3-09-2900/61 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Karin Kalmiste

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.06.2011, Tallinn

Haldusasja number

3-09-2900

Haldusasi

Kaarsilla Kinnisvara OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu 13.

oktoobri 2009.a. määrus nr. 22 tühistamiseks.

Asja läbivaatamise vorm

Istungimenetlus, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta Kaarsilla Kinnisvara OÜ kaebus rahuldamata.

2. Sekretäril saata käesolev kohtuotsus kaebajale ning

vastustaja esindajale.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult

Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates (HKMS § 31 lg 1 ja 4).

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses,

kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil (HKMS § 32

lg 5).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaarsilla Kinnisvara OÜ on Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus asuva viie

kinnisasja omanik: kinnistud Praaga VII (registriosa nr. 5611002), Madise V (registriosa nr.

6226302), Telli IV (registriosa nr. 7318002), Kristjani III (registriosa nr. 5671102) ja

Andrese IV (registriosa nr. 8316502), kokku pindalaga 12 012 m2.

Viimsi Vallavolikogu 17. augusti 2004.a. otsusega nr. 73 algatati üldplaneeringu

teemaplaneering „Viimsi valla miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi nimetatud

„Teemaplaneering“).

Teemaplaneering võeti vastu ja suunati avalikule väljapanekule Viimsi Vallavolikogu 11.

märtsi 2008.a. otsusega nr. 15. Teemaplaneeringu avalikust väljapanek toimus Viimsi

vallamajas 28. märtsist kuni 25. aprillini 2008.a.

Viimsi Vallavolikogu 13. oktoobri 2009.a. määrusega nr. 22 kehtestati Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik.“

2. 07.12.2009 esitas Kaarsilla Kinnisvara OÜ kaebuse Viimsi Vallavolikogu 13. oktoobri

2009.a. määrusele nr. 22 „Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu

kehtestamine: Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ tühistamiseks.

KAEBUSE ESITAJA KAARSILLA KINNISVARA OÜ SEISUKOHAD

3. Kaebuse esitaja leiab, et Viimsi Vallavolikogu 13. oktoobri 2009.a. määrus nr. 22, millega

kehtestati Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja

rohevõrgustik“ on õigusvastane ning tuleb seetõttu tühistada.

Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le kuuluvad maad Haabneeme alevikus jäävad teemaplaneeringu

lahenduse järgi rohevõrgustiku koridori alale. Kuna Kaarsilla Kinnisvara OÜ maatükid

kaasati rohevõrgustiku koosseisu, siis omavad teemaplaneeringuga kehtestatavad kitsendused

kaebuse esitaja majandustegevuse seisukohalt olulist mõju.

4. Kaebuse esitaja leiab, et vaidlustatud teemaplaneeringu kehtestamise otsus on õigusvastane

motiveerimatuse tõttu.

HMS § 54 sätestab ühe haldusakti õiguspärasuse eeldusena, et see vastaks vorminõuetele.

Vorminõudeks on ka haldusakti põhjendamine. HMS § 56 lg 1 kohaselt tuleb kirjalikus

haldusaktis näidata selle faktiline ja õiguslik alus ja HMS § 56 lg 3 kohaselt tuleb

kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan

on haldusakti andmisel lähtunud. Kaebaja viitab siinkohal Riigikohtu HK 14.10.2003. a

otsusele nr 3-3-1-54-03 ja 10. 10.2002. a otsusele nr 3-3-1-42-02 ja lisab, et 14. 10.2003. a

otsuses nr 3-3-1-54-03 on kolleegium selgitanud täpsemalt, kuidas tuleb rakendada HMS § 56

lg 1 teises lauses sätestatut, mille kohaselt võib haldusakti põhjenduse esitada ka

menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud.

Käesoleval juhul ei ole võimalik kontrollida, kas haldusorgan on haldusaktide andmisel kõiki

asjaolusid ja huve arvestanud ja teostanud ratsionaalset kaalumist. Kaarsilla Kinnisvara OÜ

leiab, et teemaplaneeringu kehtestamise määrus on nii menetluslike kui ka vormiliste

puudustega, seega formaalselt õigusvastane.

5. Vald oleks pidanuks rohestruktuuri alasid säilitama eelkõige vallale kuuluvate, mitte aga

eraõiguslike isikute maade arvelt.

6. Planeeringu menetlemisel ja kehtestamisel diskretsiooniõiguse kasutamine eeldab seda, et

kaalumisele võetakse kõik menetluses esitatud asjassepuutuvad väited ja seisukohad. Kui

menetlusosaliste poolt esitatud seisukohad jäetakse arvestamata, siis tuleb seda põhjendada.

Käesoleva asja materjalidest ei nähtu, et kohalik omavalitsus oleks teemaplaneeringu

menetluses kaebaja esitatud kõikidele vastuväidetele ja ettepanekutele vastanud, tema

seisukohti kaalunud ja nendega arvestamata jätmist põhjendanud.

7. Rohevõrgustiku konstrueerimisel ei lähtutud kaalutlusõiguse ja proportsionaalsuse

põhimõttest ja jäeti kaalumata võimalused rajada rohevõrgustiku koridor eelkõige valla

maadele. Selliselt oleks saanud jätta kahjustamata eraõiguslike isikute huvid.

Määruses nr. 22 on märgitud, et üksikjuhtumitena on rohevõrgustiku aladesse haaratud

osaliselt ka üldplaneeringu järgsed reservalad eesmärgiga saavutada rohelise võrgustiku

terviklik sidusus ja kompaktsus. Teemaplaneeringu dokumentidest ei nähtu, millised on

sellise otsuse negatiivsed mõjud.

Teemaplaneeringu materjalidest ei nähtu, miks ja millistel kaalutlustel otsustati kaebaja

maatükid, mis Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi asuvad perspektiivsel ärimaal,

jätta rohevõrgustiku alale, samas välistati Keskuse ja Ladina kvartali kinnistud jt. maatükid,

mis on samasuguse kõrghaljastusega nagu kaebaja maad. Määruses põhjendatakse

rohevõrgustiku positiivseid mõjusid, kuid määruses ei ole põhjendatud ja sellest ei nähtu, et

oleks arutatud ja kaalutud Kaarsilla Kinnisvara OÜ õigusi ja huve ning temale tekkivat kahju.

Sellega on rikutud PlanS § 4 lg. 2 punktis 2 sätestatut, mille kohaselt on kohalik omavalitsus

kohustatud tagama huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on

planeeringu kehtestamise eeldus. Teemaplaneeringu dokumentidest nähtub, et kohalik

omavalitsus on lähtunud üksnes avalikust huvist ning on jätnud Kaarsilla Kinnisvara OÜ

huvid kaalumata. Riigikohtu halduskolleegium on 18. 10. 2004.a. otsuses nr. 3-3-1-37-04

märkinud, et kohalik omavalitsus peab planeeringu menetlemise käigus piisava tõhususega

täitma PES-st (PlanS-st) tulenevaid kohustusi, mh. erinevate huvide vahel tasakaalustatud

lahenduse leidmisel; kohalik omavalitsus peab planeerimisdiskretsiooni teostades kaitsma

avalikke huve mõistlikul viisil, samas tuleb piisavalt põhjendada, miks menetlusosalise

esitatud argumente või tõendeid pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Eriti hoolikalt tuleb

põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja

ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväited planeeringu koostamise käigus.

Kaevatav määrus ei ole kooskõlas eeltoodud Riigikohtu seisukohtadega.

Viimsi Vallavolikogu 11. jaanuari 2000.a. otsusega nr. 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu kohaselt asuvad kaebuse esitajale kuuluvad maatükid ja Keskuse kinnistu

perspektiivse ärimaa alal ning Ladina kvartali kinnistu perspektiivse kergetööstuse alal.

Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu seletuskirja p-is 4.6 on märgitud, et rajatav

kergetööstus ning sellega haakuv äri- ja büroohoonete maa peaks saama puhvertsooniks

Haabneeme aleviku ja Miiduranna sadama ning sellega haakuva praeguse tootmismaa vahel,

mistõttu sinna ei tohi laiendada sadamaga seonduvat rasketööstust ning maapealsete kütuse

mahutite parki. Viimsi Vallavolikogu 14. 10. 2008.a. otsusega nr. 85 kehtestati Keskuse

maaüksuse ja lähiala detailplaneering, millega määrati 22 420 m2 suurusele ärimaa

sihtotstarbega krundile ehitusõigus ärihoone püstitamiseks. Asja materjalidest ei nähtu, et

oleks kaalutud, kas rajatav kergetööstus ning äri- ja büroohooned oleksid piisavaks

puhvertsooniks aleviku ja sadama vahel ilma rohevõrgustiku koridorita.

Teemaplaneeringu menetlemise käigus vähendati kaebaja maadele jäävat rohevõrgustiku

koridori 150 meetrilt 80 meetrile. Samas puuduvad analüüs ja põhjendused selle kohta, kui

lai peaks rohekoridor olema, kas ja miks 80 meetri laiune koridor on optimaalne. Kaebuse

esitaja leiab, et kohalik omavalitsus ei ole otsinud rohevõrgustiku koridorile alternatiivseid

asukohti.

Kaarsilla Kinnisvara OÜ arvates ei ole kohalik omavalitsus välja selgitanud kõiki olulisi

faktilisi ja õiguslikke asjaolusid. Kaalutlusõiguse teostamata jätmine võis antud juhul viia

ebaõigele lahendusele ning seega ka vaidlustatud otsuse sisulise õigusvastasuseni.

8. Kaevatavas määruses on leitud, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist

ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid, et kinnistut saab tulevikus vastavalt perspektiivsele

juhtfunktsioonile kasutusele võtta, sh. hoonestada. Selle seisukohaga ei saa nõustuda. Kaebaja

on õigustatud nõudma oma subjektiivsete õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast

kaalumist haldusorgani poolt.

PlanS § 1 lg. 3 sätestab ruumiline planeerimise põhimõtted. Vastavalt PlanS § 2 p-le 3 on

üldplaneeringu eesmärk valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste

määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel

detailplaneeringu koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus- ja

ehitustingimuste seadmiseks. Üldplaneeringu eesmärgiks on PlanS § 8 lg. 3 p. 1 järgi valla

või linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine, p. 2 järgi kavandatava ruumilise

arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning

looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud

ruumilise arengu tingimuste seadmine, p. 3 järgi maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja

ehitustingimuste määramine. Eeltoodust tulenevalt ning arvestades kaebaja maade

katastriüksuste sihtotstarvet ning asjaolu, et Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi

jäävad kaebaja maatükid perspektiivsele ärimaale, soovib kaebaja kasutada temale kuuluvaid

maatükke ärilisel eesmärgil. Samasuguse perspektiivse sihtotstarbega Keskuse kinnistu kohta

kehtestas Viimsi Vallavolikogu detailplaneeringu, millega määras ärimaa sihtotstarbega

krundile ehitusõiguse ärihoone püstitamiseks.

9. Kaarsilla Kinnisvara OÜ omandas maatükid 17. jaanuaril 2005.a. ärilisel eesmärgil

kavatsusega püstitada neile ärihooned. Kinnistute Praaga VII (registriosa nr. 5611002) ja

Madise V (registriosa nr. 6226302) sihtostarve on ärimaa. Kinnistu Telli IV (registriosa nr.

7318002) sihtotstarve on ärimaa 10%, maatulundusmaa 90%. Kinnistute Kristjani III

(registriosa nr. 5671102) ja Andrese IV (registriosa nr. 8316502) sihtostarve on

maatulundusmaa. Kaebaja eesmärk vastas ka kehtivale Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringule, mille järgi asusid viidatud maatükid perspektiivsel ärimaal.

Kuna kaebaja maatükid kaasati olulises osas rohevõrgustiku koosseisu, siis omavad

teemaplaneeringuga kehtestatavad kitsendused kaebaja jaoks väga olulist majanduslikku

mõju.

Teemaplaneeringu sissejuhatuse (lk. 6) kohaselt lähtub teemaplaneering looduskeskkonnast ja

toob välja võimalused rohevõrgustiku toimimise tagamiseks; selle seletuskirjas on märgitud,

et teemaplaneering on aluseks valla rohestruktuuri ja miljööväärtuslike alade terviklikule

käsitlusele ja järgnevatele detailsematele planeeringutele ning abiks valla ruumilist arengut ja

väärtusi puudutavate otsuste langetamisel. Kuna teemaplaneering täpsustab ja täiendab

kehtivat

üldplaneeringut,

tuleb

detailplaneeringute

menetlemisel

järgida

nii

teemaplaneeringuga määratud territooriumi arengu põhisuundi ja tingimusi ning reegleid kui

ka kehtiva Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu ja sellega seotud teiste teemaplaneeringute

reegleid. Seletuskirja p-is 2 on toodud rohealade toimimist tagavad tingimused ning nendele

aladele laienevad üldnõuded. Täiendavalt on täpsustatud nõudeid rohevõrgustiku elementide

kaupa (erinõuded). Seletuskirja p-s 2.2.2.3 on kehtestatud maakasutus- ja ehitustingimused

rohevõrgustiku koridorides: tagada tuleb vähemalt rohekoridori planeeringu kaardil numbriga

näidatud minimaalne laius meetrites; rohekoridoris paikneva maaüksuse (sh. katastriüksuse)

sihtotstarbe muutmine võib toimuda ainult maatulundusmaaks, kaitsealuseks maaks ja

üldmaaks, kui enne käesoleva teemaplaneeringu kehtestamist kehtestatud detailplaneeringuga

pole määratud teisiti; koridoride või nende lõikude alale, mis on kitsamad kui 100 m, ei

ehitata.

Lähtuvalt PlanS § 9 lg. 2 p. 8 seatakse teemaplaneeringu seletuskirja 8. peatükis

„Keskkonnatingimuste seadmine“ muu hulgas järgmised keskkonnatingimused: tagada

rohekoridoride teemaplaneeringu kaardil näidatud minimaalne vajalik läbimõõt; mitte lubada

ehitustegevust koridoride alal, mis on kitsamad kui 100 m; mitte algatada rohevõrgustiku

aladel detailplaneeringuid, mis muudavad maa sihtotstarvet muuks kui maatulundusmaaks,

kaitsealuseks maaks või siis kaalutletud juhtudel üldmaaks.

Kaebaja maatükkidele planeeritud rohevõrgustiku koridori läbimõõt on 80 m. Kehtestatud

keskkonnatingimuste järgi on sellisel rohevõrgustiku alal ehitustegevus keelatud, mistõttu

kaebaja ei saa temale kuuluvale maale püstitada ärihooneid. Samuti ei ole kaebajal võimalik

muuta maa sihtotstarvet ärimaaks. Tulenevalt eeltoodust saab väita, et teemaplaneeringu

lahendused ja kehtestatud ehitus-, keskkonna- ja muud tingimused kitsendavad oluliselt

kaebaja omandiõigust ning muudavad võimatuks kavandatud majandustegevuse ning

maatükkide kasutamise.

Vastavalt põhiseaduse §-le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaühel on

õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus.

Põhiseaduse § 154 sätestab, et kõiki kohaliku elu küsimusi otsustavad ja korraldavad

kohalikud omavalitsusasutused, kes tegutsevad seaduste alusel iseseisvalt.

Kaebuse esitaja on seisukohal, et kohalikul omavalitsusel ei ole õigust piirata omandiõigust

ilma otsese ja selge seadusliku viiteta. Seetõttu on teemaplaneeringuga kehtestatud

keskkonnatingimused õigusvastased.

10. Kohalik omavalitsus on rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi.

Võrdse kohtlemise põhimõte nõuab, et haldusorgan peab kaalutlusotsuse vastuvõtmisel kõiki

asjaosalisi võrdselt kohtlema ning eristamine on lubatud üksnes juhul, kui selleks on mõistlik

põhjus. Viimsi vald omas 22 903 m2 maad Kaarsilla Kinnisvara OÜ maatükkide kõrval.

Vallale kuulus Keskuse kinnistu, registriosa nr. 2747402, katastritunnus 89001:010:0589,

sihtotstarve sotsiaalmaa. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi on nii kaebuse esitaja

maad kui ka Keskuse kinnistu perspektiivseks juhtfunktsiooniks äri- ja büroohoonete maa.

Viimsi Vallavalitsuse 27.06.2006.a. korraldusega nr. 405 „Miiduranna külas asuva

munitsipaalmaa eelläbirääkimistega pakkumismenetlusega võõrandamine: kinnistu Keskuse“

otsustati kuulutada välja eelläbirääkimistega enampakkumine Miiduranna külas asuvale

Viimsi vallale kuuluva kinnistu (registriosa nr. 27474) maaüksusele Keskuse.

Teemaplaneering algatati 17.08.2004.a. ja koostati koostöös Viimsi Vallavalitsusega.

Teemaplaneeringu eesmärk oli määratleda tingimused, mille läbi leevendada inimtegevuse

surve kasvu looduskeskkonnale. Seletuskirja kohaselt tuleb ennekõike säilitada bioloogiline

mitmekesisus, ökosüsteemi kooskõla ja maastike taluvus ning seista vastu lausalisele

inimkoormusele; märgitakse, et rohestruktuurid ja miljööväärtust omavad alad, sh. haljastud

ja puhkealad, on olulised vallaelanike elukeskkonna kvaliteedi seisukohalt nii ökoloogilisest

kui esteetilisest aspektist. Järelikult oli Keskuse kinnistu müügi ajal 2006.a. kohalikule

omavalitsusele täpselt teada teemaplaneeringu eesmärgid ja ülesanded. Sellele vaatamata

otsustas Viimsi Vallavalitsus müüa Keskuse kinnistu teemaplaneeringu koostamise ajal.

Eelläbirääkimistega pakkumise läbiviimiseks moodustati seitsmeliikmeline komisjon, mille

koosseisus oli teiste hulgas ka Haldo Oravas, kes kuulus ka teemaplaneeringu koostamisega

tegeleva töögrupi koosseisu. Viimsi vald müüs kinnisasja 22. 09. 2006.a. sõlmitud lepingu

alusel AS-ile GMP Grupp ja sai müügist tulu 25 miljoni krooni.

Pärast teemaplaneeringu vastuvõtmist ja avalikule väljapaneku korraldamist kehtestati Viimsi

Vallavolikogu 14. oktoobri 2008.a. otsusega nr. 85 Keskuse maaüksuse ja lähiala

detailplaneering, millega määrati 22 420 m2 suurusele ärimaa sihtotstarbega krundile

ehitusõigus ärihoone püstitamiseks. Ärihoone suurim lubatud ehitusalune pindala on 15 000

m2 ja suurim lubatud kõrgus on kaubanduskeskusel 2-6 korrust, büroohoonel 14 korrust ja

büroohoonel 17 korrust. Kahetasandilise parkla suurim lubatud ehitusalane pindala on 600

m2. Keskuse maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise Viimsi Vallavolikogu 14.

10. 2008.a. otsuses nr. 85 leidis Viimsi Vallavolikogu, et planeeringu kehtestamisega

hõlmatud maa-ala asub Haabneeme alevikus kinnistutel, mille maakasutuse juhtfunktsiooniks

Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga on määratud perspektiivne äri- ja büroohoonete

maa, mis on elanikkonna otseseks teenindamiseks mõeldud ettevõtete maa, kuhu on

planeeritud rajada ärihooned finants- ja teisi teenuseid pakkuvatele ettevõtetele, samuti büroo-

ja kontorihooned. Viidatud volikogu otsuse kohaselt on eesmärgiks välja arendada

Haabneeme keskasulat täiendav ja korrastav kompleks, mis on inimestele kodune ja arendab

edasi Sõpruse tee linnaehituslikku telge. Samuti nähtub otsusest, et Keskuse kinnistu ja

naabruses asuva Ladina kvartali vahele, perspektiivsele Haabneeme ja kogu Viimsi valla

keskväljakule

Sõpruse

tee

teljele

on

perspektiivselt

kavandatud

kahekorruseline

bussiterminaal ja galeriiühendused kummagi kvartali hoonestusega.

Kaarsilla Kinnisvara OÜ pöördus juba 2005.a. kevadel Viimsi Vallavalitsuse poole taotlusega

algatada DP kaubanduskeskuse rajamiseks temale kuuluvatele kinnisasjadele. Viimsi

Vallavalitsus vastas 11.04.2005.a. kirjaga nr. 10-7/90, et valla arvates ei ole

kaubanduskeskuse ehitamine põhjendatud. Vallavalitsus põhjendas keeldumist sellega, et

üldplaneeringu järgselt on tegemist reservärimaaga, mis tähendab, et maa tuleks ärimaana

kasutusele võtta alles siis, kui muud ärimaad on juba hõivatud. Kuna Kaarsilla Kinnisvara OÜ

maatükkidel asub ca 50 aasta vanune puistu, kus 90% ulatuses kasvavad sanglepad, siis leidis

vallavalitsus, et seda puistut on igal juhul väärt säilitada ning kujundada sellest park-mets.

Vaidlustatud määruses nr. 22 viidatakse üldplaneeringu seletuskirja p-le 5.2 ning märgitakse,

et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega

garantiid, et kinnistu saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele

võtta, sh. hoonestada, ning leitakse, et selliste maaüksuste puhul selgitatakse detailplaneeringu

menetluse raames, kas, millist ja millises mahus hoonestust on võimalik rajada.

Võrdsusõigust on rikutud, kui kaht isikut koheldakse meelevaldselt ebavõrdselt. Kui

ebavõrdseks kohtlemiseks mõistlikku ja asjakohast põhjust pole, on tegemist meelevaldse

ebavõrdse kohtlemisega; puudub mõistlik põhjus kohelda sarnases olukorras olevaid isikuid

erinevalt.

Teemaplaneering algatati 2004.a. Teemaplaneeringu seletuskiri ja kaart anti vallale üle 25.06.

2006.a. Keskuse kinnistu müügi otsustamise ja müügilepingu sõlmimise ajaks olid vallale

teada nii Kaarsilla Kinnisvara OÜ seisukohad kui ka rohevõrgustiku probleemid ja eesmärgid.

Nii kaebuse esitaja kui ka Keskuse kinnistu on sisuliselt kõrvutiasetsevad ühesuguse puistuga

maatükid. Keskuse kinnistu oli sotsiaalmaa. Kuni 1. 11. 2008.a. kehtinud Vabariigi Valitsuse

24. jaanuari 1995.a. määruse nr. 36 „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise

aluste kinnitamine“ kohaselt oli sotsiaalmaa kultuuri-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalsfääri

ehitiste alune ning nende teenindusmaa, samuti puhkuse ja vaba aja veetmiseks ettenähtud

maa. Järelikult oli vallal endal olemas sobiv kõrghaljastusega maa, mida saanuks jätta

rohevõrgustiku alaks. Eelistades enda huvisid otsustas kohalik omavalitsus saada ise

kinnisvara müügist 25 miljonit krooni tulu ning asus samal ajal oluliselt piirama Kaarsilla

Kinnisvara OÜ põhiseaduslikku õigust muutes viimase äritegevuse võimatuks. Keskuse

kinnistu puhul pidas Viimsi Vallavalitsus võimalikuks kehtestada detailplaneering, mis lubab

maad kasutada äritegevuses, sh. ärihoone püstitamiseks. Kaebaja osas leiti, et temale kuuluv

maa peab jääma rohevõrgustiku alale. Lubamatu on samaaegselt lahendada erinevalt mitu

ühesugust juhtumit; kaebajale tuleb tagada samasugune võimalus majandus- ja

ehitustegevuseks nagu Keskuse kinnistu omanikele. Teemaplaneeringu menetluses on

kaebuse esitajat ebavõrdselt koheldud.

11. Vastavalt PlanS § 8 lg 1 koostatakse üldplaneering kogu valla või linna territooriumi või

selle osade kohta. Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000.a. otsusega nr. 1 on kehtestatud Viimsi

valla mandriosa üldplaneering.

PlanS § 8 lg. 2 p. 2 kohaselt üldplaneeringu võib koostada teemaplaneeringuna kehtiva

üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks vastavalt käesoleva paragrahvi lõikes 3

nimetatud eesmärkidele. Teemaplaneering on üldplaneering ja seega laienevad sellele samad

normid ja põhimõtted, mis üldplaneeringule. Kuna teemaplaneering täpsustab ja täiendab

kehtivat

üldplaneeringut,

tuleb

teemaplaneeringu

menetlemisel

järgida

eelkõige

üldplaneeringuga määratud territooriumi arengu põhisuundi ja tingimusi.

Teemaplaneeringu seletuskirja ptk. 1.1 on märgitud, et teemaplaneering koosneb seletuskirjast

ja kaardist. Projekti kaardimaterjal koostati koostöös Viimsi Vallavalitsusega. Seletuskirja

ptk. 1.2 kohaselt arvestati teemaplaneeringu koostamisel muu hulgas Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringuga.

Kaebuse esitajale kuuluvate kinnistute Praaga VII (registriosa nr. 5611002) ja Madise V

(registriosa nr. 6226302) sihtostarve on ärimaa. Kinnistu Telli IV (registriosa nr. 7318002)

sihtotstarve on ärimaa 10%, maatulundusmaa 90%. Kinnistute Kristjani III (registriosa nr.

5671102) ja Andrese IV (registriosa nr. 8316502) sihtostarve on maatulundusmaa.

Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000.a. otsusega nr. 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu kohaselt asuvad kaebuse esitajale kuuluvad maatükid perspektiivse ärimaa

alal. Üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.6 on märgitud, et rajatav kergetööstus ning sellega

haakuv äri- ja büroohoonete maa peaks saama puhvertsooniks Haabneeme aleviku ja

Miiduranna sadama ning sellega haakuva praeguse tootmismaa vahel, mistõttu sinna ei tohi

laiendada sadamaga seonduvat rasketööstust ning maapealsete kütuse mahutite parki.

Lähtuvalt PlanS § 9 lg. 2 p. 8 on teemaplaneeringus seatud muu hulgas järgmised

keskkonnatingimused: tagada rohekoridoride teemaplaneeringu kaardil näidatud minimaalne

vajalik läbimõõt; mitte lubada ehitustegevust koridoride alal, mis on kitsamad kui 100 m.

Mitte lubada 100 m laiuste ja laiemate koridoride aladel ehitustegevust, mis ei võimalda jätta

alles minimaalselt 50-ne meetri laiust olemasolevat või perspektiivset katkematut koridoriala;

mitte algatada rohevõrgustiku aladel detailplaneeringuid, mis muudavad maa sihtotstarvet

muuks kui maatulundusmaaks, kaitsealuseks maaks või siis kaalutletud juhtudel üldmaaks.

Teemaplaneering teeb ettepaneku reserveerida Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus

perspektiivne äri- ja büroohoonete maa (BR) Haabneeme aleviku ja Miiduranna küla piiril

rohevõrgustiku koridorina.

Olukorras, kus üldplaneeringu kohaselt asuvad kaebajale kuuluvad maatükid perspektiivsel

ärimaal ning teemaplaneeringuga jäetakse need olulises osas rohealale, leiab kaebuse esitaja,

et teemaplaneering on vastuolus Viimsi valla üldplaneeringuga. Kuivõrd teemaplaneering

võib PlanS §-st 8 lg. 2 p. 2 üldplaneeringut üksnes täpsustada või täiendada, siis on lubamatu

teemaplaneeringuga muuta üldplaneeringu ruumilise arengu põhimõtteid.

12. Kohtuistungil palus kaebaja täiendavat vastamise võimalust. Kaebust täpsustavates

osades märgitakse järgmist.

Vastustaja ei ole põhjendanud kas ja miks lähtuti rohevõrgustiku koostamisel tabeli 2

„linnaosa, asumi, külade grupp“ astmest. Viimsi rohevõrgustiku konstrueerimisel ei ole

kasutatud juhendis toodud mõistet neutraalala e nullala (KSH aruande lk 11). Kuivõrd

kohandati K.Seppa ja J.Jagomägi metoodikat, siis tuleb lähtuda mitte vastustaja poolt

näidatud tabelist nr 2, vaid teemaplaneeringu seletuskirja lk 23 toodud tabelist 3 (kohaldatud

metoodika tulemus) ja seal on rohekoridori läbimõõt 30-400 m. Kaebaja leiab, et

teemaplaneeringu materjalidest ei ole võimalik aru saada, miks kaebaja maatükkidele jääva

rohekoridori laius peab olema 80 m ja miks ei või see olla väiksem. Need vastuväited olid

vastustajale teada, seega oleks vald pidanud määruses nr 22 neid asjaolusid põhjendama.

Vastustaja antud selgitus kohtuistungil jääb arusaamatuks osas, milles selgitati, et astmelaua

suurus tingib ribastruktuuri läbimõõdu. Kaebaja leiab, et ribastruktuuride läbimõõt peab

olema 30-60 m.

Vaidlust ei ole selles, et Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le kuuluvad maad Haabneeme alevikus

jäävad teemaplaneeringu lahenduse järgi alale, mis on reserveeritud rohevõrgustiku koridori

jaoks.

Teemaplaneeringus ei ole kaalutud ega põhjendatud, miks rohekoridori ala on planeeritud

kaebaja maadele ning miks planeeritud rohekoridori ala peab olema 80 m lai. 3.06.2010

toimunud kohtuistungil selgitas vastutaja teemaplaneeringu seletuskirja lk 23 olevale tabelile

2 viidates, miks rohekoridori laiuseks peab olema 80 m. Antud selgituse järgi on tegu

linnaosa, asumi, külade grupi astmega, kus peaks roheala läbimõõt olema 100 – 200 m.

Vastustaja 5.08.2010.a. vastuse kohaselt on rohekoridor ca 900 m pikk ja et koridori laiuse

hindamiseks on vaja vaadeldava ala ulatusse haarata lisaks vähemalt need alad, mida

rohekoridor omavahel seob, antud juhul on nendeks haljastu nr. 19 ja Viimsi park. Vastustaja

leiab, et kuna vaadeldava ala ulatus on ca 1,5 km, siis vastab vahemik 1…2 km astmele

„Linnaosa, asum, külade grupp.“ Vastuses on käsitletud tuumaladena haljastut nr. 19 ja

Viimsi mõisaparki.

Kaebaja arvates ei vasta vastustaja selgitus teemaplaneeringu seletuskirjale ega

keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandele.

Rohevõrgustiku konstrueerimine põhineb EPMÜ ja AS Regio koostöös välja töötatud

metoodikal (Sepp, Jagomägi, 2002). Teemaplaneeringu seletuskirja lk. 18 nähtub, et

metoodikat on kohandatud vastavalt Viimsi valla eripärale (asetsemine poolsaarel,

väljakujunenud tiheasustus rannaalal jmt) ja töö täpsusastmele. Teemaplaneeringu

koostamise

käigus

täpsustati

ja

korrigeeriti

Viimsi

vallas

maakonnaplaneeringu

teemaplaneeringus „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ määratletud

rohevõrgustikku (lk. 19). Seletuskirja lk. 20 on märgitud, et töö üheks sisuks oli metoodika

kohandamine

ja

rohevõrgustiku

genereerimine

ning

konstrueerimine.

Käesolevas

teemaplaneeringus määratleti rohevõrgustiku struktuurelementidena nelja tüüpi alasid (lk. 22):

tuumalad, astmelauad ja tugialad (äärealaks tuumalale, min 100 m ja võimalusel ning

vajadusel laiendatud), koridorid (ribastruktuurid, mis tagavad rohevõrgustiku sidususe),

puhveralad.

Ka valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja

rohevõrgustik“ keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande (edaspidi KSH aruanne)

kohaselt on rohevõrgustiku konstrueerimisel juhindutud metoodilisest juhendmaterjalist

„Roheline võrgustik“ (Sepp, Jagomägi, 2002), mis kirjeldab rohevõrgustike kavandamise

üldisi põhimõtteid. Teemaplaneeringu käigus on nimetatud rohevõrgustiku kavandamise

juhendi soovitusi kohandatud valla tasandile sobivaks (lk. 9).

Eeltoodust nähtub, et rohevõrgustik konstrueeriti valla tasandile ning see koosneb järgmistest

rohevõrgustiku struktuurelementidest: tuumalad; astmelauad;tugialad; puhveralad;koridorid;

perspektiivsed rohevõrgustiku arengusuunad.

Teemaplaneeringu seletuskirjas on konkreetselt nimetatud ja teemaplaneeringu kaardil täpselt

märgitud kõik rohevõrgustiku struktuurelemendid.

Kaebaja on seisukohal, et teemaplaneeringuga töötati välja rohevõrgustik üksnes valla

tasandil, mistõttu vastustaja viide „Linnaosa, asum, külade grupp“ astmele ning selle astmega

ribastruktuuri läbimõõdu põhjendamine ei ole õige. Seda seisukohta kinnitab seletuskirja p

2.2.1 (lk. 27-28) märgitu, mille kohaselt rohelise võrgustiku moodustamist madalamal

hierarhilisel tasemel kui vald (asum, kvartal, hoonete rühm, kodumaja ümbrus – vt tabel 2),

pole käesoleva tööga põhjalikumalt analüüsitud. Rohekoridoride toimimise tagamiseks vallast

madalamal hierarhilisel tasemel tuleb detailplaneeringutega kavandada täiendavalt avalikke

haljasalasid, sh. parke, pidades silmas rohevõrgustiku struktuuri põhimõtteid, sealhulgas

kindlustada ühendus erinevate rohealade vahel ja juurdepääs avalikele haljasaladele.

KSH aruande lk. 12 ilmneb samuti, et rohevõrgustiku alade määratlemist on selgitatud

teemaplaneeringu peatükis 1.5. Elementide mõõtmete kavandamisel on aluseks võetud

Viimsi valla mastaabid ehk siis ala, mille piires tuleb rohevõrgustik konstrueerida (Tabel 2).

KSH aruandes viidatud tabel 2 vastab olulises osas seletuskirja tabelile 3, erinevus on

rohekoridori minimaalses läbimõõdus, mis KSH aruandes on 50 m, teemaplaneeringu

seletuskirjas aga 30 m. KSH aruandes on märgitud, et rohevõrgustiku juhendmaterjali

kohaselt on tegemist tasandiga „Piirkonna (maakonna) väikesed,“ kuid kuna Viimsi vallas ei

ole tulenevalt asustustihedusest, maakasutuse sihtotstarbest, tehnoloogilisest infrastruktuurist

jne. juhendmaterjalis soovitatud alasid moodustada, on vähendatud rohevõrgustiku elementide

mõõtmeid valla tasandile sobivaks.

Nii teemaplaneeringu seletuskirjas kui ka KSH aruandes lk. 12 – 13 kirjeldatakse

rohevõrgustiku elemente. Viimsi valla rohevõrgustiku nö. südame moodustavad neli tuumala.

Tuumalasid ümbritsevad vahetult tugialad, lisaks tugialadele on samade nõuete ja

piirangutega ka üheksa astmelaua ala. Rohekoridorid seovad omavahel rohevõrgustiku

elemente (tuum-, tugi- ja puhveralasid ning astmelaudu). Tugialad tuumalade ümber on

omakorda ümbritsetud puhveraladega.

Lisaks otseselt rohevõrgustiku moodustavatele aladele määratleb teemaplaneering veel

haljastud, milleks on väiksemad rohelisuse domineerimisega alad, mis ei ole seotud

võrgustikku. Kokku on teemaplaneeringuga määratletud 38 erinevat haljastut.

Miljööväärtuslike aladena on teemaplaneeringus määratletud sellised alad, kus on tekkinud ja

säilinud Viimsile omased hooned ja/või maastikud, mis väärivad säilitamist, et nende

identiteet ka tulevikus säiliks.

Teemaplaneeringu kaardi kohaselt algab kaebaja maid läbiv rohekoridor tuumalast nr. 4, selle

rohekoridori alasse jääb muu hulgas Viimsi mõisa park; Rohekoridor lõpeb Peeter Suure

Merekindluse rannakaitsepatarei juures, mis teemaplaneeringus on käsitletud haljastuna.

Eelnevast nähtub, et Viimsi park on ise rohekoridori osa ning haljastu nr. 19 ei ole üldse

rohevõrgustiku struktuurielement. Järelikult ei ole haljastu nr. 19 ja Viimsi pargi näol

tegemist tuumaladega, millest lähtuvalt on väidetavalt konstrueeritud ribastruktuuride

läbimõõt.

Vastustaja poolt viidatud tabel 2 (lk. 23) „Tasemete hierarhilised parameetrid“ on võetud K.

Seppa ja J. Jagomägi juhendist „Roheline võrgustik.“ KSH aruande lk. 12 on märgitud, et

elementide mõõtmete kavandamisel on aluseks võetud Viimsi valla mastaabid ehk siis ala,

mille piires tuleb rohevõrgustik konstrueerida (tabel 2). Seejärel on valla võimalusi arvestades

sobitatud sinna ülejäänud alad. Rohevõrgustiku juhendmaterjali kohaselt on tegemist

tasandiga „Piirkonna (maakonna) väikesed,“ kuid kuna Viimsi vallas ei ole tulenevalt

asustustihedusest, maakasutuse sihtotstarbest, tehnoloogilistest infrastruktuuridest jne

juhendmaterjalis soovitatud alasid moodustada, on vähendatud rohevõrgustiku elementide

mõõtmed valla tasandile sobivaks.

Kaebaja leiab, et kuna teemaplaneeringu koostamisel ning rohevõrgustiku alade

määratlemisel kohandati K. Seppa ja J. Jagomägi metoodikat, siis tuleb lähtuda mitte

vastustaja poolt viidatud tabelist 2, vaid teemaplaneeringu seletuskirja lk. 23 toodud tabelist 3

„Rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika tulemus), mis

vastab üheselt teemaplaneeringu rohevõrgustiku struktuurelementidele. Viidatud tabeli 3

järgi on rohekoridoride läbimõõt 30 – 400 m.

Vastustajale olid teada kaebaja vastuväited juba teemaplaneeringu koostamise ajal, sellele on

viidatud nii KSH aruandes kui ka teemaplaneeringu seletuskirjas, seepärast pidanuks

teemaplaneeringust ning Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009.a. määrusest nr. 22 nähtuma

kaalutlused kaebaja maadele jääva rohekoridori asukoha ja laiuse kohta. Kaebaja arvates ei

ole vastustaja piisavalt kaalunud ega põhjendanud, miks Kaarsilla Kinnisvara OÜ poolt

esitatud argumente pole aktsepteeritud või piisavaks peetud.

Tuginedes eeltoodule on kaebuse esitaja teinud järgmised järeldused:

-Rohevõrgustiku konstrueerimisel juhinduti metoodilisest juhendmaterjalist „Roheline

võrgustik“ (Sepp, Jagomägi, 2002), mis kirjeldab rohevõrgustike kavandamise üldisi

põhimõtteid.

-Rohevõrgustik on konstrueeritud üksnes valla hierarhilisel tasemel – seletuskirja lk. 23

tabelis 2 „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“ ala astmel.

-Madalamal hierarhilisel ehk täpsemal tasandil kui vald (no „Linnaosa, asum, külade grupp,“

„Kvartal,“ „Kodukoht, hoonete rühm“ ja „Kodumaja koos lähiümbrusega“) ei ole

rohevõrgustikku välja töötatud ning seda teemaplaneering ei kajasta.

-Rohevõrgustiku metoodika kohandati Viimsi vallale vastavaks. Seletuskirja lk. 24 tabelis 3

on toodud rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika

tulemus), millest lähtuti rohevõrgustiku konstrueerimisel.

2000.a. kehtestatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt tuleb hetkel veel säilinud

looduslikke alasid (Statoili tankla ja Milstrandi ala vahel, Peeter Suure merekindluse patarei

ümbruses, raudtee ja Kroonu tee vahel) säilitada haljasmaana. Vald peab koostöös

Miiduranna sadama haldaja ja seal tegutsevate ettevõtetega tagama alade haljastamise

selliselt, et suurendada nende müra tõkestavat toimet (vajadusel paigaldada müratõkestav

aed), esteetilisust ja tagada nende hilisem hooldus.

Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005.a. määrusega kehtestati teemaplaneering „Viimsi valla

üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“, mille järgi on vallal

kohustus tagada sadamate ümbruses puhvertsoonid. Puhvertsooni sees tuleb säilitada

olemasolev haljastus. Miiduranna sadama ümber tuleb tagada kõrghaljastatud vöönd.

Kohtades, kus täna kasvab kõrghaljastus, tuleb see säilitada või selle võimatuse korral

asendada uue kõrghaljastusega minimaalselt 50 m ulatuses. Nimetatud teemaplaneeringu p-s

5.3.1 märgitakse, et Viimsi valla rohestruktuurid (sh pargid, pargilaadsed haljasalad,

tänavaäärsed haljastud keskuses, kalmistud, puhkealad, metsad, looduskaitse objektid)

moodustavad osa ökosüsteemist, mis on vallaelanike tervise ja elukvaliteedi aluseks.

Nimetatud teemaplaneeringu kohaselt, tagamaks võimalusi valla rohestruktuuride säilimiseks

ning süsteemseks järjepidevaks arenguks, on Viimsi vald alustanud rohevõrgustiku ja

miljöövääruslike

alade

kohta

teemaplaneeringu

koostamist.

Seetõttu

mõjusid

rohestruktuuridele käesolevas töös eraldi ei käsitleta.

Sama teemaplaneeringu punktis 5.7 on asutud seisukohale, et rohevõrgustikus (sh.

rohestruktuuri koridorides) tuleb säilitada olemasolev väärtuslik kõrghaljastus.

Vaadeldava teemaplaneeringu seletuskirja lk. 96 on märgitud, et Viimsi vald peab oluliseks

säilitada kõik rohevõrgustiku sidususe funktsiooni juba kandvad rohelised alad nii suures

ulatuses kui see täna on veel võimalik.

Tulenevalt valla mandriosa üldplaneeringust, rohevõrgustiku teemaplaneeringu algatamisest

2004.a., kui ka üldiste ehitustingimuste teemaplaneeringust on kaebuse esitaja seisukohal, et

hiljemalt 2005.aastaks oli Viimsi valla kohaliku omavalitsuse organitel üheselt selge

haljastuse säilimise ning sadamast ja selle ümbrusest kahjulike mõjutuste tõkestamise vajadus

Kroonu, Viimsi-Rohuneeme ja Viimsi-Randvere tee vahelisel alal, kuhu muu hulgas jäid nii

kaebuse esitajale kuuluvad kui ka Viimsi vallale kuuluvad 9,6 ha maad.

Selle asemel, et planeerimismenetluse käigus arutada, kaaluda, lahendada ja otsustada, kuidas

ja milliste maade ning kelle õiguste ja vabaduste piiramise arvel püstitatud eesmärke (roheala

säilimine, kahjulike mõjutuste ärahoidmine jne) saavutada, asus Viimsi vald kiiresti müüma

temale kuuluvaid, vaidlusalusesse piirkonda jäävaid maatükke enam kui 20 miljoni krooni

eest ning koostama ja kehtestama nendele maadele detailplaneeringut, mis sisuliselt välistab

nende maade kaasamise rohevõrgustikku.

Ühestki varemkehtinud üldplaneeringust ei tulenenud, et planeerimismenetluses lahendamist

vajavaid ülesandeid saab täita ainult kaebuse esitaja ja teistele eraõiguslikele isikutele

kuuluvate maade arvel. Vastupidi, valla mandriosa üldplaneeringus leiti, et rajatav

kergetööstus ning sellega haakuv, perspektiivsele ärimaale jääv äri- ja büroohoonete maa

peaks saama puhvertsooniks Haabneeme aleviku ja Miiduranna sadama ning sellega haakuva

praeguse tootmismaa vahel.

-Käesoleva teemaplaneeringu käigus ei ole kaalutud alternatiivseid rohekoridori alasid ega

rohekoridori laiusi.

-Käsitlemata on üldplaneeringus toodud variant, et äri- ja büroohooned jmt on samuti

puhvertsooniks.

Kaebuse esitaja on seisukohal, et tulnuks kaaluda kaebaja ja teiste eraõiguslike isikute maa

väljajätmist rohevõrgustiku alast, et mitte piirata isikute õigusi ja vabadusi, ning ca 10 ha

vallale kuuluvat maad pidanuks jätma rohevõrgustiku alaks. Selline valla maade arvel roheala

olnuks tunduvalt suurem ja laiem võrreldes praeguse rohekoridoriga. Samuti olnuks see

loogiliseks jätkuks Viimsi pargi alalt merekindluse patarei juurde.

Kaebuse esitaja leiab, et rohevõrgustik oma kõigi piirangutega kahjustab kaebuse esitaja huve,

mistõttu on rikutud proportsionaalsuse printsiipi. Rakendatavad piirangud ja abinõud peavad

olema vastavuses kavandatavate eesmärkidega ja need ei tohi kahjustada kaebuse esitaja

huve. Kui seda ei ole võimalik tagada, siis peavad kitsendused olema minimaalsed ja üksnes

sellised, mis on vajalikud eesmärgi saavutamiseks.

Eeltoodust tulenevalt ja arvestades vastustaja enda käitumist tulnuks kaaluda vähemalt

minimaalset võimalikku laiust – 50 m. Seda kahjuks tehtud ei ole. Viimsi vald on tekitanud

temale kahju oma vastuolulise käitumise ning ebaproportsionaalse ning ebavõrdse

kohtlemisega.

13. Palub hüvitada õigusabitasuna 38160 EEK ja tasutud riigilõiv 250 EEK.

Selgituseks arvete kohta märgib, et 7.12.2009.a. arve nr. 79 hõlmab kaebuse koostamist ja

esitamist halduskohtule. 2.06.2010.a. arve nr. 30 esitamisel on arvestatud kohtuistungist

osavõtu ajaks arvestuslikult 3 t, kuna polnud teada, kui kaua kohtuistung kestab. 11 t. on

arvestatud kohtuistungiks ettevalmistuseks. Kuna kaebuse koostamisest oli möödunud

rohkem kui pool aastat, siis oli vajalik esindajal end materjaliga uuesti kurssi viia, tutvuda

vastustaja seletusega, normatiivmaterjaliga ning kohtupraktikaga.

14. Kaebaja palub tühistada Viimsi Vallavolikogu 13. oktoobri 2009.a. määrus nr. 22, millega

kehtestati Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja

rohevõrgustik.“

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

15. Vastustaja on seisukohal, et Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu

„Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ kehtestamine ei riku ega riiva kaebaja õigusi,

mistõttu puudub alus kaebuse rahuldamiseks. Teemaplaneeringu menetlemisel ja

kehtestamisel ei rikutud õigusaktide sätteid; vaidlustatud Määrus on õiguspärane nii

materiaalsest kui formaalsest aspektist ning on piisavalt motiveeritud nii faktiliselt kui ka

õiguslikult ( HMS § 56 lg 1).

Haldusakti vastuvõtmisel on järgitud kõiki kaalutlusreegleid ning ei esine diskretsioonivigu.

HMS § 56 sätestatud haldusakti põhjendamise nõude üheks eesmärgiks on tagada akti

kontrollitavus. Määruse põhjendused tulenevad nii Määrusest endast kui ka selles viidatud

Teemaplaneeringu materjalidest ja muudest dokumentidest. Seetõttu pole tegemist

motiveerimatu haldusaktiga ning puudub alus selle tühistamiseks. Määrusega kehtestati

üldplaneeringu Teemaplaneering, mis on väga mahukas dokument. Lisaks esitasid erinevate

kinnistute omanikud Teemaplaneeringu avaliku arutelu käigus kokku 64 ettepanekut ja

vastuväidet, millele kõigile esitati vallavalitsuse seisukohad, mis kõik moodustavad osa

Teemaplaneeringu materjalist ja Määruse teise lehe viite kohaselt asuvad Teemaplaneeringu

passis so menetlusdokumentatsioonis. Vastustaja on vallavalitsuse seisukohti aktsepteerinud

ja nii moodustavad need samuti osa Määruse põhjendustest. Ainuüksi menetlusökonoomika

seisukohast on mõeldamatu, et kõik nii mahuka planeeringu põhjendused esitatakse

planeeringut kehtestavas haldusaktis.

Neidsamu asjaolusid ja väiteid, millega kaebaja põhjendab vaidlustatud haldusakti

õigusvastasust, on põhjalikult käsitletud ja kaalutletud nii enne planeeringu kehtestamist kui

ka Määruses eneses viidatud Harju Maavalitsuse 05.10.2009 kirjas nr 2.1-13/2874, millega

Teemaplaneering heaks kiideti. Vastustaja on Harju Maavalitsuse eelviidatud kirjas toodud

käsitlusega vastuväidete osas nõustunud ning on Määruse põhjenduses ka maavanema

nimetatud kirjale üheselt viidanud. Seega peaks olema ilmne ja üheselt arusaadav, et ka Harju

Maavalitsuse 05.10.2009 kirjas esitatud seisukohad vastuväidete (sh kaebaja vastuväidete)

osas on ühtlasi Määruse põhjendusteks. Määruses on ka viidatud, kuidas on kõik dokumendid

kättesaadavad, Harju Maavalitsuse 05.10.2009 kiri on aga lisaks selle koostaja poolt saadetud

kõikidele isikutele (sh kaebajale), kelle ettepanekuid või vastuväiteid täies mahus ei

rahuldatud.

Akti kontrollitavus on tagatud järgides ka Riigikohtu Halduskolleegiumi otsuse nr 3-3-1-16-

05 juhiseid. Puutuvalt kaebaja esitatud näidetesse Riigikohtu praktikast, siis nähtub, et

Riigikohtu otsus nr 3-3-1-54-03 käsitleb otsust, milles ei olnud mitte ühtegi põhjendust.

Samas leidis kolleegium, et kui haldusakti motivatsioon esitatakse selle mahukuse tõttu

mõnes teises dokumendis, peavad haldusaktis olema ära toodud vähemalt põhimotiivid. Seda

on käesolevalt vaidlustatud Määruses ka tehtud, samuti on viidatud Teemaplaneeringu

konkreetsetele osadele ja dokumentidele. Teemaplaneeringut on menetletud õiguspäraselt,

mistõttu puudub alus Määruse tühistamiseks.

16. Üldplaneeringu seletuskirja punkti 5.2 kohaselt mõistetakse „Maa reserveerimise all

alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks, kui seda on praegune

maa kasutamise sihtotstarve. See ei tähenda selle maa-ala terviklikku ega automaatset teiseks

eesmärgiks kasutuselevõttu vaid pigem, et antud ala oleks võimalik hiljem, sellekohase

vajaduse ja soovi tekkimisel reserveeritud otstarbest lähtudes kasutamiseks (tiheasustusaladel

ainult läbi detailplaneeringu) ümber vormistada.“ Seega ei tulene Üldplaneeringujärgsest

perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist õiguspärast ootust ega garantiid sellele, et Kinnistutele

saab tulevikus kindlasti ärihooneid rajada.

Samuti ei anna ärimaa sihtotstarve õigust kinnistu 100 %-liseks täisehituseks. Kas ja milliste

ärihoonete ehitamist lubatakse, selgub vastava vajaduse tekkimisel detailplaneeringu

menetluse raames. Seejuures detailplaneeringu menetluse lõppeesmärk on saavutada

tasakaalustatud keskkonnaga arvestav ja sellesse sobituv planeerimislahendus.

Tegemist on Üldplaneeringuga, mis koostati aastal 1999 ja mis arvestas seega kümne aasta

taguseid arenguvajadusi. Üldplaneering on tänaseks osalt oma ülesande täitnud ja mitmeski

kriitilises kohas ajale jalgu jäänud, mistõttu vajab korrigeerimist ja seda hetkel tehaksegi. On

loomulik, et nii vana üldplaneeringu alusel ei saa täna enam arenguid suunata. Kümne aasta

tagune maakasutuse reserv võidakse vägagi suure tõenäosusega täna ümber hinnata.

Rohevõrgustiku teemaplaneering, nagu ütleb nimigi, ei käsitle ehitusõigusega seotud aspekte,

vaid määrab rohestruktuuride vajaduse. Samas tuleb ehitusõiguse planeerimisel samuti

arvestada rohevajadustega ja Teemaplaneering annab selleks lihtsalt strukturaalse aluse

(kuivõrd see on komplekselt koostatud ja arvestab n.ö valla tervikpilti).

17. Teemaplaneeringu menetluses töötati Randvere-Viimsi tee ja haljastu nr 19 vahelisele

rohekoridorile välja parim võimalik asukoht.

Arvestati juba kehtivate maakonna-, üld-, teema- ja detailplaneeringutega, olemasoleva

loodusliku olukorraga ning tööstusobjektide asukohtadega.

Üldplaneeringu seletuskirjas on välja toodud, et „üldplaneeringuga ei ole võimalik lahendada

eksisteerivat konflikti AS Milstrandi territooriumi kasutuse ja Miiduranna elanike vahel.

Konflikti paisumise vältimiseks tuleb hetkel veel säilinud looduslike alasid (Statoili tankla ja

AS Milstrandi ala vahel, Peeter Suure merekindluse patarei ümbruses, raudtee ja Kroonu tee

vahel) säilitada haljasmaana“.

Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringus „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste

määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud järgmine tingimus: „Miiduranna

sadama ümber tuleb tagada kõrghaljastatud vöönd. Kohtades, kus täna kasvab kõrghaljastus

tuleb see aga säilitada või selle võimatuse korral asendada uue kõrghaljastusega

minimaalselt 50 m ulatuses. Vallal on kohustus tagada nii sadamate ümbruses kui ka

sadamateni suunduvate transiitteede ääres vajalikud puhvertsoonid. Lisaks sadamatele tuleb

arvestada haljastatud puhvertsoonidaga ka teiste tootmisega seotud objektide puhul (näiteks

AS Milstrandi kütust vahendav Miiduranna sadam).“

Kaebaja Kinnistud piirnevad vahetult AS-ile Milstrand kuuluva Viimsi kütusebaasi kinnistuga

(väljavõte Maa-ameti kaardiserverist – lisa nr 7). AS Milstrand tegeleb nimetatud kinnistul

naftasaaduste käitlemisega ning kuulub A-kategooria (so kõige kõrgema) suurõnnetusohuga

ettevõtete gruppi. Kaebaja Kinnistute lähinaabruses paikneb ka olulise ruumilise mõjuga

Miiduranna sadam. Vaidlusalune ala on valdavalt kõrghaljastusega, nii ökoloogiliselt kui

esteetiliselt väärtuslik ja oluline tootmisala negatiivsete mõjude, sh visuaalse reostuse

neutraliseerijana.

Rohekoridori eesmärk on nii keskkonnakaitseline, tõkestades sadamast tulenevaid

negatiivseid mõjusid, kui ka puhkemajanduslik, sidudes võimaliku jalutussuunana Viimsi

pargi lääne poole jääva kultuurimälestisi ümbritseva haljastuga.

Kinnistute rohevõrgustikku kaasamise kasuks otsustamisel on lisaks ülaltoodule lähtutud ka

järgmistest kaalutlustest:

- Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringus "Asustust ja maakasutust suunavad

keskkonnatingimused" peatükis 2.2.1 on rõhutatud: ”Rohelise võrgustiku sidususe

parandamine on eriti oluline Tallinna mõjupiirkonnas. Tugialasid ja koridore on kohati liialt

hõredalt just Tallinna rohelise vööndi piires ja seal on möödapääsmatu vajadus rohelist

võrgustikku tugevdada“;

- Viimsi vald peab oluliseks säilitada kõik rohevõrgustiku sidususe funktsiooni juba kandvad

(või sellist potentsiaali kandvad) rohelised alad nii suures ulatuses kui see on täna veel

võimalik;

- Vastavalt „Soovitused ruumilise planeerimise protsessi ja rannikualade arengu juhtimise

suunamiseks“ (VASAB 2010) tuleb inimasutuse säästliku arengu parema kontseptsiooni

loomiseks erineva loodusliku väärtusega alad, olgu nad kaitse all või mitte, haarata rohelisse

infrastruktuuri.

Eeltoodust nähtub, et vajadus Kinnistute arvamiseks rohelise koridori koosseisu tuleneb juba

kehtivas VASAB 2010, Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringus "Asustust ja

maakasutust suunavad keskkonnatingimused", Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus ning

selle teemaplaneeringus „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse

põhimõtted“ sätestatud tingimustest.

Juhul, kui rohekoridor oleks planeeritud kaebaja poolt viidatud Keskuse ja Ladina kvartali

kinnistutele ning kaebaja kinnistud oleks jäetud rohekoridorist välja, ei oleks olnud võimalik

arvestada ülalnimetatud, juba kehtivates juriidilist jõudu omavates dokumentides sätestatud

tingimustega, kuna nimetatud kinnistud asuvad kaebaja Kinnistutest põhja pool (AS Milstrand

asub kaebaja kinnistuste suhtes lõunas).

Rohevõrgustiku planeerimisel ei ole tehtud vahet era, riigi- või munitsipaalmaadel – valitud

on parim võimalik asukoht. Kokku haarati rohevõrgustiku koosseisu 28,53 km2 alasid, millest

eramaale jääb 11,33 km2 (39,7%) ning riigimaale sh reformimata riigimaale ja

munitsipaalmaadele 17,2 km2 (60,3%). Seega enamus rohealasid pole kavandatud

eramaadele.

Rohevõrgustiku planeerimisel kasutatud metoodika kohaselt peaks kõnealuse rohekoridori

laius olema minimaalselt 100 m – 200 m, kuid seoses esitatud vastuväidetega vaatas

vastustaja Teemaplaneeringu lahenduse üle ning pidas mõistlikuks ja otstarbekaks muuta

vastu võetud planeerimislahendust selliselt, et rohevõrgustiku koridori minimaalseks laiuseks

jääks 80 m (väljavõte Teemaplaneeringu avaliku väljapaneku aegsest ja kehtestatud kaardist –

lisa nr 8). Tegemist on kompromisslahendusega, mille korral on kaebajal võimalik taotleda

detailplaneeringu algatamist ning vastustaja ei välistata ärihoonete ehitamise võimalust

kinnistute põhjapoolsele osale. Täpsemad ehitusõigusega seotud tingimused koos rohekoridori

lõpliku asukohaga selgitatakse välja vastavalt planeerimispõhimõtetele detailplaneeringu

menetluse raames.

Vastustaja rõhutab, et ärimaa sihtotstarve ei anna kinnistule veel 100 %-list täisehitusõigust.

PlanS § 9 lg 2 määratleb detailplaneeringu ülesanded. Seejuures PlanS § 9 lg 2 p 5 sätestab

detailplaneeringu ühe ülesandena haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramise ning

PlanS § 9 lg 2 p 8 näeb ette vajaduse seada keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu

elluviimiseks. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud Viimsi valla

mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste

määramine.

Elamuehituse

põhimõtted.“

peatükk

5.7

„Säästva

ja

tasakaalustatud

arengutingimuste seadmine“ sätestab, et rohevõrgustikus tuleb säilitada olemasolev väärtuslik

kõrghaljastus ja olemasoleva haljastuse puudumisel rajada sinna võimalusel uushaljastus.

Detailplaneeringu menetluse lõppeesmärk on siiski saavutada tasakaalustatud, keskkonnaga

arvestav ja sellesse sobituv, planeerimislahendus.

18. Üldprintsiipide tasandil kaalub avalik huvi puhtama ja kvaliteetsema elukeskkonna

säilitamiseks (mida võimaldab tagada rohekoridor) üle Kinnistute omaniku ärihuvid.

Siinkohal on kohane viidata Riigikohtu HK 18.10.2004 otsusele nr 3-3-1-37-04, milles kohus

asus seisukohale, et üldplaneering peab tagama valla või linna edasise arengu ja

ühiskonnaliikmetele parima võimaliku elukeskkonna ning et avalik huvi puhtama

elukeskkonna säilitamiseks kaalub üle ärifunktsiooni säilitamise. Ka antud juhul kaaluvad

valla elanike huvid puhtamale elukeskkonnale, mida on võimalik saavutada vaid rohelise

koridori säilitamisega, üle Kinnistute omaniku huvi äritegevusele ja sellest saadavale

kasumile.

19. Teemaplaneeringu kehtestamine iseenesest kaebajale kahju ei tekita. Samuti ei vasta tõele

kaebaja väide, et kohalik omavalitsus on lähtunud üksnes avalikust huvist ning jätnud

Kaarsilla Kinnisvara OÜ huvid kaalumata. Kui kohalik omavalitsus oleks lähtunud üksnes

avalikest huvidest, siis ei oleks avaliku väljapaneku aegset planeerimislahendust korrigeeritud

ning 150 m laiust rohekoridori asendatud 80 m laiusega. Kaebajal on võimalik taotleda

detailplaneeringu

algatamist,

et

välja

selgitada

kinnistute

põhjapoolse

ala

hoonestamistingimused.

Teemaplaneeringu kehtestamine ei saanud kaebajale kaasa tuua väga olulist majanduslikku

mõju.

Nimelt ei saanud kaebaja Kinnistute ostmisel lähtuda üksnes maa sihtotstarbest või

Üldplaneeringu juhtfunktsioonist (perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast

ootust ega garantiid sellele, et kinnistutele saab tulevikus kindlasti ärihooneid rajada) vaid pidi

arvestama ka üldplaneeringu seletuskirjas sätestatud tingimustega (vt meie seletuse neljandat

lehekülge). Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla üldiste

ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ kehtestati Viimsi Vallavolikogu

13.09.2005 määrusega nr 32, so ajal, mil kaebaja oli juba Kinnistute omanik. Nimetatud

teemaplaneering on kehtiv kogu ulatuses, vastustajale teadaolevalt ei ole kaebaja seda

vaidlustanud. Seega pidi kaebaja arvestama ka nimetatud teemaplaneeringus sätestatud

tingimustega.

Kaebajale on tagatud võimalus taotleda detailplaneeringu algatamist selgitamaks välja

võimalused ärihoonete ehitamiseks (vt meie seletuse neljandat lehekülge).

20. Väär ja paljasõnaline on kaebaja seisukoht, et Teemaplaneering on Üldplaneeringuga

vastuolus.

Kaebaja on oma kaebuses viidanud planeerimisseaduse sätetele, mis käsitlevad

üldplaneeringu eesmärke (PlanS § 2 p 3 ja 8 lg 3 p 1-3). Samas on käesolevas asjas kohane

PlanS § 8 lg 2 p 2, mis sätestab, et üldplaneeringu võib koostada teemaplaneeringuna kehtiva

üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks vastavalt käesoleva paragrahvi lõikes 3

nimetatud ülesannetele, ja PlanS § 8 lg 3 p 6 ja 7, mis sätestavad, et üldplaneeringu

ülesanneteks on muuhulgas miljööväärtuslike hoonestusalade, väärtuslike põllumaade,

parkide, haljasalade, maastike, maastiku üksikelementide ja looduskoosluste määramine ning

nende kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine, samuti rohelise võrgustiku toimimist tagavate

tingimuste seadmine.

Teemaplaneering peab täpsustama kehtivat Üldplaneeringut ja teebki seda.

Vastustaja märgib, et kaebaja eesmärgiks tulenevalt kaebusest on Kinnistutele ehitada,

milleks käesoleval hetkel alus puudub: detailplaneeringut pole kehtestatud. Teemaplaneering

ehitusõiguse andmist ei reguleeri, samas ei välista seda, seega pole Teemaplaneeringu

vaidlustamiseks mingit alust.

21. Määrusega kehtestatud Teemaplaneering ei riku ja ei riiva kaebaja õigusi, siis HKMS § 7

lg 1 ja PlanS § 26 lg 1 sätestatud üldregulatsioonist tulenevalt tuleb kaebus jätta rahuldamata.

Kuna Määrus on kooskõlas õigusaktide sätetega ja selle vastuvõtmisel on järgitud

menetlusnorme, siis puuduvad alused ka võimaliku populaarkaebuse rahuldamiseks.

Vastustaja palub jätta Kaarsilla Kinnisvara OÜ kaebus rahuldamata ja jätta menetluskulud

kaebaja kanda.

22. Lisaks kaebaja täiendustele vastab vald järgmist.

Õigusabitasu suurusega ei saa nõustuda; ka ei ole täiendustes esitatud väited, mis juba on läbi

arutatud, õiged.

Nõustuda ei saa ka uue väitega, et juhinduda tuli mitte vastustaja viidatud tabeli nr 2

andmetest, vaid seletuskirja lk 23 toodud tabelist 3, milles on rohekoridori läbimõõt 30-400 m

ja sellega sai kaebaja maal määrata läbimõõduks ka 30 m.

Vastustaja on selgitanud, et tugineda tuleb teemaplaneeringu seletuskirja lk 23 asuvale

tabelile 2, kaebaja kinnistule jääv rohekoridor kuulub „linnaosa, asumi, külade grupp“

astmesse. Mida suuremad on tuumalad, seda laiem peab olema ka siduv element e

rohekoridor. Haljastu nr 19 on läbimõõdult suurem, kui tabelis 2 „kvartal“ astme tuumala ja

Viimsi park vastab läbimõõdult tabelis 2 „linnaosa, asum, külade grupp“ astme tuumalale.

Eeltoodu kohaselt peab haljastu nr 19 ja Viimsi pargi vaheline rohekoridor olema 100- 200 m

lai, st kuuluma astmesse „linnaosa, asum, külade grupp“. Seega kooskõlas metoodikaga peab

olema reserveeritud kaebaja kinnistule minimaalselt 100-200 m laiuse rohekoridori, kuid leiti

kompromiss enne planeeringu kehtestamist laiuses 80 m. Seda selgitati kohtuistungil.

Läbimõõtude määramisel lähtuti rohevõrgustiku teemaplaneeringu seletuskirja lk 23 asuvast

tabelist 2. Tabel 3 on kokkuvõtlik, mis näitab ära kõikide kasutatud struktuurelementide

miinimum-ja maksimumsuurused ilma tabelis 2 toodud tasandeid üksteisest eristamata. Kui

kasutada tabelit 3, siis puuduks süsteem ja selline lähenemine oleks vastuolus metoodikaga.

Metoodika koostamise eesmärgiks oli esitada rohelise võrgustiku kavandamise ja

liigendamise lähtealused ja võrgustiku konstrueerimise olulisema kriteeriumid, anda ülevaade

kontseptsiooni erinevatest käsitlustest ja arengutest nii Euroopas kui Eestis. Lisaks oli

eesmärgiks

koostada

maakonnaplaneeringule

„Asustust

ja

maakasutust

suunavad

keskkonnatingimused“ alusmaterjaliks sobiv rohelise võrgustiku kavandamise metoodika.

Arvestades planeeringute hierarhiast tulenevat täpsusastet vajas Metoodika ülevaatamist, so

rohevõrgustiku teemaplaneeringu koostamiseks oli vaja see kohandada valla tasandil

planeerimiseks. Teemaplaneeringu jaoks arvestati vaid Viimsi valla tingimusi (mitte

teoreetilist

valla

tasandit),

see

töötai

põhjalikult

läbi

planeeringu

koostamisel.

Teemaplaneeringu koostamisel tugineti tabelile 2 ja menetluses toimus parameetrite

kohandamine, st mitte kõikide rohevõrgustiku määratlemise põhimõtete kohandamine.

Kohandamine seisnes peamiselt selles, et koridorid muutusid kitsamaks. Sidususe põhimõte ja

vajadus koridori järele ning muud metoodilised põhimõtted säilisid. Tabel 3 üksi ei ole

käsitletav metoodikana. Teemaplaneeringu metoodilised põhimõtted tulenevad Metoodikast,

mida väljendab tabel 2. Metoodikas ja teemaplaneeringus on kasutatud struktuurelementide

nimetused. Metoodikas on kasutatud elemendid- tugialad, koridorid, neutraalala.

Teemaplaneeringus on kasutatud elemendid- tuumala, astmelaud, tugiala, puhverala,

koridorid, perspektiivsed alad.

Kaebaja 27.12.2010 seisukohtade täpsustustes toodud põhjendused on kaebaja poolt eelneva

menetluse käigus juba esitatud ja vastustaja poolt ümber lükatud.

Väär on kaebaja seisukoht, et rohevõrgustiku teemaplaneeringu koostamisel ja rohevõrgustiku

alade määratlemisel oleks pidanud lähtuma teemaplaneeringu leheküljel 24 toodud tabelist nr

3, mitte aga leheküljel 23 asuvast tabelist 2.

Vastustaja on kohtule 01.03.2010 antud seletuses nr 1-13/364-3 (lehekülgedel 4 ja 5) ja

05.08.2010 antud vastuses nr 1-13/364-8 selgitanud, kui lai peab olema rohekoridor, millest

tekkis minimaalne laius 80 m ja milliseid täiendavaid piiranguid loob kaebaja kinnistutele

Miiduranna sadama ümbrus. Kõike kordamata vastuseks kaebajale tuleb märkida järgmist.

Kaebaja märgib: „Seda seisukohta kinnitab seletuskirja punktis 2.2.1 (lk. 27-28) märgitu,

mille kohaselt rohelise võrgustiku moodustamist madalamal hierarhilisel tasemel kui vald

(asum, kvartal, hoonete rühm, kodumaja ümbrus – vt tabel 2), pole käesoleva tööga

põhjalikumalt analüüsitud./…/“. Põhjalikumalt mitte analüüsimine ei tähenda, et poleks

üldse analüüsitud (näiteks rohevõrgustiku teemaplaneeringu seletuskirja peatükist 1.5.1

nähtub, et vastavalt metoodikale kaardistati välitööde käigus kogu valla mandriosa

territooriumil kõik potentsiaalsed rohevõrgustiku moodustamise aluseks olevad alad).

Planeerimisprotsess on oma olemuselt hierarhiline, kus üldisemalt liigutakse üksikumale

(üleriigiline planeering → maakonnaplaneering → üldplaneering → detailplaneering),

suuremast mõõtkavast väiksemale. Seejuures iga alama astme planeeringuga täpsustatakse

kõrgema astme planeeringuid. Sellest tulenevalt on rohevõrgustiku teemaplaneeringu

seletuskirja peatükis 2.1 (lk 26) ka märgitud, et täpne maa-ala kasutuselevõtt ning konkreetse

rohevõrgustiku

elemendi

täpne

paiknemine

tuleb

täpsustada

detailplaneeringus.

Rohevõrgustiku teemaplaneering koostati vastavuses planeerimisseadusega, so üldplaneeringu

ehk valla tasandi planeeringuna. Eeltoodust nähtub, et planeerimismenetluses on teostatud

rohealade analüüs ka madalamal tasemel kui vald, kuid lõplikud rohealade piirid määratakse,

so teostatakse põhjalik analüüs, detailplaneeringute menetlemisel.

Kaebaja märgib veel: „KSH aruande lk. 12 ilmneb samuti, et rohevõrgustiku alade

määratlemist on selgitatud teemaplaneeringu peatükis 1.5. /…/ Kaebaja leiab, et kuna

teemaplaneeringu koostamisel ning rohevõrgustiku alade määratlemisel kohandati K. Seppa

ja J. Jagomägi metoodikat, siis tuleb lähtuda mitte vastustaja poolt viidatud tabelist 2, vaid

teemaplaneeringu seletuskirja lk. 23 toodud tabelist 3 „Rohevõrgustiku elementide

parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika tulemus), mis vastab üheselt

teemaplaneeringu rohevõrgustiku struktuurelementidele. Viidatud tabeli 3 järgi on

rohekoridoride läbimõõt 30 – 400 m.” Vastustaja põhjalik käsitlus esitati 05.08.2010 antud

seletuses. Läbimõõtude määramisel on õigesti lähtutud rohevõrgustiku teemaplaneeringu

seletuskirja lk 23 asuvast tabelist 2. Enne tabelit 2 on märgitud, et „loetletud

struktuurielementide määratlemise aluseks olid eelkõige nende morfomeetrilised kriteeriumid

(tuumaladel pindala ja läbimõõt, ribastruktuuridel laius), mis tagavad struktuuri, kui terviku,

ökoloogilise toimimise ning looduslike alade osatähtsuse. Hierarhilised tasemed ja vastavad

parameetrid on toodud tabelis 2“. Tabeli 2 pealkiri on: „Tasemete hierarhilised parameetrid

(Sepp, Jagomägi 2002). Tabelis kajastuvad lisaks valla tasandile ka täpsemad tasandid“.

Tabeli all on toodud tabelis tärniga tähistatud tasandite kohta täiendav seletus: „* - Täpsemate

tasandite kaasamise eesmärgil on käesolevas töös välja toodud Viimsi valla tähtsamad

haljasalad (koondnimetusega haljastud), vt ptk 2.3.“

Rohevõrgustiku teemaplaneeringu koostamise aluseks olev metoodika „Roheline võrgustik“

(edaspidi Metoodika) kohandati valla tasandil planeerimiseks. Sj koostati rohevõrgustiku

teemaplaneering arvestades ainult konkreetseid Viimsi valla tingimusi (mitte teoreetilist valla

tasandit), mis planeeringu koostamise käigus põhjalikult läbi analüüsiti.

Rohevõrgustiku teemaplaneeringu koostamisel tugineti tabelile 2 ning menetlusprotsessis

toimus parameetrite, st mitte kõikide rohevõrgustiku määratlemise põhimõtete, kohandamine.

Kohandamine seisnes peamiselt selles, et koridorid muutusid konkureeriva maakasutuse tõttu

ja planeeringumenetluses toimunud avaliku diskussiooni käigus kompromisside saavutamise

vajadusest tulenevalt kitsamaks1. Samas sidususe põhimõte ja vajadus koridori järele ning

muud metoodilised põhimõtted jäid sellele vaatamata samaks.

Tabel 3 üksi ei ole käsitletav rohevõrgustiku teemaplaneeringu metoodikana, vaid toob välja

teemaplaneeringu koostamise ehk planeeringuliste põhimõtete (st kogu protsess, arvestades

planeeringu eesmärke, lähteülesannet, avalikku huvi, valla arengukava, teisi kehtestatud ja

koostatavaid planeeringuid, looduskeskkonda, olemasolevat ja planeeritud maakasutust jne) ja

kasutatud Metoodika põhimõtete tulemusena saadud rohelise võrgustiku elementide

parameetrite vahemikud (min ... max) ilma erinevaid tasandeid eristamata. Rohevõrgustiku

teemaplaneeringu metoodilised põhimõtted tulenevad Metoodikast, mida väljendab tabel 2.

Kui rohevõrgustik oleks konstrueeritud üksnes tabeli 3 alusel, siis puuduks igasugune süsteem

1 Kaebaja Kinnistutele reserveeritud rohekoridor peaks kasutatud metoodika kohaselt olema minimaalselt 100 m

– 200 m lai, kuid seoses esitatud vastuväidetega vaatas vastustaja Teemaplaneeringu lahenduse üle ning pidas

mõistlikuks ja otstarbekaks muuta vastu võetud planeerimislahendust enne selle kehtestamist selliselt, et

rohevõrgustiku koridori minimaalseks laiuseks jäi 80 m.

ja selline lähenemine oleks olnud vastuolus Metoodika, mille sisuline osa on kirjeldatud

neljakümne

kuuel

leheküljel,

üldpõhimõtetega.

Tabeli

alusel

rohevõrgustiku

konstrueerimine oleks olnud võimatu. Selle kinnituseks tuleb vaid vaadata, kui suured on

tabelis 3 numbriliselt miinimum- ja maksimumläbimõõtude vahed.

Kaebaja viide KSH aruandele pärineb osast, mis kirjeldab 1. alternatiivi, so

planeerimislahendust, mis on koostatud AS-i Pöyry Entec planeerijate ja Viimsi

Vallavalitsuse koostöös, ehk edukaks osutunud ja kehtestatud planeerimislahendust. KSH

menetluse eesmärk planeerimismenetluses on hinnata, kas kavandatava tegevusega kaasneb

oluline keskkonnamõju ning vajadusel välja pakkuda olulise keskkonnamõju vältimiseks

leevendus- ja vältimismeetmed. Sellest tulenevalt jääb arusaamatuks kaebaja täiendav viide

KSH aruande vastavale tekstilõigule.

Kaebaja märgib veel: „Teemaplaneeringu kaardi kohaselt algab kaebaja maid läbiv

rohekoridor tuumalast nr. 4, selle rohekoridori alasse jääb muu hulgas Viimsi mõisapark.

Rohekoridor

lõpeb

Peeter

Suure

Merekindluse

rannakaitsepatarei

juures,

mis

teemaplaneeringus on käsitletud haljastuna. Eelnevast nähtub, et Viimsi park on ise

rohekoridori osa ning haljastu nr. 19 ei ole üldse rohevõrgustiku struktuurielement.

Järelikult ei ole haljastu nr. 19 ja Viimsi pargi näol tegemist tuumaladega, millest lähtuvalt

on väidetavalt konstrueeritud ribastruktuuride läbimõõt.“

Vastustaja jääb oma 05.08.2010 seletuses antud selgituse juurde.

Rohevõrgustiku teemaplaneeringus toodud rohekoridori mõistet oleks võinud ka pikemalt ja

täpsemalt lahti kirjutada, kuid see ei muuda olematuks võrgustiku ideoloogiast tulenevat

rohekoridorile pandud ülesannet – rohekoridor on siduv element, mis kõikidel hierarhilistel

tasemetel koosmõjus on võrgustiku moodustumise aluseks. Vaidlusalune koridor ühendab

Viimsi valla rohevõrgustiku südameks olevat tuumala nr 4 tuumalaga nr 2 (vt kaarti –

vaidlusalune koridor jätkub perspektiivse rohevõrgustiku arengusuunana) läbi madalama

hierarhilise taseme rohevõrgustiku, kui seda on „vald, suure linna osa, külade suur grupp“.

Juhul, kui vaidlusalune rohekoridor kuuluks vastavalt tabelile 2 „vald, suure linna osa, külade

suur grupp“ astmesse, siis peaks see olema 300 – 500 m lai.

Kaebaja märgib veel:“ Vastustajale olid teada kaebaja vastuväited juba teemaplaneeringu

koostamise ajal, sellele on viidatud nii KSH aruandes kui ka teemaplaneeringu seletuskirjas.

Seepärast pidanuks teemaplaneeringust ning Viimsi Vallavolikogu 13. oktoobri 2009.a.

määrusest nr. 22, millega kehtestati Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering

„Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik,“ nähtuma kaalutlused kaebaja maadele jääva

rohekoridori asukoha ja laiuse kohta. Kaebaja arvates ei ole vastustaja piisavalt kaalunud

ega põhjendanud, miks Kaarsilla Kinnisvara OÜ poolt esitatud argumente pole

aktsepteeritud või piisavaks peetud.“

Rohevõrgustiku teemaplaneeringus kui üldplaneeringus ei ole väga suure mahu tõttu

motivatsiooni võimalik ja otstarbekas esitada nii, nagu näiteks detailplaneeringut kehtestavas

haldusaktis. Seda on tehtud määruse koostisosaks olevates rohevõrgustiku teemaplaneeringu

materjalides ja sellist tegevust lubavad nii õigusaktid kui ka Riigikohtu praktika.

Viimsi vald pole tekitanud kaebajale kahju väidetava ebaproportsionaalse ja ebavõrdse

kohtlemisega.

01.03.2010 antud seletuses (lk 4 ja 5) on vastustaja selgitus, kui lai peab olema rohekoridor,

millest tekkis minimaalne laius 80 m ja milliseid täiendavaid piiranguid loob kinnistutele

Miiduranna sadama ümbrus; rohevõrgustiku planeerimisel ei ole tehtud vahet era-, riigi- või

munitsipaalmaadel – valitud on parim võimalik asukoht; vaidlusalune rohekoridor on

konstrueeritud vastavuses Metoodikaga. Lisaks vastustaja 01.03.2010 seletusele ja 05.08.2010

vastusele ning rohevõrgustiku teemaplaneeringu peatükis 1.5 (lk 18 – 25) käsitletud

metoodikale on põhjendused, miks kaebaja kinnistutele reserveeriti rohekoridor 80 m

laiusena, välja toodud rohevõrgustiku teemaplaneeringu peatükis 7.2 (lk 96 – 97).

Juhul, kui rohekoridor oleks planeeritud kaebaja poolt juba kaebuses viidatud Keskuse ja

Ladina kvartali kinnistutele ning kaebaja kinnistud oleks jäetud rohekoridorist välja, ei oleks

olnud võimalik arvestada vastustaja 01.03.2010 seletuses nimetatud juba kehtivates juriidilist

jõudu omavates dokumentides sätestatud tingimustega.

Juhul kui rohekoridor oleks planeeritud kaebaja poolt viidatud Keskuse ja Ladina kvartali

kinnistule, siis oleks pidanud kaebaja kinnistud kogu ulatuses haarama rohevõrgustiku

koosseisu, kuna kaebaja kinnistud asuvad Keskuse ja Ladina kvartali kinnistute (kaebaja

kinnistutest põhjasuunas) ning AS-ile Milstrand kuuluva Viimsi kütusebaasi kinnistu (omab

ühist piiri kaebaja kinnistutega ning asub kaebaja kinnistutest lõunasuunas) vahel.

Asjaolu, et kõiki naaberkinnistuid ei ole haaratud rohekoridori koosseisu, ei saa olla aluseks

võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisele. Nimelt nõue, et kõikidele naaberaladele tuleb seada

samasugused

tingimused,

ei

ole

kooskõlas

planeerimispõhimõtte

olemusega.

Planeerimismenetluse eesmärk on planeerida ning planeerimisseaduses on sätestatud erineva

tasandi planeeringute ülesanded.

Üldplaneeringujärgsest perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega

garantiid sellele, et kinnistutele saab tulevikus kindlasti ärihooneid rajada. Samuti ei anna

ärimaa sihtotstarve õigust kinnistu 100 %-liseks täisehitamiseks. Eeltoodule tuginedes ei ole

põhjendatud kaebaja viide üldplaneeringule ning äri- ja büroohoonetele kui võimalikule

puhvertsoonile. Pealegi välistavad nii Viimsi kütusebaasist tulenev ohutsoon kui ka

rohevõrgustiku ideoloogia äri- ja büroohooned rohekoridori alal. Eeltoodust tulenevalt

rohevõrgustiku teemaplaneeringu kehtestamine iseenesest kaebajale kahju ei saa tekitada, ei

ole ebaproportsionaalne ega ebavõrdne.

Samuti ei vasta tõele kaebaja väide, et kohalik omavalitsus on lähtunud üksnes avalikust

huvist ning jätnud Kaarsilla Kinnisvara OÜ huvid kaalumata. Kui kohalik omavalitsus oleks

lähtunud

üksnes

avalikest

huvidest,

siis

ei

oleks

avaliku

väljapaneku

aegset

planeerimislahendust korrigeeritud ning 150 m laiust rohekoridori asendatud 80 m laiusega.

Siinkohal juhime tähelepanu asjaolule, et vastavalt kasutatud Metoodikale peaks vaidlusaluse

rohekoridori laius olema 100 – 200 m, aga mitte 50 m, nagu kaebaja väidab. Koridor laiusega

80 m on kompromiss, mille tulemusel jääb kaebaja kinnistute põhjaosa rohekoridorist välja.

Vastustaja ei välista kaebaja kinnistute põhjapoolse osa hoonestamist, kuid selle võimalikkus

tuleb välja selgitada Haabneeme aleviku ja lähiala üldplaneeringu ning sellele järgneva

detailplaneeringu menetluses.

Ka üldprintsiipide tasandil kaalub avalik huvi puhtama ja kvaliteetsema elukeskkonna

säilitamiseks (mida võimaldab tagada rohekoridor) üle kaebaja kui kinnistute omaniku

ärihuvid. Riigikohtu HK 18.10.2004 otsuses nr 3-3-1-37-04 asus kohus seisukohale, et

üldplaneering peab tagama valla või linna edasise arengu ja ühiskonnaliikmetele parima

võimaliku elukeskkonna ning et avalik huvi puhtama elukeskkonna säilitamiseks kaalub üle

ärifunktsiooni säilitamise.

Ka antud juhul kaaluvad valla elanike huvid puhtamale elukeskkonnale, mida on võimalik

saavutada vaid rohelise koridori säilitamisega, üle Kinnistute omaniku huvi äritegevusele ja

sellest saadavale kasumile.

23. Menetluskulud tuleb jätta kaebaja enda kanda. Viimsi vallal menetluskulud puuduvad.

05.08.2010 vastuses nr 1-13/364-8 esitatud seisukohti ei pea vajalikuks muuta ka seoses

kaebaja seisukohtade täpsustusega. Kaebaja esindaja ise kinnitab, et 02.06.2010 arves nr 30

on kohtuistungi eeldatav aeg märgitud tegelikust pikemana; kohtuistungi ettevalmistamiseks

näidatud aeg 11 tundi on ebamõistlikult suur; ettevalmistus istungiks juhul, kui see toimus, ei

saanud olla põhjalik, kuna kaebaja esindaja taotlusel istung katkestati põhjusel, et kaebaja

esindaja vajas aega läbimõtlemiseks, kuigi vastustaja esindajad mingeid uusi seisukohti välja

ei toonud. Seega võiks põhjendatud menetluskulude nõue olla kokku 17 050.- krooni, millest

16 800.- krooni on õigusabiteenus ja 250.- krooni riigilõiv.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

24. Kohus uurinud menetlusosaliste seisukohti ja esitatud tõendeid leiab, et kaebus tuleb jätta

rahuldamata, seega ei kuulu rahuldamisele ka kaebaja taotlus õigusabitasu väljamõistmiseks ja

riigilõivu hüvitamiseks.

25. Kaebaja on esitanud subjektiivsete õiguste rikkumise kaebuse ja leiab, et tema

majandustegevust piiratakse, kuna rikutakse PS § 32 tulenevat omandiõigust, kuna

omandiõigust ei saa piirata otsese ja selge seadusliku viiteta. Rikuti PlanS § 4 lg 2 p 2

sätestatut, kuna määruses on põhjendatud rohevõrgustiku positiivset mõju, kuid ei ole

põhjendatud ja ei nähtu, et oleks arutatud ja kaalutud kaebaja õigusi ja huve ning tekkivat

kahju.

Kohus nõustub kaebajaga, et vastustaja peab järgima Põhiseaduse §-ga 31 ja 32 tagatud

isikute omandiõigust. Samas kohus etteruttavalt märgib, et vastustaja ei saanud antud juhul

teha teistsugust otsust, kuivõrd esineb ülekaalukas huvi tagada teemaplaneeringuga

miljööväärtuslike alade ja rohevõrgustiku moodustamine, milles haarati võrgustikku ka

eraisikutele kuuluvad kinnistud. Vald on üldjuhul järginud ka kõigile ühesuguselt kehtivat

rohealade ideoloogiat, vähemalt kaebaja kaebusest ei nähtu teistsuguseid andmeid ja sellest

tulenevalt rakendas sätestatud kehtivat korda, kuna kohalik omavalitsus peab lähtuma

uurimisprintsiibist (HMS § 6) ja näitama üles hoolikust kaebaja huvide kaitsel.

Põhiseaduse § 32 lg 1 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. PS § 32 lg

2 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kohus ei

nõustu kaebaja seisukohaga, et omandiõigust antud juhul piirata ei saaks, kuivõrd nii

Põhiseaduse § 32 lg 2 kui ka asjaõigusseaduse § 68 lg 2 annavad selge võimaluse piirata

omandiõiguse teostamist seadusega ja selles ettenähtud korras.

Kaebajale kuuluvad Viimsi vallas Haabneeme alevikus 5 kinnistut (edaspidi koos nimetatud

Kinnistud):

- Andrese IV, katastritunnus 89001:010:1756, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, üldpindala

3094 m², mille kõlvikuliseks koosseisuks on õuemaa. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu

järgne juhtfunktsioon on perspektiivne ärimaa.

- Kristjani III, katastritunnus 89001:010:0626, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, üldpindala

2079 m², mille kõlvikuliseks koosseisuks on muu maa. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu

järgne juhtfunktsioon on perspektiivne ärimaa.

- Madise V, katastritunnus 89001:010:0624, sihtotstarve 100% ärimaa, üldpindala 3483 m²,

mille kõlvikuline koosseis on muu maa. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgne

juhtfunktsioon on perspektiivne ärimaa.

- Praaga VII, katastritunnus 89001:010:0618, sihtotstarve 100% ärimaa, üldpindala 2286 m²,

mille kõlvikuline koosseis on muu maa. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgne

juhtfunktsioon on võrdses osas perspektiivne ärimaa ja looduslik rohumaa.

- Telli IV, katastritunnus 89001:010:1384, sihtotstarve 10 % ärimaa ja 90 % maatulundusmaa,

üldpindala 1070 m², mille kõlvikuline koosseis on muu maa. Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu järgne juhtfunktsioon on looduslik rohumaa.

Kaebajale kuuluvate kinnistute sihtotstarbed nähtuvad kaebaja poolt esitatud Harju Maakohtu

kinnistusosakonna elektrooniliste registriosade väljavõtetest.

Viimsi Vallavolikogu määrus nr 22 selgitab, et peamised vastuväited esitati maaomanike

soovist muuta senine maakasutus elamu-, äri-või tootmismaaks ja et rohevõrgustiku ja

miljööväärtuslike alade määramine toob kaasa täiendavaid kitsendusi. Vald selgitas seotult

sellega, et rohevõrgustikku ja miljööväärtuslikud alad on üldjuhul reserveeritud maaüksustel

ja teeb viite planeeringu koostamise metoodikale ja alustele teemaplaneeringu pk 1.

teemaplaneeringu

ülesandeks

ei

ole

maakasutuse

juhtfunktsioonide

ka

üldiste

ehitustingimuste määramine, selle tõttu ei reserveerita maa-alasid elamuehituseks ega muuks

otstarbeks, kuna ehitustegevust reguleerib lisaks üldplaneeringule ka teemaplaneering „Viimsi

valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“. Nende kohaselt peavad

elamud asuma üldplaneeringuga määratud elamumaal ning maaomanik ei saa eeldada, et

kohalik omavalitsus kindlasti muudab üldplaneeringujärgset maa juhtfunktsiooni ning maa

sihtotstarvet. Teemaplaneeringu ptk 2 toob esile rohealade toimimise tagamise vajalikud

tingimused ja üldnõuded ning ptk 3, kus tuuakse miljööväärtuslike alade kirjeldus,

maakasutus-ja ehitustingimused, ptk 9 märgib rakendussätted ja et maaüksusi on võimalik

edasi kasutada senisel sihtotstarbel ning kooskõlas üldplaneeringujärgsete maakasutuse

juhtfunktsioonidega. Seega ei saa väita, et kavandatu osas ei ole esile toodud, missugune on

teemaplaneeringu tagajärg maaomanikule, kes on haaratud planeeringusse, samas selgitatakse,

et ühtegi rohe-ega miljööväärtuslikku ala ei määrata avalikku kasutusse. Üksikjuhtumitena on

rohevõrgustiku alasse haaratud osaliselt ka üldplaneeringu järgsed reservalad, vastavalt on see

välja toodud ptk 7, eesmärgiga saavutada rohelise võrgustiku terviklik sidusus ja kompaktsus.

Selgitatud on reservmaade küsimused (vt määruse nr 22 lk 2 ).

Kaebaja väidetel kitsendatakse tema kinnisomandite kasutamise tingimusi, kuna kaebaja

leiab, et kehtiva üldplaneeringu kohaselt asuvad tema kinnistud perspektiivse äri-ja

büroohoonete juhtfunktsiooniga maa-alal. Kui temale kuuluvad kinnistud ei peaks jääma

rohevõrgustiku koridori alale, siis puuduksid ehitamiseks piirangud. Veel leiab kaebaja, et

kusagilt ei nähtu, et sellise piirangu seadmine on hädavajalik, sj rohevõrgustik oleks tulnud

rajada vaid valla maadele. Kaebaja oli menetluses soovinud, et tema kinnistud jäävad

rohekoridori alast välja.

Kohus nõustub kaebajaga, et kui menetluses tehakse vigu ja need võisid mõjutada asja

otsustamist, siis on sellise vigase menetluse tulemusel antud haldusakt materiaalselt

õigusvastane. Kohus antud juhul aga selliseid vigu ei ole tuvastanud, kuna kaebaja on

menetluses osalenud ning ta on saanud esitada ka oma seisukohad, millele vastati.

Ainuüksi menetlus või vormivead ei anna ka alati põhjust nõuda haldusakti kehtetuks

tunnistamist –HMS § 58, kui need ei võinud mõjutada asja lahendamist. Seega peaksid vead

olema ka raskusastmega, mis võiksid mõjutada asja tulemust. Kaebaja ei ole esile toonud

selliseid vigu, mis osundaksid võimalusele, et tulemusena võiks otsus olla teistsugune.

Kuigi kaebaja märkis, et ta oli esitanud oma küsimused vallale ja ootas neile vastust, nähtub,

et kaebaja sai vastused küsimustele, mille ta suutis formuleerida. Vastamata jätmise ja

reageerimata jätmisena ei saa käsitleda olukorda, mil vald oli jäänud asjassepuutuvas osas

teistsugusele seisukohale ja ikkagi viis planeeritud tegevuse ellu. Ennekõike on eksitav

kaebaja väide, et kinnistutele on igal juhul nende soetamisel lubatud ehitada ärihooned ning

puudusid igasugused piirangud ehitamisele. Samuti ei saa nõustuda seisukohaga, et kui vald

otsustas kasutada planeeringu elluviimisel võrdselt nii eraomanike kui ka riigile ja

munitsipaalomandisse kuuluvat maad, et siis kaebaja teistsuguse ettepaneku järgimata jätmine

tähendab juba menetlusõiguste rikkumist. Kaebajale on teada avaliku huvi olemasolu sellise

planeeringu järele, vastavalt on ta seda siiski osanud ära märkida, kuigi ta leiab, et avalik huvi

ei kaalu üles eraisiku huvi kasutada kinnistudi tema soovitud viisil. Kaebaja märkis veel, et

valla kaalutlustest ei kajastu avaliku- ja erahuvi kaalumist ning kui kaalumist on teostatud

õigusvastaselt võis sellega kaasneda kaebaja omandi kasutamise õiguse rikkumine. Kaebaja

pidaski haldusorgani kaalutlusi õigusvastasteks.

Kohus nähtuvalt eelnevast kontrolliski, kas vastustaja kaalutlusi saab pidada õiguspärasteks

(otstarbekust halduskohus hinnata ei saa).

Vald on avaliku huvi esile toonud seniste planeeringute kontekstist lähtudes ja leiab, et just

nimelt neid eesmärke, mis seab teemaplaneering, on vastustaja kokkuvõttes eri aegadel

käsitlenud ühtmoodi ja vastustaja ei ole eksinud, kui luges avaliku huvi olemasolu

kaalukamaks, kui kaebaja erahuvi. Vald on kaalutlenud, et kaebaja kinnistute kasutus senisel

sihtotstarbel säilib ja kaebajal puudub õigustatud ootus, et ta ilmtingimata saab kinnistutele

rajada ärihooneid. Samas on olemas oluline avalik huvi ja valla kohustus tagada, et

elukeskkond vallas oleks kvaliteetne nii ökoloogilisest kui ka esteetilisest aspektist lähtudes,

teemaplaneering lähtub looduskeskkonnast ja toob välja võimalused rohevõrgustiku

toimimise tagamiseks. Vald on arvestanud, et esineb avaliku huvi ja üksikisiku erahuvi

konflikt, kuid seda saab ületada planeeringutega. Kui vastustaja oleks leidnud vastupidist, siis

ei oleks ta sellist teemaplaneeringut ka kehtestanud. Kuigi kaebaja leidis ja avaldas

vastustajale, et rikuti õiguspärast ootust, kuna vald pidi arvestama, et ta soovib kinnistutele

rajada ärihooneid, ei ole seda seisukohta jäetud arvestamata ja kaalumata.

Kohtule nähtub, et kaebaja on siiski aru saanud, miks rohealade planeerimine on vallale

oluline avalik huvi. Kohus ei nõustu sj kaebuse esitajaga, et teemaplaneeringu eesmärki saaks

tagada vaid vallale kuuluvate maade kasutamisega, kuivõrd vaadates kogu teemaplaneeringu

materjali, selle seletavat osa ja kaardimaterjali, on nähtav, et rohelise võrgustiku sidususe

tagab rohealade haaramine võrgustikku sõltumata, kelle maaomandiga on tegemist. Kinnistute

rohevõrgustikku kaasamise tingis Harju MK teemaplaneering „Asustust ja maakasutust

suunavad keskkonnatingimused, mille ptk 2.2.1 rõhutab, et rohelise võrgustiku sidususe

parandamine on eriti oluline Tallinna piirkonnas ja et tugialasid ja rohekoridore on kohati

liialt hõredalt, möödapääsmatu on rohevõrgustikku tugevdada. Viimsi vald omapoolselt seadis

eesmärgiks säilitada juba olemasolevad rohevõrgustiku sidususe funktsiooni kandvad

rohealad ulatuses, milles see on veel võimalik. Kaebaja kinnistu jäävad rohekoridori, mille

eesmärgiks on tõkestada sadamast tulenevad negatiivsed mõjud, samas on piirkonnas

puhkemajanduslikult võimalik säilitada jalutussuund (Viimsi pargi ja kultuurmälestisi

ümbritsevate haljastutega). Arvestati ka VASAB 2010 soovitusi ruumilise arengu kohta.

Vastustaja on planeerimismenetluse käigus läbi viinud KSH, kus on analüüsitud kahte

alternatiivi ning leitud, et rohevõrgustiku paiknemine ainult riigi, valla või üldkasutuses

olevatel külamaadel tooks kaasa rohevõrgustiku sidususe kadumise. Rohealade määratlemine

nõuab eriteadmiste olemasolu ja asjatundjate järeldusi kaebaja teemaplaneeringu menetluses

kahtluse alla ei seadnud. Sõltumata KSH tulemustest on kohalik omavalitsus kohustatud

kaaluma era- ja avalikke huve ja kohtule nähtub, et vald on seda teinud, kuigi kaebaja leiab, et

määrusest ei nähtu mitmeid kaalutlusi. Arvestades, et teemaplaneering lahendab rida

spetsiifilisi küsimusi, siis on kohtu arvates need oluliselt ka esile toodud ja vastavalt on

materjalide alusel iga kinnistuga seotud probleemistik siiski kontrollitav. Kontrollitavuse nõue

on täidetud ehkki kohtul tuleb nõustuda, et määruse selline ülesehitus kannatab põhjenduste

puudulikkuse all, kui kõik seisukohad konkreetse kinnistu kohta ei ole koondatud vahetult

määrusesse nr 22. samas leevendab seda olukorda haldusakti juurde koondatud alusmaterjal,

millele viitab kokkuvõtvalt ka määruse nr 22 lõpuosa, milles on välja toodud

teemaplaneeringu dokumentatsioon (seletuskiri, kaardid, lisad, menetlusdokumentatsiooni

passistamine, sh esitatud vastuväited ja valla vastused; KSH aruanne ja selle lisad ning muu

kirjavahetus). Siiski ei saa kohus lugeda motiveerimise puuduseks seda osa, kui

kinnistuomanik soovib vastuseid eriti spetsiifilistele küsimustele teda puudutavas osas, nt

küsimustes, kuivõrd saab DP-ga muuta olukorda või nt küsimustes, mis puudutab kaebaja

huvi võrdlusküsimuses teise kinnistuga, kuna kõiki küsimusi, mis kaebajal võisid ja võiksid

veel tekkida, ei saa ette aimata. Üldplaneeringuga ei saanud antud juhul lahendada neid

küsimusi, mis kuuluvad DP valdkonda, kuna vaid DP menetlus saab anda vastused neile

küsimustele, mis kaebaja ootab. Vastavalt on ka määruses seotult reservaladega märgitud, et

vastavalt protsessinormidele selgitatakse selliste maaüksuste puhul DP raames, kas, millist ja

millises mahus hoonestust on võimalik rajada.

Vastuväidete ärakuulamine oli organiseeritud ja kaebaja vastupidised vihjed on liialt

umbmäärased. Toimikusse kaebuse lisana esitas kaebaja 21.04.08 tema poolt esitatud

küsimused ja probleemide käsitluse ja vald on neile vastanud 09.01.09 (tlk 22). Ka märgitud

materjal on planeeringu dokumentide kaudu arvestatav, sj nähtub, et antud juhul avalikul

väljapanekul tehtud ettepanekud ka osaliselt arvestati. Kaebaja ei toonud välja konkreetset

küsimust, mis jäeti vastuseta. Kohtumenetluses püstitatud küsimused ei olnud aga esitatud

teemaplaneeringu menetluses sellise täpsusastmega, seega ei puuduta hilisemate küsimuste

tekkimine vahetult teemaplaneeringu menetlust.

Motiveerimise viga aga ei too antud juhul koheselt kaasa määruse tühistamist, kuna

planeeringute puhul on lubatav, et haldusakti seletuskirja ja lisade kaudu esitatakse täpsemad

põhjused, miks üks või teine lahendus on vallale vajalik.

Antud juhul on ilmne, et vastustajal esinesid kaalukad argumendid, miks tema huvidele on

vald eelistanud avalikku huvi. Kaebaja kinnistute osas on vastustaja õigesti ka selgitanud, et

üldplaneeringujärgsest perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega

tagatist sellele, et kinnistutele saab tulevikus kindlasti rajada ärihooneid. Vald selgitabki, et

see, millistele kinnistutele rajada ärihooneid, selgub DP menetluses. Rohelise koridori

vajadusel on ehitamisele seatud piirangud, kuid kohtule nähtub, et kaebajale oli ka üldjuhul

ettenähtav, et ehitada ei saa mitte igale kinnistule või selle osale. Kuigi kaebaja kahtles

kohtuistungil 03.06.2010.a. /tlk 79 pöördel/, kas vastustaja on üldplaneeringu

juhtfunktsioonide osa selgituse esitanud õigesti, nõustus ta tehtud kontrolliga, et vastustajal on

see osa õigesti välja toodud.

Üldplaneering fikseeris mitte katastriüksuse konkreetse sihtotstarbe, vaid maa-ala

juhtfunktsiooni, seega ei saa väita, et kaebaja soetas kinnistu, millel on ärimaa sihtotstarve.

Teemaplaneering, mis on samuti üldplaneering, järgib seda põhimõtet. Kaebaja ei väida, et ta

on pidanud eelnevalt nõu vallaga ja vald on temale andnud selged ja siduvad lubadused, et

temale tagatakse kinnistute soetamisel neile büroohoonete ehitamine. Kuna üldplaneering ei

andnud lubadust kinnistutele ärihooneid rajada, see lahendatakse DP-ga, siis teemaplaneering

järgib sedasama põhimõtet. PlanS § 8 lg 2 võimaldab üldplaneeringu koostada

teemaplaneeringuna, seega omavalitsus saab maakasutusotstarbe muutmist seada sellise

planeeringuga. Teemaplaneering järgib antud juhul varasemat Viimsi valla teemaplaneeringut

„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“. Selles oli

selgelt sätestatud, et Miiduranna sadama ümber tuleb tagada kõrghaljastatud vöönd. Kohtades,

kus täna kasvab kõrghaljastus, tuleb see säilitada või selle võimatuse korral asendada uue

kõrghaljastusega minimaalselt 50 m ulatuses. Vallal on kohustus tagada sadamate ümbruses

kui ka sadamateni suunduvate transiitteede ääres vajalikud puhvertsoonid. Lisaks tuleb

arvestada haljastatud puhvertsoonidega ka teiste tootmisega seotud objektide puhul (nt AS

Milstrand kütust vahendav Miiduranna sadam). Seega vähemalt 50 m ulatuses pidi kaebaja

arvestama, et ehitamisel võib tekkida takistusi. Kohtule nähtub, et kaebajale on see asjaolu

siiski ka teada, kuna viimastes vastustes kaebaja leiabki, et selle 50 m kaitsetsooniga tal tuleb

paratamatult arvestada.

Kinnistud asuvad Miiduranna sadama vahetus läheduses ja kui sinna planeeriti rohelise

koridori ala, siis arvestati, et juba varem kehtestatud elamuehituse teemaplaneering nägi sinna

ette roheala, vaidlusalune teemaplaneering toetab varasemat teemaplaneeringut. Käesolev

teemaplaneering täpsustab aga rohevõrgustiku ala tüüpi ja koridori minimaalset laiust.

Seega saab järeldada, et teemaplaneeringu mõju kaebaja õigustele ei saa pidada sedavõrd

oluliseks, et see kaaluks üles teemaplaneeringu avalikes huvides seatud eesmärgid. Kui

spetsialistid on selgeks teinud, et roheala terviklikkus, sidusus ning selle toimimine

planeeringutes seatud eesmärkidel on kavandatud viisil kõige otstarbekam, siis ei saa kohus

kaebaja paljasõnalistel kahtlustel väita vastupidist ja otsustada, et roheala saaks toimida vaid

siis, kui sinna haaratakse vallale kuuluvad maad või riigimaad.

Loogiliselt on kaebaja ettepaneku ja vastuväidete raames kaalutud kaebajal ärihuvi olemasolu,

kuna kaebaja oli sellisele huvile viidanud. Kaebaja ärihuvisid ei pidanud vastustaja sedavõrd

tähtsateks, et loobuda rohekoridori loomisest antud kohas, kuna roheala ei toimiks, kui

kaebaja kinnistud ei oleks sinna haaratud.

Kokkuvõtteks nähtub, et rohevõrgustikus planeeritud koridori minimaalset laiust 200 m

muudeti ja asemele määrati 80 m, mis on siiski oluline kompromiss, kui vald oleks Metoodika

kohaselt soovinud seal näha laiemat rohekoridori ala ja kui Metoodika võimaldab ala määrata

laiemana. Vald on vastamisel kaebajale ka märkinud, et iseenesest ei ole selline lahendus

veel ka aluseks, et DP-ga ei saaks lahendada ärihoonete rajamise küsimust ja DP –ga saab

otsustada ehitusõiguse ulatuse üle. Seega on asja kaalutud kaebaja poolt esiletoodud

lähtepunkte arvestades.

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium 02.12.2004 otsuses nr 3-4-1-20-04 on

leidnud, et õiguskindluse printsiip tuleneb põhiseaduse §-st 10; kõige üldisemalt peab see

printsiip looma kindluse kehtiva õigusliku olukorra suhtes. Õiguskindlus tähendab nii selgust

kehtivate õigusnormide sisu osas (õigusselguse põhimõte) kui ka kindlust kehtestatud

normide püsimajäämise suhtes (õiguspärase ootuse põhimõte). Käesoleval juhul ei ole

tegemist sellise juhtumiga. Õiguspärase ootuse põhimõtte kohaselt peab igaühel olema

võimalus kujundada oma elu mõistlikus ootuses, et õiguskorraga talle antud õigused ja

pandud kohustused püsivad stabiilsetena ega muutu rabavalt isikule ebasoodsas suunas.

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium märkis 1994. aastal, et õiguspärase

ootuse printsiibi kohaselt «[…] on igaühel õigus tegutseda mõistlikus ootuses, et rakendatav

seadus jääb kehtima. Igaüks peab saama temale seadusega antud õigusi ja vabadusi kasutada

vähemalt seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Seaduses tehtav muudatus ei tohi olla õiguse

subjektide suhtes sõnamurdlik» (vt põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30. septembri

1994. a otsus asjas nr III-4/A-5/94 – RT I 1994, 80, 1159). Õiguspärase ootuse põhimõte ei

tähenda, et isikute õiguste piiramine või soodustuste lõpetamine on üldse lubamatu.

Käesolevalt ei ole õiguslik olukord kaebaja poolt vara soetamisest arvates muutunud ja

kaebajal oli võimalus prognoosida, missugused normid võivad takistada ehitamist, kui

kaebaja enam ei soovi kinnistut kasutada maatulundusmaa funktsioonides. Seega vastustaja

vastav selgitus on õiguspärane ega riku kaebaja õigusi. Kaebaja ei väida seejuures, et ta vara

soetamisel pidas haldurorganiga nõu ning et haldusorgan lubas temale, et kaebaja saab

ilmtingimata loa ärihoonete ehitamiseks. Põhiseaduse §-st 10 tuleneb õiguskindluse põhimõte,

kuid vastustaja seda ei ole rikkunud. Riigikohus on veel märkinud, et õigusselguse põhimõte

kujutab endast ühtlasi ka PS § 13 lõikes 2 sätestatud riigi omavoli keelu konkretiseeringut.

Käesolevalt kaebaja nimetatud asjaolud ei viita ühelegi kohtu poolt viidatud või tsiteeritud

olukorrale. Kaebaja ise lõi ilmselt olukorrast ebaõiged kujutlused, seega ei saa ette heita

vastustajale, et vald rikub eelmärgitud viisil ja põhjusel kaebaja õigusi.

Kohus leiab, et kaebaja taotlust uuriti sedavõrd, kuivõrd kaebaja advokaatide abiga suutis

esitada oma seisukohad ja lisaks märkis asjaolud, mis on valla seisukohalt olulised, et kaebaja

mõistaks rohealast väljaarvamise või selle väiksemas ulatuses määramise keeldumise

asjaolusid. Kuigi kaebaja viitas, et uurimisprintsiipi rikuti, ei nähtu kohtule, et kaebaja oleks

nimetanud ära olulised asjaolud, mida oleks tulnud või saanud veel uurida ja mis võiks või

peaks muutma valla seisukohta. Kohus on need momendid eelnevalt nimetanud ja märkinud,

et need ei saanud põhjustada tagajärgi, millest tulenevalt oleks saanud teha kaebajale üksnes

positiivse otsuse. Siiski märgib kohus lisaks kaebaja senistele selgitustele, mis esitati

kohtuistungil, et vald ei ole kaebaja taotlust ka moonutanud või jätnud midagi olulist

tähelepanuta kaebaja väidetest, seega ei ole etteheited otsuse ratsionaalsuse suhtes samuti

põhjendatud. Kaebaja leidis seejuures, et olukord oleks kaebaja kasuks muutunud, kui

Keskuse kinnistu oleks võetud rohealasse. Vald selgitas, et Viimsi kütusebaasi kinnistul on

hooned olemas, seega ei saa sinna roheala planeerida, kuid Ladina kvartali ja Keskuse

kinnistuga seotud küsimuste teistsugune lahendamine ei muudaks kaebaja olukorda. Kui

uurida kehtestatud teemaplaneeringu lahendust (vt nt kaart toimiku lk 55 pöördel), siis

nähtub ka visuaalselt ilma eriteadmisi omamata, et kaebaja kinnistute olukord ei muutuks,

kuna rohekoridori vajadusel selle asetamine muudele maa-aladele on võimatu. Viimsi valla

mandriosa üld-ja teemaplaneeringust tulenevalt tulnuks ikkagi säilitada roheala 50 m ulatuses

ka teemaplaneeringuta. Rohekoridor antud kohas on aga vajalik, et tagada sidusus rannaäärse

alaga,

edasi

arendatakse

teemat

jätkuprojektiga,

vajaduse

asukohta

tähistab

kaardi/plaanimaterjalil noolega tähistatud ala ja suund. Kuivõrd üldplaneeringu seletuskirja p

5.2. (maa reserveerimine) tähendust on kaebaja mõistnud valesti, siis tekkisidki temal mitmed

küsimused, mis aga iseenesest ei tähenda, et vaidlusalune planeering on vale või puudulik ja

et selle küsimuse mittekajastamine tähendab haldusakti motiveerimatust. Üldplaneeringul

maa-ala tähistamine „R“ tähisega näitab alasid, mis on reserveeritud muuks maakasutuse

eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. Samas ärimaa sihtotstarbe

olemasolu kinnistul ei tagaks võimalust ehitada 100 % -selt sellele hooneid. Kuigi kaebaja

märkis kohtuistungil, et ta oli soovinud DP algatamist ja sellest keelduti, ta seda ei

vaidlustanud, ei saa kohus sellest veel automaatselt järeldada, et kaebajal puudub võimalus

kinnistute kasutamiseks, kuivõrd maatulundusmaana kinnistu kasutamine jätkub. Kuna

kaebaja hiljem enam ei täpsustanud seda probleemi, siis puuduvad kohtul andmed, milleks

täpsemalt kaebaja mingit kinnistut soovis kasutada ja millisel määral ta taotles ehitusõigust ja

mis olid põhjused, et DP-d ei algatatud. Kuigi kaebaja on veel märkinud, et kusagilt ei nähtu

vastust alternatiivsele võimalusele, kas äri – või büroohooned täidaksid puhvertsooni rolli

aleviku ja sadama vahel ilma rohevõrgustiku koridorita, on selline arusaam eksitav. Nimelt ei

saa rajada ärihooneid ohtlike ehitiste lähedale, selleks ongi vajalik roheala. Kui ka oleks

keelatud rajada ärihooneid kaebaja kinnistuga piirnevatel Keskuse ja Ladina kvartali

kinnistutele, siis ei kaoks ikkagi probleemid kaebaja kinnistutest lõunasuunas, so ühine piir

AS Milstrandile kuuluva kütusebaasiga. Puhveralaks ei saaks olla kaebaja huvides ehitavad

ärihooned, mis ise vajaksid lõunasuunast kaitset. Lahendust sellest vaatekohast ei oleks

asjaolust, kas laiendada roheala kõigile seal paiknevatele kinnistutele. Kuna antud kohas oli

vajalik sidususe tagamiseks määrata rohekoridor, siis seda ka tehti ja puudus vajadus määrata

kõik alale jäävad kinnistud rohealadeks. Kaebaja kinnistute asukoht ei võimalda samasugust

kohtlemist nagu see sai osaks puhveralast eemale jäävatele kinnistutele. Selle tõttu ongi

vastustaja selgitanud, et ei kaoks ära nõuded, mis juba on teiste planeeringutega kinnistatud.

Vastustaja tõi ka esile, et kinnistutest haarati rohevõrgustikku kokku 28,53 ruutkilomeetrit

alasid, millest eramaadele jäi 11,33 ruutkilomeetrit, so 39,7%. Vastustaja tõi võrdluseks, et

riigimaadele ja munitsipaalmaadele jäi 60,3 % rohealasid, mis tähendab, et kõiki roheteema

vajadusi ei saanud rahuldada siiski riigi-ja munitsipaalmaade arvelt ning samas ei oleks

taganud nende maade kasutamine rohealade sidusust. Seega nähtub kohtule, et tegemist ei ole

samas olukorras olevate kinnistutega ja kaebaja alusetult märgib siinkohal, et rikuti võrdse

kohtlemise põhimõtet. Viimsi kütusebaasist tulenev ohutsoon ja rohevõrgustiku ideoloogia ei

võimalda rohekoridori alal ärihooneid ehitada ja siinkohal ei ole oluline, kas vastustaja

selgitas, miks ta teenis nö kasu kinnistute müügist, ka ei ole vald jätnud selliselt

alternatiivseid rohekoridori asukohti kaalumata, kui ei põhjendanud tehingut. Kohus eelnevalt

märkiski, et valla toodud kaalutlused viivad põhjendatult järeldusele, et vastustaja ei saanud

teistsugust otsust teha, kuivõrd esineb ülekaalukas huvi järgida kõigile ühesuguselt kehtivat

rohealade ideoloogiat ja olemasolevaid võimalusi. Antud põhimõtet ei saa piirata ka olukord,

mil kaebaja oli ostnud kinnistud ja ei kontrollinud enne, kas kinnistutele saab ärihooneid

ehitada või on selle võimalused tagamata. Maatulundusmaana saab kaebaja oma kinnistut

edasi kasutada. Üheks omandiõiguste piiramatut kasutamist kitsendavaks seaduseks on

planeerimisseadus. Samas nõustub kohus kaebajaga, et sellise otsuse langetamine ei tähenda

kohaliku omavalitsuse täielikku otsustamisvabadust, vaid otsustus peab olema põhjendatud ja

proportsionaalne, kitsendused saab sätestada üksnes seadus. Antud juhul tulenevadki

kitsendused seadusest ja vastustaja-poolne keeldumine rahuldada kaebaja soovid on

sekkumine kaebaja omandi kasutamisel tema varaga seotud õigustesse, kuid selline

sekkumine on õiguspärane, kui selle juures ei rikuta õigusnorme ja kaebaja omandi suhtes

tehtavad piirangud on seadusega lubatud. Võrdsusõigust on rikutud, kui kaht isikut

koheldakse meelevaldselt ebavõrdselt, kuid sellist olukorda siiski ei tekkinud ja kaebajale ei

pea tagama samasuguseid ehitustingimusi nagu seda tagati Keskuse kinnistu puhul teisele

isikule.

Kuigi

kaebaja

on

veel

esmases

kaebuses

märkinud,

et

lubamatu

on

teemaplaneeringuga muuta üldplaneeringu ruumilise arengu põhimõtteid, on see väide

taaskord seotud teemaga, et kaebajale oli tagatud üldplaneeringuga kinnistute kasutamine

perspektiivse ärimaana, mis aga kohtu eelnevatel selgitustel ei olnud tagatud, seega märgitud

rikkumist ei toimunud. Kohus leiab, et vastustaja on välja selgitanud, et esineb oluline avalik

huvi just nimelt olemasoleva olukorra säilitamisele ja mitte selle hävitamisele ja keeldumine

jätta kaebaja kinnistud roheteemast välja, ei ole olnud meelevaldne. Kohtule nähtub, et

kaebajale ei ole jäänud arusaamatuks valla eesmärk saavutada avalikes huvides

teemaplaneering, mis paraku eelistab avalikku huvi kaebaja erahuvidele ja arvestab

olemasolevaid võimalusi. Kohus seega ei nõustu kaebajaga, et kehtivast õiguskorrast ja

olemasolevast faktilisest olukorrast kohapeal puudus võimalus seada piiranguid kinnistute

kasutamiseks. Akti kontrollitavus on tagatud, kuna vald saab kujunenud ja väljaselgitatud

asjaoludel oma haldusakti motiive kontrollida ja ta sai need esitada kaebajale ja kohtule.

Rikutud ei ole ka võrdse kohtlemise printsiipi ega õigustatud ootust. Kuigi kaebaja enam ei

täpsustanud, missugusel põhjusel tema DP-d ei algatatud, nähtub siiski kaebaja kirjalikest

seletustest, et juba 11.04.05.a. vastas vald kaebajale, et maa tuleks kasutusele võtta ärimaana

alles siis, kui muud maad on ärimaana hõivatud, samuti vastati, et kaebaja maatükkidel asub

ca 50 a vanune puistu, kus 90% ulatuses kasvavad sanglepad ning et seda on vaja säilitada.

Seega ei ole vald kaebajale ka selles mõttes andnud alusetuid lootusi ehitamiseks või

olulisteks muutusteks tulevikku suunatult teemaplaneeringu koostamise läbi.

26. Kaebaja on püstitanud ka küsimuse, miks lähtuti rohevõrgustiku koostamisel

teemaplaneeringu

seletuskirja

tabel

„linnaosa,

asumi,

külade

grupp“

astmest

(teemaplaneeringu lk 23 tabel) ja mitte teemaplaneeringu seletuskirja lk 24 toodud tabelist 3

„Rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika tulemus)“.

Kaebajale on tema meelest seletuskirja tabelis 3 (seletuskirja lk 24, kaebuses ekslikult lk 23)

toodud rohekoridori läbimõõt 30-400 m, soodsam. Kaebaja soovibki, et rohekoridori laiuseks

oleks jäetud 30 m. Kuivõrd kaebaja ei ole samas valla ees püstitanud küsimust, et ta kasutatud

Metoodikat peaks valeks ja et see ei vasta normidele, siis nähtub kohtule, et vald ei ole

Metoodika kasutamisel andnud ekslikke selgitusi ega lähtunud valedest alustest.

Rohekoridori laiuse küsimuses ongi vald selgitanud, et kaebaja kinnistud piirnevad Viimsi

Kütusebaasi kinnistuga, kus tegutseb AS Milstrand, mis on suurõnnetusohuga ettevõte. Sellest

tulenevalt kehtiv ÜP ja Elamuehituse TP on näinud ette puhvertsooni Viimsi Kütusebaasi

kinnistule. Kaebaja esindaja väidab, et rohekoridor peaks olema tema kinnistute asemel

Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutel. Kaarsilla Kinnisvara kinnistud asuvad aga nagu juba

märgitud, Viimsi Kütusebaasi ning Ladina kvartali ja Keskuse kinnistute vahel. Kohus

eelnevalt viitas kaebaja kinnistu sellisele asukohale. Vaidlust selles küsimuses ei ole ülesse

jäänud. Seega olukorras, kus Viimsi Kütusebaasi kinnistul peab olema ümber puhvertsoon, on

igal juhul rohekoridori ainuvõimalik asukoht kaebaja kinnistutel ja neid sinna haarates.

Kohus juba märkis, et isegi juhul, kui vald oleks soovinud roheala laiendada, oleks

rohekoridor ulatunud Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutele, mis aga tähendab, et kaebaja

kinnistud kogu ulatuses jääksid rohekoridori koosseisu, st temale saabus kokkuvõttes

kaalumise tulemusel senisest parem lahendus. Kaebaja märgib õigesti, et alguses oli vallal ka

planeeritud, et rohekoridori alla jäid lisaks kaebaja kinnistutele Keskuse ja Ladina kvartali

kinnistud (vt valla vastuse lisa 8). Kuna teemaplaneeringu menetluses kinnistu omanikud, sh

kaebaja, palusid vähendada rohekoridori mõõtmeid, siis sai vald vastu tulla ning 150 m laiuse

koridori vähendada 80 m-le. Tasand „Linnaosa, asum, külade grupp“ eeldab, et rohekoridor

on 100-200 m lai, vastavalt ka alguses konstrueeriti see kaardimaterjalile 150 m laiusena.

Vald pidas otstarbekaks rohekoridori läbimõõtu vähendada. Seega on olemas põhjus ja

kaalutlused, miks koridor kujunes 80 ma laiuseks.

Viimsi Kütusebaasiga piirnevatel aladel on puhvertsooni kohustus, see tuleneb ÜP-st ja

Elamuehituse TP-st, kuid lõppotsuse kohaselt on nüüd kaebajal põhimõtteline võimalus

ehitusõiguse seadmiseks. Käesoleval ajal täpsustab seda muuhulgas ka Haabneeme aleviku

menetluses olev ÜP. Olukorras, kus metoodika kohaselt peab koridor olema 100-200 m, ei

saa kaebaja väita, et tema suhtes ei tehtud võimalikust soodsamat otsust.

Käesolevalt on kaebaja aga juba soovinud, et selle koridori ulatus oleks veelgi kitsam, so 50

m. Kaebaja on veel märkinud tuumalaga nr 4 seotult, et vaidlusalune koridor ühendab

Viimsi valla rohevõrgustiku südameks olevat tuumala nr 4 tuumalaga nr 2. Ka vald on

märkinud sedasama. Vald on osundanud, et vaidlusalune koridor jätkub perspektiivse

rohevõrgustiku arengusuunana läbi madalama hierarhilise taseme rohevõrgustiku, kui seda on

„vald, suure linna osa, külade suur grupp“. Juhul, kui vaidlusalune rohekoridor kuuluks

vastavalt tabelile 2 - „vald, suure linna osa, külade suur grupp“ astmesse- siis peaks see olema

300 – 500 m lai. Tabel nr 2 toob välja aga rohevõrgustikul erinevad tasandid. Kandvateks

(kõige tähtsamateks) elementideks on tuumalad, astmelauad, haljastud (olenevalt tasandist),

mida omavahel ühendavad koridorid. Kõik tasandid koos moodustavad ühtse terviku.

Kaarsilla kinnistuid läbiv rohekoridor algab tuumalast nr 4 ja see nähtub ka kaardilt, kuna

koridor jõuab ühelt poolt tuumalani nr 4 ja teiselt poolt tuumalani nr 2. See tagabki võrgustiku

sidususe, st erinevad tasandid omavahel seostuvad.

Vald jääb seisukohale, et kaebaja eksib aga endiselt tasandi määramisega. Kui tegemist oleks

„vald, suure linna osa, külade grupp“ tasandiga, siis peaks olema kaebaja kinnistuid läbiv

rohekoridor 300-500 m lai. Haabneeme alevik jääb aga „linnaosa, asum, külade grupp“

tasandile. Kaebaja märgib veel, et ehitada ei tohi ta üldjuhul rohekoridori alasse, mis on ka

õige, kuid ei selgita kohtule, miks tuleks tabeleid käsitleda teismoodi, kui see on Metoodikas

välja toodud. Kuigi kaebaja püüab veel selgitada Metoodikas esitatud tabelite nn õiget

kasutamist läbi KSH seisukohtadele viidates, ei ole kaebaja need lähtekohad kooskõlas

Metoodikaga ega selgita, et vald oleks talitanud valesti.

Vald on vastamisel selgitanudki kaebajale ja kohtule, et kuigi kaebaja seisukoha kohaselt

tuleb kõikide rohevõrgu elementide määramisel lähtuda üksnes seletuskirja tabelist 3 (mitte

aga seletuskirja tabelist 2) ning see tabel justkui annab aluse määrata koridor kaebaja maadele

50 m laiuse ribana, on selline lähtekoht ekslik. Seletuskirja tabel 3 näol on tegemist

kokkuvõtva tabeliga, mis näitab ära elementide maksimum ja miinimum laiused ilma tabelis 2

toodud tasandeid eristamata. Tabel 3 üksi ei ole käsitletav teemaplaneeringu metoodikana

vaid toob välja teemaplaneeringu koostamise ehk planeeringuliste põhimõtete (st kogu

protsessi arvestades planeeringu eesmärke, lähteülesannet, avalikku huvi, valla arengukava,

teisi kehtestatud ja koostatavaid planeeringuid, looduskeskkonda, olemasolevat ja planeeritud

maakasutust jne) ja kasutatud Metoodika põhimõtete tulemusena saadud rohelise võrgustiku

elementide parameetrite vahemikud (min ... max) ilma erinevaid tasandeid eristamata.

Teemaplaneeringu metoodilised põhimõtted tulenevad Metoodikast, mida väljendab tabel 2.

Üksnes teemaplaneeringu tabeli 3 põhjal rohevõrgustiku konstrueerimine oleks võimatu ja

vastuolus Metoodikaga, mille sisuline osa on kirjeldatud neljakümne kuuel leheküljel.

27. Kohus leiab, et kokkuvõtteks ei ole kaebaja suutnud tõendada, et vald on Metoodikat

valesti kasutanud.

Maakonnaplaneeringu

teemaplaneeringu

„Asustus

ja

maakasutust

suunavad

keskkonnatingimused“ p 2.2.1 kohaselt maakonna ja kohaliku tasandi rohelise võrgustiku

struktuurielementide piirid täpsustab üldplaneering. Seega on juba maakonnaplaneeringu

tekstis avatud võimalus teatud tingimuste täpsustamiseks. PlanS § 7 lg 4 kohaselt on

maakonnaplaneering üldplaneeringu koostamise aluseks, kuid see ei tähenda, et

maakonnaplaneeringuga on kõik küsimused lõplikult otsustatud. Vastustaja on selgitanudki, et

selle välistab maakonnaplaneeringu üldistuse aste. PlanS § 7 lg 2 p 7 järgi on

maakonnaplaneeringu ülesandeks rohelise võrgustiku toimimist tagavate meetmete

kavandamine; PlanS § 8 lg 2 p 7 kohaselt toimub rohelise võrgustiku toimimist tagavate

tingimuste seadmine üldplaneeringuga. Maakonnaplaneeringuga nähakse seega ette

kavandatavad meetmed ning üldplaneeringuga seatakse konkreetsed tingimused. Vastavalt on

vastustaja täpsustanud üldplaneeringuga tuumalade, puhveralade ning rohekoridoride täpse

asukoha.

Kaebajate kinnistute kasutamise tingimused sõltuvad rohekoridori asukohast rohevõrgustiku

vajadustest lähtudes. Eelnevast nähtus, et vastustaja kaalus siiski alternatiivseid lahendusi, mis

kaebajate õigusi vähem riivaks, kuid ta ei saanud rohekoridori jätta määratlemata, kuigi sai

selle laiust oluliselt vähendada. Teistsugust rohekoridori asukohta määrata küll ei saanud,

kohus on eelnevalt need põhjused ära nimetanud, kuid muutusi sai teha koridori laiuse osas.

Kuigi kaebaja märgib, et ta ei saa vastuseid küsimusele, miks koridori laius peaks olema 80 m

ja ei võiks olla 30 m ja kohtukaebuse viimases vastuses 50 m, nähtub kohtule, et vastuväidetes

vallale, mille kaebaja lisas kohtukaebusele tlk 19, ei ole ta sellist konkreetset küsimust

püstitanud, seega ta ei saa ka hetkel väita, et vallal eraldi kirjalikku vastust selles küsimuses

ei ole esitatud. Vald on vastamisel siiski märkinud küsitust enam ning selgitanud lisaks, et

teemaplaneeringu lahendust ta muutis ja rohevõrgustiku koridori ala minimaalset laiust

muudeti nii, et 200 m asemel vähendati laiust 80 meetrile, et mitte takistada DP algatamist.

Valla seletuste kohaselt töötati Randvere-Viimsi tee ja haljastu nr 19 vahelisele rohekoridorile

välja parim võimalik asukoht. Kohtule nähtub, et arvestati kehtivate maakonna-, üld-, teema –

ja DP-dega, loodusliku olukorraga ja arvestati tööstusobjektide olemasolu ja asukohaga.

Kuna kaebaja kinnistu paikneb vahetult AS-ile Milstrand kuuluvate kütusebaasi kinnistuga ja

seal käideldakse kütust, siis on tegemist suurõnnetusohuga objektiga. Kinnistute lähedal

paikneb ka Miiduranna sadam, millel on oluline ruumiline mõju ümbruskonnale. Vaidlust ei

ole küsimuses, et ala on valdavalt kõrghaljastusega, mis neutraliseerib ka visuaalselt

eelmärgitud reostust. Kinnistute rohevõrgustikku kaasamise põhilised tingimused kohus juba

nimetas. Vastustaja selgitas ka seda, et kui Keskuse ja Ladina kvartal ja kaebaja kinnistud

jätta rohekoridorist välja, siis ei oleks võimalik juba kehtivatest planeeringutest kinni pidada.

Kui rohekoridor oleks planeeritud aga lisaks Keskuse ja Ladina kvartali kinnistule, siis oleks

kaebaja kinnistud jäänud terves ulatuses rohevõrgustiku koosseisu. Vastustaja tõi ka esile, et

kinnistutest haarati rohevõrgustikku kokku 28,53 ruutkilomeetrit alasid, millest eramaadele jäi

11,33 ruutkilomeetrit, so 39,7% ja riigimaadele ja munitsipaalmaadele jäi 60,3 % rohealasid.

Need olid lähtetingimused, millest vald alustas rohevõrgustiku plaanimist ning ei saa öelda, et

vald oleks jõudnud ebaproportsionaalse tulemuseni.

Vaidlus jäi ülesse küsimuses, kas kõnealuse rohekoridori laiuseks sai määrata minimaalselt

100 m- 200 m, mil kompromissina jäeti selle laiuseks 80 m, mil vald ei välista kinnistute

põhjapoolses osas ehitamist. Kohtuistungil oli kaebajale selgitatud, et teemaplaneeringu

seletuskirjas on tabel 2, mille järgi saab kontrollida, miks rohekoridori laiuseks peaks olema

100-200m ja et tegemist on linnaosa, asumi, külade grupi astmega. Kaebaja endiselt jäi

vaidlustama ja kahtlema, miks peaks lähtuma sellest grupist. Kuigi kaebaja nõustub, et

rohevõrgustiku konstrueerimisel koostati Metoodika (Sepp, Jagomägi, 2002) ja et

seletuskirjast lk 18 nähtub, et Metoodikat kohandati vastavalt Viimsi valla eripärale ja töö

täpsustamisele, arvab kaebaja endiselt, et lähtuda tuleks juhendmaterjali mõttes kvartali

põhimõttest, mis annaks ribastruktuuride läbimõõduks 30-60 m. Kaebaja väidabki endiselt, et

vastustaja on valesti lähtunud tabelist 2, kui lähtuda tuli teemaplaneeringu seletuskirja lk 24

toodud tabelist 3 „Rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas“, mis vastab

teemaplaneeringu rohevõrgustiku struktuurelementidele. Kuna Seppa ja Jagomägi Metoodikat

kohandati, siis oleks õige lähtuda tabelist 3.

Kohtule nähtub, et Miiduranna sadamast tuleneval põhjusel juba olemasolevatele piirangutele

ei saa kaebaja nõuda alla 50 m piirangu kehtestamist. Kohtule esitatud viimases vastuses

märgib kaebaja, et antud juhul ei nähtu põhjust ja kaalutlust, miks selleks laiuseks ei saanud

jääda 50 m. Vastustaja on selgitanud, et lisaks on rohevõrgustiku teemaplaneeringu ptk 1.5

käsitletud metoodikale (lk 18-25) oli vajalik arvestada rohevõrgustiku teemaplaneeringu ptk

7.2. (lk 18-25) põhjendusi. Kaebaja kinnistule reserveeritud rohekoridori 80 m laius on

leidnud käsitlust rohevõrgustiku teemaplaneeringu ptk 7.2 (lk 96-97). Teemaplaneeringu lk

23 tabeli 2 kohaselt on rohekoridor pikkusega 900 m grupis „linnaosa, asum, külade grupp“.

Koridori laiuse saamiseks vaadeldakse neid alasid, mida ta seob. Vastustaja sai vaadeldava ala

ulatuseks 1, 5 km j tabelis 2 vastab vahemikule 1-2 km „linnaosa, asumi, külade grupp“. Ka

tuleb võtta arvesse tuumala suurust ja kui see on suurema ulatusega, siis peab olema koridor

laiem, see tagab sidususe. Vastustaja sai haljastu nr 19 läbimõõduks 160 m idast –läände ja

230 m lõunast –põhja ja Viimsi pargi läbimõõduks 400 m idast-läände ja 600 m lõunast-

põhja. Haljastu nr 19 läbimõõduks saadi suurem näitaja, kui tabelis 2 „kvartal“ astme

tuumala. Kaebaja sai kontrollida, kas Viimsi park vastab läbimõõdule tabelis 2 „linnaosa,

asum, külade grupp“. Kuna astmeks tuleb „linnaosa, asum, külade grupp“, siis rohekoridori

laiuseks moodustub 100 m- 200 m. Seega kohandatud Metoodikale see tulemus, mille

vastustaja sai, vastab. Teemaplaneering selgitab lk 23 seletuskirjas, et struktuurelementide

määratlemise aluseks olid nende morfomeetrilised kriteeriumid, mis tagavad struktuuri, kui

terviku ökoloogilise toimimise ning arvestatud on looduslike alade osatähtsust. Kohandatud

metoodika arvestabki mitte teoreetilist valla tasandit, vaid valla konkreetseid tingimusi, seega

on arvestatud nn kohandusi. Seletuskirja tabeli 2 (lk 23) pealdisest nähtub, et tabelis

kajastuvad lisaks valla tasandile ka täpsemad tasandid ja tabeli all on selgitus, et täpsemate

tasandite kaasamise eesmärgil on töös välja toodud Viimsi valla tähtsamad haljasalad ptk 2.3.

Seega, kuivõrd lähtuda tuli Metoodikast, siis on vastustaja vaidlusalune otsus põhistatud ka

selle Metoodika kaudu ja vald ei ole siinkohal eksinud.

14.10.2003 lahendis nr 3-3-1-54-03 on Riigikohus leidnud, et: „Kohus ei hinda ümber

kaalutlusotsuse otstarbekust, vaid kontrollib üksnes seda, ega kaalutlusotsuse tegemisel ei

esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas

diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb

seaduslikule alusele, ega ei ole väljutud diskretsiooni piiridest ning ega ei ole tehtud muud

sisulist diskretsiooniviga. /…./Kohus võib sekkuda kaalutlusõiguse teostamisse ka siis, kui

otsustus jääb küll kaalutlusõiguse piiridesse, kuid tekivad kahtlused otsuse ratsionaalsuses.

Iseäranis on diskretsiooniveaga tegu juhtudel, kui haldusorgan on lähtunud lubamatutest

kaalutlustest või jätnud mõne olulise aspekti tähelepanuta.“ 16.01.2008 lahendis nr 3-3-1-81-

07 märgib Riigikohus muuhulgas, et: „Diskretsioonivolituse mittetäielik kasutamine ja

olulistele asjaoludele mittetuginev kaalumine võivad endast kujutada sellist olulist

diskretsiooniviga, mis on kaalutlusotsuse tühistamise aluseks.“

Käesolev

keelduv

otsustus

on

tehtud

lähtudes

planeerimisseadusega

kohalikule

omavalitsusele antud diskretsioonist, seega tuli kohtul kontrollida, kas otsuse tegemisel on

järgitud nii menetluslikke kui sisulisi aspekte, sj kas on järgitud haldusmenetluse seadusest §

4 lg 2 ja § 5 lg 2 tulenevaid nõudeid, kas ei ole väljutud kaalutluse piiridest ega tehtud

kaalutlusvigu. HMS § 56 lg 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti

põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.

Kohus leiab, et antud juhul on esitatud selgitused lähtudes ulatuslikust materjalist siiski

kokkuvõttes kaebaja poolt esiletoodud küsimustes kajastatud ning otsustuse tegemisel on

esitatud faktiline olustik, mis ei sisalda sj ka valeandmeid. Kuna asjaolusid ei ole ka

moonutatud, siis selliselt ei saanud kaasneda diskretsiooniviga ning vald ei ole meelevaldselt

kaebaja kinnistutel rohekoridori seadnud ega määranud selle ulatust. Kui kaalumisel arvestati

olulisi asjaolusid õigesti ja puuduvad muud võimalused, siis ei saa teha etteheiteid ka otsuse

ratsionaalsuses, kui rohekoridori laiuseks ei kujunenud kas 30 m või 50 m.

28. Kuna kaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebaja menetluskulud tema kanda- HKMS §

92 lg 1. Vastustaja ei ole menetluskulude nõuet esitanud.

Karin Kalmiste

Kohtunik