3-04-117/174 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. märts 2012, Tallinn

Haldusasja number

3-04-117

Haldusasi

S.M. kaebus Keila Vallavalitsuse ja Keila Vallavolikogu

haldusaktidega tekitatud kahju hüvitamise nõudes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 4. novembril 2011 ja 22. veebruaril 2012

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: S.M.s

Esindajad: Arvo Maasikas ja v.adv Karl Haavasalu

Vastustajad: Keila Vallavalitsus ja Keila Vallavolikogu

Esindaja: v.adv. Janek Väli

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada S.M. kaebus osaliselt.

2. Mõista Keila Vallavalitsuselt S.M. kasuks välja 13 750 (kolmteist tuhat seitsesada

viiskümmend) eurot.

3. Jätta menetluskulud poolte enda kanda.

4. Saata otsuse ärakiri menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus

Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, § 181 lg 1).

ASJAOLUD NING ASJAS TEHTUD VAHEOTSUS

1. 28. novembri 1994 korraldusega nr 217 määras Keila Vallavalitsus AS Spordiklubi EGK

Niitvälja spordiväljakute ja teenindava baasi alla teenindusmaa suurusega 162,49 ha senise

maakasutuse piires ja otsustas mitte tagastada erinevatele omandireformi õigustatud

subjektidele maad kokku 58,94 hektaril senise maakasutuse piires (I kd, tl. 204). Selle

tagastamata jäetud maa hulka kuulus ka endise Altpere 5 talu lahustükk (X), mille tagastamise

nõudeõigus oli S.M.l.

2. 13. märtsi 2009 vaheotsusega luges Tallinna Halduskohus põhjendatuks S.M. kahju

hüvitamise nõude, tuvastades, et S.M.le on tekkinud kahju, mis seisneb saamatajäänud tulus

4,13 ha suuruse Altpere 5 lahustüki (X) väärtuse ulatuses, et kahju tekkimine on põhjuslikus

seoses Keila Vallavalitsuse 28. novembri 1994 korraldusega nr 217, et Keila Vallavalitsuse 28.

novembri 1994 korraldus on õigusvastane, et tekkinud kahju ei olnud võimalik vältida ega ole

võimalik kõrvaldada riigivastutuse seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või

taastamisega ning et puudub alus riigivastutuse seaduse § 13 lg 2 ja 3 kohaldamiseks. Pärast

vaheotsuse tegemist pidasid pooled läbirääkimisi vaidluse lahendamiseks kompromissiga, mis

aga ei andnud tulemusi. Käesolevas menetlusetapis on vaidluse all S.M.le tekitatud kahju eest

välja mõistmisele kuuluva hüvitise suurus.

EKSPERTIISITULEMUSED

3. 6. juunil 2011 määras kohus Altpere 5 lahustüki (X) väärtuse kindlaksmääramiseks

ekspertiisi, esitades eksperdile küsimused selle kohta, milline oleks selle maatüki turuväärtus

eksperdiarvamuse koostamise ajal, kui tegemist oleks eraldiseisva 3,8 ha suuruse kinnistuga,

millele oleks vastavalt määratud kas ärimaa, elamumaa või maatulundusmaa sihtotstarve.

Riiklikult tunnustatud ekspert Härmo Haljaste esitas 12. juulil 2011 kohtule oma

ekspertarvamuse (kd V, tl. 156 jj), mille kohta andis ka täiendavaid suulisi selgitusi 4.

novembril 2011 toimunud kohtuistungil (V kd, tl. 201 jj), pärast mida esitas kohtule

eksperdiarvamuse täiendatud versiooni (V kd, tl. 211 jj). Ekspert asus seisukohale, et

maatulundusmaa sihtotstarbe korral on vaidlusaluse 3,8 ha suuruse maatüki väärtuseks 11 000

eurot ehk 0,28 eurot/m2, elamumaa sihtotstarbe korral 103 000 eurot ehk 2,72 eurot/m2 ning

ärimaa sihtotstarbe korral 54 000 eurot ehk 1,42 eurot/m2.

KAEBAJA SEISUKOHAD

4. Kaebaja taotleb talle tekitatud kahju eest hüvitisena summat, mis vastab vaidlusaluse 3,8 ha

suuruse maatüki turuväärtusele eeldusel, et tegemist on elamumaa sihtotstarbega maaga või

teise võimalusena, et tegemist on ärimaa sihtotstarbega maaga. Seejuures leiab kaebaja, et

mõlemal juhul tuleks eksperdi arvamuses näidatud väärtusi (vastavalt 103 000 ja 54 000 eurot)

suurendada kohtu poolt mõistlikuks peetava eriväärtuse võrra, kuna arvestades vaidlusaluse

maatüki paiknemist keset tegutsevat golfiväljakut, oleks sellel golfiväljaku-aluse maa omaniku

jaoks turuväärtusest suurem eriväärtus.

5. Esiteks märgib kaebaja, et kuigi vaheotsuse resolutiivosas on vaidlusaluse maatüki

suuruseks märgitud 4,13 ha, mille üle poolte vahel enne vaheotsuse tegemist vaidlust ei olnud,

taotleb ta, vältimaks alusetut rikastumist, kahju suuruse kindlaksmääramist arvestusega, et talle

tagastamata jäänud maatüki tegelik suurus oli 3,8 ha. Kaebaja ei nõustu vastustaja

seisukohaga, et vaidlusalusest maatükist ei oleks olnud kaebajale võimalik tagastada rohkem

kui 2,2 ha, märkides, et selline vastuväide oleks tulnud esitada enne vaheotsuse tegemist.

Samas viitab kaebaja sellele, et maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 1 kohaselt võib tagastatava

maaüksuse pindala erineda tagastamisele kuuluva maa pindalast kuni 8 protsenti, kuid mitte

rohkem kui 5 ha, mistõttu ei saa asjaolu, et Altpere 5 maaüksuse mõni lahustükk võidi

tagastada maa natsionaliseerimise aegse pindalaga võrreldes veidi suuremana, omada mõju

käesoleva kahju hüvitamise vaidluse lahendamisele.

6. Seisukohta, et kahju suuruse hindamisel tuleks lähtuda eeldusest, et vaidlusalusel maal on

elamumaa sihtotstarve, põhjendab kaebaja sellega, et praeguse Niitvälja spordiväljakute

kinnistu vahetus läheduses paiknevad elamumaa sihtotstarbega Paavli, Kollomi, Liivamäe-2 ja

Liivamäe-4 kinnistud, mis viitab üheselt sellele, et vaidlusaluse maatüki tagastamise korral

oleks olnud võimalik määrata selle sihtotstarbeks elamumaa. Kaebaja toob välja, et Keila

Vallavalitsus on pidanud võimalikuks Paavli ja Liivamäe-2 kinnitu jagamist selliselt, et

elamumaa sihtotstarve on alles jäänud ka sellele jagamise tulemusena tekkinud kinnistule,

millele pärast jagamist ühtegi ehitist ei jäänud. Kaebaja märgib, et eelviidatud Paavli kinnistu

asukoht on üldplaneeringu kaardil tähistatud loodusliku ala ja metsana, samuti nagu Kollomi

kinnistu ning Liivamäe-2 ja Liivamäe-4 kinnistute puhul, samas on kõigi eeltoodute

sihtotstarbeks määratud elamumaa, millest kaebaja järeldab, et Keila valla praktika kohaselt ei

ole üldplaneeringu leppemärk looduslik ala ja mets maaüksuste sihtotstarvete määramisel

suuremat tähendust omanud. Kaebaja märgib, et Keila Vallavalitsus on korduvalt algatanud

detailplaneeringuid, millega on ette nähtud üldplaneeringu muutmine ja samuti on

vallavolikogu kehtestanud üldplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid, mis samuti

tõendab, et ei olnud välistatud võimalus, et kaebajale tagastatakse nimetatud maaüksus ka

elamumaana.

7. Kaebaja hinnangul ei ole käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast oluline see, kas ja

kuidas on kaebaja toiminud temale tagastatud Altpere 5 muude lahustükkidega ning rõhutab,

et oleks kindlasti soovinud vaidlusaluse maaüksuse väärtustamist kas ärimaa või elamumaa

sihtotstarbe andmise läbi, samas kui vastustajad ei ole toonud esile mitte ühtegi põhjendust,

miks ei oleks olnud võimalik määrata vaidlusalusele maale elamu- või ärimaa sihtotstarvet.

Kaebaja märgib, et kuivõrd golfiväljaku ümbruskonda on ehitatud arvukalt ehitisi, siis ilmsesti

oleks ka kaebajal olnud võimalik kasutada vaidlusalust maad ehitamiseks.

8. Alternatiivselt leiab kaebaja, et igal juhul oleks saanud vaidlusalusele maatükile määrata

ärimaa sihtotstarbe, arvestades, et selline sihtotstarve on määratud Niitvälja spordiväljakute

kinnistule, mille koosseisu vaidlusalune maa praegu kuulub. Kaebaja ei nõustu vastustajate

seisukohaga, et kui kaebajale oleks vaidlusalune maa tagastatud, ei oleks golfiväljakut

rajatudki, kuna golfiväljaku rajamisega vaidlusaluse maatüki lähistele tegeleti juba enne maa

tagastamise otsustamist.

9. Kaebaja on seisukohal, et vaidlusaluse maatüki väärtuse määramisel on põhjendatud

tuvastada eriväärtus, see on tavapärasest kõrgem hind, mis on otseselt seotud konkreetse

maaüksuse spetsiifikaga. Kaebaja leiab, et kuna see lahustükk on ümbritsetud Niitvälja

golfiväljakuga, siis selle lahustüki tagastamisel kaebuse esitajale oleks Niitvälja golfiväljaku

omanik tõenäoliselt huvitatud kõnealuse lahustüki omandamisest ning piiratud pakkumise

tingimustes oleks maaüksuse müügihind tõenäoliselt tavapärasest kõrgem. Kaebaja väidab, et

maa tagastamisel tekkinuks olukord, mis rikkunuks golfiväljaku arenguplaane ning golfiväljaku

arendajal oleks tekkinud soov see maaüksus ära osta. Selles osas taotleb kaebaja kohtule

õiglase eriväärtuse arvestamist vastavalt võlaõigusseaduse § 127 lõikele 6 ning Riigikohtu

halduskolleegium lahendis nr 3-3-1-18-06 võetud seisukohtadele.

VASTUSTAJATE SEISUKOHT

10. Vastustajad leiavad esiteks, et vaheotsusest tulenevalt ei ole põhjendatud tekitatud kahju

eest hüvitise väljamõistmine Keila Vallavolikogult, kuna vaheotsusega tuvastati põhjuslik seos

kahju tekkimise ja ainult Keila Vallavalitsuse 24. novembri 1994 korralduse vahel. Teiseks

leiavad vastustajad, et õiguspärasel tegutsemisel ei oleks kaebajale tagastatud rohkem kui 2,22

ha maad, kuivõrd erinevate Keila Linnavalitsuse ja Keila Vallavalitsuse korraldustega on

kaebajale tagastatud 35,613 ha, endise Altpere 5 talumaa kogusuurus oli aga 37,83 ha.

11. Vastustajad toovad välja, viidates vastavatele lepingutele, et kaebaja on talle tagastatud

kinnistud võõrandanud tagastamisel kinnistule kohaliku omavalitsuse poolt määratud

sihtotstarbega ning kaebaja ei ole senini üles näidanud mingit initsiatiivi talle kuuluvate

kinnistute või maatükkide sihtotstarbe muutmiseks ega esitanud selleks kohalikule

omavalitsusele mingeid avaldusi ega taotlusi. Vastustajad märgivad, et vaidlusalusel maatükil

hooneid ega rajatisi ei asunud ning ei saa väita, et tagastamisel oleks määratud selle

sihtotstarbeks elamumaa, vaid sellele oleks määratud maatulundusmaa sihtotstarve. Veel

märgivad vastustajad, et kuna vaidlusalune maatükk asub golfiväljakute rajal, siis selle

tagastamise korral ilmselt ei oleks sinna golfikeskust rajatud, mistõttu ümberkaudsete

maatükkide hind oleks olnud madalam. Vastustajad ei nõustu ka väitega, et tagastatavale

maatükile oleks olnud võimalik määrata ärimaa sihtotstarve.

12. Vastustajad märgivad veel, et Keila valla 1998. aasta üldplaneeringu tsoneerimise joonise

kohaselt on ala, kus vaidlusalune maatükk asub, märgitud puhkeotstarbelise maana ning

selline sotsiaalmaa sihtotstarve oleks kandunud üle ka 2005. aasta üldplaneeringusse.

Vastustajad on seisukohal, et keset golfiväljakut olevale 3,8 ha suurusele üksikule

lahusmaatükile mingi muu sihtotstarbe määramine valla poolt kehtestatud üldplaneeringu järgi

oleks kohaliku omavalitsuse kaalutletud otsuse põhjal olnud ebaotstarbekas, mõttetu ja

ettenägematuid probleeme kaasatoov käik. Vastustajad selgitavad, et isegi kui nimetatud

maaüksus oleks saanud ikkagi maatulundusmaa sihtotstarbe, ei oleks ta elamuõigust sinna

kunagi saanud, sest ehitusloa väljastamise ainupädevus on antud kohalikule omavalitsusele.

Vastustajad selgitavad ka, et kui õigustatud subjekt saab tagasi endise talumaa, mis koosneb

mitmest lahusmaatükist, siis ei tähenda see mitte seda, et ta kõigile nendele lahusmaatükkidele

saaks ka ehitusõiguse ühele elamule ning antud juhul kindlasti ei oleks kohalik omavalitsus

andnud ehitusõigust elamu rajamiseks keset olemasolevat ning tegutsevat golfiväljakut

asetsevale üksikule lahusmaatükile.

13. Kaebuses viidatud Paavli kinnistu kohta selgitavad vastustajad, et tegu oli olukorraga, kus

maa erastati ehitise (kehtiva ehitusloa) juurde ning tekkinud kinnistu jagati maaomaniku soovil

nii, et kummagi tekkinud uue kinnistu sihtotstarvet ei muudetud. Kollomi kinnistu osas

märgivad vastustajad, et sealgi oli tegemist maa erastamisega ehitiste juurde ning hiljem

kehtestatud detailplaneeringuga tekkis Kollomi kinnistust kaks eraldi kinnistut, millest ühe

sihtotstarbeks jäi elamumaa, teisel aga maatulundusmaa. Liivamäe-2 ja Liivamäe-4 kinnistute

osas selgitavad vastustajad, et sealgi oli tegu maa erastamisega ehitiste juurde ning see kinnistu

jagati maa erastanud isiku pärijate (kaasomanike) vahel ning tekkinud maatükkidele jäi enne

jagamist maatükil olnud elamumaa sihtotstarve.

14. Eriväärtuse määramine on vastustajate hinnangul põhjendamatu, kuna tegemist on

hüpoteetilise konstruktsiooniga. Vastustajad leiavad, et kuivõrd vaidlusalune maatükk asub

golfiväljaku ääres, siis oleks võimalik golfiväljakut käitada ka seda maatükki kasutamata ning

kaebajal ei olnuks isegi teoreetilist võimalust küsida turuväärtusest kõrgemat hinda.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

15. Kohus, lähtudes asjas tehtud vaheotsuses tuvastatud asjaoludest, poolte poolt kahju

suuruse kohta esitatud väidetest ning nende kinnituseks esitatud tõenditest kogumis ja

vastastikkuses seoses, leiab, et kaebajale tuleb tekkinud kahju hüvitamiseks Keila

Vallavalitsuselt välja mõista kokku 13 750 eurot, mis vastab vaidlusaluse maatüki

turuväärtusele, eeldusel, et tegemist oleks eraldiseisva kinnistuga, millele on määratud

maatulundusmaa sihtotstarve, mida omakorda on suurendatud kohtu poolt antud asjaoludel

mõistlikuks ja õiglaseks peetava 25%-lise eriväärtuse võrra.

16. Esiteks nõustub kohus vastustajaga selles, et Keila Vallavolikogult kaebaja kasuks hüvitise

väljamõistmiseks ei ole alust. Kahju hüvitamise nõudeõiguse eelduseks on riigivastutuse

seaduse (RVS) § 7 lõikest 1 tulenevalt kahju tekkimine, haldusorgani õigusvastane tegevus

ning põhjuslik seos nende vahel. Käesolevas asjas tehtud vaheotsuses tuvastas kohus, et

kaebajale tekkis kahju, mis on põhjuslikus seoses Keila Vallavalitsuse 28. novembri 1994

korraldusega nr 217. Kohus leidis vaheotsuses, et otsest põhjuslikku seost ei ole kaebajale

tekkinud kahju ning Keila Vallavolikogu otsuste vahel, kuivõrd nende otsustega lõplikult

kaebaja õigusi ei piiratud, sest maa tagastamise otsustamine oli vallavalitsuse, mitte kohaliku

omavalitsuse volikogu pädevuses ning Keila Vallavolikogu 21. septembri 1994 või 21.

detsembri 1994 otsustes võetud seisukohad ei olnud Keila Vallavalitsusele õiguslikult siduvad

ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ja omandireformi õigustatud subjektile maa

tagastamata jätmise otsustamisel. Kohus on jätkuvalt sellel seisukohal. Kuna Keila

Vallavolikogu tegevus ei põhjustanud kaebajale kahju tekkimist, ei ole alust viimaselt ka

hüvitist välja mõista. 1. jaanuaril 2012 jõustunud halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) §

11 lg 2 kohaselt peaks käesoleval ajal olema sarnases vaidluses vastustajaks mitte konkreetne

Keila valla organ, vaid Keila vald kohaliku omavalitsuse üksusena. Samas sätestatakse HkMS

§ 282 lõikes 1, et haldusorgan, kes oli vastustaja asjas, kus kaebus esitati enne selle seadustiku

jõustumist, jääb asjas vastustajaks ka pärast selle seadustiku jõustumist ning täiendavalt ei ole

vaja kaasata haldusorganit ega isikut, kes oleks vastustaja selle seadustiku kohaselt.

17. Teiseks on vastustaja leidnud, et kaebajale tekkinud kahju hüvitamisel tuleks arvesse võtta,

et kaebajale ei oleks olnud võimalik tagastada rohkem kui 2,2 ha maad. Selle väite osas

kujundas kohus seisukoha käesolevas asjas 6. juunil 2011 tehtud määruses. Nimelt on

käesolevas menetlusetapis vaidlus Altpere 5 lahkustüki (X) suuruse osas ainetu, kuivõrd asjas

jõustunud vaheotsusega on tuvastatud, et S.M.le on tekkinud kahju, mis seisneb

saamatajäänud tulus 4,13 ha suuruse Altpere 5 lahustüki (X) väärtuse ulatuses. Kaebaja

märgib õigesti, et menetluse käigus enne vaheotsuse tegemist ei ole olnud poolte vahel

mistahes vaidlust lahustüki suuruse osas. Kohus leiab siiski, et samavõrd, nagu kaebaja saaks

vähendada taotletava hüvitise suurust, on tal võimalus taotleda hüvitise väljamõistmist

lähtudes sellest, et vaidlusaluse maatüki suurus on väiksem kui vaheotsusega tuvastatud.

Samas ei saa vastustaja käesolevas menetlusetapis enam vaielda selle üle, kui suur konkreetne

tagastamata jäetud lahustükk oli. Kaebaja 15. aprilli 2011 menetlusdokumendis (kd V, tl 119

jj) esitatud väidet, et maatüki suurus peaks olema 3,8 ha, mitte aga 4,13 ha, nagu leiti

vaheotsuses, tuleb käsitada nõude vähendamisena. Seega lähtub kohus edaspidi kahju täpse

suuruse väljaselgitamisel eeldusest, et vaidlusaluse, kaebajale õigusvastaselt tagastamata jäetud

maatüki suurus oli 3,8 ha.

18. Kolmandaks ja peamiseks vaidlusküsimuseks on see, milline sihtotstarve oleks

vaidlusaluse maatüki kaebajale tagastamise korral sellele määratud või millise sihtotstarbe

oleks sellele kas tagastamisel või tagastamise järgselt kaebaja soovil määrata saanud. See

küsimus on kesksel kohal just seetõttu, et eksperdi arvamuse kohaselt sõltub vaidlusaluse

maatüki väärtus ning seega ka kaebaja saamata jäänud tulu suurus olulisel määral maa

sihtotstarbest. Siinkohal ei ole vaidlust selles, et käesoleval ajal kuulub vaidlusalune maatükk

162,49 hektari suuruse Niitvälja spordiväljakute kinnistu (katastriüksus nr 29501:007:0410,

kinnistu nr 104302) koosseisu ning sellele kinnistule on hetkel määratud ärimaa sihtotstarve.

19. Keila Vallavalitsuse õiguspärase tegutsemise korral oleks Altpere 5 lahustükk (X) kaebajale

tagastatud. Seda, millal selle maatüki tagastamine reaalselt aset leidnud oleks, on tagantjärgi

võimatu täpselt hinnata, kuid tõenäoliselt siiski mitte 1994. aastal, kui tehti otsus selle

tagastamata jätmise kohta. Asja materjalidest nähtuvalt on ülejäänud Altpere 5 talumaad

kaebajale tagastatud 2003. aastal. Maareformi seaduse (MRS) ja selle alusel antud

rakendusaktide normid, mis reguleerivad maa tagastamisel katastriüksuse moodustamist ja

sellele sihtotstarbe määramist, ei ole aga omandireformi käigus olulisel määral muutunud.

MRS § 6 lõikes 1 sätestatakse, et maa tagastatakse plaani- ja kaardimaterjali alusel Vabariigi

Valitsuse kehtestatud korras või kui see pole võimalik, siis viiakse läbi katastriüksuse

mõõdistamine. Katastriüksuse moodustamist maa tagastamisel reguleeritakse täpsemalt

Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993 määruse nr 36 Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise

kord punktides 55 jj. Viidatud määruse punkti 57 alapunktis sätestatakse, et valla- või

linnavalitsuse korralduses maa tagastamise kohta märgitakse ka maa sihtotstarve. Samuti

reguleerib seda Vabariigi Valitsuse 29. aprilli 1997 määrusega nr 88 kinnitatud plaani- või

kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise kord, mille punktis 16 sätestatakse, et plaani- või

kaardimaterjalil määratud piirid kinnitatakse kohaliku omavalitsuse otsusega, milles

fikseeritakse muuhulgas ka katastriüksuse sihtotstarve. Eelnevast tuleneb üheselt, et maa

tagastamisel toimus katastriüksuse moodustamine ning maa tagastati nõnda, et

katastriüksusele määrati ka sihtotstarve. Katastriüksusele sihtotstarbe määramist reguleerib

maakatastriseaduse (edaspidi MkatS) § 18, mille lõikes 6 sätestatakse, et planeerimisseaduse

kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohalik omavalitsus

katastriüksuse sihtotstarbe planeerimisseaduse kohase üldplaneeringu alusel, üldplaneeringu

puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu.

Sellisena kehtib viidatud säte alates 1. jaanuarist 2003, ent põhimõte, et hajaasustuspiirkonnas

määratakse katastriüksuse sihtotstarve üldplaneeringu alusel, tulenes ka varem kehtinud

MkatS § 18 lõikest 2. MkatS § 18 lg 3 alusel on antud Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008

määruse nr 155 Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord. Enne nimetatud

määruse jõustumist reguleeris sama küsimust Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995 määrus nr

36 Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine.

20. Ülalviidatud õigusaktidest tuleneb üheselt, et katastriüksuse sihtotstarve määratakse

eeskätt vastavat maatükki puudutavate planeeringute alusel. Kuna vaidlusalune maatükk ei

paikne detailplaneeringu koostamise kohustusega alal, oleks selle tagastamisel tulnud lähtuda

üldplaneeringust. Vastustaja on kohtule esitanud väljavõtte Keila valla 1998. aasta

üldplaneeringu kaardist (kd VI, tl. 86), millelt nähtub, et vaidlusalune maatükk asub alal, mis

on planeeringus määratletud puhkeotstarbelise maana. Ehitiste, olgu siis üksikelamute,

korterelamute, büroo-, tootmis-, lao- või muude hoonete rajamise võimalust see

üldplaneering vaidlusalusele maale ette ei näinud. Samamoodi on vastustaja esitanud kohtule

väljavõtte Keila Vallavolikogu poolt 13. oktoobril 2005 kehtestatud Keila valla üldplaneeringu

kaartidest (kd VI, tl. 107 jj), mille originaale uuriti ka 22. veebruaril 2012 toimunud

kohtuistungil ning kust nähtub, et vaidlusalune maatükk paikneb alal, mis on tähistatud kui

looduslik ala/mets. Kohtu hinnangul ei olnuks kummagi eelnimetatud üldplaneeringu alusel

olnud võimalik kaebajale vaidlusaluse lahustüki tagastamisel määrata sellele elamumaa

sihtotstarvet, kuna üldplaneeringute kohaselt ei olnud ega ole sellele alale elamu või elamute

ehitamist ette nähtud.

21. Vaidlusalusele maale elamumaa sihtotstarbe määramise võimalust ei saa järeldada ka teiste

lähedalasuvate kinnistutega seotud maakorraldustoimingutest. Kaebaja poolt viidatud Paavli

(kd V, tl. 88 jj), Kollomi (kd V, tl 91 jj) ja Liivamäe-2 (kd V, tl. 98 jj) kinnistute puhul tingis

neile elamumaa sihtotstarbe määramise ilmselgelt asjaolu, et katastriüksused moodustati

olemasolevate ehitiste (Paavli kinnistu puhul kehtiva ehitusloa, mida MRS § 6 lg 3 samastab

olemasoleva ehitisega) juurde maa ostueesõigusega erastamise menetluses. Seega lähtuti maa

sihtotstarbe määramisel selle tegelikust kasutusotstarbest ja reaalsest olukorrast. Vaidlusalusel

lahustükil, mis kaebajale tagastada tulnud oleks, ei asunud aga ühtegi ehitist. Mis puudutab

seda, et hiljem on Liivamäe-2 ning Paavli kinnistuid jagatud ning jagamise tulemusena

tekkinud uued maaüksused on saanud elamumaa sihtotstarbe sõltumata sellest, kas

konkreetsele jagamise tulemusena tekkinud maaüksusele mõni ehitis jäi või mitte, siis möönab

kohus, et uue katastriüksuse moodustamisel olukorras, kus üldplaneering sinna ehitiste

püstitamist ette ei näe, on elamumaa sihtotstarbe määramine ebaloogiline, sõltumata sellest, et

uus kinnistu tekkis olemasoleva elamumaa sihtotstarbega kinnistu jagamise teel. Selles osas on

oluliselt loogilisem ja mõistlikum lahendus, mis on valitud Kollomi kinnistu jagamisel, kus

jagamisel tekkinud uus, ent ehitiseta jäänud kinnistu sai maatulundusmaa sihtotstarbe. Samas

leiab kohus, et Liivamäe-2 või Paavli kinnistu jagamisega ja neile sihtotstarbe määramisega

seotud asjaolud ei oleks andnud kaebajale õigust nõuda, et talle tagastamisele kuuluvale

lahustükile (X) määrataks elamumaa sihtotstarve. Vastustajad on seejuures märkinud, et ei

Paalvi kinnistu jagamisel tekkinud Pihlaka maaüksusele ega Liivamäe-2 kinnistu jagamisel

tekkinud Liivamäe-4 maaüksusele ei ole antud ehitusõigust. Detailplaneeringu koostamise

kohustuseta

hajaasustusalal

toimub

ehitusõiguse

andmine

projekteerimistingimuste

väljastamisega,

projekteerimistingimuste

väljastamisel

tuleb

kohalikul

omavalitsusel

planeerimisseaduse § 8 lg 7 ja ehitusseaduse § 19 lg 3 kohaselt lähtuda aga kehtestatud

planeeringutest, detailplaneeringu puudumise korral üldplaneeringust. Asjaolu, et maaüksusele

on üldplaneeringuga vastuollu minnes määratud elamumaa sihtotstarve, ei tekita

maaomanikule õigust sellele maale elamu ehitamiseks. Samuti on ilmne ning seda kinnitab ka

kaebaja enda poolt kohtule esitatud kutselise kinnisvarahindaja Virgo Laansoo arvamus (kd V,

tl. 185), et maatüki väärtust ei määra ära mitte niivõrd selle sihtotstarve, vaid see, mil moel on

maatükki tegelikult võimalik kasutada, eelkõige kas ja mida on võimalik sinna ehitada.

22. Kinnisvara-asjatundja Virgo Laansoo arvamusest (kd V, tl. 185), samuti 4. novembri 2011

kohtuistungil oma arvamust selgitanud ekspert Härmo Haljaste selgitusest nähtub, et

olukorras, kus maatulundusmaale on antud ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks, on selle

väärtus võrreldav elamumaa sihtotstarbega väärtusega, on kohtu hinnangul eluliselt igati

usutav ja loogiline. Sellest tuleneb aga sama loogiliselt ka see, et maal, millele on määratud

elamumaa sihtotstarve, ent millele ehitusõigust ei anta, ei ole samaväärne maaga, millele võib

ehitada. Kohtu hinnangul on eeltoodu tõttu vaidlusaluse lahustüki X väärtuse hindamise

puhul eeskätt oluline just see, et kehtiv, samuti varem kehtinud üldplaneering ei näinud sellele

maaüksusele ehitiste püstitamist ette.

23. Põhjendatud ei ole ka lähtumine ärimaa sihtotstarbega maa väärtusest. Tõsi, kinnistul,

mille koosseisu vaidlusalune lahustükk praegu kuulub, on maa sihtotstarbeks määratud

ärimaa. Selle põhjus on aga samalaadne Paavli, Kollomi ja Liivamäe-2 kinnistutele elamumaa

sihtotstarbe määramise põhjusega. Nimelt alustati praegusele Niitvälja spordiväljakute

kinnistule golfikeskuse rajamist juba sisuliselt 1989. aastal ning kinnistu moodustamise ajaks,

st. 1995. aastaks oli see maa-ala reaalselt sellisel eesmärgil kasutuses. Kaebajale vaidlusaluse

lahutüki tagastamise korral oleks see talle tagastatud eraldi kinnistuna, millel tagastamise ajal ei

oleks kindlasti toimunud mingisugust sellist tegevust, mis oleks tinginud sellele ärimaa

sihtotstarbe määramise. Lisaks sellele on ka ärimaa sihtotstarbe puhul ilmne, et maa väärtust

ei määra mitte selle sihtotstarve iseenesest, vaid eeskätt ehitusõigus. On ilmne, et ärimaa

suurem väärtus maatulundusmaaga võrreldes saab tingitud olla üksnes ärimaa avaramatest

ning ärilises mõttes kasumlikumatest kasutusvõimalustest. Nii nagu maatulundusmaa, millele

on antud ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks, on väärtuselt samaväärne ühe elamu ehitamist

võimaldava sarnase asukoha ja parameetritega elamumaa väärtusega, on ka ärimaa

sihtotstarbega maa, millele kehtestatud planeeringute kohaselt ei ole võimalik ärihooneid

(olgu siis büroo, tootmis- lao või muid majandustegevuseks kasutatavad ehitisi) rajada ning

mida ärilises mõttes ei ole võimalik kasutada kasumlikumalt kui maatulundusmaad, väärtus

samaväärne maatulundusmaa väärtusega.

24. Kohus nõustub vastustajatega, et ehitusõiguse andmine oleks kohaliku omavalistuse

pädevuses ning antud asjaoludel oleks äärmiselt ebatõenäoline, et vaidlusalusele maatükile, kui

see kaebajale tagastatud oleks, oleks antud ehitusõigus. Asjaolu, kas sellele maale oleks

võimalik püstitada mingisuguseid ehitisi või rajatisi, mis kuuluksid majanduslikus mõttes ühte

kompleksi praeguse golfikeskusega, ei ole siinkohal oluline, kuna kaebajale maa tagastamise

korral oleks selle kui eraldiseisva ning teisele isikule kuuluva kinnistu majanduslik ühendamine

golfikeskusega kõigest hüpoteetiline. Kohus ei nõustu siiski vastustaja seisukohaga, et

kaebajale maa tagastamata jätmise korral ei oleks golfikeskust üldse rajatud, sest selle rajamist

alustati juba enne omandireformi algust. Siiski on usutav, et kaebajale maa tagastamise korral

oleks golfikeskuse käitaja, sõltuvalt sellest, millal see maa tagastamine aset leidnud oleks ja

millises arenguetapis oleks golfikeskus sel ajal olnud, püüdnud kas seda maad kaebajalt ära

osta või siis korraldanud golfikeskuse tegevuse (nt. radade ja infrastruktuuride paiknemise)

praeguse olukorraga mõnevõrra teisiti.

25. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kaebajale vaidlusaluse lahustüki tagastamisel oleks

sellele määratud ilmselt maatulundusmaa sihtotstarve. Sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist ei

pea kohus eriti usutavaks, kuna sotsiaalmaa sihtotstarve määratakse üldjuhul kas ühiskondlike

ehitiste alusele maale või üldkasutatavale maale. Asjaolu, et vaidlusalust maatükki ümbritseb

avalikult kasutatav maa, ei tinginuks kohtu hinnangul sellele maale sotsiaalmaa sihtotstarbe

määramist, kuna S.M.le tagastatav maa ei oleks iseenesest mingit üldkasutatavat funktsiooni

täitnud. Kaebaja sõnul kasvas sellel maal mets, mis 1992. aastal väidetavalt ebaseaduslikult

maha raiuti. Konstrueerides olukorra, et lahustükk oleks kaebajale tagastatud, tuleb lähtuda

eeldusest, et tegemist olnukski loodusliku rohumaa ja metsaga. Maa tagastamise korral ei oleks

vaidlusalune maa jaganud ümbritseva golfikeskuse maaga sama saatust – ühelt poolt poleks

alust määrata talle ärimaa sihtotstarvet veelgi enam aga anda talle sellest tulenevalt

mingisugust ehitusõigust, ent teiselt poolt poleks olnud alust talle määrata ka sotsiaalmaa

sihtotstarvet. Arvestades tegelikku võimalikku olukorda maa tagastamise ajal, oleks tegemist

olnud maatulundusmaaga, milline sihtotstarve oleks sellele ka määrata tulnud.

26. Kohus leiab, et arutelu selle üle, milline sihtotstarve oleks vaidlusalusele maatükile olnud

võimaik hiljem määrata, kas detailplaneeringu kehtestamise või üldplaneeringu muutmise teel

või muul viisi, ei ole käesoleval juhul asjakohane. Tegemist oleks hüpoteetiliste

konstruktsioonidega, mille tegeliku realiseerumise võimalus on kohtu hinnangul kas olematu

või väga väike. Kohus nõustub vastustajate seisukohaga, et keset tegutsevat golfiväljakut

asuvale maatükile ehitusõiguse andmine üldplaneeringut muutes või sellest mööda minnes

oleks olnud äärmiselt ebatõenäoline. Samas on vastustajad põhjendatult viidanud asjaolule, et

kaebaja ei ole ühegi teise talle omandireformi käigus tagastatud maatükiga mingisuguseid

täiendavaid maakorraldustoiminguid ette võtnud, nende sihtotstarbe muutmist taotlenud ega

neil kinnisvaraarendusega tegelenud. Sel põhjusel jättis kohus 23. jaanuari 2012 määruses

rahuldamata ka kaebaja täiendava taotluse küsida eksperdi arvamust selle kohta, milline oleks

vaidlusaluse maatüki väärtus juhul kui see oleks jagatud seitsmeks ehitusõigusega elamumaa

krundiks. Kohus esitab sama arutluskäigu ka siinkohal, põhjendamaks seisukohta, et

tagastatava maaga tehtavate võimalike täiendavate maakorraldustoimingute või selle väärtuse

suurendamiseks teoreetiliselt võimalike asutatavate sammudega ei saa kaebaja saamata jäänud

tuluna arvesse võtta.

27. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lõikes 4 defineeritakse saamata jäänud tulu kui kasu, mida

isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kusjuures saamata

jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Saamata jäänud tulu

arvestamine põhineb enamasti paratamatult teatud oletustel selle kohta, milline olnuks

olukord tõenäoliselt juhul, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu esinenud ei oleks.

Kahju hüvitamise eesmärk on teadupärast asetada isik võimalikult lähedasse olukorda sellega,

milles ta oleks olnud, kui kahju poleks tekkinud. Kahju hüvitamine ei tohi kaasa tuua isiku

alusetut rikastumist. Kohus leiab, et kahju hüvitamise eesmärk ning VÕS § 128 lg 4 sunnivad

saamatajäänud

tulu

kindlaksmääramisel

selle

tulu

saamise

tõenäosust

hindama

konservatiivselt. Saamata jäänud tuluna ei saa käsitada sellist tulu, mille saamine olnuks

teoreetiliselt nii õiguslikult kui faktiliselt küll võimalik, ent mille saamine oleks eeldanud lisaks

kahju hüvitamise aluseks oleva asjaolu puudumisele veel mingisuguste täiendavate asjaolude

esinemist, välja arvatud juhul, kui nende täiendavate asjaolude esinemine olnuks väljaspool

mõistlikku kahtlust. Olukorras, kus saamata jäänud tulu seisneb selles, et isik jäi ilma

mingisugusest asjast, mille rahaline väärtus oleks endast kujutanud tema tulu, peab kahju

hüvitamine panema isiku eeskätt olukorda, kus tal oleks võimalik omandada asi, mis on

samaväärne sellega, millest ta ilma jäi. Selle asja väärtuse kasv sõltuvalt isiku enda või teiste

isikute või avaliku võimu tegevusest selle asja parendamisel või muutmisel saab saamata

jäänud tuluna arvesse tulla juhul, kui on väljaspool mõistlikku kahtlust, et need täiendavad

toimingud, mis asja väärtuse suurenemiseks vajalikud olnuksid, oleks tehtud.

28. Kohus on seisukohal, et isegi juhul kui vaidlusaluse maatüki sihtotstarbe muutmine või

selle kruntideks jagamine või sellele mingisuguse, kas elamu või mingi äriotstarbelise

ehitise rajamiseks ehitusõiguse andmine oleks õiguslikult ja faktiliselt võimalik olnud, ei saa

pidada väljaspool mõistlikku kahtlust olevaks seda, et juhul kui kaebaja oleks selle

lahustüki tagasi saanud, oleks ta selleks vastavad sammud astunud. Soovides hüvitise

kindlaksmääramisel lähtumist sellele maale antavast võimalikust ehitusõigusest, soovib

kaebaja sisuliselt lahustüki väärtusele lisaks nõuda saamatajäänud tuluna ka seda tulu, mille

ta oleks võinud selle lahustüki majandamisest saada. Kohus leidis juba eespool, et mingit

veenvat kindlust selles, et kaebajal oleks olnud võimalik maatüki väärtust näiteks

ehitusõiguse väärtuse võrra suurendada, ei ole. Samuti ei nähtu, et kaebaja oleks teinud

mingisuguseid ettevalmistusi selleks, et maatükile pärast selle tagastamist mingit

lisaväärtust anda. Konkreetse maatüki osas ei saagi selliste ettevalmistuste tegemist

eeldada, kuna sellest maatükist jäi kaebaja ilma, ent siinkohal tuleks VÕS § 128 lõikes 3

nimetatud ettevalmistustena kõne alla ka näiteks see, kui kaebaja oleks oma teistel

kinnisasjadel tegelenud kinnisvaraarendusega. Vastustaja on esitanud kohtule lepingud,

millega kaebaja on talle tagastatud maatükke võõrandanud (kd V, tl. 71 jj), mis kinnitavad,

et kaebaja on müünud või kinkinud talle tagastatud maatükke ilma et ta oleks seal mingit

arendustegevust teinud või mingisuguste täiendavate maakorraldustoimingute tegemist

taotlenud. Kohtu hinnangul on need tõendid asjakohased, selgitamaks seda, millise tulu

saamine olnuks tõenäoline. Olukorras, kus kaebajale tagastati mitmeid erinevaid

lahustükke ning mitte ühelgi neist ei ole ta tegelenud kinnisvaraarendusega, tuleb

ebatõenäoliseks pidada seda, et just sellel kinnistul, millest kaebaja õigusvastaselt ilma jäeti,

oleks ta sellega tegelenud ja selle tulemusena kasu saanud.

29. Saamata jäänud tulu küsimust seoses tulu saamiseks tehtud ettevalmistustega käsitles

Riigikohus haldusasjas nr 3-3-1-13-06, kus tuvastati, et kohalik omavalitsus oli

õigusvastaselt viivitanud ehitusloa andmisega ettevõtjale, kes soovis seda kütusetankla

ehitamiseks. Selles asjas märkis Riigikohus: Ehitusluba annab isikule õiguse üksnes ehitamiseks,

mitte selle ehitise kasutuselevõtmiseks või selles majandustegevuse alustamiseks. Samas saab tõenäoliseks

pidada seda, et XXXXX XXXXX XXXXX AS, kes on tanklaid rajanud ja kasutusele võtnud üle

Eesti ka varem, oleks tankla valmisehitamise järel saavutanud tankla töö alustamiseks nõutavate lubade

andmise. Ilma vajaliku ehitiseta ei ole aga tankla tegevuse alustamine võimalik. Kohtu hinnangul

saab Riigikohtu poolt selles asjas esitatud loogikast lähtuda ka käesoleva vaidluse

lahendamisel. Viidatud asjas peeti tulu saamist tõenäoliseks eeskätt seetõttu, et kaebaja oli

oma varasema tegevusega veenvalt kinnitanud, et ta oleks teinud nõutavad lisatoimingud

selleks, et tulu saada. Käesoleval juhul ei ole aga võimalik tuvastada, et juhul kui

vaidlusalune lahustükk oleks kaebajale tagastatud, oleks ta asunud tegema toiminguid selle

sihtotstarbe muutmiseks, ehitusõiguse saamiseks või maa kruntideks jagamiseks, et tõsta

selle väärtust. Samuti leiab kohus, et kohaliku omavalitsuse avara kaalutlusõiguse tõttu neis

küsimusis ei saaks ka sellise soovi olemasolul pidada selle realiseerimist väljaspool

mõistliku kahtlust olevaks ehk tõenäoliseks VÕS § 128 lg 3 mõistes. Kahju hüvitamise

kontekstis ei oma tähtsust see, millised plaanid on kaebajal tekkinud käesoleval ajal ega see,

millist muud tulu oleks teoreetiliselt võimalik sellelt maatükilt teenida. Kohus leiab, et kui

veenvat kinnitust ei leia, et kaebaja oleks astunud samme maatüki väärtuse

suurendamiseks, tuleb kahju hüvitamise eesmärki silmas pidades kaebaja kasuks välja

mõista eeskätt selline hüvitis, mille eest tal oleks kohtuotsuse tegemise ajal võimalik

soetada maatükk, mis on samaväärne sellele, millest ta ilma jäi.

30. Kaebaja on ekspert Härmo Haljaste arvamuses esitatud maatulundusmaa väärtust

pidanud ebausaldusväärseks, viidates seejuures kinnisvarabüroost ArcoVara tellitud

ekspertarvamuse läbivaatuse aruandele (kd V, tl. 180). Nimetatud aruandes heidab

läbivaataja eksperdi arvamusele ette eeskätt seda, et maatulundusmaa väärtuse hindamisel

on arvesse võetud enampakkumisel toimunud müüke, mida hindamisstandardi kohaselt

reeglina arvesse ei võeta. Samas selgitas ekspert Härmo Haljaste 4. novembril 2011

toimunud kohtuistungil, et tegemist oli Maa-ameti poolt korraldatud enampakkumistega,

millel kujunevat hinda võib pidada turuväärtuseks, kuna seal on piisavalt pikk periood,

millal neid maatükke turustatakse, kuulutusi avaldatakse lehtedes ja nende kohta on olemas

eraldi internetisaidid, mida inimesed saavad külastada ning hindajate ühing on seisukohal,

et kuna vahepeal maatulundusmaadega 90% tehingutest tehti nende riigi oksjonite kaudu,

siis võib neid vaadelda kui turutehinguid. Kohus peab eksperdi selgitust piisavaks.

Arusaadavalt ei võeta turuväärtuse hindamisel reeglina arvesse neid tehinguid, mis on

tehtud näiteks täitemenetluse või pankrotimenetluse käigus läbi viidud enampakkumistel

ehk siis olukorras, kus müüja ei ole olnud müügiotsuse tegemisel vaba, vaid müük on

olnud olukorra poolt pealesunnitud otsus ning seega ei saa sellist hinda vaadelda täiesti

vabalt kujunenud turuväärtusena. Seisukohta, et kõnealustel enampakkumistel kujunenud

hind vastab turuväärtusele, kinnitab enampakkumistel müüdud kinnistute kaalutud hinnad

(võrdlusobjekt 1 ja 3) ei ole kokkuvõttes madalamad kui võrdlusobjekti nr 2 puhul.

31. Kahju, sealhulgas saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk on panna isik olukorda,

milles ta oleks, kui kahju ei oleks tekkinud. Kohtu hinnangul tuleneb sellest põhimõttest,

et käesoleval juhul peab kaebajale makstava hüvitise suurus vastama selle lahustüki kui

kaebaja omandis oleva eraldiseisva kinnisasja väärtusele. Kuna ei kaebaja enda tegevus

oma teiste kinnisasjade majandamisel ega ka muud asjaolud, nagu vaidlusaluse maa

paiknemine keset tegutsevat golfiväljakut või üldplaneeringutes sellele alale ette nähtud

funktsioonid, ei veena selles, et kaebaja oleks saanud kasu võimalusest tõsta selle maa

väärtust sihtotstarbe muutmise või ehitusõiguse saamise teel, siis tuleb hüvitamisega

tekitada olukord, kus kaebaja saaks soetada endale samaväärse kinnisasja. Selleks hüvitise

suuruseks ongi eksperdi arvamuses välja toodud 11 000 eurot, mille eest saaks kaebaja

soetada samaväärse kinnistu ning soovi ja võimaluste korral oleks tal võimalus püüda seal

tegeleda kinnisvaraarendusega ning kui see osutub võimalikuks, saada sealt ka vastav

lisaväärtus.

32. Kaebaja taotleb, et kohus arvestaks hüvitise väljamõistmisel ka konkreetse asja

eriväärtusega. Ka kinnisvarahindaja Virgo Laanesoo on oma arvamuses leidnud, et

vaidlusalusel maatükil kui eraldi kinnistul oleks eriväärtus Niitvälja golfikeskuse käitaja jaoks.

Samas leidis ekspert Härmo Haljaste kohtuistungil antud selgitustes, et tema sellist eriväärtust

ei näe, küll aga leiab, et konkreetse kinnistu väärtus võiks olla turuväärtusest hoopis väiksem,

kuna ühtki teist huvilist lisaks golfiväljaku käitajale sellele ei ole. Kohus leiab, et antud

asjaoludel on siiski õiglane suurendada hüvitist 25%-lise eriväärtuse võrra. Nii ekspert Härmo

Haljaste kui kutseline hindaja Kristjan Gross, kelle arvamuse kaebaja kohtule esitas (kd VI, tl.

68), on kinnitanud, et eriväärtus on subjektiivne kategooria. Kohus leiab, et

maatulundusmaana ei oleks vaidlusaluse maatüki kui eraldi kinnistu väärtus tõenäoliselt

samaväärsete omadustega kinnistu väärtusest madalam oma asukoha tõttu. Ei saa väita, et

maatulundusmaa sihtotstarbest tulenevad maakasutusvõimalused oleksid sel maatükil

väiksemad pelgalt seetõttu, et seda ümbritseb Niitvälja golfiväljak. Samas möönab kohus, et

eluliselt usutav on, et golfiväljaku käitajal oleks huvi selle maatüki soetamise vastu. On ilmne,

et tema huvi tasuda selle eest turuväärtusest kõrgemat hinda, sõltub väga paljudest asjaoludest

konkreetsel ajal, näiteks sellest, kas tal oleks võimalik just selle maatüki asemel soetada mõni

teine maatükk ja selle teise maatüki arvel suurendada golfiväljaku pindala. Üldteadaolevalt ei

ole nõuetelevastava golfiväljaku rajamiseks vajalik mingisuguse kindla kujuga maatükk. Seega

umbes 160 ha suurusele alale golfiväljaku rajamine nõnda, et selle keskele jääb umbes 4 ha

suurune saar, mida golfi mängimiseks kasutada ei saa, ei oleks ilmselgelt välistatud. Juhul kui

ilma selle vaidlusaluse maatükita oleks golfiväljakul maad väheks jäänud, oleks alternatiivselt

olnud selle käitajal võimalik soetada maad juurde ka olemasoleva väljakuga külgnevatelt

teistelt aladelt. Seetõttu ei saa väita, et vaidlusaluse maatüki ostmine oleks väljaku pidaja jaoks

olnud igal juhul paratamatu samm. Selles osas erineb käesoleva juhtub väga selgelt

kinnisvaraasjatundja Kristjan Grossi arvamuses toodud teisest, kus Riigi Kinnisvara AS

omandas turuväärtusest kõrgema hinna eest teatud hulga kortereid – selle näite puhul oli

ilmselgelt eesmärgist lähtudes vaja just neid kortereid, mitte aga ükskõik milliseid ning

alternatiiviks oleks ilmselt olnud kolida Riigikantselei julgeoleku koordinatsioonibüroo selle

turvalisuse tagamiseks teistesse ruumidesse või teha seal ümberehitusi. Kristjan Grossi

arvamuses toodud esimese näite puhul soovis ilmselt maa ostja samuti osta just seda maad,

kus ta juba tegutses põllumajandusettevõtjana. Selle põhjuseks võisid olla näiteks maaviljakuse

suurendamiseks varasematel rendiaastatel tehtud investeeringud vms või ka asjaolu, et samas

piirkonnas ei olnud muid põllumajandustegevuseks sobivaid maid kas üldse olemas või

müügis. Need asjaolud ei ole teada. Kohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul eriväärtus

golfiväljaku käitaja jaoks olla Kristjan Grossi arvamuses esitatud näidetega samas

suurusjärgus. Küll on usutav, et golfiväljaku pidajale oleks mugavam, kui seda teisele isikule

kuuluvat ligemale 4 ha suurust saart keset tema käitatavat golfiväljakut ei oleks. Samuti on

loogiline, et konkreetne eriväärtus sõltub kindlasti ka asja absoluutväärtusest. On igati usutav,

et 11 000 euro suuruse turuväärtuse puhul on erihuviga omandaja nõus maksma oma erihuvi

eest proportsionaalselt suuremat hinda kui näiteks 110 000 euro suuruse turuväärtuse puhul.

Eeltoodu tõttu leiab kohus, et õiglane on suurendada turuväärtust 25%-lise eriväärtuse võrra,

kuna on usutav, et koguväärtust arvestades oleks golfiväljaku käitaja nõustunud sellist hinda

oma mugavuse eest maksma. Samas ei peaks eriväärtus kindlasti olema suurem, kuna pole

tegelikult mistahes põhjust arvata, et golfikeskuse pidajal seda maad just tingimata vaja oleks

olnud või et sama eesmärki ei saaks ta saavutada näiteks teisi külgnevaid maid soetades.

Eeltoodu tõttu tuleb kaebaja kasuks kokku Keila Vallavalitsuselt hüvitisena välja mõista

11 000 + 25% = 13 750 eurot.

MENETLUSKULUD

33. 1. jaanuaril 2012 jõustunud halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt

kannab menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. HkMS § 285 lõikes 1 sätestatakse

aga, et enne selle seadustiku jõustumist tehtud menetlustoimingute korral kohaldatakse

menetluskulude jaotusele ja nende väljamõistmisele seni kehtinud halduskohtumenetluse

seadustikus sätestatut. Enne 1. jaanuari 2012 kehtinud halduskohtumenetluse seadustiku (HkMSvr)

§ 92 lõikes 1 sätestati samuti, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Nii HkMS §

108 lg 2 kui HkMSvr § 92 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse

menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. § 108 lg 3 (sama HkMS vr § 92 lg 3) --

Kui kaebus rahuldatakse osaliselt ja ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud

üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas selle poole kanda, kes

kompromissiga ei nõustunud. HkMS § 109 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks

esitada kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Vastasel korral

menetluskulusid välja ei mõisteta. Sama tulenes ka HkMSvr § 93 lõikest 1. Kuivõrd käesolevas

asjas ei ole ühegi jõustunud kohtulahendiga menetluskulusid jagatud, tuleb käesolevaga jagada kõik

menetluskulud, mille väljamõistmist pooled teineteiselt taotlenud on ning mis kajastuvad kohtule

esitatud menetluskulude nimekirjades ning on nõuetekohaselt dokumenteeritud.

34. Kogu käesoleva haldusasja menetluse kestel (sh. apellatsiooni- ja kassatsiooniastmetes) on

kaebaja esitanud kuus menetluskulude nimekirja koos kuludokumentidega: 30. augustil 2006 (kd II,

tl. 32-35); 25. aprillil 2007 (kd II, tl. 252-256), 14. novembril 2007 (kd III, tl. 33-36), 26. veebruaril

2009 (kd III, tl. 171-186), 17. märtsil 2010 (kd III, tl. 295-301, täpsustus kohtuistungil, kd III, tl.

303) ning 21. veebruaril 2012 (kd VI, tl. 113-129). Arvestades õigusabi osutajate poolt esitatud

ettemaksuarveid, samuti seda, et 35 400 krooni suurune advokaadibüroo Varul arve figureeris nii

25. aprillil 2007 kui 26. veebruaril 2009 esitatud menetluskulude nimekirjas, on kaebaja kandnud

ning taotleb, et vastustajalt mõistetaks välja kokku 1,28 euro (20 krooni) suuruse riigilõivu, 925

euro suuruse ekspertiisikulu ning kokku 13 900,32 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmist.

Vastustaja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja kolmel korral: 25. aprillil 2007 (kd II, tl.

257-258), 27. veebruaril 2009 (kd III, tl. 155-170) ning 28. veebruaril 2012 (kd VI, tl. 130-135 ja

140-144). Pidades silmas, et teisena nimetatud kulunimekiri hõlmab ka esimesena nimetatud

kulunimekirjas näidatud summasid, on vastustaja kandnud menetluskulusid kokku 6148,85 eurot.

Seega on kaebaja menetluskulude maht ligi 2 korda suurem kui vastustajal, samas kui mõlemat

poolt on esindanud advokaatidest esindajad. Kuigi kaebaja on arvuliselt protsessidokumente

esitanud rohkem kui vastustaja ning kaebaja on kandnud asjas ka suuremat tõendamiskoormust, ei

saa tuleb siiski vastustajast kaks korda suuremaid õigusabikulusid pidada põhjendamatuks ning

menetluskulude jaotamise kontekstis nende 25%-line vähendamine oleks mõistlik.

36. Kaebaja on menetluse käigus oma nõude suurust mitu korda muutnud, esmalt oli kahjunõude

suuruseks 2 500 000 krooni (kd I, tl 78), seejärel 4 666 900 krooni (kd I, tl. 148), seejärel 6 552 590

krooni (kd I, tl. 158), seejärel 9 643 590 krooni (kd I, tl. 186), esimest korda apellatsiooniastmesse

jõudes vähendas kaebaja oma nõuet 4 708 200 kroonini ning jäi selle nõude juurde ka pärast seda,

kui Riigikohus rahuldas tema kassatsioonkaebuse ning saatis kaebuse uueks arutamiseks

halduskohtule (kd III, tl. 52). Kohtuotsusega mõistetakse kaebaja kasuks välja 13 750 eurot

(215 140,75 krooni). Seega formaalselt on kaebus rahuldatud umbes 215140,75*100/4708200 =

4,6% ulatuses. Kohtu hinnangul ei ole selline formaalne lähenemine kaebuse rahuldamise

osakaalule siiski käesoleval juhul päris õigustatud. Peamine vaidlus poolte vahel, millega

arusaadavalt seondus ka suurem osa õigusabikulusid, puudutas Keila Vallavalitsuse ja

Vallavolikogu aktide õigusvastasust. Vaheotsuse tegemine kaebaja kasuks annaks aluse lugeda

kaebus rahuldatuks suuremal määral kui eeltoodud 4,6%. Samas seda, kuivõrd on menetluskulude

suurus seotud nõude suurusega, on sisuliselt võimatu hinnata. On ilmne, et kui vaidlus olnuks

algusest peale 13 750 euro suuruse hüvitise üle, ei oleks kumbki pool teinud õigusabikulusid sellisel

määral, nagu need tehtud on. Seetõttu loeb kohus kaebuse rahuldatuks umbes veerandi ulatuses.

37. Menetluskulude jaotuse osas arvestab kohus ka seda, et pärast vaheotsuse tegemist pidasid

pooled läbirääkimisi ning 4. novembril 2011 toimunud kohtuistungil väitis vastustaja, et

suusõnaliselt pakuti kaebajale hüvitisena umbes 200 000 krooni, mis vastab suurusjärgult

kohtuotsusega välja mõistetule. Seetõttu leiab kohus, et menetluskulud, mis on tehtud pärast

vaheotsuse tegemist, tuleb jätta kaebaja kanda.

38. Kui võtta kokku eeltoodu: kaebaja õigusabikulusid tuleks vähendada 25% võrra, kaebus tuleks

rahuldatuks lugeda 25% ulatuses, pärast vaheotsuse tegemist tekkindu menetluskulud tuleks jätta

kaebaja kanda ning lisada sellele asjaolu, et käesolev vaidlus pigem väljub haldusorgani igapäevase

tegevuse raamest ning seega ei ole vastustaja kasuks menetluskulude väljamõistmine välistatud, ent

see annab omakorda aluse mõningal määral neid vähendada, siis peab kohus õiglaseks, kui

kummagi poole menetluskulud jäävad poole enda kanda. Kaebaja kasuks vastustajalt

menetluskulude väljamõistmine ei oleks kaebuse tegelikku rahuldamise ulatust silmas pidades

õiglane, samuti ei oleks õiglane mõista vastustaja menetluskulusid välja kaebajalt.

Kristjan Siigur

kohtunik