2-07-25374/37 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

08. juuni 2012.a Tartu

Tsiviilasja number

2-07-25374

Tsiviilasi

Kemasi Ehituse OÜ hagi Juri (Yury) Sobolevi vastu

tühise tehingu alusel saadu tagastamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

23 008,19 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 28. oktoobri 2011.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Juri Sobolevi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

29. mai 2012.a

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Juri (Yuri) Sobolev (isikukood:

XXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaat

Anne

Tammer

Vastustaja (hageja): Kemasi Ehituse OÜ (registrikood:

10176837), esindaja vandeadvokaat Siret Siilbek

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 28. oktoobri 2011.a otsus.

2. Teha

tsiviilasjas

uus

otsus,

millega

jätta

rahuldamata Kemasi Ehituse OÜ hagi Juri (Yury)

Sobolevi

vastu

tühise

tehingu

alusel

saadu

tagastamiseks.

3. Juri Sobolevi apellatsioonkaebus rahuldada.

Menetluskulude jaotus

Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud

Kemasi Ehituse OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kuis seaduses

ei ole sätestaud teisiti.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Kemasi Ehituse OÜ esitas hagi Yuri Sobolevi vastu tühise tehingu alusel saadu krooni

tagastamiseks.

Hagiavalduses esitatud põhjenduste kohaselt sõlmisid Hoiupanga Liisingu AS ja J. Sobolev

21.05.1997 lihtkirjaliku ehitise XXX järelmaksuga ostu-müügilepingu nr 2124, mille

kohaselt kohustus J. Sobolev tasuma 180 kuu jooksul osade kaupa ehitise hinna 181 250

DEM. Omandiõigus ehitisele pidi müüjalt ostjale üle minema pärast kõigi lepingujärgsete

maksete tasumist ning vastavasisulise notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist.

J. Sobolev ja Kemasi Ehituse OÜ sõlmisid 31.03.1999 lihtkirjaliku rendilepingu nr 0699,

mille kohaselt J. Sobolev rendileandjana kohustus andma rentnikule, s.o Kemasi Ehituse

OÜ-le rendile XXX asuva ehitise esimesel korrus asuvad ruumid. Rendileping nr 0699

sõlmiti ostu-müügilepingu nr 2124 kehtivuse ajaks ning pooled leppisid kokku, et

rendilepingu nr 0699 tähtaja jooksul ostab rentnik renditava vara välja ostu-müügilepingu

nr 2124 tingimustel ja maksegraafiku alusel, s.t pooled sõlmisid väljaostuõigusega

rendilepingu kuni 30.06.2002 kehtinud rendiseaduse § 13 mõttes. Rendilepingus nr 0699

leppisid pooled kokku, et kui rentnik ja rendileandja ostavad ühiselt ennetähtaegselt ehitise

omanikult hoone välja ja erastavad hoone teenindamiseks vajaliku maa, lõpeb ka

rendileping seoses rentniku ja asja omaniku samasusega. Pooled sõlmisid rendilepingu nr

0699 lahutamatuks osaks oleva lisa, kus leppisid kokku, et lisaks rendilepingu nr 0699 p-s 2

sätestatule kohustus Kemasi Ehituse OÜ tasuma J. Sobolevile 380 000 krooni. Kemasi

Ehituse OÜ tasus J. Sobolevile rendilepingu nr 0699 lisa alusel kokku 360 000 krooni.

Maksed tehti hoone väljaostmiseks.

31.05.2002 omandas Hoiupanga Liisingu AS, J. Sobolevi ja OÜ Aknameister vahel sõlmitud

ostu-müügilepingu nr 2124 lisalepingu nr 1 alusel müügilepingu järgsed ostja, s.t J. Sobolevi

õigused OÜ Aknameister. OÜ Aknameister kanti ärimaa XXX (registriosa nr 3623108)

omanikuna kinnistusraamatusse 14.06.2005.

11.10.2005

esitas

J. Sobolev

Kemasi

Ehituse

OÜ-le

üürilepingu

erakorralise

ülesütlemisavalduse võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 alusel, millega ütles üürilepingu nr 0699

üles alates 01.11.2005. Kemasi Ehituse OÜ vaidles ülesütlemisavaldusele vastu, sest see ei

olnud esitatud rendileandja poolt.

14.12.2005 vahetas OÜ Aknameister hoone ustel lukud ja võttis sellega Kemasi Ehituse

OÜ-lt üle hoone valduse. Kemasi Ehituse OÜ esitas kohtusse hagi OÜ Aknameister vastu

11.10.2005 ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks ja üüritud asja valduse äravõtmise

õigusvastasuse tuvastamiseks. Viru Maakohtu 30.04.2008 otsus tsiviilasjas nr 2-05-23367,

millega rahuldati hagi, jõustus Riigikohtu 09.09.2009 määrusega.

13.08.2007 tegi Kemasi Ehituse OÜ üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega ütles

erakorraliselt üles rendilepingu nr 0699 VÕS § 312 lg 1 alusel.

Kemasi Ehituse OÜ taotles J. Sobolevilt tühise tehingu alusel saadud 360 000 krooni

tagastamist.

Alusetu on kostja väide, et kostjale välja makstud 360 000 krooni olid suunatud teostatud

remonttööde katteks, milliste tegemise kohustus on hagejal tulenevalt rendilepingust lasus.

Hageja poolt kostjale tasutud 360 000 krooni olid suunatud hoone väljaostmisele.

Paljasõnaline on kostja väide, et 360 000 krooni tasumisega kustutas hageja kokkuleppe

alusel kolmanda isiku laenu, mille viimane kostjalt laenulepingu alusel sai.

OÜ Aknameister, kellele läksid üle rendilepingu järgsed rendileandja õigused, on keeldunud

hagejale üle andmast kinnistu mõttelist osa vastavalt rendilepingus kokkulepitud

väljaostuõigusele ning kuna hageja nõue väljaostuõiguse teostamiseks ja omandi

ülekandmiseks pole seoses lepingu vormipuudustega õiguslikult võimalik, esitas hageja

nõude J. Sobolevi vastu tühise tehingu alusel saadud 360 000 krooni tagastamiseks. Hageja

leidis, et rendileping nr 0699 ja selle lisa, mille alusel hageja tasus kostjale 360 000 krooni

on tühised osas, mis puudutab hoone väljaostuõigust ja hoone omandamist rentniku poolt,

kuna sellised kokkulepped oleksid pidanud olema notariaalselt tõestatud vormis. Hageja

nõude aluseks oli kuni 30.06.2001 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66

lg 5.

2. Yuri Sobolev vaidles hagile vastu ja taotles hagi aegumise kohaldamist. Hageja nõue

tugineb alusetu rikastumise nõudele ning see oli aegunud 01.07.2005. Hageja esitas

hagiavalduse 10.07.2007.

3. Viru Maakohtus jättis 04.12.2009 otsusega kostja taotluse aegumise kohaldamiseks

rahuldamata.

4. Yuri Sobolev vaidles hagile vastu.

Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt ei olnud hageja poolt kostjale makstud 360 000

krooni puhul tegemist rendilepingu järgsete maksetega. Hageja ei ole rendilepingu nr 0699

lisast tulenevaid kohustusi täitnud. Hageja ei ole teostanud mitte ühtegi rendilepingu lisas

nr 0699 nimetatud makset. Rendilepingu lisas märgitud summad ei olnud suunatud ja

mõeldud hoone väljaostmisele, vaid remonttööde tegemiseks, milliste tegemise kohustus

lasus hagejal tulenevalt rendilepingu nr 0699 p-dest 3.6, 3.8 ja 3.9 ja mida pidi hakkama

teostama kostja. Seega olid rahasummas suunatud eelkõige rendisuhetele.

360 000 krooni tasumisega kustutas hageja Kemasi Ehituse OÜ juhatuse liikme J.K. laenu,

mille viimane sai kostjalt laenulepingu alusel. Laenu andmise küsimused on eelnevalt

arutuse all olnud J. Sobolevi suhtes maksuhalduri poolt algatatud maksurevisjoni käigus.

Laenu andmist ja selle teisi asjaolusid kinnitasid revisjoni käigus ülekuulatud tunnistajad

O.S. ja V.S. , kelle käest sai kostja raha selleks, et J.K. laenu anda.

Rahasumma maksmine sularahas, kassa väljamineku orderite alusel, milledel on märgitud

aluseks lihtsalt „leping“ tõendab, et tegemist polnud rendilepingu alusel makstavate

summadega. Hageja kandis alati kõik rendilepingu järgi maksmisele kuuluvad summad FIE

Juri Sobolevi poolt väljastatud arvete alusel arvetel näidatud arveldusarvele.

MAAKOHTU LAHEND

5. Viru Maakohus rahuldas 28. oktoobri 2011 otsusega hagi ja mõistis Juri Sobolevilt

Kemasi Ehituse OÜ kasuks välja 23 008,19 eurot. Maakohus jättis menetluskulud kostja

kanda.

Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et pooled on sõlminud

31.03.1999 rendilepingu nr 0699 ja samal kuupäeval lepingu lisa. Vaidlust ei ole ka selles, et

lepingu kohaselt pidi hageja tasuma renti vastavalt kostja ja Hoiupanga Liisingu AS vahel

21.05.1997 sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingule nr 2124 ning rendilepingus nr 0699

leppisid pooled kokku rendilepingu objekti väljaostus. Vaidlust ei ole ka selle üle, et poolte

vahel sõlmitud rendileping nr 0699 on tühine osas, mis puudutab hoone väljaostuõigust.

Tsiviilasjas nr 2-06-14510 märkis kohus, et ostu-müügilepingu nr 2124 ja lisalepingute järgi

oli üüri suurus 14 652,95 krooni kuus.

Maakohus ei nõustunud kostja väidetega, mis pole ka tõendatud, et rendilepingu nr 0699

lisas nimetatud rahasummad olid suunatud remonditööde katteks ja 360 000 krooni

tasumisega kustutas hageja kokkuleppe alusel Kemasi Ehituse OÜ juhatuse liikme laenu.

Kostja taotlusel üle kuulatud tunnistaja V.S. selgitas, et ta andis J. Sobolevile laenu, sest

viimane vajas raha, et oma võlad ära maksta. Tunnistaja ei mäletanud, milleks täpselt J.

Sobolev raha palus.

Haldusasjas nr 3-06-766 ei ole sisuliselt lahendatud seda, et väidetavalt oli 360 000 krooni

tasumisega kustutatud laen. Kostja ei ole esitanud J. Sobolevi ja Kemasi Ehituse OÜ

juhatuse liikme J.K. vahelist laenulepingut.

Maakohus leidis, et hinnates rendilepingut, selle lisa ja hageja poolt kostjale teostatud raha

väljamakseid koos, võib järeldada, et 360 000 krooni tasuti hageja poolt kostjale selleks, et

välja osta rendilepingu objektiks olev hoone. Lepingu lisas on viidatud rendilepingule ja

lepingu 2. osale. Lepingu 2. osa käsitles rendi maksmist ja hoone väljaostmist. Kassa

väljamineku orderitest nähtub, et 360 000 krooni on tasutud kooskõlas lepingu lisas

sätestatud tähtajal ja summas.

Kostja väited on ka omavahel vastuolus. Kostja on oma vastuses märkinud seda, et lepingu

lisas nimetatud summad ei olnud mõeldud mitte hoone väljaostmiseks vaid teatud

remonttööde katteks, samuti, et summa oli hageja poolt tasutud hoopis laenu katteks.

Hageja nõude aluseks on kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5, mille kohaselt peavad

pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu

rahas. Viidatud normist tuleneb restitutsiooninõue, mille sisuks on tehingu tagasitäitmine.

Just nimelt eeltoodud nõude on hageja esitanud. Kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku

üldosa seaduses ei olnud sätestatud, et tühise tehingu tagasitäitmine toimub alusetu

rikastumise sätete järgi. Tsiviilkoodeksi (TsK) § 477, mis sätestas sisuliselt alusetu

rikastumise regulatsiooni, on iseseisev nõude alus ning kuni 30.06.2002 kehtinud

tsiviilseadustiku üldosa seadusest ei tulenenud, et tühise tehingu järgi saadu tuleks tagastada

TsK § 477 kohaselt. Samas ei keelanud kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa

seadus tühise tehingu korral esitada tühise tehingu alusel saadud kasu väljaandmise nõude

TsK § 477 alusel. Alates 01.07.2002 kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seadusega sätestati, et

tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele (alates

01.07.2002 kehtiv TsÜS § 84 lg 1). Antud juhul aga kuulub kohaldamisele kuni 30.06.2002

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Õige on hageja seisukoht, et alates 01.07.2002 kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse

vastuvõtmisega kehtestati ühene ja selge regulatsioon, et tühise tehingu tagasitäitmine

toimub alusetu rikastumise sätete järgi, mistõttu alates 01.07.2002 kehtivas tsiviilseadustiku

üldosa seaduses puudub kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 5 laadne

restitutsioonieeskiri ning on piirdutud vaid viitega rikastumisõigusele.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Juri Sobolev esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 28. oktoobri 2011

otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi jäetakse rahuldamata. Apellant palub

jätta menetluskulud Kemasi Ehituse OÜ kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) võttis maakohus asja juurde haldusaja nr 3-06-766 materjalid, kuid ei ole hinnanud

haldusasjas V.S. ja O.S. poolt ja käesolevas asja V.S. poolt antud ütlusi kogumis. Seetõttu

maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et kostja ja J.K. vaheline laenusuhe ei ole tõendatud;

2) on alusetu maakohtu väide kostja väidete vastuolulisuse kohta. Kostja on algusest peale

väitnud, et kostjale raha maksmise puhul oli tegemist J.K. laenu tagastamisega ja et sellel

pole mitte mingisugust seost rendilepinguga, ega selle lisaga;

3) on maakohus leidnud, et hinnates rendilepingut, selle lisa ja hageja poolt kostjale

teostatud raha väljamakseid koos, võib järeldada, et 360 000 krooni tasuti hageja poolt

kostjale selleks, et välja osta rendilepingu objektiks olev hoone. Jääb selgusetuks, miks pole

maakohus seejuures hinnanud seda, millisel moel on Kemasi Ehituse OÜ 360 000 kostjale

tasunud, s.t ilma arveta, sularahas, kassa väljamineku orderi alusel. Hageja ei ole mitte ühtegi

vastuväidet või selgitust kostja taolistele väidetele esitanud. Seega võib väita, et hageja on

need omaksvõtnud ja nendele vastu ei vaidle. Ainuüksi sellepärast pidanuks maakohus

Kemasi Ehituse OÜ väited kahtluse alla seadma ning hagi rahuldamata jätma. Rendilepingu

nr 0699 lisa kohaselt pidid vastavad maksed olema tehtud teatud kuupäevadel. Kostjale

tehtud maksed ei lähe nimetatud kuupäevadega kokku. Seega ei vasta tõele Kemasi Ehituse

OÜ väited, nagu kostjale makstud summade puhul oleks tegemist hoone väljaostmisega, ja

kostja väited pole ka mitte ühegi otsese tõendiga tõendatud. Maakohus on hinnanud tõendeid

valikuliselt, suvalises korras ja seda põhjendamata ning jätnud kõrvale asjas tähtsust omavad

faktilised asjaolud (maksete tegemise viis jne). Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 232 lg-t 1. Maakohus ei ole võtnud seisukohta kostja ja J.K. vahelise

laenusuhe puudumise osas ja rikkus seeläbi TsMS § 436 lg-d 1, 2, 4.

7. Kemasi Ehituse OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata

jätmist. Kemasi Ehituse OÜ palub jätta menetluskulud Juri Sobolevi kanda.

Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on maakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik. Maakohus ei ole rikkunud materiaal- ega

menetlusnorme. Poolte vahel puudub vaidlus, et Kemasi Ehituse OÜ on J. Sobolevile

maksnud 23 008,19 eurot. Maakohus on asunud õigele seisukohale, et Kemasi Ehituse OÜ

tasus J. Sobolevile 23 008,19 eurot pooltevahelise rendilepingu nr 0699 lisast tuleneva

üüritud hoone väljaostu kohustuse täitmiseks. Kuivõrd leping on tühine, kuulub rahasumma

kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS 66 lg 5 alusel tagastamisele. Raha üleandmine ja selle

üleandmise eesmärk on tõendatud rendilepingu nr 0699 lisa ning kassa väljamineku

orderitega ja J. Sobolev ei ole hageja väiteid ümber lükanud;

2) ei ole kostja tõendanud oma väidet, et 23 008,19 euro tasumisega kustutas Kemasi

Ehituse OÜ kokkuleppe alusel J.K. laenu. J. Sobolev ei ole siiani selgitanud ega tõendanud,

millal täpselt ning mis tingimustel ja põhjusel viimane J.K. laenu andis. J. Sobolev ei ole

tõendanud, et oleks üldse J.K. laenu andnud. Väidetava laenu andmise ajal kehtinud TsK §

273 kohaselt pidi 23 008,19 eurole vastavas summas antud laenuleping olema sõlmitud

kirjalikult. Kostja ei ole vastavat laenulepingut esitanud. Vastupidi, kostja on menetluse

käigus kinnitanud, et laenu andmist tõendavaid dokumente ei ole säilinud. Kostja kinnitab

seda ka apellatsioonkaebuses. J. Sobolev ei ole tõendanud ega esitanud kokkulepet, mille

kohaselt Kemasi Ehituse OÜ oli kohustatud J.K. väidetavalt antud laenu J. Sobolevile

tasuma. Kemasi Ehituse OÜ rõhutab, et pooled ja J.K. ei ole kõne all olevat kokkulepet ka

faktiliselt kunagi sõlminud.

Maakohus on kohtuotsuses õigesti asunud seisukohale, et J. Sobolev ei ole J.K. laenu

andmist tõendanud. Laenu andmist ei ole J. Sobolev tõendanud ka kohtuistungil ülekuulatud

tunnistaja ütlustega. Tunnistaja V.S. ütluste kohaselt võttis J. Sobolev laenu selleks, et oma

võlad ära maksta. V.S. ütlustega ei ole seega tõendatud, et J. Sobolev oleks üldse J.K. laenu

andnud. V.S. poolt antud ütlustele tuginevalt ei saanud maakohus objektiivselt lugeda

tõendatuks J. Sobolevi poolt J.K. laenu andmist;

3) on ebaõige kostja seisukoht, et maakohus võttis asja juurde haldusasja nr 3-06-766

materjalid. J. Sobolev ei ole taotlenud haldusasja nr 3-06-766 materjalide tsiviilasja juurde

võtmist. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt puudusid J. Sobolevil menetluses takistused ise

maksurevisjoni materjalide esitamiseks. Seega ei saanudki maakohus tsiviilasjas otsuse

tegemisel hinnata haldusasjas nr 3-06-766 V.S. ning O.S. poolt antud ütlusi ning materjalide

hindamata jätmine ei saa ühelgi juhul olla menetlusõiguse normi rikkumisena käsitletav.

Kostja loobus ka taotlusest kuulata tunnistajana üle O.S. v, mistõttu ei ole sellist isikut asjas

üle kuulatud. Kuivõrd pooled on kohtumenetluses vaielnud haldusasjas nr 3-06-760 tehtud

lahendi üle, siis on maakohus kohtuotsuses avalikult kättesaadava jõustunud kohtuotsusele

tuginedes pelgalt konstateerinud, et haldusasjas nr 3-06-766 ei ole sisuliselt lahendatud J.

Sobolevi poolt J.K. väidetavalt antud laenuga seonduvaid küsimusi. Seega on asjakohatud ka

etteheited haldusasja nr 3-06-766 materjalide hindamata jätmisest.

Kostja ei ole hagejale laenu andnud ning maakohus on õigest leidnud, et kostja väiteid selle

kohta ei ole võimalik tõendatuks lugeda. Olukorras, kus J. Sobolev ei ole tõendanud

J.K. laenu andmist, ei ole tõendatud ka see, et Kemasi Ehituse OÜ tasus väidetava

kokkuleppe alusel J. Sobolevile J.K. laenu;

4) on maakohus põhjendatult leidnud, et J. Sobolevi poolt menetluses Kemasi Ehituse

OÜ-lt saadud 23 008,19 euro kohta avaldatu on vastuoluline. 07.06.2010 vastuse p-s 2 on

J. Sobolev kinnitanud, et pooltevahelise üürilepingu lisas nimetatud summa oli mõeldud

teatud remonttööde katteks, mida J. Sobolev pidi Kemasi Ehituse OÜ eest tegema. Samas on

J. Sobolev ka kinnitanud, et 23 008,19 eurot oli suunatud eelkõige rendisuhtele, mitte hoone

väljaostmisele. Eelnevaga vastuoluliselt on kostja 07.06.2010 vastuses väitnud, et Kemasi

Ehituse OÜ maksis J. Sobolevile tagasi viimase poolt J.K. antud laenu. Kemasi Ehituse OÜ

hinnangul on ühe ja sama rahasumma maksmise kohta kahe erineva seletuse esitamine selge

näide vastuolulisusest;

5) on apellatsioonkaebuses esitatud vastuolulised väited. Apellatsioonkaebuses on

J. Sobolev selgitanud, et Kemasi Ehituse OÜ maksis talle tagasi J.K. antud laenu. Teiseks on

J. Sobolev apellatsioonkaebuses avaldanud, et Kemasi Ehituse OÜ poolt makstud 23 008,19

eurol ei ole mingit puutumus pooltevahelise üürilepinguga. Samas tuleb siinkohal rõhutada,

et alles 07.06.2010 vastuses väitis J. Sobolev vastupidist. J. Sobolev on ka

apellatsioonkaebuses märkinud, et üürilepingu lisas kokkulepitud summa oli mõeldud

remonttööde katteks, millise selgituse J. Sobolev maakohtule esitas. Samas jääb 07.06.2010

vastuse ning apellatsioonkaebuse võrdluses ebaselgeks, kuidas nüüd enam ei puutu

J. Sobolevi selgitus, et Kemasi Ehituse OÜ poolt makstud summa oli mõeldud remonttööde

katteks, käesolevasse vaidlusesse. Eelnevast nähtub, et J. Sobolev on oma avaldustes läbi

kahe kohtuastme vastuoluline;

6) on alusetu J. Sobolevi väide, et Kemasi Ehituse OÜ poolt makstud summa oli mõeldud

teatud remonttööde katteks. J. Sobolevi selgitus, et üürilepingu lisas leppisid pooled kokku

teatavate remonttööde kulude katmises, jäänud vaid paljasõnaliseks selgituseks, mis ei ole

TsMS § 229 lg 2 kohaselt hagimenetluses kohane tõend. Liiati on kõne all olev J. Sobolevi

seisukoht vastuolus rendilepingu nr 0699, selle lisa ning poolte tahtega. Kuna rendilepingu

p 2 sätestab just hoone väljaostuõiguse, on ilmselge, et p-s 2 nimetatud summa, millest

Kemasi Ehituse OÜ tasus 23 008,19 eurot, oli suunatud hoone väljaostuõiguse teostamisele

ning tegemist ei saa olla millegi muu jaoks mõeldud summaga. Kõnealune säte ei viita

mingil viisil väidetavatele remondikohustustele. Üüritud hoones remondi ja ehitustööde

tegemise kohustus tulenes Kemasi Ehituse OÜ-le rendilepingu nr 0699 p-st 3. Seega on

üürilepingu lisa, mille alusel kostjale makseid tehti, seostatud üheselt mõistetavalt hoone

väljaostuõigusega;

7) on põhjendamatu J. Sobolevi väide, et maakohtu kohtuotsus tuleb tühistada seetõttu, et

Kemasi Ehituse OÜ on J. Sobolevile 23 008,19 eurot maksnud sularahas kassa väljamineku

orderite alusel ning ilma vastava arveta. Poolte vahel kokkulepitud kohustus tulenes

üürilepingu lisast ega eelda arve esitamist. Alusetu on J. Sobolevi avaldus, et Kemasi Ehituse

OÜ ei ole esitanud vastuväiteid J. Sobolevi kõne all olevale seisukohale ja on selliselt omaks

võtnud viimase positsiooni. Kemasi Ehituse OÜ on 30.07.2010 kirjaliku seisukoha p-s 4.3

avaldanud selget mittenõustumust kõne all oleva J. Sobolevi positsiooniga. Ka arve tasumine

just sularahas oli kostja enda soov, millele hageja vastu tuli. Maakohus on õigesti

tuvastanud, et Kemasi Ehituse OÜ tasus J. Sobolevile 23 008,19 eurot rendilepingu nr 0699

lisast tuleneva kohustuse täitmisena eesmärgiga hoone välja osta. Sellega on maakohus

võtnud ka seisukoha, et rendilepingu nr 0699 lisast tuleneva kohustuse täitmiseks ei olnud

vajalik arveid esitada;

8) on põhjendamatu J. Sobolevi etteheide maakohtule, mille kohaselt on maakohus jätnud

otsuse tegemisel kõrvale Kemasi Ehituse OÜ poolt teostatud maksete viisi. Kuna pooled ei

vaidle selle üle, et Kemasi Ehituse OÜ on J. Sobolevile 23 008,19 eurot tasunud, siis ei oma

maksete tegemise viis asja õige lahendamise seisukohalt mingit tähtsust. Kemasi Ehituse OÜ

poolt J. Sobolevile 23 008,19 euro tasumise eesmärki ei muuda ka maksete tegemise aeg ega

tähtaegsus. Üürilepingu lisast tuleneva kohustuse täitmisega võimalik viivitamine ei väära

aga seda, et 23 008,19 eurot on J. Sobolevile makstud hoone omandamise eesmärgil.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise

tõttu tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

Maakohus on hinnanud ebaõigesti asjas esitatud tõendeid selle kohta, missugusel eesmärgil

maksis hageja (Kemasi Ehituse OÜ) ajavahemikus märtsist kuni juunini 1999.a J. Sobolevile

kokku 360 000 krooni. Maakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata selles osas, mis

puudutab hagi aluseks olevate peamiste asjaolude tõendatuks lugemist.

9. Vaidlust ei ole selles, et ajavahemikul 31.03.1999.a kuni 28.06.1999.a on hageja teostanud

kostjale sularaha väljamakseid kogusummas 360 000 krooni. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle

üle, missugusel õiguslikul alusel need väljamaksed tehti ja kas hagejal on alust need kostjalt

tagasi nõuda.

10. Hageja tugines asjaolule, et maksed tehti poolte vahel sõlmitud rendi- (üüri-) lepingu lisa

(t lk 27, tõlge t lk 59) alusel ja need olid mõeldud hoone väljaostuks. Kuna hoone

väljaostmisele suunatud kokkulepe ei olnud sõlmitud nõuetekohases vormis, on leping selles

osas kehtetu ja selle alusel tasutud summad tuleb tagastada. Kostja vastuväidete kohaselt ei

sõlmitud rendilepingu lisa mitte hoone väljaostu eesmärgil, vaid remonditööde katteks, mida

poolte kokkuleppe kohaselt pidi hakkama teostama kostja (J. Sobolev). Seega tuleb

pooltevaheliste kokkulepete tõlgendamise teel välja selgitada, missugusel eesmärgil pooled

360 000 krooni tasumises kokku olid leppinud.

Üürilepingu ja selle lisa sõlmimise ning vaidlusaluste rahasummade väljamaksmise ajal

kehtinud TsÜS § 64 lg 1 kohaselt tuli tehingu tõlgendamisel lähtuda tehingu teinud isikute

tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulenenud teisiti. Tehingu tõlgendamisel tuli eelistada

tõlgendust, mille kohaselt jäi tehing kehtima võimalikult suuremas ulatuses. Kahtluse korral

tuli tehingut tõlgendada kohustatud isiku kasuks.

11. Rendilepingu nimetatud lisa (täienduse) sõnastuse järgi kohustus OÜ Kemasi Ehitus

tasuma Juri Sobolevile lisaks (t lk 27 venekeelses originaalis „кроме“) 31.03.1999.a samade

poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktis 2 kokku lepitud tingimustele 380 000 krooni lisas

märgitud tähtaegadel. Viidatud rendi- (üüri-) lepingu (tõlge t lk 55-57) p 2 on pealkirjastatud

„Tähtajad ja tasumine“ ning käsitleb üürisuhte kestust (p 2.1), üürniku väljaostuõigust

(p 2.2), üüritasu suurust (p 2.3), selle maksmise korda (p 2.4 – 2.5), samuti kõrvalkulude

kandmist (p 2.6 – 2.8) ning viivise kokkulepet (p 2.9).

Vaidlust ei ole iseenesest selles, et rendilepingu lisa (dateeritud 31.01.1999.a kuid poolte

kinnitusel sõlmitud siiski nendevahelise rendilepinguga samal päeval, s.o 31.03.1999.a) ning

ka selles ettenähtud maksed olid oma sisult seotud rendilepinguga (üürilepinguga). Seejuures

on mõlema poole seisukohad oma olemuselt rendilepinguga seostatavad. Hageja väitel

kuulusid summad tasumisele üürilepingu esemeks oleva hoone väljaostu eesmärgil, kuid

kostja väidete kohaselt sõlmiti lisakokkulepe seoses remonditööde teostamisega.

12. Rendilepingu lisa tekstist ei selgu ringkonnakohtu hinnangul, millisel eesmärgil pooled

lisakokkuleppe sõlmisid. Lisakokkuleppe tekst ei võimalda teha üheseid järeldusi selle

kohta, missuguseks otstarbeks olid mõeldud hageja (Kemasi Ehituse OÜ) poolt

ülekandmisele kuuluvad summad, v.a 20 000 krooni osas, mille kohta lepingu lisa sisaldab

märget „alum[iinium]akende eest“. Kuivõrd aga lisakokkuleppest tulenevalt pidi hageja

tasuma kostjale kokku 380 000 krooni, siis tegelikkuses tasutud 360 000 krooni osas on

kokkuleppe teksti põhjal siiski selgusetu, millisel eesmärgil maksed teostati.

Lepingu lisas sisalduvast viitest rendi- (üüri-) lepingu punktile 2 ei tulene ringkonnakohtu

arvates ümberlükkamatult, nagu oleksid summad olnud mõeldud hoone väljaostuks, nagu

väidab hageja. Vastavalt eelmärgitule reguleeriti lepingu punktis 2 nii üürisuhte kestust kui

ka üürilepingu alusel tekkivaid üürniku maksekohustusi. Lepingu p 2.2 kohaselt pidi üürnik

ostma üürilepingu kehtivusaja jooksul üürileantava vara välja 21.05.1997.a lepingu nr 2124

(s.o J. Sobolevi ja Hoiupanga Liisingu AS vahelise järelmaksuga ostu-müügilepingu)

tingimustel ja lepingujärgse maksegraafiku alusel. Üürilepingu lisa (täienduse) sõnastuse

kohaselt pidi hageja tasuma kostjale kokkulepitud summad „lisaks“ („кроме“) üürilepingu

enda punktis 2 sätestatule. Seega ei tulene poolte kokkuleppe sõnastusest iseenesest, et

vaidlusalune summa kuulunuks tasumisele lepingu enda punktis 2 ettenähtud üürniku

kohustuste täitmise eesmärgil, s.o et 360 000 krooni tuli tasuda kas üürimaksete katteks või

p-s 2.2 sätestatud väljaostuõiguse teostamise eesmärgil.

13. Üürilepingu ja selle lisa koosmõju põhjal on õiguslikult põhistatav nii hageja kui kostja

seisukoht vaidlusaluse summa tasumise eesmärgi kohta. Lepingu tekst ei anna alust eelistada

kummagi poole positsiooni.

Hageja väiteid toetab esmapilgul asjaolu, et üürilepingu p-s 2 reguleeritakse tõepoolest

muuhulgas üürniku õigust hoone selle väljaostmise teel omandada. Teisalt on kostja

põhjendatult juhtinud tähelepanu sellele, et hoone väljaostu tingimused – sh hageja poolt

tasumisele kuuluv hind – olid pooltevahelises suhtes reguleeritud viitega kostja ja Hoiupanga

Liisingu AS vahelisele lepingule ning selle juurde kuuluvale maksegraafikule, mille järgi

hageja pidi kostjale makseid tegema. Seega ei tulene üürilepingu lisa viitest põhilepingu p-le

2 iseenesest, et lisakokkuleppes märgitud summad kuulunuksid tasumisele just hoone

väljaostu eesmärgil.

Teisalt ei välista kostja seisukohta, mille kohaselt 360 000 krooni tasuti remonditööde

teostamise eesmärgil, asjaolu, et üürilepingu p 3.6 kohaselt pidi hoones remonti tegema

hoopis üürnik ise. Nimetatud lepingusättes käsitletakse sanitaarremondi tegemist üürniku

poolt. Selle lepingupunktiga ei ole iseenesest vastuolus poolte võimalik täiendav kokkulepe,

mille kohaselt teatud töid pidi teostama kostja ning hageja kohustus vastavate kulude

kandmises osalema.

14. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel oleks kohtul võimalik jõuda veendumusele,

et ajavahemikus märtsist juunini 1999.a hageja poolt kostjale teostatud väljamaksed oleksid

olnud mõeldud just hoone väljaostu eesmärgil hageja kui üürniku poolt. Kohtul puuduvad

piisavad andmed selgitamaks välja, missugune oli üürilepingu lisa (täienduse) sõlmimisel

poolte tegelik tahe. Pidepunkti ei paku ka kehtinud TsÜS § 64 lg 3, mille kohaselt kahtluse

korral tuleks tehingut tõlgendada kohustatud isiku kasuks. Üürilepingu lisa järgi oli

summade

tasumiseks

kohustatud

pooleks

hageja

(Kemasi

Ehituse

OÜ),

kuid

tõlgendamisreegel

kohustatud

isiku

kasuks

ei

tähenda

ringkonnakohtu

arvates

tõendamiskoormise muutmist kohustatud poolele soodsas suunas.

15. Eeltoodust tulenevalt ei loe ringkonnakohus tõendatuks hagi aluseks olevat hageja väidet,

et hageja poolt kostjale ajavahemikus 31.03.1999.a kuni 28.06.1999.a teostatud sularaha

väljamaksed kogusummas 360 000 krooni oleksid olnud suunatud XXX asuva hoone

väljaostmisele. Seega ei ole alust lugeda kehtetuks pooltevahelise üürilepingu lisa, mille

alusel hageja kohustus kostjale vaidlusaluse summa tasuma. Hageja ei ole tuginenud ka

muudele alustele, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et 360 000 krooni tasuti hageja poolt

kostjale õigusliku aluseta ja seda summat on jätkuvalt võimalik kostjalt hageja kasuks välja

mõista. Kuna hagi aluseks olev asjaolu ei leidnud tõendamist, tuleb hagi jätta rahuldamata.

Hagi ei ole võimalik rahuldada ainuüksi selle mittevaieldava asjaolu põhjal, et hageja on

kostjale nimetatud rahasumma tasunud, kuna erinevatel õiguslikel alustel põhinevate nõuete

puhul kuuluvad tõendamisele erinevad asjaolud ning erinevad on ka vastavate nõuete

aegumistähtajad.

16. Vastuseks poolte seisukohtadele märgib ringkonnakohus, et TsMS § 230 lg 1 kohaselt

peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded

ja vastuväited. Seega tuli hagejal tõendada, et hageja poolt kostjale 360 000 krooni tasumise

eesmärk oli täita pooltevahelises üürilepingus sisaldunud kokkulepet XXX hoone väljaostu

osas, s.o et maksete tegemise eemärk oli hoone omandamine. Täpsemalt tulnuks hagejal

tõendada, et pooled leppisid kokku hoone väljaostuhinna suurendamises võrreldes sellega,

milles oli kokku lepitud kostja ja Hoiupanga Liisingu AS vahelises järelmaksuga ostu-

müügilepingus ja millele viidatakse ka poolte vahelises üürilepingus. Hageja esitas

sellekohase tõendina üksnes üürilepingu lisa, kuid nimetatud lisast vastavat seost

väljaostuõiguse ja teostatud maksete vahel ringkonnakohtu arvates ei tulene. Iseenesest ei ole

tõendatud ka kostja väited selle kohta, et täiendavad maksed olid mõeldud remonditööde

katteks, kuid hagi rahuldamata jätmiseks piisab sellest, et hageja väide on tõendamata ja

kostja vaidles sellele vastu.

Kummagi poole väiteid ei kinnita ega lükka ringkonnakohtu arvates ümber iseenesest see, et

vaidlusalused summad (kokku 360 000) tasuti hageja poolt kostjale sularahas kassa

väljamineku orderite alusel, ehkki ülejäänud rendilepingu (üürilepingu) järgseid makseid

tehti kostja väljastatud arvete alusel ülekandega. Pooltevahelise üürilepingu tekstist ei nähtu,

et lepingujärgsete maksete tasumine arvete alusel ja ülekandega oleks olnud kokkuleppe

oluliseks tingimuseks. Samuti oli lisakokkulepe põhilepingu suhtes täiendavaks

kokkuleppeks, mille järgi tasumisele kuuluvate summade maksmise viis võis poolte

kokkuleppel erineda põhilepingu järgsete maksete tavapärase teostamise viisist.

Kostja väited vaidlusaluste summade väljamaksmise eesmärgi kohta ei ole iseenesest

vastuolulised. Kostja on asunud seisukohale, et poolte vahel lisakokkulepe 380 000 krooni

tasumiseks küll sõlmiti, kuid väljamaksed ajavahemikul 31.03.1999.a kuni 28.06.1999.a

kogusummas 360 000 krooni ei toimunudki nimetatud lisakokkuleppe alusel, vaid hoopis

kostja (J. Sobolevi) ja J.K. vahelise laenulepingu täitmise eesmärgil. Seega oli tegemist

üksnes teatava kokkulangevusega tasutud summa suuruse ja ka ligikaudsete tähtaegade

(ajavahemik märtsist juunini 1999.a) osas.

Kuna aga tõendamata on hageja väide, et vaidlusalused 360 000 krooni kanti üle hoone

väljaostuõiguse teostamiseks, ei oma asja lahendamisel sisulist tähtsust, kas kostja ja

J.K. vahel oli sõlmitud laenuleping, mille täitmise eesmärgil hageja kostja väidete kohaselt

kostjale 360 000 krooni tasus. Vastusena poolte väidetele märgib ringkonnakohus siiski, et

nimetatud laenusuhte olemasolu asjas tõendamist ei leidnud. Maakohus on selles osas

tõendeid kogumis hinnates jõudnud õigele ja põhjendatud järeldusele. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel

korrata. Muuhulgas on maakohus õigesti märkinud, et haldusasjas nr 3-06-766 jõustunud

otsusega ei ole sisuliselt lahendatud seda, kas 360 000 krooni tasumisega kustutati laen.

17. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

TsMS § 173 lg 3 alusel muudab ringkonnakohus maakohtu otsuses märgitud menetluskulude

jaotust. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp