2-10-14601/34 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Marget Henriksen

Kohtuotsuse tegemise aeg ja

koht

20. veebruar 2012, Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-10-14601

Tsiviilasi

OÜ BT hagi OCEAS vastu ülesütlemisavalduse tühisuse

tuvastamise, võla, viiviste ning kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

450 616,13 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja OÜ BT(registrikood XXX, asukoht XXX)

Hageja esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup (Pohla &

Hallmägi,

Jakobsoni

14,

10128

Tallinn,

e-post:

t.viilup@phlaw.ee)

Kostja OCEAS (registrikood XXX, asukoht XXX)

Kostja esindaja vandeadvokaat Kalev Saare (Lepik &

Luhaäär LAWIN, Niguliste 4, 10130 Tallinn, e-post:

kalev.saare@lawin.ee)

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil osalenud isikud

20.01.2012 toimunud kohtuistungil

Hageja esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup

Kostja esindaja vandeadvokaat Kalev Saare

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Tuvastada OCEAS-i poolt 31. märtsil 2009.a. KAOÜ-le esitatud 08. jaanuari

2008.a. üürilepingu nr 3 ülesütlemise tühisus.

3. Välja mõista OCEAS-lt BTOÜ kasuks üürivõlgnevus summas 55 529,47 eurot

(viiskümmend viis tuhat viissada kakskümmend üheksa eurot ja 47 senti),

kõrvalkulude võlgnevus summas 6 194,80 eurot (kuus tuhat sada üheksakümmend

neli tuhat eurot ja 80 senti) ning üürilepingu alusel üüri-ja kõrvalkulude

võlgnevuselt

arvestatud

viivisintressid

kokku

summas

38 346,99

eurot

(kolmkümmend kaheksa tuhat kolmsada nelikümmend kuus eurot ja 99 senti).

4. Välja mõista OCEAS-lt BTOÜ kasuks kahjuhüvitis summas 350 544, 87

(kolmsada viiskümmend tuhat viissada nelikümmend neli eurot ja 87 senti).

Menetluskuld

Menetluskulud jätta OCEAS kanda.

Lk (31) 2

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele

võib

esitada

apellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

alates

kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn.

Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi

pidamiseks.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

05. detsembril 2006. a. sõlmisid OÜ MI ja OCEAS (edaspidi nimetatud kostja) eelkokkuleppe

üürilepingu sõlmimiseks nr 3 (edaspidi nimetatud eelkokkulepe), mille kohaselt fikseerisid osapooled

Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P " (edaspidi nimetatud P ) esimesel korrusel paiknevate

äriruumide üürilepingu põhitingimused.

08. jaanuaril 2008. a. sõlmisid OÜ MI ja kostja üürilepingu nr 3 (edaspidi nimetatud üürileping), mille

kohaselt andis OÜ MI kostjale üürile P esimesel korrusel paiknevad ruumid eeldatava suurusega 334

m2 ning kostja kohustus üürile võetud ruumide eest tasuma üüri 500 krooni iga ruutmeetri eest

kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Vastavalt üürilepingu punktile 1.10 sõlmiti üürileping

tähtajaga 10 (kümme) aastat arvates üürilepingu sõlmimise kuupäevast.

20. märtsil 2008. a. sõlmisid OÜ MI ja OÜ KA P kinnistu registriosa numbriga XXX müügilepingu

ning 26. märtsil 2008. a. kanti OÜ KAP kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Kooskõlas VÕS §

291 lg 1 läksid kinnistu omandamisel OÜ KA üle ka üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja

kohustused.

08. juulil 2008. a. allkirjastasid OÜ KA ja kostja kahepoolse üürilepingu lisaks nr 2 oleva ruumide

üleandmise-vastuvõtmise akti üürilepingu esemeks olevate äriruumide (edaspidi nimetatud üüriping)

valduse üleandmiseks kostjale. Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeriti muuhulgas

üüripinna lõpliku suurusena 336,3 m2. Lisaks deklareeriti, et kostjale antakse üle siseviimistluseta

üüripind, kuna kostja loobus üürileandja poolt üürilepingu alusel tasuta pakutavast siseviimistluse

standardlahendusest ning poolte kokkuleppel kompenseeris OÜ KA üürileandjana standardlahenduse

maksumuse kostjale rahas kokku 265 041,92 Eesti krooni ulatuses.

11. märtsi 2009. a. kirjaga nr H15/202 teatas kostja üllatuslikult OÜ-le KA enda soovist üürilepingu

üles öelda tehes OÜ-le KA ettepaneku üürilepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel ilma OÜ-le KA

kui üürileandjale kompensatsiooni maksmata.

31. märtsil 2009. a. esitas kostja enda lepingulise esindaja vahendusel korduva üürilepingu

ülesütlemisavalduse ning teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest mõjuval põhjusel alates 04.

maist 2009. a. Üürilepingu ülesütlemisel tugines kostja üürilepingu punktile 13.4.2 ning leidis, et P

turundustegevuse teostamata jätmise ja vabaaja piirkonna (liuvälja) rajamata jätmisega on üürileandja

oma kohustusi rikkunud viisil, mis piiravad kostja võimalusi üüripinna sihtotstarbeliseks

kasutamiseks.

13. aprillil 2009. a. teatas OÜ KA enda vastuses kostja ülesütlemisavaldusele, et käsitleb kostja

ülesütlemisavaldust tühisena, kuna üürileandja ei ole faktiliselt üürilepingut rikkunud, mistõttu

puudub üürilepingu ülesütlemise alus. OÜ KA selgitas kostjale, et üürilepingust ei tulene

üürileandjale kohustusi, mille rikkumist kostja ette heidab, ning et üürilepingu punkt 13.4.2 ei

võimalda üürilepingu ülesütlemist üksnes seetõttu, et üürniku äritegevuse rentaablus ei vasta üürniku

algsele äriplaanile.

Lk (31) 3

17. aprilli 2009. a. kirjas esitas kostja enda seisukohad OÜ KA vastuväidete osas ning jäi

ülesütlemisavalduses toodud põhiargumentide juurde leides, et üürileping lõpeb alates 04. maist

2009. a., kui üürileandja ei kõrvalda omapoolseid väidetavaid kohustuste rikkumisi hiljemalt 03.

maiks 2009. a.

Kuivõrd OÜ KA kostja poolt esitatud ülesütlemise avaldusega ei nõustunud ning käsitles seda tühi-

sena, siis jätkas OÜ KA kostjale kooskõlas üürilepingu tingimustega igakuiste üüriarvete väljas-

tamist. 05. augustil 2009. a. ning 24. augustil 2009. a. esitas OÜ KA kostjale nõude üürilepingust

tuleneva põhivõlgnevuse ja vastava kuupäeva seisuga arvestatud viivise tasumiseks. 24. augusti

2009. a. vastuskirjas teatas kostja, et ei pea võlanõudeid põhjendatuks, kuna üürileping on

väidetavalt lõppenud.

10. septembril 2009. a. esitas OÜ KA kostjale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks 10. oktoobrist

2009. a. põhjendusel, et kostja ei ole alates 01.juunist 2009.a. tasunud igakuiseid üürimakseid ning on

teatanud, et ei kavatse üüri tasuda ka edaspidi. Ülesütlemisavalduses esitas üürileandja muuhulgas

kostjale nõude üüripinna üleandmiseks kooskõlas üürilepingu punkti 3.6 tingimustega juhtides

tähelepanu asjaolule, et üüripinna tagastamisega viivitamisel või üüripinna tagastamisel

mittenõuetekohases seisukorras on OÜ-l KA õigus nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist ning lisaks

hüvitist summas 1/10 üürist iga üleandmiskohustusega viivitatud kalendripäeva eest.

22. septembril 2009. a. teatas kostja vastusena OÜ KA ülesütlemisavaldusele, et käsitleb üürilepingut

lõppenuna, kuid on sellest hoolimata valmis tulema 09. oktoobril 2009. a. üüripinnale ning võtmed ja

üüripinna valduse OÜ-le KA KA üle andma. Samas möönis kostja probleeme üürilepingu

lõppemisega seoses ning tundis muuhulgas 01.oktoobril 2009.a. e-kirja teel huvi võimaliku

tasumisele kuuluva kompensatsiooni suuruse vastu.

Hoolimata kostja 22. septembri 2009. a. kirjas avaldatule kostja enda esindaja kohalolekut üüripinna

otsese valduse üleandmiseks ei taganud, mistõttu ei olnud üüripinna tagastamise fikseerimine

kahepoolse akti alusel võimalik. Arvestades üüripinna ebarahuldavat seisukorda koostas OÜ KA

ühepoolse akti üüripinna seisukorra kohta fikseerides visuaalselt tuvastavad puudused kirjelduse ja

fotode teel. Üüripinna mittevastavusest üürilepingu tingimustele teavitas OÜ KA ka kostjat.

03. veebruaril 2009. a. sõlmisid OÜ KA ja OÜ BT (edaspidi nimetatud hageja) keelumärgete

kustutamise kinnistamisavalduse, kinnistute müügilepingu ning asjaõigusliku ja kinnistamisavalduse

ning isiklike kasutusõiguste üleandmise võlaõigusliku lepingu (edaspidi nimetatud müügileping),

mille kohaselt müüs OÜ KA muuhulgas P kinnistu registriosa numbriga XXX hagejale.

Erinevatel asjaoludel kanti hageja müügilepingu esemeks olevate kinnistute omanikuna kinnis-

tusraamatusse alles 07. oktoobril 2009. a., kusjuures vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele anti P

opereerimisega seotud lepingud ja arveldused KA5 poolt hagejale üle 19. jaanuaril 2010. a.

Nimetatud kuupäeva seisuga teavitati üürileandja vahetumisest ka kõiki P üürnikke.

Tulenevalt müügilepingu punktist 4.6 ja VÕS § 291 lg 1 läksid P kinnistu omandamisel OÜ-lt KA

hagejale üle ka P osas sõlmitud üürilepingutest, sealhulgas üürilepingust, tulenevad üürileandja

õigused ja kohustused. OÜ KA ja hageja sõlmisid 19. jaanuaril 2010. a. täiendavalt ka nõudeõiguse

loovutamise lepingu, mille kohaselt loovutas OÜ KA täiendavalt tingimusteta ja tagasivõtmatult

hagejale kõik üürilepingust tulenevad nõuded kostja vastu, sealhulgas ent mitte ainult üürilepingu

ülesütlemisest tulenevad võimalikud kahjunõuded. Eeltoodust tulenevalt on hageja OÜ KA

singulaarse õigusjärglasena õigustatud esitama kostja vastu üürilepingu alusel üürivõlgnevuse,

viiviste ja kahju hüvitamise nõude.

Hageja on seisukohal, et kostja poolt 31. märtsil 2009. a. esitatud üürilepingu ülesütlemis-avaldus on

tühine, kuna täitmata on nii ülesütlemise formaalsed kui ka materiaalsed eeldused. 31. märtsil 2009.

a. kostja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on kostja põhjendanud üürilepingu

erakorralist ülesütlemist (A) P väidetavalt madala külastatavusega, (B) hageja poolt P külastatavust

suurendavate tegevuste teostamata jätmisega ning (C) üüripinna sihtotstarbelise kasutamise osalise

piiratusega.

Lk (31) 4

Hageja leiab, et ei üürilepingust ega ei tulene hagejale kohustusi, mille rikkumist kostja hagejale ette

heidab.

Esiteks on hageja on seisukohal, et olukorras, kus hageja ei ole üürilepingus või mistahes muus

dokumendis võtnud endale kohustust garanteerida kostjale P külastatavus teatud minimaalsel

tasemel, ei ole P võimalik madal külastatavus ühelgi juhul käsitletav hageja poolse üürilepingu

rikkumisena, mis õigustaks Üürilepingu ülesütlemist kostja poolt.

Teiseks on kostja ülesütlemisavalduses paljasõnaliselt väitnud, et kaubanduskeskuses ei käi kliente ja

samuti ei ole Üürileandja tegelenud kaubanduskeskuse tegevuse käivitamisega". Konkreetsemalt

sisustab kostja kõnealust üürilepingu rikkumist P turundustegevuse teostamata jätmisega täpsustama

seejuures, milliseid konkreetseid tegevusi oleks hageja pidanud täiendavalt teostama ning millisel

moel selliste võimalike tegevuste teostamine oleks P külastatavust suurendanud.

Üürilepingu punkt 9.1 sätestab kostja kohustuse täita üürilepingu lisas 7 sätestatud P reklaami ja

turundusega seotud kohustusi eesmärgiga kujundada P terviklik imidž, töötada välja ning viia ellu

ühtseid reklaamkampaaniaid ning seeläbi edendada P majandustegevust ja suurendada külastajate

arvu. Kõnealusest sättest hagejale kui üürileandjale mistahes kohustusi ei tulene. Üürilepingu punktid

9.2 ja 9.3 sätestavad täiendavalt kostja õiguse oma äritegevuse reklaamimiseks üüripinnal ja Ps

tervikuna ega sisalda samuti mistahes hageja kohustusi turundustegevuse korraldamiseks.

Üürilepingu lisast 7 nähtuvalt on P turundustegevuse korraldamisel oluline osa P üürnike

üldkoosolekul valitud üürnike esinduskogul, mis tegutseb üürileandjat nõustava organina turunduse

ja reklaami valdkonnas. Lisaks üürnike esinduskogu liikmetele osalesid (ja osalevad jätkuvalt) P

turundustegevuse korraldamisel aktiivselt ka üürnike esinduskogus esindajat mitteomavad üürnikud,

kuivõrd üürnike esinduskogu töövormiks on igakuised koosolekud, mis on osavõtuks avatud

kõikidele huvilistele. Praktikas on P turundustegevuse läbiviimisel ärakuulatud kõik üürnike poolt

laekunud ettepanekud ja soovitused ning nendest lähtudes edasisi tegevusi planeeritud. Vaidlus

puudub, et kostjalt ei laekunud Üürilepingu kehtivuse jooksul mistahes ettepanekuid või soovitusi P

turundustegevuse korraldamiseks ega senise turundustegevusega rahulolematust väljendavaid

etteheiteid.

Lisaks oskusteabega panustamise õigusele kohustus kostja sarnaselt teiste P üürnikega osalema P

turundusstrateegia väljatöötamisel ja elluviimisel rahaliselt, panustades üürnikega kooskõlastatult

koostatud turunduseelarvesse proportsionaalselt üüripinna suurusega igakuiseid makseid. Faktiliselt

piirduski kostja panus P turundustegevusse igakuise turunduseelarve osamakse tasumisega, kuivõrd

Kostja enda kandidaati üürnike esinduskogusse valmimiseks üldkoosolekul üles ei seadnud ega

osalenud ka muul viisil vahetult P turundusstrateegia väljatöötamisel ja/või elluviimisel. Juhul, kui

kostjal oli ettepanekuid, mis aidanuks kaasa P külastatavuse tõstmisele, jääb arusaamatuks, miks neid

ei esitatud. Asjaolu, et hasartmängu reklaamimine on sisuliselt keelatud, ei takistanud kostjal

panustamast P kui terviku turundustegevusse, mis võinuks aidata kaasa keskuse külastatavuse

suurenemisele.

Vastavalt üürilepingu lisa 7 punktile 8 on P keskuse kui terviku ühtsete reklaamikampaaniate ja -

kontseptsioonide väljatöötamiseks turunduseelarve, mida kohustuti kasutama üksnes kogu P

külastajate

arvu

suurendamiseks,

mitte,

aga

mõne

konkreetse

üürniku

reklaamimiseks.

Turunduseelarve suuruse ja selle muutmise põhimõtted sätestavad üürilepingu lisa 7 punktid 9 ja 10.

Üürileping ei kohustanud üürileandjat panustama P turundustegevusse turunduseelarve väliselt

täiendavaid vahendeid. Eeltoodust tulenevalt oli või pidi olema kostjale üürilepingu sõlmimisel

ilmne, et P turundustegevust viiakse läbi sellises mahus ja ulatuses, nagu seda võimaldab

turunduseelarve. mille suuruseks 2009. a. oli üürilepingus deklareerituna mitte vähem kui 800.000,00

Eesti krooni.

Hageja on korraldanud P turundustegevust kooskõlas Üürilepingu lisas 7 sätestatud põhimõtetega

parimal võimalikul moel, mistõttu isegi juhul, kui nõustuda kostja väitega, et P külastatavus oli

madal, ei olnud see üürileandja puuduliku turundustegevuse tagajärg.

Kolmandaks on alusetu kostja väide, justkui oleks hageja poolt jäänud otseselt teostamata omalt

poolt lubatud tegevused, mis suurendaksid P ümbruse külastatavust, s.o vabaaja piirkonna ehk

Lk (31) 5

liuvälja rajamine üüripinna vahetusse lähedusse. Samuti ei ole kostja selgitanud, millisel moel

suurendanuks liuvälja rajamine kostja majandustegevuse eripära (hasartmängude korraldamine)

arvestades kostja poolt kasutatava üüripinna külastatavust.

Hageja hinnangul ei ole hageja kostjale lepingueelsete läbirääkimiste käigus andnud mistahes

siduvaid lubadusi vabaaja piirkonna (liuvälja) ehitamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole liuvälja

rajamata jätmine hageja poolt käsitletav Üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks Üürilepingu

ülesütlemist kostja poolt.

VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist

kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku

tähtaja tulemusteta lõppemist. Kuigi hageja ei ole üürilepingu tingimusi rikkunud, on siiski oluline

arvestada, et kostja poolt kirjeldatud väidetavate rikkumiste iseloomu arvestades ei olnud kostja

poolt rikkumiste kõrvaldamiseks antud ligikaudu ühekuuline tähtaeg ilmselgelt mõistlik.

Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt heitis kostja hagejale ette puudulikku turundustegevust ning vabaaja

piirkonna väljaehitamata jätmist, mis kogumis tõid kaasa P madala külastatavuse. Eeldades kostja

etteheidete põhjendatust on ilmselge, et ühekuulise täiendava tähtaja jooksul ei ole mõistlikult

võimalik kostja poolt kirjeldatud rikkumisi kõrvaldada, kuna ainuüksi nn vabaaja piirkonna

ehitamine eeldanuks mitu korda pikemat perioodi vajalike projekteerimis-ja ehitustööde

teostamiseks. Samuti oleks äärmiselt naiivne eeldada, et teostades täiendavaid turundustegevusi

suureneks kaubanduskeskuse külastatavus hüppeliselt ainuüksi ühe kalendrikuu jooksul. Hageja

hinnangul tuleneb eeltoodust üheselt, et faktiliselt ei olnud kostja huvitatud hagejale väidetavate

rikkumiste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisest vaid määras väidetavate rikkumiste

lõpetamiseks teadlikult nii lühikese tähtaja, et nõutud eesmärgi saavutamine ei oleks olnud isegi

teoreetiliselt võimalik.

Kuivõrd VÕS § 196 lg 2 seob erakorralise ülesütlemisõiguse kasutamise imperatiivselt rikkumise

kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisega ning kuivõrd kostja poolt antud ühekuuline tähtaeg ei

olnud

väidetavate

rikkumiste

kõrvaldamiseks

ilmselgelt

mõistlik,

siis

puudus

kostjal

formaaljuriidiliselt õigus üürilepingu ülesütlemiseks, st täidetud ei olnud ülesütlemise formaalne

eeldus (mõistliku rikkumise kõrvaldamise tähtaja andmine VÕS § 196 lg 2 tähenduses).

