2-09-51255/23 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-09-51255

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Zakaria Nemsitsveridze

Otsuse tegemise aeg ja koht 25. aprill 2011.a., Tartu kohtumaja

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

25.04.2011.a. kell 14.00 Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasi

OÜ Tarmeko KV hagi OÜ Sognare Sisustussalong vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Hagihind

145 754.99 krooni ehk 9315.44 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: OÜ Tarmeko KV (rk 11105089, asukoht Sõbra 56

Tartu 51012)

hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Indrek Lillo

(Advokaadibüroo Lillo & Partnerid, Pärnu mnt 10 Tallinn

10148; lillo@advokaat.ee)

kostja: Sognare Sisustussalong OÜ (rk 11478331, asukoht

Tehase 16 Tartu 50107)

kostja lepinguline esindaja: Elina Madal (Kredilex OÜ,

Tuglase 13-4 Tartu; info@kredilex.ee)

RESOLUTSIOON

Juhindudes

VÕS 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ja 6, § 113, § 197 lg 1, § 271 lg 1, 308 lg 1;

TsMS § 435, § 436, § 438, § 439, § 442,

kohus

o t s u s t a s:

1. Hagi rahuldada.

2. Tunnustada OÜ Tarmeko KV ja Sognare Sisustussalong OÜ vahel 13.03.2008

sõlmitud äriruumide üürilepingu kehtivust.

3. Välja mõista Sognare Sisustussalong OÜ-lt OÜ Tarmeko KV kasuks:

-

üürivõlgnevus seisuga 09.09.2010 summas 9315.44 eurot;

-

seisuga 09.09.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 2001.51 eurot;

-

viivis 0.05% tasumata põhinõudelt päevas alates 10.09.2010 kuni põhinõude

täieliku tasumiseni.

4. Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele.

2

Menetluskulude jaotus

Jätta kõik menetluskulud OÜ Sognare Sisustussalong kanda.

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest.

Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis.

Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,

peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK (tl 2-17)

1. OÜ Tarmeko KV ja HBH Projekt OÜ vahel on 13.03.2008 sõlmitud äriruumide

üürileping (edaspidi nimetatud leping) Tartu linnas, Sõbra 56 asuvate ruumide

kasutamiseks. 19.05.2008 on esialgne üürnik HBM Projekt OÜ üürilepingu üle andnud

kostjale. Lepingu kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale äriruumide kasutamise eest

üüri ja tasuma kõrvalkulude eest. Kostja sai kasutada äriruume hagejale kuuluvas hoones.

Alates märtsist 2009 tekkisid kostjal hageja ees üüri ja tarbitud kommunaalteenuste eest

võlgnevused. Hageja esitas 7.10.2009 lepingulise võla sissenõudmiseks kohtule

maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Selles menetluses esitas kostja maksekäsu avaldusele

vastuväite ning asi anti üle hagimenetlusse.

2. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik andma teisele

isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Seega

on üürniku peamiseks kohustuseks maksta üürileandjale asja kasutamise eest üüri. VÕS §

294 kehtestab dispositiivsuse eelduse, mille kohaselt tuleb asja kasutamise eest ja

kommunaalteenuste osutamise eest tasuda pärast kokkulepitud ajavahemiku möödumist.

Poolte vahel sõlmitud 13.03.2008. a lepingu punkti 3.2 kohaselt kohustub kostja tasuma

üüri üks kord kuus nimetatud kuu 10. päevaks. Tasumise päevaks loetakse raha laekumise

päeva hageja arveldusarvele. Kommunaalteenuste eest kohustub kostja tasuma lepingu

punkti 3.4.1 kohaselt üürileandja poolt esitatud arve 10 päeva jooksul arvates arve

postitamise päevast.

3. Kuna kostja ei ole täitnud lepinguga võetud kohustusi nõuetekohaselt, siis on hagejal

võimalik kasutada erinevaid VÕS §-s 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid (kohustuse

täitmise nõue, kahju hüvitamise nõue, viiviste nõue jms). Hageja peab oluliseks rõhutada,

et VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad üürileandja ja üürnik teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt. See tähendab seda, et pooled, teades oma õigusi ja kohustusi,

täidavad neid vabatahtlikult. Kostja poolt üüri ja kommunaalkulude tasumata jätmine ei

ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte üheks funktsiooniks on takistada

õiguste kuritarvitamist. Riigikohus on 19.12.2007 kohtuotsuses 3-2-115-07 leidnud, et

3

lepingust

või

seadusest

tulenevate

õiguste

teostamist

loetakse

alati

õiguse

kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Seega

välistab kehtiv õigus sellise võimaluse, kus üürnik kasutab kõiki hüvesid, kuid

omapoolsed kohustused jätab täitmata.

4. Kostja on jätnud tasumata järgmised arved: arve nr 2500 (31.03.2009) summas 5466.13

kr; arve nr 2586 (05.05.2009) summas 25 544.64 kr; arve nr 2625 (30.04.2009) summas

3512.93 kr; arve nr 2718 (05.06.2009) summas 25 544.64 kr; arve nr 2759 (31.05.2009)

summas 2635.01 kr; arve nr 2822 (05.07.2009) summas 25 977.60 kr; arve nr 2858

(30.06.2009) summas 1811.75 kr; arve nr 2942 (05.08.2009) summas 25 977.60 kr; arve

nr 2955 (31.07.2009) summas 1539.86 kr; arve nr 3058 (05.09.2009) summas 25 977.60

kr; arve nr 3127 (31.08.2009) summas 1767.23 kr, s.o kokku 145 754.99 krooni ehk

9315.44 eurot.

5. VÕS § 113 lg 1 näeb ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib

võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määr 0,05 % õigeaegselt tasumata summalt

iga viivitatud päeva eest on pooltel kokkulepitud lepingu punktis 3.6. Viivise nõude

esitamisega saab hageja, kelle suhtes on lepingut rikutud, võimaluse saada hüvitist selle

eest, et teatud aja jooksul ei saanud ta kasutada rahasummat, mis oleks tema käsutuses

olnud nõuetekohase täitmise korral. Hagi esitamise seisuga on viiviseid kogunenud

summas 31 316.86 krooni ehk 2001.51 eurot.

6. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlg 145 754.99 krooni; seisuga 09.09.2010

sissenõutavaks muutunud viivis 31 316.86 krooni ning viivis 0.05% tasumata põhinõudelt

päevas alates 10.09.2010 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

KOSTJA VASTUS (tl 43-45)

7. Kostja majandustegevus ja -tulemused vähenesid 2009 aasta algusest märgatavalt ning

kostja asus pidama hagejaga veebruaris-märtsis aktiivseid läbirääkimisi üüritasu

vähendamise osas, kuid läbirääkimised luhtusid, mispeale kostja soovis üürilepingut

lõpetada, kuid hageja keeldus üürilepingu pooltevahelise lõpetamise kokkuleppest. Kostja

on seisukohal, et pooltevaheline võlasuhe on vaatamata sellele lõppenud. VÕS § 186

punkt 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Ülesütlemine kui ühepoolne

kujundusõigus ei sõltu enam poolte kokkuleppest, vaid siin piisab üksnes kostja

tahteavaldusest- mis osas siis hageja ise otsustab, kas vastab st vaidleb sellele vastu või

mitte. Kostja esitas hagejale 24.03.2008 koostatud avalduse äriruumi üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks alates 31. märtsist 2008. Avalduse kättesaamisel on

vastaspoole kinnitus 25. märtsi 2008 kuupäevast. Üleandmis-vastuvõtmisaktile keeldus

hageja alla kirjutamast.

8. Kostja on seisukohal, et erakorralise ülesütlemise avaldusele kohalduvad formaalsed ja

materiaalsed eeldused (VÕS § 313 lg 1) on täidetud. Tekkinud suhetes ei olnud mõistlik

ega kooskõlas hea usu põhimõttega, et üürisuhte jätkudes kahjustab kostja jätkuvalt

hagejat, sest ei suuda üüriarveid tasuda, samuti äriühingu juhina puudus tal õigus

kahjustada äriühingut, mistõttu maksejõuetuse ilmnemisel oleks tal tulenevalt

Äriseadustikust kohustus viia kohtusse pankrotiavaldus. Kostjale on arusaamatu ka see,

mis põhjusel on arveid esitatud septembrini 2009, samas on arvetel viidatud vaidlusalusele

üürilepingule, millest saab järeldada, et hageja jaoks lõppes leping mingisugusel kostjale

teadmata põhjusel alles septembris. Tekib küsimus, et miks just septembris, aga mitte

näiteks käesoleval ajal, sest hageja ei ole vaidlustanud ülesütlemist, vaid nõuab kohustuste

ehk arvete tasumise täitmist.

4

9. Lähtudes hüpoteetilisest eeldusest, et hageja nõue on õigustatud, oleks hagejal tõesti õigus

ka viivisnõudele, kuid arvestades et, kostjal puudus ka põhikohustuse täitmise kohustus ei

ole alust ka viivisnõudeks. Hageja enda käsitlust hea usu põhimõttest järgides väärib ka

märkimist, et õiglane ei ole nõuda tasumist teenuse eest, mida kostja ei saanud ega

kasutanud ning mis omakorda viiks uue ebaõigluseni ja kostjal tekiks alusetu rikastumise

nõue hageja vastu.

HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSE OSAS (tl 62-64)

10. Kostja väide, et tema majandustegevus ja -tulemus vähenesid 2009. aastal võib õige olla,

sest arvestades üldist majanduslangust langeid kõikide majandustegevuses osalevate

isikute majandustulemused. Majanduslikult keerulisemaks ei läinud mitte üksnes üürnike

olukord, vaid ka üürileandjate olukord.

11. Kostja on vastusele lisanud osa hageja ja kostja vahelisest kirjavahetusest. Samas ei ole

kostja näidanud, mida ta ühe või teise kirjaga tõendada soovib. Kui pool soovib esitada

tõendi, siis peab ta põhjendama, mida ta ühe või teise tõendiga tõendada soovib.

Seadusega ei ole kooskõlas, et tõendina esitatakse mingi hulk kirjavahetust ning

vastaspool ja kohus peavad ise uurima ja oletama, mida kostja võiks nende tõenditega

tõendada soovida.

12. Hageja oli nõus rendihinda alandama hinnale 90 kr/m2 samades ruumides ja

alternatiivvariandina pakuti ka ruume samale kinnistule Tartu Mööblimajas 75 kr/m2.

Nende kirjade koopiaid on ka kostja lisanud. Ühe kirja on kostja jätnud lisamata, milles

samuti hageja kordab üle, et on nõus teataval määral üüri langetama ning on pakkunud

üürnikule alternatiivseid võimalusi. Lisaks sellele on hageja põhjendanud ka seda, miks ta

ei saa nõustuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. Kostja poolt esitatud

kirjavahetuse puhul viitab kostja pahatahtlikkusele see, et tegelikkuses oligi kostjal ainult

üks kavatsus – lõpetada leping, sest oma pöördumistes ei olnud nad teinud konkreetset

ettepanekud hinna langetamiseks.

13. Samuti on kostja märkinud, et pooltevaheline üürileping on lõppenud seoses üürilepingu

ülesütlemisega alates 31.03.2009 (kostja viitab oma menetlusdokumendis 31.03.2008,

kuid ilmselt on siin tegemist eksitusega). Hageja vastas kostja ülesütlemisavaldusele.

Vastus edastati kostjale 31.03.2009 elektrooniliselt ning järgmisel päeval ka tähtpostiga.

Kostja ei võtnud tähtpostiga saadetud kirja vastu. Seetõttu on eriti pahatahtlik kostja

vastuses esitatud väide, et hageja ei ole vaidlustanud kostjapoolset lepingu ülesütlemist.

14. Kuna kostja arveid ei tasunud, siis hageja neid rohkem ei väljastanud. Taolisel juhul peaks

hageja tasuma käibemaksu arvetelt, mida kostjal ei ole kavatsustki maksta. Samas ei ole

lõppenud kostja kohustus tasuda üüri. Hageja kinnitab, et nõuab kostjalt üüri kogu lepingu

kehtivuse perioodi eest. Hageja ei ole loobunud üüri nõudmisest.

KOHTUISTUNG (tl 74)

15. 21.01.2011 toimunud kohtuistungil jäid pooled varem avaldatud seisukohtade juurde ning

palusid kohtuistungi edasilükkamist kompromissläbirääkimiste pidamiseks. Pooled

avaldasid, et läbirääkimiste luhtumisel on nõus asja arutamise jätkamisega kirjalikus

menetluses. Kohus kohaldas asjas 25.01.2011 määrusega kirjalikku menetlust (tl 75) ning

andis pooltele aega taotluste ja seisukohtade esitamiseks kuni 23.02.2011. Kohus määras

asjas tehtava lahendi avalikult teatavaks tegemise ajaks 11.03.2011.

KOSTJA TÄIENDAVAD SEISUKOHAD (tl 78-83)

16. Kostja jäi varasemalt esitatud seisukohtade juurde, kuid lisas järgmised täpsustused.

Esitatud e-kirjavahetusega püüab kostja tõendada asjaolu, et ta pidas läbirääkimisi

5

hagejaga ja üritas jõuda osapooli rahuldavale kokkuleppele uue üüritasu kehtestamise

osas. Läbirääkimistel oli hageja üüritasu vähendamise osas tingimuseks, et kostjal ei oleks

varasemat üürivõlgnevust. Seega ei saanudki rakenduda hageja näilikult pakutud üüritasu

vähendamine. Hageja läbirääkimised üüritasu vähendamise osas olid tinglikud,

tingimused kostja jaoks aga üle jõu käivad. Läbirääkimiste pidamine hageja poolt kantuna

teadlikust soovist mitte rahuldava tulemuseni jõuda kannab märki hageja käitumise

pahatahtlikkusest. Isegi kui eeldada 90 või 75 kroonise ruutmeetri tasu kehtestamise soovi

tõepärasust, oli see kostja jaoks ikkagi üle jõu käiv. Kostja oli sunnitud oma kaupluses

oleva kauba võõrandama, et saaks hagejale võlgnevuse tasutud ja et ebaproportsionaalselt

rakendatud majanduslikud piirangud (pandiõiguse rakendamine) kostja suhtes lõpeks.

17. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kas eeldust - õiguslik alus ja

ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. VÕS § 313 lg 1 annab erakorralise

ülesütlemise jaoks eraldi, iseseisva aluse. Lepingu p. 6.3 sisaldab eelnimetatud alust.

Erakorralise ülesütlemise jaoks õigusliku aluse olemasolul vastava tahteavalduse teisele

lepingupoolele tegemisega üürileping lõpeb (VÕS § 186 p 6). Riigikohus on oma

09.11.2010 tehtud lahendis 3-2-1-84-10 märkinud, et VÕS § 313 lõike 1 rakendamine

eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu

lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem

kahjustatud kui teise lepingupoole huvid lepingu lõpetamise korral. Arvestades asjaoluga,

et ülesütlemise tingisid majanduslikud põhjused, ei ole poolte huvide kaalumisel

vähetähtis asjaolu, missuguse ruutmeetri hinnaga pakkus hageja kostjale ruumid

üürimiseks ja mis hinnaga oli kostjal võimalik leida turult soodsam üüripind. Asja

materjalidest nähtuvalt pakkus hageja väidetavalt kostjale teised ruumid üürile ruutmeetri

hinnaga 75 krooni ja samade ruumide üüri oli väidetavalt nõus langetama kuni 90 kroonini

ruutmeetri eest. Kostja sai samal ajal Tartu linnas samas suuruses ruumid kasutusele

oluliselt odavamalt, kui neid pakkus hageja. Kostja sai lepingu alusel E-Kaubamajaga

ruumid üldpinnaga 163 ruutmeetrit ajavahemikuks 01.05.2009 kuni 31.10.2009 kasutusse

hinnaga 60.-/m2 (9780 + km krooni kuus). 28.07.2009 muudeti üürilepingut lisaga nr 3,

mille kohaselt alandati kostja jaoks üüri ajavahemikul 01.07.2009-31.08.2009 ja kostja

tasus üüri 30 krooni ruutmeetri eest (4890 + km krooni kuus). Lepingu lisa 4 kohaselt

muudeti üüri suurust ning kostja tasus ajavahemiku 01.11.2009-31.12.2009 üüri 50 krooni

ruutmeetri eest (8150 + km krooni kuus). Lepingu lisa 5 kohaselt määratleti ruutmeetri üür

ajavahemikul 01.01.2010-31.03.2010 50 krooni ruutmeetri eest (8150 + km krooni kuus).

Lepingu lisa 6 kohaselt määratleti ajavahemikul 01.04.2010- 31.08.2010 ruutmeetri üür 30

krooni ruutmeetri eest (4890 + km krooni kuus). Hageja ja kostja vahelise vaidlusaluse

üürilepingu kohaselt tasus kostja hagejale üüri 132.-/m2.

18. Poolte huvide kaalumisel ja üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjuse

tuvastamisel ei ole kostja arvates vähetähtis asjaolu, et üüritasu hinna alandamise

läbirääkimistel oli hageja nõudmiste kohaselt üüritasu vähendamise eelduseks varasema

üürivõlgnevuse kustutamine. Kostja ei eita kogunenud üürivõlgnevust hageja ees. Hageja

kasutas oma 24.03.2009 avaldusega pandiõigust kostja kaupluse ruumides olevatele

vallasasjadele ja nõudis kogunenud üürivõlgnevuse 79 083.52 krooni tasumist.

Majanduslikest raskustest tulenevalt ei olnud kostjal võimalik võlgnevuse tasumine

korraga. Kostja oli ka olukorras, kus hageja poolte kokkuleppel keeldus üürisuhet

lõpetamast. Kostja oli sunnitud oma sisustussalongi osa inventari ning tootenäidiseid

võlgnevuse kustutamiseks maha müüma. Kostja tasus hagejale kogunenud üürivõlgnevuse

79 199.36 krooni. Samas oli kostja olukorras, kus ilma inventari ning tootenäidisteta oli

majandustegevuse jätkamine (seejuures kõrge üürihinna tõttu) oluliselt takistatud.

6

19. Seaduse kohaselt võib erakorraline ülesütlemine seisneda ka muus olulises seaduses

nimetamata põhjuses, mis kaalub üles hageja huvi lepingu jätkamise osas. Kostja on selles

osas tuginenud enda majanduslikult raskele olukorrale, mille põhistamiseks esitas müügi-

ja üürikulu võrdlustabeli 2008-2010 (tl 107). Tabelist nähtub, et 2008. aastal olles

üürisuhtes hagejaga, ületas üürikulu müügitulu 28,10%. 2009. aastal esimesel kolmel kuul

ületas müügitulu üürikulu küll 18,36%, kuid seda vaid ühe kuu heade müügitulemuste

tõttu. Alates aprillist 2009 – so uue üürisuhtes ajal – on müügitulu hakanud üürikulu

ületama, mis on igati mõistlik majanduslik tulemus. Vaadeldes üldist tendentsi on

täheldatav, et hagejaga üürisuhte ajal oli üürikulu kas suurem kui müügitulu või oli

müügitulu küll suurem, kuid jäi ikkagi väiksemaks, kui pärast hagejaga üürisuhte

lõpetamist. Müügitulu arvnäitajate puhul tuleb arvestada ka olukorraga, et kostja alustas

majandustegevust alles 2008 kevadel ning 2008 sügisest on tegutsetud üldise

majanduslanguse tingimustes. Eeltoodust nähtub, et hagejaga üürisuhte ajal ei piisanud ka

kogu müügitulust hageja ees oleva kohustuse täitmiseks. Normaalseks ei saa pidada

olukorda, kus kostja pidi oma muid kulusid – kaubale, tööjõule, maksudele jmt – täitma

pidevalt osanike poolt antava laenu arvel.

20. Kostja laiemaks huviks ja eesmärgiks oli üürides hageja ruume ettevõtlusega tegelemine

(mööbli projekteerimine, müük ja sisekujundus) ja seeläbi kasumi teenimine. Hageja

huviks oli üürisuhtest tõenäoliselt samuti tulu teenida. Kostja pidi täitma samas ka enda

kohustusi oma juriidilise isiku ees. Juhatuse liige peab oma kohustusi täitma korraliku

ettevõtja hoolsusega. Ta ei tohi ise tekitada kahju juriidilisele isikule; ta peab juriidilist

isikut juhtima selliselt, et oleks välistatud kahju tekitamine ka kolmandatele isikutele.

Oma kohustuste täitmisel peab juhatuse liige tegutsema ettevõtja huvides. Juhatuse liige

peab käituma äriühingu suhtes nagu õiglane ja ausalt mõtlev inimene ning mitte

kuritarvitama ühingu usaldust, juhatuse liige peab eelistama äriühingu huve ja heaolu.

Seadus keelab juhatuse liikmetel kasutada sellest positsioonist tulenevaid õigusi oma

isiklike või kolmanda isiku huvides. Isiklikud ja muud võõrad huvid ei tohi mõjutada

juhtorgani otsuseid, juhatuse liikmed peavad eelistama äriühingu huve nii enda isiklikele

kui ka teiste isikute huvidele. Seega oli kostja olukorras, kus ta ei tohtinud oma

tegevusega kahjustada teise lepingupoole õigusi ja huvisid, samas ka iseenda

majanduslikku jätkusuutlikkust. Hageja soovi kohaselt kohustus kostja jätkama lepingulist

suhet ning tasuma kõrget üüritasu. Nimetatud tegevus oli aga vastuolus kostja huvides

tegutsemisega ja see ei saanud olla ka hageja huvides. Jätkates lepingulist suhet hagejaga

oleks kostja olnud peagi olukorras, kus tema maksevõime oleks vähenenud üldise

majanduslanguse foonil veelgi ning süvenenud ja makseraskused ei oleks olnud

tõenäoliselt ajutise iseloomuga. Kostja pidi ette nägema ka võimalikku pankroti ohtu ja

hindama tegevusi sellises olukorras. Kostja soov ei olnud lõpetada ettevõtte tegevust

pankrotiga ega riskida kriminaalvastutusega, ainuüksi eesmärgil, et lepinguline suhe

hagejaga jätkuks. Hageja huvides ei saanud olla olukord, kus lepingu teine pool kasutab

küll üüritud ruume, kuid nende eest tasuda ei suuda ning tema majanduslik kahjum seeläbi

suureneb. Seega ülesütlemine oli hageja huvides.

21. Kostja ei eita, et hageja huvid võisid saada teatud määral kahjustatud (hageja ei teeninud

küll tulu, kuid ei kannatanud ka kahju, mida kostja tegevuse pahatahtlikkus oleks võinud

kaasa tuua), kuid kostja arvates ei ole hageja õiguste ja huvide riive sedavõrd oluline ja

ülekaalukas kostja huvidega võrreldes, mis võiks tuua tagajärjena kaasa erakorralise

ülesütlemise tühiseks tunnistamise.

22. Vaidlusalusest lepingust tulenevalt on kostja tasunud üürlepingu sõlmimisel lepingu p. 7

kohaselt tagatisena deposiiti ühe kuu üüritasu ehk 22 044 krooni s.o. 1408.87 eurot.

Vastavalt lepingu p. 7.2-le tagastatakse deposiidisumma kostjale juhul kui hagejal

7

puuduvad pooltevahelisest õigussuhtest tulenevad rahalised nõuded kostja vastu. Juhul kui

kohus leiab, et hageja nõue kuulub osalisele või täielikule rahuldamisele, palub kostja

hageja nõude tasaarvestada juurdelisatud tasaarvestusavalduse alusel deposiiti makstud

summa ulatuses.

23. Arvestades kostja tingimuslikku tasaarvestusavaldust andis kohus hagejale täiendava

tähtaja seisukohtade esitamiseks ning lükkas asjas tehtava lahendi avalikult teatavaks

tegemise aega edasi kuni 25.04.2011 (tl 111).

HAGEJA TÄIENDAVAD SEISUKOHAD (tl 117-121)

24. Hagejale jääb arusaamatuks, millest lähtudes kostja väidab, tuginedes lisatud

kirjavahetusele, et hageja käitus pahatahtlikult. Kui süüvida kirjavahetuse sisusse ja

vaadates hageja pakkumisi, võib näha, et need on kostja soovidele igati vastutulelikud.

Kostja tugineb asjaolule, et hageja pakutud tingimused olid kostjale üle jõu käivad, aga

millegi pärast ei ole kostja kirjavahetuse käigus püüdnud kokkuleppe ettepanekut muuta

enda jaoks kasulikumas suunas tehes pakkumisi oma äranägemise järgi. Kostja poolt ei

ole esitatud ühtegi formuleeritud pakkumist, vaid üksnes lepingu ülesütlemine, mis toob

selgelt välja kogu kirjavahetuse taga oleva kostjapoolse eesmärgi – üürileping lõpetada.

Hageja oli nõus rendihinda alandama hinnale 90 kr/m2 samades ruumides ja

alternatiivvariandina pakuti ka ruume samale kinnistule Tartu Mööblimajas 75 kr/m2.

25. Hageja leiab, et kuna tegemist on tähtaegse lepinguga, siis selle lepingu ennetähtaegne

lõpetamine reeglina võimalik ei ole. Leping on sõlmitud tähtajaga kuni 01.05.2014.

Üürilepingu p 6.2 kohaselt saab lepingut enne tähtaja lõppu üles öelda üksnes poolte

kirjalikul kokkuleppel. Üürilepingu p 6.3 kohaselt on lepingu erakorraline ülesütlemine

võimalik üksnes mõjuval põhjusel. Sama lepingu punkt täpsustab, et mõjuval põhjusel

võib kumbki lepingupool lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus, samuti seaduses

toodud alustel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et

ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuvad põhjused üürileandja jaoks on sätestatud lepingu p-s

6.4 ning üürniku jaoks p-s 6.6.

26. Sarnases asjas mõjuva põhjuse väljaselgitamisel on Tartu Ringkonnakohus oma 2011.a

lahendis nr 2-09-14680 leidnud, et üürniku halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka

üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus, ei ole selliseks asjaoluks, mis

iseseisvalt annaks aluse VÕS § 313 lg 1 alusel üürileping üles öelda. Üürilepingu

sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema lepingu poole äririskiga.

Dispositiivsuse põhimõttest lähtuvalt on pooltel õigus kokku leppida lepingutingimustes,

mis jagavad riski või jaotavad kohustusi ja õiguseid seaduses sätestatust teisiti.

Ringkonnakohus on nimetatud lahendis rõhutanud, et üürniku poolt lepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks ei anna alust ka üürniku majanduslik olukord, sh nn pankrotieelne

seisukord. Üürnik on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma

majandustegevust korraldama ning ainuüksi kumuleeruva kahjumiga tegutsemine ühel

üüritud pinnal ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus.

27. Hageja ei saa nõustuda kostja seisukohaga, nagu teise üürileandja hindade esitamise,

võrdluse ning toodud hindadest lähtuvalt lepingu sõlmimine viitaks mõjuvale põhjusele

eelneva üürileandjaga üürileping erakorraliselt üles öelda. Lepingu lõpetamise alusena ei

saa piisavaks lugeda põhjust, et üürniku poolt sõlmitud uue üürilepingu alusel makstav

üürihind on madalam. Hiljem sõlmitud üürilepingud madalama hinnaga ei saa näidata, et

kostjal oli alus üürilepingu ülesütlemiseks. Lisaks sellele on hagejal põhjendatud kahtlus,

et kostja poolt esitatud lepingutes toodud madalamad üürihinnad võivad olla seotud

muude kokkulepetega, mis on jäetud esitamata. Näiteks on üürilepingu lisades on

8

ettenähtud üürnikule kohustus esitada üürileandjale igakuiselt informatsioon netokäibe

kohta. See võib tuleneda sellest, et üürnik kohustus tasuma täiendavat tasu ka oma

läbimüügilt. Sellist täiendavat tasu praktiseeritakse mitmetes kaubanduskeskustes. Need

kokkulepped on aga kostja jätnud käesolevas asjas avaldamata. Kostja on oma vastuses

püstitanud teesi, nagu oleks üürilepingu lõpetamine 31.03.2009. olnud kasulik ka hagejale.

Hageja huvi selles pooltevahelises suhtes oli täita omapoolseid lepingust tulenevaid

kohustusi ning olla kindel, et ka teine pool omapoolseid kohustusi täidab. Nagu eespool

toodud, oli hageja valmis tulenevalt raskele majanduslikule olukorrale kostjale vastu

tulema alandades üürihinda, millest aga kostja kindlalt keeldus. Äripinnad ehitati valmis

enne majanduslangust võetud laenude abil. Vaatamata majandussurutusele on hageja

kohustatud võetud laenud tagasi maksma. Seega on mõlemal poolel omad riskid.

28. Hageja nõustub kostja seisukohaga, et juhatuse liige peab tegutsema johtudes juhatuse

liikme hoolsus- ja lojaalsuskohustusest. Küll aga vaadates antud kaasuse asjaolusid jääb

hagejale mulje nagu sooviks kostja, et juhatuse liige käituks vastuolus seaduses

sätestatuga, lõpetades poolte konsensuse alusel sõlmitud tähtajalise üürilepingu oma

äranägemise järgi. Juhatuse liige peab ühtlasi arvestama sellega, et kui ta õigusvastaselt

lõpetab ära üürilepingu, siis tekib äriühingul kohustus tasuda üüri kuni üürilepingu tähtaja

lõpuni ning kui üürileandja peaks lõpetama lepingu ära üüri tasumata jätmise tõttu, siis

tekib äriühingul kahju hüvitamise kohustus üürileandja ees. Samuti ei saa nõustuda

väitega, nagu aitaks lepingu ühepoolne ennetähtaegne ülesütlemine kaitsta hageja huve.

Hageja oli üüripinna spetsiaalselt välja ehitanud kostja jaoks. See oleks hagejale ära

tasunud siis, kui lepingut oleks täidetud selle kehtivusaja lõpuni. Kostja on asunud

seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine hageja suhtes oli mõõdukas vahend, kuna

ülesütlemise tagajärjel ruumide vabastamisel oli hagejal võimalik anda ruumid üürile

isikule, kes oleks suuteline tasuma hageja nõutavat üüri. Kui kostja leiab, et lepingu

lõpetamise üheks aluseks saab pidada ühepoolse lepingu eseme vabastamist on ta rangelt

eksinud nii seaduse kui poolte vahel sõlmitud lepingu vastu. Üürileping hageja ja kostja

vahel kehtib ning kuna kostja neid ruume ei kasuta, seisavad need hetkel tühjana.

29. Hageja ei nõustu kostjapoolse tasaarvestusavaldusega. VÕS § 308 lõige 3 sätestab

tagatisraha üürnikule tagastamise, millega kostja üüri ja kommunaalkulude võlgnevust

soovib tasaarvestada, kohustuslikuks eeltingimuseks üürilepingu lõppemise. Antud juhul

on kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine seadusevastane, millest tulenevalt ei ole kostjal

hageja vastu nõuet tagatisraha tagastamiseks. Seega ei saa hagiavalduses esitatud üüri ja

kommunaalkulude tasumise nõuet tasaarvestada hageja deposiiti antud tagatisrahaga.

Kostja saab esitada nõude tagatisraha tagastamiseks siis, kui üürileping õiguspäraselt ja

kehtivalt lõpeb.

30. Hageja soovib juhtida kohtu tähelepanu ka sellele, et kostja on käesoleva tsiviilasja

menetluses käitunud pahauskselt. Kostja on toimunud kohtuistungil teinud ettepaneku

kompromissläbirääkimiste pidamiseks, kuid konkreetseid ettepanekuid hagejale ei teinud.

Kui kostja ei soovinud kompromissiläbirääkimisi pidada, siis oleks olnud õige seda öelda

juba kohtuistungil.

KOHTU SEISUKOHT

31. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri). VÕS § 272 lg 2 kohaselt kohaldatakse kinnisasja üürimise kohta sätestatut ka elu-

ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 276 lg-te 1 ja 2 kohaselt on

üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega

lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis

9

lepingu kehtivuse ajal ning üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele,

millest üürileandmisel lähtuti.

32. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 esimene lause näevad ette, et rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis),

arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

33. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei

ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui

üürileandja seaduses sätestatut järgides üles öelda. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt

on üürilepingust taganemine lubatud ainult seaduses sätestatud juhtudel. VÕS § 313 lg 1

sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt

lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et

ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt

seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled

nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud

õigused ja kohustused jäävad kehtima.

34. Asjas ei ole vaidlust lepingu sõlmimise üle. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping

lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Käesolevas asjas on vaidlusi tekitanud see, kas

kostja on tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelnud ja sellest tulenevalt on tema

üürilepingust tulenevad kohustused lõppenud või mitte.

35. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-

319 nimetatud juhtudel, millele aga kostja käesoleval juhul viidanud ei ole. Kostja on

ülesütlemise

alusena

viidanud

enda

halvenenud

majanduslikule

olukorrale

ja

pankrotieelsele seisundile. Kohus nõustub hagejaga, et majandus- ja kutsetegevuses

lepinguid sõlmivad pooled kannavad ka suuremaid riske. Üürniku kui iseseisva äriühingu

halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka üüritud pinnal toimuva majandustegevuse

kahjumlikkus teatud perioodil, ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse VÕS

§ 313 lg 1 alusel üürileping üles öelda.

36. Kostja väide, mille kohaselt kostja seaduslik esindaja pidi juhatuse liikme hoolsus- ja

lojaalsuskohustusest tulenevalt lähtuma äriühingu huvidest, on iseenesest õige, kuid kohus

märgib, et nimetatud kohustuste järgimine hõlmab ka lepingute sõlmimist ja lõpetamist

õiguspäraselt. Kostja väide, et hageja ei olnud nõus hinda alandama, ei ole õige.

Pooltevahelisest kirjavahetuses nähtub, et hageja on kostjale siiski vastu tulnud, muu

hulgas pakkunud võimalust ühineda kampaaniatega. Majandus- ja kutsetegevuses

tegutseva isikuna on hagejal õigus määrata hind, millega ruume välja üürida. Kohus

märgib, et ruumide üürile andmise hind oli kostjale teada lepingu sõlmimisel. Samuti

teadis kostja, millise tähtajaga leping sõlmitakse. Seetõttu on kohus seisukohal, et kostja

pidi ise hindama oma maksevõimet ja äririske ning arvestama võimalike tagajärgedega.

37. Kohtupraktikast tulenevalt peab VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise põhjus

olema objektiivne ning ei saa olla tingitud ülesütlemist taotletavast lepingupoolest

tulenevatest asjaoludest. Lisaks peab põhjus olemas oluline. Üürilepingu erakorralist

ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid

kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud

võimatuks. Kohus nõustub hagejaga, et finantsraskused ei saa olla üürilepingu

ülesütlemist tingivaks asjaoluks VÕS § 313 lg 1 alusel, kuna tegemist ei ole asjaoluga,

mis oli poolte jaoks ettenägematu ja mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et

lepingu täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks. Olukorras, kus

majandus üldises plaanis langeb, tuleb ka äriühingutel teha jõupingutusi ja leida võimalusi

10

kahjumi vähendamiseks ning tegevuse jätkamiseks. Kostja oleks pidanud leidma

võimalusi paremaks majandamiseks.

38. Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et kostja avaldatud põhjus tähtajalise

üürilepingu ülesütlemiseks ei ole objektiivne, vaid pigem üürnikukeskne ning poolte huve

kaaludes puudub põhjus anda üürnikule õigus lepingu erakorraliseks üleütlemiseks VÕS §

313 lg 1 alusel. Kuna pooltevaheline üürileping on kehtiv, tuleb nii hagejal kui ka kostjal

oma lepingust tulenevaid kohustusi täita. Arvestades asjaolusid ja hageja nõuet, tuleb

kostjalt hageja kasuks välja mõista:

-

võlgnevus seisuga 09.09.2010 summas 145 754.99 krooni ehk 9315.44 eurot;

-

seisuga 09.09.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 31 316.86 krooni ehk

2001.51 eurot;

-

viivis 0.05% tasumata põhinõudelt päevas alates 10.09.2010 kuni põhinõude

täieliku tasumiseni.

39. Kostja on palunud hageja nõue tasaarvestada kostja poolt hagejale makstud tagatisrahaga

juhul, kui kohus üürilepingut ülesöelduks ei pea. Hageja on märkinud, et VÕS § 308 lg 3

kohaselt peab tasaarvestuse tegemiseks olema leping lõppenud. Kohus märgib siinkohal,

et VÕS § 308 lg 3 kehtib vaid eluruumi üürilepingute suhtes ega ole kohaldatav

äriruumide üürimisele. Vaatamata sellele ei ole põhjendatud tasaarvestuse tegemine

käesoleval juhul. Nõudeid saab tasaarvestada juhul, kui need on vastastikused ja

samaliigilised; samuti peab olema õigus nõuda vastaspoolelt kohustuse täitmist (VÕS §

197 lg 1). Kohus märgib, et hagejal on kehtivast üürilepingut tulenev õigus nõuda üüri

tasumist kostjalt. Kostja on aga tagatisraha tasunud üürilepingust tulenevate nõuete

tagamiseks (VÕS § 308 lg 1). Üürilepingu punkti 7.2 kohaselt on üürileandjal kohustus

tagastada tagatis kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist juhul, kui üürileandjal ei ole

üürniku vastu varalisi nõudeid ja/või selliste nõuete tekkimiseks puudub alus. Seega tagab

antud tagatis üürniku kohustusi kuni lepingu lõppemiseni ja õigus selle tagastamisele tekib

samuti pärast lepingu lõppemist.

40. Arvestades hagi rahuldamist ja TsMS § 162 lg 1, 2, § 173 lg 1, 3, tuleb menetluskulud

jätta kostja kanda.

Kohtunik