2-08-88785/90 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-08-88785

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.12.2011, Tallinn

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Mare Merimaa, Tiit Kollom

Tsiviilasi

Anti Kesamaa ja Külli Kariste hagi Artur Antropovi

ja Meelis Niine (Niin) vastu tahteavalduste andmise

kohustuse tuvastamiseks, ning solidaarselt 900 000

krooni,

leppetrahvi,

kahju

hüvitise

ja

viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.11.2010 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

75 077,85 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Artur Antropovi ja Meelis Niine apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I Anti Kesamaa (ik xxxxxxxxxx), esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson;

Hageja II Külli Kariste (ik xxxxxxxxxxx), esindaja

Indrek Kukk;

Kostja I Artur Antropov (ik xxxxxxxxx)

Kostja II Meelis Niin (ik xxxxxxxxxxx),

Kostjate esindaja vandeadvokaat Küllike Namm.

Kolmas isik kostjate poolel L&H AS (likvideerimisel

(endise ärinimega AS Linnakujunduse Büroo, rk

10940678, asukoht Nafta 1, Tallinn).

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Maakohtu 12.11.2010 kohtuotsus osas, milles maakohus mõistis

kostjatelt välja kahjuhüvitise 3850,57 eurot (60 248,40 krooni) ja ei seadnud

kostjate Artur Antropovi ja Meelis Niine rahasumma tasumise kohustuse

täidetavust sõltuvusse vaidlusaluse kinnisasja (registriosa nr 12755202)

omandiõiguse ülekandmisest hagejate Anti Kesamaa ja Külli Kariste poolt.

2. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon järgmiselt:

3. Välja mõista Artur Antropovilt ja Meelis Niinelt solidaarselt Anti Kesamaa ja

Külli Kariste kasuks 57 520,48 eurot (900 000 krooni).

4. Välja mõista solidaarselt Artur Antropovilt ja Meelis Niinelt Anti Kesamaa ja

Külli Kariste kasuks viivis 10 668,45 eurot (166 925 krooni).

5. Seada kohtuotsuse resolutsiooni p-des 3 ja 4 väljamõistetud summa täitmine

sõltuvusse Anti Kesamaa ja Külli Kariste poolt koormatisevaba kinnisasja

omandiõiguse ülekandmisest Artur Antropovile ja Meelis Niinele.

6. Välja mõista solidaarselt Artur Antropovilt ja Meelis Niinelt Anti Kesamaa ja

Külli Kariste kasuks viivis põhinõudelt 57 520,48 eurot (900 000 krooni) alates

17.03.2010 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

7. Kohustada

Artur

Antropovit

ja

Meelis

Niint

andma

tahteavaldus

asjaõiguslepingu sõlmimiseks tingimusel, et Anti Kesamaa ja Külli Kariste

tagastavad samal ajal Artur Antropovile ja Meelis Niinele tasutud ostuhinna

57 520,48 eurot (900 000 krooni).

8. Kohustada

Artur

Antropovit

andma

tahteavaldus

Anti

Kesamaaga

asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega Anti Kesamaa annab temale kuuluva

Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistujaoskonna registriossa nr

12755202 kantud ½ mõttelise osa kinnistu omandist üle Artur Antropovile.

9. Kohustada Meelis Niint andma tahteavaldus Külli Karistega asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, millega Külli Kariste annab temale kuuluva Harju maakohtu

kinnistusosakonna Harju kinnistujaoskonna registriossa nr xxxxxxxxxx kantud

½ mõttelise osa kinnistu omandist üle Meelis Niinele.

10. Kohustada Artur Antropovit ja Meelis Niint andma tahteavaldus, millega

kustutatakse Harju Maakohtu kinnistuosakonna Harju kinnistusjaoskonna

registriosa nr xxxxxxxxxx teisest (2.) jaost Anti Kesamaa ja Külli Kariste

omandit tõendav kanne ja kantakse sisse omanikena Artur Antropov ja Meelis

Niin võrdsetes mõttelistes osades, s.o ½ mõttelistes osades.

11. Jätta Anti Kesamaa ja Külli Kariste hagi Artur Antropovi ja Meelis Niine vastu

kahjuhüvitise 3850,57 eurot (60 248,40 krooni) saamiseks rahuldamata.

12. Jätta maa- ja apellatsioonikohtus kantud menetluskuludest solidaarselt hagejate

kanda 15% ja solidaarselt kostjate kanda 85%. Kolmanda isiku menetluskulud

jätta tema enda kanda.

13. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid

teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. TsMS § 218 lg 4

kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise

taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavaldus ja hagejate nõue

1. 22.12.2008 esitatud ja menetluses täpsustatud hagiavalduses palusid Anti Kesamaa (hageja

I) ja Külli Kariste (hageja II) Artur Antropovilt (kostja I) ja Meelis Niinelt (kostja II)

solidaarselt välja mõista 900 000 krooni lepingutasu, leppetrahvi 40 000 krooni, kahju kantud

notaritasude ja riigilõivu näol summas 8560, 10 krooni, kahju tasutud kodulaenuintresside

näol 28 191,11 krooni, pangale tasutud intressid 23 497,28 krooni, viivise seisuga 16.03.2010

174 343,89 krooni ja sealt edasi viivise TsMS § 367 sätestatud alusel kuni põhinõude

täitmiseni väljamõistmiseks.

30.01.2008 sõlmisid hagejad kostjate ja Annely Antropovaga kinnistu müügilepingu (leping I)

ning 28.02.2008 kostjate, AS Sampo Pank ja AS Linnakujunduse Büroo vahel müügilepingu

muutmise lepingu, müügilepingu osalise ülevõtmise kokkuleppe, kinnistu ühishüpoteegiga

koormamise lepingu, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud (leping II).

Lepingute objekt on kinnistusraamatusse kantud Saarma tee 10, Järveküla küla, Rae vald.

Kinnistu müügihind oli 900 000 krooni, mis on kostjatele tasutud.

Hagiavalduse esitamise ajaks olid kostjate poolt täitmata lepingu I p-s 5.6 võetud kohustused

ning ei olnud rajatud kõvakattega teed, ei olnud rajatud tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja

sidetrasside liitumispunkte kinnistu piirile ning ei olnud tasutud vee- ja kanalisatsioonitrasside

ja elektri kuni 16A liitumistasusid, mille rajamise ja liitumistasud sisaldusid kinnistu

müügihinnas.

14.07.2008 lepingust taganemise avalduses teatasid hagejad, et kuna müüjad on jätnud

täielikult täitmata eelnimetatud kohustused, soovivad nad lepingutest taganeda. Hagejad

soovisid saada tagasi kinnistu müügihinna ja leppetrahvi 40 000 krooni. Enne lepingust

taganemise avalduse allkirjastamist andsid hagejad kostjatele mõistliku aja puuduste

kõrvaldamiseks ning olid kostjatega pidevas kontaktis leidmaks kohtuvälist lahendit.

Kostjad on hagejatele tekitanud olulist varalist kahju, mis seisneb hagejate poolt Danske Bank

AS-ga sõlmitud laenulepingust tulenevatest kodulaenu intressides ja on hagi esitamise hetkeks

kasvanud 28 191,11 kroonini. Hagejad on kandnud kulutusi notaritasude ja riigilõivu näol

kokku 8560,10 krooni. Hagejad paluvad mõista kostjatelt solidaarselt välja ka intressid rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise tõttu, 900 000 krooni lepingutasu, leppetrahvi 40 000 krooni,

kahju kantud notaritasude ja riigilõivu näol 8560,10 krooni, kahju tasutud kodulaenuintresside

tõttu 28 191,11 krooni, viivise 44 637,71 krooni. Menetluse jooksul täpsustasid hagejad

kahjunõuet, paludes lisaks hagiavalduses nõutule välja mõista pangale tasutud intressid

23 497,28 krooni ja samuti täpsustasid viivise nõuet, paludes välja mõista viivise seisuga

16.03.2010 summas 174 343,89 krooni ja sealt edasi viivis TsMS §-s 367 sätestatud alusel

kuni põhinõude täitmiseni.

Kostjate vastus

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

Kostja I on seisukohal, et hagejate 14.07.2008 taganemisavaldus on tühine ning sõlmitud

lepingud on jätkuvalt kehtivad. Kostja ei ole rikkunud lepingu I p-s 5.6 sätestatud kohustusi.

Kostjad kohustusid üksnes korraldama kommunikatsiooni trasside rajamise ja sidetrassi

rajamise võimalikkuse. Nimetatud kohustuse täitmiseks kohustusid hagejad vastavalt lepingu I

p-le 5.7.1 sõlmima hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks AS-iga Linnakujunduse

Büroo (ka kolmas isik) arendamis- ja liitumiste korraldamise lepingu. Hagejad ei ole esitanud

kohtule nende ja AS Linnakujunduse Büroo vahel sõlmitud arenduslepingut, millisest nähtuks

nimetatud poolte vahel kokkulepitud arenduse ja liitumise korraldamise tingimused. Lepingu I

p 5.6 kohaselt oli kostjate otseseks kohustuseks killustikukattega tee väljaehitamine, millise

kohustuse on hagejad arendajaga sõlmitud arenduslepingu alusel AS-ile Linnakujunduse

Büroo üle andnud. Lisaks vee, kanalisatsiooni- ja sidetrasside ehitamise ning liitumislepingute

sõlmimise kohustustele on AS Linnakujunduse Büroo astunud nimetatud kohustuste täitmise

osas kostjate asemele ning hagejad ei saa enam kostjatele ette heita nimetatud kohustuste

mittetäitmist. Hagejad kandsid lepingu eseme ostuhinnast 78 520 krooni lepingu p 4.3.2 järgi

otse AS Linnakujunduse Büroo arveldusarvele. Hagejate sellisest tegevusest võib järeldada, et

hagejad olid nõus arenduslepingus sätestatud kohustuste ülevõtmisega AS Linnakujunduse

Büroo poolt. Seega ei ole kostja müügilepingut rikkunud, mistõttu ei ole täidetud taganemise

materiaalsed eeldused ja taganemisavaldus on tühine.

Hagejad ei ole kostjatele andnud täiendavat tähtaega tee väljaehitamiseks. Hageja I

03.07.2008 e-kirja ei saa pidada täiendava tähtaja andmisena. Tee väljaehitamata jätmise näol

ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega, mis annaks hagejatele aluse lepingust

taganemiseks. Hagejad on esitanud ka leppetrahvi 40 000 krooni tasumise nõude, kahju

hüvitamise ning intressi tasumise nõude. Kuna lepingutest taganemine on tühine ning

vaidlusalused lepingud on jätkuvalt kehtivad, puudub hagejatel õiguslik alus eelnimetatud

nõuete esitamiseks. Lisaks sai lepingu I p 8.3 alusel leppetrahvi nõude esitada üksnes

lepingust taganemisel lepingu p-s 8.1 nimetatud alusel. Lepingu I p 8.1 käsitleb ostja

ühepoolset lepingust taganemise õigust kuni lepingu II sõlmimiseni, s.o kuni 28.02.2008.

Käesoleval juhul esitasid hagejad taganemisavalduse alles 14.07.2008, mistõttu puudub

hagejatel leppetrahvi nõudeõigus. Samuti on alusetu hagejate kahju hüvitamise nõue, kuivõrd

hagejad ei ole tõendanud kahju hüvitamise eelduste täitmist. Isegi juhul, kui kohus peaks

asuma seisukohale, et taganemisavaldus oli õiguspärane, puudub hagejatel õigus nõuda

kostjatelt tasutud kodulaenu intresside ja makstud notaritasu ning riigilõivu hüvitamist,

kuivõrd kahju hüvitamine ei ole selle sätte eesmärgiks, mille väidetava rikkumise tagajärjel

kahju hüvitamise kohustus tekkis.

Hagejate intressinõue on põhjendamatu ja alusetu, kuna tühine taganemisavaldus ei too kaasa

õiguslikke tagajärgi ning hagejatel puudub nõudeõigus kostjate vastu, sh intressinõue. Lisaks

leppisid pooled lepingu I p-s 8.5 kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt

rahasummalt intressi ei maksta. Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et taganemine on

toimunud õiguspäraselt ning lepingupooled peaksid saadu tagastama, siis tekiks hagejatel

samuti kohustus tagastada kostjatele saadu ehk kinnistu omandiõigus. Samas on hagejad

kinnistu koormanud kolmandate isikute õigusega (kinnistule on seatud hüpoteek summas 975

000 AS Sampo Pank kasuks ning tähtajatu isiklik kasutusõigus AS Linnakujunduse Büroo

kasuks), mis toob hagejatele kaasa kohustuse hüvitada kostjatele üleantu väärtus, mis võrdub

lepingu II p-s 5.1.1 märgitud kinnistu ostuhinnaga 900 000 krooni. Seega peaksid hagejad ise

tagastama kostjatele sama summa, millise üleandmist nad käesoleva hagiavaldusega kostjatelt

nõuavad. Tasaarvestuse tõttu välistab see hagejate nõude rahuldamise, kuna poolte

vastastikused nõuded on tasaarvestuse tulemusel kattuvas ulatuses lõppenud.

Kostja II on seisukohal, et kostjate kohustuseks lepingu I järgi oli kommunikatsioonitrasside

rajamise korraldamine kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni ja sidetrassi rajamise

võimalikkuse korraldamine kuni krundi piirideni. Lepingu II sätestatud kohustus tee

väljaehitamiseks ei olnud taganemisavalduse tegemise ajaks täidetud. Samas ei ole õige

hagejate väide, et juurdepääsu kinnistu piirini ei ole tagatud. Hagejad samastavad

meelevaldselt killustikkattega tee puudumise juurdepääsu puudumisega kinnistule. Hageja

väidete alusetust tõendab lepingu I p-s 2.2.6 sisalduv kinnitus, mille kohaselt on lepingu

esemele tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ainult lepingute I ja II osa, mille osas

eksisteeris viivitus taganemisavalduse esitamise ajal, oli kohustusena üle võetud L&H AS

(endise ärinimega Linnakujunduse Büroo AS) poolt arenduslepinguga. Hagi on esitatud valede

kostjate vastu. Hagejad tõlgendavad vääralt ja tehingute poolte tahtele mittevastavalt

lepinguid I ja II. Kuna arenduslepinguga võttis kolmas isik üle kommunikatsioonitrasside

rajamise korraldamise kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni ja sidetrassi rajamise

võimalikkuse korraldamise kuni krundi piirini ning teede ehitamise kohustuse, siis ei ole

kostja II rikkunud lepinguid I ja II ning taganemisavaldus on alusetu.

Tulenevalt lepingu I p-dest 8.3 ja 8.1 oli hagejatel võimalik taganeda ja nõuda leppetrahvi

ainult kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kuna taganemine on toimunud pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist, siis ei olnud hagejatel õigust taganeda ning lisaks taganemisel

põhinevate nõuete alusetusele on põhjendamatu ka leppetrahvi nõue. Vastavalt lepingu I p-le

8.5 on välistatud ka intressinõue. Kolmanda isiku poolt tee väljaehitamise kohustuse

täitmisega viivitamine ei saa olla oluliseks lepingurikkumiseks. Viidatud kohustuse osakaal

pooltevaheliste lepinguliste suhete kontekstis on väike. Hagejad ei ole kunagi määranud

tähtaega puuduse kõrvaldamiseks ning seetõttu pole neil tekkinud taganemisõigust. Hagi on

suunatud mitte taganemisest tulenevate tagajärgede saavutamisele, vaid ainult rahanõude

realiseerimisele. Kostjate poolt hagejatele kinnistu omandi üleandmisel oli see vaba piiratud

asjaõigustest. Lepinguga II koormasid hagejad kinnistu nii hüpoteegiga summas 975 000

krooni, kui ka isikliku kasutusõigusega, mida hagejad ja kolmas isik lepingu II p 13.7 kohaselt

hindasid summale 25 000 krooni. Nähtuvalt hagiavalduses esitatud taotlusest soovivad hagejad

tagastada kostjatele hüpoteegiga ja isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu. Hagejatel ei

ole õigust nõuda, et kohus kohustaks kostjat II tagastama lepingu II alusel üleantut. Kostja II

soovib kasutada oma õigust keelduda hagejatele lepingute I ja II alusel saadu tagastamisest

kuni hagejad on tagastanud kostjale II lepingute I ja II alusel üleantu.

Kolmanda isiku seisukoht

3. Kolmas isik leiab, et teda on kaasatud põhjendamatult, kuna kostjatel ei saa kolmanda isiku

vastu olla nõudeid. Kostjad ja kolmas isik on 17.04.2008 arenduslepingus kokku leppinud, et

kumbki pool ei vastuta teise poole poolt endale seoses lepingu objektiga kolmandate isikute

ees võetud kohustuste kohase täitmise eest.

Maakohtu otsus

4. 12.11.2010 otsusega rahuldas maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt

hagejate kasuks välja 900 000 krooni ehk 57 520,48 eurot, kahjuhüvitise 60 248,40 krooni ehk

3850,57 eurot ja viivise 166 925 krooni ehk 10 668,45 eurot ning viivise alates 17.03.2010

kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Kohus kohustas kostjat I andma

tahteavaldust hagejaga I asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hageja I annab temale

kuuluva Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr xxxxxxx

kantud ½ osa kinnistu omandist üle kostjale I. Kohus kohustas kostjat II andma tahteavalduse

hagejaga II asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hageja II annab temale kuuluva Harju

Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr xxxxxxxxx kantud ½

osa kinnistu omandist üle kostjale II. Kohus kohustas kostjaid andma tahteavalduse, millega

kustutatakse Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr

xxxxxxxxxxx teisest (2.) jaost hagejate omandit tõendav kanne ja kantakse omanikena sisse

kostjad võrsetes mõttelistes osades, s.o ½ osades. Hagejate menetluskulud jäid 90% ulatuses

solidaarselt kostjate kanda, kostjate ja kolmanda isiku menetluskulud nende enda kanda.

Kohus mõistis solidaarselt kostjatelt välja riigilõivu 1750 krooni riigituludesse. Riigilõivu

riigituludesse tasumisega viivitamise korral tuleb kostjatel solidaarselt tasuda kohtuotsuse

jõustumisest alates kuni täitmiseni tasumata riigilõivu summalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

Asja materjalidele lisatud notariaalsest lepingust (I kd, t.lk 8-12) nähtuvalt sõlmisid müüjad

Annely Antropov, kostjad ja ostja hageja I 30.01.2008 (leping I) kinnistu asukohaga Harjumaa

Rae vald Järveküla küla Saarma tee 10 müügilepingu. 28.02.2008 (leping II) sõlmisid müüjad

kostjad, ostjad hagejad, hüpoteegipidajana AS Sampo Pank ja kasutajana AS Linnakujunduse

Büroo müügilepingu muutmise lepingu, müügilepingu osalise ülevõtmise kokkuleppe, kinnistu

ühishüpoteegiga koormamise lepingu, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja

asjaõiguslepingud (I kd, t.lk 14-21). 14.07.2008 avaldusega (I kd, t.lk 23-25) taganesid

hagejad sõlmitud lepingutest. Vastavalt taganemisavalduse p-le 3.1 oli taganemise põhjuseks

asjaolu, et müüjate poolt on täielikult täitmata lepingu I p-s 5.6 võetud kohustused ning

käesoleva avalduse esitamise ajaks ei olnud rajatud kõvakattega teed, tsentraalse vee-,

kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunkte kinnistu piiril ning tasutud vee- ja

kanalisatsioonitrasside ja elektri kuni 16A liitumistasusid, mille rajamise ja liitumistasud

sisaldusid kinnistu müügihinnas lepingu II p 5.1.1 kohaselt. Kostjad on seisukohal, et

taganemisavaldus ei ole kehtiv materiaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu. Kostjad leiavad,

et vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingutele, oli kostjatel ainult kohustus korraldada

tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni ning sidetrasside liitumispunktide rajamist lepingu esemeks

oleva kinnistu piirile. Kostjad on seisukohal, et nemad on oma kohustuse täitnud, kuivõrd

17.04.2008 sõlmiti kostjate ja AS Linnakujunduse Büroo vahel arendusleping (I kd, t.lk 99-

104), mille p 1.4 järgi on lepingu objektiks arendaja poolt tellijatele arendusteenuse osutamine

Harju maakonnas Rae vallas Järveküla külas asuva Inno II maaüksuse arendamisel mh

lepingu p 1.6.4.2 järgi vee, kanalisatsiooni, tee, sidekanalisatsiooni jm projekteerimine ning p

1.6.4.4 järgi nende ehitamine. Lepingu I p 5.6 kohaselt leppisid müüjad ja ostjad kokku, et

müüjad on kohustatud hiljemalt 30.06.2008 korraldama kommunikatsioonitrasside (vee- ja

kanalisatsioonitrasside) rajamise kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni ja sidetrassi

rajamise

võimalikkuse

krundi

piirini;

vastavalt

detailplaneeringule

ehitama

välja

killustikkattega tee ning tagama juurdepääsu lepingu eseme krundi piirini. Lepingu II p-ga

5.1.1 muudeti lepingu I p 4.1 ja lepiti kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab kõvakattega

tee rajamist, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni ja sidetrasside liitumispunktide rajamise

korraldamist lepingu esemeks oleva kinnistu piirile ning lepingu eseme ostuhind sisaldab vee-

ja kanalisatsioonitrasside ja elekter kuni 16A liitumistasusid. Võrreldes lepingu II p 5.1.1 oli

lepingu I p-s 4.1 kokku lepitud, et lepingu eseme ostuhind sisaldab tee-, tsentraalse vee-,

kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide rajamise korraldamist lepingu esemeks oleva

kinnistu piirile, kuid lepingu eseme ostuhind ei sisalda eelnimetatud kommunikatsioonidega

liitumistasusid.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostjad pidid kommunikatsioonide olemasoluks tegema

kõik mõistlikult võimaliku või pidid nad oma tegutsemisega saavutama tulemuse st

kommunikatsioonitrasside ja tee olemasolu.

VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe, seda peab tõendama TsMS § 230 lg 1

järgi pool, kes sellele tahtele tugineb. Juhul, kui ei ole võimalik kindlaks teha poolte ühist

tahet, siis VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud

tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi

teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Seega

peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema poolt

mõistetud lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi

teadma. Juhul, kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut

VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb

arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4

järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki.

Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et kostjad müüsid hagejatele elamumaa. Kuivõrd

poolte vahel sõlmitud lepingutes on väljendatud vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside, samuti

kõvakattega tee olemasolu vajadust, siis tuleb asuda seisukohale, et kostjatele pidi olema

üheselt arusaadav ning äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu. Arvestades

eelnimetatud asjaolu ning samuti lepingu II p-s 5.1.1 kokkulepet lepingu eseme ostuhinna

suurendamiseks ja lepingu ostuhinnas liitumistasude sisaldumist, tuleb lepingu p-s 5.1.1

sätestatud kostjate kohustust korraldada kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-,

kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide rajamine lepingu esemeks oleva kinnistu

piirile, mõista nii, et kostjate kohustuseks oli tulemuse saavutamine st kokkulepitud ajal

kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide

olemasolu. Kui kostjate kohustuseks poleks olnud konkreetse tulemuse saavutamine, siis

poleks olnud põhjendatud ka liitumistasude sisaldumine lepingu eseme ostuhinnas. Kuivõrd

liitumistasud sisaldusid poolte vahel sõlmitud lepingu ostuhinnas ning hagejad on need

kostjatele tasunud, siis ei ole asjakohased kostjate väited, et hagejad jätsid kolmanda isikuga

lepingu I p-s 5.7.1 märgitud lepingu sõlmimata. Lepingu I p-s 5.7.1 leppisid hageja I ja

kostjad kokku, et hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks kohustub ostja sõlmima AS-

iga Linnakujunduse Büroo (arendaja) lihtkirjaliku arendus- ja liitumiste korraldamise lepingu.

Lepingus II leppisid pooled kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab ka liitumistasusid.

Sellest tuleb järeldada, et järelikult puudus vajadus ostjate ja arendaja vahel sellel hetkel

eraldi lepingu sõlmimiseks. Seda seisukohta toetab ka asjaolu, et lepinguga II koos sõlmiti

hagejate ja kolmanda isikuga samas isikliku kasutusõiguse seadmise leping, teiste lepingute

sõlmimiseks hagejate ja kolmanda isiku vahel tahteavaldused puuduvad. Tunnistaja Jaanus

Mäekivi ütlused, mille kohaselt ei saanud AS Linnakujunduse Büroo trasse rajada, kuivõrd

hagejad ei sõlminud kolmanda isikuga arenduslepingut ning ei teatanud oma plaanidest seoses

vaidlusaluse kinnistuga, ei ole veenvad ja on vastuolus tunnistaja eelnevalt antud ütlustega.

Nimelt nähtub tunnistaja eelnevatest ütlustest, et kui kinnistu omanikud ei ütle, kus on kinnistu

piiril liitumispunkt, ei takista see trasside projekteerimist.

Nagu tunnistaja J. Mäekivi ütlustest nähtub, osteti kostjatelt Inno II maaüksusel olevatest

kinnistutest (tunnistaja Kristiina Viisalu ütluste kohaselt oli seal 64 kinnistut) ainult ühe

kinnistu, ostjateks olid hagejad ning seetõttu alustati uuesti kommunikatsioonide

projekteerimisega. Asjas on tõendamata, et see projekt valmis. ÜVVKS § 4 lg 1 kohaselt

rajatakse ühisveevärk ja -kanalisatsioon kohaliku omavalitsuse volikogu kinnitatud

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava alusel. Kui kohalikul omavalitsusel puudub

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava, võib ühisveevärki ja -kanalisatsiooni rajada

detailplaneeringu

alusel kuni selle arendamise kava valmimiseni tingimusel, et

detailplaneering sisaldab käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõudeid. Asjas on

tõendamata, et kohalik omavalitsus kinnitas ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni projekti ja andis

nõusoleku ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni rajamiseks.

Asja materjalidele lisatud vastuse (I kd, tlk 175) kohaselt teatakse, et detailplaneeringu alal,

kus asub Saarma tee 10 kinnistu, on välja ehitamata ühisveevärk ja -kanalisatsioon. Samuti on

piirkonna arendajal sõlmimata ÜVK arendajaga liitumisleping Water Ser Ehitusjuhtimise OÜ-

ga. Siit tulenevalt ei saa AS Elveso väljastada tehnilisi tingimusi nimetatud kinnistu

kinnistusisese vee- ja kanalisatsiooni torustiku ning veemõõdusõlme projekteerimiseks. EhS § 2 lg

4 järgi on projekteerimine: 1) ehitise või selle osa arhitektuurne ja ehituslik kavandamine; 2)

ehitise tehnosüsteemide kavandamine; 3) ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine; 4)

ehitise elueast lähtuv ehitise nõuetele vastava kasutamise ja hooldamise tehnomajanduslik

hindamine, lg 5 järgi on projekteerimise tulemuseks ehitusprojekt. Eelnevast tuleb järeldada,

et kuivõrd arenduspiirkonnas oli ühisveevärk- ja kanalisatsioon välja ehitamata, ei väljastatud

hagejatele tehnilisi tingimusi, mille alusel oleks saanud asuda ehitist ja selle tehnosüsteeme

projekteerima. Sellest tulenevalt ei saanudki hagejad esitada projekti kolmandale isikule,

mille puudumisele tunnistaja J. Mäekivi oma ütlustes viitas. Kohus leiab, et kostjate väited,

mille kohaselt ei ehitatud kommunikatsioonitrasse välja seetõttu, et hagejad jätsid kolmanda

isikuga sõlmimata arenduslepingu, on tõendamata.

Tunnistaja K. Viisalu ütlustest nähtuvalt oli kostja II 2008.a augustis-septembris seisukohal,

et hagejate poolt oli lepingutest taganemine põhjendatud, tagasitäitmine jäi notari juures

vormistamata seetõttu, et notari juurde ei ilmunud kostja I. Asja materjalidele lisatud

kirjavahetusest (I tlk 129-135) nähtub samuti, et notari juures aja määramisega tehingu

tegemiseks kostja II nõustus. Poolte vahel on vaidlus ka selles, kas kostjate kohustused on

kolmandale isikule üle läinud. Kostjad, esitades väite, mille kohaselt on kostjate kohustus

kolmandale isikule üle läinud, möönavad sellega, et hagejate poolt esiletoodud tööde tegemise

kohustus oli vähemalt algselt kostjate kohustus. VÕS § 175 lg 2 järgi võib kolmas isik

võlgniku kohustuse üle võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle

üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Vastavalt lepingu II p-le 5.1.2 oli hagejatel

kohustus tasuda kostjatele 800 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu

sõlmimisest. Nimetatud punkti kohaselt palusid müüjad tasumisele kuuluva summa lepingus

märgitud osades üle kanda kolmandale isikule, sh 78 520 krooni AS Linnakujunduse Büroo

arvelduskontole. Nimetatust nähtub, et hagejad kandsid AS-ile Linnakujunduse Büroo

lepingus märgitud summa üle kostjate palvel, seega on kostja I seisukoht, mille kohaselt

näitab selle summa ülekandmine hagejate poolt nõusolekut kohustuse ülevõtmiseks, väär.

Nimetatud kostja väitest nähtub vaid, et kostja möönab nende kohustuste olemasolu, millele

hagejad on tuginenud. VÕS § 175 lg 1 järgi võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu

alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele.

Käesolevas asjas puudub vaidlus, et hagejate ja kolmanda isiku vahel taoline leping puudub.

Seda tõendavad ka J. Mäekivi ütlused.

VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Poolte vahel puudub vaidlus selles,

et tsentraalseid vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasse ei ole rajatud, kõvakattega tee puudub, vee-

kanalisatsioonitrasside ja elektriga liitumiseks liitumistasusid ei ole tasutud. Seega tuleb asuda

seisukohale, et kostjad on rikkunud hagejatega sõlmitud lepinguid.

Lepingust taganemiseks on üldjuhul vajalik, et lepingupool oleks lepingust tulenevat

kohustust oluliselt rikkunud vastavalt VÕS § 116 lg-le 1. VÕS § 116 lg 1 p 5 kohaselt on

olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist

kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta

selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.

Käesolevas asjas on hagejad leidnud, et andsid kostjatele täiendava tähtaja kuni 10.07.2008

vastavalt 03.07.2008 kirjale (otsuses ekslikult 03.12.2008) (I kd, t.lk 137). Nimetatud kirjast

nähtuvalt teatas hageja I kostjatele, et lepingut ei ole kohaselt täidetud. Hageja osutas õigusele

lepingust taganeda ja määras selgituste esitamise aja kuni 10.07.2008. Kirja sõnastusest

nähtuvalt ei andnud hageja kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega VÕS § 114 mõttes.

Samas tuleb osutada sellele, et VÕS § 116 ei defineeri olulist lepingurikkumist ega anna

ammendavat loetelu olulistest lepingurikkumistest. VÕS § 116 lg 2 loetleb näitlikult juhud,

mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi on

olulise lepingurikkumisega tegu ka juhul, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli

lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu, p 4

järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui kohustuse rikkumine annab

kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi

ka edaspidi. Arvestades asjaolu, et hagejad ostsid kostjatelt elamumaa eesmärgiga ehitada

sellele

elamu,

kuid

selle

eesmärgi

realiseerimiseks

võimalus

puudus,

kuivõrd

kommunikatsioonitrassid jäid kostjate poolt rajamata, samas oli hagejatel kohustus kostjatelt

ostetud kinnisasja müügisumma finantseerijale tasuda igakuiselt laenumakseid ning intressi,

siis tuleb asuda seisukohale, et asjas on tõendatud oluline lepingurikkumine tulenevalt VÕS §

116 lg 2 p-st 2. Samuti on tõendatud kostjatepoolne oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2

p 4 järgi, kuivõrd vastuseks hageja I 03.07.2008 kirjale (I tlk 137) teatas ainult AS

Hinnakujunduse Büroo esindaja, et ehitusprojektides tehakse olulisi muudatusi, seejärel

alustatakse kooskõlastamist vajalikes ametkondades ning seejärel alustatakse ehitustöödega (I

tlk 136). Kostjad kirjale selgitust ei andnud, tähtaega, millal trassid valmivad, hagejatele ei

teatatud.

Kostja I on asjas tuginenud ka sellele, et hagejad on ebaõigesti taganenud lepingutest kui

tervikutest. VÕS § 116 lg 3 kohaselt kui lepingust tulenevad kohustused tuleb täita ositi ja

oluline lepingurikkumine leidis aset üksnes mõne kohustuse või kohustuse osa suhtes, võib

kahjustatud lepingupool taganeda üksnes selle kohustuse või kohustuse osa suhtes. Sel juhul

võib kahjustatud lepingupool kogu lepingust taganeda üksnes siis, kui tal õigustatult ei ole

kohustuse osalise täitmise vastu huvi või kui rikkumine on oluline lepingu kui terviku suhtes.

Arvestades eespool väljendatud seisukohti, mille kohaselt: 1) puudub käesolevas asjas vaidlus

selles, et kostjad müüsid hagejatele elamumaa, ning 2) kuivõrd poolte vahel sõlmitud

lepingutes on väljendatud vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside, samuti kõvakattega tee

vajaduse olemasolu, siis pidi kostjatele olema üheselt arusaadav ning äratuntav hagejate soov

rajada ostetud kinnistule elamu, ei ole kostja I väide asjakohane. Juhul, kui hagejad oleksid

lepingust taganenud osaliselt, ainult vaidlusaluste kohustuste osas, siis poleks hagejad saanud

kinnisasjale ikkagi elamut rajada. Eeltoodu alusel on hagejate taganemisavaldus põhjendatud

ja kehtiv.

VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt

lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta

tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma

üheaegselt, vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Lepingu II p 5.1.1

järgi tasusid hagejad kostjatele kinnistu müügihinna 900 000 krooni, mis tuleb kostjatel

hagejatele tagastada. Kostjad on keeldunud nimetatud summat hagejatele tagastamisest,

kuivõrd lepinguga II seati kinnistule hüpoteek ja isiklik kasutusõigus. Vastavalt lepingu II p-

dele 7.1 ja 7.2 leppisid mõlemad hagejad hüpoteegipidaja AS-iga Sampo Pank kokku, et

seavad hüpoteegipidaja kasuks hagejatele kuuluvatele mõttelistele osadele lepingu esemest

ühishüpoteegi summas 975 000 krooni ning et lepingu eseme igakordne omanik kohustub

alluma

kohesele

sundtäitmisele

hüpoteegipidaja

ühishüpoteegiga

seatud

nõuete

rahuldamiseks. Lepingu II p-s 13.3 leppisid hagejad ostjatena ja kasutaja AS Linnakujunduse

Büroo kokku, et lepingu esemele seavad kostjad kasutaja kasuks lepingu esemele

kinnistusraamatus teisele vabale järjekohale, tähtajatu isikliku kasutusõiguse kraavide ja

drenaaživõrgu kaitsevööndi ulatuses kraavide ja drenaaživõrgu ehitamiseks, omamiseks,

majandamiseks ja muul viisil kasutamiseks. Vastavalt lepingu p-le 13.1 oli isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingu eesmärgiks mh lepingu eseme koormamine isikliku

kasutusõigusega kasutaja kasuks kraavide ja drenaaživõrgu ehitamiseks, omamiseks

remontimiseks,

korrashoiuks,

hooldamiseks,

asendamiseks,

kasutamiseks,

kasutusse

andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks kraavide ja drenaaživõrgu talituse tagamise

eesmärgil.

VÕS § 111 lg 1 järgi kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused

(vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine

lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või

on kinnitanud, et ta kohustuse täidab; lg 3 kohaselt kohustuse täitmisest ei või keelduda, kui

see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui

teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud.

Käesolevale asjale lisatud Danske Bank AS Eesti Filiaali (end Sampo Pank) kinnituse (II t.lk

246) järgi on hüpoteegipidaja nõus andma nõusoleku kinnisasja Harjumaa, Rae vald, Järveküla

küla, Saarma tee 10 osas hüpoteegi kustutamiseks juhul, kui hagejad täidavad 28.02.2008

laenulepingust tulenevad kohustused sh viisil, et kohustuste täielikuks täitmiseks ja nimetatud

laenulepingu lõpetamiseks vajalik rahasumma on notari deposiidis. Seega on hüpoteegipidaja

nõus hüpoteegi kustutama, kui kostjatelt on kinnistu müügisumma deponeeritud notari

deposiitkontole. Asjas on hagejad korduvalt kinnitanud oma valmisolekut kostjatelt ostetud

kinnistu, mis on vabastatud kolmandate isikute õigustest, tagastada. Kolmanda isikuna asja

menetlusse kaasatud L&H AS (endine AS Linnakujunduse Büroo) ei ole asjas väljendanud, et

ta keeldub isikliku kasutusõiguse kustutamisest vaidlusaluselt kinnistult. Asjast nähtub, et

kostjatele on korduvalt pakutud tehingu tegemiseks notari aegu (I kd, t.lk 129-135). Kostjate

väide oma kohustuste täitmisest keeldumise õiguse kohta ei vasta mõistlikkuse ja hea usu

põhimõttele.

Hagejad on esitanud ka nõude, milles paluvad vaidlusaluse kinnistu jätta kostjate

kaasomandisse. Hagejad ei ole nimetatud nõuet tagasi võtnud või nõudest loobunud. Sisuliselt

on hagejate poolt esitatud omandi tagasikandmise nõue, s.t hagetakse tahteavaldust

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hagejate

nõue on põhjendatud. VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, mis

ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. TsÜS § 68 lg 5

järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada

jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Hagejatel on õigus

nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi tagasikandmist, kuivõrd kinnistusraamatusse

kantud kinnistu omanikena võivad neil lasuda avalik-õiguslikud kohustused, mh näiteks

maamaksu tasumise kohustus.

Hagejad on esitanud ka kahju hüvitamise nõude, mis seisneb kinnistu ostusumma

finantseerijaga sõlmitud laenulepingujärgsetest intressimaksetest ning kinnistu omandamiseks

tasutud riigilõivust ning notaritasust. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2

kohaselt kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle

kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis.

VÕS § 127 lg 3 järgi lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju,

mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal,

välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kuna lepingu II

pooleks oli peale kostjate ka hüpoteegipidaja ning lepingu p-s 9 nähtus, et ühishüpoteegiga on

tagatud samal päeval, s.o 28.02.2008 hagejate ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud

laenulepingust tulenevad nõuded, siis pidi kostjatele olema ettenähtav, et lepingu rikkumisel

ning selle tagajärjel lepingust taganemise korral tekib hagejatele kahju kasutult tehtud

kulutuste näol, milleks on tehingu tegemiseks tasutud riigilõiv, notaritasu ja eelnimetatud

intressid. VÕS § 127 lg 2 alusel tuleb jaatada võlgniku poolt lepingurikkumise tõttu

võlausaldajale kasutult tehtud kulutuste hüvitamise kohustuse tekkimist võlgnikule. Seetõttu

on hagejate kahju hüvitamise nõue põhjendatud. Kuna asjaolu üle, et hagejad tasusid

notaritasude ja riigilõivuna 8560,10 krooni ning intressidena laenuandjale 51 688,39 krooni

(arvestus I kd, t.lk 237), pooltel vaidlus puudub, tuleb kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks

välja mõista kahjuhüvitis summas 60 248,40 krooni.

Hagejad on esitanud ka nõude 40 000 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks lepingu I p 8.3

alusel. Lepingu I p-dest 8.1 ja 8.3 nähtub, et leppetrahvi nõudeõigus on seotud asjaoluga, kui

ostja taganeb müügilepingust enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Käesolevas asjas taganeti

müügilepingust peale asjaõiguslepingu sõlmimist, kuivõrd leping I sõlmiti 30.01.2008, leping

II 28.02.2008 ning lepingust taganemise avaldus koostati 14.07.2008. Kuivõrd leppetrahvi

nõudeõiguse esitamine oli ajaliselt piiratud, jääb hagejate leppetrahvi nõue rahuldamata.

Hagejad on palunud mõista kostjatelt välja viivis seisuga 16.03.2010 summas 174 343, 89

krooni ja sealt edasi viivis TsMS § 367 sätestatud alusel kuni põhinõude täitmiseni. VÕS §

113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis) alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub seitse protsenti aastas. Hagejate viivisearvestusest nähtuvalt on hagejad arvestanud

viivist tagastamisele kuuluvalt müügihinnalt summas 900 000 krooni ja hagejate arvates

tasumisele kuuluvalt leppetrahvilt summas 40 000 krooni seadusjärgses määras. Hagejad on

viivist arvestanud lepingutest taganemisest. Eeltoodust tulenevalt on hagejate nõue 900 000

krooni saamiseks põhjendatud, kuid hagejate leppetrahvinõue ei ole põhjendatud. Arvestades

hagejate esitatud viivisenõuet ning asjaolu, et kostjad ei ole viivise arvestuse aluseks olevatele

elementidele vastu vaielnud, tuleb hagejate viivisenõue rahuldada osaliselt (900 000*

ll%/360=275*607-166 925 krooni). TsMS § 367 juhindudes tuleb rahuldada ka hagejate nõue

ning mõista kostjatelt solidaarselt välja viivis põhinõudelt, s.o 900 000 kroonilt alates

17.03.2010 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

Arvestades asjaolu, et hagi tuleb rahuldada osaliselt, hagi rahuldatud ja rahuldamata osasid

ning vaidluse olemust, tuleb hagejate menetluskulud 90% ulatuses jätta solidaarselt kostjate

kanda ja kostjate menetluskulud nende endi kanta. Kolmanda isiku menetluskulud tuleb jätta

tema enda kanda.

Apellatsioonkaebus

5. Kostjad palusid otsuse osaliselt tühistada ja teha tühistatud osas uus otsus ja jätta hagi osas,

mille maakohus rahuldas, rahuldamata. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hagejate kanda.

Kostjad kohustusid üksnes korraldama kommunikatsioonitrasside rajamise ja sidetrassi

rajamise võimalikkuse. Nimetatud kohustuste täitmiseks kohustusid hagejad ise lepingu I p

5.7.1. kohaselt sõlmima hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks (s.o 28.02.2008) AS-

iga Linnakujunduse Büroo arendus- ja liitumiste korraldamise lepingu. Nimetatud

lepinguprojekt oli notariaalse lepingu sõlmimise ajaks AS Linnakujunduse Büroo poolt ette

valmistatud ja hagejad pidid tulema nimetatud lepingut sõlmima AS-iga Linnakujunduse

Büroo. Seda asjaolu kinnitas oma ütlustega ka tunnistaja J. Mäekivi. Kostjatele teadmata

põhjustel lepingut ei sõlmitud, vaatamata sellele, et AS Linnakujunduse Büroo oli teinud kõik

vajalikud ettevalmistused ning oli valmis lepingu sõlmimiseks. Hagejad ei ole selgitanud,

millisel põhjusel jäi leping allkirjastamata. Kohus on jätnud tähelepanuta, et arendus- ja

liitumiste korraldamise leping tuli sõlmida lihtkirjalikus vormis vastavalt lepingu I p-le 5.7.1,

mistõttu notariaalselt tõestatud vormis arendus- ja liitumiste korraldamise lepingu sõlmimine

ei olnud vajalik. Seega, erinevalt kohtu poolt avaldatust ei tähenda lepingus II arendus- ja

liitumiste korraldamise lepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduste puudumine asjaolule, et

AS-ga Linnakujunduse Büroo lepingu sõlmimine ei oleks olnud vajalik. Otsusest ei selgu,

mille tõttu leidis kohus, et 28.02.2008 isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimine kinnitab, et

hagejate ja kolmanda isiku vahel eraldi lepingu sõlmimise vajadus puudus. Pooled leppisid

lepingus I vastavas kohustuses kokku ning tunnistaja J. Mäekivi kinnitas samuti, et tegemist

oli tavapärase käitumismudeliga. Arendus- ja liitumiste korraldamise lepinguta ei olnud AS

Linnakujunduse Büroo võimalik alustada nende ülesannete vahetut täitmist, mida sätestasid

lepingud I ja II kostjate kohustusena (lepingu I p 5.6.1, 5.6.2, 5.7.1 ja lepingu II p 5.1), ega

määrata konkreetseid tehnilisi tingimusi konkreetse kinnistu suhtes

Kohus on jätnud VÕS § 29 lg 5 p 1 tähelepanuta. Asjaolu, et kostjad pidid üksnes korraldama

arendus- ja liitumislepingute sõlmimise ja konkreetsed tööd pidid hageja ja arendaja kokku

leppima arenduslepingus, kinnitavad muuhulgas kostja II 19.01.2007 täiendavalt esitatud

müügipakkumine hagejale I ja kinnistu broneerimisleping 02.03.2007, mille p 8 kohaselt

kohustus hageja I 10 päeva jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest sõlmima arendajaga

AS-ga Linnakujunduse Büroo lihtkirjalikud arendus- ja liitumislepingud. Nimetatud

kohustuse täitmisega viivitamisel oli kostjatel õigus nõuda leppetrahvi 300 krooni iga

viivitatud päeva eest. Seega oli nimetatud lepingute sõlmimine AS-ga Linnakujunduse Büroo

seatud hagejate (lepingu sõlmimise hetkel ainult hageja I) kohustuseks juba enne

müügilepingu sõlmimist. Et tegemist oli lepingute täitmiseks vajaliku kokkuleppega, tõendab

muuhulgas

ka

kohustuse

mittetäitmiseks

rakendatava

sanktsiooni

määr.

Kommunikatsioonitrasside rajamise ja sidetrassi rajamise võimalikkuse korraldamine sõltus

seega hagejate poolt vastava lepingu sõlmimisest ning hagejad olid või pidid olema sellest

teadlikud. Vaatamata sellele hagejad oma kohustust ei täitnud. Kohus on vääralt tõlgendanud

lepingut ning seega kohaldanud vääralt VÕS § 29 lg-t 5, asudes seisukohale, et kostjate

kohustuseks oli tulemuse saavutamine.

Väär on kohtu seisukoht, et kostja II tunnistas hagejate õigust lepingust taganeda.

Põhjendamatu on kohtu väide, et valmisoleku avaldamine tagasitäitmise vormistamiseks

olukorras, kus tegelikkuses jääb vastav dokument vormistamata, viitab hageja II lepingutest

taganemise aluste olemasolule. Kohtu seisukoht on meelevaldne ning ei põhine tõenditel.

EhS § 2 lg-s 4 on toodud ära loetelu tegevustest, mida loetakse projekteerimiseks. Kohus on

asunud väärale seisukohale, et EhS § 2 lg 4 p-des 1-4 loetletud tegevused peavad toimuma

samaaegselt ning alles kõigi nimetatud tegevuste lõpetamisel valmiv dokument on

ehitusprojekt EhS § 2 lg 5 kohaselt. Iga EhS § 2 lg 4 p-des 1-4 loetletud tegevuse lõppemisel

koostatav

dokument

on

eraldi

projekt.

Käesoleval

juhul

ei

olnud

hagejatel

kanalisatsiooniprojekti kinnistusiseseks vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning veemõõdusõlme

osas, mis ei tähenda, et hagejatel ei oleks pidanud olema kinnistul asuva hoone projekti.

Tunnistaja J. Mäekivi ütlustest selgub, et hagejatel oli selline projekt, ent see ei saanud

kohaliku omavalitsuse heakskiitu ning sellest asjaolust tingituna hagejad projekti AS-le

Linnakujunduse Büroo ei esitanud. Kuna projekti hagejad ei esitanud, ei olnud võimalik

määrata ka liitumispunktide asukohta. Nimetatud asjaolu kinnitab, et hagejate enda tegevuse

tõttu jäid kommunikatsioonitrassid AS Linnakujunduse Büroo poolt välja ehitamata.

Kohtu seisukoht, mille kohaselt puudub hagejate nõusolek kohustuse üleminekuks AS-le

Linnakujunduse Büroo, tugineb üksnes lepingu II p-le 5.1.2, kuid jätab arvestamata

broneerimislepingu, kus oli kokku lepitud kohustus sõlmida leping AS-ga Linnakujunduse

Büroo. VÕS § 175 lg 1 sätestab, et kolmas isik võib võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel

üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Lepingu I p

5.6 kohaselt oli kostjate otseseks kohustuseks üksnes killustiku kattega tee väljaehitamine (p

5.6.2). Selle kohustuse on kostjad arendajaga sõlmitud arenduslepingu alusel AS-ile

Linnakujunduse Büroo üle andnud. Vee, kanalisatsiooni- ja sidetrasside ehitamise ja

liitumislepingute sõlmimise kohustustuse täitmises on AS Linnakujunduse Büroo astunud

kostjate asemele ning hagejad ei saa enam kostjatele ette heita nimetatud kohustuste

mittetäitmist. AS Linnakujunduse Büroo oli nimetatud kohustustest teadlik, sest ta oli lepingu

II pooleks ja sellest tulenevalt teadlik lepingu I sisust ja tingimustest. Et tagada lepingute

täitmine, sõlmisid kostjad ja AS Linnakujunduse Büroo 17.04.2008 arenduslepingu, millise

sõlmimisel juhinduti kostjate, Rae valla ja AS Linnakujunduse Büroo vahel 03.12.2007

sõlmitud

avalikult

kasutatava

tee,

üldkasutatava

haljastuse,

välisvalgustuse

ja

vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kohustuse üleandmise, tehnovõrkude ja -rajatiste

püstitamise kohustuse ja kinnistute koormamise kokkuleppest. Eelnimetatud arenduslepingu

objektiks oli arendaja poolt arendusteenuse osutamine Harju maakonnas Rae vallas Järveküla

külas asuva Inno II maaüksuse väljaarendamisel, s.h vee ja kanalisatsioonitrassi ehitus, side

ehitus, teede ehitus ja asfalteerimine, vajalike liitumislepingute sõlmimine (p 1.6.4.4).

Käesoleval juhul tuleb hagejate tegevusest broneerimislepingu sõlmimisel ja ostuhinna

osalisel ülekandmisel AS-ile Linnakujunduse Büroo järeldada, et hagejad olid nõus

arenduslepingus sätestatud kohustuste ülevõtmisega AS Linnakujunduse Büroo poolt. Lisaks

nähtub lepingu I p-st 5.7.1 hagejate endi kohustus sõlmida AS-iga Linnakujunduse Büroo

arenduse ja liitumiste korraldamise leping, seega olid hagejad teadlikud arendaja kohustustest

ehitada mh vee, kanalisatsiooni- ja sidetrassid, rajada tee ning sõlmida vajalikud

liitumislepingud, mistõttu saaksid hagejad nimetatud kohustuste täitmist nõuda üksnes AS-ilt

Linnakujunduse Büroo, mitte kostjatelt.

Kohus on otsuses õigesti asunud seisukohale, et hagejad ei andnud kostjatele täiendavat

tähtaega VÕS § 114 mõttes, mistõttu ei ole taganemise alusena kohaldatav VÕS § 116 lg 2 p

5. Kohus on asunud väärale seisukohale, et hagejad olid õigustatud lepingust taganema VÕS §

116 lg 2 p 2 alusel. Kohus on seisukoha rajanud väärale eeldusele, et kostjad on pooltevahelist

lepingut rikkunud. Isegi juhul, kui kostjad oleksid lepingut rikkunud, ei oleks tegemist olulise

lepingurikkumisega. Kohtuotsusest ei nähtu, et menetluse kestel oleks tuvastatud hagejate

huvi kadumine täitmise vastu, mistõttu on kohtu tuginemine VÕS § 116 lg 2 p-le 2

asjakohatu. Kommunikatsioonide rajamise korraldamise osas on kostjad oma lepingulised

kohustused hagejate ees nõuetekohaselt täitnud. Seega saab vaidlusaluseks küsimuseks olla

üksnes see, kas lepingu I p 5.6.2 sätestatud kohustus tee väljaehitamiseks on AS

Linnakujunduse Büroo poolt arenduslepingu alusel kehtivalt ülevõetud. Isegi juhul, kui asuda

seisukohale, et vastav kohustus tee ehitamise kohta ei läinud VÕS § 175 tähenduses AS-ile

Linnakujunduse Büroo üle, ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega. Hagejatele oli tagatud

juurdepääs kinnistule, kuna killustikkattega tee olemasolu ei ole samastatav juurdepääsuga

kinnistule. Juurdepääs oli tagatud pinnastee kaudu ja see võimaldas kinnistul võimaliku

ehitustegevuse juhul, kui hagejal oleks selleks vajalikud load (s.h. ehitusluba) olemas olnud.

Et juurdepääs kinnistule oli olemas, on tõendatud lepingu I p.-ga 2.2.6.

Kohus kohaldas vääralt VÕS § 189 lg 1 ning § 111 lg 1. Juhul, kui kohus asus seisukohale, et

taganemine on toimunud õiguspäraselt ning lepingupooled peaksid saadu tagastama, siis

tekiks hagejatel samuti kohustus tagastada kostjatele saadu ehk kinnistu omandiõigus.

Apellatsioonkaebuse esitamise päeva seisuga on hagejate omandis olev kinnistu endiselt

koormatud hüpoteegi ning isikliku kasutusõigusega ning asjas ei ole esitatud tõendeid, et

hagejad oleksid astunud konkreetseid samme kinnistu koormatistest vabastamiseks. Kohtu

väide, et kolmas isik ei ole avaldanud vastuväiteid isikliku kasutusõiguse kustutamisele, on

arusaamatu, kuna sellist ettepanekut ei ole kinnistu omanikud kolmandale isikule kostjatele

teadaolevalt teinud.

Hagejatel ei olnud õigust nõuda kostjatelt tasutud kodulaenu intresside ja makstud notaritasu

ja riigilõivu hüvitamist ja kohus rahuldas hagejate nõude ilma õigusliku aluseta. Kuivõrd

hagejad oleksid pidanud tasuma kodulaenu intresse, notari tasu ja riigilõivu ka juhul, mil

leping oleks täidetud, ei kuulu nimetatud summad kostjate poolt hüvitamisele isegi juhul, kui

taganemisavaldus oleks käesoleval juhul õiguspärane.

Tühine taganemisavaldus ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi ning hagejatel puudub

igasugune nõudeõigus kostjate vastu, sh (viivis)intressinõue. Kostja I viitas ka 04.11.2010

protsessidokumendis lepingu I p-le 8.5, millisest tuleneb üheselt, et müüjad ja ostja lepivad

kokku, et käesolevast lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei

maksta. Seega oleks hagejate intressinõue põhjendamatu ka sel juhul, kui nende poolt esitatud

taganemisavaldus ei oleks tühine. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks selle väite osas seisukoha

võtnud. Tulenevalt VÕS § 111 lg - st 1 oli ning on kostjatel jätkuvalt õigus keelduda viivise

tasumisest, kuna kostjad ei ole kohustatud hagejatele midagi tasuma enne, kui hagejad on üle

andnud koormatistest vabastatud kinnistu. Kuna kostjad on õigustatult keeldunud lepingu

järgselt neile üle antud summa tagastamisest, on kohus ebaõigesti rahuldanud hagejate

viivisenõude.

Kostja I esitas kohtule protsessuaalse tasaarvestuse nõude, kuid kohus ei ole otsuses

nimetatud nõude osas seisukohta võtnud. Kohus on jätnud lepingu olulise rikkumise

temaatikat ning lepinguliste kohustuste üleandmist analüüsides tähelepanuta kostjate viited

broneerimislepingule kui dokumendile, millest tulenes hagejate kohustus eraldi lepingu

sõlmimiseks kolmanda isikuga, samas mitte selgitades, mille tõttu kohus nimetatud tõendit ei

hinda. Loetletud tegevusega on kohus rikkunud TsMS § 442 lg-t 8.

Tallinna Ringkonnakohtu 07.07.2010 määruses on antud selged juhised hagi piiride osas.

Vaatamata Tallinna Ringkonnakohtu määrusele ning Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-85-10, 3-

2-1-42-10 ja 3-2-1-31-10 on maakohus ise sisustanud ning seejärel rahuldanud nõude, mida

hagejad tegelikkuses hagis ei esitanud. Sellise käitumisega on kohus rikkunud TsMS § 439.

Eelnevalt viidatud menetlusõiguse normi rikkumised on kaasa toonud ebaseadusliku

kohtuotsuse.

6. Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsus

7. Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese

astme kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagejate nõude leppetrahvi

40 000 krooni saamiseks rahuldamata ja selles osas on kohtuotsus TsMS § 456 lg 4 teise lause

alusel jõustunud. Kostjad vaidlustasid otsuse osas, milles hagi rahuldati ja ringkonnakohus

vaatab otsuse selles osas läbi.

Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju

Maakohtu 12.11.2010 otsus kuulub tühistamisele osas, milles maakohus ei ole kohtuotsuse

resolutsioonis seadnud kostjate poolt kohustuse täitmist sõltuvusse hagejate poolt kinnisasja

omandiõiguse ülekandmisega, st ei võtnud seisukohta kostjate vastuväite osas seoses

vastastikuste kohustuste samaaegse täitmisega. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse.

Samuti kuulub tühistamisele materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse

normi rikkumise tõttu otsus kahju hüvitise väljamõistmise osas. Ringkonnakohus teeb

tühistatud osas uue otsuse, millega jätab kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Müügihinna ja

viivise väljamõistmise ning tahteavalduse andmise kohustamise nõude osas jääb maakohtu

otsus muutmata. Otsuse osalisel tühistamisel muudab ringkonnakohus ka otsust

menetluskulude jaotuse osas.

TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus

vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või

ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist

vajalikuks.

Vastuseks

apellatsioonkaebusele

märgib

ringkonnakohus

järgmist.

Esmalt

käsitleb

ringkonnakohus lepingust taganemise seaduslikkusega seonduvat. Maakohus on tõlgendanud

õigesti lepinguid ja asunud õiguspäraselt seisukohale, et kuivõrd poolte vahel sõlmitud

lepingutes on väljendatud vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside, samuti kõvakattega tee

olemasolu vajadust, pidi kostjatele olema arusaadav ja äratuntav hagejate soov rajada ostetud

kinnistule elamu. Maakohus ei jätnud seejuures lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 5

tähelepanuta ega kohaldanud sätet vääralt, nagu on väitnud apellant. Lepingu tõlgendamine on

toimunud kooskõlas seadusega ja s.h on käsitletud lepingu olemust ja eesmärki. Hagejad on

piisavalt põhjendanud, milline kostjatepoolne lepingu rikkumine oli aluseks lepingust

taganemisele ja et neile oli lepingu täitmine olulise tähtsusega, kuna oli oluline, et kinnistule

rajatav elamu oleks võimalik ühendada kommunikatsioonidega. Ebaõige ja asja materjaliga ei

ole kooskõlas apellandi väide, et menetluse kestel ei tuvastatud, et hagejatel oleks kadunud

huvi lepingu täitmise vastu. Maakohus on seda põhjendanud ja kohtuotsus on selles osas

kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8.

Apellandid väidavad, et isegi kui nad on lepingut rikkunud, ei olnud tegemist olulise

rikkumisega, ning nendele oleks tulnud anda täiendav tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Hagi

asjaolusid hinnates on maakohus õigesti tuvastanud, et tegemist oli olulise lepingu

rikkumisega kostjate poolt ja hagejatel oli alust lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega

määramata. Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja I apellatsioonkaebuse vastuses oleva

seisukohaga, et ta täitis täiendava tähtaja andmise kohustuse, sest oma 03.07.2008 e-kirjas ta

märkis, et ootab selgitusi 10.juulini 2008. Maakohus leidis õigesti, et tegemist ei olnud

kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisega VÕS § 114 mõttes ja sellega saab nõustuda.

Samas ei väida apellandid oma kaebuses, et täiendava tähtaja andmisel oleksid nad lepinguga

endale võetud kohustused täitnud. Vastustaja I on kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele

märkinud, et apellantide vastuväidete olemus viitab apellantide püüdele oma kohustustest

õigusvastaselt vabaneda ja viia vastutus Meelis Niine kontrolli alla olnud äriühingusse

aktsiaselts L&H (endine ärinimi AS Linnakujunduse Büroo, kus Meelis Niin oli veel kuni

01.07.2009 äriühingu ainuaktsionär). Kostjatel oli lepingu järgi kohustus saavutada tulemus,

st kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside

liitumispunktide olemasolu. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et 28.02.2008 lepingusse

liitumistasude lisamine ise tõendab seda, et hagejad said väga üheselt aru, et kostjad tagavad

kommunikatsioonide väljaehitamise. Kostjate poolt lepinguliste kohustuste täitmata jätmine

oli oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 mõttes ning seega on lepingust taganemine

põhjendatud.

Ekslik on apellantide väide, mille kohaselt olid nad andnud rida lepingujärgseid kohustusi üle

kolmandale isikule ja seetõttu ei ole nemad lepingut rikkunud. Asjaolu, et reaalselt pidi

liitumise võimalikuks tegema kolmas isik, ei muuda kostjate kohustusi hagejate ees, sest

tegemist ei olnud kohustustega, mida kostjad oleksid pidanud seadusest, tehingust või

kohustuse iseloomust tulenevalt täitma isiklikult. Tegemist oli kohustustega, mida võis täita

kolmas isik ja kohus ei ole kohaldanud seadust vääralt, kui leidis, et kolmas isik ei astunud

võlgniku asemele lepingusse. Asjaolu, et hagejad tasusid lepingu eseme ostuhinnast 78 520

krooni kostjate palvel AS Linnakujunduse Büroo arvele, ei anna alust järeldusteks, et hagejad

oleksid andnud nõusoleku kostjate kohustuste üleandmiseks kolmandale isikule. Seega on

ekslik apellandi väide, et maakohus kohaldas vääralt VÕS § 175 lg 1. Asjaolu, et apellandid

olid sõlminud 17.04.2008 arenduslepingu ( I kd lk 99-104), ei oma hagejate jaoks tähtsust,

ega anna alust järeldusteks, et kostjatel puudus kohustus täita lepinguga endale võetud

kohustusi. Lepingust ei nähtu ja sellele ei ole pooled tuginenud, et nad oleksid leppinud

lepingus sätestatust erinevalt kokku poolte õigustes ja kohustustes ning lepingust taganemise

täiendavates alustes. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama

neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on

tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille

alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid

põhjendavad asjaolud või nende puudumise. Apellandid on esitanud vastuolulisi väiteid ja

tuginenud muu hulgas sellele, et juhul, kui tee ehitamise kohustus kolmandale isikule üle ei

läinud, on nad lepingulised kohustused tegelikult hagejate ees kommunikatsioonide rajamise

osas nõuetekohaselt täitnud, sest nad on taganud hagejatele pinnastee kaudu juurdepääsu

kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Ringkonnakohus apellantidega ei nõustu, sest lepingus

olid apellandid võtnud endale kohustuse rajada kõvakattega tee, vee-, kanalisatsiooni- ja

sidetrasside liitumispunktid kinnistu piiril. Samuti ei olnud kostjad tasunud vee- ja

kanalisatsioonitrasside ja elektri kuni 16A liitumistasusid, mille rajamise ja liitumistasud

sisaldusid müügihinnas lepingu p 5.1.1 kohaselt. Eeltoodut kogumis hinnates nõustub

ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ja ei korda neid TsMS § 654 lg

6 alusel. Kohus ei ole rikkunud tõendeid hinnates TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud nõuet hinnata

kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, arvestades, et ühelgi tõendil ei ole ette

kindlaksmääratud jõudu.

Apellantide väidetel kohaldas maakohus vääralt ehitusseaduse sätteid. Ringkonnakohus

sellega ei nõustu ja ei korda maakohtu otsuse põhjendusi TsMS § 654 lg 6 kohaselt. Kostjad

ei tõendanud oma väidet, et nad ei ehitatud kommunikatsioonitrasse välja seetõttu, et hagejad

ei esitanud projekte. Nõustuda saab vastustajatega, et teede ja kommunikatsioonide rajamine

ei eelda elamu ja selle eriosade projektide olemasolu, vaid need kohaldatakse rajatud

kommunikatsioonidele vastavateks. Tegemist oli uusarenduspiirkonnaga, kus esmalt

projekteeritakse teed ning rajatakse teed ja trassid.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte vahel sõlmitud leping on lõppenud hagejate

poolt lepingust taganemise tõttu ja lepingu täitmise võlasuhe on muutunud VÕS § 189 lg 1

alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks. VÕS § 189 lg 1 järgi lepingust taganemise korral

võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud

viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu.

Hagejatel on õigus saada kostjatelt tagasi kostjatele tasutud ostuhind ja müügihinna

väljamõistmise on maakohus õigesti lahendanud.

Järgmisena käsitleb ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väiteid seoses kahju hüvitamise

nõudega. Apellatsioonkaebuses on väidetud, et hagejatel ei ole õigust nõuda tasutud

kodulaenu intresside ning makstud notaritasu ja riigilõivu hüvitamist. Maakohus on leidnud,

et 28.02.2008 sõlmitud lepingu pooleks oli ka hüpoteegipidaja ja et hüpoteegiga tagati

laenulepingust tulenevad nõuded, pidi olema kostjatele ettenähtav, et lepingust taganemise

korral tekib hagejatele kahju kasutult tehtud kulutuste näol (riigilõiv, notaritasu, intressid)

kokku 60 248, 40 krooni. Ringkonnakohus nõustub siinkohal apellantidega ja leiab, et VÕS §

127 lg 2 kohaselt ei tule kahju hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle

kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis.

Lepingu rikkumisega iseenesest adekvaatses kausaalseoses olev kahju tuleb hüvitada üksnes

juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel

kahju hüvitamise kohustus tekkis. Riigikohus on 7.12.2011 otsuse nr 3-2-1-106-11 p-s 12

käsitlenud laenuintressi kostjalt väljamõistmist ja leidnud, et hageja väidetav kahju

(intressikulu) ei ole hõlmatud poolte sõlmitud lepingu kaitse-eesmärgiga sõltumata sellest, kes

kahju põhjustas või kas kahju oli ettenähtav. Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades leiab

ringkonnakohus, et riigilõivu ja notaritasu 8560,10 krooni ning kodulaenuintressi 51588,39

krooni väljamõistmiseks puudub alus.

Apellandid on kaebuses väitnud, et hagejate viivise nõudel puudub õiguslik alus, kuna lepingu

p-s 8.5 leppisid müüjad ja ostja kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt

rahasummalt intressi ei maksta. Hagejad on põhjendanud, et nad ei olegi lepingust tulenevalt

nõudnud kasutusintressi, vaid alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest

viivitusintressi. Maakohus nõustus hagejatega ja rahuldas viivise 174 343,89 krooni nõude

seisuga 16.03.2010. Ringkonnakohus leiab, et otsuse tühistamiseks selles osas ei ole alust ja

nõustub maakohtu käsitlusega ja ei korda TsMS § 654 lg 6 kohaselt põhjendusi. Lisaks

eeltoodule on lepingu p-s 8.5 kokkulepe tühine VÕS § 106 lg 2 alusel, kuna tühine on

kokkulepe, millega välistatakse vastutus kohustuse tahtliku rikkumise puhuks.

Järgnevalt

käsitleb

ringkonnakohus

vastastikuste

kohustuste

täitmisega

seonduvat.

Apellatsioonkaebuses on kostjad vaidlustanud omapoolse kohustuse täitmise ja leidnud, et

neil on alus keelduda, kuna 28.02.2008 lepinguga on kinnistule seatud hüpoteek ja isiklik

kasutusõigus ja neil on õigus tagasi saada koormatisevaba kinnisasi.

VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused

(vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine

lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või

on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Maakohus on otsuse põhjendustes käsitlenud kohustuste

üheaegset täitmist, kuid jätnud selle kajastamata resolutsioonis, millega on rikutud TsMS §

436 lg 1. Nimetatud menetlusnormi rikkumine toob kaasa otsuse osalise tühistamise ja uue

otsuse tegemise kohustuste samaaegset täitmist puudutavas osas.

Ringkonnakohus ei loe põhjendatuks apellantide vastuväiteid tasaarvestuse kohta, kuna

tuvastamist ei leidnud TsMs § 442 lg 8 rikkumist. Tsiviilasja toimikust ei nähtu tasaarvestuse

võimalust. Samuti ei tuvastanud ringkonnakohus maakohtu poolt hagipiiride ületamist ja ei

nõustu vastavate kaebuse väidetega.

Menetluskulude jaotus

Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni

kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, tuleb muuta

ka menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus arvestab, et maakohtu otsus kuulub osalisele

tühistamisele. Lisaks arvestab ringkonnakohus menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel, et

kohtuotsus on jõustunud hagi rahuldamata jäetud osas ning apellatsioonkaebuse osalist

rahuldamist. Ringkonnakohus jätab maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest TsMS

§ 163 lg 1, 173 lg 3alusel hagejate kanda solidaarselt 15% ja kostjate kanda solidaarselt 85%.

Kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda.

Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese

astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus

esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude

nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

Tiit Kollom

Riigikohtu 24.09.2012 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-88785

osas, milles ringkonnakohus mõistis Artur Antropovilt ja Meelis Niinelt solidaarselt Anti

Kesamaa ja Külli Kariste kasuks välja viivise 10 668 eurot 45 senti (166 925 krooni) ja

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise põhinõudelt 57 520 eurot 48 senti

(900 000 krooni) alates 17. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Teha tühistatud osas

uus otsus, millega jätta nimetatud viivisenõuded rahuldamata.

2. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Menetluskuludest kõigis kohtuastmetes (sh kassatsiooniastmes) jätta 20% solidaarselt

hagejate kanda ja 80% solidaarselt kostjate kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jätta

tema enda kanda.

5. Tagastada Advokaadibüroo Küllike Namm OÜ-le 16. jaanuaril 2012 Artur Antropovi

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 106 (ükssada kuus) eurot 68 senti ja 1. veebruaril

2012 tasutud kautsjon 575 (viissada seitsekümmend viis) eurot 21 senti, kokku

681 (kuussada kaheksakümmend üks) eurot 89 senti.