2-11-7757/16 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 16.jaanuaril 2012

Kentmanni 13 Tallinnas tsiviilkantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-11-7757

Kohtuasi

AS S hagi OÜ BK ja OÜ BK vastu 27581,14 euro kahju

hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks

Hagihind

27 581,14 eurot

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja: AS S (registrikood: XXX, asukoht: XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu

Kostja I: OÜ BK(registrikood: XXX, asukoht: XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Üllar Aedna

Kostaja II: OÜ BK(registrikood: XXX, asukoht: XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri Leppik

Kohtuistungi aeg

05.detsember 2011

Resolutsioon

AS S hagi OÜ B K ja OÜ BK vastu 27581,14 euro kahju

hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud AS S kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule

päeva

jooksul,

alates

otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult

teatavakstegemisest

Hagiavalduse asjaolud

Kostja I üürileandjana ning hageja üürnikuna sõlmisid 07.06.2005 tähtajatu üürilepingu nr.

XXX Tallinnas XXX paiknevatele äriruumidele nr. 325-330, 24.01.2008 tähtajatu allüürilepingu

nr. XXX Tallinnas XXXpaiknevale äriruumile nr. 259 ja 28.01.2009 tähtajatu allüürilepingu nr.

XXX Tallinnas XXXpaiknevatele äriruumidele nr. 252 ja 250. Üürilepingust ja

allüürilepingutest nähtub, et äriruumid üüriti välja kasutamiseks büroona, kostja I kohustus

võimaldama hagejal takistamatult kasutada üüriobjektiks olevaid äriruume ja äriruumides

olevaid kommunikatsioone, hageja kohustus sõlmima kostjaga II hoolduslepingud 10 päeva

jooksul üürilepingute sõlmimisest, hageja võis tellida valveteenust äriruumides üksnes läbi kostja

II. Hoolduslepingutest XXX, XXX ja XXX, nähtub et kostja II pidi vahendama hagejale

kommunaalteenuste osutamist äriruumides ning selle eest saama vahendustasu 10% tarbitud

kommunaalteenuste maksumusest. Äriruumide kasutamine XXX hoones oli hagejale korduvalt

olulisel määral häiritud. AS KH hoiatas korduvalt, et XXX hoonest lülitatakse elekter välja,

kuigi üürnikud tasusid tarbitud kommunaalteenuste eest.

19.06.2009 ajavahemikus 10.00-11.00 toimunud elektrikatkestuse ajal jäi elektrienergiata kogu

hageja telefoniteeninduse kõnekeskus ja XXX hoones asuv optikapunkt. Eeltoodu tulemusena ei

olnud hagejal võimalik oma klientidele osutada kiiret telefoniteenindust, osa kõnekeskusest koliti

Akadeemia tee 28 asuvasse peamajja, kuid kõnekeskus töötas tavapärasest koormusest enam kui

kolm korda väiksema võimsusega. 19.06.2009 toimunud elektrikatkestuse tõttu esitas hageja

kostjate vastu kahju hüvitamise nõude summas 7 475 krooni, kostja hüvitas kahju summas 3 500

krooni, millega hageja nõustus.

Novembris 2009, 13.01.2010, 28.07.2010, 24.08.2010 ja 21.09.2010 jõudsid hagejani AS KH

teated selle kohta, et teadetes märgitud kuupäevadel lülitatakse kostja II võlgnevuse tõttu välja

elekter XXX hoones. Elektrikatkestusi ei toimunud, kuid AS KH hoiatused häirisid hageja tööd

olulisel määral. Selle asemel, et keskenduda oma põhitegevustele, pidi hageja tegema

jõupingutusi, et leida võimalikuks elektrikatkestuseks elektrigeneraator ning seda kasutades

tagada elektri olemasolu oma üüripinnal ka siis, kui XXX hoonest on elekter välja lülitatud.

Oma korduvatele pöördumistele hageja kostjalt II selgitust ei saanud.

30.11.2009 hakkas hageja valduses oleval üüripinnal XXX hoones tööle tuletõrjealarm, kuigi

põlengut ei olnud. Ajavahemikus 30.11.-16.12.2009 nõudis hageja korduvalt kostjalt I

tuletõrjealarmi korda tegemist. Paraku ei teinud kostja I tuletõrjealarmi korda ning hageja oli

sunnitud tuletõrje alarmsüsteemi 16.12.2009 välja lülitama.

