2-07-22922/67 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. veebruar 2012 Tartu

Tsiviilasja number

2-07-22922

Tsiviilasi

Olga Opikova hagi Georgi Gorjunovi ja Natalia

Gorjunova vastu kaasomandi lõpetamiseks

Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova vastuhagi Olga

Opikova, Jevgenia Opikova ja Pavel Opikovi vastu

kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3243,52 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 8. märtsi 2011 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

7. veebruar 2012

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (kostjad, vastuhagis hagejad) – Georgi Gorjunov

(IK: XXXXXXXXXXX ) ja Natalia Gorjunova (IK:

XXXXXXXXXXX ), esindaja Meelis Leis

Vastustaja (hageja, vastuhagis kostja) – Olga Huggard

(endine nimi Opikova, IK: XXXXXXXXXXX ), esindaja

vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein

Vastustajad (vastuhagis kostjad) – Jevgenia Opikova (IK:

XXXXXXXXXXX

)

ja

Pavel

Opikov

(IK:

XXXXXXXXXXX

),

esindaja

vandeadvokaat

Karina

Lõhmus-Ein

RESOLUTSIOON

Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tartu Maakohtu 8. märtsi 2011 otsus

kaasomandi lõpetamise viisi osas.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada

vastuhagi

ja

lõpetada

Olga

Huggardi

(endine

perekonnanimi Opikova) ning Georgi Gorjunovi ja

Natalia Gorjunova kaasomand selliselt, et Olga Huggardi

ning

Georgi

Gorjunovi

ja

Natalia

Gorjunova

kaasomandisse kuuluv kinnistu XXX (registri nr

1762704,

katastritunnus

27901:002:0080)

jagatakse

korteriomanditeks.

Georgi

Gorjunovile

ja

Natalia

Gorjunovale jääva korteriomandi eseme reaalosadeks on

korterid 2 ja 4 ning Olga Huggardile jääva korteriomandi

eseme reaalosadeks on korterid 1 ja 3 vastavalt tsiviilasja

nr 2-07-22922 toimiku I köites lehekülgedel 174 ja 175

olevatele plaanidele.

Käesolev kohtuotsus asendab Olga Huggardi, Jevgenia

Opikova ja Pavel Opikovi tahteavaldusi kaasomandi

lõpetamiseks kinnisasja korteriomanditeks jagamisel.

Jätta rahuldamata Olga Huggardi hagi Georgi Gorjunovi

ja Natalia Gorjunova vastu kaasomandi lõpetamiseks

selliselt,

et

kinnisasi

antakse

Olga

Huggardi

ainuomandisse ning Olga Huggard kohustub maksma

Georgi Gorjunovile ja Natalia Gorjunovale hüvitise neile

kuulunud kaasomandi osa eest.

Jätta muutmata maakohtu otsus menetluskulude jaotuse

osas.

Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

„1. Rahuldada Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova

vastuhagi Olga Huggardi, Jevgenia Opikova ja Pavel

Opikovi vastu kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja

korteriomanditeks jagamise teel.

2. Lõpetada Olga Huggardi (endine perekonnanimi

Opikova) ning Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova

kaasomand selliselt, et Olga Huggardi ning Georgi

Gorjunovi ja Natalia Gorjunova kaasomandisse kuuluv

kinnistu XXX (registri nr 1762704, katastritunnus

27901:002:0080) jagatakse korteriomanditeks, kusjuures

Georgi Gorjunovile ja Natalia Gorjunovale jääva

korteriomandi eseme reaalosadeks on korterid 2 ja 4 ning

Olga Huggardile jääva korteriomandi eseme reaalosadeks

on korterid 1 ja 3 vastavalt tsiviilasja nr 2-07-22922

toimiku I köites lehekülgedel 174 ja 175 olevatele

plaanidele.

3. Käesolev kohtuotsus asendab Olga Huggardi, Jevgenia

Opikova ja Pavel Opikovi tahteavaldusi kaasomandi

lõpetamiseks kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel.

4. Jätta rahuldamata Olga Huggardi hagi Georgi

Gorjunovi ja Natalia Gorjunova vastu kaasomandi

lõpetamiseks selliselt, et kinnistu XXX jääb Olga

Huggardi ainuomandisse ning Olga Huggard kohustub

maksma Georgi Gorjunovile ja Natalia Gorjunovale

rahalise hüvitise neile kuulunud kaasomandi osa eest.

5. Jätta rahuldamata Georgi Gorjunovi ja Natalia

Gorjunova vastuhagi Olga Huggardi, Jevgenia Opikova

ja Pavel Opikovi vastu kaasomandi lõpetamiseks selliselt,

et kinnistu XXX jääb Georgi Gorjunovi ja Natalia

Gorjunova kaasomandisse ning Georgi Gorjunov ja

Natalia Gorjunova kohustuvad maksma rahalise hüvitise

Olga Huggardile temale kuulunud kaasomandi osa eest.

6. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

7. Välja mõista Olga Huggardilt eksperditasu 50,57 eurot

(viiskümmend eurot ja 57 senti) riigituludesse.

Anda Olga Huggardile tähtaeg eksperditasu tasumiseks

riigituludesse

(Rahandusministeeriumi

konto

nr

10220034796011 AS SEB Pank või nr 221023778606 AS

Swedbank, viitenumber 2800049874, selgitus eksperditasu

tsiviilasjas nr 2-07-22922) 15 päeva alates kohtuotsuse

jõustumisest. Vabatahtliku tasumise korral tuleb tasumist

tõendav dokument esitada Tartu Maakohtu kantseleise, mis

välistab sundtäitmise kostja suhtes.

Nõude tasumisega viivitamise korral tuleb Olga Huggardilt

tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Olga Opikova esitas 15.06.2007 maakohtule hagi Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova

vastu, paludes lõpetada O. Opikova ning G. Gorjunovi ja N. Gorjunova kaasomandi kinnistule

Kallaste linnas XXX , kinnistusregistri registriosa nr 1762704, andes kinnistu hagejale ning

kohustades hagejat maksma kostjatele hüvitist vastavalt kostjatele kuuluva osa suurusele

(vastavalt ekspert Kaarel Saha ekspertiisiaktile 365 040 krooni); lugeda, et kostjad nõustuvad

enda kustutamisega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosast nr

17627 kinnistu omanikena ning annavad nõusoleku kanda registriossa omanikuna hageja.

Hagiavalduse kohaselt kuulub Kallastel XXX asuvast kinnistust hagejale ½ mõttelist osa ja

kostjatele ½ mõttelist osa. Hageja osa kasutavad tema vanemad Jevgenia Opikova ja Pavel

Opikov. Kinnistul asuv majavaldus on ehitatud enne 1940. aastat. Kaasomanike vahel on

alates 1993. a lahkarvamused majavalduse säilitamiseks vajalike toimingute tegemise

küsimustes. Ehitis vajab kapitaalremonti. Kostjad kahjustavad hageja seadusega kaitstud

õigusi sellega, et suhtuvad kaasomandis olevasse ehitisse ükskõikselt ega võta osa ehitisele

vajaliku renoveerimise teostamisest.

2. G. Gorjunov ja N. Gorjunova vaidlesid O. Opikova hagile vastu kaasomandi lõpetamise

viisi osas ning esitasid vastuhagi O. Opikova ning J. Opikova ja P. Opikovi vastu, paludes

lõpetada kinnistu kaasomand korteriomanditeks jagamise teel lisatud plaanimaterjalide alusel

nii, et G. Gorjunovile ja N. Gorjunovale jäävad korterid nr 2 ja 4 ning O. Opikovale korterid

nr 1 ja 3; lugeda, et O. Opikova on nõustunud kinnistu korteriomanditeks jagamisega ning

tekkinud korteriomanditele iseseisvate kinnistusregistri osade avamisega tabelis kirjeldatud

tingimustel; lugeda, et J. Opikova ja P. Opikov nõustuvad kinnistu jagamisega

korteriomanditeks kostjate 24.03.2008 esitatud taotluses kirjeldatud tingimustel ning kinnistu

jagamisel tekkivate korteriomandite nr 1 ja 3 osas isikliku servituudi kannetega avatavate

registriosade III jagudesse. Alternatiivselt palusid vastuhagejad lõpetada kaasomand, jättes

kinnistu G. Gorjunovi ja N. Gorjunova kaasomandisse ning mõistes G. Gorjunovilt ja

N. Gorjunovalt O. Opikova kasuks välja õiglane, st kinnistu ½ mõttelise osa turuväärtus.

Vastuhagejad leidsid, et kaasomandi lõpetamine hoonestatud kinnisasja korteriomanditeks

jagamise teel on õigem ja õiglasem, kuna see arvestab mõlema poole olulise huviga säilitada

kodu. Isiklik kasutusõigus J. Opikova ja P. Opikovi kasuks jääb kehtima endisel kujul.

Vastuhagejad palusid jagada kinnistu korteriomanditeks ja avada tekkinud korteriomanditele

iseseisvad kinnistusregistri osad alljärgnevas tabelis märgitud tingimustel (tabelis nimetamata

ning plaanidelt ja eksplikatsioonilt nähtuvad ruumid jäävad korteriomandite omanike

kaasomandisse korteriomandi esemele vastava muu mõttelise osana):

Korteriomandi reaalosaks oleva

korteri

number

(tähistatud

plaanil

punaste

rooma

numbritega) ning korteriomandi

reaalosa moodustavad ruumid

ja nende suurused ruutmeetrites

Korteriomandi reaalosa üldpind

ruutmeetrites

Korteriomandi esemele vastava

mõttelise osa suurus

üks (I): esik 6,4; panipaik 1,6;

vaheruum

1,5; käimla

1,5;

kööktuba 17; tuba 21,1; tuba

17,5

66,6

Kuus

tuhat

kuussada

kuuskümmend

kolmekümne

tuhande

viiesaja

kaheksakümnendikku

(6660/30580)

Korteriomandi reaalosaks oleva

korteri

number

(tähistatud

plaanil

punaste

rooma

numbritega) ning korteriomandi

reaalosa moodustavad ruumid

ja nende suurused ruutmeetrites

Korteriomandi reaalosa üldpind

ruutmeetrites

Korteriomandi esemele vastava

mõttelise osa suurus

kaks (II): esik 6,6; vaheruum

1,2; käimla 1,5; panipaik 1,7;

köök 6,6; tuba 9,9; tuba 21;

tuba 17,4; kelder 21,5

87,4

Kaheksa

tuhat

seitsesada

nelikümmend

kolmekümne

tuhande

viiesaja

kaheksakümnendikku

(8740/30580)

kolm (III): esik 6,3; tuba 17,4;

tuba 23,1; tuba 11,2; köök 6,8;

panipaik

2;

käimla

1,8;

vaheruum 1,1

69,7

kuus

tuhat

üheksasada

seitsekümmend

kolmekümne

tuhande

viiesaja

kaheksakümnendikku

(6970/30580)

neli (IV): vaheruum 1,1; käimla

1,8; panipaik 2,1; köök 6,6; esik

6,4; tuba 10,4; tuba 22,2; tuba

17,8; kelder 13,7

82,1

Kaheksa tuhat kakssada kümme

kolmekümne tuhande viiesaja

kaheksakümnendikku

(8210/30580)

3. O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikov vastuhagi ei tunnistanud, leides, et kuna

korteriomandite seadmisel jääb kaasomand püsima (kaasomandisse jäävad maatükk,

kommunikatsioonid, kõrvalhooned, rajatised jne), ei lahenda see kujunenud probleeme.

O. Opikova märkis, et ehitusspetsialisti arvamuse järgi tuleb kinnistul asuva ehitise

kapitaalremonti investeerida 1 000 000 – 1 500 000 krooni. Vastuhagejad ei soovi osaleda

kapitaalremondis. Seega tuleb kinnistu jätta hageja omandisse.

J. Opikova ja P. Opikovi väidete kohaselt algasid kaasomanike vahelised erimeelsused

hetkest, mil elamu ½ mõtteline osa tagastati J. Opikovale ning vastuhagejad omandasid teise

½ mõttelist osa. Vaatamata sellele, et pooltele kuuluvad võrdsed mõttelised osad kinnistust,

on osasid abiruume (keldriruumid, saun, garaažid) kasutanud üksnes vastuhagejad, ilma et

selleks oleks kaasomanike kokkulepe või nõusolek. Samas elamu ühise kanalisatsiooni

kogumiskaevu väljavedu korraldavad ja tasuvad ainult J. Opikova ja P. Opikov, vastuhagejad

ei ole soovinud nimetatud kulutusi jagada.

Vastuhagejad on esitanud elamuplaani, mis ei vasta tegelikkusele nende kasutuses oleva

majaosa ruumide lahenduse osas. Kuna esitatud ei ole plaani, mis kajastaks õigesti

eelnimetatud majaosa planeeringut, siis ei ole võimalik korteriomandeid moodustada.

Tegelikkusele ei vasta ka vastuhagejate esitatud kinnistu asendiplaan (plaanilt puuduvad üks

kuur ja kaks garaaži). Vastuhagi kohaselt kinnistu korteriomanditeks jagamisel oleks

vastuhagejate omandisse jääva reaalosa suuruseks 165,1 m² ja hageja omandisse jääva

reaalosa suuruseks 136,3 m². Vastuhagejatel ei ole õigust saada kaasomandi jagamise

tulemusena suuremat osa kaasomandist, kui neile hetkel kuulub.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 8. märtsi 2011 otsusega O. Opikova hagi ja lõpetas O. Opikova,

G. Gorjunovi ja N. Gorjunova kaasomandi kinnistule Kallastel XXX , kinnistusjaoskonna

registriosa nr 1762704, andis kinnistu O. Opikova ainuomandisse ning kohustas O. Opikovat

välja maksma G. Gorjunovile ja N. Gorjunovale rahalise hüvituse neile kuulunud kaasomandi

osa eest summas 32 435,16 eurot (507 500 krooni). Käesolev kohtuotsus asendab tulenevalt

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 5 G. Gorjunovi ja N. Gorjunova

tahteavaldust

(nõusolekut)

kinnisomandi

üleminekuks

O. Opikovale

vajaliku

kinnistusraamatukande muutmiseks. G. Gorjunovi ja N. Gorjunova vastuhagi jättis kohus

rahuldamata. Kohus mõistis välja O. Opikovalt eksperditasu 50,57 eurot (794 krooni)

riigituludesse. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on XXX kinnisasi poolte kaasomandis. G. Gorjunovile

kuulub ½ kaasomandist ja O. Opikovale ½ kaasomandist. 28.04.2004 kinnistamisavalduse

alusel on sisse kantud isiklik tasuta ja tähtajatu kasutusõigus elamu osale ja kõrvalhoone osale

J. Opikova ja P. Opikovi kasuks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 võimaldavad kaasomanikul igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise

kokkuleppega välistanud. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, et kaasomandi lõpetamise

nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele (AÕS § 77 lg 2).

Hageja palub lõpetada kaasomand viisil, et kinnistu jääb hagejale ning hageja maksab

G. Gorjunovile ja N. Gorjunovale vastavalt nende osade suurusele. Vastuhagejad paluvad

lõpetada kinnistu kaasomand korteriomanditeks jagamise teel. Alternatiivnõudest, et kinnistu

jääks vastuhagejatele ning nad on nõus hüvitama hagejale tema osa suuruse, vastuhagejad

22.11.2010 kohtuistungil (tl 299) loobusid.

Asja jagamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses

arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega,

lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus.

Käesoleval juhul on kaasomandi lõpetamise tinginud kaasomanike vahelised isiklikud

vastuolud ning nende omavahelistele rahuldavatele kokkulepetele mittejõudmine. Poolte

vahel ei ole vaidlust selles, et milliseid eluruume üks või teine pool kasutab, pooled ei ole

saanud kokkuleppele abiruumide ja kõrvalhoonete kasutamises, samuti kulutuste tegemises ja

jagamises kinnistule. Ka kohtumenetluse käigus ei ole pooled suutnud kokku leppida mitte

mingisugustes tingimustes. Korteriomandite moodustamisel jääks korteriomandiseadusest

tulenevalt

endiselt

eksisteerima

kaasomand

maatükile,

kommunikatsioonidele,

kõrvalhoonetele, rajatistele, mille kasutamisel poolte vahel probleemid tekkisid. Kohtule

esitatud eksperdiarvamuse lisast nr 6 ja V osast nähtub, et lähitulevikus on vajalik hoone

katusekatte vahetus, välisseinte osaline krohvimine ja krohviparanduste tegemine. O. Opikova

kasutuses oleva hooneosa siseruumid on viimase aasta jooksul korralikult remonditud ja

nende seisukord on väga hea, G. Gorjunovi kasutuses oleva hooneosa siseruumide seisukord

on rahuldav. Kohus leidis, et antud juhul ei ole kaasomandi lõpetamine kinnistu

korteriomanditeks jagamise teel põhjendatud, kuna selline kaasomandi lõpetamise viis ei

kõrvalda omanike vahelisi vastuolusid ja probleeme kinnisasja edasisel kasutamisel ning

tekitab pooltele juurde täiendavaid kulutusi ja koormab pooli üleliigselt.

Kuna kaasomaniku õigus nõuda kaasomandi lõpetamist tuleneb seadusest, siis on ebaõige

vastuhagejate seisukoht, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil rikub nende

põhiseaduse §-st 32 tulenevat õigust omandi puutumatusele. Kaasomandi lõpetamine ei ole

kodu puutumatuse riive. Kaasomandi lõpetamist ei saa välistada üksnes põhjusel, et

vastuhageja soovib säilitada oma senist elukohta ega nõustu mujale elama asuma. Samuti on

asjakohatu vastuhageja väide, et tema on kinnistuga emotsionaalselt tugevamalt seotud kui

hageja. Mõlemad pooled on kinnistul elanud võrdselt kaua aega.

Arvestades eeltoodud põhjendusi, oli kohus seisukohal, et O. Opikova hagi tuleb rahuldada

ning G. Gorjunovi ja N. Gorjunova vastuhagi jätta rahuldamata.

Kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitus oma

omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust

tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse

alusel. Hüvitise määramisel tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi

mõttelise osa, harilikust väärtusest. Kohus, vaatamata sellele, et ekspert K. Saha koostatud

eksperdiarvamus annab kinnistu väärtuse 01.01.2010 seisuga, leidis, et asja lahendamisel

tuleb aluseks võtta K. Saha eksperdiarvamus, kuna kohtule muid tõendeid kinnistu väärtuse

kohta esitatud ei ole ning eksperdiarvamus tagab kõige paremini poolte huvide järgimise

kinnistu jagamisel. Eksperdiarvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtus 01.01.2010 seisuga

1 015 000 krooni, seega tuleb O. Opikoval AÕS § 77 lg 2 alusel G. Gorjunovile välja maksta

tema osa omandamisel 32 435,16 eurot (1 015 000 : 2 = 507 500 krooni).

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. G. Gorjunov ja N. Gorjunova esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu

Maakohtu 8. märtsi 2011 otsuse tühistamist osas, millega anti kinnistu O. Opikova

ainuomandisse, ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada vastuhagi ja jagada kinnistu

korteriomanditeks vastavalt apellantide taotlusele; alternatiivselt anda kinnistu apellantide

ainuomandisse ning mõista O. Opikova kasuks välja hüvitis. Menetluskulud paluvad

apellandid jätta vastustajate kanda.

Apellandid paluvad võtta vastu www.kv.ee väljatrükid omandi kaotuse ebaõiglase hüvitise

tõendamiseks, kuna apellandid said võimaluse tutvuda hüvitise suurusega alles pärast otsuse

kättesaamist, ning kutsuda kohtuistungile ekspert K. Sahk, et ületada vastuolud ekspertiisiakti

lisas nr 6 toodud kirjelduse ning p-des 2.3.4 ,2.3.7, 6.3.1 ja 6.3.3 toodud arvamuste osas ning

vastata küsimusele, milline on kummagi kaasomaniku kasutuses oleva kinnistuosa turuväärtus

(arvestades kinnistusraamatu III jao 1. kannet) kohtuistungi ajahetkel; juhul kui ekspert ei

anna vastust kinnistu turuväärtuse küsimusele, määrata täiendav ekspertiis kinnistu

turuväärtuse määramiseks otsuse langetamisele võimalikult lähedasel ajal.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) ei ole kohus kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustades kaalunud apellantide huve ja on

motiveerimata diskretsiooniotsuse tõttu vääralt kohaldanud AÕS § 77 lg 2. Riigikohtu

juhistest tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 nähtub, et maakohus pidi lõpetama kaasomandi: a) viisil,

mis koormab kaasomanikke kõige vähem; b) mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures

ulatuses arvestades; c) poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus on

lahendanud kaasomandi lõpetamise ainuüksi vastustaja huvidest lähtudes;

2) on asjakohatu kohtu tuvastus, et pooled ei ole saanud kokkuleppele kõrvalhoonete

kasutamises. Asja kasutuskorra määramise hagi kohtu menetluses ei olnud. Apellantidelt

omandi äravõtmine abiruumide ja kõrvalhoonete kasutamistingimuste väidetava ebaselguse

tõttu ei ole proportsionaalne saavutatava eesmärgiga – omanike vastuolude kõrvaldamine.

Lisaks on kinnistul kasutuskord välja kujunenud, seda pole keegi vaidlustanud. Pooled on

sisuliselt kasutuskorra notariaalse kokkuleppega sätestanud, sest P. Opikovi ja J. Opikova

kasutusse on antud konkreetselt piiritletud ruumid kinnistul, notariaalse tehingu osalisteks

olid ka apellandid. Kinnistusraamatu kandes on märge, et isiklik kasutusõigus on määratletud

lepingu lisaks oleva plaani kaudu, seal on omakorda punasega viirutatud ala kõrvalhoonest;

3) on asjakohatu kohtu tuvastus, et pooled pole saanud kokkuleppele kulutuste tegemises ja

jagamises kinnistule. Ekspert K. Saha poolt ekspertiisiakti p-des 6.3.1 ja 6.3.3 tuvastatust

nähtub, et: a) kinnistu puhul ei esine ühtegi hädavajadust ehitustööde osas, seega puudub

vajalike kulutuste tegemise vajadus (TsÜS § 63 p 1); b) kõne alla võib tulla kasuliku kulutuse

tegemine katusekatte ja fassaadi osas, kuid nimetatud kulud pole vajalikud, vaid on kasulikud

(TsÜS § 63 p 2). Seega ehitusekspert K. Saha arvamusele tuginedes on tuvastatav, et

hädavajalike kulutuse tegemist kinnistu puhul ei esine.

Ekspert K. Sahk on andnud ekspertiisaktis mitmeti tõlgendatavaid arvamusi. Akti lisas nr 6

esitatud ehitise ehitustehnilise seisukorra kirjeldus, et „Lähitulevikus on vajalik katusekatte

(eterniit, keskkonnaohutus) väljavahetus ja hoone välisseinte osaline krohvimine ja

krohviparanduste tegemine“, ei haaku ekspertiisakti p-des 6.3.1 ja 6.3.3 toodud arvamusega,

et pole ühtegi sellist ehitustehnoloogilist tööd, mille teostamine oleks hädavajalik. Kohus ei

ole tõendit tervikuna, igakülgselt ja objektiivselt hinnanud, vaid on juhindunud ekspertiisiakti

kirjeldavast lisast, mitte arvamusest ehk vastustest kohtu ja menetlusosaliste küsimustele;

4) jõudis kohus kaasomandi viisi valikul otsusele ka põhjusel, et O. Opikova kasutuses

olevate siseruumide seisukord on väga hea ja apellantide kasutuses olevate siseruumide

seisukord on väidetavalt rahuldav. Kaasomandi lõpetamise viisi valik ei sõltu ühe või teise

kaasomaniku kasutuses olevate pindade tehnilisest seisukorrast;

5) on O. Opikova kogu menetluse vältel kohut eksitanud, väites, et kinnistul paiknev elamu

vajab viivitamatult kapitaalremonti. Hagiavalduses väitis hageja, et ehitis vajab

kapitaalremonti, sest vundament on ehitatud maakividest (maakividest vundamendid on ühed

vastupidavamad) ja osa vundamendist vajab väljavahetamist, katus vajab viivitamatut

väljavahetamist. Vastuses vastuhagile leidis O. Opikova, et ehitise kapitaalremondiks tuleb

kulutada vähemalt 1 000 000 – 1 500 000 krooni ning apellantidel puuduvad sellised

vahendid, samuti apellandid ei soovi osaleda ehitise kapitaalremondis. 31.03.2008 istungil

leidis O. Opikova, et fassaadi ja katuse remont maksab 800 000 krooni. Eeltoodust nähtub, et

O. Opikova ei oska määratleda remondivajadust ja pakub suvaliselt välja kulunumbreid.

Kuivõrd kohus on motiveerinud kaasomandi lõpetamise viisi otsust remondivajaduse kaudu,

kuid remondivajadust eksperdi arvamuse järgi ei eksisteeri, on otsus sisuliselt põhjendamata;

6) on ilmselge, et apellantide emotsionaalne seotus kinnistuga on kestnud kauem. Kohus ei

ole tuvastanud, millal kumbki pool kinnistut ja sellele eelnevalt ehitist kui vallasasja kasutama

asus, seega kohtu seiskoht, et mõlemad pooled on kinnistul elanud võrdselt kaua aega, ei ole

rajatud tõenditele (TsMS 436 lg 2, 3; § 442 lg 8 rikkumine). Kohtu põhjendused apellantidelt

omandi äravõtmisel on ebaveenvad, vastustaja pole esile toonud oma tähelepanuväärset huvi

saada kinnistu ainuomand. O. Opikova ei kasuta kinnistut peamise elukohana, ta elab ja

töötab Iirimaal. Tema abikaasale T.H. kuulub Kallastel XXX kinnistu. O. Opikova

vanemate suhtes on seatud isiklik kasutusõigus. G. Gorjunov on elanud kinnistul paiknevas

eluruumis teisest eluaastast (1945. a) saati. Ta sai ½ mõttelise osa omandi 1994. a pärimise

teel emalt Jekaterina Gorjunovalt. Nõukogude ajal oli J. Gorjunova sunnitud oma omandist

loobuma, kuid pärast Eesti Vabariigi taasiseseisvumist õnnestus ehitise kui vallasasja omand

taastada. O. Opikova omand on tekkinud kinkelepingu kaudu 2004. a, ta on suhteliselt noor

inimene ning ei ela kinnistul, seega ei saa ta loogiliselt olla elanud kinnistul võrdselt kaua

apellantidega. Kuidas ja millal O. Opikova õiguseellase J. Opikova omand ehitisele tekkis,

pole teada. Kokkuvõtvalt on apellantide huvid järgmised: a) säilitada omand, et neil oleks

võimalik oma ainsat kinnisasja lastele pärandada; b) säilitada kodu, milles on elatud

aastakümneid; c) lõpetada kaasomand korteriomanditeks jagamise teel, millisel juhul on

arvestatud mõlema poole huvidega võimalikult suures ulatuses, sest omand säilib. Riigikohtu

lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 nähtub, et kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamist

mõjutavad muuhulgas kaasomaniku vanus ning asja kasutusaeg. Maakohtu otsusest ei leia

lõike, milles kohus oleks arvestanud apellantide huvidega ja esitatud tõendite tähelepanuta

jätmist põhjendanud, seetõttu on kohus ületanud diskretsiooni piire;

7) on menetluses kogutud kõik vajalikud tõendid kinnistu korteriomanditeks jagamiseks.

Riigikohus on kaasomandi lõpetamist korteriomanditeks jagamise teel pidanud võimalikuks

korduvalt (3-2-1-143-04; 3-2-1-12-08). Vastuhagi rahuldamine põhinõude osas koormaks

kaasomanikke kõige vähem, põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtte

riive oleks minimaalne, kuna omand säilib;

8) on kohus jätnud apellantide alternatiivnõude menetlemata, rikkudes TsMS § 438 lg 1.

Apellandid ei ole alternatiivnõudest, mille kohaselt jääks asja tervik apellantidele ning hüvitis

O. Opikovale, loobunud. Toimiku lk 298-299 (I kd) nähtub, et loobumisjutt käis

kompromissivoorus tinglikus kõneviisis. Ka tl 148 ja 178 (I kd) nähtub, et apellantidel oli

kogu menetluse vältel valmidus käituda alternatiivnõude rahuldamise järgselt, st hüvitada

O. Opikovale omandi kaotuse eest turuväärtusele vastav summa;

9) on kohus ebaõigesti määranud apellantidele omandi kaotuse eest hüvitise. Riigikohus on

leidnud, et kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb

võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab

saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (3-2-1-168-05), ning et

kaasomandi lõpetamise nõudes ei ole välistatud korteriomandi väärtuse tõendamine ka samas

piirkonnas

asuvate

sarnaste

kinnisasjade

müügikuulutustega

(3-2-1-110-09).

Viimatinimetatud lahendist nähtub ka, et asja turuväärtuse tõendamiskohustus on poolel, kes

soovib ainuomandit. O. Opikova on küll finantseerinud riiklikult tunnustatud eksperdi tööd,

kuid saavutatud resultaat – asja turuväärtus 01.01.2010 seisuga – oli omandi kaotust sisaldava

08.03.2011 kohtuotsuse mõttes vananenud. Turusituatsioon oli märtsis 2011 oluliselt

muutunud, võrreldes olukorraga 01.01.2010. Eestis on käibel euro, kinnisvarahindade puhul

on täheldatav tõusutrend.

Apellandid on teinud päringud kinnisvaraportaalis www.kv.ee ning on jõudnud järeldusele, et

hinnavahemikus 30 000-33 000 eurot ei pakuta Kallastel Peipsi järve ääres vähemalt 3161 m²

maatükil kahe heas seisukorras korteri ja kasutamiskõlblike kõrvalhoonetega kinnistut ega

korteriomandit. Elamispinna poolest ligilähedaste elamute hinnad algavad 56 881,37 eurost,

kuid seejuures on krundi suurus vaid 600 m², vajalikud kõrvalhooned puuduvad. Seega

hüvitise 32 435,16 eurot saamisel ei ole apellantidel võimalik soetada samaväärset eluaset.

