3-09-2947/71 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Karin Kalmiste

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.03.2011. a Tallinn

Haldusasja number

3-09-2947

Haldusasi

Orbona OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009

korralduse nr 1669-k osaliseks tühistamiseks so korralduse p 2;

2.1; 2.2; 2.4; 2.5; 2.7 osas; Tallinna Linnavalitsuse

kohustamiseks

OÜ

Orbona

esitatud

nõuete

uuesti

läbivaatamiseks

Asja läbivaatamise vorm

Istungimenetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta Orbona OÜ kaebus rahuldamata.

2. Sekretäril saata käesolev kohtuotsus:

- kaebajale: Orbona OÜ-le

- kaebaja esindajale: Meelis Krautmann’ile

- vastustajale: Tallinna Linnavalitsusele

-vastustaja esindajale: Toomas Pikamäele

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul, arvates selle avalikult

teatavaks tegemisest, esitada apellatsioonkaebuse vahetult

Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 31 lg 4). Samaks

kuupäevaks tuleb apellatsioonkaebus esitada ka juhul, kui selle

koostamiseks vajatakse menetlusabi. Menetlusabi taotluse ja

apellatsioonkaebuse

võimalike

puuduste

kõrvaldamise

lahendab ringkonnakohus hiljem. Kui apellatsioonkaebuses ei

taotleta asja lahendamist kohtuistungil, võidakse see lahendada

kirjalikus menetluses (TsMS 442 lg 6).

KAEBUSE ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Tallinna Linnavalitsuse 14. mai 2008. a korraldusega nr 866-k kiideti heaks Ülemiste

liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekt (töö nr 06251/1).

2.Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2008. a otsusega nr 108 „Filtri tee 16 asuvate ehitiste

sundvõõrandamine ja Filtri tee 16 maa munitsipaalomandisse taotlemine” otsustati Filtri tee 16

asuvate ehitiste sundvõõrandamine.

3.Sundvõõrandamise kuuluvate ehitiste erakorralise hindamise viis läbi Harjumaa ja Tallinna

kohtutäitur Kaire Põlts, kes koostas 28. augustil 2008. a täiteasjas nr 025/2008/4371 vallasvara

arestimise ja hindamise akti . Hindamisakti koostamisel võeti aluseks atesteeritud kinnisvarahindaja

I.Vatteri koostatud eksperthinnangus nr 0807-294/I toodud alused ja asjaolud, mille järgi on

arestitud vara (Filtri tee 16 asuvad ehitised) väärtus 8 150 000 krooni.

4.Tallinna Linnavalitsuse 10. septembri 2008. a kirjaga nr LV-1/6238 algatati kokkuleppemenetlus

ja tehti ehitiste omanikule kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 23 lõike 2 alusel ettepanek

teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis hindamisaktis ei kajastu.

5.Osaühing ORBONA teatas 7. oktoobri 2008. a kirjaga, et lisaks kohtutäituri koostatud hindamisaktist

tulenevale sundvõõranditasule tekitab Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamine osaühingule ORBONA

kahju summas ca 9,9 miljonit krooni, mis paluti kompenseerida lisaks sundvõõranditasule.

6.Tallinna Linnavalitsuse 13. mai 2009. a kirjaga nr LV-1/3275 kutsuti KASVS § 24 lõike 1 alusel

kokkuleppemenetluse osalistena välja sundvõõrandamise pooled ja teised isikud, kelle õigusi

sundvõõrandamine kahjustab, ning tehti neile ettepanek leppida kokku sundvõõranditasu ja hüvitise

suuruses ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja ja hoonestusõiguse

valduse vabatahtliku üleandmise tingimustes. KASVS § 25 lõike 1 alusel määrati kokkuleppe sõlmimise

tähtajaks 30 päeva, s.o. 18. juuni 2009. a.

7.Kokkuleppemenetluse käigus peeti sundvõõranditasu suuruse üle läbirääkimisi 19. mail 2009. a ja 4.

juunil 2009. a toimunud kokkuleppemenetluse koosolekutel.

Tallinna Linnavalitsus lähtus kokkuleppemenetluses kohtutäituri koostatud hindamisaktist, millega

sundvõõrandiandja osaühing ORBONA ei nõustunud. Sundvõõrandiandja osaühing ORBONA oli

seisukohal, et lisaks kohtutäituri määratud hinnale on õigustatud ka täiendavate kulude

kompenseerimine Tallinna linna poolt. Kuna sundvõõranditasu suuruses kokkuleppele ei jõutud,

otsustati kokkuleppemenetlust mitte jätkata ning koostati 3. augustil 2009. a kokkuleppemenetluse

protokoll.

8.Tallinna Linnavalitsuse 14. oktoobri 2009. a korraldusega nr 1669-k „Filtri tee 16 ehitiste

sundvõõranditasu määramine“ (edaspidi ka korraldus) määrati Filtri tee 16 asuvate ehitiste -

administratiivhoone (ehitisregistri kood 101037535), kaalumaja (101037539), katusealune

(220400290) ja muud rajatised (220400291) - sundvõõrandamise menetluses sundvõõranditasu

suuruseks 8 150 000 krooni (korralduse p 1).

Korralduse p 2 kohaselt otsustati mitte alustada KASVS § 27 lg 2 alusel täiendavat

hindamismenetlust, kuna OÜ Orbona esitatud ja korralduse p-des 2.1-2.9 märgitud nõuete näol ei

ole tegemist KASVS § 23 lg 2 märgitud kahjudega.

Kaebaja oli taotlenud Filtri tee 16 sundvõõrandamisega seotult erinevate kulutuste hüvitamist, kuid

käesolevalt vaidlustab korraldust osas, milles keeldu KASV kuludena rahuldamast tema taotlust

detailplaneeringu ettevalmistamisega seotud kulude hüvitamises summas 14 000 kr (korralduse p

2.1); Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud

sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe tasumist kokku 3 685 177 kr (korralduse p 2.2);

õigusabile tehtud kulude tasumist summas 50 000 kr (korralduse p 2.4); vara hindamisega seotud

kulude tasumist 10 600 kr (korralduse p 2.5). tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulude tasumist 72 000

kr (p 2.7)

9. 09.12.2009 esitas OÜ Orbona Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse

14.10.2009 korralduse nr 1669-k osaliseks tühistamiseks, so korralduse p 2; 2.1; 2.2; 2.4; 2.5; 2.7

osas ja Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks kohustada Tallinna Linnavalitsust OÜ

Orbona nõuded uuesti läbi vaatama.

10. Kaebaja nõuet muuta ei soovinud ja 15.10.2010 ja 17.01.2011 esitatud nn alternatiivse nõude

esitamisest kaebaja loobus kohtuistungil ja kohus jätkas menetlust määrusega menetlusse võetud

kaebuses.

KAEBUSE ESITAJA OÜ ORBONA SEISUKOHAD

11. Subjektiivsete õiguste rikkumine.

Põhiseaduse (PS) § 32 teine ja kolmas lause sätestavad, et omandit võib omaniku nõusolekuta

võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse

eest; igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning

vaidlustada vara võõrandamine, hüvitis või selle suurus. PS § 32 kaitse ulatub muuhulgas

kinnisasjadele ja vallaasjadele (vt RKÜKo 17.06.2004 asjas nr 3-2-1-143-03 ja Eesti Vabariigi

Põhiseadus: kommenteeritud väljaanne, Kirjastus Juura 2008, lk 326).

Kaebaja leiab, et õiglase ja kohese hüvitise nõue hõlmab nii hüvitise maksmist omandikitsendamise

tulemusel vara kaotuse eest kui ka sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamist. Peale

sundvõõranditasu maksmise kohustuse sätestab KASVS § 16 lg 2 üldise nõude, et kogu

sundvõõrandamisega

tekitatud

kahju

kuulub

hüvitamisele.

Kaebaja

on

talle

vara

sundvõõrandamisega tekitatud kahjud sundvõõrandamise menetluses haldusorganile teatavaks

teinud ja kahju suuruse tõendanud, kuid vaidlustatud korraldusega on alusetult leitud, et tegemist ei

ole sundvõõrandamisega tekitatud kahjudega. Seega rikutakse kahju hüvitamise keeldumisega

kaebaja põhiõigust saada omandikitsendamise tõttu õiglast ja kohest hüvitist avalikes huvidest

toimunud omandiõiguse kitsenduste eest. Kaebaja ei ole kohustatud kandma kulusid (kahjusid), mis

on tekkinud vara sundvõõrandamise tõttu.

12. Korraldus on motiveerimata osas, milles leitakse, et tegemist ei ole sundvõõrandamisega seotud

kahjudega.

12.1 Tallinna Linnavalitsus otsustas mitte alustada KASVS § 27 lg 2 alusel täiendavat

hindamismenetlust, kuna osaühingu Orbona esitatud nõuete näol ei ole tegemist KASVS § 23 lg-s 2

märgitud kahjudega.

Vaidlustatud korraldus on haldusakt. Tulenevalt HMS §-st 64 haldusakt on õiguspärane, kui ta on

antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Üheks haldusakti mõistetavuse ja

kontrollimise tagamise vahendiks on haldusakti põhjendamine. HMS § 56 lg 1 kohaselt kirjaliku

haldusakti ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud.

Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis,

millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline

ja õiguslik alus (§ 56 lg 2).

Riigikohus on korduvalt haldusakti motiveerimise vajadusele tähelepanu pööranud ja kaebaja viitab

RKHKKo 30.05.1997 asjas nr 3-3-1-14-97 tehtud lahendile ja RKHKKo 19.03.2002 asjale nr 3-3-

1-13-02.

12.2 Vaidlustatud otsuses ei selgu, miks vastustaja leiab, et hüvitamiseks esitatud ja kantud kulude

näol ei ole tegemist KASVS § 23 lg-s 2 nimetatud kahjudega. Samuti puuduvad haldusaktis

põhjendused, miks ei ole kahjuna käsitatav Tallinna linna esialgses pakkumises märgitud summa ja

vaidlustatud

korralduse

p-s

märgitud

sundvõõranditasu

vahe.

Sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluse raames ei tehtud ühtegi vihjet selle kohta, et hüvitamiseks esitatud ja kantud

kulude näol ei ole tegemist KASVS § 23 lg-s 2 nimetatud kahjudega, menetluse käigus lihtsalt

keelduti nende nõuete rahuldamisest.

12.3 KASVS § 23 lg 2 sätestab, et pädev isik teeb kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste

omajatele ettepaneku teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis käesoleva seaduse § 16

lõikes 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu. Pädev isik toimetab ettepaneku isikutele kätte

väljastusteatega tähtkirjaga või allkirja vastu teatisel, millele märgitakse dokumendi üleandmise

aeg. Kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguste omajad peavad oma nõuetest teatama kahe nädala

jooksul, arvates ettepaneku saamisest. Nimetatud sättest tulenevalt peab kahju olema tekkinud

seoses sundvõõrandamisega. KASVS § 23 lg 2 ega muud KASVS sätted ei määratle kahju olemust

ega täpsusta kahju liiki. Samuti KASVS ei reguleeri küsimust, mida arvestatakse kahju hüvitamisel

ja kahju suuruse määramisel.

KASVS näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja hüvitada

sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23 lg 2). Sundvõõrandamistasu peab kompenseerima vara

äravõtmise ja varalise kaotuse. Varaline kaotus hüvitatakse vastavalt turuhinnale. Kahju

hüvitamisega hüvitatakse sundvõõrandamisega seotud muud kahjud (otsesed kulud, saamata jäänud

tulu, jms.), mida sundvõõranditasu ei kata. Kahju hüvitamise eesmärk on tagada kahjustatud isikule

seisund, milles ta oleks olnud, kui kahjustav sündmus ei oleks aset leidnud. Käesoleval juhul on

kahjustuvaks sündmuseks Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamine.

KASVS ei sätesta, millist liiki kahju kuulub hüvitamisele. KASVS § 23 lg 2 loob vaid kausaalse

ahela teo ja tekkinud kahju vahel. Kaebaja leiab, et kahju määratlemisel tuleb pöörduda teiste

seaduste poole, milles sätestatakse kahju liigid.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 sätestab hüvitatava kahju liigid. Nimetatud paragrahvi järgi

hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline (lg 1); varaline kahju on eelkõige

otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu (lg 2); otsene varaline kahju hõlmab eelkõige

kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi

kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud

kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks,

muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (lg 3);

saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud

ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises (lg 4);

mittevaraline kahju hõlmab eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi (lg

5).

12.4 Kahju hüvitamist reguleerib ka Riigivastutuse seadus (RVastS). RVastS § 7 lg 3 näeb ette, et

isikule hüvitatakse avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju ja

saamata jäänud tulu. RVastS § 7 lg 4 täpsustab, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole

vastuolus avalik õiguslike suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud

kahju hüvitamisel lisaks käesolevale seadusele ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid.

13. Kaebaja esitas vastustajale järgmised nõuded, mille osas ta on esitanud käesoleva kaebuse.

1) Filtri tee 16 detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega seotud kulud summas 14 000 kr

(korralduse p 2.1)

2) Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud

sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe kokku 3 685 177 kr (korralduse p 2.2); parandatud

summa 3 800 000 kr.

3) Kulud õigusabile summas 50 000 kr (korralduse p 2.4); parandatud summa 32 782 krooni

4) Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr (korralduse p 2.5). kuid kaebaja nõudis hoopis 5900

krooni.

5) Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr (p 2.7)

14.Detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega kantud kulud.

Vaidlustatud korralduses leitakse, et Filtri tee 16 maaüksusele üldplaneeringuga ette nähtud kohalik

tee, millest tulenevalt oli detailplaneeringu tellimise ettevalmistamine tarbetu.

- Kaebaja haldusorgani väitega ei nõustu. Vaidlus puudub selles, et OÜ Orbona omandas

1997.aastal Filtri tee 16 hooned ja rajatised, mis asusid õiguspärase maakasutusega maatükil

suurusega 9552 m2. Samal aastal esitas ta ka nende ehitiste teenindamiseks vajaliku maa

ostueesõigusega erastamise avalduse. 2000. aastal takerdus ehitiste aluse maa ostueesõigusega

erastamise protsess, kuna Tallinna Kesklinna Halduskogu otsustas mitte kooskõlastada

piiriettepanekut, sest puudus piirkonna planeering, mille kohaselt oli selgusetu juurdepääs tulevaselt

Lõunaväilalt. Maa erastamise menetlus seiskus pea viieks aastaks.

2005. aastal viis Tallinna Linnavalitsuse Maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 31 nimetatud

maareformi rakendamise komisjon läbi paikvaatluse ja tegi otsuse, milles leiti, et Filtri tee 16 maa

ostueesõigusega erastamisest keelduda pole põhjust ning erastamise taotluse lahendamist tuleb

jätkata. 2006.a. juunis (kiri nr 5-9/3300) tegi Tallinna Maa-amet ettepaneku OÜ-le Orbona Filtri tee

16 krundi piiride ettepaneku ja edastas katastriüksuse moodustamise toimiku maamõõdufirmasse

katastriüksuse plaani koostamiseks. Kuigi piiriettepanek (4623 m2) oli üle poole väiksem seni

kasutuses olnud maa-alast, andis ta õigustatud ootuse maa-ala peatsele erastamisele ning seetõttu

nõustus OÜ Orbona ettepanekuga. Sellega kaebaja loobus tingimusteta erastamise nõudest 4929 m2

suurusele maa-alale, mille turuväärtus praegustes hindades on ca 15 milj. krooni.

- Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringust pole

võimalik välja lugeda, et Filtri tee 16 maaüksusele oleks ette nähtud kohalik tee. Planeeringus on

räägitud Laagna teed Tondi tänavaga ühendava Lõunaväila kompleksist, kuhu kuulub läbimurre

Peterburi teele, Järvevana teega ühendav Filtri raudteeviadukt ja Püssirohu tänava pikendus Toonela

teele. Samuti on märkimist leidnud täiendavate ida-läänesuunaliste ühendusteede rajamise vajadust

enne Lõunaväila kompleksi realiseerimist, nimetades ära Tammsaare tee pikenduse, Tartu maantee

ringliiklussõlme rekonstrueerimise, Tartu maantee läbimurde Rävala puiestee pikendusega Pärnu

maanteeni. Esitatud üldplaneeringust ja Stratum tööjoonisest nähtub, et kavandatav tee ei läbi Filtri

tee 16 maaüksust, vaid jääb selle kõrvale.

Tallinn teavitas alles oma 21.12.2006 kirjaga nr LV-1/5591, et see maa-ala on vajalik teeehituseks.

Seni oli räägitud vaid asjaolust, et puudub ligipääs Lõunaväilalt ning Filtri 9 ei saa erastada

kavandatava tee-ehituse tõttu, kuid Filtri 16 lubati ju erastada ning maa-ala kasutamisest Lõunaväila

ehitamiseks 2001.a. üldplaneering paraku vaikib.

- Kuna krundil asunud hooned ja rajatised paiknesid ebaotstarbekalt, vajasid tõsist kapitaalremonti

või kaasajastamist, alustas OÜ Orbona peagi tulevase katastriüksuse detailplaneeringu

ettevalmistamist, milleks tellis krundi detailplaneeringu taotluse, lahendusskeemi ja eskiisi

koostamise. Kuna aga 21.12.2006 kirjaga nr LV-1/5591 teatas Tallinna Linnavalitsus, et maa

ostueesõigusega erastamine on raskendatud ning tehti ettepanek alustada läbirääkimisi ehitistest

loobumise tingimuste üle, siis peatas OÜ Orbona ka tööd detailplaneeringu ettevalmistamise osas

ning tasus tööde teostajale 14 000 krooni seni tehtud töö eest vastavalt esitatud arvetele.

Dokumendid kulu kandmise kohta on esitatud Tallinna Linnavalitsusele.

- Kaebaja leiab, et kantud kulu on kahju, mis on vahetult seotud sundvõõrandamisega. Otsene kahju

hõlmab ka tehtud kulutusi tulevikus aset leidva õiguse realiseerimiseks, kuigi sundvõõrandamise

tõttu ei ole võimalik seda eesmärki või tulemust saavutada. Kaebaja on teinud kulutusi just

eelnimetatud eesmärgi saavutamiseks. Kaebaja leiab, et kahju hindamisel ei ole oluline, kas nende

kulutuste tõttu oleks eesmärk tegelikult saavutatud, sest kulutuste tegemisel selline eesmärk

eksisteeris ning nimetatud eesmärk langes ära ainuüksi sundvõõrandamise tõttu. Seega on kaebaja

kandnud kulutusi, mille olulisust tema majandustegevusele on pärssinud just sundvõõrandamine.

Kahjuks on ka sellised kulutused, mis muutuvad tarbetuks. Käesolevas asjas põhjustas kulutuse

tarbetuks muutumise vara sundvõõrandamine.

Vaidlustatud korraldusest tulenevalt ei ole Tallinna Linnavalitsus nimetatud asjaoludega korralduse

andmisel arvestanud ning ei ole veenvalt põhjendanud, miks ei ole tegemist kaebajale

sundvõõrandamise tagajärjel tekkinud kahjuga.

15. Sundvõõranditasu vähenemine 3 685 177 kr võrra; parandatud summaks on vahe 3 800 000 kr.

Korralduses leitakse, et enne sundvõõrandamist 31.12.2007 tehtud 11 950 000 krooni suurune

pakkumine Filtri tee 16 ehitise omandamiseks ei ole sundvõõranditasu määramisel asjakohane,

kuna KASVS § 27 lg 2 alusel määratakse sundvõõranditasu üksnes sundvõõrandamise menetluse

käigus koostatud hindamisakti alusel.

- Kaebaja märgib, et ta ei ole sundvõõrandamise menetluse käigus väitnud, et Tallinna linn peab

vara sundvõõrandama lähtudes esialgses pakkumises toodud hinnast, vaid 3 685 177 kr näol on

tegemist summaga, mille kaebaja kaotas, kuna haldusorgan on varade sundvõõrandamisega

põhjendamatult venitanud.

Vara hindamisel täitemenetluses ei ole vara väärtuse hindamisel nimetatud asjaoluga arvestatud.

Erakorraline varade hindamine on läbi viidud vara sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise

kuupäeva seisuga (29.05.2008).

Kaebaja on seisukohal, et kui Tallinna linn oleks sundvõõrandamisega alustanud varem, siis oleks

kaebaja saanud ka tema omandiõiguse kitsendamise ja vara kaotuse eest suuremat hüvitist.

Kaebaja väidet tõendab asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse tehtud pakkumises sisalduv vara hind

saadi Tallinna Linnavalitsuse tellitud eksperthinnangu tulemusel ning saadud hind vastas hindamise

ajal kehtinud turuhinnale.

- 27.11.2007 toimus Tallinna Maa-ametis nõupidamine, mille kohta on koostatud nõupidamise

protokoll. Nõudpidamisel osales ka OÜ Orbona. Nõupidamise päevakorra kohaselt oli arutusel

Filtri tee 9 ja Filtri tee 16 omandamine seoses Ülemiste liiklussõlme ehitamisega. Protokolli p-st 1

nähtub, et Tallinna linn kinnitas vajadust omandada Tallinna linnale tee-ehituseks Filtri tee 9 ja

Filtri tee 16 ehitiste alla jääva maa ning oli selleks tellinud OÜ-lt Krausberg Kinnisvara maade

hindamise.

Tallinna Linnavalitsuse tellimusel viis OÜ Krausberg Kinnivara ajavahemikul 09.05.2007 kuni

25.05.2007 läbi Filtri tee 16 varade hindamise. Hindamise kohta vormistati eksperthinnang nr 0296-

07. Tallinna Linnavalitsus tegi 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 ettepaneku võõrandada Tallinna

linnale Filtri tee 16 hoonestatud maaüksuse ca 4600 m2 suuruse osa 11 950 000 kr eest.

OÜ Orbona vastas nimetatud ettepanekule 24.01.2008 kirjaga, milles märkis, et „... Filtri tee 16

maaüksuse suuruse osas oleme pärast kahepoolseid läbirääkimisi jõudnud kokkuleppe sõlmimisele

väga

lähedale

...“

.

Oma

põhimõttelist

nõustumist

Tallinna

linna

poolt

tehtud

võõrandamisettepanekuga väljendas OÜ Orbana nii suuliselt kui kirjalikult ning viimati tegi seda

sõnaselgelt oma 19.05.2008 kirjaga, so. enne sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmist Tallinna

Linnavolikogu poolt.

- 29.05.2008 võttis Tallinna Linnavolikogu vastu otsuse nr 108 Filtri tee 16 ehitiste

sundvõõrandamise ja maa-ala munitsipaalomandisse taotlemise kohta. Otsuses märgitakse, et

„Käesoleva ajani ei ole Osaühing ORBONA nõustunud õiglase tasu eest Filtri tee 16 ehitisi

Tallinna linnale võõrandama. Sellest tulenevalt ja arvestades, et ehitiste omaniku poolt esitatud

ehitiste võõrandamise tingimused ei ole Tallinna linnale vastuvõetavad, asub Tallinna

Linnavolikogu seisukohale, et Filtri tee 16 ehitiste omandamine poolte kokkuleppel ei ole

võimalik“. Nimetatud korralduse esitatud väide ei vasta tõele. OÜ Orbona on nõustunud Tallinna

linna poolt pakutud tasuga ning pole esitanud mingeid eritingimusi, mille osas linn oleks esitanud

vastuväiteid.

OÜ Orbona nõustus hinnaga 12 015 777 kr (hind kujunes sellest, et Tallinna linn võttis pakkumisel

aluseks umbmääraselt pindala 4600 m2, kuid on kinnitanud, et ehituste alune maa suurus on 4623

m2 kr; samuti esines hinna arvutamisel eksperthinnangus aritmeetilisi vigu, mille tulemusel vähenes

summa 65 000 krooni ulatuses). Tallinna Linnavalitsus märkis 11.06.2008 vastuses nr LV-

1/07/6238, et Tallinna Linnavolikogu on vastu võtnud juba Filtri tee 16 varade osas

sundvõõrandamise otsuse ning selgitas, et kokkuleppemenetluse käigus saab sõlmida kokkuleppe ka

sundvõõranditasu suuruse osas.

Tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse vastuskirjast tekkis OÜ-le Orbona arusaam, et Tallinna linna

poolt tehtud hinnapakkumine on jätkuvalt jõus ning see on edaspidiste läbirääkimiste esemeks.

Selline arusaam tekkis kaebajale asjaolust, et kaebaja arvates oli Tallinna linn enda pakkumusega

seotud ning kaebaja nõustumus ei sisaldanud olulisi muudatusi, et seda võiks pidada uueks

pakkumuseks VÕS § 21 lg 1 järgi.

Kaebajale oli täiesti üllatuseks Tallinna Linnavalitsuse koosolekul abilinnapea Eha Võrgu poolt

öeldu, et Tallinna linn jääb oma pakkumises kohtutäituri poolt määratud hinna juurde ning 12 milj

Linnavalitsus pakkuda ei saa. Kaebaja arvas, et pakkumises toodud hinnaga kokkuleppemenetluses

arvestatakse.

- Tallinna linna meelemuutus hinna osas oli tingitud arvatavasti sellest, et sundvõõrandamise

menetluses läbiviidud erakorraline hindamine andis Filtri tee 16 varale madalama hinna. Hinna

muutuse põhjuseks saab olla vaid kinnisvarahindade langus võrreldes 2007 aastaga. Seda kinnitab

ilmselgelt vara väärtuse kohta tehtud hindamised 2007. ja 2008. aasta kohta.

- Korralduses leitakse, et sundvõõranditasu maksmisel saab võtta aluseks vaid erakorralise

hindamise tulemusel saadud hind. Kaebaja on hinna vahest tingitud kahjunõude esitanud muu

kahjuna, mis sundvõõrandamine on kaasa toonud. Korralduses ei ole põhjendatud, et miks

hinnavahest tulenev summa ei ole kahju ega kuulu hüvitamisele.

- Kaebaja leiab, et nimetatud kahju jäänuks tekkimata, kui Tallinna linn oleks Filtri tee 16

sundvõõrandamise kohta andud haldusakti varem, või lähtunud sellest, et de facto on

sundvõõrandamisega tegemist ka juhul, kui Tallinna linn teatas, et Filtri tee 16 jääb kavandatava

liiklussõlme ehituse alasse ning maa ostueesõigusega erastamine ei ole võimalik. Sellega oli

kaebajal kadunud võimalus maa erastamiseks ning maa kinnistamiseks ning võimalus talle kuuluvat

omandit (ehitisi) käsutada, sest ehitiste kui vallasvara võõrandamine ei ole tsiviilkäibes võimalik.

- 2006 kehtinud Planeerimisseaduse (PlanS) § 30 sätestas, et kohalik omavalitsus on kohustatud

kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa

kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga: 1) nähakse ette

kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel: 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist

kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks.

PlanS § 31 sätestas, et kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks võidakse

kohaldada kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (RT I 1995, 30,

380; 59, 1006; 2002, 47, 297; 61, 375) ettenähtud alustel ja korras.

- Kaebaja alustas Tallinna linnaga läbirääkimisi, mille tulemusel esitati Tallinna linna poolt

hinnapakkumine.

Praeguseks on selgunud, et Tallinna linn on läbirääkimiste pidamisega kaebajat teadlikult eksitanud

ja viivitanud Filtri tee 16 ehitiste suhtes sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmisega. Kuigi Tallinna

linn on vähemalt 2006 aasta lõpust teadlik, Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise vajadusest

avalike ülesannete täitmiseks (liiklussõlme ehitamine), sundvõõrandamise otsust vastu ei võetud.

Tallinna linnal ei olnud mingit takistust alustada sundvõõrandamise menetlusega varem. Vara

sundvõõrandamine ilma sundvõõrandamismenetluseta ei olnud tol ajal kehtinud KASVS alusel

mõeldav ja lubatav.

2006 ja 2007 kehtinud KASVS § 3 lg 3 sätestas, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist

taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole

sundvõõrandamine lubatud.

- Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse täitemenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu

seletuskirjas on selgitatud, et „[k]ehtiv KASVS ei ole praktikas rakendust leidnud, Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumile teadaolevalt ei ole sundvõõrandamismenetlusi läbi viidud.

Suureks takistuseks sundvõõrandamise läbiviimisel on kehtiva KASVS § 3 lõike 3 sõnastus, millest

lähtuvalt püütakse kinnisasja omanikuga kinnisasja omandamises kokkuleppele jõuda, vältimaks

sundvõõrandamise menetluse läbiviimist ... Punktiga 3 täiendatakse § 3 lõikega 31. Lõike 31

lisamise vajadus on tingitud praeguse lõike 3 sõnastusest, mis on sisuliselt välistanud

sundvõõrandamiste läbiviimise, kuna sätet on tõlgendatud viisil, mille järgi on pea alati olemas

võimalus isikuga maa võõrandamises hinna suhtes kokkuleppele jõuda, tingides olukorra, kus riik

on vara võõrandamisel tasunud tihti turuhinnast kordades kõrgemat hinda. Uue lõikega tuuakse

sisse erisus objektide suhtes, mille ehitamise vajadus tugeva avaliku huvina kaalub üles üksikisiku

huvid. Nimetatud objektide puhul on lubatud kinnisasja omandamine ainult sundvõõrandamise

teel“.

Seega halduspraktikas mõisteti KASVS § 3 lg-t 3 selliselt, et eesmärki on võimalik saavutada vara

omanikuga kokkulepe alusel ilma sundvõõrandamise menetlust läbi viimata. Seoses seaduse

muudatusega oli avaliku tee ehitamiseks vara sundvõõrandamiseks sundvõõrandamise menetluse

läbiviimine kohustuslik.

Tallinna Volikogu 29.05.2008 otsuses nr 108 Filtrit tee 16 ehitiste sundvõõrandamise kohta

märgitakse, et Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6 k moodustatud ajutise

komisjoni 22.05.2007 nõudpidamisel otsustati Tallinna linna poolt kinnitada Ülemiste liiklussõlme

eelistatud projektilahendusena variant 2. Projektilahendus oli koostatud 16.07.2007. Nimetatuga

põhjendas Tallinna Volikogu varade sundvõõrandamise õiguslikku alust.

Nimetatud sundvõõrandamise otsuses märgitakse, et OÜ Orbona andis juba 30.01.2007

põhimõttelise nõusoleku vara omandamiseks ja erastamisest loobumiseks. Sellelt tulenevalt oleks

Tallinn linna pidanud algatama koheselt sundvõõrandamise menetluse, mitte aga pidama

läbirääkimisi varade omandamiseks.

Praegusel ajal on Tallinna linn käitunud sõnamurdlikult, kuna on teinud ettepaneku vara

võõrandamise hinnas kokku leppida, mispeale kaebaja andis omapoolse nõustumuse. Kuid hiljem

taganeb linn oma ettepanekust, teeb sundvõõrandamisotsuse ja lähtub sundvõõranditasu maksmisel

erakorralise hindamise tulemusest.

Praegusel juhul on haldusorgan varade sundvõõrandamisega põhjendamatult viivitanud.

Asjaoludest tulenevalt oli Tallinna linn kohustatud sundvõõrandamise läbiviimiseks. Tallinna linn

oleks pidanud sundvõõrandamisega alustama varem. Haldusorgani tegevusetus ja kaebaja

eksitamine on viinud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumiseni. Venitamine riivas kaebaja

omandiõigust ning ta saab seetõttu väiksemat hüvitist vara kaotuse eest, kui oleks saanud siis, kuid

sundvõõrandamise otsus oleks tehtud vähemalt 2007. aasta maikuus. Seda enam, et

sundvõõrandamisega de facto oli tegemist sisuliselt siis, kuid Tallinna linn teatas, et Filtri tee 16

jääb kavandatava liiklussõlme ehituse alasse.

Tallinna Linnavalitsus on käitunud ka sõnamurdlikult, kui oli nõus vara omandama enda pakutud

hinnaga, kuid hiljem leidis, et nimetatud hind ei saa olla sundvõõranditasu suuruse arvestamise

aluseks.

Eeltoodust tuleneb, et kaebajal tekkis kahju ning nimetatud kahju tuleb kaebajale hüvitada.

16. Kulud õigusabile summas 50 000 kr (korralduse p 2.4), parandatud summa 32 782 krooni.

Kaebaja leiab, et sundvõõrandamisprotsessiga seotud otsesteks kahjudeks tuleb lugeda ka OÜ

Orbona kulud õigusabile 50 000 kr ulatuses. Istungil täpsustas kaebaja, et õige summa on 32 782 kr.

Kaebaja ei oleks õigusabile kulutusi kandnud, kui sundvõõrandamist ei oleks toiminud. Tallinna

Linnavalitsusele esitatud kuludokumentidest nähtub, et nimetatud õigusabikulud on seotud ainult

sundvõõrandamisega. Vaidlustatud otsuses ei ole põhjendatud, et kulutused õigusabile ei ole

käsitatavad kahjuna ning ei kuulu seetõttu hüvitamisele. Erialakirjanduses on leitud, et õigusabi

kulud on sundvõõrandamise tagajärgedega seotud kulud ning on käsitatavad otsese kahjuna (vt H.

Maurer. Haldusõigus. Üldosa. Juura 2004, lk 481).

17.Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr (korralduse p 2.5).

Kui OÜ-le Orbona oli teada asjaolu, et pakkumise tegemiseks tellib Tallinna Linnavalitsus OÜ-lt

Krausberg Kinnisvara Filtri tee 16 varade hindamise, siis otsustas OÜ Orbona tellida paralleelselt

Kinnisvarabüroolt Uus Aeg poolt analoogse hindamise. Uus Aeg eksperthinnang andis Filtri 16 maa

ruutmeetri väärtuseks 2 738 krooni, mis annab kogu maaüksuse hinnaks 12 657 774 krooni. Kuigi

see hind oli mõnevõrra kõrgem kui linna 31.12.2007 ettepanek sisaldas, nõustus kaebaja linna poolt

pakutud hinnaga juba enne sundvõõrandamisotsuse vastuvõtmist. Seega oli nimetatud hindamine

vajalik OÜ-le Orbona vajaliku teabe saamiseks, et otsustada varade sundvõõrandamise üle ning

veenduda, et Tallinna Linna pakkumises sisalduv ning selle hinna leidmiseks kasutatud metoodika

on ligilähedane teiste ekspertide poolt määratud hinnale.

Kaebaja ei oleks nimetatud kulutust teinud, kui Tallinna linn ei oleks seoses varade

sundvõõrandamisega kaebaja poole pöördunud. Kulutused ekspertiisile on otseselt tingitud

sundvõõrandamisest ning kuuluvad seetõttu hüvitamisele.

Asjaolu,

et

sundvõõrandisaaja

kannab

erakorralise

hindamisega

seotud

kulud,

tuleb

sundvõõrandsaajal hüvitada ka sundvõõrandamisega tekkinud kahju, milleks saavad olla ka

sundvõõrandiandja tehtud kulud vara hindamiseks, mis olid vajalikud selleks, et sundvõõrandiandja

saaks määratleda enda positsiooni ja seisukoha seoses vara sundvõõrandamisega.

18. Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr.

Otsesed kulud on juhatuse liikmete tööaja, side-, sõidu-, lähetus- ja muu kulu, mis on äritegevuse

arendamiselt suunatud sundvõõrandamismenetlusega tegelemisele. Keskmiselt tuli juhatuse

liikmetel

kulutada

nõupidamistele,

konsultatsioonidele,

sõitudeks

Tartu-Tallinna

vahel,

sidepidamiseks ja kantseleikuludeks 8 000 krooni kuus, mis arvestades sundvõõrandamise

protseduuride algusest aprillist kuni selle eeldatava lõpuni detsembris 2008 moodustab 72 000

krooni. Tegelikkuses venis sundvõõrandamismenetlus 2009.a. novembri kuuni ja selle ajani tehtud

juhatuse liikmete tööga seotud kulutused on samuti katmata.

Põhjendamatu on korralduses toodud seisukoht, et nimetatud tegevuskulud ei kuulu

sundvõõrandamise puhul hüvitamisele. Korralduses ei ole põhjendatud, miks nimetatud kulud ei saa

olla seotud sundvõõrandamisega. Korraldusest ka ei nähtu, et haldusorgan oleks tuvastanud, et

nimetatud kulud oleks tekkinud ja kantud ka siis, kui sundvõõrandamist ei oleks toimunud.

Nimetatud kulud on otseselt seotud vara sundvõõrandamisega ning kuuluvad seetõttu hüvitamisele.

Kahju hüvitamise eesmärk on taastada kaebaja olukord, mis on ligilähedane sellele, kui

sundvõõrandamist ei oleks toimunud.

19. Sundvõõrandamisega

kaasnenud

kahjude

mittevastavust

seadustele

pole

eelnenud

sundvõõrandamis(kokkuleppe-)menetluse

raames

kordagi

kaebajale

ette

heidetud

ning

sundvõõrandamistasu väljamaksmise korraldus on vaidlustatud osas motiveerimata ja tuleb seetõttu

tühistada. Kaebaja leiab, et korralduse tühistamise korral tuleb kaebaja nõuded kahju hüvitamiseks

uuesti läbi vaadata ning viia läbi nimetatud kahjude hindamine. Kuna kohus saab hinnata üksnes

korralduse õiguspärasust selles osas, kas haldusorgani seisukoht kahju puudumise kohta on

põhjendatud. Kui kohus leiab, et kaebaja kantud kulud on käsitatavad hüvitamisele kuuluva

kahjuna, siis tuleb haldusakt tühistada ja teha Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus nõuete uuesti

läbivaatamiseks, sh kahjude hindamise läbiviimiseks.

20. Kohtuistungil

selgitas

kaebuse

esitaja,

et

kaebuses

on

kaebaja

osundanud

sundvõõrandamisega tekitatud kahjudele ja nendeks kahjudeks on:

1)sundvõõrandamise venitamisega tekitatud kahju summas 3 800 000 krooni, kaebuses on

aritmeetiline viga, st 11 950 000 krooni, mille algselt pakkus ehitiste eest Tallinna Linnavalitsus,

lahutame makstud sundvõõrandamistasu summas 8 150 000 krooni, siis see vahe on 3 800 000

krooni. Kaebaja märgib, et linnalt küsiti 3 865 177 krooni. Kaebaja palub viga kõrvaldada ja lugeda

õigeks käesolevalt esitatud summa.

2) Filtri tee detailplaneeringu ettevalmistamise kulud 14 000 krooni;

3)kulud õigusabile summas 50 000 krooni; palub parandatud summaks 32 782 krooni

4)haldusaktis on märgitud vara hindamisega seotud kulud summas 10 600 krooni; kuid kaebaja

nõudis hoopis 5900 krooni.

5) tööaja, sõidu ja muud kulud summas 72 000 kulud.

Kaebaja vaidlustab vaidlustatud korralduse, p-de 2; 2.1, 2.2., 2.4, 2.5 ja 2.7 osas.

Kaebaja leiab, et on kaebuses iga fakti osas seisukohad esitanud.

Filtri tee detailplaneeringu ettevalmistamise kulude osas täpsustab kaebaja järgmist. Kaebaja on

seisukohal, et vaidlustatud korralduse p-s 2.1- vastustaja väide, et kaebaja kandis ise

detailplaneeringu kulude riski, on põhjendamatu. Kuigi sellel piirkonnal on üldplaneering

kehtestatud ja seal piirkonnas tõepoolest pidi välja ehitatama kohalik tee ja liiklussõlm, kuid

vaatamata sellele oli algatatud ehitiste aluse ja ehitistega seotud maa ostueesõigusega erastamise

menetlus. Üldplaneeringu kohaselt algselt Filtri tee 16 ehitised jäid tee kõrvale ehk tee ei läbinud

neid ehitisi. Ligipääs ehitistele oli, kuna tee kulges ehitiste kõrvalt ehk see kinnistu oleks külgnenud

detailplaneeringuga ettenähtud teega. Tallinna Linnavalitsus teatas, et ehitised vastavad EhS-s

esitatud nõuetele ja on õigustatud ostueesõigusega maa erastamine nende ehitiste juurde. Seejärel

hakkas kaebaja maa parendamiseks otsima võimalusi ja leidis Profitsio OÜ (koostööpartner), kes

huvitus olemasolevate hoonete korda tegemisest, rajatiste (teevalgustus, side, vesi, kanalisatsioon)

korda tegemisest, kuid kõik need tegevused, et seaduslikult neid teha, vajasid detailplaneeringut ja

selle kinnitamist linna poolt. OÜ Profitsio rendilepingu eellepinguni jõudis kaebaja hiljem. Nad olid

nõus sinna investeerima märkimisväärse summa, kuid detailplaneeringu esitamine eeldab teatud

ettevalmistustöid: lisaks avaldusele on tarvis esitada ka maa-ala eskiislahendus ning selleks pöördus

kaebaja lahenduse leidmiseks ühe firma poole. Maa-ala planeerimise lahendus on tarvis

detailplaneeringu taotluse juurde esitada. Kaebaja ei jõudnud detailplaneeringu taotlust linnale

esitada, kuna linn teatas 2006 aasta lõpus ootamatult, et siiski nad ei saa seda maa-ala

ostueesõigusega erastada ja on vajalik alustada läbirääkimisi nende hoonete ja rajatiste erastamiseks

linnale.Kaebaja viitab toimikus olevatele kahele arvele: Loodus ja Meie OÜ arve 10.01.2007 ja

25.01.2007 ning märgib, et nimetatud ettevõte pidi tegema planeeringu lahendusskeemi ja koostama

eskiisi, et saaks üldse taotlust esitada. Ettevõtte poole pöörduti sügisel 2006. septembris ning

eraõiguslikud isikud leppisid kokku, et töö tuleb ära teha, see oli suuline leping ja arved on selle töö

tegemist tõendavad dokumendid. Linn teatas otsusest Filtri tee 16 ehitised kokkuleppel omandada

21.12.2006. Kirjalikku dokumenti eelmärgitud firma poole töö tellimiseks pöördumise kohta ei ole

kaebaja raamatupidamises säilinud. Töö kohta kaebajal puuduvad dokumendid. Selle töö saamist

tõendavad arved.

Kahjunõude tõendatuse küsimust pole haldusmenetluses tõstatatud. Vastustaja vaidles vastu

õiguslikele argumentidele, mitte aga asjaolule, et need nõuded on tõendamata. Kaebaja leiab, et

põhjendatud oli eskiisi tellimine detailplaneeringu esitamiseks. Kaebajale ei oleks pidanud linn

andma vastuseid nii, et jäi arusaam, et maad hakatakse erastama, kui linnale oli teada, et linn

kavatseb sundvõõrandada kaebaja maad. Linn vastas lihtsalt: kehtis üldplaneering ja kaebaja oleks

pidanud üldplaneeringut arvestades kulutusi mitte tegema. 11.01.2001 oli kehtestatud Tallinna

üldplaneering, kuid sealt ei nähtu, et kohalik tee läbiks kaebaja maaüksust.

Selleks, et hooneid rekonstrueerida, on vaja planeerida ja koostada projektid. Projekti

eeltingimuseks on planeerimistingimuste kehtestamine. Kaebaja viitab kaebusele lisatud joonistele:

joonis lisa 10-s on väljavõte linnaplaneeringust (värviline kaart), all paremas nurgas on joonistatud

triibuliselt tänav. Kui seda lisa vaadata, siis see on kavandatav tee, mis külgneb Filtri 16 krundiga

sellel joonisel, samuti on seal inseneri büroo Stratum joonis (tlk 35). Selle vasakpoolses lõigus on

näha, et kavandatav tee (2002 joonis) läheb Filtri 16 hoonetest selgelt mööda. Kaebaja möönab, et

kui detailplaneeringu eskiisi hakati tegema, oli tehtud avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks,

kuid enne eskiisi tellimist kaebaja linnaga nõu ei pidanud. Kaebaja leiab, et eskiis olekski olnud

aluseks, millega saanuks nõu pidama minna, et linnale ettepanek teha. Kaebaja jääb selle juurde, et

Filtri tee 16 ehitisi läbivast magistraalist anti esmakordselt teada 21.12.2006. Lõunaväila rajamisest

teatati kesklinna valitsuse poolt 2001 aastal.

Kaebaja leiab, et vara sundvõõrandamisel tuleb riigil või kohalikul omavalitsusel kompenseerida

äravõetud vara maksumus. Selle hüvitise suurus peab lähtuma põhimõttest, et isikul on võimalik

selle

hüvitisena

saadud

raha

eest

omandada

äravõetud

varale

võrdväärne

vara.

Sundvõõrandamistasu ehk vara äravõtmise eest makstav hüvitis oleks 3 800 000 krooni võrra olnud

suurem, kui Tallinna linn poleks sundvõõrandamisega põhjendamatult ja õigusvastaselt venitanud.

PS §-s 32 teises ja kolmandas lauses sätestatud sundvõõrandamise alused näevad ette, et

sundvõõrandamise korral üldistes huvides tuleb isikule tagada õiglane ja kohene hüvitus.

21.12.2006 tegi Tallinna Linnavalitsus kaebajale teatavaks, et ta soovib omandada Filtri tee 16

asuvad ehitised, kuna ta vajab neid Ülemiste liiklussõlme rajamiseks. Kaebaja teatas 30.01.2007

oma kirjaga Tallinna Linnavalitsusele, et on põhimõtteliselt nõus pidama läbirääkimisi Filtri tee 16

vara omandamise osas. Veebruaris-märtsis peeti suulisi läbirääkimisi hinna üle, selle kohta on

kirjavahetus. Mais 2007 tellis Tallinna Linnavalitsus Krausberg OÜ-lt Filtri tee 16 varade turuhinna

hindamise ning selline hindamine tehti ja selle tulemusel oli vara turuhinnaks 2007 aastal

11 950 000 krooni. Nii detsembri 2006 Tallinna Linnavalitsuse pöördumine kui ka varade

hindamine kinnitavad, et Tallinna Linnavalitsusel oli selge kavatsus ja eesmärk kaebajale kuuluvad

varad omandada. Hindamisaktil on olemas Maa-ameti tempel 28.05.2007. Hindamine toimus

perioodil 9-25.05.2007. Tallinna Linnavalitsus sai hindamisakti kätte 27.05.2007.

Kaebaja viitab 2006-2007 kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 3, mis sätestas, et

kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva

kinnisasja omandamiseta, siis ei ole sundvõõrandamine lubatud. Arvestades Tallinna Linnavalitsuse

seisukohti on võimalik teha ühene järeldus, et Tallinna linnal polnud alternatiive ja avaliku tee

ehitamiseks ning Tallinna Linnavalitsusel tuli omandada Filtri tee 16 asuvad ehitised. Samas ka § 3

lg 31, mis sätestab, et kinnisasja omandamine riigi või kohaliku omavalitsusüksuse poolt käesoleva

paragrahvi lõikes 1 nimetatud eesmärkidel on lubatud ainult käesolevas seaduses sätestatud korras,

näitab, et mingeid kokkuleppeid ei saanud teha, kui vara tuli sundvõõrandada. Kaebaja on nii § 3 lg

3 kui § 3 lg 31 mis jõustusid 2005 vastuvõetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse,

täitemenetluse seaduse, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise seadusega, tegutsenud kooskõlas ja

esitanud ka nõuded. Selle ajal 2006-2007 ja 2008, kehtisidki konkreetsed sätted nimetatud

redaktsioonis, mis võeti vastu Riigikogu poolt 16.05.2005. Neist sätteist tulenes, et kui

sundvõõrandamise eesmärgiks on avaliku tee ehitamine, siis kohalikul omavalitsusel puudus

võimalus omandada varad kokkuleppe teel, vaid kohalik omavalitsus oleks pidanud või lausa

kohustatud läbi viima sundvõõrandamise menetluse, mitte aga venitama kokkulepete sõlmimisega

aega. Kaebaja on analüüsinud nii selle seaduse eelnõud nr 647SE, eelnõu seletuskirja ja nimetatud

seletuskirjas märgitakse, et seaduse muudatuse jõustumisel on objektide ehk § 3 lg 1 nimetatud

objektide puhul lubatud kinnisasja omandamine vaid kinnisasja sundvõõrandamise seaduses

sätestatud korras. Seaduse tõlgendamist kinnitavad ka Riigikogu istungi stenogrammid ja ka istungi

protokoll nr 42 07.05.2005 ja protokoll nr 38 30.05.2005. Õiguskomisjoni protokollist nr 42 nähtub,

et üks seaduste autoritest (eelkoostajatest) E. Vanamb selgitab, et seaduse §3 lg 31 sisse toomisega

välistatakse

pikad

läbirääkimised

juba

enne

ning

läbirääkimised

toimetatakse

vaid

sundvõõrandamise käigus. St, et kõik need rajatised/ehitised, mida tulevikus soovitakse näha

avalikes huvides, siis nende omandamiseks riik ja kohalik omavalitsus igal juhul peavad järgima

kinnisasja sundvõõrandamine seaduses sätestatud korda ning läbirääkimiste periood on sätestatud

seaduses ehk sundvõõrandamise menetluse raames. Selgitati ka, et sellisel juhul käib kogu

sundvõõrandamine ühe menetluse järgi. Protokollis nr 38 Vanamb selgitas, et kui praegu kogu

kinnisasja sundvõõrandamise seadus baseerub kokkuleppemenetlusel, siis seaduse muudatusega tee

ja raudtee puhul on selline kokkuleppemenetlus välistatud. Kaebaja tõstatab küsimuse, miks antud

juhul venitati asja kokkuleppemenetlusega.Eelnõuga tahetakse tagada võrdväärne kohtlemine, et

vara hindamismenetlus käiks võrdsetel alustel. Sama eelnõu nr 647SE teisel lugemisel Riigikogus

ettekandena esinenud O.Laanjärv märkis, et õiguskomisjon pidas võrdse kohtlemise printsiibist

lähtudes vajalikuks ühtlustada sundvõõrandamise menetlus nii avalike teede, raudteede või kõigi

teiste objektide omandamiseks. Eelnõu autorite seisukohtadest, stenogrammidest kui ka

istungiprotokollidest nähtub, et seadust § 3 lg 3 kehtis sellises sõnastuses, mis nägi ette, et kui

eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav muul lubatud viisil, pole

sundvõõrandamine lubatud. Linn 14.10.2009 korralduse andmise ajal oleks pidanud lähtuma

seaduse sel ajal kehtinud redaktsioonist, kuid linn talitas valesti- nimelt algatas linn

sundvõõrandamise menetluse 29.05.2008. Kuna ta selle algatas sel kuupäeval, siis vara hinnati selle

kuupäeva seisuga. KASVS näeb ette, et vara hinnatakse sundvõõrandamise hetkeseisuga. Sellest

hinnast 29.05.2008 lähtuti ka sundvõõrandamise tasu maksmisel. Kui linn oleks sundvõõrandamise

menetluse alustanud 28.05.2007, siis sel juhul oleks hind olnud 3 800 000 krooni võrra kõrgem.

Selle kohta on olemas ka hindamisakt. Kaebaja väide ongi, et linn on põhjendamatult venitanud

sundvõõrandamise menetluse alustamisega. Linnal oli teada, et kaebaja varaks on vallasvara, mitte

kinnisvara, siis oli teada, et vallasvara tsiviilkäive on piiratud, vara omandamine on võimalik mitte

tsiviilõiguslikul teel, vaid vallasvara omandamine oleks võimalik vaid läbi sundvõõrandamise.

Teiseks, tol hetkel kehtinud seaduse mõtte kohaselt, mis tuleneb § 3 lg 31, oli avalike teede

eesmärgil vara omandamine võimalik ja lubatav vaid läbi sundvõõrandamise menetluse. Kuna tol

hetkel oli linnal teadmine ja arusaam, et avalik tee, mida planeeritakse Ülemiste piirkonda, läbib ka

Filtri tee 16 kinnistut, siis kaebaja leiab, et selles olukorras oleks pidanud Tallinna Linnavalitsus

alustama sundvõõrandamise menetlusega.

Mingit tulu hoonete või maa kasutamisega pikema aja jooksul ei teenitud, kuna hooneid kasutada ei

saanud, need vajasid kapitaalremonti.

Kulud

õigusabile

50 000

krooni.

Kinnisasja

sundvõõrandamise

seadus

teeb

vahet

sundvõõrandamise

tasu

(hüvitis,

mida

makstakse

vara

ära

võtmise

eest)

ning

ka

sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamisel. Kaebaja leiab, et seoses sundvõõrandamisega on

tekitatud talle kahjud ja ta soovib taotleda kahju hüvitamist. Seoses omandi kaotamisega on kaebaja

kandnud õigusabi kulutusi, neid kulutusi poleks tehtud, kui vara poleks sundvõõrandatud. Arved:

H. P. ÕB 22.09.2008 (tlk 106 pöördel). Ilma km-ta 3000 krooni. Teenus: konsultatsioon Filtri tee

maaüksuse

sundvõõrandamismenetluses

Tallinna

Linnavalitsusega.

Oli

algatatud

sundvõõrandamise menetlus 29.05.2008. See oli esmane konsultatsioon, räägiti õigustest ja

kohustustest ning sundvõõrandamise seaduse sisu. Järgmine arve tlk 107 AB Toompere & Ottender

OÜ: 354 krooni 16.03.2007 juriidiline konsultatsioon seoses Filtri tee 16 võõrandamisega.

Sundvõõrandamise protsess algas 21.12.2006, kui öeldi, et soovitakse sundvõõrandada Filtri tee 16

ehitised. Märtsis 2007 võttiski kaebaja juriidilist konsultatsiooni. Tlk 107 pöördel AB Uno

Feltschmidt OÜ arve. 10.08.2005 arve: see oli sel hetkel, kui Tallinna linn otsustas jätkata Filtri 16

ostueesõigusega erastamist. Tallinna linnas oli komisjon, kes vaatas läbi ostueesõigusega erastamise

(OEÕ-ga) taotlemise avalduse pilguga, kas ehitised/rajatised vastavad EhS-s esitatud nõuetele.

Kuna komisjoni otsus oli, et kõik on erastamiseks õige ja vastav, hiljem öeldi, et tuleb

sundvõõrandada. Sisuliselt tehti kulu eesmärgiga varad erastada, aga hiljem langes see võimalus

ära. Kui poleks sundvõõrandamist läbi viidud, oleks see eesmärgiga kulu, kuid kui

sundvõõrandamist läbi viidi, muutus see mõttetuks kuluks. Arve AB Glimstedt 29.05.2008 (tlk 108

pöördel) – see puudutas sundvõõrandamise otsust 29.05.2008, millega otsustati Filtri tee 16 asuvad

ehitised sundvõõrandada. Kuna Tallinna linn esitas selle otsuse projekti, siis selle projektiga seoses

oligi võetud konsultatsioon. Sellele tuli esitada arvamus. Konsultatsiooni põhjal formuleeris kaebaja

vastuse ise. Nord Law Office OÜ (tlk 109) – seotud Filtri tee 16 sundvõõrandamisega Tallinna

linna poolt; 18.07.2008 pöördus kaebaja nende poole ehk sundvõõrandamise menetluse ajal. Sel ajal

oli kaebaja esindaja Nord Law Offices. See 50 000 krooni, mis sellel ajal tuli kaebajal tasuda, ei

puuduta kohtuvaidlust. Kulu, mida tegelikult kanti, oli 25 000 krooni, selle kohta on olemas panga

väljavõte. See õigusabi kulu oli seotud hindamise läbiviimisega sundvõõrandamise menetluse

käigus. Selle käigus pöörduti kohtutäituri Kaire Põlts poole, tema viis läbi hindamise ja kaebaja

vaidlustas selle hindamise. Kaebaja esitas hindamise peale ja selle tulemusena Kaire Põlts tegi uue

hindamise. Kaebaja hindamise vaidlustamise tulemust ei mäleta, kuid märgib, et vaidlustas

hindamise ning soovib seda asjaolu hiljem täpsustada. Vastustaja on oma haldusaktis leidnud, et

õigusabi kulud põhimõtteliselt ei kuulu hüvitamisele. Kaebaja sellega ei nõustu. Hättajäämine on

tingitud sellest, et kahjude hindamine on kaheetapiline; esiteks: kas see oli kahju, mis kuulus

hüvitamisele; teiseks, kas kahju suurus oli tõendatud. Tallinna linn teise etapini ei jõudnudki, kuna

linn leidis, et õigusabi kulud pole kahju. Kaebaja leiab, et õigusabi kulud on kahju ja neid on vaja

hinnata ning täiendavaid tõendeid küsida ja teine etapp läbi teha. Kaebaja täpsustab kaebust, nii et

32 782 krooni on lõplikuks õigusabide kulude summaks, 50 000 kr on valesti märgitud. Märgitud

sai see vastustaja haldusakti alusel, kus vastustaja märkis, et õigusabitasu 50 000 kr ei kuulu

hüvitamisele. Seejuures andmed õigusabi kulude osas said esitatud linnale Filtri 9 ja 16 paketina

koos, sest neid küsiti koos. 32 782 krooni on tõendatud õigusabi dokument – see osa puudutab Filtri

tee 16, kuna kulud Filtri 9 ja 16 kohta olid esitatud koos. Kaebaja leiab, et fakt on, et need kulud on

seotud sundvõõrandamisega ning ei saa ette heita ettevõtjale tema valikuid.

Kaebaja kahjunõude alus tulenes KASVS § 22 lg 1 ja § 23 lg 2 ning see säte räägib

sundvõõrandamistasust ja sundvõõrandamisega tekitatud kahjust.

Vara hindamisega seotud kulud 10 600 krooni. Kaebaja tellis paralleelselt hindamise Filtri tee 16-le.

Saada oli vaja alternatiivset hinnangut Krausberg Kinnisvara hinnangule. See oli hädavajalik,

veendumaks, et Krausberg Kinnisvara poolt pakutav hind vastab turuhinnale. Selleks, et kaebaja

saaks hinnata hinnangu usaldusväärsust, tuligi võtta alternatiivne hinnang. Töö telliti Uus Aeg

kinnisvarabüroolt. Kohtutäitur tellis töö büroolt Uus Maa. Hinnangutel olulist vahet ei olnud,

kaebaja poolt tellitud hinnang oli mõnevõrra kõrgem. Tallinna linn sai andmed summas 11 950 000

krooni Krausberg kinnisvaralt. Kaebaja tellis uue hindamise, et saada võrdlevaid andmeid, saamaks

teada, kas see hind on usaldusväärne. Kaebaja tellitud töös saadi hinnaks 12 657 774 krooni.

Hinnang oli jällegi tehtud seoses sundvõõrandamisega, seetõttu tuli hind üle kontrollida ja linnal

tuleb see hinnang nüüd kaebaja kahjuna kinni maksta. Kui linn teeb ettepaneku need omandada ja

ütleb hinnaks oma pakutud hinna, siis ettevõtja peab tegema võrdleva analüüsi sellele hinnale.

Korralduses Tallinna Linnavalitsus märgib, et ei arvesta vara hindamisega seotud kuludega 10600

krooni, kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. See näitabki taas, et linn pole süvenenud kaebaja

arvetesse vaid on antud ainult õiguslik hinnang.

Tööaja-, lähetuse-, sõidu- ja sidekulud 8000.- krooni kuus, kokku summas 72 000 krooni.

Kaebuse eesmärk, et kui vaatame taotlusi, siis Tallinna Linnavalitsus pole üldse kaebaja kahjusid

hinnanud, leidis vaid, et need on kahjud, mis ei kuulu hüvitamisele. Kaebaja taotleb teha

ettekirjutus kaebaja nõuded uuesti läbi vaadata Tallinna Linnavalitsuse poolt, seejärel hakkab

kaebaja tegelema jälle tõendamise küsimustega. Kõik dokumendid said esitatud 28.11.2008.

Nõude aluseks linnale oli KASVS § 22 lg 1 ja § 23 lg 2. Need kahjud tehakse teatavaks menetluse

käigus, kui linn leidis, et oleks tulnud muude õigusnormide alusel hüvitada, siis oleks pidanud

kasutama muid norme. Nõukogude Liidu aegsete maaeralduste järgi oli maa suurus 9800 m2. Kui

linn andis lubaduse 2006 aasta mais, et erastamine toimub, kuid poole väiksemas ulatuses, kui

kaebaja nõustub ära andma pool, siis tuli kaebaja juba sel hetkel linnale vastu. See on oluline

märkida ära sellepärast, et kaebaja on koguaeg linnale vastu tulnud, nõustunud linna

ettepanekutega.

Väide vastustajalt, et kaebaja pole andnud põhimõttelist nõustumist linnale, on täiesti väär. Kaebaja

selgitab, et tal on kiri 21.12.2006 aastast, milles linn ütleb, et palub esitada maale jäävatest

ehitistest erastamise õigusest loobumise tingimused. Linn väljendas, et vajab ehitusalust maad oma

avaliku ülesande täitmiseks. Kokkuleppele ka mindi. 19.05.2008 esitas kaebaja oma seisukoha, et

nõustub hinnaga 12 015 177 krooni, s.o pindala järgi õige arvutus (kaebuse lisa nr 5, lk 23). Nimelt

oli linn 23 ruutmeetrit vähem arvestanud ja teinud aritmeetilisi vigu (korrutusvead). Lubati ära

korrigeerida, aga linn ei teinud seda. Kaebaja ootas linna käest vastust 5 kuud. Kaebaja leiab, et see

viivituse küsimus on kindlasti oluline. Kaebaja esitas nõude Tallinna Linnavalitsusele KASV § 23

lg 2 alusel. Kui linn leidis, et kaebaja nõue sellel alusel on valesti esitatud ja oleks pidanud nõuet

läbi vaatama mingil muul alusel, siis on see linnavalitsuse kui haldusorgani ülesanne määrata,

millisel alusel oleks õige kahjunõue läbi vaadata ja seda siis hakata menetlema. Haldusorgani

ülesanne on ka tõlgendada taotlusi. Kaebaja on seisukohal, et kui kohus leiab, et linn vaatas läbi

kaebaja kaebuse valel alusel, siis tuleb teha linnale ettekirjutus vaadata kaebus läbi õigel alusel.

Kaebaja on vaidlustanud haldusakti seetõttu, et on venitatud sundvõõrandamisega ja palub hüvitada

kaebajale see vahe. Jääb seisukohale, et OÜ Orbona teatas enda sundvõõrandamisega seotud

kahjudest Tallinna Linnavalitsusele, kes ei tunnustanud vaidlustatud korraldusega ühtegi kaebaja

poolt esitatud kahju. Esitatud kahjunõudega olid hõlmatud järgmised kahjud:1) Tallinna linna

esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud sundvõõranditasu

summas 8 150 000 vahe kokku 3 800 000 kr; 2) Kulud õigusabile summas 32 782 kr; 3) Vara

hindamisega seotud kulud 10 600 kr; kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. 4) Tööaja-, side-,

sõidu- ja muud kulud 72 000 kr; 5) Filtri tee 16 detailplaneeringu taotluse ettevalmistamisega

seotud kulud summas 14 000 kr.

Vaidlustatud korralduses on vastustaja tagasi lükanud OÜ Orbona nõuded (vt korralduse p 2.1.,

2.4., 2.5. ja 2.7), mille osas ei ole Tallinna linn teinud vahet, millise vara sundvõõrandamisega on

nimetatud nõuded seotud. Sundvõõrandamise menetluse käigus esitas OÜ Orbona Tallinna

Linnavalitsuse ettepanekul kirjalikult nõuded Filtri tee 9 asuvate varade kui ka Filtri tee 16 asuvate

varade sundvõõrandamisega kaasnevate kahjude kohta ning lisas nõuetele kahju suurust tõendavad

dokumendid. Seepärast ei ole põhjendatud ka korralduses toodud väide, sundvõõrandamisega

seotud kulude põhjendatusest, korralduse andmise menetluses ei ole välja selgitatud, millised kulud

on milliste varade sundvõõrandamisega seotud ning kas need on seotud Filtri tee 9-ga või 16-ga.

Kaebaja jääb kaebuse ja kohtuistungil esitatud väidete juurde ning leiab, et korraldus tuleb tühistada

kaebuses taotletud ulatuses, st osas, millega jäeti rahuldamata kaebaja nimetatud kahjunõuded.

Kaebaja leiab, et kohtul tuleb eeskätt kontrollida, kas nimetatud kahjud on käsitatavad

sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna. Kaebuse lahendamisel ei ole esmatähtis kahjunõuete

tõendatuse ja suuruse küsimus, sest vastustaja ei ole korralduses kahju suurust ja selle kohta esitatud

tõendeid analüüsinud ja hinnanud. Vaidlustatud korralduses ei ole kahjunõuete tagasilükkamist

põhjendatud ka kahju suuruse tõendamatusega. Kui kohus nõustub kaebajaga, siis tuleb korraldus

tühistada ja saata kahju tõendatuse kontrollimiseks ja kahju suuruse väljaselgitamiseks tagasi

Tallinna Linnavalitsusele.

Kaebaja jäi seisukohale, et tekitati kahju summas 3 800 000 kr. Kaebaja arvates on tegemist

kahjuga – saamata jäänud osa õiglasest vara hüvitisest. Kaebaja viitab Põhiseaduse §-s 32 ja

Riigikohtu halduskolleegium otsusele asjas nr 3-3-1-51-03. Kaebaja leiab, et õiglane hüvitis Filtri

tee 16 varade sundvõõrandamise eest olnuks 11 950 000 kr. Selle hüvitise suurusega oli OÜ Orbona

nõus, mida ta väljendas 19.06.2007 esitatud kirjas Tallinna Linnavalitsusele. Samuti vastas

nimetatud hind Filtri tee 16 harilikule hinnale 2007 seisuga, mil Tallinna Linnavalitsuse

moodustatud ajutine komisjon kinnitas Tallinna linna poolt Ülemiste liiklussõlme eelprojekti ja tegi

21.12.2007 pakkumuse Filtri tee 16 ehitiste omandamiseks.

Käesoleval juhul on ebaselgus ka küsimuses, kas avaliku teede ehitamiseks varade omandamine

saab toimuda osapoolte kokkuleppel omandamise teel (st sundvõõrandamise menetluse väliselt) või

üksnes kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel (st rangelt sundvõõrandamise menetluse korda

järgides). Kaebaja märkis kaebuses, et kinnisasja sundvõõrandamise seadus välistas vara

omandamist kokkuleppel ilma sundvõõrandamise menetluseta. Pärast kaebuse esitamist on Tallinna

Ringkonnakohus teinud 22.03.2010 lahendi, asjas nr 3-08-1352, milles leidis, et kinnisasja

sundvõõrandamise seadus ei välistanud vara omandamist kokkuleppel. Kaebaja sellega ei nõustu.

Eeltoodud põhjustel tugineb kaebaja õiglase hüvitise saamata jäämise (kahju) faktile tulenevalt

sellest, et 1) Tallinna Linnavalitsus katkestas 29.05.2008 Filtri tee 16 ehitise sundvõõrandamise

otsuse vastuvõtmisega pahauskselt lepingueelsed läbirääkimised ning taganes sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluses 21.12.2007 esitatud pakkumuses esitatud hinnast; 2) Alternatiivselt kaebaja

leiab, et Tallinna Linnavalitsus pahatahtlikult venitas sundvõõrandamise menetluse algatamisega

aastal 2007.

Filtri tee 16 vara omandamiseks peetud läbirääkimiste kronoloogia kinnitab kaebaja seisukohti.

28.08.1997 OÜ Orbona omandas tervikvarana Tallinnas Filtri tee 16 asunud 9552 m2 suurusel

maatükil paikneva laokompleksi (hooned, rajatised, inventar).07.09.2005 Tallinna Maa-amet viis

läbi paikvaatluse (protokoll, fotod).20.09.2005 Tallinna linna „Maareformi seaduse prg.6 lg 31

rakendamise komisjoni“ koosolekul otsustati, et hooned vastavad Maareformi seaduses sätestatud

tingimustele ja tuleb jätkata ostueesõigusega erastamise taotluse lahendamist. 02.12.2005 Tallinna

Linnaplaneerimise Amet (LPA) koostas piiriettepaneku, mis sai OÜ Orbona poolse kooskõlastuse.

13.06.2006 teatas LPA, et eelmine ettepanek oli koostatud ekslikel alustel ja paluti kooskõlastada

uus lahendusskeem – (kiri). 19.06.2006 OÜ Orbona kooskõlastas uue piiriettepaneku skeemi

(sundvõõrandamise aluseks saanud suurusega) – skeem. 20.06.2006 Tallinna Maa-ameti teade selle

kohta, et Filtri tee 16 katastriüksuse moodustamise toimik saadetakse maamõõdufirmasse

katastriüksuse plaani moodustamiseks. 21.12.2006 Tallinna linna kiri ettepanekuga alustada

läbirääkimisi Filtri tee 16 vara omandamiseks ja teenindusmaa ostueesõigusega erastamisest

loobumise osas. 30.01.2007 OÜ Orbona nõustumine läbirääkimiste alustamiseks. 08.02.2007

Tallinna Maa-ameti ettepanek kohtuda ja arutada tingimusi. 13.02.2007 nõupidamine Tallinna Maa-

ametis (Alo Brandt, Ülle Otsepp, Monika Pihlak, Andrus Lepp). Mai 2007 Krausberg Kinnisvara

OÜ viis läbi Filtri tee 16 maaüksuse hindamise – registreeritud Maa-ametis 28.05.2007. 24.09.2007

Tallinna Maa-ameti kutsus 27.09.2007 OÜ Orbona nõupidamisele. 27.11.2007 nõupidamine Maa-

ametis (osalejad Monika Pihlak, Tormi Tabor, Piret Pent, Andrus Lepp) – protokoll. Tutvustati

Tallinna LV poolt tellitud hindamisi. Kuna Filtri tee 16 osas olid pooled põhimõtteliselt üksmeelel,

siis nõupidamisel keskenduti peaasjalikult Filtri tee 9 problemaatikale. 04.12.2007 nõupidamise

(27.11.2007) protokolli edastamine. Ühtlasi anti OÜ-le Orbona tähtaeg, teatada 20.12.2007 oma

ettepanek Filtri tee 9 maa suuruse osas. 31.12.2007 Tallinna LV pakkumus Filtri tee 9 ja Filtri tee

16 võõrandamiseks Tallinna linnale koos ostuhinnaga. 24.01.2008 OÜ Orbona vastus tehtud

ettepanekule, kus väljendati põhimõttelist nõusolekut Filtri tee 16 osas, kuid Filtri tee 9 osas esitati

olulisi vastuväiteid. 19.05.2008 Orbona teatas Tallinna Linnavalitsusele, et on hinnaga nõus ja

parandas arvutusvead. 29.05.2008 sundvõõrandamise otsusega sundvõõrandati Filtri tee 16 ehitised

ning algas sundvõõrandamise menetlus. 11.06.2008 Tallinna Linnavalitsuse kiri, milles teatati, et

hinnaläbirääkimisi jätkatakse sundvõõrandamise käigus kokkuleppemenetluses. 10.09.2008

Tallinna Linnavalitsus teatas oma kirjaga nr LV-1/6238, et Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise

osas alustatakse kokkuleppemenetlust ning tegi ettepaneku teatada kahe nädala jooksul oma

õigustest ja nõuetest, mis kaasnevad sundvõõrandamisega. 07.10.2008 OÜ Orbona esitas oma

nõuded ja nõudeid tõendavad dokumendid. 03.08.2009 koostati kokkuleppemenetluse protokoll,

kus fikseeritakse OÜ Orbona ja Tallinna Linnavalitsuse kohtumine, milles Tallinna Linnavalitsus

väljendas selgelt, et Tallinna Linn võtab sundvõõranditasu maksmisel aluseks sundvõõrandamise

menetluse käigus kohtutäituri poolt määratud hinna ning lükkab OÜ Orbona ettepaneku võtta

aluseks Tallinna Linnavalitsuse 31.12.2007 pakkumuses märgitud hind 11 950 000 kr tagasi.

14.10.2009 Tallinna Linnavalitsus andis vaidlustatud korralduse.

Esitatud kronoloogiast järeldub, et Tallinna linn ja OÜ Orbona pidasid lepingueelseid läbirääkimisi

Filtri tee 16 võõrandamiseks. Läbirääkimiste käigus tegi Tallinna linn pakkumuse omandada Filtri

tee 16 varad hinnaga 11 950 000 kr. Tegemist oli VÕS § 16 lg-s 1 sätestatud tingimustele vastava

pakkumusega. Tallinna linn pakkumuse kehtivuse tähtaega ei määranud. VÕS § 16 lg 1 kohaselt

pakkumus (ofert) on lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab

pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava

lepinguga õiguslikult seotud. Kaebaja esitas pakkumusele põhimõttelise nõustumuse 24.01.2008.

Lõplik nõustumus esitati 19.05.2010, milles oli pakutud hinda korrigeeritud esitatud pakkumusest

väljajäetud Filtri tee 16 ehitiste aluse maa 23 ruutmeetri osas. Tegemist ei olnud uue pakkumusega,

sest uue pakkumusega VÕS § 21 lg 1 tähenduses tegemist siis, kui vastus pakkumisele sisaldab

esialgse pakkumusega võrreldes olulisi muudatusi. 23 ruutmeetrist tulenev hinna korrigeerimine ei

tähendanud olulisi muudatusi Tallinna Linnavalitsuse pakkumusega võrreldes. Tallinna

Linnavalitsus OÜ Orbona nõustumisele ei vastanud, vaid pahatahtlikult katkestas läbirääkimised.

Lepingueelsetest läbirääkimistest tekivad pooltele kohustused, mille mittejärgimise eest on

lepingueelseid läbirääkimisi pidav pool vastutav, sh varaliselt vastutav. Kaebaja viitab VÕS § 14 lg-

le 1 ja 3. Tallinna linn on peetud lepingueelsed läbirääkimised katkestanud pahauskselt.

Läbirääkimisi peeti pikaajaliselt, so alates 31.12.2006 kuni 19.06.2008. Selle käigus on Tallinna

linn viinud läbi kinnisvara hindamise ja teinud konkreetse ettepaneku ostuhinna kohta. OÜ Orbona

ei ole pakkumusest keeldunud ega seda tagasi lükanud, vaid on esitanud nõustumuse, milles

parandas arvutusvigu ja ebatäpsusi, mis esitatud pakkumust olulises osas ei muutnud. Nende

andmete korrigeerimine ei saa olla läbirääkimiste katkestamise aluseks, kuna ebatäpsed andmed

tulenesid Tallinna linnast endast. Tallinn linn ei ole läbirääkimiste katkestamisest OÜ-d Orbona

teavitanud. Eeltoodud asjaolude alusel oli OÜ-l Orbona mõistlikult põhjust eeldada, et pooled

lepingu sõlmimiseni ka jõuavad. Lepingu läbirääkimiste katkestamine sisuliselt 29.05.2008

sundvõõrandamise otsuse tegemisega oli OÜ-le Orbona üllatav. Linn ei suhtunud läbirääkimistesse

tõsiselt, venitas läbirääkimistega, loobus põhjendamatult saavutatud kokkulepetest. Lepinguliste

läbirääkimiste katkestamise võis tingida ka Tallinna linnavalitsuse kinnisvara hindade languse

ärakasutamine OÜ Orbona kahjuks (hinnaerinevus tuleb ka kahe hindamise vahest). Sellisel

põhjusel läbirääkimiste ühepoolne katkestamine saab olla vaid pahatahtlik. Lepingueelsete

läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise korral saab kahjustatud pool esitada kohustust

rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõude.

Tallinna Linnavalitsus saatis 11.06.2008 OÜ-le Orbona kirja nr LV-1/07/6238, milles teatas, et

29.05.2008 võttis Tallinna Linnavolikogu vastu otsuse Filtri tee 16 asuvate ehitiste

sundvõõrandamiseks ning OÜ Orbona ja Tallinna vahel on võimalik sõlmida kokkulepe ka

sundvõõrandamismenetluses kokkuleppemenetluse käigus. Kirjas ei teatata, et OÜ Orbona

korrigeeritud müügihinnaga 12 015 777 ei nõustuta. Kuna kohtutäituri poolt läbiviidud hindamise

tulemusel määratud hind oli väiksem Tallinna linna poolt lepingueelsete läbirääkimiste käigus

pakutud hinnast ning sellest vahest tingitud kahju aktis ei kajastatud, siis esitas OÜ Orbona KASVS

§ 23 lg 2 oma kahjunõuded Tallinna Linnavalitsusele.

Kuna vastustaja tugineb sundvõõranditasu suuruse määramisel sundvõõrandamismenetluse käigus

koostatud hindamisaktile, siis tuleb kaebaja arvates hinnata seda, kas Tallinna linn pidi

sundvõõrandamise menetlusega alustama varem. Kui selgub, et sundvõõrandamise menetlusega

tulnuks alustada varem, siis vastustaja tegevusetus sundvõõrandamise menetluse alustamisel tõi

kaasa 3 800 000 kr võrra väiksema sundvõõranditasu saamise, mida OÜ Orbona pidi saama, kui

sundvõõrandamise menetlusega oleks alustatud hiljemalt aastal 2007.

Tulenevalt KASVS § 16 lg-st 1 sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse

erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud

asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Tallinna

Linnavalitsuse tehtud pakkumises sisalduv vara hind saadi Tallinna Linnavalitsuse tellitud

eksperthinnangu tulemusel ning saadud hind vastas hindamise ajal kehtinud turuhinnale.

Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik

väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik

keskmine müügihind (turuhind). KASVS § 3 lõike 4 järgi on kinnisasja omandamine

sundvõõrandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee

või raudtee eelprojekti alusel. Seega peab tee ehitamiseks teostatava sundvõõrandamise puhul

olema vastav üldplaneering ning tee eelprojekt. Vastustaja leiab, et sundvõõrandamise alus tekkis

alles mais 2008, kui Tallinna Linnavalitsus kiitis heaks Ülemiste liiklussõlme teeprojekti

14.05.2008 korraldusega nr 866-k. Kaebaja vastustajaga ei nõustu. Sundvõõrandamine on lubatud

kehtestud üldplaneeringu ja tee eelprojekti alusel. Kaebaja viitas kordavalt 2006 ja 2007 kehtinud

PlanS § 30 ja § 31 ja 2006 ja 2007 kehtinud KASVS § 3 lg 3 ja § 3 lõikest 31 millest

viimatinimetatud sätete muudatused jõustusid Riigikogu poolt 16.06.2005 vastu võetud kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seadustiku, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise

seadusega. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seadustiku, teeseaduse ja

raudteeseaduse muutmise seaduse eelnõu 647 SE seletuskiri ja Riigikogu istungi stenogrammid ja

Riigikogu õiguskomisjoni istungi protokoll nr 42, 07.07.2005 ja protokoll nr 38, 30.05.2005

toetavad kaebaja seisukohta, et avaliku tee ehitamiseks vara sundvõõrandamiseks oli

sundvõõrandamise menetlus kohustuslik ning erinevad läbirääkimised ja kokkuleppemenetlus ei

olnud siinkohal vajalik. Üldplaneeringuga olid ette nähtud Filtri tee 16 kinnistule avaliku tee

ehitamine. Seega oli kehtestatud üldplaneering ja kinnitatud olid magistraaltänavavõrgu

arengusuunad. Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6-k moodustatud ajutise

komisjoni 22.05.2007 nõudpidamisel otsustati Tallinna linna poolt kinnitada Ülemiste liiklussõlme

eelistatud projektilahendusena variant 2. Projektilahendus oli koostatud mais 2007. Nimetatuga

põhjendas Tallinna Volikogu varade sundvõõrandamise õiguslikku alust Filtri tee 16 ehitiste

sundvõõrandamisel (otsus 29.05.2008 nr 108). Seega oli seisuga 22.05.2007 olemas eelprojekt.

Kaebaja leiab, et Tallinna linnal polnud mingit mõjuvat takistust sundvõõrandamismenetluse

alustamiseks. Vastustaja ise märgib 29.05.2009 otsuses nr 108, et OÜ Orbona andis juba

30.01.2007 põhimõttelise nõusoleku vara omandamiseks ja erastamisest loobumiseks. Sellelt

tulenevalt oleks Tallinn linn pidanud algatama koheselt sundvõõrandamismenetluse, mitte aga

pidama eesmärgituid läbirääkimisi varade omandamiseks. Tallinna Linnavalitsus tellis OÜ-lt

Krausberg Kinnivara Filtri tee 16 varade hindamise, mis viidi ajavahemikul 09.05.2007 kuni

25.05.2007. Eksperthinnangus nr 0296-07 märgitakse, et hindamise eesmärk on objektide

turuväärtuse määramine selle omandamiseks Tallinna linnale Lõunaväila rajamiseks.

Kuigi Tallinna linn on vähemalt 2006 aasta lõpust teadlik, Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamise

vajadusest avalike ülesannete täitmiseks (liiklussõlme ehitamine), sundvõõrandamise otsust vastu ei

võetud. Seega kokkuvõtvalt kaebaja leiab, et nimetatud kahju jäänuks tekkimata, kui Tallinna linn

oleks Filtri tee 16 sundvõõrandamise kohta andud haldusakti varem, või lähtunud sellest, et de facto

on sundvõõrandamisega tegemist ka juhul, kui Tallinna linn teatas, et Filtri tee 16 jääb kavandatava

liiklussõlme ehituse alasse ning maa ostueesõigusega erastamine ei ole võimalik. Tallinna linn peab

sundvõõrandamise alustamisega venitamisega tekitatud kahju hüvitama. KASVS § 23 lg 2 ei välista

nimetatud kahju hüvitamist ja selle taotlemist sundvõõrandamise menetluses, kuna nimetatud kahju

on tekkinud seos OÜ Orbona varade sundvõõrandamisega.

Kohustamistaotlus. HMS § 14 lg 3 p 2 kohaselt peab kirjaliku taotluse sisu olema selgelt

sõnastatud. Kaebaja märgib, et tema esitas sundvõõrandamisega seotud kahjunõuded Tallinna

Linnavalitsusele. Kahjunõude esitamisel ei pea haldusväline isik osundama kahju nõude hüvitamise

õiguslikule alusele, vaid haldusorgan peab viima läbi haldusmenetluse, uurides ning vajadusel

selgitades taotlejale, millisel alusel oleks võimalik taotluses väljendatud eesmärk saavutada. Isegi

juhul, kui taotleja oleks oma kahjunõude õigusliku aluse märkinud ekslikult või jätnud selle

märkimata, ei saaks haldusorgan seetõttu jätta taotlust läbi vaatamata või rahuldamata. Kui kohus

asub seisukohale, et OÜ Orbona on õigus kahju hüvitamist (et temale hinnavahe summas 3 800 000

kr hüvitataks) nõuda ka muul alusel, tuleb sellise juhul kohustada Tallinna Linnavalitsust taotlus

(kahju hüvitamise nõue) läbi vaadata.

Kaebaja palub: 1. Tühistada Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korraldus nr 1669-k p 2 osas,

milles leiti, et korralduse p-des 2.1, 2.2., 2.4., 2.5., ja 2.7. nimetatud kulutuste ja muude kahjude

puhul ei ole tegemist sundvõõrandamisega kaasnevate kahjudega, mis kuuluvad hüvitamisele ning

nende osas ei viida läbi hindamismenetlust. 2. Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korraldus nr

1669-k tühistamise korral eelmärgitud osas teha Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus, millega

kohustada Tallinna Linnavalitsust OÜ Orbona esitatud nõuded uuesti läbi vaatama.

Nõuda vastustajalt kaebaja kasuks välja kõik kantud menetluskulud, sh tasutud riigilõiv. Kokku

esitas kaebaja nõudesummaks 24373,00 kr (taotlus ja dokumendid asuvad kohtutoimikus II kd lk 1-

8).

VASTUSTAJA TALLINNA LINNAVALITSUSE SEISUKOHAD

Vastustaja leiab, et kaebus on alusetu, põhjendades oma vastuväiteid järgmiselt.

21. Korraldus on piisavalt motiveeritud.

HMS § 56 lg 2 järgi tuleb haldusaktis märkida selle andmise faktiline ja õiguslik alus.

Motiveerimisel on kaks peamist eesmärki. Esiteks, et haldusakti adressaat saaks jõuda arusaamisele,

kas tema õigusi on piiratud seaduslikult või mitte ning vajadusel vaidlustada haldusakti. Teiseks

võimaldab see tagada kohtuliku kontrolli teostamist haldusakti üle.Käesoleval juhul on korraldus nii

faktiliste asjaoludele kui ka õiguslikele alustele tuginedes piisavalt motiveeritud. Selgitatud on

sundvõõranditasu määramisele eelnenud menetluse käiku ja tulemusi ning sellega seonduvaid

asjaolusid. Viidatud on konkreetsetele õigusnormidele (korralduse preambulis), mille alusel

korraldus on antud ning põhjendatud ka sisuliselt, millistele õiguslikele argumentidele tuginedes on

haldusorgan jõudnud otsustuseni, et kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad nõuded ei kuulu

rahuldamisele (korralduse punkt 2). Korralduse piisavale põhjendamisele viitab ka see, et kaebuse

esitaja on koostanud mahuka kaebuse, milles on esitatud korralduses sisalduvale hulgaliselt

vastuväited. Seega on haldusakti põhjendused olnud piisavad tagamaks kaebuse esitajale

kaebeõiguse teostamise. Tõsiasi, et kaebuse esitaja põhjendustele vastu vaidleb, ei tähenda, et

haldusakt on põhjendamatu.

22. Detailplaneeringu koostamisega seotud kulude nõue on alusetu.

Ebaõige on kaebaja hinnang, et Filtri tee 16 maaüksusele pole Tallinna linna üldplaneeringuga

kohalikku teed ette nähtud. Nagu kaebaja poolt esitatud üldplaneeringu maakasutusplaanilt nähtub,

on Tartu mnt ja Veerenni tänava vahele planeeritud perspektiivne magistraaltänav, mis kulgeb üle

Filtri tee 16 maaüksuse. Nagu ka kaebuse esitaja ise on viidanud, räägitakse planeeringus

läbimurdest Peterburi teele. Tegemist ongi viidatud perspektiivse magistraaltänavaga, mille alla

jääb Filtri tee 16 maaüksus. Mõistlik on eeldada, et enne detailplaneeringu koostamist kontrollib

kinnistu omanik, kas kavandatav planeering on kooskõlas üldplaneeringuga. Kuna kaebuse esitaja

hakkas koostama detailplaneeringut maa-alale, kuhu oli planeeritud ehitada kohalik tee, siis tegi ta

seda omal riisikol ning vastustaja ei ole kohustatud sellele kulunud rahalisi vahendeid hüvitama.

Filtri tee 16 puudutav sundvõõrandamise otsus tugines samuti asjaolule, et üldplaneeringuga on

maaüksusele ette nähtud kohalik tee. Kaebuse esitaja ei pidanud seda vajalikuks vaidlustada, mis

viitab sellele, et kaebaja on pidanud seda igati õiguspäraseks.

23. Väide sundvõõranditasu vähendamise kohta 3 685 177 krooni võrra on asjakohatu.

Kaebuse esitaja väited, mis puudutavad sundvõõrandamisotsuse ning sellele eelnenud menetluse

õigusvastasust, on asjakohatud, kuna käesolevas haldusasjas selle üle ei vaielda. Kõnealust otsust ei

ole vaidlustatud, tegemist on kehtiva ning õiguspärase haldusaktiga.

Samuti on ebaõige kaebuse esitaja väide, et Tallinna linn oleks pidanud sundvõõrandamise läbi

viima varem, kuna selleks tekkis õiguslik alus alates 22.07.2007 toimunud nõupidamisel vastu

võetud otsusest kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant 2.

KASVS § 3 lg 4 järgi on kinnisasja omandamine sundvõõrandamiseks avalikult kasutatava tee

ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti alusel. Seega peab tee

ehitamiseks teostatava sundvõõrandamise puhul olema vastav üldplaneering ning tee eelprojekt.

Ülemiste liiklussõlme teeprojekti kiitis Tallinna Linnavalitsus heaks 14.05.2008 korralduse nr 866-

k (vt kirjaliku seletuse p 1.1), mitte 22.05.2007, nagu kaebuse esitaja on ekslikult märkinud

(kaebuse punkt 46).

Tallinna linn pole kaebajaga ka enne sundvõõrandamist 11 950 000 miljoni suurust hinda kokku

leppinud. Kaebaja vastupidine arusaam ei ole vastavuses faktiliste asjaoludega. Nagu kaebuse

esitaja osundas, tehti Tallinna Linnavalitsuse 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 osaühingule

ORBONA ettepanek Filtri tee 16 võõrandamiseks 11 950 000 krooni eest. Nõusolekut ettepanekule

ei antud. Lõpuks esitati osaühingu ORBONA poolt nõustumus alles 19.05.2008 (!), st ligi pool

aastat pärast esialgse pakkumise tegemist.

Kuna osaühingu ORBONA poolt mõistliku aja jooksul pakkumisele ei vastatud, tuleb seda

tõlgendada pakkumisest keeldumisena. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ei ole pooled

lepingueelses staadiumis seotud kohustusega saavutada kokkulepe. Pooltel on vabadus otsustada,

kas sõlmida leping või mitte. Nimetatud põhimõte sisaldub ka VÕS § 14 lg-s 3, mille kohaselt, kui

lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene

neile õiguslikke tagajärgi. Kuivõrd kokkulepet ei saavutatud, otsustas Tallinna Linnavalitsus esitada

14.05.2008 linnavolikogule Filtri tee 16 sundvõõrandamise otsuse eelnõu, mis viimase poolt

29.05.2008 vastu võeti.

Samuti on KASVS-i ning üldiste kahju hüvitamise põhimõtetega vastuolus kaebaja nägemus, et

olukorras, kus sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemusel saadud hind on

väiksem, kui enne sundvõõrandamise menetlust pakutud hind, tuleb sundvõõrandisaajal see vahe

kinni maksta.

Varaline kahju võib seisneda vara kaotuses, selle väärtuse vähenemises või vara väärtuse

suurenemata jäämises. Praegusel juhul pole täidetud ühtegi nendest eeldustest, sh vara väärtuse

suurenemata jäämine, kuna kaebaja ei andnud mõistliku aja jooksul nõustumist võõrandada vara

pakutud hinnaga, rääkimata kokkuleppe sõlmimisest selle hinna eest võõrandamiseks. Seega

reaalset varalist kaotust ei ole esinenud ning kahju ei ole tekkinud.

Kui haldusorgan ning vara omanik viivad läbi läbirääkimisi, et omandada vara ilma

sundvõõrandamist läbi viimata kokkuleppe alusel, kuid tulemust ei saavutata, ei ole läbirääkimistel

pakutav sundvõõrandamise hinna määramisel enam siduv.

Veelgi enam, haldusorganil puudub õiguslik alus seda sundvõõranditasu määramisel arvesse võtta,

kuna see määratakse üksnes erakorralise hindamisel saadud hinna põhjal, nagu Tallinna

Linnavalitsus on KASVS § 27 lg 2 juhindudes teinud.

24. Õigusabikulude näol ei ole tegemist kahjuga.

Põhjendamatu on kaebuse esitaja väide, et sundvõõrandamisega seotud kahjudeks tuleb lugeda ka

õigusabikulude kandmist 50 000 krooni ulatuses. KASVS ei näe ette kulude sundvõõrandiandjale

kulude hüvitamist õigusabile kulutatud summa eest. Samuti ei näe kehtiv haldusmenetluse seadus

menetluse käigus kantud õigusabi kulutuste hüvitamist (KASVS § 1 lg 4 alusel kohaldatakse

sundvõõrandamise menetluses ka HMS-i). Üldteada on ka asjaolu, et Eesti halduspraktikas sellised

kulud hüvitamisele ei kuulu.

25. Vara hindamisega seotud kulud on vastustaja poolt kantud.

KASVS § 16 lg 10 kohaselt kannab kõik erakorralise hindamise kulud sundvõõrandisaaja. Puudub

vaidlus selles, et vastustaja on need kulud kandnud. Alusetu on kaebuse esitaja nõue hüvitada

kinnisvara hindamisel kantud kulud summas 10 600 krooni. Kaebaja kandis sellist kulutust enda

riisikol, ilma et selleks esineks tegelik vajadus, kuna sundvõõrandamise menetluses viib

erakorralise hindamise läbi kohtutäitur ning kulud kannab sundvõõrandisaaja.

26. Kaebuse esitaja tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud ei ole kahju.

Ebaõige on kaebuse esitaja käsitlus, et kõnealused kulud tuleb sundvõõrandiandjale hüvitada.

Tegemist on ettevõtte tavapäraste tegevuskuludega, mis ei seondu sundvõõrandamisega. Samuti ei

ole kaebuse esitaja tõendanud, et tegu on vältimatute kuludega, mida tuli kanda üksnes

sundvõõrandamise tõttu, mitte seoses ettevõtte igapäevase tegevusega.

27. Kaebuse esitaja poolt sundvõõrandamismenetluses esitatud kulude näol ei ole tegemist KASVS

§ 23 lg 2 nimetatud kahjudega. Seetõttu puudus õiguslik alus kohaldada KASVS 27 lg 2 täiendava

hindamismenetluse alustamiseks. Korralduses sisalduv keeldumine on kooskõlas KASVS § 23

lõikega 2 ja § 27 lg 2 nende koostoimes, mille eesmärk on alustada täiendavat hindamismenetlust

üksnes täiendavate nõuete osas, mis on põhjendatud. Kuna kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad

kulud selle alla ei kuulu, on korraldus punkti 2 osas põhjendatud ning õiguspärane.

Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebuse esitaja kanda.

28. Kohtuistungil selgitas vastustaja täiendavalt, et kõige pealt on maa-ala kohta kehtiv

üldplaneering ja kui konkreetne maaüksus tahetakse ümber kujundada, peab tegema

detailplaneeringu, mis peab olema vastavuses üldplaneeringuga. Linn pole algatanud Filtri 16 maale

detailplaneeringut ja seega on eskiisi tellimine isetegevus. See on linnale ehituslikult oluline ala,

teeala. Vastustaja viitab PlanS §10 lg 61 p5. Kui on ala, millel on ette näha ulatuslikud muutused ja

siin see oli ette näha, siis planeeringu koostamist ei algatata. Kaebaja ei olnud väidetud

detailplaneeringu tellimist või eskiisi tellimist kooskõlastanud ega uurinud küsimust, kas sinna võib

planeeringut teha. Erastamisavaldus oli antud, mis ei tingi veel detailplaneeringu koostamise

vajadust. Taotlust planeeringu algatamiseks pole ka linnale esitatud.

Kaebaja märkusele, et see aeg ei kehtinud vastustaja poolt viidatud PlanS redaktsioon §10 lg 61 p 5

märgib vastustaja, et kindlasti kehtis sama seaduse § 5, mis ütleb, et detailplaneeringu algatamist

teeb kohalik omavalitsus. Seega vastustaja ei pea detailplaneeringu kulusid põhjendatuks:

detailplaneeringu algatamist otsustab kohalik omavalitsus, praegusel juhul Filtri 16 maaüksusele

polnud detailplaneeringut ette nähtudki. Pole ka taotletud detailplaneeringu algatamist. Tegu oli

maaüksusega, kuhu oli tee peale planeeritud. Oluline ei ole, kas tee oli plaanitud mööduvaks kas

kõrvalt või üle kaebaja maatüki, siiski peab detailplaneering olema üldplaneeringuga kooskõlas.

Planeeringu koostamine oli kaebaja enda riisiko.

Vastustaja ei nõustu teooriaga, et tasu peaks olema 3,8 miljonit kr suurem, kuna linn tegi

pakkumise ostmiseks enne sundvõõrandamist. Kaebaja väidab, et linn poleks tohtinudki teha enne

sundvõõrandamist pakkumist, kuna seadus seda ei lubanud ja et seadus läbirääkimisi ei lubanud,

siis oleks pidanud tegema sundvõõrandamise otsuse juba 2007 juunis. Need väited pole kaebuse

ese. Seda oleks pidanud vaidlustama 2009 sundvõõrandamise otsusega. Kaebaja selle haldusakti

vaidlustamise tähtaja lasi mööda, seda ei vaidlustatud, seega on tegu õiguspärase haldusaktiga.

Vastustaja viitab Tallinna Ringkonnakohtu lahendile haldusasjas nr 3-08-1352, millele Riigikohus

menetlusluba ei andnud. Nimetatud lahendis kohus andis põhjenduse, et tohib omandada

kokkuleppel, kui see kokkulepe saavutatakse. Vastavalt niimoodi on ka linn antud juhul käitunud,

linn tegi ettepaneku 13.12.2007 vara ostmiseks, kuid tuli ebamäärane vastus. Kuna kokkulepet ei

saavutatud vara ostmiseks, siis mais 2008 tehti otsus vara sundvõõrandada ja see

sundvõõrandatigi. Sundvõõrandamisel tasu tuleb selline nagu hindab selle kohtutäitur. Sellises

olukorras peab võtma linn aluseks kohtutäituri pakutud hinna.

29. Eestis ei näe ükski seadus ette, et sundvõõrandamise menetluses kellelegi kulusid hüvitatakse.

Seda pole ka praktikas ette tulnud. Vastustaja ei hakka vaagima kulude kandmist, kui nähtus, mille

eest tasuti, nt Paabo, Feldschmitd ja Toompere arved pärinevad ajast 2005-2007.

28.05.2008 tegi volikogu otsuse, sellest hetkest algas sundvõõrandamise menetlus. Mingit viivitust

ei olnud. Konsultatsioonide vajadus puudus, kulud on tehtud kaebaja enda riisikol. Vara

sundvõõrandamise eelse hindamise aktist lähtumisel märgitud kahju nõudmine on alusetu, kuna

kahju eeldab süülist tegevust ja kausaalseost, kuid jääb ebaselgeks, mis see süüline tegevus siis oli.

Vastustaja arvates raha küsimine vara hindamise eest pole õige. Linn tegi algselt akti selleks, et teha

kaebajale pakkumine omandamaks see maaüksus ilma sundvõõrandamiseta. Oleks saanud

kokkuleppele, kahe nädalaga oleks kinnistu moodustamine olnud võimalik. Mais 2007 oli

Krausbergi büroo hindamisakt valmis ja sellel eesmärgil oli see tellitud. Selle hind kujunes

kinnisvaramulli ajal. Selle hinna alusel kokkulepet ei saavutatud. Uus hind oli sundvõõrandamise

hetke seisuga, st määratud nii nagu seadus ette näeb.

30. Muude kulude osas leiab vastustaja, et siin on tegu majandustegevuse normaalsete kuludega. Ka

sundvõõrandamise ajal firma tegevus jätkub, siis see kuulub tema majandustegevuse ja töötamise

hulka. Kulu ja kahju peab olema otseselt seotud kinnistuga. Nt, kui asub peal tootmine, mis tuleb

mujale viia, siis tekib tootmises normaalne kahju. Vastustaja viitab KASVS § 12 lg 1 p 4. Praegu

kaebaja hooned seisid niisama, majandustegevust ei eksisteerinud. Linnavalitsus kuulas kaebaja ära

ja pole õige väide, et vastustaja ei uurinud asjaolusid. Kahjude asjus palus linn esitada dokumendid,

siis tuli nimekiri ja hiljem tulid ka nn tõendavad dokumendid. Seejuures kahe kohtumise käigus

abilinnapea andis teada, et linn ei näe kahju, mida seadus võimaldaks hüvitada. Seetõttu polegi need

sellised kulud, mida saaks hüvitada ning seda haldusakt ka väljendab ja linn pole jätnud

lahendamata küsimusi. Vastustaja jääb seisukohale, et need kahjud pole põhjendatud. Vastustaja

lisab, et kui kulu on põhjendamatu, siis nende kandmist on asjakohatu hakata hindama.

31. Kui linn saatis kirja välja, et teatage kahjudest, siis pidas linn silmas, et kaebajal on õigus nõuda

KASV-is märgitud kulusid, olulisi asju, kas on vaja päraldisi ära võtta, kas on vaja

majandustegevust ümber korraldada jne. Seadus ei ütlegi, et tuleks küsida midagi konkreetset, vaid

küsida kõiki kahjusid, mida hiljem hinnatakse KASV alusel.

32. Kui linn tegi 31.12.2007 pakkumise, siis jaanuaris 2008 vastas kaebaja „et oleme kokkuleppele

jõudnud lähemale“, kuid kindlat seisukohta ei avaldanud, kindel seisukoht tuli 19.05.2008

„vastupakkumine, korrigeeriti hinda“. See oli pool aastat hiljem, VÕSi mõttes on see õigeaegsele

pakkumisele mittevastamine, seega luges linn, et kaebaja pakkumine oli siiski hilinenud. Linn

sellele vastuseks andis sundvõõrandamise otsuse, mis tähendab sisuliselt keeldumist nende

pakkumisele. Linnavalitsus tegi sellise otsuse 14.05.2009. Sundvõõrandamise otsustab volikogu

linnavalitsuse ettepaneku alusel. 14.05.2009 kiideti heaks ka Ülemiste liiklussõlme eelprojekt.

Sundvõõrandamine on lubatud siis, kui on aga olemas üldplaneering ja tee eelprojekt. Seesama

eelprojekt kinnitatigi 14.05.2009, varem ei saanudki sundvõõrandamisi läbi viia, kuna polnud tee

eelprojekti. See, millal vastustaja oleks pidanud tegema sundvõõrandamise otsuse, ei ole vastustaja

meelest praeguse kaebuse ese. Seda oleks soovi korral vaidlustama pidanud sundvõõrandamise

otsuse andmisel ja vaidlustamise tähtajal.

33. Vastustaja lõplikud seisukohad.

Kaebuse esitaja on asunud seisukohale, et Filtri tee 16 ehitiste sundvõõrandamisega tekitatud kahju

hulka tuleb arvata Tallinna linna poolt 31.12.2007 kaebuse esitajale Filtri tee 16 ehitiste eest

pakutud 11 950 000 krooni (763 744,20 eurot) ja Korralduse alusel kaebuse esitajale makstud

sundvõõranditasu summas 8 150 000 krooni (520 879,94 eurot) vahe, kokku summas 3 800 000

krooni (242 864,26 eurot).

Vastavasisuline väide on alusetu, kuna sellises summas kahju ei ole vastustaja kaebuse esitajale

kunagi tekitanud, ei sundvõõrandamisega ega muul viisil, nt enne sundvõõrandamist peetud

läbirääkimistega või muul viisil.

Samuti on kaebuse esitaja nõudnud sundvõõrandamise menetluses väiksemas summas kulusid,

kokku 129 382 krooni (8 269,02 eurot). Kuna nende kulude osas kaebuse esitajal täiendavaid

seisukohti pole ning vastustaja on selles osas esitanud vastuväited 16.08.2010 kohtule esitatud

kirjalikus seletuses kaebusele ning kohtuistungil, kaebaja midagi rohkemat ei lisanud, siis vastustaja

neid kulusid enam täiendavalt ei käsitle.

34. Kaebuse esitaja poolt nõutud kahjud ei saa kuuluda sundvõõranditasu hulka.

KASVS ei sisalda küll sundvõõrandamisega tekitatud kahju mõistet, kuid see tuleneb koostoimes

KASVS-i erinevatest sätetest, eriti KASVS-i 3. peatükis sisalduvast. KASVS § 23 lg 2 tulenevalt

teatab sundvõõrandiandja enne kokku-leppemenetluse alustamisel sundvõõrandamisega tekitatud

kahjudest, mis KASVS § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu. KASVS § 16 lg 9 nimetatud

hindamisakti

näol

on

tegemist

erakorralise

hindamise

tulemusega,

mis

koostatakse

sundvõõrandamisele

määratud

kinnisasja

või

piiratud

asjaõiguse

maksumuse

alusel

sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. KASVS § 17 lg 2 sätestab, et

sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu

kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega

sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest tulene teisiti. Kinnisasi on

maapinna piiritletud osa (maatükk) (TsÜS § 50 lg 1). Päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja

osa, teenib peaasja (sundvõõrandamise puhul on peaasjaks sundvõõrandatav kinnisasi) ning on

sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu (TsÜS 57 lg 1).

Asja vili on asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab

õigussuhte tõttu (TsÜS § 62 lg 2). KASVS-i kohaldatakse KASVS §-st tulenevalt ka ehitistele kui

vallasasjadele, mistõttu tuleb ehitisi kui vallasasju käsitleda sundvõõrandamise puhul

kinnisasjadena.

Seega hõlmab sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus: 1) sundvõõrandatava kinnisasja (või

ehitise) väärtust; 2) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) päraldiste väärtust; 3)

sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) viljade väärtust.

Eeltoodu põhjal saab sundvõõrandiandja nõuda sundvõõrandamismenetluses täiendavaid kahjusid

juhul, kui mõni ülaltoodud loetelus olevast varast on jäänud hindamisaktis hindamata ja

kajastamata. Näiteks olukorras, kus hindamisaktis on hinnatud küll sundvõõrandatava kinnisasja

väärtust, kuid selle päraldiste ja viljade väärtust ei ole hindamisel arvesse võetud,

sundvõõrandiandjale pole antud õigust päraldisi eemaldada (KASVS § 12 lg 1 p 4 ja § 17 lg 3) ning

viljade saamine välistatakse sundvõõrandamise tõttu. Tavaolukorras võib tegu olla juhtumiga, kus

sundvõõrandamise objektiks on kinnisasi, millel asub tootmishoone ning hindamisakt arvestab

üksnes hoonestatud kinnisasja väärtusega, võtmata arvesse tootmishoone juurde kuuluvate seadmete

(käsitletavad päraldisena), mida sundvõõrandiandjal ei ole lubatud või võimalik eemaldada, ning

nende sihipärasest kasutamisest saadavate viljade väärtust. Sellisel juhul on sundvõõrandiandjal

KASVS § 23 lg 2 alusel võimalus nõuda, et päraldised ja viljad samuti hinnatakse ning nende

väärtus arvatakse sundvõõranditasu hulka.

Samas ei saa sundvõõrandamisega tekitatud kahju käsitleda viisil, nagu seda teeb kaebuse esitaja.

Olukorras, kus enne sundvõõrandamise menetluse algust peeti poolte vahel läbirääkimisi, kuid

tehinguni ei jõutud ning sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemusel saadud

vara väärtus on väiksem, kui enne sundvõõrandamise menetlust peetud läbirääkimistel pakutud

hind, ei saa hindade vahet käsitleda sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna, mis tuleb arvata

sundvõõranditasu hulka. Nagu vastustaja KASVS § 17 lg 2 viidates selgitas, sõltub

sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus sundvõõrandamise objekti otsesest väärtusest, hõlmates

kinnisasja ning selle päraldiste ja viljade väärtust. Kuivõrd sundvõõranditasu suurus määratakse

sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemusel koostatud hindamisakti põhjal

(KASVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2), ei oma tähtsust poolte vahel enne sundvõõrandamise alustamist

peetud läbirääkimistel tehtud pakkumised, mis vastavasisulise tehinguni sõlmimiseni ei viinud.

35.Tallinna Linnavolikogu 29.05.2008 otsuse nr 108 tegemise ajal kehtinud KASVS § 3 lõiked 3 ja

3¹ sätestasid vastavalt, et kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma

teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud ning

kinnisasja omandamine riigi või kohaliku omavalitsusüksuse poolt käesoleva paragrahvi lõikes 1

nimetatud eesmärkidel on lubatud ainult käesolevas seaduses sätestatud korras.

Kaebuse esitaja on avaldanud arvamust (15.10.2010.a. seisukohtade lk 4 ja lk 10), et viidatud

KASVS-i redaktsiooni kehtivuse ajal oli sundvõõrandamise eesmärkidel (avaliku tee ehitamine)

vara kokkuleppel omandamine välistatud ning sundvõõrandamise menetluse läbiviimine vara

võõrandamiseks oli kohustuslik. Nähtavasti on kaebuse esitaja sellest tulenevalt leidnud, et

sundvõõrandamisega viivitati.Selline seisukoht on ekslik. Tallinna Ringkonnakohus on 22.03.2010

haldusasjas 3-08-1352 tehtud kohtuotsuses analüüsinud viidatud sätete sisu ja eesmärki ning

leidnud kohtuotsuse põhjendava osa punktides 12 ja 13, et ka viidatud KASVS-i redaktsiooni

kehtivuse ajal oli kohalikul omavalitsusel õigus omandada kohaliku tee ehitamise eesmärgil

kinniasi omanikuga kokkuleppel, ilma sundvõõrandamise menetlust läbi viimata. Seetõttu on

kaebuse esitaja vastav väide ainetu, kuna vastustajal oli õigus pidada kaebuse esitajaga

läbirääkimisi vara võõrandamiseks tsiviilõigusliku kokkuleppe alusel, ilma sundvõõrandamise

menetlust läbi viimata.

36. 15.10.2010 seisukohtades (lk 5 – 7) avaldab kaebuse esitaja arvamust, nagu oleks vastustaja

kahju tekitanud pahausklike läbirääkimistega, kuna katkestas läbirääkimised ning asus kaebuse

esitajale ootamatult sundvõõrandamise menetlust läbi viima. Sellised väited on asjakohatud ja ka

sisuliselt ebaõiged. 1) HKMS § 3 lõike 1 punkti 1 järgi kuulub halduskohtu pädevusse avalik-

õiguslike vaidluste lahendamine. Nagu eelnevalt selgitatud, ei välistanud sel ajal kehtinud KASVS

§ 3 lg 3 ja 3¹ redaktsioon avaliku tee ehitamise eesmärgil vara omandamiseks läbirääkimiste

pidamist tsiviilõigusliku tehingu sõlmimiseks, ilma et oleks alustatud sundvõõrandamise menetlust.

Kuna seadusest tulenevat kohustust linnavalitsusel selleks polnud, ei olnud tegemist ka avaliku

võimu kandja seadusest tuleneva kohustusega avalik-õiguslikus suhtes. Sellisel juhul oleks pooled

sõlminud võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu (eeldades, et kaebuse esitajale Filtri tee 16 asuvate

ehitiste alune maa oleks ostueesõigusega erastamisavalduse lahendamise tulemusel kinnistatud, mis

on asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 tulenevalt alates 02.03.2006 sellise tehingu

lubatavuse eelduseks) ning Tallinna linn oleks saanud moodustatud kinnistu omanikuks. Seega

oleks tegemist olnud poolte tsiviilõigusliku tahteavaldusega, mitte avalik-õigusliku suhtega.

Seetõttu oli ka poolte vahel peetud, kuid tulemuseta lõppenud läbirääkimiste puhul tegemist

tsiivilõigusliku suhtega, millest tulenevaid kahjusid ei saa halduskohtumenetluse kaudu nõuda.

Jäädes eeltoodu juurde, ei ole vastustaja arvates kaebuse esitaja väited ka sisuliselt põhjendatud.

Tallinna linn ei olnud ka enne sundvõõrandamise menetluse algust 11 950 000 miljoni krooni

(763 744,20 euro) suurust hinda kokku leppinud ega põhjustanud pahausksete läbirääkimistega

kaebuse esitajale kahju. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ei ole pooled lepingueelses

staadiumis seotud kohustusega saavutada kokkulepe. Pooltel on vabadus otsustada, kas sõlmida

leping või mitte. (P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud

väljaanne. Kirjastus Juura, Tallinn 2006, lk 58.) VÕS § 14 lg 3 kohaselt, kui lepingueelseid

läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke

tagajärgi. Nagu faktilistest asjaoludest nähtub, tehti Tallinna Linnavalitsuse 31.12.2007 kirjaga nr

LV-1/6238 kaebuse esitajale ettepanek Filtri tee 16 ehitiste võõrandamiseks 11 950 000 krooni

(763 744,20 euro) eest. Kuivõrd mõistliku aja jooksul kokkulepet ei saavutatud ja lepingut ei

sõlmitud, asus Tallinna linn läbi viima sundvõõrandamise menetlust.

37. Ainetu on kaebuse esitaja väide, et läbirääkimiste katkestamine 29.05.2008 sundvõõrandamise

otsusega oli OÜ-le Orbona eksitav.Tallinna Maa-ameti 02.04.2008 kirjaga nr 4-13/1720 teavitati

kaebuse esitajat asjaolust, et kuna Tallinna linna ja OÜ ORBONA vahelised läbirääkimised Filtri

tee 9 ja 16 maaüksuste võõrandamise osas ei ole andnud mõlemaid pooli rahuldavat tulemust,

otsustas Tallinna linn alustada Ülemiste liiklussõlme rajamiseks vajalike Filtri te 9 ja 16

sundvõõrandamise menetlust kõnealuste maaüksuste võõrandamiseks Tallinna linnale. Kaebuse

esitaja seaduslik esindaja kutsuti selleks ka Tallinna Maa-ametisse nõupidamisele. Seega ei vasta

tegelikkusele kaebuse esitaja väide sundvõõrandamise üllatuslikkuse kohta Tallinna Linnavolikogu

29.05.2008 otsuse alusel, kuna Tallinna linn oli juba aprilli alguses teatanud läbirääkimiste

katkestamisest ning sundvõõrandamise alustamise kavatsusest. Kuivõrd Tallinna linn oli teavitanud

vastaspoolt läbirääkimiste lõpetamisest ning seda ka põhjendanud (läbirääkimised ei andnud

tulemust), puudub alus väita, nagu oleks sundvõõrandamise menetluse alustamise näol olnud

tegemist Tallinna linna pahauskse käitumisega lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel ning see

oleks toimunud üllatuslikult, ilma ette teatamata.

38. Puudub alus kahju nõudmiseks riigivastutuse seaduse alusel.

Kaebuse esitaja arvates viivitas Tallinna linn põhjendamatult sundvõõrandamise alustamisega, mille

tõttu jäi kaebuse esitajal saamata sundvõõranditasu summas 3 800 000 krooni (242 864,26 eurot).

RVastS § 7 lg 1 järgi isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-

õiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu ), võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui

kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6

sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Kahju hüvitamise nõude aluseks on seega: (a)

avaliku võimu kandja õigusvastane tegevus ning (b) põhjuslik seos teo ning kahju vahel, mida

teadupärast kontrollitakse nö conditio sine qua non testi abil. Vastustaja jääb kõigepealt eeltoodu

juurde, et kahju ei saanud tekkida Tallinna linna pahausksuse tõttu läbirääkimiste pidamisel.

Vastustaja vaidleb vastu väitele, et Tallinna linna viivitas sundvõõrandamise alustamisega, millega

tekitati kaebuse esitajale kahju ning vastustajal on kohustus sellekohane taotlus uuesti läbi vaadata.

Kaebuse väide, et kuna Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6-k moodustatud ajutise

komisjoni (edaspidi: Komisjon) 22.05.2007 nõupidamisel otsustati kinnitada Ülemiste liiklussõlme

eelistatud projektilahendusena variant 2, siis puudus Tallinna linnal takistus sundvõõrandamise

menetluse alustamiseks ning esines kohustus sundvõõrandamise menetlust alustada. Selline väide

on ainetu. Nagu vastustaja juba 16.08.2010 kohtule esitatud kirjalikus seletuses märkis, kiideti

Ülemiste liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekt (töö nr 06251/1) heaks

Tallinna Linnavalitsuse 14.05.2008 korraldusega nr 866-k.

KASVS § 3 lg 4 teise lause kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult

kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks on lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või

raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et

üldplaneeringu olemasolu nõue on täidud (kehtiv Tallinna linna üldplaneering, kehtestati 2001.

aastal. Kättesaadav internetis: http://www.tallinn.ee/ehitus/Tallinna-linna-uldplaneering).

TeeS § 19 lg 3 järgi koostatakse uue tee ehitamisel projekti esimese etapina tee eelprojekt, millega

määratakse kindlaks tee asukoht. TeeS, KASVS ega mõni muu seadus või õigusakt ei sätesta, kas ja

millisel viisil peab toimuma tee eelprojekti vastuvõtmine, kehtestamine või heakskiitmine. TeeS §

25 lg 3 järgi on kohalike teede korrashoiu korraldamine valla- või linnavalitsuse ülesanne. Kuna

teehoid on teetööde tegemist, kavandamist, teekasutuse korraldamist, tee kaitsevööndi hooldamist,

tee projekteerimist ning tee haldamisega seotud muud tegevust käsitlev tegevus (TeeS § 14 lg 1),

siis on tee projekteerimisega, sh tee eelprojektiga seonduv valla- või linnavalitsuse pädevuses.

Seetõttu saab olla pädevus tee eelprojekti heakskiitmiseks üksnes linnavalitsusel, mitte Komisjonil.

Jäädes eeltoodu juurde, leiab vastustaja, et sõltumata sellest, kas sundvõõrandamise teine alus –

eelprojekti olemasolu - tekkis juba Komisjoni otsuse tegemisel või tee eelprojekti heakskiitmisel

14.05.2008 korraldusega, ei sõltu sellest sundvõõrandamise alustamise kohustus.

PlanS § 30 järgi on kohalik omavalitsus kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval

hoonestatud maa-alal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud

detailplaneeringuga või detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala kehtestatud üldplaneeringuga:

1) nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt

kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks.

PlanS § 31 järgi võidakse kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks kohaldada

kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses ettenähtud alustel ja korras.

TeeS § 18 lg 1 järgi kohaldatakse avalikult kasutatava tee ehitamise korral ettenähtud

sundvõõrandamise suhtes kinnisasja sundvõõrandamise seadust. KASVS § 3 lg 1 punktist 7

tulenevalt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja

kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

Eeltoodust sätetest tulenevalt ei ole kohalikul omavalitsusel sundvõõrandamise alustamise

kohustust alates hetkest, kui sundvõõrandamiseks kohaliku tee ehitamiseks on alus, vaid

sellekohane otsuse tegemine on kaalutlusõigus, mida kohalik omavalitsus võib teha sobival ajal

pärast seda, kui esineb sundvõõrandamise õiguslik alus (üldplaneeringu ja tee eelprojekti

olemasolu). See on ka loogiline ja mõistuspärane, kuna eesmärk, milleks sundvõõrandamist

taotletakse (nt tee ehitamine) on üldjuhul olulisi rahaldi vahendeid nõudev protsess, millele

lisanduvad sundvõõrandamise kulud. Ei ole mõistlik eeldada, et kohalikul omavalitsusel oleks

haldusvõimekus ja rahalised vahendid selle igakordseks käivitamiseks nii pea, kui esineb õiguslik

alus üldplaneeringu ja tee eelprojekti näol. Seetõttu on sundvõõrdandamise alustamine üks

võimalusi kohaliku tee ehitamise teostamiseks alles olukorras, kus: (a) kohalik omavalitsus on

asunud tee-ehitust ellu viima ning (b) omanik ei nõustu tee ehituseks vajaliku kinnisasja

kokkuleppel võõrandama.

39. Erandolukord võib tuleneda üksnes KASVS § 3 lg 2, mille järgi kinnisasja omanik võib taotleda

talle kuuluva kinnisasja võõrandamist riigi või kohaliku omavalitsuse poolt, kui kehtestatud avalik-

õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutamist vastavalt senisele sihtotstarbele.

Selliseid kitsendusi, mis oleks kaebuse esitajat takistanud temale kuuluvaid Filtri tee 16 ehitisi

sihtostarbeliselt kasutada, enne sundvõõrandamise otsuse tegemist vastustaja poolt ei tehtud ning

kaebuse esitaja pole KASVS § 3 lõike 2 kohast taotlust ka esitanud. Sellest tulenevalt puudub ka

KASVS § 3 lg 2 järgi alus väita, et vastustajal oli juba varasemalt sundvõõrandamise kohustus.

40. Samuti ei saa nõustuda väidetega, et vastustaja rikkus sundvõõrandamise menetluses HMS-i §-

dest 6 ja 36 tulenevat uurimispõhimõtet ja selgitamiskohustust. Sundvõõrandamise menetlus on

haldusmentluse eriliik, kus täiendavate kahjude esitamise nõuet reguleerib KASVS § 23, nagu

vastustaja eelnevalt selgitas. Kuna kaebuse esitaja esitas sundvõõrandamise menetluse käigus enda

rahalised nõuded sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna, siis vastustaja neid selliselt ka menetles,

leides, et täiendava kahju nõudmine on alusetu. Samas ei saa vastustajale ette heita seda, et ta ei

asunud sellisel juhul käsitlema kaebuse esitaja kahjunõuet RVastS-i alusel. HMS § 5 lg 2 tuleb, et

haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt,

vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

Kui haldusorgan ei pea kahju hüvitamise nõuet sundvõõrandmise menetluses põhjendatuks, puudub

kohustus ja otstarbekus hakata läbi viima kahju hüvitamise menetlust mingil muul, näiteks RVastS-

i. Olukorras, kus kahju hüvitamise nõue pole haldusorgani arvates põhjendatud, ei tule pelgalt

nimetatud põhjusel algatada RVastS-i kohast kahju hüvitamise menetlust. Vastupidine olukord on

ilmselgelt eesmärgipäratu ja ebaefektiivne haldusmenetluse läbiviimine ega vastaks HMS § 5 lg 2

sisule.

41. Kuna vastustaja hinnangul puudub RVastS § 7 lg 1 kohane õigusvastane tegevus, ei ole

vastustaja hinnagul ka otstarbekas ega vajalik analüüsida põhjuslike seose olemasolu.

Kokkuvõtlikult leiab vastustaja, et kaebuse esitaja väited ei anna endiselt alust kaebuse

rahuldamiseks. Kaebuse esitaja poolt käsitletud kahju ei kuulu sundvõõranditasu alla, mistõttu

puudub alus Korralduse tühistamiseks. Samuti puudub alus nõue kahju hüvitamist muul alusel,

näiteks RVastS kaudu.

42. Vastustaja palub jätta OÜ Orbona kaebus Tallinna Linnavalitsuse 14.10.2009 korralduse nr

1669-k osalise tühistamise nõudes rahuldamata ning jätta OÜ Orbona menetluskulud tema enda

kanda ning mõista OÜ-lt Orbona välja Tallinna Linnavalitsuse poolt kantud menetluskulud, sh

kulud õigusabile.

43. 16.02.2011 kohtuistungil jäi vastustaja oma seisukohtade juurde.

KOHTU PÕHJENDUSED

44. Kohus uurinud menetlusosaliste seisukohti ja esitatud tõendeid leiab, et kaebus ei kuulu

rahuldamisele.

HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad OÜ Orbona menetluskulud tema kanda; vastustaja

menetluskulude väljamõistmiseks dokumente ei esitanud.

Kohus ei nõustu esitatud kaebusega ja leiab, et see on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.

Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.

45. Nähtuvalt vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse korraldusest nr 1669-k ja menetlusosaliste

seisukohtadest on OÜ Orbona vara Filtri tee 19 suhtes läbi viidud sundvõõrandamine ja

sundvõõrandamise hüvitise otsustamiseks langetas vastustaja eelmärgitud otsuse. Vara

sundvõõrandamise otsust kaebaja ei ole vaidlustanud, ka ei vaidlustanud ta sundvõõranditasu ja

erakorralisel hindamisel koostatud hindamisakti, mis koostati KASVS § 16 lg 9 alusel.

Vastustaja on 10.09.08 kirjaga (tlk 68) teatanud kaebajale KASVS § 23 lg 2 kohaselt, et kaebajal

tuleb teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis KASVS § 16 lg 9 alusel koostatud

erakorralises hindamisaktis ei kajastu. 10.09.08 kirjas (tlk 69) teatas OÜ Orbona, et temale on

tekitatud Filtri tee 16 asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa erastamisega viivitamise ja

sundvõõrandamise otsusega kahjud ca 9,9 miljonit kr ja ta palub kompenseerida nimetatu lisaks

sundvõõranditasule. Kaebaja leiab, et ta esitas kahjunõude KASVS § 22 lg 1 ja 23 lg 2 alusel.

13.05.09 vastustaja kirjast (tlk 71) nähtuvalt on kaebajale selgitatud, et OÜ-le Orbona oli teatatud

võimalusest esitada neist kahjudest, mis erakorralise hindamise aktis ei kajastu, mis kinnitab

kohtule, et OÜ Orbona pidi aru saama, et ta saab esitada nõuded tulenevalt KASVS normidest ja et

on alustatud KASVS § 24 lg 1 kohast kokkuleppemenetlust.

Tallinna

Linnavalitsus

koostas

03.08.09

Filtri

tee

ehitiste

sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluse protokolli, mis fikseerib ära, et OÜ Orbona esitas lisaks kohtutäituri poolt

koostatud hindamisaktis tulenevale sundvõõranditasule taotluse tekitatud sundvõõrandamise kahju

kompenseerimiseks. Peale seda esitas OÜ Orbona 04.12.08 tõendid täiendavate kahjude kohta.

Kokkuleppemenetluse pooled kogunesid 19.05.09 kokkuleppemenetluse koosolekul ja linna

esindaja teatas, et KASVS § 24 lg 3 kohaselt lähtub linnavalitsus kohtutäituri hindamisaktist ja

OÜ-l Orbona tuli esitada oma nõude selgitus. OÜ Orbona tegi pakkumise, et kui temale pakutakse

Tallinna Linnavalitsuse 31.12.07 kirjas LV-1/6238 märgitud hinda 11,95 miljonit kr, siis on

kokkuleppe sõlmimine võimalik. Tallinna linn jäi oma pakkumise juurde kohtutäituri akti alusel,

kuid lubas kaaluda, kas on võimalusi pakkuda vastu muud kinnistut.

04.06.09 kokkuleppemenetluse koosolekul selgitati, et tal ei ole kinnistuid pakkuda ja linn jäi

rahalise pakkumise juurde summas 8 150 000 kr. Fikseeriti, et kokkuleppemenetluses ei jõutud

kokkuleppele ja seda ei jätkatud.

Seega nähtub kohtule, et kaebaja tegutses oma nõuete esitamisel KASV alusel läbiviidavas

konkreetses haldusmenetluses ja pidi andma vastustajale pädeva informatsiooni ja nõuded, et

vastustaja saaks lahendada kokkuleppemenetluses vajalikud asjaolud. Vastustaja ei ole jätnud

teatamata KASVS § 22 kokkuleppemenetluse alustamisest; ta viis selle läbi ja andis võimaluse

esitada kaebajal tulenevalt KASVS § 23 lg 2 sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis sama

seaduse § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu.

KASV kohaselt tehakse peale kokkuleppemenetluse lõppemist sundvõõranditasu määramise otsus

ja kaebaja on vaidlustanud kohtus selle korralduse vaid osaliselt, st jätnud vaidlustamata korralduse

p 1, millega määrati sundvõõranditasu suuruseks 8 150 000 kr ja samas on kaebaja vaidlustanud p 2

osaliselt, millega vastustaja keeldus kaebaja esitatud nõude rahuldamisest ja leidis, et KASVS § 27

lg 2 alusel ei tingi kaebaja esitatud nõue täiendava hindamismenetluse läbiviimist, kuna tegemist ei

ole KASVS § 23 lg 2 märgitud kahjudega.

Kaebaja ei ole kohtu kaudu nõudnud selgesõnaliselt uue hindamise läbiviimisele kohustamist, ka ei

nõustunud ta vaidlustama korralduse p 1, milles sisaldub sundvõõranditasu konkreetne suurus vaid

ta soovib haldusakti osalist tühistamist ning palub kohustada tema taotlus uuesti läbi vaatama, kuna

tegemist on sundvõõrandamisel tekkinud kahjudega, mis tuleb hüvitada. Seega sisuliselt ei nõustu

kaebaja, et koos sundvõõranditasuga ei saaks välja mõista tema tehtud kulutusi sundvõõrandamise

kestel ja samas ei nõustu kaebaja vastustaja kahjukäsitlusega, mistõttu soovib, et vastustaja tema

esitatud nõuded uuesti läbi vaatab. Lisaks peab kaebaja haldusakti motiveerimist puudulikuks.

Kaebaja leiab, et kohtul tuleb kontrollida, kas kaebaja nimetatud kahjud on käsitletavad

sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna.

Kaebaja esitatud täpsustatud andmetel oli esitatud kahjunõudega hõlmatud järgmised kahjud:1)

Tallinna linna esialgses omandamise pakkumises märgitud summa 11 950 000 kr ja makstud

sundvõõranditasu summas 8 150 000 vahe kokku 3 800 000 kr; 2) Kulud õigusabile summas 32 782

kr; 3) Vara hindamisega seotud kulud 10 600 kr; kuid kaebaja nõudis hoopis 5900 krooni. 4)

Tööaja-, side-, sõidu- ja muud kulud 72 000 kr; 5) Filtri tee 16 detailplaneeringu taotluse

ettevalmistamisega seotud kulud summas 14 000 kr.

Kohus leiab, et vastustaja on jätnud kaebaja esitatud kokkuleppemenetluses vastuse alusel linnale

õigesti korralduse p 2 alusel täiendava hindamismenetluse läbi viimata ja keeldunud kahju

hüvitamisest, sj on vastustaja piisavalt oma seisukohti põhistanud.

46. Kohus nõustub kaebajaga, et Põhiseaduse (PS) § 32 teine ja kolmas lause sätestavad, et omandit

võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides

õiglase ja kohese hüvituse eest; igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus

pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. PS § 13 lg 1 järgi

on igaühel õigus riigi ja seaduse kaitsele. Riigi ülesanne on antud juhul tagada omandi omaniku

nõusolekuta võõrandamisel vajalike reeglite kehtestamine vara võõrandamiseks ja selle eest

hüvituse määramiseks.

Kinnisasja sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud kinnisasja sundvõõrandamise seaduses

(edaspidi KASVS).

Sundvõõrandamise läbiviimine on lubatav ka vallasasjade suhtes, see ei eelda maa ostueesõigusega

erastamise lõpuleviimist, sest KASVS § 48 lubab sama seadust kohaldada ka ehitiste kui

vallasasjade sundvõõrandamiseks.

47. Riigikohtu HK lahendis 20.06.2003 nr 3-3-1-51-03 märgitakse, et tulenevalt PS § 32 lg 1 teisest

lausest on sundvõõrandamise korral nõutav kohene ja õiglane hüvitus. Üldjuhul on õiglaseks

hüvituseks asja turuväärtus. PS § 32 lg 1 teise lausega võib olla kooskõlas ka väiksem hüvitus, kui

täielik hüvitamine oleks erandlike asjaolude tõttu ebaõiglane. Põhiseaduse antud säte loob riigile

kohustuse tagada riigi poolt ettenähtud sundvõõrandamise korral õiglase hüvituse maksmine.

Õiglase hüvituse maksmine võib toimuda ka kolmanda isiku, näiteks sundvõõrandatava vara

omandaja poolt. Sama lahendi p-is 12 märgitakse, et kui sundvõõrandamisel ei maksta õiglast ja

kohest hüvitust, on tegemist õigusvastase omandiõiguse riivega. Seega on õigusvastase

omandiõiguse riivega tegemist ka siis, kui sundvõõrandamisel makstav hüvitus ei ole piisav.

Vastavalt PS § 32 lg 1 kolmandale lausele on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud,

õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus ja selle suurus. Kui isik

leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte

laskma endale õigusvastaselt kahju tekitada. Ka siis, kui sundvõõrandamisel määratakse kindlaks

hüvituse suurus, tuleb hüvituse suurus tähtaegselt vaidlustada, kui isik leiab, et makstav hüvitus ei

ole õiglane. Riigivastutuse seaduse § 7 lg-st 1 tuleneb põhimõte, et kannatanu peab võimaluse

korral püüdma ära hoida kahju tekkimist, vaidlustades õigeaegselt kahju põhjustava avaliku võimu

kandja tegevuse. Riigikohtu üldkogu on 18.03.05.a. otsuses nr 3-2-1-59-04 rõhutanud samuti, et

Põhiseaduse § 32 sätestab omandivabaduse kui põhiõiguse. Ühe omandivabaduse tahuna tagab

põhiseaduse § 32 lõige 1 kaitse sundvõõrandamise eest. Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1

esimesele lausele on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Sel viisil väljendatud omandi

puutumatuse ja võrdse kaitstuse põhimõte ei ole siiski piiramatu. Põhiseaduse § 32 lõike 1 teise

lause järgi võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja

korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Lahendi p-is 13 märgitakse, et

sundvõõrandamine tähendab omaniku täielikku või osalist ilmajätmist subjektiivsest õigusest, mille

põhiseaduse § 32 garanteerib ja p-is 15, et sundvõõrandamine kui põhiseaduse §-s 32 sätestatud

omandi põhiõiguse kandja täielik või osaline ilmajätmine omandist on väga intensiivne

omandiõiguse piirang, mille puhul põhiseadus sätestab kvalifitseeritud seadusereservatsiooni.

Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1 teisele lausele võib omandit omaniku nõusolekuta seaduses

sätestatud juhtudel ja korras küll võõrandada, kuid põhiseadus ise seab sellise võõrandamise

põhiseaduspärasuse sõltuvusse täiendavatest lisatingimusest. Esiteks tohib omandit seaduses

sätestatud juhtudel ja korras sundvõõrandada üksnes üldistes huvides, teiseks peab see toimuma

õiglase ja kohese hüvitise eest.

Seega nähtub kohtule, et kaebajal on õigus algatada vaidlus kohtus, kui ta ei nõustu

sundvõõrandamisega ja kui makstav hüvitus ei ole piisav. Kaebaja ei pöördunud kohtusse

sundvõõrandamise otsuse tühistamiseks, järelikult tuleb lugeda sundvõõrandamine õiguspäraseks.

Antud juhul on vastustaja soovinud õiglase hüvitise tasuda koheselt sundvõõrandamise

lõpuleviimisel ja ta on seda ka ette näinud ning korraldanud edasised tegevused korralduse p-s 3

ettenähtud viisil. Kaebaja ei ole keelanud nende edasiste tegevuste läbiviimist, seega viiakse

sundvõõrandamine lõpule.

Kaebaja on sisuliselt püstitanud küsimuse, mis seondub õiglase hüvitise määramisega. Kohus juba

märkis, et kohtupraktika on kinnitanud, et õiglaseks hüvitiseks peetakse sundvõõrandatava asja

harilikku väärtust, mis vastavalt kuni 30. juunini 2002. a kehtinud AÕS § 29 lõikele 2 on asja

kohalik keskmine turuhind (alates 1. juulist 2002. a kehtib sarnane säte – tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 65 järgi). Sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku

väärtuse ehk turuhinnaga, põhiseadusega kooskõlas võib olla ka väiksem hüvitis, kui täielik

hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Seega rääkides asja

õiglasest hüvitisest mõistame selle all asja harilikku väärtust, st asja turuhinda.

KASV § 15 (sundvõõranditasu mõiste) märgib vastavalt lg-le 1, et sundvõõrandisaaja peab

kinnisasja sundvõõrandamise korral maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu; vastavalt lg-

le 2 sundvõõranditasu makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti ja lg-le 3 sundvõõrandisaaja

peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab.

Antud juhul ei leidnud linnavalitsus vahetamiseks sobivat maatükki ja sundvõõranditasu tuli

määrata rahas.

KASVS § 17 (sundvõõranditasu suurus) lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud,

mida

sundvõõrandiandja

peab

sundvõõrandamise

tõttu

kandma,

kusjuures

kinnisasja

sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja

viljade väärtuse, kui seadusest ei tulene teisiti.

KASVS näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja hüvitada

sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23 lg 2).

48. Kohus nõustub, et Kaebajal on õigus nõuda, et tema esitatud hüvitise nõuded vaadatakse läbi ja

hinnatakse, kas tegemist on sundvõõrandamismenetluses hüvitamisele kuuluvate kahjudega, et

vajadusel teha uus hindamine. Kohtu arvates ei ole võimalik kaebajal jätta vaidlustamata määratud

sundvõõranditasu suurust, kuna ta leiab, et tegemist on KASVS kahjudega. Kaebaja ei muutnud

enne lõplike seisukohtade esitamist oma nõuet ja kohus siiski kontrollib, kas haldusakt on

kooskõlas kehtiva õigusega.

Kaebaja leiab, et vaidlustatud korralduses on alusetult leitud, et tema poolt esitatud nõuetest ei

tulene, et tegemist ei ole sundvõõrandamisega tekitatud kahjudega. Seega rikutakse kahju

hüvitamise keeldumisega kaebaja põhiõigust saada omandikitsendamise tõttu õiglast ja kohest

hüvitist avalikes huvidest toimunud omandiõiguse kitsenduste eest. Kaebaja leiab, et ta ei ole

kohustatud kandma kulusid (kahjusid), mis on tekkinud vara sundvõõrandamise tõttu. Kaebuse

esitaja leiab, et korraldus on motiveerimata osas, millega otsustati KASVS § 27 lõike 2 alusel mitte

alustada täiendavat hindamismenetlust põhjusel, et kaebuse esitaja poolt esitatud nõuete näol ei ole

tegemist KASVS § 23 lõikes 2 märgitud kahjudega ja jäeti rahuldamata tema esitatud rahalised

nõuded.

Vastustaja leiab, et käesoleval juhul on korraldus nii faktiliste asjaolude kui ka õiguslikele alustele

tuginedes piisavalt motiveeritud ja sundvõõranditasu maksmine toimus kooskõlas seadusega.

Kaebaja määratud hinda ei ole vaidlustanud, samuti ei ole ta vaidlustanud hindamisakti, seega ei saa

hiljem akti ebaõigsusele toetuda, kui ei tehtud märkusi arestitava vara kohta ning uut hindamist ei

ole nõutud. Vastustaja kontrollis kaebaja esitatud nõuded ja jääb seisukohale, et makstud hüvitus on

õiglane. Antud juhul ei vaidlusta kaebaja korralduse p 1 märgitud hüvituse suurust, kuid leiab

vastuoluliselt ikkagi, et makstud hüvitus ei ole õiglane. Vastustaja põhjendas, miks ta jääb määratud

turuhinna juurde ja ei algata uut hindamist.

Kaebusest nähtub, et kaebaja ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavalitsuse 14. oktoobri 2009. a

korraldusega nr 1669-k „Filtri tee 16 ehitiste sundvõõranditasu määramine“ p 1, millega määrati

Filtri tee 16 asuvate ehitiste - administratiivhoone (ehitisregistri kood 101037535), kaalumaja

(101037539), katusealune (220400290) ja muud rajatised (220400291) - sundvõõrandamise

menetluses sundvõõranditasu suuruseks 8 150 000 krooni. Sundvõõrandamise kuuluvate ehitiste

erakorralise hindamise viis läbi Harjumaa ja Tallinna kohtutäitur Kaire Põlts, kes koostas 28.

augustil 2008. a täiteasjas nr 025/2008/4371 vallasvara arestimise ja hindamise akti. Hindamisakti

koostamisel võeti aluseks atesteeritud kinnisvarahindaja I.Vatteri koostatud eksperthinnangus nr

0807-294/I toodud alused ja asjaolud, mille järgi on arestitud vara (Filtri tee 16 asuvad ehitised)

väärtus 8 150 000 krooni.

Seega on leidnud kinnitust, et märgitud hindamisakti kaebaja ei vaidlusta ega ole vaidlustanud seda

ka selle koostamisel, kuna ta ei nõudnud TMS § 74 ja § 217 lg 1 kohaselt vara osas uut hindamist

10 p jooksul arvates vara arestimise ja hindamise akti saamisest ja selles etapis ta ka ei esitanud

neid nõudeid, mis ta esitas alles kokkuleppemenetluses. Läbirääkimiste etapis saab KASVS § 24 lg

3 kohaselt lähtuda sama seaduse § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeimast kinnisasja

või piiratud asjaõiguse väärtusest. Läbirääkimistel on pädeval isikul õigus kaasata eksperte, kelle

kulud kannab sundvõõrandisaaja.

Kaebuse esitaja taotlus, mille kohus on eelnevalt ära märkinud, ei kujuta sellist taotlust, mis nõuaks

täiendava eksperdi kaasamist, ta ei ole eksperdi kaasamist ka nõudnud. Kuna hindamisakti ta ei ole

vaidlustanud, siis nähtub kohtule, et kaebaja ei kurda ka selle üle, et vastustaja jättis hindamisakti

osas midagi tähelepanuta. Kohtuistungil kaebaja kinnitas, et ta ei soovi korralduse p 1 toodud

sundvõõranditasu vaidlustada, kuid märgitud tasu on saadud kohtule nähtuvalt justnimelt

erakorralise hindamise tulemusena. Kohtu arvates jättes selle tulemuse vaidlustamata, on juba

kaebajal võimatu saavutada sundvõõranditasu teistsugust määramist ja vastustaja keeldumine ei saa

rikkuda kaebaja õigusi.

KASVS § 22 lg 1 märgib ära kokkuleppemenetluses läbiviidava tegevuse sisu. Vastustaja leiab, et

TSMS § 74 lg 7 järgi võib võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna vaidlustada

kaebusega TSMS § 217 sätestatud korras.Kaebaja märkis, et ta sai akti kätte kohtutäituri juures

28.08.08.a. Kohus nõustub vastustajaga, et kui linna poolt saadeti välja teade, milles sooviti teada,

kas KASVS märgitud kulusid esineb, siis peeti silmas, et kaebajal on nõudeõigus, mis seondub

võõrandatud varaga, st tuleks kontrollida, kas on vajalik ära võtta päraldisi, kas on vaja

majandustegevust ümber korraldada. Seega seati kaebaja ette KASVS § 17 lg 2 sätstatud

asjaoludest teatamise nõue.

KASVS § 17 lg 2 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab

sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja

kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest ei tulene teisiti.

Sundvõõrandamisega tekitatud kahju mõiste on tuletatav koostoimes KASVS-i erinevatest sätetest.

KASVS § 23 lg 2 tulenevalt teatab sundvõõrandiandja enne kokkuleppemenetluse alustamist

sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis KASVS § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis ei kajastu.

KASVS § 16 lg 9 nimetatud hindamisakti näol on tegemist erakorralise hindamise tulemusega, mis

koostatakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumuse alusel

sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Seega nähtub, et asja väärtust ei saa hinnata

suvalise aja seisuga. KASVS § 17 lg 2 sätestatu on kohus eelnevalt nimetanud. Seega sai kaebaja

lähtuda neist võimalustest. KASVS-i kohaldatakse KASVS §-st 48 tulenevalt ka ehitistele kui

vallasasjadele, mistõttu tuleb ehitisi kui vallasasju käsitleda sundvõõrandamise puhul

kinnisasjadena. Seega hõlmab sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus sundvõõrandatava

kinnisasja (ehitise) väärtust, temaga seotud päraldiste väärtust ja viljade väärtust. Täiendavate

kahjudena mõistame selle tõttu juhtumit, mil mõni ülaltoodud varaga seotust on jäänud

hindamisaktis kajastamata, et vajadusel teostada uus hindamine. Seega pidi kaebaja oma taotluses

näitama, mis on jäänud hindamata; kohtule nähtub, et samas on nt ka vastustajal õigus isegi hinda

muuta alanemise suunas, juhul, kui on tekkinud olulised muutused ja need on tingitud nt

sundvõõrandiandja tegevusest.

Vaidlus on tekkinud sellest, et vastustaja peab sundvõõranditasu õigeks ja õiglaseks ja kaebaja

nõuded ei tingi sundvõõranditasu suurendama, tekkinud ei ole kahju, mida vastustaja saaks

hüvitada. Kohus uurinud asja materjale, kuulanud ära selgitused ja kontrollinud veelkord tõendeid

leiab, et kaebaja kohtukaebuses vaidlustatud nõuete näol ei ole tegemist kahjudega, mida KASVS

võimaldaks hüvitada ja sundvõõranditasu on määratud õigesti.

Kaebaja üheks sooviks on soov saada hüvitatud enne sundvõõrandamise alustamist peetud

läbirääkimistes märgitud pakkumist, mille alusel tehingut ei sõlmitud. 31.12.07 oli linna poolt

pakutud tehingu hinnaks 11 950 000 kr. Kaebaja oma taotluses esitatud argumente täiturile ei ole

esitanud. Kaebaja märgib eksitavalt, et kuna kaebaja ja Tallinna linna eelnevate kokkulepete alusel

on ehitise väärtuseks 12 015 177, siis ta järeldab, et sundvõõrandamise otseseks kahjuks on

tekkinud hinnavahe 3 865 177 kr (tlk 69 pöördel). Vastustaja on asja lahendamisel keeldunud

korralduse p 2.2. sellise teema arendusega ja on lugenud nõude põhjendamatuks, kuna ta sai lähtuda

sundvõõrandamise menetluses tehtud hindamise tulemustest, enne sundvõõrandamise menetlust

tehtud hinnapakkumisest ta ei saa lähtuda. Õigusliku alusena viitab vastustaja KASVS § 27 lg 2.

49. KASVS § 15 sätestab lg-s 1, et sundvõõrandisaaja peab kinnisasja sundvõõrandamise korral

maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu; sundvõõranditasu makstakse rahas, kui pooled ei

lepi kokku teisiti (lg 2). Kohus juba märkis, et teistsugust kokkulepet ei olnud.

Sundvõõrandisaaja peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab (lg 3).

Tulenevalt KASVS § 16 lg-st 1 sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse

erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud

asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

Seega nähtub kohtule, et vastustaja ei saa ega pea aluseks võtma mingi muu aja asja väärtust, kui

määrama selle sundvõõrandamise otsusest arvates. Antud juhul kaebaja viidatud hinnapakkumine ei

ole tehtud sundvõõrandamismenetluses, vaid enne sellise menetluse alustamist.

KASVS § 17 (sundvõõranditasu suurus) lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu peab katma kahjud,

mida

sundvõõrandiandja

peab

sundvõõrandamise

tõttu

kandma,

kusjuures

kinnisasja

sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja

viljade väärtuse, kui seadusest tulene teisiti. KASVS näeb ette, et sundvõõrandamise korral tuleb

maksta hüvitist (sundvõõranditasu) ja hüvitada sundvõõrandamisega tekitatud kahjud (§ 23 lg 2).

Seega kõneleb seadus sundvõõrandamise menetluses kindlakstehtust.

Kuivõrd erakorralise hindamise tulemusena saadi sundvõõrandi tasu suuruseks 8 150 000 kr ja seda

kaebaja ei vaidlustanud, siis on ainus hindamisakt, mis on tehtud sundvõõrandamise menetluses just

sellise hinnaga akt, mis on aluseks sundvõõranditasu määramisel. Selles näidatud vara hind vastas

hindamise ajal kehtinud turuhinnale, kuna vastupidist ei ole tõendatud. Seadus lubab arvestada vaid

selliselt saadud turuhinnaga. Seda loetaksegi sundvõõranditasuks, mis on õige ja õiglane. Seega

nähtub kohtule, et sellest kaebaja nõudest tulenevalt on sundvõõranditasu suurus 8 150 000 krooni

teada ja seda ei ole vaidlustatud, järelikult tuleb ühtlasi lugeda, et see katab asja hariliku väärtuse e

tekkinud kahju seaduses märgitud aega arvestades. Neid tingimusi vastustaja suvaliselt muuta ei

saa. Ka TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või

tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind ehk

turuhind. Ühtlasi nähtub, et sundvõõrandamistasu peab kompenseerima varalise kaotuse. Varaline

kaotus hüvitatakse vastavalt turuhinnale ehk tasuda tuleb hüvitis, mis vastab sundvõõrandatud asja

turuväärtusele Kuna kinnisvara turul hinnad muutvad, on oluline väärtuskuupäeva sätestamine,

mida antud juhul seadus ka sätestab ja mida ka järgiti. Kaebaja on eksitavalt leidnud, et kui seadus

räägib kahjudest, siis peetakse siinkohal silmas kaebajale tekkinud kõiki kulusid või kahjusid, mille

ta seostab sundvõõrandamisega. Asjaolu, et KASVS nimetab nt § 15 lg 3 , et sundvõõrandisaaja

peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab või et § 16 lg 10 nimetab

erakorralise hindamisega seotud kulud, ei tähenda, et neis peetakse silmas sundvõõranditasu,

millele on õigus kaebuse esitajal. Ka erinevad kolmandad isikud võivad kannatada kahju, st et neile

on tagatud seadusega samaoodi nõudeõigused. Kaebaja varalise kaotuse osa tuleb mõista kohtu

eelnevalt toodud selgitusi arvestavalt. Vastustaja keeldumine hüvitada täiendavad nõuded tugines

seadusest tuleneval alusel.

Kohus leiab, et kaebaja õiguste rikkumist siinkohal ei põhjusta ka haldusakti motivatsioon, vaid

vastupidiselt nähtub kohtule, et vastustaja on selgitanud välja, kuidas talitada KASVS menetluses ja

miks seadus ei võimalda kaebaja nõudeid rahuldada. Kohus selgitab, et vastustaja on lähtunud

õigetest argumentidest ja õiguslikest alustest vähemalt selles osas, mis kaebaja on käesolevalt

vaidlustanud kohtus. Osa päis 2 märgitud nõudeid on kohtu jäetud vaidlustamata.

Seotult linnavalitsuse kirjas 31.12.07 tehtud ettepanekuga märgib kohus järgmist. Esmalt vajab

selgitamist, et enne sundvõõrandamise otsuse tegemist pidas vastustaja OÜ-ga Orbona

läbirääkimisi, kas vara omandamiseks on võimalus tsiviilõigusliku tehingu alusel. Enne

sundvõõrandamise otsuse tegemist läbiviidud läbirääkimine ja hinnapakkumine Tallinna

Linnavalitsus 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 võõrandada Tallinna linnale Filtri tee 16

hoonestatud maaüksus ca 4600 m2 suuruses osas 11 950 000 kr eest on käsitletav

sundvõõrandamiseeelse olukorraga. Seda ei saa nimetada kokkuleppemenetluseks, mille märgib ära

KASVS 4.peatükis. Linnal ei ole keelatud omandada vara tsiviilõiguslike tehingute alusel.

Vastustajal oli õigus kontrollida, kas kaebaja vara saab omandada ka ilma sundvõõrandamise

menetlust läbi viimata, mis on kulukas ja töömahukas protsess.

Kaebaja väidab, et vastustaja oleks pidanud vara hinna määramisel lähtuma eelmärgitud 2007 a

läbirääkimiste tulemusest, st Linnavalitsus 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 teatatud väärtusest, so

11 950 000 kr. Kuna kohus on eelnevalt ära märkinud, millise aja hetkega on linn antud juhul

seotud, siis ongi kohus märkinud, et ilmselt ei pea kaebaja oluliseks teha vahet nn

kokkuleppemenetlustel, millest tulenebki erinev arusaamine. Kaebaja leiab samas, et linn poleks

tohtinudki teha enne sundvõõrandamist pakkumist, kuna seadus seda ei lubanud ja kuivõrd seadus

läbirääkimisi ei lubanud, siis oleks pidanud tegema sundvõõrandamise otsuse juba 2007 juunis

lähtudes hinnast 11 950 000 kr. Kuivõrd seda ei tehtud, siis tuleb sundvõõrandamise hüvituse

määramisel lähtuda sellest pakutud hinnast.

Seadus sellist lähenemist ei võimalda ja kohus leiab, et vastustaja õigesti kaebaja seisukohaga ei

nõustunud, kuna KASVS on võimaldanud ega tee takistusi linnal omandada vara enne

sundvõõrandamise menetluse alustamist ka tehingutega. Asjaolu, et kohaliku omavalitsuse üksus oli

kohustatud välja selgitama kinnisasja omaniku nõusoleku kinnisasja võõrandamiseks, ei loo

selliseid õiguslikke tagajärgi nagu seda leiab kaebaja. Kohaliku omavalitsuse üksus võis teha

kinnisasja omanikule pakkumuse, milles märgitud hind ei või olla väiksem kinnisasja harilikust

väärtusest. Seadus võimaldas siis, kui kinnisasja omanik esitatud pakkumusega nõustub, õiguse

sõlmida kinnisasja omanikuga leping kinnisasja võõrandamiseks riigile või kohaliku omavalitsuse

üksusele. Seega lubab seadus vara omandada ka ilma sundvõõrandamist läbi viimata, kui selleks on

seaduses sätestatud tingimused olemas. Vastustaja viitas Tallinna Ringkonnakohtu lahendile

haldusasjas nr 3-08-1352, millele Riigikohus menetlusluba ei andnud ja leidis, et selles lahendis

kohus andis põhjenduse, et vara tohib omandada kokkuleppel, kui see kokkulepe saavutatakse. Linn

antud juhul tegi ettepaneku 13.12.2007 vara ostmiseks, kuid kokkulepet vara ostmiseks ei

saavutatud, mistõttu mais 2008 tehti otsus vara sundvõõrandamiseks ja vara sundvõõrandati.

Sundvõõrandamisel hindab vara väärtuse kohtutäitur. Sellises olukorras peab võtma linn aluseks

kohtutäituri pakutud hinna.

Kaebaja käsitlus KASVS § 3 lg 3 ja § 3 lg 31, mis jõustusid 2005 vastuvõetud kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse, täitemenetluse seaduse, teeseaduse ja raudteeseaduse muutmise

seadusega, eelmärgitud kohtu seisukohti ei muuda. Kuna kaebaja leidis, et kui sundvõõrandamise

eesmärgiks on avaliku tee ehitamine, siis kohalikul omavalitsusel puudus võimalus omandada vara

kokkuleppe teel, kohalik omavalitsus oleks pidanud või oli lausa kohustatud läbi viima

sundvõõrandamise menetluse, mitte aga venitama kokkulepete sõlmimisega aega, mis tekitas

temale kahju. Kohus leiab, et kaebaja on KASVS regulatsiooni seotult tee ehitamisega mõistnud

valesti. KASVS § 3 lg 3¹ tulenevalt tehakse enne sundvõõrandamismenetluse alustamist selgeks,

kas kinnisasja omaniku nõusolekul on võimalik kinnisasja võõrandada. Selleks võib esitada

kinnisasja omanikule pakkumuse, milles märgitud hind ei või olla väiksem kinnisasja harilikust

väärtusest. Vastavalt TsÜS § 65 on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind ehk

turuhind. Kaebajale esitati 31.12.2007 kirjaga nr LV-1/6238 võimalus teostada tsiviilõiguslik tehing

ja see ei olnud KASVS kohaselt keelatud. KASVS § 5 ( sundvõõrandamismenetlus) lg 1 sätestab,

et sundvõõrandamismenetlus algab sundvõõrandamise taotluse esitamisega, valla- või linnavalitsuse

poolt käesoleva seaduse § 121 lõikes 1 nimetatud eelnõu esitamisega valla- või linnavolikogule või

eeltöödega ja lõpeb sundvõõrandatud kinnisasja kinnistamisega sundvõõrandisaaja omandisse,

sundvõõrandamise taotluse rahuldamata jätmisega või sundvõõrandamisest loobumisega.

Sundvõõrandamine, kui omandipõhiõigust (PS § 32) riivav meede, on lubatud ainult omaniku

nõusoleku puudumisel -KASVS § 2 lg 1. Seega on esmalt vajalik selgitada omanike tahteavaldus

või selle puudumine tsiviilõigusliku tehingu tegemiseks, kui esitatakse pakkumus kinnisasja

võõrandamiseks ja kui kokkulepet ei saavutata, käivitub sundvõõrandamise menetlus. Kuni

20.07.2005 kehtis KASVS § 3 lg 3 järgmises sõnastuses: ”Kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist

taotletakse, on saavutatav muul lubataval viisil, ei ole sundvõõrandamine lubatud.” Alates

21.07.2005 kehtis KASVS § 3 lg 3 järgmises sõnastuses: „Kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist

taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole

sundvõõrandamine lubatud.“ Seega ei saa sundvõõrandada seda vara, mida saab kasutada edasi.

Seadus ei luba üldse sundvõõrandada vara, mis ei kuulu sundvõõrandamisele. Seaduse kohaselt ei

olegi võimalik sundvõõrandamise sildi all teha tehinguid teise isiku kinnisasjaga, kui see ei kuulu

sundvõõrandamisele. Kui seotult tee ehitamisega saaks kaebaja asja kasutada, ei ole

sundvõõrandamine seega lubatav. KASVS § 3 lg-s 3 toodud eelduse täitmiseks on vaja ühtlasi

tuvastada, et tee-ehitus ei ole võimalik kaebajale kuuluvate ehitiste võlaõiguslikul (nt rendileping)

või asjaõiguslikul (nt hoonestusõigus, kasutusvaldus jms) alusel põhineva lepingu sõlmimisega.

Asjaolu, et seaduse § 3 nimetab ära, millal on sundvõõrandamine lubatav, ei muuda olukorda ning

seadusandja peab silmas, et kui on võimalik teed ehitada nii, et isiku asja ei pea sundvõõrandama,

siis sundvõõrandamist läbi ei viida. Rõhutatakse ka kinnisasja sundvõõrandamise olulist momenti,

so üldistes huvides võõrandamist. Antud juhul ei jäänud vaidlust küsimuses, et vajalikku teed saab

ehitada, kui teostatakse kaebaja vara sundvõõrandamine, kuna ei esine võimalust, et kaebaja

kasutab samal ajal talle kuuluvat vara edasi. Seaduse eri aegadel kehtinud redaktsioonid viisid

sisuliselt samale tulemusele. Seletuskirjast tulenevalt oli nimetatud sätte muutmine vajalik, kuna

senine tekst ei võimaldanud sundvõõrandamismenetlusi efektiivselt läbi viia. Nn läbirääkimised

võisid venida, seadusandja tahe ei ole venitada sundvõõrandamise läbiviimisega. Menetluse

läbiviimise tähtajad märgitakse sundvõõrandamise menetluse läbiviimisel. Kui kinnisasja

omanikuga hinna suhtes kokkuleppele jõudmine võttis liigselt aega, va kui riik oleks maksnud selle

hinna, mida küsib omanik, siis on seadusandja püüdnud regulatsiooni muuta efektiivsemaks. Samas

oli oht, et hinnaküsimuses oleks paratamatult kaasnenud omanike ebavõrdne kohtlemine, kuivõrd

hind sõltuks sellest, kui suurt hinda küsib omanik. Veel viidatakse ohule avalike ressursside

kasutamise õiguspärasuse ja otstarbekuse aspektist. Seega oli KASVS muutmise eesmärk suunatud

seaduses

sätestatud

aluste

esinemisel

sundvõõrandamismenetluse

efektiivse

läbiviimise

võimaldamisele ja kinnisasja omanike õigusele saada sundvõõrandatud kinnisasja eest õiglast

hüvitist ehk asja harilikku väärtust. (

seletuskiri

on

kättesaadav

interneti

aadressil:

http://web.riigikogu.ee/ems/sarosbin/mgetdoc?itemid=051320007&login=proov&password=&syste

m=ems&server=ragne11 ) KASVS järgi määratakse sundvõõranditasu sundvõõrandamise otsuse

tegemise kuupäeva seisuga. Seega nähtub, et KASVS muutmisel oli eesmärgiks kinnisasja

väärtuse määramisel saavutada selgem regulatsioon, kuid nii enne sundvõõrandamismenetluse

algatamist pakkumuse esitamisel kui ka hilisemal sundvõõranditasu määramisel tuleb lähtuda

kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise hetkel. Harilik väärtus e turuhind tähendab, et

lähtutakse hinnast, mis kujuneb turul nõudluse-pakkumise vahekorrast. Kuivõrd kinnisvarahinnad

turul muutuvad, oli väärtuskuupäeva sätestamine oluline, kuna hariliku hinna määramise aeg

välistab selles küsimuses liigsed vaidlused. KASVS varasem regulatsioon ei sätestanud hindamise

väärtuskuupäeva.

Vastustaja viitab siinkohal õigustatult Tallinna Ringkonnakohtu lahendile haldusasjas nr 3-08-1352

milles märgitakse, kuidas tuleks KASVS § 3 lg-t 3 tõlgendada: Säte keelab sundvõõrandamise, kui

eesmärgi, milleks sundvõõrandamist taotletakse, saavutamine on võimalik ka ilma teise isiku

omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Selle üle, et eesmärk, milleks käesolevas asjas

sundvõõrandamist taotletakse, ei ole kaebaja vara omandamiseta võimalik, ei vaielda. Nagu juba

märgitud, ei tulenenud ka enne 28. märtsi 2009. a jõustunud KASVS muudatusi seadusest riigile või

kohalikule omavalitsusele keeldu sõlmida omaniku nõusolekul kinnisasja võõrandamise tehing

kinnisasja omandamiseks KASVS § 3 lg-s 1 toodud eesmärkidel ilma, et läbi viidaks

sundvõõrandamismenetlus. Kaebaja arusaama kohaselt tähendab aga sundvõõrandamismenetluse

alustamise eelduseks olev omaniku nõusoleku puudumise väljaselgitamine seda, et riik või kohalik

omavalitsus ja kinnisasja omanik peavad eelnevalt pidama põhjalikke läbirääkimisi, püüdes

teineteist veenda enda pakutud hinna õigsuses ja vastaspoole hinna sobimatuses, ning kuni on

säilinud veel võimalus ratsionaalseid argumente esitada ja vähimagi kahtluseta pole ammendunud

võimalus jõuda kompromissile, ei tohi sundvõõrandamismenetlust alustada. Ka kaebaja väited

vaidlustatud linnavolikogu otsuse ebaproportsionaalsusest (sundvõõrandamise mittevajalikkus) ja

motiveerimatusest tulenevad kaebaja seisukohast, et kohalik omavalitsus ei ole suutnud kaebajat ei

enne otsuse tegemist ega otsuses veenda kohaliku omavalitsuse pakutud hinna õigsuses ja kaebaja

soovitud hinna sobimatuses. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsusest tuleneva järeldusega, et

seadus ei nõua lõputute läbirääkimiste pidamist ning just selliste situatsioonide lahendamiseks on

kinnisasja sundvõõrandamise regulatsioon kehtestatud. Kirjavahetus Tallinna Linnavalitsuse ja

kaebaja vahel kinnitab, et kohalik omavalitsus ei tõlgendanud KASVS viisil nagu keelanuks see

säte riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt kinnisasja omandamise muul viisil, kui üksnes läbi

sundvõõrandamismenetluse. Kohalik omavalitsus on leidnud, et kinnisasja omandamine KASVS §

3 lg-s 1 sätestatud eesmärkidel on lubatud ka tehingu alusel sundvõõrandamismenetlust läbimata.

Seega ei saa väita, et kohalik omavalitsus ei ole enne sundvõõrandamismenetluse alustamist

kooskõlas KASVS § 2 lg-ga 1 selgitanud välja omaniku nõusoleku puudumist või selle olemasolu

ja et vastustaja ei oleks tohtinud teha oma hinnapakkumist, kuivõrd kaebaja siiski nõustus, et teed

ei saa ehitada, kui linn vara ei omanda kas tehinguga või sundvõõrandamise teel. Seadusest

tulenevalt on isikul endal samuti õigus nõuda kinnisasja võõrandamist, kui seda ei saa kasutada

vastavalt otstarbele. Küsimusele, kas kaebaja on aktsepteerinud kohaliku omavalitsuse pakkumust

või esitas omapoolsed, kohalikule omavalitsusele vastuvõetamatud tingimused, esitab kohus

seisukoha hilisemalt. Kohus nõustub seetõttu vastustaja seisukohaga, et enne sundvõõrandamist

kulgesid läbirääkimised ja selgitati välja, kas kaebaja vara võõrandamine on vajalik ja lubatav. Ka

nende läbirääkimistega ei saanud venitada isegi siis, kui seadus ei määratle aega, millal peab

sundvõõrandamisega alustama. Samas ei sätesta seadus aega, millal tuleb sundvõõrandamisega

alustada. Olukorda ei muuda lähtumine PlanS.

Kinnisasja sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks on kinnisasja

omandajaks kohalik omavalitsus ning omandamine toimub kohalikule omavalitsusele pandud

ülesannete täitmiseks. TeeS § 25 lg 3 kohaselt on kohaliku omavalitsuse ülesanne teehoiu

korraldamine kohalikel teedel ja nendel teedel ohutuks liiklemiseks tingimuste loomine. Teehoiuna

käsitatakse TeeS § 14 lg 1 kohaselt teetööde (sh tee ehitamine, remontimine ja hooldamine)

tegemist, kavandamist, teekasutuse korraldamist ja tee projekteerimist. Teehoiu korraldamine

kohalikel teedel, sh uute teede kavandamine ja rajamine on hõlmatud kohaliku omavalitsuse KOKS

§ 6 lg 1 toodud ülesandega korraldada vallas või linnas ruumilist planeerimist. PlanS § 30 järgi on

kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestatud

maa-alal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud

detailplaneeringuga või detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala kehtestatud üldplaneeringuga:

1) nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt

kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. PlanS § 31 järgi

võidakse kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks kohaldada kinnisasja

sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses ettenähtud alustel ja korras.TeeS § 18 lg 1

järgi kohaldatakse avalikult kasutatava tee ehitamise korral ettenähtud sundvõõrandamise suhtes

kinnisasja sundvõõrandamise seadust. KASVS § 3 lg 1 punktist 7 tulenevalt võib kinnisasja üldistes

huvides sundvõõrandada avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud

talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

Kaebuse esitaja väidab, et kuivõrd Tallinna Linnavalitsuse 03.01.2007 korraldusega nr 6-k

moodustatud ajutise komisjoni (edaspidi: Komisjon) 22.05.2007 nõupidamisel otsustati kinnitada

Ülemiste liiklussõlme eelistatud projektilahendusena variant 2, siis puudus Tallinna linnal takistus

sundvõõrandamise menetluse alustamiseks ning esines kohustus sundvõõrandamise menetlust

alustada juba sellest ajast. Kohus nõustub vastustaja selgitustega, et sundvõõrandamise varasema

kohustuse tekkimist ei selgita ega põhjendada kaebaja väited ka sõltumata sellest, kas

sundvõõrandamise teine alus – eelprojekti olemasolu - tekkis juba Komisjoni otsuse tegemisel või

tee eelprojekti heakskiitmisel 14.05.2008 korraldusega. Kohtule nähtub, et tehingu tegemiseks siiski

ei pea järgima ilmtingimata neid nõudeid, mis sätestab sundvõõrandamise menetluse kohta käivana

KASVS, st põhjendatud vajadusel võib enne sundvõõrandamist tehtud tehingus üldse mitte oodata

konkreetse projekti lõplikku kinnitamist, sellest ei muutuks tehingu sisu või kehtivus, kuid see on

seotud pigem teatud riskida, st et juhul, kui midagi muutuks rahastamise võimalustes ja ehitamist ei

alustata soovitud ajal, siis võiks tekkida probleeme rahaliste vahendite kasutamisest.

Sundvõõrandamise ajaks kehtivad aga rangemad nõuded ja on põhjendatud, et selleks ajaks on

teada, et ehitamine ka algab ja sellest enam ei taganeta. Sageli mõni isik pigem võidab selle aja

arvelt, kuivõrd saab tootmist jätkata või pikemal perioodil ümber korraldada. Sõltumata kohtu

sellisest täiendvast selgitusest ei näe kohus, et vastustajal oli kohustus alustada sundvõõrandamisega

ilmtingimata hetkest, mil seda nimetab kaebaja, kuna sundvõõrandamise vajaduse ja sellega

alustamise saab ikkagi otsustada omavalitsus. Vastustaja on oma vajadused põhistanud, seega ei saa

järeldada, et kaalutlused on tegemata ja et need ei järgi põhjendatult linna vajadusi. Ülemiste

liiklussõlme ehitamise ja Peterburi tee rekonstrueerimise eelprojekt (töö nr 06251/1) on kinnitatud

Tallinna Linnavalitsuse 14.05.2008 korraldusega nr 866-k. KASVS § 3 lg 4 teise lause kohaselt on

sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee

ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti

alusel. Tallinna linna üldplaneering, kehtestati 2001. aastal. (avaldatud interneti aadressil

http://www.tallinn.ee/ehitus/Tallinna-linna-uldplaneering). TeeS § 19 lg 3 järgi koostatakse uue tee

ehitamisel projekti esimese etapina tee eelprojekt ja määratakse kindlaks tee asukoht. TeeS, KASVS

ega mõni muu seadus või õigusakt ei sätesta, kas ja millisel viisil peab toimuma tee eelprojekti

vastuvõtmine, kehtestamine või heakskiitmine. Kuna TeeS § 25 lg 3 järgi on kohalike teede

korrashoiu korraldamine valla- või linnavalitsuse ülesanne ja kuna teehoid on teetööde tegemist,

kavandamist, teekasutuse korraldamist, tee kaitsevööndi hooldamist, tee projekteerimist ning tee

haldamisega seotud muud tegevust käsitlev tegevus (TeeS § 14 lg 1), siis nähtus, et tee

projekteerimisega, sh tee eelprojektiga seonduv, on valla- või linnavalitsuse pädevuses; pädevus tee

eelprojekti heakskiitmiseks saab olla linnavalitsusel, mitte Komisjonil. Sundvõõrandamine on

lubatud siis, kui on selge, et ilma vara võõrandamiseta kavandatu elluviimine ei ole võimalik. Seega

oli sundvõõrandamine põhjendatud, kui oli olemas üldplaneering ja tee eelprojekt. 14.05.2009

kiideti heaks Ülemiste liiklussõlme eelprojekt. Kohtule ei nähtu, et vastutaja on alusetult

sundvõõrandamise vältimatuse hinnanud ajast, kui eelprojekt oli heaks kiidetud linnavalitsuse poolt.

Seega on vastustaja selgitanud asjaolusid kaalumise põhjendatuse aspektist, mitte ei väida, et

sundvõõrandamise normide kohaselt ei ole võimalik alustada vara omandamise küsimuste

väljaselgitamisega

varem;

seda

on

mõistlik

teha,

et

vältida

ressursimahukat

sundvõõrandamismenetlust.

Kui vara võõrandamine otsustatakse läbi viia sundvõõrandamise teel, siis rakendub KASVS

regulatsioon. KASVS § 22 lg 2 kohaselt pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist ja erakorralist

hindamist alustab pädev isik viivitamata kokkuleppemenetlust. Antud juhul alustati peale

sundvõõrandamise otsust kokkuleppemenetlus ja kaebaja ei väida, et siin on viivitatud. Kohus seega

nõustub, et KASVS ei sätesta, millal tuleb sundvõõrandamisega alustada ja vastupidiselt väites ei

leiduks õiguslikke argumente, miks piirata omavalitsuse õigusi.

Vastustaja leiab, et tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ei saa seadust tõlgendada selliselt, et

vara oleks tulnud omandada lähtudes vara eest pakutud hinnast 11 950 000 kr. Kaebuse esitaja

väidab, et kuna enne sundvõõrandamist on vastustaja pakkunud vara eest 11 950 000 krooni, kuid

erakorralise hindamise tulemusena määrati sundvõõranditasuks 8 150 000 kr, siis peab vastustaja

selle vahe hüvitama, kuna varade sundvõõrandamisega on põhjendamatult viivitatud. Vastustaja

vaidles selle vastu järgmiselt: 1) asjakohatud on kaebuse esitaja väited (kaebuse punkt 33), mis

puudutavad sundvõõrandamisotsuse ning sellele eelnenud menetluse õigusvastasust, kuna

käesolevas haldusasjas selle üle ei vaielda. Kõnealust otsust ei ole vaidlustatud, tegemist on kehtiva

ning õiguspärase haldusaktiga. 2) samuti on ebaõige kaebuse esitaja väide, et Tallinna linn oleks

pidanud sundvõõrandamise läbi viima varem, kuna selleks tekkis õiguslik alus alates 22. juulil

2007. a toimunud nõupidamisel vastu võetud otsusest kinnitada Ülemiste liiklussõlme eelistatud

projektilahendusena variant 2. KASVS § 3 lõike 4 järgi on kinnisasja omandamine

sundvõõrandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee

või raudtee eelprojekti alusel. Seega peab tee ehitamiseks teostatava sundvõõrandamise puhul

olema vastav üldplaneering ning tee eelprojekt. Ülemiste liiklussõlme teeprojekti kiitis Tallinna

Linnavalitsus heaks 14. mai 2008. a korralduse nr 866-k, mitte 22. mail 2007. a, nagu kaebuse

esitaja on ekslikult märkinud (kaebuse punkt 46). Tallinna linn pole kaebajaga ka enne

sundvõõrandamist 11 950 000 miljoni suurust hinda kokku leppinud. Kaebuse vastupidine arusaam

ei ole vastavuses faktiliste asjaoludega. Nagu kaebuse esitaja osundas, tehti Tallinna Linnavalitsuse

31. detsembri 2007. a kirjaga nr LV-1/6238 osaühingule ORBONA ettepanek Filtri tee 16

võõrandamiseks 11 950 000 krooni eest. Nõusolekut ettepanekule ei antud. Osaühingu ORBONA

poolt esitati nõustumus alles 19. mail 2008, st ligi pool aastat pärast esialgse pakkumise tegemist.

Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ei ole pooled lepingueelses staadiumis seotud kohustusega

saavutada kokkulepe. Pooltel on vabadus otsustada, kas sõlmida leping või mitte. Nimetatud

põhimõte sisaldub võlaõigusseaduse § 14 lg-s 3, mille kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi

pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi.

Kuivõrd kokkulepet ei saavutatud, otsustas Tallinna Linnavalitsus esitada 14. mai 2008. a

linnavolikogule Filtri tee 16 sundvõõrandamise otsuse eelnõu, mis viimase poolt 29. mail 2008. a

vastu võeti. Kohus nõustub vastustajaga, et keeldumisel ei ole kasutatud alusetut argumentatsiooni,

ei ole toetutud valeandmetele ja vastus on kooskõlas kehtiva õigusega. Kohus leidis, et antud juhul

ei saa KASVS regulatsioonist ja kaebaja viidatud õigusnormidest järeldada, et sundvõõrandamine ei

olnud lubatud. Kohus lisab veelkord, et käesolevalt oli tee ehitamiseks vajalik omandada teise isiku

vara ja sundvõõrandamiseks takistusi ei olnud. Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2008. a otsusega nr

108 „Filtri tee 16 asuvate ehitiste sundvõõrandamine ja Filtri tee 16 maa munitsipaalomandisse

taotlemine” otsustati Filtri tee 16 asuvate ehitiste sundvõõrandamine. Nagu juba märgitud, ei

tulenenud ka enne 28. märtsi 2009. a jõustunud KASVS muudatusi seadusest riigile või kohalikule

omavalitsusele keeldu sõlmida omaniku nõusolekul kinnisasja võõrandamise tehing. Kuna kaebaja

ei vaidlustanud otsust nr 108, siis on vastustaja õigesti väitnud, et tal tuli sellest asjaolust juhinduda.

Sundvõõrandamise

menetluse

läbimisel

juhindutakse

KASVS

normidest,

milles

kokkuleppementlust reguleerib KASVS 4.ptk. Need normid ei reguleeri pakkumust, mis tehti enne

sundvõõrandamisemenetluse alustamist, mille alguse ja lõppemise nimetab ära KASVS § 5 lg 1.

Kohus märkis, et kaebajale pakkumuse tegemise ajal teda huvitavas summas ei olnud

sunvõõrandamismenetlust KASVS § 5 lg 1 kohaselt alanud. Enne sundvõõrandamismenetluse

alustamist tehtud pakkumuses koostatud akti ei saa võtta aluseks KASVS kohases

sundavõõrandamismenetluses, kui algab kokkuleppemenetlus. Seda tingib juba kasvõi nõue, et

sundvõõranditasu määratakse kindlaks seaduses märgitud ajahetkega. Seda suvaliselt tagantjärgi

muuta ei saa. Kui kinnisasja omanik sundvõõrandamiseelses etapis esitatud pakkumusega nõustub,

on riigil või kohaliku omavalitsuse üksusel õigus sõlmida kinnisasja omanikuga leping kinnisasja

võõrandamiseks riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele. Seega säilib omavalitsusele õigus

leping sõlmida, see ei ole absoluutne kohustus. Vaidlus kaebaja ja vastustaja vahel tekkis korralduse

nr 1669-k andmise ajaks küsimusest, kas selline õigus esines ka olukorras, kus vastustaja arvates

kaebaja ei aktsepteerinud kohaliku omavalitsuse pakkumust, vaid esitas omapoolsed, kohalikule

omavalitsusele vastuvõetamatud tingimused, mistõttu oli kohalikul omavalitsusel õigus alustada

sundvõõrandamismenetlust. Vastustaja leidis, et sellekohane eeldus – omaniku nõusoleku

puudumine võõrandada avalikes huvides oma kinnisasja sundvõõrandamismenetluseta – oli

täidetud, see tuleneb ka lepinguvabaduse põhimõtetest. Põhiseaduse § 32 lg 2 esimese lause järgi

võib igaüks enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada, sellest tuleneb üldine

lepinguvabaduse põhimõte, mille järgi võib igaüks vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel

ta lepingu sõlmib. Samas ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga

lepingu või et ta teeks seda mingitel kindlatel tingimustel. Järelikult ei olnud kaebajal alust eeldada,

et vara võõrandamise leping sõlmitakse tema poolt pakutud tingimustel, vaid ta pidi arvestama, et

kui enne sundvõõrandamist määratud hinnaga ei õnnestu vara realiseerida, siis hind määratakse

sundvõõrandamisemenetluses KASVS normide alusel. Põhiseaduse kohaselt saab üldistes huvides

arendatavate valdkondade, eesmärkide saavutamiseks piirata lepinguvabadust nii sõlmimise kui ka

tingimuste vabaduse osas. Ka märgitud aspektist ei ole vastustaja kaalutlused asjakohatud. Kohus

märgib, et kaebuse kohaselt oli kaebajal põhiseaduse § 13 sätestatud üldise kaitseõiguse põhimõttest

ja PS § 10 sätestatud õiguskindluse põhimõttest tulenevalt õiguspärane ootus, et tal säilib PS § 32

sätestatud õigus tema omandi sundvõõrandamisel saada õiglast ja kohest hüvitust ka tulevikus, kuid

kohtule nähtub, et seda õigust ei ole temalt ära võetudki, kui algatati sundvõõrandamismenetlus

ning määrati hind selle seaduse alusel. Kaebajal oli õigus nõuda vara turuhinda.

Kohus nõustub seega kokkuvõttes kaebaja enda seisukohaga, et kui eesmärk, milleks

sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja

omandamiseta, ei ole sundvõõrandamine lubatud. Kuivõrd antud juhul oligi tekkinud olukord, mil

kinnisasja omandamiseta ei saa vastustaja planeeritavat teed ehitada, siis tuli see maa omandada, sj

oli see võimalik kas kokkuleppel sundvõõrandamise otsuse eelselt või siis sundvõõrandamisena

KASVS alusel. Kuigi kaebaja ei olnud sundvõõrandamise otsust vaidlustanud, ei olnud ta nõudnud

ka sundvõõrandamisele kohustamise nõuet, et protsesse kiirendada. Kuna kohus nõustus

vastustajaga, et KASVS sätetest tulenevalt ei olnud kohalikul omavalitsusel sundvõõrandamise

alustamise kohustust alates hetkest, kui sundvõõrandamiseks kohaliku tee ehitamiseks on alus, vaid

sellekohane otsuse tegemine on kaalutlusõigus, mida kohalik omavalitsus võib teha sobival ajal

pärast seda, kui esineb sundvõõrandamise õiguslik alus (üldplaneeringu ja tee eelprojekti

olemasolu) ja kohus juba nõustus vastustajaga, et kohalik omavalitsus hindab ise oma

haldusvõimekuse ja rahaliste vahendite seisu, siis on sundvõõrdandamise alustamine üks võimalusi

kohaliku tee ehitamise teostamiseks olukorras, kus: (a) kohalik omavalitsus on asunud tee-ehitust

ellu viima ning (b) omanik ei nõustu tee ehituseks vajaliku kinnisasja kokkuleppel võõrandama.

Kohus leiab, et enne sundvõõrandamist on omavalitsusel õigus eksperthinnangu tellimisega

monitoorida, missuguseks võib kujuneda vara hind, et planeerida vajalike rahaliste vahendite

olemasolu nii enne kui ka peale ostustamist minna sundvõõrandamisele. Vastava ettepaneku

tegemine ei tähenda siiski kohest kohustust see vara omandada. Kuigi kaebaja antud juhul nõustus

põhimõtteliselt sellega, et vara on vajalik tee ehitamiseks ja see tuleb linnal omandada, ei väldi

selline seisukoht veel sundvõõrandamise vajadust ja läbiviimist. Nähtuvalt asja materjalidest ei

nõustunud kaebaja linna poolt pakutud hinnaga, seega oli võimatu vara omandada tsiviilõigusliku

lepingu alusel ja läbi tuli viia sundvõõrandamismenetlus. Vara omanik ehk kaebaja ei saa nõuda

hinna määramist kokkuleppemenetluses (KASVS 4 ptk) nii, et enne sundvõõrandamismenetluse

alustamist tehtud pakkumuse hind tuleks võtta arvesse ja kui seda ei tehta, et siis saab ta hiljem

nõuda selle vahe tasumist. Asja hind enne sundvõõrandamist ja sundvõõrandamise otsuse tegemisel

ei pea ühtima. Riik ei pea sundvõõrandamismenetluse algatamisel ja selle läbiviimisel

sundvõõranditasu määrama summas, milles kinnisasja omanikule esitati pakkumus enne seda

protsessi. Kuivõrd seadus sätestab, millal algab sundvõõrandamismenetlus, siis ei ole alust ka

kaebaja väitel, et de facto on sundvõõrandamisega tegemist juhul, kui Tallinna linn teatas, et Filtri

tee 16 jääb kavandatava liiklussõlme ehituse alasse ning maa ostueesõigusega erastamine ei ole

võimalik. Vastustaja ei saanud arvestada kaebaja sellise loogikaga.

Kaebaja väidab, et tulenevalt KASVS § 16 lg-st 1 sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel

lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või

piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga ja et

Tallinna Linnavalitsuse tehtud pakkumises sisalduv vara hind saadi Tallinna Linnavalitsuse tellitud

eksperthinnangu tulemusel ning saadud hind vastas hindamise ajal kehtinud turuhinnale. Kohus

nõustub kaebajaga, et hinna selgitamisel lähtutakse erakorralise hindamise tulemustest ja et

Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik

väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti, kuid on pidevalt selgitanud, et

erakorralisest hindamisest saab rääkida alles sundvõõrandamismenetlusest, mis algab KASVS

viidatud alustel. Seega ei saanud vastustaja nõustuda kaebaja järeldusega, mille kohaselt tuleks

lähtuda vastustaja tellitud OÜ-lt Krausberg Kinnisvara maade hindamise eksperthinnangust.

Tallinna Linnavalitsuse tellimusel viis OÜ Krausberg Kinnivara läbi vara hindamise ajavahemikul

09.05.2007 kuni 25.05.2007 Filtri tee 16 varade osas ja hindamise kohta vormistati eksperthinnang

nr 0296-07, milles vara väärtuseks hinnati selle aja seisuga 11 950 000 kr. Kaebaja eeltoodud

seisukoht ei lähtu sundvõõrandamise menetluses määratud hindamise tulemusest, selleks hinnaks on

hoopiski 8 150 000 krooni. KASVS § 22 lg 2 kohaselt algas kokkuleppemenetlus ja viidi läbi

19.05.2009 ja 04.06.2009, mitte aga siis, kui vastustaja pakkus hinnaks 11 950 000 kr. Seega saab

järeldada, et Tallinna linn pole kaebajaga enne sundvõõrandamist 11 950 000 kr suurust hinda

kokku leppinud ja alusetu on ka märkida, et oli saavutatud kokkuleppehind. Kui ka oleks

saavutatud, siis ikkagi saab kaebaja nõuded esitada sundvõõrandamise läbiviimise tõttu lähtudes

KASVS regulatsioonist. Lisaks märgib kohus, et antud juhul ei tekkinud ka olukorda, millest

nähtuks, et kaebaja nõustus enne sundvõõrandamise menetlust vastustaja pakutud hinnaga, so

11 950 000 kr. Seadustest ei tulene, et vastustaja pidi pakutava hinna saama ekspertaktiga, kuigi ta oli

selle tellinud, ta võis teha hinnapakkumise ka alla selles aktis märgitud hinda. Vastustaja oli pakkunud

hinnaks 11 950 000 kr, mille suhtes kaebaja avaldas, et ta nõustub hinnaga 12 015 177 kr. Seda

kinnitab vastustaja ja kaebaja kirjavahetus, samuti märgib kaebaja ka oma kaebuses, et 19.05.2008

esitas ta oma seisukoha, et nõustub hinnaga 12 015 177 kr. Vastustaja selgitustest nähtub samuti, et

kaebajale anti võimalus arutada läbi esitatud hinnapakkumus, kokkuleppel tuli nõustumus esitada

mõistliku aja jooksul, vastustaja nimetas istungil, et vastust oodati siiski kuuajalise tähtaja jooksul

ja kaebajal ei saanud jääda arusaama, et ta saaks esitada oma selgesõnalise hinnapakkumise, so kui

saabus vastus maikuus. Kuigi vastustaja märkis, et kindlat tähtaega ei määratud, ei olnud kaebajal

samas põhjust ka arvata, et ta saab siinkohal nõustumuse esitamisega viivitada, kui ta on tehingust

huvitatud. Kaebaja ei vaielnud vastu, et linn oli selgitanud, et mõistlik aeg on kuu aega. Kuigi

kaebaja heidab ette vastustajale viivitust, nähtub kohtule, et kaebajal oli võimalik esitada vastus

nimetades oma hind mõistliku aja jooksul, milleks ilmselgelt maikuu ei olnud. Tallinna

Linnavolikogu 29.05.2008 otsusega nr 108 „Filtri tee 16 asuvate ehitiste sundvõõrandamine ja Filtri

tee 16 maa munitsipaalomandisse taotlemine” otsustati Filtri tee 16 asuvate ehitiste

sundvõõrandamine, kuivõrd kaebaja pakutud hinda vastu ei võtnud. Kohtu arvates ei olnud

asjakohane arutleda pakutud hinna vastuvõtmiseks enam selle üle, kas hindamisaktis on vead

(kaebuse lisa nr 5, lk 23), kuivõrd läbirääkimistel oli linn oma hinna pakkunud, kaebaja asi oli

protsessi kiirendamise soovil vastata, et tema pakutud hind on suurem. Nähtub, et kaebaja vastustest

hakkas protsess venima, kaebaja tegi hinnapakkumise, millega kokkuleppele ei jõutud. Veel märgib

kaebaja kohtukaebuses, et ta ootas linna käest vastust 5 kuud ja et see viivituse küsimus on kindlasti

oluline, ei ole selline väide loogiline, kuna ca 5 kuud oli oodanud vastustaja. Linna pakutud hinnaga

kaebaja ei nõustunud, ta nõustus hinnaga 12 015 177 kr. Sundvõõrandamise otsusega sai kaebaja

vastuse, et lepinguga vara ei omandata.

Kuna seadus ütleb täpselt, kui palju sundvõõrandamiseks kohustatu hüvitist saab, siis tuleb hüvitis

mõista välja konkreetses asjas lähtudes seadusest. KASVS § 22 lg 1 nimetab, et

kokkuleppemenetlus on kokkuleppe sõlmimine sundvõõrandatava kinnisasja ja hoonestusõiguse eest

sundvõõrandiandjale makstava sundvõõranditasu ja teiste isikute õigustele sundvõõrandamisega

tekitatud kahju hüvitamise suuruse ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise

ning kinnisasja valduse üleandmise tingimuste kohta. Antud juhul oli tekitatud kahju suurus teada,

so hindamisakti alusel 8 150 000 krooni, teisi kahjustatud õigustega isikuid ei tuvastatud,

hindamisaktis oli kajastatud KASVS § 17 lg 1 märgitud kahju. Kui sellised isikud avaldavad oma

nõuded, siis tuleb ka need lahendada, kuid see ei puuduta antud juhul kaebaja kohtu kaebust ja selle

nõuet sest kaebaja ei ole kohtusse pöördunud põhjusest, et keegi teine isik kannatas, samas saaks

seda teha nn kannatanu.

Seega nõustub kohus vastustajaga, et sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus hõlmab: 1)

sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) väärtust; 2) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise)

päraldiste väärtust; 3) sundvõõrandatava kinnisasja (või ehitise) viljade väärtust. Kuna KASVS § 23

lõike 2 alusel tehakse ettepanek teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis hindamisaktis ei

kajastu ja antud juhul kaebaja vaidlustatud osas hindamisaktist midagi välja ei ole jäetud, siis ei

algatatud täiendavat hindamismenetlust, mille nimetab KASVS § 27 lg 2. KASVS §

27 (Sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsus) lg 2 märgib, et sundvõõranditasu ja hüvitise

suurusena näidatakse sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses käesoleva seaduse § 16 lõikes

9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtus, kuid

selleks ei ole enne sundvõõrandamismenetlust koostatud hindamisaktis näidatud väärtus. Seega pidi

kajastama otsus erakorralise hindamise tulemusena saadud sundvõõrandi tasu suurust. Kuivõrd

kohtule nähtub, et kaebaja nimetatud põhjustel täiendava hindamise vajadus puudus, siis ei pidanud

kokkuleppementlust enam tekitatud kahju hüvitamise suuruse üle jätkama, kuivõrd kahjustatud

väärtuse hind oli teada ja seda kaebaja taotlusest tulenevalt muuta ei saanud. Keeldumine tehti

õigetel kaalutlustel ja haldusakti motivatsioon seda ka tähendab. Kui tulemus on õiguspärane ei saa

rahuldada tühistamisnõuet p 2.2 osas ega rahuldada ka kohustamisnõuet, kuivõrd keeldumiseks on

seaduslik alus. Kohus ei näe, et siinkohal ei oleks kaebajale antud võimalus esitada oma seisukoht

ja haldusaktis on seda ka selgitatud ning on olemas piisav motivatsioon koos viitega õiguslikule

alusele, miks jäädakse senise määratud hinna juurde ja et kaebaja nõuded ei tingi selle

ümbervaatamist. Haldusakt, mille kaebaja on vaidlustanud ja mille osas ta ümbervaatamist soovib,

ei kohusta vastustajat hindamist uuesti läbi viima ega nn hinnavahet kahjuna hüvitama. Mingit

tavapärasest erinevat olukorda antud juhul ei esine. Sundvõõrandamise kulude /kahjude määramine

ja vastustajalt väljamõistmine toimub KASVS sätete alusel. Asjaolu, et kaebajad ei saavutanud

soovitud vajalikku tulemust, ei tähenda, et vastustaja jättis kaebaja väited arvestamata. Vastustaja ei

leidnud, et on tekkinud kahju, mida saaks ja tuleks hüvitada. Vaidlustatud käskkiri vastab HMS §

54-56 ja antud juhul eriseaduseks oleva KASVS nõuetele. Kuivõrd sundvõõrandamisega tekitatud

kahju on määratud kooskõlas seadusega, kuna kaebaja õigusi ei ole rikutud, siis vastustaja ei pea

asjas tegema uut otsust, Seejuures ei ole kaebaja vaidlustanud korralduse p 1, seega

sundvõõranditasu suurust 8 150 000 kr ei muutu. Kohustamisnõude saab rahuldada juhul, kui

selleks on seaduslik alus, need aga puuduvad.

50. Korraldust ei muuda õigusvastaseks ka kaebaja teiste nõuete suhtes tehtud keeldumine, milleks

oli käesolevalt vaidlustatuna soov nt hüvitada detailplaneeringu koostamisega seotud kulude nõue.

Kaebaja märgib, et ta nõude põhjustas asjaolu, et tema arust Filtri tee 16 maaüksusele pole Tallinna

linna üldplaneeringuga kohalikku teed ette nähtud. Samas on kaebaja poolt esitatud üldplaneeringu

maakasutusplaanilt näha, et Tartu mnt ja Veerenni tänava vahele planeeritud perspektiivne

magistraaltänav, see kulgeb üle Filtri tee 16 maaüksuse. Vaidlust vara võõrandamise vajaduses ei

jäänud. Vastustaja märkis, et ta lähtus loogikast, et on mõistlik eeldada, et enne detailplaneeringu

koostamist kontrollib kinnistu omanik, kas kavandatav planeering on kooskõlas üldplaneeringuga.

Kuna kaebuse esitaja hakkas koostama detailplaneeringut maa-alele, kuhu oli planeeritud ehitada

kohaliku tee, siis tegi ta seda omal riisikol ning vastustaja ei ole kohustatud sellele kulunud rahalise

vahendeid hüvitama. Kaebuse esitaja kinnitab, et ta ei pidanud seda vajalikuks vaidlustada, ta ka ei

küsinud enne väidetavate kulutuste tekitamist, kas DP-d on üldse vaja või nt kas on vajalik tellida

mingi eskiis. Vastustaja põhistusi kohus ei korda ja leiab, et vastustaja lahendas küsimuse õigesti.

Sundvõõrandamisel KASVS peab silmas põhjendatud kulutusi.

Kaebaja nõudis ka õigusabikulude tasumist ja vastustaja leiab, et nende kulude näol ei ole tegemist

kahjuga. Vastustaja selgitab, et põhjendamatu on kaebuse esitaja väide, et sundvõõrandamisega

seotud kahjudeks tuleb lugeda ka õigusabikulude kandmist. KASVS ei näe ette kulude

sundvõõrandiandjale kulude hüvitamist õigusabile kulutatud summa eest. Samuti ei näe kehtiv

haldusmenetluse seadus (HMS) menetluse käigus kantud õigusabi kulutuste hüvitamist (KASVS §

1 lõike 4 alusel kohaldatakse sundvõõrandamise menetluses ka HMS-i). Üldteada on ka asjaolu, et

Eesti halduspraktikas sellised kulud hüvitamisele ei kuulu. Haldusaktis märkis vastustaja, et

KASVS ega HMS ei näe ette, et õigusabile tehtud kulutused hüvitab sundvõõrandisaaja, mistõttu

on nõue alusetu.

Haldusakti p 2.5 märkis vastustaja, et vara hindamisega seotud kulud on vastustaja poolt kantud,

mistõttu on alusetu nõuda vara hindamisega seotud kulusid summas 10 600 kr ja tegi viite KASVS

§ 16 lg 10. KASVS § 16 lõike 10 kohaselt kannab kõik erakorralise hindamisega vajalikud kulud ja

puudub vaidlus selles, et vastustaja on need kulud kandnud. Kohus nõustub tehtud lahendiga, kuna

sundvõõrandamise menetluses viib erakorralise hindamise läbi kohtutäitur ning kulud kannab

sundvõõrandisaaja.

Kaebuse esitaja esitas nõude tööaja-, side-, sõidu- ja muude kulude hüvitamiseks ja vastustaja on

haldusakti p 2.7 märkinud, et summas 72 000 kr on tegu äriühingu tegevuskuludega ja ei ole

põhjendatud hüvitamine sundvõõrandamise saavutamiseks. Vastustaja selgitas kohtule, et ebaõige

on kaebuse esitaja käsitlus, et kõnealused kulud tuleb sundvõõrandiandjal hüvitada. Tegemist on

ettevõtte tavapäraste tegevuskuludega, mis ei seondu sundvõõrandamisega. Samuti ei ole kaebuse

esitaja tõendanud, et tegu on vältimatute kuludega, mida tuli kanda üksnes sundvõõrandamise tõttu,

mitte seoses ettevõtte igapäevase tegevusega. Kohus nõustub, et vastustaja ei pea neid kulutusi

hüvitama ja tegemist ei ole ka KASVS § 23 lõikes 2 nimetatud kahjudega.

Korralduses sisalduv keeldumine on kooskõlas KASVS § 23 lõikega 2 ja § 27 lõike 2 nende

koostoimes, mille eesmärk on alustada täiendavat hindamismenetlust üksnes täiendavate nõuete

osas, mis on põhjendatud. Kuna kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad kulud selle alla ei kuulu,

on korraldus punkti 2 osas põhjendatud ning õiguspärane.

Kuna kohus nõustub vastustaja motivatsiooniga ja et keeldumine on tehtud õiguspäraselt, siis ei pea

vastustaja seda veelkord läbi vaatama. Kohus selgitab, et seadusandja on pidanud silmas KASVS

alusel nende kulutuste hüvitamist, mis sundvõõrandamismenetluses korvavad vara turuhinna ja

kaebaja esitatud nõuded seda hinda ei puuduta. Kohus on seda eelnevalt põhistanud, mille

hüvitamist seadus ette näeb, kui isik kaotab vara. Kaebaja vaidlustatud kulutuste olemusest

nähtubki, miks KASVS peab õiglaseks hinnaks vara turuhinda, st hinda, mis määratakse

erakorralise hindamise aktiga. Muud hädavajalikud ja põhjendatud kulutused, mis on seotud

sundvõõrandamisega võtab sundvõõrandisaaja seadusest tulenevalt enda kanda ja reguleeritud on ka

ekspertiiside ja täituri tegevus ning nende tasustamise alused. Sundvõõrandiandja ei pea kulutusi

tegema, vastavalt teostab vajalikud toimingud täitur koos eksperdiga vms, KASVS § 16 lõike 10

kohaselt kannab kõik erakorralise hindamise kulud sundvõõrandisaaja. Antud juhul ei ole ka

tekkinud olukorda, kus nt täituri nõusolekul või erakorralisel hindamisel oleks pandud kaebjale

mingi lisakohustus või lubatud menetlusse nt kaebaja ekspert vms isik, kes selliselt osales

menetluses ja kelle dokument või seisukoht oli vajalik, et asi otsustada. Kuivõrd nende isikute poolt

ei ole pandud kaebajale ka ühtegi lisakohustust, mis tooks kaasa märgitud kulutuste tegemise

vajaduse ja neid töid ei esitatud ka sundvõõrandamise menetluse dokumentidesse, kaebaja ise

kinnitas, et ta ei ole esitanud kellelegi nt OÜ Loodus ja Meie teostatud töid Filtri 16

krundiplaneeringu ja lahendusskeemi ja eskiisi kohta, ta ei teagi, kus need tööd asuvad ega mäleta,

mis need täpselt sisaldasid. Kaebaja viitas veel, et ta oli tööd tellinud toetudes piiriettepanekule

20.06.06 ja alles hiljem sai teada, et maad ei saa erastada. Maa erastamise protsessi kulutused ei

olnud tal üldse tehtud sundvõõrandamismenetluses. Tehtud kulutuste olemus ja sisu selgitab

kaebajale, et neid eraldi ei hüvitata, varale määratud õiglane hind peegldub erakorralise hindamise

tulemuste kaudu. Ka ei esine muud alust väljamakse tegemiseks kokkuleppementluses KASVS

alusel läbiviidud protsessis, omavalitsusel puudub võimalus teha väljamakseid ka siis, kui viidi läbi

sundvõõrandamine ja kaebaja tegi ise kulutusi, mis KASVS ei nõua. KASVS sätetest tulenevalt sai

kaebaja ette prognoosida ja kontrollida, kas need kulutused kuuluvad hüvitamisele, kui ta need

otsustas teha, nt võõrandatavale varale see lisaväärtust kaasa ei toonud, kaebaja soovis tulevikus

kehvas seisus olevaid hooneid kaasajastada, st hoonete turuväärtust see tegelikkuses ei

suurendanud. Täiendava hindamise lubatavuse seisukohalt on vastustaja esitanud ka omad motiivid

ja motiveerimise nõuete väidetav puudulikkus ei muuda kaebaja nõuet põhjendatuks. Vastustaja ei

saa haldusaktis ümber kirjutada seadusi ja ei pea ka aimama, misssugusel mingil muul põhjusele

peaks kaebaja veel oma nõuded tulevikus esitama. Kuivõrd kaebaja loobus kohtumenetluses

täpsustamast tema poolt p-de 2.1, 2.4, 2.5, 2.7 nõuete tõendatuse osa, siis piirdub kohus

eelmärgitud märkustega. Kaebaja seisukoht, et vastustaja ei soovinudki välja selgitada tegelikku

kahju suurust ja seda kinnitab asjaolu, et korralduses märgiti nõudepunktide osas valed rahalised

suurused, kohus ei nõustu, kuna vastustaja lõppkokkuvõttes määratles keeldumise õigesti ja kaebaja

alles kohtumenetluses ise täpsustas osa nõudeid ja algselt oli kaebaja ise niisugused arvud andnud.

Kaebaja nõudeid ei jäetud läbi vaatamata, seda kinnitab motiveerimine ja asjaolude kaalumine.

Sundvõõrandamise lubatavuse seisukohast ja KASVS § 3 lg 3 tõlgendamisel pole primaarne mitte

sundvõõrandiandjaga

pikkade

läbirääkimiste

pidamine,

et

selgitada

välja

keeldumine

tsiviilõiguslikust tehingust, vaid sundvõõrandamise eesmärgi saavutamine eeldab kinnisasja

omandamist. Kaebaja ei ole vaidlustanud tellitud hindamisaktis kasutatud metoodikat, saadud hinda

vms selliseid küsimusi, seega ei saa haldusaktist leida ka hinnaküsimuse analüüsi, kuivõrd selleks

puudus vajadus. Vaidlust ei ole selles, et õiguspärase sundvõõrandamise otsuse tegemiseks on

vajalik välja selgitada avalik huvi kinnisasja omandamiseks ja antud juhul selline avalik huvi on

olemas. KASVS § 3 lg-st 3 tulenev sundvõõrandamise lubatavuse eeldus on täidetud ning välja on

selgitatud, et poolte kokkuleppel ei ole võimalik tee ehituse alla jäävat ehitist omandada. Kui

mõlemad pooled leiavad, et just nende pakutud hind on õiglane, on selge, et kompromissini

jõudmine pole reaalne. Samas tuleneb KASVS § 2 lg-st 1, et sundvõõrandamine toimub õiglase ja

kohese hüvitamise eest. Antud juhul on sundvõõrandamise hind määratud ja seda kajastab

haldusakti p 1.

51. Kohus järeldab kohtupraktikast ja varem viidatud riigikohtu lahenditest, et vaidlusi võiks

tekkida põhjusest, et üldjuhul peaks sundvõõrandamishüvitis lisaks asja turuhinnale sisaldama

ühiskonnale jõukohast hüvitist isiku omandivabadusse sekkumise eest. Kui sundvõõrandamise

tagajärjeks on näiteks isiku ettevõtluse lõpetamine, peaks õiglane hüvitis eelduslikult sisaldama ka

mingi perioodi eeldatava tulu. Kuid antud kohtukaebuse puhul nähtub, et kaebuse esitaja sellele

seisukohale ei toetunud, nõuded haldusorganile, mis ta kohtus vaidlustas, olid teistsuguse

iseloomuga.

Kaebaja küll märgib veel, et kahju hüvitamist reguleerib ka Riigivastutuse seadus ja RVS § 7 lg 3

näeb ette, et isikule hüvitatakse avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega tekitatud otsene

varaline kahju ja saamata jäänud tulu, kuid antud juhul ei ole vastustaja tegevus olnud õigusvastane,

kui ta otsustas vara sundvõõrandada ning ei lähtunud hinnast, mis ta oli esitanud sundvõõrandamise

otsuse eelselt. Reaalset varalist kaotust ei esinenud ning kahju ei ole tekkinud. Kohus leiab, et

vastustaja saigi antud juhul kontrollida, kas vara sundvõõrandamisest tekkiva hüvitamiskohustuse

täitmise nõue on täidetud ja kas tekkis kahju, mida ta saaks hüvitada. See, et ta hindas tehtud

kulusid (kahjusid) haldusakti p-des 2.1, 2.4, 2.5, 2.7 ja esitas oma motiivid, ei saa rikkuda kaebaja

õigusi. Kaebaja nõuded ei puuduta konkreetse asja turuväärtust mingis piirkonnas ja ei tekita

erandlikku olukorda, mil tulnuks hind määrata teistsugusena ja teha seda veel tagantjärgi, st peale

erakorralist hindamist.

Riigivastutuse seaduse § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase

tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju

ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada sama seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil

õiguste kaitsmise või taastamisega. Sundvõõrandamistasu määramisel RVS § 7 lg 1 ei ole

kohaldatav seetõttu, et tegemist pole kahju tekitamise juhtumiga. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.

mai 2004. a määrus nr 3-2-1-59-04, et kolleegiumi arvates RVS § 7 lg 1 ei ole kohaldatav seetõttu,

et tegemist pole kahju tekitamise juhtumiga.

Vastustaja ei tuvastanud kahju tekkimist ja kohus ei näe, et vastustaja on jõudnud õigusvastasele

tulemusele. Kohus selgitab, et juhul, kui kaebaja sooviks on esitada kahjunõue veel mingil muul

alusel, mille ta tulevikus formuleerib, siis ta ei pea selleks saama kellegi eelnevat tõlgendust

seaduse kohaldamise kohta, kuivõrd nt tsiviilasja lahendav kohus lahendaks nõude iseseisvalt

lähtudes kehtivast õigusest ega oleks seotud selliselt eelneva haldusorgani tõlgendusega või

halduskohtu tõlgendusega seaduse kohaldamise kohta. Kaebaja saab esitada kohtutele ka vahetult

kahjunõudeid sõltumatult KASVS menetluse asjaoludest ja neid võimalusi ei ole vastustaja poolt

ära võetud. Kuid need ei saa enam mõjutada sundvõõrandamisel määratud hinda, kuna see menetlus

viiakse lõpule ja kaebajal tuleb sellega arvestada, kuivõrd ta ei vaidlustanud haldusakti terves

ulatuses ega keelanud ka menetluse lõpuleviimist. Vastustaja märkis, et seejuures kahe kohtumise

käigus abilinnapea andis teada, et linn ei näe kahju, mida seadus võimaldaks hüvitada, seega sai

kaebaja vastuse ja ta sai esitada oma nõuete täpsustuse. Kaebaja etteheide, et haldusorgan peab

viima läbi haldusmenetluse, uurides ning vajadusel selgitades taotlejale, millisel alusel oleks

võimalik taotluses väljendatud eesmärk saavutada, ei ole õigustatud. Vastustaja ei näe, et ta saaks

kaebaja nõudeid rahuldada ja ta põhjendaski oma seisukohti nii nagu oskas. Kui ei ole tegemist

kahjude või kuludega, mida saaks hüvitada, siis seda haldusakt ka väljendab ja linn pole jätnud

lahendamata küsimust, mille kaebaja püstitas ja esitas.

Motiveerimise nõude täitmisest või täitmata jätmisest ei tekkinud kaebajal väidetavat kahju.

Vastustaja haldusaktist on välja loetav, miks hüvitamiskohustus on vastustaja arvates täidetud.

Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 lg-le 2 peab halduse õigusakt, menetlus ja toiming

olema kohane, vajalik, proportsionaalne. Korraldus vastab HMS § 5 lg 2 toodud eesmärgipärasuse,

efektiivsuse ja isikule ebameeldivuste ja üleliigsete kulutuste vältimise tingimustele, kuivõrd

vaidlus käis vara sundvõõrandamisest tekkiva hüvitamiskohustuse täitmise üle. PS § 32 kaitseb

omaniku õigusi sundvõõrandamise korral, kuid ei näe ette õiglasest tasust suuremat tasu ning

rikastumist avalike vahendite arvel, seega on avalike huvidega kooskõlas hinna määramine, mille

suurus ei ületaks asja turuhinda. Vastustaja ei saa siinkohal seda hinda suurendada ja lahendus ei

sõltuks sellest, kas vastustaja põhistas lisaks oma seisukohti lähtudes RVS seadusest või jättis selle

tegemata. Vara sundvõõrandamine ei too kaasa täiendavaid kulutusi, kui isik talitab menetluses

asjakohaselt ega põhjusta endale kulutusi, mis seaduse kohaselt ei too kaasa nende hüvitamise

kohustust, sellist õigustatud ootust kaebajal ei saanud tekkida. Hüvitamiskohustust kaebaja taotluses

märgitud põhjustel ei tekkinud. Seega nõustub kohus vastustajaga, et on piisavalt selgitatud

sundvõõranditasu määramisele eelnenud menetluse käiku ja tulemusi ning sellega seonduvaid

asjaolusid. Viidatud on konkreetsele õigusnormidele (korralduse preambulis), mille alusel korraldus

on antud ning põhjendatud ka sisuliselt, millistele õiguslikele argumentidele tuginedes on

haldusorgan jõudnud otsustuseni, et kaebuse esitaja poolt esitatud täiendavad nõuded ei kuulu

rahuldamisele (korralduse punkt 2). Kaebuse esitajale on tagatud kaebeõiguse teostamine.

Kaebus jääb tervikuna rahuldamata.

52. Kuna kaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebaja taotlus menetluskulude hüvitamiseks (tlk 1-8

II kd) jääb rahuldamata ja menetluskulud tuleb jätta tema kanda- HKMS § 92 lg 1. Vastustaja ei

esitanud menetluskulude väljamõistmiseks dokumente, seega jäävad kulud tema kanda.

Karin Kalmiste

Kohtunik