3-10-1811/30 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number 3-10-1811 Otsuse kuupäev 11.07.2011 Kohtunik Mai Saunanen Kohtuasi Kai Rebase (Rebane) ja Ilse Aertise( Aertis) kaebused Tartu Linnavalitsuse 01.06.2010 korralduse nr 631 „Kuru 18 krundi detailplaneeringu kehtestamine“ tühistamiseks. Asja läbivaatamise kuupäev 02.06.2011 Istungil osalenud isikud Kaebuste esitajad Kai Rebane ja Ilse Aertis ning nende esindaja Harri Paabo Vastustaja Tartu Linnavalitsuse esindajad Hille Teetsov ja Indrek Ranniku Kolmanda isiku AS K&H esindaja Heiki Kalberg Resolutsioon Jätta kaebused rahuldamata. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates.

Asjaolud ja menetluse käik

1.Kai Rebane ja Ilse Aertis esitasid Tartu Halduskohtule kaebused Tartu Linnavalitsuse 01.06.2010 korralduse nr 631 „Kuru 18 krundi detailplaneeringu kehtestamine“ tühistamiseks. 16.09.2010 määrusega liitis kohus haldusasjad ühte menetlusse.

21.10.2010 kohtumäärusega kaasas kohus menetlusse kolmanda isikuna AS-i K&H, kes on Kuru

18 kinnistu omanik ning kes on olnud ka Kuru 18 detailplaneeringu algatamise ettepaneku tegijaks.

2. Menetlusosalised teatasid kohtule, et nõustuvad asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus määras lahendada haldusasi nr 3-10-1811 kirjalikus menetluses ning andis menetlusosalistele võimaluse täiendavate selgituste, taotluste ja tõendite esitamiseks kuni 31. jaanuarini 2011. Kohus märkis, et kohtuotsuse teatavakstegemise aja teatab kohus pärast selle tähtaja möödumist.

3. 31. jaanuaril 2011 esitasid nii kaebuse esitajad kui Tartu Linnavalitsus kohtule oma lõplikud seisukohad.

07.02.2011 saatis kohus kaebuse esitajate esindajale ja kolmandale isikule vastustaja seisukohad ning vastustajale ja kolmandale isikule kaebuse esitajate lõplikud seisukohad ja taotlused. Kohus leidis, et menetlusosalistele tuleb anda võimalus kohtuvaidluse kirjalikuks jätkamiseks ning palus esitada kohtule omapoolsed seisukohad 28. veebruariks 2010.a. Kohus märkis, et pärast seisukohtade saamist otsustab kohus, kas kohtuotsus on võimalik teha kirjalikus menetluses või tuleb asi määrata kuulamisele kohtuistungil.

4. Lähtudes menetlusosaliste poolt kohtule 28.veebruariks 2011 esitatud seisukohtadest leidis kohus, et asi tuleb määrata arutamisele kohtuistungil. Kohus arutas asja 2. juunil 2011.

Kaebuste taotlus ja põhjendused

5. Kaebuse esitajad taotlevad Tartu Linnavalitsuse 1. juuni 2010.a. korralduse nr 631, millega kehtestati Kuru 18 krundi detailplaneering, tühistamist.

6. Kaebuse esitajad leiavad, et vaidlustatud haldusaktiga kehtestud planeeringulahendusega kaasnevad muutused kaebuse esitajate elukeskkonna kvaliteedis ja heaolus riivavad intensiivselt nende põhiseaduslikke õigusi ja ei taga kaebuse esitajate põhiõiguste riive õiglast ja tasakaalustatud proportsionaalsust.

7. Kaebuse esitajad märgivad, et vaidlustatud haldusaktiga planeeritakse senine aedlinna tüüpi väikemajade elukeskkonna ümberkujundamine suurja väikemajade segakeskkonnaks, mis hävitaks senise miljöö, alandaks kaebuse esitajate kinnistute väärtust ja rikuks seeläbi nende omandiõigust.

8. Kaebuse esitajad on seisukohal, et uste, akende ja rõdudega kaebuse esitajate kruntide suunas avaneva kahe suurelamu ehitamise lubamine rikub kaebuse esitajate õigust eraja pereelu puutumatusele, sest hävitab privaatsuse nende kodus ja õues.

Kaebajad märgivad, et planeeritava kinnistu piirile rajatav igihaljas hekk ja/või puhverhaljastuse korras istutatav põõsarida kavandavate ehituste ja Kuru tänava sõidutee vahele ei saa ehitiste oluliselt erinevaid mahtusid (ja sellest tulenevaid hulgalisi aknaid, rõdusid ja uksi) arvestades mingil juhul olla piisav eraja pereelu puutumatuse tagamiseks.

9. Kaebuse esitajate arvates on planeeringu kehtestamine on vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, sest aastakümneid tagasi oma kätega iseendale ja sarnase suurusega majade piirkonda kodu rajanud kaebuse esitajatel oli põhjust eeldada, et ainuüksi sarnase suurusega väikemajadega täidetud tupiktänavale olemasolevatest mitmeid-setmeid kordi suuremaid suurlinna magala tüüpi korterelamuid püstitada ei lubata.

10. Planeeringu kehtestamisega lubatud suurehitiste püstitamisega suureneb paratamatult piirkonnas väljakujunenud asustustihedus, suurendades õhuja mürareostust ja terviseriske ning pingestades turvaja liiklusolusid.

Kaebajate veendumusel ei tohiks kohus reostuseja terviseriskide kindlakstegemise kohustuse täitmist kontrollides piirduda üksnes seaduses kehtestatud piirmääradest.

11. Vaidlustatud haldusaktiga detailplaneeringu kehtestamine on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega, sest kinnisvaraarendajale on lubatud niisugune hoone paigutus ja räästa kõrgus, mida kaebuse esitaja Kai Rebase puhul võimalikuks ei peetud.

Asjakohased ei ole vastustaja väited, nagu välistaks võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise antud juhul ühesuguste asjaolude puudumine, samuti see, et käesoleva haldusasja esemeks ei ole Kuru tn 20 elamu rekonstrueerimise ja laiendamise tingimused.

Kaebuse esitajate arvates on planeeritava kortermaja kui ka rekonstrueeritava väikeelamu paiknemise lubamine (lühema või pikema küljega ehitusjoonel), samuti hoonetele maksimaalselt lubatud kõrgus ühesugused faktilised asjaolud.

Käesolevas haldusasjas ei ole kaebuse esitajad vaidlustanud mitte seda, et neid on omal ajal rekonstrueerimise luba taotledes koheldud ebavõrdselt, vaid hoopis seda, et arendajat on vaidlustatud planeeringu kehtestamisel kohendud oluliselt ja põhjendamatult eelistatult.

12. Kaebuse esitajate arvates ei ole vaidlustatud haldusakt piisavalt põhjendatud. Haldusaktis puuduvad kohtulikku kontrolli võimaldavad kaalutlused selle kohta,

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, miks planeeringulahendis ei arvesta olemasoleva piirkonna hoonestuslaadi ja arhitektuuristiili, ümbritsevat keskkonda ja väljakujunenud arhitektuurset olukorda;

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, et detailplaneering ei säilita olemasoleva sotsiaalse keskkonna kvaliteeti;

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, et planeeringuga kavandatud hooned ei järgi olemasolevate hoonete mahtusid;

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, et planeeringuga kavandatavad ehitised peaks olema paigutatud oma põhimahus kohustuslikule ehitusjoonele.

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel vaatamata korduvatele taotlustele teostatud planeeringuga lubatud ehitiste mõjude (keskkonnale, privaatsusele, turvalisusele, liiklusele, kinnisasjade hindadele jmt ) hindamist erapooletu asjatundja poolt;

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, et senine aedlinna tüüpi väikemajade elukeskkonna ümberkujundamine suurja väike majade segakeskkonnaks hävitaks senise miljöö ja alandaks väikemajadega hoonestatud kinnistute väärtust;

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, et planeeritavad ehitised hävitavad privaatsuse naaberkinnistuste kodus ja õues;

- miks ei ole otsuse vastuvõtmisel arvestatud väiteid selle kohta, et planeeritavad ehitised suurendavad piirkonnas väljakujunenud asustustihedust, õhuja mürareostust ning terviseriske ja pingestades turvaja liiklusolusid;

- miks koheldakse otsuse vastuvõtmisel arendajat oluliselt ja põhjendamatult eelistatult.

13. Kaebuse esitajad on seisukohal, et vastustajal puudus arendajaga detailplaneeringu koostamiseks halduslepingu sõlmimise õigus ja detailplaneeringu kehtestamise pädevus.

Kohtul tuleks käesolevas asjas kohaldada aga planeerimisseaduse § 6-1 punktide 5 ja 7 sätteid, mitte juhinduda planeerimisseaduse §-st 10 lg 6, millele osundab vastustaja.

Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et tema pädevus detailplaneeringu kehtestamiseks asjaolust, et planeeringus kavandatud elamute näol ei olnud tegemist Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud loetelus sisalduva olulise ruumilise mõjuga objektiga.

Vabariigi Valitsuse määruses esitatud olulise ruumilise mõjuga objektide loetelu ei ole ammendav ja suletud ning seetõttu hinnata, kas planeeringu kehtestamine mis lubab suurte korterelamute pikkimist ühepereelamute vahele, seejuures väljakujunenud ühetüübilise hoonestusega elukeskkonda kardinaalselt ja oluliselt muutes on linnaehituslikult olulise ruumilise mõjuga või ei ole.

14. Kaebuse esitajad on seisukohal, et vaidlustatud haldusaktiga kehtestatud detailplaneering ei arvesta Tartu linna üldplaneeringu punkti 2.1. lg 2 nõuetega (mille kohaselt on lubatud olemasoleva elamumaa tihendamine vaid piirkonna hoonestuslaadi ja arhitektuuristiili arvestavate elamute ehitamisega), samuti Tartu linna ehitusmääruse § 23 lg 1 p 2 nõuetega (mille kohaselt peab ehitis sobima ümbritsevasse keskkonda ja arvestama väljakujunenud arhitektuurset olukorda).

Piirkonnas on selgelt välja kujunenud ühte tüüpi elamutega hoonestus. Ruumilise arengu sobivuse nõude täitmise (planeeringu vastuvõtmisel) kontrollimisel ei ole võimalik lähtuda mitte üksnes formaalsetest aspektidest (kvartali piire kaardil), vaid eelkõige visuaalselt tajutavatest aspektidest (hoonestuse inimsilmaga haaratavat laadi ja stiili).

Liikudes mööda Kuru tänavat ei ole seal visuaalselt tänaseni täheldatav mitte ühtegi (ei suurt ega väikest) korterelamu tüüpi hoonet, kuna planeeringu kehtestamisel võrdlusena kasutatud ja kvartalit ääristav korterelamu Tähe 97/97A moodustab visuaalselt ühtse terviku mitte Kuru tänava vaid Tähe tänava majadega (ja nende hoonestuslaadi ning arhitektuuristiiliga), korterelamu Alevi 30 moodustab aga visuaalselt ühtse terviku Alevi tänava majadega(ja nende hoonestuslaadi ning arhitektuuristiiliga).

15. Kaebuse esitajad on seisukohal, et vaidlustatud haldusaktiga kehtestatud detailplaneering ei arvesta Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punkti 3.3. nõuetega, mille kohaselt tuleb elamumaade planeerimisel jälgida sotsiaalse keskkonna kvaliteeti.

Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht , nagu oleks planeeringuga kaasneda võivaid majanduslikke, sotsiaalseid ja kultuurilisi mõjusid hinnatud juba Tartu linna üldplaneeringu koostamisel, mistõttu vaidlustatud planeeringu puhul selleks vajadus justkui puudus.

Üldplaneeringus ei ole ette nähtud ega käsitletud Kuru tänaval (nagu ka Karlova piirkonnas laiemalt) olemasolevate ehitiste tihendamist (elanike arvu kahekordistavate suurelamutega) ja seetõttu pole ka hinnatud selle võimalikke mõjusid.

16. Kaebuse esitajate arvates ei arvesta vaidlustatud haldusaktiga kehtestatud detailplaneering Tartu linna üldplaneeringu punkti 4.1.nõuetega, mille kohaselt väikeelamumaal on olemasoleva hoonestuse vahele lubatud mitmekorruseliste hoonete kavandamine vaid sel juhul, kui see järgib olemasolevate hoonete mahtusid.

Kaebajad ei nõustu vastustaja väitega, nagu oleks kaebuse esitajad ekslikult käsitlenud väikeelamumaa määratlust.. Vastustaja seisukoha järgi tuleks (justkui Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punkt 4.1. kohaselt) olemasolevate hoonete mahtusid (kõrgus ja hoonealune pindala) järgida üksnes sel juhul, kui väikeelamumaal asuvate olemasolevate hoonete vahele kavandatakse erandkorras lubatavaid kolmekorruselisi ehitisi. Ehk teisisõnu, kahekorruseliste hoonete kavandamisel olemasolevate ehitiste vahele mahu järgimise nõue justkui ei kehtiks.

Niisuguse tõlgenduse ja käsitlusega ei saa nõustuda, sest siis oleks justkui juhul, kui ehitise kõrgus jääb kahe korruse piiridesse üldplaneeringuga lubatud täita kogu olemasolevate hoonete vaheline ala üheainsa ehitisega. See ei saa olla võimalik ega mõistlik.

Kaebajad selgitavad, et vaidlustatud planeeringuga lubatud kummagi korterelamu alune 250 ruutmeetri suurune pindala on Kuru tänaval olemasolevate väikeelamute alusest pindalast (mis jääb vahemikku 79 ruutmeetrist kuni 121 ruutmeetri) on sedavõrd oluliselt suurem, et tahes tahtmata tuleb konstateerida olemasolevate hoonete mahtude järgimata jätmist. Võrreldavate ehitiste hulka ei saa haarata Alevi 30 ja Tähe 97/97A elamuid , sest need ei moodusta Kuru tänava elukeskkonna koostisosa, vaid on hoopis vastavalt Tähe ja Alevi tänava elukeskkonna koostisosadeks.

17. Kaebuse esitajate arvates on vaidlustatud haldusaktiga kehtestatud detailplaneering vastuolus Tartu ehitusmääruse § 23 lg 2 sätetega, mille kohaselt peab ehitis planeeringuga olema paigutatud oma põhimahus kohustuslikule ehitusjoonele.

Ekslik on vastustaja väide nagu ei tuleneks põhimahu ehitusjoonele paigutamise ehitusmääruse nõudest, kas hoone peab ehitusjoonel paiknema oma pikema või lühema küljega.

Materiaalse maailma tunnustatud tõsiasi on, et kui ristkülikukujulise põhjapindalaga ehitis paigutada ehitusjoonele oma lühema küljega, siis jääb tema põhimaht (ehk hoone peamine, suurem mahuosa) alati ja tahes-tahtmata krundi sügavusse, mitte ehitusjoonele ja vastupidi.

Arvestada tuleks muuhulgas ka faktilise asjaoluga, et eranditult kõik Kuru tänaval asuvad elamud paiknevad ehitusjoonel oma pikema küljega.

18. Vaidlustatud haldusaktiga kehtestatud detailplaneering on vastuolus Tartu Linnavalitsuse

20. novembri 2007.a. korralduse nr 1377 punktiga 4, mille kohaselt seadis linnavalitsus planeerimisel kohustuslikuks arvestada asjaoluga, et kahe planeeritava suurelamu vahel säilib väikeelamu.

19. Kaebuse esitajad juhivad tähelepanu sellele, et detailplaneeringu menetlemise käigus ei ole vaatamata kaebuse esitajate ja laiema üldsuse korduvatele taotlustele teostatud planeeringuga lubatud suurehitiste mõjude (keskkonnale, privaatsusele, turvalisusele, liiklusele, kinnisasjade hindadele jmt ) hindamist erapooletu asjatundja poolt.

Põhjendamatu on vastustaja seisukoht, et linnavalitsusel puudus seadusest tulenev keskkonnamõjude strateegilise hindamise kohustus ning et detailplaneeringu menetluse käigus on siiski hinnatud planeeringulahendusest tulenevaid võimalikke mõjutusi.

Kohtul tuleks arvestada sellega, et seaduses esitatud asjaolud, mis alati ja ilmtingimata peavad kaasa tooma strateegilise keskkonnamõjude hindamismenetluse algatamise, ei ole fikseeritud ammendava ja suletud loeteluna. Sellest tulenevalt ei ole õige ega õiglane ka näidisloetelus otseselt väljendatud kohustuse puudumisega põhjendada keskkonnamõjude hindamata jätmist olukorras, kus negatiivse mõju kaasnemine planeeringu tulemusena on iseenesest ilmselge ja paratamatu, kuid teada ei ole üksnes selle ulatus. Tuginemine üksnes arendaja seisukohtadele võimalike negatiivsete mõjude hindamisel olukorras, kus seda hinnangut ei jaga suur hulk piirkonna elanikke ja laiema avalikkuse esindajaid, ei tohiks olla õige ega õiglane ja seetõttu ka aktsepteeritav.

20. Kaebajad leiavad, et vaidlustatud haldusaktiga on rikutud avalikku huvi, mis seisneb planeerimisseaduse §-s lg sätestatud eesmärgis (tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks).

Asjakohatu on vastustaja väide, nagu üritaksid kaebuse esitajad populaarkaebuse vormis kaitsta kolmandate isikute erahuve.

Kaebuse esitajad ei otsi populaarkaebuse vormis kaitset ühegi kolmanda isiku erahuvidele. Kaitset otsitakse avaliku huvi rikkumisele vastustaja poolt, mis seisneb ühelt poolt selles, et vaidlustatud haldusaktiga on võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide tagamise kohustuse täitmise asemel eelistatud üksikisiku ärihuve. Teiselt poolt aga selles, et säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise tagamise kohustuse täitmise asemel on lubatud olemasolevat elukeskkonda mitte säästvat, vaid lõhkuvat planeeringulahendust, samuti tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise tagamise kohustuse täitmise asemel lubatud tasakaalu lõhkuvaid ja häirivaid kontraste ning probleeme ja vastuolusid suurendavat planeeringulahendust.

21. Kaebuse esitajad on seisukohal, et planeeringu kehtestamisel ei ole vastustaja täitnud kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenevat kohustust isikute huvide tasakaalustamiseks ehk teisisõnu ei ole vastustaja planeerimisdiskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning on kaalunud temale teatavaks tehtud erinevaid huve ebaõiglaselt ja ebaratsionaalselt. Vaidlustatud haldusakti vastuvõtmisel on kaalutlusõigust väärkasutatud.

Detailplaneeringu palju aastaid kestnud menetlemise käigus on oma huvidest ja vajadustest lähtuvaid ettepanekuid ja vastuväiteid esitanud oluliselt üle saja üksikisiku, samuti õige mitmeid erinevate huvide ja eesmärkidega tulu mitte taotlevat kodanikeühendust, millele on linnavalitsus millegipärast eelistanud üheainsa äriühingu erahuvi (teenida ostetud maatükile ehitamise läbi maksimaalset võimalikku kasumit) ehk teisisõnu on vaidlustatud haldusakti vastuvõtmisel eelistatud suure hulga ühiskonnaliikmete suurele hulgale erinevatele vajadustele ja huvidele üheainsa juriidilise isiku ühtainust huvi.

Kehtestades detailplaneeringu, mis lubab ajalooliselt väljakujunenud aedlinna tüüpi väikemajade piirkonda ehitada olemasolevatest oluliselt erinevat tüüpi kortermaju ei tagata säästva arengu kujundamise nõuet. Ei tohiks pidada õigeks ega õiglaseks, et planeeringu kehtestamisega lubatakse ajalooliselt väljakujunenud ühepereelamute (väikeehitiste) vahele suurlinnade magala tüüpi korterelamute ehitamine. Väikese õdusa elukeskkonnaga ajalooliselt väljakujunenud piirkonna püsielanike heaolu (privaatsuse ja väljakujunenud ning harjumuspärase turvalise elukeskkonna säilitamine) peaks olema oluliselt kaalukam kui arendaja õigus ja huvi teenida võimalikult väheste kulutustega võimalikult suuremat tulu.

Kehtestades detailplaneeringu, mis lubab ajalooliselt väljakujunenud aedlinna tüüpi väikemajade piirkonda pikkida olemasolevate eramutest mitmeid-setmeid kordi suurema mahuga kortermaju ei tagata tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise nõuet. Seda eriti olukorras, kus kõige vähemagagi ei ole takistatud ümbrusega vastavuses olevate väikemajade ehitamise lubamine (ja suurmajade ehitamise lubamine omasuguste hoonemahtudega võrreldavasse linnaruumi).

Vaidlustatud haldusakti ei ole (arvestades detailplaneeringu kehtestamisega kaasnevat kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsiooniõiguse ulatust, selle kasutamisega seotud erinevate isikute põhiseaduslike õiguste ja huvitatud isikute gruppide vajaduste riivet ning detailplaneeringu avaliku arutelu käigus laekunud arvukate muutmisettepanekute hulka) piisavalt põhjendatud, sest haldusakti teksti sõnastus ei võimalda kohtul kontrollida, kas kaalutlusõigust on objektiivsest vaatevinklist hinnatuna kasutatud proportsionaalselt ja kaalutlusvigadeta.

22. Vormilises mõttes ei ole vaidlustatud haldusakt piisavalt põhjendatud juba ainuüksi seetõttu, et kuigi vaidlustatud planeeringulahendusega riivatakse oluliselt kolmandate isikute õigusi, ei ole riive proportsionaalsuse kaalumise motiive haldusaktis endas esitatud.

Vaidlustatud haldusaktis kirjeldatakse planeeringumenetluse kulgemist ja refereeritakse valik planeeringu menetlemise käigus esitatud ning vastustaja poolt küllap kaalukaimaks hinnatud seisukohti. Vaidlustatud haldusaktis endas ei ole ainsatki kaalutlust, millest nähtuks miks selle väljaandja eelistab paljude ühiskonnaliikmete vajadustele ja huvidele üheainsa äriühingu erahuve. Samuti ei leidu vaidlustatud haldusaktis ainsatki kaalutlust millest nähtuks, miks selle väljaandja eelistab säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise asemel olemasolevat elukeskkonda ja ruumilist tasakaalu lõhkuvat planeeringulahendust.

Vastustaja on esitanud põhjenduse, mille kohaselt on vaidlustatud haldusaktis viidatud planeeringu kehtestamise eelsetele otsustele, millele detailplaneeringu kehtestamisel vastustaja on tuginenud. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt ( vt Riigikohtu otsused 3-3-1-54-03; 3-3- 1-16-05 ja 3-3-1-84-08) on juhul, kui detailplaneeringuga oluliselt riivatakse kolmandate isikute õigusi, nõutav ka põhistuse ja motiivide esitamine haldusaktis endas (mitte üksnes selle lisades).

23. Sisulises mõttes ei ole vaidlustatud haldusakt piisavalt motiveeritud isegi siis kui pidada põhjenduste esitamist seaduslikuks (lubatavaks) ka planeeringu kehtestanud haldusakti lisades, sest piisavaks ei saa pidada detailplaneeringu menetluse käigus vastuvõetud vähemalt alljärgnevaid kaalutluslikke seisukohti:

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepanekute kohta nr 1.1.-1.5. (I kd lk 202);

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepaneku kohta nr 2.1. (I kd lk 202);

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepaneku kohta nr 3.1. (I kd lk 202-203);

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepaneku kohta nr 5.1. (I kd lk 203);

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepanekukohta nr 9.3. (I kd lk 205);

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepaneku kohta nr 9.4. (I kd lk 205);

- detailplaneeringu lisa nr 69 ettepaneku kohta nr 9.7. (I kd lk 205);

- detailplaneeringu lisa nr 182 ettepaneku kohta nr 5.2. ( (II kd lk 477);

- detailplaneeringu lisa nr 182 ettepaneku kohta nr 8.2. ( (II kd lk 483);

- detailplaneeringu lisa nr 182 ettepaneku kohta nr 8.3.. ( (II kd lk 483);

24. Kokkuvõtteks märgivad kaebuse esitajad, et vastustaja ei ole detailplaneeringu kehtestanud haldusakti vastuvõtmisel täitnud kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenevat kohustust isikute huvide tasakaalustamiseks, ehk teisisõnu ei ole vastustaja planeerimisdiskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid, samuti kaebuse esitajate erahuvisid ega enamuse planeerimismenetlusest osavõtvate isikute vajadusi ning on kaalunud temale teatavaks tehtud erinevaid huve ebaõiglaselt, ebaproportsionaalselt ja ebaratsionaalselt.

Vastustaja vastuväited

25. Tartu Linnavalitsus ei nõustu kaebustega ning palub jätta kaebused rahuldamata.

26. Kaebustes väidetakse, et detailplaneering ei vasta Tartu linna üldplaneeringu seletuskirjas kajastuva nõudega, et väikeelamumaal on olemasoleva hoonestuse vahele lubatud mitmekorruseliste hoonete kavandamine vaid sel juhul, kui see järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Suuremahulised kortermajad ei sobi ümbritsevasse väikemajade keskkonda ega arvesta ühepereelamute arhitektuurilist olukorda.

Vastustaja märgib eeltoodud väidetega seoses, et kaebustes on ekslikult käsitletud Tartu linna üldplaneeringus antud väikeelamute maa määratlust. Vaidlustatud otsusega kehtestatud Kuru 18 krundi detailplaneering näeb ette krundile kahe kuni 6 korteriga elamu ehitamise võimaluse hoonete suurima lubatud korruselisusega kaks korrust. Planeerimislahendus on kooskõlas Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringuga. Üldplaneeringu seletuskirja punkti 4.1. järgi jaotub elamumaa väikeelamumaaks ja korruselamumaaks. Väikeelamumaal on põhiliselt lubatud kuni kahekorruseliste hoonete ehitamine. Linna üldplaneeringuga määratud väikeelamumaal on olemasoleva hoonestuse vahele lubatud ka kolmekorruselise hoone kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgivad olemasolevate hoonete mahtusid. Üldplaneeringu kaardi 1 "Tartu linna maaja veealade üldised kasutamisja ehitustingimused" M 1: 10 000 järgi on planeeritavale alale määratud maakasutuse otstarbeks väikeelamute maa (EE), s.o põhiliselt üksikelamute, kaksikelamute, muu kahekorruseliste, kolme ja enama korteriga elamute, ridaelamute, sektsioonelamute, suvilate ja aiamajade, maapealsete garaažide maa.

Vastustaja märgib, et Tartu linna üldplaneeringu koostamisel on hinnatud üldplaneeringuga kaasneda võivaid majanduslikke, sotsiaalseid ja kultuurilisi mõjusid ning looduskeskkonnale avalduvaid mõjusid (üldplaneeringu seletuskirja p 3). Planeerimisseaduse § 8 lg 7 järgi on kehtestatud üldplaneering aluseks detailplaneeringute koostamisele detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel ning maakorralduse ja projekteerimistingimuste väljaandmisele väljaspool detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid.

Kuru 18 krundi detailplaneeringuga krundile kahe kuni 6 korteriga elamu ehitamise kavandamine hoonete suurima lubatud korruselisusega kaks korrust on seega vastavuses Tartu linna üldplaneeringuga. Oluliseks tuleb pidada siinjuures asjaolu, et planeeritav krunt, samuti kõik Kuru tänava krundid, ei jää miljööväärtuslikule hoonestusalale, mistõttu planeeringuala ja selle lähiümbrus ei ole kaitstav miljööväärtuslikele hoonestusaladele kaitseja kasutustingimusi seadvate nõuete kaudu.

Planeeritavate elamute mahu sobivuse hindamisel on lähtutud planeeritava krundi lähialast tervikuna. Vaidlustatud korralduses on leitud, et väiksemahuliste korterelamute kavandamine kvartalisse, kus ei ole välja kujunenud ühte tüüpi elamutega, vaid nii üksikelamute kui ka korterelamutega hoonestus, ei ole vastuolus ruumilise arengu põhimõtetega. Vähendatud ehitusaluse pindalaga hooned ei kujune piirkonna arhitektuurseks ja funktsionaalseks dominandiks ning lubatud korterite arv ei too piirkonda sellist liiklust, mis koormaks üle Kuru tänava. Seega ei ole tegemist mittesobivate suuremahuliste korterelamutega, nagu on kaebajate poolt antud subjektiivne hinnang.

27. Detailplaneeringu menetlus on olnud pikaajaline ning selle kestel on oluliselt muutunud esialgne planeerimislahendus. Kohalik omavalitsus on püüdnud detailplaneeringu menetluses saavutada sellist lahendust, mis võimalikult arvestaks osapoolte põhjendatud huvidega. Tartu Linnavalitsuse 28.07.2009 korralduses nr 859 "Seisukoha võtmine Kuru 18 krundi detailplaneeringu avalikul väljapanekul laekunud ettepanekutele ning detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine" (detailplaneeringu lisad II, lk 463-485) avalikul väljapanekul olnud detailplaneeringu lahenduses korrektiivide tegemise otsus oli kantud eeskätt huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise eesmärgist. Otsustati detailplaneeringu lahendust korrigeerida järgmiselt: planeerida Kuru tn 18 krundi hoonestamine kahe kuni 6-korteriga elamuga tingimusel, et elamu ehitusalune pindala ei ületaks 250 m2 . Planeeritud elamute kõrgus ei tohi ületada 8 m.

Korralduse nr 859 lisas esitatud korterelamutega mittenõustuvate vastuväidete ja ettepanekute osas võetud seisukohtades rõhutas linnavalitsus, et Tartu linna üldplaneeringus on määratud Kuru tänava maakasutuseks väikeelamute maa, ka Kuru tn 18 krundi naaberkruntide hoonestus ei toeta ühepereelamu kavandamise ettepanekut. Kuru tn 16 ja Kuru tn 20 elamud on küll üksikelamud, kuid Tähe tn 97 // 97a ja Alevi tn 30 elamud on muu kolme või enama korteriga elamud (s.o. korterelamud), kus esimeses on 6 korterit ja teises 39 korterit. Arvestades Kuru tänava hoonestust (eriti Kuru tn 18 krundil väikeelamu säilimist) on küll põhjendatud nõue viia kavandatavate elamute ehitusalune pindala vastavusse olemasolevate elamute ehitusaluse pindalaga, aga ainult üksikelamute planeerimise nõue riivaks Kuru tn 18 krundi omaniku huve ja õigusi enam, kui seda nõuavad avalikud ja kolmandate isikute huvid. Linnavalitsus juhtis tähelepanu asjaolule, et korralduse vastuvõtmise ajaks on avalikes ja kolmandate isikute huvides planeerija poolt koostatud esialgsesse planeeringulahendusse tehtud mitmeid olulisi muudatusi: detailplaneeringu menetlemise käigus on majade arv vähenenud Kuru tn 18 osas 3-lt 2-le, korterite arv 50-lt 16-le, ehitusalune pindala 956 m2-lt (lähteülesandes lubatud kuni 841,5 m2)

680 m2-ni. Seoses planeeringuala muutumisega vähendatakse ehitusalust pindala ja korterite arvu veelgi.

Hoonete ehitusaluse pindala ja korterite arvu vähendamise nõude seadmisel juhindus linnavalitsus planeeritavale alale Tartu linna üldplaneeringuga määratud maa-ala kasutamisja ehitustingimustest. Arvestatud on asjaoluga, et detailplaneeringu ala, samuti kõik Kuru tänava krundid, ei paikne miljööväärtuslikul hoonestusalal. Planeeringulahenduse põhjendusena toodi korralduses välja Kuru tn 18 krundi naaberkruntide suurused, elamute ehitusalused pindalad ja kasutamise otstarbed ehitisregistri andmetel: Tähe tn 97 // 97a - 1829 m2 , kaks elamut 126 m2 ja 79 m2 - muu kolme või enama korteriga elamu (kokku 6 korterit);

- Kuru tn 20 - 751 m2, 83 m2 üksikelamu;

- Kuru tn 16 - 1170 m2 , 121 m2 - üksikelamu;

- Alevi tn 30 - 3641 m2 , 1140, 3 m2 - muu kolme või enama korteriga elamu (kokku 39 korterit).

Krundid Tähe tn 97 // 97a, jäävad Tähe tänava fronti. Teised Kuru tänava väikeelamute ehitusalused pindalad jäävad ehitisregistri andmetel vahemikku 100-150 m . Kuru tn 18 krunt asub Kuru tänava Tähe tänava poolses otsas.

28. Linnavalitsuse 28.07.2009 korralduses nr 859 võetud seisukohaga hoonete ehitusaluse pindala vähendamiseks ei nõustunud Kuru tn 18 krundi omanik AS K&H. Linnavalitsus luges lahendamata jäänud planeeringuvaidluseks AS K&H mittenõustuva seisukoha ning Kuru tänava piirkonna elanike seisukoha mitte kavandada korterelamuid. Tartu maavanem toetas detailplaneeringu koostamise üle järelevalve teostamisel Tartu linna seisukohta esitatud ettepanekuid mitte arvestada (detailplaneeringu lisad II lk 569-573). Maavanem leidis, et linnavalitsuse otsus korrigeerida planeeringut vastavalt 28.07.2009 korralduses nr 859 sätestatule on mõistlik ja põhjendatud ning teenib huvide tasakaalustamise eesmärki, mis on planeeringu kehtestamise eelduseks. Korrigeeritud detailplaneeringule andis maavanem heakskiidu ning tegi ettepaneku planeering kehtestada. Maavanem ei tuvastanud planeeringus ja selle menetlemisel mittevastavusi kehtivatele õigusaktidele.

29. Kaebajad on kaebustes leidnud, et planeeringuala hoonete kavandamisel oleks tulnud lähtuda ümbruskonnas paiknevatest üksikelamutest. Piirkonna püsielanikena on kaebuste väidetest nähtuvalt käsitletud eelkõige üksikelamute elanikke. Kaebajad on põhjendamatult jätnud arvestamata planeeritava krundi naaberkruntidel paiknevate korterelamutega ja nende elanikega, samuti detailplaneeringu linnaehituslikke ja funktsionaalseid seoseid (detailplaneeringu kaart nr 3). Siinjuures on planeeringulahenduse kujundamisel tähtsust omanud ka asjaolu, et planeeritava krundiga külgneva Alevi tn 30 korterelamu elanikud on menetluses aktiivselt osalenud ning järjepidevalt toetanud korterelamute kavandamist.

Vaidlustatud otsuses on linnavalitsus leidnud, et väiksemamahuliste korterelamute kavandamine kvartalisse, kus ei ole välja kujunenud ühte tüüpi elamutega, vaid nii üksikelamute kui ka korterelamutega hoonestus, ei ole vastuolus ruumilise arengu põhimõtetega.

30. Tartu linna ehitusmääruse (Tartu Linnavolikogu 28.09.2006 määrus nr 40) § 23 lg 2 järgi hoone paigutatakse ja püstitatakse planeeringuga või projekteerimistingimustega ette nähtud hoonestusalale ja tema põhimaht kohustuslikule ehitusjoonele. Missuguse küljega (kas pikema või lühema küljega) hoone peab paiknema kohustuslikul ehitusjoonel, viidatud sättest ei tulene. 28.07.2009 korralduse nr 859 lisas on linnavalitsus planeeritud hoonete paiknemist hoone otsaseinaga Kuru tänava poole pidanud võimalikuks, arvestades asjaolu, et tegemist ei ole miljööväärtusega alaga ning krunt paikneb Kuru tänaval Tähe tänava poolses otsas ning Kuru tn

18 krundi ja Tähe tänava vahel asuval Tähe tn 97 // 97 a krundil asuvad elamud on samuti otsaseinaga Kuru tänava poole.

Detailplaneeringu koostamine on algatatud 8. detsembril 2005, algatamise ajal kehtis Tartu Linnavolikogu 19.06.2003 määrusega nr 33 kehtestatud Tartu linna ehitusmäärus. Sama õigusakt kehtis detailplaneeringu koostamise ja vastuvõtmise ajal 13.06.2006. Seetõttu ei saa lugeda sel ajal kehtinud ehitusmääruse nimetamist lähtedokumendina õigusvastaseks. Vastustaja juhib tähelepanu ka asjaolule, et lähtedokumentide loetelu seletuskirjas ei ole ammendav.

31. Linnavalitsus on seisukohal, et. detailplaneering vastab Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusega nr 315 kehtestatud "Ehitisele ja selle osale esitatavatele tuleohutusnõuetele", sh §-le

19. Detailplaneeringu seletuskirja p 3.5. "Kujad" on esitatud lubatud madalaim tulepüsivusklass (TP2). Seletuskirjas on sätestatud ka tingimused, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 meetri. Detailplaneering on kooskõlastatud Lõuna-Eesti Päästekeskuse poolt.

Detailplaneeringuga on lahendatud krundi tehnovõrkudega varustatus (detailplaneeringu kaart nr

6 "Tehnovõrgud" ja seletuskirja p 3.9). Kõikide tehnovõrkude ehitamiseks tuleb koostada projekt (seletuskirja p 3.9.1), seega määratakse tehnovõrkude lõplik asukoht projektiga. Planeeringulahendusega ei ole kavandatud tehnovõrkude, sh kaebuses viidatud veeja reoveekanalisatsiooni rajatiste ulatust Kuru 20 kinnistule.

32. Vaidlustatud otsuses on viidatud linnavalitsuse poolt detailplaneeringu kehtestamise eelsetele otsustele, millele on detailplaneeringu kehtestamisel tuginetud. Detailplaneering on olnud korduvalt suunatud avalikule väljapanekule. Alates eskiislahenduse koostamisest on planeerimismenetluse jooksul korraldatud arvukalt avalikke arutelusid. Kaebuste esitajad on osalenud aktiivselt menetluses. Kai Rebane on esialgselt, kui detailplaneeringu alasse kuulus Kuru tn 20 krunt, olnud menetluses planeeringu koostamisest huvitatud isikuna, kellega planeerimisseaduse § 10 lg 6 kehtinud redaktsiooni järgi oli sõlmitud haldusleping detailplaneeringu koostamise ja rahastamise kohta. Hilisemas menetlusetapis, kui Kuru tn 20 krunt planeeringualast välja jäeti, on Kai Rebane jätkuvalt menetluses osalenud, esitades ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta ja osaledes detailplaneeringu avalikul arutelul. Detailplaneeringu kehtestamisel on arvestatud kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja kaalutud detailplaneeringust huvitatud isikute põhjendatud huve.

33. Kai Rebane on kaebuses asunud seisukohale, et detailplaneeringu kehtestamine on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega seoses temale Tartu Linnavalitsuse poolt Kuru 20 elamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks väljastatud tingimustega. Kaebuse esitaja on märkinud, et temal keelati laiendada hoonet sügavuti hoone suunas põhjendusega, et hoone pikem külg peab jääma tänava ehitusjoonele, mida detailplaneering Kuru tn 18 hoonete suhtes ei täida. Vastustaja ei nõustu kaebaja väidetega võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta.

Riigikohus on 12.12.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-65-06 (p 25) märkinud, et võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Käesolevas kohtumenetluses ei ole esemeks Kuru tn 20 elamu rekonstrueerimise ja laiendamise tingimused. Kaebuse esitaja on esitanud paljasõnalisi väiteid, pidamata ka ise vajalikuks esitatud asjaolusid tõendada.

34. Ilse Aertise kaebuse kohaselt rikub kaebuse esitaja huve asjaolu, et enne detailplaneeringu kehtestamist ei ole teostatud kavandatavate ehitiste mõjude (keskkonnale, privaatsusele, turvalisusele, liiklusele, kinnisasjade hindadele jmt) hindamist erapooletu asjatundja poolt.

Planeerimisseaduse § 9 lg 12 järgi korraldatakse detailplaneeringu koostamisel keskkonnamõju strateegilist hindamist, kui see on nõutud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 33 lg 1 p-s 3 sätestatud juhtudel. Sellistel juhtudel peab detailplaneeringu koostamisel arvesse võtma keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi. KeHJS § 33 lg 1 p 3 järgi korraldatakse keskkonnamõju strateegilist hindamist sellise detailplaneeringu koostamise käigus, mille alusel kavandatakse KeHJS § 6 lg-1 nimetatud tegevust või kavandatav tegevus on eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga, lähtudes KeHJS § 6 lg-tes 2-4 sätestatust.

KeHJS § 6 lg 4 alusel on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määrus nr 224 "Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu". Nimetatud määrusega täpsustatakse KeHJS § 6 lg-s 2 esitatud tegevusvaldkondade loetelu, mille korral tuleb kaaluda kavandatava tegevuse keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust. Kuru 18 krundi detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis oleks olulise keskkonnamõjuga (KeHJS § 6 lg 1) või mille puhul oleks tulnud anda eelhinnang (KeHJS § 6 lg 2 - 4) keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise või algatamata jätmise otsustamiseks.

Detailplaneeringu menetluses on hinnatud planeeringulahendusest tulenevaid võimalikke mõjutusi ning kavandatud neid leevendavaid meetmeid.

Linnavalitsuse 28.07.2009 korraldusega nr 859 detailplaneeringu kohta laekunud ettepanekute ja vastuväidete suhtes võetud seisukohtades põhjendati detailplaneeringuga kavandatud liiklusja parkimiskorralduse sobivust. Selgitati, et sõidukite parkimine lahendatakse krundil ning krundile kavandatud parkimislahendus vastab kehtivatele normatiividele. Selgitati, et EVS 843:2003 näeb ette tänava sõidutee laiuseks sagedusega 25-100 autot tunnis segaliikluse korral projektkiirusega

30 km/h 4,6 meetrit, mis vastab Kuru tänava praegusele laiusele, liikluskoormus ei kasva 100 autoni tunnis. Seda ka siis, kui igal Kuru tänava perel oleks kaks autot.

35. Kaebuste esitajate arvates on väikese õdusa elukeskkonnaga ajalooliselt väljakujunenud piirkonna püsielanike heaolu (privaatsuse ja väljakujunenud ning harjumuspärase turvalise elukeskkonna säilitamine) oluliselt kaalukam kui arendaja õigus ja huvi teenida võimalikult suuremat tulu.

Kaebuse esitajad on seisukohal, et vastustajal puudus arendajaga detailplaneeringu koostamiseks halduslepingu sõlmimise õigus ja detailplaneeringu kehtestamise pädevus.

Kohtul tuleks käesolevas asjas kohaldada aga planeerimisseaduse § 6-1 punktide 5 ja 7 sätteid, mitte juhinduda planeerimisseaduse §-st 10 lg 6, millele osundab vastustaja.

Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et tema pädevus detailplaneeringu kehtestamiseks asjaolust, et planeeringus kavandatud elamute näol ei olnud tegemist Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud loetelus sisalduva olulise ruumilise mõjuga objektiga.

Vabariigi Valitsuse määruses esitatud olulise ruumilise mõjuga objektide loetelu ei ole ammendav ja suletud ning seetõttu hinnata, kas planeeringu kehtestamine mis lubab suurte korterelamute pikkimist ühepereelamute vahele, seejuures väljakujunenud ühetüübilise hoonestusega elukeskkonda kardinaalselt ja oluliselt muutes on linnaehituslikult olulise ruumilise mõjuga või ei ole.

28.07.2009 korralduse nr 859 lisas on linnavalitsus märkinud, et linnalises keskkonnas ei ole kahjuks võimalik tagada täielikku privaatsust. Planeeringuga on ette nähtud kohustuslikud meetmed privaatsuse tagamiseks, nii tuleb Kuru tn 16 krundi piiri äärde Kuru tn 18 krundile rajada kindlasti igihaljas hekk, samuti on planeeritud hekk kruntide Kuru tn 18 ja 20 ühise põhjaja idapiiri äärde. Linnavalitsuse arvates leevendab probleemi ka elamute ehitusaluse pindala vähendamine, mis omakorda peaks tooma kaasa väiksema elanike arvu ühes elamus. Linnavalitsus rõhutas, et asjaõigusseaduse §-s 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ehitamisele piirangute seadmine avalikes huvides eeldab, et need avalikud huvid tugineksid seaduses fikseeritud legitiimsetele eesmärkidele ning oleksid põhjendatud. Eluja miljöökeskkonna piirangud ning nende kohaldamise alused ei saa asuda väljaspool õiguslikku regulatsiooni. Isiku õigus ehitada ei või olla avaliku võimu poolt riivatud enam, kui seda nõuavad ilmselgelt domineerivad legitiimsed avalikud ja kolmandate isikute huvid. Eelnevast tulenevalt nähti planeeringuga ette kahe kuni 6-korteriga elamu planeerimist tingimusel, et nende ehitusalune pindala ei ületaks 250 m2.

36. Kaebuste esitajad ei ole täpsustanud kaebuses, milles võib seisneda kahe kuni kuuekorterilise elamu püstitamisega harjumuspärase turvalisuse vähenemine. Detailplaneeringu seletuskirja punktis 3.12 on esitatud kuritegevuse riske vähendavad meetmed. Kaebajad ei ole põhjendanud nende meetmete ebapiisavust, mistõttu tuleb sellekohaseid väiteid pidada alusetuks.

37. Linnavalitsus on detailplaneeringu menetluse käigus kaalunud planeeritava krundi naabrite õiguste riivet. Planeeringuala kinnisasja omaniku ja naabrite põhjendatud huvide kaalumise tulemusel on asutud seisukohale, et krundi omaniku õigus ehitada ei või olla avaliku võimu poolt ülemääraselt riivatud. Planeeringus on rakendatud naabrite privaatsuse riivet leevendavaid meetmeid, kuid samas on arvestatud on ka asjaolu, et linnakeskkonnas ei ole võimalik tagada täielikku privaatsust. Seega võib planeeritava krundi naaberkinnisasjade omanike õiguste riive olla mõningasel määral vältimatu.

Kolmanda isiku seisukoht

38. AS K&H maaomanikuna toetab Tartu Linnavalitsuse seisukohta planeeringu kehtestamise osas.

AS K&H märgib, et nõustus avaliku väljapaneku järgselt tehtud kompromisslahendusega, millega kohalik omavalitsus vähendas ehitusõigust võrreldes avalikule väljapanekule esitatud planeerimislahendusega, kuid ei toetanud 100-protsendiliselt ehitusõiguse vähendamist soovinud isikute ettepanekut.

Kohtu põhjendused ja otsus

39. Vaidlusaluse linnavalitsuse korraldusega kehtestati Kuru 18 krundi detailplaneering. Planeeritav krunt suurusega 3366 m2 asub Karlova linnaosas ning planeeringulahendus näeb ette kahe kuni 6 korteriga elamu ehitamise võimaluse. Hoonete suurimaks ehitusaluseks pindalaks on määratud 250 m2 ja suurimaks lubatud kõrguseks 8 m ( tl 8-13).

40. PlanS § 26 lg 1 kohaselt on igal isikul õigus pöörduda planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Viidatud säte võimaldab kaebuse esitamist nii subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu kui ka avalikes huvides ehk populaarkaebusena. Käesolevas asjas on kaebuse esitajad esitanud kaebuse, et kaitsta nii oma väidetavalt rikutud subjektiivseid õigusi kui ka avalikku huvi. Riigikohtu halduskolleegium on 10. novembri 2009. a otsuses asjas nr 3-3-1-84-08 (p 10) rõhutanud, et kui kaebuse esitamise eelduseks on kaebaja õiguste ja vabaduste riive, siis populaarkaebuse esitamise eelduseks on avalike huvide riive. Nimetatud lahendi kohaselt on võimalik esitada kaebus samaaegselt ka kahel erineval alusel, s.o subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu ja populaarkaebusena, kuid kolleegiumi hinnangul peavad need erinevad alused ja kaebuse osad olema piiritletud ja eristatavad (vt ka 25. septembri 2008. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-15-08, p 17). 24. mai 2010.a. kohtuotsuses haldusasjas nr 3-3-1-29-10 rõhutab Riigikohtu halduskolleegium, et kohtul lasub sellise kaebuse menetlemisel kohustus selgelt eristada, millises osas on kaebus esitatud subjektiivsete õiguste kaitseks ja millises osas soovitakse kaitsta avalikku huvi vastuolu tõttu seaduse või muu õigusaktiga.

41. Kaebuse esitajad leiavad, et nende õigus miljööväärtusliku hoonestusala säilimisele on kohtulikult kaitstav, rõhutavad elukeskkonna kvaliteedi ja heaolu langust, millega kaasneb kaebuse esitajate intensiivne ning ebaproportsionaalne põhiõiguste riive. Senise aedlinna tüüpi väikemajade elukeskkonna ümberkujundamine suurja väikemajade segakeskkonnaks hävitab senise miljöö, kaebuse esitajate kinnistute väärtus alaneb ja seeläbi rikutakse nende omandiõigust. Kaebuse esitajate kruntide suunas uste, akende ja rõdudega avaneva kahe suurelamu ehitamise lubamine rikub kaebuse esitajate õigust eraja pereelu puutumatusele, sest hävitab privaatsuse nende kodus ja õues. Planeeringu kehtestamisega lubatud suurehitiste püstitamisega suureneb paratamatult piirkonnas väljakujunenud asustustihedus suurendades õhuja mürareostust ja sellega seonduvaid terviseriske ning pingestatakse turvaja liiklusolusid. Lisaks sellele on planeeringu kehtestamine kaebajate arvates vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, sest aastakümneid tagasi oma kätega iseendale ja sarnase suurusega majade piirkonda kodu rajanud kaebuse esitajatel oli põhjust eeldada, et ainuüksi sarnase suurusega väikemajadega täidetud tupiktänavale olemasolevatest mitmeid kordi suuremaid suurlinna magala tüüpi korterelamuid püstitada ei lubata. Kaebuse esitaja Kai Rebane märgib täiendavalt, et vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamine on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega, sest kinnisvaraarendajale on lubatud niisugune hoone paigutus ja räästa kõrgus, mida kaebuse esitaja puhul võimalikuks ei peetud.

42. 24. mai 2010.a. otsuses haldusasjas nr 3-3-1-29-10 on Riigikohtu halduskolleegium seisukohal, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused. Kaebajate väide, et vaidlusaluse planeeringu kehtestamisega on lubatud suurehitiste püstitamine, mis ei sobi piirkonna miljöösse ning et sellega suureneb oluliselt piirkonnas väljakujunenud asustustihedus, millega kaasneb suur õhuja mürareostus, on kaebajate subjektiivne hinnang.

43. Planeerimisseaduse § 8 lg 7 järgi on detailplaneeringute koostamisele detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel aluseks kehtestatud üldplaneering. Kohtul ei ole alust asuda seisukohale, et planeerimislahendus on vastuolus Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr

125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringuga. Üldplaneeringu järgi on planeeritavale alale määratud maakasutuse otstarbeks väikeelamute maa (EE). Üldplaneeringu kohaselt on väikeelamumaal põhiliselt lubatud kuni kahekorruseliste hoonete ehitamine. Linna üldplaneeringuga määratud väikeelamumaal on olemasoleva hoonestuse vahele lubatud ka kolmekorruselise hoone kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgivad olemasolevate hoonete mahtusid.

44. Vaidlustatud korraldusega kehtestatud Kuru 18 krundi detailplaneering näeb ette krundile kahe kuni 6 korteriga elamu ehitamise võimaluse hoonete suurima lubatud korruselisusega kaks korrust. Kuru tänav ei kuulu ka miljööväärtusega hoonestusalade hulka, st ei ole kaitstav miljööväärtuslikele hoonestusaladele kaitseja kasutustingimusi seadvate nõuete kaudu. Seega ei ole kohtul alust asuda seisukohale, et vaidlusalune detailplaneering on vastuolus linna üldplaneeringuga. Kohus nõustub ka vastustaja väitega, et kaebuse esitajate viited linna ehitusmääruse nõuete rikkumisele on põhjendamatud.

Vaidlustatud korralduses on leitud, et väiksemahuliste korterelamute kavandamine kvartalisse, kus ei ole välja kujunenud ühte tüüpi elamutega, vaid nii üksikelamute kui ka korterelamutega hoonestus, ei ole vastuolus ruumilise arengu põhimõtetega. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et Kuru 18 detailplaneeringu realiseerimisel ei püstitata suuremahulisi korterelamuid nagu rõhutavad kaebuse esitajad.

45. Õige on vastustaja seisukoht, et linnakeskkonnas ei ole võimalik tagada täielikku privaatsust. Planeeringuga on ette nähtud kohustuslikud meetmed privaatsuse tagamiseks. Kuru tn 16 krundi piiri äärde Kuru tn 18 krundile on kavandatud rajada igihaljas hekk, samuti on planeeritud hekk kruntide Kuru tn 18 ja 20 ühise põhja-ja idapiiri äärde. Elamute ehitusaluse pindala vähendamine planeeringumenetluse käigus toob kaasa väiksema elanike arvu ühes elamus. Asustustiheduse vähenemine vähendab ka sellega seonduvaid riske.

46. Kaebajate poolt prognoositud võimalikud kahjulikud mõjutused (liikluskoormuse kasv ja sellega kaasnev müraja õhureostus) on oletuslikud .Kaebajad ei ole toonud välja, et see saaks ületama kehtivast õigusest tulenevaid piirmäärasid. Seega ei ole kohtul ei ole alust asuda ka seisukohale, et kaebajate poolt üldsõnaliselt prognoositud kahjulikud mõjutused võiksid rikkuda kaebajate õigust tervise kaitsele. Detailplaneeringu menetluses on hinnatud planeeringulahendusest tulenevaid võimalikke mõjutusi ning kavandatud neid leevendavaid meetmeid. Linnavalitsuse 28.07.2009 korraldusega nr 859 detailplaneeringu kohta laekunud ettepanekute ja vastuväidete suhtes võetud seisukohtades põhjendati detailplaneeringuga kavandatud liiklusja parkimiskorralduse sobivust. Selgitati, et sõidukite parkimine lahendatakse krundil ning krundile kavandatud parkimislahendus vastab kehtivatele normatiividele.

47. Kaebuse esitajate arvates tulnuks antud juhul tellida keskkonnamõjude hindamine. Planeerimisseaduse § 9 lg 12 järgi korraldatakse detailplaneeringu koostamisel keskkonnamõju strateegilist hindamist, kui see on nõutud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 33 lg 1 p-s 3 sätestatud juhtudel. Sellistel juhtudel peab detailplaneeringu koostamisel arvesse võtma keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi. KeHJS § 33 lg 1 p 3 järgi korraldatakse keskkonnamõju strateegilist hindamist sellise detailplaneeringu koostamise käigus, mille alusel kavandatakse KeHJS § 6 lg-1 nimetatud tegevust või kavandatav tegevus on eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga, lähtudes KeHJS § 6 lg-tes 2-4 sätestatust.

KeHJS § 6 lg 4 alusel on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 29.08.2005 määrus nr 224 "Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu". Nimetatud määrusega täpsustatakse KeHJS § 6 lg-s 2 esitatud tegevusvaldkondade loetelu, mille korral tuleb kaaluda kavandatava tegevuse keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust.

Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et Kuru 18 krundi detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis oleks olulise keskkonnamõjuga (KeHJS § 6 lg 1) või mille puhul oleks tulnud anda eelhinnang (KeHJS § 6 lg 2 - 4) keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise või algatamata jätmise otsustamiseks.

48. Kaebajad leiavad, et planeeringu kehtestamine on vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, sest aastakümneid tagasi oma kätega iseendale ja sarnase suurusega majade piirkonda kodu rajanud kaebuse esitajatel oli põhjust eeldada, et ainuüksi sarnase suurusega väikemajadega täidetud tupiktänavale olemasolevatest mitmeid kordi suuremaid suurlinna magala tüüpi korterelamuid püstitada ei lubata. Kohtu veendumusel ei ole kaebuse esitajatel käesoleval juhul võimalik tugineda usalduse kaitse (õiguspärase ootuse) põhimõttele. Kohus tugineb siinkohal Riigikohtu halduskolleegiumi poolt

24. mai 2010.a. otsuses haldusasjas nr 3-3-1-29-10 väljendatud seisukohale, mille kohaselt on kolleegium varasemas praktikas leidnud, et kehtestatud üldplaneering ei tekita isikutele abstraktselt kaitstavat usaldust, et kord kindlaks määratud tingimused säiliksid muutumatuna. Isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda (19. aprilli 2007. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-12-07). Elukeskkonna muutmine planeerimismenetluse tulemusena peab aga toimuma õiguspäraselt.

49. Kaebajate veendumusel on linnavalitsus Kuru 18 krundi detailplaneeringu kehtestamisega eelistanud piirkonna püsielanike privaatsust ja väljakujunenud ning harjumuspärast turvalise elukeskkonna säilitamist arendaja õigusele ja huvile teenida võimalikult suuremat tulu. Kaebajate arvates on linnavalitsus toiminud planeeringumenetluses erapoolikult, millele viitab linnavalitsuse ja arendaja vahel halduslepingu sõlmimine..

50. Kaebuse esitajad on seisukohal, et vastustajal puudus arendajaga detailplaneeringu koostamiseks halduslepingu sõlmimise õigus ja detailplaneeringu kehtestamise pädevus. Kaebajate arvates tulnuks käesolevas asjas kohaldada planeerimisseaduse § 61 punktide 5 ja 7 sätteid, mitte juhinduda planeerimisseaduse §-st 10 lg 6, millele osundab vastustaja.

Kaebuse esitajate arvates ei ole põhjendatud vastustaja seisukoht, et planeeringus kavandatud elamute näol ei olnud tegemist Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud loetelus sisalduva olulise ruumilise mõjuga objektiga. Vabariigi Valitsuse määruses esitatud olulise ruumilise mõjuga objektide loetelu ei ole ammendav ja suletud ning seetõttu tuleb hinnata, kas planeeringu kehtestamine, mis lubab suurte korterelamute pikkimist ühepereelamute vahele, seejuures väljakujunenud ühetüübilise hoonestusega elukeskkonda kardinaalselt ja oluliselt muutes on linnaehituslikult olulise ruumilise mõjuga või ei ole.

51. Kohus kaebuse esitajate eeltoodud seisukohaga ei nõustu. PlanS § 10 lg 6 kohaselt võib kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida halduslepingu planeeringu koostamise korraldamise osaliseks üleandmiseks käesoleva paragrahvi lõike 8 punktis 1 nimetatud tegevuse ulatuses. Osundatud sätte kohaselt on planeeringu koostamise korraldamine käesoleva seaduse tähenduses planeeringu koostamine või planeeringu koostamise tellimine;

PlanS § 10 lg 61 p-d 5 ja 7 sätestavad, et detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda juhul, kui planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas või planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga objekti kavandamiseks. Kohus on seisukohal, et Kuru 18 krundi detailplaneeringuga kavandatud elamute puhul ei ole tegemist planeerimisseaduse mõistes olulise ruumilise mõjuga objektidega, ei esinenud ka muid PlanS § 10 lg 61 p-des 5 ja 7 sätestatud asjaolusid ning halduslepingu sõlmimine oli lubatav. Halduslepingu sõlmimine arendajaga ei anna alust järelduseks, et linnavalitsus on planeerimismenetluses asunud arendaja positsioonile. Kohus leiab, et detailplaneeringu kehtestamine oli Tartu linnavalitsuse pädevuses.

52. Kohtu arvates on kaebuse esitaja Kai Rebase väited võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta antud juhul asjakohatud. Kai Rebane on kaebuses asunud seisukohale, et detailplaneeringu kehtestamine on vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega seoses temale Tartu Linnavalitsuse poolt Kuru 20 elamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks väljastatud tingimustega.

Riigikohus on 12.12.2006 otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-65-06 (p 25) märkinud, et võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Vastustaja märgib õigesti, et käesolevas kohtumenetluses ei ole esemeks Kuru tn 20 elamu rekonstrueerimise ja laiendamise tingimused, seetõttu ei ole tegemist võrreldavate olukordadega.

53. Lähtudes eeltoodud põhjendustest on kohus seisukohal, et kaebuse esitajate subjektiivseid õigusi ei ole Kuru 18 krundi detailplaneeringu kehtestamisega rikutud ning Tartu Linnavalitsuse 01.06.2010 korralduse nr 631 tühistamiseks puudub alus.

54. Riigikohtu halduskolleegium on 24.mai 2010.a. otsuses haldusasjas nr 3-3-1-29-10 seoses igaühe õigusega vaidlustada detailplaneeringu kehtestamise otsust (populaarkaebuse esitamise kohta) märkinud, et halduskolleegiumi 10. novembri 2009. a otsuses asjas nr 3-3-1-84-08 leidis kolleegium, et populaarkaebuse eesmärgiks ei ole kolmandate isikute erahuvide kaitse. Ka populaarkaebuse puhul peab kaebaja juhinduma HKMS § 10 lg 1 p 4 ning lg 3 p 3 nõuetest, st välja tooma vaidlustatava haldusakti väidetava õigusvastasuse alused, osutades sealjuures õigusvastaselt kahjustatud avalikule huvile.

55. Kaebajad märgivad, et otsivad populaarkaebuse vormis kaitset avaliku huvi rikkumisele vastustaja poolt, mis seisneb ühelt poolt selles, et vaidlustatud haldusaktiga on võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide tagamise kohustuse täitmise asemel eelistatud üksikisiku ärihuve. Teiselt poolt aga selles, et säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise tagamise kohustuse täitmise asemel on lubatud olemasolevat elukeskkonda mitte säästvat, vaid lõhkuvat planeeringulahendust, samuti tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamise tagamise kohustuse täitmise asemel lubatud tasakaalu lõhkuvaid ja häirivaid kontraste ning probleeme ja vastuolusid suurendavat planeeringulahendust. Kaebuse esitajad on seisukohal, et planeeringu kehtestamisel ei ole vastustaja täitnud kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenevat kohustust isikute huvide tasakaalustamiseks ehk teisisõnu ei ole vastustaja planeerimisdiskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning on kaalunud temale teatavaks tehtud erinevaid huve ebaõiglaselt ja ebaratsionaalselt. Vaidlustatud haldusakti vastuvõtmisel on kaalutlusõigust väärkasutatud.

56. Kohtu arvates ei ole kaebuse esitajad toonud välja, kuidas haldusakti väidetav õigusvastasus kahjustab antud juhul avalikku huvi. Asjaolu, et kehtestatud detailplaneeringule on avaldanud vastuseisu mitmed kodanike ühendused ja organisatsioonid ei ole antud juhul asjassepuutuv. Kaebuse esitajad saavad ka populaarkaebusega kohtusse pöörduda üksnes enda nimel.

Kaebuse p-s 23 viidatakse mitmetele kolmandate isikute poolt esitatud vastuväidetele, mille arvestamata jätmist ei ole linnavalitsus väidetavalt piisavalt põhjendanud. Kohtu arvates ei ole viited kolmandate isikute ettepanekute mittearvestamisele asjakohased. Nagu eelnevalt märgitud ei ole populaarkaebuse eesmärgiks kolmandate isikute huvide kaitse. Kaebuse esitajate vastuväidete osas on kohus avaldanud oma seisukoha kohtuotsuse esimeses pooles, kus käsitletakse kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist. Kohus peab ka vajalikuks märkida, et ettepanekute arvestamata jätmine ei tähenda kaalutlusõiguse teostamise põhimõtete rikkumist.

57. Kohtu veendumusel on detailplaneeringu menetlus läbi viidud nõuetekohaselt, menetluses on kaalutud kõigi asjast huvitatud isikute huve ja õigusi ning leitud tasakaalustatud lahendus, mis on parim võimalikest. Linnavalitsuse 01.06.2010 korraldust nr 631 on piisavalt põhjendatud. Haldusakti põhjendustest lähtuvalt saab asuda seisukohale, et linnavalitsus on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt.

58. Eelnevast tulenevalt puudub alus ka detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamiseks esitatud populaarkaebuse rahuldamiseks. Seega jääb kaebus tervikuna rahuldamata. Kuna kaebus jääb rahuldamata jäävad menetluskulud kaebuse esitajate endi kanda.

Mai Saunanen kohtunik