Hageja märgib, et kostja ei ole suutnud tõendada ülesütlemisavalduses kirjeldatud kohustuste

olemasolu hagejal ega vastavate kohustuste rikkumist hageja poolt. Seega ei ole käesoleval juhul

täidetud ka kostja ülesütlemisavalduse materiaalne eeldus (lepingulise kohustuse rikkumine").

Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on kostja seisukohal, et hageja on üürilepingu punkti 13.4.2

rikkunud, kuna turundustegevuse teostamata jätmine ja vabaaja piirkonna rajamata jätmine on

olulised takistused, mis piiravad kostja võimalusi üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks, s.t.

üüripinnal tulu teenimiseks. Hageja hinnangul on kostja vastavasisuline väide asjakohatu ning

õiguslikult asjatundmatu. Üürilepingu punkti 13.4.2 kohaselt on kostjal õigus üürileping

erakorraliselt üles öelda juhul, kui üüripinna üürilepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu

tõttu, mille eest kostja ei vastutaja mida ta ei pea Üürilepingu kohaselt omal kulu kõrvaldama, ning

selline takistus välistab üüripinna sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.

Üürilepingu punkti 1.3 kohaselt on üüripinna kasutamise sihtotstarbeks hasartmängude korraldamine,

baariteenuste ja valuutavahetusteenuste osutamine. Hageja hinnangul on kostja poolt Üüripinnal

arendatava majandustegevuse planeeritust madalam rentaablus ilmselgelt kostja kui ettevõtja äririsk

ega õigusta Üürilepingu ülesütlemist.

Üürilepingu punkti 13.4.2 sõnastus on oma sisulist identne VÕS § 314 lg 1 regulatsiooniga, mistõttu

on kõnealuse lepingutingimuse tõlgendamisel võimalik lähtuda VÕS-i vastavate sätete

rakenduspraktikast ning asjakohasest erialakirjandusest. Asja kasutamise võimatus VÕS § 314 lg 1

tähenduses tähendab asja valduse äravõtmist, samuti ka valduse teostamise takistamist, aga ka asja

kasutuse keelamist või asjal lasuvat või asjal tekkinud puudust, st tegemist peab olema füüsilise või

õigusliku takistusega asja kasutamiseks. Tulu teenimine üüritud ruumide kasutamisel ei ole üürisuhte

kehtivuse eelduseks.

Lk (31) 6

Hageja hinnangul ei tinginud kostja poolt opereeritava üüripinna võimalikku vähest külastatavust ja

rentaablust hageja poolne ebapiisav turundustegevus, vaid kostja suutmatus eesmärgiks seatud

rentaablust saavutada on tingitud objektiivsetest muudatustest Eesti majanduskliimas, mis on viinud

erinevatel hinnangutel kuni 50% Eesti tegutsenud hasartmängukohtade sulgemiseni. Seetõttu ei ole

kostjal võimalik põhjendada üürilepingu erakorralist ülesütlemist suutmatusega üüripinnal tegutsevat

kasiinot kasumlikult majandada.

Hageja leiab, et üürileping lõppes 10. oktoobril 2009. a. seoses üürilepingu ülesütlemisega

üürileandja poolt, kusjuures OCEAS on kohustatud üürilepingust tulenevaid üürimakseid tasuma

kuni üürilepingu lõppemiseni.

Vastavalt Üürilepingu punktile 1.5 on üüri suuruseks 500 krooni üüripinna iga ruutmeetri eest

kalendrikuus. Lähtudes 08. juuli 2008. a. üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud

üüripinna suunisest 336,3 m2 kuulus kostja poolt seega igakuiselt tasumisele üür summas 168.150,00

Eesti krooni (ilma käibemaksuta"). Üüripinnalt faktiline lahkumine ei vabasta kostjat üüri tasumise

kohustusest. Kostja ei tasunud hageja poolt 02. juunil 2009. a. väljastatud üüriarvet nr 290768

summas 198.417,00 Eesti krooni, 01. juulil 2009. a. väljastatud üüriarvet nr 290989 summas

201.780,00 Eesti krooni ega 01. augustil 2009. a. väljastatud üüriarvet nr 291164 summas 201.780,00

Eesti krooni. Tingituna kostja võlgnevusest kogusummas 601.977,00 Eesti krooni pöördus hageja 05.

augustil 2009. a. ja 24. augustil 2009. a. võlanõuetega kostja poole paludes tekkinud võlgnevus

viivitamatult likvideerida. Kostja võlgnevust ei tasunud ning teatas, et loeb Üürilepingu lõppenuks

ega kavatse sellest tulenevaid kohustusi täita.

Arvestades asjaolu, et kostja ei likvideerinud enda võlgnevust 30 päeva jooksul 05. augusti 2009. a.

kirjaliku teate saamisest ning teatas 24. augustil 2009. a., et ei kavatse üürilepingut edaspidiselt täita

ütles hageja 10. septembril 2009. a. üürilepingu üles alates 10. oktoobrist 2009. a. Seega oli

üürileping kehtiv ning selle pooltele siduv kuni 10. oktoobrini 2009. a.

Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu alusel üüri tasumist kuni 10. oktoobrini 2009. a.

Üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga võlgnes kostja hagejale üürimaksetena kokku 868 847,40

krooni.. Lisaks üürivõlgnevusele võlgneb kostja hagejale ka üürilepingu ülesütlemiseni vastavalt

üürilepingu punktile 6.3 osutatud lisateenuste eest kõrvalkuludena kokku 96.927,56 krooni.

Täiendavalt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusele on hagejal üürilepingu punkti 11.2 alusel õigus nõuda

kostjalt Üürilepingust tuleneva mistahes rahalise kohustuse täitmisega, sealhulgas üüri tasumisega,

viivitamise korral viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest alates

maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. 24. märtsi 2010. a. seisuga

moodustab kostja viivisvõlgnevus kokku 452 399,28 krooni. Eeltoodust tulenevalt võlgneb kostja

hagejale üürlepingu alusel üürivõlgnevusena kokku 868 847,40 krooni, kõrvalkulude võlgnevusena

96.927,56 krooni ning viivis-võlgnevusena 24. märtsi 2010. a. seisuga 452.399.28 krooni. Hageja

taotleb kostjalt ka hagi esitamise ajaks sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmist

protsendina (vastavalt 0,2% päevas) põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Üürilepingu punkti 3.6 kohaselt kohustus kostja üürilepingu lõppemisel mis tahes põhjusel tagastama

üüripinna hagejale üürilepingu lõppemise päeval seisundis, mis on fikseeritud üleandmise aktis,

arvestades üüripinna normaalset kulumist ja üürilepingus sätestatud poolte kohustusi üüripinna

hooldamise ja remondi osas. 08. juuli 2008. a. üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt anti

üüripind kostjale viimase nõudmisel üle ilma siseviimistluseta. Samas tasus hageja kostjale

siseviimistluse standardlahendusest loobumisega säästetud kulude katteks 265.041,92 krooni. Seega

kompenseeriti siseviimistluse standardlahendus kostjale rahas ning üürlepingu punktist 3.6 tulenevalt

pidanuks

kostja

üüripinna

hagejale

tagastama

alternatiivselt

kas

(A)

siseviimistluse

standardlahenduses või (B) üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud kujul (st ilma siseviimistluseta)

ja tagastama hagejale viimase poolt Üüripinna üleandmisel tasutud rahalise kompensatsiooni.

Faktiliselt kostja üüripinna tagastamisel üürilepingu punktis 3.6 sätestatud regulatsiooni ja nõudeid ei

järginud. Kostja oli üüripinnalt lahkudes lohakalt demonteerinud kõik vähegi teisaldatavad seadmed

(valgustid, sanitaartehnika jms). Lisaks on kostja üüripinnale väljaehitanud sisekujundusliku

lahenduse, mille kasutamine üüripinna uuele üürnikule põhimõtteliselt võimalik ei ole. Eeltoodust

Lk (31) 7

tulenevalt on hageja sunnitud üüripinna välja üürimiseks eelnevalt lammutama kõik kostja poolt

teostatud ümber- ja juurdeehitused ning seejärel viima üüripinna siseviimistluse vastavusse P

standardlahendusega. Vastavalt hageja poolt erinevatel ehitusettevõtjatelt võetud hinnapakkumistele

varieerub üüripinna nõuetekohasesse seisukorda viimiseks vajalike ehitustööde maksumus

573.792.00 kroonist kuni 581.140,00 kroonini.

Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud varalise

kahju hüvitamist kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. Pooled sõlmisid üürilepingu tähtajaga kuni 08.

jaanuar 2018. a. Tingituna kostja poolsest üürilepingu olulisest rikkumisest ütles hageja üürilepingu

erakorraliselt üles alates 10. oktoobrist 2009. a. Seega jääb hagejal ülesütlemisest tulenevalt saamata

üürilepingujärgne üür perioodil 10. oktoobrist 2009. a. kuni 08. jaanuarini 2018.a.

Vastavalt üürilepingu punktile 6.3 kohustus kostja lisaks üürile tasuma hagejale üüripinna

kasutamisega seotud lisateenuste osutamisega seotud kulud. Hageja möönab, et üürilepingu

lõppemise järgselt ei ole kostja faktiliselt üüripinna kasutamisega seotud lisateenuseid tarbinud.

Samas on tingituna üüripinna vakantsusest teatud lisateenustega seotud kulud pidanud kostja asemel

kandma hageja. Muuhulgas on hageja alates 10. oktoobrist 2009. a. olnud kohustatud tasuma kostja

asemel üüripinna suurusega proportsionaalse osa P üldiselt kasutatavate aladega seotud kuludest, sh P

turunduskuludest. Ilmselgelt ei oleks selliseid lisakohustusi hagejale kaasnenud juhul, kui kostja

oleks üürilepingut nõuetekohaselt täitnud kuni üürilepingu lõpptähtajani.

Hageja hinnangul on hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tulemusena kandnud kahju nii

otsese varalise kahju kui ka saamata jäänud tulu kujul. Hagejal tekitatud varaline kahju seisneb

järgnevas.

Üürileandja oli tingituna kostja poolsest üürilepingu rikkumisest, sealhulgas õigustühise

ülesütlemisavalduse

esitamisest,

sunnitud

pöörduma

juriidilise

konsultatsiooni

saamiseks

Advokaadibüroo Brett & Soop poole eesmärgiga saada hinnang kostja tegevuse õiguspärasusele ning

esitada õiguslikult korrektselt vormistatud nõue kostja poolt üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamiseks. Hageja poolt seoses üürilepingu rikkumisega kantud kulud õigusabile perioodil kuni

käesoleva hagi esitamiseni moodustavad kokku 31.062,0 Eesti krooni.

Üürilepingu punktidest 6.3, 6.5 ja 6.7 tulenevalt kohustus kostja muuhulgas tasuma mitmete P kui

tervikuga seotud kõrvalkulude eest, sealhulgas ent mitte ainult turvateenuse eest P üldkasutataval

alal, üldelektri, -vee ja -kütte eest ning turunduskulude eest. Tingituna üürilepingu erakorralisest

ülesütlemisest on kostja kasutuses olnud üüripinna osas kohustatud vastavad üldkulud kandma kostja

eest hageja, st vastavate kõrvalkulude ulatuses kannab hageja otsesest varalist kahju, kuna üürilepingu

kehtivuse korral peaks need kulud tasuma kostja.

24. märtsi 2010. a. seisuga on hageja vastavaid kulusid kostja eest kandnud kokku 72 235,47 krooni

ulatuses, kusjuures arvestades, et üürileping sõlmiti tähtaega kuni 08.jaanuar 2018. a„ ulatub hageja

kahju seoses kostja eest tasumisele kuuluvate kõrvalkuludega mitte vähem kui 1 393 025,80

kroonini.

Üürileping oli kostja initsiatiivil sõlmitud tähtajaga kuni 08. jaanuarini 2018. a., kusjuures igakuiselt

kostja poolt tasumisele kuuluv üür moodustas 1 681 50,00 krooni. Eeltoodust tulenevalt jäi hagejal

üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tulenevalt 2009. a. laekumata üür kokku summas 454

005,00 krooni (ilma käibemaksuta) ning alates 01. jaanuarist 2010. a. jääb hagejal igaaastaselt

saamata üür summas 2 017 800,00 krooni (ilma käibemaksuta). Seega jääb hagejal kostja poolse

üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009. a. kuni 08. jaanuar 2018. a. saamata üür

kokku summas 16 639 798,55 Eesti krooni (ilma käibemaksuta). Kõnealuse summa näol on tegemist

saamata jäänud tuluga, mille hüvitamist on hageja õigustatud kostjalt nõudma.

Hagiavalduses esitatud asjaoludest nähtuvalt on hageja nõue 24. märtsi 2010. a. seisuga kostja vastu

kokku mitte vähem kui 20 128 088,06 krooni, millest põhinõue moodustab 19 675 688,86 Eesti

krooni. Hageja esitas esialgselt enda nõude 250 000,00 krooni suuruses summas, millest 100 000,00

krooni moodustab hageja põhinõue seoses üürilepingust tuleneva üürivõlgnevusega, 50 000,00 krooni

moodustab hageja põhinõue seoses üürilepingu ülesütlemisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega

ning 100 000,00 krooni moodustab hageja poolt üürilepingu punkti 11.2 alusel esitatud viivisnõue.

Lk (31) 8

06. detsembril 2010 esitatud hageja seisukohas kostja kirjaliku vastuse osas hageja märgib, et hageja

nõustub kostja väitega, mille kohaselt peeti sügisel 2006. a. muuhulgas kostjaga läbirääkimisi

rajatavas P asuvate äripindade osas üürilepingu sõlmimiseks ning et muu informatsiooni kõrval

esitati tõenäoliselt kostjale tutvumiseks ka kirjalikule vastusele lisatud esitlusmaterjal. Samas peab

hageja oluliseks juhtida tähelepanu esitlusmaterjali koosseisus sisalduvale P visiooni avavale infole,

mille kohaselt oli liuvälja ja uisukeskuse rajamine planeeritud P arendamise nö teise etapina

kaugemas tulevikus pärast seda, kui esimeses etapis väljaehitatav P põhiosa on täies mahus

käivitunud. Hageja ei ole kunagi andnud kostjale mistahes lubadusi jäähalli väljaehitamise

tähtaegade osas ning kostja ei ole vastavas osas kunagi hagejalt mistahes täiendavat informatsiooni

ja/või siduvaid lubadusi küsinud. Hageja hinnangul järeldub eeltoodust üheselt, et nn meelahutus- ja

vabaajakeskuse koos jäähalliga olemasolu (sh selle väljaehitamise tähtaeg) ei olnud kostja jaoks

määrava tähtsusega ega mõjutanud kostja otsust üürileping sõlmida.

Üürilepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste käigus esitati kostjale tutvumiseks P

projektdokumente, millelt nähtus jäähalli olemasolu. Samas ei olegi poolte vahel vaidlust selles, et P

koosseisus jäähalli väljaehitamiseks asjakohane projektdokumentatsioon eksisteerib. Hageja ei ole ka

eitanud kavatsust jäähall kaugemas tulevikus vastavalt projektlahendusele välja ehitada. Erimeelsusi

tekitab poolte vahel eelkõige asjaolu, millist tähtsust omas hageja kavatsus jäähall perspektiivis välja

ehitada kostja poolt üürilepingu sõlmimise kasuks otsustamisel.

Tingituna kostja kasutusse antava äripinna ekspluateerimisega seotud eritingimustest toimus

üüripinna ventilatsiooni, veevarustuse ja muude insenertehniliste sõlmede projekteerimine ning

väljaehitamine hageja ja kostja tihedas koostöös, mille raames oli kostjal piiranguteta ligipääs

muuhulgas P projektdokumentatsioonile, kusjuures kostja erivajadustest tingituna viidi P projekti

sisse mitmeid muudatusi.

Kuigi kostja oli teadlik jäähalli rajamata jäämisest, ei esitatud seoses sellega hagejale üürilepingu

sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste ega üüripinna väljaehitamiseks tehtud koostöö ajal ühtegi

pretensioone. Ometigi on ilmne, et juhul, kui jäähalli rajamine olnuks kostjale sedavõrd olulise

tähtsusega, siis oleks hiljemalt enne üüripinna väljaehitamisesse suuremahuliste investeeringute

tegemist jäähalliga seonduvatele võimalikele probleemidele hageja tähelepanu juhitud. Asjaolu, et

seda ei tehtud, kinnitab üksnes hageja seisukohta, et faktiliselt ei omanud jäähalli olemasolu kostja

jaoks mistahes tähtsust ning äriline otsus Lääne-Virumaa suurimas kaubanduskeskuses uue kasiino

avamiseks tehti muudel kaalutlustel.

Hageja ei vaidlusta asjaolu, et kostja pöördus 16. detsembril 2008. a. ja 23. detsembril 2008. a.

hageja poole ettepanekutega üürilepingujärgse üüritasu vähendamiseks tingituna vähesest klientide

voost ning et 25. veebruaril 2009. a. sõlmisid pooled üürilepingu ajutise muutmise kokkulepe,

millega kostja vabastati üüri tasumisest kuni 31. maini 2009. a. Samas on meelevaldne kostja väide,

justkui oleks üüri alandamise tinginud „vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa“ mittekäivitumine, sh

jäähalli välja arendamata jäämine. Faktiliselt põhjendas kostja üüri alandamist pooltevahelistel

läbirääkimistel sooviga suunata vabanev rahavoog uue avatud kasiino reklaamieelarvesse eesmärgiga

suurendada oma turuosa Lääne-Virumaa (sh Rakvere) hasartmänguturul.

Üürilepingu punkti 2.5 kohaselt oli üürileandjal õigus ühepoolselt ja kostja kui üürnikuga

kooskõlastamata ja viimast teavitamata P projektdokumentatsiooni muuta eeldusel, et muudatus ei

puuduta otseselt üüripinda või ega halvenda nende sihtotstarbelist kasutamist kostja poolt. Seega oli

või pidi olema kostja 2008.a. üürilepingu sõlmides teadlik sellest, et P projektdokumentatsioon ning

2006.a. tutvustatud ideekavandid ei pruugi kattuda ega kattugi ning et hagejal on õigus vastavalt oma

äranägemisele projekti täiendavaid muudatusi sisse viia. Muuhulgas tuleb arvestada asjaoluga, et

üürilepingu sõlmimise hetkeks olid P ehitustööd sellises staadiumis, et ainuüksi ehitusplatsi

visuaalsel vaatlusel oli võimalik veenduda, et jäähalli esialgu välja ei ehitata.

Hageja ei pea usaldusväärseks kostja väidet, justkui omanuks jäähalli potentsiaalne paiknemine

Keskuse parempoolses tiivas märkimisväärset rolli kostja poolt üüripinna asukoha valikul. Üüripinna

asukoha valiku kriteeriume selgitasid kostja esindajad läbirääkimistel hageja esindaja hr AR ning

märkisid, et prioriteetseks on P peasissekäigust eraldiseisva sissepääsu omamine kasiinosse, mis

võimaldaks soovijatel kasiinot külastada P üldisest külastajatevoost eraldi ning võimalikult

Lk (31) 9

märkamatult. Kostja põhjendas kasiino rajamist kaubanduskeskusse muuhulgas sellega, et see

võimaldab mänguritel kasiinot külastada varjatult (nt on võimalik sõiduauto parkida keskuse

parklasse) ning kaubanduskeskuse külastamise „sildi“ all. Üheski läbirääkimiste faasis ei esitanud

kostja pretensioone seoses üüripinna paiknemisega P parempoolses servas ning seda vaatamata

asjaolule, et hiljemalt 2008.a. alguseks oli kostjale teada jäähalli kohene väljaehitamata jäämine.

Asjaolu, et kostja ei pea kaubanduskeskuses nn meelelahutusala olemasolu prioriteetseks, kinnitab ka

see, et Eestis asub neli kaubanduskeskust, milles on nn meelelahutusala välja arendatud

(Lõunakeskus koos jäähalliga Tartus, Astri keskus koos kinoga Narvas, Tasku keskus koos kinoga

Tartus ning Solaris keskus koos kinoga Tallinnas) ning kostja on esindatud neist vaid ühes (Astri

keskus).

Kostja ei esitanud hagejale seoses jäähalli väljaehitamata jäämisega mistahes pretensioone ka

üüripinna vastuvõtmisel 08. juulil 2008. a. Üürilepingu punkti 3.3 kohaselt kinnitas kostja üüripinna

üleandmise akti allkirjastamisega, et üüripind vastab üürilepingust tulenevatele nõuetele ning et

kostjal puuduvad üüripinna suhtes üleandmise aktis nimetamata nõuded ja vastuväited. Kuivõrd

üüripinna üleandmise hetkel oli P ehitustööd sisuliselt lõpetatud ning näiteks AS-i R kauplus juba

avatud, siis oli kostjal üüripinna vastuvõtmisel veenduda üüripinna vastavuses üürilepingu (ja

võimalike teiste pooltevaheliste kokkulepete) tingimustele ning mittevastavuse esinemisel keelduda

üüripinna vastuvõtmisest või vähemalt fikseerida oma vastuväide üleandmise aktis. Käesoleval juhul

kostja seda ei teinud, vaid võttis üüripinna hagejalt vastu mistahes pretensioone esitamata.

Hageja leiab, et üüripinna väidetavalt madal külastatavus ei ole aluseks üürilepingu erakorralisele

ülesütlemisele. Kostja ei ole faktiliselt tõendanud üüripinnal tegutsenud kasiino madalat

külastatavust. Esitatud andmed üüripinna külastatavuse kohta jaanuar-märts 2009. a. võrdlevalt

kostja poolt opereeritavate teiste kasiinode keskmise külastatavusega kostja tehtud järeldust ei toeta.

Külastatavuse kohta koostatud võrdlustabel on koostatud 11 kaubanduskeskuses asuva kasiino

põhjal, kusjuures 8 nimetatud kaubanduskeskustest asub Tallinnas, üks Tartust ning üks Narvas.

Hageja hinnangul ei olegi mõistlikult võimalik eeldada, et Rakverest mitu(kümnend) korda

suuremates linnades paiknevate kaubanduskeskuste külastajate arv oleks samaväärne Rakveres asuva

kaubanduskeskuse külastatavusega. Juhul, kui kostja üüripinnale kasiinot planeerides eeldas, et

külastajate arv on samaväärne näiteks Tallinnas paiknevate kasiinode külastatavusega, siis olid

Kostja ootused ilmselgelt ebarealistlikud ning nende mittetäitumise eest ei kanna vastutust Hageja.

Lisaks ülaltoodule ei ole kostja esitanud mistahes tõendeid selle kohta, et jäähalli väljaehitamata

jäämine negatiivselt kasiino külastatavust mõjutas, st et eksisteerib põhjuslik seoses kasiino

väidetavalt madala külastatavuse ja jäähalli väljaehitamata jäämise vahel. Hageja hinnangul ei kattu

jäähalli (või mistahes muu analoogilise sportlikku vabaaja veetmise võimalust pakkuva atraktsiooni)

ning kasiino sihtgrupid, mistõttu jäähalli olemasolu ei oleks suurendanud kostja kasiino klientide

koguarvu märkimisväärselt. Seega isegi juhul, kui jäähalli esimeses etapis rajamata jätmist käsitleda

hageja poolse üürilepingu rikkumisena (mida hageja hinnangul teha ei saa), siis puuduks sellise

võimaliku rikkumise ja väidetava kahjuliku tagajärje (kasiino madal külastatavus) põhjuslik seos,

mistõttu ei õigustaks see üürilepingu erakorralist ülesütlemist kostja poolt.

Ainuüksi P väidetavalt madal külastatavus ei tõenda hageja poolt korraldatud turundustegevuse

mittenõuetekohasust. Oluline on arvestada, et P avamine langes sisuliselt samale päevale globaalse

finantskriisi käivitanud investeerimispanga Lehman Brothers pankrotiga. 2008.a. alanud

majanduskriisi tulemusena vähenes drastiliselt muuhulgas sisetarbimine Eestis (vastavalt meedias

avaldatule on teatavaid paranemise märke selles osas märgata alles alates III kvartalist 2010.a.), mis

mõjutas otseselt kõikide jaekaupmeeste majandustegevust ja -tulemusi. Olukorras, kus otsused

majandustegevuse laienemiseks ja uute müügikohtade avamiseks (sh P ) olid tehtud majandustõusu

tingimustes, kuid tehtud investeeringuid tuli hakata tagasi teenima äärmiselt ulatusliku

majanduslanguse tingimuses, on mõistetav, et tekkinud väljakutsed ei olnud jõukohased kõikidele

ettevõtjatele, mis omakorda viis halvimal juhul pankrotistumiseni või vähemalt senise tegevuse

kokku tõmbamiseni (sh müügikohtade koguarvu vähendamiseni). Seetõttu on meelevaldne kostja

soov siduda perioodil september 2008.a. kuni mai 2009.a. (Kostja nn tegutsemisaeg P ) P üksikute

üürnike lahkumist ebaefektiivse turundustegevusega.

Lk (31) 10

P kaupluste summaarne käive on 2009.a. sama perioodiga võrreldes kasvanud 21% võrra. Kõnealune

asjaolu kinnitab hageja hinnangul üheselt, et stabiilne panustamine turundustegevusse ka

keerulisematel aegadel on ennast õigustanud ning P käive ja külastatavus on selgelt kasvava

trendiga. Arvestades, et Üürileping sõlmiti kostja nõudmisel 10 aastaks, on arusaamatu kostja soov

teha järeldusi P turundustegevuse efektiivsuse kohta P esimese tegutsemisaasta põhjal, seda enam, et

esimene tegutsemisaasta langes kokku ülemaailmse majanduskriisi vallandumisega..

Pahatahtlik ning teadvalt vale on kostja väide, justkui ei olnuks P kaetud Rakvere linna

ühistranspordivõrgustikuga. Ometigi oli (ja on jätkuvalt) P regulaarne ühendus Rakvere linnaga,

kuivõrd bussiliini nr 5 peatus paiknes vahetult P ees. Kõnealune bussiliin tagas

Hageja ei nõustu kostja poolt esitatud vastuväidetega hageja nõudele üüripinna üürilepingu

tingimustega vastavusse viimisega seotud kahju hüvitamiseks ning soovib selles osas märkida, et

asjakohatu on kostja väide, justkui oleks üüripinna vabastamisel jäänud eemaldamata seadmeid ja

töid arvestusliku teostusmaksumusega 2 255 024,00 krooni (sh käibemaks). Esiteks on kostja poolt

esitatud investeeringute loetelust ilmne, et valdavas enamuses on tegemist investeeringutega, millel

puudub üürilepingu järgselt hageja või üüripinna uue üürniku jaoks igasugune väärtus, kuna tegemist

on kostja tegevusala silmas pidades tehtud kulutustega spetsiifilise sisekujunduse teostamiseks.

Teiseks on kohatu lähtuda remonditööde teostusmaksumusest, kuna olemasoleval kujul ei ole

üüripind kasutatav mistahes otstarbel ning remondi teostamine on möödapääsmatu. Kolmandaks ei

tee hageja kostjale takistusi eelnevalt kooskõlastatud ajal üüripinnale jäänud investeeringute

eemaldamiseks ning üüripinna seisukorra viimiseks üürilepingu tingimustega vastavusse.

Üüripinna ebarahuldavast seisukorrast tingituna on hageja sunnitud tellima ehitusettevõtjalt vajalikud

tööd üüripinna viimiseks üürilepingu tingimustega vastavusse.

Seoses kostja väidetega üüripinna vabastamise kohta märgib hageja, et üüripinna ühepoolne

vabastamine kostja poolt ei oma hageja nõuete aegumise kontekstis vähimatki õiguslikku tähendust.

VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinna lahkumine kostjat enda üürilepingust tulenevate

kohustuste täitmisest. VÕS § 338 lg 1 sätestatud aegumistähtaja kontekstis on relevantne aga

üüripinna tagasisaamine hageja kui üürileandja poolt. Käesoleval juhul võttis hageja Üüripinna

otsese valduse üle 10. oktoobril 2009. a. ning kõige varem nimetatud tähtajast saab arvestada ka

VÕS § 338 lg 1 sätestatud kuuekuulist aegumistähtaega.

VÕS § 336 sätestatud teavitamiskohustuse ning VÕS § 338 lg 1 aegumistähtaja kontekstis on

täiendavalt oluline arvestada, et vähemalt kuni 14. jaanuarini 2010. a. pidasid pooled läbirääkimisi

üürilepinguga hagejale tekitatud kahju hüvitamiseks. Hageja hinnangul nähtub 14. jaanuaril 2010. a.

kostja poolt tehtud kompromissettepanekust üheselt, et kostja oli teadlik hageja pretensioonidest

üüripinna seisukorra osas, mistõttu on kostja viited VÕS § 336 sätestatud teavitamiskohustuse

rikkumisele pahatahtlikud ja alusetud. Läbirääkimiste pidamise ajaks peatus TsÜS § 167 lg 1

tulenevalt ka nõude aegumistähtaeg. Arvestades eeltoodut on samuti ilmne, et Hageja on enda nõude

seoses Üüripinna seisukorra Üürilepingu tingimustele mittevastavusega esitanud enne kuuekuulise

aegumistähtaja möödumist (hagi esitati 26. märtsil 2010. a.).

Seoses kostja tuginemisega täiendavalt ka VÕS § 113 lg 8, § 140 lg 1 ja § 162 lg 1 sätetele märgib

hageja järgmist. VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 osas märgib, et hageja on esitanud viivisnõude üksnes

kuni 10. oktoobrini 2009. a. (s.o üürilepingu lõppemiseni) esitatud üüri- ja kõrvalkulude arvetest

tuleneva võlgnevuse osas. Viivisintressi vähendamise osas on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-167-09

rõhutanud, et viiviste vähendamise on võimalik, kui viivisemäär on ebamõistlikult suur võrreldes

sissenõudja õigustatud huvi ja poolte majandusliku seisundiga. Käesoleval juhul moodustas hageja

viivisnõue hagi esitamise päeva seisuga 452.399,28 Eesti krooni, kusjuures viivisintressimäär 0,2%

päevas (72% kalendriaastas) on tavapärane ega ole ebamõistlikult suur või kostjat kui

mitmemiljardilise käibega rahvusvahelisele börsiettevõttega ühte kontserni kuuluvale ettevõttele

ülemäära koormav. Lisaks on kostjal võimalik viivisnõude suurenemist vältida põhivõlgnevuse

tasumise läbi, mistõttu on alusetu kostja poolt esitatud taotlus viivisintressi vähendamiseks. Hageja

rõhutab, et ei ole senise menetluse käigus esitanud kooskõlas VÕS § 113 lg 2 viivisnõuet

kahjuhüvitiselt, mistõttu on hageja niigi hoidunud kõikide kõrvalnõuete maksmapanekust, mis

kinnitab täiendavalt Kostja viiviste vähendamise taotluse alusetust.

Lk (31) 11

Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad asjaolud, mis õigustaksid hageja kahju nõude

rahuldamise korral kahjuhüvitise vähendamist VÕS § 140 lg 1 alusel. Kostja poolt viidatud

üüripinnal kasiino avamiseks väidetavalt tehtud investeeringute maht ning üüripinnalt lahkumise

tagajärjel kantud väidetav kahju ei ole kahjuhüvitise vähendamist võimaldavateks asjaoludeks, kuna

nii investeeringute suurust kui ka kostja väidetava kahju suurust ei ole hageja saanud mistahes viisil

mõjutada. Kahjuhüvitise suurust ei mõjuta ka asjaolu, et hagejal on teoreetiliselt võimalik üüripinna

väljaüürimiseks kolmandatele isikutele, kuna seni ei ole see rohkem kui ühe kalendriaasta jooksul

õnnestunud

vaatamata

asjaolule,

et

üürniku

leidmiseks

on

kaasatud

professionaalne

kinnisvaramaakler.

25. aprillil 2011 hageja poolt kohtule esitatud nõude täpsustuse kohaselt hagiavalduse esitamise

ajaga võrreldes on faktiline olukord mõnevõrra muutunud kuna tingituna tehtud jõupingutustest

õnnestus hagejal sõlmida 04. veebruaril 2011. a. T OÜ-ga üürilepingu nr 98 kostja kasutuses olnud

üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürileandmiseks alates 01. juunist 2011. a. Seega vabaneb

hageja alates äriruumide üleandmisest kohustusest tasuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise

järgselt vakantseks jäänud kostja kasutuses olnud äriruumide osas P üldkulusid ning samuti väheneb

T OÜ-lt laekuvate maksete võrra üürilepingu rikkumise tõttu hagejal saamata jääv tulu. Samuti on

hageja faktiliselt teostanud üürilepingu esemeks olevate ruumide üürilepingu punkti 3.6 nõuetega

vastavusse viimiseks vajalikud ehitus- ja remonditööd, mille teostamine oli T OÜ-ga üürilepingu

sõlmimise eelduseks.

Kuivõrd vastavalt üürilepingu nr 98 punktidele 1.6, 6.3 ja 6.4 on T OÜ alates 18. aprillist 2011. a.

kohustatud tasuma kostja kasutuses olnud äriruumidega seotud kõrvalkulud, sh äriruumidele vastava

osas P üldkuludest, siis ei suurene alates 18. aprillist 2011. a. vastavas osas hageja otsene kahju.

Perioodil 10. oktoobrist 2009. a. kuni 31. märtsini 2011. a. on hageja tasunud üürilepingu esemeks

olevate äriruumidega seotud kõrvalkulusid kokku 18.216,30 eurot, mis on ekvivalente 285.023,15

Eesti krooniga.

T OÜ tasub kostja kasutuses olnud äriruumide kasutamise eest üüri alates 01. juunist 2011. a.,

kusjuures üürilepingus nr 98 on fikseeritud üüri minimaalne tase, mis sõltuvalt T OÜ poolt

opereeritava kaupluse netokäibest võib suureneda. Nõude täpsustamisel on hageja lähtunud

eeldusest, et üürimäär ulatub kogu üürilepingu nr 98 kehtivuse ajal vähemalt punktis 1.5.2

fikseeritud miinimumüürini. Eeltoodust tulenevalt laekub T OÜ-lt üürilepingu nr 98 kui

asendustehingu alusel hagejale üürina kokku 124 700,04 eurot, mis on ekvivalentne 1 951 131,60

krooniga, eeldusel et üürileping nr 98 kehtib kuni 31. mai 2016. a. ning kumbki pooltest ei kasuta

õigust üürilepingu nr 98 korraliseks ülesütlemiseks punkti 1.9 alusel. Vastava summa arvestab

hageja maha kostja poolt tasumisele kuuluvast kahjuhüvitisest.

Tingituna asjaolust, et T OÜ oli huvitatud üürilepingu esemeks olnud äriruumide üürimisest

kaubanduspinnana ning arvestades, et kostja poolt tagastatud kujul ei olnud äriruumide

sihtotstarbeline kasutamine võimalik, oli hageja sunnitud tellima vajalikud ehitus- ja remonditööd

äriruumide vastavusse viimiseks üürilepingu punkti 3.6 nõuetega. Asjakohaste ehitus- ja

remonditööde teostamiseks sõlmis hageja 07. märtsil 2011. a. AS-iga I töövõtulepingu nr 03/2011,

mille esemeks olevad tööd kogumaksumusega 42 000,00 eurot (ilma km-ta) andis AS I hagejale üle

18. aprillil 2011.a. Lisaks AS-ile I teostatud maksele tarnis hageja kooskõlas töövõtulepingu nr

03/2011 punktiga 5.2.5 äriruumide viimistlemiseks vajalikud põrandaplaadid kogumaksumusega 1

405,30 eurot. Eeltoodust tulenevalt kandis hageja üürilepingu esemeks olevate äriruumide

üürilepingust tulenevate nõuetega vastavusse viimisega seoses kokku kulusid summas 43 405,30

eurot, mis on ekvivalentne 679.145,36 krooniga ning millise summa on kostja kohustatud hagejale

hüvitama.

Hageja esitas enda lõpliku nõude järgmistes summades.

Kostja üürilepingust tulenev üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse nõue on kokku summas 965 774,96

krooni, mis on ekvivalente 61 724,27 euroga ning millest kostja üürivõlgnevus moodustab 868

847,40 krooni ning kõrvalkulude võlgnevus moodustab 96.927,56 krooni.

Lk (31) 12

Üürilepingu punktist 11.2 tulenev viivisintressi nõue on kokku summas 600 000,00 krooni, mis on

ekvivalente 38 346,99 euroga ning milline nõue on esitatud vähendatuna, kuna kostja tegelik

viivisvõlgnevus moodustab 25. aprilli 2011. a. seisuga 1 217 293,04 Eesti krooni, mistõttu mistahes

alused viivisnõude täiendavaks vähendamiseks VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel puuduvad.

Üürilepingu kostja poolse rikkumisega seoses hageja poolt kantud õigusabikulude hüvitamise nõue

on kokku summas 31 062,00 Eesti krooni, mis on ekvivalentne 1 985,22 euroga.

Üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil 10. oktoobrist 2009. a. kuni 11. aprillini

2011. a. hageja poolt kostja eest tasutud kõrvalkulud kokku summas 285.023,15 krooni, mis on

ekvivalentne 18.216,30 euroga.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu nõue kokku summas 4 489

605,00 krooni, mis on ekvivalentne 286938,05 euroga ning milline nõue on esitatud vähendatuna

lähtudes järgmistest asjaoludest:

Hagejal jääb kostja poolse üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009. a. kuni 08.

jaanuar 2018. a. saamata üür kokku summas 16 639.798,55 krooni (ilma käibemaksuta) ning et

hageja on õigustatud nõudma vastava summa kui saamata jäänud tulu hüvitamist kostja poolt.

Hageja poolt seoses kostja poolse üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009. a. kuni

08. jaanuar 2018. a. saamata üürist kokku summas 16 639.798,55 Eesti krooni tuleb maha arvestada

hageja poolt T OÜ-ga sõlmitud üürilepingu nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür kogusummas

1 951 131,60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kokku 14

688.666,95krooni hüvitamist.

Kostja kirjalikus vastuses on kostja esitanud taotluse võimaliku väljamõistetava kahjuhüvitise

vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 alusel leides, et kahjuhüvitis kuulub vähendamisele muuhulgas

arvestades kostja poolt üürilepingu lõppemisega seoses väidetavalt kantud kahjumit summas 5 253

893,60 krooni ning hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele, st isegi juhul, kui

arvestada täies ulatuses kostja poolt väidetavalt kantud kahjumit ning üüripinna kolmandale isikule

üürileandmisest laekuvaid vahendeid, oleks hagejal õigus nõuda kostjal kahjuhüvitist summas 9 434

773,35 krooni.

Vaatamata sellele, et hageja õigustatud nõuda kostjalt kokku 14 688 666,95 krooni hüvitamist

vähendab hageja enda saamata jäänud tulu hüvitamisele täiendavalt kuni 4 489605,00 kroonini ning

nõuab selliselt kostjalt tegelikult tekitatud kahjust üksnes ligikaudu 27% hüvitamist, mistõttu on

ilmne, et kahjuhüvitise täiendavaks vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 tulenevalt mistahes alused

puuduvad.

Üürilepingu esemeks oleva äriruumide Üürilepingu punkti 3.6 nõuetega vastavusse viimise ja

äriruumides esinenud puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamise nõue kokku summas

679.145,36 krooni, mis on ekvivalentne 43.405,30 euroga. Juhul kui kohus nõude osas aegumist

kohaldab, siis esitab hageja alternatiivselt samas summas nõude üürilepingu erakorralise

ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamiseks, st käeolevas punktis toodud nõude

rahuldamata jätmise korral palub hageja rahuldada üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel

saamata jääva tulu hüvitamisele suunatud nõue 679 145,36 krooni võrra suuremas summas.

Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja kostjalt kokku 7 050 610,47 krooni, mis on ekvivalentne 450

616,13 euroga tasumist ning millest üüri- ja kõrvakulude võlgnevuse nõue moodustab 965774,96

krooni, viivisvõlgnevuse nõue moodustab 600 000,00 krooni ning kahju hüvitamise nõue moodustab

5 484835,51 krooni.

Kostja seisukoht

Kostja vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista ning vaidleb hagile täielikult vastu.

Kostja peab vajalikuks märkida, et oktoobris 2006.a. esitles OÜ MI nii Kostjale kui ka teistele

huvilistele Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P “ (edaspidi: „P “) rajamise eesmärke,

asukohta, sihtrühma, visiooni ja tegevust, haldus- ja lisafunktsioone ning äriprojekti. P projekti

tutvustamisel osalistele laiali jagatud esitlusmaterjal sisaldas nii rajatava P mahtusid (hoone

Lk (31) 13

brutopind 37 500 m2, millest renditav pindala 31 100 m2 + jäähall pindlaga 4 300 m2) kui ka

kontseptsioonilist lahendust (vasakpoolsesse tiiba toidumaailm, keskmisesse ehitusmaailm ja hoone

osa ühendusaladele ja paremasse ossa muu äripind, sh meelelahutus- ja vabaajakeskus koos

jäähalliga). Tulenevalt OÜ MI, kelle õigused ja kohustused üürileandjana läksid 26.03.2008.a. üle

OÜ-le KI ja 07.10.2009.a. OÜ-le BT (edaspidi hageja), poolt P arendusprojekti osas läbiviidud

tutvustusest ning kavast P mahtude ja kontseptsiooni osas, tegi kostja otsuse hasartmängude

korraldamiseks sobiva äripinna suuruse ja asukoha osas. Kostja poolt valitud kasiino asukoht, mis on

märgitud nii 05.12.2006.a. sõlmitud eellepingu plaanil kui ka 08.01.2008.a. sõlmitud üürilepingu

lisaks nr 1 oleval plaanil, paikneb P paremasse tiiba viiva ühendusgalerii lõpus, vahetult enne hoone

osa, kuhu pidi rajatama jäähall koos muu meelelahutus- ja vabaajakeskuse osaga. Ka eellepingu

sõlmimise järgselt ja enne üürilepingu sõlmimist OÜ MI poolt edastatud plaanimaterjalilt nähtus

jäähalli kuulumine P koosseisu.Nimetatud plaanide kohaselt on muudetud hoone kontseptsioonilist

lahendust võrreldes algselt tutvustatuga selliselt, et hoone vasakusse tiiba tuleb ehitusmaailm ja

keskmisesse ossa rajatakse toidumaailm koos muude äripindadega. P omanikud on käesolevaks

ajahetkeks välja ehitanud hoone vasakpoolse ja keskmise osa kasuliku pindalaga suurusega 23 334,9

m2. Jäähalli koos sinna planeeritud ca 860 m2 suuruse äripinnaga ei ole käesoleva ajani rajatud.

Olukorras, kus P ei olnud 2009.a. alguseks valminud ei üürileandja poolt enne Eellepingu sõlmimist

lubatud ega ka ehitusregistris näidatud mahus (st välja ei olnud arendatud Jäähall) ning P vabaaja- ja

meelelahutuskeskuse osa ei käivitunud, sh jäi kostja poolt üüritud üüripind kaubanduskeskuse

parempoolsesse nurka ning külastajate põhivoost eemale, siis tunnistades nii omapoolseid

tegematajätmisi kui vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa mittekäivitumist nõustus üürileandja

tulenevalt kostja poolt 16.12.2008.a. ja 23.12.2008.a. tehtud ettepanekutest alandama veebruari 2009

üürimäära 25% võrra ning sõlmima 25.02.2009.a. üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, mille

kohaselt üürileandja loobus alates 01.03.2009.a. kuni 31.05.2009.a. üldse Lepinguga kokkulepitud

üüritasu nõudest. Kostjale teadaolevalt on üürileandja vähendanud või loobunud seoses P madala

külastatavusega ka üüri nõuetest mitmete teiste P äripinda üürivate üürnike suhtes.

Vaatamata eeltoodule jätkus lepingu järgse üüripinna külastajate arvu vähenemine, millest tulenevalt

ei olnud kasiino majandamine üüripinnal enam võimalik. P majandustegevuse tulemiks oli jaanuaris

2009 kahjum – 758 264 krooni, veebruaris – 594 636 krooni ja märtsis - 695 686. Kostja ütles

tulenevalt üürileandja poolsete kohustuste täitmata jätmisest lepingu üles oma 31. märtsi 2009.a.

avaldusega arvates 04. mai 2009.a. Kostja teavitas ülesütlemisavalduses hagejat võimalusest saada

üüripinnale juurdepääsu võimaldavad võtmed kätte Üürniku kontoris Pronksi 19,Tallinn.

09.10.2009.a. viibis kostja esindaja üüripinnal, kuid kuna üürileandja esindaja oli nimetatud ajaks

lahkunud, siis ei olnud võimalik võtmete üleandmine ega ka üüripinna seisundi ühine fikseerimine.

Hageja ei koostanud üüripinna seisukorra akti mitte kokkulepitud võtmete üleandmise kuupäeval

09.10.2009.a., vaid 10.10.2009.a.

Kostja poolt 31.03.2009.a. tehtud ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 04.05.2009.a.

Ülesütlemisavalduse koostamisel on arvestatud seadusest tulenevate sisu- ja vorminõuetega.

Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et kostja 31.03.2009. a üleütlemisavaldus ning selle alusel

toimunud lepingu ülesütlemine on kehtivad.

Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olnud üürileandjana tegutsenud P omanikud, sh hageja,

kohustatud välja ehitama nn vabaaja keskuse, sh Jäähalli. Poolte vahel eellepingu sõlmimise ajaks oli

P t arendanud OÜ MI üheselt ja selgelt esitanud kõigile üüripinna huvilistele nägemuse rajatavast Pst

(sh selle suurusest). Eellepingu olemusest tulenes üheselt OÜ MI kohustus rajada P ulatuses ja

mahus, mida OÜ MI oli üürihuvilistele tutvustanud ja mida üürileandja täpsustas eellepingu

sõlmimise eel saadetud täiendava kaardimaterjaliga, so kahekorruselise hoonena, mille esimene

korrus on pindalaga 18438 m2, teine korrus pindalaga 9355 m2 ja jäähall pindalaga 4118 m2) ning

kontseptsioonilise lahendusena vasakpoolsesse tiiba ehitusmaailm, keskmisesse toidumaailm ja

hoone osade ühendusaladele ja paremasse ossa muu äripind, sh meelelahutus- ja vabaajakeskus koos

jäähalliga.

Ka poolte vahel 08.01.2008.a. sõlmitud leping nägi ette kaubanduskeskuse „P “ rajamise, milline

kohustus lepingu eesmärgist tulenevalt lasus üürileandjal. Üürileandja ei teavitanud lepingu

Lk (31) 14

sõlmimise eel üürnikku P ehitusmahtude vähendamisest ega kontseptsiooni muudatustest. Kostja

sõlmis lepingu teadmises, et üürileandja ehitab P välja varasemalt tutvustatud mahtudes, millest

lähtuvalt oli kostja teinud ka valiku üüripinna asukoha osas ning alustas sellesse 2008 aastal

investeeringute tegemist.

Kostja tegi lepingu esemel kasiino avamiseks investeeringu kogusummas 11 081 774 krooni.

Eelnimetatud investeeringust moodustasid ehitustööd ja siseviimistlustööd kokku 3 849 352 krooni.

Tulenevalt hoone osade, sh vaba-aja keskuse oluliseks osaks oleva Jäähalli paiknemisest P

eskiisplaanidel, valis kostja ka üüripinna asukoha. Jäähall P ühe etapina jäi aga üürileandja poolt

rajamata, mis tähendas seda, et kasiino pind hakkas paiknema hoone äärmises parempoolses nurgas,

mis jäi eraldatuks P t külastavate klientide põhivoost ning mis tõi kaasa hoone nimetatud ossa

planeeritud meelelahutuskeskuse mittekäivitumise.

Eeltoodut tõendab muuhulgas asjaolu, et hoone parempoolsesse ossa äripinna üürinud mitmed

üürnikud on olnud sunnitud nimetatud pindadelt lahkuma klientide ja käibe vähesuse tõttu.

Olukorras, kus üldine majanduslangus mõjutas kõigi turul osalejate tegevust oli Kostja jaoks eriti

oluline, et ka üürileandja täidaks nõuetekohaselt kõik omapoolsed kohustused, sh kohustuse ehitada

P lubatud ja asjaosalistele esitletud mahus valmis. Üürileandja nimetatud kohustust ei ole käesoleva

ajani täitnud. Tegemist on konkreetse tulemuse saavutamisele suunatud kohustusega.

Tulenevalt eeltoodust ei andnud ka üürileandja poolt korraldatud ja läbiviidud kaubanduskeskuse

turundustegevus reaalselt tulemust hoone parempoolsesse ossa jäävate pindade külastatavuse

parandamiseks. Eeltooduga on nõustunud ka üürileandja, olles madala külastatavusega kostjale

kaasnenud negatiivsete tagajärgede leevendamiseks valmis nii vähendama üüri kui ka loobuma

ajutiselt üldse üüritasu nõudest. Asjakohatu on hageja väide, mille kohaselt ei olevat hageja andnud

siduvaid kohustusi Jäähalli rajamise osas lepingueelsete läbirääkimiste käigus ega lepingus.

Lepingu p.-dest 1.1 ja 1.2 tuleneb, et üüripind hakkab paiknema uues ehitatavas Ps, mis rajatakse

Rakvere valda, Tõrremäe külla, kinnistule registriosaga nr XXX. Lepingu p. 2.2 kohaselt on

üüripinna ligikaudne ning eeldatav suurus ja paiknemine märgitud lepingu p.-s 1.2.. Lepingu p.-s

10.3 kinnitas kostja, et on tutvunud P projektdokumentatsiooniga ning see vastab tema ootustele ja

nõudmistele. Lepingu p.-s 8 reguleerisid pooled P majareeglite kehtestamise põhimõtted, mis on

vajalikud P kui terviku arenguks.

Eeltoodust, samuti Lepingu olemusest ja eesmärgist tuleneb üheselt, et P väljaarendamise kohustus

lasus üürileandjal. Üürniku kohustused olid seotud üksnes üüritava pinna väljaehitamise ja

sisustamisega vastavalt üüripinna kasutamise sihtotstarbele.

Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olevat tõendatud, et hageja on mittenõuetekohaselt

korraldanud P turundust. Kaubanduskeskuse turundustegevuse ülesandeks on vaieldamatult tagada

keskuse piisav külastatavus tarbijate poolt ning selle kaudu edendada kaubanduskeskuses tegutsevate

ettevõtjate käivet ja kasumit. Ka lepingu p. 9.1 kohaselt oli turunduse ülesandeks võimaldada

kujundada P terviklikku imidžit, töötada välja ning viia ellu ühtseid reklaam kampaaniaid ning

seeläbi edendada Keskuse majandustegevust ja suurendada külastajate arvu. P turundustegevuse

korraldamine ja elluviimine oli üürileandja ülesandeks. Lepingu p. 9 ja Lepingu lisa nr 7

reguleerivad eelkõige üürniku kohustusi turunduse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel,

sätestades nimetatud osamaksete kujunemise alused. Lepingu lisas nr 7 reguleeritud P üürnike

esindus (viie üürniku esindajad) on tegutsevad üksnes nõuandva organina üürileandjale kui

turundustegevust korraldavale ja selle eest vastutavale lepingupoolele. Lepingu lisa nr 7 p. 1 kohaselt

tegutseb Üürnike Esindus üksnes üürileandjale nõuandva organina ning Üürnike Esinduse mistahes

otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja eelnev nõusolek. Üürnike Esinduse peamiseks

funktsiooniks ja ülesandeks on võtta vastu nõuandva iseloomuga otsuseid P turunduse ja reklaami

osas, et soodustada P tervikliku imidži kujundamist. Lisa nr 7 p. 9 kohaselt määrab turunduseelarve

suuruse igaks kalendriaastaks üürileandja kooskõlastatult üürnikega. Seega on üürnike esindusel

üksnes nõuandev roll turundustegevuse kujundamise osas ning reaalsed otsused turundustegevuse

osas langetab üürileandja. Asjaolu, et hageja poolt teostatud P turundustegevus oli ebaefektiivne ega

taganud

P

parempoolsesse

hoone

ossa

planeeritud

vabaaja-

ja

meelelahutuskeskuse

Lk (31) 15

töölerakendumist, tõendab asjaolu, et mitu nimetatud hoone osas asuvat üürnikku lahkus kostja

tegutsemise ajal antud pinnalt ning kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal oli kasiino läheduses mitu

vaba üüripinda.

Turunduse ebarahuldavad tulemused (eelkõige vähene külastatavus) hoone parempoolses (st vabaaja

ja meelelahutuskeskuse) osas olid suuresti tingitud üürileandja poolt algselt kavandatud Jäähalli osa

rajamata jätmisest ning sellest tulenevat külastajate aktiivse voo eemalejäämisest hoone eelnimetatud

osast. Hageja ei ole hagis tõendanud turundustegevuse tulemuslikkust ei P terviku ega ka seonduvalt

hoone parempoolse osaga. Keskuse külastatavust mõjutas negatiivselt muuhulgas P mittekaetus

Rakvere linna ühistranspordi võrgustikuga, mida P opereerinud üürileandjad ei suutnud tagada.

Asjaolu, et Kostja ei teinud omapoolseid ettepanekuid turundustegevuse osas, tuleneb asjaolust, et

hasartmängu reklaam on reklaamiseaduse § 21 kohaselt sisuliselt keelatud. Lepingu kohaselt ei olnud

Kostjal ka võimalust nimetada oma esindajat lepingu lisas nr 7 märgitud Üürnike Esindusse. Kostja

teostas omalt poolt aktiivselt kasiino marketingi vastavalt seadusega kooskõlas olevatele

põhimõtetele perioodil jaanuar-märts 2009.a.

Ebaõige on Hageja väide, mille kohaselt olevat kostja poolt 31.03.2009.a. tehtud ülesütlemisavaldus

tühine nii formaalsete kui materiaalsete eelduste puudumise tõttu.

Üürnik andis vastavalt lepingu punktis 13.4.2 kokkulepitule üürileandjale täiendava 30-päevase

tähtaja üürileandjale lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Seega on kostja

järginud kokkulepitud ülesütlemistähtaega. Kostja peab vajalikuks märkida, et olukorras, kus leping

sõlmiti 2008 alguses ning P avati külastajatele 18.09.2008.a., siis oli hagejal piisav aeg nii oma

arenduskohustuse kui ka turundustegevuse korraldamise kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks.

Hageja on selgelt oma käitumisega andnud märku, et tal puudub tahe (ja/või võimalused) P kõigi

osade väljaehitamiseks ning omapoolsete kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks.

Täidetud on ka kostja poolt tehtud ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused. Kostja on seisukohal,

et esines alus Lepingu ülesütlemiseks seoses üüripinna kasutamise takistatusega. Üüripinna

kasutamise takistatuse esinemist tuleb hinnata kõigi Lepingust ja seadusest üürileandjale tulenevate

kohustuste täitmise valguses, millel on mõju üürniku poolt Lepingus kokkulepitud sihtotstarbel

üüripinnal majandustegevuse teostamisele. Asjaolul, et üürileandja ei täitnud nõuetekohaselt temale

lepingust tulenevat arenduskohustust ning kostjale üleantud ruumid jäid selle tõttu eemale külastajate

põhivoost, on oluline mõju kostja poolt üüripinna sihtotstarbekohasele kasutamisele ning nendes

majandustegevuse arendamisele.

Alusetud ja põhjendamatud on hageja viited asjaolule, mille kohaselt olevat Lepingu järgsel

üüripinnal tegutsenud kasiino sulgemine olnud põhjustatud üksnes üldisest majanduslangusest.

Üldise majanduslanguse kontekstis omas kostja jaoks erilist tähendust asjaolu, et üürileandja poolsed

kõik olulised kohustused, sh P väljaarendamine vastavalt algselt lubatule, oleksid täidetud. Kuna

hageja eelnimetatud kohustust ei täitnud ning hageja poolt teostatud turundustegevus ei taganud P

parempoolsesse ossa kavandatud vabaaja ja meelelahutuskeskuse osa käivitumist, siis olid üksnes

eelnimetatud asjaolud Lepingu erakorralise ülesütlemise alusteks.

Seega on kostja poolt 31.03.2009.a. ülesütlemisavaldusega teostatud Lepingu ülesütlemine kehtiv.

Eeltoodust tulenevalt on leping lõppenud juba arvates 04.05.2009.a., mistõttu hageja poolt tehtud

viide üürivõlgnevuse olemasolule summas 868 847,40 krooni, kõrvalkulude võlgnevusele summas

96 927,56 krooni ja nendel arvutatud viivistele 24.03.2010.a. seisuga summas 452 399,28 krooni, on

alusetu ja põhjendamatu.

Hageja on viidanud hagis asjaolule, et tulenevalt üüripinna seisundi mittevastavusest Lepinguga

kehtestatud nõuetele on Hageja õigustatud nõudma Kostjalt kulutuste hüvitamist summas 573 792

krooni, milline on väidetavalt vajalik üüripinna viimiseks Lepinguga ettenähtud standardviimistluse

järgsesse seisundisse.

Kostja peab eelnimetatud nõuet põhjendamatuks. Kostja poolt üüripinna vabastamisel Lepingu

lõppemise ajahetkeks 04.05.2009.a. äraviidud seadmed, sh sisseseade ning materjalid olid Kostja

Lk (31) 16

enese poolt Lepingu sõlmimise järgselt üüripinnale paigaldatud ning neid oli võimalik eemaldada

ruumidest ilma P ehitust kahjustamata.

Kostja möönab, et üüripinna vabastamisel jättis kostja osa üüripinnale tehtud üldehitus- ja

siseviimistlustöödest eemaldamata ning seda põhjusel, et need tööd võisid omada väärtust ka uue

üürniku suhtes. Üüripinna vabastamisel jäi eemaldamata kostja poolt üüripinnale paigaldatud

seadmeid ja töid, mille arvestuslik teostusmaksumus lähtudes lepingu sõlmimise järgselt tehtud

tööde maksumusest on kokku 2 255 024.- krooni (koos käibemaksuga). Kostjale ei ole teada ning ka

hagi materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostja poolt kõik üüripinnale jäänud tööd ja seadmed

üüripinnalt eemaldanud.

Olukorras, kus Kostja lõpetas üüripinnal hasartmängude korraldamise 29.03.2009.a. ning vabastas

faktiliselt üüripinna juba 10. aprilliks 2009.a.,koostades üüripinna seisundi kohta akti ning võimaldas

üürileandjal pärast 31.03.2009.a. avaldusega teostatud nõuetekohast lepingu ülesütlemist üüripind

vastu võtta 04.05.2010.a., teatades sellest üürileandjale ning hageja ei ole tõendanud, et ta oleks

vastavalt Lepingu p.-le 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul arvates

üüripinna vabastamisest ning üüripinna vastuvõtmise võimaldamisest, siis on hageja kaotanud ka

üüripinna võimalikest puudustest tuleneva kahju hüvitamise nõude (vt VÕS § 336 lg 1). Samuti leiab

kostja, et hageja nõue seoses üüripinna võimalike puudustega on VÕS § 338 lg 1 alusel aegunud ja

palub kohtul kohaldada aegumist. Hageja ei ole esitanud nõuet seoses üüripinna võimalike

puudustega kohtule 6 kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest (04.05.2009.a.) ning üürileandjale

võimaluse tagamisest üüripinna vastuvõtmiseks.

Olukorras, kus lepingu lõpetamine kostja poolt oli põhjendatud, puudub alus ka hageja poolt viidatud

kahju hüvitamise nõudel seoses lepingu ülesütlemisega kantud õigusabikuluga summas 31 062

krooni, hageja poolt Lepingu lõppemise järgselt kuni 01.03.2010.a. tasutud kõrvalkulude nõudel

summas 72 235,47 krooni ning edaspidi tasutavate kõrvalkulude eest summas 1 393 025,80 krooni

ning saamata jäänud üürinõudes summas 16 639 798,55 krooni. Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu

lepingust tulenevaid nõudeid (sh viiviste või kahju hüvitise saamiseks), oleksid nimetatud nõuded

kõiki asjaolusid arvesse võttes (sh nii kostja poolt tehtud investeeringute mahtu ja sellest tulenevalt

kostjale lepingu ennetähtaegse lõpetamise tekkinud erakorralist kahjumit summas 5 253 893,60

krooni. Hageja poolset käitumist temale lepingust tulenevate kohustuste täitmisel; samuti arvesse

võttes hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele ning saada üüri) põhjendamatult

suured ning kuuluksid tulenevalt VÕS §-st 113 lg 8; 140 lg 1 ja § 162 lg 1 vähendamisele mõistliku

suuruseni. Kostja taotleb nii võimalike välja mõistetavate viiviste kui ka kahju hüvitise vähendamist.

10. mail 2011 esitatud kostja täiendava vastuse kohaselt kostja märgib, et ebaõige on hageja väide

nagu oleks jäähalli rajamine olnud planeeritud P arendamise II etapina kaugemas tulevikus. Asjaolu,

et jäähalli kavandati koheselt kinnitavad nii hageja poolt kostjale Lepingu sõlmimise eel (enne

08.01.2008.a.) antud lubadused kui ka P ehitamiseks aprillis 2007.a. taotletud ehitusluba, kus Jäähall

samuti. Lisaks kinnitas MIOÜ (kes oli omanik kuni 26.03.2008.a., so kogu Lepingu eelsete

läbirääkimiste perioodi jooksul) juhatuse liige U. K korduvalt, et Jäähall, mille algne avamine pidi

toimuma 6 kuu pärast kaubanduskeskuse muude osade valmimist, valmib siiski kaubanduskeskusega

samaks ajaks ja võetakse ka ekspluatatsiooni. Seega ei olnud jäähalli ehituse lükkumine kaugemasse

tulevikku kostjale enne lepingu sõlmimist teada, vaid kostja arvestas, et see valmib koos

kaubanduskeskusega (algse variandi korral 6 kuud hiljem). Seda lubadust hageja ei täitnud ning oli

vastava kohustuse rikkumisega viivituses kuni lepingu ülesütlemiseni kostja poolt.

Kostjale ei olnud enne lepingu sõlmimist tagatud ega võimaldatud tutvumine Kaubanduskeskuse

projektdokumentatsiooni variandiga, mis jäähalli ette ei näe. Olukorras, kus algselt oli lubatud

Jäähalli käikulaskmine 6 kuud pärast Kaubanduskeskuse valmimist (ja hilisemalt koos

Kaubanduskeskuse valmimisega), siis lepingu sõlmimise ajal ei olnud põhjust kahelda, et Jäähalli

ehitus lükkuks määramatusse tulevikku, seda olukorras, kus ehitusluba võeti ka jäähallile ning

ehitusluba kehtib aastat selle väljastamisest arvates.

Üüripinna vastuvõtmisel oleks kostja poolt olnud ennatlik viidata jäähalli puudumisele, kuna ei

olnud teada, kuivõrd mõjutab selline nurka jääv asukoht kasiino külastatavust. Ilma üüripinnal

majandustegevuse järeleproovimiseta oleks üüripinna vastuvõtmisest keeldumine olnud ennatlik.

Lk (31) 17

Pärast seda, kui Kaubanduskeskus ja kasiino tööd alustasid (sept 2008.a.), sai ka peatselt selgeks, et

lepingu eelselt kavandatud tingimustele mittevastav asukoht koostoimes Kaubanduskeskuse

ebaefektiivse turundustegevusega ei võimalda seda kasiinot mõistlikult ära majandada.

Jäähalli väljaehitamisel oleks jäänud kostja kasiino asukoht kaubakeskuse ja jäähalli vahelise

ühendustee alasse ning see oleks suunanud täiendava külastajatevoo kasiino lähedusse, mis taganuks

ka kasiino külastajate arvu suurenemise.

Ebaõige on hageja väide, et kostja avaldas rahulolematust alles lepingu ülesütlemisavalduses. Seda

avaldati juba 2008 lõpus, pärast paarikuulist lepingu kehtivust. Lepingu järgselt oli mõistlik tähtaeg

puuduste kõrvaldamiseks 30 päeva.

Ebaõige on hageja väide nagu ei oleks viivisemäär, mida hageja on kohaldanud, so 0,2% päevas

antudjuhul (kui hagejal isegi oleks tasunõudeid kostja vastu) ebamõistlikult kõrge. Hageja viide

kostja suurele käibele on põhjendamatu, kuna hageja viidatud majandusaasta aruandes kohaselt oli

hageja emaettevõtja börsifirma OEGAS 2009 aasta tulemuseks kahjum suuruses 32,9 miljonit eurot

ja kostja majandustulemuseks kahjum summas 8,1 milj eurot.

Hageja sai tulusa lepingu ning pidi arvestama ka kostja poolt mahukate investeeringutega ning nende

riskidega, mille toob kaasa lepingu mittenõuetekohane täitmine hageja poolt. Asjaolu, et hagejal ei

õnnestunud enam kui aasta vältel üüripinnale üürnikku leida näitab selgelt üürnike vähest huvi antud

asukohas paikneva üüripinna suhtes või hageja ebapiisavaid jõupingutusi üüripinnale uue üürniku

leidmisel.

Hageja ei ole tõendanud oma 25.04.2011.a. nõudeavalduse suurendamise märgitud P üldkuludenõuet

seisuga 28.02.2010.a. summas 72235,47 krooni ega ka äriruumidega seotud kõrvalkulusid

10.10.2009.a. kuni 31.03.2011.a. summas 285023,15 krooni.

Kostja leiab, et hageja poolt esitatud kulutuste hüvitamise nõude summas 679 145,36 krooni ehk

43405,30 eurot (seoses kostja kasutuses olnud äripinna väidetava vastavusse viimisega Lepinguga

kokkulepitud nõuetele) on Lepingu p.-st 3.7 tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud ning Kostja

palub kohaldada aegumist.

Isegi kui hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud (ega lõppenud), siis hõlmavad hageja

poolt AS I 07.03.3011.a. sõlmitud töövõtulepingu nr 03/2011) järgsed tööd töid, mis hageja ja

kostja vahel sõlmitud lepingu kohaselt ei seondu üüripinna viimisega lepingule vastavasse

seisundisse. Kostja poolt 10.05.2010.a. kohtule esitatud vastuse lisast nr 16 nähtub lepingu järgse

standardviimistluse maksumus, millised tööd jäeti hageja poolt poolte kokkuleppel tegemata ning

mille maksumuse (summas 224611,60 krooni, millele lisandub km) kompenseeris hageja kostjale.

Seega üksnes nimetatud väärtuses tööd koos kostja poolt teostatud siseviimistluse lammutustöödega

saanuks olla kostja poolt hagejale hüvitamisele kuuluva summa suuruseks.

Hageja poolt esitatud ümberehitustööde teostamisega kaasnenud kulutuste hüvitamise nõue summas

43405,30 eurot aga hõlmab ka kulutusi, mis ei seondu üüripinna standardviimistluse tasemega.

Hageja on nõustunud AS I tasuma tööde mahtude eest, mis ei vasta tegelikkusele. AS I andis oma

töövõtulepingu järgsed tööd Hagejale üle 18.04.2011.a., kuigi töövõtulepingu p. 2.2 kohaselt oli

tööde lõpptähtaeg 11.04.2011.a. Hageja oleks töövõtulepingu p. 7.1 alusel saanud nõuda AS I

viivist (leppetrahvi) 0,1% tööde maksumusest iga viivitatud päeva eest ning vastava summa

(42000x0,01x7= 294 eurot) AS I tasutud tööde maksumusest kinni pidada. Hageja ei ole seda

teinud ning on seega kaasa aidanud vastavas sumamas kahju suurenemisele, mistõttu puudub alus

selle Kostjalt väljanõudmiseks.

Seega tuleks juhul, kui hageja poolt esitatud ümberehituskulude hüvitamise nõue (summas 43 405,30

eurot) ei ole aegunud, igal juhul vähendada (5444,37+284,4+294=) 6022,77 euro võrra.

Seoses hageja poolt nõude suurendamise avalduses esitatud saamatajäänud tulu hüvitamise nõudega

summas 4 489 605 krooni märgib kostja, et hageja ei ole tõendanud, et hageja oleks teinud pärast

Lepingu järgse üüripinna vabastamist kostja poolt 04.05.2009.a. ning hageja poolt üüripinna valduse

faktilist vastuvõtmist 10.10.2009.a., mõistlikke jõupingutusi ning käitunud tavalise ettevõtja

hoolsusega, tagamaks üüripinna turutingimustel väljaüürimine kolmandale isikule ning hagejale

Lk (31) 18

tekkivate võimalike kulutuste (kahju) vähendamine. Hageja on lepingu järgse üüripinna välja

üürinud alles ca 19 kuud pärast kostja poolt lepingu esemeks olnud ruumide vabastamist ning

asendustehingu järgset üüri hakkab hageja saama ca 25 kuud pärast kostja poolt Lepingu esemeks

olnud üüripinna vabastamist.

Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, oleksid nimetatud nõuded (sh

viiviste ja kahju hüvitamise nõuded) kõiki asjaolusid arvesse võttes (sh kostja poolt üüripinnale

tehtud investeeringute mahtu, kostjale lepingu ennetähtaegsest lõppemisest tekkinud erakorralist

kahjumit summas 5 253 893,60 krooni. Hageja poolset hea usu põhimõtte vastuolus antud lubadusi

väljaehitatava Kaubanduskeskuse suuruse ja kontseptsiooni osas ning kostja poolt hageja lubadusi

usaldades tehtud valikut üüripinna asukoha osas, samuti arvesse võttes hageja passiivset ning hoolsa

ettevõtja standardiga mittekooskõlas olevat toimimist kostja poolt vabastatud üüripinna edasisel

turutingimustel väljaüürimisel, arvestades kostja majanduslikku olukorda, samuti hageja poolset

mittenõuetekohast Kaubanduskeskuse turunduskohustuse täitmist) põhjendamatult suured ning

kuuluksid vastavalt VÕS §-dele 113 lg 8; 140 lg 1, 162 lg 1 vähendamisele.

Mõistlik kahju, viiviste ning leppetrahvide kogusuurus ei tohiks ületada 3 kuu üürisummat (ilma

käibemaksuta).

Kohtu põhjendused

Kohus, kuulanud ära tunnistajad ning uurinud kohtule esitatud kirjalikke tõendeid igakülgselt ja

objektiivselt ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi kuulub

rahuldamisele.

Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

1. 05. detsembril 2006. a. sõlmisid OÜ MI ja OCEAS eelkokkuleppe üürilepingu sõlmimiseks nr 3,

mille kohaselt fikseerisid osapooled Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P " esimesel

korrusel paiknevate äriruumide üürilepingu põhitingimused;

2. 08. jaanuaril 2008. a. sõlmisid OÜ MI ja kostja üürilepingu nr 3, mille kohaselt andis OÜ MI

kostjale üürile P esimesel korrusel paiknevad ruumid eeldatava suurusega 334 m2 ning kostja

kohustus üürile võetud ruumide eest tasuma üüri 500 Eesti krooni iga ruutmeetri eest kalendrikuus,

millele lisandub käibemaks. Üürilepingu punkt 1.10 kohaselt oli üürilepingu kehtivusaeg 10 aastat.

3. 20. märtsil 2008. a. sõlmisid OÜ M I ja OÜ KAP kinnistu registriosa numbriga XXX

müügilepingu ning 26. märtsil 2008. a. kanti OÜ KAP kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse;

4. 08. juulil 2008. a. allkirjastasid OÜ KA ja kostja kahepoolse üürilepingu lisaks nr 2 oleva

ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti üürilepingu esemeks olevate äriruumide valduse

üleandmiseks kostjale. Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeriti üüripinna lõpliku

suurusena 336,3 m2;

5. 31. märtsil 2009. a. esitas kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse ning teatas üürilepingu

erakorralisest ülesütlemisest mõjuval põhjusel alates 04. maist 2009. a.;

6. 10. septembril 2009. a. esitas OÜ KA kostjale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks 10.

oktoobrist 2009. a. põhjendusel, et kostja ei ole alates 01.juunist 2009.a. tasunud igakuiseid

üürimakseid ning on teatanud, et ei kavatse üüri tasuda ka edaspidi.

Poolte peamiseks vaidlusküsimuseks on, kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda.

Samuti on poolte vahel vaidlus selle üle, kas hageja poolt kostja vastu esitatud üüri, kõrvalkulude,

viivise ja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud.

Kuna keskne vaidluse ese on kostja poolse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtivus, siis võtab

kohus kõigepealt seisukoha selles küsimuses. Juhul kui kohus asub seisukohale, et kostja

ülesütlemisavaldus on tühine ning üürileping 04. mail 2009 ei lõppenud, käsitleb kohus hageja poolt

esitatud üüri, kõrvalkulude, viivise ja kahju hüvitamise nõuet.

Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemisavalduse materiaalsed

ja formaalsed nõuded.

Esmalt analüüsib kohus, kas kostja poolsed üürilepingu ülesütlemise formaalsed nõuded on täidetud.

Lk (31) 19

VÕS § 325 lg 1 sätestab üürilepingu ülesütlemise vorminõuded, milleks on kirjalikku taasesitamist

võimaldav vorm. Ülesütlemise eelduseks on ülesütleva poole poolt tahteavalduse tegemine teisele

poolele vastavalt VÕS § 195 lõikele 1. Ülesütlemisavaldus peab kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 69 lõikele 2 olema selle saajale kättesaadavaks tehtud. Kostja on hagejale esitanud

31. märtsil 2009.a. avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on

ülesütlemisavalduse kätte saanud. Kostja andis hagejale vastavalt üürilepingu punktis 13.4.2.

kokkulepitule täiendava 30 päevase tähtaja lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks

täitmiseks. Seega on kostja järginud kokkulepitud ülesütlemistähtaega. Asja materjalidest nähtuvalt

on ülesütlemisvaldus tehtud VÕS § 325 lg 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

ning selles on märgitud VÕS § 325 lg 2 p-des 1-3 sätestatud andmed (I kd tl 60-61). Kohus leiab, et

üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja poolt täidetud. Lisaks formaalsetele nõuetele

vastamisele peab ülesültemiseks eksisteerima ka õiguslik alus.

Järgnevalt analüüsib kohus, kas kostja poolsed üürilepingu ülesütlemise materiaalsed nõuded on

täidetud.

VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS §

309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem

erakorraliselt üles öeldud. Seega tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödumisel.

Üürilepingu lõpetamine ülesütlemisega on sätestatud VÕS § 314-319 ning VÕS § 313 lg 1 sätestab

täiendava ülesütlemise aluse.

Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkt 13.4 sätestab, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt

(ennetähtaegselt) üles öelda üksnes üürileandja poolt lepingu olulise rikkumise korral. Lepingu

oluliseks rikkumiseks ja lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks loetakse alljärgnevad asjaolud:

Punkti 13.4.1. kohaselt ruumidel tekib puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea lepingu

kohaselt oma kulul kõrvaldama ning selline puudus välistab ruumide sihtotstarbelise kasutamise või

piirab seda olulise määral ning üürileandja ei ole puudust kõrvaldanud mõistliku aja jooksul (milleks

on maksimaalselt 30 kalendripäeva) pärast seda, kui ta puudusest teada sai või teada saama pidi;

Punkt 13.4.2. kohaselt ruumide lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mille eest

üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea lepingu kohaselt oma kulul kõrvaldama ning selline takistus

välistab ruumide sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral ning üürileandja ei ole

takistust kõrvaldanud mõistliku aja jooksul (milleks on maksimaalselt 30 kalendripäeva) pärast seda

kui ta takistusest teada sai või teada saama pidi;

Punkt 13.4.3. kohaselt ruumide sihtotstarbeline kasutamine on välistatud vähemalt 1 kuu perioodi

vältel seetõttu, et üürileandja on süüliselt rikkunud oma lepingust tulenevaid kohustusi ning ei ole

vastavaid kohustusi täitnud ka üürniku poolt üürileandjale teatega antud mõistliku ning igal juhul

maksimaalselt 30 päevase täiendava tähtaja jooksul.

Üürilepingu punkt 13.6 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürnik ei või lepingut üles öelda

ühelgi muul põhjusel kui punktis 13.4 sätestatud alusel.

Seega käesoleval juhul üürilepingu erakorraline ülesütlemine poolte vahel on reguleeritud lepinguga

ning üürilepingu punktis 13.6 on pooled välistanud muude kui üürilepingu punktis 13.4 sätestatud

aluse kasutamise üürilepingu ülesütlemisel.

31. märtsil 2009. a. kostja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on kostja

üürilepingu üles öelnud üürilepingu punkt 13.4.2. alusel ning kostja on põhjendanud üürilepingu

erakorralist ülesütlemist P madala külastatavusega, hageja poolt P külastatavust suurendavate

tegevuste teostamata jätmisega ning üüripinna sihtotstarbelise kasutamise osalise piiratusega.

Kuivõrd kostja on ülesütlemisavaldusest nähtuvalt põhjendanud üürilepingu ülesütlemist hageja kui

üürileandja poolse lepingu rikkumisega, siis tuleb esmajärjekorras kohtul analüüsida kas

üürilepingust või seadusest tuleb hageja kohustusi, mille rikkumist kostja hagejale ette heidab ning

seejärel tuleb kohtul hinnata kas ülesütlemise avalduses esiletoodud faktilised asjaolud esinesid ning

kas need on käsitletavad üürilepingu rikkumisena.

Lk (31) 20

Esimeseks oluliseks üürilepingu rikkumiseks peab kostja üüripinna väidetavalt madalat

külastatavust.

Üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt kaubanduskeskuses ei käi kliente ja kaubanduskeskuse

avamisest saati on kaubanduskeskuse külastatavus olnud väga madal.

Kohus leiab, et kuigi kostja viitab sellele, et hageja vastutab P väidetavalt madala külastatavuse eest,

ei ole kostja osundanud ühelegi üürilepingu punktile ega õigusakti sättele, millest tulenevalt olnuks

hageja kohustatud garanteerima P minimaalse külastatavuse. Lisaks sellele, ei ole kostja ei

üürilepingu ülesütlemise avalduses ega käesoleva tsiviilasja menetluse raames määratlenud, milline

oleks P nö. minimaalne külastatavus, millest väiksemat saaks käsitelda üürilepingu erakorralist

ülesütlemist õigustava madala külastatavusena so. üürilepingu rikkumisena. Kohus nõustub hageja

seisukohaga, et faktiliselt ei ole hagejal võimalik garanteerida P külastavust kuivõrd P külastatavus

sõltub lisaks keskuse operaatori turundustegevuse kõrval ka mitmetest üürileandjast sõltumatutest

asjaoludest, näiteks üldisest majanduslikust olukorras. Üldteadaolev on asjaolu, et 2008. aastal

sügisel vallandunud globaalne majanduskriis mõjutas negatiivselt kõikide Eestis asuvate

kaubanduskeskuste majandusnäitajaid ja külastatavust ning kaubanduskeskuse majandusnäitajad ja

külastajate arv vähenes oluliselt.

Kostja on üüripinna madala külastatavuse illustreerimiseks esitanud võrdlevalt andmed jaanuar-

märts 2009 kostja poolt teiste kasiinode keskmise külastatavusega (II kd tl 48-49, III kd tl 49). Kostja

esitatud andmetest nähtuvalt on kostja võrrelnud P üüripinnal äsja avatud ning alles turgu võita

üritava kasiino külastatavust ennast juba sisse töötanud ja püsiklientuuri omavate kasiinode

külastavusega. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud Meelis Hansen ütluste kohaselt Narva põhjal

võib öelda, et püsikliendi osakaal käibest on 70%. Enamus käivet teevad püsikliendid. Kui kostja

Rakverre läks puudus kostjal püsikliendi baas. Kui kostja Rakveres kasiino avas saatis kõikidele

püsiklientidele, kes on andnud oma kontaktid, info kasiino avamise kohta. Hakati turundusüritustel

püsikliente koguma. Konkurentide monitooringute käigus sai jälgitud, milline kontingent seal

mängib. Sellist mängusaali nagu kostjal oli, kogu Virumaal ei ole tehtud. Loodeti, et teise kasiinode

kliendid tulevad kostjale juurde üle/../ Oli kuid kui teeniti Jõhvis kahjumit, kuid raskeks ajast aitas

üle püsikliendi baas (III kd tl 21-22). Kostja seadusliku esindaja TK poolt hagejale 16. detsember

2008 saadetud kirjast nähtub, et P asuv kasiino ei ole seni veel käima läinud ning kostja on sellega

seoses palunud hinna alandamist (II kd tl 3). Eeltoodud tõenditest nähtub, et kostja poolt P kasiino

avamisel puudus püsikliendibaas ja kostja asus alles kliente otsima eesmärgiga meelitada teiste

kasiinode kliendid kostja juurde, samas suure osa kasiino käibest annavad just püsikliendid. Poole

vahel ei ole vaidlust selle üle, et kasiinode külastatavust mõjutas 01. jaanuaril 2009 jõustunud nõue

kasiino klientide külastamiseks, samas ei ole kostja esitanud andmeid kostja poolt teise

opereeritavate kasiinode külastatavuse kohta enne 01. jaanuari 2009. Eeltoodust tulenevalt leiab

kohus, et ei ole võimalik võrrelda kostja poolte esitatud andmeid külastatavuse kohta vaidlusealuse

üürilepingu alusel kostja poolt opereeritava kasiino külastatavusega.

Kohus leiab, et kuivõrd hageja ei ole üürilepinguga või mistahes muus lepinguga võtnud endale

kohustust garanteerida P külastatavust teatud minimaalselt tasemele, siis ei saa P võimaliku madalat

külastatavust käsitleda hageja poolse üürilepingu rikkumisega, mis õigustaks üürilepingu erakorralist

ülesütlemist kostja poolt. Üürilepingu ülesütlemisavalduses on kostja väitnud, et hageja on jätnud

teostamata omalt poolt vabaaja piirkonna ehk liuvälja rajamise kostja vahetusse lähedusse, mis

suurendaks kostja külastatavust. Samas ei ole kostja tõendanud seda kas eksisteerib põhjuslik seos

hageja poolt jäähalli ehitamata jätmise ja kostja kasiino väidetavalt madala külastatavuse vahel.

Teiseks oluliseks üürilepingu rikkumiseks peab kostja hageja poolt P nõuetekohast turundamata

jätmist.

Üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt kaubanduskeskuses ei käi kliente ja samuti ei ole

üürileandja tegelenud kaubanduskeskuse käivitamisega. Samas ei ole kohtu hinnangul kostja

üürilepingu ülesütlemise avalduses osundanud mitte ühelegi konkreetsele puudusele hageja poolt P

turundamises. Kohtumenetluse käigus on kostja väitnud, et asjaolu, et P turundustegevus ei olnud

tulemuslik tõendab seda, et pärast P avamist langesid nii P külastajate arv kui ka käibed ning hageja

lühendas P lahtioleku aegasid arvates detsembrist 2008.a. Kostja leiab, et asjaolu, et Keskuse

Lk (31) 21

turundustegevus ei olnud P avamise järgselt kuni 2009 nõuetekohane, tõendab asjaolu, et suuremate

kampaaniate (nt autoloosi käivitamine) ning ürituste korraldamine (nt eakate üritused) hakkasid

toimuma alles 2009. kevadel. Samuti leiab kostja, et P avamise järgselt oli korraldamata P ees

maakonnaliini busside peatumine, samuti ei olnud tagatud kogu Keskuse lahtioleku ajal stabiilne

(tunnis vähemalt korra) ühendus linnaliinibussidega, keskuse poolt finantseeritud linnaliin nr 5A

alustas tegevust alles arvates 01. aprillist 2009 ning maakonnaliini peatus P juurde loodi alles 2010.

aastal.

Hageja on seisukohal, et üürilepingust ei tulenenud hageja kohustust tegeleda P turundamisega.

Kohus selle seisukohaga ei nõusta. Kohus leiab, et P turundustegevuse korraldamine ja selle

elluviimine oli siiski hageja ülesandeks. Üürilepingu punkt 9 reguleerib eelkõige üürniku kohustust

turundustegevuse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel sätestades nimetatud osamaksete

kujunemise alused. Üürilepingu lisa nr 7 punkt 1 kohaselt on keskusel üürnike esinduskogu, kuhu

kuulub keskuse võtmeüürniku (st Keskuse suurema üüripinna üürniku poolt määratud 1 esindaja)

ning ülejäänud üürnike poolt määratud 4 esindajat. Üürnike esinduskogu tegutseb üksnes

üürileandjale nõuandva organina ning üürnike esinduse otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja

eelnev heakskiit. Üürnike esinduse peamiseks funktsiooniks ning ülesandeks on võtta vastu

nõuandva iseloomuga otsuseid keskuse turunduse ja reklaami osas, et soodustada keskuse tervikliku

imidžikujundamist. Üürnike esinduse otsused, mille on üürileandja heaks kiitnud, on üürnikule

siduvad ning täitmiseks kohustuslikud. Üürilepingu lisa nr 7 punkt 9 kohaselt määrab

turunduseelarve suuruse igaks kalendriaastaks üürileandja kooskõlastatult üürnikega. Eeltoodust

tulenevalt leiab kohus, et üürnike esindusel on üksnes nõuandev roll turundustegevuse kujundamise

osas ning otsused turundustegevuse osas langetab lõplikult siiski hageja. Ka hagile lisatud

turundusnõukogu protokollidest nähtub, et turundusnõukogu koosolekuid on juhtinud üürileandja

ning seega kujundanud nii koosolekutel käsitletud teemade ringi kui protokollitud seisukohta ühes

või teises turundusega seotud küsimuses. Samuti on hageja esitanud arvates 2009.a. turunduse ees

arveid kõigile üürnikele, sh kostjale (I kd tl 115-131).

Samas ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et hageja on rikkunud P nõuetekohast turundamise

kohustustus. P turundusnõukogu koosoleku protokollidest nähtuvalt on P enda turundamiseks

korraldanud iganädalasi temaatilisi üritusi (perepühapäevad, tasuta laste mängutuba, isadepäev,

alates 1. aprillist 2009 eakate kolmapäev), noorte teisipäevi, läbi viidud näitusi ja heategevuslikke

aktsioone, allahindluskampaaniaid, paigaldanud reklaamtulpasid ja suunaviitasid lähiümbruse

maanteedel, jaganud kinkekaarte, avaldanud P kliendilehte tiraažiga 35 000 kuni 55 000 eksemplari

otsepostituseks ning 1000-5000 eksemplari jagamiseks P ja mujal (I kd tl 15-129). Hageja seaduslik

esindaja AR on kohtuistungil vande all ütlusi andes selgitanud, et kaubanduskeskust avades 2008

septembri lõpust kuni 2008. aasta lõpuni kulutas keskuse omanikfirma avamisega seotud turundusele

1,3 miljonit krooni. Selle raha eest tehti massiivne kampaania, reklaamid olid raadios, välimeedias,

ühistranspordis, klassikaline suur avamine, pressiteated, kohalikud lehed, üleriiklikud lehed. Pärast

avamist alustati keskuse tavapärase turundustegevusega, milleks on erinevate ürituste korraldamine

keskuses, esialgu alustati pereüritustega, anti välja kliendilehte, korraldati võimalike moeshowsid ja

fännipäevi kohalikule korvpallimeeskonnale, viidi läbi eakate klientide sidumiseks mõeldud eakate

kolmapäevi, kus kauplused pakkusid pensionitunnistuse ettenäitamisel arvestavaid allahindlusi,

lisaks korraldati eakatele restoranis üldharivaid meditsiini teemalisi loenguid, kus esines kohalik

tunnustatud arst ja restoran pakkus väga heade hindadega kohvi ja saiakest. Kõigiti üritati muuta

keskust piirkonna inimestele tavapäraseks ostu- ja meelelahutuskohaks. Noortele korraldati

elektroonikamäng Wii võistlusi iga nädal ja keskuse poolt olid auhinnad, lisaks toimus iga kuu

nädala võitjate vahel finaalvõistlus, võitjad said auhinnaks Wii komplektid, fototehnika jne. P

ürituste kalender oli tol ajal kindlasti tihedam kui Tallinna keskustel (III kd tl 49). AR OÜ esindaja

JT poolt antud hinnangu kohaselt on P poolt 2008.a. ja 2009.a. kasutatud oskuslikult ning piisavalt

kõiki tavapäraseid turundus-ja kommunikatsioonikanaleid (II kd tl 97-99).

Kohus nõustub hageja seisukohaga, et hageja poolt P turundamine on seotud üürnike poolt

kooskõlastatava turunduseelarvega ning hageja ei saanud turunduskulusid mitmekordistada. Samuti

ei tulnud üürilepingust hageja kohustust panustada P turundamisse täiendavalt omavahendeid. Isegi

kui hageja oleks panustanud P turundamisse täiendavaid omavahendeid ja kasutanud intensiivsemalt

Lk (31) 22

P reklaamimiseks erinevaid turunduskanaleid, siis ei oleks see siiski pruukinud võrdeliselt

suurendatud kuludega suurendanud P külastatavust.

Kostja on väitnud, et seoses hageja poolt ebarahuldava turundamisega lahkus P selle avamisest kuni

kostja poolt üürilepingu ülesütlemiseni mitmeid üürnike. Kohus leiab, et kostja selline väide on

paljasõnaline ja tõendamata. Kostja ei ole nimetatud ühtegi üürniku, kes selle perioodi jooksul seoses

hageja poolt ebarahuldava turundamisega P lahkus, rääkimata antud väite tõendamisest. Isegi kui

antud perioodi jooksul mõni üürnik lahkus Pst ei pruugi see olla automaatselt seotud P ebarahuldava

turundamisega.

Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostja ise turundusnõukogu tegevuses ega P turundusstrateegia

kujundamises mistahes viisil osalenud ei ole. Kohus leiab, et juhul kui kostjal oli ettepanekuid, mis

aidanuks kaasa P külastavuse tõstmisele, siis jääb arusaamatuks miks kostja neid hagejale ei

esitanud. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud MH ütluste kohaselt P ise ei olnud aktiivne, ei

kaasanud kostjat turundustegevusse, samal ajal tema isikult pretensioone turundustegevuse kohta

hagejale ei esitanud ( III kd tl 21). P üürnike 20.oktoobri 2008.a toimunud üldkoosolekul osalenud

üürnike nimekirjast nähtub, et kostja esindajaid üldkoosolekul ei osalenud (II kd tl 256-258).

Üürilepingu lisa nr 7 punkt 3 kohaselt oli kostjal õigus seada üldkoosolekul üles enda kandidaat

esinduskogusse valimiseks (I kd tl 52). Seda võimalust kostja ei kasutanud, mistõttu on

põhjendamatu kostja väide, et sõlmitud lepingu kohaselt ei olnud kostjal võimalik oma esindajat

Üürnike Esinduskogusse nimetada ning kostja võimalusi P turundusse panustamiseks olid hageja

poolt lepinguliselt piiratud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et seoses sellega, et reklaamiseaduse

§ 21 kohaselt on hasartmängu reklaamimine sisuliselt keelatud, ei olnud kostjal võimalik osaleda P

turundusstrateegia kujundamises. Kohus leiab, et asjaolu, et hasartmängu reklaamimine on sisuliselt

keelatud ei takistanud kostjat teha ettepanekuid P kui terviku turundamisele, mis võinuks kaasa

aidata nii P kui kostja külastatavuse suurenemisele.

Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja poolt finantseeritud linnaliin nr 5A alustas tegevust

alates 01. aprillil 2009 ning maakonnaliini peatus P juurde loodi 2010. aastal. Samas AS-i GB 17.

mai 2011 kirjast nr 17 koos busside sõidugraafikutega nähtub, et tegelikult oli linnaliini nr 5 bussil P

juures bussipeatus juba enne P avamist ning peatus P lisandus graafikusse alates 01. jaanuaris 2009

(II kd tl 259-264). Toimikus olevatest materjalidest ei nähtu, et kostja oleks kordagi hagejale enne

üürilepingu ülesütlemist esitanud pretensioone seoses ebapiisava ühistranspordiühendusega P ja

Rakvere või teiste linnade vahel. Samuti ei ole kostja üürilepingu ülesütlemisavalduses viidanud

ebapiisavale ühistranspordiühendusele. Ning isegi kui kostja oleks heitnud hagejale ette seda, et P

ühistranspordiga teenindamine ei olnud korraldatud piisavalt hästi, siis kohe pärast kostja poolt 31.

märtsil 2009 üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist, milles kostja määras hagejale täiendava

tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, alustas 01. aprillil 2009 tegevust hageja poolt finantseeritud

linnaliin ning oli tagatud stabiilne ühendus P ning Rakvere linna vahel.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks P turundust korraldades

üürilepingut rikkunud ning hageja poolne P ebarahuldav turundamine oleks mõjutanud P või kostja

poolt opereeritava kasiino külastatavust.

Kolmanda olulise üürilepingu rikkumisena käsitleb kostja Ps jäähalli väljaehitamata jätmist.

Pooled ei vaidle selle üle, et oktoobris 2006. a esitles OÜ MI kostjale ja teistele huvilistele Rakvere

valda rajatava kaubanduskeskuse „P “ rajamise eesmärke, asukohta, sihtrühma, visiooni ja tegevust,

haldus-ja lisafunktsioone ning äriprojekti ( I kd tl 187-2020, II kd tl 6-21). OÜ MI poolt kostjale

esitatud esitlusmaterjal sisaldas nii rajatava P mahtusid (hoone brutopind 37 500 m2, millest

renditavat pinda 31 100 m2 + jäähall pindalaga 4 300 m2) kui ka kontspetsioonilist lahendust

(vasakpoolsesse tiiba toidumaailm, keskmisesse ossa ehitusmaailm ja hoone osa ühendusaladele ja

paremasse osa muu äripind, sh meelelahutus-ja vabaajakeskus koos jäähalliga). OÜ MI poolt kostjale

esitatud esitlusmaterjalidest nähtuvalt pidi P visiooni kohaselt 2. etapina valmima liuväli ja

uisukeksus ( II kd tlk 17). Pooled ei vaidle ka asjaolud üle, et 05.12.2006 sõlmisid OÜ MI ja kostja

üüri eellepingu (I kd tl 26-31), mille kohaselt kohustus hageja andma kostjale üürile P esimesel

korrusel asuvad kasiino alaseks tegevuseks sobivad ruumid üldpinnaga 300 m2, mille asukoht on

määratud lepingu lisaga nr 1.

Lk (31) 23

Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingust tulenevalt oli hageja kohustatud tagama jäähalli

väljaehitamise ning kas jäähalli olemasolu (sh selle väljaehitamise tähtaeg) oli kostja jaoks määrava

tähtsusega ning mõjutas kostja otsust üürileping selle kokkulepitud tingimustel sõlmida.

Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja olid teadlik enne üürilepingu sõlmimist, et jäähalli

ehitamine lükkub määramata ajaks edasi.

Kohus leiab, et toimikus olevate materjalidest ei nähtu, et hageja oleks võtnud endale kohustuse

jäähalli väljaehitamiseks. Hageja on võtnud omaks, et 2006. a esitles OÜ MI kostjale ja teistele

huvilistele Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P “ rajamise eesmärke, asukohta, sihtrühma,

visiooni ja tegevust, haldus-ja lisafunktsioone ning äriprojekti ning OÜ MI poolt kostjale esitatud

esitlusmaterjalidest nähtuvalt pidi P visiooni kohaselt 2. etapina valmima liuväli ja uisukeksus. 05.

detsembril 2006 sõlmisid hageja ja kostja eelkokkuleppe, mille kohaselt kohustus hageja kostjale

andma üürile P esimesel korrusel asuvad kasiino tegevuseks sobivad ruumid. Nimetatud

eelkokkuleppes puuduvad viited sellele, et hageja kohustus välja ehitama jäähalli koos P . Samuti

puuduvad viited jäähalli väljaehitamisele koos P hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingus.

Ehitusregistri väljavõte (II kd tl 29-37), ehitusluba nr 2007-31 (II kd tl 236-239) ning kasutusluba nr

2008-553 (III kd tl 104-106 ning ajaleheartiklid (II kd tl 191) kinnitavad kohtu hinnangul asjaolu, et

hageja planeeris algselt P koosseisu jäähalli väljaehitamist. Nimetatud asjaolu on hageja omaks

võtnud ja selle poolte vahel vaidlus puudub. Samas 17.09.2008 välja antud kasutusloas jäähalli

märgitud ei ole (III kd 143-147).

Eeltoodust tulevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et hagejal oleks olnud

üürilepingust tulenev kohustu jäähalli väljaehitamiseks koos P .

Kuigi kohtu poolt on tuvastatud, et hageja ei ole võtnud endale kohustust jäähalli väljaehitamiseks

koos P on kohtu hinnangul siiski olulise tähtsusega küsimus, kas kostja jaoks oli üürilepingu

sõlmimisel määrava tähtsusega jäähalli olemasolu ning millal sai kostja teada jäähalli ehitamata

jätmisest.

Kohus nõustub hageja seisukohaga, et 05.detsemberil 2006.a OÜ MI ja kostja vahel sõlmitud

eelkokkuleppes puuduvad mistahes viited jäähallile või sellele, et jäähalli olemasolu või

väljaehitamise aeg oleks omanud kostja jaoks mistahes tähtsust.

Hageja õiguseellase OÜ MI nimel kostjaga läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle kuulatud U K

poolt antud ütluste kohaselt kostja huvitus sellest osast kaubanduskeskuses, mis ei oleks peaukse

kõrval, asuks natuke peauksest eemal, et nende kliente toidupoe kõrval kohe ei märgataks, kasiino

tingimuseks oli, et neil oleks sissepääs maja esifassaadist otse nende pinnale, neil oleks maja

sisefassaadis võimalikult palju fassaadi, läbirääkimiste käigus ei jäänud muljet, et jäähalli olemasolu

mängiks mingit rolli (III kd lk 36). Samas kostja nimel läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle

kuulatud TK poolt antud ütluste kohaselt algselt pakuti kasiino asukohta peasissekäigule lähemale,

peasissepääsust paremale poole, kostja soovis saada kasiino asukohta paremasse tiiba kohe jäähalli

kõrvale, toitlustusettevõtete vahetusse lähetusse (III kd tl 13).

Tunnistaja UK ütluste kohaselt kui selgus, et jäähalli rajamine jääb hilisemasse faasi, siis sellest sai

teavitatud kõiki üürnike, kellega oli selleks ajaks sõlmitud eelleping ning ka tulevasi potentsiaalseid

üürnike. Selle info edastas hageja kindlasti ka TK’le, valdavalt käis see telefoni teel. Olid ka mõned

üksikud üürnikud, kes sellest teavitatuna otsustasid, et nad ei soovi keskusesse tulla, siis lõpetati

nendega eelleping. Oli üks toitlustusettevõte, filmipood. Toitlustajale hüvitati eelprojekti tegemisega

seonduvad kulud. Olympic Casino poolt ei tulnud ühtki negatiivset tagasisidet seoses sellega, et seda

jäähalli ei tule, pigem oli suhtumine ükskõikne (III kd lk 36). Tunnistaja TK ütluste kohaselt enne

põhilepingu

sõlmimist

ei

tulnud

kaubanduskeskuse

omaniku

poolt

mingeid

teavitusi

põhikontseptsiooni muumise kohta/../ Jäähalli mittetulekust ei olnud juttu mitte kordagi, juttu oli

sellest, kuidas saada sinna rohkem rahvast/../ Seda, et jäähalli ei tule, sai tunnistaja teada alles siis kui

ta küsis, kus on jäähall. Kui oleks olnud eelnev info selle kohta, et jäähalli kohapealt midagi muutub,

siis oleks kostja kasiino selles keskuses planeerinud teise asukohta või kui teine asukohta ei oleks

sobinud, siis oleks kostja jätnud kasiino selleks kaubanduskeskuses tegemata (III kd lk 13).

Lk (31) 24

Tunnistaja TK on 18.11.2011 toimunud vastandamisel tunnistaja UK ’ga oma ütlusi muutnud. Kui

17.06.2011 toimunud ülekuulamisel on tunnistaja TK väitnud, et sellest, et jäähalli ei tule, sai ta

teada kasiino avamisel ja ta küsis, kus on jäähall (III kd tl 13), siis 18.11.2011 toimunud

vastandamisel on tunnistaja TK muutnud oma ütlusi ning on väitnud, et teda sellest, et jäähalli ei

tule, teavitas 2008.a kevadel/suvel ehitustööde toimumise ajal ehituse juht TK (III kd tl 73).

Kuivõrd TK ja UK poolt tunnistajana antud ütlused kasiino asukoha valikuga seotud kriteeriumite

osas ning hageja poolt jäähalli ärajäämisest kostja teavitamise osas on vastuolulised ning neid

vastuolusid ei õnnestunud 18.11.2011 istungil toimunud tunnistajate vastandamise käigus

kõrvaldada, jätab kohus tunnistaja TK ütlused tähelepanuta ja tugineb tunnistaja UK ütlustele kuna

need haakuvad paremini teiste asjas kogutud tõenditega.

Kohus leiab, et tunnistaja UK ütlustega ning toitlustusettevõtte C esindajaga peetud kirjavahetusega,

millest nähtuvalt on hageja hüvitanud kõnealusele üürnikule seoses jäähalli ärajäämisega

siseviimistlusprojekti koostamisel kantud kulud (II kd tl 251-255) on leidnud tõendamist, et hageja

on teavitanud üürnike sellest, et jäähalli koheselt P koosseisus välja ei ehitata. Tunnistaja UK ütluste

kohaselt keskuse vastu oli kasiino operaatoritel väga suur huvi, kolme kasiino vahel läks valimiseks,

kelleks oli MC kasiino, C kasiino ja OC (III kd tl 36). Kuigi hageja ei ole esitanud tõendina ühtegi

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud avaldust, milles hageja teavitas kostjat sellest, et

jäähalli rajamine koos P väljaehitamisega lükkub edasi, siis ei näe kohus põhjust, miks oleks pidanud

hageja varjama kostjat selle eest, et jäähalli ehitamine lükkub edasi. 2007. aastal oli Eestis veel

majanduskasv ning hagejal oleks olnud võimalus üürileping sõlmida mõne teise kasiino

operaatoriga.

08. jaanuaril 2008.a allkirjastasid pooled üürilepingu, mille lisaks nr 1 oleval asendiplaanil on

väljavõte P I korruse plaanist, mille koosseisus jäähalli rajamist ette nähtud ei ole (I kd tl 59). Seega

oli üürilepingu sõlmimise aluseks muudetud projektlahendus, mis ei näinud ette jäähali kohest

väljaehitamist keskuse kooseisus.

Tunnistaja TK ütluste kohaselt sai ta 2008.a. kevadel UK abilise Sven Ristikivi käest joonised, et

hakata kasiinot projekteerima. Asendiplaani peal oli nähtav jäähall. TK kinnitas, et suvel 2008 enne

kasiino ehituse algust sai temale teatavaks asjaolu, et P koosseisu esialgselt jäähalli ei ehitata ning ta

andis antud info edasi TK , kuid ta ei oma informatsiooni, mida viimane nimetatud info põhjal

otsustas teha. Kasiino projekteerimise käigus toimus pidev suhtlemine hageja ja kostja esindajate

vahel. TK on kinnitanud, et ta on kätte saanud P projektdokumentatsiooni (II kd tl 83-95, II kd tl

101-109) ning nimetatud materjalides ei ole P koosseisus jäähalli kajastatud ning keskuse

parempoolse tiiva sissepääsu varikatus asub joonistel asukohas, kus algselt pidi olema jäähall (II kd

tl 31-32). Seega on tunnistaja TK ütlustega tõendatud, et hiljemalt 2008.a suvel oli kostjale teada, et

P koosseisu jäähalli ei tule. Samas hoolimata sellest, et kostja oli teadlik, et P jäähalli ei tule, jätkas

kostja kasiino väljaehitamist. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et oleks loogiline eeldada, et juhul

kui jäähalli olemasolu oleks olnud kostja jaoks kasiino väljaehitamise ja avamise seisukohast

määrava tähtsusega, siis oleks kostja huvitunud P väljaehitamisest ning hoidnud ennast

ehitusprotsessiga jooksvalt kursis.

08. juuli 2008.a andis hageja üürilepingu esemeks oleva üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti

alusel kostjale üle (I kd tl 55). Nimetatud aktist ei nähtu, et kostjal oleks hagejale mistahes

pretensioone üüripinna kohta ning kostja on kinnitanud, et üüripind on välja ehitatud kooskõlas

üürilepingu tingimustega. Samas üüripinna vastuvõtmise hetkeks pidi kostjale olema selge, et

jäähalli P koosseisus välja ehitatud ei ole ning ehitustehniliselt ei ole mõeldav jäähalli rajamine P

avamise kuupäevaks.

Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks pärast üürilepingu sõlmimist või P avamist esitanud

pretensioone hagejale seoses jäähalli väljaehitamisest loobumisega. Kostja esindaja TK avaldusest

(II kd tl 38) ja hageja seadusliku esindaja AR poolt vande all antud seletusest nähtuvalt pöördus

kostja hageja poole üksnes taotlusega üüri alandamiseks 2009.a aastal 250 kroonini iga ruutmeetri

eest tingituna klientide vähesest külastatavusest ja hasartmänguseaduse muudatustest, mis tõi endaga

kaasa kohustuse kasiino klientide registreerimise. AR ütluste kohaselt nägi ta kostja esindajaid

kaubanduskeskuse avamisel septembris 2008.a. Kostja mingeid pretensioone avamispäeval ega

Lk (31) 25

pärast avamispäeva ei olnud. Kasiino ainsad mured olid majandussurutis ja klientide registreerimine

( III kd tl 49-50).

Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi kirjaliku taasesitatavas vormis tõendit, millest nähtuks, et

kostjal on hagejale esitanud pretensioone seoses jäähalli väljaehitamisest loobumisega. Toimiku

materjalidest nähtuvalt käsitles kostja esmakordselt kirjalikus taasesitatavas vormis jäähalli

väljaehitamisest loobumist hageja poolt üürilepingu rikkumisena 31. märtsil 2009 hagejale esitatud

ülesütlemisavalduses (I kd tl 60-61).

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et algse projekti kohaselt P

koosseisu kuuluma pidanud jäähalli rajamine oleks olnud kostja jaoks oluline üürilepingu

sõlmimisel. VÕS § 14 lg 2 kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele

poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades oluline huvi.

Seega kui kostjal oli oluline huvi selle osas, et jäähalli rajamine toimuks P koosseisus, siis oli kostja

kohustuseks hagejat sellest teavitada. Kohus leiab, et isegi kui kostja pidas üürilepingu sõlmimisel

oluliseks jäähalli rajamist P kooseisus, ei nähtu toimiku materjalidest, et ta oleks jäähalli rajamise

suhtes erihuvist teavitanud hagejat. Samuti nähtub kohtu poolt uuritud tõenditest, et pärast

üürilepingu sõlmimist ning hilisemalt pärast P avamust ei ole kostja avaldanud hagejale jäähalli

rajamise või selle olemasolu vastu äratuntavat huvi. Sellega seoses on kohus seisukohal, et isegi kui

kostja ei olnud enne üürilepingu sõlmimist teadlik sellest, et jäähalli ei ehitata välja koos P ja sai

teada sellest alles 2008.a. kevadel, siis ei oma see kohtu hinnangul antud asja lahendamisel tähtust,

sest kostja ei ole tõendanud, et jäähalli olemasolu oli määrava tähtsusega üürilepingu sõlmimisel.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et hageja poolt jäähalli väljaehitamata

jätmine P kooseisus oleks hageja poolt üürilepingu oluline rikkumine. Samuti ei ole kostja

tõendanud, et jäähalli väljaehitamata jätmine P koosseisu on põhjuslikus seoses kostja poolt

opereeritava kasiino külastatavusega.

Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et esinesid kostja poolt 31. märtsil 2009 esitatud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise materiaalsed alused, siis kostja üürilepingu erakorraline ülesütlemine alates

04. maist 2009 ei ole kehtiv ning üürileping kehtis edasi.

Üürileping on erakorraliselt üles öeldud hageja poolt alates 10. oktoobris 2009 .

Nähtuvalt hageja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldusest ütles hageja 09. oktoobril 2009

üürilepingu punkt 13.2.5 alusel üürilepingu üles tingituna üürilepingu olulisest rikkumisest kostja

poolt. Tingituna kostja võlgnevusest kogusummas 601 977 krooni pöördus hageja kostja poole 05.

augustil 2009 ja 24. augustil 2009 võlanõuetega paludes tekkinud võlgnevus viivitamatult

likvideerida (I kd tl 67-69). Kostja võlgnevust ei tasunud ning teatas, et loeb üürilepingu lõppenuks

ega kavatse sellest tulenevaid kohustusi täita (I kd tl 70). Üürilepingu punkti 13.2 kohaselt on

üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda üksnes kostja poolt üürilepingu olulise

rikkumise korral, kusjuures vastavalt üürilepingu punktile 13.2.5 loetakse üürileping oluliseks

rikkumiseks üürniku poolt üüri, kõrvalkulude või muude üürilepingu alusel tasumisele kuuluvate

summade tasutama jätmist 30 päeva jooksul pärast korduva kirjaliku teate kättesaamist. Kuivõrd

kostja ei likvideerinud võlgnevust 30 päeva jooksul 05. augusti 2009 kirjaliku teate kätte saamisest ja

teatas 24. augustil 2009.a., et ei kavatse üürilepingut edaspidiselt täita, siis oli hagejal õigus

üürilepingu ülesütlemiseks kooskõlas üürilepingu punktiga 13.2.5. Kostja ei ole hageja poolt

üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Eeltoodust tuleneval leiab kohus, et hageja ütles üürilepingu

kehtivalt üles 10. septembril 2009 alates 10. oktoobrist 2009. Seega oli üürileping pooltele siduv

kuni 10. oktoobrini 2009.

Üüri ja kõrvalkulude nõue

Hageja nõuab kostjalt üürilepingu alusel üüri tasumist kuni 09. oktoober 2009 summas 868 847,40

krooni ning hagejale osutatud lisateenuste eest kõrvalkuludena kokku 96 927, 56 krooni.

VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast

olenevatel põhjustel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja

poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadu väärtuse. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-

Lk (31) 26

37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide kasutamine (üürniku lahkumineruumidest) ei

mõjuta üüri tasumise kohustust. Riigikohtus on oma lahendist nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui

üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult

kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda

üürnikult lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud üürileandja nõue üürniku vastu lepingu täitmisega

viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks.

Arvestades seda, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist tuleb kostjal kuni

lepingu lõppemiseni s.o. kuni 09.oktoober 2009.a. tasuda hagejale lepingu alusel üüri ning

kõrvalkulude eest. Üürilepingu punkt 6.1. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale üüripinna

valdamise ja kasutamise (üürimise) eest igakuiselt üüri üürilepingus punktis 1.5 sätestatud suuruses

alates üürilepingu punktis 1.9 sätestatud ruumide avamise tähtajast kuni tagastamise akti

allkirjastamise kuupäevani, kusjuures üürile lisandus käibemaks õigusaktides kehtestatud suuruses.

Vastavalt üürilepingu punktile 1.5. oli üüri suuruseks 500 krooni üüripinna iga ruutmeetri eest

kalendrikuus. Lähtudes 08. juuli 2008 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud üüripinna

suurusest 336,3 m2 kuulus kostja poolt igakuiselt tasumisele üür summas 168 150 krooni (ilma

käibemaksuta). Üürilepingu punkt 6.3 kohaselt pidi kostja lisaks üürile tasuma hagejale lisateenuste

osutamisega seotud kõrvalkulude eest.

Kostja on jätnud tasumata hageja poolt esitatud üüritasu arved perioodi juuni 2009 kuni 09. oktoober

2009 eest summas 55 529,46 eurot (868 747,40 krooni), mille tasumist hageja nõuab (I kd tl 139-

143).

VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (kõrvalkulud), üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja

või kolmanda isiku teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt üürilepingu punktile

6.3 üürileandja osutab või vahendab üürnikele ruumide kasutamisega seotud lisateenuseid, mille

osutamisega seotud kõrvalkulud peab üürnik üürileandjale tasuma lisaks üürile. Kostja on jätnud

tasumata hagejale kõrvalkulude eest perioodil juuni 2009 kuni 09. oktoober 2009 summas 6 194,80

eurot (96 927,56 krooni), mille tasumist hageja kostjalt nõuab (I kd 144-151).

Kostja on seisukohal, et üürileping on lõppenud 04. maist 2009, kuid mingeid sisulisi vastuväited

üüri ja kõrvalkulude nõude osas kostja esitanud ei ole.

Kohus leiab, et hageja üüri ja kõrvalkulude nõue on põhjendatud ja mõistab kostjalt välja

üürivõlgnevuse summas 55 529, 46 eurot (868 847 40 krooni) ning kõrvalkulude võlgnevuse summa

6194,80 eurot (96 927, 56 krooni).

Viivise nõue

Lisaks üüri-ja kõrvalkulude võlgnevusele taotleb hageja viivisintressi summas 38 346,99 eurot

(600 000 krooni) kostjalt välja mõistmist.

VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub seitse

protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär,

loetakse viivise määraks lepinguga ette nähtud intressimäär. Pooled on lepingu punktis 11.2 kokku

leppinud, et kui üks lepingu pool viivitab mistahes lepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmisega

sh üüri ja kõrvalkulude tasumisega, peab ta tasuma teise poole nõudel viivist 0,2% õigeaegselt

tasumata summas iga viivitatud päeva eest alates maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa

tegeliku tasumiseni. Kuigi üürilepingu punkti 11.2 alusel arvestav kostja tegelik viivisevõlgnevus on

25. aprilli 2011 seisuga 1 217 293,04 krooni nõuab hageja kostjalt viivist vähendatuna 38 346,99

eurot (600 000 krooni).

Kostja viivise arvestusele sisuliselt vastu ei vaielnud, kuid palub vähendada viivist vastavalt VÕS §

113 lg-le 8, mis näeb ette, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist

vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 näeb ette, et kui tasumisele kuuluv

leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole

Lk (31) 27

nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt,

teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja leiab, et isegi

juhul kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viiviste tasumist, oleks arvestades kostja poolt

tehtud investeeringute mahtu ja sellest tulenevalt kostjale lepingu ennetähtaegse lõpetamisega

tekkinud erakorralist kahjumit summas 5 253 893,60 krooni, samuti arvestades hageja poolset

käitumist temale lepingust tulenevate kohustute täitmisel, samuti arvesse võttes hageja võimalust

anda üüripind üürile kolmandatele isikutele. Kohus leiab, et kostja ei ole välja toonud mõjuvaid

põhjuseid viivise vähendamiseks ning kohtu hinnangul ei ole üürilepingus kokku lepitud viivis

ebamõistlikult suur. Lisaks sellele on hageja esitanud viivisenõude vähendatud määras. Kostja on

käesoleva juhul ise tekitanud olukorra jättes tasumata üüri ja kõrvalkulude eest pikema aja vältel,

kostjal oli võimalik viivisenõude suurenemist vältida põhivõlgnevuse tasumise läbi.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja poolt esitatud viivisenõue on põhjendatud ja mõistab

kostjalt välja viivise summas 38 346,99 eurot (600 000 krooni).

Hageja nõuab kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud varalise kahju hüvitamist

summas 350 544, 87 eurot.

Hageja leiab, et seoses üürilepingu erakorralise ülesütlemisega on hagejale tekkinud kahju mitte

vähem kui 20 128 088,066 krooni, mis koosneb hageja poolt kantud õigusabikuludest summas

1 985,22 eurot (31 062 krooni), üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil 10. oktoobrist

2009 kuni 11. aprillini 2011 hageja poolt kantud kõrvalkuludest summas 18 216,30 eurot

(285 023,15 krooni), üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009 kuni 08. jaanuar 2018

saamata jäänud üür summas 16 639 798,55 krooni, milles tuleb maha arvestada hageja poolt T OÜ-

ga sõlmitud üürilepingu nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür kogusummas 1 951 131,60

krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kahju hüvitist kokku 14 688,95 krooni

ning üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingu nõuetega vastavusse viimise ja ruumides

puuduste esinemisega seotud kuludest summas 43 405,30 eurot (679 145,36 krooni).

Hageja nõuab kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seotud kahju hüvitamist, mis seisneb

üürilepingu rikkumisega seotud õigusabikuludes summas 1 985,22 eurot (31 062 krooni).

Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-79-08 punktis 18 leidnud, et VÕS § 128 lg 3 võimaldab kahju

tekitanud isikult põhimõtteliselt ka kohtumenetluse eelsete õigusabikulude hüvitamist nõuda. Selline

nõue on põhjendatud juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi,

eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg

1 sätestavad, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle

asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud kui võlgnik

kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel

tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu

tagajärg (põhjuslik seos). Käesoleval juhul on hagejale kahju tekkimine põhjuslikus seoses, sest

hageja ja kostja vahel tekkinud õigusliku vaidlusega seoses üürilepingu kostja poolt kohase täitmise

osas pidi hageja tegema kulutusi õigusabile. Kohus leiab, et õigusabikulud (I kd tl 158-161) summas

1 985,22 eurot (31 062 krooni) ei oleks hagejal tekkinud, kui kostja oleks lepingut nõuetekohaselt

täitnud.

Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostja poolt tehtud kulutused õigusabile on põhjendatud ning

rahuldab hageja õigusabikulude nõude summas 1 985,22 (31 062 krooni).

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitisena hageja poolt üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest

perioodil 10. oktoobrist 2008 kuni 11. aprill 2011 hageja poolt kantud kõrvalkulusid summas

285 023,15 eurot.

Hageja poolt esitatud P üüripindade tabelist nähtuvalt oli kostja kasutuses üüripind, mis on tähistatud

numbriga B130 ja millele osundatakse 1,69 % hoolduse ja remondiga seotud kuludest, üldvee,

üldelektri, lumekoristuse ja kütte kuludest ning 2,19 % turvateenistusega soetud kuludest (II kd tl

265-267). Alates 10. oktoobris 2009 ei ole üüripinna B130 osas tulnud tasuda jäätmekäitlusega

seotud kulusid.

Lk (31) 28

Kohus leiab, et AS P poolt 01. detsembril esitatud arvest nr 1098513 ja 31. detsembril 2010.a

esitatud arvest nr 1102084 (II kd tl 268-269) nähtuvalt kuulus hageja poolt valveteenuse eest

tasumisele 65 653, 25 krooni, millest kostja kasutuse olnud üüripinna osas turvateenuste kuludest

moodustas 1 330,40 krooni.

P koristus- ja hooldustöödega seoses esitati hagejale detsembris 2010 arveid kokku 199 681, 69

krooni (II kd tl 275-286), millest kostja kasutuses olnud üüripinna osa moodustas 3 303,93 krooni.

Eesti Energia AS poolt 06. jaanuaril 2010. esitatud arvest nr 5625954 ja 07.jaanuaril 2010.a esitatud

arvest nr 56275492 nähtuvalt kuulus elektrienergia ja võrguteenuste eest tasumisele 124 121,29

krooni ja tarbitud elektrienergia võrguteenuste eest tasumisele 214 331, 95 krooni (II kd tl 287-289),

milles kostja kasutuses olnud üüripinna osas moodustas 3 849, 37 krooni.

AS Rakvere Vesi poolt 31. detsembril 2010. esitatud arve nr 201014395 kohaselt kuulus P tarbitud

vee ja kanalisatsiooni eest kokku tasumisele 13 160,88 krooni (II kd tl 290-291), millest detsembris

2010 moodustas kostja kasutuses olnud üüripinna eest tasumisele kuuluv üldvee kulu 106,79 krooni.

AS CE poolt 31. detsembril 2010 esitatud arvest nr 228707 ning ET OÜ poolt 29. detsembril esitatud

arvest nr 2010211 nähtuvalt kuulus detsembris 2010.a. seoses lumekoristusega kokku tasumisele

38 299,79 krooni (II kd 291-292), millest kostja kasutuses olnud üürpinna osa moodustas 646,67

krooni.

2010.a. detsembri kuu eest oli P küttekulu 196 706,08 krooni, millest kostja kasutuses olnud

üüripinnale osundatav osa moodustas 3 321,23 krooni.

25.03.2009 toimunud P turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli kuni 31. detsembrini

2009.a turunduskulu fikseeritud 12 krooni/m2 ning 13.01.2010 toimunud turundusnõukogu

koosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01. jaanuarist 2010.a. turunduskulu fikseeritud 15 krooni/

m2 (II kd tl 293-297). Sellest nähtuvalt tuli hagejal tasuda kostja kasutuses olnud üüripinna eest P

turunduseelarvesse kuni 31. detsembrini 2009 igakuiselt 4 035,60 krooni ning alates 01.jaanuaris

2010.a igakuiselt 5044, 50 krooni. Kuigi hageja on esitanud tema poolt tasutud kõrvalkulude

arvestuskäigu ilmestamiseks dokumentaalsed tõendid üksnes detsember 2010 kõrvalkulude osas ning

kostja pole pärast seda hageja poolt kõrvalkude kandmisega seoses vastuväiteid esitanud leiab kohus,

et hageja on tõendanud hageja poolt tasutud kõrvalkulusid kogu vaidlusaluse perioodi jooksul.

Hageja poolt kõigi kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei oleks

otstarbekas kuna hageja väitel on neid vähemalt 500 dokumenti.

Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus perioodi 10.oktoobris 2009 kuni 11. aprillini 2011 hageja poolt

tasutud kõrvalkulude nõude summas 285 023,15 eurot (18 216,30 krooni).

Hageja nõuab kostjal varalise kahjuna üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate

kulutuste hüvitamist.

Üürilepingu punkti 3.6 kohaselt kohustus kostja üürilepingu lõppemisel mistahes põhjusel tagastama

üüripinna hagejale üürilepingu lõppemise päeval seisundis, mis on fikseeritud üleandmise

vastuvõtmise aktis, arvestades üüripinna normaalset kulumist ja üürilepingus sätestatud poolte

kohustusi üüripinna hooldamise ja remondi osas. Pooled ei vaidle selle üle, et 08. juuli 2008.a

üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt anti üüripind kostjale viimase nõudemisel ilma

siseviimistluseta ning hageja kompenseeris siseviimistluse standardlahenduse loobumisega säästetud

kulude katteks 265 041, 92 krooni. Hageja leiab, et üürilepingu punktis 3.6 tulenevalt pidanuks

kostja üüripinna hagejale tagastama kas siseviimistluse standardlahenduses või üleandmise-

vastuvõtmise aktis fikseeritud kujul ja tagastama hagejale kostjale tasutud kompensatsiooni.

Hageja hinnangul kostja ei järginud üüripinna tagastamisel üürilepingu punktis 3.6 sätestatud

nõudeid, esiteks ei ilmunud kostja eelnevalt kooskõlastatud ajal üüripinna tagastamise akti

koostamiseks üüripinnale, mistõttu oli hageja sunnitud valduse üle võtma ühepoolelt ning teiseks ei

vastanud üüripinna tegelik olukord ligilähedaseltki üürilepingu punktis 3.6 sätestatud nõuetele.

Hageja nõuab üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingust tulenevate nõuetega vastavusse

viimisega seoses hageja poolt kantud kulusid summas 43 405, 30 eurot ( 679 145,36 krooni).

Lk (31) 29

Kostja leiab, et nimetatud nõue kulutuste hüvitamiseks summas 43 405, 30 eurot lepingu punktist 3.7

tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud ning palub kohtul kohaldada aegumist. Kostja leiab, et

kostja on üüripinna vabastanud 04.mail 2009 ning hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vastavalt

lepingu punkti 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul alates üüripinna

vabastamisest. Kohus kostja käsitlusega üüripinna vabastamise aja osas ei nõustu. Kohus märgib, et

üüripinna ühepoolne vabastamine ei oma hageja nõude aegumist kontekstis õiguslikku tähendust.

VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinnalt lahkumine kostja enda üürilepingust tulenevate

kohustuste täitmisest. Käesoleval juhul üürileping lõppes 09. oktoobril 2009 ja hageja võttis

üüripinna osas otsese valduse üle 10. oktoobril 2009. Seega tuli hagejal esitada pretensioonid

üüripinna seisundi osas 2 jooksul alates 10. oktoobrist 2009. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud

kostjale üüripinna osas pretensioonide esitamist 2 kuu jooksul alates üüripinna otsese valduse

ülevõtmist 10. oktoobril 2010. Hageja poolte esitatud tõendist (I kd tl 88) nähtuvalt on hageja

pidanud kostjaga läbirääkimisi kompromissi sõlmimise osas, kuid hageja ei ole kohtule esitanud

ühtegi tõendit, millest nähtuks hageja poolt on kostjale üüritud pindade osas pretensiooni esitanud

üürilepingu punktis 3.7 sätestatud tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue

üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamiseks on lõppenud. Kuivõrd

hageja nõue on lõppenud, siis ei pea kohus vajalikus analüüsida hageja poolt üüripinna puuduste

kõrvaldamiseks tehtud ehitustööde põhjendatust ja kulutuste suurust.

Hageja nõuab kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu summas

286 938,05 eurot (4 489 605 krooni).

Üürilepingu punkt 1.10 kohaselt sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu tähtajaga 10 aastat arvates

üürilepingu sõlmimise päevast, seega sõlmisid pooled üürilepingu tähtajaga kuni 08. jaanuar 2018.

Tingituna kostja poolsest rikkumisest ütles hageja üürilepingu alates 10. oktoobris 2009. üles.

Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-37-09 on märgitud, et alates üürilepingu ülesütlemisest võib üürileandja

VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni nõuda kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva

üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad

sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud

üürilepingu alusel. Lisaks on kõnealuses lahendis selgitatud, et juhul kui üürileandja ei ole

üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise

korral õigus nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju

hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Erialakirjanduses on siiski rõhutatud, et VÕS § 135

sätestatud regulatsiooni kasutamine on kahjustatud lepingupoole õigus, mitte kohustus ning

põhimõtteliselt võib kahjustatud lepingupool nõuda kahju hüvitamist ka üldiste kahju arvutamise

reeglite kohaselt, näidates ära kahju konkreetse suuruse. Vastav põhimõte on sõnaselgelt sätestatud ka

VÕS § 135 lg 3, mille kohaselt ei välista ega piira VÕS § 135 lg 1 ja 2 sätestatu hinnavahet ületava

kahju hüvitamise nõude esitamise õigust.

Hagiavalduse kohaselt jääb hagejal üürilepingu erakorralisest ülesütlemises tulenevalt saamata üür

perioodi 10. oktoobrist 2008 kuni 08. jaanuar 2018 summas 16 639 798,55 krooni. Nimetatud nõue

tuleneb üürilepingu kehtivuse korral perioodil 10.-30.oktoober 2009 kostja poolt tasumisele

kuuluvast üürist 21 kalendripäeva eest summas 117 705 krooni, perioodil 01. jaanuar 2010 kuni 31.

detsember 2017 kostja poolt tasumisele kuuluvas üürist summas 2 017,800 eurot ning perioodi 01.-

08 jaanuar 2018 eest tasumisele kuuluvast üürist summas 43 393, 55 krooni.

04. veebruaril 2011 sõlmis hageja OÜ T üürilepingu nr 98 kostja kasutuses olnud üürilepingu

esemeks olevate äriruumide üleandmiseks alates 01. juunist 2011 (II kd tl 150 -175). Seega on

hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitisena saamata jäänud üüri alates 11. oktoober 2009 kuni 01.

juuni 2011 eest 3 312 555 krooni (perioodi 10.oktoober 2009 kuni 31.detsember 2009 eest 454 005

krooni, perioodi 01.jaanuar 2010 kuni 31.detsember 2010 eest 2 017 800 krooni ning perioodi 01.

jaanuar 2011 kuni 01. juuni 2011 eest 840 750 krooni).

Hageja ja T OÜ vahel sõlmitud üürilepingut saab käsitelda asendustehinguna. Hageja ja T OÜ vahel

sõlmitud üürilepingu nr 98 punkti 1.5.2 kohaselt on fikseeritud miinimumüür 6,3 m2 eurot (välja

arvatud perioodil 01.juunist 2001 kuni 30. september 2011, millise perioodi osas on fikseeritud

miinimüür 4,5 eurot m2). Eeltoodust tulenevalt laekub T OÜ-lt üürilepingu nr 98 kui asendustehingu

Lk (31) 30

alusel hagejale üüri kokku 124 700,04 eurot (1 915, 131,60 krooni) tingimusel, et üürileping kehtib

kuni 31.maini 2016.

Hageja leiab, et hageja saamata jäänud üüri nõudest summas 16 639 798,55 kroon tuleb maha arvata

hageja ja T OÜ vahel sõlmitud üürileping nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür kogusummas

1 951 131,60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kokku 14 688 66, 95 euro

kahju hüvitamist.

Kostja ei vaidlusta hageja metoodikat saamata jäänud üüri arvestamisel, kuid leiab, et hageja ei ole

teinud mõistlikke jõupingutusi üüripinna uuesti väljaüürimiseks ning hageja ei ole saamata jäänud

tulu arvestamisel lähtunud turutingimustele vastavast üüripinna üürist.

Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Kohus leiab, et hageja on teinud mõistlikke jõupingutusi ja

käinud tavalise ettevõtja hoolsusega üüripinnale uue üürniku leidmise. Hageja õiguseellane ja PKT

OÜ vahele on 0.1oktoobril 2010. aastal sõlmitud maaklerleping vara üürimiseks ning hageja ja

PKOÜ vahel on 03.veebruaril 2010 sõlmitud maaklerleping kinnisvara üürimiseks (I kd tl 165-170).

Hageja seaduslik esindaja AR on kohtuistungil vande all selgitanud, et pärast O lahkumist üürniku

leidmiseks hageja kasutas mitme kinnisvara büroo abi (AV, P) ja suhtles otse, tegi ise pakkumisi ja

suhtles nendega, kes olid keskuse poole pöördunud. Kõige suurem probleem oli see, et pind ei

vastanud kaubanduspinna vajadustele. Potentsiaalsed üürnikud ei pidanud otstarbekaks selle pinna

ümberehitamist oma vajadustele vastavaks. O pind õnnestus alles 2001 mais välja üürida. Hageja

rahastas seda ehitamist ja üürnik siis tuli hagejale selles osas vastu, et hageja ei saanud talle seda

pinda kohe üles öelda, kuna hagejal võttis aega mitmeid kuid, et pind korda teha ( III kd tl 50).

Samuti kohus ei nõustu kostja väitega, mille kohaselt ei ole hageja enda saamata jäänud tulud nõude

arvestamisel arvestanud turutingimustele vastavast üürihinnast. Hageja ja T OÜ vahel sõlmitud

üürilepingu kohaselt tasub OÜ T hagejale üüri 6,3 m2, mis jääb ka kostja poolt esitatud AVK

hinnangus toodu turuhinna 6-8 eurot m2 vahemikku, mistõttu on kohtu hinnangul hageja välja

üürinud üüripinna vastavalt turuhinnale.

Kuigi hagejal oleks õigus kostjalt nõuda üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10.oktoober 2009 kuni

08. jaanuar 2018 saamata jäänud üür kogusummas 14 688 666,95 krooni, esitab hageja üürilepingu

erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu nõude vähendatuna summas 286 938,05 eurot

(4 489 605 krooni).

Kostja on palunud vastavalt VÕS §-le 140 vähendada kostjal välja mõistetavat kahju hüvitist. Kostja

leiab, et kahju hüvitise vähendamisel tuleb arvestades kostja poolt tehtud investeeringute mahtu ja

sellest tulenevalt kostjale lepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekkinud erakorralist kahjumit summas

5 253 893,60 krooni, samuti arvestades hageja poolset käitumist temale lepingust tulenevate

kohustute täitmisel, samuti arvesse võttes hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele

isikutele. Kostja leiab, et mõistlik kahju, viiviste ja leppetrahvide kogusuurus ei tohiks ületada 3 kuu

üürisummat (ilma käibemaksuta). Kohus leiab, et kahju hüvitise suuruse vähendamiseks alused

puuduvad. Kuigi hagejal oleks õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulud 14 688 666,945 krooni on

hageja esitanud kostja vastu saamata jäänud tulu nõude summas 4 489 605 krooni, s.o. ligi 27%

tegelikult kostja poolt tekitatud kahjust.

Hageja alternatiivne nõue üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu

hüvitamiseks summas 43 405,30 eurot.

Seoses kostja poolt esitatud aegumise vastuväitega hageja poolt esitatud üüripinna puuduste

kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamise nõudele on hageja esitanud juhuks kui kohus

peaks aegumist kohaldama alternatiivselt samas summas nõude üürilepingu erakorralise ülesütlemise

tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamiseks. Kuivõrd kohus on leidnud, et hageja poolt varalise

kahjuna üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamise nõe on

lõppenud, siis rahuldab kohus hageja alternatiivse nõude ja mõistab kostjalt välja üürilepingu

erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu summas 43 405,30 eurot (679 145,36

krooni).

Lk (31) 31

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse 55 529,47 eurot,

kõrvalkulude võlgnevuse 6 194,80 eurot, üürilepingu alusel üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuselt

arvestatud viivise 38 346,99 eurot ning kahjuhüvitise 350 544,87 eurot.

Menetluskulud

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

kohus rahuldas hagi, jäävad menetluskulud käesoleval täies ulatuses kostja kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates

kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et

kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Maret Henriksen

kohtunik