2-09-11710/32 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.12.2010, Tallinn

Tsiviilasja number

2-09-11710

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

Pärnu Commerce OÜ hagi Eesti Evangeeliumi

Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool

ja Valgus vastu 121 714.90 krooni ja viiviste

saamiseks

121 714.90 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Kohtuistungi toimumise aeg

Harju Maakohtu 15.06.2010 otsus

24.11.2010

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Pärnu Commerce OÜ apellatsioonkaebus

Apellant Pärnu Commerce OÜ (registrikood 11306469,

asukoht Kristjani tee 2 Miiduranna külas Viimsi vallas

Harjumaal), juhatuse liige Hadley Barret, lepinguline

esindaja Katrin Verma

Vastustaja Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide

Koguduste Liidu Pärnu Sool ja Valgus Kogudus

(registrikood 80212779, asukoht Karja t 1-1 Pärnu

linnas), juhatuse liige Taavi Tamberg, lepinguline

esindaja advokaat Kairi Tuulmägi

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 15.06.2010 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellandi kanda.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagi asjaolud

1. 19.03.2009 esitas Pärnu Commerce OÜ (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju

Maakohtusse Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool

ja Valgus Koguduse (edaspidi kostja, vastustaja) vastu üürivõla 57 159.20 krooni ja

kõrvalkulude võlgnevuse summas 64 555.70 krooni ning viiviste eelnimetatud

kohustuste täitmisega viivitamise eest kogusummas 121 713.90 krooni saamiseks.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 11.07.2007 äriruumide

üürilepingu, millest tulenevalt kohustus hageja andma kostjale kasutamiseks Pärnu

linnas Tallinna mnt 8-310 asuvad äriruumid alates 01.08.2007 tähtajaga üks aasta.

Kostja kohustus tasuma ruumide kasutamise eest hagejale üüri, samuti sellega

kaasnevaid kõrvalkulusid. Hageja esitas üürieseme kasutamise ja sellega kaasnenud

kõrvalkulude eest kostjale ajavahemikul 31.08.2007 kuni 01.06.2008 kokku 18 arvet

kogusummas 137 576.58 krooni. Kostja on tasunud arveid osaliselt ning on jätnud

osad arved üldse tasumata. Kokku on kostja tasunud esitatud arvetest 15 861.68 krooni

ning jätnud tasumata 121 714.90 krooni.

3. Kostja on oma üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning hagejal on

võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 alusel õigus nõuda kohustuste täitmist. Vastavalt

VÕS §-le 271 kohustub üürilepinguga üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja

ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. Üürilepingu eritingimuste p-s

4.3 on pooled kokku leppinud, et lisaks üürile kohustub üürnik tasuma üürileandjale

ruumide kasutamisega kaasnevate kõrvalkulude eest.

4. VÕS § 113 järgi võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise

korral võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Pooled on üürilepingu eritingimuste p-s 4.4

kokku leppinud viivises määraga 0,5% päevas tähtaegselt tasumata summalt iga

tasumisega viivitatud päeva eest kuni kohustuse kohase täitmiseni. 13.03.2009 seisuga

moodustas kostja viivisvõlgnevus 236 555.45 krooni. Lähtuvalt hea usu ning

mõistlikkuse põhimõttest nõudis hageja kostjalt viivitusintressi põhinõudest väiksemas

ulatuses, suuruses 121 713.90 krooni.

Kostja vastuväited

5. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt oli üüritavate ruumide

õhutemperatuur ebamõistlikult madal, mis oluliselt piiras ruumide sihtotstarbelist

kasutamist ning muutis selle kohati lausa võimatuks. Sellest johtuvalt oli kostja

õigustatud VÕS § 296 lg 1 alusel üüri ja kõrvalkulude tasumisest keelduma või

tasumisele kuuluvat summat alandama. Kostja kasutas viimatinimetatud võimalust

ning alandas ühepoolselt kõrvalkulude summat ajaperioodil 01.08.2007 kuni

28.11.2007.

6. Kostja teostas 9.-15.11.2007 üüritavates ruumides temperatuuri mõõtmisi, mille

kohaselt jäid ruumide temperatuurid vahemikku 12–16ºC, mis on aga alla lubatud

normide. Kostja poolt teostatud mõõtmistulemused fikseeriti ka maja haldusjuhi A.

P.iga. Tulenevalt sellest, et A. P. viibis regulaarselt vaidlusaluses hoones, pidi ta

kahtlemata olema kursis maja siseruumide temperatuuriga. Kuivõrd A. P. oli hageja

töötaja, võis kostja mõistlikult eeldada, et vastav informatsioon edastatakse ka

hagejale ning viimane oli sellega teadlik lepingu eseme puudustest. Lisaks on hageja

kostja juhatuse liikmele saadetud e-kirjades ilmselgelt möönnud, et üüritavates

ruumides oli liiga madal temperatuur, mistõttu oli ruumide kasutamine takistatud.

7. Hageja ei võtnud hoolimata kostja poolt antud täiendavast tähtajast midagi ette

ruumide temperatuuri viimiseks normaalsele tasemele. Seetõttu otsustas kostja

üürilepingu VÕS § 279 lg-le 1 ja §-le 313 tuginedes ruumide sihtotstarbelise

kasutamise võimatuse tõttu üles öelda alates 28.11.2007. Vastavalt üürilepingu

üldtingimuste p-le 3.1 ning tulenevalt VÕS § 276 lg-st 1 oli parenduste tegemine

üüritavates ruumides ning selle kaudu temperatuuri tõstmine hageja kohustus. Hageja

pakkus küll kostjale asenduseks teisi ruume, kuid need olid veelgi halvemas

seisukorras, kui seni kostja kasutuses olnud ruumid. Seetõttu ei pidanud kostja

võimalikuks hageja vastavat pakkumist vastu võtta.

8. Kuivõrd kostja ütles üürilepingu üles, puudus tal ka seadusest tulenev võimalus ning

kohustus üüritud ruume alates 28.11.2007 kasutada. Seetõttu ei ole hageja õigustatud

alates eeltoodud kuupäevast nõudma kostjalt üüri, kõrvalkulude ja viiviste tasumist.

9. Kostja kasutas kõnealuseid ruume varem Troperoodes OÜ-ga sõlmitud üürilepingu

alusel, tasudes üürileandjale igakuiselt 8500 krooni, mis sisaldas nii üüri kui ka

kõrvalkulusid. Hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel olid aga kostja igakuised arved

kokku keskmiselt 15 000 krooni (sealhulgas üür 7144.90 krooni, millele lisandusid

kõrvalkulud). Seega kui 2006/2007 maksis kostja üüri ja kõrvalkulude eest kokku

43.35 kr/m2, siis hagejaga sõlmitud lepingu alusel hakati väljastama kõrvalkulude

arveid alates 38 kr/m2, millele lisandus üür 35 kr/m2. Eeltoodust lähtuvalt oli kogu

hinnatõus kostja jaoks ligikaudu 75%. Üürilepingu sõlmimisele eelnenud

läbirääkimistel väitis hageja esindaja, et kokku on hinnatõus umbes 25% ning avaldas

kostjale, et kõrvalkulud kuus jäävad keskmiselt 3000 krooni piiresse. Kostja ei oleks

kindlasti nõustunud hagejaga üürilepingut sõlmima, kui oleks teadnud, et nõutavad

kõrvalkulud on tegelikult lubatust ligi kolm korda suuremad. Hageja lõi

lepingueelsetel läbirääkimistel kostjale väära ettekujutuse lepingutingimustest,

mistõttu on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.

10. Hageja on rikkunud ka VÕS § 292 lg-st 2 tulenevat kohustust, mille kohaselt peab

üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate

dokumentidega. Selliste kõrvalkulude eest, mille suurust ja tekke aluseid üürileandja

tõendanud ei ole, tasu nõuda ei saa. Igal juhul puudub kostjal kohustus maksta

hagejale viivitusintressi kõrvalkulude tasumisega viivitamiselt aja eest perioodil, kui

hageja oli ise viivituses kulusid tõendavate dokumentide esitamisega kostjale.

11. Hageja poolt esitatud kõrvalkulude arved ei vasta kostja üüripinna suurusele ning

tasutud kõrvalkulude summa vastab faktiliselt osutatud teenuste mahule. Hageja

esitatud kõrvalkulusid tõendavatest dokumentidest nähtub, et arved olid vähemalt 50%

ulatuses põhjendamatud. Kuivõrd kostja on juba tasunud hagejale 50% esitatud

kõrvalkulude arvetest (ehk põhjendatud ning tegelikele kulutustele vastavas osas), siis

on esitatud kõrvalkulude tasumise nõue alusetu.

Esimese astme kohtu otsus

12. 15.06.2010 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja

kasuks välja tasumata viivitusintressi 4036.87 krooni ja jättis menetluskulud 98%

ulatuses hageja ja 2% ulatuses kostja kanda.

13. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et poolte vahel on sõlmitud

üürileping, millega hageja kohustus andma kostjale kasutamiseks Pärnus aadressil

Tallinna mnt 8-310 asuvad äriruumid alates 01.08.2007 tähtajaga üks aasta.

28.11.2007 tegi kostja avalduse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta ruumide

sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu ning hageja sai selle avalduse kätte. Samuti

ei vaidle pooled asjaolu üle, et kostja on üürilepingu esemeks olnud ruumid

30.11.2007 vabastanud (andnud valduse üle hagejale). Pooled vaidlevad selle üle, kas

hageja on õigustatud nõudma kostjalt osaliselt tasumata üüri- ja kõrvalkulude tasumist

perioodi 01.08.-28.11.2007 eest. Teiseks vaidlevad pooled ülesütlemise materiaalsete

eelduste olemasolu üle.

14. VÕS § 279 lg 1 kohaselt kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest

teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi,

võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus

välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Selle

paragrahvi kohaldamise eelduseks on asjaolu, et üürileandja teadis või pidi teadma

puudusest või takistusest ning ta ei ole seda mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti

on vajalik tuvastada, kas puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise kasutamise

või piiras kasutamist olulisel määral.

15. Kostjal oli üüritud ruumide lepingujärgne kasutamine oluliselt takistatud ruumide

madala õhutemperatuuri tõttu. Kuivõrd kostja oli ka vaidlusaluse üürilepingu

sõlmimisele eelnenud perioodil samu ruume kasutanud, pidi hagejal asja omanikuna

olema teada see, milleks kostja üüritavaid ruume vajab (koguduse ürituste

korraldamiseks). Hageja ei ole menetluses vastupidist väitnud. Seda arvestades võis

kostja mõistlikult eeldada üürilepingu esemeks olnud ruumide elementaarset

soojapidavust

ja

kütmise

võimalust.

Endastmõistetavaks

tuleb

pidada,

et

koosviibimiste korraldamiseks kasutatavaid ruume peab olema võimalik vajadusel

kütta ja kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes viibimiseks vajalik

normaalne temperatuur (ka talvetingimustes). Teistsugune kokkulepe tulnuks

üürilepingus selgelt sätestada.

16. Kostja esitatud temperatuuri graafikust nähtuvalt oli ajavahemikus 09.-15.11.2007

kostja poolt üüritavates ruumides õhutemperatuur vahemikus 12-16oC. Fikseeritud

temperatuuride tasemest oli teadlik ka hageja töötaja haldusjuht A. P..

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lg 1 alusel tuleb A. P.i teadmised

omistada hagejale. Viidatud graafikust nähtuvaid asjaolusid kinnitavad kaudselt ka K.-

J.A. ütlused, mille kohaselt võis ruumide temperatuur külmemate ilmade korral olla

15oC ringis ning ruumide seintel oli näha kondensaatvett ja hallitust. Hageja on

seadnud eelkäsitletud tõendite usaldusväärsuse kahtluse alla, samas ei ole vaidlusaluse

asjaolu kohta ise tõendeid esitanud ega välja toonud muid asjaolusid, mis annaks

põhjendatud aluse kahelda kõnealuste tõendite usaldusväärsuses. Pigem viitavad

hageja juhatuse liikme menetlusväliselt tehtud avaldused sellele, et ruumide

õhutemperatuur tõepoolest oli madal ja üürileandja oli sellest teadlik. Nii on H.Barett

19.11.2007 kostja seadusjärgsele esindajale saadetud e-kirjas märkinud, et hageja on

asunud otsima lahendusi kostja kasutuses olevate ruumide temperatuuriprobleemi

lahendamiseks. Lisaks on hageja teinud 28.11.2007 kostjale hinnapakkumise

üüritavate ruumide temperatuuri tõstmiseks vajalike parendustööde tegemiseks.

17. Kohtu hinnangul ei saa pidada mõistlikuks olukorda, kus koosolekute ja kohtumiste

pidamiseks üüritavate ruumide temperatuur jääb alla 18oC. Üürileandja VÕS §-s 217

nimetatud kohustuse täitmine ei vasta sellisel juhul keskmisele kvaliteedile VÕS § 77

lg 1 mõttes. Kaudselt toetab kohtu seisukohta ka kostja poolt viidatud sotsiaalministri

28.12.1995 määrus nr 66 "Tervisekaitsenormide ja -eeskirjade TKNE-5/1995

kinnitamine", millest järelduvalt peaks tööruumides, kus tehakse istudes füüsilist

pingutust mittenõudvaid töid, minimaalseks lubatud õhutemperatuuriks külmal

aastaajal olema 18ºC. Otseselt ei ole see õigusakt käesoleva vaidluse lahendamisel

siiski kohaldatav. Samas on asjakohatu hageja väide, et mitteeluruum ei pea vastama

eluruumidele esitatavatele nõuetele ning sellega seoses tehtud viide Riigikohtu

lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-135-07. Üüritava asja nõuetekohasuse tuvastamisel on

määrav lepingu sõlmimisel silmas peetud ruumide kasutusotstarve. Seda seisukohta

toetab nii VÕS § 276 lg-s 1 sätestatu kui hageja poolt viidatud Riigikohtu lahend.

18. Hageja sai või pidi saama ruumide madalast õhutemperatuurist (ja seega ka asja

lepingujärgse kasutamise takistusest) teada hiljemalt 29.10.2007, mil kostja juhatuse

liige T.Tamberg saatis hageja esindajale e-kirja, milles muu hulgas märgib, et ruumide

temperatuur kõigub sügisest 14-17 kraadi vahel. Sellest hetkest kuni üürilepingu

ülesütlemisavalduse tegemiseni hageja kõnealust puudust kõrvaldada ei suutnud.

Perioodi

29.10.-28.11.2007

võib

pidada

asjaolusid

arvestades

mõistlikuks

ajavahemikuks VÕS § 279 lg 1 tähenduses. Vaidlustamata asjaolude kohaselt tegi

hageja

kostjale

viidatud

ajavahemiku

kestel

pakkumise

teiste

ruumide

(asendusruumide) üürimiseks samas hoones, mis põhimõtteliselt võiks VÕS § 279 lg 2

järgi välistada kostja puuduste kõrvaldamise nõudeõiguse. Asenduseks pakutud

ruumid olid kostja väitel aga veel halvemas seisukorras, hageja vastupidist ei

tõendanud. Lisaks ei olnud üks hageja poolt pakutud ruumidest hoone keldrikorrusel

kostja hinnangul samaväärne üürilepingu esemeks olevaga. Samas on VÕS § 279 lg 2

kohaldamine üldse võimalik eeldusel, et üürilepingu esemeks olev asi on asendatav

(TsÜS § 51). Eeltoodud põhjustel ei välista asendusruumide pakkumine praegusel

juhul kostja ülesütlemisõigust.

19. Lisaks on hageja teinud kostjale ettepaneku üüritavate ruumide parendustöödeks, mis

hõlmanuks lisaküttekehade paigaldamist ja akende soojustamist. Samas on hageja

leidnud, et parendustöödega seonduvad kulutused tulnuks kanda kostjal ning esitanud

selle kohta kostjale arve. Kulutuste hüvitamise tingimuse seadmise tõttu ei saa

taolisele heastamisettepanekule omistada õiguslikku tähtsust. Hageja on nõude

esitamisel viidanud üürilepingu üldtingimuste p-dele 8.2 ja 8.3. P 8.2 kohaselt hoiab

üürnik oma kulul korras ruumides asuvaid tehnosüsteeme (seal hulgas kütteseadmeid),

mis teenindavad ainult üürnikku ning teostab kõik nende kasutamiseks, seisukorra

säilitamiseks ja taastamiseks vajalikud tööd. Vastavalt üldtingimuste p-le 8.3

korraldab üürnik p-s 8.2 nimetatud tehnosüsteemide inspekteerimise kooskõlas

õigusaktides sätestatud korraga. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Üürilepingu

üldtingimuste p-dest 3.1, 3.2 ja 3.4 tulenevalt oli üürileandja kohustus tagada

üürnikule võimalus lepingu kehtivuse ajal ruume segamatult ja otstarbekohaselt

kasutada, sealhulgas hooldada hoone põhikonstruktsioone ja üldkasutatavaid

tehnosüsteeme. Vastupidiste selgesõnaliste kokkulepete puudumisel tuleb eeldada, et

üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma lepingujärgseks kasutamiseks

sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (VÕS

§ 276 lg 1). Seega peaks üürileandja eeldatavalt kandma ka asja kasutamise takistuse

kõrvaldamisega seonduvad kulud. Liiatigi on hageja menetluses avaldanud, et

käsitletavaid üldtingimusi kasutati kõigi üürnike suhtes. Järelikult on üürilepingu

üldtingimuste näol tegemist hageja poolt kasutavate tüüptingimustega VÕS § 35 lg 1

mõttes. Vastavalt VÕS § 39 lg-le 1 tuleb tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise

lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kahtluse

korral tõlgendatakse tüüptingimust selle kasutaja kahjuks. Võib ka märkida, et VÕS §

279 lg 1 kohast üürniku ülesütlemisõigust puudutavalt tuleks üldtingimuste p 8.2 ja p

8.3 hageja poolt antud tõlgenduse valguses lugeda VÕS § 279 lg 4 alusel tühisteks.

20. Kuivõrd hageja oli teadlik üüriobjektil esinenud puudustest, milliste tõttu oli

üüriobjekti sihtotstarbeline kasutamine piiratud, kuid jättis puudused enam kui nelja

nädala jooksul kõrvaldamata, oli lepingu ülesütlemine kostja poolt VÕS § 279 lg 1

järgi õigustatud. VÕS § 196 lg-st 1 tulenevalt võib kumbki lepingupool

kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige

kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi

arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või

etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 313 lg 1 esimese

lause kohaselt võib kumbki lepingupoolt mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg 1 alusel on

kvalifitseeritav erakorralise ülesütlemisena vastavalt VÕS § 314 lg-le 1. Seetõttu

mõlemapoolsete huvide täiendav kaalumine kohtu hinnangul käesoleval juhul vajalik

ei ole. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel ei

pea kohus erinevalt VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades

kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine

vastuolus hea usu põhimõttega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-4-05).

21. Kostja tehtud ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatud

vorminõuetele ning hageja on avalduse kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1) hiljemalt

30.11.2007, mil on vormistatud akt ruumide üleandmise kohta hagejale. Kui

lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab

ülesütlemine VÕS § 195 lg-s 2 sätestatu kohaselt mõlemad lepingupooled nende

lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud

õigused

ja

kohustused

jäävad

kehtima.

Eeltoodust

johtuvalt

vabastas

ülesütlemisavalduse tegemine pooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest,

muuhulgas ei pidanud kostja hagejale tasuma enam üüri ega kõrvalkulusid ruumide

kasutamise eest. Kuivõrd kostja üüriobjekti 30.11.2007 ka vabastas, puudus hagejal

õiguslik alus arvete esitamiseks perioodi kohta alates 01.12.2007. Kostja ei ole

kohustatud neid arveid tasuma.

22. Kostja jättis tasumata 2007 novembrikuu üüri 7144.90 krooni, mille kohta on hageja

esitanud 01.11.2007 arve nr 2007345. Üürilepingu eritingimuste p 4.2 järgi tuli üüri

maksta igakuiselt järgneva kuu eest ette hiljemalt jooksva kuu 8. kuupäevaks. Samas

on kostja vaidlustamata asjaolude kohaselt tasunud 13.08.2007 tagatise (deposiidi) ühe

kuu üüri summa ulatuses (7144.90 krooni) vastavalt üürilepingu eritingimuste p-le 5.

Vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 7.4 tagas makstud tagatis kõigi üürniku

üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Tulenevalt üldtingimuste p-st 7.5 kuulus

tagatisena deponeeritud raha (võimalikke mahaarvamisi arvestades) üürileandjale

tagastamisele kolme kuu möödumisel lepingu lõpetamisest.

23. 04.12.2007 kirjas hageja juhatuse liikmele on kostja avaldanud soovi jätta nimetatud

tagatis novembrikuu üüri katteks. Kirja tuleb käsitleda nõuete tasaarvestamise

avaldusena VÕS § 198 mõttes. Sisuliselt sama tahet on kostja väljendanud 11.03.2008

vastuses hageja esindaja poolt saadetud maksemeeldetuletusele ning asja menetluse

käigus kohtule esitatud vastuväidetes. VÕS § 197 lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut

(tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu

samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole

nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt

poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike esimese lause

kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas

ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

24. Arvestades üürilepingu lõppemist alates 01.12.2007, tulnuks kõnealune tagatisraha

hagejal kostjale tagastada hiljemalt 29.02.2008, sest kohtule teadaolevalt puudusid

hagejal kostjale muud etteheited üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise osas

(peale üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumise). Arvates 29.02.2008 tekkis

kostjal seega ka õigus tasaarvestada hageja üüri maksmise nõue enda nõudega

tagatisraha tagastamiseks. Vastavalt on võlasuhe sellest hetkest tasaarvestusega

lõppenud (VÕS § 186 p 2 ja § 197 lg 2).

25. Eeltoodust järeldub, et kostja oli novembrikuu üüri tasumisega viivituses alates 09.

11.2007 kuni 29.02.2008 (113 päeva). VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja

rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1

esimeses lauses sisalduva täpsustuse kohaselt võib viivist nõuda arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu eritingimuste p-s 4.4

olid pooled leppinud kokku viivisemääras 0,5% tasumata summast päevas iga

viivitatud päeva eest. Võlgnetava üüri suurusest 7144.90 krooni lähtudes moodustab

viivis 113 päeva eest kokku 4036.87 krooni. Nimetatud viivise summa tuleb kostjalt

hageja kasuks välja mõista. Üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha

maksmine ei tähenda iseenesest, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri

maksta.

26. VÕS § 292 lg-st 1 tulenevalt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud

asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui pooled on selles kokku leppinud.

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on

seotud asja kasutamisega. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu eritingimuste p 4.3 järgi

oli üürnikul kohustus tasuda igakuiselt kõrvalkulude eest. Kõrvalkulude eest tasumine

pidi sama lepingupunkti järgi toimuma jooksva kuu 8. kuupäevaks eelneva kuu eest.

Hageja poolt väljastatud arvetest nähtuvalt on kõrvalkuludena vaadeldud kulusid

elektrile, hoone kindlustusele, veevarustusele ja kanalisatsioonile, samuti küttele,

prügiveole, haldus- ja hooldusteenustele ning majanduskuludele.

27. Hageja kõnealust nõuet ei saa rahuldada juba seetõttu, et osundatud arved ei ole

esitatud nö kulupõhiselt. Vähemalt ei ole hageja seda tõendanud ning kostja

arvestused näitavad pigem, et hageja nõuded kõrvalkulude tasumiseks ei ole kooskõlas

üürilepingu tingimustega. Vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 5.3 kuulusid kulud

jagamisele vastavalt mõõdiku näidule või mõõdiku puudumisel ruutmeetrite alusel.

Vaidlustamata asjaolude kohaselt tarbiti enamus osutatud teenustest hoones vastavalt

ruutmeetritele, kuna mõõdikud puudusid või oli tegemist sellise teenusega, mida ei ole

võimalik mõõta. Kostja arvestuste järgi pidanuks ta üüritavate ruumide pindalast (173

m2) lähtuvalt igakuiselt maksma 15,9% kogu maja kõrvalkulude summast. Tegelikult

on kostja sõltuvalt kuust maksnud kogu maja kõrvalkulude summast keskmiselt 23,1–

30,9%. Lisaks ei erine kostjale esitatud arvete protsentuaalne osakaal maja üldpinda

arvestades mitte ainult kuude lõikes, vaid ka ühe kuu ulatuses erinevate teenuste vahel.

Eeltoodu põhjal võib nõustuda kostja seisukohaga, et talle esitatud kõrvalkulude arved

olid vähemalt 50% ulatuses põhjendamatud. Hoone kindlustuskulud ei ole üldse

vaadeldavad kõrvalkuludena VÕS § 292 lg 1 tähenduses, vaid pigem koormistena

VÕS § 293 mõttes, kuid taoliste kulutuste tasumist üürniku poolt vaidlusalune

üürileping ette ei näe. Üldtingimuste ülalosundatud p 5.3 annab üürileandjale

iseenesest õiguse konkreetsete kululiikide osas suurema või väiksema proportsiooni

määramiseks. Taoline lepingutingimus tüüptingimusena on aga kohtu hinnangul

üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja sellisena VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tühine.

Lähtudes eeltoodust, ei ole tõendatud, et kostja peaks tasuma kõrvalkulusid suuremas

ulatuses, kui ta seda juba teinud on.

28. Hageja hinnangul oli kostja üürilepingu sõlmimisel teadlik üüritavate ruumide

seisukorrast, kuid lepingu sõlmimisel mingeid pretensioone selles osas ei esitanud.

Liiatigi oli kostja kasutanud varasemalt samu ruume Troperoodes OÜ-ga sõlmitud

üürilepingu alusel. Eelnenu ei võimalda siiski väita, et kostja poolt välja toodud

puudus oli olemas ja üürnikule teada juba enne lepingu sõlmimist. Ruumide madal

õhutemperatuur ei olnud asja materjalidest järelduvalt seotud üksnes hoone

soojapidavusega, vaid ka ruumide piisava kütmisega. Ruumide täiendava kütmisega

oli võimalik 2006/2007 talvel saavutada üürnikku rahuldav õhutemperatuur ning

Troperoodes OÜ erinevalt hagejast seda ka võimaldas. Nimetatu nähtub tunnistajate

K-J. A. ja M. R. ütlustest.

29. Kostja on menetluses läbivalt väitnud, et ei oleks kindlasti nõustunud hagejaga

üürilepingut sõlmima, kui oleks teadnud, et nõutavad kõrvalkulud on hageja lubatust

tegelikult ligi kolm korda suuremad. Kostja hinnangul lõi hageja lepingueelsetel

läbirääkimistel kostjale väära ettekujutuse lepingutingimustest, mistõttu on hageja

käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Nendel kostja poolt välja toodud asjaoludel ei

ole käesoleva vaidluse seisukohast õiguslikku tähtsust. Lepingueelsete läbirääkimiste

käigus teisele poolele ebaõigete asjaolude avaldamine või (äratuntavalt) huvitavatest

asjaoludest teavitamata jätmine võiks põhimõtteliselt olla aluseks lepingu

tühistamisele eksimuse või pettuse (TsÜS §§ 92 ja 94) tõttu. Kostja praegusel juhul

üürilepingut tühistanud ei ole ning kohtumenetluses sellele ei tugine. Seetõttu tuleks

pooltel sõlmitud üürilepingut olemasolevatel tingimustel täita (VÕS § 8 lg 2). Lisaks

on hageja läbirääkimistel tehtud väidetavad avaldused kõrvalkulude suuruse kohta

kostja poolt tõendamata. Kostja väited hageja pahauskse käitumise kohta ei oma

muude tuvastatud asjaolude kontekstis hagi lahendamise seisukohast tähtsust.

Apellatsioonkaebus

30. Pärnu Commerce OÜ palub tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamata jäänud osas,

uue otsusega rahuldada hagi kogu ulatuses ja menetluskulud jätta vastustaja kanda.

Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, mille tõttu on hagi vastustaja

vastu jäetud osaliselt rahuldamata.

31. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus vaidlusaluste küsimustena välja toonud kaks

asjaolu, esiteks ülesütlemise materiaalsed eeldused ja ülesütlemise kehtivuse ning

teiseks apellandi õiguse nõuda üüri ning kõrvalkulusid. Üürilepingu erakorralise

ülesütlemise puhul on oluline täita nii materiaalsed kui ka formaalsed eeldused.

Üürilepingu

materiaalse

lõpetamise

eeldusena

on

vastustaja

välja

toonud

lepingueseme

temperatuuriprobleemi,

mille

tõendamiseks

on

esitanud

temperatuurigraafiku.

Apellant

on

seisukohal,

et

vastustaja

koostatud

temperatuurigraafik ei saa omada tõenduslikku väärtust. Vastustaja ei ole tõendil

kirjeldanud, kuidas mõõtmistulemused on saadud, millist seadet selleks on kasutatud,

millal ja kuidas on mõõtmised sooritatud. Kuivõrd ei saa tuvastada mõõtmisseadet,

siis ei saa ka kindel olla mõõtmistulemuste õigsuses, sest iga seade on erineva

täpsusastme ja võimaliku veaprotsendiga. Et dokument omaks tõenduslikku väärtust,

peavad olema täidetud teatud kriteeriumid, olulisimaks neist on usaldatavus. Tõendi

väärtust omab dokument, millele tuginedes võib teha kahtlusteta õiguslikke tagajärgi

toovaid otsuseid. Näitena võib võrdluseks tuua mootorsõiduki kiiruse mõõtmise, mille

käigus koostatakse akt, millel on nimetatud mõõtmisseade, selle taatlemise aeg,

seadmega mõõtmisel tekkiv erinevus reaalse kiirusega ehk veaprotsent, mõõtmise

metoodika ja muud olulised faktid. Vastustaja temperatuurigraafikul on kirjas vaid

kuupäevad ja võimalikud temperatuurid. Lisaks sellele on kohus järeldanud, et

temperatuurigraafikul olev apellandi töötaja allkiri viitab asjaolule, et apellant on nõus

mõõtmistulemustega. Kindlasti ei saa nõustuda sellise käsitlusega. Apellandi töötaja

on eakas naine, kellelt vastustaja võttis allkirja ilma, et oleks selgitanud mõõtmise

teostust ja tulemuste saamist. Töötaja ei viibinud mõõtmiste juures ega saanud

tuvastada temperatuure, seetõttu andis allkirja märkega, et ta on teadlik vastavast

graafikust, mitte et ta oleks selle koos vastustajaga koostanud. Täiendavalt kinnitab

apellandi kahtluseid mõõtmistulemuste tegelikkusele vastavuse osas tunnistaja K-J. A.

kohtule antud ütlus, et ta ei mäleta, kas temperatuuri fikseeriti kraadiklaasiga, kas see

oli olemas ja kas see töötas.

32. Lepingu erakorralise ülesütlemise puhul kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste

täitmise tõendamise riski ülesütlemist sooviv pool. Ilma eeldusi täitmata esitatud

lepingu ülesütlemise avaldus ei saa muuta pooltevahelist õigussuhet, sellisel avaldusel

ei ole õiguslikke tagajärgi. Vastustaja ei ole asjaolusid tõendanud ja lepingueseme

sisetemperatuur ei ole mõjuv põhjus lepingu lõpetamiseks.

33. Tulenevalt TsMS § 633 lg 4 soovib apellant esitada ringkonnakohtule tõendi

üürilepingu eseme temperatuuride kohta, mille on andnud K. G.. Apellant tellis teenust

Oxford Management OÜ-lt, kus projektijuhina töötas K. G.. Tema tööülesanneteks oli

apellandile kuuluva kinnisvara ehitustehniline seire ja remonttööd, see tähendab ta

kontrollis hoonete katuseid, torustikke, elektrisüsteeme, kogu hoone sise-ja

välisolukorda. Järelvalvet teostas ta ka üürilepingu eseme pinnal. Kuivõrd tegemist on

vanema hoonega, alustas ta ka temperatuuri jälgimist, et hinnata, milliseid ehitustöid

võiks ja peaks tegema hoone parendamiseks. Tulemused on kirjeldatud esitataval

tõendil. TsMS § 633 lg 5 sätestab kohustuse põhjendada, miks ei esitatud tõendit

esimese astme kohtus. K. G. haigestus meningiiti ja tulenevalt sellest oli ta kuid töölt

eemal haiglas ja hiljem kodusel arstlikul ravil Inglismaal. Pärast ravi selgus, et ta ei

suuda töötada ja tal on keelatud reisida, seega ei saanud ta Eestisse tulla tunnistusi

andma.

34. Vastustaja soovis lõpetada üürilepingut seetõttu, et ei suutnud tasuda lepingust

tulenevaid üüri- ja kõrvalkulude arveid. Apellandi seisukohta tõendab vastustaja

kirjalik vastus hagiavaldusele. Nimelt vastuse lisas viidatakse esmalt arvetele ja

hinnatõusule ning alles siis viidatakse temperatuurile. Vastuse lisades on ka vastustaja

e-kirjavahetus apellandiga, mille kohaselt ei suuda vastustaja arveid maksta. Apellant

ei pidanud võimalikuks lepingut vastustajaga lõpetada ja alles peale kirjavahetust

koostas vastustaja temperatuurigraafiku. Apellandi seisukohta, et temperatuur ei olnud

lepingu ülesütlemise aluseks, toetab ka tunnistaja K-J. A. ütlused, et üürilepingu

lõpetamise küsimus tõusetus, kuna apellandi esitatud arved olid kõrgemad kui eelmise

üürileandja arved.

35. Käesoleva tsiviilasja faktilised asjaolud tõendavad, et vastustaja oli igakülgselt teadlik

ruumide seisukorrast. Nimelt üüris vastustaja ruume ka aasta varem (alates 01.10.2006

OÜ-lt Troperoodes). Apellandiga uut lepingut sõlmides (01.08.2007) kinnitas

vastustaja lepingu üldtingimuste p-s 2.3, et ta on ruumidega põhjalikult tutvunud ja

teadlik nende seisukorrast ja see vastab igakülgselt ja täielikult vastustaja ootustele.

Loogiliselt saab järeldada, et ühe aasta jooksul ei muutu hoone seisukord niivõrd

märkimisväärselt, et ruumide temperatuur välistaks lepingueseme kasutamise.

Tunnistaja M. R. kinnitas, et ka 2006. aastal segas madal temperatuur ruumide

kasutamist ja ka siis kasutati lisaküttekehi. Seega teadis vastustaja ruumide seisukorda

ning ikkagi otsustas sõlmida lepingu, sest madal temperatuur ilmselt ei seganud

koguduse tööd niivõrd ning ülesütlemine tulenevalt ruumide temperatuurist on

välistatud.

36. Apellant ei ole aktsepteerinud vastustaja ülesütlemise avaldust, kuna üürilepingu

lõpetamine ei saa olla ühepoolne otsus ning temperatuuriprobleem ei leidnud

tõendamist. Apellant soovis käituda võimalikult heauskselt ning tulla vastu

vastustajale nii üürisummade kui ka temperatuuri küsimuste puhul. Sellise

käitumisega näitas apellant üles igakülgset huvi lepingu jätkamise vastu.

37. Maakohus jõudis järeldusele, et mõlemapoolsete huvide kaalumine antud tsiviilasjas ei

ole vajalik. Apellant sellise käsitlusega nõustuda ei saa, kuivõrd VÕS § 313

rakendamise üks eeldustest on lepingupoolte huvide kaalumine ja kohus ei ole seda

nõuet täitnud. Ilmselgelt ei piisa üürilepingu ülesütlemiseks sellest, et ülesütlemist

sooviv pool peab põhjust mõjuvaks. Tuleb hinnata, kas konkreetsed asjaolud on

lepingu lõpetamist sooviva poole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise

lepingupoole huvi lepingu edasise kehtimise vastu. Mõlema lepingupoole huvide

kaalumist on rõhutanud ka Riigikohus näiteks otsuses nr 3-2-1-100-04. Vastustaja

huvid leping üles öelda ei ületa apellandi huvi lepingut jätkata. Poolte vahel oli

sõlmitud tähtaegne üürileping, mis üldreeglina lõpeb tähtaja saabumisega. Apellant on

majanduses tegutsev ettevõte, kelle jaoks on oluline planeerida rahavoogusid kogu

majandusaasta kestvuse ajaks. Loomulikult eeldas apellant lepingut sõlmides, et see

kehtib tähtaja lõpuni ja tulenevalt sellest tegi ettevõtluse jaoks olulisi otsuseid.

Vastustaja oli teadlik kõigist üürilepingu esemega seotud asjaoludest, sõlmis

apellandiga tähtaegse üürilepingu, seega oli apellandil põhjendatud ootus, et leping

kehtib tähtaja lõpuni.

38. Asjaolude ja huvide kaalumise tulemusena on selge, et ülesütlemine ei ole kehtiv, sest

esiteks ei olnud madal temperatuur tõendatud ja teiseks ei saaks vastustaja

temperatuurile kui mõjuvale põhjusele VÕS § 313 mõttes tugineda, kuivõrd ta oli

teadlik kõigist lepinguesemega seotud asjaoludest. Järelikult kehtis leping edasi ning

sellest tõusetunud kohustused tuleb täita.

Vastustaja seisukoht

39. Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool ja Valgus

Kogudus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

40. Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajate selgitused ja tutvunud

tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu

otsuse tühistamiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlus- ega

materiaalõigusnormide

olulist

rikkumist.

Kolleegium

nõustub

maakohtu

põhjendustega ega korda neid. Samuti võtab kolleegium apellatsioonkaebuse

läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud,

kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse

või ebapiisava ulatuse kohta. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus.

Alljärgnevalt vastab kolleegium apellatsioonkaebuse seisukohtadele.

41. Asjakohane on apellandi arusaam, et VÕS § 8 lg 2 sätestab lepingute siduvuse

põhimõtte. Samas ei ole tegemist absoluutse põhimõttega ja seaduses on sätestatud

rida olukordi, milliste ilmnemisel on lepingu pooltel õigus selle täitmisest keelduda

või sellest vabaneda ühepoolse tahteavaldusega, kasutades seaduses või lepingus

ettenähtud kujundusõigust. Üks selline olukord on sätestatud VÕS § 279 lg-s 1,

milline annab üürnikule õiguse, juhul kui üürileandja ei kõrvalda mõistliku aja jooksul

üüritud asja sihtotstarbelist kasutamist välistavat/olulisel määral piiravat puudust,

öelda leping üles etteteatamistähtaega järgimata.

42. Apellant vaidleb vastu kostja poolt üüritud ruumide olulise puuduse (liiga madala

temperatuuri) esinemise kinnitamiseks tõendina esitatud temperatuurigraafiku (t I kd

lk 67) tõenduslikule väärtusele, väites, et kuna teada ei ole millise mõõteriistaga millal

ja kuidas tulemused on saadud, ei ole tegemist usaldatava dokumendiga.

43. Kolleegium apellandi järeldusega ei nõustu. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks

tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel

kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks asja õigeks lahendamiseks tähtsad

asjaolud. Viidatud graafiku näol on tegemist dokumentaalse tõendiga, milleks TsMS §

272 lg 1 kohaselt on igasugune kirjalikult vm viisil jäädvustatud dokument, mis

sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik

kohtuistungil esitada tajutaval kujul. Eeltoodust tulenevalt vastab vaidlustatud graafik

vaieldamatult dokumentaalsele tõendile kehtestatud nõuetele. Viidatud graafiku

koostas kostja enne kohtuvaidlust omal algatusel. Seadusest ega pooltevahelisest

lepingust ei tulene kohustust, et hageja esindaja pidi mõõtmiste juures viibima või et

mõõtmisi pidi teostatama näiteks taadeldud mõõteriistaga, mitte näiteks tavalise

ruumide sisetemperatuuri mõõtmiseks ettenähtud termomeetriga. Tegemist on

dokumentaalse tõendiga, mida maakohus pidi hindama kogumis teiste esitatud

tõenditega.

44. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et asjaolu, et hageja töötajana hoone

haldusjuht A. P. kinnitas oma allkirjaga, et on teadlik, tõendab veelkordselt, et

üürileandja

oli

temperatuuriprobleemist

vaidlusalustes

ruumides

teadlik.

Apellatsioonkaebuse viide A. P.i eale ja soole on kohatu. Puudub vaidlus, et A. P. oli

hageja töötaja.

45. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene

teisiti. Kostja esitas lisaks viidatud graafikule oma väite (madala temperatuuri kohta)

tõendamiseks pooltevahelise kirjavahetuse (t I kd lk 68-75, 76-97), üürileandja arve

28.11.2007 (samas lk 75) ja palus üle kuulata kaks tunnistajat (ütlused t II kd lk 32,

33). Hagejal oli õigus ja võimalus maakohtus esitada oma vastuväited ja neid

tõendada. Hageja vastavat menetlusõigust ei kasutanud. Tsiviilasja materjalidest

nähtub, et hageja ei väitnud, et ruumides oleks normaalne, tavaline vmt temperatuur.

Materjalidest nähtub, et tegelikkuses hageja ei vaielnudki kostjale vastu selles, et

ruumides olid probleemid temperatuuriga, vaid et see probleem ei olnud üürileandja

hinnangul piisav lepingu ülesütlemiseks. 12.05.2010 kohtuistungil (protokoll t II kd lk

30-34) selgitas hageja esindaja, et kui kostja teatas, et temperatuur ei olnud nende

jaoks piisav, pakkus hageja erinevaid võimalusi, kuidas probleemi lahendada; pakuti

asendusruume, ehitustehnilisi võimalusi, et ruumid oleksid soojemad ja kõige

viimasena üürihinna vähendamist; hageja otsis võimalusi probleemi lahendamiseks.

46. Vaidlustatud otsuse põhjendavast osast nähtub, et maakohus analüüsis esitatud

väiteid/vastuväiteid ja vastavaid tõendeid (lisaks graafikule K-J. A. ütlusi, H.Barretti

19.11.2007 e-kirja, hageja 27.11.2007 (otsuses märgitud ekslikult 28.11.2007) arvet

tasumiseks üüritavates ruumides temperatuuri tõstmiseks vajalike parendustööde eest,

T.Tambergi 29.1.2007 e-kirja) kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1 igakülgselt, täielikult,

objektiivselt ja kujundas oma siseveendumuse kohaselt, millised poolte väited on

tõendatud, millised mitte. Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule.

Viidatud sätte kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud,

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti

seadused, mida kohus kohaldas. Kõike seda on maakohus ka teinud.

47. Muu hulgas on maakohus asjakohaselt põhjendanud oma seisukohta, miks tuleb

käesoleva vaidluse lahendamisel rakendada nimelt VÕS § 314 lg 1, mitte aga VÕS §

313 lg 1. VÕS § 314 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise korral ei rakendu VÕS § 313

lg 1 ega pea kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Kolleegium nõustub maakohtuga ega

pea vajalikuks vastavaid järeldusi korrata.

48. Hageja ei lükanud ümber kostja väiteid, et eelmisel talvel eelmise omanikuga sõlmitud

üürilepingu

alusel

samu

ruume

kasutades

ei

olnud

sellises

ulatuses

temperatuuriprobleemi ja seda põhjusel, et siis lubati neil nädalavahetusel kasutada

lisakütteseadmeid. Samuti, et uue üürileandja ajal majahaldur ööseti puhurit kasutada

ei lubanud ja nädalavahetustel, kui pidid toimuma koguduse üritused, oli hoone

tsentraalküte välja lülitatud. Seega oli uue üürilepingu ajal ruumide kasutamise

tingimused muutunud ja seetõttu ei oma lepingu ülesütlemise seisukohalt tähtsust

asjaolu, et üürnik oli lepingu sõlmimisel teadlik, et ka eelmisel talvel esines

temperatuuriprobleem. Eelmise üürileandjaga suudeti probleem lahendada, seekord

aga mitte.

49. Kuna maakohtus leidis veenvat tõendamist, et üürnikul oli alus lõpetada üürileping

põhjusel, et ruume ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (see oli oluliselt

takistatud), siis asjaolu, et pooltevahelised probleemid said alguse üürniku jaoks

ootamatult kõrgetest ja arusaamatutest kõrvalkuludest ning et sellest teavitas üürnik

üürileandjat korduvalt kõrvuti temperatuuriprobleemiga, üürilepingu erakorralise

ülesütlemise seaduslikkusele õiguslikku mõju ei avalda.

50. Kõrvalkulude vähendamisega seonduvas osas ei ole apellant kaebuses konkreetseid

vastuväiteid esitanud. Seega ei ole kolleegiumil võimalik neile ka vastata. Ka selles

osas nõustub kolleegium maakohtu seisukohtadega ega pea vajalikuks neid siinkohal

korrata.

51. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Ande Tänav Tiit Kollom Imbi Sidok