2-09-68965/14 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

6. september 2010, Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-09-68965

Tsiviilasi

Helvi

Järvekülje

hagi

Anneli

Hanseni

vastu

üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

6048 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: Helvi Järvekülg

esindaja: riigi õigusabi korras advokaat Rein Napa (e-post

reinnapa@gmail.com)

kostja: Anneli Hansen

nõustaja: Rainer Loo

Istungi toimumise aeg

25. august 2010

Protokollija

kohtuistungisekretär Evelin Laansalu

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Helvi Järvekülje hagi Anneli Hanseni vastu XXX Tartus asuva

eluruumi üürilepingu 09.11.2009 ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

2. Jätta kõik menetluskulud Helvi Järvekülje kanda.

Menetlusosaline

võib

nõuda

Tartu

Maakohtult

menetluskulude

rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates

lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt

näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega.

3. Määrata

advokaat

Rein

Napa

tasu

suuruseks

tsiviilasjas

nr

2-09-68965

Helvi Järveküljele riigi õigusabi osutamise eest 2400.- krooni (kaks tuhat nelisada

krooni) riigi arvel.

4. Helvi Järveküljel hüvitada riigile riigi õigusabi tasust 1920.- krooni igakuiste

384.- krooni suuruste maksetena viie kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.

Hüvitis kanda hiljemalt iga kuu viimaseks päevaks Rahandusministeeriumi kontole

nr 10220034800017 (AS SEB Pank), nr 221023778606 (AS Swedbank) või

nr 333416110002 (Danske Bank AS Eesti Filiaal), viitenumber 2800049874. Selgitusse

märkida kohtuasja number ning isiku nimi, kelle eest raha tasuti. Kui Helvi Järvekülg ei

täida kohustust lahendis märgitud tähtpäevaks, võib lahendi saata täitmisele.

2/4

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

5. Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

6. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus

ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Kohtuotsuse kättetoimetamine

7. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele, p-i 4 osas Kohtute Raamatupidamiskeskusele

ja advokaat Rein Napale tasu väljamaksmise korraldamiseks Eesti Advokatuurile.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 16.12.2009 hagiavalduse kohaselt on kostja XXX Tartus asuva eluruumi omanik ning

hageja on tähtajalise üürilepingu alusel eluruumi üürnik. 17.11.2009 esitati hagejale jurist

Maarit Arro poolt allkirjastatud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Ülesütlemine esitati

kostja volituse alusel, kuid volitust avaldusele ei lisatud. Seega ei ole ülesütlemine

toimunud üürileandja ega ka volitatud esindaja poolt. Eluruumi omanik on hagejale

kinnitanud, et ei aja hagejat eluruumist välja. Ülesütlemine on vastuolus hea usu

põhimõttega. Hageja palus tunnistada 09.11.2009 XXX üürilepingu ülesütlemise

õigustühiseks kui mittekehtivalt ülesöeldu ning lugeda nimetatud ülesütlemise vastuolus

olevaks hea usu põhimõttega (tlk 3-5).

26.02.2010 hagiavalduse kohaselt kasutab hageja eluruumi Tartu linnaga 09.12.1982

sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel. Eluruum tagastati omandireformi käigus Helgi

Hansenile Tartu Linnavalitsuse 20.02.1996 korraldusega ning anti üle 11.03.1996 aktiga.

15.09.2006

võõrandas

Helgi

Hansen

eluruumi

Anneli Hansenile.

Üürilepingu

ülesütlemine ei vasta VÕS § 325 lg 1-4 nõuetele ning on vastavalt VÕS § 325 lg-le 5

tühine. Ülesütlemisavalduse allkirjastas jurist Maarit Arro, kes ei ole vaidlusaluse

eluruumi üürileandja. Avaldusele ei olnud lisatud ka volitust, mis tõendaks tema õigust

esindada

üürileandjat.

Hageja

palub

tunnustada

eluruumi

üürilepingu

ülesütlemisavalduse, mille hageja sai 17.11.2009, tühisust (tlk 24-25).

2. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooltevaheline

üürileping muutus 10.03.2009 tähtajatuks ning kostjal oli õigus üürileping VÕS § 311

lg 1 alusel üles öelda. Üürilepingu korralise ülesütlemise kõik formaalsed ja materiaalsed

eeldused on täidetud, ülesütlemine on seaduslik ning üürileping lõppenud.

Ülesütlemisavalduses on märgitud, et kostja esindaja tegutseb volituse alusel.

Maarit Arro tegutses kostja 06.11.2009 volikirja alusel (tlk 29-33).

3. Kohtuistungil teatas hageja esindaja, et ei vaidlusta seda, et Maarit Arrol oli volitus.

Ülesütlemisavalduse juures volikirja koopiat aga ei olnud ning seega on ülesütlemine

tühine VÕS § 325 lg-te 1-4 nõuete täitmata jätmise tõttu. Hageja esindaja kinnitas, et

hageja ei tugine sellele, et ülesütlemine on hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja palus

lubada endal korteris edasi elada. Kostja hageja nõuet ei tunnista, ülesütlemisavaldus

vastab seaduse nõuetele (tlk 54-55).

3/4

KOHTU SEISUKOHT

4. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et kostjale kuulub XXX Tartus asuv

korteriomand (tlk 35). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja kasutab kostjale

kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel. Kohus nõustub kostjaga, et pooltevaheline

üürileping oli muutunud Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg

1, 3, 11, elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 ja 4 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 alusel

tähtajatuks.

5. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et 17.11.2009 sai hageja kätte 09.11.2009 koostatud

üürilepingu ülesütlemisavalduse (tlk 3, 8-9, 32, 40). Hageja leiab, et üürilepingu

ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 alusel tühine, sest täidetud ei olnud VÕS § 325 lg 1-4

nõuded – ülesütlemisavaldusele ei olnud lisatud kostja esindaja volikirja (tlk 54-55).

Kostja leiab, et ülesütlemine on seaduslik ning üürileping lõppenud (tlk 33, 55).

6. VÕS § 325 lg 5 sätestab, et VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav

ülesütlemine on tühine.

6.1. VÕS § 325 lg 1 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu

üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 79 näeb ette, et kui seaduses on

sätestatud tehingu kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, peab tehing olema

tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu

teinud isikute nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud.

09.11.2009 kuupäeva ja Maarit Arro allkirja kandev ülesütlemisavaldus kinnitab, et

ülesütlemine on tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil.

Avalduses on märgitud, et see esitatakse Annika Hanseni volituse alusel ning

Annika Hansen ütleb üles üürilepingu, mille alusel Helvi Järvekülg kasutab XXX

Tartus asuvat eluruumi. Seega sisaldub avalduses tehingu teinud isiku nimi. Kuna

avaldus ei pea olema allkirjastatud, ei oma tähtsust asjaolud, kas kostja oli Maarit

Arrole andnud kirjaliku volituse ning kas volikiri oli avaldusele lisatud või mitte.

Kostja kinnitab, et Maarit Arrol oli tema volitus avalduse esitamiseks ja kohtule on

esitatud ka vastav volikiri (tlk 36, 54). Seega puudub hagejal käesoleval juhul

igasugune alus viidata sellele, et üürilepingu ülesütlemine ei toimunud kostja ega

tema volitatud esindaja poolt.

6.2. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma

vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3)

ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise

vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Ülesütlemisavalduses on märgitud kõik VÕS § 325 lg-s 2 nimetatud andmed –

üüritud asi (kostjale kuuluv XXX Tartus asuv eluruum), lepingu lõppemise päev

(10.02.2010), ülesütlemise alus (korraline ülesütlemine VÕS § 311 alusel) ning

ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (õigus esitada kohtule taotlus kohtule

30 päeva jooksul alates avalduse saamisest vastavalt VÕS §-le 326). Kuna poolte

vahel oli tähtajatu üürileping, oli kostjal õigus see VÕS § 311 alusel korraliselt üles

öelda.

6.3. Hageja viited VÕS § 324 lg-tele 3 ja 4 on asjakohatud, sest nimetatud sätted

puudutavad üürniku poolt lepingu ülesütlemist. Käesoleval juhul ütles üürilepingu

üles üürileandja.

7. Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et kostjapoolne ülesütlemine vastas VÕS

§-s 325 sätestatud nõuetele ega ole tühine. Seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.

4/4

Menetluskulud

8. TsMS § 162 lg-test 1-3 ja § 173 lg-test 1, 4 lähtudes ning hagi rahuldamata jätmist

arvestades tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda.

9. 05.02.2010 määrusega andis kohus hagejale riigi õigusabi kohustusega hüvitada

osamaksetena osaliselt riigi õigusabi tasu ja kulud. Kohus määras, et hageja

hüvitamiskohustus tuleb määrata kindlaks pärast õigusteenuse osutamise lõpetamist

(tlk 20-21).

9.1. Riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 23 lg 1 kohaselt määrab kohtumenetluse käigus riigi

õigusabi andmisel asja menetlev kohus riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud

kindlaks asjas tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetavas määruses või jätab need

kindlaksmääramiseks tsiviilkohtumenetluse seadustikus ettenähtud menetluskulude

kindlaksmääramise korda järgides.

Advokaat Rein Napa on esitanud kohtule taotluse määrata oma tasuks 10 pooltunni

ulatuses riigi õigusabi osutamise eest kokku 2400 krooni (5 pooltundi hinnaga

150 krooni, 5 pooltundi hinnaga 250 krooni, käibemaks 400 krooni). Hageja on

kinnitanud, et nõustub advokaadi ajakuluga ja peab seda põhjendatuks (tlk 53). RÕS

§ 22 lg-test 6, 7, Eesti Advokatuuri juhatuse 15.12.2009 otsusega kinnitatud tasude

ja kulude korra (redaktsioon kuni 30.06.2010) p-idest 42–44 ning tasuda ja kulude

korra (redaktsioon alates 01.07.2010) p-idest 37–39 lähtudes leiab kohus, et taotlus

tuleb rahuldada. Toimiku materjalid kinnitavad, et advokaadi ajakulu kokku

10 pooltundi on põhjendatud. Rein Napa tasuks Helvi Järvekülje esindamise eest

tuleb määrata 2400 krooni (5 pooltundi * 150 krooni + 5 pooltundi * 250 krooni +

käibemaks 20%) riigi arvel.

9.2. RÕS § 25 lg 1 näeb ette, et pärast isikule õigusteenuse osutamise lõpetamist määrab

kohus RÕS §-s 23 ettenähtud korda järgides kindlaks riigi õigusabi saaja kohustuse

hüvitada riigile täielikult või osaliselt advokaadile määratud tasu ja kulud kuni nende

põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Riigilõivust vabastamise taotluse kohaselt on hageja pensionär ning tema

sissetulekuks on pension 4375 krooni kuus. Hagejal puudub igasugune vara, tal ei

ole ka pangakontot. Hageja vältimatud püsikulutused kuus on järgmised: eluase

1000 krooni, toit 2500 krooni, tervishoid 500 krooni, meelelahutus, saun, kirjandus

300 krooni. Ülalpeetavaid hagejal ei ole (tlk 6-7). Tsiviilasjas nr 2-09-63330 riigi

õigusabi taotlusele lisatud majandusliku seisundi teatises märkis hageja, et tal on

pangakonto AS-is Swedbank, kus on ca 2000 krooni. Hageja vältimatud

püsikulutused kuus on järgmised: eluase 3000 krooni, toit 1000 krooni, tervishoid

300 krooni. Hageja on esitanud kohtule oma kulutuste suuruse kohta erinevaid

andmeid. Kostja kirjaliku vastuse kohaselt on hageja maksnud üüri vaid 504 krooni

kuus ning on seejuures keeldunud muude kulutuste katmisest (tlk 33). Seega ei saa

hageja kulutused olla nii suured nagu ta väidab. Arvestades eeltoodut, RÕS §-i 16

ning advokaadi tasu suurust, leiab kohus, et hagejal tuleb riigi õigusabi tasust ja

kulust hüvitada 80% igakuiste võrdse suurusega maksetena viie kuu jooksul alates

menetlust lõpetava lahendi jõustumisest.

Seega tuleb Helvi Järveküljel hüvitada riigile riigi õigusabi tasust 1920.- krooni

(80% 2400 kroonist) igakuiste 384 krooni suuruste maksetena viie kuu jooksul alates

käesoleva otsuse jõustumisest. Maksed tuleb teha hiljemalt iga kuu viimaseks

päevaks.

Kohtunik