2-09-38132/10 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu

(Kentmanni tn 13, Tallinn) 30. juunil 2011

Tsiviilasja number

2-09-38132

Tsiviilasi

AS-i ÜChagi SMOÜ vastu lepingu täitmiseks kohustamiseks

ning võla ja viivise väljamõistmiseks

Hagihind

8436,91 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja:

AS

ÜC(registrikood:

XXX,

asukoht:

XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius

Kostja: SMOÜ (endine PLGOÜ, registrikood: XXX, asukoht:

XXX)

Kohtuistungi aeg

30. mai 2011

Resolutsioon

1. AS-i

ÜChagi

SMOÜ

vastu

lepingu

täitmiseks

kohustamiseks ning võla ja viivise väljamõistmiseks rahuldada

2. Kohustada SMOÜ-d täitma AS-ga ÜC18. märtsil 2008.a

sõlmitud üürilepingut kuni lepingu kehtivuse tähtaja

möödumiseni 28. aprillil 2013.a

3. Välja mõista SMOÜ-lt põhivõlg 6839,12 (kuus tuhat

kaheksasada kolmkümmend üheksa eurot ja 12 senti) ja

viivisvõlg 430,33 (nelisada kolmkümmend eurot ja 33 senti)

AS-i ÜCkasuks

4. Välja mõista SMOÜ-lt viivis põhivõlalt 6839,12 eurot 0,1%

päevas alates 06.08.2009 kuni põhinõude täitmiseni AS-i

ÜCkasuks

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta SMOÜ kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest

Hagiavalduse asjaolud

18. märtsil 2008.a sõlmiti AS ÜC(edaspidi üürileandja või hageja) ja SMOÜ (endine PLGOÜ,

edaspidi üürnik või kostja) vahel üürileping , mille alusel andis üürileandja üürnikule tähtajaliselt

ja tasu eest kasutusse Tallinnas XXXasuvas hoones seitsmendal korrusel paiknevad äriruumid

pindalaga kokku 115 ruutmeetrit.

Lepingu punkti 3.1 kohaselt kohustus üürnik tasuma üürileandjale ruumide kasutamise eest üüri

190,00 krooni iga ruutmeetri kohta kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Lisaks kohustus

üürnik tasuma vastavalt lepingu punktis 3.8 toodule igakuiselt ruumide kasutamisega kaasnevad

kõrvalkulud, so kommunaalteenuste kulud. Lepingu punkti 3.13 kohaselt leppisid pooled kokku, et

üürnik on kohustatud lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral

maksma üürileandjale viivist 0,1% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest, viivise tasumine

ei vabasta üürnikku kohustusest tasuda üüri või kõrvalkulusid, kohustuste täitmine toimub

järjekorras: viivised, intressid, leppetrahvid, eelmiste perioodide üür, eelmiste perioodide

kõrvalkulud, jooksva perioodi üür, tasu maagaasi eest, tasu vee- ja kanalisatsiooni eest, tasu

sideteenuse eest, tasu elektrienergia eest.

28. aprillil 2008.a anti ruumid üürniku valdusesse ja kasutusse, lisaks allkirjastasid üürileandja ja

üürnik ruumide vastuvõtmisakti, milles fikseeriti ruumide seisukord jms asjaolud. Lepingu punkti

3.15 ja arve nr 32512 alusel tasus üürnik üürileandjale lepingust tulenevate rahaliste kohustuste

tagamiseks tagatisraha summas 51 566 krooni. Lepingust tulenevad rahalised kohustused täitis

üürnik üürileandja ees viimati veebruaris 2009.a. Üürnik jättis tasumata üürileandja poolt edastatud

arved nr 42693, nr 42923, nr 43133, nr 43353, nr 40242, nr 44140 ja nr 43555, millede

maksetähtajad olid vastava kalendrikuu 14. kuupäeval, v.a arve nr 40242, mille maksetähtaeg oli

22. juuni 2009.a.

06. aprillil 2009.a esitas üürnik üürileandjale VÕS §-dele 97 ja 313 lg 1 tuginedes lepingu

ülesütlemisavalduse ja 14. aprillil 2009.a avaldas soovi üür ja tagatisraha tasaarvestada.

20. aprillil 2009.a vastuses üürnikule asus üürileandja seisukohale, et lepingu lõpetamise nõue

majanduskriisist tingitud muutuste tõttu tuginedes VÕS §-le 313 ja VÕS §-le 97 ei ole põhjendatud

ning lepingu ülesütlemiseks puudub õiguslik alus.

15. mail 2009.a esitas üürileandja üürnikule VÕS §-dele 2 lg 1, 8 lg 2, 76, 108 tuginedes lepingust

tulenevate kohustuste täitmise nõude, sh nõude üüri, kõrvalkulude ja muude rahaliste kohustuste

täitmiseks. 17. juunil 2009.a edastas üürileandja üürnikule teatise tagatisraha kasutamisest ning

esitas korduva nõude kohustuste täitmiseks. Üürileandja deklareeris, et likvideerib tagatisraha arvel

üürnikule esitatud arvetest nr 42693 ja nr 42923 tulenevad võlgnevused tagatisrahale vastava

summa ulatuses, mille järel jäi üürniku koguvõlgnevuseks 81 564,76 krooni. Üürileandja andis

üürnikule viimase tähtaja peale tagatisraha arvel võlgnevuse osalise likvideerimise järgselt

allesjääva lepingujärgse üüri, kõrvalkulude, viiviste jt rahaliste kohustuste täitmiseks kuni 30.

juunini 2009.a. 30. juunil 2009.a üürnik üürileandja ees võlgnevust ei likvideerinud ning

vastuskirjas viitas taas asjaolule, et leping on ülesütlemise tõttu lõppenud. Üürnik ei ole üürileandja

ees lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud, sh tasunud viimase ees tekkinud rahalist

võlgnevust kokku summas 113 742,28 krooni, mistõttu palub hageja kohtul kohustada kostjat

täitma lepingut kuni 28. aprillini 2013.a ja mõista kostjalt hageja kasuks välja tasumata üür ja

kõrvalkulud summas 107 009,08 krooni ja sissenõutavaks muutunud viivised 6 733,20 krooni ja

viivised kuni põhivõla tasumiseni kostja poolt TsMS § 367 alusel. Menetluskulud palub hageja

jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited

Kostja hagi ei tunnista, palus selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda jätta. Kostja ei

vaidlusta, et poolte vahel sõlmiti Tallinnas XXX asuvate äriruumide kasutamiseks tähtajaline

üürileping. Vastuväidete kohaselt on nõue esitatud kehtetu lepingu alusel, kuna kostja ütles lepingu

üles 06. aprillil 2009 mõjuvatel põhjustel seetõttu, et 2008. a lõpuks oli erakorraliselt muutunud

majandus- ja finantskeskkond, mille tõttu üüripindade turuhinnad langesid, kehtiv üür muutus

äriühingule ülejõu käivaks ja võis tekkida olukord, kus kostjal ei ole rahalisi vahendeid, et tasuda

üürilepingutest tulenevaid makseid. Ka ei rahuldanud kõnealused ruumid üürniku vajadusi

soovitud määral müraprobleemi tõttu. Kostja vabastas ruumid ja soovis 2009.a veebruari ja märtsi

kõrvalkulud ning 2009.a märtsi üüri tasaarvestada lepingu p 3.15 alusel hagejale tasutud

tagatisraha arvelt. Kostja leiab, et lepingu ülesütlemine on kehtiv, kuna lepingu eesmärgiks oli

üürida üürileandjalt pinda turuhinnaga, turuhinnad aga langesid oluliselt, mistõttu vähenes saadava

hüve väärtus. Kuna hageja lepingu muutmisega ei nõustunud, leidis kostja, et on alused VÕS § 97

kohaldamiseks.

Kohtuotsuse põhjendused

Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et 18. märtsil 2008.a sõlmitud üürilepingu järgi on kostja

kohustatud täitma lepingut viie aasta möödumiseni ruumide vastuvõtmisest 28. aprillil 2009.a., so

kuni 27. aprillini 2013.a ega lepingus kokkulepitud tingimuste üle. Pooled vaidlevad selle üle, kas

leping on kehtivalt üles öeldud.

Poolte vahel on 18. märtsil 2008.a sõlmitud üürileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 tähenduses,

mille järgi kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja

üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb

tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

VÕS § 313 lg 1, 2 ja 3 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada,

et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-

des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama,

kui seadusest ei tulene teisiti.

Üürilepingu ülesütlemise teatega on tõendatud, et 06.aprillil 2009.a tugines kostja üürilepingu

ülesütlemisel VÕS §-dele 313 ja 97, VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel lepingut üles öeldud

ei ole.

VÕS 97 kohaldamise eelduseks on lõikest 1 nähtuvalt olukord, kus pärast lepingu sõlmimist

muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste

vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad

oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, lõikes 2 on

sätestatud eeldused, mille samaaegse esinemise korral võib lepingu pool nõuda lepingu muutmist

lõike 1 alusel.

Kostja vastuväidete ja ülesütlemise teate kohaselt tingis lepingu ülesütlemise 2008.a lõpuks

erakorraliselt muutunud majandus- ja finantskeskkond, mille tõttu üüripindade turuhinnad

langesid, kehtiv üür muutus äriühingule ülejõu käivaks ja tulevikus võinuks tekkida olukord, kus

kostjal ei ole rahalisi vahendeid, et tasuda üürilepingutest tulenevaid makseid.

Kohus leiab, et nimetatud põhjused on esile toodud üldsõnaliselt ja pealiskaudselt, mistõttu ei ole

võimalik hinnata, kas ja milline kahju asjaolust, et poolte vahel kokkulepitud üürihind ei vastanud

enam turuhinnale, kostjale tekkis või pidi tulevikus tekkima. Kostja ei ole esile toonud konkreetset

arvestust, millest saaks järeldada, et üürihinna tasumine võinuks muutuda kostjale ülejõu käivaks

või muuta kostja maksejõuetuks. Kostja ei ole oma vastuväidetes esile toonud asjaolusid, miks ta ei

näinud või ei saanud ette näha, et lepingu sõlmimise ajal 2008.a eksisteerinud majanduslik olukord

võib halveneda ja avaldada negatiivset mõju tema lepinguga võetud kohustuste täitmisele ega

põhjusi, miks tema ei kanna asjaolude muutumise riisikot.

Lisaks asjaolude või väidete esile toomise kohustusele peab kostja neid TsMS § 230 järgi ka

tõendama. Kostja ei ole esitanud äriühingu majandusliku olukorra halvenemise või lepingus

kokkulepitud üüri ülejõu käivaks muutumise kohta mitte ühtegi tõendit, poolte kirjavahetus ei ole

kohaseks tõendiks majandusliku olukorra halvenemise või makseraskuste tõendamisel.

Hageja esitatud tõendist - kostja 2008.a majandusaasta aruandest nähtuvalt oli osaühingu käive üle

5 miljoni krooni ja puhaskasum 374 296 krooni. 2008.a müügitulu oli 700 000 krooni suurem kui

2007.aastal ning töötajate palgakulu oli suurenenud 365 935 kroonilt 2007.a 512 847 kroonile

2008. aastal. Kostja jaotamata kasum oli 1 524 909 krooni. Järelikult oli kostja suuteline oma

lepingust tulenevaid kohustusi täitma ja vastupidised väited ei ole põhistatud. Kostja ei ole

tõendanud asjakohaste tõenditega (nt. müra mõõtmistulemused), et ruumide kasutamist takistas

ülemäärane müra, üksnes kirjavahetuses tõstatatud probleem ei ole kohaseks tõendiks õigusaktides

sätestatud piirmääradest suurema müra tõendamiseks.

Seega puudusid VÕS §-des 97 ja 313 lg 1 sätestatud alused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks,

mistõttu ei ole 06. aprilli 2009.a lepingu erakorraline ülesütlemine kehtiv ja kostja on kohustatud

VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 kohaselt täitma lepingut nii rahaliste kui mitterahaliste kohustuste osas

kuni tähtaja möödumiseni, so kuni 28. aprillini 2013.a.

Lepingu punktis 3.1 on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale ruumide

kasutamise eest üüri, punktis 3.8, et üürnik kohustub lisaks üürile tasuma üürileandjale igakuiselt

ruumide kasutamisega kaasnevad kõrvalkulud (üürniku poolt tarbitavad kommunaalteenuste kulud,

proportsionaalse osa XXX asuva hoone valvekuludest, sise- ja väliskoristuskuludest, hoone

haldamise üldkuludest etc). Lepingu punktis 3.3 lepiti kokku, et üüri ja kõrvalkulude tasumise

kohustus tekib üürnikul alates ruumide vastuvõtmisest, punktis 3.13, et kohustuste täitmine toimub

järjekorras: viivised, intressid, leppetrahvid, eelmiste perioodide üür, eelmiste perioodide

kõrvalkulud, jooksva perioodi üür, tasu maagaasi eest, tasu vee- ja kanalisatsiooni eest, tasu

sideteenuse eest, tasu elektrienergia eest.

Ruumid anti üleandmisakti kohaselt üürniku valdusesse ja kasutusse 28. aprillil 2008.a,

eelnimetatud kuupäevast tekkis üürnikul ka üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus.

Hageja väljastatud arvetega on tõendatud, et need kuulusid tasumisele järgnevalt: arve nr 42693

14. märtsil 2009.a, arve nr 42923 14. aprillil 2009.a, arve nr 43133 14. mail 2009.a, arve nr 43353

14. juunil 2009.a, arve nr 44140 14. juulil 2009.a, arve nr 43555 14. juulil 2009.a.

Vastavalt VÕS § 87 lg 7 muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist

kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel.

Seega on üüri ja kõrvalkulude nõuded sissenõutavad.

Lepingu punktis 3.15 kokkulepitust nähtuvalt tasus üürnik üürileandjale arve nr 32512 alusel

tagatisraha 51 566 krooni. 17. juuni 2009.a teatisega on tõendatud, et hageja edastas kostjale

teatise, milles teavitas teda tagatisraha kasutamisest võlgnevuse osaliseks likvideerimiseks.

VÕS § 197 lg 1 näeb ette, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav

pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma

kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Vastavalt VÕS § 198 lg 1 toimub

tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 197 lg 2 sätestab, et tasaarvestuse

tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis

tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

Kohus leiab esitatud asjaolude ja tõendite põhjal, et tasaarvestuse läbiviimiseks vajalikud eeldused

olid täidetud ja tasaarvestus lubatav.

17.06.2009 teatisega on tõendatud, et hageja juhindudes lepingu punktist 3.16, likvideerib

tagatisraha arvel kostja võlgnevuse 51 566 krooni, kustutades sellega arvest nr 42693 tuleneva

võlgnevuse summas 32 503,90 krooni ning arvest nr 42923 tuleneva võlgnevuse summas

32 607,91 krooni 51 566 kroonist ülejäävas summas peale arve nr 42693 võlgnevuse

likvideerimist, so summas 19 062,10 krooni. Seega jäi arve nr 42923 osas võlgnevuse jäägiks

13 545,81 krooni. Lisaks viitas üürileandja, et tulenevalt asjaolust, et lepingu punktis 3.13 on

pooled leppinud kokku kohustuste täitmise järjekorra, on 13 545,81 krooni näol tegemist

summaga, millelt üürileandja jätkab viiviste arvutamist kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Seega

on kostja võlgnevuse suuruseks peale tagatisraha arvel võlgnevuse likvideerimist 81 564,76 krooni.

Tõenditest nähtuvalt on kostjale tasaarvestusavalduse järgselt väljastatud 30. juunil 2009.a arve nr

44140 summas 4253,22 krooni, 07. juulil 2009.a arve nr 43555 summas 27 924,30 krooni.

Eeltoodust tulenevalt on hagiavalduse esitamise kuupäevaga kostja põhivõlgnevus hageja ees

kokku 107 009,08 krooni.

VÕS § 113 lg 1, sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub

seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne

viivisemäär, loetakse viivisemääraks lepinguga ette nähtud intressimäär.

Pooled on lepingu punktis 3.13 kokku leppinud, et lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete

tasumisega viivitamise korral on üürnik kohustatud maksma üürileandjale viivist 0,1%

võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viivise tasumine ei vabasta üürnikku kohustusest

tasuda üüri või kõrvalkulusid.

Üürileandja on üürnikule põhivõlalt arvestatud viiviste kohta esitanud järgmised arved: nr 43133

viivis summas 1488,01 krooni; nr 43353 viivis summas 2535,42 krooni; nr 40242 viivis summas

1724,15 krooni ja nr 44140 viivis summas 985,62 krooni.

Eeltoodust lähtuvalt on käesoleva hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viiviste

summa kokku 6 733,20 krooni.

Hageja taotles kohtult lisaks põhinõudele 107 009,08 krooni ja hagiavalduse esitamise päevaks

sissenõutavaks muutunud viivistele 6 733,20 krooni viiviste väljamõistmist põhinõudelt 0,1%

päevas alates 05. augustist 2009.a kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse

viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte

kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse

tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et lepingus kokkulepitud viivise

väljamõistmine kuni põhinõude täitmiseni on põhjendatud ja nõue kuulub rahuldamisele.

Seega on hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub täies ulatuses rahuldamisele: kostjat tuleb

kohustada täitma hagejaga 18. märtsil 2008.a sõlmitud üürilepingut kuni lepingu kehtivuse tähtaja

möödumiseni, so 28. aprillini 2013.a; mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus kehtivas

vääringus 6839,12 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 430,33 eurot ja viivis põhivõlalt 6839,12

eurot 0,1% päevas alates 06.08.2009 kuni põhinõude täitmiseni.

Menetluskulude jaotus

Kuna kohus rahuldas hagi täies ulatuses, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta täies

ulatuses kostja kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda

menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud

esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud

kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega;

lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude

täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu

nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja

menetluskuludelt

arvestatava

käibemaksu

hüvitamiseks

kinnitama,

et

ta

ei

ole

käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada;

lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega

seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise

vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil.

Kohtunik: