.09.2004 10-aasta pikkuseks

perioodiks ette nähta. Seega oli üüri turuhind poolte jaoks lepingu sõlmimise aluseks

olev asjaolu ja selle oluline muutumine võis kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra

olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks VÕS § 97 kohaldamiseks.

32. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et vaidlusaluste kaubanduspindade näol on tegemist

muude kaubanduspindadega väljaspool Tallinna kesklinna ning poolte kohustuste

muutumise vahekorra võrdlemisel tuleb võtta aluseks 2004.a ja 2009.a väljaspool

Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürhinnad. Uus Maa kinnisvarabüroo

turuülevaates 2004.a sügise kinnisvaraturu trendid on välja toodud kaubanduspindade

üürihinnad. Nimetatud turuülevaate kohaselt kesklinna piirkonnas kaubanduspindade

üürihind oli 2004.a keskmiselt 380 kr/m2, äärelinna piirkonnas kaubanduspindade

keskmine üürihind oli 240 kr/m2, jalakäijate tänavatel kaubanduspindade keskmine

üürihind oli 425 kr/m2, muude kesklinnas asuvate kaubanduspindade keskmine üürihind

oli 270 kr/m2, muude väljas poole kesklinna muude kaubanduspindade keskmine üürihind

oli 200 kr/m2 (II tlk 125). 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade

üürituru analüüsi kohaselt olid kaubanduspindade keskmised üürihinnad 2004.a

järgmised:

kaubanduskeskused,

kaubamajad

kesklinna

piirkonnas

kr/m2,

kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad 240 kr/m2, kaubanduspinnad jalakäijate

tänavatel

kr/m2,

muud

kaubanduspinnad

kesklinnas

kr/m2,

muud

kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 200 kr/m2 (II tlk 182). Seega on nii Uus Maa

kinnisvarabüroo turuülevaatega 2004.a kui 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna

kaubanduspindade üürituru analüüsiga tõendatud, et väljaspool Tallinna kesklinna

asuvate kaubanduspindade keskmine hind 2004.a oli 200 kr/m2 kohta. 1Partner

Kinnisvara Tallinn OÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt

kaubanduspindade üürihinnad 2009.a olid järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad

kesklinna piirkonnad üürihind 300-700 kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad

üürhind 150-400 kr/m2, kaubanduspinnad jalakäijate tänavatel 150-500 kr/m2, muud

kaubanduspinnad kesklinnas 150-200 kr/m2 ja muud kaubanduspinnad väljaspool

kesklinna 100-150 kr/m2 (II tlk 184).

33. Vastavalt pooltevahelise üürilepingule sisaldas poolte vahel kokkulepitud üüritasu ka

halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, v.a postkasti kasutamine, parkla teenus ja

elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Hageja on esitanud kohtule tõendina

pooltevahelise lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestuse alates 07.09.2004 (I

tlk 211). Nimetatud arvestusest nähtub, et 2004.a oli pooltevahelise lepingu alusel kostja

poolt tasutav keskmine netoüür 54,87 kr/m2, 2005.a 53,92 kr/m2, 2006.a 50,46 kr/m2,

2007.a 44,07 kr/m2, 2008.a 41,63 kr/m2 ja 2009.a 41,76 kr/m2. Võrreldes nimetatud

summasid kohtule esitatud kinnisvarabüroode hinnangutega selgub, et kogu lepingu

perioodi vältel pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt hagejal makstav üüritasu oli

oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad.

34. Ükski kohtule esitatud kinnisvarabüroo hinnang või arvamus ei käsitle üüritasu koos

kõrvalteenustega. Kinnisvarabüroode hinnangust järeldub, et üürile lisanduvad reeglina

alati kõrvalteenused ja halduskulud. Loomulikult võivad pooled alati kokku leppida, et

üüritasu sisaldab ka kõrvalteenuseid ja halduskulusid, mida on pooled käesoleval juhul

üürilepingu sõlmimisel ka teinud. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja tõendanud, et

üürilepingujärgsed üürimäärad sisaldavad tavapäraselt ka kommunaalteenuseid ja

halduskulusid. Seega on kostja ebaõigesti võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud

väitma, et tegemist on üüritasuga. Hageja poolt kohtule esitatud arvestusest nähtub, et

hageja kui üürileandja tulu äripinna üürimisest oli osa nimetatud tasust, mitte arve

kogusumma.

35. Eeltoodust tuleneb, et kui väljaspool Tallinnas kesklinna jäävate kaubanduspindade

keskmine üürihind oli 2004.a 200 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav keskmine

netoüür 2004.a oli 54,87 kr/m2 ning kui väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubandus-

pindade keskmine üürhind 2009.a oli 100-150 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav

netoüür oli 2009.a oli 41,76 kr/m2. Eeltoodust nähtub, et lepingu sõlmisel 2004.a olid

Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürid märgatavalt suuremad kui

pooltevahelises lepingus kokku lepitud. 2004.a moodustas kostja poolt hagejale tasutav

netoüür 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest

üürihinnast. Ka 2009.a olid Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade

üürid märgatavalt suuremad kui kostja poolt hagejale tasutav netoüür. Võttes keskmiseks

üürihinnaks 125 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav 41,76 kr/m2 moodustas 2009.a

Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast 33,41%.

36. Kostja on väitnud, et 07.01.2009 kostjale saadetud kirja kohaselt on hageja kostjale

selgitanud, et kui üürisumma on 125 kr/m2, siis sellest netoüür on 75 kr/m2 ja muud kulud

on 50 kr/m2 ja vaid netoüür on omaniku tulu (I tlk 106). Hageja poolt kohtule esitatud

arvestuse kohaselt oli kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2009.a 41,76 kr/m2

ning kostja ei pruukinud nimetatud arvestusest enne üürilepingu ülesütlemisest teadlik

olla. Kui võtta aluseks hageja poolt 07.01.2009 kirjaga kostjale antud selgitus, et juhul

kui üüritasu on 125 kr, siis netoüür sellest on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr/m2.

Vastavalt selgitusele kostja poolt hagejale tasutav netoüür 75 kr/m2 moodustas 2009.a

60% väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnast.

37. Kostja on seisukohal, et tegemist on amortiseerunud ja tavapärasest kehvemas seisukorras

olevate üüripindadega, mille hind oli juba 01.09.2004 üürilepingu sõlmimisel keskmisest

Tallinna kesklinnast väljapoole asuvate äriruumide üüritasust ligikaudu 50% madalam.

Samas nähtub hageja poolt kohtule esitatud netoüüri arvestusest, et seoses kõrvalteenuste

hinna tõusuga vähenes kostja poolt tasutav netoüür st hageja üüritulu iga-aastaselt. 2004.a

oli pooltevahelise lepingu alusel makstav keskmine m2 netoüür 54,87 kr ja 2009.a oli see

41,76 kr. Hageja leiab, et seega oli üürileping kostja jaoks väga soodne ja vaatamata

kõrvalteenuste hinnatõusule ei muutunud kostja jaoks nimetatud kulutuste summa.

Kuivõrd kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2004.a lepingu sõlmimisel ajal oli 54,87 kr,

mis 2004.a 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest

üürihinnast ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2009.a oli 41,76 kr, mis moodustas

2009.a 33,41% väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast, siis

oli ka 2009.a kostja poolt hagejale tasutav netoüür jätkuvalt märgatavalt madalam kui

keskmine turuüür.

38. Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja asunud seisukohale, et äriruumide

üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50%.

1Parner Kinnisvara Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt aastatel 2004.-

2009.a on leitud, et nii kaubanduspindade kui kogu kinnisvaraturgu iseloomustab

perioodil 2004.a-l alanud märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008.a teises

pooles kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes

väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid

turu tippajaga võrreldes kuni 50% (II tlk 185). Asjaolu, et kaubanduspindade üürhinnad

2009.a oli langenud ligi 50% võrreldes kinnisvara tippajaga ei tähenda automaatselt seda,

et ka kostja poolt tasutav netoüür pidi langema 50%, eriti veel olukorras, kus kostja poolt

tasutav netoüür ei olnud kinnisvaraturu tippajal 2007.-2008.a tõusnud, vaid tegelikult oli

alates 2004.a kostja poolt tasutav netoüür seoses kõrvalkulude hinnatõusuga hoopis

vähenenud.

39. Kostja on äripindade keskmise üürihinna tõendamiseks esitanud Äripäeva ehitusuudiste

väljatrükid, millest nähtub, et Tallinnas äripindade pakkumiste põhine keskmine

ruutmeetri hind 2009.a III kvartalis oli 89 kr, keskmine äripinna m2 pakkumishind oli

2009.a jaanuaris 113 kr, aasta lõpuks langes see aga 76 kr, äripindade üürihinnad langesid

2009.a Eestis 35% protsenti ning äripindade keskmine pakkumishind linnaosade kaupa

30.10.2010 seisuga oli Pirital 81 kr/m2 kohta (I tlk 193-195). Nimetatud Äripäeva

ehitusuudiste väljatrükid põhinevad kinnisvaraportaali City24.ee statistikakeskkonnale

Spot, millest nähtuvad äripindade pakkumishinnad. Kinnisvaraportaali City24.ee

pakkumishindadest ei saa järeldada, et tegemist on üüri turuhindadega. Nimetatud

statistikast nähtub, millise hinnaga üürileandjad pakkusid üüripindu uutele üürnikele,

kuid ei nähtu, et nimetatud üürihinnad oleksid kehtinud ka juba varasemalt sõlmitud

üürilepingute suhtes. Ka Arco Vara Kinnisvarabüroo turuülevaatest nähtub, et 2009.a

muutusid üürihinnad väga erinevaks. Pikaajalise lepinguga üürnike üüri muutus oli

sõltuvuses omanike heast tahtest. Samal ajal võis leping sõlminu saada üüripinna

olemasoleva üürnikuga võrreldes märkimisväärselt soodsamalt. Põhjuseks oli suurenenud

üüripindade vakantsus, mille tingimustes olid omanikud sunnitud kaubanduspindasid

üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele (II

tlk 185). Eeltoodust tulenevalt ei tõenda kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste

väljatrükid 2009.a äripindade üüri turuhinda.

40. Seega ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et poolte lepinguliste kohustuste vahekord oleks

2009.a kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal olnud oluliselt muutunud kostja kahjuks

võrreldes poolte lepinguliste kohustuste vahekorraga 2004.a üürilepingu sõlmimisel.

Asjaolu, et kaubanduspindade üürihinnad Tallinnas 2009.a olid kinnisvara turu tippajaga

keskmiselt langenud 50% ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli lepingu

sõlmimise ajaga langenud 24%, ei tähenda, et kostja poolt üürilepingu täitmine lepingus

kokkulepitud tingimustel oleks toonud kostjale kaasa äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed.

41. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kostja ei saanud majanduslikku võitu üürilepingu

lõpetamisest ning asus tasuma uues kohas suuremat üüritasu, milleks on kostja seadusliku

esindaja väitel tänane üüritasu ca 100 kr/m2, millele lisanduvad kommunaalkulud. Kostja

esindaja P. P kinnitas, et Estconde poolt pakutud uuel üüripinnal maksis kostja üüritasu

59 kr/m2, millele lisandusid kommunaalkulud. 9 kuud oli esialgne üürihind ja seejärel

hakkas hind tõusma, tänasel päeval on üürihind 100 kr pluss kommunaalkulud.

Läbirääkimiste ajal oli jutuks üürida 400 m2, kuid kuna hind tehti soodsaks ja tehti

remont, siis sõlmisime üürilepingu 900 m2 (III tlk 82). Eeltoodust nähtub, et kostja poolt

uuel üüripinnal esimese 9 kuu jooksul tasutav netoüür 59 kr/m2 kuus oli kõrgem, kui

poolte vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt 2009.a kehtiv netoüür 41,76 kr/m2. Uues

kohas on üüripinna suurus 900 m2 ja tasutud üüritasu 59 kr/m2, millele lisanduvad

kommunaalkulud. See kehtis üksnes üürilepingu sõlmimisest 9 kuu jooksul, käesoleval

ajal on üürhind 100 kr pluss kommunaalkulud. Sellest nähtuvalt puudub kostjal väidetud

kokkuhoid. Kostja esindaja P. P istungil antud ütlustest nähtuvalt oli amortisatsioon ja

asukoht üks argument üürilepingu lõpetamisel (III tlk 83). Asjaolu, et üürnikul avanevad

võimalused soodsalt üürida paremas asukohas ja paremas seisukorras kaubanduspindu ei

ole VÕS § 97 alusel tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks.

42. Tavapärane on äririsk, et tähtaegsete üürilepingute puhul võib turusituatsiooni muutudes

tekkida olukord, kus üürilepingus sätestatud üür on turutingimustega võrreldes kas

üürniku või üürileandja kasuks soodsam. Mõistlikkuse seisukohalt ei saa eeldada, et need

üüri turuhinnad peavad ühiskonnas püsima muutumatuna. Lubamata oleks õigustada

tähtajalise üürilepingu ülesütlemist väitega, et mujal saab üürnik kasutada üüripinda

odavamalt või mujal saab üürnik kasutada paremas seisukorras või paremas asukohas

üürpinda. Sellisel põhjendusel üürilepingute ülesütlemine tähendaks lepinguõiguse

peamise põhimõtte, et lepingut tuleb täita, rikkumist. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja

esitanud tõendeid, millest nähtuks, et lepingupoolte kohustuste vahekord oleks sedavõrd

oluliselt muutunud ja üürilepingus kokkulepitud tingimustel üürilepingu täitmine oleks

kostjale kaasa toonud äärmiselt ebamõistlikke tagajärgi. Seega ei ole täidetud VÕS § 97

lg-s 1 tulenevad tingimused lepingust taganemiseks.

43. Kohus ei nõustunud hageja tõlgendusega Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-76-10. Riigikohus

ei ole viidatud lahendis asunud seisukohale nagu oleks kahjustatud lepingupool

kohustatud esitama hagi lepingutingimuste muutmise nõudes ja ei saaks kasutada teisi

VÕS-is ettenähtud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 97 lg 1 kohaselt on poolel õigus nõuda

esimeses järjekorras lepingu muutmist ja alles siis, kui see ei ole võimalik, lepingust

taganeda või leping üles öelda. Lepingupool võib seaduses sätestatud eelduste olemasolul

nõuda läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kui läbirääkimised ebaõnnestuvad,

on kahjustatud poolel võimalik pöörduda kohtusse. Kohtul on õigus muuta

lepingutingimus kahjustatud poole nõude kohaselt või määrata ise asjaoludele vastav uus

lepingutingimus. Alles teises järgekorras ehk juhul, kui lepingutingimusi ei ole võimalik

muuta, võib kahjustatud pool kasutada õigust leping lõpetada. See, et lepingu muutmine

ei ole võimalik või ei ole antud asjaolusid arvestades mõistlik, võib selguda

läbirääkimiste teel. Kui on ilmne, et ei ole võimalik muuta lepingut selliselt, et taastuks

esialgne kohustuste tasakaal, võib lepingust taganeda ilma läbirääkimisteta.

44. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et kostja ei ole esitanud hagejale lepingu

muutmise nõuet. Kostja poolt hagejale 01.06.2009 saadetud kirjast nähtub, et kostja on

teinud hagejale ettepaneku alandada suveperioodiks 01.06.-01.10.2009 kostja poolt

hagejale üürilepingu alusel tasutavat hinda 15% võrra (I tlk 91-92). Kostja väidetel on

hageja nimetatud perioodiks vähendanud kostja poolt tasutavat üürhinda 10%.

23.07.2009 hageja seaduslikule esindajale saadetud e-kirjast nähtub, et kostja esindaja on

hagejale esitanud palve vähendada kostja rendipinda (I tlk 95). 28.07.2009 on kostja

esitanud taotluse loobuda ruumidest 109A, 109, 144, 146, 149 - kokku 489,3 m2 (I tlk

96). Nimetatud kirjale on vastanud hageja seaduslik esindaja, et leping jääb kehtima täies

mahus kuni selle perioodi lõpuni (I tlk 97). Seega on ebaõige hageja seisukoht, et kostja

ei ole esitanud hagejale lepingu muutmise nõuet. Toimikus olevatest materjalidest

nähtub, et hageja on keeldunud üürilepingu tingimusi muutmast.

45. Kostja saatis 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale (I tlk 20-21). Kostja

teatas eelnimetatud ülesütlemisavalduses hagejale, et soovib üüritud pinna hagejale üle

anda 30.09.2009. Hageja 30.09.2009 üüritud pinna üleandmisele ei ilmunud ning kostja

oli sunnitud hagejale üüritud äriruumide võtmed 3 eksemplaris üle andma tähitud kirjaga

02.11.2009 (I tlk 98) Hageja on kohtumenetluses kinnitanud, et hageja sai üürilepingu

ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009. Hageja on väitnud, et ta saatis 30.10.2009 vastuse

kostja 20.10.2009 ülesütlemisavaldusele, kostja vaidleb sellele vastu. Kostja väidab, et

hageja poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 kirja (I tlk 22) ei ole kostja kätte saanud ning

hageja on käitunud pahausklikult, andes kostjale mõista nagu tal ei oleks olnud mitte

mingisuguseid vastuväiteid kostja üüritud ruumidest lahkumisele kostja poolt eelnevalt

teatatud ajal – s.o 30.10.2009. Kohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et

kostja oleks kätte saanud hageja poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 saadetud

üürilepingu täitmise nõude. Samas ei nõustunud kohus kostja seisukohaga, et hageja ei

ilmunud 30.10.2009 üüripinna üleandmisele ning kostja üürilepingu ülesütlemise

avaldusele koheselt kirjalikult vastamata jättes oleks hageja andnud kostjale mõista, et tal

ei ole mingeid vastuväiteid sellele, et kostja lahkub üüripinnalt 30.10.2009. TsÜS § 68 lg

4 sätestab, et vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimine või

tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või

nendevahelisest praktikast. Kostja ei ole tõendanud, et seadusest, poolte kokkuleppest või

praktikast tuleneks, et vaikimist või tegevusetust loetakse nõusolekuks. Eeltoodust

tulenevalt ei saa lugeda hageja poolt kostja ülesütlemisavaldusele mittevastamist ja

üüripinna üleandmisele 30.10.2009 mitteilmumist nõustumiseks kostja poolt üürilepingu

ülesütlemisega. Pooltevahelise lepingu p 8.2 tulenevalt peab lepingu lõpetamist nõudev

pool teisele poolele teatama sellest ette kirjalikult 1 kuu. Kostja teatas hagejale lepingu

lõpetamisest ette vaid 8 päeva (hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009). Kostja

esindaja P. P ütlustest nähtub, et kostja sai pakkumise Estocone OÜ-le üürihinnaga 59

kr/m2 kesklinnas, kui olid saanud lepingu valmis, siis saatsid kirja TOP-le, et me

lahkume. Kostja lahkus 10 päevaga, kuna lepingus oli kirjas 30 päeva etteteatamist, siis

oli kostja arvestanud sellega, et tuleb lisaarve 20 päeva eest (III tlk 82). Seega nähtub

kostja esindaja P. P poolt antud ütlustest, et kostja oli otsustanud üüripinnalt lahkuda juba

enne hageja poolt üürilepingu ülesütlemise avaldusele vastuse saamist, üürileping oli

kostjal uues kohas tegutsemiseks selleks ajaks juba sõlmitud, mistõttu ei omanud kostja

jaoks olulist tähendust kas hageja vaidles kostja poolt üürilepingu ülesütlemisele vastu

või mitte. Sellest tulenevalt jättis kohus kostja väited hageja pahatahtlikust käitumisest ja

kostja eksitamisest tähelepanuta. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja 20.09.2009

üürilepingu ülesütlemine kehtiv.

46. Samas on kehtiv hageja poolt 31.08.2010 lepingu ülesütlemine. Nähtuvalt hageja

üürilepingu ülesütlemise avaldusest ütles hageja 31.08.2010 üürilepingu üles üürilepingu

p 8.3.2.3 alusel lepingujärgsete maksekohustuste olulise rikkumise tõttu. Hageja esitas

22.07.2010 kostjale hoiatuse üürilepingu ülesütlemiseks, millega paluti tasuda võlgnevus

hiljemalt 29.07.2010 ning kuna kostja võlgnevust ei tasunud, siis ütles hageja 31.08.2010

üürilepingu p 8.3.2. alusel ja tuginedes VÕS §-le 316 üles. Hageja ütles üürilepingu üles,

kuna kostja ei olnud tasunud üüri summas 1 122 638,85 kr. Selline üürilepingu

ülesütlemine on põhjendatud ja üürileping tuleb lugeda 31.08.2010 lõppenuks.

47. Riigikohus on lahendi 3-2-1-37-09 p-s 14 väljendanud seisukohta, et ruumide

mittekasutamine (üürniku lahkumine ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust.

Arvestades, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist, tuleb kostjal

kuni lepingu lõppemiseni 31.08.2010 tasuda hagejale lepingu alusel üüri, kõrvalkulusid

ning viivist. Seega on kostjal kohustus tasuda ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on

ruumidest lahkunud (VÕS § 296 lg 3). Üürilepingu p 3.1. kohaselt arvestatakse igakuine

üüritasu vastavalt lepingu lisale 1. Üürilepingu p 3.1.1. kohaselt kohustub üürnik lisaks

üürile maksma üürileandjale muude kasutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele.

Üürilepingu p 3.2. kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale üüri ja muude

teenuste eest hiljemalt jooksva kuu 15-ndaks kuupäevaks, vastavalt esitatud arvetele.

48. Kostja on jätnud tasumata arved 2009.a novembri ja detsembri ning arved 2010.a jaanuar

kuni august ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest

kokku summas 1 247 376,50 kr, mille tasumist hageja nõuab. Kostja on väitnud, et

kostjale teadaolevalt alustas hageja 2010.a augustis jätkuvalt kostja kasutuses olevates

äriruumides sellises mahus ehitus- ja remonditööde teostamist, mis oleks teinud reaalselt

kostjal üüritud pinna kasutamise võimatuks. Kostja väited on ümber lükatud OÜ

Marxram poolt hagejale esitatud 31.08.2010 ja 10.09.2010 hinnapakkumistega,

24.09.2010 väljastatud arvetega 80312 ja 80313, Margus Vilisoo poolt hagejale

31.08.2010 saadetud e-kirjaga (I tlk 209-210) ning 29.04.2011 istungil üle kuulatud

tunnistaja M. Vilisoo poolt antud ütlustega, mille kohaselt Marxram OÜ alustas

remonditöid 2010.a septembris kostja endistes ruumides (I tlk 249). Seega on

põhjendatud kostjalt välja mõista ka 2010.a augustikuu üüritasu.

49. VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (kõrvalkulud), üksnes juhul kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks

on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega.

Vastavalt pooltevahelisele lepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka

haldus ja kommunaalkulusid, v.a postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia

(lae ja interjööri lisavalgustus). Kostja on seisukohal, et kuivõrd kostja lõpetas üüritud

ruumide kasutamise alates 01.11.2009, siis on ilmselge, et kostja ei oleks mitte mingil

juhul kohustatud tasuma nn muude kulude, s.o kommunaalkulude, halduskulu ja pisi-

remontide eest, kuivõrd ta ei ole neid teenuseid alates 01.11.2009 kasutanud. Arusaamatu

ning põhjendamatu on kostja hinnangul hageja poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu

postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuivõrd kostja eelnimetatud

teenuseid ei ole kasutanud. Kohus ei nõustunud kostja väidetega. Riigikohus on lahendis

nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv),

on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu

tähtaja lõpuni, st et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Asjaolu, et kostja

on ruumidest lahkunud ja eelnimetatud teenuseid kasutanud ei ole, ei vabasta kostjat kuni

üürilepingu lõppemiseni kõrvalkulude tasumisest. Lisaks sellele, et kostja ruume

vaatamata üürilepingu kehtivusele ei kasutanud, ei tähenda see, et hageja oleks

vabanenud selliste teenuste osutamisest või vahendamisest nagu välikoristus, ATS,

soojussõlme hooldus, ventilatsiooni hooldus, Falck, pisiremonditööd, haldusteenus,

dispetšerteenus, hoonete kindlustus, soojus, vesi, elekter, prügivedu ja maamaks. Hageja

esindaja on kohtumenetluse käigus kinnitanud, et kuni üürilepingu lõpetamiseni oli

postkastil kostja nimi ning samuti olid kostja jaoks olemas parkimiskohad ja ruume köeti.

Hageja poolt esitatud arvete ja hageja pangakontode väljavõtetega on tõendatud, et hageja

on nimetatud kulud tasunud (II tlk 131-108, 380-388).

50. Kostja on leidnud, et isegi juhul, kui kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine ei oleks

seaduspärane, ei saaks hageja esitatud nõue kuuluda täies ulatuses rahuldamisele. Hageja

oleks pidanud väidetava rikkumisega hagejale tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks

üürilepingu üles ütlema varem kui 02.09.2010 seisuga, kuivõrd vaadeldavate äriruumide

üürile andmine kolmandale isikule, s.o uuele üürnikule, oleks aidanud hageja väidetava

kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida (VÕS § 139). Kohus kostja seisukohaga ei

nõustunud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu

ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult

kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab

nõuda üürnikult lepingu täitmist. Seega puudus hagejal kohustus üürileping varasemalt

üles öelda ning hagejal oli õigus nõuda üürilepingu täitmist kuni tähtaja lõpuni

06.09.2014. Kuivõrd üürileping kehtis, ei saa rääkida hageja poolt endale kahju

tekitamisest, mistõttu käesoleval juhul ei kuulu kohaldamisele VÕS § 139.

51. Kostja on leidnud, et ta ei peaks hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju

ettenähtavuse põhimõtte alusel. Kostja ei näinud ega pidanud ette nägema lepingu

sõlmimise ajal, et kohustuse rikkumise võimaliku tagajärjena esitab üürileandja nõude

ligikaudu ühe kalendriaasta üüritasu saamiseks sellest hoolimata, et üürnik on lepingu

üles öelnud ja reaalselt üüripinda enam ei kasuta. VÕS § 127 lg 3 järgi peab lepingulist

kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise

võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, v.a juhul, kui

kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga.

Kuivõrd poolte vahel oli sõlmitud üürileping tähtajaga kuni 06.09.2014, siis pidi kostja

ette nägema, et tal on kohustus tasuda üüri kuni leping lõppemiseni 06.09.2014. Asjaolu,

et kostja otsustas üüripinnalt lahkuda, ei tähenda, et hageja oleks pidanud kohe

üürilepingu üles ütlema. Kuivõrd üürileping kehtis, siis oli hagejal õigus nõuda kostja

poolt üürilepingu täitmist st üüritasu tasumist. Lisaks sellele on hageja poolt esitatud

kuulutuste väljavõtetega portaalidest www.kv.ee, www.city24.ee ning esitatud e-

kirjadega tõendatud, et hageja tegutses aktiivselt uue üürilise leidmise eesmärgil (II tlk

109-118). Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks põhjendamatult keeldunud mõne

potentsiaalse üürilisega üürilepingut sõlmimast. Eeltoodust tulenevalt on hageja üüritasu

nõue 79 721,89 eurot põhjendatud.

52. Hageja taotles kostjalt lisaks põhinõudele 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud

viivise 25 435,78 euro väljamõistmist. Pooled on lepingu p 3.3. kokku leppinud üüri ja

muude teenuste (nimekast, valve, parkla jms) eest tasumisega viivitamisel on üürnik

kohustatud tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summas iga päeva

eest. Kostja palub vähendada viivist VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel. Kostja ei ole välja

toonud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks ning üürilepingus kokku lepitud viivis

ei ole ebamõistlikult suur. Kostja on käesoleva juhul ise tekitanud olukorra jättes

tasumata üüritasu pikema aja vältel, seega on põhjendatud viivise väljamõistmine määras

0,2% päevas põhivõlalt. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista 13.09.2010

seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 26 435,78 eurot. Samuti on põhjendatud TsMS

§ 367 alusel põhinõudelt 79 721,89 eurot välja mõista lisanduv viivis 0,2% päevas iga

viivitatud päeva eest alates 14.09.2010 kuni põhinõude kohase täitmiseni.

53. Kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 jäid kohtukulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebus

54. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse ja saata asja esimese astme kohtule uueks

läbivaatamiseks, tühistada maakohtu 14.01.2010 hagi tagamise määrus ning tagastada

kostjale kohtu deposiitkontole tasutud rahasumma 7972,19 eurot. Menetluskulud jätta

hageja kanda.

55. Maakohus on otsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti VÕS §-de 6, 97, 113, 127, 139,

162, 292 ja 296 ning TsÜS §-de 68 ja 138 sätteid. Hageja ei järginud hea usu põhimõtet,

vaid kuritarvitas oma õigusi, käitus vastuoluliselt ja ilmselge eesmärgiga tekitada teisele

lepingupoolele kahju. Hageja oleks saanud ja oleks pidanud tekkivat kahju ära hoidma

või tegema mõistlikke tegusid kahju suurenemise ärahoidmiseks. Hea usu põhimõttega on

vastuolus kohtu seisukoht nagu tuleks üürnikul igal juhul tasuda üüritasu kogu

üürilepingus kokkulepitud üürilepingu perioodi eest (kuni 06.09.2014) isegi siis, kui

üürnik reaalselt üüripinda ega kõrvalteenuseid ei kasuta. Kohus on kohaldanud ebaõigesti

TsÜS § 68 lg-t 4, kuivõrd pooltevahelisest praktikast tuleneb, et antud juhul oli üürnikul

igati õiguspärane ootus eeldada ning järeldada, et üürileandja on üürnikupoolse

üürilepingu lõpetamisega ning ruumidest lahkumisega nõus. VÕS § 296 reguleerib üüri

maksmisest keeldumise ja üüri alandamise aluseid, mistõttu on ebaõige kohtu poolt

kohaldada kõnealust sätet üürnikult üüritasu väljamõistmise õigusliku alusena.

56. Antud asja lahendamisel on oluline, et senise üürilepingu jätkamine oli üürniku jaoks

muutunud ebamõistlikult koormavaks ning üürileandja ei olnud nõus üürilepingu

tingimusi muutma ega üürnikuga isegi vastavasisulisi läbirääkimisi alustama. Kohus on

kohaldanud ebaõigesti VÕS § 292 lg 1. Kohus oleks pidanud VÕS § 292 lg 1 tuginedes

jätma üürileandja nõude postkasti kasutamise, parklateenuse ja elektrienergia (lae- ja

interjööri lisavalgustus) eest tasu maksmiseks täies ulatuses rahuldamata, kuivõrd üürniku

ja üürileandja vahel puudus kokkulepe eelloetletud kõrvalkulude tasumises juhuks, mil

üürnik lisateenuseid ei kasuta.

57. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta on jätnud nn netoüüri suuruse kindlaks määramisel

tähelepanuta üürileandja 07.01.2009 kirja üürnikule, milles üürileandja on toonud selgelt

välja, et üüritasust netoüür on 75 kr ja kommunaalkulud 50 kr. Asjaolu tuvastamiseks,

kas üürileandja enda poolt esitatud arvtabelites kajastuvad andmed on tõesed või väärad,

on

vaja

koguda

täiendavaid

tõendeid.

Ilma

tegelikku

üüripinnaga

seotud

kommunaalkulude suurust tuvastamata ei ole võimalik eristada kokkulepitud üüritasust

nn netoüüri ja kommunaalkulude suurust. Meelevaldne on kohtu järeldus, et ükski

kohtule esitatud kinnisvarabüroo hinnang või arvamus ei käsitle üüritasu koos

kõrvalteenustega. Põhjendamata on kohtu seisukoht, et kinnisvarabüroode hinnangust

järeldub, et üürile lisanduvad reeglina alati kõrvalteenused ja halduskulud. Ainus

usaldusväärne tõend kommunaalkulude suuruse kohta on üürileandja 07.01.2009 kiri

üürnikule, mille kohaselt on nn netoüür 75 kr ja kommunaalkulud ca 50 kr. Hageja poolt

esitatud arvetest ja hageja pangakontode väljavõtete alusel saab tuvastatuks lugeda

üksnes asjaolu, et hageja on kõnealused arved tasunud. Hageja ei ole tõendanud, et

üürnike, sh kostja üüripinnaga seotud kõrvalkulud, olid täpselt sellises suuruses nagu see

on hageja koostatud suvalistes arvtabelites kajastatud. Kohus on otsuses rajanud oma

järeldused hageja antud paljasõnalistele ja tõendamata väidetele üürilepingujärgse

üüripinnaga seotud kommunaalkulude väidetava suuruse kohta.

58. Ilmselgelt väär on kohtu järeldus, et üüripakkumised ei kajasta tegelikku turuhinda.

Kohus on jätnud tähelepanuta, et City24.ee üüripakkumiste hindade erinevus antud

kohtuasjas esitatud kinnisvarabüroode poolt koostatud analüüsides kajastatuga võib

tuleneda hoopis sellest, et kinnisvarabüroode analüüsides olid üürihinnad siiski kajastatud

koos kõrvalkuludega. Äripäeva artiklid on antud kohtuasjas usaldusväärseks ja

asjakohaseks tõendiks ning kohus on ebaõigesti jätnud Äripäeva väljatrükid tõenditena

asjaolude tuvastamisel aluseks võtmata. Kohus on tõendeid ebaõigesti hinnates

tuvastanud vääralt nagu ei oleks leidnud tõendamist asjaolu, et poolte lepinguliste

kohustuste vahekord oli 2009.a kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal olnuga oluliselt

muutunud kostja kahjuks võrreldes poolte lepinguliste kohustuste vahekorraga 2004.a

üürilepingu sõlmimisel. Kohus on jätnud põhjendamata, miks ei ole kohus võtnud arvesse

kostja väidet selle kohta, et kinnisvaraportaalides ja e-mailides edastatud üürikuulutused

sisaldasid oluliselt kõrgemat üüritasu (mis oli oluliselt kõrgem kui 2009.a keskmine

üürihind) ning sellest tulenevalt oli äärmiselt vähetõenäoline, et üürileandja taolise

üürihinnaga uue üürniku üüripinnale leiab.

59. Kohus ei ole põhjendanud, miks kohus ei ole arvestanud kostja poolt välja toodud mõjuva

põhjendusega viivisenõude rahuldamata või vähendamata jätmiseks. Kohus on ebaõigesti

jätnud VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 kohaldamata.

60. Kuivõrd vaidlustatud otsusega on mõistetud hagejalt välja kogu hagis nõutud summa,

arvestamata kohtu deposiitkontole kantud rahaliste vahenditega, siis palub hageja

tühistada hagi tagamine ja tagastada kohtu deposiitkontole kantud 124 737,65 kr hagejale.

Vastus apellatsioonkaebusele

61. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata ning menetluskulud kostja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

62. Tsiviilkolleegium, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik

ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS §

657 lg 1 p 1 alusel tuleb kohtuotsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

63. Erinevalt kostjast on kolleegium seisukohal, et maakohus on hagi rahuldades jõudnud

vaidlust puudutavate asjaolude tuvastamise pinnalt paikapidavatele järeldustele,

kohaldanud õigesti asjakohast materiaalõigust ning juhindunud otsust langetades

asjakohastest Riigikohtu seisukohtadest. Maakohtu hinnang esitatud tõenditele on olnud

seadusekohane ning kolleegiumil ei ole alust asuda hageja nõude põhjendatuse osas

maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna maakohus on kõigile kostja

vastuväidetele nõutava selguse ja põhjalikkusega vastanud ning ringkonnakohus nõustub

esimese astme kohtu seisukohtadega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

64. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ei nõustu kaebuse väitega, mille

kohaselt on maakohus jätnud ebaõigesti kohaldamata TsÜS § 138 ja VÕS § 6, mis

sätestavad kohustuse käituda võlasuhtes heas usus. Maakohus on õigesti leidnud, et

kostjal puudus VÕS §-st 97 tulenev alus lepingu ülesütlemiseks ja seetõttu ei saa pidada

hageja poolt lepingu täitmise nõudmist hea usu põhimõtte riiveks. Tõendeid selle kohta,

et hageja oleks andnud kostjale põhjust arvata, et hageja lepingu täitmist ei nõua, kohtule

esitatud ei ole. Samuti on hageja vaatamata lepingu jätkumisele asunud alates 04.11.2009

otsima uut üürnikku, mis teenis muuhulgas kostja huvi lepinguga võetud kohustusest

võimalikult kiiresti vabaneda.

65. Kaebuse väide, et kohus on eksinud VÕS § 296 lg 3 kohaldamisega ei ole samuti õige.

VÕS § 296 lg 3 välistab üürniku poolt üüri maksmisest keeldumise õiguse juhuks, kui

vastav asjaolu on üürniku enda põhjustatud. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri

maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige

oma äraoleku tõttu. Kuna maakohus on õigesti tuvastanud, et pooltevaheline üürileping

lõppes selle hageja poolt ülesütlemisega 31.08.2010, siis on VÕS § 296 lg-ga 3 kooskõlas

kohtu järeldus, et kostja on kohustatud nimetatud ajani üüri tasuma vaatamata sellele, et

ta ruume ei kasutanud. Maakohus on õigesti leidnud, et tasuda tuleb ka kõigi lepingus

kokkulepitud teenuste eest, mille kättesaadavuse kostjale oli hageja lepingut omalt poolt

täites taganud. Asjaolusid ega tõendeid, mis annaks põhjust väita, et hagejal tekkis tänu

kostja lahkumisele kokkuhoid, esitatud ei ole.

66. Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega, et maakohus on eksinud tõenditele hinnangu

andmisel TsMS § 232 lg-s 1 sätestatu vastu. Maakohus on hinnanud tõendeid igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust

hinnangut või asuda tõendite pinnalt maakohtu järeldusega võrreldes erinevale

seisukohale. Kostja väide, et kohus on eelistanud hageja poolt esitatud tõendeid ei ole

paikapidav. Maakohus on otsuses selgitanud, miks tuleb hageja esitatud tõendite alusel

lugeda hageja nõue põhjendatuks ning miks ei anna kostja poolt esitatud tõendid alust

jätta hagi rahuldamata. Muuhulgas on kohus paikapidavalt põhjendanud ka seda, miks

kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid, mille tõenduslikku väärust kostja

ka apellatsioonkaebuses taaskord esile on tõstnud, 2009.a äripindade üüri turuhinda ei

tõenda ning kolleegium ei pea vajalikuks maakohtu põhjendust selles osas korrata. TsMS

§ 232 lg 1 kohaselt hindab kohus tõendeid seadusest juhindudes ning otsustab

siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud või mitte. Vastavalt

sama paragrahvi lõikele 2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ettemääratud jõudu. Hageja

mittenõustumine kohtu hinnanguga ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks.

67. Kaebuse väide, et hageja ei ole piisavalt tõendanud kõrvalkulude suurust, on alusetu.

Maakohus on otsust langetades õigesti tuginenud hageja poolt esitatud üksikasjalikele

kõrvalkulude arvestustele, teenusepakkujate poolt hagejale esitatud arvetele ja nende

tasumist tõendavatele dokumentidele. Kaebuse seisukoht, et esitatud dokumendid lükkab

ümber hageja 07.01.2009 kiri kostjale, ei ole õige. Kolleegium nõustub hagejaga, et

tegemist on kirjavahetusega, milles puudub kohtule esitatud kuluarvestusega võrreldav

detailsus, samuti viide kuluarvestuse uuele alusele või senisega võrreldes teistsugustele

tingimustele. Paika peab maakohtu seisukoht, et isegi kui lähtuda kostja käsitlusest, mille

kohaselt moodustas lepingu alusel makstav summa üksnes üüritasu, siis ka sellisel juhul

ei ületa hageja poolt kostjalt igakuiselt nõutud summa maakohtu poolt tuvastatud

keskmist üürihinda.

68. Viivise nõude rahuldamisel on maakohus pidanud õigesti silmas viivise kokkuleppe

eesmärki, mis peab tagama poolte huvi lepinguliste kohustuste tähtaegse täitmise vastu.

Viivise rakendumine sõltub reeglina võlgnikust enesest ja seetõttu ei saa viivise

kokkulepe kohustust täitvat võlgnikku kahjustada (nt RKTK otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

66-05). Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja poolt taotletav viivis ebamõistlikult suur ega

ebaproportsionaalne. Maakohus on õigesti leidnud, et mõjuvaid kaalutlusi viivise

vähendamiseks või väljamõistmata jätmiseks ei ole kostja esitanud. Apellatsioonkaebuses

taaskord loetletud põhjused ei anna kostjale õigustust jätta võetud kohustusi täitmata.

Juhindudes Riigikohtu seisukohast, et viivise väljamõistmisel tuleb arvestada üldise

praktikaga viiviste vähendamisel, mille kohaselt on kohtud lugenud ülemääraseks ja

ebamõistlikult suureks viivist, mis ületab põhivõla ja intressi suurust (nt lahendid 3-2-1-

66-05, 3-2-1-72-05 ja 3-2-1-92-05), ei ole kõnealusel juhul alust viivise vähendamiseks.

69. Kostja poolt apellatsioonkaebusele lisatud tõendid jätab kolleegium tähelepanuta ning

taotluse nende vastuvõtmiseks rahuldamata. Vastavalt TsMS § 652 lg-le 3 võib

ringkonnakohus tuvastada esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ning võtta

vastu ja hinnata uusi tõendid üksnes juhul, kui sellele asjaolule esimese astme kohtus

tugineti, kuid see jäeti põhjendamatult tähelepanuta, või kui asjaolu või tõendit ei saanud

varem esitada kohtu poolt menetlusnormi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval

põhjusel, mh seetõttu, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks pärast asja

lahendamist esimese astme kohtus. TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab apellant uue asjaolu ja

tõendi esitamise lubatavust kaebuses põhjendama. Kui pool uue asjaolu või tõendi

esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kolleegiumi hinnangul

tuleb TsMS § 652 lg 4 mõtte kohaselt jätta apellatsioonimenetluses esitatud tõend

vastuvõtmata ka juhul, kui põhjendus, millele tõendit esitav pool tugineb põhineb

eksitusel. Kostja on tõendite esitamise lubatavust põhjendanud väitega, et esitatud

tõendid ei olnud maakohtu menetluse ajal internetikeskkonnas kättesaadavad. Esitatud

tõenditest nähtuvalt pärinevad need aga aastatest 2010 ja 2011. Öeldu tõttu ei saa

ringkonnakohus kostja põhjendusega arvestada. Kaebusele lisatud tõendid olid neist

nähtuvalt maakohtumenetluse ajal kättesaadavad ja tulnuks seetõttu esitada esimese

astme kohtule. Kuna TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei

ole menetluses arutatud, ei ole kaebuses esmakordselt esitatud väidetega arvestamata

jätmise etteheitmine maakohutule põhjendatud ja kolleegium jätab kaebuse sellekohased

väited tähelepanuta.

70. Kostja poolt esitatud taotluse hagi tagamise tühistamiseks jätab kolleegium samuti

rahuldamata. Esitatud taotlus on vastuolus hagi tagamise mõttega, mille eesmärk on

TsMS § 377 lg 1 kohaselt tagada kohtuotsuse täitmist, kui on alust arvata, et tagamata

jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Hagi tagamise

tühistamisel enne kohtuotsuse täitmist kaotaks hagi tagamine oma sisu. Öeldut kinnitab

TsMS § 384 lg 4, mille kohaselt tühistatakse hagi tagamine juhul, kui hagi jääb

rahuldamata. See tähendab, et hagi rahuldamise korral jääb hagi tagamine jõusse kuni

kohtuotsuse täitmiseni.

71. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu

seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust

muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse

rahuldamata jätmise tõttu tuleb jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171

lg 1 alusel kostja kanda. Kolleegium selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib

menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2

kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese

astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada,

et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Iko Nõmm

Gaida Kivinurm

Margo Klaar