3-10-3163/76 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

08. märts 2011, Tallinn

Haldusasja number

3-10-3163

Haldusasi

O.V.i, A.H.i, O.S., N.I.i, E.J., L.S.i, H.P.a, T.P.u ja

Aivar Pihlaku kaebused Tallinna Kesklinna Valitsuse

15. novembri 2010 teate nr 9-13/4703 tühistamiseks või

alternatiivselt

Tallinna

Kesklinna

Valitsuse

keelamiseks erastada Xxxxxxxxxxxx elamu mõttelisi

osi 15. novembri 2010 teates nr 9-13/4703 toodud

tingimustel.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 23. veebruaril 2011.

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: O.V.

Kaebuse esitaja: A.H.

Kaebuse esitaja: O.S.

Kaebuse esitaja: N.I.

Kaebuse esitaja: E.J.

Kaebuse esitaja: L.S.

Kaebuse esitajate esindaja: Marina Simhes-Kazakova

Kaebuse esitaja: H.P.

Esindaja: adv. Aivar Pihlak

Kaebuse esitaja: T.P.

Esindaja: Aivar Pihlak

Kaebuse esitaja: A. P.

Vastustaja: Tallinna Kesklinna Valitsus

Esindaja: Ave Braun

RESOLUTSIOON

1. Jätta O.V.i kaebus rahuldamata.

2. Jätta A.H.i kaebus rahuldamata.

3. Jätta O.S. kaebus rahuldamata.

4. Jätta N.I.i kaebus rahuldamata.

5. Jätta E.J. kaebus rahuldamata.

6. Jätta L.S.i kaebus rahuldamata.

7. Jätta H.P.a kaebus rahuldamata.

8. Jätta T.P.u kaebus rahuldamata.

9. Jätta A. P. kaebus rahuldamata.

10. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

11. Saata otsuse ärakiri menetlusosaliste esindajatele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS §

28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (edaspidi ÕVVTK) Tallinna

linnakomisjoni 02. augusti 1993 otsusega tunnistati Tallinnas L. Xxxxxxxxxxxx asuva hoone

suhtes omandireformi õigustatud subjektideks järgmised isikud: S. S. (1/12), V. K. (1/12), A. A.

(1/12), V. A. (1/12), E. A. (1/12) ja L. S. (1/3) ning Tallinna Linnavalitsuse 13. augusti 1993

korraldusega nr 737-k tagastati neile vastavates mõttelistes osades eelnimetatud hoone.

Ülejäänud 1/4 mõttelist osa jäi pärast vara tagastamist Tallinna linna omandisse. L. S. võõrandas

seejärel 2499/30000 suuruse mõttelise osa Xxxxxxxxxxxx hoonest T.P.ule, 1315/30000 suuruse

osa H.P.ale, 2438/30000 suuruse osa G. H. ning 1318/30000 suuruse osa A.P.le.

2. Tallinna Halduskohtu otsusega haldusasjas nr 3-70/2000 tühistati hoone tagastamist

puudutavad haldusaktid L. S. puudutavas osas. Tulenevalt kohtuotsusest täiendas ÕVVTK

Tallinna linnakomisjon 05. novembri 2001 otsusega nr 12266 komisjoni 02. augusti 1993 otsust

nr 914 punktiga 3.1, millega jäeti L. S.’i taotlus õigusvastaselt võõrandatud vara osas

rahuldamata. ÕVVTK Tallinna linnakomisjon jättis 05. detsembri 2005 otsusega nr 12802

rahuldamata L. S.’i avalduse ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni seniste otsuste ümbervaatamiseks

ja tühistamiseks ning olukorra taastamiseks. Selle otsuse vaidlustas L. S. halduskohtus. Tallinna

Ringkonnakohtu otsusega haldusasjas nr 3-06-362 jäeti kaebus rahuldamata, samas viitas

ringkonnakohus Riigikohtu 10. märtsi 2008 otsusele ning asus seisukohale, et ÕVVTK

linnakomisjon peab sõltumata L. S.’i edasistest avaldustest varasema vara tagastamise avalduse

uuesti läbi vaatama. L. S. avaldust ei ole senini uuesti läbi vaadatud ega selle kohta otsust tehtud.

3. 15. novembril 2010 saatis Tallinna Kesklinna Valitsus Xxxxxxxxxxxx hoone üürnikele teate

elamu mõtteliste osade erastamise kohta, milles teatati, et Xxxxxxxxxxxx asuvas elamus on

erastamise objektideks järgmised osad: 416/9940 mõttelist osa, mis vastab korteri nr 1 mõttelise

osa suurusele; 417/9940 mõttelist osa, mis vastab korteri nr 5 mõttelise osa suurusele; 433/9940

mõttelist osa, mis vastab korteri nr 4 mõttelise osa suurusele; 433/9940 mõttelist osa, mis

vastab korteri nr 9 mõttelise osa suurusele ja 434/9940 mõttelist osa, mis vastab korteri nr 8

mõttelise osa suurusele. Teate kohaselt on selle adressaatidel kui esimest eelistust omavatel

isikutel ühe erastamise objekti ostmise eesõigus, mille kasutamiseks tuleb esitada ühe kuu jooksul

teate saamise päevast arvates Tallinna Kesklinna Valitsusele kirjalik avaldus. Ärakiri teatest

saadeti ka Xxxxxxxxxxxx hoone kaasomanikele, sh. A. P., T.P.ule ja H.P.ale.

KAEBUSE ESITAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Xxxxxxxxxxxx elamus üürilepingute alusel eluruume kasutavad O.V., A.H., O.S., N.I., E.J.

ja L.S. esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused, taotledes Tallinna Kesklinna Valituse 15.

novembri

2010

teates

nr

9-13/4703 väljendatud Xxxxxxxxxxxx mõtteliste osade erastamise alustamise otsuse tühistamist

või alternatiivselt, kui kohus peaks leidma, et tegemist ei ole haldusaktiga, sellise toimingu

õigusvastasuse tuvastamist ning Tallinna Kesklinna Valitsuse keelamist Xxxxxxxxxxxx

7500/30000 suuruse mõttelise osa erastamiseks 15. novembri 2010 teates nr 9-13/4703 toodud

tingimustel.

5. Kaebuse esitajad on seisukohal, et Tallinna Kesklinna Valitsuse 15. novembri 2010 teate näol

on tegemist haldusaktiga, kuivõrd tegemist on otsusega, mis vastab halduskohtumenetluse

seadustiku (HkMS) § 4 lõike 1 tunnustele ning kujutab endast sisulist otsustust alustada mõttelise

osa erastamise protsessi, mis toob kaebuse esitajatele kaasa õiguse vastavate avalduste

esitamiseks määratud tähtaja jooksul.

6. Kaebuse esitajad leiavad, et Xxxxxxxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamine 15. novembril

2010 teates märgitud tingimustel on õigusvastane seetõttu, et käesoleva ajani ei ole lõplikult

kindlaks määratud elamu suhtes omandireformi õigustatud subjektide ring ega lahendatud

lõplikult elamu tagastamise küsimust, mistõttu ei ole lõplikult selge ka Tallinna linnale kuuluva

ehk erastamise objektiks oleva mõttelise osa suurus. Kaebuse esitajad viitavad sellele, et senini ei

ole L. S.’i avaldust õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks uuesti läbi vaadatud, mis

välistab kaebuse esitajate hinnangul Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18

lg 1 kohaselt omandireformi objektiks oleva vara võõrandamise. Kaebuse esitajad viitavad sellele,

et seniajani on nii Harju Maavalitsus kui ka Tallinna linn olnud seisukohal, et kuni L. S.’i

avalduse lahendamiseni ei ole elamu mõtteliste osade erastamine võimalik. Kaebuse esitajad

viitavad siinkohal Tallinna Linnavalitsuse 06. augusti 2008 kirjale ja Harju Maavalitsuse 15.

märtsi 2010 ning 09. juuni 2010 kirjadele.

7. Kaebuste esitajad leiavad, et erastamise alustamine rikub nende subjektiivseid õigusi, kuivõrd

sõltuvalt L. S.’i avalduse lahendamisest võib muutuda Tallinna linnale kuuluva ning seega

erastamise objektiks oleva elamu mõttelise osa suurus. Kaebuse esitajad on seisukohal, et kui

erastamine viidaks läbi vaidlusaluses teates näidatud tingimustel ning hiljem L. S.’i avaldus

rahuldamata jäetaks ning Tallinna linn saaks enda omandisse veel 1/3 suuruse mõttelise osa

elamust, oleks selle osa hilisem erastamine sama subjekti poolt aga välistatud, kuivõrd ühe

erastamise objekti osa enampakkumise võitnud isik ei või osaleda järgnevate osade

enampakkumisel (kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks korraldatava

enampakkumise korra p 4). Samuti märgivad kaebuse esitajad, et ehitise omandivaidluse

lõppemiseni ei oleks võimalik läbi viia maareformi, mis piiraks elamu mõttelisi osasid erastanud

isikute õigusi vara edasisel valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel.

8. Kaebuse esitajad heidavad vastustajale ette ka seda, et vaidlusalune teade edastati üürnikele

lihtkirjaga, kuigi kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse § 5 lg 2 kohaselt

oleks selline teade tulnud kätte toimetada allkirja vastu.

9. T.P. ja A. P. esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotlevad Tallinna Kesklinna

Valitsuse 15. novembri 2010 teate nr 9-13/4703 tühistamist. Kaebuse täienduses leiavad kaebuse

esitajad, et teate tühistamise taotlust on võimalik tõlgendada ka taotlusena keelata Tallinna

Kesklinna Valitsusel Xxxxxxxxxxxx mõttelise osa erastamine 15. novembri 2010 teates toodud

tingimustel.

10. Esiteks leiavad kaebuse esitajad, et neilgi peaks olema õigus osaleda elamu mõtteliste osade

erastamisel esimese eelistusena, kuivõrd nendega on sõlmitud üürilepingud. Paljasõnaliseks

peavad kaebuse esitajad vastustaja väidet, et nendega üürilepinguid sõlmitud ei ole. Kaebuse

esitajad toovad ka välja, et nad on esitanud 28. novembril 1994 ja 29. novembril 1994 avaldused

nendega sõlmitud üürilepingute esemeks olevate eluruumide erastamiseks, mille on Tallinna

Kesklinna Valitsus ka vastu võtnud. Kaebuse esitajad ei nõustu vastustaja seisukohaga, nagu

lõppenuks üürisuhe seetõttu, et kaebuse esitajad omandasid mõttelised osad elamust. Seejuures

toovad kaebuse esitajad välja, et arusaamatuks jääb, miks kohtleb vastustaja võrdseid isikuid

samas asjas ebavõrdselt, kuivõrd näiteks G. H. ning Tallinna linna vahel on 16. veebruaril 2000

sõlmitud eluruumi üürileping nr 30/K, millise kohaselt andis Tallinna Kesklinna Valitsus kui

üürileandja G. H. kui üürniku kasutusse Xxxxxxxxxxxx asuvas elamus korteri nr 15 tähtajaga 5

aastat, vaatamata sellele, et G. H. elamu Xxxxxxxxxxxx mõttelise osa omandamise asjaolud on

samad, mis kaebuse esitajalgi ning G. H. on samuti hoone kaasomanik.

11. Kaebuse esitajad toovad ka välja, et Tallinna Kesklinna Valitsus esitas neile 12. oktoobril

1999 teatise nr 1-27/1496, kus erastamise objektiks olid ära märgitud samad Xxxxxxxxxxxx

elamu mõttelised osad, mis vaidlustatavas teateski, tunnistades seeläbi kaebuse esitajate õigust

osaleda elamu mõtteliste osade erastamisel esimest eelistust omava üürnikuna juba 1999. aastal.

Teiseks leiavad kaebuse esitajad, et elamu mõtteliste osade erastamine on välistatud, kuna elamu

on omandireformi objektiks ning omandireform ei ole selle osas lõpule viidud. Kaebuse esitajad

on seisukohal, et vaatamata sellele, et Tallinna Ringkonnakohus jättis 18. mai 2010 otsusega

rahuldamata Tallinna linna hagi L. S.’i vastu, ei saa väita, et omandireform oleks lõppenud, kuna

L. S.’ile vara tagastamise küsimus tuleb ÕVVTK maakonnakomisjonis uuesti läbi vaadata ja seda

pole senini tehtud. Kaebuse esitajate hinnangul välistab ORAS § 18 lg 1 eeltoodud asjaoludel

elamu mõtteliste osade erastamise.

12. H.P. esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Tallinna Kesklinna Valitsuse 15.

novembri 2010 teate nr 9-13/4703 tühistamist. Kaebuse esitaja väitel rikub tema õigusi eelkõige

see, et vaidlusalusel teatisel on erastamise objektina märgitud muuhulgas 434/9940 mõttelist osa,

mis vastab korteri nr 8 mõttelise osa suurusele. Kaebuse esitaja rõhutab, et kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa erastamise seaduse (KaasES) § 2 lg 1 kohaselt on erastamise objektiks vaid

mõtteline osa elamust, ilma määramata seda, millise korteri mõttelise osa suurusele see vastab.

Kaebuse esitaja märgib, et teates kasutatud sõnastusest võib selle mõttelise osa omandanud isikul

jääda ekslik mulje, et ta on koos mõttelise osaga omandanud ka õiguse saada oma valdusse

korter nr. 8, mis on aga kaebuse esitaja valduses juba alates 03. septembrist 1999. Samuti leiab

kaebuse esitaja, et Xxxxxxxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamine on välistatud seetõttu, et

elamu on omandireformi objektiks ning õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise menetlus

on lõpule viimata. Selles osas kattuvad H.P.a kaebuse põhjendused A. P. ja T.P.u kaebuse

põhjendustega.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

13. Tallinna Kesklinna Valitsus peab kaebusi põhjendamatuteks ning taotleb nende rahuldamata

jätmist. Esmalt on vastustaja seisukohal, et vaidlusalune teade ei ole käsitatav haldusaktina, vaid

teate saatmine on haldustoiming, mida kinnitab KaasES § 91. Vastustaja hinnangul ei tekita,

muuda ega lõpeta teate esitamine isikute subjektiivseid õigusi ega kohustusi. Teiseks selgitab

vastustaja, et Tallinna linn esitas Tallinna Linnakohtule hagi L. S., H.P.a, G. H., A. P. ja T.P.u

vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, mis jäeti

Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2010 otsusega nr 2-01-205 rahuldamata ning seetõttu on

Tallinna linna omandiõiguse küsimus Xxxxxxxxxxxx elamu osas lõplik: Tallinna linnale kuulub

1/4 mõttelist osa elamust, mis on ühtlasi erastamise objektiks KaasES järgi. Vastustaja möönab,

et L. S.´i avaldus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks kuulub ÕVVTK Harju

maakonnakomisjonis uuesti läbivaatamisele, ent see ei saa muuta Tallinna linnale kuuluva

kaasomandiosa suurust. Vastustaja viitab Riigikohtu lahendile 3-3-1-53-02 ning märgib, et

kaasomandiosade erastamine on linna kohustus ning selgitab, et vaidlusaluse teate esitamise

eesmärk on erastamisprotsessi kiirendada ning erastamine viiakse lõpule pärast ÕVVTK Harju

maakonnakomisjoni poolt L. S.´i taotluse kohta formaaljuriidilise otsuse tegemist. Vastustaja

juhib tähelepanu sellele, et Xxxxxxxxxxxx osas ei ole senini tehtud ühtegi tehingut, mis oleks

vastuolus ORAS § 18 lõikega 1 – teate esitamise näol on tegemist ettevalmistava toiminguga ning

märgib samuti, et sisuliselt on L. S.’i taotluse kohta tehtav ÕVVTK maakonnakomisjoni otsus

teada ning sellel on vaid formaalne tähendus.

14. Vastuseks T.P.u ja A. P. kaebusele märgib vastustaja täiendavalt, et nimetatud isikud ei ole

KaasES mõttes esimese eelistusena erastamise õigustatud subjektiks, sest neil puudub kehtiv

üürileping, mis on sõlmitud enne Xxxxxxxxxxxx asuva elamu mõttelise osa tagastamist, s.o. enne

1. märtsi 1994. Vastustaja märgib, et kaebusele lisatud üürilepingud on sõlmitud pärast elamu

tagastamist ning nende kehtivuse suhtes on vastustajal ilmselged kahtlused. Vastustaja toob ka

välja, et A. ja T.P. on mõlemad Xxxxxxxxxxxx elamu kaasomanikud ning siiani on nad erinevatel

kaasomanikega toimunud nõupidamistel ja kohtumistel väitnud, et üürilepinguid nende valduses

olevate korterite nr 13 ja 14 kasutusse andmiseks sõlmitud ei ole. Vastustaja leiab, et tavaline

mõistlik inimene, olles elamu kaasomanik pigem soovib üürniku staatusest vabaneda põhjusel, et

sellest õigussuhtest tekivad tal kohustused, sealhulgas üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus.

Vastustaja leiab samuti, et isegi kui eeldada, et kõnealused üürilepingud on kehtivad, siis KaasES

mõttest tulenevalt on erastamise õigustatud subjektiks enne omandireformi käigus tagastatud

elamus asuvaid eluruume õiguslikul alusel kasutanud üürnikud, kes on tahtmatult sattunud

olukorda, kus neile kehtivad omandireformi aluste seadusest tulenevad kitsendused. Muuhulgas

märgib vastustaja, et üürisuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamine kuulub tsiviilkohtu

pädevusse ning asjaõigusseadusest tulenevalt peab üürisuhet puudutavasse õigusvaidlusse

kaasama ka kõik Xxxxxxxxxxxx elamu kaasomanikud. Veel leiab vastustaja, et kaebuse esitajate

poolt eluruumi või elamu mõttelise osa erastamise avalduste esitamine ei too endaga kaasa

automaatselt eluruumide erastamise kohustatud subjekti kohustust erastada eluruum avalduse

esitanud isikule.

15. H.P.a kaebuse osas viitab vastustaja Riigikohtu otsusele haldusasjas 3-3-1-34-01, kus leiti, et

eluruumide erastamise kohustatud subjekt peab enne erastamist kindlaks määrama erastamisele

kuuluvate mõtteliste osade suuruse, seejuures peab erastatava mõttelise osa suurus vastama

reaalselt elamus asuva eluruumi (korteri) suurusele ning selgitab, et käesoleval juhul ongi

vastustaja märkinud vaidlusaluses teates Xxxxxxxxxxxx elamus erastamisele kuuluvate mõtteliste

osade suurused ning iga mõttelise osa suuruse järgi on märgitud konkreetne korter, millele

mõtteline osa vastab. Vastustaja on teates selgelt juhtinud tähelepanu asjaolule, et eelnevatel

viidetel mõttelise osa vastavusele konkreetse korteri numbrile ja suurusele on mõtteliste osade

erastamisel vaid täpsustav tähendus. Vastustaja selgitab, et asjaolu, et elamus asuv korter nr 8 on

kaebaja valduses, ei oma elamu mõtteliste osade erastamistoimingute läbiviimisel mingit

õiguslikku tähendust.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

16. Kohus, hinnanud menetlusosaliste väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja

vastastikkuses seoses, leiab, et kaebused ei ole põhjendatud ning tulevad jätta rahuldamata.

17. Käesolevas asjas ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selles, et Tallinnas Xxxxxxxxxxxx asuv

hoone on tunnistatud omandireformi objektiks ega selles, et 2/3 suuruse mõttelise osa suhtes on

selle hoone tagastamise ja kompenseerimise taotlused tänaseks lõplikult lahendatud selliselt, et

kokku 5/12 suurune mõtteline osa on tagastatud vastavalt S. S. (1/12), V. K. (1/12), A. A.

(1/12), V. A.(1/12) ja E. A. (1/12); 1/4 suuruse mõttelise osa suhtes ei ole ühtegi isikut

omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud ning see osa tagastamisele ei kuulu ning on

sestap Tallinna linna omandis ja viimaks 1/3 suuruse mõttelise osa tagastamiseks on avalduse

esitanud L. S., kelle sellekohane avaldus tuleb ÕVVTK Harju maakonnakomisjonis uuesti läbi

vaadata ning otsustada L. S.’i omandireformi õigustatud subjektiks tunnistamine selle 1/3

suuruse mõttelise osa suhtes. Vaidlus on poolte vahel aga esmalt küsimuses, kas Tallinna

Kesklinna Valitsuse 15. novembri 2010 teadet Xxxxxxxxxxxx asuva elamu mõtteliste osade

erastamise kohta tuleb käsitada haldusakti või toiminguna, teiseks selles, kas Tallinna linna

omandis oleva elamu mõttelise osa erastamismenetluse alustamine on võimalik enne kui on

lõplikult otsustatud elamu tagastamise küsimus L. S.’ile, samuti selles, kas A. P. ja T.P.ul on

õigus osaleda elamu mõtteliste osade erastamisel esimest eelistust omavate subjektidena

(üürnikena) ning viimaks selles, kas vaidlusaluses teates on õiguspärane viidata erastatavate

mõtteliste osade kirjeldamisel konkreetsetele korteritele.

18. Kaebuse esitajad on seisukohal, et Tallinna Kesklinna Valitsuse 15. oktoobri 2010 teate näol

on tegemist haldusaktiga. Kohus asus enne kaebuste ühte menetlusse liitmist 06. detsembril 2010

tehtud määrustes (nt. tl. 47) seisukohale, et teadet ei saa käsitada haldusaktina, kuivõrd sellega

iseenesest ei tekitata, muudeta ega lõpetata isikute õigusi. Kohus leidis, et teate esitamist tuleb

vaadelda menetlustoiminguga, millega alustatakse elamu mõttelise osa erastamise menetlust.

Samas asus kohus seisukohale, et kuigi haldusmenetluse toimingud tuleb üldjuhul vaidlustada

koos lõpliku haldusaktiga, on erandina menetlustoimingu vaidlustamine enne lõpliku haldusakti

andmist võimalik, kui menetlustoiming on sellise iseloomuga, et vastavas menetluses õiguspärase

haldusakti andmine ei oleks võimalik. Kaebuse täpsustustes jäid kaebuste esitajad seisukohale, et

teadet tuleb käsitada haldusaktina ning taotlesid selle tühistamist, taotledes samas alternatiivselt,

kui kohus peaks jääma seisukohale, et tegemist on toiminguga, selle toimingu õigusvastasuse

tuvastamist ning Xxxxxxxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamise keelamist vaidlusaluses teates

näidatud tingimustel.

19. Kohus peab vajalikuks 06. detsembri 2010 määrustes võetud seisukohta korrigeerida.

Vaidlusalusel 15. detsembri 2010 teatel on kahetine õiguslik iseloom, ühelt poolt on tegemist

menetlustoiminguga, mis seisneb kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise menetluse

alustamises. KaasES § 5 lõikes 2 nähakse ette kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise

menetluse alustamine just sarnase teate esitamisega esimese eelistusena erastamise õigustatud

subjektideks olevatele isikutele. Teisalt aga vastab teade ka eelhaldusakti tunnustele. Eelhaldusakt

on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 52 lg 1 p 2 kohaselt haldusorgani otsustus, millega tehakse

õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omav asjaolu. Kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa erastamise puhul tuleneb eelhaldusakti andmise vajalikkus KaasES § 5 lg 1

teisest lausest, mille kohaselt määrab erastamise kohustatud subjekt erastatavad mõttelised osad

iga korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtena. Kuivõrd ei ole teada, et

erastamise kohustatud subjekt oleks teinud muid formaalselt haldusaktile esitatavatele nõuetele

vastavaid otsuseid, mille sisuks oleks Xxxxxxxxxxxx elamus erastatavate mõtteliste osade

kindlaksmääramine KaasES § 5 lg 1 teise lause tähenduses, siis tuleb asuda seisukohale, et see

otsustus ongi formaalse väljenduse leidnud Tallinna Kesklinna Valitsuse 15. oktoobri 2010 teates

nr 9-13/4703. Nimetatud eelhaldusaktiga on erastamise kohustatud subjekt kindlaks määranud

Xxxxxxxxxxxx elamu mõttelise osa esimest eelistust omavatele subjektidele erastamise

tingimused, milleks on esiteks erastatavate osade suurused (vastavalt 416/9940,0 417/9940,

433/9940, 433/9940 ja 434/9940), erastamisavalduse esitamise tähtpäev (üks kuu teate

saamisest) ning erastatavate osade alghinnad (vastavalt 9487, 9510, 9874, 9874 ja 9879 krooni)

ehk teisisõnu on siduvalt kindlaks määratud asjaolud, millest lähtudes otsustatakse vaidlusaluse

teate esitamisega alustatud menetluse tulemusena elamu mõtteliste osade erastamine. Viidatud

menetluse tulemusena ei oleks võimalik erastada mõttelist osa selliste osade kaupa, mis ei vasta

teates märgitule, mistõttu saab väita, et teatega määratakse osaliselt kindlaks lõpliku haldusakti,

milleks menetluse lõpus tehtav otsus erastada konkreetse suurusega mõtteline osa elamust

konkreetsele

isikule,

sisu.

Seetõttu

saab

teadet

käsitada

ka

eelhaldusaktina

ning

halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 6 lg 2 p 1 alusel on võimalik halduskohtule esitada

sellise eelhaldusakti tühistamist. Samuti on kaebuse esitajatel siiski HkMS § 6 lg 2 p 2 alusel

võimalik esitada ka taotlus kohustada erastamise kohustatud subjekti vaidlusaluses teates

sätestatud tingimustel elamu mõtteliste osade erastamisest hoidumiseks (keelamistaotlus).

20. Kõik kaebuse esitajad on seisukohal, et Xxxxxxxxxxxx elamus Tallinna linnale kuuluva 1/4

(7500/30000) suuruse mõttelise osa erastamine KaasES alusel on välistatud seetõttu, et senini ei

ole lõplikult lahendatud L. S.’i taotlust sama elamu 1/3 suuruse mõttelise osa tagastamiseks.

Kohus selle seisukohaga ei nõustu, kuivõrd KaasES-ist ei tulene, et kaasomandis oleva elamu

mõttelise osa erastamise kohustatud subjekt peaks kogu erastamise objektiks oleva või olla võiva

elamu mõttelise osa erastama ühel ajal või määrama kõik erastamisele kuuluvad osad kindlaks

korraga. KaasES § 5 lõikes 1 sätestatakse: Erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust erastatakse

osade kaupa nende suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Kohustatud subjekt määrab vastavad

osad iga korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtena. Nende osade summa ei tohi olla suurem,

kui on erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust.[...]. Eeltoodud sättes nähakse sõnaselgelt elamu

mõttelise osa erastamine elamus asuvate korterite pindaja ja elamu kõigi eluruumide pindala

suhtena kindlaksmääratud osade kaupa, kusjuures erastamist tuleb alustada kõige väiksemast

osast. Sellest sättest ei tulene, et erastamise kohustatud subjekt peaks kõik erastamisele kuuluvad

osad kindlaks määrama üheaegselt. Eelviidatud sätte kolmandast lausest tuleneb küll see, et

erastamisele määratud osade summa ei tohi olla suurem kui erastamise objektiks oleva mõttelise

osa suurus, ent ei tulene, et alustades erastamist kõige väiksemast osast, peaks erastamise

kohustatud subjekt kohe kindlaks määrama ka ülejäänud erastamisele kuuluvate osade suurused.

Kuivõrd Xxxxxxxxxxxx elamus ei ole senini erastatud mitte ühtegi osa erastamise kohustatud

subjekti omandis olevast kaasomandiosast, siis on erastamisega alustamiseks vajalik kindlaks

määrata kõigepealt üksnes kõige väiksema osa suurus. Vaidlusaluse teate kohaselt on selleks

416/9940 suurune osa elamust.

21. Vaidlust ei ole selles, et 1/4 suurune mõtteline osa Xxxxxxxxxxxx elamust on Tallinna linna

omandis ning selle 1/4 suuruse mõttelise osa suhtes ei ole käesoleval ajal enam lahendamata

tagastamise taotlusi. Vaidlusaluses teates on määratud kindlaks kokku viis osa, mille suuruste

summa moodustab 2133/9940 Xxxxxxxxxxxx elamust ehk ligikaudu 0,215%, mis ei ole suurem

kui vaidluseta Tallinna linna omandis olev 1/4 suurune mõtteline osa. See tähendab, et

vaidlusaluses 15. oktoobri 2010 teates nimetatud kaasomandiosade erastamise võimalikkus ei

sõltu sellest, kas või milline saatus tabab edaspidi seda 1/3 suurust mõttelist osa elamust, mille

tagastamist taotleb L. S. Juhul kui ÕVVTK maakonnakomisjon otsustab L. S.’i taotluse

rahuldamata jätta ning Tallinna linn suudab maksma panna enda omandiõiguse praeguseks L.

S.’le üle antud 1/3 suurusele kaasomandiosale, tekib linnal täiendav kohustus erastada seegi osa

KaasES alusel, ent see ei takista mistahes moel enne L. S.’i avalduse lõplikku lahendamist

erastamast vaidlusaluses teates nimetatud osi, kuivõrd nende osade suurus ei ületa seda mõttelist

osa Xxxxxxxxxxxx elamust, mille suhtes on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise

menetlus lõppenud ehk mille tagastamise küsimust arusaadavalt üldse ei tõusetunudki, kuivõrd

puudusid isikud, kes oleks tunnistatud selle 1/4 suuruse mõttelise osa suhtes omandireformi

õigustatud subjektideks. Eeltoodust tulenevalt takistaks asjaolu, et L. S.’i õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise avaldust ei ole uuesti läbi vaadatud, erastamise kohustatud subjekti

omandis olevate kaasomandiosade erastamist vaid siis, kui L. S.’i avalduse lahendamise

tulemusena võiks erastamise kohustatud subjekti omandisse jääv kaasomandiosa jääda

väiksemaks kui erastamisele pandud osade summa. Seda võimalust käesoleval juhul aga ei ole.

Tõsi, pärast vaidlusaluses teates nimetatud kaasomandiosade erastamist, ent enne L. S.’i avalduse

lõplikku lahendamist ei saaks erastamise kohustatud subjekt asuda KaasES § 5 lg 1 neljanda lause

ja KaasES § 6 alusel asuda erastama elamu kaasomanikele seda osa erastamise objektist, mis

moodustub erastamise objekti ja vaidlusaluses teates näidatud mõtteliste osade summa vahe ning

seda pelgalt põhjusel, et L. S. avalduse lahendamisest võib sõltuda see, kas lisaks vaidlusaluses

teates näidatud osadele on veel elamu kaasomandiosi, mis kuuluvad erastamisele esimest eelistust

omavatele subjektidele (st. üürnikele). Selline vajadus tekib juhul kui Tallinna linn peaks suutma

maksma panna enda omandiõiguse L. S.’ile tagastatud 1/3 suurusele mõttelisele osale ning selle

mõttelise osa ja vaidlusaluses teates nimetatud mõtteliste osade ja hetkel Tallinna linna omandis

oleva kaasomandiosa (1/4) vahe on suurem kui Xxxxxxxxxxxx elamus asuv pindalalt järgmise

korteri (st. selle korteri, mis on suuruselt järgmine pärast korterit nr 8) ja eluruumide üldpinna

vahelise suhtena kindlaks määratud osa suurus. Seega võib L. S.’i õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise avalduse esemeks oleva 1/3 suuruse mõttelise osa saatus mõjutada erastamise

kohustatud subjekti kohustusi nende osade suhtes, mida vaidlusalune teade ei puuduta. Kohus

kordab, et KaasES §-st 5 ei tulene, et erastamise kohustatud subjekt peaks kõik erastamisele

kuuluvad osad kindlaks määrama ühekorraga ning selle sätte kohaselt oleks lubatav teate

esitamine ka selliselt, et esmalt määratakse kindlaks ja erastatakse ainult kõige väiksem osa,

milleks antud juhul oleks korteri nr 1 pindala ja eluruumide üldpindala vahelisele suhtele

(416/9940) vastava suurusega osa. Vajadust määrata ühekorraga kindlaks kõigi erastatavate

osade suurused, ei saa tuletada ka sellest, et igal esimest eelistust omaval erastamise subjektil on

õigus erastada vaid üks osa (KaasES § 5 lg 1 viimane lause). Asjaolu, et sellisel juhul oleks

üürnikel suurem valik erastamisele kuuluvate osade vahel või et erastamisele kuuluvate osade

suurema arvu puhul oleks enampakkumistel kujunev hind madalam, ei too samuti kaasa

kohustust määrata osad kindlaks ühekorraga ega välista erastamise korraldamist selliselt, et osad

määratakse kindlaks ning erastatakse suuruse järjekorras ükshaaval.

22. Kohus leiab samuti, et vaidlusaluses teates näidatud elamu mõtteliste osade erastamist ei

takista ORAS § 18 lõige 1, milles sätestatakse: Kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni)

on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või

valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti.

Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. [...]. ORAS § 18 lõikes 1 sätestatud keelunormi eesmärk on

välistada omandireformi objektiks oleva vara omandiõiguse üleminek enne vara tagastamise

küsimuse lõplikku lahendamist. Kuivõrd omandireformiseadused ei välista mingisuguse

konkreetse ÕVVTK kohaliku komisjoni otsusega omandireformi objektiks tunnistatud vara

(asja) suhtes omandireformi läbiviimist osade kaupa ning arvestades, et asjad võivad ka käibes

liikuda nii tervikuna kui mõtteliste osade kaupa, siis tuleb ORAS § 18 lõikes 1 sätestatud keeldu

tõlgendada selliselt, et keelatud on tehingute tegemine mõtteliste osadena käibiva vara (asja)

nende osadega, mille suhtes on vara tagastamise küsimus lahendatama ning juhul kui vara teatud

osa suhtes on vara tagastamise küsimus lahendatud, ei ole lahendatud osade võõrandamine

takistatud. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et 1/4 suurune mõtteline osa Xxxxxxxxxxxx

elamust ei kuulu tagastamisele mitte ühelegi isikule ning jääb seega Tallinna linna omandisse,

sõltumata sellest, millise seisukoha kujundab ÕVVTK maakonnakomisjon viimaks L. S.’i

avalduse suhtes. Keeld teha tehinguid selle osaga omandireformi objektiks tunnistatud asjast,

mille suhtes on tagastamise küsimus lahendatud, ei oleks kooskõlas ORAS § 18 lg 1 eesmärgiga.

23. Kohus leiab, et kaebuse esitaja H.P.a õigusi ei saa rikkuda see, et vaidlusaluses teates on

erastamise objektiks olevate mõtteliste osade kirjeldustes viidatud erastatava mõttelise osa

suuruse vastavusele konkreetsete korterite suurusele. KaasES § 5 lõikes 1 sätestatakse

sõnaselgelt, et erastatavad osad määratakse iga korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide

üldpinna suhtena. Konkreetse osa ja korteri suuruse sidumine teates ei tekita ühelegi erastamise

õigustatud subjektile või vastava osa erastanud isikule mistahes õigusi seoses konkreetse korteri

kasutamisega. Kaasomandis oleva asja kasutamine toimub kaasomanike kokkuleppel ning

KaasES alusel ei saa erastada konkreetseid eluruume, vaid erastamise esemeks on elamu

mõttelised osad. Kaebuse esitaja kahtlus, et vaidlusaluse teate pinnalt võiks 434/9940 suuruse

mõttelise osa erastaja nõuda endale valdust korterile nr 8, mida käesoleval ajal kasutab

arusaadavalt H.P., on alusetu.

24. Viimaks leiab kohus, et A. P. ja T.P.u kaebused ei kuulu rahuldamisele ka motiivil, et nende

hinnangul on ka neil õigus osaleda Xxxxxxxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamisel esimest

eelistust omavate isikutena. Nimelt on kohus seisukohal, et vaidlustatud teade ei tekita, muuda

ega lõpeta selle adressaatidena märgitud isikutele õigust erastamisel osaleda. KaasES § 5 lg 2

kohaselt on erastamise kohustatud subjekt küll kohustatud teatama kirjalikult allkirja vastu

kõikidele kaasomandis oleva elamu esimest eelistust omavatele üürnikele nende eesõigusest osta

elamu mõtteline osa, ent KaasES § 4 lg 1 punktis 1 nimetatud isiku subjektiivne õigus

erastamisel osaleda ei sõltu sellest, kas kohustatud subjekt talle vastava teate nõuetekohasel viisil

saadab või mitte. Kaasomandis oleva elamu üürnikul on erastamise õigus ka juhul kui

kohustatud subjekt talle sellest ei teata. Seetõttu ei saa teate saatmata jätmine iseenesest rikkuda

isiku õigust erastamisel osaleda. Seda isiku subjektiivset õigust võib rikkuda kohustatud subjekti

otsus, millega keeldutakse sellise isiku erastamisavalduse vastuvõtmisest või ka otsus erastada

mõtteline osa teisele isikule, ilma, et esimest isikut oleks erastamise võimalusest üldse teavitatud.

Asjaolu, et üürnikku tema erastamisõigusest nõuetekohaselt ei teavitata, eraldivõetuna tema

subjektiivset õigust kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks ei riku. Seega ei ole

vaidlusalune teade õigusvastane pelgalt seetõttu, et seda ei adresseeritud ka T.P.ule ja A. P.le,

kellele siiski, nagu teatest nähtub, on sama teade saadetud. Juhul kui T.P. ja A. P. on seisukohal,

et nad on Xxxxxxxxxxxx elamu üürnikud ning KaasES § 4 lg 1 p 1 alusel esimest eelistust

omavad subjektid, on neil õigus ühe kuu jooksul teate saamisest erastamisavaldus esitada.

Erinevalt erastatavate osade kindlaksmääramisest, mille kohta tehtud otsustust saab käsitada

eelhaldusaktina, ei saa väita, et erastamise kohustatud subjekt oleks teate saamisega siduvalt

kindlaks määranud sellele, millised isikud erastamisel esimest eelistust omavad. KaasES § 4 lg 1

punktist 1 tulenev õigus on isikul sõltumata sellest, kas ta KaasES § 5 lõikes 2 nimetatud teates

selle adressaadina märgitud on või mitte. Seetõttu ei ole vaja käesoleva vaidluse lahendamiseks

võtta seisukohta küsimuses, kas T.P. ja A. P. on Xxxxxxxxxxxx elamu üürnikud või mitte, kuna

üht- või teistsugune vastus ei muuda vaidlusaluste teadet iseenesest õigusvastaseks.

25. Seoses T.P.u ja A. P. väidetega, et nad on esimest eelistust omavad erastamise subjektid,

märgib kohus siiski järgnevat. KaasES § 4 lg 1 p 1 kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks

esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine

perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse paragrahv 4 punktis 1 sätestatud

tingimustele. Seadusel ei põhine vastustaja seisukoht, et esimest eelistust omavaks subjektiks on

üürnik vaid siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist. Nõuet,

et üürileping peaks olema sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist, ei tulene ei KaasES-st

ega selles viidatud eluruumide erastamise seadusest. Kaebuse esitajad on üürisuhte olemasolu

tõendamiseks esitanud üürilepingud, mis on sõlmitud 5-aastase tähtajaga ning milles on säte, et

kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu

sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgmiseks viieks aastaks. Tõendeid selle kohta, et

üürilepingud oleksid lõpetatud või et esineks asjaolusid, mis toonuksid kaasa lepingute

lõppemise, ei ole käesolevas asjas kohtule esitatud. Üürilepingu lõppemise aluseks ei saa antud

juhul olla pelgalt see, et T.P. ja A. P. omandasid mõttelised osad Xxxxxxxxxxxx elamust, kuivõrd

üürilepingu esemeks oli konkreetne eluruum, kaebuse esitajad aga ei omandanud mitte eluruumi,

vaid mõttelise osa elamust. Asjaolu, et kaebuse esitajad on asjaajamistes teiste kaasomanikega

rõhutanud just enda kaasomaniku staatust või leidnud et kaasomanikena ei ole neil kohustust

üüri tasuda, samuti see, et elamut haldav ettevõte ei neilt nõudnud üüri tasumist, ei ole samuti

iseenesest üürisuhte lõppemise aluseks. Olukorras, kus isik on esitanud üürilepingu ning nõuab

sellele tuginedes õigust osaleda esimest eelistust omava isikuna elamu mõttelise osa erastamisel,

tuleb erastamise kohustatud subjektil, kui ta leiab, et isikul sellist õigust ei ole, tuvastada ja

tõendada, et üürileping ei kehti.

26. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuste

rahuldamata jätmisega on kohtuotsus tehtud kaebuste esitajate kahjuks. Kuivõrd vastustaja ei ole

taotlenud enda kasuks menetluskulude väljamõistmist, jäävad kõigi menetlusosaliste kulud nende

endi kanda.

Kristjan Siigur

kohtunik