2010.a septembris hakkasid ajakirjanduses ilmuma uudised selle kohta, et kostja II on AS-ile

TV võlgu üle kümne miljoni krooni ning võla mittetasumisel hakkab AS TV kostja II poolt

hallatavates hoonetes veevarustust sulgema. Päringule, kas on võimalik otseliitumine AS-iga

TV, vältimaks hageja kasutuses oleval üüripinnal XXX hoones veega varustamise lõpetamist,

vastati hagejale eitavalt.

21.09.2010 algusega kell 11.00 hommikul lõpetas AS TV hageja poolt XXX hoones üüritud

äripindade veega varustamise kostja II võlgnevuse tõttu. Kostjad ei teavitanud hagejat ette

veekatkestuse algusest. Samuti puudus hagejal teave selle kohta, kui kaua võib veekatkestus

kesta. Hiljem selgus, et veekatkestus kestis kuni 24.09.2010 kella 19.00-ni. Kuna kokku töötas

XXX üüripinnal orienteeruvalt 60 hageja töötajat, siis oli mõeldamatu kõnekeskuse töötamine

olukorras, kus veevarustus puudub. Tingituna eelnevast, esitas hageja kostjale I üürilepingu ja

allüürilepingute erakorralise ülesütlemise avalduse alates 21.09.2010.

Lepingud lõpetati poolte kokkuleppel alates 21.09.2010 ning hageja on kostjale I XXX hoone

üüripinnad tagastanud. 07.10.2010 saatis hageja kostjale II teate, millega ütles hoolduslepingud

XXX, XXXja XXX erakorraliselt üles.

XXX hoone üüripindade vabastamisega ning uuele üüripinnale kolimisega on hageja pidanud

tegema mitmeid kulutusi. Hageja leiab, et need on vaadeldavad kostja I ja kostja II poolt hagejale

põhjustatud kahjuna, mille nad peavad hüvitama, kuna rikkusid hagejaga sõlmitud üürilepingut

ja allüürilepinguid.

Üürilepingu punkti 7.2.2. ja allüürilepingute punktide 7.2.2., milles on sätestatud kostja I kui

üürileandja kohustus võimaldada hagejal takistamatult kasutada üüripindasid ja nendel olevaid

kommunikatsioone, rikkumised seisnevad selles, et hageja üürnikuna pidi taluma hoiatusi elektri

võimaliku väljalülitamise kohta XXXhoones ning seeläbi, et ajavahemikus 21.-24.09.2010

toimunud veekatkestuse tõttu muutus XXXüüripinna sihtotstarbeline kasutamine hageja poolt

võimatuks. Olukorras, kus AS KH ähvardas pidevalt XXXhoones elektrivarustuse välja lülitada

ning ajavahemikus 21.-24.09.2010 puudus XXXhoones veevarustus, on kostja II rikkunud

hoolduslepingutest tulenevat kommunaalteenuste vahendamise kohustust.

Kuna uue üüripinna leidmine ja hageja vajadustele kohandamine võttis aega, siis kõigepealt

otsustati üürida soojakud, kus hageja töötajad saaksid ajutiselt jätkata töötamist. Selleks, et

üüritavad soojakud vastaksid hageja tööks hädavajalikele tingimustele, tuli üüritavates

soojakutes teha elektri-, vee- ja kanalisatsioonitöid ning osta ehitusmaterjali.

Kostjate

poolt

hagejale

tekitatud

kahju

seisneb:

kulutustes

elektriühendus-

ja

nõrkvoolumaterjalide ostmisele ja üürimisele kokku summas 27 210,09 krooni ning euro

kehtivuse ajal tegema kulutusi paigaldatud signalisatsioonisüsteemi demonteerimisele summas

76 eurot; kulutustest vee- ja kanalisatsiooniühenduse materjalide ostmisele ning käimlate ja

veekanistrite rentimisele kokku summas 4 517,18 krooni; kulutustest ehitusmaterjalide ostmiseks

soojakute treppide ja varikatuste väljaehitamiseks ning soojakuuste lukkude võtmetest koopiate

valmistamiseks kokku summas 2 719,9 krooni; ajavahemikus 2010 oktoober kuni detsember

kulutustest, mis seisnesid hageja poolt tasutud üüris soojakute eest ja uue üüripinna eest ning

millest oli maha lahutatud hageja poolt kostjale I üürilepingute kehtimise korral tasumisele

kuulunud üür - summas 32 637,50 krooni, kulutustest uue üüripinna väljaehitamiseks kokku

summas 305 510,30 krooni, erinevatest teenustest 2010 septembris ja oktoobris kokku summas

35 815,67 krooni ning 2011 jaanuaris summas 1 695,23 eurot, saamata jäänud tulust summas

11376,18 krooni. Kehtivas vääringus on kahjusumma kokku 32 055,14 eurot.

Hageja leiab, et kostjad pidid hagejaga üürilepingute ning hoolduslepingute sõlmimise ajal ette

nägema, et kostjate poolt lepingute rikkumisel võib hagejale tekkida kahju, mis seisneb kiire

vahelahendusena ajutise büroopinna leidmises, kus oleks olemas tööks hädavajalikud tingimused

ning samuti kulutuste tegemises kõnekeskuse uue üüripinna leidmisel ning sisseseadmisel;

kostjad rikkusid oma lepingulisi kohustusi ja tekitasid hagejale kahju vähemalt raske hooletuse

tõttu; hageja arvates puuduvad õigusnormid, mille kaitse-eesmärgist tulenevalt oleks välistatud

32 055,14 euro suuruse kahju hüvitamine kostjate poolt hagejale, kostja I ja kostja II on antud

vaidluses vaadeldavad solidaarvõlgnikena.

Kostja I teatas hagejale 21.12.2010 e-kirjaga, et tagastatud üüripindade seisukord oli halb ning et

kokku olevat tarvilik investeerida hageja kasutuses olnud üüripindadesse 127 285 krooni. Hageja

sellega ei nõustunud, asudes seisukohale, et kostjal võib olla nõue hageja vastu summas 4 474

eurot, mille osas ta tegi tasaarvestuse. Seega jääb hageja nõude suuruseks kostja I ja kostja II

vastu 27 581,14 eurot.

Hageja arvestas kostjale viivist VÕS § 113 lg 1 ja 2 alusel alates 21.09.2010 ajast, kui

XXXhoones lõppes veevarustus kokku seisuga 15.03.2011 1 060,50 eurot ja taotles TsMS § 367

alusel viivise väljamõistmist kindla summana kuni 27 581,14 euro suuruse põhinõude täieliku

täitmiseni kostjate poolt.

Kostja I vastuväited

Kostja I vastuväidete kohaselt on väited üürilepingute rikkumise kohta alusetud, kuna

kommunaalteenuste osutamise vahendamine ei olnud üürilepingu järgi kostja I kohustus;

üüripinnal kommunaalteenuste osutamise vahendamiseks sõlmis hageja hoolduslepingu kostjaga

II ja üüripinnale vajalike kommunaalteenuste vahendamine, hooldus, heakorra jm teenuste

osutamine toimus hoolduslepingu alusel; kommunaalteenustega seotud küsimusi lahendas ja

sõlmis hagejaga 19.06.2009.a elektrikatkestusega seotud kulude hüvitamiseks kokkuleppe kostja

II; vastavalt tööjaotusele ning üürilepingus ja hoolduslepingus määratud kohustustele pidi kostja

I võimaldama hagejale üüripinnal asuvate kommunikatsioonide kasutamise võimaluse, mis

tähendab, et on olemas valmidus läbi vastavate seadmete tarbida elektrit, vett, kanalisatsiooni jm

kommunaalteenuseid; üüripinna kommunikatsiooniseadmed olid korras; ebaõige on väide,

justkui puudunuks hagejal hoolduslepingute sõlmimisel valikuvabadus, kostja I ei ole sundinud

hagejat hoolduslepinguid sõlmima, hoolduslepingute sõlmimise kohustuse võttis hageja endale

ise; kostjal I puuduvad lepingulised õigussuhted AS-ga KH ning ta ei vastuta AS KH tegevuse

eest; poolte vahel sõlmitud 07.06.2005.a üürileping, 24.01.2008.a üürileping ja 28.01.2009.a

allüürileping lõppes poolte kokkuleppel alates 21.09.2010.a, kuna kostja I ei nõustunud

29.09.2010.a üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega; üürilepingu lõpetamine poolte

kokkuleppel ei ole käsitatav kostjale I etteheidetava asjaoluna; hageja ülesütlemisavaldus ei ole

nõuetele vastav ega kehtiv, kuna hageja avaldas kostjale I soovi üürilepingu lõpetamiseks

tagasiulatuvalt 29.09.2010.a kirjaga, kuigi otsustas 21.09.2010 lepingu üles öelda, üüripinnad

vabastada, otsida uus üüripind ning asus juba veekatkestuse tekkimise päeval 21.09.2010.a välja

kolima; hageja ei ole nõudnud kostjalt I väidetava ruumide kasutust häiriva asjaolu kõrvaldamist,

esitanud sellist nõuet ega pretensiooni; kostja I ei pidanud ette nägema, et hageja veekatkestuse

peale viivitamata ruumidest välja kolib; kostja I paigaldas ajutised WC-d XXX maja juurde,

mida hageja ei kasutanud ega teatanud, et väli WC-d olid ajutise lahendusena ebapiisavad; kuna

hageja pole nõudnud kostjalt I väidetava takistuse kõrvaldamist ega määranud takistuse

kõrvaldamiseks tähtaega, siis ei ole ülesütlemise eeldused täidetud; veevarustuse katkestus

21.09.2010.a oli hageja poolt ruumide rohkem kui 5 aastase kasutuse ajal esmakordne juhtum

ning veevarustuse ajaks oli hagejale tagatud alternatiivne vee tarbimise võimalus, mistõttu ei

olnud veevarustuse katkestus selline asjaolu, mis annaks aluse üürileping erakorraliselt üles

öelda; kuna kostja I ei ole üürilepingut rikkunud, siis hagejal puudub kahju hüvitamise nõue;

kostja I ei vastuta hageja nõutud kahju eest, kuna poolte vaheline üürileping ei kaitse pooli

lepingu lõppemisega seoses pärast lepingu lõpetamist tekkivate kulude eest, poole vastavate

kulude tekkimise risk on poole enda kanda; kolimisega seotud kulutused, mida hageja

väidetavalt kandis ja mille hüvitamist kostjalt I nõuab, ei ole kulutused, mis on üürilepingu

kaitse-eesmärgist hõlmatud. Selline nõue on üürilepinguga välistatud, hageja väidetav kahju

polnud kostjale I ettenähtav; hagejale oli tagatud võimalus tähtajatu üürileping lõpetada talle

sobival ajal; hageja tegevus pole põhjuslikus seoses kostja tegevusega; hageja kulutused on

põhjustatud hageja enda kiirustatud ja ennatlikust otsusest leping lõpetada ja ruumidest välja

kolida; kostja I taotleb kahjuhüvitise vähendamist, kuna hageja kulud on tekkinud hagejast

tulenevatel asjaoludel; hageja on arvanud kahju hüvitamise nõude ulatusse kulutused, mida hagi

asjaoludes kirjeldatud ei ole ja millel puudub seos poolte vahelise üürilepingu või selle

rikkumisega.

Kostja II vastuväited

Kostja II hagi õigeks ei võta. Vastuväidete kohaselt kehtisid hoolduslepingud XXX, XXX ja

XXX kuni kostjaga I sõlmitud üürilepingute lõppemiseni; pooltel ei ole vaidlust, et üürilepingud

lõppesid poolte kokkuleppel 21.09.2010, seega on ebaõige väide, et hageja ütles 07.10.2010.a

erakorraliselt hoolduslepingud üles; AS KH saadetud hoiatused elektri võimaliku väljalülitamise

kohta olid ebaseaduslikud, kuna AS KH ei oma õiguslikul alusel XXX elektripaigaldisi, mis

võimaldaks tal tegutseda võrguettevõtjana EITS tähenduses ja kinnisasja omanikul on AS-iga

KH õigusvaidlus XXX alajaama omandiõiguse osas; pärast poolte vahel 19.06.2009

elektrikatkestusega seotud kulude hüvitamiseks kompromissi sõlmimist ja kompromissi täitmist

ei ole võimalik hagejal viidata asjaoludele, mis on poolte poolt uue õigussuhtega asendatud; AS

TV poolt veevarustamise katkestamine 21.09.2010.a toimus õigusvastaselt; alates 21.09.2010.a

puudus kostjal II kohustus vahendada hagejale hoolduslepingutest XXX, XXX ja XXX

tulenevalt

vee-ja

kanalisatsiooni

teenuseid;

kostja

II

tagas

üüripindade

kommunikatsiooniseadmete korrasoleku, väited kommunikatsioonide kasutamise takistustest ja

kostja II sellekohasest rikkumisest on faktiliselt ebaõiged; hagejal oli lepinguline vabadus

hoolduslepingud sõlmida või need korraliselt lõpetada, hoolduslepingutes lepiti kokku, et pooltel

on õigus lõpetada hoolduslepingud teatades lõpetamisest ette 3 kuud; hoolduslepingute

lõppemisel korralise sündmuse saabumise tõttu, ei saa esitada nõudeid seoses hoolduslepingu

lõppemisega ja hageja kolimisega teistele enda poolt valitud pindadele; hageja ei ole nõudnud

kostjalt II hoolduslepingu XXX, hoolduslepingu XXX ja hoolduslepingu XXX täitmist ega

esitanud sellist nõuet ega pretensiooni; kostja II ei pidanud ette nägema ega aru saama, et hageja

veekatkestuse peale viivitamata ruumidest välja kolib, kui hageja jaoks oli vajalik

lisaveevarustus, siis põhjendatud pöördumise korral oleks hagejale kostja II hankinud täiendava

veevarustuse (nt joogivesi); hageja ei ole nõudnud kostjalt II väidetava takistuse kõrvaldamist

ega määranud takistuse kõrvaldamiseks tähtaega; veevarustuse katkestus 21.09.2010.a oli hageja

poolt ruumide rohkem kui viie aastase kasutuse ajal esmakordne juhtum, hagejale oli tagatud

alternatiivne vee tarbimise võimalus, mida hageja ei kasutanud; hageja teatas kostjale I

29.09.2010.a, et on leidnud endale uued ruumid ja et uute ruumide kasutuselevõtuks kulub

keskmiselt 2-3 kuud, seega oli hageja otsustanud üüripinnalt ära kolida ja üürilepingu lõpetada;

hageja tegevus veekatkestuse ajal, sealhulgas viivitamatu ruumide kasutusest loobumine,

üürnikele hangitud välikäimlate kasutamata jätmine ja samal ajal enda poolt välikäimlate

üürimine, kontoriruumide kasutusele soojakutes tegutsemise eelistamine kinnitavad koosmõjus,

et hageja tegutses hetkeemotsioonide najal; hageja käitumisel puudub kostja II kohustuste

täitmisega seos; kuna kostja II ei ole hoolduslepinguid rikkunud, siis hagejal puudub kahju

hüvitamise nõue; hageja on arvanud kahju hüvitamise nõude ulatusse kulutused, mida hagi

asjaoludes kirjeldatud ei ole ja millel puudub seos poolte vahelise lepingu või selle rikkumisega;

Kohtuotsuse põhjendused

Pooltel ei ole vaidlust, et hageja üürnikuna ja kostja I üürileandjana sõlmisid 07.06.2005

tähtajatu üürilepingu nr. XXX Tallinnas XXX paiknevatele äriruumidele nr. 325-330,

24.01.2008 tähtajatu allüürilepingu nr. 12/08 Tallinnas XXX paiknevale äriruumile nr. 259 ja

28.01.2009 tähtajatu allüürilepingu nr. 07/09 Tallinnas XXX paiknevatele äriruumidele nr. 252

ja 250; et hageja sõlmis kostjaga II üüripinna hoolduslepingud nr. XXX, nr. XXX ja XXX, et

rendilepingud lõppesid poolte kokkuleppel alates 21.09.2010 ning et hageja on kostjale I XXX

hoone üüripinnad tagastanud.

Eelnimetatud üürilepingutega on tõendatud, et äriruumid üüriti välja kasutamiseks büroona,

kostja I üürileandjana kohustus võimaldama hagejal kui üürnikul takistamatult kasutada

üüriobjektiks olevaid äriruume ja äriruumides olevaid kommunikatsioone (lepingute punktid

7.2.2.), hageja kohustus takistamatult lubama tööpäevadel kostjat I äriruumidesse üüriobjekti

ning selle kommunikatsioonide seisukorra kontrollimiseks, hageja kohustus sõlmima kostjaga II

hoolduslepingud 10 päeva jooksul (all)üürilepingute sõlmimisest.

Hoolduslepingutega

on

tõendatud,

et

kostja

II

kohustus

vahendama

hagejale

kommunaalteenuseid,

mille

eest

oli

tal

õigus

saada

vahendustasu

10%

tarbitud

kommunaalteenuste maksumusest.

Hageja leidis, et kostja I on rikkunud üürilepingute punkte 7.2.2. seeläbi, et hageja üürnikuna

pidi pidevalt taluma hoiatusi elektri võimaliku väljalülitamise kohta XXX hoones ja seeläbi, et

ajavahemikus 21.-24.09.2010 toimunud veekatkestuse tõttu muutus XXX üüripinna

sihtotstarbeline

kasutamine

hageja

poolt

võimatuks

ning

kostja

II

on

rikkunud

hoolduslepingutest tulenevat kommunaalteenuste vahendamise kohustust.

Eelnimetatud asjaoludel otsustas hageja 21.09.2010.a, et üürilepingud tuleb lõpetada, et XXX

hoones paiknevad üüripinnad vabastatakse ning ta hakkab otsima uut üüripinda, kuhu oleks

võimalik kolida. Eeltoodu on tõendatud hageja 29.09.2010 lepingu lõpetamise, kohustuse

täitmisest keeldumise ja kahju hüvitamise nõude teatega kostjale I ning kostja I vastusega

04.10.2010. Üüriobjektide üürileandjale tagastamise aktidega on tõendatud, et üüritud ruumid

tagastati kostjale I 01.10.2010.

Hoolimata asjaolust, et üürilepingud lõpetati poolte kokkuleppel leidis hageja, et kostjatel tuleb

hüvitada XXX hoone üüripindade vabastamisega ning uuele üürpinnale kolimisega seotud

kulutused kokku 27 581,14 eurot.

VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 276 lg 1

kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos

päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles

seisundis lepingu kehtivuse ajal.

Hageja väited lepingu rikkumise kohta põhinevad muuhulgas asjaolul, et kommunaalteenuse

(veevarustus) osutamine oli katkenud ja tarbimine takistatud. Järelikult tugineb hageja

hoolduslepingu järgse teenuse osutamise vahendamise rikkumisele.

Hagejale üüris vastavalt lepingutele üüripinda ja kohustus üürileandjana võimaldama hagejal

takistamatult kasutada üüriobjektiks olevaid äriruume ja äriruumides olevaid kommunikatsioone

(lepingute punktid 7.2.2.) kostja I.

Ehitusseaduse § 2 lg 10 kohaselt on ehitise tehnosüsteem seaduse tähenduses ehitise piires

ehitise toimimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalike seadmete või kommunikatsioonide kogum

koos nende toimimiseks vajalike konstruktsioonielementidega.

Seega

pidi

kostja

I

vastavalt

lepingule

võimaldama

hagejale

üüripinnal

asuvate

kommunikatsioonide kasutamise võimaluse, mis tähendab, et on olemas valmidus läbi vastavate

seadmete tarbida elektrit, vett, kanalisatsiooni jm kommunaalteenuseid.

Vaidlust ei ole, et kostja I tagas üüripindade kommunikatsiooniseadmete korrasoleku. Järelikult

ei ole hageja väited kommunikatsioonide kasutamise takistustest kostja I rikkumisena faktiliselt

õiged. Kuna kostjal I puudus kohustus vahendada hagejale kolmanda isiku (vee-ettevõtja)

teenuseid ja õigus saada hagejalt VÕS § 292 lg 1 nimetatud sooritusega seotud tasu, siis ei

saanud ta rikkuda antud kohustust.

Hoolduslepingute, kinnisvara haldus- ja hooldusteenuse üldtingimuste ja kostja 04.10.2010

vastusega hageja 29.09.2010.a ülesütlemisavaldusele on tõendatud, et hageja oli sõlminud

rendipinna hooldus- ja üüripindadele kommunaalteenuste vahendamise lepingu kostjaga II.

Hoolduslepingu alusel toimus üüripinnale vajalike kommunaalteenuste vahendamine, hooldus,

heakorra jm teenuste osutamine.

Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et sellekohane tööjaotus tegelikult ka toimus ja hageja oli

sellest teadlik, sest kommunaalteenustega seotud küsimustes on hageja pöördunud kostja II

poole, kes vastavaid küsimusi lahendas.

Kostja II 23.09.2009 ofert kahju hüvitamiseks tõendab, et kostja II sõlmis hagejaga 19.06.2009.a

elektrikatkestusega seotud kulude hüvitamiseks kompromissi.

Kuna kostja I ja kostja II on iseseisvad õigussubjektid, kes viivad läbi iseseisvat majandus- ja

kutsetegevust ja kannavad iseseisvalt sellest tulenevat vastutust, siis ei vastuta kostja I kostja II

lepinguliste kohustuste täitmise ega muu tegevuse eest, sellist vastutust ei tulene poolte vahel

sõlmitud lepingutest.

Asjaolust, et hagejale oli üürilepingute punktides 7.1.5 pandud kohustus sõlmida kostjaga II

hoolduslepingud, ei tulene kostja I vastutust kostja II väidetavate rikkumistega põhjustatud kahju

eest. Kuna hageja ja kostja II vahel lepingud sõlmiti ja nende kehtivust ei ole vaidlustatud, siis

on ainetu vaidlus selle üle, kas hagejal oli hoolduslepingute sõlmimisel valikuvabadus.

Hoolduslepingute lepingu tähtaega käsitlevatest osadest nähtub, et hoolduslepingud nr. XXX,

mis sõlmiti 01.06.2005.a, nr. XXX, mis sõlmiti 30.01.2006.a ja XXX, mis sõlmiti 01.02.2008.a.

kehtisid kuni kostjaga I sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Seega olid hageja ja kostja II eelpool

viidatud lepingutes kokku leppinud, et hoolduslepingud on tähtajalised st. seotud konkreetse

üüripinna kasutuslepingu kehtivusega.

Kuna hageja ja kostja I lõpetasid üürilepingud poolte kokkuleppel alates 21.09.2010.a, siis

lõppesid eelnimetatud hoolduslepingutest tulenevad poolte õigused ja kohustused samuti alates

21.09.2010.a. Järelikult ei oma hageja poolne lepingute ülesütlemine 07.10.2010.a teatega

kostjale II õiguslikke tagajärgi.

Et pooltevahelised lepingud olid alates 21.09.2010.a lõppenud, tõendab nii hageja lepingu

ülesütlemise teate punktis 11 esile toodud väide, et hageja ei saanud alates 21.09.2010 enam

üüriobjekte kasutada kui ka hageja sellekohane käitumine, sest hageja alustas samal päeval

üüritud ruumidest väljakolimist.

Kohus on seisukohal, et alates 21.09.2010.a puudus kostjal II kohustus vahendada hagejale

hoolduslepingust XXX, hoolduslepingust XXX ning hoolduslepingust XXX tulenevalt vee-ja

kanalisatsiooni teenuseid, järelikult ei ole ta hagejaga sõlmitud lepinguid rikkunud.

Kuna 19.06.2009.a toimunud elektrikatkestusega seotud kahjude hüvitamiseks sõlmisid hageja ja

kostja II kompromissi, siis VÕS § 578 lg 2 tulenevalt loobus hageja oma sellekohastest nõuetest

kompromissi sõlmimisel ega saa neid kostja II vastu esitada uue nõude alusena. Kostja I suhtes

on elektrikatkestusega seotud nõuded ka asjakohatud.

Kostjate poolt üürilepingute ja hoolduslepingute rikkumiseks ei saa pidada AS KH korduvaid

teateid elektrikatkestuste kohta. AS KH teated (v.a. 19.06.2009) elektrikatkestuste kohta

tegelikkuses aset ei leidnud, nende teadete õiguspärasust ei ole hageja tõendanud. Kostja I

vastuväidete kohaselt tal lepingulised õigussuhted AS-iga KH puuduvad, AS KH ei ole kunagi

esitanud kostjale I ühtegi arvet ega nõudnud kostjalt I ühegi arve tasumist.

Kostja II vastuväidete kohaselt on AS KH tegevus XXX elektrienergiaga varustamisel

õigusvastane, kuna AS KH ei oma õiguslikul alusel XXX elektripaigaldisi, mis võimaldaks tal

tegutseda võrguettevõtjana EITS tähenduses, kinnisasja omanikul on AS-iga KH õigusvaidlus

XXX alajaama omandiõiguse osas. AS KH on õigusvastaselt püüdnud XXX ruume kasutavaid

isikuid ähvardada elektrienergia varustamise katkestamisega, et sundida XXX kinnisasja omanikku

käituma AS-ile KH soovitud viisil. Kostjate väiteid tõendavad juhataja JM16.06.2009 ja

19.06.2009 e-kirjad hagejale. Hageja ei ole tõendanud kostjate vastutust AS KH tegevuse eest.

Pooltel ei ole vaidlust, et 21.09.2010 toimus hageja üüritavates ruumides veevarustuse katkestus.

Kostja I väidete kohaselt oli see hageja poolt ruumide rohkem kui 5 aastase kasutuse ajal

esmakordne juhtum. Kostja II hankis veekatkestuse ajaks üürnikele kasutamiseks 4 kätepesuga

välikäimlat, mida tõendavad välikäimlate rendi arved ja RV tellimus R OÜ-le 22.09.2010.a.

Hageja ei nõudnud kostjatelt üürilepingute ega hoolduslepingute täitmist, ei esitanud pretensioone,

ei andnud VÕS §-des 115 lg 2 ja 279 lg 1 kohaseid täiendavaid tähtaegu rikkumise

kõrvaldamiseks ega kasutanud kostja II paigaldatud ajutisi WC-sid, milles oli ka kätepesu

võimalus. Hageja ei ole tõendanud vastupidist. Hageja pidas ainuüksi veekatkestuse fakti

asjaoluks, mis bürooruumide edasise kasutuse täielikult välistab, kolis 21.09.2010.a üüritud

ruumidest välja ja rentis oma töötajate tarbeks ise välikäimlad, mida tõendavad välikäimlate

rendiarved.

Tõenditest ei nähtu, et kostja II oleks keeldunud vee- ja kanalisatsiooniteenuse vahendamise

kohustuse täitmisest hageja või teiste üürnike ees. Õige on kostja väide, et veevarustuse tagamise

osas ei ole võimalik valida teenuse vahendamisel teenuse pakkujate vahel ning, et Tallinna linnas

pakub vee- ja kanalisatsiooniteenust vaid AS TV, kes on turgu valitsev ettevõtja.

Konkurentsiameti määrusega on tõendatud, et AS TV suhtes algatati 21.09.2010 veevarustuse

katkestamise suhtes väärteomenetlus.

Kohus asub seisukohale, et hageja otsus veekatkestuse ilmnemisel koheselt ruumidest välja

kolida selle asemel, et kostjatelt VÕS § 115 lg 2 ja VÕS § 279 lg 1 alusel rikkumise

kõrvaldamist nõuda, on VÕS § 101 1g 3 järgi hageja enda riisiko.

Hageja lõi ise olukorra, kus ta tähtajatult üüritud ruume enam edasi ei kasutanud. Seejuures ei

muutnud väljakolimine hageja olukorda võrreldes olemasoleva üüripinna kasutusega paremaks,

sest hageja asus kasutama ajutiselt soojakuid, mille kasutusmugavus ja pind ei vastanud

üüripinna omadustele. Samuti hankis hageja endale välikäimlad, seda olenemata asjaolust, et

samal ajal oli üürnike, sh hageja kasutada ka 4 kätepesuga välikäimlat.

Eelkirjeldatud hageja käitumisega, 15.06.2009 e-kirjaga kostjale, millest nähtub hageja vihje

kostjale otsida uus äripind, mille pakkumisi on palju ja soodsamaid kui olemasolev, ning lepingu

lõpetamise teatega on tõendatud, et hageja oli otsustanud sõltumata ruumide edasisest

kasutusvõimalusest ruumide kasutusest alates 21.09.2010.a loobuda.

Üürilepingute punktidest 2.10., 7.1.1 tulenevalt oli hageja ruumide kasutamise sihtotstarbeks

büroo, kontor. Pooled ei ole kokku leppinud ruumide kasutamises klienditeeninduse või

klienditoe otstarbel. Nimetatud asjaolud ei pidanud kostjale I olema lepingu sõlmimisel

ettenähtavad. Hageja ülesütlemisavalduses esitatud selgitused nimetatud asjaolude kohta on

esitatud hilinenult ja ei saa kostja vastutust mõjutada.

Kostja I ei pidanud ette nägema ega aru saama, et hageja oma käitumisest ja selle põhjustest ette

teatamata ja nõudmata kostjatelt ruumide kasutust häiriva asjaolu kõrvaldamist, ruumidest välja

kolib.

Üürilepingu lõpetamine poolte kokkuleppel pole käsitatav kostjale I etteheidetava asjaoluna.

Kokkulepe lepingu lõpetamiseks väljendab poolte ühist sellekohast tahet. Poole tahtel lepingu

lõpetamisega seotud kulutused ei ole käsitatavad kahjuna. Poolte vaheline üürileping ei kaitse

hagejat lepingu lõppemisega seoses pärast lepingu lõpetamist tekkivate kulude, sh uude asukohta

kolimise kulude ja uute ruumide üürimisega seotud kulude katmist, poole vastavate kulude

tekkimise risk on poole enda kanda. Kuna üürileping on poolte kokkuleppel lõppenud, siis on

hageja väited 21.09.2010.a üürilepingu lõpetamise ja kolimisega tekkinud kahjust asjakohatud.

Et üürilepingu poolte kokkuleppel lõpetamist ei ole vaidlustatud, siis puudub kohtul vajadus

analüüsida, kas üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja sisulised eeldused olid täidetud või mitte.

AS TV poolt veevarustamise katkestamine toimus 21.09.2010.a, kui lepinguline suhe hageja ja

kostja II vahel oli lõppenud.

Hoolduslepingu lõppemisel seoses korralise sündmuse saabumisega ei saa esitada nõudeid

seoses hoolduslepingu lõppemisega ja hageja kolimisega teistele enda poolt valitud pindadele.

Kuivõrd kostjad ei ole üürilepingut rikkunud, siis hagejal puudub kahju hüvitamise nõue, seega

ei pea kostjad hageja kulutusi hüvitama ja hageja kahjunõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna kohus

tuvastas, et kostjad ei ole lepinguid rikkunud, siis puudub vajadus anda hinnangut väidetele kas

hagejale kahju tekkis ning kas esines põhjuslik seos kostjate käitumise ja hageja kahju vahel.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda

menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja

menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on

detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate

menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid

dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6

kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei

ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse

väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud

menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul

sellesarnasel viisil.

Kohtunik: