3-08-2094/43 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask (eesistuja), Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 10. november 2010, Tallinn Haldusasja number 3-08-2094 Haldusasi RE Eesti Kütus (pankrotis) kaebus Tallinna Linnavalitsuse kohustamiseks Petrooleumi 8 asuvate ehitiste omandamiseks või alternatiivselt neile hoonestusõiguse seadmise eesmärgil teenindusmaa määramiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 6. aprilli 2010. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus RE Eesti Kütus (pankrotis) apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebuse esitaja: RE Eesti Kütus (pankrotis) Vastustaja: Tallinna Linnavalitsus

RESOLUTSIOON

1. Jätta RE Eesti Kütus apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 6. aprilli 2010. a otsus asjas nr 3-08-2094 muutmata. 2. Jätta RE Eesti Kütus taotlus menetluskulude väljamõistmiseks vastustajalt rahuldamata. 3. Saata asi menetluse jätkamiseks Tallinna Halduskohtule.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättesaamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. RE Eesti Kütus (pankrotis) esitas 20.10.2008 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles pärast kaebuse muutmist ja täpsustamist, sellest osaliselt loobumist ning kaebuse osaliselt tagastamist ja läbivaatamata jätmist halduskohtu poolt tuli halduskohtul lahendada järgmised nõuded: 1) tuvastada, et Tallinnas endise aadressiga Petrooleumi tn 8 krundil suurusega 12 092 m2 asuvad ehitised (kaks metallangaari, administratiivhoone, neli ladu, tööstushoone/ladu, garaaž, asfaltja killustikkate) on õiguslikul alusel püstitatud ja maakasutusõigusega ehitised, mille omanik on riik kaebaja isikus; 2) tuvastada, et ehitiste registreerimata jätmine Tallinna Hooneregistri elektroonilisse andmebaasi ja registreerimata jätmine Riiklikusse ehitisregistrisse on õigusvastane ning

3-08-2094

2(10) kohustada Tallinna linna tegema toiminguid, mille alusel ennistataks ehitiste andmed endise Tallinna Hooneregistri elektroonilisse andmebaasi 10.01.2000 seisuga ja Riiklikusse ehitisregistrisse 01.01.2004 seisuga; 3) tuvastada, et Tallinna Linnavalitsuse keeldumine teenindusmaa ja aadressi määramisest oli õigusvastane ja kohustada Tallinna Linnavalitsust välja andma haldusakt, millega määratakse õiguslikul alusel püstitatud ehitistele aadress ja teenindusmaa ca 11 000 m2 hoonestusõiguse seadmiseks ning teisteks toiminguteks, mis on vajalikud hoonestusõiguse seadmiseks; või alternatiivselt tuvastada, et Tallinna Linnavalitsuse tegevus ehitiste omandamisest keeldumisel oli õigusvastane ning kohustada Tallinna Linnavalitsust toiminguks, mille alusel Tallinna Linnavalitsus omandab ehitised kohese ja õiglase tasu eest, arvestades tekitatud kahju; 4) tunnistada õigusvastaseks Tallinna Linnavalitsuse kestev tegevusetus seoses endisel Petrooleumi 8 aadressil asuvate ehitistega.

Halduskohus asus kaebuse menetlusse võtmise määruses seisukohale, et ülalnimetatud taotlustest teise ja kolmanda taotluse tuvastamisnõuded on hõlmatud kohustamisnõuetega.

2. Kaebaja palus 01.03.2010 halduskohtule esitatud kaebuse täiendamise taotluses (tl 137-139) tunnistada õigusvastaseks Tallinna Linnavalitsuse kestev tegevusetus, sh ehitiste registreerimata jätmine hooneregistri elektroonilisse andmebaasi ja andmete ülekandmata jätmine ehitisregistrisse, seoses Petrooleumi 8 asuvate ehitistega. Nimetatud nõude osas selgitas kaebaja, et linnavalitsus on tahtlikult viivitanud ehitiste staatuse osas igasuguste toimingute tegemisega, et ära oodata kaebaja tegevuse lõpetamine. Halduskohtu 06.04.2010 määrusega lõpetati selle taotluse osas kaebuse menetlus HKMS § 12 lg 3 alusel. Kohus leidis, et see nõue on esitatud pärast seaduses ettenähtud kaebetähtaja möödumist ning kaebetähtaja ennistamiseks ei ole alust. Halduskohtu määruse peale esitatud määruskaebust ei ole halduskohus ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks läbi vaadanud.

3. Kaebuse väited olid järgmised: a) RE Eesti Kütus pankrotivarasse kuuluvad Tallinnas Petrooleumi tn 8 asuvad järgmised ehitised: 2 administratiivhoonet, väravavalve maja, 6 ladu, tööstushoone ja garaaž. Seda tõendavad Tallinna Hooneregistri teatised ja tõendid, Eesti Vabariigi Tööstusja Energeetikaministeeriumi käskkirjad nr 6 ja nr 40, Majandusministeeriumi õiendid, RE Eesti Kütus õigusjärglust puudutav kronoloogia, ehitiste inventariseerimise dokumendid ja maakasutust puudutavad dokumendid, kaebuse esitaja kirjavahetus Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumiga, Andmekaitse Inspektsiooniga ning Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korraldus nr 879-k; b) Tallinna Linnavalitsus on alates 1994. aastast teinud erinevaid õigusvastaseid toiminguid, mille tõttu on kaebaja minetanud õiguse erastada kõnealuste ehitiste juurde ostueesõigusega ligi 11 000 m2 maad. Kuna vaidlusalused ehitised jäävad Tallinna linna üldplaneeringu kohaselt rajatava Põhjaväila alla ning kuuluvad seetõttu perspektiivis lammutamisele, on Tallinna linnal kohustus need kaebuse esitajalt Tallinna linna ehitusmääruse § 23 lg 1 alusel kohese ja õiglase tasu eest omandada; c) Kaebuse esitamise ajaks on kõnealused ehitised suures osas lagunenud, ent see on tingitud asjaolust, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet keeldus 1994. aastal õigusvastaselt krundi ja katastriüksuse moodustamisest ning Tallinna linna organite õigusvastase tegevuse tõttu ei kantud kõnealuste hoonete andmeid hooneregistri elektroonilisse andmebaasi, mis omakorda tingis selle, et ehitiste andmed jäid kandmata ehitisregistrisse. Tallinna Hooneregistril oli riikliku hooneregistri pidamise põhimääruse § 7 lg 1 punktide 1 ja 5 kohaselt kohustus ehitised hooneregistri elektroonilises andmebaasis registreerida. Just ehitiste registreerimata jätmise tõttu Riiklikus ehitisregistris ei saa kaebaja tõendada ehitiste omandiõigust ega neid vallasasjadena võõrandada;

3-08-2094

3(10) d) Tallinna linna RSN Täitevkomitee 24.04.1981 otsusega nr 139 anti linna hoonestusmaast Eesti NSV Riikliku Naftasaaduste Komitee Bensiinijaamade Valitsusele olemasolevate hoonete juurde 1,8 ha maad kolmeks aastaks. Vaidlusalused hooned on inventariseeritud 1977. aastal koostatud inventariseerimisplaani alusel. Ardi Roosmaa poolt 26.02.1997 koostatud RE Eesti Kütus õigusjärgluse kronoloogiast, mille õigsust on Majandusja Kommunikatsiooniministeerium kinnitanud, nähtub, et RE Eesti Kütus on Eesti NSV Riikliku Naftasaaduste Komitee Bensiinijaamade Valitsuse õigusjärglane; e) Tallinna Hooneregistri 27.01.2000 tõend nr 18649 kinnitab, et Tallinna Hooneregister on tunnustanud Petrooleumi 8 hoonete omanikuna riiki RE Eesti Kütus isikus ning seejuures võttis Tallinna Hooneregister 16.12.1999 vastu kaebaja poolt esitatud dokumendid, mis tõendavad hoonete kuulumist kaebajale (EV Tööstusja Energeetikaministeeriumi 28.01.1991 käskkiri nr 6 ja 27.03.1991 käskkiri nr 40, kronoloogia, bilansitõend, dokumendid, mis kinnitavad hoonete üleandmist RE Eesti Kütus arvutuskeskuse bilansist RE Eesti Kütus bilanssi); f) väärad on varasemates kirjades esitatud Tallinna linna organite seisukohad, et vaidlusalused ehitised on püstitatud maakasutusõiguseta või ilma ehituslubadeta.

4. Vastustaja pidas RE Eesti Kütus (pankrotis) kaebust põhjendamatuks ja palus selle rahuldamata jätta. Vastustaja hinnangul ei ole kaebuse esitaja esitanud ühegi Petrooleumi 8 asuva ehitise püstitamise aluseks olevaid dokumente. Vaidlusalustel ehitistel puudub maakasutusõigus, kuna maakasutusõigus oli antud üksnes ajutiselt kolmeks aastaks. Ükski kaebuse esitaja esitatud dokument ei tõenda, et ehitised oleksid kaebuse esitaja omandis.

5. Tallinna Halduskohus jättis 06.04.2010 otsusega RE Eesti Kütus (pankrotis) kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: a) kaebuse esitaja ei ole tõendanud vaidlusaluste ehitiste püstitamist õiguslikul alusel ning ehitised või nendes praeguseks säilinud varemed on muutunud nende aluse maa oluliseks osaks ega saa seega olla kaebuse esitaja omandis; b) 01.12.1993 jõustunud asjaõigusseaduse (AÕS) § 16 lõikes 1 sätestati, et maaga püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, on maatüki olulised osad. Sama seaduse § 15 lõikest 2 tulenes, et asi ja tema olulised osad ei või olla erinevate õiguste ja kohustuste esemeks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Alates 01.07.2002 sisaldub samasugune regulatsioon tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-des 53 ja 54. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 1 kohaselt ei ole erandina kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse kinnisasja oluliseks osaks õiguslikul alusel püstitatud ehitised ning AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt on selliste ehitiste omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses (MaaRS) sätestatud alustel ja korras, eelkõige maa ostueesõigusega erastamise teel MaaRS § 22 lg 1 alusel. AÕSRS § 13 lõikest 5 tulenevalt on ehitise omanikul, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa omanikuks, õigus nõuda ehitise alusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. AÕSRS § 15 lõike 1 kohaselt on viimatinimetatud õigus üksnes isikul, kelle ehitis on püstitatud õiguslikul alusel. AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt on maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis maatüki oluline osa. Eeltoodud sätetest tulenevalt on maast lahusoleva ehitise kui iseseisva vallasasjaga tegemist juhul, kui selle püstitamiseks on olnud maakasutusõigus ning ehitusluba. Maakasutusõiguse või ehitusloa puudumise korral ei ole ehitise näol tegemist iseseisva vallasasjaga, vaid see on maa olulise osana maa omaniku omandis; c) vaidlusluste kahe administratiivhoone, väravavalve maja, kuue laohoone, tööstushoone ja garaaži püstitamise õiguslik alus on tõendamata. Kaebuse esitaja ei ole esitanud mistahes tõendeid, mis kinnitaksid selliste ehitiste püstitamiseks antud ehituslubade olemasolu. Väär on kaebuse esitaja seisukoht, nagu kinnitaks ehitiste püstitamise õigusliku aluse olemasolu või nende kaebuse esitajale kuulumist nende ehitiste kajastamine hooneregistris. Esiteks ei ole hooneregister õigustloov register ning

3-08-2094

4(10) sellesse tehtud kanded omandiõigust ei tekita ega tingimata ka tõenda. Tallinna Hooneregistri 27.01.2000 tõendil on sõnaselgelt märgitud, et vaidlusaluste hoonete püstitamise õiguslikku alust tõendavad dokumendid puuduvad. Ehituslubade andmine toimus nõukogude õiguses mõnevõrra teistsuguses vormis võrreldes tänapäevasega, ent sellest ei saa teha järeldust, et ehituslubasid üldse olema ei pidanud või et ehitusloa olemasolu saaks tõendada suvaliste tõenditega. Ehitusloana saab käsitada sellist pädeva avaliku võimu organi otsust, millest nähtub loa andmine konkreetse ehitise püstitamiseks, mis võis toimuda näiteks ehitusprojekti kinnitamisega. Vaidlusaluste ehitiste kohta ei ole kaebuse esitaja mitte ühtegi sellist dokumenti esitanud ega väitnud, et sellised dokumendid olemas oleks. Ehitusloana ei saa käsitada 20.08.1977 koostatud majavalduse hoonete pindade ja mahtude arvutamise lehte. Tegemist on olemasolevate ehitiste pindalade ja mahtude mõõtmisega. Sellise dokumendi koostamine ei anna teavet selle kohta, kas ehitiste püstitamiseks oli ehitusluba olemas või mitte. Seda dokumenti ei saa pidada ka varasema ebaseadusliku ehitise seadustamiseks. Teadmata on, millistel asjaoludel või millisel õiguslikul alusel ja kelle poolt selline dokument koostati. Ehitusloana ei saa vaadelda ka Tallinna RSN Täitevkomitee 24.04.1981 otsust 12092 m2 suuruse maa eraldamise kohta, kuna sellest otsusest ei tulene mistahes luba sellele maale mingisuguseid konkreetseid ehitisi püstitada. Liiatigi on kõnealuse otsusega antud õigus maa kasutamiseks kolmeks aastaks, misjärel oli Eesti NSV Riikliku Naftasaaduste Komitee Bensiinijaamade Valitsusel kohustus maa heakorrastatult tagastada. Seega isegi kui asuda seisukohale, et maa eraldamisega olemasolevate hoonete juurde möönis avalik võim nende olemasolu õiguspärasust, siis selline mööndus oli tehtud tähtajaliselt. Tõendeid selle kohta, et Eesti NSV Riikliku Naftasaaduste Komitee Bensiinijaamade Valitsusel või mõnel muul asutusel, ettevõttel või organisatsioonil oleks olnud kõnealuse maa kasutamise õigus pärast eelviidatud otsuses nimetatud kolmeaastase tähtaja möödumist, esitatud ei ole. Ehitiste püstitamise aluseks olevate ehituslubade olemasolu ja ehitiste püstitamise õiguslikku alust ei tõenda ka muud kaebuse esitaja esitatud dokumendid, sealhulgas bilansitõendid ja ehitiste bilansist bilanssi üleandmise aktid. See, kas või kuidas vaidlusaluseid ehitisi enne AÕSRS jõustumist ühelt isikult teisele üle antud on, ei väära seda, et ehitusloata püstitatud ehitis muutus AÕSRS jõustumisel maa oluliseks osaks; d) ehitusloata püstitatud ehitise näol on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, mis ei olnud pärast AÕSRS jõustumist enam iseseisev vallasasi, vaid muutus maa oluliseks osaks. Maa, kus vaidlusalused ehitised või nende varemed paiknevad, on käesoleval ajal MaaRS § 31 lg 2 kohaselt riigi omandis. Seega on riigi omandis ka sellel maal paiknevad õigusliku aluseta püstitatud ehitised või nende jäänused. Olles riigi omandis, ei saa need kuuluda kaebuse esitaja pankrotivarasse. Riigiettevõtete asutamine ja tegevus toimus Vabariigi Valitsuse 05.07.1990 määrusega nr 140 kinnitatud Eesti Vabariigi riigiettevõtte põhimääruse alusel. Kõnealuse määruse punkti 3 kohaselt loeti riigiettevõte juriidiliseks isikuks, kes valdab, kasutab ja käsutab talle antud Eesti Vabariigi omandit vastavalt oma tegevuse eesmärkidele seadusandluses ettenähtud ning ettevõtte põhikirjas kindlaksmääratud piires. Kohtu hinnangul tuleneb eeltoodud sättest, et riigiettevõtte asutamisega andis riik riigiettevõttele üle teatud riigivara ning selle üleandmisega läks see vara riigiettevõtte omandisse. Seega ei saaks ka teoreetiliselt olla vara omanikuks Eesti Vabariik mingisuguses teises isikus, nagu kaebuse esitaja on leidnud. Küll aga tuleneb eeltoodust, et vaidlusalused ehitised, olles riigile kuuluva maa oluliseks osaks, ei saa olla kaebuse esitaja omandis; e) olukorras, kus kaebuse esitaja ei saa olla vaidlusaluste ehitiste omanik, ei saa tal olla subjektiivset õigust nõuda, et Tallinna linn temalt need ehitised omandaks, samuti ei saa tal olla õigust nõuda hoonetele teenindusmaa määramist või enda kasuks hoonestusõiguse seadmist.

6. RE Eesti Kütus (pankrotis) apellatsioonkaebuses palutakse Tallinna Halduskohtu 06.04.2010 otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada.

3-08-2094

5(10)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

7. Apellatsioonkaebuse põhjendused: a) kohus on oma seisukoha kujundanud ainult Tallinna Linnavalitsuse paljasõnaliste väidete alusel. Tallinna Linnavalitsus ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit oma väidete tõendamiseks ning samuti ei ole kohus uurimisprintsiibist lähtuvalt nõudnud välja ühtegi tõendit, mille alusel oleks võimalik ümber lükata kaebaja poolt kohtule esitatud väiteid ja tõendeid. Kohus on jätnud põhjendamatult tuginemata AÕSRS § 13 lõikele 1, mis sätestab, et riigi omandisse jäetud maal ja munitsipaalomandisse antud maal asuv riigile või kohalikule omavalitsusüksusele kuuluv ehitis muutub maa oluliseks osaks maa riigi maakatastris registreerimisega, ning AÕSRS § 14 lõikele 1, mis sätestab, et maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 (õiguslikul alusel püstitatud ehitis) sätteid ning ehitist võib käsutada pärast kasutusloa andmist ehitisele. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmisega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Seega on kohus jätnud arvestamata, et vaidlusaluseid ehitisi tuleb käsitleda riigile kuuluvate ehitistena, mis on omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantud ehitised AÕSRS § 14 lg 1 teise lause mõttes ning nendele ehitistele kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid; b) kohus on jätnud tähelepanuta Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 06.02.1997 määruse asjas nr 3-2-1-3-97, kus selgitati, et RE-le Tallinna Sadam üleläinud vaidlusaluste ehitiste omanikuks on riik. Sarnasele seisukohale tuleb asuda ka käesolevas vaidluses. RE Eesti Kütus ei ole registreeritud äriregistris ning on asutatud enne äriseadustiku jõustumist kehtinud õigusaktide alusel, millest tulenevalt kohaldatakse tema suhtes nende ettevõtete kohta käivates õigusaktides sätestatut. Seega on RE-le Eesti Kütus üleantud ehitiste omanikuks riik. Riigikohtu tsiviilkolleegium asus eelpool nimetatud määruses seisukohale, et ehitise kui vallasasja õiguslikku saatust maareformi perioodil reguleeritakse AÕSRS-s, mille kuni 06.06.1996 kehtinud redaktsiooni § 13 lõike 1 kohaselt muutus riigile kuuluv ehitis maatüki oluliseks osaks maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisega. Sama sätte 07.06.1996 jõustunud redaktsiooni kohaselt muutub riigi omandisse jäetud maal asuv riigile kuuluv ehitis maa oluliseks osaks maa riigi maakatastris registreerimisega. Seega riigi omandisse jäetud maa registreerimisega riigi maakatastris muutuvad sellel maal asuvad riigile kuuluvad ehitised maa oluliseks osaks. AÕS § 15 lg 2 kohaselt asi ja tema olulised osad ei või olla erinevate õiguste ja kohustuste esemeks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seadus ei sätesta, et pärast ehitiste muutumist riigile kuuluva maa oluliseks osaks saaks neid ehitisi vallasasjana maatükist eraldada. Vaidlusalused ehitised paiknevad reformimata riigimaal, millest tulenevalt ei ole riigile kuuluvad ehitised muutunud riigimaa oluliseks osaks ning ehitisi on võimalik vallasasjana maatükist eraldada; c) seadusega vastuolus on kohtu seisukoht, et vaidlusalused ehitised ei saa olla kaebuse esitaja kui iseseisva õigussubjekti omandis. Tulenevalt EV riigiettevõtte põhimääruse punktist 4 vastutab riigiettevõte oma kohustuste eest kogu oma varaga. RE Eesti Kütus suhtes on kuulutatud välja pankrot, millest tulenevalt RE-le Eesti Kütus üleantud riigivara, sh ka vaidlusalused ehitised, on muutunud pankrotivaraks. Pankrotiseaduse § 108 kohaselt muutub pankrotimääruse alusel võlgniku vara pankrotivaraks, mida kasutatakse sihtvarana võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ja pankrotimenetluse läbiviimiseks. Pankrotivara on vara, mis oli võlgnikul pankroti väljakuulutamise ajal, samuti vara, mis nõutakse või võidetakse tagasi või mille võlgnik omandab pankrotimenetluse ajal; d) kohus on jätnud põhjendamatult tuvastamata, et ehitised on püstitatud õiguslikul alusel ja maakasutusõigusega ning ehitised on osaliselt lagunenud aastate jooksul linnavalitsuse õigusvastase tegevuse tulemusel. Seetõttu jättis kohus ebaõigesti rahuldamata ka kaebaja kohustamisnõude vaidlusaluste ehitiste omandamiseks.

3-08-2094

6(10) 8. Tallinna Linnavalitsuse vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata järgmistel põhjendustel: a) asja lahendamisel on määrava tähtsusega küsimus, kas Petrooleumi tn 8 asunud ehitised (rajatised) on käsitletavad õiguslikul alusel püstitatud ehitistena (rajatistena) või mitte; b) AÕSRS § 14 lg 1 kehtib alates 01.01.2003 sõnastuses, mille kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on AÕS § 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning ORAS ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse § 2 teises lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Seda sätet saab tõlgendada üksnes selliselt, et maaga püsivas ühenduses oleva ehitise püstitamiseks peab olema nii maakasutusõigus kui ka ehitusluba ning kui maaga püsivas ühenduses olev ehitis püstitatakse kas maakasutusõigust omamata või ilma ehitusloata, siis on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 mõttes, mis on maatüki oluline osa AÕS § 16 (alates 01.07.2002 TsÜS § 54) kohaselt. Käesoleval juhul puudub kaebuse esitajal nii Petrooleumi tn 8 maakasutusõigus, mis oli antud ajutiselt 1981. ja lõppes 1984. aastal, kui ka ehitiste püstitamise aluseks olevad dokumendid (ehitusload); c) ekslik on väide, nagu oleks Petrooleumi tn 8 ehitiste näol tegemist ORAS ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantavate ehitistega. ORAS § 3 lg 2 kohaselt muudetakse omandireformi käigus vara omandivormi järgmiselt: 1) riigi omandis olev vara antakse tasuta munitsipaalomandisse (vara munitsipaliseerimine); 2) riigi omandis olev või munitsipaalomandisse antud vara antakse tasu eest või tasuta eraomandisse (vara erastamine); 3) varem riigi poolt kooperatiivsetele, riiklik-kooperatiivsetele ja ühiskondlikele organisatsioonidele tasuta üle antud vara tagastatakse Eesti Vabariigile (vara taasriigistamine); d) AÕSRS § 13, mille lg 3 näeb ette ehitise omaniku õiguse saada maa omanikuks maareformiseaduses sätestatud alustel ja korras, on pealkirjastatud „Õiguslikul alusel püstitatud ehitis“. Järelikult on üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise õiguspärane ootus saab olla vaid neil isikutel, kellele kuuluvad ehitised on kooskõlas ehitamise ajal kehtinud õigusaktidega ehk õiguslikul alusel püstitatud ehitiste omanikel. Ehitise omandiõigust tõendavate dokumentide esitamise kohustus lasub avalduse esitajal vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra p-dele 10 ja 11; e) kaebaja poolt esitatud RE Eesti Kütus (pankrotis) bilansitõend, Majandusministeeriumi kinnitus, RE Eesti Kütus arvutuskeskuse ja kaebaja vahelised üleandmisaktid ning Tallinna Hooneregistri 27.01.2000 tõend nr 18649 ei tõenda kaebuse esitaja omandiõigust Petrooleumi tn 8 ehitistele. Bilansitõend ega ministeeriumi kiri iseseisvalt ei ole omandiõigust tõendavad dokumendid; f) hooneregistri tõendist nähtub, et Petrooleumi tn 8 vara koosneb arvutuskeskuse hoonest, mille omanik on Eesti Vabariik RE Eesti Kütus isikus. Hooneregister on tõendil märkusena lisanud, et nimetatud aadressil paiknevad asendiskeemi järgselt veel kaks administratiivhoonet, väravavalve maja, 6 ladu, tööstushoone ja garaaž, mille kohta on esitamata püstitamise õiguslikud alused. See, et hooneregistri tõendil on märkusena märgitud ka teised hooned, ei tähenda, et nimetatud hooned oleksid iseseisva registriobjektina hooneregistris registreeritud. Samuti ei ole hoonete osas nimetatud nende omanikku. Eeltoodust tuleneb, et Petrooleumi tn 8 ehitised ei ole püstitatud õiguslikul alusel ning neil puudub maakasutusõigus. Kaebaja ei ole tõendanud nimetatud ehitiste omandiõigust; g) olukorras, kus kaebaja ei saa olla vaidlusaluste ehitiste omanik, ei saa tal olla subjektiivset õigust nõuda, et Tallinna linn temalt need ehitised omandaks, samuti ei saa tal olla õigust nõuda hoonetele teenindusmaa määramist või enda kasuks hoonestusõiguse seadmist.

3-08-2094

7(10) RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

9. Apellant taotleb ringkonnakohtult halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsusega kaebuse rahuldamist. Kaebuses esitati tuvastamisja kohustamisnõudeid. Apellant ei väida apellatsioonkaebuses, et halduskohus oleks ekslikult lugenud tuvastusnõuded hõlmatuks kohustamisnõuetega osas, milles vaidlustatakse ehitiste registritesse kandmata jätmist ning ehitiste omandamisest keeldumist. Apellatsioonkaebuses ei ole ka täiendavalt põhjendatud sellekohaste tuvastusnõuete esitamise põhjendatud huvi. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et halduskohus käsitles õigesti neid nõudeid kohustamisnõudena.

10. Apellant taotles halduskohtult ka tuvastamist, et vaidlusalused ehitised on riigi omandis apellandi isikus (st kuuluvad pankrotivara hulka). Ringkonnakohus selgitab, et halduskohtu pädevusse ei kuulu omandiõiguse tuvastamise nõuete läbivaatamine. Küsimus sellest, kes on ehitiste omanik, on reguleeritud eraõigusega ega ole avalik-õiguslik. Küll aga saab halduskohus tuvastada tsiviilõigusliku asjaolu, käesoleval juhul vara omaniku, kui see on oluline avalik-õigusliku vaidluse lahendamisel. Sellisel juhul tuvastab halduskohus tsiviilõigusliku asjaolu üldjuhul kohtuotsuse põhjendamisel, mitte aga resolutsioonis (vt Riigikohtu erikogu 27.10.2009 otsuse nr 3-2-1-100-08 p 20). Käesoleva asja lahendamisel puuduvad sellised normid, mis võimaldaksid kaebaja omandiõigust ehitistele tuvastada otsuse resolutsioonis. Küsimus vara omanikust on aga oluline kohustamisnõuete lahendamisel.

11. Põhjendatud huvi ei ole kaebaja näidanud ka kohtuotsuse resolutsioonis asjaolu tuvastamiseks, et ehitised on püstitatud õiguslikul alusel. Ringkonnakohus märgib, et halduskohus saab kohtuotsuse resolutsioonis tuvastada HKMS § 26 lg 1 p 5 kohaselt avalikõigusliku suhte olemasolu või selle puudumist. Õigussuhet iseloomustab õigussuhte poolte ja neil vastastikku eksisteerivate õiguste ja kohustuste olemasolu. Ehitiste õiguslikul alusel püstitamine ei ole avalik-õiguslik suhe, vaid faktiline asjaolu, mida saab kohus samuti tuvastada halduskohtumenetluse seadustiku kohaselt lubatud nõude lahendamisel otsuse tegemisel, näidates sellekohased põhjendused kohtuotsuse põhjendavas osas.

12. Halduskohus ei ole lahendanud vastustaja kestva tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamise nõuet, mille halduskohus tagastas läbivaatamatult määrusega samal päeval, kui ta tegi kohtuotsuse. Ringkonnakohus märgib, et halduskohtu otsuse tegemise ajaks ei olnud selline kohtumäärus jõustunud (HKMS § 96 ja TsMS § 466 lg 3). See määrus ei ole jõustunud ka käesolevaks ajaks. Seetõttu tuleb halduskohtu vaidlustatud otsust käsitleda asjas tehtud osaotsusena. Nõude osas, milles halduskohus 06.04.2010 määrusega menetluse lõpetas, menetlus kestab ning selle osas ei saa ringkonnakohus asja läbi vaadata. Seetõttu ei võta ringkonnakohus ka seisukohta, kas nõue on põhjendatud või esitatud tähtaja rikkumisega, nagu väitis halduskohus.

II

13. Apellant palub kohustada Tallinna Linnavalitsust tegema toiminguid, mille alusel ennistataks ehitiste andmed endise Tallinna Hooneregistri elektroonilisse andmebaasi 10.01.2000 seisuga ja Riiklikusse ehitisregistrisse 01.01.2004 seisuga. Ringkonnakohus selgitab, et kohustamisnõude rahuldamise eelduseks on vastustaja õigusvastane keeldumine või tegevusetus sellise kohustuse täitmisel ning subjektiivse õiguse olemasolu sellise kohustuse täitmiseks nii kaebuse esitamise ajal, st 20.10.2008, kui ka kohtuotsuse tegemise ajal (vt nt Riigikohtu halduskolleegiumi 16.12.2008 otsuse nr 3-3-1-56-08 p 22 ja 19.11.2009 otsuse nr 3-3-1-62-09 p 13). Ringkonnakohtu arvates ei ole täidetud sellised eeldused vähemalt praegu: õigusaktidest ei tulene ehitise omanikule subjektiivset õigust nõuda, et tema omandis olev ehitis kantakse Tallinna Hooneregistrisse, ega õigust nõuda, et selline ehitis

3-08-2094

8(10) kantaks Riiklikusse ehitisregistrisse. Tallina Hooneregistrisse andmete lisamist kehtivas õiguses ei reguleerita. Tallinna Hooneregistri põhimäärus tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 11.02.2004 määrusega nr 8. Ehitusseaduse § 56 lg 2 kohaselt on ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määruse nr 405 „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ § 25 kohaselt on riikliku ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus. Andmete registrisse kandmine ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Põhimäärus ei näe ette ka ehitise omaniku nõudeõigust andmete lisamiseks registrisse. Andmed ei tõenda isiku omandiõigust ehitisele. Põhimäärus ei sätesta ka andmete ennistamist registris, mistõttu ei oleks võimalik ka isiku nõudeõiguse olemasolul kohustamisnõuet soovitud kujul rahuldada. Juba neil põhjustel tuleb nimetatud kohustamisnõuete osas jätta kaebus rahuldamata.

III

14. Apellant taotleb kaebuses Tallinna Linnavalitsuse kohustamist välja andma haldusakt, millega määratakse õiguslikul alusel püstitatud ehitistele aadress ja teenindusmaa ca 11 000 m2 hoonestusõiguse seadmiseks ning teisteks toiminguteks, mis on vajalikud hoonestusõiguse seadmiseks või alternatiivselt kohustada Tallinna Linnavalitsust toiminguks, mille alusel Tallinna Linnavalitsus omandab ehitised kohese ja õiglase tasu eest, arvestades tekitatud kahju.

15. Ka selle nõude puhul on oluline, et vastustaja tegevusetus ja toimingute keeldumise kohta antud haldusaktid oleksid olnud õigusvastased ning kohustus lasuks vastustajal ka kohtuotsuse tegemise ajal. Sõltumata sellest, kas vaidlusalused ehitised püstitati õiguslikul alusel ning kas ehitised kuuluvad kaebaja pankrotivarasse, tuleb asja lahendamisel oluliseks pidada seda, kas ehitised on tegelikkuses säilinud. Hoonestusõiguse seadmist saab isik nõuda AÕSRS § 15 lõike 1 alusel üksnes juhul, kui tema omandis on ehitis. Vastustaja on kogu kohtumenetluse kestel olnud seisukohal, et ehitised ei ole tegelikkuses säilinud. Kuigi kohtule pole esitatud Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korraldust nr 879-k, mille p 1.4.1 kohaselt on ehitised väidetavalt lagunenud ja maastikupilti kahjustavad, nähtub ka kaebaja seisukohtadest ja väidetest, et ehitised on osaliselt lagunenud. Siiski peab kaebaja vastustaja väiteid ehitiste kasutusest väljalangemise ja mittesäilimise kohta esialgses kaebuses paljasõnaliseks. Ringkonnakohus selgitab, et vastustaja põhjendas hoonestusõiguse seadmiseks vajalike toimingute tegemisest hoidumist muu hulgas just sellega, et ehitised ei ole säilinud. Olukorras, kus kaebaja väidab vastustaja tegevusetuse ja keelduvate haldusaktide õigusvastasust seetõttu, et vastustaja on haldusmenetluses ebaõigesti tuvastanud faktilised asjaolud, peab ta ise esitama sellised tõendid, mis kinnitavad tema väiteid. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis kinnitaksid, et ehitised tegelikkuses pole kasutusest välja langenud ja lagunenud ning neid saab seetõttu käsitleda ehitistena, mille alusele ja mille teenindamiseks vajalikule maale on võimalik seada hoonestusõigust. Eeldust, et ehitis, mille suhtes AÕSRS § 15 lõikes 1 sätestatud nõuet saab kohaldada, peab olema kasutuses, kinnitab AÕSRS § 15 lg 4 sõnastus. Selle sätte kohaselt on ehitise omanikul õigus nõuda, et hoonestusõiguse tähtaeg ei oleks lühem kui ehitise eeldatava püsimise tähtaeg. Maa omanikul on õigus nõuda, et hoonestusõiguse tähtaeg ei oleks pikem kui ehitise eeldatava püsimise tähtaeg. Olukorras, kus ehitist ei saa enam lugeda jätkuvalt püsivaks, st kasutatavaks, ei kulge ka nimetatud tähtaeg, milleks hoonestusõigust saab seada.

16. Seetõttu tuleb jätta rahuldamata ka nõue kohustada vastustajat hoonestusõiguse seadmiseks vajalike toimingute tegemiseks ja haldusaktide andmiseks.

17. Ülalmärgitud eeldused ehitiste tegeliku olemasolu kohta laienevad ka Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 23 lõike 1

3-08-2094

9(10) punktis 2 sätestatud nõudeõigusele koosmõjus ehitusmääruse § 70 lõikega 1. Ehitusmääruse § 23 lg 1 p 2 kohaselt on linn kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringu või üldplaneeringuga piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Kuigi üldplaneering näeb ette varasema maakasutuse – vaidlusaluste ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa – muutmise tee ehitamisel, ei ole sätte tähenduses võimalik asuda seisukohale, et ehitiste lagunemise ja kasutusest väljalangemise järel eksisteeriks kaebaja poolne maakasutus. Ehitised kui vallasasjad ei ole säilinud ning seetõttu ei saa üldplaneeringuga piirata ka ehitiste senist kasutamist. Seetõttu tuleb ka nimetatud alternatiivselt esitatud nõue kaebuses jätta rahuldamata.

IV

18. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks selgitada järgmist. Asjaolu, et kohustamisnõudeid ei ole enam võimalik rahuldada, ei too kaasa tingimata kahjunõude puudumist, kui vastustaja tegevusetus ehitiste seadustamisel, hoonestusõiguse seadmiseks vajalike toimingute tegemisel või haldusaktide andmisel või ehitiste omandamisest keeldumisel ehitusmääruse alusel oli õigusvastane. Vastustaja tegevuse õigusvastasuse tuvastamise nõue, nagu ringkonnakohus ülal selgitas, on jätkuvalt halduskohtu menetluses. Kahju hüvitamine on võimalik juhul, kui kaebaja esitas sellekohased taotlused vastustajale ajal, kui ehitised olid reaalselt olemas ning primaarnõuded jäid rahuldamata seetõttu, et vastustaja pole asjakohast menetlust viinud läbi mõistliku aja jooksul või on õigusvastaselt keeldunud selliste nõuete rahuldamisest. Samuti tuleb sellisel juhul tuvastada, kas ehitised on riigi omandis ja kuuluvad pankrotipessa. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et Vabariigi Valitsuse 05.07.1990 määrusega nr 140 kinnitatud Eesti Vabariigi riigiettevõtte põhimääruse p 3 kohaselt on vara, mida riigiettevõte kasutab ja mis on talle riigi poolt üle antud, jätkuvalt riigi omandis, kuid punktist 4 nähtub, et selline vara kuulub riigiettevõtte pankroti korral tema pankrotivarasse. Seega saab pankrotistunud riigiettevõte nõuda riigi omandis olevate ehitiste juurde hoonestusõiguse seadmist või nende omandamist Tallinna ehitusmääruse alusel. Kahju hüvitamine eeldab aga ka seda, et ehitised oleksid püstitatud õiguslikul alusel või oleks neile väljastatud kasutusluba. Apellant tõlgendab ekslikult AÕSRS § 14 lg 1 teist lauset. Nimetatud sättest ei saa teha järeldust, et õigusliku aluseta püstitatud ehitise suhtes, mis on riigi poolt üle antud, suhtes kohaldatakse AÕSRS § 13 sätteid. Viidatud sätte kohaselt kohaldatakse maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ning omandireformi käigus üleantava ehitise suhtes AÕSRS § 13 sätteid üksnes juhul, kui ehitisele on väljastatud kasutusluba. Ehitise üleandmine või selle käsutamine iseenesest ei võimalda sellise ehitise suhtes õiguslikul alusel püstitatud ehitise kohta käivaid sätteid kohaldada (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 23.10.2007 otsuse nr 3-3-1-43-07 p 10). Nii hoonestusõiguse seadmine kui ka Tallinna ehitusmääruse alusel ehitiste omandamine on võimalik aga vaid juhul, kui ehitised püstitati õiguslikul alusel. Ehitisi saab ka ilma sellekohaste tõenditeta lugeda õiguslikul alusel püstitatuteks juhul, kui avalik võim on pikka aega ehitisi aktsepteerinud. Halduskohus märkis õigesti, et ajutise 3-aastase maakasutuse andmine ENSV Tallinna Linna RSN TK 24.04.1981 otsusega nr 139 (tl 63-67) ei kinnita, et ehitiste kasutamist pikema aja jooksul oleks aktsepteeritud, ent ringkonnakohtu arvates on oluline ka see, kas pärast nimetatud maakasutuse lõppemist kasutas vastav riigiasutus ja hiljem riigiettevõte nimetatud ehitisi viisil, et ehitiste lammutamise või seadustamise menetlust ei peetud vajalikuks läbi viia. Erinevalt Riigikohtu lahendites nr 3-3-1-43-07 ja 3-3-1-43-04 käsitletud kaebuste asjaoludest on võimalik lühema kasutamisaja järel ehitiste seaduslikuks lugemine käesoleval juhul seetõttu, et need püstitati riigiasutuse poolseks kasutamiseks ning ehitised moodustasid ulatusliku kompleksi, mistõttu oleks nende õigusliku aluseta püstitamise korral võinud eeldada lammutamise või seadustamise otsustamist kiiremini.

V

3-08-2094

10(10)

19. Eeltoodud põhjustel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuna halduskohus jättis kaebuse lõppjärelduses õigesti rahuldamata. HKMS § 92 lõike 1 alusel tuleb jätta apellandi taotlus menetluskulude väljamõistmiseks vastustajalt rahuldamata. Asi tuleb saata halduskohtule menetluse jätkamiseks osas, milles halduskohus asja kohtuotsusega ei lahendanud.

Oliver Kask Ruth Virkus Silvia Truman