3-07-2565/109 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Dagmar Maastik Otsuse tegemise aeg ja koht 31.mail 2011.a. Tallinnas Haldusasja number 3-07-2565 Haldusasi J.M.i kaebused Rae Vallavalitsuse toimingu õigusvastaseks tunnistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks ning Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumi 15.01.2008.a. otsuse nr 23.2- 3/7-10613/001 tühistamiseks või toimingu õigusvastaseks tunnistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks Asja läbivaatamise kuupäev 16.05.2011.a. Kohtuistungist osa võtnud menetlusosalised kaebaja J.M., vastustajate Rae Vallavalitsuse esindaja Jaan Tomson ning Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumi esindajad Gerly Lootus ja Karin Kiigemägi, kolmanda isiku OÜ „Castell“ esindaja vandeadvokaat Veiko Parts

RESOLUTSIOON

1. Kaebused rahuldada.

2. Tunnistada õigusvastaseks Rae Vallavalitsuse toiming - 16.11. 2007.a. kirjas J.M.ilt temale Rae vallas(endine Aruvalla mõis) asuva õigusvastaselt võõrandatud maaüksuse Anepalu 9 maa tagastamise eeltingimusena maaüksusel asuvate loomalauda, hoidla, silohoidla ja pumbamaja omandiõiguse tõendamiseks lisaks Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsusele täiendavate dokumentide nõudmine.

3. Teha Rae Vallavalitsusele ettekirjutus kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates viia läbi õigusvastaselt võõrandatud maaüksuse Anepalu 9 J.M.ile tagastamise menetlus.

4. Tühistada Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumi 15.01.2008.a. otsus nr 23.2-3/7-10613/001.

5. Teha Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumile ettekirjutus viie tööpäeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates kanda riikliku ehitisregistri andmebaasi koodidega 116018357, 116038328, 116038329 ja 220414047 registreeritud ehitiste omanikuna J.M..

6. Välja mõista J.M.i kasuks Rae Vallavalitsuselt ning Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumilt kummaltki 10 (kümme) eurot 23 s menetluskulusid.

7. Jätta OÜ „Castell“ menetluskulud tema enda kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates ehk hiljemalt 30.juunil 2011.a. Samaks kuupäevaks tuleb apellatsioonkaebus esitada ka juhul, kui selle koostamiseks vajatakse menetlusabi. Menetlusabi taotluse ja apellatsioonkaebuse võimalike puuduste kõrvaldamise lahendab ringkonnakohus hiljem. Kui apellatsioonkaebuses ei taotleta asja arutamist kohtuistungil, võidakse see lahendada kirjalikus menetluses.

ASJAOLUD 8.06.1994.a. Harju Maavalitsuse otsusega nr 4148 tunnistati J.M. omandireformi õigustatud subjektiks Rae vallas(endine Aruvalla mõis) asuva maaüksuse Anepalu 9 1/8 mõttelise osa ja muu vara suhtes(tl I-37-38). Omandireformi õigustatud subjektid sõlmisid kokkuleppe, mille kohaselt jäi J.M.ile maa tagastamise nõudeõigus Anepalu 9 maatüki osale, millel asuvad loomalaut, hoidla, silohoidla ja pumbamaja. 4.12.1996.a. notariaalses avalduses teatati J.M.ile, et AS “P.A.W. & Co” müüb Anepalu 9 maaüksusel asuvad varad 110 000 kr eest ja J.M.il on õigus kasutada maareformi seaduse(MaaRS) § 9 lg 7 ettenähtud ostueesõigust. J.M. ei kasutanud ostueesõigust. 3.02.1997.a. müüs AS „P.A.W. & Co” Anepalu farmi ehitised 10 000 kr eest OÜ-le „Castell”, kes kanti ka ehitisregistrisse nende hoonete omanikuna(tl I-51-54, 88-89). 30.12.1997.a. esitas OÜ „Castell” Rae Vallavalitsusele avalduse Anepalu 9 maaüksusel asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks(tl I-39-41). 16.01.1998.a. Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja AS „P.A.W. & Co” pankrot, äriühing on lõppenud registrist kustutamisega 3.07.2000.a. 23.05.2006.a. Harju Maakohtu otsusega nr 2-05-1318 rahuldati osaliselt J.M.i hagi OÜ „Castell” vastu omandaja õiguste ülekandmises, omandi tunnustamises ja ehitisregistrisse kande tegemiseks. J.M.ile kanti üle 3.02.1997.a. ostu-müügi lepingust tekkinud kõik õigused ja kohustused, ülejäänud nõuete osas jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt loetakse MaaRS §

9 lg 8 järgi omandamiseesõigust omava isiku õiguse rikkumiseks ehitise võõrandamist võõrandamise kavatsuse teates märgitust väiksema hinnaga. Kuna ehitised müüdi 10 000 kr eest ehk võõrandamise kavatsuse teates märgitust väiksema hinnaga, on hageja omandamiseesõigust rikutud. Hageja deponeeris 10 000 kr kohtu tagatisrahade kontol. Hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks jättis kohus rahuldamata, kuna MaaRS § 9 lg 8 alusel on omandamiseesõigust omaval isikul õigus nõuda tehingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmist.

Seega puudub õiguslik võimalus müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmise hagiga samaaegselt lahendada omandi tekkimisega seonduvaid asjaõiguslikke küsimusi. 20.12.2006.a. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega nr 2-05-1318 jäeti OÜ „Castell” apellatsioonkaebus rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegium ei võtnud OÜ „Castell” kassatsioonkaebust menetlusse(tl I-7-17). Kohtuotsuste alusel kanti ehitisregistrisse ehitiste omanikuna J.M.(tl I-90-94). 21.11.2007.a. kirjaga nr 23.2-3/10613 teatas Majandusja Kommunikatsiooniministeerium(MKM) J.M.ile, et riikliku ehitisregistri andmebaasis ehitiste(ehitisregistrikoodiga 116018357, 116038328, 1160 38329, 220414047) kohta on tehtud paranduskanne, sest 4.11. 2007.a. muudetud omanikukanded ei vasta alusdokumentidele(23.05.2006.a.

Harju Maakohtu otsus nr 2-05- 1318/21)(tl I-35). 16.11.2007.a. kirjas nr 5-7/3785 teavitas Rae vallavalitsus J.M.i, et OÜ „Castell“ on esitanud taotluse erastada ostueesõigusega endise Anepalu(tekstis ka Aaspalu ja Aaspõllu) 9 kinnistul asuva farmi ehitiste (laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla) juurde 13 441 m2 maad, põhjendades oma taotlust Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsusega, millega jäeti rahuldamata hagi omandi tunnustamiseks ja ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks. Vallavalitsus selgitas, et vallal puuduvad andmed, kellele kuuluvad endise Aaspõllu 9 kinnistul asuva farmi ehitised(laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla).

Valla arvates on 23.05.2006.a. kohtuotsusega J.M.ile üle läinud kõik ostja õigused ja kohustused, mistõttu tuleb J.M.il jõuda kokkuleppele OÜ-ga „Castell” omandi üleandmises või esitada müügilepingu alusel nõue omandi üleandmiseks. Vallavalitsus palus J.M.il esitada maa tagastamise küsimuse lahendamiseks dokumendid, mis tõendaksid endise Aaspõllu 9 kinnistul asuvate ehitiste omandiõigust ja märkis, et enne tagastataval maal asuvate ehitiste omandiküsimuse lahendamist pole võimalik lahendada ka maa tagastamise avaldust(tl I-20). 13.12.2007.a. kirjaga nr 5-7/3785-1 teatas Rae Vallavalitsus J.M.ile, et valla maa-amet valmistab ette maa ostueesõigusega erastamise korralduse eelnõu, mille esitab vallavalitsuse istungile 2008.a. jaanuaris, ning selgitas, et maa tagastamise õigustatud subjektil on õigus esitada hagi omandiõiguse tunnistamiseks tsiviilkohtusse ja taotleda hagi tagamise korras maa erastamismenetluse peatamist(tl I-21-22). 13.12.2007.a. pöördus J.M.

MKM-i poole taotlusega muuta riikliku ehitisregistri kannet ning registreerida seni OÜ „Castell” nimele registreeritud Anepalu farmi ehitised(laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla) J.M.i nimele, kuna Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsusega on ehitiste omandiõigus temale üle kantud. 15.01.2008.a. kirjaga nr 23.2-3/7-10613/001 teatas MKM, et ei saa taotlust rahuldada, kuna taotleja poolt viidatud kohtuotsusega kuulub Anepalu farmi ehitiste omandiõigus OÜ-le „Castell”, kes on ehitiste omanikuna kantud ehitisregistrisse. Kohus jättis rahuldamata taotleja nõuded tunnustada tema omandiõigust ehitistele ja kanda ta nende omanikuna ehitisregistrisse.

Omandivaidluse lahendamine ei kuulu ehitisregistritalituse pädevusse. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002.a. määrusega nr 405 kehtestatud riikliku ehitisregistri asutamise ja pidamise põhimääruse § 24 kohaselt on registriandmetel informatiivne ja statistiline tähendus ning andmete registrisse kandmine ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses pole sätestatud teisiti. Seega ei loo registrikanne iseenesest omandiõigust ehitistele ega lahenda taotleja probleemi seoses ehitiste omandiõigusega(tl I-96-97). J.M. vaidlustas Rae Vallavalitsuse 16.11.2007.a. kirja nr 5-7/3785(haldusasi nr 3-07-2565) ja MKM-i 15.01.2008.a. kirja nr 23.2-3/7-10613/001(haldusasi nr 3-08-289) Tallinna Halduskohtus.

Kohus liitis haldusasjad ühiseks menetluseks(tl I-23, 68). 28.03.2008.a. - 27.01. 2011.a. oli menetlus haldusasjas peatatud kuni tsiviilasjades nr 2-07-52309 ja nr 2-08-81319 kohtulahendite jõustumiseni(tl I-116, 154-155, 190-191, 205-211, 216). 31.10.2008.a. Harju Maakohtu jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-07-52309 jäeti rahuldamata J.M.i hagi OÜ „Castell“ vastu Anepalu farmi ehitiste valduse üleandmisele kohustamiseks ja üleandmisest keeldumise korral farmi ehitistest väljatõstmiseks. Kohus leidis, et hageja pole saanud ehitiste omanikuks ja tal pole õigus nõuda kostjalt asja(tl I-126-127).

Tsiviilasjas nr 2-08-81319 palus J.M. kohustada OÜ „Castell“ temale üle andma lauda, hoidla, pumbamaja ja silohoidla omandiõigust ja valdust. 21.12.2009.a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi, tunnustas hageja omandiõigust ehitistele ja kohustas kostjat hagejale üle andma ehitiste valduse ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest tingimusel, et hageja on ostuhinna

10 000 kr kostjale tasunud. 22.06.2010.a. otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et maakohus lahendas omandiõiguse tunnustamise nõude, mida hageja ei esitanud. Sellist nõuet poleks kohus saanud menetleda, sest poolte vahel on ehitiste omandiõiguse tunnustamise ja omandi ja valduse üleandmise hagi juba lahendatud Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsusega. 31.10.2008.a. Harju Maakohtu otsusega on lahendatud ka asja väljaandmise nõue. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 17.01. 2011.a. määrusega tsiviilasjas nr 3-2-1-148-10 ringkonnakohtu ja maakohtu otsused ja lõpetas asjas menetluse, kuna hageja on esitanud hagi, mille ese ja alus on samad, mis olid arutuse all samade poolte vahel tsiviilasjas nr 2-05-1318, mille kohta on olemas Harju Maakohtu 23.05. 2006.a. jõustunud otsus(tl I-205-211).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub 1)tuvastada Rae Vallavalitsuse 16.11.2007.a. kirja nr 5-7/3785 õigusvastasus ja teha vallavalitsusele ettekirjutus tagastada kaebajale Rae vallas Aruvalla külas asuva Anepalu 9 kinnistu maad; 2)tühistada MKM-i 15.01.2008.a. kiri nr 23.2-3/7-10613/001 või alternatiivselt tunnistada õigusvastaseks toiming, millega keelduti riikliku ehitisregistri andmebaasis kaebaja sissekandmisest Rae vallas Aruvalla külas asuva Anepalu farmi ehitiste(laut, hoidla, silohoidla, pumbamaja) omanikuna, ning teha ministeeriumile ettekirjutus kanda riikliku ehitisregistri andmebaasis ehitiste ehitisregistrikoodiga 116018357, 116038328, 116038329, 220414047 ainuomanikuna sisse kaebaja. 23.05.2006.a.

