2-10-12542/25 · Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja

2-10-12542

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja

Kohtukoosseis

kohtunik Kaija Kaijanen

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. mai 2011. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-10-12542

Tsiviilasi

MK(K ) hagi AS SEB Pank vastu tehingu tühisuse

tuvastamiseks

ja

sundtäitmise

lubamatuks

tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

321 172.12 eurot (5 025 251.75 krooni)

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja MK(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja tehinguline esindaja vandeadvokaat Ain Kalme

(Advokaadibüroo LEXTAL; Rävala pst 4, 10143

Tallinn)

Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252, asukoht

Tornimäe 2, 15010 Tallinn)

Kostja tehinguline esindaja Liisu A (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Tühistada käesoleva kohtuotsuse jõustumisel hagi tagamiseks käesolevas

asjas 25.03.2010. a. kohaldatud abinõu, millega kohus määras peatada

täitemenetluse täiteasjas nr 035/2010/421.

3. Selgitada kostjale, et tal on õigus käesoleva otsuse jõustumisel pöörduda

kohtutäitur Hille Kudu poole täiteasja nr 035/2010/421 menetluse

jätkamiseks.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud hageja MK kanda.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos kulude nimekirja kulusid tõendavate

dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem

kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 9. maist 2011. a.

Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. 16.03.2009. a esitas MK Harju Maakohtule hagi AS SEB Pank ja OÜ A vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kohtu korraldusel 24.03.2010. a täpsustatud

hagiavalduses esitas hageja nõude AS SEB Pank vastu ja palus tuvastada MK ja AS

SEB Pank vahel 09.08.2006. a. notariaalselt sõlmitud kokkuleppe tühisus osas, mis

sätestab, et sama kokkuleppe p-is 1.1 nimetatud hüpoteekidega on tagatud kõik AS

SEB Pank nõuded OÜ A vastu, mis tulenevad OÜ A ja AS SEB Pank vahel tulevikus

sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest,

sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende nõuete

sissenõudmisest tekkivad kulutused, kohtuliku sundtäitmise kulud, kindlustushüvitisest,

hüpoteekide sissekandmisest ja omanikule tagasiloovutamisest tekkivad kulutused,

kulud notarile ning kinnistusosakonnale; tunnistada lubamatuks sundtäitmine MK

suhtes täiteasjas nr 035/2010/421 MK ja AS SEB Pank vahel 04.05.2006. a sõlmitud

kokkuleppe alusel AS SEB Pank nõuete rahuldamiseks OÜ A vastu (tl 75-82).

Hagiavalduse kohaselt sai hageja 26.02.2010. a. kätte täitmisteate täiteasjas nr

035/2010/421 vastavalt millele on täitedokumendiks notariaalselt sõlmitud leping (nr

XXX) ning täitemenetlus oli algatatud 5 025 251.75 krooni sissenõudmiseks. Hageja on

sõlminud kostjaga kodulaenulepingu summas 138.136 EUR (2 261 358 krooni), kuid

täiteteates viidati oluliselt suuremale hüpoteegiga tagatud nõudele. Hagejale

teadaolevalt kostja kodulaenu lepingut üles ei olnud öelnud ning talle kuuluv

korteriomand asukohaga XXX, Tallinn, ei taganud muid täitmisteates viidatud mahus

nõudeid. 26.02.2010 esitas kohtutäitur samas summas (põhinõue summas 5 025 251,75

krooni) täitmisteate ka OÜ-le A. Nimetatud äriühingu ja kostja vahelise 5 500 000

krooni laenulepingu ütles kostja üles ja nõudis laenusumma kohest tagastamist kogu

ulatuses. Hageja vaidlustas kohtutäituri tegevuse täitemenetluse algatamisel kaebusega,

millele kostja esitas vastuseks hagejale viimase ja kostja vahel 09.08.2006 sõlmitud

hüpoteekidega tagatud nõuete muutmise kokkuleppe, mille p. 3 sõnastuse kohaselt

tagas hagejale kuuluv korteriomand kõiki kostja ja OÜ A vahel sõlmitud ning tulevikus

sõlmitavatest võlaõiguslikest kokkulepetest tulenevaid kostja nõudeid OÜ A vastu (sh

tingimuslikud nõuded ja tulevikus tekkivad nõuded, nõuete sissenõudmiskulud,

sundtäitmise kulud, notarikulud jne.).

OÜ A sõlmis kostjaga lühiajalise (tähtajaga üks aasta) laenulepingu summas 2 000 000

krooni ning hageja nõustus nimetatud laenulepingut tagama ka oma korterile seatud

hüpoteegiga ning isikliku käendusega ja sõlmima nimetatud laenu tagatisena Hüpoteegi

lepingu. Nimetatud laenusumma on kostjale tagastatud 10.07.2007.a. Hageja nõustus

oma korterit tagatisena pantima üksnes konkreetse lühiajalise OÜ A 2 000 000 krooni

laenulepingu

tagatisena.

Vaatamata

sellele

on

kostja

Hüpoteegi

lepingu

ettevalmistamisel ja sõlmimisel saavutanud olukorra, kus Hüpoteegilepingust tulenevalt

on hageja korteriomandiga justkui tagatud lisaks hageja kodulaenule ka kõik tulevikus

tekkivad OÜ A kohustused kostja ees.

OÜ A ja kostja vahel 2 000 000 krooni laenulepingu sõlmimisel nõudis kostja hageja

poolt laenu tagatisena hageja isiklikku käendust ning hüpoteeki hageja korterile.

Arvestades kostja positsiooni laenulepingute läbirääkimisel, ei olnud hagejal muud

võimalust, kui nõustuda kostja tingimustega. Pooled sõlmisid Hüpoteegilepingu.

Hüpoteegilepingu kohaselt tagavad hageja korterile kostja kasuks seatud hüpoteegid

lisaks olemasolevatele kohustustele (kodulaen) kõiki tulevikus hageja ja/või OÜ A ja

kostja vahelistest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest tulenevaid nõudeid.

Hageja kodulaenu tasumata osa Hüpoteegi lepingu sõlmimise ajal oli EUR 137 521

(2 151 736 krooni).

Hüpoteegi lepingu sõlmimise ajal oli ainuke teadaolev kolmanda isiku kohustus, mida

hageja füüsilise isikuna tagada soovis ja kavatses, OÜ A laen summas 2 000 000 krooni

tähtajaga 1 aasta. Hüpoteegi lepingu sõlmimisel ei olnud hageja, Kostja ja OÜ A

avaldanud mistahes tahet või pidanud läbirääkimisi muude laenulepingute sõlmimiseks.

Hageja ei arvestanud Hüpoteegilepingu sõlmimisel, et tema eluase võiks tagada tema

korteriomandi väärtust ligikaudu kolm korda ületava kohustuse täitmist.

Laenulepingute sõlmimisel on kostja enamasti tehingu tugevam pool, kes kasutab

laenuvõtjate suhtes tüüptingimusi. Kostja saab oma tugeva positsiooni tõttu suuresti

dikteerida laenu saamise tingimused. Ka kostja poolt kasutatav hüpoteegi

tagatiskokkuleppe sõnastus on sisuliselt tüüptingimus, mille üle pooled reeglina

läbirääkimisi ei pea ja mille sisu laenuvõtja mõjutada ei saa. Hagejale kuuluvale

korteriomandile asukohaga XXX on kostja kasuks seatud 3 hüpoteeki, milliste

hüpoteegisumma kokku on 2 810 000 krooni. Hüpoteegilepingu sõlmimise hetke

seisuga oli hageja kodulaenu jääk 2 151 736 krooni. Viimasest asjaolust oli kostja kui

hageja kodulaenu andja Hüpoteegilepingu sõlmimisel teadlik. Vaatamata sellele, et juba

Hüpoteegilepingu sõlmimisel ajal oli kostjale teada, et hagejale kuuluvale

korteriomandi väärtus katab ligikaudu ära hageja kodulaenu võlgnevuse kostja ees,

sõnastas kostja hageja korteriomandile seatud hüpoteekide tagamiskokkuleppe selliselt,

et selle kohaselt tagaks hüpoteegid lisaks korterilaenule ka kõiki OÜ A kohustusi kostja

ees.

Hüpoteegi lepinguga samaaegselt sõlmis kostja OÜ-ga A lühiajalise laenulepingu,

millega laenas viimasele 2 000 000 krooni ja seejärel ka teise laenulepingu summas

5 500 000 krooni.

Seesuguse tegevusega tekitas kostja teadlikult olukorra, kus hageja eluasemele algselt

sellesama eluaseme soetamiseks võetud laenu tagatiseks seatud hüpoteegid hakkasid

tagama laene, mille summa oli kordades suurem kui hüpoteekide summad kokku.

Laenusummad kokku ületasid oluliselt ka hagejale kuuluva korteriomandi turuväärtust.

Kostja kui hageja korterilaenu andja pidi teadlik olema, et kostja ja hageja vahel

sõlmitud kodulaenulepingu p. 20.1(b) kohaselt võib kostja selle lepingu üles öelda, kui

lepingu tagatistega tagatavad nõuded on suurenenud vähemalt viiendiku võrra nende

suurusest tagatiste seadmise hetkel ning hageja ei anna kostjale lisatagatisi. Seega

Hüpoteegilepingu sõlmimisega tekitas kostja olukorra, kus tal oli õigus hageja

kodulaenuleping igal ajal üles öelda.

Eelneva tulemusel on hageja täna sattunud olukorda, kus kostja soovib läbi

täitemenetluse müüa ära hageja korteriomandi OÜ A laenu katteks. Sealjuures on

vähetõenäoline, et hageja korteriomandit on täitemenetluses võimalik müüa

hüpoteekide kogusummale ligilähedasegi summa eest. Hageja korteriomandi müümise

tulemuseks oleks, et kostja saaks korteriomandi võõrandamisel kaetud üksnes väikese

osa OÜ A laenukohustustest.

Hageja seevastu kaotaks oma eluaseme hoolimata sellest, et hageja on tähtaegselt

tasunud kodulaenulepingu osamakseid kostja ees. Korteriomandi müügil oleks kostjal

alus ka hagejaga sõlmitud korterilaenulepingu ülesütlemiseks ja kogu laenu

sissenõudmiseks seetõttu, et laen ei ole enam nõuetekohaselt tagatud. See seaks hageja

majanduslikult väljapääsmatusse olukorda ning võib viia hageja pankrotisituatsioonini,

sest hagejal ei ole võimalik kostjale koheselt võlgnetavat EUR 128 465 (2 010 040

krooni) tasuda, kuna hageja on arvestanud korterilaenu tasumisega pika aja jooksul.

Sealjuures ei ole korterilaen jäänud hüpoteekidega tagamata mitte kostjast sõltumatu

asjaolu tõttu, vaid kostja teadliku tegevuse tulemusel.

Eelnevast tulenevalt piirab Hüpoteegileping ebamõistlikult hageja majandusvabadust

ning edasist toimetulekut, kuivõrd tekiks olukord, kus hagejal pole enam eluaset, aga

eluaseme laen tuleb kostjale tagastada. Heade kommete vastane on tehing, mis eksib

ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse

üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde vastu

eksib tehing, millega isiku eluase panditakse lisaks eluaseme soetamiseks võetud

pikaajalise kohustuse tagatiseks olemisele ka juba etteulatuvalt kindlaksmääramata

tähtaja ja suurusega kolmanda isiku mistahes kohustuse tagamiseks. Riigikohus on oma

praktikas leidnud, et võimalik on sellise tagatislepingu tühisus, mis hõlmab ka tulevikus

tekkivaid nõudeid ning millega tagatakse kõik hüpoteegipidaja tekkida võivad nõuded

kinnisaja omaniku või kolmanda isiku vastu. Antud juhul on kostja ja hageja vahel

sõlmitud just eelkirjeldatud tingimusi sisaldav Hüpoteegileping. Hüpoteegi lepingus ei

ole piisavalt täpselt määratletud tagatavaid nõudeid, mistõttu ei saa seesugust lepingut

laiendada nõuetele, mille tekkimist pooled Hüpoteegilepingu sõlmimise ajal ettegi ei

näinud.

AÕS § 346 lg 2 sätestab, et kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on

hüpoteegiga tagatud, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on

seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. Hüpoteegi

tagatiskokkuleppele vorminõude kehtestamise eemärgiks on kaitsta õiguskäivet seeläbi,

et isikud ei sõlmiks kergekäeliselt kokkuleppeid, mille sisust nad lõpuni aru ei saa. Kui

lähtuda eeldusest, et täiel määral on kehtiv ja jõustatav ka hüpoteegi tagatiskokkulepe,

millega tagatakse kõiki hüpoteegipidaja olemasolevaid ja tulevikus tekkivaid mistahes

nõudeid kinnistu omaniku või kolmanda isiku vastu, siis tekib olukord, kus AÕS § 346

lg 2 kaotab oma tähenduse. Nimelt on sellisel juhul võimalik notariaalset vormi

järgimata sisustada hüpoteegi tagamiskokkulepet piiramatult. Seega on sellisel juhul

tegelikkuses võimalik mistahes nõuet hüpoteegiga tagada hiilides kõrvale seaduses

sätestatud notariaalse vormi nõudest. Sealjuures ei ole hüpoteegiga tagatud nõude

tekkimiseks vajalik kinnistu omaniku nõusolek.

Riigikohus on oma praktikas leidnud, et asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate

sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse

ulatuses. Tagatiskokkuleppega, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik

hüpoteegipidaja nõuded nii kinnistu omaniku kui ka kolmanda isiku vastu, rikutakse

nimetatud põhimõtet. Nimelt ei ole sellise kokkuleppe puhul kinnistu omanikul

mistahes selgust, milliseid nõudeid ja millise ajaperioodi vältel kinnisasi tagab.

Eelnevast tulenevalt on Hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe heade kommetega

vastuolus ja tühine vähemasti osas, milles see sätestab, et hüpoteegiga on tagatud

mistahes tulevikus tekkivad kostja nõuded kolmanda isiku, käesoleval juhul OÜ A,

vastu. Kuivõrd tagatiskokkulepe on tulevikus tekkivate nõuete osas tühine, siis ei ole

kostja ja OÜ A vahel 12.12.2006. a. sõlmitud 5 500 000 krooni laenulepingust

tulenevad kohustused hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud. Seetõttu on

ka alusetu nimetatud korteriomandile seatud hüpoteekide realiseerimiseks alustatud

sundtäitmine.

Hageja suhtes on algatatud täitemenetlus, kus hagejale kuuluvale varale seatud

hüpoteekidega tagatud nõuete seadmise (muutmise) kokkulepe on tühine ning seetõttu

on alusetu nimetatud vara realiseerimiseks algatatud sundtäitmine. Hagejal on õigus

nõuda kohtu poolt tehingu tühisuse tuvastamist ning sundtäitmise lubamatuks

tunnistamist.

11.10.2010. a esitas hageja täiendavad seisukohad, kus leiab, et käesoleva vaidluse

lahendamiseks tuleb tuvastada, kas tagatiskokkuleppe sõnastuse kohaselt on

hüpoteegiga tagatud kõikvõimalikud kostja nõuded OÜ A vastu ja kas selline

kokkuleppe piirab oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut (tl 140-

147). Poolte tahe oli tagatiskokkuleppe sõlmimisel tagada hageja korteriomandile

seatud hüpoteekidega OÜ A lühiajalist laenu summas 2 000 000 krooni, milline on

kostjale tagastatud. Muude OÜ A laenude tagamisest tagatislepingu sõlmimisel pooltel

juttu ei olnud. Laenuleping sõlmiti alles 12.12.2006. a, mistõttu ei saanud

tagatiskokkuleppe sõlmimisel olla poolte tahteks laenulepingust tulenevate nõuete

tagamine. Hageja ei olnud teadlik tagatiskokkuleppe sõlmimisel oma korteriomandi

vastutuse ulatusest ega saanud ka laenulepingust tulenevate nõuetega arvestada.

Vaatamata sellele, et tagatiskokkuleppe sõlmimise ajal oli kostjale teada, et hagejale

kuuluva korteriomandi väärtus katab ligikaudu ära hageja kodulaenu võlgnevuse kostja

ees, sõnastas kostja tagatiskokkuleppe selliselt, et selle kohaselt tagaks hüpoteegid

lisaks kodulaenule ka kõiki OÜ A kohustusi kostja ees. Kokku oleks seega

korteriomandiga tagatavate laenude kogusumma suuruseks vähemalt 7 500 000 krooni,

mis ületab hüpoteekide kogusummat ja ka korteriomandi turuväärtust mitmekordselt.

Kostja suhtes algatatud täitemenetluse tulemusel saaks kostja hageja korteriomandi

arvelt osaliselt täidetud OÜ A laenulepingust tuleneva nõude, hageja kodulaen jääks

aga täies ulatuses tasumata, samas kui selle tagatiseks olnud hüpoteek kustutataks.

Tagatiskokkuleppe sõlmimisel valmistas selle sõnastuse ette kostja ja selle sisu eraldi

läbi ei räägitud. Tagatiskokkuleppe tingimus, mille kohaselt on hageja korteriomandile

seatud hüpoteekidega tagatud kõik OÜ A olemasolevad ja tulevikus tekkivad

kohustused kostja ees, on hagejat ebamõistlikult kahjustav ja heade kommetega

vastuolus. Ka saab kostja ilma hageja nõusolekuta sõlmida osaühinguga täiendavaid

võlaõiguslikke kokkuleppeid.

Alternatiivselt tugineb hageja ka väitele, et tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu

põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja

korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded

OÜ A vastu. Kostjal krediidiasutusena on kohustus võlasuhetes ilmutada suuremat

hoolt kui keskmisel isikul. Kostja pidi aru saama nendest riskidest, mis kaasnevad

hagejale sellega, et kõik OÜ A kohustused kostja ees on hageja korteriomandiga

tagatud ning sellega, kui OÜ A ei ole võimeline oma kohustusi täitma ja kostja

realiseerib

hageja

korteriomandi.

Asjaolu,

et

hageja

satub

sellisel

juhul

väljapääsmatusse majanduslikku olukorda, kaotades oma kodu ja jäädes samal ajal

vastutavaks laenu tagasimaksmise eest, oli kostjale tagatiskokkuleppe sõlmimisel teada.

Kostja oleks pidanud nimetatud tagatiskokkuleppe tagajärgi hagejale selgitama.

Hageja korteriomandile seatud hüpoteeke OÜ A kohustuste tagatiseks nõudes, tekitas

kostja teadlikult olukorra, kus hüpoteegiga tagatavad nõuded ületasid kordades

hüpoteekide kogusummat ja korteriomandi väärtust.

Hea usu põhimõttega vastuolus on ka kostja käitumine vaidlustatavas täitemenetluses.

Kostja nõuab täitemenetluses hüpoteekide realiseerimist, mis olid algselt seotud hageja

kodulaenu tagamiseks, mille eest soetati korteriomand. Täitemenetluse tulemusel

müüdaks korteriomand aga vaatamata sellele, et hageja on kodulaenu tasunud. Kostja

tekitab korteriomandi müügiga olukorra, kus hageja rikub kodulaenu tingimusi ja

hageja saab laenulepingu üles öelda.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

2. 19.04.2010. a esitatud vastuses vaidles kostja hagile vastu (tl 109-112). Kostja

vastuse kohaselt sõlmisid AS SEB Eesti Ühispank ja (praegune ärinimi AS SEB Pank)

ja OÜ A laenulepingu XXX, mille kohaselt laenas AS SEB Pank OÜ-le A 5 500 000

krooni laenu tagastamise tähtajaga 12.12.2018. a.

04.05.2006. a notariaalselt tõestatud lepingu (reg.nr XXX) kohaselt tagavad

kinnistusraamatu registriossa nr 4344001 (korteriomand XXX, Tallinn) neljandasse

jakku kantud I-III jrk hüpoteegid (kokku summas 2 810 000) kõiki nõudeid MK vastu,

mis tulenevad AS SEB Pank ja MK vahel 27.04.2006 sõlmitud laenulepingust nr XXX

(eluasemelaen) ja selle võimalikest lisadest, samuti nõudeid MK vastu, mis tulenevad

AS SEB Pank ja MK vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest

lepingutest ning nende võimalikest lisadest. 09.08.2006. a. notariaalselt tõestatud

kokkuleppe (reg.nr XXX) kohaselt on 04.05.2006. a. notariaalses lepingus nimetatud

hüpoteekidega tagatud lisaks olemasolevatele nõuetele kõik hüpoteegipidaja nõuded

omaniku ja/või osaühingu A (XXX) vastu, mis tulenevad omaniku ja hüpoteegipidaja

vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest

ja/või osaühingu A ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest

võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest, s.h ka tingimuslikud ja

tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende sissenõudmisest tekkivad kulutused, kohtuliku

sundtäitmise kulud, kindlustushüvitisest, hüpoteekide sissekandmisest ja omanikule

tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale. Mõlema

nimetatud notariaalse kokkuleppe sõlmimise juures on olnud korteriomandi omanik (ja

osaühing A juhatuse liige) MK.

Põhjusel, et osaühing A ei täitnud laenulepingust nr XXX tulenevaid kohustusi, saatis

AS SEB Pank tähitult osaühingule A 02.09.2009 laenulepingu erakorralise ülesütlemise

teate, milles teatas, et ütleb laenulepingu üles alates 18.09.2009. a., kui võlgnevust ei

tasuta hiljemalt 18.09.2009. a. Samasisuline tähitud kiri saadeti ka hagejale kui tagatise

andjale. Hagejale saadetud kiri tuli tagasi märkega „hoiutähtaja möödumisel“. Hageja

avaldas 17.09.2009. a. e-kirjas soovi, et pank lükkaks ülesütlemise 1,5 kuud edasi. Pank

tuli soovile vastu ning ei ütelnud laenulepingut üles 18.09.2009. a. 11.11.2009. a. saatis

kostja tähitult osaühingule A ning hagejale kui tagatise andjale uued laenulepingu

erakorralise ülesütlemise teated, mille kohaselt ütleb pank laenulepingu erakorraliselt

üles alates 18.11.2009. a., kui võlgnevust ei tasuta hiljemalt 17.11.2009. a. Hagejale

saadetud kiri tuli tagasi märkega „hoiutähtaja möödumisel“. Põhjusel, et võlgnevust

tähtajaks ei tasutud, ütles pank laenulepingu 18.11.2009. a. üles. 19.02.2010. a. esitas

pank avalduse TMS § 2 lg 1 p 19 alusel täitemenetluse alustamiseks OÜ A ja hageja

suhtes. Hageja on nii eraisikuna kui ka OÜ A juhatuse liikmena kostjalt laenuandmist

taotlenud, olles eelduslikult eelnevalt äritegevusega seonduvaid riske kaalunud ja enne

hüpoteegi seadmise lepingu, tagatavate nõuete muutmise kokkuleppe ning

laenulepingute sõlmimist lepingutingimustega tutvunud, nendega nõustunud ning

arvestanud võimalike tagajärgedega. Tingimustega mittenõustumisel ei olnud hagejal

isiklikult või äriühingu juhatuse liikmena kohustust võtta kostjalt laenu ja/või anda

tagatist laenulepingule. Käesoleval juhul on hageja kostja tingimustega nõustunud.

Hageja ja kostja on avaldanud soovi teha notariaalne kokkulepe, mille kohaselt

09.08.2006. a. muudeti korteriomandile XXX Tallinn seatud hüpoteekidega tagatud

nõuet. Hageja on osaühing A juhatuse liikmena taotlenud laenu, lepingutingimustega

tutvunud ning teadlik lepingu mittenõuetekohase täitmise tagajärgedest. Laenulepingu

nr XXX p 7.1.1 on märgitud, et lepingu tagatiseks on ka korteriomandile XXX Tallinn

seatud I-III jrk hüpoteegid. Kostja rõhutab, et laenulepingule on alla kirjutanud

osaühingu A esindajana hageja. Hageja väide, mille kohaselt hüpoteekidega tagatud

nõuete muutmine on vastuolus heade kommetega, on põhjendamatu. Asjaõigusseaduse

hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel

kinnisasja vastutuse ulatuses (RKL 3-2-1-104-04). Käesoleval juhul on hageja

osaühingu Ai juhatuse liikmena teadlik temale kuuluva kinnisasja vastutuse ulatuses.

Hageja on ise oma allkirjaga kinnitanud, et temale kuuluv kinnisasi tagab ka osaühingu

A ja AS SEB Pank vahel sõlmitud võlaõiguslikke lepinguid. Hagejal osaühingu Ai

juhatuse liikmena on ülevaade võimalike nõuete kohta. Hageja on osaühingu Ai

juhatuse liikmena teadlik, et temale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegid

tagavad ka osaühingu A laenulepingut nr XXX.

Kostja leiab, et hageja poolt on pahatahtlik vihjata, nagu oleks ta saanud teada

tagatavast osaühingu A laenulepingust ja kohustusest alluda sundtäitmisele alles

täitmisteate saamisel 26.02.2006 ning, et kostja on nn tugevama õigust kasutades

asunud (üllatuseks kinnisasja omanikule) realiseerima lepingu tagatiseks seatud panti.

Arvestades eespool toodut, on kostja seisukohal, et ei ole eksitud ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu.

Hageja on kaaludes erinevaid riske andnud nõusoleku seada oma kinnisasjale

hüpoteegid, mis on tagatiseks nii tema kui ka tema juhitud äriühingu laenulepingutele.

Seda nõusolekut on ta väljendanud nii notari juures hüpoteekide seadmisel ja tagatud

nõuete kokkuleppimisel kui ka laenulepingu sõlmimisel (siinkohal tuleb rõhutada – ka

laenulepingus on eraldi märgitud, et lepingu tagatiseks on muuhulgas temale kuuluvale

kinnisasjale seatud hüpoteegid).

Kostja on seisukohal, et notariaalselt tõestatud 09.08.2006. a. kokkulepe (notari

ametitoimingute raamatu reg.nr XXX) hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks ei ole

tühine ning MK suhtes täiteasjas nr 035/2010/421 algatatud menetlus on seaduslik.

25.10.2010. a täiendavates seisukohtades jäi kostja varem esitatud vastuväidete juurde

MENETLUSE KÄIK

3. 25.03.2010. a määrusega võttis Harju Maakohus MK hagi AS SEB Pank vastu

menetlusse. 25.03.2010. a määrusega rahuldas Harju Maakohus MK hagi tagamise

taotluse ning määras peatada täitemenetluse täiteasjas nr 035/2010/421 kuni käesolevas

tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumiseni.

10.05.2011. a. esitas hageja kostja vastusele omapoolsed seisukohad, kus leiab, et

kostja vastuväited on asjakohatud. Hageja arvates tuleb ja saab seda, kas

tagatiskokkulepe on vastutuse ulatuse määratlematuse tõttu tühine, hinnata üksnes selle

hetke seisuga, mis tagatiskokkulepe sõlmiti. Tagatiskokkuleppe sõlmimise ajal

laenulepingut sõlmitud ei olnud, mistõttu ei saanud hageja olla teadlik laenulepingu

sisust ega sellest tulenevast vastutusest (tl 122-125).

23.09.2010. a eelistungil jäi hageja oma nõuete ja kostja oma vastuväidete juurde (tl

129-130). Kohtu ettepanekul täpsustas hageja oma seisukohti seoses tagatiskokkuleppe

vastuoluga heade kommetega ja sellega, et olemuselt on tagatiskokkuleppe oma

olemuselt tüüptingimus.

10.02.2011. a toimunud istungil kuulas kohus kostja üle vande all (tl 168-169).

Pooled andsid nõusoleku asja edasiseks kirjalikuks menetlemiseks ning 18.03.2011. a

määrusega andis kohus tähtaja pooltele seisukohtade esitamiseks kuni 11.04.2011. a ja

määras teha lahend teatavaks 03.05.2011. a. (tl 186). Kohus lükkas lahendi teatavaks

tegemise aja edasi 09.05.2011. a.

11.04.2011. a esitas hageja oma teesid (tl 191-197).

KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

4. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest ei ole tuvastatud, et poolte vahel

09.08.2006. a. notariaalselt sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus sisalduv

tagatiskokkulepe oleks tühine ning et kostja nõuaks vaidlustatud 5 025 251.75 krooni

suuruse summa sundtäitmist alusetult.

Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud:

•

AS SEB Pank avalduse ja 04.05.2006. a. JTM, MK , AS Eesti Krediidipank js

AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) vahel sõlmitud notariaalselt

tõestatud korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise, hüpoteegikande

muutmise, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingute (tl 20-34 I kd) ning 09.08.2006. a.

AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja MK vahel sõlmitud notariaalselt

tõestatud kokkulepe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks alusel on MK suhtes

algatatud täitemenetlus 5 025 251.75 krooni (täiteasi nr 035/2010/421) sissenõudmiseks

(tl 18 ja 151-152).

•

täiteasjas nr 035/2010/421 toimetati täitmisteade MK kätte 26.02.2010. a.

Asjaolu üle ei ole vaidlust.

•

09.08.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja MK vahel

sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkuleppe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks

p-is 3 sisaldub kokkulepe järgmises sõnastuses: “Kokkuleppeosalised on kokku

leppinud, et käesoleva kokkuleppe p-is 1.1. nimetatud hüpoteekidega on tagatud lisaks

olemasolevatele nõuetele kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku ja/või OÜ-u A (reg

kood XXX) vastu, mis tulenevad omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud ja

tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest,

sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende nõuetest“.

•

10.08.2006. a. sõlmiti AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja

OÜ A vahel laenuleping nr XXX, millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 2 000 000

krooni ja mille on OÜ A nimel allkirjastanud OÜ A juhataja MK(tl 60-67).

•

12.12.2006. a. sõlmiti AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja

OÜ A vahel laenuleping nr XXX, millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 5 500 000

krooni ja mille on OÜ A nimel allkirjastanud OÜ A juhataja MK(tl 43-50). Asjaolu üle

vaidlust ei ole.

•

12.12.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A

vahel sõlmitud laenulepingu nr XXX alusel saadud laenu kasutas OÜ A kinnistu

ostmiseks, osaühingu majandustegevuse laiendamise eesmärgil. Asjaolu üle ei ole

vaidlust ja seda kinnitab ka hageja vande all antud seletus:“…See laen sai võetud firma

laiendamise eesmärgil, kuna oli vaja kinnistu osta.“ (tl 168).

•

07.12.2006. a. on saatnud AS SEB Pank kliendihaldur AL,MK e-kirja, milles

avaldab, et OÜ-le A kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muuhulgas, et

laenu jääb automaatselt lepinguid muutmata tagama juba sõlmitud XXX

korteriomandile seatud hüpoteegid. Asjaolu on tõendatud väljatrükiga AL07.12.2006. a

aadressile XXX saadetud e-kiri (tl 165).

5. Hageja väitel ei ole kostjal tema vastu OÜ A ja kostja vahel sõlmitud laenulepingu

alusel hageja korteriomandile seatud hüpoteegiga tagatud nõuet, sest pooltevaheline,

hüpoteeki kui asjaõigust siduv võlaõiguslik tagatiskokkulepe, millega on määratud,

millised nõuded on hüpoteegiga tagatud, on tühine vastuolu tõttu heade kommetega.

Hageja väitel on seetõttu alusetu tema korteriomandile seatud hüpoteekide

realiseerimiseks alustatud sundtäitmine.

6. Arvestades, et tsiviiltäitemenetlust reguleerivad normid on tsiviilkohtumenetluse

jätkuna käsitletavad menetlusnormide kogumina, tuleb kohtu hinnangul vastavalt TsMS

§-ile 6 käesolevas asjas kohaldamisele 05.04.2011. a. kehtima hakanud täitemenetluse

seadustik (TMS).

Vastavalt TMS § 221 lg-le 1 võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi

täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et

nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta

täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Sama paragrahvi lg 11 sätestab, et muu kui

kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis käesoleva seadustiku § 2 lõike 1

punktides 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva

nõude olemasolule ja kehtivusele. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et

täiteasjas nr 035/2010/421 on täitemenetlus alustatud kostja (sissenõudja) avalduse ning

04.05.2006. a. JTM, MK , AS Eesti Krediidipank js AS SEB Eesti Ühispank (uus

ärinimi AS SEB Pank) vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi

müügilepingu, hüpoteegi loovutamise, hüpoteegikande muutmise, hüpoteegi seadmise

ja asjaõiguslepingute ning 09.08.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB

Pank) ja MK vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteekidega tagatud

nõuete muutmiseks, alusel. Seega on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud

kokkulepped, mille puhul on võlgnik allunud kohesele sundtäitmisele ning millest

tulenevaid nõudeid on võimalik pöörata sundtäitmisele ilma seda kohtulikult või muul

viisil tunnustamata (TMS § 2 lg 1 p 19). Kohus märgib, et kuna ükski sõltumatu organ

ei ole poolte vaidlust enne täitedokumendi kohtutäiturile esitamist läbi vaadanud ning

eesmärgiga tagada võlgnikule efektiivsem õiguskaitse, on Riigikohtu praktika

tunnustanud võimalust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ka kuni

05.04.2011. a. kehtinud redaktsioonis TMS § 221 lg-s 1 loetlemata põhjustel, antud

juhul asjaolu tõttu, et sissenõudja poolt sundtäitmisele esitatud nõude aluseks olev

täitedokument on osaliselt tühine, mistõttu sundtäimisele võetud nõuet ei ole algusest

saadik hageja suhtes tekkinud (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2007. a.

otsuse nr 3-2-1-134-07 p 11).

Seega on pooltevaheline põhiline vaidlusküsimus, kas hüpoteegi seadmise kokkuleppe

aluseks olev tagatiskokkulepe kehtib.

7. Menetluse käigus on hageja muuhulgas väitnud, et peab end vaieldavas tehingus

tarbijaks. Kuivõrd vaidlusalune kokkulepe on sõlmitud 09.08.2006. a, tuleb käesolevas

asjas kohaldamisele tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus

(edaspidi TsÜS) ja võlaõigusseadus.

Kohus leiab et hageja ei ole VÕS § 34 mõttes tarbija. VÕS § 34 järgi on tarbija isik, kes

teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega.

Tarbija mõistet täiendab tarbijakaitseseaduse § 2 lg 1, mille kohaselt on tarbija füüsiline

isik, kellele pakutakse või kes omandab või kasutab kaupa või teenust eesmärgil, mis ei

seondu tema majandus- või kutsetegevusega.

Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et hageja korteriomandile seatud

hüpoteegiga tagatud 12.12.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB

Pank) ja OÜ A vahel sõlmitud laenulepingu nr XXX alusel tekkinud kohustus oli

võetud OÜ A kinnistu ostmiseks, osaühingu majandustegevuse laiendamise eesmärgil.

Seega sõlmis hageja vaadeldava lepingu huvist äriühingu majandustegevuse vastu.

Kuna hageja ei ole tarbija, siis vastutab tema kinnisasi kooskõlas asjaõigusseaduse

(AÕS) § 325 lg-ga 1 kokkuleppe kehtivusel juhul, kui võlgnik rikub laenulepingu

järgset raha tagasimaksmise kohustust.

8. Hageja on tuginenud ka asjaolule, et vaidlusaluse tagatiskokkuleppe sõlmimisel

valmistas lepingu, millega määrati kindlaks tagatavad nõuded, ette kostja ning

tagatiskokkuleppe sisu pooled eraldi läbi ei rääkinud. Kostja väitel on notariaalselt

tõestatud kokkulepe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks poolte vahel läbi

räägitud ja eraldi kokku lepitud. Notar on tõestanud ja valmistanud ette lepingu teksti,

mis arvestab poolte soove – käesoleval juhul hageja ja kostja soovi muuta seatud

hüpoteekidega tagatavaid nõudeid. Seega on poolte vahel vaidlus, kas kõnesolev

tagatiskokkuleppe on kvalifitseeritav VÕS § 35 mõttes tüüptingimusena.

Kohus möönab, et vaadeldava kokkulepete puhul võib tõusetuda küsimus, kas sellist

kokkulepet saab käsitleda VÕS § 35 järgi tüüptingimusena (vt nt Kõve, V. Varaliste

tehingute süsteem Eestis. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus, 2009, 244 lk).

VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt

välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei

ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja)

kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse

sisu. Seega ei pea tüüptingimus olema välja töötatud korduvaks kasutamiseks

tüüplepingutes. Selle sätte kohaselt loetakse tüüptingimuseks ka muu ilma

läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle

suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama.

Vastavalt VÕS § 42 lg-le 1 on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu,

sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab

teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust

tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud,

või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.04.2007. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-150-06

väljendatud seisukoha järgi on VÕS § 35 lg-st 1 ja VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt

tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on

kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse

poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu

mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest. VÕS § 35 lg 2 järgi

eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle sätte mõtte kohaselt

peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud alustel

see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel,

et viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Kuna

hageja soovis, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse

tüüptingimuste regulatsiooni, pidi ta esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on

lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes

kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks, s.t

lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus

sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul

põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine

reaalselt võimalik). Hageja on väitnud, et kostja kasutab temale teadaolevalt

samasuguse sõnastusega tagatiskokkuleppe tingimust enamustes tagatiskokkulepetes,

et tal puudus võimalus kostjaga kokkuleppe tingimuste üle läbi rääkida ning notar talle

tagatiskokkuleppe sõlmimise õiguslikke tagajärgi ei selgitanud, kuid ei ole osundatud

asjaolusid tõendanud. Hageja on vande all seletanud: „…//Notari juures lepingut

sõlmides notar mulle ei selgitanud, mis on tagatislepingu tagajärjed…//Hiljem notari

juures lugesin tagatiskokkuleppe läbi, seal võis olla nii, et arvatavasti juhiti mu

tähelepanu notari juures kõrvale. Notar minu mäletamist mööda tervet lepingut ette ei

lugenud. Ma ei mäleta, kas olin sellega nõus, et notar ei loeks tervet lepingut ette.“

Samas on kokkuleppeosalised vaidlusaluse notariaalselt tõestatud kokkulepe p-s 2.3

avaldanud ja kinnitanud, et nad on kõikide käesolevas kokkuleppes viidatud

dokumentidega tutvunud, on teadlikud nende sisust ning nad ei soovi viidatud

dokumentide ettelugemist notari poolt ega lisamist käeolevale kokkuleppele.

Kokkuleppe p-is 4 sisalduvad notari selgitused (tl 56-67). Osundatu ei võimalda teha

järeldust, et notar oleks jätnud täitmata oma tõestamisseaduse § 18 lg-s 1 sätestatud

ametist tuleneva selgitamiskohustuse. Samuti on hageja vande all seletanud: “//…mõte

on selles, et kliendihalduriga räägitu oli teine ja füüsiline leping, mis välja ilmub, on

teine…//..Kliendihaldurite poolt räägitud ja lepingute tegijate poolt tehtud kokkulepe ei

lähe kokku…//…Kliendihalduritega sõlmitud erinevad suulised kokkulepped erinevad

paberitel olevatest kokkulepetest. Kokkulepe sõlmitakse nii, et kõigepealt lepitakse

asjad kokku ja siis vormistatakse. Kui on suuliselt kokku lepitud, siis eeldan, et see

kehtib ja seda ei muudeta. Tõeline kokkulepe käib pangas suuliselt läbirääkimiste teel

ja kirjalik leping vormistatakse tagantjärgi erinevate inimeste poolt mitte kliendihalduri

poolt ja sealt tekivadki vastuolud“. Hageja seletusest nähtub, et poolte vahel toimusid

läbirääkimised ja ei ole tõendamist leidnud, et hagejal puudunuks võimalus notarile

oma tegeliku tahte avaldamiseks. Hageja ei ole esitanud tõendeid asjaolu kohta, et

kostja kasutab temale teadaolevalt vaidlusaluse kokkuleppega samasuguse sõnastusega

tagatiskokkuleppe tingimust enamustes tagatiskokkulepetes. Seega, et kohus saaks

kontrollida vaidlusaluse kokkuleppe kui tüüptingimuse lubatavust VÕS § 42 järgi,

tulnuks hagejal esitatud asjaoludel tõendada, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus

oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema

suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine

ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik. Kohtu hinnangul ei ole antud asjaolud

käesolevalt tuvastamist leidnud.

Eeltoodud põhjendusel kontrollib kohus vaidlusaluse tagatiskokkuleppe kehtivust

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 alusel.

9. Vastavalt kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS §-ile 86 on heade kommete või

avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Õiguskirjanduses väljendatud

seisukohtade järgi võimaldab osundatud säte kohtul hinnata, kas esitatud asjaoludel ei

tohiks vaidlusalune kokkulepe olla kehtiv vastuolu tõttu ühiskonnas aktsepteeritud

väärtustega ja ka õigusdogmaatikas prevaleerivate printsiipidega (vt nt Kuurberg, M..

Heade kommetega vastuolus olevad tehingud kui tühised tehingud, Tartu Ülikool,

2004). Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise

teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid,

poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 24. mai

2001. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-76-01).

Seega saab tehingu heade kommete vastasus tuleneda koguhinnangust tehingule,

pidades silmas tehingu sisu ja lisaasjaolusid ning ka asjaosaliste ettekujutusi, ajendeid

ja eesmärke. Hinnangu andmisel on oluline tehingu tegemise aeg.

Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et 09.08.2006. a. AS SEB Eesti

Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja MK vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud

kokkuleppe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks p-is 3 sisaldub kokkulepe

järgmises sõnastuses: “Kokkuleppeosalised on kokku leppinud, et käesoleva

kokkuleppe p-is 1.1. nimetatud hüpoteekidega on tagatud lisaks olemasolevatele

nõuetele kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku ja/või OÜ-u A (reg kood XXX) vastu,

mis tulenevad omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest

võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest, sealhulgas ka

tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende nõuetest.“

Seega tagab osundatud kokkuleppe kohaselt hageja kinnisasjale seatud hüpoteek ka

tulevikus tekkivaid kostja nõudeid kolmanda isiku vastu, mis on AÕS § 279 lg 3 järgi

lubatud.

Hageja hinnangul on tagatiskokkulepe heade kommetega vastuolu tõttu tühine, sest

kokkuleppe mittepiisav määratletus piirab ebamõistlikult hageja majandusvabadust ja

edasist toimetulekut ning ta ei olnud teadlik oma kinnisasja vastutuse ulatusest.

Kohus on kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et 10.06.2006. a. sõlmiti AS SEB Eesti

Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel laenuleping nr XXX, millega AS

SEB Pank laenas OÜ-le A 2 000 000 krooni ja mille on OÜ A nimel allkirjastanud OÜ

A juhataja MK. Hageja väitel soovis ta oma korteriomandile hüpoteegi seadmisega

anda kostjale tagatise kostja ja OÜ A vahel 10.08.2006. a sõlmitud laenulepingust

tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Asjas ei ole vaidlust, et hageja on sõlminud

vaidlusaluse tagatiskokkuleppe huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse

vastu.

Seega oli hageja eesmärk vaidlusaluse tehingu tegemisel arendada endaga seotud

äriühingu majandustegevust ning kostja nõustus eesmärgi täitmiseks andma äriühingu

kasutusse raha tingimusel, et kohustuste täitmine on piisavalt tagatud. Antud juhul on

hageja antud eesmärgi realiseerumiseks, teinud notari poolt tõestatud tahteavalduse,

mille sisuks on tahe taluda juhul, kui OÜ A jätab kostjaga sõlmitud võlaõiguslikest

lepingutest tulenevad kohustused täitmata, kohustuse täitmist hageja kinnisasja arvelt.

Selliselt oma vabalt kujunenud tahet avaldades, pidi hageja teadma, et kostja ja

hagejaga seotud kolmanda isiku vahel on laenusuhte tekkimine võimalik just sellisel

tingimusel. Kohtu hinnangul ei ole kokkuleppe eesmärk heade kommetega vastuolus,

sest nüüdisaja majandus- ja äritegevuse praktikas ei ole ebaharilik, et äriühinguga

seotud isikud, nt juhatuse liikmed annavad äriühingute kohustuste täitmise tagamiseks

isiklikke või esemelisi tagatisi.

Hageja heidab kostjale ette, et ta on OÜ-ga A laenulepingute sõlmisega, millega laenas

viimasele 2 000 000 krooni ja seejärel 5 500 000 krooni, teadlikult tekitanud olukorra,

kus hageja eluasemele algselt sellesama eluaseme soetamiseks võetud laenu tagatiseks

seatud hüpoteegid hakkasid tagama laene, mille summa oli kordades suurem kui

hüpoteekide summad kokku. Olukorras, kus kostja soovib täitemenetluses müüa ära

hageja korteriomandi OÜ A laenu katteks, oleks kostjal alus hagejaga sõlmitud

korterilaenulepingu ülesütlemiseks seetõttu, et laen ei ole enam nõuetekohaselt tagatud,

mis seaks hageja majanduslikult väljapääsmatusse olukorda.

Nagu kohus on eelnevalt kohtuotsuse käesolevas punktis märkinud ja kohus nõustub

selles osas hagejaga, et vaidlusaluse kokkuleppe tühisust vastuolu tõttu heade

kommetega tuleb hinnata kokkuleppe sõlmimise aja seisuga. Hageja ise väidab, et

soovis oma korteriomandiga tagada OÜ A 2 000 000 krooni suurust laenukohustust

kostja ees. Hageja on vande all antud seletuses avaldanud: “…09.08.2006. a.

notariaalselt tõestatud tagatiskokkuleppega soovisin anda nõusoleku, et mu korter

tagaks 2-miljoni kroonist OÜ A laenu. Selle sisu oli selline, et kui ma ei suuda laenu

tagasi maksta, siis võib ka korteri panga kasuks kaotada. Sain aru, et minu

korteriomand tagab OÜ A kohustusi laenuperioodil.“

Seega saabunuks ka antud laenukohustuse mittetäitmise korral OÜ A poolt tagajärg,

mille puhul hagejal tulnuks taluda kohustuse sundtäitmist oma kinnisasja arvelt ning ka

sel juhul võinuks eelduslikult tekkida olukord, kus esineks alus pooltevahelise

kodulaenulepingu kostja poolt ülesütlemiseks ning millele järgnenuks hageja jaoks

võimalikud majandusraskused. Hageja seletustest saab teha järelduse, et ta oli

osundatud riski kaalunud ja sellega arvestanud ning huvist endaga seotud äriühingu

majandustegevuse arendamise vastu avaldanud autonoomselt tahet, mida on notar

tahteavalduse tõestamise käigus kontrollinud, tagada oma kinnisasjaga äriühingu

kohustusi tahteavalduses sisalduval viisi.

Kuna hagejat ajendas soov saada endaga seotud äriühingu tegevuse arendamiseks

rahalist ressurssi, ta oli teadlik tagatise andmise õiguslikest tagajärgedest ning isikuna,

kes on ettevõtja ja ettevõtte tegevjuht, tegutsedes eelduslikult käibes vajaliku

hoolsusega pidas võimalikuks tehingu tegemist sellistel tingimustel, siis tuleb seda

pooltele siduvaks pidada ning see ei saa olukorra muutumise tõttu muutuda heade

kommete vastaseks. Eeltoodud põhjustel ei muuda asjaolu, et pärast tehingu tegemist

võttis OÜ A nii 2 000 000 krooni suuruse laenukohustuse (iseenesest sõlmiti ka antud

kohustuse aluseks olev 10.08.2006. a laenuleping pärast tagatiskokkuleppe sõlmimist)

kui ka 5 500 000 krooni suuruse laenukohustuse, vaidlusalust tagatiskokkulepet heade

kommete vastaseks. Asjas ei ole ka tõendamist leidnud, et hagejal puudus OÜ A

seadusliku esindajana, kostja ja OÜ A vahel 12.12.2006. a. laenulepingu sõlmisel

võimalus mitte nõustuda laenulepingu tingimustega ja keelduda lepingu sõlmimisest.

Kohus on tuvastanud, et kostja töötaja on 07.12.2006. a. saatnud hagejale e-kirja,

milles avaldab, et OÜ-le A kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on

muuhulgas, et laenu jääb automaatselt lepinguid muutmata tagama juba sõlmitud hageja

korteriomandile seatud hüpoteegid. Seega ei ole veenvad hageja väited, et teda ei

teavitatud antud tingimusest või et eksisteeris kokkulepe tagatiskokkuleppe

sõlmimiseks tulevikus (tl 169). Pooltel ei ole vaidlust, et laenuleping on sõlmitud ning

et antud lepingut asuti täitma. Seega on oluline, et lepinguvabaduse raames on hagejal

võimalus olnud otsustada, kas leping sõlmida. Arvestades eeltoodut ning samuti

õiguskindluse põhimõtet, puudub kohtu hinnangul esitatud asjaoludel õigustus

vaidlustada tehingut siis, kui saabub kohustuse täitmise hetk.

10. Hageja leiab, et vaidlusalune tagatiskokkulepe on tühine vastuolu tõttu heade

kommetega, sest ei ole kaitstud omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses,

kuna vaidlusaluse kokkuleppe puhul ei ole kinnisasja omanikul mistahes selgust,

milliseid nõudeid ja millise ajaperioodi vältel kinnisasi tagab.

Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et nii 10.08.2006. a. AS SEB Eesti

Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel sõlmitud laenulepingu nr XXX,

millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 2 000 000 krooni kui ka 12.12.2006. a. sõlmitud

AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel sõlmitud

laenulepingu nr XXX, millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 5 500 000 krooni, on OÜ

A nimel allkirjastanud OÜ A juhatajana hageja. Kohus on ka tuvastanud, et

vaidlusaluses täiteasjas on sundtäitmisele esitatud 12.12.2006. a. kostja ja OÜ A vahel

sõlmitud laenulepingust nr XXX tulenev nõue. Seega oli, või vähemalt pidi hageja

olema OÜ A juhatajana teadlik kohustuse ulatusest, mille osas tema kinnisasi nende

täitmise eest vastutab ning mille arvelt kostja käesolevalt sundtäitmist nõuab. Kohtu

hinnangul võiks vaidlusalune tagatiskokkulepe käsitletud põhjusel kahjustada hagejat

kui kolmandat isikut, kes on kostja suhtes võlgnikuks, tulenevalt nendevahelisest

tagatislepingust juhul, kui laenulepingu pooleks olev isik on võtnud tagatislepinguga

hõlmatud kohustusi ilma hageja teadmata.

11. Hageja tugineb alternatiivselt alusele, mille kohaselt on sundtäitmine vaidlusaluses

täiteasjas lubamatu, sest kostja käitumine täitemenetluses on vastuolus hea usu

põhimõttega. Vastavalt riigikohtu poolt väljendatud seisukohale saab hea usu põhimõtte

alusel piirata erandkorras subjektiivsete õiguste kasutamist (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2007. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18 ja 19).

Hageja on tuginenud ka sundtäitmisele nimetatud vastuväidet esitades asjaoludele, mis

on esitatud ka vaidlusaluse tagatiskokkuleppe alusena. Kohtu hinnangul ei anna asjaolu,

et hageja kinnisasi vastutab lisaks sundtäitmisele esitatud nõude täitmise eest ka teis(t)e

kohustus(t)e (antud juhul hageja enda) täitmise eest, pidada kostja käitumist TsÜS §

138 tähenduses hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ning seega sundtäitmise

lubatavust kõrvaldavaks, kui sissenõudjal on täitedokument, millest tulenevalt on tal

õigus antud kinnistu arvel oma nõude rahuldamist nõuda. Hea usu põhimõtte vastaseks

käitumiseks saaks lugeda juhtumi, kui kostja, kasutades ära oma õiguspositsiooni,

teostaks oma õigust sundtäitmise alustamiseks näiteks olukorras, kus täitmisele esitatud

nõue oleks võrreldes kinnisasja väärtusega ebaproportsionaalselt väike. Kohus on

käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et vaidlusaluses täiteasjas on kostja suhtes

algatatud täitemenetlus 5 025 251.75 krooni sissenõudmiseks ning hageja väitel on

sundtäitmise esemeks oleva korteriomandi väärtus ka hüpoteegisummast madalam,

mistõttu ei ole alust järeldada, et kostja kasutaks oma õigust sundtäitmisele antud

kinnisasja arvelt hea usu põhimõttega vastuolus.

Kohus leiab eeltoodu alusel, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.

12. Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb tühistada ka Harju Maakohtu 25.03.2010.

a. määrusega hagi tagamiseks rakendatud abinõu [millega määrati täiteasjas nr

035/2010/421 täitemenetlus peatada (TsMS § 386 lg 4)].

13. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Lähtudes osundatud sättest jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja

kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Kostja võib nõuda menetluskulude

rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, avaldusele

lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid (TsMS § 174 lg

2).

Kaija Kaijanen

Kohtunik