Kohus oleks pidanud igal juhul arvestama, et isiklikust kasutusõigusest prii apellantide

kinnistuosa on turul märkimisväärselt kallim kui isikliku kasutusõigusega koormatud

vastustaja kinnistuosa. Ka ekspert K. Sahk leidis ekspertiisiaktis, et eksperthinnangus

määratud turuväärtus kehtib eeldusel, et kinnistusraamatu III jaos olev kanne, isiklik tasuta ja

tähtajatu kasutusõigus elamu osale ja kõrvalhoone osale J. Opikova ja P. Opikovi kasuks, on

kustutatud. Sama seisukohta on toetanud AS Kaanon Kinnisvara oma eksperthinnangutes.

Apellantide kasutuses oleva kinnistu mõttelise osa väärtuseks on hinnatud 890 000 krooni

ning O. Opikova kasutuses oleva kinnistu mõttelise osa väärtuseks 495 000 krooni ja seda

ennekõike põhjusel, et O. Opikova kinnistuosa on koormatud isikliku kasutusõigusega.

Riigikohtu seisukohast tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 (p 11) nähtub, et maakohus oleks pidanud

hindama ka apellantide esitatud AS Kaanon Kinnisvara eksperthinnangut, eelkõige sellest

aspektist, miks tuleb jätta tähelepanuta apellantide kinnistuosa kõrgem turuväärtus isikliku

kasutusõiguse puudumise tõttu ning juhinduda ekspert K. Saha määratud turuväärtusest, kus

on samuti sätestatud, et turuväärtus kehtib vaid eeldusel, et isiklik kasutusõigus on kustutatud.

Milline võiks olla apellantide kasutuses oleva kinnistuosa hüvitis, on teadmata, sest

O. Opikova pole otsusele lähedase aja turuväärtust asja puhul tõendanud, st pole

tõendamiskoormist piisavalt kandnud.

Apellandid viitavad Riigikohtu seisukohale tsiviilasja nr 3-2-1-15-06 p-s 15 ning leiavad, et

on teinud kõik endast oleneva õiglase hüvitise saamiseks. Apellandid on juba 11.09.2007

menetlusdokumendis taotlenud kohtuliku ekspertiisi läbiviimist. Seejärel on apellandid

tellinud AS-lt Kaanon Kinnisvara eksperthinnangu nende kasutuses oleva kinnistuosa

turuväärtuse määramiseks. Kohus pole menetlenud apellantide 11.09.2007 taotlust kohtuliku

ekspertiisi määramiseks, seevastu O. Opikova 28.02.2008 taotlust kohus menetles.

6. O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikov vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad

selle rahuldamata ja apellantidelt vastustajate kasuks menetluskulude väljamõistmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on kohus lõpetanud kaasomandi kaasomanike huvisid arvestades. Seejuures omavad

tähtsust ka kaasomanike omavahelised suhted ning see, kas kaasomanikud suudavad

kaasomandisse kuuluvaid korteriomandi mõttelisi osi ühiselt hallata ja asja säilimise tagada.

Tulenevalt korteriomandiseaduse § 1 lg-test 1, 2; § 2 lg-st 1 säiliks vastuhagi rahuldamise

korral

kinnistul

suures

osas

kaasomand.

Kaasomandisse

jääksid

maatükk,

kommunikatsioonid, kõrvalhooned, rajatised jne. Seega oleks pooltel ka edaspidi vaja teha

koostööd ja saavutada kokkuleppeid kinnistu kasutamiseks, sh kinnistul asuvate ehitiste

säilitamiseks ja parendamiseks. Arvestades poolte seniseid suhteid, ei ole see ilmselt võimalik

ja tooks kaasa uusi vaidlusi. Seega kinnistu jagamine korteriomanditeks ei ole poolte suhteid

arvestades ja korteriomandite moodustamisel säiliva kaasomandi eseme suuruse tõttu

kaasomanike huvides. Pooltevahelisi teravaid suhteid iseloomustab täiendavalt asjaolu, et

17.05.2011 lõi G. Gorjunov P. Opikovi rusikaga näkku, põhjustades P. Opikovile

kehavigastuse (vastustajad paluvad võtta asja juurde 17.05.2011 kiirabikaart). Sündmuse

kohta on esitatud avaldus kriminaalasja algatamiseks. Kaasomandi lõpetamise eesmärgiks

peaks olema omandi kasutamise, valdamise ja käsutamise lihtsustamine ning omanike

paljususest tingitud takistuste omandi kasutamiseks, valdamiseks ja käsutamiseks

kõrvaldamine. Apellantide huvide arvestamine on muuhulgas toimunud neile omandi kaotuse

eest õiglase hüvitise määramisel. Saadud hüvitise eest on apellantidel võimalik omandada uus

kinnisasi ning realiseerida ka soov pärandada lastele kinnistu. Kohus on kõiki asjaolusid

kaalunud ja lõpetanud kaasomandi kaasomanikke kõige vähem koormaval viisil;

2) vajab elamu remonti. Ekspert K. Sahk on eksperdiarvamuses leidnud, et lähitulevikus on

vajalik elamu katusekatte vahetus, hoone välisseinte osaline krohvimine ja krohviparanduste

tegemine. Isegi kui nende tööde tegemine ei ole elamu säilimiseks koheselt hädavajalik, vaid

on vajalik elamu eluea pikendamiseks, on eeldatav, et omanikud soovivad, et ehitised

säiliksid võimalikult kaua ja oleksid sihtotstarbeliselt kasutatavad. Katusekatte vahetus ja

fassaadi remont on suuremahulised ja kulukad tööd (Mega Grupp OÜ hinnapakkumine

883 530 krooni). Kohus on põhjendatult lähtunud kõigist eksperdiarvamuses sisalduvatest

seisukohtadest, mitte üksnes eksperdi järeldustest;

3) ei ole õige apellantide väide, et nende emotsionaalne seotus kinnistuga on kestnud kauem.

Seotust kinnistuga ei saa rajada kaasomanike vanusele ega sellele, et O. Opikova elab

Iirimaal. Kinnistut kasutavad püsivalt O. Opikova vanemad, kelle kasuks on seatud isiklik

kasutusõigus. Kinnistu kuulus O. Opikova perele juba enne nõukogude aja algust. Vastustajad

on korduvalt väitnud, et elamu ½ mõtteline osa tagastati J. Opikovale omandireformi käigus.

Apellandid ei ole sellele asjaolule vastu vaielnud;

4) on kohus hüvitise määramisel lähtunud õigesti ekspert K. Saha eksperdiarvamuses

sisalduvast kinnistu turuväärtusest. Kohtulik ekspertiis on kaalukam tõend, kui poole esitatud

kinnisvarabüroo arvamus kinnistu väärtuse kohta. Kui apellandid ei nõustunud K. Saha

arvamusega ja leidsid, et kinnistu turuväärtus oli maakohtu otsuse tegemise ajaks muutunud,

lasus apellantidel tõendamiskoormis seda tõendada.

Etteheide, et kohus pole menetlenud apellantide taotlust kohtuliku ekspertiisi määramiseks, on

põhjendamatu. O. Opikova ekspertiisitaotluse rahuldamisel andis kohus võimaluse eksperdile

küsimuste esitamiseks ka apellantidele. K. Saha eksperdiarvamus andis vastuse kinnistu

turuväärtuse kohta, mistõttu jääb arusaamatuks, mida oleks muutnud see, kui ekspertiis oleks

määratud apellantide taotluse alusel. Apellandid ei ole esitanud maakohtule TsMS § 333 lg 1

järgi vastuväidet apellantide ekspertiisi taotluse menetlemata jätmise osas;

5) ei ole apellantide esitatud plaanide alusel võimalik korteriomandeid moodustada, kuna

apellantide esitatud plaanid ei kajasta ümberehitusi, mida elamus on tehtud nii apellantide kui

vastustajate kasutuses olevates ruumides (3-2-1-6510). Tegelikkusele ei vasta ka apellantide

esitatud kinnistu asendiplaan (plaanilt puudub üks kuur ning kaks garaaži). Asjaolule, et

kinnistu plaanid ei vasta tegelikkusele ja kinnistul asub ehitisi, millised ei kajastu

ehitisregistris, on tähelepanu juhtinud ka ekspert K. Sahk;

6) ei arvesta apellantide nõue korteriomandite moodustamiseks kaasomandi mõtteliste osade

suurusega, mistõttu ei saa korteriomandite reaalosade määratlemisel lähtuda apellantide

ettepanekust. Apellandid soovivad, et nende omandisse jääva reaalosa suurus oleks 165,1 m²

ja O. Opikova omandisse jääva reaalosa suurus 136,3 m². Nii apellantidele kui O. Opikovale

kuulub kinnistust ½ mõttelist osa. Apellantidel ei ole õigust saada kaasomandi jagamise

tulemusena suuremat osa kaasomandist, kui neile kuulub.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt. Maakohtu

vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu kaasomandi lõpetamise viisi osas.

Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega rahuldab vastuhagi ja lõpetab

kaasomandi selliselt, et O. Opikova ning Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova

kaasomandisse kuuluv kinnistu XXX (registri nr 1762704, katastritunnus 27901:002:0080)

jagatakse korteriomanditeks. O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikovi vajalikud tahteavaldused

kaasomandi lõpetamiseks kinnistu jagamisega korteriomanditeks tuleb asendada käesoleva

otsusega.

O. Opikova hagi G. Gorjunovi ja N. Gorjunova vastu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et

poolte kaasomandisse kuuluv kinnistu antakse O. Opikova ainuomandisse, tuleb jätta

rahuldamata.

Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda.

8. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja esitanud hagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et

hageja ainuomandisse antakse kaasomandis olev kinnistu ja hagejale pandaks kohustus

hüvitada kostjatele nende kaasomandi osa rahas. Kostja esitas vastuhagi, milles palus lõpetada

kaasomand selliselt, et jagada kinnistu korteriomanditeks, kusjuures tema omandisse jäävad

korterid 2 ja 4 ning O. Opikova omandisse korterid 1 ja 3 (I kd, t.l 30, 168).

Maakohus lõpetas kaasomandi hagis esitatud viisil, s.o andis kinnistu hageja ainuomandisse

ning pani hagejale kohustuse maksta kostjatele rahaline hüvitis neile kuulunud kaasomandi

osa eest 32 435,16 eurot.

Maakohus põhjendas kaasomandi lõpetamist hagis taotletud viisil sellega, et kaasomanike

vahel esinevad isiklikud vastuolud, mistõttu nad ei jõua omavahelistele kokkulepetele

abiruumide ja kõrvalhoonete kasutamises ning kulutuste tegemises kaasomandile.

Kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei ole põhjendatud, kuna sel

juhul jäävad kestma omanikevahelised vastuolud ning tekitab pooltele täiendavaid kulutusi.

Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuses esitatud seisukohaga, et maakohus ei ole

kinnistu hageja ainuomandisse jätmisega arvestanud apellantide huvidega, on põhjendamatult

eelistanud hageja huvisid ning sellega ületanud diskretsiooni piire.

Riigikohus on mitmetes lahendites (näiteks 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06,

29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10) asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine

peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikus suures ulatuses arvestades. Kohus peab

kaasomandi nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.

Asja materjalidest nähtub, et poolte kaasomandisse kuuluva elamu puhul on tegemist

kahekordse nelja korteriga elamuga (II kd, t.l 22 olev ekspertarvamus). Vastavalt

väljakujunenud kasutuskorrale kasutavad hagejad kortereid 1 ja 3 ning vastuhagejad kortereid

2 ja 4. Kasutuskorra olemasolu tõendab ka isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu p 3.4 (I

kd, t.l 14), millest nähtuvalt J. Opikoval ja P. Opikovil on õigus kasutada kinnistul asuvast

elamust ja kõrvalhoonest osa, mis on käesoleva lepingu lisaks oleval kinnistu asendiplaanil

viirutatud punasega. Maakohus on vaidlustatud otsuse põhjendavas osas samuti märkinud, et

poolte vahel ei ole vaidlust, milliseid eluruume üks või teine pool kasutab. G. Gorjunov

kinnitas ringkonnakohtu istungil, et ta elab vaidlusaluses elamus alates 1946. a ning

J. Opikova ja P. Opikov kinnitasid, et nad elavad vaidlusaluses elamus alates 1993. a.

Vaidlust ei ole selles, et hageja O. Opikova elab alaliselt Iirimaal.

Hageja on hagiavalduses kinnitanud, et elamu vajab koheselt kapitaalremonti ning kuna

Gorjunovid ei ole sellises mahus remonditöödega nõus, tuleb kaasomand lõpetada.

Ekspertarvamuses (II kd, t.l 34 p 6.3) on ekspert leidnud, et ei ole ühtegi sellist tööd, milliste

teostamine oleks antud ehitise korral hädavajalik, st ehitise säilimise seisukohalt tulenevalt

puudus hädavajadus teostada mingeidki ehitustöid. Lühemas perspektiivis võib kõne alla tulla

hoone fassaadi ja katusekatte korrastamine ja nende tööde puhul on tegemist parandusliku

kulutusega. Seega tuleneb ekspertarvamusest, et elamule ei ole vaja teha vajalikke kulutusi

TsÜS § 63 p 1 tähenduses ning põhjendatud ei ole hageja väide, et kaasomandi lõpetamist

tingib Gorjunovide soovimatus osaleda elamu vajalike tööde tegemises. Hoone fassaadi ja

katusekatte korrastamise tööd, mis võivad kõne alla tulla lühemas perspektiivis, on

ekspertarvamuse kohaselt kasulikud tööd, millega parandatakse ehitist (TsÜS § 63 p 2) ning

hageja ei saa põhjendada kaasomandi lõpetamist sellega, et ta ei saavutanud Gorjunovidega

üksmeelt nende tööde tegemises. Lisaks on ekspertarvamuses (II kd, t.l 24) märgitud, et

hageja poolt teostatud ehitustööd ei olnud vajalikud. Eelnevast tulenevalt on ekslik maakohtu

seisukoht, et kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse, õigustab

Gorjunovide soovimatus osaleda kulutuste tegemises kinnistul asuvale elamule. Ainuüksi

asjaolu, et hageja ei ole rahul senise kinnistu kasutuskorraga (kinnistul asuvate abiruumide

kõrvalhoonete osas), ei ole piisav, et kaasomandi lõpetamisel antakse kogu kinnistu hageja

ainuomandisse. Kuivõrd kaasomandi lõpetamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve

võimalikult suures ulatuses arvestamisega, siis on põhjendatud jagada kaasomand

korteriomanditeks. Kaasomandi lõpetamine asja korteriomanditeks jagamise teel on

põhjendatud eelkõige sellega, et kaasomandis oleva elamu puhul on tegemist korterelamuga,

elamus faktiliselt elavad isikud on eakad inimesed ja seal kaua elanud ning mõlemale poolele

oleks ülemäära koormav hakata kaasomandi osa eest saadud hüvitise eest endale uut eluaset

otsima. 16.01.2008 kohtuistungil on hageja möönnud võimalusega jagada kinnistu

korteriomanditeks. Asja materjalidest nähtavalt on täidetud KOS §-s 3 sätestatud kinnisasja

korteriomanditeks jagamise eeldused. Iseenesest võib olla õige maakohtu seisukoht, et

kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei kõrvalda omanikevahelisi

vastuolusid, kuid nimetatud asjaolu ei õigusta ühe poole ilmajätmist omandist. Pooled peavad

üksteise

huvidega

arvestama

ning

kinnistu

korteriomanditeks

jagamisel

püüdma

kaasomandisse jäävat osa kasutada senist kasutuskorda järgides.

Arvestades eelnevat tuleb tühistada maakohtu otsus, millega rahuldati hagi, lõpetati

kaasomand ja anti poolte kaasomandis olnud kinnistu O. Opikova ainuomandisse.

Vastuhagi tuleb rahuldada ning kaasomand lõpetada selliselt, et kinnistu jagatakse

korteriomanditeks, kusjuures G. Gorjunovile ja N. Gorjunovale jääva korteriomandi eseme

reaalosadeks on korterid 2 ja 4 ning O. Opikovale jääva korteriomandi eseme reaalosadeks on

korterid 1 ja 3. TsMS § 442 lg 8 viimase lause alusel ringkonnakohus ei põhjenda

vastuhagejate alternatiivse nõude rahuldamata jätmist.

9. Riigikohus on 25.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et

esimese astme kohtu otsus kaasomandis oleva kinnistu jagamise kohta saab asendada vaid

teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut

jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta

teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks.

Seega ei ole kohtuotsus mitte korteriomandite tekkimise alus, vaid see asendab O. Opikova,

J. Opikova ja P. Opikovi nõusolekut kaasomandis olnud kinnisasja jagamiseks

korteriomanditeks (TsÜS § 68 lg 5).

KOS § 5 lg 3 kohaselt korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses

märkida

korteriomandite

reaalosade

ja

kaasomandi

mõtteliste

osade

suurused.

Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa

andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või

ehitatava hoone plaanist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi

reaalosaks olevad numbrid ning muud kinnistamise eeldustena seadusega ettenähtud

dokumendid.

Kuivõrd käesolev kohtuotsus asendab O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikovi nõusolekut

kinnisasja

jagamiseks

korteriomanditeks,

peavad

vastuhagejad

korteriomandite

kinnistamiseks esitama kinnistusametile KOS § 5 lg-s 3 nimetatud dokumendid.

AÕS § 77 lg 3 sätestab, et kaasomandi reaalosadeks jagamisel võib kohus, kui reaalosade

väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise

tasaarvestuse osade ühtlustamiseks.

Riigikohus on 25.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et ei ole

võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise

määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest

kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS

§ 77 lg 3 kohaldamiseks (juhul, kui vastuhagejate korteriomandi eseme reaalosa väärtus on

suurem talle kuuluva mõttelise osas väärtusest) saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis

oleva kinnistu jagamisel on korteriomandite eseme reaalosade piirid kindlaks määratud ja

jagamise teel tekkinud korteriomandid kinnistusraamatusse kantud.

10. Maakohus on põhjendatult jätnud poolte menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu

vastav otsustus põhineb Riigikohtu 27.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 väljendatud

seisukohal.

Ringkonnakohus märgib, et kuna kaasomand lõpetati mõlema poole huvides, siis vaatamata

sellele, et ringkonnakohus lõpetas kaasomandi vastuhagis soovitud viisil, tuleb ka poolte

menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 kolmanda

alternatiivi alusel. Apellatsioonkaebus osas, milles taotletakse poolte menetluskulude jätmist

hageja kanda, ei ole põhjendatud.

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja