2-09-32283/34 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Margit Jõgeva, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 9. mai 2011. a Tartu Tsiviilasja number 2-09-32283 Tsiviilasi Tiiu Kasvand hagi Selmex Grupp OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise ja üüritud asja tagasinõudmiseks Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 3 267.16 eurot (51 120 krooni) Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 30. juuli 2010. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Selmex Grupp OÜ apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 19. aprill 2011. a Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant (kostja): Selmex Grupp OÜ (registrikood: 11107570; asukoht: Valga Spordi 4-12), esindaja advokaat Vello Luik Vastustaja (hageja): Tiiu Kasvand (isikukood: XXXXXXXXXXX; elukoht: XXX), esindaja Raivo Salumäe RESOLUTSIOON Jätta Tartu Maakohtu 30. juuli 2010 otsus muutmata. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluses kantud kulud Selmex Grupp OÜ kanda.

2 Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1. Tiiu Kasvand esitas 02.07.2009. a hagi Selmex Grupp OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise ja üüritud asja tagasinõudmiseks. Hageja esitas 27.03.2009. a üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse pooltevahelise lepingu p 4.3.a alusel, kuna üürnik ei olnud tasunud üüri ühe kuu jooksul tasumise tähtajast alates. Samuti tugines hageja ülesütlemisavalduses VÕS § 313 ja § 316 lg 1 p-dele 2 ja 3, kuna üürnik ei olnud maksnud kommunaalmakseid alates 2008. a aprillist (11 kuud) ja maksete võlgnevus oli kokku 27.03.2009. a seisuga 8 918.04 krooni. Võlgnevusest oli maha arvestatud üürniku poolt kuni 2008. a juunini enammakstud üürisumma 3047 krooni. Hageja väitel esitas ta hagi, kuna kostja ülesütlemist ei vaidlustanud ja ei reageerinud hageja korduvatele nõuetele ruumid tagastada ning jätkas ruumide kasutamist ilma lepingulise aluseta.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja oli seisukohal, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus alus. 2008. a maikuus tekkis kostjal kahtlus, et hageja poolt esitatud kommunaalteenuste arved ei vasta tegelikkusele. Samuti viitas kostja hagejale korduvalt saadetud kirjades, et hageja poolt esitatud arved ei vasta raamatupidamisseaduse nõuetele ja seetõttu ei saa kostja neid arveid aktsepteerida. Kuna kommunaalmaksete tasumise viivitus oli tingitud hageja süüst (jättis esitamata korrektsed arved), siis ei saa hageja tugineda nimetatud asjaolule üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamisel. Hageja ei ole andnud kostjale VÕS §-s 114 sätestatud mõistlikku tähtaega kohustuse täitmiseks ja sellest tulenevalt on lepingu ülesütlemine tühine. Hageja saatis kostjale 19.03.2009. a allkirjastatud kirja, mille kostja sai kätte 25.03.2009. a. Nimetatud kirjas nõudis hageja korduvalt peale arvete korrigeerimist tekkinud võlgnevuse tasumist. 29.03.2009. a teatas hageja üürilepingu ülesütlemisest ja käskis vabastada ruumid 01.04.2009. a. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda.

MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus rahuldas 30.07.2010. a otsusega Tiiu Kasvandi hagi Selmex Grupp OÜ vastu ja tunnistas Tiiu Kasvandi ja Selmex Grupp OÜ erakorralise ülesütlemise õiguspäraseks ning kohustas kohtuotsuse jõustumisel viivitamatult Selmex Grupp OÜ-d

3 vabastama äriruum asukohaga Kesk 8 Valga linnas (Pärna pst poolses osas). Kohus jättis menetluskulud kostja kanda. Hageja on viidanud VÕS § 313 lg-le 1 kui üürilepingu ülesütlemise alusele ülesütlemisavalduses (tl 8). VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Vaidlust ei ole selle üle, et vaatamata hageja korduvatele nõudmistele tasuda üür, ei ole kostja maksnud kommunaalteenuste eest alates 2008. a aprillist kuni 29. aprillini 2009. a (tl 52-53). Kostja on saatnud esimese kirja hagejale alles 15.07.2008. a ning järgneva 12.08.2008. a (tl 26). Tunnistaja M.N. ütluste kohaselt oli üüripinna ruutmeetrite osas selgus ning arvete korrigeerimine sai teoks hiljemalt 2008. a septembriks. Vaatamata sellele ei tasunud kostja jätkuvalt tarbitud kommunaalteenuste eest. Tunnistaja ütluste kohaselt võimaldati kostja esindajal tutvuda kõikide arvete väljastamise aluseks olevate algdokumentidega. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastavalt VÕS § 313 lg-le 2 lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral nõuda kohutuse täitmist ning sama lõike punkti 4 järgi taganeda lepingust või lepingu üles öelda. Üüri ja kõrvalkulude maksmine on üürniku rahaline kohustus. Lepingu sõlmimisest 25.02.2007. a kuni 15.07.2008. a ei esitanud kostja hagejale ühtegi pretensiooni ning hagejat teavitamata jättis alates aprillist kommunaalteenuste eest tasumata. Isegi kui arvestada, et esinesid mõningased ebatäpsused kommunaalkulude arvestuse osas, on kostja jätnud tasumata olulise osa kõrvalkuludest. Kostja põhjendused kommunaalteenuste eest mittemaksmise osas olid otsitud ning enamjaolt põhjendamatud. Kostja tasus kommunaalteenuste eest alles 29.04.2009. a, ilmselt peale üürilepingu erakorralise avalduse kättesaamist (tl 52-52). Võlgnevus oli aasta aega ning hagejal oli põhjus arvata, et kostja ei kavatse lepingut jätkuvalt täita. Seega leidis kohus, et äriruumi erakorraline ülesütlemine oli põhjendatud.

Lepingu punkt 2.1 kohaselt oli üüri suuruseks 4 260 krooni. Vastavalt punktile 4.3. on üürileandjal õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada kui üürnik ei ole tasunud üüri ühe kuu jooksul tasumise tähtaja möödumisest alates (tl 6-7). Kostjal oli seisuga 27.03.2009. a tasumata üür 2009. a veebruari ja märtsikuu eest, võlgnevus moodustas kokku 8 520 krooni. Hagejal oli õigus üürileping ennetähtaegselt lõpetada ja arvestades kommunaalmaksete aastast võlgnevust, oli äriruumi erakorraline ülesütlemine põhjendatud.

Hageja on 27.03.2009. a saatnud kostjale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (tl 8) ning kostja kinnitas, et on selle kätte saanud. Hagejal oli VÕS §-des 313 ja 316 sätestatud alustel õigus üürileping erakorraliselt üles öelda VÕS §-s 325 sätestatud vormi järgides. Lepingu ülesütlemise teatest nähtub, et see oli esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja sisaldas andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ja ülesütlemise vaidlustamise korra ning tähtaegade kohta. Järelikult vastas teate sisu VÕS §-s 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele.

4 MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Selmex Grupp OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant palus menetluskulud jätta vastustaja kanda.

Vastuväidete kohaselt: 1) ei olnud lepingu ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud. Maakohus on jätnud kohaldamata VÕS § 114 lg 1 ja § 116 lg 4. Hageja saatis apellandile 19.03.2009. a allkirjastatud kirja, milles nõudis apellandilt peale arvete korrigeerimist tekkinud võlgnevuste tasumist. Kirjas ei olnud viidet asjaolule, et hageja soovib üürilepingut üles öelda. 29.03.2009. a teatas hageja üürilepingu ülesütlemisest ja käskis vabastada ruumid 01.04.2009. a. Apellant on seisukohal, et hageja ei ole andnud talle VÕS §-s 114 sätestatud mõistlikku tähtaega kohustuse täitmiseks ja sellest tulenevalt ei ole lepingu ülesütlemine olnud õiguspärane. Eeltoodud käsitlusest tulenevalt leiab apellant, et poolte vahel 25.02.2007. a sõlmitud üürileping on kehtiv.

2) ei ole maakohus piisava põhjalikkusega pööranud tähelepanu asjaolule, et esinesid ebatäpsused kommunaalkulude arvestamise osas. Mitme kuu jooksul kestnud selgituste ja arutelude käigus ilmnes, et hageja oli üürilepingu sõlmimise hetkest esitanud kommunaalteenuste eest tegelikkusele mittevastavaid (suuremaid) arveid, seega oli apellant teinud ettemakse, mis võimaldas tal teha tasaarvestuse järgnevate maksetega. Arvete korrigeerimine ja raamatupidamisseadusega kooskõlla viimine võttis hagejal aega 2009. a veebruarikuuni, mil ta esitas apellandile uue kommunaalteenuste kulude arvestuse ja esitas korrektsed arved, aga jättis andmata apellandile võimaluse kontrollida ka nende arvete õigsust (apellandi vastav õigus tulenes VÕS § 292 lg-st 2 ). Seetõttu ei ole kohtu väide, et apellant ei ole tasunud olulises osas kommunaalteenuste eest, asjakohane. Kuna kommunaalmaksete tasumisega viivitus oli tingitud hageja süüst (ei suutnud esitada kommunaalkulude uut arvestust) ja apellandil oli õigus tasaarvestada enammakstud maksed tasumata arvetega, siis ei saa nimetatud asjaolule üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamisel tugineda – täidetud ei ole ülesütlemise materiaalsed tingimused.

5. Tiiu Kavandi vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt: 1) ei vaidlusta apellant üürilepingu ülesütlemist sisuliselt, vaid üksnes formaalselt. Vastustaja kui võlausaldaja andis (19.03.2009. a kiri) apellandile kui võlgnikule piisava tähtaja (27.03.2009. a) kohustuse täitmiseks. Apellandil oli võimalik antud tähtaja jooksul kohustus täita (vastas seega mõistlikkuse tõlgendusele õiguspraktikas), kuid võlgnikuna vaidlustas ta nõude vastuses (01.04.2009. a kiri) pärast lepingu ülesütlemist. Apellandi väitel sai ta 19.03.2009. a kirja kätte alles 25.03.2009. a, kuid ta ei esitanud oma väite kohta tõendeid. Sellisel juhul tuleb eeldada, et kiri jõudis posti teel apellandini tavalise kahe päevaga. Vastustaja leiab, et kui mingil põhjusel ei loeta tema 19.03.2009. a antud tähtaega mõistlikuks, siis kohtu jaoks mõistliku (piisava) tähtaja jooksul kohustuse mittetäitmise korral oli üürilepingu ülesütlemine ikkagi õigustatud. Vastustaja leiab, et öeldes 29.03.2009. a lepingu üles (2 päeva pärast kohustuse täitmiseks antud tähtaega), ei olnud apellant mõistliku (piisava aja jooksul) kohustust täitmisega lepingu rikkumist kõrvaldanud ja mis veel olulisem, astunud samme rikkumise kõrvaldamise alustamiseks.

5 Juhul kui ringkonnakohus leiab, et esimese astme kohus ei ole hinnanud vastustaja poolt 19.03.2009. a kirjas antud tähtaja mõistlikkust, siis leiab vastustaja, et kohtuasi tuleks saata menetlemiseks tagasi esimese astme kohtule, et vastustajal oleks võimalus esitada kohtule vastavad tõenditele rajanevad vastuväited.

2) ei ole apellant selgitanud VÕS § 116 lg 4 seost lepingu ülesütlemisega.

3) on asjakohatu apellandi väide, et üürileandja 19.03.2009. a kirjas puudus viide kavatsusele üürileping üles öelda. Apellant ei osuta seadusesättele, millele ta seda aluseks tuues tugineb.

4) on apellant eiranud esimese astme kohtu viidet VÕS § 106 lg-le 1 ja § 313 lg-le 1. Pikaajaline kommunaalmaksete tasumisele vastuvaidlemine ja arvete tasumata jätmine ning sellele lisandunud üürivõlg, samuti üürileandja üürnikuga sidepidamise probleemid, on vastustaja arvates kõik mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemiseks ka etteteatamiseta.

5) ei nõustu vastustaja apellatsioonikaebuse väitega, et maakohus on jätnud VÕS § 114 lg 1 ja § 116 lg 4 kohaldamata ja see on toonud kaasa ebaõige otsuse.

6) on alusetu ja tõendamata apellandi väide, et temal tekkis alates 2008. a maikuust kahtlus kommunaalteenuste arvete tegelikkusele mittevastavuses. Apellant ei ole selgitanud, mida ta mõistab arvete tegelikkusele mittevastavuse all ja kuidas see on seotud lepingu ülesütlemise vaidlustamisega. Vastustaja on selgitanud, et viga kommunaalkulude arvestusel (üüripinna suurus) avastati 2008. a juulis ning kõrvaldati (tasaarvestati enammakstud summa tasumisele kuulunud kommunaalmaksetega teatades sellest Selmex Grupp OÜ-le) vastustaja enda algatusel. Tasaarvestusele vaatamata oli Selmex Grupp OÜ-l pikaajaline kommunaalkulude võlgnevus.

7) on põhjendamata apellandi väide, et tema esitatud asjaoludele ei ole kohus piisavalt tähelepanu pööranud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustudes maakohtu põhjendustega ei korda neid käesolevas otsuses kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6. 7. Apellandi väide, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei olnud formaalsed eeldused täidetud, ei ole õige. Hageja esitas kooskõlas VÕS §-ga 325 üürilepingu ülesütlemiseavalduse. Kuna tegemist on ühepoolse kujundusõigust sisaldava tahteavaldusega, siis jõustus see apellandi poolt kättesaamisega. Apellandi väide, et hagejal oli kohustus enne üürilepingu ülesütlemist anda täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks VÕS § 114 lg 1 alusel, ei ole õige. Üürilepingu ülesütlemise sätted on käsitletavad erisätetena ja VÕS § 313 ei näe ette täiendava tähtaja andmise kohustust. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesoleval juhul tugines hageja ülesütlemise alusena lepingule (tasumata üür) ja VÕS § 316 lg 1 p-le 3. Ringkonnakohus märgib, et kuna tegemist oli korduva kohustusega, siis ka VÕS § 195 ei sätesta lepingu ülesütlemise eeldusena täiendava tähtaja andmist.

6

8. Apellandi väide, et maakohus tuvastas ebaõigesti, et apellandil oli kommunaalmaksete tasumise kohustus, ei ole õige. Hageja poolt märgitud erakorraline ülesütlemise alus tuleneb VÕS § 313 lg-st 2 ja § 316 lg 1 p-st 3. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 lg 1 p 3 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS § 313 lg-s 2 toodud alustel ei pea kohus kaaluma poolte huve, vaid peab kontrollima, kas seaduses eraldi nimetatud normis toodud materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. Apellant ei vaidlusta, et ta võlgnes hagejale vähemalt kolme kuu kõrvalkulude summa, seega on ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud. Apellandi esitatud väited selle kohta, et enne võlgnevuse tekkimist oli üürnik teinud ebaõigete arvete tõttu enammakse ning hageja esitatud arved ei olnud nõuetekohased, ei ole ringkonnakohtu arvates piisavad selleks, lugeda 2008 aprillist kuni 2009 a märtsini kommunaalmaksete mittetasumine õigustatuks. Ringkonnakohtu arvates puudub apellandil alus tugineda ka hea usu põhimõtte rikkumisele, mis annaks keelduda omapoolse kohustuse täitmisest. 9. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Margit Jõgeva

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi