3-11-2306/25 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. mai 2012, Tallinn

Haldusasja number

3-11-2306

Haldusasi

OÜ Maamaja kaebus Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsuse

nr 53 tühistamiseks ja Saue Vallavolikogu kohustamiseks

vaadata kaebaja avaldus Tiiri 6, Alliku küla, Saue vald,

Harjumaa kinnistu jagamiseks osaliselt elamumaaks ning

osaliselt

maatulundusmaaks

vastavuses

Saue

valla

üldplaneeringuga uuesti läbi.

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: OÜ Maamaja (registrikood: 12012379)

Esindaja: Katrin Viru

Kolmandad isikud: OÜ Maakoht (registrikood 12012362)

ja OÜ Maaõhk (registrikood 12012333)

Vastustaja: Saue Vallavolikogu

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud poolte kanda.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib pool esitada apellatsioonkaebuse

otse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus

võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei

taotleta asja lahendamist kohtuistungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Mave Kinnisvara OÜ esitas Saue Vallavolikogule 13.12.2010 avalduse, milles soovis

Alliku külas asuva Tiiri 6 kinnisasja (katastritunnus 72701:002:0667) jagada kaheks

katastriüksuseks selliselt, et oleks võimalik moodustada kaks maaüksust. Üks maaüksus

tekiks pindalaga 5000 m2, sihtotstarbega 100% elamumaa ja ülejääv osa kinnistust jääks

sihtotstarbega maatulundusmaa. Taotleja soovis rajada jagamise tulemusel moodustatavale

maaüksusele ühepereelamu.

1.02.2011 esitas Mave Kinnisvara uue avalduse, milles jäi oma esmase taotluse juurde.

2

Saue Vallavalitsus edastas volikogu otsuse „Tiiri 6 katastriüksuse sihtotstarbe muutmata

jätmine“ eelnõu koos seletuskirjaga taotlejale, küsides tema seisukohta.

14.04.2011 esitas OÜ Maamaja, OÜ Maaõhk ja OÜ Maakoht juhatuse liige Katrin Viru Saue

Vallavolikogule seisukoha antud eelnõu kohta, kuna menetluse ajal oli kinnitu omanik

muutunud. Katrin Viru avaldas soovi moodustada Tiiri 6 maaüksusele kaks kinnistut, millest

üks oleks elamumaa suurusega 5000 m2 või alternatiivina, tagamaks suuremas osas

põllumajandusliku maa säilimist, moodustada kaks kinnitust, millest üks oleks erandkorras

lubatav elamumaa suurusega 1500 m2.

2. Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsusega nr 53 otsustati mitte nõustuda OÜ Maamaja, OÜ

Maaõhk ja OÜ Maakoht esindaja taotlusega ja jäeti Tiiri 6 katastriüksuse (kinnistusregistri

number 8839902, katastritunnus 72701:002:0667, sihtotstarve 100% maatulundusmaa,

pindala 14769 m2) sihtotstarve muutmata.

3. 4.08.2011 esitas OÜ Maamaja, OÜ Maaõhk ja OÜ Maakoht esindaja Saue Vallavolikogu

30.06.2011 otsusele nr 53 vaide, mis jäeti Saue Vallavolikogu 25.08.2011 vaideotsusega nr 61

rahuldamata.

4. 27.09.2011 saabus Tallinna Halduskohtusse Osaühing Maaja kaebus Saue Vallavolikogu

30.06.2011 otsuse nr 53 tühistamiseks ja Saue Vallavolikogu kohustamiseks vaadata kaebaja

avaldus Tiiri 6, Alliku küla, Saue vald, Harjumaa kinnistu jagamiseks osaliselt elamumaaks

ning osaliselt maatulundusmaaks vastavuses Saue valla üldplaneeringuga uuesti läbi.

5. 16.01.2012 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja viis läbi eelmenetluse

toimingud. 21.03.2012 määrusega otsustas kohus asja lahendada kirjalikus menetluses ja

määras menetlustähtajad.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

6. Kaebaja palub tühistada 30.06.2011 Saue Vallavolikogu otsuse nr 53 ja kohustada Saue

Vallavolikogu kaebaja avaldus Tiiri 6, Alliku küla, Saue vald, Harjumaa kinnistu jagamiseks

osaliselt

elamumaaks

ning

osaliselt

maatulundusmaaks

vastavuses

Saue

valla

üldplaneeringuga uuesti läbi.

7. Kaebaja leiab, et vaidlustatud otsus ei ole põhjendatud, kuna see rikub kaebaja Eesti

Vabariigi Põhiseadusest (PS) § 32 tagatud õigust oma vara vabalt vallata, kasutada ja

käsutada.

7.1. Kaebaja selgitab, et Tiiri 6 omanike poolt on Saue Vallavolikogule esitatud avaldus

kinnisasja jagamiseks selliselt, et oleks võimalik moodustada kaks maaüksust. Üks 5000 m2

suurune krunt, et tekiks elamumaa ja ülejäänud maaüksus jääks sihtotstarbega

maatulundusmaa.

Kaebaja osundab, et enne esitatud taotlust olid maaomanikud üldplaneeringu arutelul teinud

ettepaneku laiendada tiheasustuse ala ka Tiiri 6 maaüksusele. Kuna volikogu ei olnud nõus

tiheasustuse laiendamisega pakkusid vallaametnikud kompromissi ning soovitasid kinnistu

jagada nii, et tekiks üks elamumaa krunt ja ülejäänud kinnistu jääks põllumajanduslikuks

maaks. Kuna omanike soovid kattusid vallaametnike soovitustega, siis esitasid omanikud

kompromissina taotluse maa jagamiseks selliselt, et see oleks vastavuses valla

üldplaneeringuga.

Kaeabaja taotlus maaüksuse sihtotstarvet muuta on ajendatud soovist arendada kinnistul

maasika ja köögivilja kasvatust eelkõige oma pere tarbeks. Põllumajandusliku tegevuse

tagamiseks, on vajalik kinnistule ehitada ka talumaja.

7.2. Kaebaja märgib, et kinnistu jagamine selliselt, et talumaja juurde moodustav elamumaa

kinnistu oleks 5000 m2 tuleneb ainult Saue valla ehitusmäärusest, mille § 14 lg 2 sätestab, et

3

hajaasustusalal on ehituskrundi minimaalseks suuruseks 5000 kuni 8000 m2. Seega on esitatud

taotlus igati vastavuse Saue Valla ehitusmääruse ja üldplaneeringuga.

Kaebaja osundab, et sama viljakusega, kuid ka lisaks rohevõrgustikus asetsevaid kinnistuid on

varasemalt jagatud analoogselt.

7.3. Kaebaja leiab, et kuna tegelikkuses on talumaja ette nähtud ainult põllumajandusliku

tegevusega seotud personali majutamiseks, siis ei ole 5000 m2 krunt hoone juurde hädavajalik.

Kuna väiksema krundi võib moodustada erandina ainult Saue Vallavolikogu otsusega, siis oli

kaebaja nõus, et Saue Vallavolikogu võimaldaks moodustada krundi suurusega 1500 m2.

Alternatiivse võimalusena on kaebaja nõus, et kogu maa sihtotstarve muudetakse

elamumaaks.

7.4. Kaebaja märgib, et Saue Vallavolikogu maa- ja planeeringute komisjoni 16.03.2011

koosolekul oli ainsaks takistuseks nõusoleku andmisel kinnistu jagamiseks hirm, et ühe elamu

lubamisega legaliseeritakse võimalus ehitada kinnistule ka rohkem maju. Komisjonil ei olnud

vastuväiteid ühe elamu püstitamiseks kinnistule. Seega nii kaebaja kui ka komisjoni soovid

tegelikkuses kattuvad. Samas võttis komisjon vastu teistsuguse otsuse.

Seega ei lähtunud vastustaja oma otsuse tegemisel mitte valla üldplaneeringust,

ehitusmäärusest ja taotleja tahtest, vaid oletuslikust ja põhjendamata kartusest.

7.5. Kaebaja osundab, et Saue valla üldplaneering näeb ette, et hajaasustuses peab jääma

põhiliseks väikeelamute ehitus. Uute elamute asukohtade valimisel tuleb arvestada loodusliku

ümbruse ja vaateväljaga. Kaebaja soov on kinnistul planeeritava põllumajandusliku tegevuse

teenindamiseks ja personali majutamiseks ehitada üks väikeelamu.

Üks talumaja sobiks ka visuaalselt antud kinnistule ja ilmestaks piirkonda, olles mingil määral

loogiliseks ühenduseks Alliku küla hoonestuse ja kõrval paikneva talu vahel. Just selliste

talumajapidamiste taaselustamine kannaks endas edasi vanu traditsioone ja tagaks ühtlasi

antud maa kasutusele võtu.

7.6. Kaebaja on seisukohal, et ilma kinnistul hoonestust omamata ei ole kinnistut üldse

võimalik reaalselt kasutada ka põllumajanduslikul otstarbel.

7.8. Kaebaja leiab, et kaebuse esitaja taotlus on igati põhjendatud, kuna avaldus maa

sihtotstarbe muutmiseks on vastavuses Saue valla üldplaneeringuga ja ehitusmäärusega.

Taotlus maa jagamiseks oli enne esitamist kooskõlastatud valla ehitus-, planeerimise- ja

maaosakonna juhatajaga.

7.9. Kaebaja on seisukohal, et viide väärtuslikule põllumaale ei ole asjakohane, kuna

nimetatud alad asuvad tegelikkuses mujal ehk valla keskosas. Samas ütleb üldplaneering, et

põllumajandustsoonis talumajapidamiste planeerimine ja taluhoonete ehitamine peaks

toimuma vastavalt valla ehitusmääruses kehtestatud nõuetele. Kaebaja soov on rajada

talumajapidamine vastavuses valla ehitusmäärusega ja üldplaneeringuga. Lihtsama

tehnoloogiaga talumajapidamine on lubatud rajada ilma detailplaneeringuta.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

8. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata järgmistest

põhjendustest lähtudes:

8.1. Tiiri 6 kinnistu asub Saue valla üldplaneeringu kohaselt hajaasustusega (detailplaneeringu

koostamise kohustuseta) alal, kus üldplaneeringu seletuskirja (lk 37) kohaselt on

minimaalseks elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse suuruseks 5 000 m². Taotletava

elamumaa katastriüksuse suurus on küll vastavuses ja kooskõlas ettenähtud piirsuurusega,

kuid üldplaneeringu kaardi kohaselt kuulub maa-ala Saue valla viljakaimate põllumaade

4

hulka. Käsitletaval alal, mis kuulub ühtsesse põllumassiivi, on haritava maa

viljelusväärtuseks üle 50 hindepunkti. Sellised kõrge viljakusega põllumaad moodustavad

kogu Saue valla pindalast vaid mõne protsendi. Saue valla üldplaneeringu kohaselt tuleb

sellistel maa-aladel asuvaid kinnisasju kasutada võimalikult olemasoleva kehtiva maakasutuse

sihtotstarbe kohaselt. Ka Harju maakonna teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust

suunavad keskkonnatingimused“ kohaselt (seletuskiri lk 9, p 2.2.2.3) tuleb kõrge boniteediga

põllumaad hoida võimaluse korral kasutuses põllumajandusliku maana.

8.2. Kaebuse esitaja väidab, et Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsus nr 53 rikub tema PS § 32

alusel tagatud õigust oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Vastustaja on seisukohal, et ehitusõigus ei ole põhiseaduslik õigus (maa kui vara valdamise,

kasutamise ja käsutamise mõttes), vaid eriseaduste (nt planeerimis-, ehitus-, looduskaitse-,

maakatastri- jt seadused) ning seaduse alusel kehtestatud dokumentide (maakonna- ja

üldplaneering jt) kohaselt langetatav igakordne kaalutlusotsus.

8.3. Kaebuse esitaja väidab, et vallaametnikud pakkusid temale kompromissi ning soovitasid

kinnistu jagada nii, et tekiks üks elamumaa krunt ja ülejäänud kinnistu jääks

põllumajanduslikuks maaks.

Vastustaja on seisukohal, et vallaametnikud ei ole kaebuse esitajale kompromissi pakkunud

ega saagi seda teha, sest maakatastriseaduse § 18 lõike 6 kohaselt on maatulundusmaale

elamumaa sihtotstarbe määramine volikogu ainupädevuses ning antud küsimustes menetleb

taotlusi ja langetab eelotsustusi volikogu vastav komisjon. Komisjoni liikmetel on arutelu

käigus õigus väljendada oma seisukohti, kuid kõik komisjoni otsustused võetakse vastu

hääletamise teel.

8.4. Kaebuse esitaja pakub, et alternatiivse võimalusena on ta nõus sellega, et kogu maa

sihtotstarve muudetakse elamumaaks.

Vastustaja selgitab, et elamumaaks taotletav maa-ala asub viljaka põllumaa-alal, kus nii

maakonna teemaplaneeringu kui ka valla üldplaneeringu kohaselt tuleb maksimaalselt

säilitada sihtotstarbekohane (st põllumajanduslik) maakasutus. Viljakad põllumassiivid on

mõeldud eelkõige rahva äratoitmiseks ning nende põllumaana säilitamise olulisust rõhutavad

nii Harju maakonna vastav teemaplaneering kui ka Saue valla üldplaneering.

8.5. Kaebuse esitaja väidab, et tema eesmärgiks on rajada ühe pere põllumajanduslikule

tegevusele suunatud majapidamine, millega oleks tagatud täiendav tööhõive, lisamaksude

laekumine ja elanikkonna juurdekasv vallas.

Vastustaja on seisukohal, et antud maa-ala saab sihtotstarbeliselt kasutada ka seda

hoonestamata.

Lisaks juhib vastustaja kohtu tähelepanu asjaolule, et kaebuse esitaja OÜ Maamaja omandas

Tiiri 6 (katastritunnusega 72701:002:0667) kinnistu Mave Kinnisvara OÜ-lt, kes omakorda

oli kinnistu omandanud kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumise teel. Tänase seisuga

kuulub Saue vallas, Alliku külas, Tiiri 6 kinnistu kinnistusregistri andmetel 1/3 Maamaja OÜ-

le, 1/3 Maaõhk OÜ-le ja 1/3 Maakoht OÜ-le. Maamaja OÜ esindajaks on Katrin Viru, kes on

tihedalt seotud kõigi kolme eelnimetatud OÜ-ga, nimelt on Karin Viru nende kõigi kolme

OÜ juhatuse liige ning lisaks ka Mave Kinnisvara OÜ, kellelt kinnistu omandati, asutaja.

Seega on põhjendatud väita, et kõigi nimetatud äriühingute puhul on tegemist ühe ja sama või

seotud isikuga. Mitte ühegi eeltoodud äriühingu tegevusalaks ei ole äriregistri andmetel

registreeritud põllumajandus. Maakoht OÜ ja Maaõhk OÜ tegevusalaks on äriregistri

andmetel kodumajutus ja Maamaja OÜ ja Mave Kinnisvara OÜ tegevusalaks on märgitud

kinnisvara ost ja müük. Eeltoodu alusel võib seega teha järelduse (kuna tegemist on sama

isikuga ja isik on tegelenud kinnisvaraga), et kinnistu omandaja(d) pidi(d) olema kinnistu

omandamise hetkel teadlik(ud), et ostab(vad) maatulundusmaa, millel puudub ehitusõigus.

5

Samuti tuleks kinnisvaraga tegelevatelt isikutelt eeldada vastavat valdkonda reguleerivates ja

maakasutuse ning ehitusõiguse osas kaalutlusotsuste tegemise aluseks olevates õigusaktides

ning

üldtaseme

planeeringutes

(sh

Harju

maakonnaplaneering

ja

omavalitsuste

üldplaneeringud) orienteerumist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

9. Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud otsuses märgitut, asjakohaseid õigusnorme,

poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses

seoses, on seisukohal, et kaebuse esitaja ei ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda ega

tõendada, et vaidlustatud otsus rikuks kaebaja õigusi ja oleks vastuolus seadusega või mõne

muu õigusaktiga ning kuuluks tühistamisele.

Vaidlustatud otsuse näol on tegemist haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 mõistes nii

vormiliselt kui ka materiaalselt õiguspärase haldusaktiga, mis on antud selleks pädeva isiku

poolt ning vastab HMS §-des 55-57 haldusaktidele üldiselt esitatavatele nõuetele. Samuti on

järgitud planeerimisseaduses ja selle alusel kehtestatud Harju Maakonna teemaplaneeringus

„Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ ja Saue valla üldplaneeringus sätestatud

tingimusi. Ka on järgitud maakatastriseaduse § 18 lg 2, 6 ja 7 ning Vabariigi Valitsuse 23.10.2008

määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 2 lg 2, § 4 p 3 ja § 7

lg 4 sätestatut.

Kohus ei ole tuvastanud vaidlustatud otsuse andmisel ja kaebaja taotluse menetlemisel

vastustaja poolt ühtegi rikkumist. Ka ei ole kaebaja ise ühelegi rikkumistele viidanud.

Kohus leiab seetõttu, et kaebus on tervikuna põhjendamatu.

10. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 165 lõikes 2 lg-s 2 on sätestatud, et kui

kaebus jääb rahuldamata ning kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist

või tema viidatud tõendi arvestamata jätmist on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude

kohta tehtud vaideotsuses juba põhjendatud ja kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus

seda põhjendust oma otsuses kordama, vaid võib viidata põhjendusega nõustumisele. Antud

juhul kohus nõustub nii vastustaja argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud otsuses ja

vaideotsuses, kui ka nende vastustaja vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks

konkreetselt kaebuses ja selle täienduses toodud väidetele. Kohus kohaldab HKMS-st

tulenevat menetlusökonoomika põhimõtet ja seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata

jätmisel vaid toodud selgituste ja põhjendustega.

11. HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesolevas asjas tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei esitanud taotlust oma kohtukulude

väljamõistmiseks. Seega jäävad kantud menetluskulud poolte endi kanda.

Daimar Liiv

Kohtunik