2-09-64859/43 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

06. jaanuar 2011.a. Tallinn, kohtukantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-09-64859

Tsiviilasi

AS TO hagi AS CM vastu põhivõla summas 79 721,89

eurot ja viivise nõudes

Tsiviilasja hind

79 721,89 eurot (1 247 376,50 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja AS TO(registrikood XXX, asukoht XXX)

hageja esindaja Margus Rebane (Cavere Õigusbüroo

OÜ,

Lennuki

22,

10145

Tallinn,

e-post

margus@cavere.ee)

kostja AS CM(registrikood XXX, XXX)

kostja esindaja vandeadvokaat Elise Vasamäe (Aavik

& Partnerid Advokaadibüroo, Tuukri 19, 10152 Tallinn,

e-post elise.vasamae@aaviklaw.ee)

Menetluse liik

RESOLUTSIOON

Kirjalikus menetluses

1. Hagi rahuldada.

2. Välja mõista AS CM põhivõlg summas 79 721,89 (seitsekümmend üheksa tuhat

seitsesada kakskümmend üks eurot ja 89 senti) eurot AS TO kasuks.

3. Välja

mõista

AS

CM

13.09.2010

seisuga

viivised

summas

26 435,78

(kakskümmend kuus tuhat nelisada kolmkümmend viis tuhat eurot ja 78 senti)

eurot AS TO kasuks.

4. Välja mõista AS CM viivis põhivõlalt 79 721,89 eurot 0,2% päevas alates

14.09.2010 kuni põhivõla tasumiseni AS TO kasuks.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud AS CM kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva

jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus

menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse

koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

04.12.2009 Harju Maakohtusse saabunud hagiavalduse kohaselt hageja ja kostja sõlmisid

01.09.2004 üürilepingu nr 166-5P (edaspidi nimetatud üürileping), millega hageja üüris

kostjale Tallinnas XXX korpuses asuvad ruumid vastavalt lepingu lisale nr 1. Üürilepingu

punkt 2.3. kohaselt jõustus üürileping 07.09.2004.a. ja kehtib tähtajalisena kuni 06.09.2014.a.

Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt lepiti kokku, et igakuine üüritasu arvestatakse vastavalt

lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P ruumide109A, 144, 146 ja

149 eest üüri 51 631,04 krooni+ km kuus (110, 82 kr/m2 + km) korpuse 5 ruumi 109 eest

1170,70 + km kuus (50,3 kr/m2 + km) ja korpuse 5P ruumide 128, 130, 139 ja 145 eest

21 614,73 kr + km kuus (105,13 kr/m2 + km). Lisaks eelnevale kohustub üürnik tasuma ka

elektrienergia eest vastavalt elektri kulude jaotusele. Vastavalt lepingu lisale nr 3 võttis kostja

üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A, 122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3 m2 ning

kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr +km.

Üürilepingu punkt 6.1.3. kohaselt on üürileandjal õigus nõuda üürisumma muutmist 1 kord

aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud üürihinda. Hageja poolt saadetud

erinevate teatiste alusel (31.12.2004.a., 01.02.2005.a., 13.09.2006.a., 13.12.2007.a. ja

27.11.2008.a. teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus näidatud ulatuses tõstetud üüri,

selliselt, et ruumide üür igakuiselt on 102 449,75 krooni + km, millele lisandub postkasti

kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest tasumine.

20.10.2009 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles põhjendas

üürilepingu ülesütlemist raske majandusliku olukorraga ja üldise äriruumide üürihinna

langusega. Nimetatud teatise kohaselt andis kostja hagejale teada, et ütleb üürilepingu

erakorraliselt üles ja loeb üürilepingu ülesöelduks ühe kalendrikuu möödumisel pärast

käesoleva üürilepingu ülesütlemisavalduse kättesaamist üürileandja poolt. Hageja sai

nimetatud ülesütlemise avalduse kätte 22.10.2009.a. 30.10.2009.a. teatas hageja kostjale, et

nimetatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine ja ei too kaasa õiguslikke

tagajärgi, kuivõrd üürilepingu ülesütlemiseks puudub materiaalõiguslik alus. Samal päeval

kolis kostja hagejale teatamata üüritud ruumidest välja.

Hageja esitas 03.11.2009.a. kostjale arve nr 1513-K, mille tasumise tähtaeg saabus

15.11.2009.a. Vastavalt lepingu punktile 3.3. on üürnik kohustatud üüri ja muude teenuste

eest tasumisega viivitamisel tasuma üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast

iga päeva eest. 03.12.2009.a. seisuga on hageja viivise nõue kostja vastu 4 490,56 krooni.

Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 124 737,65 krooni ja viivised 4 490,56

krooni.

25.01.2010 esitas hageja kohtule nõude suurendamise taotluse ja vastuse kostja vastusele.

Taotluse kohaselt 02.12.2009.a. väljastas hageja kostjale arve nr 1655-K summas 124 737,65

krooni, mille tasumise tähtaeg oli 15.12.2009.a. ja 04.01.2010.a. arve nr 9-K summas

127 737,65 krooni, mille tasumise tähtaeg oli 15.01.2010. 21.01.2010.a. seisuga on hageja

nõue kostja vastu 404 648,94 krooni, millest 374 212,95 krooni on põhivõlgnevus ja

30 435,99 krooni viivised.

Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 474 212,95 krooni ja viivised 30 435,99

krooni.

Hageja on seisukohal, et kostja vastuväited hagiavaldusele on otsitud, ei ole põhistatud ning ei

tulene kehtivast seadusest.

VÕS § 313 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Sama §-i lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige

VÕS § 314-319 nimetatud asjaoludel, milledeks on 1) üürnik ei saa üüritud asja kasutada 2)

asja kasutatakse lepinguvastaselt 3) tasumisega viivitamine 4) eluruumi terviseohtlikkus 5 )

üürniku pankrot. Üürilepingu erakorralise lõpetamise ühe põhjendusena ei ole välja toodud

üürniku halvenenud majanduslikku olukorda ega üldist majanduse muutumist Eesti

Vabariigis. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, mis võib

tuleneda lepingust ja ka seadusest. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine

on tühine ning tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine

lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib edasi.

Kostja on väitnud, et kostja ütles üürilepingu üles, kuivõrd üürilepingu täitmine oli muutunud

üürniku jaoks majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui üürnik oskas seda üürilepingu

sõlmimisel ette näha, pidades nimetatud asjaolu mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõistes.

Hageja nimetatud käsitlusega ei nõustu. Tähtajalise üürilepingu sõlmimisega peavad kumbki

lepingu pool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni. Antud juhul on

tekkinud olukord, kus kostja majandustegevus oli halvenenud ning kostja lihtsalt soovis

vahetada tegevuskohta. Nimetatud põhjendust ei saa pidada piisavalt mõjuvaks põhjuseks, et

tähtajalist üürilepingut erakorraliselt lõpetada. Piisavalt mõjuvaks põhjuseks ei saa pidada ka

kostja väidet, et „üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks majanduslikult oluliselt

kahjulikumaks“.

Tähelepanuta tuleb jätta, ka kostja väide, et äriruumide üürihinnad on võrreldes üürilepingu

sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50 %, kuivõrd nimetatud väide on paljasõnaline

ja tõendamata. Sellest tulenevalt tuleb jätta tähelepanuta ka kostja viited VÕS § 97-le kuivõrd

kostja ei ole ära tõendanud lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumist.

Kostja väited justkui ei oleks hageja mingil viisil teatanud kostjale, et peab üürilepingu

ülesütlemise avaldust tühiseks, on vale ja pahatahtlik.

Hageja poolne hagiavalduses esitatud nõudesumma on arvutatud lähtuvalt üürilepingule ning

selle kõikidele lisadele. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud, et ruumide üür on 125

krooni ühe ruutmeetri kohta, vaid hageja on selgelt välja toonud, millistele ruumidele kehtisid

mis hinnad ning kuidas nimetatud hinnad on kujunenud. Võttes arvesse üürilepingu lisasid

ning asjaolu, et üürnik üüris ruume, milledel olid erinevad üüritariifid, on ruumide

üürimakseks kokku 102 449,75 krooni +km kuus. Nimetatud summa sisse oli arvestatud ka nt

küte. Kostja viide hageja 07.01.2009.a. kirjale on põhjendamatu, kuivõrd nimetatud kirjas

selgitab hageja kostjale, millest täpsemalt üürimakse koosneb. Hageja on nimetatud kirjas

selgitavalt kirjutanud: „Kui summa on 125 kr/m2, siis sellest neto üür on 75 kr/m2 ja muud

kulud on 50 kr/m2“. Seega on nimetatud kirjas välja toodud näide ja selgitused selle kohta,

miks hageja soovis 2009.a. üürimakset tõsta. Kostja väide, et kuivõrd kostja lõpetas ruumide

kasutamise, siis ei ole kostja kohustatud maksma mitte mingite muude kulude eest, on alusetu.

Üürileping on tänase päevani kehtiv, ruume köetakse, postkastil on kostja nimi ning

parkimiskohad on samuti kostja jaoks olemas. Seega puudub kostjal igasugune alus

üürilepingu eest esitatud arvete tasumata jätmiseks.

14.09.2010 esitas hageja hagiavalduse täpsustuse, milles kohaselt 22.07.2010.a. esitas hageja

kostjale üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ning nõudis nimetatud ajaks kogunenud võlgnevuse

summas 1 122 638,85 krooni tasumist. Kostja sai nimetatud hoiatuse kätte 23.97.2010.a, kuid

võlgnevust tasuma ei asunud. 31.08.2010.a. esitatud avaldusega ütles hageja kostjaga

sõlmitud üürilepingu erakorraliselt VÕS § 316 lg 1 alusel üles. VÕS § 316 lg 1 punktide 1

kuni 3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel

üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise

osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate

kõrvalkulude summa. Käesoleval juhule esinesid kõik kolm eeltoodud alust üürilepingu

ülesütlemiseks. Kostja sai üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 02.09.2010.a. Seega lõppes

üürileping 02.09.2010.a. seisuga.

Üürilepingu ülesütlemise avalduse seisuga oli kostja üürilepingust tulenev üüri ja

kõrvalteenuste võlgnevus hageja ees 1 247 376,50 krooni. Vastavalt üürilepingu punktile 3.3.

on üürnik kohustatud üüri ja muude teenuste eest tasumisega viivitamisel tasuma

üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summas iga päeva eest. 13.09.2010.a. seisuga

on hageja viivise nõude kostja vastu 413 630,05 krooni.

Hageja suurendas oma nõuet ja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 1 247 376,50 krooni

ja seisuga 13.09.2010 arvestatud viivised 413 630,05 krooni ning alates 14.09.2010.a. viivis

0,2% põhivõlast päevas kuni põhinõude täitmiseni.

15.12.2010 esitatud hageja seisukohas leiab hageja, et kostja poolt esitatud Äripäeva

ehitusuudiste väljatrükkidega 30.10.2009.a. ja 15.01.2010.a. seisuga ei saa tõendada üürituru

hindade langust ja languse ulatust. Hageja on seisukohal, et kostja poolt esitatud

ajaleheartikleid ei saa käsitleda tõendina. Suvaline ajalehe artikkel, mis ei ole koostatud isegi

erialaeksperdi poolt, ei saa olla kohtumenetluses tõendiks üürituru seisu ja selle võimaliku

languse suuruse osas. Tegemist on üksnes ajakirjaniku poolt kogutud andmete vahendamisega

ajalehes, mitte eksperdi arvamusega, mis põhineks statistilistel näitajatel. Kostja on asunud

seisukohale, et esitatud andmete alusel oli 2009. aastal äriruumide üürihind Tallinnas

keskmiselt 82 krooni. Hageja on seisukohal, et vastavat asjaolu tõendavaid tõendeid ei ole

kostja käesoleva ajani esitanud, kuid isegi kui lähtuda väitest, et keskmine üürihind Tallinnas

oli 82 krooni, siis poolevahelise lepingu alusel oli kokkulepitud üürihind oluliselt alla

keskmise üürihinna. On üldteada ja ilmselge, et üüripinna pakkumised avalikes kuulutustes ja

portaalidest väljendavad üksnes üüri suurust ühe ruutmeetri kohta, ilma võimalike

kõrvalteenuste ja halduskuludeta. Samas üürile lisanduvad alati kõrvalteenused ja

halduskulud. Kõikvõimalikes statistilistes keskmise üürihinna arvestustes võetakse üüritasu

osas aluseks üksnes äripinna netoüür, ilma kõrvalkuludeta. Vastavalt pooltevahelisele

üürilepingule sisaldas kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, va

postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Seega

hageja poolt kostjale esitatud arvetel kajastatud ruumide üür ei ole mitte üürileandja puhastulu

ehk netoüür, vaid sisaldab ka kõiki võimalike kõrvalteenuseid ja halduskulu.

Hageja poolt esitatud lepinguperioodi jooksul hageja poolt kantud kõrvalkulude ja

haldusteenuse jaotuse m2 hinna osas ning netoüüritasu arvestusest nähtub, et 2009. aastal oli

pooltevahelise lepingu alusel halduskulude maksumus 18,37 kr/m2 kuus ja kõrvalteenuste

(kommunaalkulud) maksumus 45,79 kr/m2 kuus, kokku 64,16 kr/m2 kuus. Nimetatud

arvestuse alusel selgub, et 2009. aastal oli pooltevahelise üürilepingu alusel keskmiseks

üüritasuks ehk netoüüriks ühe m2 kohta 41,76 kr kuus. Seega oli üürilepingus kokkulepitud

üüritasu pea poole väiksem kostja hinnangul 2009. aasta Tallinna keskmisest äripinna

üürihinnast.

Kostja väidab, et äriruumide üürihinnad olid märkimisväärselt langenud ja üürilepingu

täitmine oli kostja jaoks muutunud äärmiselt koormavaks, mistõttu ei olnud võimalik eeldada

kostja poolt üürilepingu täitmise jätkamist. Hageja ei nõustu kostja seisukohtadega. Kostja ei

ole tõendanud Tallinna äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust ja pooltevahelise

lepingu alusel makstava üüritasu niivõrd ebamõistlikku suurust, et oleks esinenud alus VÕS §

97 kohaldamiseks.

VÕS § 97 kohaldamise eeldusi on Riigikohus käsitlenud 27. oktoobri 2010. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10. Nimetatud otsuses leidis Riigikohus muuhulgas, et VÕS § 97 näeb

äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda

või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral. VÕS § 97 lg

1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste

vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad

oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. Lisaks kohustuste

vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused.

Viidatud sätetest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada

VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline

õiguskäive väga ebakindlaks. Käesolevas tsiviilasjas ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit, mis

kinnitaks VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud aluste esinemist. Kostja ei ole tõendanud lepinguliste

kohustuste vahekorra olulist muutumist ja äärmiselt erandlike asjaolude esinemist, mis oleks

kostjale andnud õiguse VÕS § 97 kohaldamiseks.

24.05.2011

on

hageja

esitanud

väljavõtted

kinnisvaraportaalidest

www.kv.ee

ja

www.city24.ee 04.11.2009 seisuga, millest nähtub, et hageja on avaldanud üürikuulutused

nimetatud portaalides ja hageja on nimetatud ajast aktiivselt tegelenud võimaliku uue üürniku

leidmisega. Hageja on saatnud e-kirja personaalseid pakkumisi võimalikele huvilistele.

Nimetatud tõenditest nähtub, et hageja on teinud endast oleneva, et leida üüripinnale võimalik

uus üürnik.

Hageja poolt kohtule esitatud UMK2004.a. turuülevaate kohaselt 2004.a. aastal Tallinna

büroopindade keskmine üürihind oli 190 kr/m2 ühes kuus, kaubapanduspindade pakkumised

algasid 200 kr/m2. Kinnisvaraportaalis City24.ee 10.12.2004 avaldatud artiklis on välja

toodud, et nimetatud aja seisuga on Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade üür 200

kr/m2, jalakäijate tänaval asuvate pindade üür 425 kr/m2 ning muude kesklinna

kaubanduspindade hinnad 270 kr/m2. AS AVK poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate

2008.a kohta nähtub, et 2008. aasta Tallinna kaubanduspindade keskmised netoüürid olid

vastavalt: kesklinnas vahemikus 300 kuni 900 kr/m2 ja äärelinnas 150 kuni 300 kr/m2.

Eeltoodud tõendid näitavad, et lepingu sõlmimise ajal olid Tallinnas äripinna keskmised

üürihinnad oluliselt suuremad, kui pooltevahelises lepingus kokkulepitud. Pooltevahelise

lepingu sõlmimisel ja tingimuste üle läbirääkimisel oli hageja jaoks oluliseks argumendiks

pooltevaheline eelnev koostöö, üüritava pinna suurus ja lepingu periood. Üürilepingus

kokkulepitud üür ei olnud ülemääraselt suur lepingu sõlmimisel ega ka lepingu lõpetamise

ajal. 2007. ja 2008. aastal netoüürihinnad kasvasid oluliselt, samas pooltevahelise lepingu

alusel hageja üüritasu ei tõstnud.

12.08.2011.a. hageja poolt esitatud seisukoha kohaselt kostja poolt esitatud 1Partner

Kinnisvara Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist aastatel 2004-2009 nähtuvad

hinnad on sisuliselt samas suurusjärgus hageja poolt 24.05.2011 esitatud UMKja AVK

turuülevaates toodud hindadega.

Hageja on 15.12.2010.a. esitanud kohtule tõendina pooltevahelise lepingu alusel üüri ja

kommunaalteenuste arvestuse alates 07.09.2004, millest nähtub, et 2004. aastal oli

pooltevahelise lepingu alusel keskmine netoüür 54,87 krooni, 2005. aastal 53,92 krooni, 2006.

aastal 50,46 krooni, 2007. aastal 44,07 krooni, 2008.aastal 41,63 krooni ja 2009. aastal 41,76

krooni. Seega oli kogu lepingu perioodi vältel pooltevahelise lepingu aluse kostja poolt

makstav üüritasu oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad.

Hageja rõhutab, et kostja poolt lepingujärgselt makstav tasu sisaldas kõiki kõrvalteenuseid.

Kostja on meelevaldselt võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud väitma, et tegemist

on üüritasuga. Hageja kui üürileandja turu äripinna üürimise eest oli osa nimetatud tasust,

mitte arve kogusumma. Seega tõendab ka kostja poolt esitatud üürituru analüüs, et poolte

vahel üürilepingus kokkulepitud üür ei olnud ülemääraselt suur ei lepingu sõlmimise ajal ega

ka lepingu lõpetamise ajal. Vastupidiselt oli kokkulepitud üüritasu kogu lepingu kestel

oluliselt alla keskmise turuhinna.

Hageja poolt 15.12.2010.a. esitatud üürihinna arvestusest nähtub, vähenes kõrvalteenuste

hinna tõusust tulenevalt hageja kui üürileandja üüritulu iga-aastaselt. 2004.a. aastal oli

pooltevahelise lepingu alusel makstav keskmine m2 netoüür 54,87 krooni ja 2009. aastal oli

41,76 krooni. Seega oli üürileping kostja jaoks väga soodne ja vaatamata kõrvalteenuste

hinnatõusule ei muutunud kostja jaoks nimetatud kulutuste summa.

Hageja 10.10.2011 täiendavas seisukohas hageja märgib, et kostja poolt 03.10.2011.a. esitatud

25.02.2002 sõlmitud kokkuleppega ei saa tõendada, et pooltevahelise üürilepingu pikkus oli

tingitud eelkõige üürileandja soovist. Hageja leiab, et nimetatud kokkuleppest nähtub üksnes

panga kavatsus laenu anda ja see ei tõenda laenu andmist. Hageja on seisukohal, et

üürilepingu sõlmimine ja selle pikkus oli mõlema poole huvides. Hageja on seisukohal, et

üürilepingu sõlmimine ja selle pikkus oli mõlema poole huvides. Loomulikult soovib

üürileandja kindlustada enda poolt üüritavaid pindasid üürnikega, kuid see ei tähenda, et

hageja on seadnud lepingu ultimaatumiks 10- aastase perioodi. Ka kostjale oli oluline

kindlustada oma äritegevus pikaajalise ja soodsa lepinguga. Lepingu tingimused on eelnevalt

poolte vahel läbi räägitud ning on leitud mõlemale poolele sobivad tingimused. Asuda täna

väitma, et kogu leping oli sõlmitud eelkõige üürileandja huvides, on kohatu. Seda eelkõige

olukorras, kus kostja on esialgselt üüritud pinnale omal soovil täiendavat üüripinda juurde

küsinud. Viidatud kokkulepe on sõlmitud ka rohkem kui kaks aastat enne vaidlusaluse

üürilepingu sõlmimist ja ei oma seetõttu käesoleval juhul mingit tõenduslikku väärtust.

Kostja vastus

13.01.2010 Harju Maakohtule esitatud vastuse kohaselt kostja vaidles hagile vastu.

Kostja vastuse kohaselt hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) vahel oli 1. septembril 2004.a.

sõlmitud üürileping nr 166-5P, millega hageja andis kostja kasutusse Tallinnas XXX

korpuses 5P asuvad äriruumid vastavalt Üürilepingu lisale nr 1 (edaspidi üürileping).

Üürilepingu punkti 2.3 järgi jõustus eelnimetatud ajal sõlmitud üürileping 7. septembril

2004.a. ja pidi kehtima kuni 6. septembrini 2014, seega kokku kümme kalendriaastat.

Üürisuhe hageja ja kostja vahel oli üürilepingu ülesütlemise hetkeks kestnud kokku juba üle

kolmeteistkümne kalendriaasta, kusjuures kostja ei olnud eelnimetatud perioodi jooksul mitte

kordagi olnud viivituses üüritasu õigeaegse maksmisega.

Üürilepingu punkt 8.2 näeb ette, et käesolevat lepingut võib lõpetada ennetähtaegselt Eesti

Vabariigi VÕS-s ja lepingus ettenähtud alustel, kusjuures lõpetamist nõudev pool on

kohustatud sellest teatama teisele poolele kirjalikult 1 (üks) kuu ette.

Taolises majanduslikus olukorras, kus äriruumide üürihinnad on võrreldes üürilepingu

sõlmimise hetkega langenud isegi rohkem kui 50% ei saanud mitte mingil juhul kostjalt

mõistlikult eeldada, et kostja üürnikuna üürilepingu täitmist varasemalt, so teistsuguses

üüripindade turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks.

Üürilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning lepingupoolte kohustuste vaheline

tasakaal olid rohkem kui viie kalendriaastaga oluliselt muutunud, kuivõrd üürniku poolt

üürilepingust saadav väärtus oli märkimisväärselt vähenenud.

Kostja saatis eeltoodud põhjustel 20. oktoobril 2009.a. hagejale avalduse, millega ütles

üürilepingu erakorraliselt üles, kuivõrd üürilepingu täitmine oli muutunud üürniku jaoks

majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui üürnik oskas seda ette näha üürilepingu

sõlmimisel. Hageja kinnitusel sai hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 22. oktoobril

2009.a.

VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Mõjuv on põhjus, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Hageja poolt hagiavalduses välja toodud VÕS § 313 lg-s 2 sisalduv loetelu on sätestatud

mitteammendavalt, see tähendab, et selles ei ole loetletud kõiki võimalikke üürilepingu

erakorralise ülesütlemise aluseid. Seetõttu jääb kostjale täiesti arusaamatuks ka hageja

hagiavalduses välja toodud seisukoht nagu puuduks kostja poolt üürilepingu ülesütlemisel

materiaalõiguslik alus. Kostja on hagejale oma kirjalikes pöördumistes mitmel korral

selgitanud, et kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles VÕS §-s 97 sätestatud alusel, kuna

lepingupoolte kohustuste vahekord oli oluliselt muutunud ning üürileping oli seetõttu

muutunud kostja jaoks ebamõistlikult koormavaks.

VÕS § 97 lg 1 näeb ette, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks

olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoole kohustuste vahekorra oluline muutumine,

mistõttu ühe lepingupoole kohustuse täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt

lepingupoolelt lepinguga saadav väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool

nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse olukorra

taastamiseks. VÕS § 97 lg 2 näeb ette, et lepingu muutmist võib käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud asjaoludel nõuda, kui: (i) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal

mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda; (ii) kahjustatud lepingupooled ei saanud

asjaolude muutumist mõjutada; ja (iii) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või

lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool; ja (iv) kahjustatud lepingupool ei oleks

asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel

tingimustel. VÕS § 97 lg 5 sätestab, et kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid

asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt võimalik

või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega

kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga käesoleva seaduse §-s 196

sätestatud korras üles öelda.

Kostja ei saanud üürilepingu sõlmimisel viis kalendriaastat tagasi eeldada ega mõistlikult

arvata, et poolte lepingulised kohustused sellises ulatuses muutuvad. Samuti on selge, et

väljaspool tavapärast äririski on nii globaalsel tasandil kui Eesti Vabariigis enne ja

üürilepingu ülesütlemise ajal valitseva üürituru majandusliku olukorra tekkimine, sh

äriruumide üürihindade järsk langus. Eeltoodust on üheselt selge, et üürilepingu täitmine

osutus üürnikule liiga koormavaks ning ebamõistlikuks.

Kostja oli enne üürilepingu ülesütlemist teinud hagejale mitmeid suulisi ja kirjalikke

ettepanekuid üürilepingu muutmiseks, sealhulgas üüritasu alandamiseks, kuid hageja ei olnud

nendega nõus ega soovinud alustada kostjaga isegi vastavasisulisi läbirääkimisi. 3. septembril

2009 saatis hageja kostjale vastuse, milles teatas, et ei ole nõus kostja ettepanekutega

alandada üürihinda. Kostja leiab, et hageja ei ole antud juhul käitunud kooskõlas hea usu

põhimõttega ning on pahatahtlikult ja põhjendamatult keeldunud arvestamast kostja huvide ja

õigustega.

Kostja teatas hagejale saadetud üürilepingu ülesütlemise avalduses samuti, et soovib anda 30.

oktoobril 2009 hageja esindajale üle kostjale üürile antud aadressil Tallinn, XXX korpuses

5P asuvate äriruumide võtmed. Hageja esindaja ruume vastu võtma ei ilmunud, samuti ei

võtnud hageja kostjaga mitte mingil muul viisil kontakti.

Täiesti väär ja tõendamata on hageja hagiavalduses esitatud väide nagu hageja oleks teatanud

kostjale 30. oktoobril 2009.a., et hageja arvates on kostja poolt üürilepingu erakorralise

ülesütlemise avaldus tühine ja ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hageja ei andnud kostjale

nimetatud kuupäeval ega enne seda mitte mingil viisil teada, et ta peab kostjapoolset

üürilepingu ülesütlemist tühiseks ja ei nõustu üürilepingu lõpetamisega. Hageja poolt

hagiavaldusele lisatud hageja 30. oktoobri 2009 kirja ei ole kostja kätte saanud. Kostja leiab,

et hageja on antud juhul käitunud pahatahtlikult, andes kostjale mõista nagu tal ei oleks olnud

mitte mingisuguseid vastuväiteid kostja üüritud ruumidest lahkumisele kostja poolt eelnevalt

teatatud ajal - so 30. oktoobril 2009.

Samuti on kohut eksitav hageja väide nagu kostja oleks 30. oktoobril 2009 kolinud hagejale

teatamata üüritud ruumidest välja. Kostja 20. oktoobri 2009.a. üürilepingu ülesütlemise

avalduses oli selgelt ja üheselt arusaadavalt esitatud kostja kavatsus anda üüritud ruumid

hagejale tagasi ning ühtlasi palve hagejale tulla 30. oktoobril 2009.a. üüritud ruumide valdust

üle võtma. Eelkirjeldatust tulenevalt ei õnnestunud kostjal üüritud äriruumide võtmeid hageja

esindajale 30. oktoobril 2009.a. üle anda. Kostja oli sunnitud saatma aadressil Tallinn XXX

korpuses 5P asuvate äriruumide võtmed 3 eksemplaris tähitud kirjaga hagejale 3. novembril

2009.a.

Hageja on kostja suhtes käitunud üürisuhtes pahatahtlikult ning jätnud arvestamata kostja

õiguste ja huvidega ka juba enne üürilepingu lõpetamist, muutes kostja äritegevuse üüritud

ruumides raskendatuks ning oluliselt ebasoodsamaks võrreldes üürilepingu sõlmimise ajal

eksisteerinud olukorraga. Kostja soovib siinkohal märkida, et näiteks 15. oktoobril 2008

saatsid mitu hageja üüripindadel tegutsevat üürnikku, sealhulgas kostja, hagejale ühise

kirjaliku pöördumise seoses parkimisega seonduvate probleemidega territooriumil.

Üürnikud avaldasid eelnimetatud kirjas omapoolset seisukohta, et territooriumil tasulise

parkimise kehtestamine on aktsepteerimatu ning kahjustab üürnike huve, tuues välja ka

selle, et klientide külastatavus on vähenenud tasulise parkimise tõttu. Hageja on oma 1.

detsembri 2008 vastuses avaldanud seisukohta, et parkimine territooriumil jääb tasuliseks

hoolimata sellest, et see kahjustab ilmselgelt üürnike huvisid.

Hoolimata sellest, et üürileping oli lõppenud, saatis hageja 3. novembril 2009.a., 2. detsembril

2009.a. ja 4. jaanuaril 2010 kostjale arved ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse

ja elektrienergia kasutamise eest novembris 2009, detsembris 2009 ja jaanuaris 2010. Kuivõrd

hageja ja kostja vaheline üürileping oli lõppenud ja kostja oli lõpetanud tema kasutusse antud

äriruumide kasutamise, siis olid hageja poolt kostjale esitatud eelnimetatud arved alusetud

ning kostja ei olnud kohustatud arvetel näidatud rahasummasid hagejale tasuma. Kostja palus

seetõttu oma 5. novembri 2009.a. ja 4. detsembri 2009.a. vastavasisulistes pöördumistes TOP-

l tühistada kõnealused arved ning väljastada kostjale vastavasisulised kreeditarved. Hageja ei

ole seda aga teinud.

Lisaks eeltoodule on kostja jaoks arusaamatu ja põhjendamatu hageja hagiavalduses esitatud

nõudesumma suurus. Hageja märgib oma hagiavalduses ja samuti kostjale väljastatud arvetel

ekslikult nagu oleks üüritasu suuruseks 125 (ükssada kakskümmend viis) Eesti krooni

üüripinna 1 (ühe) ruutmeetri kohta. Hageja on oma 7. jaanuari 2009.a. kirjas kinnitanud, et

eelnimetatud üüritasust moodustab üürihinna üksnes 75 (seitsekümmend viis) Eesti krooni,

kuna 50 (viiskümmend) Eesti krooni moodustavad muud kulud, kusjuures muude kuludena

tuleb hageja väitel mõista kommunaalkulusid, halduskulu ja pisiremonte. Kuivõrd kostja

lõpetas üüritud ruumide kasutamise alates 1. novembrist 2009.a., siis on ilmselge, et kostja ei

oleks mitte mingil juhul kohustatud tasuma nn muude kulude – so kommunaalkulude,

halduskulu ja pisiremontide eest, kuivõrd kostja eelloetletud teenuseid alates 1. novembrist

2009.a. ei ole kasutanud. Veelgi enam, täiesti arusaamatu ning põhjendamatu on lisaks hageja

poolt väljastatud arvetel kajastatud tasu postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia

eest, kuivõrd kostja eelnimetatud teenuseid ei ole kasutanud.

Hageja on esitanud kostja vastu kohtusse hagiavalduse muuhulgas üüritasu maksmisega

viivitamisest tuleneva viivitusintressi tasumise nõudes. VÕS § 113 kohaselt on võlausaldajal

õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivise maksmist,

arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu punkti 3.3

kohaselt on üürnik üüri ja muude teenuste eest tasumisega viivitamisel kohustatud tasuma

üürileandjale viivist 0,2% tasumisega viivitatud summast iga päeva eest. Kostja ei ole antud

juhul oma kohustust mitte mingil viisil rikkunud ning on tasunud hagejale kohaselt

kokkulepitud üüritasu ajavahemiku eest, mil üüritud ruumid olid kostja kasutuses, mistõttu on

alusetu ka hageja viivitusintressi nõue.

VÕS § 113 lg 8 näeb ette, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle

vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 näeb ette, et kui

tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks

kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige

kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte

majanduslikku seisundit. Seega isegi juhul kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt

viiviste tasumist, oleks viivitusintressi määr ebamõistlikult suur ning kostja taotleb

käesolevaga kohtult selle vähendamist VÕS § 162 alusel.

Kokkuvõtvalt on kostja seisukohal, et hageja poolt kostja vastu esitatud hagi on pahatahtlik

ning alusetu, kuna üürileping on kostja poolt kohaselt erakorraliselt üles öeldud ning kostja ei

ole üüritasu maksmisega viivitanud ega muul viisil oma kohustust rikkunud.

Kostja märgib oma 01.03.2010 seisukohtades hageja 25.01.2010 menetlusdokumendis

esitatud seisukohtade osas, et kostja on mitmel korral hagejale selgitanud, et kostja ütles

üürilepingu erakorraliselt üles VÕS §-s 97 sätestatud alusel, kuna lepingupoolte kohustuste

vahekord oli oluliselt muutunud ning üürileping oli seetõttu muutunud kostja jaoks

ebamõistlikult koormavaks. Antud juhul esinesid kostja poolt üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks VÕS § 97 lg 2 sätestatud eeldused. Esiteks ei saanud kostja lepingu sõlmimise

ajal mõistlikult arvata, et üüritasud võivad muutuda sellises ulatuses. Teiseks ei kuulunud

muutunud asjaolud kostja mõjusfääri ning kostja ei kandnud ei seadusest ega lepingust

tulenevalt samuti nende muutumise riisikot. Samuti on üheselt selge, et kostja ei oleks

asjaolude muutumisest teades üürilepingut sellistel tingimustel sõlminud.

VÕS § 97 lg 5 sätestab, et kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt

ei ole lepingu muutmine käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise

lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud

lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga käesoleva seaduse §-s 196 sätestatud

korras üles öelda.

Kostja on juba oma 13. jaanuari 2010.a. vastuses esitanud vastavasisulised tõendid selle

kohta, et kostja oli enne üürilepingu ülesütlemist teinud hagejale mitmeid suulisi ja kirjalikke

ettepanekuid üürilepingu muutmiseks, sealhulgas üüritasu alandamiseks, kuid hageja ei olnud

nendega nõus ega soovinud alustada kostjaga isegi vastavasisulisi läbirääkimisi. On oluline, et

3. septembril 2009.a. saatis hageja kostjale vastuse, milles teatas, et ei ole nõus kostja

ettepanekutega alandada üürihinda. Seega on täidetud VÕS § 97 lg-s 5 ettenähtud eeldus

üürilepingu ülesütlemiseks.

Arusaamatuks jääb hageja poolt 25. jaanuari 2010 vastuses väljatoodud seisukoht nagu peaks

üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena olema expressis verbis VÕS-s nimetatud

üürniku majandusliku olukorra halvenemine. Kostja peab vajalikuks veelkord rõhutada, et

VÕS § 313 lg-s 2 sisalduv loetelu on sätestatud mitteammendavalt ja seega ei ole

eelnimetatud paragrahvis loetletud kõiki võimalikke üürilepingu erakorralise ülesütlemise

aluseid.

Kostja nõustub küll hageja seisukohaga, et üldise pacta sunt servanda printsiibi kohaselt

peaksid olema lepingud täitmiseks alati kohustuslikud kokkulepitud tingimustel. On ilmne, et

samas oleks äärmiselt ebaõiglane ning vastuolus hea usu põhimõttega, kui kostja oleks

üürnikuna kohustatud üürilepingut täitma varasemalt, so teistsuguses üüripindade turul

valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel. VÕS §-s 97 sätestatu on

seetõttu lähtunud clausula rebus sic stantibus põhimõttest, mille kohaselt on võimalik

lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise korral lepingupoolel teatud tingimustel õigus

nõuda lepingu muutmist.

Lepingute täitmistruuduse eesmärgiga ei ole kooskõlas poole keeldumine lepingutingimuste

muutmise ettepanekust, kui lepingu täitmine on lepingu sõlmimisel planeerituga võrreldes

muutunud oluliselt koormavamaks, mistõttu lepingu eesmärki pole olemasolevatel

eesmärkidel võimalik saavutada.

VÕS § 97 eesmärgiks on saavutada õigustatud tasakaal lepinguvabaduse ja selle piirangute

vahel. Antud juhul on eeltoodust tulenevalt ilmne, et on õigustatud kõrvalekaldumine üldisest

pacta sunt servanda printsiibist, mistõttu tuleb üürilepingu ülesütlemist kostja poolt pidada

õiguspäraseks.

Väär ja täiesti tõendamata on hageja seisukoht nagu oleks ebaõige kostja väide selle kohta, et

hageja ei andnud mitte mingil viisil kostjale teada nagu ta peaks üürilepingu ülesütlemise

avaldust tühiseks. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit tõendamaks asjaolu, et hageja

teavitas kostjat õigeaegselt omapoolsest seisukohast nagu oleks üürilepingu ülesütlemine

tühine. Kostja soovib veelkord rõhutada, et hageja poolt hagiavaldusele lisatud hageja 30.

oktoobri 2009.a. kirja ei ole kostja kätte saanud ning hageja ei ole esitanud ka mitte ühtegi

sellekohast tõendit, tõendamaks kirja saatmise ja kostja poolt kättesaamise fakti. Kostja leiab

lähtudes eeltoodust, et hageja on antud juhul käitunud pahatahtlikult, andes kostjale mõista

nagu ta oleks olnud nõus kostja üüritud ruumidest lahkumisega kostja poolt eelnevalt teatatud

ajal - so 30. oktoobril 2009.a. ning jätnud kostjat vastupidisest teavitamata.

Kostja arvates on kohut tahtlikult eksitav hageja väide nagu oleks üüritasu suuruseks 125

(ükssada kakskümmend viis) Eesti krooni üüripinna 1 (ühe) ruutmeetri kohta. Hageja on oma

7. jaanuari 2009.a. kirjas üheselt arusaadavalt kinnitanud, et eelnimetatud üüritasust

moodustab üürihinna üksnes 75 (seitsekümmend viis) Eesti krooni, kuna 50 (viiskümmend)

Eesti krooni moodustavad muud kulud, kusjuures muude kuludena tuleb hageja väitel mõista

kommunaalkulusid, halduskulu ja pisiremonte.

Arve nr 1655-K osas saatis kostja hagejale 4. detsembril 2009.a. kirja, milles selgitas, et

üürileping on AS-i CM poolt üles öeldud ning sellest tulenevalt on lõppenud ka kõik

lepingupoolte üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Arve nr 9-K osas saatis kostja

hagejale samasisulise kirja 5. jaanuaril 2010.a., milles juhtis hageja tähelepanu veelkord

asjaolule, et Üürileping on lõppenud ning hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt ruumide

üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia kasutamise eest. Kostja on palunud

oma 11. novembri 2009, 4. detsembri 2009 ja 5. jaanuari 2010 hagejale saadetud kirjalikes

pöördumistes hagejal kõikide pärast üürilepingu lõppemist saadetud arvete tühistamiseks

väljastada kostjale vastavasisulised kreeditarved. Kuni käesoleva hetkeni hageja seda teinud ei

ole.

Kostja leiab, et hageja ei ole antud juhul käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning on

pahatahtlikult ja põhjendamatult keeldunud arvestamast kostja huvide ja õigustega.

Kostja 22.10.2010 esitatud vastuses hageja 14.09.2010 hagiavalduse täpsustusele kostja

vaidles hagiavalduse suurendamisele vastu.

Kostja ja hageja vahel 1. septembril 2004 sõlmitud äriruumi üürileping nr 166-5P (edaspidi

üürileping) lõppes 1. novembrist 2009 selle ühepoolse ülesütlemisega kostja poolt. Kostja

lõpetas üürilepingu lõppemisel samuti tema kasutusse antud äriruumide ning sellega seotud

lisateenuste kasutamise.

Hoolimata sellest, et pooltevaheline üürileping on alates 1. novembrist 2009 lõppenud, saatis

hageja kostjale 02.02.2010, 02.03.2010, 01.04.2010, 03.05.2010, 02.06.2010, 02.07.2010 ja

02.08.2010 arved 2010. aasta veebruarikuu, märtsikuu, aprillikuu, maikuu, juunikuu, juulikuu

ja augustikuu ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest.

Kuivõrd hageja ja kostja vaheline üürileping on lõppenud ja kostja on reaalselt lõpetanud

tema kasutusse antud äriruumide kasutamise, veelgi enam, kostja ei saanud mitte mingil viisil

kasutada pärast üüritud ruumide valduse üleandmist üürileandja postkasti, parkla teenust ega

elektrienergiat, siis on kõik hageja poolt kostjale esitatud eelnimetatud arved alusetud ning

kostja ei olnud kohustatud arvetel näidatud rahasummasid hagejale tasuma. Kostja ei kasuta

alates 2009. aasta novembrikuust ka selliseid üüripinnaga seotud lisateenuseid nagu

kommunaalkulud, halduskulu ja pisiremonditeenust. Kostja soovib hageja tähelepanu

veelkord juhtida ka asjaolule, et üüritasu suurus ei ole 125 krooni ruutmeetri kohta nagu

hageja on hagiavalduses ja selle suurendamises ning täpsustuses välja toonud. Tegelikult,

nagu hageja eelnevalt ka ise on kinnitanud, moodustab eelnimetatud üüritasust üürihinna

üksnes 75 krooni ning 50 krooni moodustavad muud kulud, milleks hageja väitel on

kommunaalkulud, halduskulud ja pisiremont.

Hageja on 14.09.2010 hagiavalduse täpsustuse lisana esitanud hageja poolt kostjale saadetud

22.07.2010.a.

üürilepingu

ülesütlemishoiatuse

ning

31.08.2010

ülesütlemisavalduse

rendilepingu

erakorraliseks

ülesütlemiseks.

Eelnimetatud

14.09.2010

hagiavalduse

täpsustuses väidab hageja, et üürileping on tema hinnangul lõppenud 02.09.2010. Kostja

saatis 28.07.2010.a. ja 10.09.2010.a. hageja eelnimetatud ülesütlemishoiatusele ja

ülesütlemisavaldusele rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastused, milles teatas, et ei

tunnista hageja nõuet. Hageja pahatahtlikkust näitab üheselt asjaolu, et hageja ei ole

eelnimetatud kostja kirjadele mitte mingil viisil reageerinud, kuigi on kostja kirjad kätte

saanud.

Kostja jaoks on üllatuslik hageja eelnimetatud seisukoht üürilepingu lõppemise aja osas.

Hageja on oma 22.07.2010.a. üürilepingu ülesütlemishoiatuses teatanud, et juhul kui kostja ei

tasu oma väidetavat võlgnevust hageja ees, ütleb hageja üürilepingu üles alates 29.07.2010.

Kostjale arusaamatul põhjusel teatas hageja aga oma 31.08.2010 ülesütlemisavalduses

rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, et üürilepingu lõppemise päevaks on 31.08.2010.

Kostja arvates on hageja taoline käitumine aktsepteerimatu ning arusaamatu. Veelgi enam,

hageja alustas reaalselt väidetavalt veel jätkuvalt kostjale üüritud ruumides juba alates 2010.

aasta augustikuu algusest üüritud pinnal ehitus- ja remonttööde teostamist.

Kostja leiab, et hageja on väidetava üüritasu nõudega kohtusse pöördumisel ja

kohtumenetluse jätkamisel (seejuures nõudes kostjalt üüritasu ja lisateenuste tasu muuhulgas

perioodi eest, mil hageja ise teostas üüritud ruumides ehitus-ja remonditöösid) käitunud

pahatahtlikult ning on esitanud kostja vastu teadlikult alusetud nõude, seejuures seda nõuet

kaks korda (so 25.01.2010 ja 14.09.2010) suurendanud.

Kostja 01.12.2010 esitatud seisukohas kostja leiab, et kostjale teadaoleval alustas hageja

väidetavalt veel jätkuvalt kostja kasutuses olevates äriruumides juba alates 2010.a. augusti

kuu algusest üüritud pinnal sellises mahus ehitus-ja remonttööde teostamist, mis oleks teinud

reaalselt kostjal üüritud pinna kasutamise võimatuks.

Kostja leiab, et äriruumide üürihindade langus 2009.aastal Eestil kinnisvaraturul on üldteada

asjaolu, sellest hoolimata soovib kostja hageja võimalike sellekohaste vastuväidete

välistamiseks tõendada äripindade üürihindade suurust ja langust 2009. aastal alljärgnevate

ajalehe artiklitega: 39.09.2009 artikkel „Äripinnad odavnesid III kvartalis veelgi“,

150.01.2010 artikkel „Äripindade üürihinnad langesid 2009. aastal kolmandiku võrru“, 30.10.

2009 artikkel „ Äripindade üürihinnad täitsa põhjas“. Seega keskmine äriruumide üürihind

Tallinnas oli 2009. aastal keskmiselt 83 krooni ühe üüritud äripinna ruutmeetri kohta. Hageja

ja kostja vahel üürilepingus kokkulepitud üürihind oli 125 krooni ühe üüritud ruutmeetri

kohta. Eelnevast tulenevalt on üheselt arusaadav, et olukorras, kus (i) äriruumide üürihinnad

olid märkimisväärselt langenud; (ii) hoolimata kostja sellekohastest ettepanekutest ei olnud

hageja nõus kokkulepitud üürihinda langetama; ja (iii) üürilepingu täitmine oli kostja jaoks

muutnud äärmiselt koormavaks, ei olnud võimalik eeldada kostja poolt üürilepingu täitmise

jätkamist.

Kostja 30.12.2010 esitatud menetlusdokumendis leiab, et väär on hageja seisukoht nagu ei

omaks asjas tähtsust asjaolu, kas ehitus- ja remonttööde teostamise ajal oleks üürnik saanud

üüritud ruume samaaegselt kasutada. Kuivõrd hageja on väitnud, et üürileping kehtis kuni 31.

augustini 2010 ning on esitanud nõude üüritasu saamiseks kohtusse, siis on kostja arvates

olulise tähtsusega asjaolu, kas kostjal väidetava üüriperioodi jooksul üldse oli võimalik

üüritud ruume kasutada.

Kostja vaidleb vastu hageja seisukohale nagu ei saaks kostja poolt 1. detsembril 2010 kohtule

esitatud

ajaleheartikleid

käsitleda

käesolevas

tsiviilasjas

tõenditena.

Kõnealuste

ajaleheartiklite näol ei olnud tegemist „suvaliste“ artiklitega nagu üritab väita hageja, vaid

usaldusväärsetel statistilistel andmetel põhinevate Tallinna äripindade üürituru hindade kohta

informatsiooni sisaldavate üleriigilise levikuga perioodilises väljaandes ilmunud artiklitega.

Hageja väide, et üüripinna pakkumised avalikes kuulutustes ja portaalides väljendavad üksnes

üüri suurust ühe ruutmeetri kohta, ilma võimalike kõrvalteenuste ja halduskuludeta, on

paljasõnaline. Kostja vaidleb hageja sellekohasele väitele vastu.

Hageja esitatud üüritasu arvestusest ja üürihinnas sisalduvate kulude jaotuse arvestusest

nähtub üheselt selgelt, et kostja poolt hagejale makstud üüritasu suurus püsis aastatel 2004

kuni 2009 sisuliselt muutumatuna. Samas on üldteada asjaolu, et üüriturul oli aastaks 2009

toimunud märkimisväärne äriruumi üüripindade langus. Ebatõene ning ebausutav oleks

eeldada, et varasematel aastatel võrreldes aastaga 2009, so ajaga, mil kostja üürilepingu üles

ütles VÕS § 97 alusel, oleks üürilepingu alusel makstav üüritasu suurus olnud

märkimisväärselt väiksem tavapärasest turuhinnast.

Kostja leiab oma 21.04.2011 esitatud täiendavates seisukohtades, et oluline on, et äriruumide

turuhind hageja ja kostja vahelise üürilepingu sõlmimise ajal ja üürilepingu ülesütlemise ajal

oli oluliselt erinev, st üürilepingu sõlmimise ajal oli äriruumide üüritasu hinnatase

märkimisväärselt kõrgem. Vaieldamatult kuulus üürihind lepingu sõlmimise aluseks olnud

oluliste asjaolude hulka. Üürnik ei osanud ega pidanudki oskama ette näha, et äriruumide

üürihinnad märkimisväärses ulatuses langevad ja lepinguliste kohustuste tasakaal sellisel

määral muutub. Kostja näol ei ole tegemist kinnisvaraturul tegutseva professionaaliga nagu

seda on hageja, kellel oleks olnud võimalik asjaolude muutumist mingilgi viisil ette näha.

Väljaspool tavapärast äririski on globaalsetest muutustest tingitud üleüldine majanduslangus,

mis tõi aastal 2009 kaasa drastilise languse Eesti kinnisvaraturul. Tegemist ei ole kostja

hinnangul ka kindlasti asjaoluga, mis oleks kuulunud mingilgi viisil üürniku mõjusfääri. Kui

kostja oleks osanud ette näha majanduskriisi ja äriruumide üürihindade niivõrd olulist langust,

ei oleks kostja vaieldamatult 01.09.2004 üürilepingut sellistel tingimustel (üürihinna suurus)

sõlminud.

Kostja on seisukohal, et üldteada asjaolu, mis ei vaja tõendamist asjaolu, et aastaks 2009 oli

toimunud globaalsest majanduskriisist tulenev majanduskriis ja mitmed olulised muudatused

Eesti kinnisvaraturul. Ka erinevate kohtuastmete kohtud on mitmetes lahendites väljendanud

selget seisukohta, et eelloetletud sündmused on toimunud (vt nt tsiviilasjade nr 2-09-9743, nr

2-09-61869 ja nr 2-08-85919 lahendid).

Hageja on ekslikult oma 15.12.2010 menetlusdokumendis asunud seisukohale nagu oleks

üürilepingu alusel kokkulepitud üürihind kõnealuses piirkonnas, kus asus kostja kasutuses

olev äripind, olnud oluliselt alla turuhinna. Hageja taoline seisukoht on väär, tõendamata ja

vastuolus käesolevas kohtuasjas esitatud väidete ja tõenditega. Kostja on tõendanud, et

keskmine äripindade üürihind lepingu ülesütlemisel, so neljanda kvartali alguseks aastal 2009

oli ligikaudu 81 krooni ruutmeetri kohta, selle kohta on kostja esitanud tõendid. 30.09.2009

Äripäeva ehitusuudiste väljatrüki kohaselt püsisid äripindade pakkumised III kvartalis

jätkuvalt languses (nimetatud näitaja langes juuli algusest ehk kvartali jooksul 7 protsenti)

ning Tallinnas äripindade pakkumiste põhine keskmine ruutmeetri hind III kvartalis oli 89

krooni. 30.10.2010 Äripäeva ehitusuudiste väljatrüki kohaselt pealinna äripindade keskmine

pakkumiste põhine ruutmeetri üürihind ületab sadat krooni vaid vanalinnas ja südalinnas.

Äripindade keskmine pakkumishind linnaosade kaupa 30.10.2010 seisuga oli Pirital 81 krooni

ruutmeetri kohta. 15.01.2010 Äripäeva ehitusuudiste väljatrüki kohaselt langesid äripindade

üürihinnad aastal 2009 kolmandiku võrra. Keskmine äripinna ruutmeetri pakkumishind oli

2009. aasta jaanuaris 113 krooni, aasta lõpuks langes see aga 76 kroonile. Tallinnas langesid

äripindade keskmised üürihinnad aastaga Eestis veelgi enam – 35% protsenti.

Hageja on ebaõigesti viidanud sellele nagu oleks üldteada asjaolu, et üüripinna pakkumised

avalikes kuulutustes ja portaalides väljendavad üksnes üüri suurust ühe ruutmeetri kohta, ilma

võimalike kõrvalteenuste ja halduskuludeta ja et kõikvõimalikes statistilistes keskmise

üürihinna arvestustes võetakse üüritasu osas aluseks üksnes äripinna netoüür, ilma

kõrvalkuludeta. Kostja leiab hageja eelkirjeldatud väite olevat põhjendamatu. Kostja vaidleb

hageja eelnimetatud väitele vastu ja ei pea seda mitte mingil viisil tõendatuks.

Hageja on 15.12.2010 menetlusdokumendis kinnitanud, et kostjaga kokkulepitud üüritasu

sisaldas endas halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid ja et üüritasule lisandus veel postkasti

kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Asjaolu, et

postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus) lisandus

kokkulepitud üüritasule, nähtub hageja poolt kostjale esitatud arvetel. Sellega seoses soovib

kostja veelkord märkida, et täiesti alusetu ja pahatahtlik on nõuda kostjalt tasu postkasti

kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus) eest, kuivõrd

pärast äripindade kasutamise lõpetamist 01.11.2009 kostja ilmselgelt enam eelloetletud nn

lisateenuseid ei kasutanud.

Samuti leiab kostja, et kuivõrd kostja enam alates 01.11.2009 reaalselt üüripinda ei kasutanud,

siis oleks nagunii täiesti alusetu hageja nõue järgnevalt loetletud halduskulude ja

kõrvalteenuste (kommunaalkulud) tasumiseks – välikoristus, ATS, soojussõlme hooldus,

ventilatsiooni hooldus, Falck, pisiremonditööd, haldusteenus, dispetšerteenus, hoonete

kindlustus, soojus, vesi, elekter, prügivedu ja maamaks. Kostja ei kasutanud üüripinda alates

01.11.2009, seega ei saanud kostja mitte mingil kasutada ka eelpool loetletud teenuseid ega

tekitada üürileandjale kõnealuseid kulusid.

Täiesti vastuolulised on hageja seisukohad, mis puudutavad üüritasu suurust ja haldus- ja

kommunaalkulude kuulumist üüritasu hulka. Oma 15.12.2010 menetlusdokumendis väidab

hageja nagu oleks üüritasu suurus tegelikkuses olnud 41,76 krooni ruutmeetri kohta ning

ülejäänud osa üürilepingus kokkulepitud üüritasust, so 64,16 krooni ruutmeetri kohta oleksid

haldus- ja kommunaalkulud. Samas on hageja varasemalt oma 07.01.2009 kirjas väitnud, et

üüritasust (so 125 kroonist ruutmeetri kohta) moodustab üürihinna üksnes 75 krooni

ruutmeeter kohta ja 50 krooni ruutmeetri kohta moodustavad muud kulud – so kommunaal- ja

halduskulud ja pisiremondid. Seega erineb hageja erinevates menetlusdokumentides väidetu

põhjal üüritasu ja kommunaal- ja halduskulude omavaheline suhe peaaegu kaks korda.

Eelkirjeldatu näitab kostja arvates seda, et hageja on tahtlikult kostjat kohut eksitavalt

esitanud vastuolulisi väiteid üüritasu suuruse ja selle kujunemise kohta.

Kostja leiab, et tegelikkuses oli hageja üürilepingu ülesütlemise hetkel ja enne seda väga hästi

teadlik asjaolust, et üürilepingu lepinguliste kohustuste tasakaal on oluliselt muutunud, sellele

viitab üheselt asjaolu, et hageja nõustus alandama üüritasu perioodiks 01.07.2009-30.09.2009

10 protsendi võrra. Kuivõrd äriruumide üürihindade langus jätkus drastilises ulatuses ka

pärast eelnimetatud perioodi lõppu, siis võis hagejalt mõistlikult eeldada, et hageja muutunud

olukorraga arvestab ning läbirääkimisi üüritasu alandamiseks alustab, seda hageja aga ei

teinud.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis nr 3-2-176-10 jõudnud järeldusele, et

müügilepingu korral saab kinnisvaraturu situatsiooni lugeda muutunuks ka üksnes olulisest

hinnalangusest tulenevalt, mis omakorda õigustab VÕS § 97 lg 1 kohaldamist. Seisukohta, et

kinnisasja väärtuse olulise vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS §-i

97, on Riigikohtu tsiviilkolleegium väljendanud ka lahendis nr 3-2-1-99-10. Seega Riigikohtu

praktika pinnalt saab kostja arvates teha üheselt selge järelduse, et Riigikohtu hinnangul on

lepingu alusel ühe poole poolt tehtava soorituse väärtuse oluline vähenemine VÕS § 97

kohaldamise aluseks.

Lisaks eeltoodule soovib kostja rõhutada, et isegi juhul kui kostjapoolne üürilepingu

ülesütlemine ei oleks seaduspärane (millele kostja aga jätkuvalt põhjendatult vastu vaidleb), ei

saaks hageja esitatud nõue mitte mingil viisil kuuluda rahuldamisele täies ulatuses. Hageja

oleks pidanud väidetava rikkumisega hagejale tekitatud kahju suurenemise ärahoidmiseks

üürilepingu üles ütlema juba varem kui 02.09.2010 seisuga, kuivõrd vaadeldavate äriruumide

üürile andmine kolmandale isikule - so uuele üürnikule, oleks aidanud hageja väidetava kahju

suurenemist märkimisväärselt ära hoida. Taolist käitumist oleks hagejalt kui professionaalselt

kinnisvara üürile andmisega tegelevalt isikult võinud mõistlikult oodata. Hageja eelkirjeldatud

vastupidine käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Hageja

pahatahtlikule käitumisele viitab ka asjaolu, et hageja ei vastanud kostja 20.10.2009

ülesütlemisavaldusele mitte mingil viisil ning andis oma taolise käitumisega kostjale mõista,

et hageja on nõus kostjapoolse lepingu ülesütlemisega.

VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel

või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses,

milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. VÕS § 139 lg 2 näeb ette, et

käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju

tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju

tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud,

kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.

Kostja ei peaks hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju ettenähtavuse põhimõtte

alusel, kuivõrd kostja ei näinud ega pidanud mitte mingil viisil ette nägema lepingu sõlmimise

ajal, et kohustuse rikkumise võimaliku tagajärjena esitab üürileandja nõude ligikaudu ühe

kalendriaasta üüritasu saamiseks sellest hoolimata, et üürnik on lepingu üles öelnud ja

reaalselt üüripinda enam ei kasuta. VÕS § 127 lg 3 näeb ette, et lepingulist kohustust

rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku

tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

18.07.2011 esitatud kostja täiendavates seisukohtades märgib kostja, et hageja on esitanud

24.05.2011 väidetavalt hageja poolt kõrvalkulude kandmist tõendavad kuludokumendid

perioodi oktoober 2009 kuni september 2010 kohta. Esiteks väärib märkimist, et hageja ja

kostja vaheline üürileping lõppes 1. novembrist 2009 kostjapoolse ülesütlemise tõttu,

seepärast ei ole kuludokumentidel, mis väidetavalt peaksid tõendama hageja poolt kantud

üüripinna kõrvalkulude suurust perioodil november 2009 kuni september 2010, antud

tsiviilasjas tähtsust. Kostja jaoks on arusaamatu hageja seisukoht mitte esitada kõrvalkulude

suurust ja nende kandmist tõendavaid dokumente üürilepingu ülejäänud perioodi – täpsemalt

ajavahemiku 1. september 2004 kuni 30. september 2009, kohta. Hageja on esitanud

väidetavalt üüripinnaga seotud kommunaalmaksete arved, mis on väljastatud hagejale

üüripinna kõrvalkulude kandmiseks perioodi oktoober 2009 kuni september 2010 eest. Samas

ei ole hageja esitanud kohtule mitte ühtegi tõendit selle kohta, et hageja kõnealused

kõrvalkulud tõepoolest ka kandnud on. Seega ei saa kostja hinnangul hageja 24.05.2011

esitatud arved (kokku 103 lehel) mitte mingil viisil tõendada hageja poolt kõrvalkulude

kandmist. Kõnealuste kommunaalmaksete arvetega ei ole kostja arvates erinevalt hageja

väitest mitte mingil viisil võimalik tõendada asjaolu, kas pooltevahelise üürilepingu alusel oli

üüritasu ehk netoüür pea poole väiksem Tallinna keskmisest üürihinnast. Lisaks soovib kostja

märkida, et hageja enda 24.05.2011 menetlusdokumendis antud kinnitusest – so „Vastavalt

pooltevahelisele üürilepingule sisaldas kokkulepitud üüritasu ka halduskulusid ja kõiki

kõrvalteenuseid, va postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae- ja interjööri

valgustus)“ saab järeldada, et üürilepingujärgsed üüritasud sisaldavad tavapäraselt ka

kõrvalteenuseid ning halduskulu.

Kostja on esitanud 24.05.2011 kohtule kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja

www.city24.ee. Eelnimetatud väljavõtete kohta soovib kostja märkida, et kõnealustest

kuulutuste väljatrükkidest ei nähtu, millal on kuulutused kättesaadavaks tehtud ja millise

ajaperioodi vältel kuulutused kättesaadavad olid. Hageja on 24.05.2011 menetlusdokumendis

öelnud, et hageja avaldas kuulutused 04.11.2009. Hageja taoline väide ei ole tõendatud.

Arusaamatuks jääb samuti, miks hageja hilisemal perioodil kuulutuste avaldamise ja/või

uuendamisega ei tegelenud.

Lisaks väärib kostja hinnangul rõhutamist, et vaadeldavates kuulutustes on hageja poolt

soovitud üüripinna ruutmeetri hinnaks 120 krooni (ilma käibemaksuta). Hageja ja kostja

vahelise üürilepingu kohaselt oli üüritasu üüripinna ühe ruutmeetri kohta 125 krooni (ilma

käibemaksuta). Käimasolevas kohtuasjas on korduvalt käsitletud ja see on tõendamist leidnud,

et 2009. aastal oli Tallinnas äriruumide keskmine üürihind tunduvalt madalam kui 120 krooni

ruutmeetri kohta. Seetõttu on ilmselge, et isegi kui hageja kuulutused tõepoolest eelnimetatud

portaalides kättesaadavaks tegi, siis ei leidunud üüripinnale potentsiaalseid üürnikke, kuivõrd

kuulutuses välja toodud üüritasu oli liiga kõrge. Asjaolu, et mitte ükski üürnik hagejaga

novembris 2009 üüripinda hinnaga 120 krooni (ilma käibemaksuta) ruutmeeter üürile ei

soovinud võtta, kinnitab kostja arvates veelkord kostja väidet, et üüritasu suurus oli

ebamõistlikult kõrge.

Kuivõrd tegemist on üüripinnaga, mille kogupind on tavapärasest suurem ning igakuine

üüritasu seetõttu summa summarum ka kõrge, oleks kostja arvates hageja uue üürniku

leidmisega pidanud tegelema aktiivselt ja tegema kõik endast sõltuva, et üüripind ei seisaks

kasutuseta. Kostja on arvamusel, et hageja seevastu, eeldades, et ta saab kostjalt kohtu kaudu

saamatajäänud üüritasu (mille suurus oli ebamõistlikult kõrge ja üürnikule vastuvõetamatu)

täies ulatuses sisse nõuda, ei olnudki tegelikult huvitatud üürilepingu sõlmimisest uue

üürnikuga. Kostja leiab, et mõistlik isik oleks hageja asemel taolises olukorras, kus hoolimata

04.09.2009 väidetavalt avaldatud kuulutustest uusi üürnikke väidetavalt ei leidunud, pidanud

alandama üürihinda ja pakkuma üüripinda üürile madalama tasu eest. Seeläbi oleks hageja

igal juhul vähendanud endal tekkivat kahju (so hagejal saamata jäänud tulu) märkimisväärselt.

Kostja on seisukohal, et üüripakkumiste kuulutuste väljavõtted portaalidest www.kv.ee ja

www.city24.ee ning paar hageja poolt saadetud e-kirja ei saa seega mitte mingil viisil

välistada antud juhul VÕS § 139 lg 2 kohaldamist. Eelnimetatud tõendid ei tõenda kostja

hinnangul mitte mingil viisil hageja väidet nagu hageja oleks aktiivselt tegelenud uue

võimaliku üürniku leidmisega ja seetõttu üritanud välistada või vähemalt vähendada hagejal

kahju tekkimist.

Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2004.

aastal kaks tõendit – UMKturuülevaade 2004. aasta sügise kohta ja 10.12.2004 artikli

väljatrüki portaalist www.city24.ee. Kostja ei vaidle iseenesest vastu hageja väitele, et

eelnimetatud tõendite pinnalt saab järeldada, et Tallinna äripindade üürihinnad 2004. aasta

sügisel olid 190 krooni ruutmeetri kohta, kaubanduspindade üürihinnad algasid 200 kroonist

ruutmeetri kohta ning Tallinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade üürihinnad olid 2004.

aasta teises pooles keskmiselt 380 krooni ruutmeetri kohta. Samale järeldusele tuleb tegelikult

asuda ka kostja poolt käesoleva menetlusdokumendi lisana esitatud 1Partner Kinnisvara

Tallinna OÜ koostatud 2004-2009 aastate üürituru analüüsi pinnalt. Siiski soovib kostja

siinkohal aga märkida, et kostja poolt esitatud üürituru analüüsi kohaselt oli äärelinnas

asuvate kaubanduskeskuses asuvate kaubanduspindade keskmine üüritasu 240 krooni

ruutmeetri kohta. keskust ei saa aga kostja hinnangul käsitleda kaubanduskeskusena,

mistõttu tuleks antud üüripind liigitada pigem kategooriasse „muud kaubanduspinnad

väljaspool kesklinna“.

Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et on leidnud tõendamist asjaolu, et väljaspool Tallinna

kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine ruutmeetrihind aastal 2004 oli suurusjärgus

200 krooni ruutmeetri kohta. Hageja ja kostja vahelises üürilepingus oli selle sõlmimise hetkel

üüritasu suuruseks lepingu lisa nr 1 järgi vastavalt 110,82 krooni (ilma käibemaksuta)

ruutmeetri kohta ja 105,12 (ilma käibemaksuta) krooni ruutmeetri kohta (kauplusepinnad),

sellest saab järeldada, et Pirita piirkonna kaubanduspindade üüritasud (vähemalt TOP-s

asuvate üüripindade üüritasud) erinesid üldisest keskmisest väljaspool Tallinna asuvate

kaubanduspindade üüritasust, olles märgatavalt madalamad. Seega kostja poolt hagejale 1.

septembril 2004 sõlmitud üürilepingu alusel makstav üüritasu moodustas vastavalt 52,56% ja

55,41% väljaspool Tallinna asuvate kaubanduspindade keskmisest üüritasust.

Hageja on esitanud Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2008.

aastal ühe tõendi – AVK turuülevaade 2008. aasta kohta. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi

tõendit Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2009. aastal.

Eelnimetatud AVK turuülevaate kohaselt olid 2008. aastal Tallinna kaubanduspindade

keskmised netoüürid vastavalt Tallinna kesklinnas ja vanalinnas vahemikus 300 kuni 900

krooni ruutmeetri kohta ja äärelinnas 150 kuni 300 krooni ruutmeetri kohta. Eksitav on hageja

väide nagu oleks eelnimetatud 300-900 kr/m² olnud Tallinna kesklinnas asuvate

kaubanduspindade hinnatase. AVK turuülevaate lk 16 on üheselt öeldud, et Tallinna kesklinna

ja vanalinna piirkonna A-klassi kaubanduspindade vahemik oli 300-900 kr/m². Kostja soovib

siinkohal juhtida tähelepanu asjaolu, et eelnimetatud hindade näol ei olnud tegemist mitte

keskmiste hindadega, vaid madalaima ja kõrgeima hinnaga. Samuti tuleb rõhutada, et

tegemist oli Tallinna vanalinna hinnataseme näitajaga, mis on eksklusiivne ja kõige kõrgema

hinnatasemega piirkond Eestis. AVK turuülevaate lk 16 kohaselt olid Tallinna

kaubanduspindade A-klassi hinnad äärelinnas 200-300 kr/m² ja B-klassi hinnad äärelinnas

150-200 kr/m². Veelgi enam, vaadeldavas turuülevaates on kirjas, et omaette põhimõtete

alusel on väljakujunenud suuremate kaubanduspindade (nt elektroonika, sisustus, ehitus jne)

ning ankurüürnike üüritasemed. Siinkohal on oluline näitaja üüripinna suurus (1000 m²).

Kaasaegsetele nõuetele vastavate ning heas asukohas paiknevate pindade netoüüri tasemed on

valdavalt vahemikus 100-150 kr/m². Kostjale üürile antud üüripinnad kuuluvad vaieldamatult

B-klassi kaubanduspindade hulka ning ei kujuta endast tegelikult kaasaegsetele nõuetele

vastavaid heas asukohas paiknevaid üüripindasid.

Kostja leiab, et erinevalt hageja poolt väidetust Tallinna äriruumide üürihinnad aastatel 2007

ja 2008 võrreldes aastatega 2004 kuni 2006 ei tõusnud. Vastupidiselt hageja väitele,

üürihinnad hakkasid nimetatud perioodil hoopis langema. Ka AVK turuülevaatest nähtub, et

rahvusvaheline finantskriis tõi kaasa 2008. aasta kolmandas kvartalis majanduslanguse Eestis

3,5 protsendini ja sarnaselt üldisele majandusele on ka Eesti kinnisvaraturg languses.

Üüritasu suuruse kokkuleppimisel 2004 aastal ei arvestanud kumbki lepingupool tegelikult

asjaoluga, et üürihinnad võiksid märkimisväärselt langeda. Sellele viitab üheselt ka asjaolu, et

üürilepingus oli kokku lepitud võimalus üksnes üüritasu alandamiseks (vt üürilepingu punkt

6.1.3).

Ebaõige on hageja väide nagu aastatel 2007 ja 2008 ei oleks lepingujärgne üüritasu tõusnud.

Väärib mainimist, et hageja üritas 2008. aasta algusest üüritasu tõsta isegi 20 kr/m² võrra.

Kostja vaidles üürihinna tõusule vastu, saates omalt poolt hagejale 4. jaanuaril 2008 vastuse,

milles juhtis hageja tähelepanu üürilepingu punktis 6.1.3 kokkulepitud üüritasu tõstmise

määra ülempiirile. Omapoolse vastusena kostja eelnimetatud vastuskirjale tõstis hageja

üüritasu 5%, kuid samaaegselt rakendas alates 1. jaanuarist 2008 ühe auto parklakoha

maksumusele 400 kroonist kuutasu ja tõstis valveteenuste hinda 25%. Kostja arvates näitab

taoline hageja käitumine veelkord üheselt arusaadavalt seda, et hageja ei käitunud võlasuhtes

lähtudes hea usu põhimõttest.

Lähtudes eeltoodust tuleb järeldada, et väär ja täiesti tõendamata on hageja väide nagu ei

oleks poolte vahel üürilepingus kokkulepitud üür olnud ülemääraselt suur lepingu lõpetamise

ajal. Vastupidiselt, käesolevas tsiviilasjas on mitmete tõenditega leidnud tõendamist, et kostja

poolt makstav üüritasu oli 2009. aastal ebamõistlikult ja ebaõiglaselt kõrge.

Hageja ei ole samuti mitte mingil viisil suutnud ka tõendada, et kokkulepitud üüritasu suurus

sõltus üürilepingu perioodist. Kostja vaidleb hageja taolisele väitele vastu ja on seisukohal, et

pooltevahelise kokkuleppe tulemusena sõlmitud üürilepingu pikkus ei olnud üüritasu

kujunemisel iseenesest määrava tähtsusega faktoriks. Üüritasu kujunemisel oli oluliseks

eelkõige asjaolu, et pooltevaheline üürisuhe oli varasemalt kestnud juba 8 aastat, so alates 15.

oktoobrist 1996.

Kostja poolt esitatud PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi aastatel 2004-

2009 on koostatud lähteülesandest uurida Tallinna kaubanduspindade üüriturgu ajavahemikul

2004-2009, iga aasta kohta keskmist üüri hinnataset ja anda hinnang üürituru keskmisele

protsentuaalsele muutusele aastate lõikes vaadeldavad perioodil. PKTOÜ Tallinna

kaubanduspindade üürituru analüüsist aastatel 2004-2009 nähtuvad järgmised antud

kohtuasjas

määrava

tähtsusega

asjaolud:

Väljaspool

Tallinna

kesklinna

asuvate

kaubanduspindade üürihinnad aastal 2004 olid keskmiselt 200 kr/m². Väljaspool Tallinna

kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2005 olid keskmiselt 200 kr/m².

Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2006 olid

keskmiselt 100-200 kr/m², millest järeldub, et kaubanduspindade üürihindade langustendents

sai alguse aastal 2006. Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad

aastal 2007 olid keskmiselt 100-200 kr/m². Väljaspool Tallinna kesklinna asuvate

kaubanduspindade üürihinnad aastal 2008 olid keskmiselt 100-200 kr/m². Väljaspool Tallinna

kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnad aastal 2009 olid keskmiselt 100-150 kr/m².

Aastal 2009 oli üürnike surve üürihindade alandamiseks suur. Väljaspool kaubanduskeskusi

asetsevate kaubandus- ja teeninduspindade vakantsused olid võrreldes aastataguse ajaga

oluliselt

suurenenud

ning

üüri-

ja

müügipakkumiste

hinnatase

langenud.

Nii

kaubanduspindade

kui

kogu

kinnisvaraturgu

iseloomustab

perioodil

2004-2009

märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008. aasta teises pooles kollapsiga. Nõudlus

mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi

asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid vaadeldavad perioodil kuni 50%.

2009. aastal oli suurenenud märkimisväärselt üüripindade vakantsus, mille tingimustes olid

omanikud sunnitud kaubanduspindasid üürile andma marginaalse üürimääraga, et saada katet

üüripinna kommunaalkuludele.

Kostja oma 31.08.2011 seisukohas hageja 11.08.2011 seisukohtadele leiab, et hageja on

õigesti järeldanud, et PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist nähtuvad

hinnad on osaliselt üldjoontes samas suurusjärgus nagu hageja poolt 24.05.2011 esitatud

UMKja AVK turuülevaadetes on välja toodud. Samasugusele järeldusele on varasemalt

jõudnud ka kostja oma 18.07.2011 menetlusdokumendis. Hageja on esitanud Tallinnas

asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2008. aastal üksnes ühe tõendi – so

AVK turuülevaade 2008. aasta kohta. Hageja ei ole esitanud antud kohtumenetluses aga mitte

ühtegi tõendit Tallinnas asuvate kaubanduspindade keskmise üürihinna kohta 2009. aastal.

Seetõttu ei ole kostja hinnangul võimalik teha hageja poolt esitatud tõendite pinnalt mitte

ühtegi järeldust üürihindade suuruse kohta 2009. aastal. Seetõttu ei saa samuti mitte mingil

viisil õige olla ka hageja järeldus, et PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist

nähtuvad hinnad on sisuliselt samas suurusjärgus hageja poolt 24.05.2011 esitatud UMKja

AVturuülevaadetes toodud hindadega.

Oluline on antud juhul mõista, et PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsist

nähtub, et vaadeldaval perioodil (so 2004 kuni 2009) langesid üürihinnad kuni 50%. Seega oli

poolte lepinguliste kohustuste vahekord võrreldes lepingu sõlmimise hetkega lepingu

ülesütlemise hetkeks oluliselt muutunud.

Hageja ei olnud hoolimata kostja mitmetest ettepanekutest nõus kostja ettepanekuga

üürilepingut üüritasu vähendamiseks muutma. Hageja väljendas muuhulgas oma 03.09.2009

vastuses selgesõnaliselt seisukohta, et hageja üüritasu alandamisega ei nõustu. Antud

olukorras ei olnud kostjal seega muud võimalust kui üürileping ühepoolselt üles öelda.

PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsis on toodud välja, et tulenevalt

turusituatsioonist olid üüripindade omanikud aastal 2009 sunnitud kaubanduspindasid üürile

andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele. Hageja on

oma 11.08.2011 menetlusdokumendis võtnud omaks, et hageja kui üürileandja tulu äripinna

üürimise eest oli osa nimetatud tasust, mitte arve kogusumma. Seega kui hageja on samas

menetlusdokumendis ka kinnitanud, et 2009. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel oli

keskmine netoüür 41,76 krooni, siis sellest saab üheselt järeldada, et kostja poolt hagejale

makstav üüritasu 2009. aastal oli ebamõistlikult kõrge.

Hageja on oma 07.01.2009 kirjas kostjale samas kinnitanud eeltoodust erinevat üüritasu ja

kõrvalkulude suurust. Hageja väitis eelnimetatud kirjas, et lepingujärgsest üüritasust

moodustab üürihinna 75 krooni ruutmeetri kohta ja 50 krooni ruutmeetri kohta moodustavad

muud kulud – so kommunaal- ja halduskulud ning pisiremont. Seega oli kostja üürilepingu

ülesütlemise hetkel hageja 07.01.2009 kirjast tulenevalt arvamusel, et 2009. aastal oli nö

netoüür 75 krooni ruutmeetri kohta. Eelkirjeldatu näitab veelkordselt kostja arvates seda, et

hageja ei ole antud õigussuhtes käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning on edastanud

kostjale teadvalt eksitavaid andmeid üüritasu koosseisu kuuluva nö netoüüri ja kõrvalkulude

kohta.

Kostja poolt esitatud PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi põhjal ei ole mitte

mingil viisil võimalik teha taolist järeldust nagu ei oleks poolte vahel üürilepingus

kokkulepitud üür olnud ülemääraselt suur lepingu lõpetamise ajal. Hageja eelnimetatud

seisukoht on ebaõige. Hageja argument selle kohta, et kokkulepitud üüritasu oli kogu lepingu

kestel oluliselt alla keskmise üürihinna, ei oma antud vaidluse puhul sisulist tähtsust. Oluline

on, et lepinguliste kohustuste vahekord oli lepingu sõlmimise hetkeks muutunud sedavõrd, et

üürilepingu jätkamine ei oleks kostja suhtes olnud õiglane ega mõistlik.

Kokkuvõtlikult, käesolevas tsiviilasjas on leidnud tõendamist, et kostja poolt makstav üüritasu

oli 2009. aastal ebamõistlikult kõrge. Üüritasu suuruse kokkuleppimisel 2004. aastal ei

arvestanud kumbki lepingupool tegelikult asjaoluga, et üürihinnad võiksid üüriperioodi kestel

märkimisväärselt langeda. Lepinguliste kohustuste vahekord oli seega võrreldes lepingu

sõlmimise aja hetke seisuga (so aastaga 2004) lepingu ülesütlemise hetkeks (so aastaks 2009)

oluliselt muutunud, mis oli toonud kostja jaoks kaasa äärmiselt ebaõiglase ning ebamõistliku

olukorra.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 4. mai 2011 lahendis nr 3-2-1-24-11 korranud veelkord

põhimõtet, et lepingu aluselt oleva asjaolu muutumine võib kaasa tuua poolte kohustuste

vahekorra olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks, et nõuda lepingu muutmist

kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks VÕS § 97 järgi.

Antud juhul on tõendamist leidnud, et lepingu aluseks oleva asjaolu olulise muutumisega

kaasnes poolte kohustuste vahekorra oluline muutus, st et vähenes oluliselt lepinguga saadava

väärtus kostja jaoks. On selge ja tõendatud, et üürnik ei saanud asjaolude muutumist

mõistlikult ette näha ega mõjutada, samuti ei kanna üürnik antud juhul asjaolude muutumise

riisikot. Samuti on tõendamist leidnud, et asjaolude muutumisest teades ei oleks üürnik

üürilepingut üldse sõlminud või oleks seda teinud oluliselt erinevatel tingimustel, eelkõige

leppides kokku madalamas üüritasus. Kostja tegi hagejale enne üürilepingu ülesütlemist

ettepaneku üürilepingu muutmiseks poolte kohustuste vahekorra taastamiseks, millest hageja

aga keeldus. Lähtudes eeltoodust on ilmne, et antud juhul on seega täidetud kõik VÕS §-s 97

ettenähtud eeldused.

Menetluse käik

Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus on kostja poolt esitatud kohtu kaudu hagile

kirjalik vastus. Hageja ja kostja on esitanud korduvalt oma kirjalikke seisukohti vastaspoole

seisukohtadele. Asjas on toimunud eel-ja kohtuistungid 01.11.2010, 29.04.2011, 09.09.2011

ja 04.11.2011.

04.11.2011 toimunud kohtuistungil otsustas kohus poolte nõusolekul jätkata asja arutamist

kirjalikus menetluses. Kohus teatas 04.11.2011 toimunud kohtuistungil, et otsust tehakse

avalikult teatavaks Harju Maakohtu Kentmanni kohtmaja kantselei kaudu 06.01.2012.

Kohtuotsuse põhjendus

Kohus, kuulanud ära tunnistajad ja kostja seadusliku esindaja vande all ning uurinud kohtule

esitatud kirjalikke tõendeid igakülgselt ja objektiivselt ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis

ja vastastikuses seoses leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 01.09.2004 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu nr

166-5P, mille alusel hageja andis kostjale üürile ruumid asukohaga Tallinn, XXXkorpus 5P

tähtajaga 06.09.2014. Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt lepiti kokku, et igakuine üüritasu

arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1, mille kohaselt üürnik kohustub tasuma korpuse 5P

ruumide109A, 144, 146 ja 149 eest üüri 51 631,04 krooni + km kuus (110, 82 kr/m2), korpuse

5P ruumi 109 eest 1170,70+km kuus (50,3 kr/m2+km) ja korpus 5P ruumide 128, 130, 139 ja

145 eest 21 614,73 kr +km kuus (105,13 kr/m2+km). Vastavalt lepingu lisale nr 3 võttis

kostja üürile ka ruumid nr 120, 121, 122A,122, 123, 132 ja 125 kogupinnaga 149,3 m2 ning

kohustus nimetatud ruumide eest tasuma 113,89 kr/m2 kuus ehk 17 003,77 kr +km. Pooled ei

vaidle ka selle üle, et vastavalt üürilepingu punkt 6.1.3. on üürileandjal õigus nõuda

üürisumma muutmist 1 kord aastas, kuid mitte üle 5% võrra, võrreldes enne seda tasutud

üürihinda. Hageja poolt saadetud erinevate teatiste alusel (31.12.2004, 01.02.2005,

13.09.2006, 13.12.2007 ja 27.11.2008 teatised) on iga aastaselt maksimaalselt lepingus

näidatud ulatuses tõstetud üüri, selliselt, et üür 2009. aastal igakuiselt oli üüritasu 102 449,75

krooni+ km, millele lisandub postkasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia eest

tasumine. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et vastavalt pooltevahelisele üürilepingule

sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja kommunaalkulusid, v.a. postikasti

kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia.

Poolte vahel on peamine vaidlus selles, kas kostja 20.10.2009. a üürilepingu

ülesütlemisavaldus on kehtiv.

VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

VÕS § 276 lg 1 alusel üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks

koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise

selles seisundis lepingu kehtivuse aja. VÕS § 309 lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb

tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1

alusel mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles

öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist

jätkab. Sama paragrahvi lõige 2 järgi erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva

seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.

Kostja on seisukohal, et ta on pooltevahelise üürilepingu üles öelnud 20.10.2009 erakorraliselt

alates 30.10.2009 tahteavaldusega seoses sellega, et üürilepingu täitmine oli kostja jaoks

muutunud majanduslikult oluliselt kahjulikumaks kui kostja oskas üürilepingu sõlmides ette

näha ning kuna äriruumide üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud

ligikaudu 50% ei saa kostjalt mõistlikult eeldada, et kostja üürilepingut täitmist varasemalt,

so. teistsuguses üüripindande turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud

tingimustel jätkaks. Üürilepingu ülesütlemise teates tugines kostja VÕS § 313 lg-le 1 ja §-le

97, VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel üürilepingut üles öeldud ei ole.

Kehtivaks lepingust taganemiseks VÕS § 97 alusel peavad olema täidetud nii taganemise

formaalsed eeldused kui ka sisulised eeldused VÕS § 97 järgi:

• lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutuvad pärast lepingu sõlmimist (VÕS §

97 lg 1);

• asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine,

mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on suurenenud oluliselt või teiselt poolelt

lepinguga saadava väärtus on vähenenud oluliselt (VÕS § 97 lg 1);

• kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et

asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1);

• kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2);

• asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud

lepingupool (VÕS § 97 lg 2 p 3) ja;

• kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või

oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4).

• asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine võimalik või ei oleks see teise poole

suhtes mõistlik (VÕS § 97 lg 5).

Seega on VÕS § 97 kohaldamisel seitse eeldust, millest kõik peavad olema täidetud

Riigikohus on 27.oktoobri 2010. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 on leidnud, et VÕS § 97

näeb äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust

taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral.

Vastasel korral muutuks tehingute õiguskäive väga ebakindlaks.

Esmalt analüüsib kohus kas on täidetud VÕS § 97 lg 1 sätestatud esimene eeldus, st lepingu

sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumine pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 97 lg 1

sätestab, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud

ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe

lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt

lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt

lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks.

Lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise mõiste avamiseks tuleb esmalt selgitada, mida

mõistetetakse lepingu sõlmimise asjaolude all. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10 selgitanud,

et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab kolleegiumi arvates lugeda aga ainult

selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest

arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise

aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele

poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea

usupõhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks

teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või

mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka,

ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada.

Kostja arvates olid lepingu sõlmise asjaolud muutunud 2009. aastaks, kuna Tallinnas asuvate

äriruumide keskmised üürihinnad olid aastaks 2009 võrreldes aastaga 2004 vähenenud isegi

rohkem kui 50%. Kostja tugineb PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsile (II

kd tl 181-185), millest on kostja hinnangul üheselt arusaadaval järgnev: Aastal 2009 oli

üürnike surve üürihindade alandamiseks suur. Väljaspool kaubanduskeskusi asetsevate

kaubandus- ja teeninduspindade vakantsused olid võrreldes aastataguse ajaga oluliselt

suurenenud ning üüri- ja müügipakkumiste hinnatase langenud. Nii kaubanduspindade kui

kogu kinnisvaraturgu iseloomustab perioodil 2004-2009 märkimisväärne hinnatõus, mis

kulmineerus 2008. aasta teises pooles kollapsiga. Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt

lõppes. Eelkõige langes väljaspool kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus.

Üürihinnad langesid turu tippajaga võrreldes kuni 50%.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on väljendanud lahendis nr 3-2-1-99-10 seisukohta, et kinnisasja

väärtuse olulise vähenemise korral on põhimõtteliselt võimalik kohaldada VÕS §-i 97. Samas

kohus nõustub hageja seisukohaga, et ainuüksi viide asjaolule, et üürihinnad üldiselt

muutusid, ei anna alust veel VÕS § 97 kohaldamiseks.

Kuivõrd kostja on üürilepingu ülesütlemisel tuginenud sellele, et olukorras, äriruumide

üürihinnad olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50% ei saa

kostjalt mõistlikult eeldada, et kostja üürilepingut täitmist varasemalt, so. teistsuguses

üüripindande turul valitsevas majanduslikus olukorras kokkulepitud tingimustel jätkaks, siis

tuleb välja selgitada, kas hageja ja kostja vahel üürilepingu sõlmimise aluseks kuulunud

asjaolude hulka kuulus asjaolu, et äriruumide üüri turuhinnad püsivad lepingu kehtivuse ajal

muutumatuna.

01.09.2004 üürilepingu on sõlminud hageja esindajana hageja juhatuse liige AA ja kosja

juhatuse esimees PP. Tunnistaja AA poolt kirjalikult antud ütlustest nähtub, et üürilepingu

sõlmimisel üüritasu suurus 2004. aastal oli hageja jaoks mõistlik ja üürileandja jaoks kasulik,

mistõttu hageja huvides oli sõlmida leping võimalikult pikaks ajaperioodiks. Lisaks vajas

hageja pikaajalisi üürilepinguid, et tagada nõuete täitmine pankade ees. 2004. aastal hageja ei

osanud prognoosida langust, võttes arvesse tõusvat kinnisvara turgu, langust ette ei näinud (III

kd tl 73). 04.11.2011 kohtuistungil kostja seaduslik esindaja PP on vande all ütluste andmisel

selgitanud, et lepingu sõlmimisel ei osanud mõelda turuhinna muutumise peale//..// Kui 2004.

aastal oleks teadnud, et üürihinnad võivad hakata langema, siis oleks läinud lepingusse sisse

vastav klausel, et kindlasti oleks saanud korrigeerida lepingut.//… //2004. aastal keegi ei

mõelnud, et mingi hind võiks langeda, kõik hinnad ainult tõusid (III kd tl 79-80). Kuigi poolte

vahel 01.09.2004 sõlmitud üürilepingust ei tulene, et üüri turuhind on asjaolu, mis pidi

püsima muutumatuna kogu leping kehtimise perioodil leiab kohus, et tunnistaja AA ning

kostja seadusliku esindaja PP antud ütlustest saab järeldada, et üüri turuhinna püsimine

olulisel määral muutumatuna oli lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks. Tunnistaja AA

ütlustest ja kostja seadusliku esindaja PP vande all antud ütlustest nähtub, et üüri turuhinna

langust ei osanud kumbki pooltest lepingu sõlmimisel 01.09.2004 10-aasta pikkuseks

perioodiks ette nähta.

Ülaltoodud arvesse võttes leiab kohus, et üüri turuhind oli poolte jaoks lepingu sõlmimise

aluseks olev asjaolu ja selle oluline muutumine võis kaasa tuua poolte kohustuste vahekorra

olulise muutumise, mis on esmaseks eelduseks VÕS § 97 kohaldamiseks.

Järgnevalt tuleb kohtul välja selgitada, kas on täidetud VÕS § 97 lg 1 sätestatud teine eeldus,

st. asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuse vahekorra oluline muutmine kostja

kahjuks.

Selleks, et tuvastada, kas hageja ja kostja lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud

oluliselt kostja kahjuks kostja poolt üürilepingu ülesütlemise ajaks 2009.a sügisel võrreldes

lepingu sõlmimise ajaga 2004.a. sügisel, tuleb võrrelda 2004.a. sügisel kehtinud Tallinna

kaubanduspindade

üürihindu

2009.a.

sügisel

kehtinud

Tallinna

kaubanduspindade

üürihindandega ning nimetatud üürihindu omakorda võrrelda hageja ja kostja vahel sõlmitud

lepingus kehtestatud üürihindadega.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et vaidlusaluste kaubanduspindade näol on tegemist

muude kaubanduspindadega väljaspool Tallinna kesklinna ning poolte kohustuste muutumise

vahekorra võrdlemisel tuleb võtta aluseks 2004. aastal ja 2009. aastal väljaspool Tallinna

kesklinna asuvate kaubanduspindade üürhinnad.

UMK turuülevaates 2004.a. sügise kinnisvaraturu trendid on välja toodud kaubanduspindade

üürihinnad. Nimetatud turuülevaate kohaselt kesklinna piirkonnas kaubanduspindade üürihind

oli 2004. aastal keskmiselt 380 kr/m2, äärelinna piirkonnas kaubanduspindade keskmine

üürihind oli 240 kr/m2, jalakäijate tänavatel kaubanduspindade keskmine üürihind oli 425

kr/m2, muude kesklinnas asuvate kaubanduspindade keskmine üürihind oli 270 kr/m2, muude

väljas poole kesklinna muude kaubanduspindade keskmine üürihind oli 200 kr/m2 (II kd tl

125). PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt kaubanduspindade

keskmised üürihinnad 2004 olid järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad kesklinna

piirkonnas 380 kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad 240 kr/m2, kaubanduspinnad

jalakäijate tänavatel 425 kr/m2, muud kaubanduspinnad kesklinnas 270 kr/m2, muud

kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 200 kr/m2 (II kd tl 182).

Seega on nii UMK turuülevaatega 2004.a. kui PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru

analüüsiga tõendatud, et väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade keskmine

ruutmeetrihind aastal 2004 oli suurusjärgus 200 krooni ruutmeetri kohta.

