2-08-84618/48 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. oktoober 2011 Tartu

Tsiviilasja number

2-08-84618

Tsiviilasi

Margus Ansipi, Tarmo Karu ja Zavood Kinnisvara OÜ

hagi Marek Kerna ja Irina Kerna vastu kinnistusraamatu

ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmiseks

kohustamiseks ning juurdepääsu võimaldamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

1 388,47 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 12. novembri 2010 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Marek Kerna ja Irina Kerna apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

20. september 2011

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid

(kostjad)

–

Marek

Kerna

(isikukood:

XXXXXXXXXXX)

ja

Irina

Kerna

(isikukood:

XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Indrek Västrik

Vastustajad

(hagejad)

–

Margus

Ansip

(isikukood:

XXXXXXXXXXX),

Tarmo

Karu

(isikukood:

XXXXXXXXXXX) ja Zavood Kinnisvara OÜ (registrikood:

10694989), esindaja Mario Raul Pizzolanti Pires, vastustajate

esindaja Margus Ansip

Kolmas isik kostjate poolel - Tartu linn, esindaja Anu Öpik

2

RESOLUTSIOON

Jätta

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ja

Tartu

Maakohtu 12. novembri 2010 otsus muutmata.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud maakohtus ning ringkonnakohtus jätta

solidaarselt Marek Kerna ja Irina Kerna kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Kassatsioonkaebuse Riigikohtule võib menetlusosaline

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Margus Ansip, Tarmo Karu ja Zavood Kinnisvara OÜ esitasid 10.12.2008 maakohtule hagi

Marek Kerna ja Irina Kerna vastu kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku

andmiseks kohustamiseks ning juurdepääsu võimaldamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejatele ning kostjatele kaasomandina (korteriomanditena)

elamu Tartus Lai 34a. Kostjad on korteri nr 4 kaasomanikud, kellele kuulub kinnistusraamatu

järgi 830/2158 mõttelist osa kinnisasjast ja reaalosana korter nr 4 pindalaga 83 m2.

Kinnistusraamatu kanded on ebaõiged ning rikuvad hagejate omandiõigust. Kostja M. Kerna

omandas vallasasjadena elamus korterid nr 4 ja 5 (kokkuehitatuna korter nr 4) kogupindalaga

73,4 m2. Kinnistamisavalduses esitatud andmete aluseks olid aga korterite nr 4 ja 5 ümberehituse

andmed, milleks hagejad elamu kaasomanikena nõusolekut ei ole andnud. Kuivõrd kaasomanike

nõusolek puudub, siis ei ole kostjatele kuuluva korteriomandi kinnistusraamatus olev omandi

suuruse kanne õige. Ümberehituse käigus võttis kostja hagejate nõusolekuta enda valdusse elamu

kolmandal korrusel asuvad ruumid 22 ja 23 üldpindalaga 8,3 m2. Hagejad ei vaidlusta kostjate

korteriomandi reaalosa suuruse muutmist 1,3 m2 osas, kuivõrd see võib olla põhjustatud

erinevatest mõõtmistehnikatest. Hagejad taotlevad ruumide 22 ja 23 tagastamist kõikide

korteriomanike kaasomandisse. Lisaks omandiõiguse riivele takistab kostjate omavoliline

tegevus elamu haldamist, kuivõrd läbi ruumi 22 on ainuke pääs pööningule ja katusele ning

kostja keeldub nii hagejaid kui ka elamu haldamiseks asutatud korteriühistut lubama läbi antud

ruumi. Pööning ja katus kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse. Hagejad olid seisukohal,

et ehitise teatised, millele tuginedes tehti korteriomandite kinnistamistoimingud Tartu linna

poolt, ei ole allkirjastatud pädevate isikute poolt. Dokumendid ei ole allkirjastatud ei hagejate

ega Tartu Ülikooli esindaja poolt ja hagejad ei ole kellelegi andnud volitust enda nimel teatisi

allkirjastada.

Hagejad taotlesid kinnistusraamatu kannete muutmist selliselt, et korteri nr 1 mõttelise osa

suurus on 393/2075, korter nr 2 – 264/2075, korter nr 3 – 671/2075 ja korter nr 4 – 747/2075.

Hagejad olid nõus, et kostjad liidavad oma korteriga ruumi 23, s.o WC, kui see on

3

ehitustehniliselt võimalik. Hagejad taotlesid kostjate kohustamist vastava nõusoleku andmiseks,

kusjuures kohtuotsus asendab kostjate nõusolekut. Samuti taotlesid hagejad, et kohus kohustaks

kostjaid mitte tegema hagejatele ning elamu haldajale takistusi läbipääsuks ruumist 22.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu, leides, et ümberehitus oli seaduslik. Hagile lisatud ruumide

plaan on kooskõlastatud Tartu Linnavalitsuses, dokumendid on kooskõlastatud enne

korteriomandite seadmist. Hagejad ei ole tõendanud, et korteriomandi kinnistusraamatusse

kantud reaalosa suurus 83 m2 on vale. Ehitise teatised ei ole võltsitud. M. Kerna allkirjastas

Zavood Kinnisvara OÜ teatise Mario Raul Pizzolanti volitusel ja palvel, M. Ansipi ja Tartu

Ülikooli teatist M. Kerna allkirjastanud ei ole. Hagejad ei ole oma nõude põhjendamisel

tuginenud korterite nr 1, 2, 3 erastamisandmetele (suurusele). Hagi rahuldamiseks peavad

hagejad tõendama, et nad on vastavas osas kinnistu mõttelise osa omanikud, eriti hageja T. Karu,

kes omandas korteriomandi Tartu Ülikoolilt just sellises suuruses, mis on hetkel kantud

kinnistusraamatusse. Kostjad ei ole keelanud ligipääsu pööningule läbi ruumi 22. Kostjad tegid

ettepaneku lahendada see kaasomandi kasutamise küsimus selliselt, et ligipääs pööningule

toimub korteri nr 4 ees olevast koridorist ja selleks ehitatakse koridori lakke/pööningu põrandale

lahtikäiv trepp. Hagejad ei ole toiminud heas usus. Hagejad teadsid või pidid olema teadlikud, et

vaidlusalused ruumid on kantud kinnistusraamatusse M. Kerna korteriomandi reaalosa koosseisu

alates 10.05.2006. Kostjad kasutavad ruumi 22 esikuna ja ruumi 23 WC-na, kusjuures korteris ei

ole teist WC-d. Vaidlusaluste ruumide kuulumine kostjate lahusvarasse ei riku otseselt hagejate

õigusi.

3. Tartu linna väitel oli 2006 vajalik täpsustada ehitise kohta käivaid andmeid vastavalt

majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määruse nr 72 „Ehitise teatise vorminõuded

ja esitamise kord“ § 1 lg-le 2. Mõõdistuse tellis OÜ Grand Arendus (juhatuse liige M. Kerna)

ning teostas AS Kobras, kes koostas seletuskirja, joonised ja tabelid. Arhitektuuri ja ehituse

osakonnale esitati 2006 nimetatud mõõdistus koos ehitise teatistega, mis olid allkirjastatud Mario

Raul Pizzolanti Pirese kui Zavood Kinnisvara OÜ esindaja, M. Ansipi, Erki Tamme kui Tartu

Ülikooli esindaja ja M. Kerna poolt. Mõõdistuse tulemusena muutusid ka hagejatele kuuluvate

korterite pindalad. Kuivõrd hoone andmete täpsustamist riiklikus ehitisregistris taotlesid kõik

hoone kaasomanikud, andmete täpsustamiseks esitati nõuetekohased andmed ja dokumendid,

millest ei nähtunud, et andmete ja dokumentide osas oleks kaasomanikel olnud vaidlusi ning

osakonna hinnangul ei esinenud ehituslikke ega protseduurilisi probleeme kavandatud elamu

reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ning paiknemise osas, ei olnud takistusi elamu esitatud

kujul registreerimisel ehitisregistris.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 12. novembri 2010 otsusega M. Ansipi, T. Karu ja Zavood

Kinnisvara OÜ hagi M. Kerna ja I. Kerna vastu kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks

nõusoleku andmiseks kohustamiseks. M. Kerna ja I. Kerna on kohustatud andma nõusoleku

korteriomandi, asukohaga Lai 34a korter nr 4 Tartu linnas, registriosa nr 4705903,

kinnistusraamatu kande parandamiseks, vähendades M. Kernale ja I. Kernale kuuluva reaalosa

suurust 75,7 ruutmeetrini ja mõttelise osa suurust 757/2085. Kohtuotsus asendab M. Kerna ja

I. Kerna nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks. M. Kerna ja I. Kerna kooskõlastavad

kolme kuu jooksul otsuse jõustumisest Tartu LV arhitektuuri ja ehituse osakonnas kohtuotsuses

fikseeritud tingimustele vastava korteriomandite jaotamise plaani, mis võimaldab teha vastavad

parandused lisaks registriosas nr 4705903 tehtavale ka registriosas nr 4705603, märkides

mõttelise osas suuruseks 393/2085, omanik T. Karu, registriosas nr 4705803, märkides mõttelise

osas suuruseks 671/2085, omanik M. Ansip, ja registriosas nr 4705703, märkides mõttelise osas

suuruseks 264/2085, omanik Zavood Kinnisvara OÜ. M. Kernal ja I. Kernal tuleb tagada elamu

mõtteliste osade kaasomanikele ning elamu haldajale juurdepääs ruumile 22 Lai 34a elamu

4

III korrusel ning läbi nimetatud ruumi pööningule ja katusele. Samaaegselt kinnistusraamatu

kande parandamisega tuleb tühistada 12.01.2009 kohtumääruse alusel registriosa nr 4705903 III

jaos ebaõige kande parandamise kohta tehtud eelmärge M. Ansipi, T. Karu ja Zavood Kinnisvara

OÜ kasuks. Menetluskulud jättis kohus M. Kerna ja I. Kerna kanda.

Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et 06.10.1995 ostu-

müügilepinguga omandas M. Kerna Lai 34a majas korteri nr 5, mis koosneb kahest toast

üldpinnaga 36,4 m2. 25.05.1998 omandas M. Kerna müügilepingu alusel samas majas oleva

korteri nr 4 kasuliku pinnaga 37 m2. 06.05.2008 sõlmisid M. Kerna ja I. Kerna

abieluvaralepingu, müügi- ja ühishüpoteegiga koormamise lepingu ning tagatiskokkuleppe, mille

esemeks oli korteriomandi Lai 34a eluruum nr 4 üldpinnaga 83,0 m2. Kostjate esindaja kinnitas

22.09.2010 kohtuistungil, et M. Kerna ei ole ostnud ruumi 22 ja ruumi 23 või vastavat pindala,

vaidlust selle üle ei ole, täiendavat tõendamist nimetatud asjaolu ei vaja.

M. Kerna ei ole tõendanud, et tal oli volitus Mario Raul Pizzolanti Piresilt kui Zavood

Kinnisvara OÜ seaduslikult esindajalt allkirjastada Zavood Kinnisvara OÜ nimel ehitise teatist.

Nimetatud ehitise teatis (tl 74) oli majandus- ja kommunikatsiooniministri eelpool nimetatud

määruse kohaselt üheks dokumendiks, mille alusel Tartu linn tema esindaja väite kohaselt teostas

erastamistoimingud selliselt, et kostjad omandasid Lai 34a elamus korteriomandi, mille

reaalosaks oleva korteri pindala oli suurem, kui M. Kerna poolt vallasasjadena ostetud korterite

kogupindala.

AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande

parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 68 lg 3 kohaselt

omand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel. Kostjad ei ole tõendanud omandi tekkimise alust

Lai 34a III korrusel asuvatele ruumidele 22 ja 23 (tl 12 olev 1. ja 3. korruse plaan). Kostjad ei ole

saanud ruumide omanikuks ei ostu-müügilepingute ega kõikide kaasomanike vahelise

kokkuleppe või ümberehituse nõusoleku alusel. Müügilepingute kohaselt on kostjad omandanud

korteriomandile Lai 34a-4 vastava 73,4 m2 suuruse üldpindalaga reaalosa. Kaasomanike

kokkulepet/nõusolekut kostjatele kuuluva reaalosa hilisema suurendamise kohta ei ole, sest

olenemata M. Ansipi ning Tartu Ülikooli esindaja allkirjade olemasolust või puudumisest ehitise

teatisel ei ole Zavood Kinnisvara OÜ teatis seadusele vastav, sest sellele ei ole lisatud volikirja ja

volituse saamist Zavood Kinnisvara OÜ seaduslikult esindajalt ei ole M. Kerna tõendanud.

Eeltoodust tulenevalt on kostjate omandina kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa ja

sellele vastava mõttelise osa suurus teatud ulatuses õigusliku aluseta. Kandega on rikutud

hagejate omandiõigust ning kanne kuulub parandamisele. Kostjad on kohustatud andma

kinnistusraamatuseaduse § 341 lg-s 1 sätestatud nõusoleku kinnistusraamatu ebaõige kande

parandamiseks registriosas nr 4705903.

Hagejad jäid nõude juurde tagada juurdepääs elamu pööningule läbi ruumi 22 (plaan tl 12). Kuna

ruum 22 ei kuulu kostjatele omandiõiguse alusel ning ei ole neile kuuluva korteriomandi

reaalosa, tuleb kostjatel tagada elamu mõtteliste osade kaasomanikele ja elamu haldajale

juurdepääs sellele ruumile ning läbi nimetatud ruumi pööningule ja katusele.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. M. Kerna ja I. Kerna esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu

12. novembri 2010 otsuse tühistamist osas, millega M. Kernat ja I. Kernat kohustati andma

nõusolek korteriomandi Tartus Lai 34a kinnistusraamatu kande parandamiseks, vähendades

kostjate reaalosade suurust 75,7 m2 ja mõttelise osa suurust 757/2085, ning määrati kindlaks

kohtuotsuse täitmise kord, ja osas, millega menetluskulud jäeti kostjate kanda. Apellandid

paluvad teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud

5

hagejate kanda. Juhul, kui kohus leiab, et hagejate nõuded on põhjendatud, muuta

menetluskulude jaotust, jättes menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on kohus rikkunud TsMS § 442 lg-t 8. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu kostjate

alljärgnevate väidetega. Kostjad väitsid, et (13.08.2010 seisukohad):

- hagejad ei ole oma nõude põhjendamisel eelnevalt otseselt tuginenud korterite 1, 2, 3

erastamisandmetele (suurus ruutmeetrites). Kui hagejad seda teevad, peavad nad vastavaid

väiteid tõendama. Kostjad ei vaidlusta, et hooneregistrisse olid kantud hagi Lisas 4 nimetatud

korterite ruutmeetrid. Millises suuruses korterid 1, 2, 3 erastati, ei ole kostjatele teada;

- hagi rahuldamiseks peavad hagejad tõendama, et nemad on vastavas osas kinnistu mõttelise osa

omanikud, eriti hageja 2, kes omandas korteriomandi reaalosa ja mõttelise osa Tartu Ülikoolilt

just sellises suuruses, mis on käesoleval hetkel kantud kinnistusraamatusse;

- on hagejate nõude esitamine vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg 1, 2). Hagejad

teadsid või pidid olema teadlikud, et vaidlusalused ruumid olid kantud kinnistusraamatusse

M. Kerna reaalosa koosseisu alates 10.05.2006. Hagejad volitasid kinnistamistoiminguid tegema

M. Kerna, kes tellis tööd Grand Arendus OÜ-lt, kes tellis mõõdistamise omakorda Kobras AS-lt.

Hagejad tasusid tehtud tööde eest (hageja 1 ettevõtte OÜ Jestelman kaudu) ja said mõõdistuste

koopiad, kust oli näha reaalosade suurus. Hagejad teadsid või pidid teadma korteriomandite

kinnistamisest, registris on näha mõtteliste osade suurused. Kostja 2 õiguseellase Tartu Ülikooli

tegevust just hetkel kinnistusraamatusse kantud mõttelise osa suuruse võõrandamisel saab

käsitleda täiendavalt aktseptina mõtteliste osade suurusele. Hagejad hakkasid esitama nõudeid

ca 1,5 aastat pärast kinnistamist, kui poolte suhted halvenesid. Hagejad saaksid vaidlusaluseid

ruume kasutada ainult pööningule sisenemiseks, kostjad on kinnitanud, et tagavad sissepääsu

pööningule ja on alternatiivina pakkunud täiendava sissepääsu ehitamist pööningule. Samas

kostjad kasutavad ruumi 22 esikuna ja ruumi 23 WC-na (viimase suurus 1 m2), kusjuures korteris

ei ole teist WC-d. Eeltoodust tulenevalt ei riku ruumide kuulumine kostjate lahusvarasse otseselt

hagejate õigusi. Hagejad ei ole nimetatud asjaolude suhtes esitanud selgeid vastuväiteid.

Apellandid paluvad toodud asjaolud lähtudes TsMS § 652 lg-st 3 ringkonnakohtus tuvastada;

2) ei vaidlusta apellandid kohtu tuvastatud asjaolusid, kuid selleks, et kohus saaks rahuldada

hagejate nõuded, oleksid hagejad pidanud tõendama, et hagejatele kuuluvatele reaalosadele

vastavad mõttelise osa suurused on sellised, mis annavad hagejatele alust nõuda kostjate

nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks (vastavalt kostjate korteriomandi reaalosa

suuruse vähendamist). Hagejad seda teinud ei ole, otsuses puuduvad ka vastavad põhistused.

Kohus on ebaõigesti kohaldanud TsMS § 230 lg-t 1, mille kohaselt kumbki pool peab

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

Hagejad ei tõendanud enda nõudeid ning seetõttu oleks tulnud jätta hagi rahuldamata;

3) ka juhul, kui tinglikult möönda, et hagejad said taotletud viisil tahteavalduse andmise

kohustust nõuda, ei ole hagi rahuldamine põhjendatud. Menetlusnormide rikkumine (kostjate

väidetele hea usu põhimõtte rikkumise osas seisukohtade esitamata jätmine) tõi kaasa

materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise (TsÜS § 138 lg 1 ja 2 kohaldamata jätmise);

4) kui tinglikult möönda, et hagejate nõuded on põhjendatud, oleks põhjendatud menetluskulude

kandmine poolte poolt võrdsetes osades. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise

korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades; § 168 lg 4 kohaselt kui hageja loobub

hagist, kannab ta kostja menetluskulud; § 168 lg 6 järgi kui kostja võtab hagi õigeks, kannab

hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks.

Hagejad loobusid ruumi 23 osas nõuetest, ruumist 22 läbipääsu tagamise nõude esitamiseks

kostjad põhjust ei ole andnud.

6

6. M. Ansip, T. Karu ja Zavood Kinnisvara OÜ vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning

taotlevad selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellantide kanda

jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) olid menetluses esitatud tõenditena Lai 34a elamu korteriomandite kinnistusraamatute

väljavõtted, kust nähtub kõikide korteriomandite reaalosa suurus. Vastavalt AÕS § 55 lg-le 1

kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse. Menetluse käigus ei tõusetunud kordagi küsimust, et

hagejatele kuuluvate korteriomandite kohta käivad kinnistusraamatu kanded oleksid valed. Seega

oli igati põhjendatud, et kohus luges kehtivaks hagejatele kuuluvate korteriomandite reaalosade

suurused sellisena, nagu see nähtus kinnistusraamatust, võttes need aluseks korteriomandite

mõttelise osa suuruse määramisel. Vastavaid mõtteliste osade suurusi aktsepteeris ka kostja,

esitades need kohtule (28.10.2010 kohtuistungi protokoll);

2) leidis menetluses tuvastamist, et kostjad ei ole elamus omandanud ruume 22 (koridor) ja

23 (WC), muuhulgas kinnitas vastavat seisukohta ka kostjate esindaja 22.09.2010 kohtuistungil.

Hagejad püüdsid saavutada kostjatega kokkulepet, kutsudes neid notari vahendusel

kinnistusraamatu kandeid parandama, kuid kostjad keeldusid. Hagi esitati aegumistähtaja sees,

mistõttu on kostjate, kes olid teadlikud kinnistusraamatu ebaõigest kandest, etteheited, nagu

oleksid hagejad käitunud hea usu vastaselt, nõudes kannete parandamist, kohatud;

3) on ruumi 22 näol tegemist koridoriga, kust läheb trepp elamu pööningule, mis on kõikide

korteriomanike kaasomandis ning kuhu on antud ruumist ainuke ligipääs. Ruumi 23 näol on

tegemist WC-ga, mida kasutavad kostjad, kuid mis on hetkel ühendatud (ukse kaudu) ainult

ruumiga 22. Lisaks asjaolule, et kostjad ei ole vastavaid ruume erastamise käigus omandanud, ei

saa ka korteriomandiseaduse § 2 lg 2 kohaselt korteriomandi reaalosa juurde kuuluda ehitis ja

selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed. Üldiseks vajaduseks ette nähtud koridor ja trepp on

käsitletavad ehitise osana ning ligipääs koridori ja trepi kaudu elamu pööningule on käsitletav

korteriomanike ühise vajadusena. Sellest tulenevalt kuulub ruum 22 kõikide korteriomanike

kaasomandisse. Kohtuotsuse tagajärjel ei läinud ruum hagejate ainuomandisse, mistõttu puudus

hagejatel vajadus tõendada, et nemad on ruumi 22 omandanud;

4) tõusetus ruumi 23 osas inimlik küsimus, et kuna tegemist on WC-ga, mida kasutavad ainult

kostjad, siis oleks mõistlik, et see jääks nende korteriomandi reaalosa juurde. Kuna hagejad olid

antud ruumi kostjate reaalosast välistamist nõudnud ainult põhjusel, et vastavalt planeeringule

(ruum 23 on ühenduses ainult ruumiga 22, mis on kaasomandis) ei ole võimalik ruumi 23

jäämine kostjatele kuuluva reaalosa juurde, siis, kuna menetluse käigus saavutasid kostjad linna

ehitusspetsialistidega eelkokkuleppe ümberehitustööde osas, ei näinud hagejad põhjust sellele

vastu vaielda. Sisuliselt oli tegemist hagejate kompromissettepanekuga, millega kostjad ei

nõustunud. Kuna kohus tegi otsuse hagejate kompromissettepaneku ulatuses, oli vastavalt TsMS

§ 163 lg-le 2 põhjendatud jätta menetluskulud kostjate kanda;

5) kuna ruum 22 ei kuulu kostjatele, ei ole põhjendatud kostjate ettepanek, et kas valitseja või

teised korteriomanikud peavad kostjatele eelnevalt pööningule pääsemise soovist ette teada

andma ning alles peale seda avavad kostjad esikusse ja pööningu trepile viiva ukse ja pärast jälle

lukustavad. Sellisel kujul ei ole tegemist vaba läbipääsuga. Kuna ka tänasel päeval on ruum 22

kostjate poolt suletud ning nende ainuvalduses, ei saa nõustuda väitega, nagu ei oleks kostjad

antud osas andnud põhjust hagi esitamiseks. Kohus, rahuldades antud nõudes hagi, käitus igati

õiguspäraselt ning ka seetõttu jättis põhjendatult menetluskulud kostjate kanda.

7

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu

12. novembri 2010 otsus muutmata.

Kuna Tartu Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu

põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma

otsuses korrata.

8. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus on vaidlustatud otsuse tegemisel rikkunud TsMS

§ 442 lg-t 8.

Vastavalt TsMS § 442 lg 8 märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rahatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida

kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste

väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta,

peab ta seda otsuses põhjendama.

Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule ning ükski apellatsioonkaebuses märgitud

väide ei anna alust asuda teisele seisukohale.

9. Nähtuvalt asja materjalidest esitasid hagejad hagi kostjate vastu kinnistusraamatu ebaõige

kande parandamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel seetõttu, et kandes märgitud kostjatele kuuluva

korteriomandi reaalosa suurus ei vastanud kostjate poolt vallasasjana omandatud korteriomandi

suurusele ning seetõttu on ebaõige ka reaalosa juurde kuuluva mõttelise osa suurus kinnistust.

Seega vaidluse lahendamiseks on vaja tuvastada kostjate poolt vallasasjana omandatud

korteriomandi suurus ning kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurus ja sellele

vastava mõttelise osa suurus.

Siinkohal on ebaõige apellantide seisukoht, et hagi rahuldamiseks peavad hagejad tõendama, et

nemad on vastavas osas kinnistu mõttelise osa omanikud, eriti hageja 2, kes omandas

korteriomandi reaalosa ja mõttelise osa Tartu Ülikoolilt sellises suuruses, mis on käesoleval

hetkel kantud kinnistusraamatusse. Vastavalt AÕS § 56 lg-le 1 kinnistusraamatusse kantud

andmete õigsust eeldatakse. Juhul, kui kostjad leidsid, et hagejatele kuuluvad korteriomandi

reaalosad ei vasta suurusele, millises nad omandasid korteriomandid vallasasjadena ja seetõttu

on ebaõiged ka korteriomandile vastava mõttelise osa suurus, siis oleks nad pidanud samuti

esitama vastava hagi (või vastuhagi) ning nõudma hagejate suhtes ebaõige kande parandamist.

Kuna antud juhul ei ole kostjad vastavat nõuet esitanud, siis ei ole tuvastamist vajavaks asjaoluks

see, kas hagejate suhtes on kinnistusraamatu kanded ebaõiged. Seega on maakohus põhjendatult

võtnud aluseks hagejatele kuuluvate korteriomandite reaalosade suurused sellistena, nagu need

nähtuvad kinnistusraamatust ja lähtuvalt sellest määranud korteriomandite mõtteliste osade

suurused.

Maakohus on õigesti tuvastanud asjaolu, et kostjad ei ole omandanud vallasasjana ruume 22

(koridor) ja 23 (WC), sest vallasasjadena omandatud korterite 4 ja 5 koosseisus neid ruume ei

olnud. Seega on ebaõigesti kantud kinnistusraamatusse korteriomandi reaalosa suuruseks 83 m2

(vallasasjadena oli korterite 4 ja 5 kogupind 73,4 m2). Antud juhul toob hagejate poolt esitatud

nõude rahuldamine kaasa kõigi korteriomanike mõtteliste osade muutmise, ning selle aluseks on

asjaolu, et kostjate korteriomandi reaalosa suurus on kandes ebaõigesti märgitud.

10. Alusetu on apellantide väide, et hagejate nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega

(TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2).

8

TsÜS § 138 lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus.

Sama paragrahvi lg 2 kohaselt õiguste teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti

selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

Ebaõige on apellantide väide, et kuna hagejad pidid olema teadlikud, et vaidlusalused ruumid

olid kantud kinnistusraamatusse kostjate korteriomandi reaalosa koosseisu alates 10.05.2006,

kuid hagi esitati maakohtule 10.12.2008, siis on hagejad käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.

Hagi esitamine aegumistähtaja kestel ei saa olla hea usu põhimõtte vastane. Samuti on hagejad

enne hagi esitamist püüdnud parandada kinnistusraamatu kandeid kokkuleppel kostjatega (I kd

tl 14-16), kuid kokkulepet ei ole saavutatud.

11. Apellantide väide, et ruumide kuulumine kostjate lahusvarasse ei riku otseselt hagejate

õigusi, sest kostjad kasutavad ruumi 22 esikuna ja ruumi 23 WC-na, kusjuures korteris ei ole

teist WC-d, on asjakohatu, sest omand ruumidele ei teki seoses sellega, et kostjad vajavad

vaidlusaluseid ruume. Vastavalt AÕS § 68 lg-le 3 tekib omand ainult seaduses sätestatud

juhtudel.

12. Maakohus on õigesti jätnud menetluskulud kostjate kanda ning ükski apellatsioonkaebuses

esitatud väide ei anna alust asuda teisele seisukohale.

Hagi maakohtule oli esitatud ebaõige kande parandamiseks, kostjate nõusoleku andmise

kohustamiseks ja pööningule juurdepääsu võimaldamiseks. Maakohus rahuldas hagi ning

seetõttu jättis õigesti menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda. Asjaolu, et

menetluse kestel hagejad nõustusid selle, et ruum 23 (WC suurusega 1 m2) jääb kostjate

korteriomandi reaalosa koosseisu, ei tähenda seda, et hagi rahuldati osaliselt, sest nõue oli

kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja see nõue ka rahuldati (kanne ei muutunud

hagejate poolt ruumi 23 suhtes nõudest loobumisega õigeks).

Maakohus on õigesti rahuldanud hagejate nõude tagada kostjatel juurdepääs ruumile 22 ning läbi

nimetatud ruumi pääs katusele ja pööningule ning seetõttu on õigesti jagatud ka selles osas

menetluskulud. Menetluse kestel ei olnud vaidlust selles, et ruum 22 oli kostjate ainukasutuses ja

suletud. Kuna kostjatel puudub alus ruumi 22 ainuvalduses hoidmiseks, sest tegemist on

korteriomanike kaasvaldusega, siis on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjatel tuleb tagada

teistele korteriomanikele ning elamu haldajale juurdepääs ruumile 22 ning läbi nimetatud ruumi

pööningule ja katusele.

13. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus

TsMS § 171 lg 1 alusel apellantide kanda.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson