2-09-1548/26 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Lea Aavastik, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. oktoober 2011 Tartu

Tsiviilasja number

2-09-1548

Tsiviilasi

OÜ Heino Lään hagi OÜ Inforing vastu võlgnevuse

52 531,37 krooni, kahju hüvitise 21 391 krooni ja

viivitusintressi

väljamõistmiseks

ning

OÜ

Inforing

vastuhagi

OÜ

Heino

Lään

vastu

tasaarvestuse

kohaldamiseks,

põhinõude

9 642,44

krooni

ja

viivitusintressi väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

9 448,98 eurot (147 844,37 krooni)

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 8. septembri 2010 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Inforing apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

13. september 2011

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) – OÜ Inforing (registrikood: 10071805),

esindajad Enn Ariva ja advokaat Marko Paabumets

Vastustaja (hageja) – OÜ Heino Lään (registrikood:

10002939), esindajad Heino Lään ja advokaat Maili Kalmus

RESOLUTSIOON

1. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 8. septembri 2010 otsus

osaliselt hagi täieliku rahuldamise osas. Hagi rahuldada

osaliselt ning mõista välja OÜ-lt Inforing OÜ-u Heino

Lään

kasuks

üürilepingust

tulenev

võlgnevus

3 318,47 eurot, kahjuhüvitis 1 367,13 eurot ja viivis

3 318,47 eurot.

Muus osas jätta Tartu Maakohtu 8. septembri 2010 otsus

muutmata.

3. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

3.1. OÜ Heino Lään hagi OÜ Inforing vastu rahuldada

osaliselt ning OÜ Inforing vastuhagi OÜ Heino Lään

vastu tasaarvestuse kohaldamiseks, põhinõude 9 642,44

krooni

ja

viivitusintressi

väljamõistmiseks

jätta

rahuldamata.

3.2. Välja mõista OÜ-lt Inforing OÜ Heino Lään kasuks

üürilepingust tulenev võlgnevus 3 318,47 eurot (kolm

tuhat kolmsada kaheksateist eurot 47 senti), kahjuhüvitis

1 367,13 eurot (üks tuhat kolmsada kuuskümmend seitse

eurot 13 senti) ja viivis 3 318,47 eurot (kolm tuhat

kolmsada kaheksateist eurot 47 senti).

3.3. Menetluskulud jätta 84,7% ulatuses OÜ-u Inforing

kanda ja 15,3% ulatuses OÜ-u Heino Lään kanda.“

4. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta 84,7% ulatuses

OÜ-u Inforing kanda ja 15,3% ulatuses OÜ-u Heino

Lään kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Kassatsioonkaebuse Riigikohtule võib menetlusosaline

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Heino Lään esitas 14.01.2009 maakohtule hagi OÜ Inforing vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks ja kahju hüvitamiseks summas 74 115,90 krooni, sh 30 444 krooni üür,

22 280 krooni kasutatud kommunaalteenused ja 21 391 krooni kahjuhüvitis.

23.11.2009 vähendas hageja nõuet kostja poolt tasutud 5 749,53 krooni võrra, lugedes tasutuks

kommunaalteenuste võlgnevuse summas 5 480,90 krooni ja üürivõlgnevuse summas

268,60 krooni.

19.03.2010 täiendas hageja hagi ning palus kostjalt välja mõista 73 322,40 krooni,

sh 35 400 krooni saamata jäänud üür, 37 922,37 krooni kahe tasumata üüriarve eest (sh tekitatud

kahju 21 391 krooni) ja viivis 47 725,97 krooni.

03.06.2010 esitatud hagiavalduse terviktestis palus hageja mõista kostjalt välja 92 124,46 krooni,

sh 36 000 krooni üürivõlg, 4 580,90 krooni kasutatud kommunaalteenused, 21 391 krooni

kahjuhüvitis ja viivis 01.06.2010 seisuga 30 152,56 krooni.

16.08.2010 täiendavates seisukohtades palus hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja tasumata

üür summas 52 531,37 krooni, sh 2008 augusti ja septembri üür 36 000 krooni ning 2008 juuli

üür 16 531,37 krooni, kahju hüvitis summas 21 391 krooni ja kostja poolt oma kohustuste

täitmisega viivitamise aja eest tasumisele kuuluv viivis kuni põhisummani.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15.09.2005 üürilepingu büroo- ja kaupluseruumide

kasutamiseks Viljandis Jakobsoni 4A asuva ehitise 1. korrusel. Leping sõlmiti tähtajaga

31.12.2007. Kuivõrd kostja jätkas ruumide kasutamist pärast lepingu tähtaja möödumist, siis

loeti üürileping VÕS § 310 lg 1 järgi tähtajatuks. 30.07.2008 saatis kostja hagejale kirja, milles

muuhulgas mainis, et üürileping lõppes 21.07.2008. VÕS § 311 lg-st 1; § 312 lg-st 1 tulenevalt

võib äriruumide üürimise puhul kumbki pool lepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt

kolm kuud. VÕS § 311 lg 2 järgi juhul, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks

ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Kui võtta

aluseks lepingu lõpetamisest teatamise aeg (20.06.2008), siis lõppes leping 21.09.2008 ja kostjal

on kohustus tasuda üüri ka aja eest, mille võrra ta teatas lepingu lõpetamisest vähem ette.

Kostja on rikkunud VÕS § 334 lg-st 1 ja üürilepingu p-st 4.1.8 tulenevat kohustust tagastada

ruumid üürileandjale samas seisundis kui lepingu sõlmimisel, mille tõttu on hageja kandnud

otsest varalist kahju 21 391 krooni. Kostjal oli ruumidesse paigaldatud vahesein, mille maha

võtmisega on saanud kahjustada ruumide seinad ja lagi.

Kostja vastuhagi hageja ei tunnistanud.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ütles hagejale 20.06.2008 esitatud avalduses üürilepingu

erakorraliselt üles alates 21.07.2008, kuna hageja rikkus üürilepingu p-e 3.1 ja 3.8, tõstes

ühepoolselt üüri alates aprillist 2008. Kuna kostja on õigustatult erakorraliselt üürilepingu üles

öelnud, ei kuulu kohaldamisele kolmekuuline etteteatamistähtaeg (VÕS § 313 lg 3). Lisaks

lõppes hageja arvates üürileping 21.09.2008, kuid hageja esitas üüriarve nr 1773/M, kus on

märgitud selgituseks Jakobsoni 4a 2008 augusti- ja septembrikuu üür, 21.05.2010, s.o 1 aasta

9 kuud hiljem, ning nimetatud arve on ka üürilepingu p-st 3.5 tulenevalt alusetu. Sel viisil arvete

esitamine ei ole kooskõlas üürilepinguga, mõistlikkuse ega heas usus käitumisega võlasuhtes,

samuti pooltevahelise tava ja praktikaga. Kostja tunnistas hageja nõuet 2008 juuni-juuli

kommunaalteenuste osas arve nr 1350/M (11.07.2008) alusel summas 2 184,20 krooni ja arve

nr 1372/M (13.08.2008) alusel summas 1 356,89 krooni. Kostja ei tunnistanud nõuet tarbija tasu

osas, kuivõrd selle tasumises ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud, samuti ei nõustunud

kostja territooriumi koristuse eest tasuma arve nr 1350/M alusel topelt. Kuivõrd

kommunaalteenuste eest on kostja sisuliselt tasunud, tehes üüri eest enammakseid, ei tunnistanud

kostja ka viivisenõuet. Hageja väited tekitatud kahju ning kostja tegevuse ja põhjusliku seose

osas on oletuslikud ja tõendamata.

3. Kostja esitas 16.06.2010 vastuhagi, milles palus mõista välja hagejalt kostja kasuks

7 434 krooni enammakstud üüri eest ja alusetult tasutud 5 749,53 krooni, tasaarvestada poolte

vastastikused nõuded summas 2 184,20 seisuga 22.07.2008 ja summas 1 356,89 seisuga

24.08.2008, pärast tasaarvestamist mõista välja hagejalt kostja kasuks põhivõlgnevus

9 642,44 krooni, seisuga 15.06.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 1 305,82 krooni ja viivis

vastavalt VÕS § 113 lg-s 1 ja §-s 94 sätestatule alates 16.06.2010 kuni kohustuse kohase

täitmiseni.

Vastuhagiavalduse kohaselt on kostja tasunud hagejale arvete nr 1253/M, 1295/M ja 1323/M

alusel 2008 aprilli, mai ja juuni eest üüri 15 000 krooni, kuigi vastavalt üürilepingule tuli tasuda

12 900 krooni. Lisades käibemaksu, on hageja saanud kostjalt alusetult (3 * 2 100 * 1,18)

7 434 krooni. Üürilepingu p-st 9.1 tuleneb, et pooltevahelised üürilepinguga seotud teated

peavad olema kirjalikus vormis, välja arvatud, kui sellised teated on informatsioonilise

iseloomuga, mille edastamisel teisele poolele ei ole õiguslikke tagajärgi. Üürileandja ei ole

edastanud üürnikule kirjalikus vormis teadet üüri tõstmise kohta. Kuna üüri tõstmine ei olnud

kooskõlas kehtivate õigusaktide ega üürilepinguga, on see tühine. Lisaks on kostja tasunud

hagejale 18.06.2009 alusetult 5 749,53 krooni. Mõistlik aeg alusetult saadu tagastamiseks on neli

päeva pärast alusetut pangaülekannet. Hageja pidanuks aru saama, et 18.06.2009 ülekandega

saadud raha on tasutud alusetult, kuna ülekande tegemise hetkeks oli kostja tasunud hagejale

alusetult 7 434 krooni, millega oli täielikult kaetud hageja nõue kommunaalkulude osas. Seetõttu

muutus 18.06.2009 ülekantud summa kostja poolt sissenõutavaks mõistliku aja möödumisel,

s.o 4 päeva jooksul pärast ülekande tegemist.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 8. septembri 2010 otsusega hagi ning mõistis välja OÜ-lt Inforing

OÜ Heino Lään kasuks üürilepingust tuleneva võlgnevuse 52 531,37 krooni, tekitatud kahju

hüvitise 21 391 krooni ja viivise 73 922 krooni ning jättis vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud

jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.

Kohus leidis, et pooled olid sõlminud äriühingutena kokkuleppe äriruumi üüri tõstmiseks.

Kirjaliku vormi vajalikkust üüri tõstmisel ei saa tuletada pooltevahelise lepingu p-st 9.1, mille

esemeks on teated. Kostja tasus hagejale üüri esialgsest kokkuleppest suuremas määras kolme

kuu (2008 aprilli, mai ja juuni) vältel. Lepingu p-s 3.8 ja VÕS §-s 299 sätestatud üüri tõstmise

korrad omavad tähendust juhul, kui pooled ei saavuta muul moel kokkulepet. Kuivõrd antud

juhul saavutasid pooled kokkuleppe suuliselt ning asusid kokkulepet täitma, puudus kirjaliku

taotluse tegemiseks VÕS § 13 lg-st 2 tulenevalt vajadus. Ka tunnistaja M.L. ütlustest saab

järeldada vastava suulise kokkuleppe olemasolu, mille järel hageja esitas kostjale arve suuremale

üürisummale ja kostja tasus korduvalt suuremat üürisummat.

Kohus leidis, et lepingu ülesütlemine kostja poolt ei olnud erakorraline. Kostja 20.06.2008

avaldusest hagejale ei saa järeldada, et ülesütlemine oli erakorraline ja tingitud mingist

hagejapoolsest olulisest lepingu rikkumisest. Seega on hageja nõue kahe kuu üüri suhtes

põhjendatud.

Kohus nõustus hageja seisukohaga, mille kohaselt üürilepingu p 3.2 kohaselt kohustus kostja

lisaks üürile tasuma ka üüritud ruumide kasutamisega seonduvad kõrvalkulud, sh elektrienergia

tarbimisega seonduvad kulud. 32A arvestiga tarbijatele kaasneb elektrienergia tarbimisega

igakuine tarbijatasu, mis jagati kõigi hoones asuvate elektritarbijate vahel. Tarbijatasu maksmata

puudub võimalus tarbida ka elektrit vastavalt tariifile. Seega on tegemist kõrvalkuluga

üürilepingu p 3.2 mõttes.

Hageja on õigustatud nõudma kostjalt üürivõlgnevust kokku 52 531,37 krooni. Nimetatud nõue

koosneb tasumata üürist aja eest, mille võrra kostja oli kohustatud lepingu ülesütlemisest ette

teatama (2008 august ja september), s.o 36 000 krooni, mille arvestamise aluseks on üür

15 000 krooni kuu kohta, millele lisandub käibemaks. Samuti on põhjendatud üürinõue vastavalt

11.07.2008 arvele nr 1350/M, millega puutumuses on kostja jätnud tasumata 2008 juulikuu üüri

17 700 krooni, mille arvestamise aluseks on üür 15 000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks,

arvestades sel ajal kehtinud käibemaksumäära. Kuivõrd kostja on 18.06.2009 tasunud hagejale

5 749,53 krooni selgitusega „üür 07.2008 ja kommunaalteenused 06.07.2008“, siis hageja oli

õigustatud VÕS § 88 lg-st 8 tulenevalt arvestama nimetatud summa esimeses järjekorras

kõrvalkulude ning seejärel tasumata üüri katteks. Nii arvestab hageja põhjendatult, et kostja on

tasunud kõrvalkulud 4 580,90 krooni ja 2008 juulikuu üüri summas 1 168,63 krooni. Kuivõrd

2008 juulikuu üüri on kostja osaliselt tasunud, siis on põhjendatud nõudeks 2008 juuli üüri osas

16 531,37 krooni.

Hageja nõue temale kostja poolt tekitatud kahju – 21 391 krooni – hüvitamiseks on samuti

põhjendatud. Pooled on üürilepingus kokku leppinud (p 4.1.8), et kostja kohustub andma

hagejale ruumid üle samas seisundis kui üürilepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku

kulumist. Kostja tegevuse tulemusena püstitati üüripinnale vaheseinad, mis hiljem kostja

tegevuse tulemusena eemaldati. Hageja esitatud fotodelt nähtuvad nii vaheseinte olemasolu

(tl 116-117) kui ka eemaldamise järel kõrvaldamata jäänud kahjustused seintes ja laes (tl 41-48).

Tegemist ei ole hariliku kulumise jälgedega. Pärlin AS hinnapakkumine ning Riverest Grupp

OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lisa 1 tõendavad kahju rahalist ulatust. Tähtsust ei oma asjaolu, et

hageja seaduslik esindaja andis loa vaheseinte püstitamiseks ja taotles kostjalt vaheseinte

hilisemat eemaldamist, sest lepingus kokkulepitut osundatud poolte suhtlemine ei muutnud.

Põhjendatud on kostjalt viivise väljamõistmine. Hageja on esitanud viivise arvutuskäigu (tl 99),

mille õigsuses kahtlemiseks puudub alus. Arvutuskäigu aluseks on võlgnetavad üürisummad

koos kõrvalnõuetega, arvestades üürilepingus (p 6.3) kokkulepitud viivisemäära. Kostja ei ole

arvutuskäigule vastu vaielnud. Viivise summa on 80 541,34 krooni, hageja on taotlenud viivise

väljamõistmist kuni põhinõude summani. Hageja on kahjunõude esitanud arvel nr 1372/M

lepinguliste suhete raames. Kuivõrd kahjunõue on põhinõude osa, siis on põhjendatud viivise

väljamõistmine kostjalt 73 922.37 krooni ulatuses.

Vastuhagi on alusetu. Kuivõrd kokkulepe üüri tõstmise osas, mille puudumisele vastuhagi

nõuded tuginevad, oli sõlmitud, ei saanud hageja kostja poolt väidetavate summade osas

alusetult rikastuda. Sellest tulenevalt ei ole kostjal tekkinud õigust saada ka viivist.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ Inforing esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 8. septembri 2010

otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Heino Lään hagi OÜ Inforing vastu

rahuldamata ja rahuldada OÜ Inforing vastuhagi OÜ Heino Lään vastu ning jätta menetluskulud

OÜ Heino Lään kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) puudus poolte vahel kokkulepe üüri tõstmiseks. Üürilepingus sätestatud üüri tõstmise

kokkulepe peab olema sõlmitud kirjalikus vormis. Lepingu p 3.8 järgi pidanuks üürileandja

esitama üürnikule taotluse üüri suuruse muutmise kohta, sellise taotluse puhul on tegemist

teatega, millel on teisele poolele otsene õiguslik tagajärg ning mis lepingu p 9.1 kohaselt

pidanuks olema kirjalikus vormis. Lepingu p-s 3.8 sätestatud üüri tõstmise kord on ainus

võimalus üürileandja poolt üüri tõstmise soovi realiseerimiseks. Apellant on selgitanud, et tasus

üüri arvetele märgitud ulatuses, et vältida lepingu ülesütlemist, kuid ei nõustunud uue

üürihinnaga. Arve tasumine ei ole võrdsustatav selle aktsepteerimisega. Ka tunnistaja M.L.

ütlustest ei saa järeldada, et pooltel oli suuline kokkulepe üüri tõstmiseks. Tunnistaja viidatud

Enn Ariva väljend „mis ma teha saan, jõud on ju sinu käes“ ei ole käsitatav kokkuleppe

sõlmimiseks tahteavalduse väljendamisena. Samuti ei maininud tunnistaja esialgu midagi uue

üüri määra kohta. Vastuolu tunnistaja ütlustes, ütluste hilisem muutmine viitab tunnistaja

ebausaldusväärsusele;

2) oli üürilepingu ülesütlemine apellandi poolt erakorraline. Ülesütlemise tingis asjaolu, et

vastustaja rikkus üürilepingu p-e 3.1 ja 3.8, kuna tõstis üüri ühepoolselt alates aprillist 2008.

VÕS § 313 lg-test 1 ja 3 ei tulene kohustust teatada ette erakorralisest ülesütlemisest;

3) näeb seadus (VÕS § 325 lg 1) üürniku ülesütlemisavaldusele ette vaid vormi nõude, mitte sisu

nõude – üürniku ülesütlemisavaldusest ei pea nähtuma, et tegemist on erakorralise

ülesütlemisega. VÕS § 325 lg 2 esitab sisunõuded vaid üürileandja ülesütlemisavaldusele;

4) on kohus jätnud tähelepanuta apellandi vastuväited territooriumi koristuse eest topelt tasumise

osas arve nr 1350/M alusel;

5) on kohus kohaldanud vääralt VÕS § 88 lg-t 8, nimetatud sätte mõistes „kulutus“ ei ole

samastatav kõrvalkuludega, s.o kommunaalteenuste eest tasumise kohustusega;

6) on vastustaja esitatud kahju hüvitamise nõue tõendamata. Vastustajal ei ole kahju tekkinud.

Vaheseina püstitamine vastas ruumide lepingukohasele kasutamisele ning vaheseina

püstitamiseks oli vastustaja luba. Vastustajale tagastatud ruumid olid kulunud loomulikult,

kulumine kaasnes asja lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei

vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja

lepingujärgse kasutamisega. Lepingu p 4.1.8 kohaselt kohustub üürnik tagastama ruumid samas

seisundis, kui lepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist.

Vastustaja esitatud fototabelilt ei ole tuvastatav, millal on fotod tehtud, samuti ei ole fototabeliga

tõendatud see, et ruumid on oluliselt halvemas seisukorras võrreldes ruumide üleandmise ajaga.

Kuna tõendamata on ruumide seisukord enne üürilepingu sõlmimist, ei saa olla tõendatud ka

ruumide seisukorra halvenemine võrreldes esialgse seisukorraga. Kuivõrd apellant tegi ruumides

remonti umbkaudu 50 000 krooni väärtuses, on ruumid tagastatud paremas seisukorras, kui nad

lepingu sõlmimisel olid.

Juhul, kui asuda seisukohale, et vastustajal on kahju tekkinud ning et kahju tekkis aukude seina

puurimisel (vaheseina püstitamisel), on kahjunõue aegunud. Kohus ei ole tuvastanud, milles

konkreetselt seisnes asja kahjustamine.

Kohus ei ole hinnanud vastustaja rolli kahju tekkimisel ja VÕS § 139 või § 140 kohaldamist

kahjuhüvitise vähendamisel. Tegemist ei ole lepingu rikkumise ega asja kahjustamisega, kuna

apellant järgis vaheseina mahavõtmisel vastustaja juhiseid. Arvestades vastustaja rolli kahju

tekkimisel, oleks äärmiselt ebaõiglane kahju hüvitamine täies ulatuses apellandi poolt.

Vastustaja ei ole kahju kannatanud, kuna remondi teostas ning selle kulud kandis kolmas isik.

VÕS § 78 lg 1 kohaselt, kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse

olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik. Kui

kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Käesoleval juhul on

kohustuse täitnud Riverest Grupp OÜ ning apellant on vabanenud täitmise kohustusest;

7) ei saa nõustuda viivise summas 73 922 krooni väljamõistmisega. Vastavalt vastustaja

16.08.2010 täiendavatele seisukohtadele on vastustaja arvutanud viivist 2008 augusti ja

septembri üüri eest arvates vastavalt 05.08.2008 ning 05.09.2008. Arve augusti ja septembri üüri

tasumiseks esitas vastustaja alles 21.05.2010. Samuti kuivõrd üürileping on üles öeldud alates

21.07.2008, puudub vastustajal õigus nõuda viivist augusti ja septembri üüri tasumata jätmise

eest. Viivise oleks saanud välja mõista üksnes üürilepingust tuleneva nõude (52 531,37 krooni)

ulatuses, kuivõrd vastustaja nõudis viivist üksnes üürilepingust tuleneva nõude mittetähtaegse

tasumise eest. Kahjuhüvitise osas vastustaja viivist ei taotlenud;

8) muutis vastustaja menetluse jooksul korduvalt oma nõuet. Viivise nõude sellises mahus nagu

kohus selle välja on mõistnud, esitas vastustaja alles 16.08.2010. Enne seda oli kohus

kohustanud vastustajat esitama hagiavalduse tervikteksti, milles vastustaja nõudis üksnes

30 152,56 krooni suuruse viivise tasumist. Vastustaja muutis 16.08.2010 oluliselt oma nõuet ka

muus osas. Hagiavalduses nõudis vastustaja 74 115,90 krooni tasumist, sellest 30 444 krooni

üüri, 22 280,90 krooni kommunaalteenuste ja 21 391 krooni kahju tekitamise eest. 10.03.2010

täiendas vastustaja hagi ning nõudis 121 048,37 krooni tasumist, sellest 35 400 krooni saamata

jäänud üüri, 37 922,37 kahe tasumata üüriarve (sh 21 391 krooni tekitatud kahju) eest ning

47 725,97 krooni ulatuses viivist. Hagiavalduse terviktekstis palus vastustaja apellandilt välja

mõista 92 124,46 krooni (sh 36 000 krooni 2008 augusti ja septembri üür, 4 580,90 krooni

kommunaalteenused, 21 391 krooni kahju hüvitis, 30 152,56 krooni viivis). 16.08.2010

täiendavates seisukohtades suurendas vastustaja oma nõuet 126 453,74 kroonini. TsMS § 376

lg 1 kohaselt võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist hageja muuta hagi

eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Apellant järjekordseks hagi muutmiseks

(16.08.2010) nõusolekut ei andnud. Kohtu poolt hagi korduva muutmise aktsepteerimine on

oluline menetlusõiguse rikkumine, samuti ei ole kohus põhjendanud, miks ta aktsepteerib hagi

muutmist, mis on oluline põhjendamiskohustuse rikkumine;

9) ei vasta kohtuotsus TsMS § 436 ja § 442 lg 8 nõuetele, kuna materiaalõiguse kohaldamine

kohtu poolt ei ole jälgitav.

5. OÜ Heino Lään vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu

otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole kohus rikkunud menetlusõiguse norme. Kohus on andnud hinnangu kõigile olulistele

asjaoludele ja väidetele, kohtuotsuses välja toodud õigusnormid on kohaldatud asjas tähendust

omavatele faktilistele asjaoludele. Tulenevalt TsMS § 376 lg 4 p-dest 1, 2 ei ole hagi muudetud.

Hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid muudetud ei ole. Põhinõude suurust on korrigeeritud

üksnes tulenevalt asjaolust, et apellant tasus menetluse jooksul osa üürist ja kõrvalkuludest

vastustaja arvele ning selle võrra põhinõue vähenes. Asjaolu, et menetluse kulgedes viivise

summa suureneb, ei saa tulla üllatusena. Viivisemäär oli apellandile teada;

2) saavutasid pooled kokkuleppe üüri tõstmises teises vormis (VÕS § 13 lg 2 ja 3), mitte ei

vahetanud teateid. Lepingut on alati võimalik muuta poolte kokkuleppel. Seda on pooled ka

teinud ja asunud kokkulepet täitma. Lepingu p 3.8 mõtteks on reguleerida olukorda, kus üüri

tõstmises kokkulepet saavutada ei ole võimalik. Kui poolte vahel puudunuks üüri tõstmise

kokkulepe, ei oleks apellant tasunud üüri kõrgemas määras kolme kuu vältel. Liiatigi saab

esimese suuremat üürisummat sisaldava arve lugeda kirjalikuks taotluseks üüri tõstmiseks või

teateks üüri tõstmise kohta. Apellant väidab, et tasus üüri arvetele märgitud ulatuses selleks, et

vältida lepingu ülesütlemist ja tagada oma järjepidev majandustegevus, seega on tegemist

teadliku ja tahtliku kõrgema üürisumma tasumisega. Mingit vastuolu tunnistaja M.L. ütlustes ei

ole ja alus tunnistaja usaldusväärsuses kahtlemiseks puudub. M.L. selgitas kõigepealt vaba

jutustusena, kuidas üürihinna tõstmine toimus, ning hiljem täpsustava küsimuse peale tõi välja ka

üüri suurenemise ulatuse;

3) ei olnud lepingu ülesütlemine erakorraline. Kui üks tähtajatu üürilepingu pooltest teatab

teisele lepingupoolele lepingu ülesütlemisest ning ei too ülesütlemiseks mingeid põhjendusi,

tuleb sellist tahteavaldust käsitleda eelduslikult korralise ülesütlemise avaldusena (P. Varul jt.

Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2007, lk 235). Apellant ei ole oma

ülesütlemistahet millegagi põhistanud;

4) on kohtumenetluses tõendamist leidnud, et üüritud ruumides ei olnud nende üleandmisel

apellandile vaheseinu ja ajal, mil apellant ruume kasutas, olid ruumides vaheseinad, samuti see,

et üürileandjale tagastamisel ruumides vaheseinu polnud, kuid kõrvaldamata olid jäänud seintel

ja laes vaheseinte paigaldamisest ja eemaldamisest tingitud kahjustused (fotod tl 41-48,

tunnistaja ütlused). Tunnistaja ütlustega on määratletud ka viimati nimetatud fotode tegemise aeg

(27.08.2010 kohtuistungi protokolli lisa 1, 14. küsimuse vastus ning vastuses viidatud AS Pärlin

akt 30.07.2008). Kuivõrd ruum tuli lepingu p 4.1.8 kohaselt tagastada samas seisundis, mis see

oli üürilepingu sõlmimise ajal, arvestades normaalset kulumist, siis tähendab see kohustust

tagastada üürileandjale üks terviklik ruum, millel puuduvad vaheseintest tingitud kahjustused.

Seda apellant ei teinud ning sellest tingituna pidi vastustaja tegema kulutusi ruumi remondiks.

Asjaolu, kas vaheseina mahavõtmine toimus vastustaja juhistel või mitte, ei oma tähendust.

Apellandi rikkumine ei ole mitte vaheseinte püstitamine ega nende lammutamine, vaid lepingu

p 4.1.8 rikkumine, st rikutavaks kohustuseks oli kohustus tagastada ruum samas seisundis, mis

see oli üürilepingu sõlmimise ajal, arvestades normaalset kulumist. Seega ei ole adekvaatne

apellandi esmakordselt alles apellatsioonkaebuses esitatud väide aegumise kohta. Samuti puudus

vajadus tuvastada, milles konkreetselt seisnes asja kahjustamine. Ruumi üürilepingu p-s 4.1.8

sätestatud seisundis tagastamise kohustus, nagu ka vastutus lepingu rikkumise eest, lasus lepingu

p-dest 4.1.8 ja 6 tulenevalt üürnikul. Seega oli tegemist isiklikku täitmist nõudva kohustusega

VÕS § 78 lg 1 mõistes. Remondi kulud kandis lõppjärgus vastustaja, kuivõrd ta oli sunnitud

vastavas osas loobuma temale kuuluvast üürinõudest (Riverest Grupp OÜ-ga sõlmitud

üürilepingu lisa 1);

5) on kahju hüvitamise nõue lepingust tulenev nõue. Kahjunõue on apellandile esitatud ka arvel

nr 1372/M. Seega tulenes lepingust apellandile ka nimetatud kohustuse rikkumisel viivise

tasumise kohustus (p 6.3).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Tartu Maakohtu

8. septembri 2010 otsus tuleb tühistada osaliselt hagi täieliku rahuldamise osas. Hagi tuleb

rahuldada osaliselt ning OÜ-lt Inforing välja mõista OÜ-u Heino Lään kasuks üürilepingust

tulenev võlgnevus 3 318,47 eurot (s.o 51 922,80 krooni), kahjuhüvitis 1 367,13 eurot

(s.o 21 391 krooni) ja viivis 3 318,47 eurot (s.o 51 922,80 krooni).

Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata.

7. Ebaõige on apellandi väide, et poolte vahel puudus kokkulepe üüri tõstmise kohta alates

aprillist 2008.

Hageja seisukoha kohaselt sõlmiti poolte vahel kokkulepe üüri tõstmiseks suulises vormis.

Kostja vastuväite kohaselt ei ole ta suuliselt kokku leppinud üüri tõstmises.

Hageja toetub oma väites suulise kokkuleppe olemasolu kohta tunnistaja M.L. ütlustele ja

asjaolule, et kostja tasus kolme kuu vältel üüri kõrgemas määras. Nähtuvalt asjas olevates

arvetest (tl 92-94) oli aprillikuus, maikuus ja juunikuus 2008 hageja poolt kostjalt nõutavaks

üürisummaks 15 000 krooni ning kostja on seda aktsepteerinud ja tasunud (tl 96). Kuna arvetel

on üürisumma märgitud eraldi reana, siis pidi kostja aru saama, et üür on 15 000 krooni ning

selle tasumine kinnitab hageja väidet suulise kokkuleppe olemasolu kohta üüri tõstmiseks.

Samuti kinnitab suulise kokkuleppe olemasolu poolte vahel üürilepingu tõstmiseks tunnistaja

M.L. ütlused (tl 122-123). Ringkonnakohus ei näe vastuolu tunnistaja M.L. ütlustes, puudub

alus

kahelda

tunnistaja

ütluste

usaldusväärsuses

ning

apellandi

vastupidine

väide

apellatsioonkaebuses on alusetu.

Ebaõige on apellandi väide, et pooltevaheline kokkulepe üüri tõstmiseks (s.o lepingu

muutmiseks) pidi olema kirjalikus vormis.

Vastavalt VÕS § 13 lg-le 2 kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei

pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti.

Antud juhul ei tulene üürilepingust (tl 4-9), et lepingu muutmine oleks pidanud toimuma

kirjalikus vormis. Apellandi poolt viidatud lepingu punkt 9.1. kohaselt pidid olema lepinguga

seotud teated kirjalikus vormis, kuid viidatud punktist ei tulene, et lepingu muutmine võis

toimuda ainult kirjalikus vormis.

Lisaks eeltoodule märgib ringkonnakohus, et isegi kui lähtuda eeldusest, et lepingu punkti 9.1.

kohaselt pidi toimuma ka lepingu muutmine kirjalikus vormis, siis on ei saa kostja VÕS § 13

lg 3 kohaselt sellele asjaolule tugineda.

VÕS § 13 lg 3 järgi kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse

teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool

võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses

vormis.

Hageja või käesoleval juhul kostja käitumisest aru saada, et kostja oli nõus lepingu muutmisega

ja üüri tõstmisega, sest kostja tasus kõrgemas määras üüri kolme kuu vältel.

Lähtudes eeltoodust on maakohus õigesti tuvastanud asjaolu, et poolte suulise kokkuleppega

muudeti üüri suurust alates aprillist 2008. Kuna üüri suurust muudeti, siis on maakohus õigesti

jätnud rahuldamata vastuhagi, sest vastuhagi aluseks on asjaolu, et üürilepingut ei ole muudetud

ja üüri ei ole tõstetud kehtivalt.

8. Apellandi väitel ütles ta üürilepingu erakorraliselt üles 20. juunil 2008, sest hageja rikkus

üürilepingu p-e 3.1 ja 3.8, kuna tõstis üüri ühepoolselt alates aprillist 2008.

Lähtudes käesoleva otsuse punktis 7 märgitud põhjendustest ei ole hageja rikkunud üürilepingut

ning seetõttu sel põhjusel ei olnud ka üürilepingu erakorraline ülesütlemine seaduslik. Kuna

poolte vahel oli tähtajatu üürileping, siis on kostja 20. juuni 2008 avaldus (tl 75) käsitletav

üürilepingu korralise ülesütlemisena.

9. Apellandi väite kohaselt on arve nr 1350/M ebaõige osas, milles on nõutud tasu territooriumi

koristamise eest kahel korral. Õige on siinkohal apellandi seisukoht, et maakohus on jätnud

tähelepanuta kostja vastuväited territooriumi koristuse eest topelt tasumise osas arve nr 1350/M

alusel ja vaidlustatud otsuses puuduvad vastavad põhjendused.

Asjas oleva arve nr 1350/M kohaselt (tl 16) on nõutud kostjalt muuhulgas tasu territooriumi

koristuse eest 516,02 krooni (käibemaksuta) ja territooriumi koristus 13 kuu 516,02 krooni

(käibemaksuta).

Ringkonnakohus leiab, et kuna asja materjalides puudub põhjendus selle kohta, millist kulu

sisaldab arvel märgitud „territooriumi koristus 13 kuu“, kuigi kostja on menetluse kestel

korduvalt esitanud vastuväite nimetatud kulule, siis tuleb apellatsioonkaebuses selles osas

rahuldada ning vähendada maakohtu poolt väljamõistetud üürilepingust tulenevat võlgnevust

608,90 krooni võrra ja väljamõistetavaks üürilepingust tuleneva võlgnevuse suuruseks jääb

51 922,80 krooni.

10. Õige on apellandi väide, et VÕS § 88 lg-s 8 sätestatud kulutustena ei ole käsitletavad

kommunaalteenuste kulud ja selles osas on maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 88 lg-t 8,

kuid samas ei ole apellant põhjendanud oma apellatsioonkaebuses, milline on sellest tulenev

tagajärg apellandi jaoks (kas väheneks väljamõistmisele kuuluv summa vms).

11. Ebaõige on apellandi väide, et hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõue on tõendamata

ning hagejal ei ole kahju tekkinud.

Vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktile 4.1.8. kohustus kostja andma ruumid

käesoleva lepingu lõppemisel või ülesütlemisel üürileandjale üle samas seisundis kui käesoleva

lepingu sõlmimisel (ruumide seisund fikseeritud fotodel), arvestades loomulikku kulumist.

Hageja väitel ei andnud kostja talle üürilepingu ülesütlemisel ruumi üle samas seisundis, kui see

oli üürilepingu sõlmimisel ja seetõttu tekkis hagejal kahju 21 391 krooni.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja püstitas üürilepingu kehtivuse ajal ruumi vaheseinad

ning pärast üürilepingu ülesütlemist hageja nõudel eemaldas need. Hageja nõue kahju

hüvitamiseks tuleneb sellest, et ruumi tagastamisel olid kõrvaldamata jäänud seintel ja laes

vaheseinte paigaldamisest ja eemaldamisest tingitud kahjustused. Ringkonnakohus leiab, et asjas

esitatud fotodega (tl 41-48), AS Pärlin 30.07.2008 hinnapakkumisega (tl 13) ja tunnistaja

M.L. ütlustega on tõendatud asjaolu, et ruum ei olnud tagastamisel hagejale sellises seisundis,

nagu eeldas üürilepingu punkt 4.1.8, eemaldamata olid vaheseinte kõrvaldamisest jäänud

kahjustused seintes ja laes. Tunnistaja M.L. ütlustega on tõendatud, et asjas esitatud fotod tehti

augustis 2008 vahetult enne AS Pärlini poolt akti tegemist.

Asjaolu, et vaheseinte püstitamiseks oli hageja nõusolek, ei vabastanud kostjat üürilepingu

punktist 4.1.8. tulenevast kohustusest. Ebaõige on apellandi väide, et kuna ta tegi ruumides

remonti ligikaudu 50 000 krooni väärtuses, siis olid ruumid tagastamisel paremas seisukorras kui

lepingu sõlmimisel. Ruumide remont oli arvatavasti suures osas seotud vaheseinte püstitamisega,

milleks oli küll hageja luba, kuid pärast üürilepingu ülesütlemist pidi kostja vaheseinad

kõrvaldama.

12. Alusetu on ka apellandi väide kahju hüvitamise nõude aegumise kohta. Antud juhul on

tegemist lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega ning TsÜS § 146 lg 1 kohaselt

tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat.

13. Asjakohatu on apellandi viide VÕS § 78 lg-le 1, sest Riverest Grupp OÜ ei ole täitnud

kohustust kostja eest. Asjas oleva üürilepingu lisa nr 1 kohaselt (tl 82) võttis Riverest Grupp OÜ

endale kohustuse remontida rendiruum ning OÜ Heino Lään kohustus üüri hinnast maha arvama

remondi summa, s.o tegemist on iseseisva kohustusega ning Riverest Grupp OÜ ei ole kolmanda

isikuna täitnud apellandi kohustust.

14. Apellandi väitel ei ole kohus hinnanud vastustaja rolli kahju tekkimisel ja VÕS § 139 või

§ 140 kohaldamist kahjuhüvitise vähendamisel.

Vastuseks apellandi väitele ringkonnakohus märgib, et VÕS § 139 ja 140 kohaldamist peab

ikkagi taotlema eelkõige menetlusosaline ise, esitades selleks vajalikud asjaolud. Antud juhul on

apellant tuginenud ainult sellele, et ta ei ole lepingu rikkunud ega asja kahjustanud, sest ta järgis

vaheseinte mahavõtmisel vastustaja juhiseid. Käesoleva otsuse punktis 11 on põhjendatud kostja

poolt üürilepingu punktist 4.1.8. tuleneva kohustuse rikkumist. Täiendavalt selgitab

ringkonnakohus, et hagejal ei ole kahju tekkinud temast endast tulenevatel asjaoludel, vaid kahju

tekkis siiski seoses sellega, et kostja ei tagastanud üürilepingu eset samas seisundis kui lepingu

sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist.

15. Apellant on vaidlustanud viivise summas 73 922 krooni väljamõistmise ning selles osas tuleb

apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada.

Õige on apellandi väide, et kuna hageja on taotlenud viivise väljamõistmist kuni põhinõude

summani üksnes üürilepingust tulenevalt võlgnevuselt (tl 98-102), siis puudus kohtul alus mõista

viivist välja suuruses, mis vastab üürilepingust tuleneva võlgnevuse ja tekitatud kahju hüvitisele

kokku. Kahjuhüvitise nõudelt ei ole hageja viivist nõudnud. Iseenesest õige on hageja väide, et

kahju hüvitamise nõue ei ole kõrvalnõue, vaid iseseisev lepingu rikkumisest tulenev nõue. Samas

aga on hageja ebaõigesti leidnud, et ka kahjuhüvise nõudelt viivise arvestamisele kohaldub

üürilepingu punktis 6.3. märgitud viivise määr. Nimetatu lepingu punktis kokkulepitud viivise

määr on kohaldatav maksete tähtajaks mittetasumisel. Asjaolu, et kahjunõue on esitatud arvel

nr 1372/M (tl 17), ei muuda seda makseks ning viivise arvestamisel ei ole ka hageja ise seda

arvestanud (viivis on arvestatud vaid arvel nr 1372/M märgitud kõrvalkuludelt).

Üürilepingust tuleneva võlgnevuse nõue ja kahju hüvitamise nõue on kaks iseseisvat nõuet ning

juhul, kui hageja soovis viivist ka kahjuhüvitiselt, siis oleks ta pidanud seda selgesõnaliselt

nõudma ja esitama ka vastava arvestuse. Antud juhul ta ei ole seda teinud ning seega on võimalik

välja mõista viivis üürilepingust tulevalt võlgnevuselt kuni põhivõlgnevuse suuruseni,

s.o 51 922,80 krooni.

16. Ebaõige on apellandi väide, et kuna arve augusti ja septembri 2008 üüri tasumiseks esitas

vastustaja alles 21.05.2010, siis puudub tal õigus nõuda viivist augusti ja septembri üüri tasumata

jätmise eest.

Üürilepingu punkti 3.5. kohaselt üürnik maksab üüri üürileandjale üks kord kuus jooksva kuu

viiendaks kuupäevaks.

Seega tulenes kostja kohustus tasuda üüri üürilepingust ning see kohustus ei eeldanud eelnevalt

arve esitamist.

17. Õige on apellandi väide, et hageja on menetluse kestel korduvalt muutnud hagi eset, seda

suurendades ja vähendades. Hageja käitumisest tingituna on maakohus nõudnud TsMS § 376

lg 5 alusel hagiavalduse tervikteksti esitamist. Hageja on kohtu nõudmise täitnud ja esitanud

hagiavalduse tervikteksti (tl 77-80). Kuid ka esitatud hagiavalduse tervikteksti on hageja

muutnud 17.08.2010 ning esitanud lisaks eelnevalt esitatud nõuetele tasumata juulikuu üüri

nõude ning suurendanud viivisenõuet (tl 98-102).

TsMS 376 lg 4 kohaselt hagi muutmiseks ei peeta esitatud faktiliste või õiguslike väidete

täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid (p 1);

hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist

(p 2).

Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt 17.08.2010 esitatud täiendusi ei saa pidada TsMS § 376

lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt hagi muutmiseks ning on seetõttu lubatavad.

18. Kuna hagi rahuldatakse osaliselt 84,7% ulatuses, siis jäävad menetluskulud maakohtus TsMS

§ 163 lg 1 alusel 84,7% ulatuses kostja kanda ja 15,3% ulatuses hageja kanda. Menetluskulud

ringkonnakohtus jäävad samuti 84,7% ulatuses kostja kanda ja 15,3% ulatuses hageja kanda.

Üllar Roostoja

Lea Aavastik

Viivi Tomson