PKTOÜ Tallinna kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt kaubanduspindade üürihinnad

2009 olid järgmised: kaubanduskeskused, kaubamajad kesklinna piirkonnad üürihind 300-700

kr/m2, kaubanduskeskused äärelinna piirkonnad üürhind 150-400 kr/m2, kaubanduspinnad

jalakäijate tänavatel 150-500 kr/m2, muud kaubanduspinnad kesklinnas 150-200 kr/m2 ja

muud kaubanduspinnad väljaspool kesklinna 100-150 kr/m2 (II kd tl 184).

Vastavalt pooltevahelise üürilepingule sisaldas hageja ja kostja vahel kokkulepitud üüritasu

ka halduskulusid ja kõiki kõrvalteenuseid, va postkasti kasutamine, parkla teenus ja

elektrienergia (lae ja interjööri lisavalgustus). Hageja on esitanud kohtule tõendina

pooltevahelise lepingu alusel üüri ja kommunaalteenuste arvestuse alates 07.09.2004 (I kd tl

211). Nimetatud arvestusest nähtub, et 2004. aastal oli pooltevahelise lepingu alusel kostja

poolt tasutav keskmine netoüür 54,87 kr/m2, 2005. aastal 53,92 kr/m2, 2006. aastal 50,46 kr

/m2, 2007. aastal 44,07 kr /m2, 2008, aastal 41,63 kr/m2 ja 2009. aastal 41,76 kr/m2.

Võrreldes nimetatud summasid kohtule esitatud kinnisvarabüroode hinnangutega selgub, et

kogu lepingu perioodi vältel pooltevahelise lepingu alusel kostja poolt hagejal makstav

üüritasu oli oluliselt väiksem kui üürituru keskmised hinnad.

Ükski kohtule esitatud kinnisvarabüroo hinnang või arvamus ei käsitle üüritasu koos

kõrvalteenustega. Kinnisvarabüroode hinnangust järeldub, et üürile lisanduvad reeglina alati

kõrvalteenused ja halduskulud. Loomulikult võivad pooled alati kokku leppida, et üüritasu

sisaldab ka kõrvalteenuseid ja halduskulusid, mida on hageja ja kostja käesoleval juhul

üürilepingu sõlmimisel ka teinud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole

tõendanud, et üürilepingujärgsed üürimäärad sisaldavad tavapäraselt ka kommunaalteenuseid

ja halduskulusid. Seega on kostja ebaõigesti võtnud lepingujärgselt makstava tasu ja asunud

väitma, et tegemist on üüritasuga. Hageja poolt kohtule esitatud arvestusest nähtub, et hageja

kui üürileandja tulu äripinna üürimisest oli osa nimetatud tasust, mitte arve kogusumma.

Eeloodust tuleneb, et kui väljaspool Tallinnas kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmine

üürihind oli 2004. aastal 200 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2004

aastal oli 54,87 kr/m2 ning kui väljaspool Tallinna kesklinna jäävate kaubanduspindade

keskmine üürhind 2009. aastal oli 100-150 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli

2009. aastal oli 41,76 kr/m2. Eeltoodust nähtub, et lepingu sõlmisel 2004.a. aastal olid

Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürid märgatavalt suuremad kui

pooltevahelises lepingus kokku lepitud. 2004. aastal moodustas kostja poolt hagejale tasutav

netoüür 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade keskmisest

üürihinnast. Ka 2009. aastal olid Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade

üürid märgatavalt suuremad kui kostja poolt hagejale tasutav netoüür. Võttes keskmiseks

üürihinnaks 125 kr/m2, siis kostja poolt hagejale tasutav 41,76 kr/m2 moodustas 2009. aastal

Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade üürihinnast 33,41%.

Kostja on väitnud, et 07.01.2009 kostjale saadetud kirja kohaselt on hageja kostjale

selgitanud, et kui üürisumma on 125 kr/m2, siis sellest netoüür on 75 kr/m2 ja muud kulud on

50 kr /m2 ja vaid netoüür on omaniku tulu (I kd tl 106). Kuigi hageja poolt kohtule esitatud

arvestuse kohaselt oli kostja poolt hagejale tasutav keskmine netoüür 2009. aastal 41,76 kr/m2

ning kostja nimetatud arvestusest enne üürilepingu ülesütlemisest ei pruukinud teadlik olla,

siis kui võtta aluseks hageja poolt 07.01.2009 kirjaga kostjale antud selgitus, et juhul kui

üüritasu on 125 krooni, siis netoüür sellest on 75 kr/m2 ja muud kulud on 50 kr/m2, siis

vastavalt selgitusele kostja poolt hagejale tasutav netoüür 75 kr/m2 moodustas 2009. aastal

60% väljaspool Tallinna kesklinna asuvate kaubanduspindade üürihinnast.

Kostja on seisukohal, et tegemist on amortiseerunud ja tavapärasest kehvemas seisukorras

olevate üüripindadega, mille hind oli juba 01.09.2004 üürilepingu sõlmimisel keskmisest

Tallinna kesklinnast väljas poole asuvate äriruumide üüritasust ligikaudu 50% madalam.

Samas nähtub hageja poolt kohtule esitatud netoüüri arvestusest, et seoses kõrvalteenuste

hinna tõusuga vähenes kostja poolt tasutav netüür st. hageja üüritulu iga-aastaselt. 2004. aastal

oli pooltevahelise lepingu alusel makstav keskmine m2 netoüür 54,87 krooni ja 2009.aastal

oli see 41,76 krooni. Hageja leiab, et seega oli üürileping kostja jaoks väga soodne ja

vaatamata kõrvalteenuste hinnatõusule ei muutunud kostja jaoks nimetatud kulutuste summa.

Kuivõrd kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2004. aastal lepingu sõlmimisel ajal oli 54,87

krooni, mis 2004.a. aastal 27,44% Tallinnas väljaspool kesklinna jäävate kaubanduspindade

keskmisest üürihinnast ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür 2009. aastal oli 41,76

krooni, mis moodustas 2009. aastal 33,41% väljaspool Tallinna kesklinna jäävate

kaubanduspindade üürihinnast, siis oli kohtu hinnangul ka 2009. aastal kostja poolt hagejale

tasutav netoüür jätkuvalt märgatavalt madalam kui keskmine turuüür.

Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja asunud seisukohale, et äriruumide üürihinnad

olid võrreldes üürilepingu sõlmimise hetkega langenud ligikaudu 50%. PK Tallinna

kaubanduspindade üürituru analüüsi kohaselt aastatel 2004-2009 on leitud, et nii

kaubanduspindade

kui

kogu

kinnisvaraturgu

iseloomustab

perioodil

2004-2009

märkimisväärne hinnatõus, mis kulmineerus 2008. aasta teises pooles omamoodi kollapsiga.

Nõudlus mitte ei vähenenud, vaid sisuliselt lõppes. Eelkõige langes väljaspool

kaubanduskeskusi asuvate kaubanduspindade likviidsus. Üürihinnad langesid turu tippajaga

võrreldes kuni 50% (II kd lk 185). Asjaolu, et kaubanduspindade üürhinnad 2009. aastaks oli

langenud ligi 50% võrreldes kinnisvara tippajaga ei tähenda kohtu hinnangul automaatselt

seda, et ka kostja poolt tasutav netoüür pidi langema 50%, eriti veel olukorras, kus kostja

poolt tasutav netoüür ei olnud kinnisvaraturu tippajal 2007-2008 tõusnud, vaid tegelikult oli

alates 2004. aastast kostja poolt tasutav netoüür seoses kõrvalkulude hinnatõusuga hoopis

vähenenud.

Kostja on äripindade keskmise üürihinna tõendamiseks esitanud Äripäeva ehitusuudiste

väljatrükid, millest nähtub, et Tallinnas äripindade pakkumiste põhine keskmine ruutmeetri

hind 2009. aasta III kvartalis oli 89 krooni, keskmine äripinna ruutmeetri pakkumishind oli

2009. aasta jaanuaris 113 krooni, aasta lõpuks langes see aga 76 kroonile, äripindade

üürihinnad langesid 2009. aastal Eestis 35% protsenti ning äripindade keskmine

pakkumishind linnaosade kaupa 30.10.2010 seisuga oli Pirital 81 krooni ruutmeetri kohta (I

kd tl 193-195). Nimetatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid põhinevad kinnisvaraportaali

City24.ee

statistikakeskkonnale

,

millest

nähtuvad

äripindade

pakkumishinnad.

Kinnisvaraportaali City24.ee pakkumishindadest ei saa kohtu hinnangul järeldada, et

tegemist on üüri turuhindadega. Nimetatud statistikast nähtub, millise hinnaga üürileandjad

pakkusid üüripindu uutele üürnikele, kuid ei nähtu, et nimetatud üürihinnad oleksid kehtinud

ka juba varasemalt sõlmitud üürilepingute suhtes. Ka AVK turuülevaatest nähtub, et 2009.

aastal muutusid üürihinnad väga erinevaks. Pikaajalise lepinguga üürnike üüri muutus oli

sõltuvuses omanike heast tahtest. Samal ajal leping sõlminu võis aga saada üüripinna

olemasoleva üürnikuga võrreldes märkimisväärselt soodsamalt. Põhjuseks oli suurenenud

üüripindade vakantsus, mille tingimustes olid omanikud sunnitud kaubanduspindasid üürile

andma marginaalse üürimääraga, et saada katet üüripinna kommunaalkuludele (II kd tl 185).

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja poolt esitatud Äripäeva ehitusuudiste väljatrükid

ei tõenda 2009. aastal äripindade üüri turuhinda.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et ei ole leidnud tõendamist asjaolu, et hageja ja

kostja lepinguliste kohustuste vahekord oleks 2009. aastal kostja poolt lepingu ülesütlemise

ajal olnud oluliselt muutunud kostja kahjuks võrreldes hageja ja kostja lepinguliste kohustuste

vahekorraga 2004. aastal hageja ja kostja vahel üürilepingu sõlmimisel. Asjaolu, et

kaubanduspindade üürihinnad Tallinnas 2009. aastal olid kinnisvara turu tippajaga keskmiselt

langenud 50% ning kostja poolt hagejale tasutav netoüür oli lepingu sõlmimise ajaga

langenud 24%, ei tähenda seda, et kostja poolt üürilepingu täitmine lepingus kokku lepitud

tingimustel oleks kostja jaoks kaasa toonud äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed.

Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kostja ei saanud mingisugust majanduslikku võitu

üürilepingu lõpetamisest ning asus tasuma uues kohas suuremat üüritasu, milleks on kostja

seadusliku esindaja väitel tänane üüritasu ca 100 kr/m2, millele lisanduvad kommunaalkulud.

Kostja seaduslik esindaja PP kinnitas kohtuistungil vande all antud ütlustes, et E poolt

pakutud uuel üüripinnal maksis kostja üüritasu 59 krooni ruutmeeter, millele lisandusid

kommunaalkulud. 9 kuud oli esialgne üürihind ja seejärel hakkas hind tõusma, tänasel päeval

on üürihind 100 krooni pluss kommunaalkulud. Läbirääkimiste ajal oli jutuks üürida 400

ruutu, kuid kuna hind tehti soodsaks ja tehti ära kogu remont ja siis sõlmisime üürilepingu

kogu pinnale 900 ruutu (III kd tl 82). Eeltoodust nähtub, et kostja poolt uuel üüripinnal

esimese 9 kuu jooksul tasutav netoüür 59 krooni/m2 kuus oli kõrgem kui hageja ja kostja

vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt 2009. aastal kehtiv netoüür 41,76 krooni/m2. Uues kohas

on üüripinna suurus 900 ruutu ja tasutud üüritasu 59 krooni ruutmeeter, millele lisanduvad

kommunaalkulud, kehtis üksnes üürilepingu sõlmimisest 9 kuu jooksul, käesoleval ajal on aga

üürhind 100 krooni pluss kommunaalkulud. Sellest nähtuvalt puudub kohtu hinnangul kostjal

väidetud kokkuhoid. Kostja seadusliku esindaja PP kohtuistungil vande all antud ütlustest

nähtuvalt oli amortisatsioon ja asukoht ka üks argument üürilepingu lõpetamisel (III kd tl 83).

Asjaolu, et üürnikul avanevad võimalused soodsalt üürida paremas asukohas ja paremas

seisukorras kaubanduspindu ei ole VÕS § 97 alusel tähtajalise üürilepingu ülesütlemise

aluseks.

Kohus leiab, et on tavapärane äririsk, et tähtaegsete üürilepingute puhul võib turusituatsiooni

muutudes tekkida olukord, kus üürilepingus sätestatud üür on turutingimustega võrreldes kas

üürniku või üürileandja kasuks soodsam. Kohtu hinnangul ei saa objektiivse mõistlikkuse

seisukohalt eeldada, et need üüri turuhinnad peavad ühiskonnas püsima muutumatuna.

Lubamata oleks õigustada tähtajalise üürilepingu ülesütlemist väitega, et mujal saab üürnik

kasutada üüripinda odavamalt või mujal saab üürnik kasutada paremas seisukorras või

paremas asukohas üürpinda. Sellisel põhjendusel üürilepingute ülesütlemine tähendaks

lepinguõiguse peamise põhimõtte, et lepingut tuleb täita, rikkumist.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole esitanud tõendeid, millest

nähtuks, et lepingupoolte kohustuste vahekord oleks sedavõrd oluliselt muutunud ja

üürilepingus kokkulepitud tingimustel üürilepingu täitmine oleks kostjale kaasa toonud

äärmiselt ebamõistlikke tagajärgi.

Seega ei ole kohtu hinnangul täidetud teine VÕS § 97 lg-st 1 tuleneva tingimus lepingust

taganemiseks. Kuivõrd ei ole täidetud VÕS § 97 lg-s 1 tulenevad tingimused lepingust

taganemiseks, siis ei ole vajalik analüüsida VÕS §- 97 lg-tes 2-5 sätestatud tingimuste

täidetust.

Kohus ei nõustu hageja tõlgendusega Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendist nr 3-2-1-76-10.

Riigikohus ei ole viidatud lahendis asunud seisukohale nagu oleks kahjustatud lepingupool

kohustatud esitama hagi lepingutingimuste muutmise nõudes ja ei saaks kasutada teisi VÕS-is

ettenähtud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 97 lg 1 kohaselt on poolel õigus nõuda esimeses

järjekorras lepingu muutmist ja alles siis, kui see ei ole võimalik, lepingust taganeda või

leping üles öelda. Lepingupool võib seaduses sätestatud eelduste olemasolul nõuda

läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kui läbirääkimised ebaõnnestuvad, on

kahjustatud poolel võimalik pöörduda kohtusse. Kohtul on õigus muuta lepingutingimus

kahjustatud poole nõude kohaselt või määrata ise asjaoludele vastav uus lepingutingimus.

Alles teises järgekorras ehk juhul kui lepingutingimusi ei ole võimalik muuta, võib

kahjustatud pool kasutada õigust leping lõpetada. See, et lepingu muutmine ei ole võimalik

või ei ole antud asjaolusid arvestades mõistlik, võib selguda läbirääkimiste teel. Kui on ilmne,

et ei ole võimalik muuta lepingut selliselt, et taastuks esialgne kohustuste tasakaal, võib

lepingust taganeda ilma läbirääkimisteta.

Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kostja ei ole esitanud hagejale lepingu muutmise

nõuet. Kostja poolt hagejale 01.06.2009 saadetud kirjast nähtub, et kostja on teinud hagejale

ettepaneku alandada suveperioodiks 01.06.2009 kuni 01.10.2009 kostja poolt hagejale

üürilepingu alusel tasutavat hinda 15% võrra (I kd tl 91-92). Kostja väidetel on hageja

nimetatud perioodiks vähendanud kostja poolt tasutavat üürhinda 10%. 23.07.2009 hageja

seaduslikule esindajale saadetud e-kirjast nähtub, et kostja esindaja on hagejale esitanud palve

vähendada kostja rendipinda (I kd tl 95). 28.07.2009 on kostja esitanud taotluse loobuda

ruumidest 109A, 109, 144, 146, 149- kokku 489,3 m2 (I kd tl 96). Nimetatud kirjale on

vastanud hageja seaduslik esindaja, et leping jääb kehtima täies mahus kuni selle perioodi

lõpuni (I kd tl 97). Seega on ebaõige hageja seisukoht, et kostja ei ole esitanud hagejale

lepingu muutmise nõuet. Toimikus olevatest materjalidest nähtub, et hageja on keeldunud

üürilepingu tingimusi muutmast.

Kostja saatis 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemisavalduse hagejale (I kd tl 20-21). Kostja

teatas eelnimetatud ülesütlemisavalduses hagejale, et soovib üüritud pinna hagejale üle anda

30.09.2009. Hageja 30.09.2009 üüritud pinna üleandmisele ei ilmunud ning kostja oli

sunnitud hagejale üüritud äriruumide võtmed 3 eksemplaris üle andma tähitud kirjaga 2.

novembril 2009 (I kd tl 98) Hageja on kohtumenetluses kinnitanud, et hageja sai üürilepingu

ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009. Hageja on väitnud, et ta saatis 30.10.2009 vastuse

kostja 20.10.2009 ülesütlemisavaldusele, kostja vaidleb sellele vastu. Kostja väidab, et hageja

poolt väidetavalt kostjale 30.10.2009 kirja (I kd tl 22) ei ole kostja kätte saanud ning hageja

on käitunud pahausklikult, andes kostjale mõista nagu tal ei oleks olnud mitte mingisuguseid

vastuväiteid kostja üüritud ruumidest lahkumisele kostja poolt eelnevalt teatatud ajal –so

30.10.2009. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks kätte saanud hageja poolt

väidetavalt kostjale 30.10.2009 saadetud üürilepingu täitmise nõude. Samas ei nõustu kohus

kostja seisukohaga, et asjaoluga, et hageja ei ilmunud 30.10.2009 üüripinna üleandmisele ning

kostja üürilepingu ülesütlemise avaldusele koheselt kirjalikult vastamata jättes oleks hageja

andnud kostjale mõista, et tal ei ole mingeid vastuväiteid sellele, et kostja lahkub üüripinnalt

30.10.2009. TsÜS § 68 lg 4 sätestab, et vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks,

kui vaikimine või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute

kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Kostja ei ole tõendanud, et seadusest, poolte

kokkuleppest või poole vahelisest praktikast tuleneks, et vaikimist või tegevusetust loetakse

nõusolekuks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja poolt kostja

ülesütlemisavaldusele mittevastamist ja üüripinna üleandmisele 30.10.2009 mitteilmumist ei

saa lugeda nõustumiseks kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Kohus märgib, et

pooltevahelise lepingu punktist 8.2 tulenevalt peab lepingu lõpetamist nõudev pool teisele

poolele teatama sellest ette kirjalikult 1 kuu. Kostja teatas hagejale lepingu lõpetamisest ette

vaid 8 päeva (hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 22.10.2009). Kostja seadusliku esindaja PP

poolt istungil vande all antud ütlustest nähtub, et kostja sai pakkumise E OÜ-le üürihinnaga

59 krooni ruutmeeter kesklinnas, kui olid saanud lepingu valmis, siis saatsid kirja TOP-le, et

me lahkume. Kostja lahkus 10 päevaga, kuna lepingus oli kirjas 30 päeva etteteatamist, siis oli

kostja arvestanud sellega, et tuleb lisaarve 20 päeva eest (III kd tl 82). Seega nähtub kostja

seadusliku esindaja PP poolt vande all antud ütlustest, et kostja oli otsustanud üüripinnalt

lahkuda juba enne hageja poolt üürilepingu ülesütlemise avaldusele vastuse saamist,

üürileping oli kostjal uues kohas tegutsemiseks selleks ajaks juba sõlmitud, mistõttu ei

omanud kostja jaoks olulist tähendust kas hageja vaidles kostja poolt üürilepingu

ülesütlemisele vastu või mitte. Sellest tulenevalt jätab kohus kostja väited hageja

pahatahtlikust käitumisest ja kostja eksitamisest tähelepanuta.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja 20.09.2009 üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv.

Samas on kehtiv hageja poolt lepingu ülesütlemine 31.08.2010.a.

Nähtuvalt hageja üürilepingu ülesütlemise avaldusest ütles hageja 31.08.2010 üürilepingu üles

üürilepingu punkt 8.3.2.3 alusel lepingujärgsete maksekohustuste olulise rikkumise tõttu.

Vastavalt VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on

viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude

või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa (I kd tl 145). Hageja on 22.07.2010 esitanud

kostjale hoiatuse üürilepingu ülesütlemiseks, millega paluti tasuda võlgnevus hiljemalt

29.07.2010 (I kd tl 142) ning kuna kostja võlgnevust ei tasunud, siis ütles hageja üürilepingu

punkti 8.3.2. alusel ja tuginedes VÕS §-le 316 31.08.2010 üles. Hageja ütles üürilepingu üles

kuna kostja ei olnud tasunud üüri summas 1 122 638,85 krooni. Kohus peab sellist

üürilepingu ülesütlemist põhjendatuks ja seega tuleb üürileping kostja lugeda lõppenuks

31.08.2010.

VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada

temast olenevatel põhjustel, eelkõige üürniku äraoleku tõttu. Riigikohus on oma lahendis 3-2-

1-37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide mittekasutamise (üürniku lahkumine

ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Arvestades seda, et kostja ülesütlemisavaldus ei

toonud kaasa lepingu lõppemist tuleb kostjal kuni lepingu lõppemiseni 31.08.2010 tasuda

hagejale lepingu alusel üüri, kõrvalkulusid ning nendelt saab arvestada viivist. Seega on

kostjal kohustus tasuda ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on ruumidest lahkunud.

Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt igakuine üüritasu arvestatakse vastavalt lepingu lisale 1.

Üürilepingu p 3.1.1. kohaselt lisaks üürile kohustub üürnik maksma üürileandjale muude

kasutatud teenuste eest vastavalt esitatud arvetele. Üürilepingu punkt 3.2. kohaselt üürnik on

kohustatud tasuma üürileandjale üüri ja muude teenuste eest hiljemalt jooksva kuu 15-ndaks

kuupäevaks, vastavalt esitatud arvetele.

Kostja on jätnud tasumata arved 2009. aasta novembrikuu ja detsembrikuu ning arved 2010.

aasta jaanuarikuu, veebruarikuu, märtsikuu, aprillikuu, maikuu, juunikuu, juulikuu ja

augustikuu ruumide üüri, postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest kokku

summas 1 247 376,50 krooni, mille tasumist hageja nõuab (I kd tl 14, 118, 119,151-156).

Kostja on väitnud, et kostjale teadaolevalt alustas hageja 2010. aasta augustis veel jätkuvalt

kostja kasutuses olevates äriruumides sellises mahus ehitus-ja remonditööde teostamist, mis

oleks teinud reaalselt kostjal üüritud pinna kasutamise võimatuks. Kostja väited on ümber

lükatud OÜ M poolt hagejale esitatud 31.08.2010 ja 10.09.2010 hinnapakkumistega,

24.09.2010 väljastatud arvetega 80312 ja 80313 (I kd 204-207), MV poolt hagejale

31.08.2010 saadetud e-kirjaga (I kd tl 209-210) ning 29.04.2011 istungil üle kuulatud

tunnistaja MV poolt antud ütlustega, mille kohaselt M OÜ alustas remonditöid 2010.a

septembris CM endistes ruumides (I kd lk 249). Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista

ka 2010.aasta augustikuu üüritasu.

VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (kõrvalkulud), üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu

üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt

pooltevahelisele lepingule sisaldas kostja poolt hagejale tasutav üüritasu ka haldus ja

kommunaalkulusid, v.a. postikasti kasutamine, parkla teenus ja elektrienergia (lae ja interjööri

lisavalgustus). Kostja on seisukohal, et kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumide kasutamise

alates 1. novembrist 2009.a., siis on ilmselge, et kostja ei oleks mitte mingil juhul kohustatud

tasuma nn muude kulude – so kommunaalkulude, halduskulu ja pisiremontide eest, kuivõrd

kostja eelloetletud teenuseid alates 1. novembrist 2009.a. ei ole kasutanud. Veelgi enam,

täiesti arusaamatu ning põhjendamatu on kostja hinnangul hageja poolt väljastatud arvetel

kajastatud tasu postkasti kasutamise, parkla teenuse ja elektrienergia eest, kuivõrd kostja

eelnimetatud teenuseid ei ole kasutanud. Kohus leiab, et kostja väited on põhjendamatud.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu

ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult

kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda

üürnikult lepingu täitmist. Asjaolu, et kostja on ruumidest lahkunud ja eelnimetatud teenuseid

kasutanud ei ole, ei vabasta kostjat kuni üürilepingu lõppemiseni kõrvalkulude tasumisest.

Lisaks sellele asjaolu, et kostja ruume vaatamata üürilepingu kehtivusele ei kasutanud ei

tähenda see seda, et hageja oleks vabanenud selliste teenuste osutamisest või vahendamisest

nagu – välikoristus, ATS, soojussõlme hooldus, ventilatsiooni hooldus, Falck,

pisiremonditööd, haldusteenus, dispetšerteenus, hoonete kindlustus, soojus, vesi, elekter,

prügivedu ja maamaks. Hageja esindaja on kohtumenetluse käigus kinnitanud, et kuni

üürilepingu lõpetamiseni postkastil oli kostja nimi ning parkimiskohad olid samuti kostja

jaoks olemas, samuti ruume köeti.

Hageja poolt esitatud arvete ja hageja pangakontode väljavõtetega on tõendatud, et hage poolt

on nimetatud kulud tasutud (II kd 131-108, 380-388).

Kostja on leidnud, et isegi juhul kui kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine ei oleks

seaduspärane ei saaks hageja esitatud nõue mitte mingil viisil kuuluda rahuldamisele täies

ulatuses, kuna hageja oleks pidanud väidetava rikkumisega hagejale tekitatud kahju

suurenemise ärahoidmiseks üürilepingu üles ütlema juba varem kui 02.09.2010 seisuga,

kuivõrd vaadeldavate äriruumide üürile andmine kolmandale isikule - so uuele üürnikule,

oleks aidanud hageja väidetava kahju suurenemist märkimisväärselt ära hoida. Kostja tugineb

VÕS §-le 139. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Nagu kohus on eelnevalt viidanud

Riigikohtu tsiviilkolleegium otsusele nr 3-2-1-84-10, milles Riigikohus on leidnud, et kui

üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda

üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja

saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Seega puudus hagejal kohustus üürileping varasemalt

üles öelda ning hagejal oli õigus nõuda üürilepingu täitmist kuni tähtaja lõpuni 06.09.2014.

Kuivõrd üürileping kehtis, ei saa rääkida hageja poolt endale kahju tekitamisest, mistõttu

käesoleval juhul ei kuulu kohaldamisele VÕS § 139.

Kostja on leidnud samuti, et kostja ei peaks hagejale kahju täies ulatuses hüvitama ka kahju

ettenähtavuse põhimõtte alusel, kuivõrd kostja ei näinud ega pidanud mitte mingil viisil ette

nägema lepingu sõlmimise ajal, et kohustuse rikkumise võimaliku tagajärjena esitab

üürileandja nõude ligikaudu ühe kalendriaasta üüritasu saamiseks sellest hoolimata, et üürnik

on lepingu üles öelnud ja reaalselt üüripinda enam ei kasuta. VÕS § 127 lg 3 näeb ette, et

lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi

rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja

arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus ei nõustu kostja

seisukohaga. Kuivõrd poolte vahel oli sõlmitud üürileping tähtajaga kuni 06.09.2014, siis pidi

kostja ette nägema, et kostjal on kohustus tasuda üüri kuni leping lõppemiseni 06.09.2014.

Asjaolu, et kostja otsustas üüripinnalt lahkuda ei tähenda, et hageja oleks pidanud kohe

üürilepingu üles ütlema. Kuivõrd üürileping kehtis, siis oli hagejal õigus nõuda kostja poolt

üürilepingu täitmist st. üüritasu tasumist. Lisaks sellele leiab kohus, et hageja poolte esitatud

kuulutuste väljavõtetega portaalidest www.kv.ee ja www.city24.ee ning hageja poolt esitatud

e-kirjadega on tõendatud, et hageja aktiivselt tegutses uue üürilise leidmise eesmärgil (II kd

109-118). Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks põhjendamatult keeldunud mõne

potentsiaalse üürilisega üürilepingut sõlmimast.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja üüritasu nõue summas 1 247 376,50 krooni ehk

79 721,89 eurot on põhjendatud.

Hageja taotles kostjalt lisaks põhinõudele 1 247 376,50 krooni 13.09.2010 seisuga

sissenõutavaks muutnud viiviste summas 413 630,05 krooni ehk 25 435,78 euro

väljamõistmist.

VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui

seadusjärgne viivisemäär, loetaks viivisemääraks lepinguga ette nähtud intressimäär. Pooled

on lepingu punktis 3.3. kokku leppinud üüri ja muude teenuste (nimekast, valve, parkla jms)

eest tasumisega viivitamisel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale viivist 0,2%

tasumisega viivitatud summas iga päeva eest.

Kostja palub vähendada viivist vastavalt VÕS § 113 lg-le 8, mis näeb ette, et viivise

maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s

162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 näeb ette, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on

ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole

nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust

tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Kostja leiab, et isegi juhul kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viiviste tasumist, oleks

viivitusintressi määr ebamõistlikult suur ning kostja taotleb käesolevaga kohtult selle

vähendamist VÕS § 162 alusel. Kostja ei ole välja toonud mõjuvaid põhjuseid viivise

vähendamiseks ning kohtu hinnangul ei ole üürilepingus kokku lepitud viivis ebamõistlikult

suur. Kostja on käesoleva juhul ise tekitanud olukorra jättes tasumata üüritasu pikema aja

vältel, seega on põhjendatud viivise väljamõistmine määras 0,2% päevas põhivõlalt.

Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud

viivised 413 630,05 krooni ehk 26 435,78 eurot.

Hageja taotles lisaks põhinõudele 1 247 376,50 krooni ja 13.09.2010 seisuga sissenõutavaks

muutnud viivistele 413 630,05 krooni viiviste väljamõistmist põhinõudelt 1 247 376,50

krooni 0,2% päevas alates 14.09.2010 kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 367 sätestab, et

viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole

hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla

summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et lepingus

kokkulepitud viivise väljamõistmine kuni põhinõude täitmiseni on põhjendatud ja nõue

kuulub rahuldamisele. Sellest tulenevalt tuleb TsMS § 367 alusel põhinõudelt 79 721,89

eurot välja mõista lisanduv viivis 0,2% päevas iga viivitatud päeva eest alates 14.09.2010

kuni põhinõude kohase täitmiseni.

Menetluskulude jaotus

Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus hagi rahuldas, jäävad kohtukulud kostja kanda.

Vastavalt TsMs § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult

menetluskulude

rahalist

kindlaksmääramist

lahendis

sisalduva

kulude

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest.

Marget Henriken

kohtunik