Harju Maakohtu otsusega kanti kaebajale üle 3.02.1997.a. ostu-müügi lepingust ostjale OÜ-le „Castell“ tekkinud kõik õigused ja kohustused. Lepingu p 6 kohaselt loeti lepinguobjekti üleandmine ja omandiõiguse üleminek müüjalt ostjale toimunuks lepingu allakirjutamisel. Järelikult, kui kaebajal on kõik ostja õigused, siis on tal ka õigus omandile, mis anti üle juba 3.02.1997.a. Kuna ühes ostja õiguste üleandmisega anti üle ka omandiõigus, ei saanud ega pidanudki maakohus omandiõigust eraldi tunnustama. Ehitisregistri kande tegemisest keeldus maakohus sellepärast, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku(TsMS) § 591 kohaselt ei pea maakohtud ehitusregistrit, seega ei saanudki tsiviilkohus teha kandemuudatust ehitisregistris.

Kaebaja ei pea nõudma müüjalt asjaõiguslepingu sõlmimist, vaid on astunud ostja asemele. Müüjat enam ei eksisteeri, AS „P.A.W. & Co” on äriregistrist kustutatud ja omand on juba üle antud. 1.12.2005.a. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuse nr 3-2-1-129-05 punktis 19 on kolleegium märkinud: “Asjaõiguslepingu sisu ei ole võlaõiguslike kohustuste tekitamine, vaid teatud õigusmuutuse saavutamine, vaidlusalusel juhul omandi tagasikandmine. Selle kokkuleppe sisu on seadusega määratud(AÕS § 120) ning sellest ei saa taganeda ega seda üles öelda”.

„Teatud õigusmuutus“ on aset leidnud juba 1997.a.(3.02.1997.a. ostu-müügileping), seega ei saa selle uuesti teostamist nõuda. Endise ostja(OÜ „Castell”) ja uue ostja(kaebaja) vahel puudub leping, mille täitmist kaebaja saaks või peaks nõudma. Isegi kui kolmas isik tahaks, ei saaks ta teha ühtegi tahteavaldust, millega omandiõigust üle anda, kuna alates 1.03.2006.a. on ehitiste käsutamine vallasasjana võimalik üksnes täite-, pankrotivõi sundvõõrandamismenetluses. Eeltoodust nähtuvalt on kaebaja vaidlusaluste ehitiste omanik ja Rae Vallavalitsus ei saa keelduda talle farmi maade tagastamisest.

Väär on MKM-i seisukoht, et registrikandel on vaid informatiivne tähendus. Riikliku ehitisregistri asutamise ja pidamise põhimääruse § 27 lg 5 kohaselt tuleb ebaõigete kannete avastamisel registri digitaalses andmebaasis vead viivitamata parandada. Vabariigi Valitsuse 8.08.1996.a. määruse nr 211 p 7 alusel on ehitise omaniku kindlakstegemisel määravaks riikliku ehitisregistri ja kohaliku omavalitsuse õiendid, teised dokumendid ja tunnistajate ütlused. Justiitsministri 1.04. 2002.a. määruse nr 21 § 7 lg 1 sätestab, et notar ja muu tõestamisõiguslik isik on kohustatud riikliku ehitisregistri elektroonilisest andmebaasist kontrollima omaniku ja riikliku ehitistregistri elektroonilisse andmebaasi kantud kolmandate isikute õiguste andmeid ehitise või selle osaga seotud tõestamistoimingute tegemisel.

Registrikande tähtsus tuleneb veel keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse §-st 12 lg 2, mille kohaselt teatatakse ehitisregistri kaudu keskkonnamõju hindamise algatamata jätmisest, ning majandusja kommunikatsiooniministri 24.12.2002.a. määruse nr 63 §-st 3, mis sätestab, et ehitisregistri veebilehel avalikustatakse ehitusloa andmed. Rae Vallavalitsus palub jätta kaebus rahuldamata. Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsusega ei läinud endisel Anepalu 9 kinnistul asuvate ehitiste(laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla) omandiõigus üle kaebajale.

Riiklikus ehitisregistris on vaidlusaluste ehitiste omanikuna märgitud OÜ „Castell“, kuid maa tagastamise õigustatud subjektil(kaebaja) on õigus nõuda ehitiste omandi ja valduse üleandmist maakohtu otsuse alusel. Vastavalt asjaõigusseadusele (AÕS) tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel(§ 68 lg 3), vallasomand tekib vallasasja üleandmisega(§ 92 lg 1). Kaebaja poolt vaidlusaluste ehitiste omanikuks saamine eeldab AÕS § 92 lg 1 järgit asjaõiguslikku kokkulepet OÜ-ga „Castell“ ning kui seda ei saavutata, tuleb kaebajal esitada omandiõiguse tunnistamiseks hagi üldkohtusse.

Kaebaja poolt vallale esitatud maa tagastamise taotlust on võimalik rahuldada pärast temale omandiõiguse üleminekut. Vallavalitsust takistab kaebajale maa tagastamast ainult omaniku küsimus.

Majandusja Kommunikatsiooniministeerium palub jätta kaebus rahuldamata. 17.12.2002.a. Vabariigi Valitsuse määruse nr 405 „“Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ § 23 lg 2 alusel keeldutakse andmete ehitisregistrisse vastuvõtmisest, kui esitatud alusdokument ei ole nõuetekohane. Kaebaja pole esitanud dokumente, millest nähtuks tema omandiõigus Anepalu farmi ehitistele. Harju Maakohus ei rahuldanud omandiõiguse tunnustamise ja kaebaja ainuomanikuna ehitisregistrisse kandmise nõuet, sest omandiõiguse tunnustamise nõude esitamise õigus ei tulene MaaRS §-st 9 lg 8; sellise nõude rahuldamine oleneb müügitehingu sisust ja täitmisest, samuti omandi tekkimiseks vajalike asjaõiguslike eelduste olemasolust. Vallasomandi tekkimiseks ei piisa ainult ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisest ostueesõigust omavale isikule, vaid täidetud peavad olema omandi tekkimiseks vajalikud asjaõiguslikud eeldused. AÕS § 92 lg 1 alusel tekib vallasomand asja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on omandi üleminekus kokku leppinud. Vaidlusalused ehitised on endiselt OÜ „Castell“ valduses ja kaebaja on ostuhinna 10 000 kr deponeerinud, kuna osaühing ei võta täitmist vastu. Ehitisregistrisse tehtav kanne omaniku kohta ei tekita ega lõpeta omandiõigust, mistõttu on alusetu kaebaja seisukoht, et kande tegemisest keeldumisega rikuti tema omandiõigust. Kolmas isik OÜ „Castell“ palub jätta kaebus rahuldamata. Maa erastamise eeltoimingud ei riku kaebaja õigusi. Rae Vallavalitsuse 16.11.2007.a. kiri on toiming, mis oli suunatud teatud asjaoludest teatamisele, millega muuhulgas selgitati võimalikke lahendusvariante ja tehti ettepanek esitada ehitiste kohta omandiõigust tõendavad dokumendid. Kolmas isik on Anepalu farmi ehitiste omanik, mida kinnitab 23.05.2006.a. Harju Maakohtu jõustunud otsus. Ostja õiguste ja kohustuste ülekandmine kaebajale oli võlaõiguslik õiguste ja kohustuste ülekandmine. Asjaõigusliku nõudega omandi üleandmiseks saaks kaebaja pöörduda üksnes müüja AS „P.A.W. & Co“ poole, kes aga on äriregistrist kustutatud. 3.02.1997.a. ostu-müügi lepinguga anti ehitiste omandiõigus üle kolmandale isikule, seega ei saa seda enam kaebajale üle anda. Kohus jättis kande muutmise nõude rahuldamata põhjusel, et kuna kaebaja nõuet ehitistele omandiõiguse tunnistamiseks ei rahuldatud, puudus kande muutmiseks seaduslik alus.

KOHTU PÕHJENDUSED 16.11.2007.a. kirjas nr 5-7/3785 teavitas Rae vallavalitsus kaebajat, et OÜ „Castell“ on esitanud taotluse erastada ostueesõigusega endise Anepalu 9 kinnistul asuva farmi ehitiste(laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla) juurde 13 441 m2 maad. Vallavalitsus leidis, et tal puuduvad andmed, kellele nimetatud hooned kuuluvad ning seepärast peab kaebaja esitama maa tagastamise küsimuse lahendamiseks dokumendid, mis tõendaksid tema omandiõigust nendele ehitistele. Vastustaja rõhutas, et enne tagastataval maal asuvate ehitiste omandiküsimuse lahendamist pole võimalik lahendada ka maa tagastamise avaldust.

See kiri pole haldusakt, vaid toiming, mille õiguspärasusele peab kohus vallavalitsusele ettekirjutuse tegemise nõude lahendamisel obligatoorselt hinnangu andma. Ekslik on kolmanda isiku arvamus, et kõnealune kiri ei riku kaebaja õigusi. Vastavalt MaaRS §-le 6 lg 1 tagastatakse maa õigustatud subjektile endistes piirides, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Sama seaduse § 22 kohaselt on ehitise omanikul õigus erastada maad ostueesõigusega vastavalt MaaRS-le. Kirjas väljendatud vastustaja keeldumine kaebaja maa tagastamise avalduse lahendamisest enne, kui kaebaja esitab lisaks Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsusele veel dokumente, mis tõendaksid tema omandiõigust tagastataval maal asuvatele ehitistele, rikub kahtlemata kaebaja MaaRS §-s 6 lg 1 sätestatud õigust vaidlusaluse maa tagastamisele; seda enam, et 13.12.2007.a. kirjaga nr 5-7/ 3785-1 teatas vallavalitsus kaebajale, et 2008.a. jaanuaris hakkab ta arutama OÜ-le „Castell“ maa ostueesõigusega erastamist. 15.01.2008.a. kirjaga nr 23.2-3/7-10613/001 keeldus MKM rahuldamast kaebaja taotlust muuta riikliku ehitisregistri kannet ning registreerida seni OÜ „Castell” nimele registreeritud Anepalu farmi ehitised(laut, hoidla, pumbamaja ja silohoidla) kaebaja nimele.

Seega keeldus MKM kaebaja taotletud toimingu sooritamisest. Haldusmenetluse seadus(HMS) sätestab, et haldusmenetlus toimingu sooritamiseks algab taotluse esitamisega haldusorganile(§ 35 lg 1 p 1); toimingu menetlus lõpeb põhjendatud otsusega toimingut mitte sooritada(§ 43 lg 2). HMS § 52 kohaselt on haldusakt haldusorgani poolt haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks antud, isiku õiguste või kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele suunatud korraldus, otsus, ettekirjutus, käskkiri või muu õigusakt.

Haldusaktiks on kohtupraktikas peetud iga otsustust, mis vastab halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 4 lg 1 tunnustele, sõltumata sellest, kas see on vormistatud haldusaktidele sätestatud nõudeid järgides (Riigikohtu 20.12.2001.a. otsuse nr 3-3-1-15-01 p 37; 19.01.2009.a. otsuse nr 3-3-1-85-08 p 22). Seega on kõnealune kiri käsitatav kande tegemisest(toimingu sooritamisest) keelduva haldusaktina, mille tühistamist on võimalik nõuda halduskohtu kaudu. Vaidlus käib selle üle, kes on Anepalu 9 maal asuvate loomalauda, hoidla, silohoidla ja pumbamaja omanik.

Rae Vallavalitsus on nõus kõnealust maad kaebajale tagastama ning MKM kandma teda sellel maal asuvate ehitiste omanikuna ehitisregistrisse kohe, kui kaebaja esitab dokumendid, mis tõendavad, et tema on nende ehitiste omanik. Kaebaja arvates on omanik tema, vastustajate ja kolmanda isiku arvates pole ehitiste omandiõigus aga OÜ-lt „Castell“ kaebajale üle läinud. Kõik menetlusosalised toetuvad oma seisukohtades Harju Maakohtu 23.05. 2006.a. otsusele nr 2-05-1318, millega kanti kaebajale üle 3.02.1997.a. ostu-müügi lepingust tekkinud kõik õigused ja kohustused, jäeti aga rahuldamata nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks põhjendusega, et MaaRS § 9 lg 8 alusel on omandamiseesõigust omaval isikul õigus nõuda üksnes tehingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmist.

Lisaks viitavad vastustajad AÕS §-le 92 lg 1, mille kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Kohus vastustajate ja kolmanda isiku käsitlusega ei nõustu. Riigikohtu tsiviilkolleegium on otsuses nr 3-2-1-123-02 sedastanud, et vastavalt MaaRS §-dele 10 lg 2 ja 7 lg 6 on maa tagastamise õigustatud subjektil omandamise eesõigus, kui võõrandatakse ehitis, mille alune või mille teenindamiseks vajalik maa asub tagastamisele kuuluval maal.

Kui hoone omanik ostueesõigusega isikule hoone võõrandamise kavatsusest eelnevalt ei teatanud, andis seadus õigustatud subjektile õiguse pöörduda hagiga kohtusse talle omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Kolleegium rõhutas, et selline omandamise eesõiguse kasutamise mehhanism erineb põhimõtteliselt AÕS-s kinnisasjade ostueesõiguse kasutamise korrast, kus ostueesõigust kasutatakse pärast ostu-müügi lepingu sõlmimist(AÕS § 261 lg 1) ja ostueesõiguse kasutamise avaldusega astub ostueesõigust omav isik esialgsesse müügilepingusse ostja asemele(AÕS § 264 lg 3).

Kolleegium leidis, et seetõttu ei saa AÕS-i ostueesõiguse sätteid otse kohaldada. AÕS-i kohaselt astub ostja vaid võlaõiguslikku müügilepingusse, millega ei kaasne lepingu täitmist, st omandi üleandmise asjaõiguslepingut. Asjaõiguslepingusse ta astuda ei saa - küll omandab ta AÕS § 264 lg 3 järgi õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ja omandi tunnustamist, st võlaõigusliku lepingu täitmist. Kuid MRS §-dest 10 lg 2 ja § 7 lg 6 tulenevale omandamise eesõigusele pole eelnimetatud ostueesõiguse kasutamise põhimõtted sellisel kujul ülekantavad.

Seadus näeb ette omandaja kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmist vaidlusaluste ehitiste suhtes. Muuhulgas on lepingu järgi ostjal õigus saada ehitised oma valdusse ja saada ka ehitiste omanikuks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukoht kehtib ka MaaRS § 9 alusel maa tagastamise juhtudel. Kohus nõustub kaebajaga, et kuna 23.05.2006.a. Harju Maakohtu otsusega kanti kaebajale üle 3.02.1997.a. ostu-müügi lepingust ostjale OÜ-le „Castell“ tekkinud kõik õigused ja kohustused ning lepingu p 6 kohaselt loeti lepinguobjekti üleandmine ja omandiõiguse üleminek müüjalt ostjale toimunuks lepingu allakirjutamisel, on kaebajal alates kohtuotsuse jõustumisest 28.03.2007.a. kõik ostja õigused, sealhulgas ka õigus omandile, mis anti üle juba 3.02. 1997.a.

Alates Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsuse nr 2-05-1318 jõustumisest Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28.03. 2007.a. määrusega kohtuasjas nr 3-7-1-2-78 pole kolmandal isikul ühtegi dokumenti, mis tõendaks tema omandiõigust Anepalu 9 maal asuvatele loomalaudale, hoidlale, silohoidlale ja pumbamajale. Alates 28.03.2007.a. on 3.02.1997.a. ostu-müügi lepingu poolteks AS „P.A.W. & Co”(müüja) ja J.M.(ostja), kolmandale isikule lepingus kohta pole, seega ei tulene talle sellest lepingust ka mingeid õigusi kõnealustele hoonetele. Samuti ei tulene lepingust kaebajale mingeid kohustusi kolmanda isiku ees.

Kaebajale võiks lepingust tuleneda kohustusi vaid AS „P.A.W. & Co” ees, kuid see äriühing on lõppenud juba 3.07.2000.a. Alates 28.03.2007.a. tõendavad kaebaja omandiõigust nendele ehitistele 3.02.1997.a. ostu-müügi leping(tl I-88) ja Harju Maakohtu 23.05.2006.a. otsus(tl I-7-17). Mingit tähtsust omandiõiguse seisukohast ei oma asjaolu, et hooned on kolmanda isiku valduses ja ta keeldub neid kaebajale üle andmast. Eeltoodu alusel on õigusvastane Rae Vallavalitsuse 16.11.2007.a. kirjas Anepalu 9 maa tagastamise eeltingimusena kaebajalt maal asuvate ehitiste omandiõiguse tõendamiseks täiendavate tõendite nõudmine.

Kuna vallavalitsuse esindaja kinnitas kohtuistungil, et üksnes selliste tõendite puudumine takistab kaebajale maa tagastamist, saab kohus teha vastustajale ettekirjutuse viia tagastamismenetlus läbi 2 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Õigusvastane on ja tühistada tuleb ka MKM-i 15.01.2008.a. otsus nr 23.2-3/7-10613/ 001. Ehitisregistri kanded küll ei tekita, muuda ega lõpeta omandiõigust, kuid registrisse kantud andmete õigsust siiski eeldatakse, vastasel juhul kaotaks selle registri pidamine igasuguse mõtte. Ka ehitisregistri põhimääruse § 27 sätestab andmete esitaja ja andmetöötleja kohustused registrisse kantud andmete õigsuse tagamisel.

Osundatud paragrahvi lg 4 ja 5 kohaselt sulgeb volitatud töötleja pädev ametiisik ebaõigete andmete avastamisel registris juurdepääsu registreeringuandmetele kuni andmete õigsuse kindlakstegemiseni ning parandab viivitamata vead. Vastustaja on neid sätteid rikkunud. Kohus teeb MKM-le ettekirjutuse kanda kaebaja viie tööpäeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates riikliku ehitisregistri andmebaasi vaidlusaluste ehitiste omanikuna. Vastavalt halduskohtumenetluse seadustiku(HKMS) §-le 92 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele; kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda(lg 7). Kolmas isik palub kaebajalt menetluskuludena välja mõista 1952,25 eurot õigusabikulusid. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda. Kaebajale tuleb menetluskuludena mõlemalt vastustajalt välja mõista 10,23 eurot (160 kr) kaebuste esitamisel tasutud riigilõivu katteks.

Kohtunik: D.Maastik

TALLINNA RINGKONNAKOHTU 23.08.2012 KOHTUOTSUSE

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Castell apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 31. mai 2011. a otsuse haldusasjas nr 3-07-2565 resolutsiooni punktid 1 ja 3. Muus osas jätta halduskohtu otsus muutmata.

3. Mõista OÜ-lt Castell välja J. M. kasuks apellatsioonimenetluse kulud summas 2536 (kaks tuhat viissada kolmkümmend kuus) eurot. Jätta OÜ Castell apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda.