2-09-48782/31 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-09-48782

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja K

Paal

Tsiviilasi

Homburg Baltic (ES) Investments UÜ hagi AS

Tallink Grupp vastu 16 405 835,44 võlgnevuse ja

viiviste saamiseks

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.04.2011, Tallinn

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.11.2010 vaheotsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Tallink Grupp apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

26 2131 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

12.04.2011

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Homburg Baltic (ES) Investments UÜ

(registrikood 11452509, asukoht Pärnu mnt 67a,

10134 Tallinn), esindaja adv Raiko Lipstok

Kostja AS Tallink Grupp (registrikood 10238429,

asukoht Sadama 5/7, 10111 Tallinn), esindajad adv

Asko Pohla ja adv Martin Männik

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 30.11.2010 vaheotsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Edasikaebe kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse kättetoimetamisest.

TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada

menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

2(9)

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. 29.07.1999 sõlmisid AS Eesti Ühispank ja AS Hansatee Grupp (kostja endine ärinimi)

mitteeluruumi rendilepingu, mille kohaselt üüris kostja XXXXXX, XXXXX XXX

XX asuvas hoones asuvaid ruume kogupindalaga 3483,16m². Kostja kasutas üüripinda

büroopinnana. 17.01.2007 sõlmitud üürilepingu muutmise kokkuleppega pikendasid

pooled üürilepingu tähtaega kuni 01.08.2010.

2. 20.12.2007 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kanti 04.01.2008 hoone asukohaks oleva

kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse hageja, kellele VÕS § 291 lg 1 alusel läks üle

ka üürileping.

3. 09.09.2008 esitas kostja hagejale kirjaliku teate, et soovib lõpetada üürilepingu alates

15.04.2009. Nimetatud kirjas ei esitanud kostja mitte ühtegi põhjust, miks ta soovib

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.

4. 24.09.2008

saatis

hageja

kostjale

vastuse,

milles

hageja

väljendas

oma

mittenõustumist kostja ettepanekuga lõpetada üürileping ennetähtaegselt. 03.03.2009

toimus hageja initsiatiivil kohtumine poolte esindajate vahel. Kohtumisel teatasid

kostja esindajad resoluutselt, et ükskõik missuguseid variante hageja ka ei pakuks,

kostja ja tema kontserni kuuluvad äriühingud igal juhul lahkuvad üüripinnalt hiljemalt

15.04.2009.

5. 31.03.2009 saatis hageja kostjale kirja, milles 03.03.2009 toimunud kohtumise

kokkuvõttena kordas kirjalikult üle kohtumisel väljendatu, et hageja ei nõustu kostja

ettepanekuga lõpetada üürileping alates 15.04.2009 ning kutsus kostjat üles

väljendama oma ootusi ning tegema ettepanekuid, kuidas hageja võiks hoonet kostja

huvides parendada.

6. 06.04.2009 kostja vastas hageja eelnimetatud kirjale, esitades selles esmakordselt ka

õigusliku aluse, millele ta üürilepingu ülesütlemisel tugineb. Kostja poolt kasutatav

VÕS § 313 lg 1 eeldab ülesütlemist õigustava mõjuva põhjuse olemasolu, kuid

mõjuvat põhjust ennast kostja kõnealuses kirjas ei avaldanud.

7. 09.04.2009 hageja vastas nimetatud kirjale ja selgitas, et kui kostja käsitleb oma

09.09.2008 kirja ülesütlemisavaldusena, siis on tegemist tühise ülesütlemisavaldusega,

mis ei too pooltele kaasa mistahes õigusi ega kohustusi.

8. 15.04.2009 kolis kostja hoolimata hageja seisukohast üürilepingu kehtivuse osas

üüripinnalt välja. 16.04.2009 kuupäeva kandva aktiga võttis hageja üüripinna vastu.

Aktis kostja kinnitas, et ta on teadlik, et hageja võtab üüripinna valduse üle vaid

põhjusel, et fikseerida üüripinna seisukord kostja lahkumisel üüripinnalt.

9. 07.05.2009 saatis kostja kirjaliku vastuse hageja 09.04.2009 kirjale, milles nimetas

esmakordselt kirjalikult mõjuva põhjuse üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1

alusel. Kostja selgitas, et kostjaga samasse kontserni kuuluval äriühingul valmis

büroohoone, kuhu kolimisega saavutas kostja võrreldes üürilepingu täitmisega

märkimisväärse kokkuhoiu.

10. Hagejal on üürniku vastu üürilepingust tulenev üüri ja kõrvalkulude ning nendelt

arvestatud viivise tasumise nõue. Perioodi aprill 2009 kuni juuli 2010 eest on

üürinõudest tasumata 14 875 478, 63 krooni ja kõrvalkulude nõudest 1 530 356, 81

krooni. Seega põhinõude suurus kokku moodustab 16 405 835, 44 krooni, mille hageja

palus kohtul kostjalt hageja kasuks välja mõista. Samuti palus hageja kostjalt välja

mõista põhinõudelt arvestatud viivised.

3(9)

Kostja vastuväited

11. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja tahe oli 09.09.2008 kirjaga üürileping üles öelda.

Hageja ei saa hea usu põhimõttest tulenevalt tugineda väitele, et ülesütlemine oli

tühine, kuna kirjalikus avalduses puudus täpsem informatsioon üürilepingu

ülesütlemise aluse kohta, mis oli hagejale niigi teada. Kuna hagejale oli teada kostja

poolt üürilepingu ülesütlemise alus, siis tuleb VÕS § 6 lg 2 kohaselt jätta kohaldamata

VÕS § 325 lg 2 p 3 ja § 325 lg 5 regulatsioon, mis võiks tingida kostja 09.09.2008

ülesütlemisavalduse tühisuse.

12. Kostja taotles vaheotsuse tegemist.

Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused

13. Maakohus tuvastas vaheotsusega, et Homburg Baltic (ES) Investments UÜ ja AS

Tallink Grupp vahel sõlmitud mitteeluruumi üürileping vastavalt üürilepingu

17.01.2007 lisale kehtis kuni 01.08.2010 ning üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles

öelnud.

14. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, üürilepingu erakorralist

ülesütlemist reguleerib VÕS § 313. Võlaõigusseaduse § 196 lg 1 kohaselt võib

kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata

üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja

mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud

tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepingu ülesütlemine toimub

ühepoolse tahteavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. VÕS § 325 lg 1 reguleerib

ülesütlemise formaalset korda ja sätestab, et üürilepingu ülesütlemisavaldus peab

olema vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

15. Kostja poolt on hagejale 09.09.2008 esitatud kirjalik teade, mis sisaldas andmeid

üüritud asja kohta, soovi lõpetada üürileping ja lepingu lõppemise päeva. Seega oli

üürnik esitanud kirjaliku ühepoolse tahteavalduse üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks. Kuna kiri ei sisaldanud ettepanekut läbirääkimisteks või kokkuleppe

sõlmimiseks, ei olnud üürileandjal põhjust käsitleda üürniku teadet ettepanekuna

läbirääkimiste alustamiseks lepingu kokkuleppel lõpetamiseks vastavalt üürilepingu

punktile 4.2. Hageja väitel tema katsed saavutada kostjaga kokkuleppeid lepingu

jätkamiseks jäid tulemusteta valdavalt kostjal huvi puuduse tõttu. Seega üürileandja

pidi eeldama, et 09.09.2008 kirja näol oli tegemist üürnikupoolse üürilepingu

erakorralise ülesütlemisega. Samas ei sisalda teade mingeid viiteid lepingu lõpetamise

(või ülesütlemise) õigusliku aluse kohta. VÕS § 186 p 6 kohaselt erakorralise

ülesütlemise jaoks õigusliku aluse olemasolul vastava tehteavalduse teisele

lepingupoolele tegemisega üürileping lõpeb. Lepingu pool, kelle suhtes leping üles

öeldi, peab pärast lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kättesaamist otsustama,

kas ta nõustub lepingu erakorralise ülesütlemisega või mitte. Antud juhul kostja poolt

üürilepingu ülesütlemisavalduseks nimetatud teade ei võimaldanud üürileandjal

ülesütlemisavalduse pinnalt hinnata, kas ülesütlemine oli õiguspärane või mitte.

16. Kostja ei ole tõendanud oma väiteid, mille kohaselt ta on üürilepingu ülesütlemise

põhjused üürileandjale avaldanud enne üürilepingu ülesütlemist ja selle ajal. Pooled ei

vaielnud selle üle, et läbirääkimiste eesmärgil kohtusid hagejat esindava

kinnisvaraettevõtte Resolution OÜ esindaja K P ja V S teemal pooltevaheline

üürileping ja kostja uue maja ehitus. See kinnitab kohtumisi V Sega, kus koos otsiti

tingimusi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuid kohtumised toimusid pärast

AS Tallink Grupp poolt 09.09.2008 üürilepingu lõpetamise teate saamist.

Tähelepanuta tuleb jätta V Se ütlused, et ta kohtus K P enne ülesütlemisteate saatmist,

kuna tunnistaja ütlused olid üldsõnalised, ebakindlad ja vastuolus teiste tõenditega.

4(9)

Samas väitis V S, et tõsisemalt hakati K P rääkima peale 09.09.2008 kirja. See väide

on kooskõlas teiste tõenditega sh. K Pu ütlustega.

17. Eeltoodud tõendite põhjal järeldus, et enne üürniku poolt üürilepingu erakorralise

ülesütlemise teate saatmist ega ka selle ajal ei olnud üürnik teavitanud üürileandjat

üürilepingu ülesütlemise põhjustest. Tunnistajate K Pu, M K ja V Se ütlustega on

tõendatud, et pärast üürnikupoolse ülesütlemisteate saamist kohtusid poolte esindajad,

et leida lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks mõlemat poolt rahuldavaid tingimusi.

Kohtumised toimusid hageja initsiatiivil ning hageja tegi erinevaid ettepanekuid,

millest kostja huvitatud ei olnud. Kostja ettepanekuid ei teinud ja jäi kindlale

seisukohale, et lahkub üüripinnalt 15.04.2009. Tunnistaja V S on väitnud, et tema ja

hageja esindaja K Pu kohtumisel septembri alguses, kus viimane võttis teadmiseks

kostja uue maja ehituse, põhjustesse ei laskutud. Seega üürileandja eeldas, et üürniku

lahkumine on seotud tema uue maja valmimisega, võis eeldada ka erakorralise

ülesütlemise põhjuseid, kuid üürnik neid enne 07.05.2009 talle ei avaldanud.

18. Võlaõigusseadus ei sea täiendavaid vorminõudeid üürniku erakorralise üürilepingu

ülesütlemisavalduse vormile, peale kirjaliku vormi. Seetõttu tuleb nõustuda, et antud

juhul üürniku ülesütlemisavaldus vastas seaduse nõudele. Kuid üürilepingu

erakorraline ülesütlemine on õiguspärane vaid siis, kui leping öeldakse üles seaduses

sätestatud korras ja õiguslikul alusel. Ülesütlemisavaldus peab olema selline, et ka

kolmas, lepingu pooleks mitteolev isik, saaks avalduse alusel hinnata, kas

ülesütlemiseks õiguslik alus oli ja kas vastava õigusliku aluse eeldused esinesid või

mitte. Ülesütlemisavaldus selliseid hinnanguid ei võimaldanud, mistõttu tuleb hinnata

lepingu erakorralise ülesütlemise teist eeldust, so õigusliku aluse esinemist.

19. Hageja huviks oli üürilepingu jätkumine, sh üürilepingust tulenev üüri ja kõrvalkulude

tasumine. Kostja huvi seisnes uutesse ruumidesse kolimisega saavutada kulude

oluline kokkuhoid kujunenud majandussituatsioonis. Samas ei ole kostja kohtule

tõendanud, kui palju on ta hoidnud perioodil 16.04.2009-01.08.2010 kokku seoses

endise üüripinna asemel pinna kasutamisega kostja kontserni äriühingule kuuluvas

büroohoones. V Se kinnitusel maksab kostja nn oma majas üüri 230 krooni/m2, mis on

aga rohkem, kui oli ülesütlemise hetkel 09.09.2008 üürilepingujärgselt kehtinud

üürimäär 221,62 krooni/m2. Kostja ei ole kohtule esitanud uues hoones tasutud üüri ja

kommunaalkulude arvutust, mistõttu on alust arvata, et kostjal puudub väidetud

kokkuhoid. Kostja ei ole kordagi teinud hagejale üüri alandamise ettepanekut ja on ise

tunnistanud, et mingit kirjalikku avaldust üüri alandamiseks ta teinud ei ole. Seega ei

saa talle teada olla, kuidas hageja oleks reageerinud, mistõttu hageja väited, et tal

puudus võimalus kokkuhoiuks teisiti, kui rendipinnalt lahkudes üürilepingu

ülesütlemise teel, ei ole õiged. Seevastu hageja avaldas valmisolekut kostja soovide

rahuldamiseks, mida näitab hageja 31.03.2009 kiri kostjale.

20. Riigikohus ei välista võimalust, et majanduse erakordne madalseis võib olenevalt

asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda eriti

pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul (3-2-1-84-10). Antud juhul

17.01.2007 pikendatud lepingu tähtaeg oli 3 aastat 7 kuud, mida ei saa lugeda

pikemaks tähtajaks.

21. Kostja ei ole esile toonud tema jaoks ettenägematuid asjaolusid. Kostja poolt mõjuva

põhjusena avaldatud üüripinna asemel oma kontserni äriühingule kuuluva büroohoone

kasutamise soov ei ole kostja jaoks ettenägematu erakorraline asjaolu, mis poolte

huvide kaalumisel võimaldaks väita, et kostja huvid ületavad ülekaalukalt hageja

huve, mis omakorda annaks aluse eeldada, et üüripinna kasutamine oli kostja jaoks

muutunud võimatuks.

5(9)

22. Kostja kontserni kuuluvale äriühingule büroohoone ehitamist korraldas kostja.

Sõlmides üürilepingu pikendamise kohta kokkuleppe 17.01.2007, pidi kostja vähemalt

arvestama, et tema oma maja valmib enne 01.08.2010. Kuna kostja sellest hoolimata

üürilepingu pikendas, välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise

võimaluse. Ainuüksi sel põhjusel puudub kostjal VÕS § 313 lg 1 kohane ülesütlemist

õigustav mõjuv põhjus.

23. Riigikohtu praktika kohaselt on VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine

õigustatud vaid juhul, kui kostja huvid ületavad hageja huve ülekaalukalt ja poolte

jaoks ettenägematu asjaolu tõttu saab poolte huvisid kaaludes eeldada, et üürilepingu

täitmine on ülesütleva poole jaoks muutunud võimatuks. Kostja väljatoodud põhjust ei

saa pidada piisavalt mõjuvaks ja erakordseks, mis annaks aluse üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks. Kõrvutades kostja võimalikku kokkuhoiuhuvi ning

hageja huvi saada kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude hüvitamist, on selge, et

kostja huvi leping lõpetada ei kaalu üles hageja huvi lepingut jätkata. Antud juhul ei

esine ka asjaolu, mille tõttu saaks eeldada, et üürilepingu täitmine on muutunud kostja

jaoks võimatuks.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

24. Kostja palub tühistada maakohtu vaheotsuse täies ulatuses ja teha uus vaheotsus,

millega tuvastada, et Homburg Baltic (ES) Investments UÜ ja AS Tallink Grupp vahel

sõlmitud mitteeluruumi üürileping kehtis kuni 15.04.2009, kuna see öeldi AS Tallink

Grupp poolt kehtivalt üles või saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Kõik menetluskulud jätta hageja kanda.

25. Maakohus eksis VÕS § 325 kohaldamisel. Seadus ei nõua, et üürniku poolt

üürilepingu ülesütlemisavaldus VÕS § 313 lg 1 alusel oleks motiveeritud ning et

üürniku

poolt

üürilepingu

ülesütlemisavalduses

oleks

viidatud

üürilepingu

ülesütlemise materiaalsele alusele. VÕS § 325 lg 1 kohaselt peab üürniku

ülesütlemisavaldus olema vaid kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS §

325 lg 2 sätestab täiendavad nõuded ainult üürileandja, mitte üürniku üürilepingu

ülesütlemisavaldusele. Seetõttu ei saa asuda seisukohale, et ka üürniku poolt

üürilepingu ülesütlemisavaldus peaks võimaldama üürileandjal hinnata, kas

ülesütlemine oli õiguspärane või mitte. Üürniku poolt üürilepingu ülesütlemisel VÕS

§ 313 lg 1 alusel on oluline üksnes tuvastada, et faktiliselt kõiki asjaolusid arvestades

ja mõlemapoolseid huve kaaludes ei saanud üürnikult eeldada üürilepingu jätkamist.

26. Maakohus on eksinud tõendite hindamisel, asudes seisukohale, et kostja ei avaldanud

hagejale üürilepingu ülesütlemise alust. Tunnistajatena ütlusi andnud K P ja V S on

kinnitanud, et kontakt toimus nende vahel enne üürilepingu ülesütlemist. Kohus ei ole

põhjendanud, miks ta peab tõelevastavaks vaid K Pu ütlusi. V S ei ole olnud ütluste

andmisel kahtlev kohtumise fakti suhtes enne ülesütlemisteate saatmist, üksnes

kohtumise koha ja üksikasjade suhtes, mida kohtumisel arutati. See on ka mõistetav,

arvestades seda, et kohtumine toimus ütluste andmisest enam kui 2 aastat varem.

Kohus ei ole otsuses üldse analüüsinud, kas üürilepingu ülesütlemise ajaks

(15.04.2009) olid kõrvaldatud kohtu poolt kostja ülesütlemisavaldusele etteheidetud

puudused ning kas hiljemalt selleks ajaks olid kostja avaldused sellised, mis

võimaldasid üürileandjal hinnata, kas ülesütlemine oli õiguspärane või mitte.

Maakohus on küll viidanud sellele, et pooled pidasid läbirääkimisi, kuid ei ole andnud

hinnangut tõenditele, mis kinnitavad, et üürilepingu ülesütlemise ajaks teadis hageja

üürilepingu ülesütlemise põhjustest.

27. Riigikohtu praktika kohaselt VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema

lepingupoole huvide kaalumist, et tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle

6(9)

õiglase lõpetamise võimalus. Riigikohtu lahendid ei näe ette, et VÕS § 313 lg 1 alusel

tuleb ülesütlemine vaid kõne alla siis, kui on tekkinud mingid asjaolud, mida kostja

lepingu pikendamisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud või et VÕS § 313 lg 1 alusel

üürilepingu ülesütlemine on õigustatud vaid juhul, kui üürileping täitmine on

ülesütleva poole jaoks muutnud võimatuks või et VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud põhjus

peab olema eriline.

28. Kostja viitas kohtuistungil, et kostja majandustegevuse näitajad halvenesid oluliselt

alates 2008. aasta algusest. Kohus on ajanud segamini üürilepingu ülesütlemise

põhjuse ja tagajärje asudes seisukohale, et üürilepingu ülesütlemise mõjuvaks

põhjuseks oli kostja poolt oma maja kasutamise soov. Kostja on ka tõendanud, et ta

saavutas üürilepingu ülesütlemisega olulise kokkuhoiu. Kohus ei ole aga otsuses

üldse analüüsinud tõendit, mis kirjeldab kostja kokkuhoidu.

29. Samuti on maakohus asunud ebaõigesti tõendeid hinnates seisukohale, et kostja ei ole

teinud hagejale kordagi üüri alandamise ettepanekut. Kostja ei vaidlusta, et AS Tallink

Grupp juhtkond oleks igal juhul kolinud uude majja, kuid AS Tallink Grupp oleks

jätkanud

vaidlusaluste

ruumide

kasutamist

kuni

01.08.2010

enda

teiste

struktuuriüksustega, kui hageja oleks teinud pakkumuse üüri alandamiseks, mida ta ei

teinud. Seega on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja poolt ruumidest

lahkumisel ei mänginud rolli üürilepingu tingimused.

30. Maakohus asus seisukohale, et 17.01.2007 pidi kostja arvestama, et tema maja valmib

enne 01.08.2010 ja kui ta sellest hoolimata üürilepingut pikendas, siis välistas ta

sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse. Asjaolu, et vaidlusalusele

hoonele taotleti ehitusluba 20.12.2006, ei tähenda, et kostja teadis sel ajal kindlalt, et

ehitusluba väljastatakse ning on võimalik kolida uutesse ruumidesse enne 01.08.2010.

Tegelikult seaduses sätestatud tähtajal ehitusluba ei väljastatud, kuna oli tekkinud

õiguslik vaidlus seoses sellega, millist ehitist on lubatud kinnistule ehitada. Alles

19.03.2007 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet välja ehitusloa ehitise

püstitamiseks. Seega 17.01.2007, kui sõlmiti üürilepingu lisa, ei olnud kostja kindel,

kas üldse väljastatakse ehitusluba ning kas üldse on planeeritavat ehitist võimalik

ehitama hakata ning kostjal võimalik kolida ehitatavasse ehitisse.

31. Üürilepingu ülesütlemist VÕS § 313 lg 1 alusel õigustas turuhinnale mittevastav üür.

Saksa kohtupraktikale tuginedes võib väita, et muudatused lepinguliste kohustuste

vahekorras peaksid olema toimunud vähemalt 50% ulatuses, et neid võiks lugeda

oluliseks. Seega hageja poolt üüri nõudmine enam kui 100% ulatuses suuremat

turuüürist ning mittenõustumine üüri alandamisega turuhinnani, samuti vajadus teha

hageja kulul üüriobjektil remonti täiendava igakuise kuluga, on sellised asjaolud, mis

kaalusid üles kostja huvi lepingu ülesütlemiseks võrreldes hageja huviga lepingulistest

lubadustest kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu. Seda eriti olukorras,

kus

kostjal

oli

võimalik

saavutada

uutesse

ruumidesse

kolimisel

enda

majandustegevuses oluline kokkuhoid. Kui kostja oleks jätkanud sama pinna

üürilepingut turutingimustel, oleks kostja hoidnud hageja poolt kostjalt nõutavast

summast kokku üle poole, mistõttu tema kokkuhoiuhuvi oli ka rahaliselt suurem, kui

hageja huvi saada üüri. Järelikult, kaaludes mõlema poole huve, võttes kaalumise

aluseks sama tüüpi hoone turuüüri ja võrreldes seda kostjalt nõutud üüriga, kaalus

kostja huvi üürilepingu ülesütlemiseks ülekaalukalt üles hageja huvi üürilepingu

jätkamise vastu.

Vastus apellatsioonkaebusele

7(9)

32. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Menetluskulud jätta kostja kanda.

Ringkonnakohtu põhjendused

33. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja

materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657

lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu

hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus

kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas

ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja

TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

34. Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele.

35. Maakohus ei ole leidnud, et üürnikupoolse ülesütlemise õigusliku aluse esitamise

kohustus tuleneb VÕS §-st 325. Kuigi kohus on leidnud, et ülesütlemisavalduses

peaks selle õiguslik alus sisalduma, selleks, et saaks avalduse alusel hinnata

ülesütlemise õiguspärasust, ei ole kohus asunud seisukohale, et õigusliku aluse

esitamise kohustuse näeb ette VÕS § 325. Kohus ei ole ülesütlemisavalduses

ülesütlemise aluse esitamata jätmist sidunud ülesütlemisavalduse tühisusega. Kohus

on otsuses selgelt tuvastanud, et 09.09.2008 ülesütlemisavalduses puuduvad selle

kehtivust mõjutavad formaalsed puudused. Kuna maakohus ei tuvastanud kostja

ülesütlemisavalduse vastuolu VÕS § 325 lg-ga 2 ega pidanud ülesütlemisavaldust

tühiseks formaalsetel põhjustel, on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited selle kohta,

et hageja oli teadlik üürilepingu ülesütlemise alustest, vaatamata sellele, et kirjalik

ülesütlemise avaldus põhjendusi ei sisaldanud ja sisaldama ei pidanud.

36. Maakohus pidas ülesütlemist tühiseks seetõttu, et kostja poolt esitatud ülesütlemise

põhjus ei ole mõjuv VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Kohus on otsuses tuginenud õigesti

Riigikohtu praktikale ja leidnud, et Riigikohtu praktika kohaselt on VÕS § 313 lg 1

alusel üürilepingu ülesütlemine õigustatud vaid juhul, kui kostja huvid ületavad hageja

huve ülekaalukalt ja poolte jaoks ettenägematu asjaolu tõttu saab poolte huvisid

kaaludes eeldada, et üürilepingu täitmine on ülesütleva poole jaoks muutunud

võimatuks. Maakohus on kostja poolt väidetud mõjuva põhjuse olemasolu

kontrollinud kooskõlas VÕS § 313 lg 1 mõtte ja Riigikohtu seisukohtades antud

suunistega. Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-84-10 punktis 10 öelnud, et VÕS § 313 lg 1

kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas

üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu

saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama

astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus on seisukohal, et

maakohus ei ole oma otsuses ületanud diskretsiooni piire.

37. Kostja on põhjendanud oma üüripinnalt lahkumist kahe põhjusega: liiga kõrge üür,

mida hageja keeldus langetamast ja kulude kokkuhoid seoses lahkumisega üüripinnalt

kostja kontserni äriühingule kuuluvasse büroohoonesse.

38. Maakohtus ei leidnud tõendamist, et kostja oleks VÕS § 97 lg 1 või ka muul alusel

üüri alandamise nõude esindanud. Kostja ei ole esitanud hagejale kirjalikku taotlust

üüri alandamiseks, mida tunnistab ka kostja ise. Tõendamist ei leidnud ka, et hageja

oleks teinud suulise taotluse üüri alandamiseks. Kostja ei ole välja toonud, kes kellele

ja millal on sellise taotluse esitanud, see ei nähtu ka tõenditest.

39. Kostja esitas esmakordselt väite, et ta on suuliselt üüri alandamist nõudnud, alles

kohtumenetluses. Kohtueelselt peetud kirjavahetus ning tunnistajate ütlused

kinnitavad, et kostja selline väide ei vasta tõele.

8(9)

40. Tunnistaja V S, kelle ütlustele kostja tugineb, ei ole andnud ütlusi selle kohta, et

ajavahemikul 25.08.-09.09.2008 kohtus ta K P ja teatas viimasele, et üüritase on liiga

kõrge ja kui hageja üüritaset ei langeta, siis ütleb kostja üürilepingu üles. V S ei olnud

üldse kindel, et väidetaval kohtumisel oli juttu üüri suurusest. Tunnistaja ütles:

„Kohtumisel augusti lõpul ma arvan, et kindlasti rääkisime uuest majast ja võis ka olla

juttu rendihinnast.“ Tunnistaja lisas: „Ülesütlemise peapõhjuseks oli Tallinki uue maja

valmimine. Sellest sai kohtumisel räägitud“ ( II kd, lk 102). Väidetava üüri alandamise

nõude osas ütles tunnistaja istungil järgmist: „Ei meenu, et Tallink oleks teinud oma

ettepaneku hagejale üüri suuruse osas“ (II kd, lk 103). Vastuseks kohtuniku

küsimusele vastas tunnistaja, et: „Tallink ei teinud hagejale ettepanekut konkreetse

üürihinna kohta. Tallink ei teinud hagejale mingit oma ettepanekut, jäime ootama

Homburgi ettepanekut. Tol ajal ei oleks nähtavasti nõustunud hageja pakutud

üürihinnaga“ (II kd, lk 102). Tunnistaja K P vastas küsimusele, kas kostja on kunagi

taotlenud üüri alandamist, järgmiselt: „Üüri alandamise palvet Tallink ei ole teinud

kordagi, ei ole olnud jutuks üüri alandamise teema“ (II kd, lk 97). Tunnistaja M K

vastas küsimusele, kas kostja on temale teadaolevalt kunagi taotlenud üüri alandamist,

järgmiselt: „Üüri alandamise soovi Tallink ei avaldanud, ei mingit nurinat ei olnud“

(II kd, lk 99).

41. Seega, kuna kostja ei ole üüri alandamist nõudnud, on ülesütlemine liiga kõrge üüri

tõttu VÕS § 313 lg 1 alusel põhjendamatu.

42. Lähtudes kostja kokkuhoiu argumendist, nõustub ringkonnakohus hageja seisukohaga,

et üürilepingujärgset üüri tuleb võrrelda kostja poolt nn oma majas tasutud üüriga,

mitte aga hüpoteetilise turuüüriga, mida kostja ei ole maksnud ning mis seetõttu ei

väljenda kuidagi kostja kokkuhoidu.

43. Kostja kokkuhoid peab ületama hageja rahalist kaotust ülekaalukalt. Kuna poolte

huvid on rahaliselt mõõdetavad, peaks ülesütlemise lubatavuse eeldusena üürilepingu

ülesütlemisest tulenev kostja rahaline kokkuhoid ületama ülekaalukalt hageja rahalise

kaotuse.

44. Kostja ei tõendanud maakohtus, milline on olnud tema kokkuhoid üüripinnalt nn oma

majja kolimisest tulenevalt. Kostja ei ole maakohtule, vaatamata sellekohale

tähelepanu juhtimisele, avaldanud ega tõendanud, mitu krooni on ta hoidnud perioodil

16.04.2009 kuni 01.08.2010 kokku seoses üüripinna asemel pinna kasutamisega kostja

kontserni äriühingule kuuluvas büroohoones. Sellise võrdluse on kostja esmakordselt

esitanud apellatsioonkaebuses. Tegemist on kostja uute seisukohtadega, millede

apellatsiooniastmes esitamine ei ole lubatud. Sel põhjusel jätab ringkonnakohus

apellatsioonkaebuses esitatud võrdluse käsitlemata.

45. Kokkuhoiu tegelikku puudumist näitavad tunnistaja V Se ütlused 03.11.2010

kohtuistungil. Vastates kohtu küsimusele, kui palju maksab kostja nn oma majas üüri,

vastas tunnistaja, et 230 kr/m2. See on rohkem, kui oli 09.09.2008

ülesütlemisavalduse saatmise hetkel vaidlusaluse üürilepingujärgselt kehtinud

üürimäär 221,62 kr/m2.

46. Eeltoodust nähtub, et üürilepingu lõpetamise tegelik põhjus oli Tallinki kontserni uue

maja valmimine, kuhu kostja soovis ümber kolida. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu järeldusega, et kostja pidi üürilepingut pikendades arvestama võimalusega,

et tema nn oma maja valmib enne üürilepingu tähtaega. Selle maja ehituse

planeerimist korraldas kostja ise. Kostja poolt viidatud Muinsuskaitsenõukogu

tõstatatud küsimused olid 2006.aasta II pooleks lahendatud. Kostja poolt esitatud

dokumendid ei tõenda, et seisuga 17.01.2007 oleks nn Tallinki ärihoone ehitamisele

mingeid takistusi olnud. Seega üürilepingu pikendamisel 17.01.2007 pidi kostjale

ehitise valmimise eeldatav tähtaeg juba teada olema. Pikendades üürilepingu tähtaega

9(9)

kuni 01.08.2010, pidi kostja nägema ette, et nn oma maja võib valmida enne

üürilepingu pikendatud tähtaega, kuid ta peab hoolimata sellest kuni 01.08.2010

üürilepingut täitma.

47. Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-84-10 ei välista võimalust, et majanduse erakordne

madalseis võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu

ülesütlemise aluseks, kuid seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul.

Maakohus on õigesti leidnud, et alates üürilepingu tähtaja pikendamise kokkuleppe

sõlmimisest 17.01.2007 kuni pikendatud tähtaja lõpuni 01.08.2010 jäi 3 aastat ja 7

kuud, mida ei saa lugeda viidatud Riigikohtu otsuse valguses pikemaks tähtajaks.

48. Kuna kostja ei tõendanud, et ta oleks üüripinnalt lahkumisega saavutanud kokkuhoiu,

hageja aga tõendas, et kostja lahkumisega seonduvalt on tal tekkinud rahaline kaotus

saamata jäänud üüri ja tasutud kommunaalkulude näol, ei ole täidetud VÕS § 313 lg 1

kohaldamise eeldus, milleks on kostja huvide ülekaalukas hageja huvide ületamine.

49. Menetluskulud poolte vahel jaotatakse lõppotsuses.

Gaida Kivinurm Malle Seppik K Paal