2-10-16696/48 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

1(7)

Tsiviilasi nr 2-10-16696

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Hiie Lindmets

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

23. september 2011 Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-10-16696

Tsiviilasi

OÜ Kulverson hagi Erakond Eestimaa Rohelised vastu üüritud

ruumide vabastamise kohustamiseks ja kahjuhüvitise 7988,96

euro nõudes

Tsiviilasja hind

193 040 krooni ehk 12 337,50 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja OÜ Kulverson (RK 10514384, asukoht Lootsi 19 51017

Tartu), esindaja Tarmo-Tanel Padrik, e-post padrik@uninet.ee;

kostja Erakond Eestimaa Rohelised (RK 80223139, asukoht Toom-

Rüütli 10-3 10130 Tallinn), esindaja vandeadvokaat Marian Priks,

Advokaadibüroo Valge & Uiga, Vanemuise 21a 51014 Tartu, e-

post marian@valgejauiga.ee;

AS Parkonomia (endine ärinimi kuni 25.03.2010 AS Marina

Invest, RK 10270887, asukoht Pikk 26-M3 80013 Pärnu, juhatuse

liige Hillar Talts, hillar.talts@parkuur.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

24. august 2011

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Kulverson hagi Erakonna Eestimaa Rohelised vastu.

2. Kohustada Erakonda Eestimaa Rohelised vabastama üüritud ruumid asukohaga Kitsas tn 3

Tartus ja viima ruumidest ära järgmise vara: 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvuti ja printeri.

3. Määrata Erakonnale Eestimaa Rohelised punktis 2 pandud kohustuse täitmiseks tähtaeg

kaks nädalat käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.

4. Välja mõista Erakonnalt Eestimaa Rohelised OÜ Kulverson kasuks kahjuhüvitis 7988

(seitse tuhat üheksasada kaheksakümmend kaheksa) eurot ja 96 senti.

5. Jätta poolte menetluskulud Erakond Eestimaa Rohelised kanda.

2(7)

Menetluskulude kindlaksmääramine

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis

sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude

koosseis.

Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole

käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada

(TsMS § 174 lg 1, 3, 6).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse (TsMS § 187 lg 6).

Hageja nõue (tl 4-9)

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.05.2007 üürilepingu, mille alusel kostja võttis üürile ruumid

Tartus Kitsas tn 3 asuva hoone 3. korrusel, üldpinnaga 63 m². Üürileping sõlmiti tähtajatuna. Kostja

võttis üüritud ruumid kasutusele. Üürilepingu punkti 3.2.2 alusel kohustus kostja tasuma hageja poolt

esitatava arve alusel hagejale üüri lepingu osas V ettenähtud summas ja tingimustel. Üürilepingu punkti

5.1 kohaselt on üürimäär üheksakümmend (90) krooni üürniku poolt üüritavate ruumide üldpinna

(lepingu p 2.1) ühe ruutmeetri kohta kuus, so kokku viis tuhat kuussada seitsekümmend (5670) krooni

kuus, millele lisandub käibemaks.

Kostja saatis hagejale 11.05.2008 e-kirja, milles teatas soovist lahkuda üüritavalt pinnalt Kitsas tn 3

Tartus. Kostja teatas, et ruumid on vabad alates 01.05.2008. Kostja saatis hagejale 30.04.2008

dateeritud üürilepingu lõpetamise akti projekti, millega soovis üüritavad ruumid hagejale üle anda.

Üürilepingu lõpetamise akti projekti on kostja märkinud muuhulgas järgmise teksti: “Büroo ruumides

kuuluv vara kuulub Marina Invest AS-le, OÜ Kulverson võtab ruumid üle koos nendes paikneva AS

Marina Invest varaga. Erakonnale Eestimaa Rohelised ei laiene vastutus AS Marina Investi vara

edaspidise hoidmise eest.“ Hageja ei olnud nõus olukorra tekitamisega, kus kostja kui üürnik soovib

üürilepingu lõpetada, kuid soovib jätta ruumidesse kas endale või kolmandale isikule vara. Hageja

võttis lisaks ühendust AS-ga Marina Invest, kelle esindaja teatas, et üüripinnal kuuluv vara ei kuulu

AS-le Marina Invest, vaid see kuulub kostjale, kes on selle vara ostnud AS-lt Marina Invest. Hageja

teatas vastavast asjaolust kostjale ning selgitas, et üürilepingu saab lõppenuks lugeda ja hageja on

valmis üüritud pinna vastu võtma ainult siis, kui kostja viib ära ruumides paikneva vara. Kostja jättis

üüritud pinnal asuva vara ära viimata ja lihtsalt lahkus üüritavalt pinnalt. Sisuliselt jättis kostja üüritud

ruumid vabastamata, rikkudes sellega üürilepingu punktis 3.2.8 sätestatud kohustust. Pooled ei

sõlminud kirjalikku kokkulepet ega mingit akti üüripinna üleandmiseks, mis on üürilepingu punkti 7.7

alusel üürilepingu lõpetamisel kohustuslik. Järelikult on üüritud pind nii sisuliselt kui vormiliselt siiani

kostja poolt vabastamata ja hagejale üle andmata.

Üürilepingu punkt 6.6.2 sätestab, et üürnik, st kostja, kohustub maksma ruumide vabastamisega

viivitamise korral leppetrahvi üks tuhat krooni iga ületatud päeva eest ja hüvitama kahju. Hageja saatis

kostjale 06.05.2008 nõude üüritud pinna asukohaga Kitsas tn 3 Tartus vabastamiseks, milles selgitas, et

ei ole nõus ruumide ja vara üleandmisakti allkirjastama ning ei nõustu, et ruumidesse jäetakse kostjale

või kolmandale isikule kuuluv vara. Sisuliselt on ruumid kuni nende faktilise vabastamiseni jätkuvalt

3(7)

kostja kasutuses. Hageja viitas leppetrahvi tasumise kohustusele kostja poolt, samuti kohustusele

hüvitada hagejale tekitatav kahju. Hageja palus ruumid vabastada ja hagejale üle anda hiljemalt

9. maiks 2008. Kostja ei täitnud esitatud nõuet, ei vabastanud ruume ega ei ole neid hagejale üle

andnud. Hageja saatis kostjale 12.05.2008 korduva nõude üüritud pinna asukohaga Kitsas tn 3 Tartus

vabastamiseks, milles selgitas veelkordselt kostja kohustust ruumid vabastada ning eemaldada seal

asuv mööbel ning bürootehnika. Hageja viitas ka kostja poolsele leppetrahvi tasumise ja kahjude

hüvitamise kohustusele ruumide vabastamisega viivitamisel. Kostja ei täitnud esitatud nõuet. Hageja on

olnud kostja esindajatega kontaktis telefoni teel ning palunud ruumid vabastada ja korrektselt üle anda.

Vastavad palved ei ole viinud lahenduseni, kuna kostja esindajad ei ole soovinud üürilepingut

nõuetekohaselt lõpetada ega üüritud ruume vabastada. Hageja saatis kostjale 29.04.2009 korduva nõude

üüritud ruumide asukohaga Kitsas tn 3 Tartus vabastamiseks ning palus veelkordselt üüritud ruumid

vabastada koos selles asuva varaga ning seejärel akti alusel hagejale üle anda. Kostja ei vabastanud

üüritud ruume. Hageja on saatnud kostjale 10.12.2009 nõude üüritud ruumide asukohaga Kitsas tn 3

Tartus vabastamiseks ja leppetrahvi tasumiseks. Vastavas nõudes selgitas hageja veelkordselt vajadust

üüritud pinnalt ära viia seal asuv mööbel ning kontoritehnika ja ruumid hagejale faktiliselt üle anda.

Hageja esitas oma nõude lepingulised alused ning palus ruumid vabastada ja üle anda hiljemalt

17.12.2009. Hageja palus tasuda ruumide vabastamisega viivitamise eest leppetrahvi üks tuhat krooni

iga ületatud päeva eest perioodil alates 01.05.2008 kuni ruumide faktilise vabastamise päevani. Hageja

märkis, et on valmis käesoleva õigusvaidluse lahendama kokkuleppeliselt. Hageja palus kirjalikus

vormis vastust ning akti alusel ruumide üleandmist hiljemalt 17.12.2009. Kostja ei ole esitatud nõudele

vastanud, samuti ei ole ta ruume vabastanud ega hagejale üle andnud. Hageja on sunnitud kostja

tegevusetuse ja tema lepinguliste kohustuste täitmatajätmise pärast pöörduma käesoleva vaidluse

lahendamiseks kohtu poole.

Kostja poolt üüritud ruumid on tänaseni vabastamata, hagejale üle andmata ning ruumides asub

järgmine vara: 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvuti, printer. Hagejal ei ole olnud alates 01.05.2008

võimalik kostja poolt üüritud ruume kolmandatele isikutele üürile anda põhjusel, et ruumid on kostja

poolt vabastamata ja nõuetekohaselt üle andmata. Seeläbi ei ole hagejal olnud võimalik ruumide

üürimisest teenida tulu ning seeläbi on hagejale tekitatud kahju saamata jäänud tuluna. Kahju tekkimine

on otseses põhjuslikus seoses kostja tegevusetusega, kes ei vabasta ruume ega anna neid hagejale

nõuetekohaselt üle. Hageja arvestab, et uue üürniku leidmiseks oleks võinud natuke aega minna ning

seetõttu esitab kahjuhüvitise nõude mõnevõrra väiksemas summas, kui on teenimata üüri summa, so

summas 125 000 krooni. Samas märgib hageja, et nimetatud ruumid asuvad heas asukohas ning nende

väljaüürimiseks on kindlasti võimalik kiiresti üürnik leida.

Neil asjaoludel nõuab OÜ Kulverson hagis Erakond Eestimaa Rohelised vastu VÕS §-de 2 lg 1; 3; 8 lg

1, 2; 76 lg 1, 3; 100; 127 lg 1; 128 lg 2, 4; 335 alusel kohustada kostjat vabastama üüritud ruumid

asukohaga Kitsas tn 3 Tartus seal asuvast järgmisest varast: 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvuti ja printer

ning ruumid hagejale üle andma, välja mõista kostjalt kahjuhüvitis 125 000 krooni ehk 7988,96 eurot

ning anda kostjale oma kohustuste täitmiseks tähtaeg kaks nädalat.

Hageja lisas tõenditena koopiad 07.05.2007 üürilepingust (tl 10-13), 28.05.2007 ruumide ja vara

üleandmis-vastuvõtmisaktist (tl 14) ja kohtueelsest kirjavahetusest (tl 15-25).

Kostja vastuväited (tl 33-38)

Kostja kirjalikus vastuses hagile hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt:

1. kostja on üürilepingu üles öelnud ning hagejale üle andnud üüritud ruumide võtmed; Kostja andis

hagejale 30.04.2008 üle ühe komplekti üüritud ruumide võtmetest ning saatis ülejäänud komplektid

võtmetest ning ruumide ja vara 30.04.2008 üleandmis-vastuvõtmisakti tähitud postiga, kuivõrd hageja

keeldus võtmeid vastu võtmast ning eelnimetatud aktile alla kirjutamast. Hagejale on kohaselt üle

läinud üüritud ruumide ja vara valdus. Hageja enda käitumine ei olnud mitte mingil viisil kooskõlas

hea usu põhimõttega. VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad käituma teineteise suhtes

hea usu põhimõttest lähtuvalt. Üürilepingu punkti 2.1 kohaselt annab üürileandja ja üürnik võtab üürile

4(7)

ruumid ja vara Tartus Kitsas tn 3 asuva hoone 3. korrusel üldpinnaga 63.00 m². Ruumide suurus,

paiknemine ja seisund üleandmisel fikseeritakse lepingu lisas nr 1. Asjaolule, et üürilepingu alusel

andis üürileandja üürniku kasutusse ka üüritud ruumides oleva vara, viitavad üheselt üürilepingu

punktid 3.2.1 ja 3.2.8. Üürilepingu punkt 3.2.8 näeb ette, et üürnik kohustub vabastama ja tagastama

üürile antud ruumid ja vara lepingu lõppemise või ennetähtaegse lõpetamise päeval heas

kasutuskõlblikus seisukorras, arvestades normaalset kulumist. Kõik hageja poolt hagiavalduse

nõudepunktis 1 loetletud vallasasjad, so 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvuti ja printer, on tavapäraselt

vajalikud ruumide sihtotstarbeliselt büroo otstarbeks kasutamiseks, millele viitab üürilepingu punkt

3.2.1. Sellest tuleneb üheselt, et vaidlusalused vallasasjad ei kuulu kostjale ning kostja kasutas

eelnimetatud asju üksnes üürilepingu alusel. Kostja viitas 30.04.2008 üleandmis-vastuvõtmisaktis

üüritud ruumides oleva vara omanikule Marina Invest AS-le, kuivõrd hageja oli kostjale arusaamatutel

põhjustel nendevahelise eelneva suhtluse käigus mitmel korral juhtinud kostja tähelepanu kõnealusele

varale ning väitnud nagu ei oleks hageja kostjale üürile antud ruumides asuvate vallasjade omanikuks.

Üheselt on selge, et kostja ei ole vaidlusaluste hageja valduses olevate vallasasjade, millest ruumidest

asukohaga Kitsas tn 3 Tartu, vabastamist hageja kostjalt nõuab, omanik. Hageja ei ole esitanud kostja

omandiõiguse tõendamiseks ka mitte ühtegi tõendit.

2. hageja kahju hüvitamise nõue summas 125 000 krooni hagejal saamata jäänud tulu hüvitamiseks on

täiesti alusetu ning ei kuulu rahuldamisele. Hageja ei ole antud juhul tõendanud võlgnikupoolset

kohustuse rikkumist, kahju olemasolu ja suurust, ega põhjuslikku seost kahju tekitaja käitumise ja

kahju tekkimise vahel. Kahju hüvitamise nõude esitamise üheks üldiseks eelduseks on võlgnikupoolne

kohustuse rikkumine. Kostja on täitnud kõik oma üürilepingust tulenevad kohustused kohaselt, mistõttu

puudub hagejal nõudeõigus kostja vastu kahju hüvitamiseks. Kuivõrd kostja ei ole üürilepingut

rikkunud, siis ei saaks kostja tegu (tegevus või tegevusetus) mitte mingil viisil olla ka VÕS § 127 lg 4

mõttes põhjuslikus seoses hagejal väidetavalt tekkinud kahjuga. Isegi juhul, kui tegemist oleks olnud

üüritud ruumides asuvate kostjale kuuluvate vallasjadega (mis aga nii ei ole), siis oleks olnud hageja

poolt äärmiselt ebamõistlik ning vastuolus hea usu põhimõttega oodata rohkem kui kaks kalendriaastat

üürilepingu lõppemisest vara ruumidest väljaviimisega ning mitte andma kõnealuseid ruume uuesti

üürile. Veelgi enam, hagiavaldusest nähtub, et hageja ei ole käesoleva hetkeni ruume üürile andnud.

Hageja oleks sellises olukorras lähtudes mõistlikkuse põhimõttest pidanud viima ruumides asuvad

vallasasjad (olenemata nende asjade omandiõigusest) ise ruumidest ära. Samas jääb kostjale siinkohal

aga täiesti arusaamatuks, miks hageja ei oleks võinud ruume üürile anda koos seal asuva varaga nagu

hageja seda varasemalt oli teinud. Igal juhul on kostja arvates üheselt arusaadav, et hageja ei ole antud

juhul võtnud tarvitusele mitte mingisuguseid abinõusid väidetava kahju tekkimise vältimiseks.

Hageja arvamus kostja vastusele (tl 44-49)

1. Hageja ei nõustunud, et kostja oleks üüritud ruumid vabastanud ja hagejale nõuetekohaselt üle

andnud. Kostja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit, et ta oleks üüritud ruumid vabastanud ja nende

valduse hagejale üle andnud. Poolte vahel 28.05.2007 allkirjastatud üürilepingu lisas nr 1 – Ruumide ja

vara üleandmis-vastuvõtmisakt – on selgelt sätestatud, millised ruumid ja millise vara hageja kostjale

üürile andis. Kostjale üürile antud vara koosseisus ei ole fikseeritud 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvutit

ega printerit. Üürilepingu punktis 3.2.1 sätestatud üüritud ruumide kasutamise sihtotstarve –

kasutamine büroona – ei näita ka kuidagi, et hageja oleks kostjale üürile andnud lisaks ruumidele büroo

sisustuse. Seda, et üüritud ruumides asuvad 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvuti ja printer ei kuulu hagejale

ning kostja on vastavast asjaolust täiesti teadlik olnud, kinnitab kostja enda poolt hagejale esitatud

30.04.2008 üürilepingu lõpetamise akt, milles kostja on fikseerinud teksti, et büroo ruumides kuuluv

vara kuulub Marina Invest AS-le, OÜ Kulverson võtab ruumid üle koos nendes paikneva AS Marina

Invest varaga. Kas kostja on vaidlusaluse vara omanik või mitte, ei oma hageja hinnangul käesoleva

vaidluse lahendamisel tähendust. Oluline on see, et hageja ei ole nimetatud vara kostjale üürile ega

mingil teisel õiguslikul alusel kasutada andnud ja kostja peab üüritud ruumid sellest varast vabastama.

Kas kostja kasutab vaidlusalast vara omandiõiguse, kolmanda isikuga sõlmitud liisingulepingu,

üürilepingu, tasuta kasutuse vms alusel, ei ole antud vaidluse lahendamisel primaarne. Hagejal

5(7)

üürileandjana ei ole kohustust ega ühtegi lepingulist või seaduslikku alust kontrollida, millisel alusel

kostja üüritud ruumidesse jäetud vara kasutas.

2. Hageja leiab, et temal tekkinud ja pidevalt suurenev kahju on otseses põhjuslikus seoses kostja

tegevusega, kes rohkem kui kahe aasta jooksul väldib oma kohustuste täitmist. Hageja ei ole oodanud

ruumide üürile andmisega passiivselt kaks kalendriaastat, vaid on püüdnud omalt poolt teha

maksimaalse, et olukord leiaks kiire lahenduse ja hagejal oleks võimalik ruumid uuesti üürile anda.

Hageja on pöördunud neljal korral kostja poole kirjalikus vormis palvega üüritud ruumid vabastada ja

hagejale üle anda. Hageja on korduvalt helistanud kostja erinevatele esindajatele – Andrus Mäesepale,

Tartu büroo juhatajale Alvi Rannale, endisele peasekretärile Dagmar Mattiisenile, praegusele

peasekretärile Ain Kabalale. Peaaegu kõigi nende hageja püüdluste tulemus on olnud ebaselgete

vastuste saamine kostja esindajatelt, vaidlusaluse teema edasi delegeerimine kostja teistele esindajatele

ehk kokkuvõttes kostja ülim soovimatus seda probleemi lahendada. Kostja ei ole enda poolt näidanud

üles mingit initsiatiivi vaidluse lahendamiseks ja hagejal tekkiva kahju vähendamiseks. Põhjendamatu

on kostja väide, et hageja oleks saanud kahju vältida, kui oleks vara ruumidest välja viinud. Hageja

oleks sellisel juhul pidanud ise üürima kolmandalt isikult ruumid ja tegema sellega seonduvalt kulutusi.

See viitab üldisele kostja suhtumisele olukorra lahendamisel – vaid hageja peaks ühepoolselt

tegutsema, et kostja poolt hagejale tekitatavat kahju ära hoida. Kostja ise lepingujärgsete kohustuste

rikkujana ei peakski aga oma tegevuse eest vastutama. Hageja ei saa sellise suhtumisega kuidagi nõus

olla. Lepingujärgsed kohustused on kõigi isikute jaoks täitmiseks, sh kostja jaoks. Seetõttu ei ole

põhjendatud kostja viide VÕS §-le 139 lg 1 ning hageja hinnangul puudub alus kahjuhüvitise

vähendamiseks. Äärmiselt problemaatiline oleks kostja poolt viidatud lahendus, et hageja oleks võinud

ruumid koos selles asuva varaga anda üürile kolmandale isikule. Hagejal ei ole õigust anda teisele

isikule kuuluvat vara üürile. Selline lahendus oleks võinud hagejale endale kaasa tuua

kahjuhüvitisnõude kostja poolt. Vastuseta aga jääb küsimus, miks kostja ise ei ole soovinud mitte

ühelgi korral kaks aastat kestnud olukorda lahendada ja ruume vabastada. Sellega oleks kostja saanud

hagejal tekkinud kahju ära hoida ning saaks isegi praegu lõpetada hagejal tekkiva kahju jätkuva

suurenemise.

28.01.2011 määrusega rahuldas kohus kostja avalduse kolmanda isiku kaasamiseks ja kaasas

menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel ASi Parkonomia. AS Parkonomia oma

arvamust hagi kohta menetluses esitanud ei ole ega ilmunud 24.08.2011 kohtuistungile.

24.08.2011 kohtuistung (tl 211-214)

Kohtuistungil jäid pooled oma nõuete, väidete ja vastuväidete juurde. Hageja esindaja selgitas, et

olukord on endine, vara on ruumides ja ruumid on välja üürimata. Hagejal ei ole teisi odavaid

üüripindasid kasutada, kuhu oleks saanud vara ära viia. Hageja oleks pidanud tegema selleks rahalisi

kulutusi. Hageja on korduvalt selgitanud kostjale, milline kahju on tekitatud, kuidas see progresseerub.

Vara ei nõua 63 m2, aga ei mahu ka kolmele m2-le, nagu kostja väidab. Kahju arvestuskäiku on hageja

põhjendanud Uus Maa Tartu büroo OÜ hinnanguga.

Kostja esindaja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal mingit kahju tekkinud. Üürilepingu p 6.6.2 tuleb

tõlgendada kooskõlas VÕS §-dega 334 ja 335. Tegelikkuses on valdus hagejale üle antud, hageja on

kätte saanud võtmed ja hagejal on tegelik võim asja üle. Seega ei ole kostja lepingut rikkunud ja

kahjunõudeks alust ei ole. Kui kohus peaks tuvastama, et kostja on lepingut rikkunud, tuleks tuvastada,

kas on põhjuslik seos, ja kas see kahju oli kostjale ettenähtav. Hageja on jätnud kasutamata võimaluse

need esemed ise ruumidest ära viia, kusagil hoiustada. Hinnapakkumiste tulemusena oleks olnud 228-

500 krooni ühes kuus ja transporditeenus 120 krooni tunnis. Esemete ladustamisel uuel pinnal oleks

hageja saanud oluliselt kahju tekkimist vähendada. Esemete ladustamiseks ei oleks vaja olnud 63 m2

suurust pinda.

Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus

1. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

6(7)

2. Kohus loeb tuvastatuks järgmised asjaolud, milles poolte vahel ei ole vaidlust:

- poolte vahel on 07.05.2007 sõlmitud tähtajatu üürileping, mille objektiks olid mitteeluruumid Tartus

Kitsas tn 3 asuva hoone 3. korrusel üldpinnaga 63 m2;

- üürileping on lõppenud 01.05.2008;

- kostjale üürile antud ruumides asusid ning ka asuvad 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvuti ja printer;

- 8 laua, 3 kapi, 23 tooli, arvuti ja printeri omanik on OÜ Parkonomia (end AS Marina Invest).

3. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja on täitnud üürilepingust tuleneva kohustuse vabastada

lepingu lõppemisel üüritud ruumid. Kostja väitel on ta hagejale üle andnud ruumide võtmed, mistõttu

on hagejale kohaselt üle läinud ruumide ja vara valdus. Kohus kostja nimetatud vastuväitega ei nõustu.

Üürilepingu p 3.2.8 kohaselt kohustus üürnik vabastama ja tagastama üürile antud ruumid ja vara

lepingu lõppemise või ennetähtaegse lõpetamise päeval heas kasutuskõlblikus seisukorras, arvestades

normaalset kulumist. Lepingus sätestatud üürniku kohustus tuleneb ka VÕS §-st 334 lg 1, kusjuures kui

üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis

toodud seisundis. Ruumi tagastamine nii selle üldlevinud tähenduses kui ka võlaõigusseaduse mõtte

kohaselt tähendab ruumi valduse üleandmist üürileandjale ja üürniku väljakolimist ruumist koos talle

kuulunud või tema valduses olnud esemetega. Üürilepingu lisaks oleva 28.05.2007 ruumide ja vara

üleandmis-vastuvõtmisaktis (tl 14) on pooled märkinud millised ruumid ja millise vara hageja kostjale

üürile andis. Kostjale üürile antud vara koosseisus ei ole fikseeritud 8 lauda, 3 kappi, 23 tooli, arvutit

ega printerit. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et hageja oleks kostjale üürile andnud veel muud vara.

30.04.2008 ruumide ja vara üleandmis-vastuvõtmisakt (tl 16) sarnaneb oma sisu poolest üürilepingu

lisaks nr 1 olevale 28.05.2007 allkirjastatud ruumide ja vara üleandmis-vastuvõtmisaktile. 30.04.2008

üleandmis-vastuvõtmisaktis on kostja fikseerinud: „Büroo ruumides paiknev vara kuulub Marina Invest

AS-le, OÜ Kulverson võtab ruumid üle koos nendes paikneva AS Marina Invest varaga. Erakonnale

Eestimaa Rohelised ei laiene vastutus AS Marina Invest vara edaspidise hoidmise eest.“ Kui hageja

oleks nimetatud vara kostjale üürile andnud, siis puudunuks kostjal igasugune vajadus üürilepingu

lõpetamise akti sellist teksti lisada. Järelikult on kostja olnud teadlik, et ruumides asuv vara ei kuulu

hagejale ning hagejal ei ole ka muul moel selle varaga õiguslikku seost. Hagejal oli sõlmitud üürileping

kostjaga ning viimane pidi ise lahendama võimalikud vaidlused kolmanda isikuga. 30.04.2008 akt

viitab asjaolule, et kostja soovis oma kohustusi üle anda lahendamiseks hagejale. Kostjal oli

kohtumenetluses vaidlus kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimise ja sellest tuleneva võla üle, mis

päädis Tallinna Ringkonnakohtu 18.05.2010 otsusega, jõustunud Riigikohtu 27.09.2010 määrusega (tl

110-117). Viidatud asjas ei olnud kostja ja kolmanda isiku vahel vaidlust, et käesolevas kohtuasjas

vaidluse all olevad asjad olid Erakonna Eestimaa Rohelised (tasuta) kasutuses alates detsembrist 2006

ja teatud tingimuste saabumisel kavandati asjade müügitehingu tegemist. Seega on ilmselt tegelikuks

põhjuseks, miks kostja ei ole vara ära viinud hagejalt üüritud ruumidest, kindlustada omale õiguslikku

positsiooni vaidluses kolmanda isikuga tsiviilasjas 2-08-23236. See asjaolu ei tee aga olematuks kostja

kohustust üüritud ruumide vabastamiseks.

VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Hageja on poolte vahel sõlmitud üürilepingust

tulenevad omapoolsed kohustused täitnud, andnud ruumid kostjale üürile ning taganud üürilepingus

sätestatud üürileandja kohustuste täitmise. Kostja ei ole täitnud nõuetekohaselt omapoolset

üürilepingust tulenevat kohustust vabastada ja tagastada üüritud ruumid hagejale. Kostjat tuleb sundida

kohustuse täitmisele ja kohustada vabastama üüritud ruumid 8 lauast, 3 kapist, 23 toolist, arvutist ja

printerist.

TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja

korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Hageja on taotlenud TsMS § 365 lg 1 alusel anda kostjale

ruumide vabastamiseks ja hagejale üleandmiseks konkreetne tähtaeg kaks nädalat. Kohus leiab, et kuna

kostja on pikaajaliselt ruumide vabastamisega viivitanud, siis on põhjendatud anda talle tähtaeg

kohustuse täitmiseks kaks nädalat kohtuotsuse jõustumisest.

7(7)

4. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja p 3 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja; nõuda

kohustuse täitmist ja kahju hüvitamist. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu

lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus

kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja

arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks.

See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat

ületava kahju hüvitamist.

Kohus tuvastas, et kostja ei ole üüritud ruume varast faktiliselt vabastanud ning on seega oma

lepingulisi kohustusi rikkunud. Kostja kohustuste rikkumise tagajärjel on tekkinud hagejale kahju, kuna

ta ei saanud ruume uuesti üürile anda ning teenida ruumide väljaüürimise arvelt tulu. Üürileping lõppes

01.05.2008, ruumid on käesoleva ajani kostja poolt vabastamata. Hageja on kostjale saadetud

nõudekirjades järjepidevalt teatanud oma soovist leppetrahvi ja hagejale tekitatavate kahjude

hüvitamist nõuda, seega on kostjale vastav asjaolu igati teada olnud ning tal on olnud võimalus

ruumide vabastamise läbi leppetrahvi summa suurenemine ära hoida. Kostja viitab, et hageja enda

käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, et hageja oleks pidanud ise ruumides asuvad

vallasasjad olenemata nende omandiõigusest ära viima. Kohus leiab, et lepingupoole poolt, kes ise on

oma lepingujärgseid kohustusi rikkunud, on viide vastaspoole hea usu vastasele käitumisele ainetu ja

pahatahtlik. Poolte kohtueelne kirjavahetus ja asja menetluse käik kinnitavad, et kogu perioodi vältel

alates aprillist 2008 kuni tänaseni on hageja ühepoolselt ja korduvalt püüdnud leida käesolevale

vaidlusele lahendust. Hageja on kostjat ja tema erinevaid esindajaid korduvalt nii kirjalikult kui

suuliselt teavitanud lahendamata olukorrast, mis toob hagejale kaasa pideva kahju. Hageja on palunud

olukorra lahendada ja on olnud nõus käesolevat vaidlust lahendama kokkuleppeliselt. Kostja ei ole

mitte ühelgi korral soovinud oma kohustusi täita ning seeläbi hagejale tekkivat kahju vähendada.

Kostja taolist suhtumist tuleb kahjuhüvitise määramisel arvestada.

Hageja on kahjuhüvitise nõudes lisaks VÕS §-le 335 viidanud ka kostja üürilepingu punktis 6.6.2

sätestatud kohustusele tasuda ruumide vabastamisega viivitamise korral leppetrahvi üks tuhat krooni

iga ületatud päeva eest ning hüvitama tekitatud kahju. Nii VÕS § 335 kui ka leppetrahvi eesmärk on

sundida võlgnikku oma kohustusi täitma ja lihtsustada kahju hüvitamist. Hageja on võtnud

kahjuhüvitise määramisel aluseks poolte vahel kokku lepitud üürimäära 5670 krooni kuus perioodil

01.05.2008 kuni 31.03.2010 (23 kuud) ja arvestanud, et ka uue üürniku leidmiseks oleks kulunud aega,

ning seetõttu esitanud kahjuhüvitise nõude 125 000 krooni ehk 7988,96 eurot. Lepingu rikkumise

korral on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud,

kui lepingut ei oleks rikutud. Samuti ei tohi kahju hüvitamine olla kahjustatud isiku rikastumise

allikaks. Kohus leiab hageja poolt nõutavas suuruses kahjuhüvitise olevat põhjendatud ja mõistliku,

arvestades, et hageja tegelik nõue nii kokkulepitud üüri kui leppetrahvi osas oleks kujunenud tunduvalt

suuremaks.

5. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab

menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, rahuldades hagi täielikult, jätab poolte

menetluskulud kostja kanda.

Kohtunik