2-08-82502/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Kaupo Paal ja Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.detsember 2010, Tallinn

Tsiviilasja number

2-08-82502

Tsiviilasi

Elena Reilenti hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu

kaasomandi

mõttelise

osa

eraldamiseks

vajalike

võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste

andmise ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike

nõusolekute andmise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.septembri 2010 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elena Reilenti apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

30.november 2010, avalik kohtuistung

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

Elena

Reilent

(ik

XXXXXXXXXXX,

elukoht

XXXXXXXX

X-XX

XXXXXXX),

esindaja

adv

Alo

Pormeister

Kostja I Alar Maas (ik XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX

XXX XX-X XXXXXXX),

Kostja II Erle Rikman (ik XXXXXXXXXXX, elukoht

XXXXX XXX XX-X XXXXXXX)

Kostjate esindaja adv Raul Ainla

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 16.septembri 2010 otsus osas, millega jäeti

rahuldamata Elena Reilenti hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu

korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku

võõrandamislepingu

tahteavalduse

andmise

kohustamiseks,

samuti

menetluskulude jaotamise osas. Saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks

esimese astme kohtule.

2. Tühistada kohtuotsus osas, millega mõisteti Elena Reilentilt välja riigilõiv 750

krooni Eesti Vabariigi kasuks

3. Jätta kohtuotsuse resolutsioon muutmata osas, millega jäeti rahuldamata Elena

Reilenti hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu korteriomandi koosseisu

kuuluvast

kaasomandist

osa

eraldamiseks

vajaliku

asjaõiguslepingu

tahteavalduse ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike nõusolekute

andmise kohustamiseks, muutes selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

4. Jätta rahuldamata Alar Maasi ja Erle Rikmani poolt esitatud protokolli

parandamise taotlus.

5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused

1. Elena Reilent esitas 05.12.2008 hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu, paludes

kohustada kostjaid andma nende ühisomandisse kuuluva korteriomandi, aadressiga

XXXXXXXX XX X/XXXXX XXX XX korter nr X, mis on registreeritud Harju

Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Jaoskonnas registreerimisnumbri XXXXXXXX

all, koosseisu kuuluva kaasomandi mõttelise osa osaliseks eraldamiseks vajalike

võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavaldused ja kinnistusraamatu kande

tegemiseks vajalikud nõusolekud ja nimetatud kohustuse vabatahtlikust täitmisest

keeldumise korral lugeda jõustunud kohtulahend kostjate nõusolekuteks muuhulgas

selleks, et muuta Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna

korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX esimese (I) jao kannet ja

kanda korteriomandi esemena sisse kaheksasada kakskümmend üks üheksateistkümne

tuhande viiesaja neljakümne ühendikku (821/18647) mõttelist osa maatükist ja selle

oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning

reaalosana korter nr X, üldpinnaga 82,1 m².

2. Hageja on XXXXXXXX X/XXXXX XXX XX asuva korteri nr XX omanik ja kostjad

korteri nr X ühisomanikud. Hoone on jagatud 16 korteriomandiks, moodustatud on

korteriühistu KÜ XXXXXXXX X. 26.04.2004 teostatud hoone tehnilise ülevaatuse

aktist nr 028 nähtub, et hoone vajas ja vajab säilitamiseks renoveerimist, et tagada vara

säilimine ja võimalusel korteriomandite turuväärtuse tõstmine läbi hoone kui terviku

parendamise. 04.05.2004 KÜ XXXXXXXX X üldkoosolekul arutasid korteriomandite

omanikud remondi finantseerimise võimalusi. 30.03.2006 üldkoosolekul otsustasid

korteriomandite omanikud remontimist finantseerida summadest, mis laekuvad

pööningu ja keldri osalisest müügist ühistu liikmetele. Kõik ühistu liikmed

allkirjastasid nõusolekute protokolli pööningu ja keldripindade mõtteliste osade

osaliseks müümiseks. 19.12.2006 allkirjastas kostja I pööningu ja keldripindade

võõrandamise projekti tingimused, millest nähtuvad võõrandamisele kuuluvate

ühispinna osade väljaostjad, hinnad ja maksmise tähtajad. Kostja I nõustus, et

võõrandamisest saadav tulu kantakse KÜ XXXXXXXX X arveldusarvele ning

investeeritakse koheselt hoone renoveerimisse. 2007.a augustis valmis keldri- ja

pööningukorruse väljaehitamise projekt, millega kostja II 09.10.2007 nõustus. Kostja

II aktsepteeris, et hoone mõttelised osad eraldatakse korteriomandite mõttelistest

osadest ning võõrandatakse hoones asuvate korteriomandite omanikele ja selles osas

suureneb nende isikute reaalosa suurus kinnisasjas. Kostja II on nõustunud, et

võõrandamisest saadav tulu investeeritakse koheselt hoone renoveerimisse.

08.01.2008 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa elamu keldri- ja

pööningukorruse

väljaehitamiseks.

19.05.2008

toimus

korteriühistu

juhatuse

erakorraline koosolek, kuna kostja I teatas, et ei ole nõus mõtteliste osade muutmise

kokkuleppega ning keeldub võõrandamistehingu sõlmimisest. 20.05.2008 Tallinna

notar Anne Saaberi notaribüroos kõikide korteriomandite omanike korteriomandite

mõtteliste osade muutmise kokkuleppe allkirjastamist ei toimunud. Kostja II

notaribüroosse ei ilmunud ja kostja I keeldus tehingu allkirjastamisest. Korterelamu

keldri- ja pööningupinna väljaehitamise projekt ja ehitusluba on välja antud

tingimusega, et uusi korteriomandeid ei teki, vaid laiendatakse olemasolevate korterite

pindu. Seepärast ei saa kostja moodustada pööningupinna arvelt uut korteriomandit.

Üle 2/3 korterite omanikest on andnud oma tahteavalduse mõtteliste osade

võõrandamiseks ka notariaalselt Tallinna notar Anne Saaberi juures 25.09.2009.

3. AS Rime Kinnisvara Vahendus 07.07.2009 pööningukorruse, keldrikorruse ja

keldrikorrusel paikneva mitteeluruumi eksperthinnangu kohaselt on pööningukorruse

ruumide turuväärtus 3193 EEK/m2; keldrikorruse ruumidel 1702 EEK/m2 ja

keldrikorrusel paikneval mitteeluruumil 4737 EEK/m2. Korterite omanikud on olnud

nõus maksma kostjatele turuväärtusest suuremat tasu, mis kinnitab, et võõrandamisest

saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke

seisuga ja on isegi suurem ning võõrandamisest saadav tulu makstakse/kulutatakse

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks. Kuna

kostjad ei soovi osta pööningu pinda, siis selle võrra väiksemas ulatuses

korteriomandite

koosseisu

kuuluvast

kaasomandis

olevast

mõttelisest

osast

võõrandatakse, kuid võõrandamisest saadav raha läheb hoone korrashoiuks ja

parendamiseks. Kostjate ebaseadusliku tegevuse tõttu on korteriühistu olnud sunnitud

hädapäraste remonttööde tegemiseks laenu võtma ning sellega seoses on väga suur

laenu haldamise kulu – lepingutasud, intressid jms. Mõtteliste osade võõrandamise

korral on võimalik pangale laen tagastada ja kulutusi vältida. Samuti on korterelamu

kanalisatsioonisüsteem avariilises olukorras, mis vajab täies ulatuses renoveerimist.

Korteriühistu on sunnitud mitu korda aastas likvideerima torude ummistusi, mida

tõendavad vastavad OÜ Toruabi aktid ja arved. Mõtteliste osade võõrandamisest

saadavast hüvitisesummast renoveeritakse koheselt ka elamu kanalisatsioonisüsteemi.

4. Praegusel hetkel on kostjate nimele Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX sisse kantud

korteriomand, mille ese koosneb 821/13822 suurusest mõttelisest osast kinnistust ning

kuna kostjad endale ruumi soetada ei soovi, siis vastav mõtteline osa muutub ja pärast

mõtteliste osade võõrandamist saab see olema 821/18647 suurusest mõttelisest osast

kinnistust, mille muutmiseks on vajalik kostjate nõusolek.

5. Vaidlusaluse hoone renoveerimise kulutused on vajalikud ja põhjendatud, mistõttu on

kõik korteriomandite omanikud kohustatud vastavaid kulutusi kandma. Hoone

renoveerimisega seotud kulutused on vajalikud tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 63 p 1 mõttes, sest nendega säilitatakse eset ja kaitstakse seda hävimise eest

ning heal juhul isegi parendatakse vastavalt TsÜS § 63 p-le 2. Kostjad ei ole

korterühistu otsuseid seaduses sätestatud tähtajal vaidlustanud, mistõttu on need

kostjatele kohustuslikud. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 kohaselt on

majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala

osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa remondiks. Eluruumi remondiks

KÜS tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade

paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta

elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid (KÜS § 151 lg 2).

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib

võõrandada, samuti asja otstarvet oluliselt muuta, ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel, mistõttu on vajalik kostjate nõusolek tehingute tegemiseks, millest nad

on vabatahtlikult keeldunud. Täidetud on kõik korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 2

sätestatud eeltingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult

korteriomaniku huve – tehingute tegemisega parandatakse oluliselt hoone seisukorda

ning suurendatakse selle kaudu hoone ning selles olevate korteromandite turuväärtust.

Tehingutega ei mõjutata kostjate omandis oleva korteriomandi reaalosa, vaid üksnes

kõikide hoone korteriomandite omanike kaasomandis olevat mõttelist osa ühises asjas.

Pööning ei ole mõttelise osana olnud hoone korteriomandite omanike poolt

sihtotstarbelises kasutuses; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu

korteriomanikest – hoone renoveerimise on hoones asuvate korteriomandite omanikud

enamuses heaks kiitnud allkirjastades vastava nõusolekute protokolli hoone pööningu

ja keldripindade mõtteliste osade osaliseks erastamiseks, samuti notariaalse lepingu,

mille allkirjastamisest on kostjad keeldunud; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab

võõrandatava osa harilikule väärtusele – hoone mõttelised osad on halvas seisukorras

ning välja ehitamata, mida tõendab hoone ülevaatuse akt. Korterite omanikud on olnud

nõus turuväärtusest oluliselt suuremat tasu maksma, mida tõendavad Tallinna Notar

Anne Saaberi poolt 25.09.2009 tõestatud leping nr 3246/2009 ja AS Rime Kinnisvara

Vahendus 07.07.2009 eksperthinnang 63072009 SI; 4) võõrandamisest saadav tulu

makstakse ja kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi parendamiseks –

ehitusprojektijärgsete renoveerimistööde tegemiseks. Kostjatel on kohustus kanda

hoone renoveerimisega seotud kulutusi, mistõttu on täidetud ka KOS § 81 lg 3

sätestatud tingimus.

6. Korteriühistu oli sunnitud võtma laenu. Laenulimiit oli 127 823,29 eurot intressiga

7,160% + 6 kuu EURIBOR+ 2,050%. Arvestades laenu suurust on tegemist kõrge

intressimääraga ja suure rahalise summaga, mis jaotatakse korteriomanike vahel. Kui

kostjad oleks andnud nõusolekud, siis oleks puudunud vajadus laenu võtta.

Korteriühistu on kandnud remondiks kokku kulutusi 1 672 723,95 krooni. Tallinna

notari Anne Saaberi poolt 25.09.2009 tõestatud lepingu nr 3246/2009 punktis 3.1.12

on pooled kokku leppinud, et kõik korteriomandite mõtteliste osade võõrandamisest

saadava tuluna makstavad summad kuuluvad tasumisele korteriühistu kontole (seega

kohaldatakse KOS § 81 lg 3) ning nimetatud summasid kasutataks üksnes 13.06.2008

laenulepingu nr 08-085337-JI kohaselt laenusumma tagastamiseks ning elamu

renoveerimiseks ja remondiks lepingus kokku lepitud viisil. Punktis 3.1.15 on pooled

kokku leppinud, et hüvitustena makstud summade arvel – kokku 2 157 580 krooni –

tasub korteriühistu lepingu punktis 3.1.12 viidatud laenulepingu järgse laenujäägi ning

teostab trepikodade ja muude üldkasutatavate pindade (pööning, kelder) remondi

(lepingu p 3.1.15.1) ja vee- ja reoveekanalisatsiooni renoveerimise (lepingu p

3.1.15.2). Seega kulutatakse kehtivate õigusaktide kohaselt saadavad hüvitised

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks (§ 81 lg 2 p

4) vastavalt eelnevatele kokkulepetele ja KÜ XXXXXXXX XX X otsustele.

Täiendavaid korteriomandeid ei ole võimalik XXXXXXXX XX X, Tallinn asuvasse

majja luua ning selliselt on korteriomanike enamus ka otsustanud. Korteriomandi

seadmise eelduseks oleks uue ehitusprojekti koostamine, uue ehitusloa taotlemine,

eksplikatsioonid jne. Seda ei ole võimalik teha, sest igale uuele korteriomandile peab

olema ette nähtud üks parkimiskoht vastavalt Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006

otsusele nr 329 „Tallinna parkimiskorralduse arengukava aastateks 2006-2014“ ja

panipaik. XXXXXXXX XX X maja hoovis on 11 parkimiskohta ja kortereid on 17,

mistõttu on juba praegu parkimiskohti puudu ning tehniliselt ei ole võimalik

täiendavaid parkimiskohti kinnistule luua. Arengukava punktidest 4.3.2 ja 4.3.3

nähtub, et olemasolevale elamule juurdeehituse kavandamisel tuleb parkimiskohad

planeerida samale kinnistule. Tallinna Linnaplaneerimise Amet peaks soovitama

olemasolevate hoonete omanikele mitte muuta kogu õueala asfalteeritud parklaks.

Tuleks säilitada mõistlik osa senisest haljastusest ja terved puud. Elamuühistute puhul

on oluline ka elanike enamuse arvamus. Elanike enamus on otsustanud

korteriomandeid ja parkimiskohti mitte juurde luua. On ka teisi korteriomandite

omanikke, kes ostavad pinda lahuspinnana ja eraldi korteriomandeid nende

lahuspindade kohta ei moodustata.

Kostjate vastuväited

7. Kostjad hagi ei tunnistanud, leides, et nõutavate tahteavaldustega kahjustatakse

ebamõistlikult nende huve. Kostjad soovivad pööningu arvelt neile uue korteriomandi

moodustamist või on nõus andma nõusolekuid, kui saavad kompensatsiooni neile

kuuluva kaasomandi osa (pööning, kelder) võõrandamise eest.

8. Kostjad leiavad, et ei esine KOS § 81 lg-s 2 sätestatud eeldusi hagi rahuldamiseks.

Kostjatelt nõutava tahteavaldusega kahjustatakse ebamõistlikult kostjate huve, kuna

hagiavaldusest tulenevalt peaksid kostjad loovutama kaasomandi tasuta. Hageja poolt

esitatud tõendite põhjal pole võimalik väita, et vastava tahteavalduse on andnud 2/3

elamu korteriomanikest. Hageja on hagiavalduses piirdunud vaid korduvate ja

üldsõnaliste väidetega selle kohta, kui kasulikud on korteriomanikele elamus

planeeritavad tööd. Kostja on seisukohal, et kui ka esineb kõigile korteriomanikele

kasulikke kaasomandiosa korrashoiule või parendamisele suunatud töid, siis pole

nende mõistlikkus ja osakaal kõigi planeeritavate tööde mahust hageja poolt

tõendatud.

9. Kostjad ei soovi loovutada kaasomandi osa tasuta (KOS § 81 lg 2 p 1). Hageja ei

nimeta konkreetset hüvitise suurust, mida kostjad peaksid kaasomandi osa kaotamise

eest saama. Ei saa rääkida võõrandamisest saadavast tulust, mis vastab võõrandatava

osa harilikult väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga (KOS § 81 lg 2 p 3). Hageja ei

ole tõendanud saadava tulu paigutamise kaasomandi osa korrashoiu või parendamise

mõistlikkust (KOS § 81 lõige 3). Valdavalt on tegemist ebamõistlike ning

ebamõistlikult kulukate töödega ning osa vajalikest töödest on vaatamata

märkimisväärsetele kulutustele üldse tegemata. Lisaks on korteriühistu võtnud osade

tööde tegemiseks juba varem laenu ning need tööd peaks seetõttu juba tehtud olema.

10. Korterelamu keldrikorruse- ja pööningukorruse väljaehitamise projekti seletuskirjas on

välja toodud projekti eesmärk - keldri- ja pööninguruumide perspektiivne kasutamine;

keldris olemas olevad ruumid jagatakse elanike vahel korterite abipindadeks,

ateljeepind jääb samasse asukohta; pööninguruumid jagatakse elanike vahel ja

ehitatakse eluruumideks. Seega on projekti eesmärk I ja III korruse elanike

korteriomanike korterite reaalosaks olevate eluruumide suurendamine, kostjate korter

asub aga II korrusel. Suurem osa tehtud kulutustest on I ja III korrusel asuvate

korteriomandite laiendamiseks, mitte kõigi korteriomandite ühisomandis olevate

pindade korrashoiuks ja parendamiseks. Hageja kajastab projekti seletuskirjas toodust

erinevalt keldris asuvate ruumide tulevast staatust, neid ei ole plaanis jagada elanike

vahel korterite abipindadeks (lahuspindadeks), vaid nende arvelt soovitakse laiendada

I korrusel asuvate korterite eluruumide pinda. Seega on korteriühistu kulutused

põhjendamatud ning kostjaid sunnitakse oma omandiosast loobuma nende huve

ebamõistlikult kahjustades. Pole võimalik sedastada, millised tehtud ja planeeritavad

tööd on suunatud elamu korrashoiule ning millised parendamisele. Ka ei nähtu, millise

arvestuse alusel ja millises ulatuses on hageja õigustatud kostjatele maksmisele

kuuluva kaasomandi osa kulutama kostjate korteriomandi korrashoiule ja

parendamisele. Seetõttu ei saa olla ka põhjendatud kostjatele kaasomandi osa

omandiõiguse kaotamise eest maksmisele kuuluva rahalise kompensatsiooni

kulutamine elamu korrashoiuks ja parendamiseks.

11. Hageja seisukohtadest ja tõenditest ei tulene, milline on hageja arvates see

põhjendatud summa, mis kuulub kostjatele omandiosa kaotuse eest väljamaksmisele.

Kui kaasomanike enamus on otsustanud teha kulutusi elamu korrashoiuks ja/või

parendamiseks, siis ei tähenda see automaatselt seda, et kulutused on mõistlikud KOS

§ 81 lõike 2 mõttes. Hageja eirab enda poolt esitatud elamu tehnilise ülavaatuse akti

nr 028. Akti osas 2 on antud ehitise erinevatele osadele 5-palli süsteemis hinnang.

Näiteks pööning, katuselagi ja korstnad on hinnatud hindele 4, mis tähendab head

seisukorda. Katuse kandetarindid on hinnatud hindele 3 seetõttu, et sarikad ja roovitus

on vaid osaliselt halvas seisus. Päästeameti ettekirjutus tehti ainult korstnaotste

remontimiseks, mitte uute korstnate ladumiseks. See tähendab aga seda, et terve

katusetarindi asendamine ja uute korstnate ehitamine polnud vajalik, oleks ka piisanud

sarikate ja roovituse osalisest asendamisest kohtades, kus see oli amortiseerunud.

Hageja ja teised III korrusel elavad korteriomanikud, kes plaanivad oma

korteriomandit pööningu arvelt laiendada, on lähtunud soovist teha enda huvides

toreduslike parendusi. Katus vahetati 1996.a ja on heas seisukorras.

12. Laenulepingus on laenu sihtotstarbena märgitud katuse remont, mitte vahetus.

Tegemist on sihtotstarbelise laenuga, mida ei ole täies mahus sihtotstarbeliselt

kasutatud ning mille kasutamise üle pangal kontroll puudub. Hageja poolt loetletud

tööde nimekirjas ei ole kanalisatsiooni remonti, mis on toodud pangaga sõlmitud

laenulepingu punktis 2.3.1. ühe sihtotstarbelise tööna. Kanalisatsiooni remondiks

vajadus puudub, sest see on korras. Tegelik vajadus on I korruse korteri elanike

vajadus viia torustik oma keldrisse laienevatesse korteritesse, mida ei saa nimetada

torustiku remontimiseks, vaid laiendamiseks. Ehitustööde läbiviimiseks ei võetud

korteriühistu poolt pakkumisi ning korstnate remonti teostanud Jobway OÜ juhatuse

liige Imre Viidas oli töövõtulepingu sõlmimise ja täitmise ajal ühtlasi ka korteriühistu

juhatuse liige. Tekib küsimus, kas äriühingu poolt teostatud tööde tegelik maksumus

oli ikka 129 800 krooni. Jobway OÜ tegevusalaks on märgitud tööjõu rent ning

ehitustegevuseks see osaühing tööde teostamise ajal litsentsi ei omanud. Jobway OÜ-t

on kasutatud vaid variisikuna, kes esitas arve ning kellele see arve korteriühistu poolt

maksti. Nimetatud asjaolud annavad aluse väita, et töid teostati lähtudes I.Viidase

ärihuvidest. Väravad paigaldati kolme korteriühistu huvides – KÜ XXXXXXXX X,

KÜ Laulupeo 3 ja KÜ Laulupeo 3a huvides ja see kulu oleks tulnud jagada kõigi

eelnimetatud korteriühistute vahel.

13. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangus on määratud pööningupinna

perspektiivne turuväärtus. Perspektiivse turuväärtuse leidmisel on aluseks võetud 72,3

m2 suuruse korteri hind (sellise suurusega pinna pidid kostjad algselt pööningul oma

omandisse saama). Kostjaid rahuldavaks summaks on eksperdi poolt leitud hind

1 590 000 krooni, millest on lahutatud pööningupinna korteriks ehitamise maksumus

750 000 krooni. Seega on kostjaid rahuldavaks kompensatsiooniks 840 000 krooni.

Kostjad lähtuvad kompensatsiooni määramisel kaasomanike võrdsest kohtlemisest.

KOS § 81 lõikes 3 on toodud kaasomandi osa võõrandamise korral tuluna saadud raha

maksmisest keeldumise alus – korteriomaniku kohustus vastavaid kulutusi kanda.

Kostjad leiavad, et neil puudub kohustus kanda kulusid, mis on tehtud elamu I ja III

korrusel asuvate korterite laiendamiseks. Kostjatel saab lasuda kohustus ainult nende

kaasomandi osa korrashoiuks või mõistlikuks parendamiseks tehtavate kultuste

hüvitamiseks. Kostjad on KÜ-le XXXXXXXX X ettemaksuna tasunud 15 000 krooni.

Leping jäi sõlmimata põhjusel, et kostjad ei oleks saanud pööningul eluruumi nagu I ja

III korruse korterite omanikud, vaid kasutu mitteeluruumi. Seetõttu on KÜ

XXXXXXXX X alusetult kostjate arvel rikastunud ning hüvitise summa määramisel

tuleks seda arvestada. Kostjad on esitanud hagejale vastu tulles ning kompromissi

sõlmimise eesmärgil ettepaneku 250 000 kroonise kompensatsiooni tasumiseks nende

pangaarvele. Kui kompromissi ei sõlmita, siis ei ole see ettepanek loomulikult siduv

ning kostjad nõuavad oma kaasomandi kaotuse eest 840 000 krooni suurust

kompensatsiooni.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused

14. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis kohus hageja kanda ja mõistis

hagejalt välja riigi kasuks vähemtasutud riigilõivu 750 krooni. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt puudub pooltel vaidlus järgmiste asjaolude üle: 1) hageja on

XXXXXXXX X/XXXXX XXX XX asuva korteri nr XX omanik ja kostjad korteri nr

X ühisomanikud; 2) hoone on jagatud 16 korteriomandiks, mille omanikud on

moodustanud korteriühistu; 3) 04.05.2004 korteriühistu koosolekul tutvustati

korteriomanikele 26.04.2004 teostatud hoone tehnilist ülevaatuse akti nr 028 ning

kostja I tegi ettepaneku jätta pööningu väljaehitamisel osa hoonest elanikele ja osa

arendajale; 4) 30.03.2006 otsustasid korteriomanikud KÜ XXXXXXXX X

üldkoosolekul hoone remontimist finantseerida pööningu ja keldri osalisest müügist

ühistu liikmetele ning allkirjastasid nõusolekute protokolli pööningu ja keldripindade

mõtteliste osade osaliseks müügiks; 5) kostja I allkirjastas 19.12.2006 hoone pööningu

ja keldripindade võõrandamise projekti tingimused; 6) 09.10.2007 avalduses nõustus

kostja II hoone ehitusprojektiga; 7) 08.01.2008 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise

Amet ehitusloa nr 29680 ehitise laiendamiseks ja 28.04.2008 kinnitati hoone ruumide

eksplikatsioon; 8) 19.05.2008 toimus KÜ XXXXXXXX X juhatuse erakorraline

koosolek, kus arutati kostja I keeldumist võõrandamislepingute sõlmimisest;

20.05.2008 jäi Tallinna notar Anne Saaberi juures korteriomanike poolt

allkirjastamata ettevalmistatud korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkulepe,

notar vormistas kinnituse notaribüroos viibinud isikute kohta.

15. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriühistu poolt remondiks laenatud raha on

kasutatud sihtotstarbeliselt, s.t kas kulutused remondile on olnud mõistlikud. Samuti

vaidlevad pooled, kas KOS § 81 lõikes 2 toodud tingimused on täidetud; kas ei

kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve; kas tahteavalduse on andnud vähemalt

2/3 elamu korteriomanikest; kas võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa

harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ja kas võõrandamisest saadav tulu

makstakse korteriomanikule rahas või kulutakse mõistlikult kaasomandi osa

korrashoiuks või parendamiseks. Menetlusosalised vaidlevad ka selle üle, kas kostjatel

on vastavate kulutuste kandmise kohustus.

16. Kohus leidis, et käesolevas vaidluses ei oma tähtsust, kas korteriühistu poolt

remondiks

laenulepinguga

nr

08-085337-JI

laenatud

raha

on

kasutatud

sihtotstarbeliselt, s.t kas kõik hageja poolt märgitud kulutused on olnud kostjatele kui

korteriomanikele vajalikud. Korteriühistu laenurahast tehtud kulutuste õigsus ei ole

käesoleva tsiviilasja vaidlusesemeks. Laenuraha kasutamise õigsust on kostjatel

võimalik vaidlustada - vaidlustades korteriühistu üldkoosoleku otsust või igakuiselt

korteriühistule tasutavate laenumaksete tasumise kohustust. Samuti ei oma tähtsust

laenatud raha eest teostatud remonttööd, kuivõrd kostjad tasuvad laenu eest igakuiselt

korteriühistule ning juba teostatud remonttöödele tuginedes ei ole hagejal võimalik

pöörduda kohtusse KOS § 81 lg-s 2 märgitud kostjate tahteavalduse saamiseks. Juhul

kui kostjate tegevuse või tegevusetuse tõttu on korteriühistu võtnud kõrge intressiga

laenu ning seetõttu on korteriühistul tekkinud kahju, siis on korteriühistul õigus

esitada kostjate vastu hagi kahju hüvitamiseks. Korteriühistul väidetava kahju

tekkimise asjaolud ei oma puutumust käesoleva vaidlusega.

17. KOS § 81 lg 1 kohaselt võib korteriomanik nõuda nimetatud paragrahvi lõikes 2

sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast

kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu

tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks

oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. Lõike 2 järgi, kui korteriomanikuga ei

saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tahteavalduste

andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on

täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata

ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3

elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa

harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu

makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa

korrashoiuks või parendamiseks. Kohtul tuleb tahteavalduse andmise asendamiseks

kontrollida, kas on täidetud kõik KOS § 81 lg-s 2 sätestatud tingimused.

18. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang nr 0714/069H on koostatud valedel

eeldustel. Eksperthinnangu esimesel lehel nähtuvast on leitud perspektiivne

turuväärtus, mitte KOS § 81 lg 2 punkti 3 kohaselt vajalik võõrandatava osa harilik

väärtus võõrandamise ajahetke seisuga. Seetõttu on 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ

eksperthinnang asjakohatu ja tuleb hinna leidmisel jätta tähelepanuta. 07.07.2009 AS

Rime Kinnisvara Vahendus eksperthinnangust nähtub, et täidetud ei ole KOS § 81 lg 2

p-de 1 ja 3 tingimus, kuivõrd vastava tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult

korteriomaniku huve. Hageja leidis 24.08.2010 kohtuistungil, et kostjatele on

põhjendatud maksta hüvitist 127 000 krooni. Hageja arvutusmeetodist nähtub, et tema

asjaoludes väljatoodud hüvitise suurus on arvutatud tulenevalt korteriühistu

koosolekul vastuvõetud otsusest hüvitatava summa suuruse kohta, mitte arvestades

võõrandatava osa harilikku väärtust võõrandamise ajahetke seisuga. Seega on hageja

arvutuslik hind vale juba seetõttu, et hind ei ole arvutatud KOS § 81 lg 2 punktis 3

sätestatud alusest lähtudes. AS Rime Kinnisvara Vahendus ekspertiisiaktist nähtub, et

vaidlusaluse hoone ühe ruutmeetri üldkasutatava pinna keskmine ruutmeetri hind on

hinnatud 2,6 korda madalamaks kui keskmine hind samas ekspertiisiaktis toodud

võrdlusobjektidel, mistõttu ei ole ka ekspertiisiaktis toodud vaidlusaluse hoone

üldkasutatava pinna ühe ruutmeetri hind õige. Korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 2

p 1 mõttes ei oma tähtsust hageja poolt esiletoodu, et kostjate reaalosa ei muutu, ning

samuti asjaolu, et pööningut majaelanikud sihtotstarbeliselt ei kasutanud.

19. Tallinna notar Anne Saaberi poolt vormistatud notaribüroos viibinud isikute

kinnitusega, KÜ XXXXXXXX X liikmete pööningu ja keldripindade osaliseks müügi

nõusolekuga ja 28.09.2009 nõustumusega võlaõigusliku korteriomandite mõtteliste

osade muutmise kokkuleppega ning reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepinguga

on tõendatud KOS § 81 lg 2 p 3 täitmine. Korteriomandi koosseisu kuuluvast

kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu

tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. KOS § 81 lg 2 p 4

alusel tuleks võõrandamisest saadav tulu maksta korteriomanikule või kulutada

mõistlikult korteriomandi kaasomandi korrashoiuks või parendamiseks. Hageja on

korduvalt märkinud, et peab põhjendatuks kulutada võõrandamisest saadava tulu

korteriomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks. Kooskõlas KOS § 81 lg-ga 3 kui

käesoleva paragrahvi lg 2 p 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu

korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa

korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on

vastavate kulutuste kandmise kohustus. Kostja poolt esitatud fotodega on tõendatud, et

hoones vajavad korrastamist koridorid. Koridoride renoveerimise maksumust

tõendavaid dokumente ei ole esitatud. Hageja on märkinud, et kanalisatsioonisüsteem

on avariilises olukorras ning vajab pidevalt likvideeritud ummistuste tõttu täies

ulatuses renoveerimist. Kostjad on seisukohal, et kanalisatsioonisüsteem renoveerimist

ei vaja, vaid kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamist on vaja I korruse korterite keldri

arvel laienemiseks. Kohus leidis, et ummistuste likvideerimise vajadus ei tõenda

kanalisatsioonitorude avariilist olukorda.

20. Hageja on esitanud hulgaliselt tõendeid laenuraha kulutusi tõendavate dokumentide

kohta, kuid ei ole tõendanud, millist remonti ja kui suure summa ulatuses tuleks veel

lisaks hoones teha. Samuti ei ole hageja välja toonud, kui suur oleks rahaliselt kostjate

osa veel teostatavas remondis. Kohus nõustus kostjate arvamusega, et osaliselt on

remondi eesmärk I ja III korruse elanike korteriomanike korterite reaalosaks olevate

eluruumide suurendamine ning neid kulutusi ei tule kostjatel kanda. Samuti ei nähtu,

millise arvestuse alusel ja millises ulatuses on hageja õigustatud kostjatele maksmisele

kuuluva kaasomandi osa hüvitise kulutama kostjate korteriomandi korrashoiule ja

parendamisele. Hageja ei ole tõendanud, et oleks täidetud KOS § 81 lg 2 p 4 tingimus.

Tõendamist ei ole leidnud ka asjaolu, kas vaidlusaluse hoone kaasomandi osa

korrashoiuks või parendamiseks on vaja võõrandada kostjatele kaasomandina kuuluv

osa. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et täidetud ei ole KOS § 81 lg 2 p-de 1, 3 ja 4

tingimused. Samuti ei ole hageja tõendanud, milliseid remondikulutusi käesoleval

(tahteavalduse hagemise) hetkel on vaja hoones teha ning kas kostjatel on nende

kulutuste kandmise kohustus (KOS § 81 lg 3).

21. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse,

asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. TsÜS § 68 lg-st 5 tulenevalt

saab kohtulahendiga kindlaks määrata kindla sisuga tahteavalduse. Kohtulahendi

resolutsioonis peavad sisalduma konkreetsed tingimused. Hageja ei ole nõudena

esitanud konkreetseid võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tingimusi, millele ta

tahteavaldust soovib, m.h võõrandatava osa harilikku väärtust. Hageja viide lepingu

punktile 3.1.12 on asjakohatu, kuna viidatud punktis ei märgita konkreetset

võõrandamisest saadavat tulu, mis makstaks korteriomanikule või kulutataks

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Kostjad

on

korduvalt

kirjalikes

vastustes

juhtinud

hageja

tähelepanu

konkreetse

võõrandamisest saadava tulu suuruse märkimise vajadusele. Kostjate tahteavaldus ei

saa olla abstraktne - s.t ühisomandisse kuuluva korteriomandi võõrandamislepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Poolte huve kaaludes ei saa lugeda tuvastatuks hageja

huvi korteriomandi suurendamiseks ja hoone remontimiseks hageja soovi kohaselt,

mis õigustaks kostjate kaasomandi mõttelise osa vähendamist võõrandamise teel ning

selle eest õiglase hüvitise mittemaksmist.

22. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt TsMS § 179 lg 1 alusel

välja vähemtasutud riigilõivu 750 krooni. Hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 132 lg

1 järgi on hagi hind 30 000 krooni, sest hageja esitas kostjate vastu kaks nõuet – kahe

lepingu jaoks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks tahteavalduste andmise

kohustamiseks.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

23. Hageja palub maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ja teha asja esimese astme

kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagi rahuldada.

24. Maakohus

kohaldas

ebaõigesti

materiaalõiguse

norme

ja

rikkus

oluliselt

menetlusnorme. Ebaõige on kohtu seisukoht, et laenuleping nr 08-085337JI ja selle

alusel võtud raha ei oma käesolevas asjas tähtsust. Laen sai võetud üksnes põhjusel, et

kostjad keeldusid oma nõusoleku andmisest, mida hageja nõuab kohtu kaudu ning

remonttööde tegemine oli hädavajalik. Hageja on esitanud kohtule tõendid, milleks

raha kulutati. Laenu võtmise ja teenindamisega kaasnesid ning kaasnevad ka edaspidi

suured rahalised kulutused, mida sooviti vältida kaasomandis olevate mõtteliste osade

võõrandamise teel saadud rahaga. Selle üle ei ole vaidlust. Kuna laen ei ole täies

ulatuses tagasi makstud ning on vaja teha täiendavalt remonditöid, siis kogu mõtteliste

osade müügist saadav raha läheb remonttööde tegemiseks. Selle kaudu on võimalik

kõikidel korteriomanikel säästa laenu teenindamise ja kasutamisega seotud kulutusi ja

samas saada vastu remonttööd korterelamus ning seeläbi parandatud korterelamu, mis

tagab elamu säilimise ja tõstab seeläbi ka muu hulgas korteriomandite turuväärtust.

Kohus jättis kõik eeltoodud asjaolud tähelepanuta. Kohtu ebaõige lähenemine ei

võimalda täita korterelamu säilimise eesmärki ja välistab ebaõigesti KOS § 81

rakendamise võimaluse.

25. Kõik KOS § 8¹ lg-tes 1 ja 2 sätestatud tingimused on täidetud. Kostjad on kohustatud

osalema remonditöödega seotud kulutuste jagamisel. Nad ei ole vaidlustanud ühistu

otsuseid kulutuste tegemise ja hüvitiste suuruse kohta.

26. Kohus rikkus oluliselt TsMS § 436 lg-t 4, sest kohus tugines asjaoludele, mida

menetluses ei arutatud. Vaidlustatav kohtuotsus tuli hagejale üllatusena. Samuti ei

juhtinud kohus hageja tähelepanu asjaoludele, mida kohtu hinnangul oleks pidanud

täiendavalt või täpsemini tõendama. Seega rikkus kohus TsMS § 351 lg-d 1 ja lg 2.

Eeltoodud menetlusnormide olulised rikkumised on toonud endaga kaasa ebaõige

kohtulahendi.

27. Kohus hindas ebaõigesti AS Rime Kinnisvara Vahendus 07.07.2009 ekspertarvamust

nr 63072009 ning jõudis ebaõigele järeldusele. Makstavad hüvitise summad on

suuremad kui ekspertarvamuses märgitud. Kohtu teistsugused järeldused on ebaõiged

ning ei lähtu kohtule esitatud tõenditest. Kohus on ebaõigesti ning valikuliselt võtnud

eksperthinnangust välja erinevaid numbreid ning teinud nendega erinevaid

põhjendamata aritmeetilisi tehinguid. Eksperthinnangus on jõutud konkreetsete

tulemusteni spetsialistide poolt põhjendatud analüüsi teel ning kuna kohtul pole

kinnisvaraeksperdile

omaseid

teadmisi,

siis

saab

kohus

tugineda

üksnes

ekspertarvamuse lõpptulemusele, mitte valikuliselt ekspertiisis toodud numbritele.

28. Kohus asus ebaõigesti seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, millist remonti ja kui

suure summa ulatuses tuleks veel lisaks hoones teha. See oli m.h tõendatud kohtule

esitatud elamu ülevaatuse aktiga, üldkoosoleku otsuste ja notariaalse lepinguga.

Samuti ei ole kohtu arvates hageja välja toonud, kui suur oleks rahaliselt kostjate osa

veel teostamata remondis. Kuna kostjad on samasuguste õigustega korteriomanikud ja

korteriühistu liikmed kui teised, siis nende osa arvestatakse nii nagu ka kõigi teiste

omanike osad. Tegemist on üllatuslike kohtu seisukohtadega, sest neid istungil ei

arutatud, kohus ei juhtinud ka hageja tähelepanu sellele, et hageja oleks pidanud neid

asjaolusid tõendama ning esitama kohtule täiendavaid tõendeid. Seega rikkus kohus

oluliselt menetlusnorme, mis on apellatsioonkaebuse rahuldamise aluseks.

29. Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning asunud seisukohale, et

sisuliselt kostjate mõttelised osad tehingute tagajärjel ei muutu ning nende

nõusolekuid vaja ei lähe. Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata (TsÜS § 56)

ehk ei ole tegemist reaalosaga, mistõttu ei saa tekkida küsimust, et kostjate

tahteavaldused on vajalikud ning et mõtteline osa on võõrandamise esemeks. Seoses

ümber-ja juurdeehitusega muutuvad kõigi

korteriomandite hulka kuuluvate

kaasomandi mõtteliste osade suurused.

30. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et hageja ei ole tõendanud konkreetseid

tingimusi, millisele tehingule tahteavaldust soovitakse. Hageja on kohtule esitanud

võlaõigusliku

korteriomandite

mõtteliste

osade

muutmise

kokkuleppe

ja

reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu nr 3246/2009, millest nähtuvad

tingimused ning mida kostjad on sisuliselt aktsepteerinud. Samuti on kohtule esitatud

korteriühistu otsused ja nõusolekud, millega on tingimused eelnevalt enamuse vahel

kooskõlastatud.

31. Kohus ei ole välja toonud asjaolusid ja ka kostjad pole esitanud seisukohta ega tõendit

selle kohta, kuidas mõttelise osa võõrandamine neid ebamõistlikult korteriomanikena

kahjustab. Võõrandamise fakt ei ole iseenesest kostjate kahjustamine. Kohus on

ebaõigesti sidunud KOS § 81 lg 1 p 1 ja p 3, sest need on erinevad asjaolud. Kuna

kohus on ebaõigesti hinnanud mõistliku ja põhjendatud hüvitise suurust, siis ei saaks

ka makstav hüvitis sisuliselt seonduda ebamõistliku korteriomanike kahjustamisega.

32. Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et hoones vajavad korrastamist koridorid.

Kohus ei arutanud seda küsimust kohtuistungil ega juhtinud hageja tähelepanu selle

tõendamise vajadusele ning kuludokumentide või hinnapakkumiste esitamise

vajadusele. Ka leidis kohus, et pidevad kanalisatsiooniummistused ning nende

likvideerimine ei tõenda kanalisatsioonitorude avariilist olukorda, kuid ei andnud

hagejale võimalust torude avariilise olukorra tõendamiseks.

33. Kohus on jätnud vastamata hageja väidetele ja põhjendustele ning pole analüüsinud

kõiki kohtule esitatud tõendeid, millele hageja on tuginenud või on neid analüüsinud

ning hinnanud oluliselt teisiti kui hageja. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta tõendeid

ei arvesta või hindab teisiti. Sellega on kohus rikkunud oluliselt TsMS § 436 lg-d 1 ja

2 ning § 442 lg-t 8. Kostjad ei ole täitnud oma tõendamiskohustust (TsMS § 230 lg 1)

ning kohus on ilma tõenditeta tuginenud otsuse tegemisel kostjate paljasõnalistele

väidetele.

34. Kostjate keeldumiseks nõusoleku andmisest peab olema kaalukas põhjus, n.t

ümberehitamisega kahjustatakse maja kandevõimet või halveneb olemasolevate

korteriomandite kasutamine v.m.s, kuid neid asjaolusid ei esine ning kostjad ei ole ka

seda tõendanud. Praeguses olukorras on kostjad põhjuseta keeldunud nõusolekute

andmisest, mis on halvanud ning halvab maja edasist kordategemist ning on tekitanud

probleeme teistele korteriomanikele muu hulgas sellega, et võetud laenuga kaasnevad

kõikidele korteriomanikele suured rahalised kohustused. Kostjate eesmärgiks on

alusetult rikastuda teiste arvelt ja saada suuremat hüvitist kui teised korteriomanikud.

35. Samuti vaidlustab hageja maakohtu poolt täiendava riigilõivu väljamõistmise, kuna

hagi esemeks olev nõue on üks terviklik nõue. Tahteavalduste andmine ning vastavate

kinnistusraamatu kannete muutmine on omavahel lahutamatult seotud ning

moodustavad ühe nõude (TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 34 1 lg 7).

Vastus apellatsioonkaebusele

36. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

kohtuotsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

37. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et

maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks

läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlusnormi olulise rikkumise tõttu osas,

millega

kohus

jättis

rahuldamata

hagi

korteriomandi

koosseisu

kuuluvast

kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku võõrandamislepingu tahteavalduse andmise

kohustamiseks, samuti menetluskulude jaotamise. Selles osas saadab ringkonnakohus

asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kohtuotsus kuulub tühistamisele

ka osas, millega kohus mõistis hagejalt välja riigilõivu 750 krooni Eesti Vabariigi

kasuks. Kohtuotsuse resolutsioon jääb muutmata osas, millega kohus jättis

rahuldamata hagi korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks

vajaliku asjaõiguslepingu tahteavalduse ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike

nõusolekute andmise kohustamiseks. Ringkonnakohus muudab selles osas TsMS §

657 lg 2¹ alusel maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata.

38. Vaidlust ei ole alljärgnevate faktiliste asjaolude üle: 1) hageja on XXXXXXXX

X/XXXXX XXX XX asuva korteri nr XX omanik ja kostjad korteri nr X

ühisomanikud; 2) hoone on jagatud 16 korteriomandiks, mille omanikud on

moodustanud korteriühistu; 3) 04.05.2004 korteriühistu koosolekul tutvustati

korteriomanikele 26.04.2004 teostatud hoone tehnilist ülevaatuse akti nr 028 ja arutati

remondi finantseerimise võimalusi; 4) 30.03.2006 üldkoosolekul otsustati hoone

remontimist finantseerida pööningu ja keldri osalisest müügist ühistu liikmetele ning

allkirjastati nõusolekute protokoll pööningu ja keldripindade mõtteliste osade

osaliseks müügiks; 5) kostja I allkirjastas 19.12.2006 hoone pööningu ja keldripindade

võõrandamise projekti tingimused; 6) 09.10.2007 avalduses nõustus kostja II hoone

ehitusprojektiga; 7) 08.01.2008 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet

ehitusloa nr 29680 ehitise laiendamiseks ja 28.04.2008 kinnitati hoone ruumide

eksplikatsioon; 8) 19.05.2008 toimus korteriühistu juhatuse erakorraline koosolek, kus

arutati kostja I keeldumist võõrandamislepingute sõlmimisest; 20.05.2008 jäid

Tallinna

notar

Anne

Saaberi

juures

korteriomanike

poolt

allkirjastamata

ettevalmistatud

korteriomandite

mõtteliste

osade

muutmise

kokkulepe

ja

asjaõiguslepingud. 25.09.2009 allkirjastas enamik korteriomanikke (kõik peale

kostjate) notariaalse võlaõigusliku korteriomandite mõtteliste osade muutmise

kokkuleppe ja reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu.

39. KOS § 81 lg 1 kohaselt võib korteriomanik nõuda nimetatud paragrahvi lõikes 2

sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast

kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu

tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks

oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui

korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste

andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei

kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud

vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab

võõrandatava

osa

harilikule

väärtusele

võõrandamise

ajahetke

seisuga;

4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult

korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Pooled vaidlevad

selle üle, kas KOS § 81 lõikes 2 toodud tingimused on täidetud ja kostjatel on kohustus

anda hagetud tahteavaldusi.

40. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus ebaõigesti, et KOS § 8¹ lg 2 p-s 2

sätestatud tingimus on täidetud kõikide sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud

tahteavalduste osas, s.o kõik vastavad tahteavaldused on andnud vähemalt 2/3 elamu

korteriomanikest. 20.05.2008 ei allkirjastanud korteriomanikud korteriomandite

mõtteliste osade muutmise kokkulepet ja asjaõiguslepinguid (lepingu projekt I kd

lk 13-51). Asjaolu, et notar kinnitas rohkem kui 2/3 elamu korteriomaniku viibimist

tema büroos 20.05.2008 (t lk 108, 109), ei ole tõlgendatav tahteavalduse andmisena

KOS § 8¹ lg 2 p-s 2 sätestatud tingimuse täitmiseks, nagu maakohus ekslikult leidis.

25.09.2009 allkirjastati rohkem kui 2/3 elamu korteriomaniku poolt võlaõiguslik

korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkulepe ja reaalservituudi seadmise

võlaõiguslik leping (I kd lk 149-181). Seega on KOS § 8¹ lg 2 p 2 tingimus täidetud

üksnes võlaõigusliku lepingu osas. Hageja võttis ringkonnakohtu istungil omaks

asjaolu, et vähemalt 2/3 elamu korteriomaniku tahteavaldust asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks 25.09.2009 notariaalne

võlaõiguslik leping ei sisalda. Kuna antud juhul puudub nõutavas vormis (notariaalselt

tõestatud – AÕS § 64¹) vähemalt 2/3 elamu korteriomaniku antud tahteavaldus

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks, välistab

ainuüksi see asjaolu hagi rahuldamise eelnimetatud tahteavalduste andmise nõuete

osas. Maakohtu otsus jääb selles osas lõppjärelduses muutmata ringkonnakohtu

otsuses toodud põhjendustega.

41. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus võlaõigusliku võõrandamislepingu tahteavalduse

andmise kohustuse nõuet, mille osas on KOS § 8¹ lg 2 p 2 tingimus täidetud. TsÜS

§ 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse,

asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Maakohus leidis iseenesest

õigesti, et hageja ei ole nõudena esitanud konkreetseid võõrandamislepingu tingimusi,

millele ta tahteavaldust soovib ja et kostjate tahteavaldus ei saa olla abstraktne

kohustus võõrandamislepingu sõlmimiseks. Õige on ka maakohtu seisukoht, et

kohtulahendi resolutsioonis peavad sisalduma tahteavalduse konkreetsed tingimused.

Ekslik on hageja apellatsioonkaebuse väide, et kohus oleks pidanud kostjate

tahteavalduse tingimused ise tuletama võlaõiguslikust lepingust, millega teised

korteriomanikud on vastava tahteavalduse juba andnud, samuti korteriühistu otsustest

ja nõusolekutest, millega on tahteavalduse tingimused eelnevalt enamuse vahel

kooskõlastatud.

42. Samas leiab ringkonnakohus, et maakohus jättis asja menetlemisel täitmata

eelmenetluse ülesanded, mis on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses

välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud

nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste

väidete põhjendamiseks. Tsiviilasja materjalist ei nähtu, et kohus oleks juhtinud

hageja

tähelepanu

nõude

puudulikkusele

ja

teinud

talle

ettepaneku

võõrandamislepingu sisu esitamiseks. Samuti jättis kohus asja lahendamiseks olulised

asjaolud välja selgitamata ja täitmata selgitamiskohustuse, mis on oluline

menetlusnormi rikkumine. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 3 kohaselt lahendab kohus

tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Juhul, kui

pooled ei esita kõiki asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid nende kohta,

lasub kohtul vastav selgitamiskohustus. Selgitamiskohustuse täitmine peab olema

dokumenteeritud selliselt, et kõrgema astme kohus saaks selle kohustuse täitmist

kontrollida (n.t kohtuistungi protokollist nähtuvad kohtu selgitused menetlusosalistele

selle kohta, milliseid konkreetseid asjaolusid tõendada tuleb või sellekohased

kirjalikud menetlusdokumendid). Käesoleva tsiviilasja materjalist ei nähtu, et

maakohus oleks oma selgitamiskohustust täitnud ja selgitanud menetlusosalistele

tõendamisele kuuluvaid asjaolusid.

43. Kohtul oleks tulnud hagejale selgitada, et võõrandamislepingu tahteavalduse sisu

tuvastamiseks peab hageja esitama kohtule tõendid võõrandamisel hüvitamisele

kuuluva kaasomandi osa hariliku väärtuse kohta. Korteriühistu otsustega ei saa

määrata võõrandamistest saadavat kogutulu ega määrata selle arvutusliku jaotamise

teel omandi kaotanud korteriomanikule arvestatava hüvitise suurust, nagu hageja

ekslikult leiab. Seda ei muuda asjaolu, et kostjad ei ole vastavaid ühistu otsuseid

vaidlustanud. Hageja seisukoht ei ole kooskõlas KOS § 8¹ lg 2 p-s 3 sätestatuga.

Asjaolu, et teised korteriomanikud on korteriühistu määratud summadega nõustunud,

ei oma käesoleva asja lahendamisel õiguslikku tähendust. Kuna korteriühistu ja ka

hageja ei ole võõrandatava osa hariliku väärtuse kindlakstegemiseks võtnud aluseks

AS Rime Kinnisvara Vahendus arvamust, on alusetu apellatsioonkaebuse etteheide, et

kohus hindas seda tõendit ebaõigesti. Samas kohus, leides, et AS Rime Kinnisvara

Vahendus ja 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangud ei võimalda võõrandatava osa

õiget harilikku väärtust kindlaks teha, oleks pidanud tegema pooltele ettepaneku

sellekohaste tõendite esitamiseks.

44. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et korteriühistu poolt remondi

tegemise eesmärgil võetud pangalaenu sihttotstarbeline kasutamine, s.t kas kõik hageja

poolt välja toodud kulutused on olnud kostjatele kui korteriomanikele vajalikud, ei

oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Ringkonnakohtu hinnangul võib

võõrandamisest saadavat tulu kulutada KOS § 8¹ lg 2 p 4 järgi ka remondi tegemiseks

võetud laenu tagasimaksmiseks, kui leiab tõendamist, et seda raha on kulutatud

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks ja

korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus (KOS § 8¹ lg 3). Eeltoodust

tulenevalt jättis kohus alusetult nendele asjaoludele ja nende kohta esitatud tõenditele

hinnangu andmata.

45. Samas leidis maakohus õigesti, et hageja oleks pidanud KOS § 8¹ lg 2 p-s 4 sätestatud

tingimuse täitmise tõendamiseks esitama andmed kavandatava remondi maksumuse ja

selle kohta, kui suur oleks rahaliselt selles kostjate osa, mida hageja ei teinud. KOS

§ 8¹ lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi lg 2 p 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest

saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi

kaasomandi korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui

korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Eelnimetatud asjaolude

tõendamise kohustus on hagejal. Samas ei ole kohus kohtumenetluses eeltoodud

asjaolule hageja tähelepanu juhtinud.

46. Ekslik on hageja seisukoht, nagu võiks kostjad keelduda tahteavalduste andmisest

üksnes siis, kui ümberehitamisega kahjustatakse maja kandevõimet, halveneb

olemasolevate korteriomandite kasutamine või esineb muu sarnane põhjus. Kostjatel

on õigus keelduda tahteavalduste andmisest ka siis, kui ei ole täidetud KOS § 8¹ lg-tes

2 ja 3 sätestatud tingimusi, eelkõige kui nad ei saa omandi osa kaotamise eest õiglast

hüvitist.

47. Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus leidnud, et kostjate korteriomandi

hulka kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus võõrandamise tagajärjel ei muutu ning

nende nõusolekuid vaja ei lähe, ei vasta tõele. Kohus ei ole otsuses sellist järeldust

teinud.

48. Kuna võõrandamislepingu tahteavalduse andmise kohustamise hagi lahendamiseks on

vaja tuvastada uusi asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, ei pea

ringkonnakohus võimalikuks maakohtu poolset menetlusnormi olulist rikkumist ise

kõrvaldada ja teha kohtuotsuse tühistamisel eelnimetatud osas uut otsust, sest tõendite

esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema

tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud

faktiliste asjaolude ning tõendite hindamise vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688

lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Kuna käesolevas asjas esile toodud asjaolud on eelnimetatud

nõude õigeks lahendamiseks ilmselgelt ebapiisavad, tuleb maakohtul täita asja uuel

arutamisel oma selgitamiskohustust, arvestades ka käesolevas otsuses avaldatud

seisukohti.

49. Ringkonnakohus selgitab, et uute asjaolude tekkimise korral, s.o uuel alusel võib

hageja esitada kohtule uuesti hagi kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku

asjaõiguslepingu tahteavalduse andmiseks ja vastava kinnistusraamatu kande tegemise

eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmiseks. Kui käesolevas tsiviilasjas

maakohtu poolt uuesti läbivaadatav võõrandamislepingu tahteavalduse andmise nõue

on uue hagi esitamise ajal veel maakohtu menetluses, on hagejal õigus taotleda nende

liitmist TsMS § 374 alusel.

50. Lisaks eeltoodule leiab ringkonnakohus, et maakohus ei määranud käesolevas asjas

hagi hinda õigesti. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja esitas kaks mittevaralist

nõuet. Hageja esitas hagi KOS § 8¹ lg-s 1 sätestatud võõrandamislepingu ja

asjaõiguslepingu tahteavalduse andmiseks, samuti vastavate kinnistusraamatu kannete

tegemiseks tahteavalduse andmise kohustamiseks. Seega soovib hageja kolme vajaliku

tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamist selleks, et korteriomandi koosseisu

kuuluvast kaasomandist saaks osa eraldada. TsMS § 125 järgi määratakse tuvastushagi

hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise

korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue

mittevaraliseks. Käesolevas asjas on hüve väärtust (kostjatelt võõrandatava osa harilik

väärtus) võimalik kindlaks määrata, mistõttu ei ole kohtul alust lugeda haginõudeid

mittevaraliseks. Ringkonnakohus leiab, et KOS § 8¹ lg 1 näol on tegemist erandliku

õigusnormiga, mistõttu juhul, kui kõiki eelnimetatud tahteavaldusi hagetakse koos ja

neid menetletakse ühes tsiviilasjas, peab hageja maksma riigilõivu saadava hüve

ühekordset väärtust arvestades. TsMS § 136 lg 4 kohaselt võib kohus tsiviilasja hinda

muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Muu hulgas võib kohus määrata

tsiviilasja hinna kindlakstegemiseks hindamise eksperdi poolt (TsMS § 136 lg 2).

51. Menetluskulude jaotus otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise

tulemusest.

Protokolli parandamise taotlus

52. Kostjad esitasid 30.11.2010 toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse,

paludes protokolli tekstis muuta menetlusosaliste sõnu kohtumenetluses pakutud

kompromissisumma suuruse osas. Kohus, tutvunud protokolli parandamise taotlusega,

leiab, et protokoll sisaldab kohasel määral istungil toimunut ning vastab seaduse

nõuetele. Seetõttu tuleb protokolli parandamise taotlus jätta rahuldamata. Protokolli

parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.

G. Kivinurm

K. Paal

A. Tänav