2-11-18058/42 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

9. mai 2012.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-11-18058

Tsiviilasi

Tõnu Agana avaldus OÜ Purvi Kinnisvara vastu

juurdepääsutee

võimaldamiseks

ja

tehnorajatise

talumiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 28. novembri 2011.a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Purvi Kinnisvara määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): OÜ Purvi

Kinnisvara (registrikood: 12031951), esindaja advokaat

Roman Levin

Vastustaja (avaldaja):

Tõnu

Agan

(isikukood:

XXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaat Rene Varul

Kohtuistungi toimumise aeg

24. aprill 2012.a

RESOLUTSIOON

1. Muuta osaliselt Tartu Maakohtu 28.11.2011.a määruse

resolutsiooni, lugedes resolutsiooni p 2 sõnastatuks

järgnevalt:

„2. Seada aadressil Tartu linn XXX (registriosa nr

45903) kinnisomandi tähtajatu kitsendus ja määrata XXX

(registriosa

nr

2308603)

kinnisomandi

kasuks

juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele (Võru tn-le)

XXX (registriosa nr 45903) kinnisomandi kaudu vastavalt

krundiplaanile ja plaanile (tsiviilasja nr 2-11-18058

toimikuleht nr 133, 14), mis on käesoleva kohtumääruse

lahutamatud osad. Juurdepääs mootorsõidukitega on

lubatud

XXX

kinnistu

ja

hoone

teenindamise

eesmärkidel, sh kütte ja jäätmevedu, veevarustuse ja

kanalisatsioonisüsteemi avarii- ja hooldustööd ning hoone

ja kinnistu korrashoid. Juurdepääs XXX kinnistule algab

Võru tänavalt XXX ja XXX kinnistu vahelt ja kulgeb

kuni XXX ja XXX kinnistupiirini suunaga paremale.“

2. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Menetluskulude jaotus

Jätta kõik menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

ASJAOLUD

1. Tõnu Agan esitas avalduse OÜ Purvi Kinnisvara vastu juurdepääsutee võimaldamiseks ja

tehnorajatise talumiseks kohustamiseks.

Avalduses esitatud põhjenduste kohaselt kuulub avaldajale kinnistu aadressil XXX , Tartu

(registriosa 2308603). OÜ-le Purvi Kinnisvara kuulub naaberkinnistu, aadressil XXX , Tartu

(registriosa 45903). Avaldaja kinnistule hoovi kulgev ainus juurdepääsutee asub puudutatud

isiku kinnistul. Samuti kulgeb puudutatud isiku kinnistul asuval juurdepääsuteel avaldaja

kinnistult kulgev kanalisatsioonitrass.

Puudutatud isik takistab avaldaja juurdepääsu oma kinnistule, viidates, et juurdepääsutee puhul

on tegemist puudutatud isiku omandiga. Mingit muud alternatiivset võimalust juurdepääsuks,

peale puudutatud isikule kuuluva kinnistu kaudu, ei eksisteeri. Antud juurdepääsutee ei ole

algselt kuulunud XXX koosseisu, vaid oli vaadeldavate kruntide ühiselt kasutatav tee. Tartu

Linnavalitsuse 27.02.1996 korraldusega tagastati puudutatud isiku õiguseellasele õigusvastaselt

võõrandatud maa aadressil XXX , kuid XXX koosseisu tagastati 50m2 võrra suurem pindala,

kui oli krundi varasem suurus ja nimetatud 50m2 vastabki vaadeldava juurdepääsutee

suurusele. XXX koosseisu on tagastatud ajalooline juurdepääsutee, mis varasemalt oli

kinnistusomanike ühiskasutuses ja oleks avaldaja hinnangul pidanud omandireformi käigus

samuti jääma munitsipaalomandisse või oleks kruntidevaheline piir pidanud kulgema piki

juurdepääsuteed. Avaldaja sai teada, et juurdepääsuna kasutatav tee on mõõdetud puudutatud

isiku kinnistu hulka alles pärast seda, kui puudutatud isiku eellane edastas talle ähvardava kirja

kanalisatsioonitrassi katkestamise kohta 2009.a.

Samuti on avaldaja kinnistult lähtuv kanalisatsioonitrass, mis liitub juurdepääsuteel puudutatud

isiku trassiga, kahjustatud ja avaldaja kinnistult on takistatud vee kanaliseerimine läbi

puudutatud isiku kinnistu ühisveevärki. Puudutatud isik tellis 2009. a enda kanalisatsioonitrassi

renoveerimise ja renoveerimistööde käigus on avaldaja kanalisatsioonitrass kas suletud või see

on purunenud. Avaldaja soovis trassi talumist kuni selle ühenduskaevuni (kaev nr 1) ja edasi

kinnistupiirini.

Avaldaja arvates ei ole tema nõue aegunud. Juurdepääsutee võimaldamise ja tehnorajatise

talumise kohustusele ei rakendu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) aegumise

regulatsioon, kuna tegemist on isiku seadusest tuleneva subjektiivse õigusega, millele ta saab

igal ajal kohtulikku jõudu nõuda. Pealegi muutuvad sellised nõuded aktuaalselt siis, kui naaber

hakkab tegema takistusi juurdepääsu võimaldamisel või tehnorajatise kasutamisel ehk kui

naaber hakkab avaldaja õigusi rikkuma. Antud juhul on avaldaja õigusi hakatud rikkuma

2009.a, mil puudutatud isiku õiguseellane lõikas läbi kanalisatsioonitrassi ja asus takistama ka

juurdepääsu avaldaja kinnistule. Pärast seda juhtumit sai avaldaja ka teadlikuks, et

juurdepääsutee kuulub puudutatud isiku kinnistu koosseisu. Avaldaja on kuni 2009. a olnud

teadlik, et teed ei ole erastatud naabri kinnistu hulka, sest tee on olnud ühiskasutuses juba

alates esimese Eesti Vabariigi aegadest. Avaldaja sai arvestada, et see tee on jäetud

munitsipaalomandisse, nagu on linnas selliste teede puhul mujal tehtud. Puudutatud isik ei ole

tõendanud, et avaldaja oleks teadnud sellest, et tee ja selles paiknev tehnorajatis on

millegipärast naabri kinnistu sisse mõõdetud.

Avaldaja palus seada aadressil Tartu linn XXX asuvale kinnisomandile tähtajatu kitsendus ja

määrata XXX kinnistu kasuks kanalisatsioonitrassi talumise kohustus vastavalt avalduse lisas

nr 4 märgitud plaanile ja juurdepääsutee talumise kohustus vastavalt avalduse lisas nr 3

märgitud

plaanile

ning

kanda

kinnistusraamatusse

märkus

kanalisatsioonitrassi

ja

juurdepääsutee talumise kohustuse kohta.

2. Tartu Maakohus kohaldas 06.06.2011 kohtumäärusega esialgset õiguskaitset, millega

kohustas OÜ-d Purvi Kinnisvara käesoleva kohtumenetluse ajal taluma XXX kinnistul

kulgevat kanalisatsioonitrassi ja juurdepääsuteed tingimusel, et T. Agan ei sulge kestvalt

sissepääsu (s.h ei peata sõidukit sissepääsuteel kauba laadimiseks või muuks tegevuseks,

millega takistatakse sisse- ja väljapääsu).

3. OÜ Purvi Kinnisvara vaidles avaldusele vastu.

Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt ei pidanu puudutatud isik võimalikuks pidevat XXX

sissepääsutee kasutamist avaldaja sõidukite poolt, sh ei aktsepteerinud puudutatud isik

sissepääsuõiguse kandmist kinnistusraamatusse. Tegelikkuses on XXX kinnistul olemas

ligipääs Võru tänavalt hoovi ning selleks ei ole vaja kasutada XXX kinnistut. Ligipääsuks saab

kasutada olemasolevat teed XXX ning XXX vahel, mis on piisavalt lai sõidukiga

juurdepääsuks. Ligipääsutee on käesoleval ajal suletud nn puukuuriga, mis on puudutatud isiku

hinnangul suurema vaevata eemaldatav. Kuuri eemaldamine ligipääsutee avamiseks on

optimaalseim lahendus väidetava ligipääsuprobleemi lahendamiseks.

Juurdepääs praegusel juhul ei tähenda mitte avaldaja poolt avalduse lisas nr 3 oranži värviga

märgitud lühikese teeosa kasutamist, vaid oluliselt suuremas osas puudutatud isiku kinnisasja

koormamist. Nimelt on märgitud teeosal võimalik küll avaldaja hoovi sisse sõita, kuid ümber

pöörata ning välja sõita ei ole ruumi. Ümberpööramiseks tuleb sõidukil edasi sõita puudutatud

isiku kinnisasjale ning asuda seal manööverdama. Arvestades asjaolu, et nii teed kui

puudutatud isiku hoovi kasutab suur hulk üürnike sõidukeid, on juba praegu sissesõiduteel ja

XXX hoovis liiklemine keeruline. Avaldaja sõidukite lubamine puudutatud isiku kinnisasjale

muudaks liiklemise äärmiselt ohtlikuks. Avaldajale kuuluval kinnistul asuv maja välja üüritud,

s.h äripindadena. Seega ei ole selge, millised sõidukid tuleks avaldaja arvates XXX tn

sissesõiduteele lubada.

2009.a kevadel tegi XXX kinnisasja tookordne omanik K.K.M. avaldajale ettepaneku

kanalisatsioonitrassi ühiseks parandamiseks. Avaldaja ettepanekule mitme kuu jooksul ei

reageerinud. Kuivõrd trassi parandamisega ei olnud enam võimalik viivitada, tellis K.K.M.

AS-lt Vesi kanalisatsioonitööde teostamise XXX kinnisasjal. Tööde käigus asendas AS Vesi

lagunenud betoontoru kaevu nr 1 ja kaevu nr 2 vahel.

Puudutatud isikule teadaolevalt ei olnud 2009.a ega ole ka praegu avaldaja märgitud settekaev

ühendatud puudutatud isiku kinnisasjal kulgeva kanalisatsioonitrassiga. Seega ei vasta

tegelikkusele avaldaja esitatud plaan ning sellel märgitud kanalisatsioonitrassi ning kaevude

asukohad. Puudutatud isik ei ole avaldaja kanalisatsioonivoolu katkestanud. Puudutatud isikul

puuduvad andmed, kas mingi kanalisatsioontrass avaldaja kinnistul on üldse olemas ning

millisel põhjusel see ei tööta. XXX kinnisasjal ei ole olnud kanalisatsiooniühendust juba

vähemalt 10 aastat, st ammu enne seda kui puudutatud isik XXX kinnisasja omanikuks sai.

Kanalisatsiooniprobleemi lahendamiseks pumpas avaldaja aastaid oma kinnisasjal olevast

kaevust reovett puudutatud isikule kuuluvasse kaevu. Puudutatud isik leidis, et seda XXX

kanalisatsioonitrassi tegelikkuses ei ole olemas. Puudutatud isik oli seisukohal, et avaldajal on

reaalselt võimalik ehitada endale uus kanalisatsioonitrass, mis kulgeb ainult avaldaja

kinnisasjal. Võimalik on ka selline lahendus, et uus kanalisatsiooni ühinemispunkt on

väljaspool kinnistut.

Puudutatud isik oli seisukohal, et avaldaja nõue on aegunud. Avaldaja olnud alates 05.11.1991,

s.o kinkelepingu sõlmimise ajast, kuid hiljemalt ostueesõigusega maa erastamise avalduse

esitamisel, teadlik asjaolust, et XXX ning XXX vaheline tee kuulub XXX koosseisu, samuti

asjaolust, et kanalisatsioonitorustik kulgeb osaliselt XXX kinnistul. T. Aganal tulnuks TsÜS §

149 ja 147 lg 2 kohaselt esitada oma nõuded 10 aasta jooksul XXX hoone omanikuks

saamisest 1991.a, kuid hiljemalt 10 aastat pärast XXX maa ostmist 2000.a.

Tartu Linnavalitsus möönis, et XXX kinnistul on tegelikkuses olemas juurdepääsutee, mis

avaneb Võru tänavale ning peab võimalikuks bussipeatuse nihutamist. Sidekapi ümbertõstmine

on kindlasti võimalik. Puukuuriga suletud tee XXX kinnistu juurdepääsuks tuleks avada

jalakäijatele, nt rajades nimetatud kohta jalgvärava, mis tagab avaldaja ligipääsu kinnistule.

Manööverdamine XXX juurdepääsutee kaudu ei muudaks mitte liiklemist vähem ohutuks,

vaid vastupidi, vähendaks oluliselt ohtu XXX kinnistut ja juurdepääsuteed kasutavate inimeste

ja sõidukite jaoks. Avaldaja ei ole selgitanud ega tõendanud, kas ja miks tal peab olema

juurdepääsu õigus sisehoovi just autoga.

4. AS Tartu Veevärk teostas XXX ja XXX kinnistutel kanalisatsioonitorustiku uuringud,

mille käigus selgus, et XXX kanalisatsiooni ühendustorustik on täielikult amortiseerunud

(sisse kukkunud), osa reovett imbub ühiskanalisatsiooni, kuid arvatavasti kaevudest ja

katkistest torudest ka maapinda. 2009.a AS VESI poolt renoveeritud kanalisatsioonitorustik

teenindab tõenäoliselt ainult XXX kinnistut. XXX kanaliseerimine toimus paralleeltorustiku

kaudu, mida ei ole renoveeritud.

5. Tartu Linnavalitsuse vastuse kohaselt on puudutatud isiku poolt väljapakutud juurdepääsu

ees puidust plank ning linnaliinide bussipeatus, samuti sidekaablite kapp. Bussipeatuse

tõstmine juurdepääsu eest XXX hoone ette ei ole võimatu, kuid sidekapi asukoha muutmine

toob kaasa märkimisväärseid kulutusi ning eeldab sideteenuse osutaja nõusolekut.

Samuti veel ühe juurdepääsu tekkimine ei ole liikluskorralduslikult kooskõlas Võru tänava kui

magistraaltänava otstarbega. Kuigi XXX ja puukuuri vahele jääb hinnanguliselt 3,5 m, mis

võimaldab sõidukitega läbi pääseda, siis kitsas manööverdamisruum XXX kinnistul muudaks

liiklemise vähem ohutuks.

XXX kanalisatsiooni ühendamiseks tuleb XXX kaevu ja sealt edasi ühiskanalisatsiooni

juhtimiseks sõlmida vastav kokkulepe. Linnavalitsusel puuduvad täpsed kaasaegsed andmed

kanalisatsioonikaevude ja –torude asukoha kohta kinnistutel. Linnaplaneerimise ja

maakorralduse osakonna arhiivimaterjalidest on võimalik välja lugeda vaid, et 1989.a plaanidel

oli märgitud XXX ja XXX kanalisatsioonikaeve ühendav toru, nagu on märgitud ka avaldaja

ja puudutatud isiku esitatud plaanidel.

MAAKOHTU LAHEND

6. Tartu Maakohus rahuldas 28. novembri 2011 määrusega avalduse. Maakohus otsustas seada

aadressil Tartu linn XXX kinnisomandi tähtajatu kitsenduse ja määrata XXX kinnisomandi

kasuks juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele (Võru tn-le) XXX kinnisomandi kaudu

vastavalt krundiplaanile ja plaanile (tlk 14, 133), mis on käesoleva kohtumääruse lahutamatud

osad. Juurdepääs XXX kinnistule algab Võru tänavalt XXX ja XXX kinnistu vahelt ja kulgeb

kuni XXX ja XXX kinnistupiirini suunaga paremale. Lugeda kohtumäärus puudutatud isiku

OÜ Purvi Kinnisvara nõusolekuks kanda märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele

kinnistusraamatusse kinnistusregistriosa nr 45903 kolmandasse jakku igakordse omaniku

kasuks.

Maakohus otsustas seada aadressidel Tartu linn XXX kinnisomandi tähtajatu kitsenduse ja

määrata XXX kinnisomandi kasuks kanalisatsioonitrassi talumise kohustus XXX

kinnisomandi kaudu vastavalt krundiplaanile ja plaanile (tlk 12, 14, 133 ), mis on käesoleva

kohtumääruse lahutamatud osad. Lugeda kohtumäärus puudutatud isiku OÜ Purvi Kinnisvara

nõusolekuks kanda märkus kanalisatsioonitrassi talumise kohustuse kohta kinnistusraamatusse

kinnistusregistriosa nr 45903 kolmandasse jakku igakordse omaniku kasuks. Maakohus

otsustas tühistada käesoleva määruse jõustumisel Tartu Maakohtu 06.06.2011 kohtumäärusega

kohaldatud esialgne õiguskaitse. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Kohtumääruses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole avaldaja nõue aegunud. Maakohtu arvates

saavad aeguda nõuded, mitte aga muud õigused. Avaldus on esitatud juurdepääsutee ja

tehnorajatiste talumise kohustamiseks, mis on absoluutsed õigused ning aegumisele ei allu.

Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu

puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu

soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb kohtul lahendada poolte, s.o nii valitseva kui teeniva

kinnisasja omanike huvide kaalumise teel.

Kohtule esitatud aerofoto kohaselt asuvad XXX ja 14 kinnistud Võru tänava ääres ning

fotodelt on näha XXX ja 14 kinnistu vahelt kulgev tee, mis käesoleval ajal on puudutatud isiku

omandis. Samuti on 18.10.2011 teostatud paikvaatlusel kohus tuvastanud, et avaldajal on

praegu võimalus oma kinnistule juurde pääseda ainult avaldajale kuuluva XXX ja puudutatud

isikule kuuluva XXX vahel asuvat teed mööda.

Puudutatud isik on avaldanud, et alternatiivseks juurdepääsuteeks võiks olla XXX ja XX

vahelt rajatav võimalik juurdepääsutee. 18.10.2011 teostatud paikvaatlusel on tuvastatud, et

puudutatud isiku poolt väljapakutud juurdepääsu ees on kuur ja puidust plank.

Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma

kinnisasjalt

avalikule

teele

pääsemiseks

ning

kas

puudutatud

isiku

kinnisasja

juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja puudutatud

isikut kui kinnisasja omanikku vähem koormav.

Maakohus, arvestades paikvaatlusel tuvastatud ja Tartu Linnavalitsuse arvamust, oli

seisukohal, et puudutatud isiku poolt pakutud alternatiivne juurdepääs ei taga avaldajale

vajalikku juurdepääsu. Avaldaja kinnisasja teenindamiseks on vajalik tagada kütte vedu, kuid

alternatiivne juurdepääs veoautoga sissesõitu ei võimalda. Samuti on raskendatud prügivedu,

takistatud vee- ja kanalisatsiooni avarii korral eriautode juurdepääs nagu ka tuletõrje ja kiirabi

juurdepääs. Tartu Linnavalituse poolt antud seisukohaga on leidnud tõendamist, et

juurdepääsutee rajamine XXX ja XX vahel sõltub kehtivast liikluskorraldusest ja sideteenuse

osutaja nõusolekust ning on avaldajale tunduvalt kulukam.

AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt

üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja

omaniku huve. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse

pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus

seni toimus. Eesti NSV Riiklik Ajaloo Keskarhiivi teatise nr 1063, 03.06.1990 kohaselt on

Tartu Kinnistusameti dokumentides tehtud sissekanne XXX, XX, XX kohta, mis kinnitab

1925.a ühises kasutuses oleva juurdepääsu suuruseks 10,5 ruutsülda ehk 47,6m2. Seega võib

olemasolevat juurdepääsu pidada ka ajalooliselt kasutuses olevaks juurdepääsuks.

XXX krundiplaanilt nähtub, et juba väljakujunenud juurdepääsutee, on piisavalt lai, et tagada

liiklejatele hea nähtavus tiheda liiklusega Võru tänavale ning tee laius on piisav sisse- ja

väljasõiduks ning pöörete sooritamiseks avaldaja kinnistu piires, st eelpoolnimetatud

piiripunktini ega koorma puudutatud isikut rohkem, kui seda võib pidada avaldaja õigustatud

huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Samuti juurdepääsu võimaldamine XXX ja

XXX kinnistute vahelt, kuni maha märgitud piiripunktini võimaldab avaldajale juurdepääsu

talle vajalikus ulatuses.

Maakohus oli seisukohal, et avaldajal puudub oma kinnisasjade kohaseks kasutamiseks ja

majandamiseks vajalik juurdepääs mujalt kui puudutatud isiku kinnisasja kaudu ning et

vajalikku juurdepääsu ei ole võimalik saavutada muul moel või, et uue juurdepääsu rajamine

nõuaks avaldajalt suuri kulutusi. Maakohus leidis, et avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks oma

kinnisasjale üle puudutatud isiku kinnisasja kaalub üles puudutatud isiku huvi oma kinnisasja

kasutamise keelamise vastu ning puudutatud isik on kohustatud taluma juurdepääsu avaldaja

kinnistule üle oma kinnistu ning et vastav kitsendus tuleb seada.

Antud asjas ei ole menetlusosalised üldse esitanud oma ettepanekuid ja seisukohti tasu osas,

seega on pooltel võimalik AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud tasu määrata kokkuleppel.

Kinnistusregistriosa nr 45903 väljavõtte kohaselt on puudutatud isiku kinnistu Tartus XXX

esmakinnistatud

1996.a,

seega

enne

1999.a.

Pooled

ei

vaidle

selle

üle,

et

kanalisatsioonitorustik oli rajatud enne 01.04.1999. Maakohus, hinnates tõendeid kogumis, oli

seisukohal, et puudutatud isiku väide selle kohta, et XXX kanalisatsioonitrassi ei ole

tegelikkuses olemas, kuna see ei funktsioneeri, on ümber lükatud AS Tartu Veevärgi, AS Tartu

Vesi poolt esitatud tõenditega ja Tartu Veevärgi esindaja P.P. poolt antud seletustega kohtus,

millede kohaselt XXX ja XXX kanalisatsioonikaeve ühendas toru ning et tehniliselt on antud

juhul mõttekas eelpoolnimetatud toru renoveerida. AS-i Tartu Veevärk vastuse kohaselt on

XXX kanaliseerimine toimunud paralleeltorustiku kaudu, mida ei ole renoveeritud.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik

kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või rajatist, mis on püstitatud enne maa

esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 01.04.1999. Omanik peab muuhulgas

võimaldama teha tehnorajatise teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke

töid.

Arvestades eeltoodut leidis maakohus, et avaldaja nõue tehnovõrgu talumise osas on

põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

AÕS § 63 lg 1 p-i 4 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse kantav märge tagab selle, et

juurdepääsuga ja tehnovõrguga seonduvad asjaolud on selged ja üheselt mõistetavad ka

kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui kolmandad isikud juurdepääsuga ja

tehnovõrguga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt, s.h teeniva või

valitseva kinnisasja omanikult, kitsendustele allumist.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

7. OÜ Purvi Kinnisvara esitas määruskaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 28. novembri

2011 määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega avaldus jäetakse rahuldamata.

Samuti palub OÜ Purvi Kinnisvara tühistada Tartu Maakohtu 06.06.2011 esialgse õiguskaitse

määrus. OÜ Purvi Kinnisvara palub jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.

Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus rikkunud uurimispõhimõtet. Maakohus leidis, et menetlusosalised ei ole

esitanud oma ettepanekuid ja seisukohti tasu osas, seega on pooltel võimalik AÕS § 156 lg-s 1

sätestatud tasu määrata kokkuleppel. Juhul, kui kohtu hinnangul on hagita menetluses asja

lahendamiseks vajalik selgitada välja seni esitamata asjaolusid ja seisukohti, on kohtu

seadusest tulenevaks kohustuseks asuda neid asjaolusid ja seisukohti ise aktiivselt välja

selgitama.

Menetluse jooksul ei asunud maakohus võimaliku tasu suurust välja selgitama, sh ei ole

menetlusosalistelt küsinud seisukohta tasu osas. Arvestades vaidluse iseloomu ei ole

tõenäoline, et pooled saavutavad kokkuleppe tasu osas.

AÕS § 156 lg-s 1 on sõnaselgelt sätestatud, et kui kokkulepet tasu osas ei saavutata, määrab

tasu juurdepääsu kasutamise eest kohus. OÜ Purvi Kinnisvara on esitanud tõendid tema poolt

tehtud osaliste kulutuste kohta juurdepääsutee hooldamisel. Alates vähemalt 1997.a ei ole

T. Agan võtnud osa tee hooldamisest. Praegusel juhul on ilmne, et kohtusse pöördumise tingis

muuhulgas asjaolu, et avaldaja ning OÜ Purvi Kinnisvara ei ole jõudnud kokkuleppele

juurdepääsutee osas, kaasa arvatud selle asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu. Sellises olukorras

tuleb kohtul määrata ka juurdepääsu kasutamise tasu. Sisuliselt on kohus jätnud vaidluse

menetlusosaliste vahel väga olulises osas lahendamata, luues sellega olukorra, kus OÜ-l Purvi

Kinnisvara tuleb oma õiguste kaitseks jätkuvalt kohtusse pöörduda. See on vastuolus ka

menetlusökonoomika printsiibiga;

2) on maakohus rikkunud TsMS §-i 439. Kohtumääruse resolutsiooni p-de 3 ja 5 kohaselt on

maakohus määranud lugeda kohtumäärus puudutatud isiku nõusolekuks kanda märkus

juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele ning kanalisatsioonitrassi talumise kohustuse

kohta kinnistusraamatusse kinnistusregistriosa nr 45903 kolmandasse jakku igakordse omaniku

kasuks. Asja materjalidest ei nähtu, et avaldaja oleks kohtule vastava nõude esitanud.

Muuhulgas ei selgu, millisel õiguslikul alusel on kohus otsustanud seada märkused igakordse

omaniku kasuks. Avaldaja on taotlenud kohustuste määramist XXX kinnistu kasuks;

3) on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-t 8. Puudutatud isik korduvalt esitanud kohtule

vastuväite, mille kohaselt on avaldajal tegelikkuses ka praegu juurdepääsuõigus XXX

kinnistul asuvale hoonele tagatud Võru tänava kaudu, kuna maja piirneb Võru tänavaga ning

tänava poolele avanevate uste kaudu on võimalik pääseda ka hoovi. Muuhulgas on see

tõendatud puudutatud isiku esitatud plaaniga ning avaldaja enda poolt Tartu Linnavalitsusele

esitatud seletuskirjaga, kus avaldaja kinnitab, et evakuatsioonilahendus on esimesel korrusel

äripindade puhul lahendatud kahepoolsena (väljapääsud nii tänavale kui hoovi). Puudutatud

isikule teadaolevalt on avaldaja teise korruse sisse- ja väljapääsud ise sulgenud äripindade

ehitamise käigus.

AÕS § 156 lg 1 kohaldamine eeldab juurdepääsutee puudumist ning ei eelda, et

juurdepääsuõigus kinnistule peaks hõlmama õigust läbida teed autoga. Puudutatud isik on

menetluses viidanud, et sellisele seisukohale on asunud Riigikohus lahendis nr 3-2-1-33-04.

Muuhulgas märgib Riigikohus selles otsuses järgmist: „Kas juurdepääsuõigus kinnistu

sisehoovile tuleb anda ka autodele, oleneb asjaoludest, mh sellest, kas kinnistu ja sellel asuvate

hoonete sihtotstarbeline kasutamine on võimalik ilma sisehoovi autoga pääsemata või mitte.

Seejuures omavad tähtsust ka parkimise võimalus ja sõidukiga hoone teenindamise vajadus.

Kui juurdepääs kinnistu sisehoovi peab olema võimalik ka sõidukiga, ei tarvitse see tähendada,

et juurdepääsu peab olema tagatud igapäevaselt”. Puudutatud isik on menetluse ajal korduvalt

selgitanud, et ka praegu on võimalik vaidlusalust juurdepääsuteed avaldajal kasutada juhul, kui

seda on vaja küttepuude toomiseks, vee- ja kanalisatsiooniavariide puhul ja muudel sarnastel

juhtudel, kui vajalik autoga ligipääs XXX sisehoovi. Seda on ka kuni siiani ilma

probleemidega tehtud. Selleks ei ole vaja seada kinnistusraamatusse märkust.

Määrusest ei selgu, millisel alusel on maakohus asunud seisukohale, et alternatiivse

juurdepääsutee loomisel on raskendatud prügivedu, takistatud vee- ja kanalisatsiooni avarii

korral eriautode juurdepääs nagu ka tuletõrje ja kiirabi juurdepääs. Määruskaebuse esitaja ei

ole takistanud maakohtu märgitud sõidukite juurdepääsu XXX ning XXX vahelisel teel.

Ilmselgelt seisneb tegelik sisuline probleem selles, et avaldaja on talle kuuluva XXX hoones

sõlminud rea äriruumide üürilepinguid ning üürnikud soovivad ligipääsu hoovi oma kauba

laadimiseks. Juhul, kui avaldaja soovib realiseerida oma ärihuve, ei tohiks seda mingil juhul

teha puudutatud isiku õiguste ja huvide arvel.

Maakohtu määrusest ei nähtu, kas ja kuidas on kohus juurdepääsu nõude lahendamisel

kaalunud, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks

ning kas puudutatud isiku kinnisasja juurepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks

oluliselt odavam ja puudutatud isikut kui kinnisasja omanikku vähem koormav.

Kohtumääruses puuduvad igasugused põhjendused ning viited tõenditele, miks on kohtu

arvates alternatiivse tee rajamine avaldajale tunduvalt kulukam.

Kohtumääruses on märgitud, et tegemist on ajalooliselt kasutuses oleva juurdepääsuga ning

viidatud AÕS § 156 lg-s 2 sätestatule ja arhiivteatisele 1925. a kohta. Nimetatud dokumendist

samas nähtub, et juurdepääs oli tol ajal ühine XXX, XX ja XX vahel ning kogu krunt oli tollal

mitu korda suurem. Asjaolu, kas tegemist võib olla ajalooliselt kasutuses olnud juurdepääsuga,

ei oma käesolevas asjas tähtsust.

Puudutatud isik on korduvalt selgitanud, et talle kuuluval XXX kinnistul asuvates majades on

hulgaliselt üürnikke, ruumi on väga vähe ning XXX sõidukite manööverdamine kitsas hoovis

on äärmiselt ohtlik seal liikuvatele inimestele ning liikuvatele/parkivatele XXX kinnistuga

seotud autodele. Samuti tuleb arvestada talvise ilmaga, kui teed on libedad ning XXX

hooviosa suurusega. Maksimaalselt on seal võimalik parkida ühte sõidukit, samas tegelikkuses

pole ka see realiseeritav.

Vaidlustatava määrusega on avaldaja taotlus lahendatud viisil, millal määrust ei ole võimalik

täita. On ilmselge, et XXX sõidukite manööverdamine hakkab tegelikkuses toimuma XXX

kinnistul – st kohtumääruses märgitud alast väljaspool. Mingil muul moel ei ole võimalik

avaldaja soovitud ligipääsuteel sõidukit ümber pöörata ning kinnistule siseneda ning sealt

lahkuda. T. Agan on ise kohtus kinnitanud, et autode manööverdamine tegelikkuses toimub

määruskaebuse esitaja kinnistul, st väljaspool vaidlustatavas kohtumääruses toodud ala;

4) on maakohtule esitatud kanalisatsioonitrassi puudutavatest dokumentidest ning avaldaja

väidetest võimalik teha järeldus, et avaldaja poolt kohtule esitatud plaan, millele kohus tugineb

vaidlustatava määruse resolutsiooni p-s 4, ei vasta tegelikkusele. AS Tartu Veevärk on selgelt

teatanud, et XXX kanalisatsioonitorustik on täielikult amortiseerunud (sisse kukkunud).

Selline lagunemine on toimunud pikema aja jooksul ning on määruskaebuse esitaja hinnangul

tingitud otseselt avaldaja enda hoolimatust ja vastutustundetust käitumisest. Puudutatud isikule

teadaolevalt pole XXX kinnisasjal olnud kanalisatsiooniühendust juba vähemalt 10 aastat.

Kanalisatsiooniprobleemi lahendamiseks pumpas avaldaja aastaid oma kinnisasjal olevast

kaevust reovett puudutatud isikule kuuluvasse kaevu. Kuivõrd XXX kanalisatsioonitrass on

täielikult amortiseerunud, see ei funktsioneeri ning ei saagi puudutatud isikust mitteolenevatel

põhjustel funktsioneerida, tuleb asuda seisukohale, et seda kanalisatsioonitrassi tegelikkuses ei

ole olemas.

AÕSRS § 152 lg 1 näeb sätte kohaldamise eeldusena ette faktilise asjaolu – tegemist peab

olema olemasoleva tehnovõrgu või –rajatisega. Nähtuvalt Riigikohtu praktikast ei saa

tehnorajatiseks lugeda püsivalt kasutusest välja langenud rajatist. Kuivõrd XXX

kanalisatsioonitrass on vähemalt 10 aastat olnud kasutamiskõlbmatu, on tegemist püsivalt

kasutusest välja langenud rajatisega. Vastupidist ei ole menetluses tõendatud. Seega pole seda

trassi võimalik lugeda tehnorajatiseks.

Tartu Veevärgi esindaja P.P. antud ütlustest ei nähtu, et eraldi toru rajada XXX maja

teenindamiseks oleks tehniliselt võimatu;

5) esitas OÜ Purvi Kinnisvara taotluse Tartu Maakohtu 06.06.2011 määrusega kohaldatud

esialgse õiguskaitse muutmiseks. Taotluse kohaselt rikub T. Agan süstemaatiliselt esialgse

õiguskaitse määruses sätestatud keeldu, mille kohaselt T. Agan ei tohi kestvalt sulgeda XXX

kinnistul kulgeva juurdepääsuteel sissepääsu (sh mitte peatama sõidukit sissepääsuteel kauba

laadimiseks või muuks tegevuseks, millega takistatakse sisse- ja väljapääsu). Avaldaja või

temaga seotud sõidukeid pargitakse sissesõiduteel, takistatakse teiste autode ja jalakäijate

liikumist. T. Agan ise talle kuuluvas XXX majas ei ela, samas tegutseb seal hulk äriühinguid,

kes kasutavad kõnealust juurdepääsuteed kaubaveoks. Juurdepääsutee esialgsele õiguskaitsele

vastava kasutamise suhtes T. Agan huvi ei tundnud ega osalenud oma kinnistuga seotud

sõidukite liikumise korraldamises. Esialgse õiguskaitse pidev rikkumine on muutunud OÜ-le

Purvi Kinnisvara äärmiselt koormavaks. Kogu juurdepääsutee kasutamise korraldamine on

jäänud OÜ Purvi Kinnisvara kohustuseks. OÜ Purvi Kinnisvara hinnangul on mõistlik selline

lahendus, kus T. Agan või tema poolt nimetatud isik lepib OÜ-ga Purvi Kinnisvara eelnevalt

kokku aja, millal on vaja juurdepääsuteed kasutada. Teed kasutatakse ainult hädavajalikel

juhtudel. XXX äripindade kaubavedu hädavajalike juhtude hulka ei kuulu. T. Agan ei tohi

kestvalt sulgeda sissepääsu.

OÜ Purvi Kinnisvara taotles esialgse õiguskaitse muutmist ka XXX kinnistul kulgeva

kanalisatsioonitrassi talumise kohustuse osas. AS Tartu Veevärk 19.07.2011 kirjast ilmneb, et

XXX kanalisatsioonitrass on täielikult amortiseerunud, see ei funktsioneeri ja tuleb asuda

seisukohale, et seda kanalisatsioonitrassi tegelikkuses ei ole olemas. Seega puudub alus

kohustada mitteeksisteerivat kanalisatsioonitrassi taluma.

Tartu Maakohtu 28.11.2011 kohtumäärusega rahuldatud T. Agana taotlus määrata XXX

kinnistu kasuks juurdepääsutee talumise kohustus määruse resolutsiooni punktis 2 toodud viisil

(juurdepääsu kulgemisega kuni XXX ja XXX kinnistupiirini suunaga paremale) ei ole

tegelikkuses realiseeritav. Avaldaja sissesõitvad sõidukid ei saa ümber pöörata ning tagasi välja

sõita, kui sõidukid ei liigu mööda sissesõiduteed oluliselt kaugemale OÜ Purvi Kinnisvara

kinnistule, kui määratud 28.11.2011 kohtumäärusega. OÜ Purvi Kinnisvara kinnitab, et

tegelikkuses puudub XXX kinnistul sõiduki ümberpööramise võimalus ning seega ei ole

võimalik kohtumäärust täita. Tegelikkuses toimub manööverdamine OÜ-le Purvi Kinnisvara

kuuluval XXX kinnistul, mis häirib oluliselt sellel kinnistul elavate inimeste ning äripindade

üürnike igapäevast tegevust.

VASTUSTAJA VASTUVÄITED

8. T. Agan vaidleb määruskaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. T. Agan

palub jätta menetluskulud OÜ Purvi Kinnisvara kanda.

Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on põhjendamatu puudutatud isiku väide kohtu uurimisprintsiibi rikkumisest, mis olevat

väljendunud selles, et kohus ei küsinud määruskaebajalt seisukohta juurdepääsutee ja trasside

talumise kohustuse tasu osas. T. Agan on arvamusel, et seadus ei tee kohtule ülesandeks küsida

puudutatud isikult seisukohta tasude osas, kohustatud isik peab esitama kohtule ise AÕS § 156

lg 1 tuleneva taotluse tasude määramiseks. Puudutatud isik ei ole taotlenud tasu määramist

juurdepääsutee ja tehnorajatise talumise eest, mistõttu maakohus ei saanudki käesolevas

menetluses neid tasusid kindlaks määrata. Puudutatud isik ei ole teinud mingeid viiteid tasu

osas, mistõttu ei ole ka alust arvata, et avaldaja ei ole tasu osas võimaliku kokkuleppega nõus.

Tasu määramiseks peab huvitatud isik tegema kohtule taotluse, kasvõi alternatiivselt, kuid

puudutatud isik sellist taotlust esitanud ei ole;

2) on põhjendamatu väide, et kohus on justkui ületanud nõude piire. Juurdepääsutee ja

tehnorajatise talumise osas on olnud tegemist tõendite hindamisega ja kohtu diskretsiooniga,

mida T. Agana hinnangul ületatud ei ole. Maakohus on juurdepääsutee talumise osas

tuvastanud nõude materiaalõiguslikud eeldused. Seejuures on maakohus kaalunud poolte

huvisid ja leidnud, et T. Agana huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjadele üle

määruskaebaja kinnisasja kaalub üles määruskaebaja huvi oma kinnisasja kasutamise

keelamise vastu. Samuti on maakohus arvestanud tekkida võivaid kulutusi, alternatiivse

juurdepääsuvõimaluse puudumist, ajaloolist tee kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust

jm olulisi asjaolusid, sh seda, et T. Aganal peab olema võimalus saada sõidukitega oma hoovi.

Juurdepääsuõiguse nõude lahendamise puhul on tegemist poolte huvide kaalumisega, milline

on kohtu diskretsiooniotsus. T. Agan leiab, et maakohus ei ole ületanud diskretsioonipiire ning

määruskaebaja väited ei anna põhjust vastupidiseks järelduseks.

Asjakohatu on määruskaebaja väide, mille kohaselt võiks ta võimaldada vabatahtlikult

ligipääsu kütteautodele, avariiteenistustele. Määruskaebaja väitis kohtus korduvalt, et sellised

load võiks ta anda igakordselt eraldi otsustades, mis ei ole aga T. Agana huvides, kuna ajalugu

näitab, et määruskaebajaga milleski sellises igakordselt kokku leppida on keeruline kui mitte

võimatu;

3) ei ole poolte vahel vaidlust, et kanalisatsioonitrass paikneb OÜ Purvi Kinnisvara kinnistul

ja määruskaebaja soovib seda trassi remontida ja edasiselt kasutada. OÜ Purvi Kinnisvara teeb

selleks kõikvõimalikke takistusi. Maakohus on õigesti tuvastanud ja tuginenud sealjuures

AS Tartu Veevärk arvamusele, et olemasolevat kanalisatsioonitrassi on mõttekas renoveerida.

Eksitav ja arusaamatu on määruskaebaja väide selle kohta, et antud trassi ei ole T. Agana poolt

kasutatud 10 aastat ja et see olevat püsivalt kasutusest välja langenud. Igasugused tõendid selle

kohta puuduvad. T. Agan ei ole ka midagi sellist kohtule avaldanud. Antud kanalisatsioonitrass

läks töökorrast välja siis, kui määruskaebaja õiguseellane teostas trassi kulgemise trajektooril

paralleelse trassi renoveerimist 2009. a, mistõttu on T. Aganal kahtlus, et tema kasutuses olev

trass lõhuti teadlikult. Sellele viitab asja juures oleva 2009.a kirjalik hoiatus, milles antakse

teada kavatsusest T. Agana trassi katkestamiseks. Mõni aeg pärast seda lakkas võimalus trassi

kasutada ja T. Agan on pidanud laskma reovett ära toimetada paagiautodel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud osaliselt. Tartu Maakohtu

28.11.2011.a määrust tuleb muuta osas, milles kohus seadis XXX kinnisomandile XXX

kasuks juurdepääsutee, ilma juurdepääsu kasutamise tingimusi sisuliselt määratlemata.

Määruse resolutsiooni punkti 2 tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel täiendada järgmise lausega:

„Juurdepääs mootorsõidukitega on lubatud XXX kinnistu ja hoone teenindamise eesmärkidel,

sh kütte ja jäätmevedu, veevarustuse ja kanalisatsioonisüsteemi avarii- ja hooldustööd ning

hoone ja kinnistu korrashoid.“

Ülejäänud osas tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele

osaliselt.

10. Juurdepääsuõiguse määramine. Esmalt käsitleb ringkonnakohus küsimust, kas T. Agana

avalduse rahuldamisest ja XXX igakordse omaniku kasuks üle puudutatud isiku kinnisasja

juurdepääsuõiguse määramisest tulnuks keelduda seetõttu, et XXX kinnistule on juba tagatud

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vaidlust ei ole selles, et XXX asub Tartu linnas

avalikult kasutatava tänava, s.o Võru tänava ääres ning tänavale avanevad ka kinnisasjal asuva

hoone osa välisuksi.

AÕS § 156 lg 1 kohaselt on juurdepääsu määramist üle võõra kinnisasja õigus nõuda kinnisasja

omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Taotluse

rahuldamise eeldusteks on seega esiteks juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele

juurdepääsu puudumine, teiseks taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja

kolmandaks taotletava juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes juurdepääsust

tulenevate kitsendustega kinnisomandi teostamisele, mille kaudu juurdepääsu soovitakse.

Käesolevas asjas ei ole vaidluse all XXX igakordse omaniku õigus või võimalikkus pääseda

kinnisasjale jalgsi. Avaldusest nähtuvalt soovib T. Agan sellele lisaks aga juurdepääsu oma

kinnistule mootorsõidukiga.

Ringkonnakohus leiab, et AÕS § 156 lg 1 alusel on ka avalikult kasutatava tänava ääres asuva

kinnisasja hoovi pääsemiseks üle võõra kinnisasja sõidukiga juurdepääsu määramine iseenesest

võimalik, kuid seda eeldusel, et sõidukiga juurdepääs on avaldaja kinnisasja kasutamise

otstarvet silmas pidades eluliselt vajalik. Asjakohane ei ole lähtuda üksnes selle kinnisasja

kasutamise mugavuse kaalutlustest, mille kasuks juurdepääsuõigust üle võõra kinnisasja

taotletakse. Maakohus on rikkunud TsMS § 448 lg-t 8, jättes põhjendamata, missugustel

kaalutlustel tuleb käesolevas asjas lugeda avaldajale vajalikuks igapäevast piiramatut

mootorsõidukiga juurdepääsu oma kinnisasjale, ehkki puudutatud isik sellekohased vastuväited

esitas.

11. Avaldaja on põhjendanud sõidukitega ligipääsu vajadust XXX kinnistu ja sellel asuva

hoone teenindamise eesmärkidega nagu kütte- ja prügivedu, samuti kanalisatsioonitööd

(kanalisatsioonikaevude

tühjendamine),

avariitööd

jm.

Loetletud

juhtudel

ligipääsu

võimaldamisele ei ole puudutatud isik ka vastu vaielnud. On alust eeldada, et neil juhtudel ei

ole sekkumine puudutatud isiku kinnisomandi teostamisse igapäevane.

Ringkonnakohtu arvates ei ole avaldaja aga piisavalt põhjendanud vältimatut vajadust pääseda

kinnistule igapäevaselt sõiduautodega.

Esmalt ei ole XXX kinnistu omanik T. Agan ise esitanud asjaolusid, mille kohaselt tal oleks

sõidukiga kinnistule juurdepääs vajalik oma kinnisomandi teostamise eesmärgil. Asja

materjalidest nähtuvalt ei ela avaldaja ise XXX kinnistul ning ta ei ole ka taotlenud sõidukiga

ligipääsu iseenda vajadusteks.

Teiseks ei ole tuginetud sellele, nagu vajaksid ligipääsu XXX hoovi XXX hoone elanikud.

Ehkki avaldajale kuuluval kinnisasjal on asjaoludest nähtuvalt (lumeta perioodil) ruumi

vähemalt ühe sõiduauto parkimiseks, ei õigusta see asjaolu iseenesest OÜ Purvi Kinnisvara

omandi kitsendamist. Kesklinna vahetus läheduses asuval tiheasustusega alal ei saa

ringkonnakohtu arvates ka eeldada, et elanikel peaks igal juhul olema võimalus hoida oma

sõidukeid vahetult elamu hoovis, sh sama kinnistu piires. Sellekohane võimalik huvi ei kaalu

iseenesest üles XXX kinnisomandi häirimatu teostamise huve.

Avaldaja ei ole esitanud veenvaid põhjendusi ka selle kohta, et sõiduautoga igapäevane

juurdepääs oleks vajalik XXX hoones majandustegevuse teostamiseks. Asja materjalidest

nähtuvalt (kinnistusraamatu andmetel) on XXX kinnistu sihtotstarbeks 100% ulatuses

elamumaa. Üksnes Tartu Linnavalitsuse 04.04.2011.a korralduse eelnõust nr LV-K-0464

(t I kd lk 17-19) nähtub, et avaldaja on soovinud hoone senist kasutusotstarvet muuta. Avaldaja

ei ole esitanud mõjuvaid põhjendusi ka selle kohta, et XXX hoones tegutsevad ettevõtjad,

kelle majandustegevuse jätkamiseks on sõidukitega juurdepääs eluliselt vajalik. Maakohtu

18.10.2011.a istungi protokollist nähtuvalt on avaldaja rääkinud, et veoautosid on aeg-ajalt vaja

kasutada majas elavate inimeste huvides, kuid allkorrusel olevate äripindade huvides ligipääs

veoautoga vajalik ei ole. Ringkonnakohtu istungil 24.04.2012.a märkis avaldaja, et

[raamatukauplusse] viiakse raamatuid sisse eestuksest. Sellest nähtub muuhulgas, et ka hoones

äripindade olemasolul ei ole igal juhul vältimatu, et kinnistule peaks igapäevaselt pääsema

sõidukiga. Avaldaja ei ole seega esitanud asjaolusid, mille kohaselt ei ole hoone

sihtotstarbeline kasutamine igapäevaselt võimalik teisiti kui sõidukitega puudutatud isiku

kinnisasja ületades. AÕS § 156 lg 1 alusel üle teisele isikule kuuluva kinnisasja

juurdepääsuõiguse määramisel ei saa aga lähtuda üksnes soodustatava kinnisasja kasutamise

suuremast mugavusest. Samuti ei ole ringkonnakohtu arvates alust eelistada juurdepääsu

määramist taotleva isiku huve kujundada tulevikus potentsiaalselt ümber kinnisasja kasutamise

otstarvet.

Vajadus määrata avaldaja kinnistule sõidukiga juurdepääs üle puudutatud isiku kinnisasja ei

tulene ka asjaolust, et ajalooliselt on juurdepääs kulgenud vaidlusalusest kohast XXX ja XX

hoonete vahel. Ringkonnakohus leiab, et ajalooliselt ei saanud liikluskoormus ega

mootorsõidukitega liiklemise sagedus olla võrreldav tänapäeval esinevaga.

Kuna avaldaja ei ole esile toonud asjaolusid, millest järelduks eluline vajadus pääseda XXX

kinnistule igapäevaselt ja piiramatult sõiduautoga, ei ole ringkonnakohtu arvates asjassepuutuv

avaldaja seisukoht, et juurdepääsutee määramine üle puudutatud isiku kinnisasja ei oleks

puudutatud isiku jaoks iseenesest koormav ega rikuks tema privaatsust ega muid huve.

Ringkonnakohus märgib siiski, et määruskaebusest ja ka muudest kohtule esitatud avaldustest

nähtuvalt häirib OÜ-d Purvi Kinnisvara peamiselt asjaolu, et avaldajaga seotud (s.o XXX

hoonet kasutavad) isikud peatavad sõidukeid sissesõiduteel ja takistavad sellega kõigi

ülejäänud sõidukite (XXX kasutajate) liikumist nii XXX kinnistule kui ka sealt väljumist.

Selles osas on tegemist juurdepääsu tingimuste võimaliku rikkumisega, mis ei ole otseselt

käesoleva vaidluse esemeks (ringkonnakohtule 29.03.2012.a esitatud taotluse ja sellele lisatud

tõendite kohaselt on XXX kasutavad isikud sel viisil käitunud ka ajal, mil kehtis maakohtu

määrus esialgse õiguskaitse kohaldamise kohta ning selgesõnaliselt oli keelatud sõidukite

sissepääsuteel peatamine). Ringkonnakohtu arvates ei oleks otstarbekas määrata avaldaja

kasuks juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnisasja olukorras, kus pooled juba ette vaidlevad

juurdepääsu tingimuste järgimise üle ning avaldaja ei ole esitanud ettepanekuid ega seisukohti

selle kohta, kuidas ta kavatseb omalt poolt tagada tingimuste järgimise oma kinnistut

kasutavate isikute (üürnike) poolt.

Ringkonnakohus ei pea eeltoodud asjaoludel põhjendatuks võimaldada avaldajale piiramatut

ligipääsu üle naaberkinnistu, täpsustamata sõidukite liikumise sagedust ja eesmärke. Kohtul ei

ole endal võimalik määrata sõidukite liikumise ajalisi vm piiranguid, kuna pooled kohtule oma

sellekohaseid seisukohti ei esitanud.

12. Samas on ringkonnakohtu arvates põhjendatud seada puudutatud isiku kinnisasjale

kitsendus juurdepääsu talumise kohustuse näol XXX kinnisasja ja sellel asuva hoone

teenindamiseks. Hoone teenindamine hõlmab kütte ja jäätmevedu, veevarustuse ja

kanalisatsioonisüsteemi avarii- ja hooldustöid, samuti hoone ja krundi vajalikku korrashoidu.

Kuigi puudutatud isik on kohtumenetluse vältel avaldanud, et ei ole vastu võimaldamaks

avaldajale juurdepääsu oma üle kinnisasja XXX kinnisasjal hädavajalike tööde teostamiseks,

tuleb ringkonnakohtu arvates taotlus juurdepääsu määramiseks selles osas rahuldada. AÕS §

156 lg 1 alusel juurdepääsu talumise kohustuse kindlaksmääramine kinnistusraamatusse

kantava märkuse kaudu teenib muuhulgas ka preventiivset eesmärki vältida võimalikke

tulevikus naabrite vahel tekkivaid vaidlusi juurdepääsu kasutamise tingimuste üle. Juurdepääsu

talumiskohustuse kindlaksmääramine tähendab muuhulgas, et puudutatud isikul on kohustus

avaldaja kinnisasjale ligipääsu võimaldada ning selle teostamine ei sõltu tema igakordsest

nõusolekust. Pooltel tuleb siiski vastastikku arvestada heas usus tegutsemise kohustusega.

Ringkonnakohtu arvates on TsMS § 477 lg 5 alusel võimalik sõnastada avaldaja kasuks seatav

juurdepääsuõigus üle puudutatud isiku kinnistu (kohtumääruse resolutsiooni p 2) alljärgneval

viisil:

„2. Seada aadressil Tartu linn XXX (registriosa nr 45903) kinnisomandi tähtajatu kitsendus ja

määrata XXX (registriosa nr 2308603) kinnisomandi kasuks juurdepääsutee avalikult

kasutatavale teele (Võru tn-le) XXX (registriosa nr 45903) kinnisomandi kaudu vastavalt

krundiplaanile ja plaanile (tsiviilasja nr 2-11-18058 toimikuleht nr 133, 14), mis on käesoleva

kohtumääruse lahutamatud osad. Juurdepääs mootorsõidukitega on lubatud XXX kinnistu ja

hoone

teenindamise

eesmärkidel,

sh

kütte

ja

jäätmevedu,

veevarustuse

ja

kanalisatsioonisüsteemi avarii- ja hooldustööd ning hoone ja kinnistu korrashoid. Juurdepääs

XXX kinnistule algab Võru tänavalt XXX ja XXX kinnistu vahelt ja kulgeb kuni XXX ja

XXX kinnistupiirini suunaga paremale.“

Selline sõnastus vastab neile eesmärkidele, millele avaldaja on menetluses sõnaselgelt

tuginenud ning võimaldab arvestada mõlema poole olulisi huve oma kinnisomandiõiguste

teostamisel.

13. Vastuseks määruskaebuses esitatud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Maakohtu

määruse tühistamiseks ei anna alust määruskaebuse esitaja seisukoht, nagu oleks maakohus

rikkunud hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet sellega, et ei asunud aktiivselt välja

selgitama poolte seisukohti juurdepääsu ja tehnorajatise talumise eest tasu määramise aluste ja

suuruse kohta. Asja materjalidest ei nähtu, et määruskaebuse esitaja oleks maakohtu

menetluses juurdepääsu talumise eest tasu määramist taotlenud. Sellekohast taotlust ei ole

esitatud ka apellatsioonimenetluses. Määruskaebuse esitajal oli võimalik esitada oma seisukoht

tasu osas ka ringkonnakohtu istungil, kuid kaebuse esitaja seda ei teinud. OÜ Purvi Kinnisvara

poolt juurdepääsutee hooldamiseks tehtud kulutuste kohta esitatud tõendid ei ole käsitatavad

tahteavaldusena tasu väljamõistmiseks ega selle suuruse kindlaksmääramiseks, kuivõrd

eelduslikult tuleks kaebuse esitajal teha tee korrashoiuks kulutusi ka sõltumata sellest, et

T. Agan taotleb endale sama juurdepääsutee kasutamise õigust. Ringkonnakohus leiab, et

kirjeldatud asjaoludel ei tulnud kohtul juurdepääsu talumise eest puudutatud isikule tasu välja

mõista. Tasu nõudmine on puudutatud isiku õigus, mitte kohustus. Kui OÜ Purvi Kinnisvara

eesmärk oli saada oma kinnisomandi AÕS § 156 lg 1 alusel kitsendamise eest tasu, tulnuks tal

menetlusõiguste heauskse kasutamise põhimõtte kohaselt (TsMS § 200 lg 1) väljendada

sellekohast soovi ning seisukohta tasu suuruse kohta hiljemalt apellatsioonimenetluses,

milliseks ajaks oli selgunud maakohtu seisukoht avalduse rahuldamise osas.

Ringkonnakohus märgib, et jätkuvalt on pooltel võimalik tasu osas kokku leppida ka pärast

ringkonnakohtu määruse tegemist. Asjaolude muutumise korral on pooltel TsMS § 459, § 477

lg 1 ja § 6185 eelduste olemasolul õigus nõuda ka juurdepääsu tingimuste ja/või

juurdepääsutasu suuruse muutmist.

14. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja seisukohaga, nagu oleks maakohus

rikkunud asja lahendamisel TsMS § 439. Nimetatud sätte kohaselt ei või kohus hagi

lahendamisel ületada otsuses nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.

Käesolevat tsiviilasja menetleb kohus vastavalt TsMS § 475 lg 1 p-le 131 hagita menetluses.

TsMS § 477 kg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud

taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.

Avaldaja on taotlenud juurdepääsutee talumise ja kanalisatsioonitrassi talumise kohustuste

kohta kinnistusraamatusse kinnistusregistriosa nr 45903 kolmandasse jakku märkuse kandmist.

KrS § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 kohaselt on avaldaja taotletud märkuste kinnistusraamatusse

kandmise vajalikuks eelduseks OÜ Purvi Kinnisvara nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt juhul,

kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või

viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust

andma. Seega tulenesid avaldaja taotlusest – kanda puudutatud isiku kinnisomandile seatavate

kitsenduste kohta kinnistusraamatusse märkused – ühtlasi taotlused tuvastada OÜ Purvi

Kinnisvara kohustuse olemasolu sellekohaste nõusolekute andmiseks ja nende asendamiseks

kohtulahendiga. Maakohus on TsMS § 477 lg-t 5 järgides põhjendatult lahendanud ka need

eeldustaotlused, milleta kohus ei oleks saanud võtta seisukohta avaldaja taotluse lõppeesmärgi

(kanda seatavate kitsenduste kohta kinnistusraamatusse märkused) kohta.

Asjakohane ei ole määruskaebuse esitaja etteheide, et avaldaja ei ole taotlenud seada märkusi

igakordse omaniku kasuks, vaid on selle asemel taotlenud kohustuste määramist XXX kinnistu

kasuks. Õigused saavad tekkida isikutel, mitte seevastu asjadel. Kinnisasjaõigused nagu ka

teisele isikule kuuluvale kinnisasjale seatavad kitsendused võidakse seada kas kindla isiku või

kindla kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Seega käsitas maakohus põhjendatult avaldaja

taotlust seada kitsendused XXX kinnisasja kasuks taotlusena kitsendada puudutatud isiku

kinnisomandit XXX igakordse omaniku kasuks.

15. Tehnorajatise (kanalisatsioonitrassi) talumiseks kohustamine. Ringkonnakohtu arvates

tuleb maakohtu määrus jätta muutmata osas, milles kohus leidis, et põhjendatud on avaldaja

taotlus kohustada puudutatud isikut taluma XXX kinnisasja huvides tehnorajatist

kanalisatsioonitrassi näol. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu määruse

põhjendustega ega pea TsMS § 659 ja § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata.

Vaidlust ei ole selles, et kanalisatsioonitorustik oli rajatud enne 01.04.1999.a. AÕSRakS § 152

lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist,

mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1999. aasta

1. aprilli.

Määruskaebuse esitaja vaidleb kanalisatsioonitrassi talumise kohustusele vastu peamiselt

väitega, et XXX kanalisatsiooniühendus on täielikult amortiseerunud ega ole pikema aja vältel

(vähemalt 10 aastat) olnud faktiliselt kasutuses. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse

seisukohtadega, nagu välistaks käesolevas asjas puudutatud isiku kanalisatsioonitrassi

talumiseks kohustamise asjaolu, et vaidlusalune trass on lagunenud. AÕSRakS § 152 lg 1

kohaldamisel

on

määrava

tähendusega

asjaolu,

kas

varasemat

tehnorajatist

(kanalisatsiooniühendust) on võimalik taastada või on võimalik rajada üksnes uus tehnorajatis

(kanalisatsiooniühendus). Rajatise püsivalt kasutusest väljalangemise all tuleb mõista niisugust

olukorda, kus varem eksisteerinud trass on kaotanud igasuguse otstarbekohase tähenduse ning

seda ei ole võimalik uuesti kasutusele võtta. Puudutatud isikul ei ole AÕSRakS § 152 lg 1

kohaselt kohustust taluda uue kanalisatsioonitrassi rajamist. Kui varasemat ühendust on aga

võimalik taastada, tuleneb selle talumise kohustus seadusest (AÕSRakS § 152 lg 1).

Ringkonnakohtu arvates tuleb ka AÕSRakS § 152 lg 1 tõlgendamisel lähtuda mõistlikkuse ja

ökonoomsuse põhimõttest.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnangutega tõenditele, millest lähtudes maakohus asus

seisukohale, et XXX kanalisatsioonitrassi on võimalik taastada. Asjakohased on AS Tartu

Veevärk (t lk 170) ja AS Vesi (t lk 60, sama lk 82) esitatud kirjalikud tõendid ja Tartu

Veevärgi esindaja P.P. kohtuistungil antud seletused, mille kohaselt XXX ja XXX

kanalisatsioonikaeve ühendas toru ning et tehniliselt on antud juhul mõttekas eelnimetatud toru

renoveerida. Vastavalt Tartu Veevärgi esindaja P.P. kinnitusele on käesoleval juhul

liitumispunktiks kaev, mis asub Võru tn kõnniteel XXX ja XXX kinnistute vahel; tehniliselt

on vaidluse all olevat trassi võimalik parandada ja seda ei ole mõtet Sõjakooli juurest vedada.

Otstarbekas on taastada kinnistul olev toru ja paralleeltoru rajamine ei ole tehniliselt mõttekas;

samuti võib lisakaevu ehitamine osutuda tehniliselt võimatuks. Määruskaebuse esitaja ei ole

omalt poolt viidanud tõenditele, millest nähtuvalt XXX kanalisatsioonitrass oleks

amortiseerunud sellisel määral, et selle taastamine ei oleks enam võimalik ja võimalik oleks

rajada üksnes täiesti uus kanalisatsioonilahendus. Eelöeldust tulenevalt on puudutatud isikul

OÜ Purvi Kinnisvara AÕSRakS § 152 lg-st 1 tulenev kohustus taluda XXX

kanalisatsioonitrassi oma kinnisasja kaudu.

Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et tehnorajatise talumise kohustuse sätestamiseks ei ole

vältimatult vajalik dokumentatsiooni olemasolu, mis võimaldaks täpselt kindlaks määrata

tehnorajatise (kanalisatsioonitrassi) kulgemist ja asukohta võõral kinnistul. Vastavate täpsete

andmete puudumine ei saa olla takistuseks talumiskohustuse seadmisel (samale seisukohale

asus Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06 p 21). Seega ei ole asjakohased määruskaebuse

väited, mille kohaselt ei vasta tegelikkusele avaldaja poolt kohtule esitatud plaan, millele

viidatakse vaidlustatud maakohtu määruse punktis 4. XXX kanalisatsioonitrassi olemasolu ja

renoveerimise korral selle ühendamise otstarbekus XXX kanalisatsioonilahendusega on

käesolevas asjas tõendatud ning kanalisatsioonitrassi talumise kohustus ei sõltu olemasoleva

trassi täpsest dokumenteeritusest.

XX . Menetluskulud tuleb ringkonnakohtu arvates jätta menetlusosaliste endi kanda samadel

põhjendustel, mille alusel jaotas menetluskulud maakohus. Kuna maakohtu määrus jääb

olulises osas muutmata, on ringkonnakohtu arvates menetluse käiku ja kõiki sellega

seonduvaid asjaolusid arvestades õiglane jätta ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Viivi Tomson

Üllar Roostoja

Kai Kullerkupp