3-08-1810/124 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Silvia Truman (eesistuja), Viive Ligi ja Lauri Madise

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. juuli 2010, Tallinn

Haldusasja number

3-08-1810

Haldusasi

Väino Pärnaste kaebus Harku Vallavalitsuse viivituse

õigusvastasuse tuvastamiseks, Harku Vallavalitsuse 04.

09.2007 korralduse nr 1404 täielikuks ja 12.08.2008

korralduse nr 1097 osaliseks tühistamiseks ning Harku

Vallavalitsuse

kohustamiseks

maa

ostueesõigusega

erastamise avaldust uuesti läbi vaatama

Vaidlustatud kohtulahend

Asja läbivaatamine

Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsus

08.06.2010

Menetluse alus

ringkonnakohtus

Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebus

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja – Väino Pärnaste, esindajad Indrek

Kukner ja vandeadvokaat Karl Haavasalu

Vastustaja – Harku Vallavalitsus, esindajad Hannes

Raudleht ja advokaat Taimar Ehrlich

Kaasatud isik – Harju Maavalitsus, esindaja Priit

Kiigemägi

RESOLUTSIOON

Rahuldada Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsuse nr 3-08-1810 resolutsiooni p-d 1 ja 2

osaliselt ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Väino Pärnaste kaebus Harku

Vallavalitsuse

viivituse

õigusvastasuse

tuvastamiseks

30.12.1997

esitatud

maa

ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisel ja tunnistada õigusvastaseks Harku

Vallavalitsuse viivitus Väino Pärnaste maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel

perioodil alates 12.09.2005 kuni 04.09.2007.

Jätta Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsuse nr 3-08-1810 resolutsiooni punktid 3, 4 ja 5

muutmata, asendades halduskohtu otsuse põhjendused Harku Vallavalitsuse 04.09.2007

korralduse nr 1404 ja 12.08.2008 korralduse nr 1097 p 2 õigusvastasust puudutavas osas

käesoleva otsuse põhjendustega.

3-08-1810

2(15)

Tühistada Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsuse resolutsiooni p 6 ja teha tühistatud osas

uus otsus. Mõista Harku Vallavalitsuselt Väino Pärnaste kasuks välja esimese astme kohtus

kantud menetluskulu katteks 30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni.

Poolte apellatsioonimenetluse kulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest, so hiljemalt 09.08.2010. Kassatsioonkaebus

võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised

menetlusosalised ei ole HKMS § 54 lg 2 ja § 59 lg 2 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist

osa võtta.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

20.09.1995 ostu-müügilepinguga omandas V. Pärnaste AS-lt Silvest Harku vallas

Rannamõisa külas 2,27 ha suurusel maa-alal paikneva kämpingu kompleksi ning esitas Harku

Vallavalitsusele 17.11.1997 avalduse Rannamõisa kämpingu ehitiste teenindusmaa

määramiseks ja 30.12.1997 avalduse hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.

Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 korralduse nr 1404 punktiga 1 otsustati jätta rahuldamata

V. Pärnaste avaldus Rannamõisa külas asuva Rannamõisa kämpingu korralduses loetletud 19

hoone juurde maa ostueesõigusega erastamiseks põhjendusega, et need hooned on sellisel

määral lagunenud, kasutusest välja langenud ning ümbrust või maastikupilti kahjustavad, et ei

vasta ehitusseaduses (EhS) sätestatud hoone põhilistele tunnustele. Valdavalt on hoonetest

säilinud ainult vundamendid. Kuna puuduvad hooned maareformi (MRS) tähenduses, ei ole

võimalik määrata tähtpäeva nende korrastamiseks, vaid ainult nende jäänuste kõrvaldamiseks.

Sama korralduse punktiga 2 peeti erandina võimalikuks garaaži juurde umbes 1 100 m2

suuruse maa ostueesõigusega erastamist, kusjuures erastamise eeltoimingute lõpuleviimise

eelduseks on garaaži korrastamine hiljemalt 20.09.2008.

Harku Vallavalitsuse 12.08.2008 korraldusega nr 1097 rahuldati V. Pärnaste vaie osaliselt

ning muudeti korralduse nr 1401 preambulit ja resolutsiooni punkti 2.

V. Pärnaste esitas 12.09.2008 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles Harku

Vallavalitsuse poolt maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisega viivitamise

õigusvastasuse tuvastamist, 04.09.2007 korralduse nr 1404 täielikku ja 12.08.2008 korralduse

nr 1097 osalist tühistamist ning vallavalitsusele ettekirjutuse tegemist kaebajale kuuluvate

ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse uuesti läbi vaatamiseks. Kaebus

tugineb kokkuvõtlikult väidetele, et erastamisavalduse läbivaatamisel tuleb lähtuda maa

erastamist reguleerivatest õigusaktidest sellises redaktsioonis, mis kehtisid kaebaja poolt maa

ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise hetkel (1997. a detsembris), ning sel ajal ei

omanud ehitise seisukord mingit tähtsust; oluline on arvestada ehitiste lagunemise ja

kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid – kaebaja ostis kämpingukompleksi ehitised

1995. a septembris kasutuskõlblikena, kuid temast sõltumatutel põhjustel kompleksi ehitised

lõhuti 2006. a alguses; 2007. a juulis oli kompleksi ehitistest tervikuna säilinud 2 hoonet

(garaaž ja pumbamaja) ning rajatistena vaadeldavad puurkaev koos maa-aluste torustikega,

autode estakaadid, heitvee kogumismahutid, tee ja parkimisplatsid ning hoonete

vundamendid, mille juurde on võimalik maad ostueesõigusega erastada; isegi kui 22.03.1999

3-08-1810

3(15)

jõustunud MRS § 6 lg 31 (millega sätestati, et ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid või rajatisi

ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust ja maastikku tunduvalt kahjustavaid

ehitisi ning viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku

omavalitsuse määratud tähtpäevaks, mis ei või olla lühem kui aasta) kuulub kohaldamisele,

peab kohalik omavalitsus nõudma ehitiste kordategemist või kõrvaldamist, kusjuures eelistada

tuleb kordategemise nõuet lammutamise nõudele, vaidlusaluste haldusaktidega ei ole

vastustaja nõudnud kaebajalt ei kämpingukompleksi lagunenud ehitiste korda tegemist (va

garaaži korrastamise nõue) ega lammutamist, vaid otsustanud lihtsalt jätta ehitiste

teenindamiseks vajalik maa erastamata; vallavalitsuse 28.02.1995 korraldus nr 42, millega

määrati tol ajal AS Silvest omandis olnud kämpingukompleksi teenindamiseks vajalikuks

maaks 2,27 ha suurune maaüksus, on kehtiv ja uue teenindusmaa määramiseks puudub üldse

vajadus; kui teenindusmaa määramine on siiski vajalik, tuleb lähtuda teenindusmaa

määramise taotluse esitamise ajal (1997. a novembris) kehtinud õigusaktidest; vastustaja

käsitlus pumbamaja hoone ja estakaadide juurde teenindusmaa määramise võimatusest on

arusaamatu; objektiivsed asjaolud erastamisavalduse lahendamisega ligi kümneaastaseks

viivitamiseks puudusid; ehitised püsisid pärast 1996. a toimunud rüüstamist aastaid hoonetena

ja nende juurde oli võimalik maad erastada ilma igasuguse vaidluseta; hoonete lagunemisest

MRS § 6 lg 31 tähenduses saab rääkida alates 2004. aastast, mil lagunemine esmakordselt

fikseeriti.

Samuti taotles kaebaja, et kohus jätaks kohaldamata vastuolu tõttu PS § 3 lg-ga 1 ja § 87 p-ga

6 Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku

maa määramise korra (määrus nr 144) p 3 (09.07.1998 kuni 21.03.1999 kehtinud

redaktsioonis) ning vastuolu tõttu PS §-ga 10 ja § 12 lg-ga 1 MRS § 6 lg 31, kui kohus peaks

leidma, et tegemist on kohtuasja lahendamisel asjassepuutuvate õigusnormidega.

Vastustaja kaebusega ei nõustunud ning palus jätta selle rahuldamata. Vastuväidete kohaselt

ei ole vallavalitsus kaebajale maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisega

viivitanud ning vaidlustatud haldusaktid on õiguspärased. Puuduvad takistused MRS § 6 lg 31

kohaldamiseks ja normi kohaldamine ei ole vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega.

Asjakohased on Riigikohtu otsuse nr 3-3-2-2-08 punktides 16 ja 17 väljendatud seisukohad,

millest järelduvalt on määrav mitte avalduse esitamise aeg vaid see, kas õiguslik regulatsioon

on muutunud pärast avalduse esitamist olukorras, kus avaldaja suhtes on juba soodustava

sisuga haldusakt antud. Kaebaja suhtes sellist akti enne kõnealuse normi jõustumist antud

polnud. Lagunenud ehitisi ei saa samastada lõpetamata ehitistega ning 30.12.1997 kehtinud

MRS redaktsioon võimaldas maa ostueesõigusega erastamist nii valmis kui ka pooleliolevate

hoonete juurde, kuid hävinemiseni lagunenud hooneid ei saa käsitleda kummagi objektina. Et

kämpingukompleksi hooned on täielikult hävinenud, märgib kaebaja ise oma avaldustes ja

kirjades. Maa ostueesõigusega erastamine hävinenud hoonete juurde on vastuolus maareformi

eesmärgi ja MRS mõttega; kaebaja viidatud stenogrammist ega seaduseelnõu seletuskirjast ei

tulene, et enne normi muutmist oli võimalik maa ostueesõigusega erastamine hävinenud

hoonete juurde. Maa ostueesõigusega erastamist lagunenud hoonete juurde ei toimunud ka

enne MRS § 6 lg 31 jõustumist. Kaebaja väited hoonete seisukorra kohta on vastuolulised:

väites, et hooned olid soetamise ajal kasutamiskõlbulikud, selgitab ta samas, et mõistlik ei

olnud korraldada nende valvet, sest hooned olid amortiseerunud. Hävinenud hoonete

korrastamine või kõrvaldamine pole võimalik. Väär pole kaebaja väide, et arvestada tuleb

hoone lagunemise ja kasutusest väljalangemise põhjusi, milleks aga käesoleval juhul on olnud

kaebaja enda hoolimatus, sest ta oleks võinud ette näha, et pikemat aega kasutuseta ja valveta

seisvad hooned võivad saada rüüstatud. Kaebajal pole õigust nõuda teenindusmaa määramist

3-08-1810

4(15)

ja maa erastamist pumbamaja ja estakaadide juurde, sest nende kuulumine kaebajale pole

tõendatud; need rajatised on registreerimata ning 1995. a lepingus neid nimetatud pole.

Harju maavanem palus jätta kaebuse rahuldamata. Maavanemale teadaolevalt lammutati

kogu Rannamõisa puhkekompleks ja kanti laiali juba aastatel 1995-1996 ning valdavalt on

hoonetest säilinud vaid vundamentide jäänused. Seega puuduvad ehitised, mida korda teha

saaks. Korrastada saab vaid sellist ehitist, mis vastab ehitise põhilistele tunnustele EhS

tähenduses ning sellekohase otsustuse tegemine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse.

MRS ei näe ette mingeid erandeid sõltuvalt sellest, milliste asjaolude tõttu ehitised kasutusest

välja langesid ja lagunesid.

Tallinna Halduskohus rahuldas kaebuse ning mõistis vallalt kaebaja kasuks välja 40 000 kr

asjas kantud menetluskulude katteks. Kohtuotsusega tunnistati õigusvastaseks Harku

Vallavalitsuse viivitus V. Pärnaste poolt 30.12.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise

avalduse lahendamisel perioodil 31.03.1998 kuni 04.09.2007; tühistati Harku Vallavalitsuse

04.09.2007 korralduse nr 1404 (mida on muudetud 12.08.2008 korraldusega nr 1097) p 1 ja

12.08.2008 korralduse nr 1097 resolutsiooni p 2; tehti Harku Vallavalitsusele ettekirjutus

vaadata V. Pärnaste poolt 30.12.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti

läbi kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates, pidades silmas, et jätkuvalt kehtiva

haldusaktiga on vallavalitsus pidanud teatud tingimustel võimalikuks ca 1 100 m2 suuruse

maa ostueesõigusega erastamist garaaži juurde. Kohus nõustus kaebajaga selles, et Harku

Vallavalitsus on perioodil 31.03.1998 kuni 04.09.2007 õigustamatult viivitanud maa

ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisega ja eeltoimingute tegemisega, ning et

avalduse menetlemisel tulnuks lähtuda selle esitamise ajal 30.12.1997 kehtinud

õigusnormidest. Kaebuses formuleeritud taotlusi tuleb käsitada selliselt, et kaebaja soovib

korralduse nr 1404, mida on muudetud korraldusega nr 1097, tühistamist p 1 osas ja

korralduse nr 1097 tühistamist resolutsiooni p 2 osas, sest on ilmne, et kaebaja pole soovinud

vaidlustada vallavalitsuse otsustust garaaži juurde maa erastamise võimalikkusest, kuigi

kaebuse taotlus on tühistada korraldus nr 1404 tervikuna. Korralduse nr 1097 sisuks on

korralduse nr 1404 muutmine, mis sisuliselt tähendab seda, et pärast korralduse nr 1097

andmist tuleb korraldust nr 1404 põhjenduste ja resolutsiooni 2. punkti osas lugeda sellises

sõnastuses, nagu korraldusega nr 1097 seda muudeti; korraldus nr 1097 eraldiseisvat väärtust

ei oma ning selle vaidlustamine polekski kaebaja õiguste kaitse seisukohalt tegelikult vajalik

olnud.

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise

korra (Erastamise kord) p-s 19 sätestati, et kohalik omavalitsus peab kõik maa

ostueesõigusega erastamise toimingud teostama 3 kuu jooksul vastava avalduse esitamisest

arvates ja seda tähtaega võis pikendada, kui eeltoimingute läbiviimine viibis kohalikust

omavalitsusest mitteolenevatel põhjustel. Käesoleval juhul selliseid Harku Vallavalitsusest

mitteolenevaid põhjusi tuvastatud pole. Vallavalitsus saatis 30.12.1997 (so kaebaja poolt maa

erastamise avalduse esitamise päeval) kaebajale kirja, milles andis põhimõttelise nõusoleku

kämpingukompleksi juurde teenindusmaa määramiseks ja palus avaldajal pöörduda

maakorraldaja poole. Isegi juhul, kui Erastamise korra p 13 alapunktis 2 nimetatud

eeltoimingu või mõne muu eeltoimingu teostamine eeldanuks avalduse esitaja pöördumist

maanõuniku poole, ei vabanenud vallavalitsus maa erastamise eeltoimingute tähtaegse

lõpuleviimise kohustusest viidatud kirjas tehtud üleskutsega. Sel ajal kehtinud õigusaktide

kohaselt sai kohalik omavalitsus erastatava maa suuruse ja piirid määrata iseseisvalt ning

asjaolu, et kaebaja valla 30.12.1997 kirjale ei reageerinud, ei oma vallavalitsuse tegevuse

õiguspärasuse hindamise seisukohalt märkimisväärset tähtsust. Samuti jääb arusaamatuks

selles kirjas nimetatud ümberehitusprojekti olemasolu/vallavalitsusele esitamise seotus maa

3-08-1810

5(15)

ostueesõigusega erastamise eeltoimingute teostamisega. Erastamise korra punktides 10 ja 11

pole projekti erastamise avalduse lisana märgitud. Asja materjalidest ei nähtu, et vastustaja

oleks erastamise avalduses puudusi tuvastanud ja andnud tähtaja nende kõrvaldamiseks. Maa

ostueesõigusega erastamise seisukohalt ei olnud ka detailplaneering vajalik ning seda, kas ja

kui palju on kaebajal õigus kämpingukompleksi juurde maad erastada, oleks saanud otsustada

sõltumata detailplaneeringu olemasolust või kaebaja soovist ehitisi rekonstrueerida. Seetõttu

vastustaja 10.11.1998 kiri kaebajale ei oma erastamise avalduse lahendamisega viivitamise

seisukohalt mingit tähtsust ning puudub vajadus hinnata kaebaja väidet kirja tagantjärele

vormistamisest, kuid märkida tuleb, et tõendid selle kohta, et kaebaja oleks 10.11.1998 kirja

saanud kätte enne 2008. aastat, puuduvad. Eeltoodud asjaolusid arvestades ei nõustu kohus

vastustaja väitega, et maa erastamise avalduse lahendamine viibis kaebajast tingitud põhjustel.

Vastustaja väide, et kaebaja ei olnudki maa erastamisest huvitatud, on alusetu, ja kui selline

kahtlus vallavalitsusel tekkiski, oleks pidanud ta selle kontrollimiseks avalduse esitaja poole

pöörduma. Seda tehtud pole. Olukorras, kus vallavalitsusel polnud mingeid takistusi maa

erastamise eeltoimingute teostamiseks, on viivitamine alates kolme kuu möödumisest

avalduse esitamisest kuni vaidlusaluste haldusaktide vastuvõtmiseni õigusvastane. Asjaolu, et

kaebaja ei kaitsnud oma õigusi tõhusalt nt kohustamiskaebusega, võib olla oluline viivitusega

tekitatud kahju hüvitamise nõude lahendamisel, kuid vastustaja poolt õigusvastast viivitust ei

õigusta.

Põhjendatud on kaebaja seisukoht, et 30.12.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise

avalduse lahendamisel ja erastamise eeltoimingute teostamisel oleks tulnud vallavalitsusel

lähtuda sellel päeval kehtinud õiguslikust raamistikust, mitte aga neist normidest, mis kehtisid

vaidlusaluste haldusotsuste tegemise ajal, ja seda põhjusel, et avalduse esitamisega asus

kaebaja realiseerima oma subjektiivset õigust saada maa omanikuks ning PS §-st 10

tulenevate õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtetest tulenevalt tekkis kaebajal

põhjendatud lootus, et tal on võimalik maad erastada neil tingimustel, mis kehtisid avalduse

esitamise ajal. Sarnasele seisukohale asus Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve

kolleegium asjas nr 3-4-1-2-99. Vastustaja seisukoha, et kohaldada tuleb avalduse

lahendamise hetkel (antud juhul 2007) kehtivaid norme, aktsepteerimisel oleks tegemist

õigusnormi tagasiulatuva mõjuga, mis iseenesest ei ole välistatud, kuid esmaseks eelduseks

sel juhul on, et selline tagasiulatuv mõju on õigusaktis sõnaselgelt ette nähtud. MRS § 6 lg 31

kehtestamisel ei ole õigusaktides sätestatud mistahes üleminekunorme, mis reguleeriksid maa

ostueesõigusega erastamist juhtudel, kui avaldus on esitatud enne viidatud normi jõustumist.

Ilmselgelt

ebaõiglane

oleks

kohaldada

kaebajale

maa

erastamise

tingimuste

kindlaksmääramisel normi, mis jõustus aasta ja kolm kuud pärast maa ostmise avalduse

esitamist, samal ajal kui vastustajal lasus Erastamise korra kohaselt kohustus avaldus läbi

vaadata ja erastamise eeltoimingud teostada kolme kuu jooksul. Oma subjektiivset õigust

saada maa omanikuks asus kaebaja realiseerima avalduse esitamisega ja see oli piisav alus

õiguspärase ootuse tekkimiseks.

MRS § 22 lg 1 (30.12.1997 kehtinud redaktsioonis) sätestas ehitise omaniku õiguse maad osta

ning § 6 lg 3 sätestas, et hoone või rajatis MRS järgi on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis

PES § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras

väljaantud ehitusluba. Vallaametnikud kontrollisid Rannamõisa kämpingukompleksi kõigi

ehitisregistrisse kantud ehitiste seisukorda 19.08.2004 ning koostasid selle kohta ka

protokolli, millest nähtub, et enamuse ehitiste puhul on osaliselt säilinud vundament ja mõnel

ka seinad, mõned ehitised ei ole aga üldse säilinud. Kuna 30.12.1997 kehtinud MRS ja PES ei

kasutanud eraldi lagunenud ehitise (hoone/rajatise) mõistet, siis tulnuks maa ostueesõigusega

erastamise õiguse kindlaksmääramisel iga konkreetse objekti puhul kontrollida, kas see vastab

hoone või rajatise tunnustele. Vundamendid, olgu nad algsega võrreldes säilinud täielikult või

3-08-1810

6(15)

osaliselt, vastavad kohtu hinnangul üldjuhul PES §-s 38 sätestatud rajatise definitsioonile.

Konkreetse objekti kvalifitseerimine hooneks või rajatiseks saab toimuda konkreetsel ajal

konkreetsete füüsiliste tunnuste, mitte aga (kunagise) kasutusotstarbe kaudu. Vallavalitsus on

küll tuvastanud, et admin-baarihoone, valve- ja laohoone, 3-toaline magala, iseteenindusköök,

saun, pesemishoone, kaks 6-toalist magalat, 8-toaline magala, 10-toaline magala, kuus 4-

toalist magalat ja kolm käimlat ei vasta hoone tunnustele, ent ei ole kontrollinud nende

vastavust PES-s sätestatud rajatise tunnustele. Kui leiab tuvastamist, et tegemist on rajatistega

PES § 38 mõistes, oleks kaebajal õigus nende juurde maad ostueesõigusega erastada.

Vallavalitsus pole neid asjaolusid välja selgitanud. Et lagunenud ja kasutusest väljalangenud

ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine ei ole kooskõlas MRS eesmärgiga, kinnitab

MRS §-i 6 täiendamine lõikega 31. Seadusandja tahtest ja normi eesmärgist tuleb normi

tõlgendamisel küll lähtuda, kuid normi tõlgendamise nime all ei saa normi kohaldaja uusi ja

olemasolevatega võrreldes elulist olukorda kitsendavalt reguleerivaid norme juurde luua.

Põhiseaduse §-des 3 ja 4 sätestatud seaduslikkuse ja võimude lahususe põhimõttega vastuolus

oleks, kui normi kohaldaja saaks asuda normi looja asemele ja sisuliselt kehtestada normi

kohaldamisel täiendavaid piiranguid, mis normi luues tähelepanuta on jäänud. Olukorras, kus

MRS §-s 6 viidatakse otsesõnu üksnes PES-s kasutatud ehitise mõistele ja PES-s ehitisi nende

seisukorra, kasutusotstarbe ega funktsionaalse kasutuskõlbulikkuse järgi ei defineerita, ei saa

haldus- ega kohtuvõim maa ostueesõigusega erastamise eeldusena nõuda ehitiste teatud

seisukorras olemist. Tegemist ei olnud õiguse lüngaga, vaid seadusandja poolt kehtestatud

halva regulatsiooniga, mida sai parandada vaid seadusandja ise. Seda on seadusandja MRS §

6 lg 31 kehtestamisega teinudki, sätestamata aga sealjuures täiendavat normi, mis annaks aluse

kohaldada § 6 lg-t 31 maa erastamise juhtudel, kui vastav avaldus oli esitatud enne selle normi

jõustumist.

Põhjendatud pole vastustaja seisukoht, et kaebaja omandiõigus pumbamajale ja estakaadidele

on tõendamata. 20.09.1995 lepinguga ostis kaebaja 2,27 ha suurusel maatükil paikneva

kämpingukompleksi ja kuna lepingus pole üksikuid ehitisi/rajatisi nimetatud, siis tuleb asuda

seisukohale, et lepingu objektiks oli tervikvara, mis eelduslikult hõlmas kõiki

kämpingukompleksi kuuluvaid ehitisi/rajatisi. Pumbamaja kuulumine AS-le Silvet on

tõendatud bilansiõiendiga ning pumbamaja kuuluvust kämpingu koosseisu kinnitab Tallinna

Rohelise Vööndi Metsamajandi Rannamõisa kämpingu remonttööde eelarve. Tähendust ei

oma asjaolu, et viidatud ehitiste kohta pole tehtud kandeid hoone- või ehitisregistrisse.

Vastustaja pole tõendanud, et pumbamaja ja estakaadid ei ole kaebaja omandis, ega seda, et

need on kellegi teise omandis; vaidlust pole selle üle, et nimetatud ehitised on kaebaja

valduses. Asja uuel läbivaatamisel tuleb vastustajal kontrollida, kas ja millised ehitised PES §

38 mõistes on kaebaja omandis, ning ehitiste tuvastamisel teha muud vajalikud maa

ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Kohustamiskaebus tuleb rahuldada selliselt, et

uuesti läbivaatamisele ei tule jõustunud haldusaktiga garaaži juurde määratud maa erastamise

küsimus.

Kohtukulude nimekirja ja kuludokumenti järgi on kaebaja teinud kulutusi õigusabile summas

91 755 kr, mõistlikuks ja põhjendatuks saab lugeda 40 000 kr.

MENETLUSOSALISE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus

otsus, millega jätta V. Pärnaste kaebus rahuldamata ja vastustaja menetluskulud kaebaja

kanda. Kohus rikkus oluliselt kohtumenetluse norme ja kohaldas materiaalõigust vääralt.

Kaebaja palus kohtul tühistada korralduse nr 1404 täielikult ning kohtu seisukoht, et taotlust

3-08-1810

7(15)

tuleb tõlgendada vaid korralduse nr 1404 p-i 1 peale esitatuna, ei ole kaebaja selgesõnalise

taotlusega kooskõlas. Apellant peab sisuliselt ebaõigeks olukorda, kus vallavalitsust

kohustatakse kaebajale maa ostueesõigusega erastamise küsimust uuesti lahendama osaliselt

ning osaliselt jääb jõusse haldusakt maa ostueesõigusega erastamise võimalikkuse kohta ühes

osas. Samuti on kohus kaebaja teenindusmaa määramise ja selle ostueesõigusega erastamise

avalduste lahendamisega viibimise põhjuseid hinnanud ebaõigesti. Kohus jättis tähelepanuta,

et hooned, mille juurde kaebaja maad erastada soovis, asusid Harku Vallavolikogu

26.03.1996 otsusega nr 21 kehtestatud üldplaneeringu järgi tiheasustusalal ja olid lagunenud

juba ammu enne kaebaja poolt maa erastamise avalduse esitamist 30.12.1997, mistõttu

pidaski vallavalitsus maa erastamist võimalikuks eeldusel, et kaebaja hooned korrastab, ja

selgitas ümberehitusprojekti vajadust. Sellest teavitati kaebajat 30.12.1997 kirjaga, millele

kaebaja reageeris alles 03.11.1998, ning mille peale vallavalitsus 10.11.1998 vastuskirjas

selgitas detailplaneeringu koostamise vajalikust, sest kaebaja kirjast järeldus, et hooneid pole

võimalik korda teha, vaid tuleb lagunenud hoonete asemele uued ehitada. Et vastustaja

nõudmised olid õiguspärased, kinnitab PES § 2 lg 4, § 33 lg 1 ja § 54 lg 1, samuti MRS § 7

lg-d 4 ja 5 redaktsioonis, mis kehtis perioodil 07.06.1997-27.03.1999. Kohus on

ümberehitusprojekti ja detailplaneeringu tarbetuse osas avaldanud ebaõigeid seisukohti. Kui

isik ei ole pärast tema avalduse esitamist tehtud pöördumistele reageerinud ja toiminguid

teinud, siis ei saa vastustajale erastamise avalduse lahendamisega viivitamist ette heita. Kohus

ei küsinud vastustajalt ega võtnud seisukohta küsimuses, kas kaebus viivituse õigusvastasuse

tuvastamiseks on tähtaegne. Tuvastusnõude esitamise tähtaeg on 3 aastat, kaebaja pole

väidetavalt õigusvastase viivituse algmomenti märkinud. Kui õigusvastane viivitus algas

31.03.1998, nagu leidis kohus, siis oleks pidanud vastava nõude esitama hiljemalt 31.03.2001.

Arvestades, et kaebus on kohtule esitatud 12.09.2008, on võimalik väidetava viivituse

õigusvastasuse tuvastamine üksnes perioodi osas 12.09.2005 kuni kohtu poolt viivituse

lõppemise ajaks loetud 04.09.2007.

Kohus on lugenud ebaõigesti kaebajale maa ostueesõigusega erastamise suhtes 2007.a otsuse

tegemisel kohaldatavaks MRS maa erastamise aegse avalduse esitamise, so 30.12.1997

redaktsiooni. Ainuüksi avalduse esitamise fakt ei loo isikule õigust maad ostueesõigusega

erastada, mistõttu on väär kohtu käsitlus, et avalduse esitamisega asus kaebaja realiseerima

oma subjektiivset õigust saada maa omanikuks. Käesoleval juhul pole ka tegemist pärast

erastamise avalduse esitamist jõustunud MRS redaktsiooni tagasiulatuva kohaldamisega, nagu

ekslikult leiab kohus, sest kaebaja suhtes polnud enne uue normi jõustumist ühtegi talle

soodustust andvat haldusakti, millega oleks asutud realiseerima lagunenud hoonete juurde

maa erastamist, vastu võetud. Tegelikkuses MRS § 6 lg 31 jõustumisega 22.03.1999 midagi ei

muutunud, sest ka enne viidatud normi kehtestamist polnud lagunenud ja kasutusest

väljalangenud ehitiste juurde maa erastamine võimalik. Kohus on ehitise mõistet sisustanud

ebaõigesti. Maa ostueesõigusega erastamisel hoonete juurde määratletakse erastatava maa

sihtotstarve hoonete kasutusotstarbest lähtudes, seega omavad hoonet iseloomustavad näitajad

ja kasutuskõlbulikkus tähendust teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramisel. Kui aga

pole tegemist ehitise definitsioonile vastavate objektidega (ei hoone ega rajatis), siis ei ole

selliste objektide juurde maa ostueesõigusega erastamine ehitiste juurde erastamise

regulatsiooni alusel võimalik.

Põhjendatud pole kohtu etteheide, et vastustaja ei selgitanud välja kõiki asjas tähtsust

omavaid asjaolusid. Kaebaja taotles maa erastamist hoonete juurde, mistõttu pidi vastustaja

kontrollima ja kontrolliski üksnes seda, kas objektide näol, mille juurde maa erastamist

taotletakse, on tegemist hoonetega, ja tuvastas, et ei ole. Tegemist polnud ka rajatisega, sest

PES §-st 38 ega EhS §-st 2 ei tulene, et esialgu hooneks olev objekt muunduks lagunemise

tulemusena rajatiseks. Rajatis on inimtegevuse tulemusena valminud objekt, mis tähendab, et

3-08-1810

8(15)

objekt peab olema sellisena ette nähtud ja kavandatud ja tegemist on objektiga selle lõpetatud

kujul. Kohus ütles, et vallavalitsus peab kaebaja avalduse uuel läbivaatamisel kontrollima, kas

ja millised ehitised PES mõistes on kaebaja omandis, ning arusaamatuks jääb, miks aastal

2010 peab hindama ehitiste vastavust PES regulatsioonile.

Kohus on eksinud ehitiste omandiõiguse tõendatuse hindamisel, asudes seisukohale, et

pumbamaja ja estakaadide kuulumine kaebajale on tõendatud. 20.09.1995 ostu-müügilepingus

puudub Rannamõisa kämpinguna omandatud konkreetsete objektide loetelu, vaid märgitud

on, et lepinguobjekt kuulub müüjale vastavalt Harjumaa Hooneregistritalituse 19.09.1995

õiendile nr 657-k. Seega kaebaja poolt omandatud objektide loetelu peaks olema tuvastatav

viidanud hooneregistri õiendi alusel, mida aga vallale ja kohtule esitatud pole. Ehitisregistris,

mille kanded on tehtud hooneregistri kannete alusel, estakaade ja pumbamaja registreeritud

pole. Sellest võib järeldada, et kaebaja pole viidatud objekte omandanud. Kohtu viide AS

Silvest 29.06.1994 bilansitõendile on asjakohatu, sest AS Silvest võis estakaadid ja

pumbamaja kellelegi teisele võõrandada. Puuduvad ükskõik mis viited või tõendid selle

kohta, et kõnealused objektid on kaebaja valduses või mil moel ta valdust teostab.

Halduskohus küll vähendas vastustajalt kaebaja kasuks välja mõistetud menetluskulude

suurust, kuid apellandi arvates tuleks ka selles osas kohtuotsus ümber vaadata. Nimelt on

09.09.2009 arve spetsifikatsioonis märgitud esindamine halduskohtus, kuid septembris

kohtuistungit ei toimunud; 16.10.2009 arve spetsifikatsioonis on märgitud üksnes õigusabi

osutamine, seda täpsemalt lahti kirjutamata.

V. Pärnaste vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Kohus pole

kaebaja tühistamisnõudest vääralt aru saanud ega seda muutnud, mistõttu on põhjendamatu

apellandi väide, et kohus rikkus HKMS § 25 lg 3, § 11 lg 1 p 3 ja § 19 lg 8 nõudeid. Kaebaja

soovis vallavalitsuse korralduste nr 1404 ja nr 1097 tühistamist sellises ulatuses, mis

takistavad maa ostueesõigusega erastamist Rannamõisa kämpingukompleksi ehitiste juurde,

ning ta pole palunud kohtul tühistada haldusakte osas, millega võimaldatakse erastada maad

garaaži juurde.

Kaebaja poolt 30.12.1997 maa erastamise avalduse esitamise ajal kehtinud õigusaktid ei

omistanud ehitiste seisukorrale mingit tähtsust ning sellel ajal kehtinud õigusaktidest tuleb

kaebajale maa erastamise küsimuse lahendamisel ka lähtuda. Olukorras, kus MRS § 6 lg 3

järgi sai maad erastada ka lõpetamata ehitise juurde, samuti üksnes ehitusloa alusel, on

põhjendamatu kohaldada kaebaja suhtes tagasiulatuvalt alates 22.03.1999 jõustunud MRS § 6

lg 31. Seisukohta, et enne MRS § 6 lg 31 jõustumist oli maa erastamine võimalik ka

lagunenud/kasutusest väljalangenud ehitiste juurde, toetavad normi muutmise eelnõu

stenogramm ja seletuskiri. Väites, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal

olid ehitised lagunenud, ei ole vastustaja esitanud materjale, millest nähtuks, kui suurel määral

ehitised 30.12.1997 seisuga lagunenud olid. Jättes selle asjaolu välja selgitamata, rikkus

vastustaja uurimispõhimõtet. Kohtuasja juurde võetud 1996. a veebruaris koostatud

eksperthinnangust nähtub, et kämpingukompleksi erinevatele ehitistele oli tekitatud

lammutuskahjustusi 15-35% ulatuses, üks ehitis oli demonteeritud ja mõned ehitised olid

üldse puutumata jäänud. Viidatust järelduvalt oli kogu kompleks veebruaris 1996 umbes 75 %

ulatuses säilinud.

Apellandi viited vallavalitsuse 30.12.1997 kirjale on asjakohatud, sest Erastamise kord ei

näinud ette, et maa ostueesõigusega erastamise avaldusele tuleb lisada ehitiste projekt või

ümberehitusprojekt. Arusaamatuks jäävad vastustaja 30.12.1997 kirjas sisalduvad viited

teenindamiseks

vajaliku

maa

määramise

kohta.

Krunt

oli

juba

moodustatud;

kämpingukompleksi teenindusmaa suurusega 2,27 ha oli vastustaja poolt määratud

3-08-1810

9(15)

28.02.1995 korraldusega 42 AS Silvest taotluse alusel; teenindusmaa teistkordseks

määramiseks puudus vajadus ja maa erastamine oli võimalik plaanimaterjali alusel.

Apellandi 10.11.1998 kirjast, milles selgitati detailplaneeringu koostamise vajalikkust, sai

kaebaja teada alles veebruaris 2008. Erastamise korra p 4 teine lause keelas

määruses/seaduses sätestamata dokumente nõuda ja toiminguid teha. Seega pole

vallavalitsuse kirjas esitatud nõudel alust.

Kaebaja pole loobunud maa erastamise avaldusest ega ole kunagi kaotanud huvi maa

erastamise vastu. Et vald oli kaebaja jätkuvast soovist maad osta teadlik, kinnitab valla

03.10.2003 pöördumine Maa-ameti poole selgituse saamiseks MRS kohaldamise küsimuses.

Põhjendatud pole apellandi väide maa erastamise avalduse lahendamisega viivitamise

õigusvastasuse tuvastamiseks esitatud nõude osalisest aegumisest.

MRS § 6 lg 31 muutis maa ostueesõigusega erastamise põhimõtteid ja regulatsiooni ning

piirangud, mis seadsid maa ostueesõigusega erastamise sõltuvusse ehitise seisukorrast ,

hakkasid kehtima alles alates 22.03.1999. Alates 09.07.1998 nägi seda küll ette ka määrus nr

144, kuid vastavat seadust siis veel ei olnud ning määruse p 3 redaktsioonis, mis kehtis

09.07.1998 - 21.03.1999, on põhiseadusevastane. Kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et MRS §

6 lg 31 ja määruse nr 144 p 3 ei ole asjassepuutuvad sätted, sest vastustajal tuli kaebaja

30.12.1997 maa erastamise avalduse lahendamisel lähtuda õigusaktide sellel ajal kehtinud

redaktsioonist ning avalduse menetlemine õigusaktide hilisema regulatsiooni alusel on

vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega. Kui ringkonnakohus peab viidatud norme

asjassepuutuvaks, taotleb kaebaja nende kohaldamata jätmist vastuolu tõttu PS §-ga 10.

Arvestada tuleb sellega, et kõnealuste ehitiste olulisel määral lagunemine on saanud

võimalikuks ka seetõttu, et vastustaja on aastaid olnud viivituses maa erastamise avalduse

lahendamisel.

Alusetu on vastustaja seisukoht, et lagunenud ehitis ei saa olla vaadeldav rajatisena PES § 38

lg 3 mõttes. Ka osaliselt säilinud vundamendid vastavad rajatise definitsioonile. EhS jõustus

01.01.2003 ega ole asjas kohaldatav. Kaebaja nõustub apellandiga, et kohtu väide

kämpingukompleksi ehitiste seisukorra tuvastamata jätmise kohta pole õige, sest apellant käis

ehitisi hindamas aastal 2004 ja ka hiljemgi, kuid see pole viinud kohut ebaõige otsuse

tegemisele. Samuti leidis kohus õigesti, et kämpingukompleks müüdi kaebajale tervikvarana

ning seega ka pumbamaja ja estakaad kuuluvad kaebajale. AS Silvest avalduse alusel määras

vastustaja 28.02.1995 korraldusega nr 42 teenindusmaa 2,27 ha ning määratud krundil

paiknesid ka veereservuaarid, pumbamaja, kaks estakaadi, asfalteeritud platsid ja tee. Pole

mingit alust arvata, et viidatud rajatised ei kuulunud lepingu esemeks oleva tervikvara

koosseisu, ning kohus oleks pidanud tuvastama kaebaja omandiõiguse neile. Kohus seda ei

teinud ja kaebaja esitas vastuapellatsioonkaebuse, mille ringkonnakohus aga tagastas.

Apellandi vastuväited väljamõistetud menetluskulude osas on kohatud, arvestades asjaoluga,

et kohus rahuldas kaebaja kantud õigusabi kulutuse hüvitamise taotluse osaliselt ning et

vastustaja enda õigusabikulud on kaebaja omadega võrreldes tunduvalt suuremad.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Põhjendatud pole apellandi väide, et kohus muutis kaebuse nõuet, millega rikkus oluliselt

kohtumenetluse norme ja mis viis materiaalõiguse ebaõigele kohaldamisele.

A. Pärnaste

esitas

halduskohtule

tuvastamis-,

tühistamis-

ja

kohustamisnõuded.

Õigusvastaseks paluti tunnistada vallavalitsuse viivitus maa ostueesõigusega erastamise

avalduse lahendamisel, tühistada paluti vallavalitsuse 04.09.2007 korraldus nr 1404 ja

3-08-1810

10(15)

12.08.2007 korraldus nr 1097 ning kohustamiskaebusega taotleti Harku Vallavalitsusele

ettekirjutuse tegemist V. Pärnaste esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti läbi

vaadata. Korralduse nr 1404 punktiga 1 jäeti rahuldamata V. Pärnaste avaldus maa

ostueesõigusega erastamiseks Rannamõisa kämpingukompleksi hoonete juurde ning punktiga

2 peeti erandina võimalikuks garaaži juurde ca 1 100 m2 suuruse teenindamiseks vajaliku maa

erastamist tingimusel, et hoone omaniku poolt tellitavale katastrimõõdistamisele ja erastamise

toimingute lõpuleviimisele eelneb garaaži korrastamine ja seda hiljemalt 20.09.2008.

Korralduse nr 1404 peale esitas V. Pärnaste vaide mh põhjendusega, et kehtivast õiguslikust

regulatsioonist ega kohtupraktikast ei tulene, et katastriüksuse moodustamisele peab eelnema

ehitise kordategemine. 12.08.2008 korraldusega nr 1097 (mis on käsitatav vaideotsusena)

rahuldas vallavalitsus vaide osaliselt (p 1) järgmisel viisil: resolutsiooni punktiga 2 muutis

korralduse nr 1404 preambuli teksti, punktiga 3 muutis korralduse nr 1404 resolutsiooni p-i 2

sõnastust selliselt, et garaaži teenindamiseks vajaliku maa määramiseks tuleb hoone omanikul

tellida maamõõtjalt katastriüksuse moodustamine ja esitada vallavalitsusele katastriüksuse

plaan, millest muuhulgas nähtub maatüki täpne piir ja pindala ning katastriüksuse

maakatastris registreerimise eelduseks on garaaži korrastamine hiljemalt 20.09.2008, punktiga

4 jättis vaide muus osas rahuldamata. Kaebaja palus tühistada korralduse nr 1404 tervikuna ja

korralduse nr 1097 osaliselt, so välja arvatud resolutsiooni p 3, millega lubatakse V. Pärnastel

erastada maad garaaži juurde. Seega olenemata kaebuse taotluste sõnastusest on

tühistamiskaebuse nõudeks tühistada vallavalitsuse otsustus mitte võimaldada A. Pärnastele

erastada ostueesõigusega maad lagunenud ja kasutusest väljalangenud hoonete (admin-

baarihoone, valve- ja laohoone, 3-, 4-, 6- ja 10-toalised magalad, iseteenindusköök, saun,

pesemishoone, 3 käimlat) juurde. Seda tühistamisnõuet ongi kohus lahendanud ja selle nõude

osas ka otsuse teinud. Apellant on ise oma korraldustega garaaži teenindamiseks vajaliku maa

määranud, mistõttu on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited sellest, et maakorralduslikult

oleks otstarbekam lahendada maa erastamise küsimus tervikuna kõiki kaebaja poolt

erastamise alusena nimetatud ehitisi arvesse võttes. Garaaži juurde maa ostueesõigusega

erastamise õiguse annab kaebajale vaideotsuse (korraldus nr 1097) resolutsiooni p 3, mille

tühistamist kaebaja taotlenud pole.

Harku Vallavalitsus jättis V. Pärnaste avalduse talle kuuluvate kunagise Rannamõisa

kämpingu eelpoolloetletud hoonete juurde maa ostueesõigusega erastamiseks rahuldamata

põhjendusega, et hooned on sellisel määral lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust

või maastikupilti tunduvalt kahjustavad, et ei vasta EhS-s sätestatud hoone põhilistele

tunnustele (valdavalt on hoonetest säilinud vaid vundamendid); kuna puuduvad hooned MRS

tähenduses, ei oleks kohalikul omavalitsusel võimalik määrata tähtpäeva nende

korrastamiseks, vaid ainult nende jäänuste kõrvaldamiseks. Esimese astme kohus tühistas

vallavalitsuse korraldused vaidlustatud osas (kohtuotsuse resolutsiooni p-d 3 ja 4) ja tegi

vastustajale ettekirjutuse V. Pärnaste maa ostmise avaldus uuesti läbi vaadata (kohtuotsuse

resolutsiooni p 5).

Ringkonnakohus nõustub apelleeritud kohtuotsuse resolutsiooni punktidega 3-5, kuid leiab, et

kõnealuses osas kaebuse rahuldamise motiive tuleb muuta.

Kaebaja väidab, et tal on õigus erastada ostueesõigusega maad kämpingukompleksi endise

omaniku AS Silvest avalduse alusel Harku Vallavalitsuse 28.05.1995 korraldusega nr 42

määratud teenindusmaa ulatuses 2,27 ha ning uue teenindusmaa määramise järele puudus

vajadus. Ringkonnakohus nõnda ei leia. Asjas pole esitatud dokumente, mille põhjal saaks

järeldada kehtiva haldusaktiga teenindusmaa määramist kõnealuse kämpingukompleksi

juurde. Asja materjalide juures puuduvad kaebaja viidatud 28.05.1995 korraldus nr 42 ning

selle tegemise alusdokumendid; olemas on vaid maa kasutamiseks andmise plaan järgmise

tekstiga: „Maakasutaja: A/S Silvest, objekt: Rannamõisa kämping, Lisa nr…, Harku

Vallavalitsuse määrus, 28.02.1995 otsuse nr 42 juurde“. Viidatud plaanil tehtud märkustest ei

3-08-1810

11(15)

tulene, et korraldus (otsus) nr 42 on teenindusmaa määramiseks antud haldusakt, vaid

järeldada saab 1995. a haldusaktiga määrati maakasutusõigus. Erastatava maa suurus

määratakse pärast maa ostmise avalduse esitamist ning see ei pruugi kattuda senise

maaeraldusega. Puuduvad tõendid, mis kinnitaksid AS Silvest poolt maa ostueesõigusega

erastamise avalduse esitamist ning viidatud plaanilt pole võimalik välja lugeda, et korralduse

(otsuse) nr 42 andmise eesmärk oli maa erastamisõiguse ulatuse määramine.

Maa ostueesõigusega erastamine toimub MRS alusel ja Vabariigi Valitsuse 06.11.1996

määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korras ettenähtud viisil. MRS

kohaselt saavad maad ostueesõigusega osta mh ehitise omanikud. Ringkonnakohus nõustub

apellandiga, et halduskohus on ehitise mõistet MRS § 6 lg 3 tolleaegse redaktsiooni ja PES §

38 tähenduses sisustanud valesti. Kaebaja esitas 17.11.1997 kämpingukompleksi

teenindusmaa määramise avalduse ja 30.12.1997 maa erastamise avalduse. MRS § 6 lg 3 nägi

sellel ajal ette, et hoone või rajatis selle seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt

ühendatud ehitis PES § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks

seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. PES § 38 lg 2 järgi hoone on maapinnaga püsivalt

ühendatud, katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis, ning lg 3 järgi rajatis on maapinnaga

püsivalt ühendatud inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. Ehitiste

juurde maa erastamise regulatsiooni alusel ei ole võimalik osta maad selliste objektide korral,

mis eespool nimetatud tunnustele ei vasta. 30.12.1997 avalduses taotles kaebaja maa

erastamist hoonete juurde ning vallavalitsuse poolt kuulus kontrollimisele hoonete vastavus

PES § 38 lg 2 tunnustele. Apellant märgib õigesti, et PES ega praegu kehtiva EhS järgi ei

muundu hoone selle lammutamise või lagunemise tagajärjel rajatiseks. Kuigi ehitisest võib

alles olla vaid vundament (kui sedagi) on tegemist ikkagi lammutatud/lagunenud hoonega

ning hoonest järele jäänud vundamendi puhul pole tegemist maa erastamise õigust andva

iseseisva tervikliku ehitisega. Rajatis selle omanikule maa ostueesõigust andva objektina peab

olema rajatisena lõplikul kujul kavandatud ja ehitatud (laoplatsid, parklad jms), so iseseisvad

asjad iseseisva funktsiooniga, mille omanikul on maareformi käigus õigus saada maa

omanikuks ehitisealuse maa tagastamise või erastamise teel ning moodustada iseseisev

kinnistu. Eeltoodu alusel on ebaõige halduskohtu seisukoht, et kui kunagi on ehitis hoonena

püstitatud ja hiljem lakanud hoonena olemast näiteks lagunemise tõttu, siis tuleks neid ehitise

allesjäänud osasid (nt vundament) siiski käsitada rajatisena, mille juurde saab ostueesõigusega

maad erastada. Seetõttu on alusetu halduskohtu etteheide vastustajale, et viimane pole

kontrollinud lagunemise tõttu enam hoone tunnustele mittevastavate objektide vastavust

rajatise tunnustele.

Kohus märgib õigesti, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise juurde maa

ostueesõigusega erastamine pole kooskõlas maareformi eesmärkidega, kuid järeldab vääralt,

et enne MRS § 6 täiendamist lõikega 31 see võimalik oli. MRS sisust ilmneb, et seadus ei seo

seaduslikul alusel maa kasutajate huvide kaitset alati üksnes tervikliku ehitise olemasoluga,

vaid näeb ette maa ostueesõigusega erastamise õiguse ka lõpetamata ehitise ja seaduslikus

korras väljaantud ehitusloa omanikele. Kuigi seaduse algses redaktsioonis lagunenud ja

kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste

teenindamiseks vajaliku maa määramise korda ei sätestatud, ei tähendanud see, et MRS kuni

22.03.1999 kehtinud redaktsioon võimaldas teenindusmaad määrata ka selliste objektide

juurde, mida lagunemise/hävinemise tõttu enam hoonena käsitada ei saanud. Ehitise juurde

maa ostueesõiguse erastamise põhimõtted on olnud kogu aeg samad ning kui hoone ei

vastanud PES § 38 lg 2 tunnustele (nt polnud katust, välispiirdeid), siis ei olnud tegemist

MRS § 6 lg-s 3 nimetatud objektiga, mille juurde oleks saanud teenindusmaad selle

ostueesõigusega erastamise eesmärgil määrata. MRS § 6 lg 31 kehtestamisega loodi alus

ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erastada

pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab MRS § 6 lg 31 teise lause tunnustele. Eeltoodu

3-08-1810

12(15)

alusel on ekslik kaebaja ja halduskohtu seisukoht, et MRS § 6 lg-ga 31 sätestati uus

täiendavaid piiranguid sätestav regulatsioon, mida ei saa kohaldada enne selle sätte jõustumist

esitatud maa ostueesõiguse erastamise avalduste lahendamisel, ning alusetu on kaebaja väide,

et tema suhtes MRS § 6 lg 31 kohaldamine on negatiivse tagasiulatuva mõjuga ja õiguspärase

ootuse printsiipi rikkuv. Riik ei ole ühelgi ajahetkel lubanud maa erastamist selliste hoonete

juurde, mis olid lagunemise/hävinemise tõttu kasutusest välja langenud.

Asjas puudub vaidlus selle üle, et kõnealuse kämpingukompleksi ehitised on hävinemiseni

lagunenud ning seega vaidlusaluste korralduste andmise hetke seisuga oli nende ehitiste

juurde maa ostueesõigusega erastamine välistatud. Asjaolu, et ehitis vastab MRS § 6 lg 31 2.

lauses sätestatud tunnustele, välistab küll selle ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise,

kuid mitte sama sätte 3. lause alusel ehitise kordategemiseks tähtaja andmise ja selleks ehitise

juurde ajutise teenindusmaa määramise. MRS § 6 lg 31 3. lause tõlgendamisel ei ole määrav

mõistele „hoone“ PES-s ja EhS-s antud tähendus ning sätte kohaldamisel ei ole ainumäärav

see, kui suures osas on lagunenud/hävinenud või kasutusest väljalangenud hoone

põhikonstruktsioonid säilinud. Ringkonnakohus on seisukohal, et maareformi eesmärk, MRS

§ 6 lg 31 3. lause ja Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 11.10.1991 otsuse p 9 ei välista ehitise

omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud õiguslikul alusel

püstitatud ja maareformi käigus õnnetusjuhtumi või vandalismi tagajärjel hävinenud hoone

asemel uue ehitamiseks ja selleks ehitusloa/projekteerimistingimuste väljastamist. Kuna

Harku Vallavalitsus lähtus vaidlusaluste korralduste andmisel ebaõigest eeldusest, et

kämpingukompleksi hävinenud hoonete juurde teenindusmaa ajutine määramine ja ehitiste

kordategemiseks tähtaja andmine on välistatud, siis lähtus vastustaja ebaõigetest kaalutlustest

ning vaidlusalused haldusaktid kaebaja poolt vaidlustatud osas on õigusvastased kaalutlusvea

tõttu.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vallavalitsus viivitas kaebaja avalduse

lahendamisega, kuid ei nõustu, et õigusvastane viivitus algas 31.03.1998. Erastamise korra

punkt 19 näeb ette, et kui eeltoimingute lõpuleviimine viibib kohalikust omavalitsusest

mitteolenevatel põhjustel, pikeneb vastavalt eeltoimingute teostamise tähtaeg. Halduskohus

leidis, et selliseid vallavalitsusest mittesõltuvaid ja kaebajast tulenevaid asjaolusid käesoleval

juhul ei esinenud. Ringkonnakohtu hinnangul on see arvamus ekslik. Erastamise korra p 13

kohaselt on kohaliku omavalitsuse esmasteks eeltoiminguteks avaldaja esitatud dokumentide

ja andmete põhjal maa ostueesõigusega erastamise toimiku avamine (alapunkt 1) ja

ostueesõigusega erastatava maa piiride ja ligikaudse suuruse määramine (alapunkt 2). Kaebaja

esitas Rannamõisa kämpingukompleksi hoonete juurde teenindusmaa määramise avalduse

17.11.1997 ja selle maa ostueesõigusega erastamise avalduse 30.12.1997, milles ta erastatava

maa suurust ei märkinud. Erastamise korra p 14 nägi ette, et katastriüksuse moodustamise

tellib maamõõtjalt maa ostueesõigusega erastamist taotlev isik. Vallavalitsuse poolt V.

Pärnastele 30.12.1997 saadetud kirja lisaks oleval maa-ala skeemil tähistas vallavalitsus

võimaliku teenindusmaa suuruse ja piirid ning palus avaldajal pöörduda kämpingukompleksi

teenindamiseks vajaliku maa esmaseks määramiseks valla maakorraldaja poole. Vallavalitsus

ei

öelnud

kõnealuses

kirjas,

et

katastriüksuse

moodustamisele

peab

eelnema

kämpingukompleksi taastamine, vaid selgitas, et maa ostueesõigusega erastamiseks

moodustatava katastriüksuse piiride täpsustamine toimub pärast ümberehitusprojekti

kinnitamist. Põhjendatud pole kohtu seisukoht, et kirjas tehtud üleskutsega pöörduda

maakorraldaja poole ei vabanenud vallavalitsus maa erastamise eeltoimingute 3 kuu jooksul

lõpuleviimise kohustusest. Kohalik omavalitsus poleks saanud enne maa mõõdistamist ja

katastriüksuse moodustamist erastamise eeltoimingutega edasi minna. Asja materjalidest

nähtub, et kaebaja maakorraldaja poole ei pöördunud ja vastas vallavalitsuse 30.12.1997

kirjale 03.11.1998, et kämpingu ehitised on täielikult rüüstatud, nende taastamine algsete

projektide alusel on küsitav ning avaldaja palub vallavalitsuse nõusolekut Rannamõisa

3-08-1810

13(15)

kämpingu

esialgse

eskiisprojekti

koostamiseks

ning

kuna

kämpingukompleksi

projekteerimisel arvestatakse rahvusvahelisi nõudeid ja aastaringset kasutamist, siis soovib ta

säilitada ka senist maakasutust 2,27 ha ja sihtotstarvet sotsiaalmaa.

Eeltoodu alusel pole põhjendatud kohtu seisukoht, et vallavalitsus oli maa erastamise

avalduse lahendamisega õigusvastaselt viivituses alates 31.03.1998.

Kaebaja 03.11.1998 pöördumisele vastas vallavalitsus 10.11.1998 kirjaga, milles selgitas

uusehitise rajamiseks detailplaneeringu koostamise vajadust; andis põhimõttelise nõusoleku

antud ala detailplaneeringu algatamiseks tingimusel, et avaldaja võtab enda kanda planeeringu

koostamisega seotud kulutused, ning selgitas, et tulundusliku eesmärgiga kämpingukompleksi

puhul ei saa rakendada sotsiaalmaa sihtotstarvet. Apellandi väitel asub kõnealune

kämpingukompleks Tabasalu alevikus, mis Harku valla üldplaneeringu järgi on tiheasustusala

(Harku Vallavolikogu 26.03.1996 otsus nr 21 Harku valla üldplaneeringu I etapi kinnitamise

kohta). 07.06.1996 – 27.03.1999 kehtinud MRS § 7 lg 5 redaktsiooni kohaselt tuli ehitise

teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid määrata kindlaks kooskõlas PES-ga. PES § 2 lg

1 sätestas, et maa-alade jaotamine kruntideks ja olemasolevate kruntide piiride muutmine on

tiheasustusega paikades lubatud ainult detailplaneeringu alusel. Seega märgib apellant

põhjendatult, et 10.11.1998 kirjas esitatud detailplaneeringu koostamise nõue oli õiguspärane

ka siis, kui selleks poleks olnud vajadust tulenevalt hoonete seisukorrast. Kaebaja väidab, et ta

sai vallavalitsuse 10.11.1998 kirjast teada 2008. aastal, ja leiab, et kiri on tagantjärele

koostatud, mida tõendavat kirja vormistamine vallavalitsuse blanketil, milles on märgitud

alates 01.01.1999 kasutusele võetud postiindeks. Vastustaja selgitas, et uute postiindeksitega

blanketid võeti tarvitusele juba novembris 1998 ja see nähtub ka kohtule tutvumiseks esitatud

valla

1998.

novembrikuu

kirjavahetusest.

Ringkonnakohtul

puudub

alus

kahelda

vallavalitsuse väites, et kõnealune 10.11.1998 kiri kaebajale novembris 1998 saadeti.

Vastustajale ei saa ette heita erastamise avalduse lahendamisega viivitamist ka siis mitte, kui

eeldada kaebaja väite kirja sisust teada saamisest aastal 2008 õigsust. Esitades vallavalitsusele

taotluse

esialgse

eskiisprojekti

koostamiseks

(eskiisprojekti

lähteandmeteks

on

projekteerimistingimused või kehtestatud detailplaneering) ei saanud kaebaja jääda

äraootavale positsioonile, vaid pidi ka ise tundma huvi taotluse lahendamise käigu vastu. Asja

materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks omapoolset huvi üles näidanud ja pöördunud valla

poole enne kui vaidlusalustes haldusaktides märgitud 11.04.2007. MRS § 7 lg-s 5 sätestatud

nõue, et tiheasustusaladel kruntide tekitamine toimub üksnes detailplaneeringu kaudu, kaotas

kehtivuse 27.05.1999 ning 22.03.1999 jõustunud MRS § 6 lg-ga 31 sätestati, et lagunenud ja

kasutusest väljalangenud ehitiste juurde ei saa maad erastada enne nende kordategemist,

milleks annab kohalik omavalitsus ehitiste omanikule tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks

aasta. Viidatud sätete jõustumisel oleks pidanud vastustaja kontrollima kõnealuse

kämpingukompleksi hoonete seisukorda, ning tuvastades, et need on sellises seisukorras, mis

välistab nende juurde maa erastamise, otsustama kaebajale tähtaja andmise kas hoonete

kordategemiseks või nende lammutamiseks. Seejuures, nagu ringkonnakohus eespool märkis,

oleks vallavalitsus pidanud arvestama sellega, et MRS § 6 lg 31 kohaldamisel ei ole

ainumäärav see, kui suures osas olid hooned lagunenud või kasutusest väljalangenud hoonete

põhikonstruktsioonid säilinud. Eeltoodust järelduvalt polnud vastustajal alates juunist 1999

enam põhjust kaebaja esitatud maa erastamise avalduse lahendamisega viivitada. Õige on aga

apellandi väide, et kuna kaebus kohtule on esitatud 12.09.2008, siis HKMS § 9 lg 5 (mis

sätestab, et kaebuse haldusakti või toimingu õigusvastaseks tunnistamiseks võib esitada

kolme aasta jooksul haldusakti andmisest või toimingu sooritamisest) alusel saab

tuvastusnõude osas kaebuse tähtaegseks lugeda vaid perioodi osas alates 12.09.2005 ning

kuni vaidlusaluse korralduse nr 1404 andmiseni 04.09.2007. Esimese astme kohus ei ole

tuvastusnõude osas kaebuse tähtaegsusele tähelepanu pööranud, millega rikkus oluliselt

kohtumenetluse norme.

3-08-1810

14(15)

Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et kohus on pumbamaja ja estakaadide kaebajale

kuulumise tõendatuks lugemisel hinnanud tõendeid ebaõigesti. Asjas pole esitatud tõendeid,

et kõnealused rajatised, aga samuti kaebaja nimetatud estakaadid, veereservuaar, asfalteeritud

platsid ja teed oleks Ehitisregistris registreeritud kaebajale kuuluvatena. Puuduvad

dokumendid viidatud rajatiste püstitamise kohta, nende olemasolu nähtub vaid kohtule

esitatud fotomaterjalilt. Maa ostueesõigusega erastamise avalduses märkis kaebaja, et soovib

erastada maad Rannamõisa kämpingu kompleksi kuuluvate hoonete juurde, mis kuuluvad

talle ostu-müügilepingu alusel. 20.09.1995 AS Silvest ja kaebaja vahel sõlmitud lepingus

puudub omandatud ehitiste loetelu, vaid on märgitud, et lepinguobjekt kuulub müüjale

vastavalt Hooneregistritalituse 19.09.1995 õiendile nr 657-k. Sellist dokumenti pole kohtule

ja apellandi väitel ka vallavalitsusele esitatud. Kuigi kohus märgib õigesti, et kõnealuste

registrite näol ei ole tegemist õigustloovate registritega, oleks hooneregistri õiendi alusel

olnud võimalik tuvastada müüjale kuulunud ehitiste koosseis. Kõnealuse ostu-müügilepingu

punktis 2 on kirjas, et osa ostu-müügi summast kohustub ostja tasuma pärast lepinguobjektiks

olevate ehitiste projektdokumentatsiooni üleandmist. Ka viidatud projektdokumentatsiooni

pole kohtule esitatud. AS Silvest bilansitõend aastast 1994 (milles on vaidlusalustest

objektidest nimetatud üksnes pumbamaja) ega 1976. aastal Tallinna Rohelise Vööndi

Metsamajandi poolt kinnitatud dokument Rannamõisa kämpingu kapitaalremondi eelarvelise

maksumuse kohta ei kinnita vaidlusaluste rajatiste kuulumist kaebaja poolt septembris 1995. a

omandatud kämpingukompleksi hulka. Kohtu arvamus, et vaidlusalused ehitised on kaebaja

valduses, ei põhine ühelgi tõendil ning on oletuslik ja põhistamata.

Eeltoodu alusel rahuldab ringkonnakohus Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebuse osaliselt,

tühistab apelleeritud kohtuotsuse p-i 2 osas, milles kohus tunnistas haldusmenetlusega

õigusvastase viivitamise alguse ajaks 31.03.1998, ning asendab halduskohtu otsuse

põhjendused Harku Vallavalitsuse 04.09.2007 korralduse nr 1404 ja 12.08.2008 korralduse nr

1097 resolutsiooni p 2 õigusvastasuse osas käesolevas otsuses toodud põhjendustega.

Kuna ringkonnakohus rahuldab osaliselt apellatsioonkaebuse, siis muudab ta HKMS § 93 lg 4

alusel halduskohtu otsust menetluskulude jaotust puudutavas osas. Halduskohtule esitatud

kohtukulude nimekirja ja kuludokumentide kohaselt koosnevad kaebaja menetluskulud

kaebuselt tasutud riigilõivust 80 kr ja esindaja kulust summas 91 675 kr (AB Paul Varul kuus

arvet ajavahemikust 16.09.2008-16.10.2009). HKMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja

üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Ringkonnakohus on sarnaselt esimese astme

kohtuga seisukohal, et vastustaja kanda ei saa panna kaebaja kulutusi, mida ta on teinud

õigusabile

ja

menetlusdokumentide

koostamisele

kolmanda

isiku

kaasamist

ja

kompromisslepingut puudutavalt. Kaebaja taotlus kolmanda isiku kaasamiseks jäi

rahuldamata ja kompromissleping ei jõustunud kaebajast olenevatel põhjustel. Halduskohus

vähendas kaebajale hüvitamisele kuuluva menetluskulu 40 000 kroonini ning apellandi väited,

et 08.09.2009 arve nr 91377 kulude aruandes on teenusena kirjas esindamine halduskohtus,

kuid septembris 2009 kohtuistungit ei toimunud, ja et 16.10.2009 arve nr 95558

spetsifikatsioonis on teenusena kirjas õigusabi osutamine halduskohtus asjas nr 3-08-1810,

kuid õigusabi sisu on lahti kirjutamata, halduskohtu poolt välja mõistetud menetluskulude

muutmiseks alust ei anna. Kuigi 11.09.2009 kohtuistungit ei toimunud, ei tähendanud see, et

kaebaja esindaja selleks ettevalmistusi ei teinud, ning asjaolu, et kulude aruandes ei ole kirjas,

milles osutatud õigusabi teenus seisnes, ei anna alust arvel märgitud kuludega mitte arvestada.

Eeltoodu alusel ja arvestades apellatsioonkaebuse rahuldatud osa mõistab ringkonnakohus

vastustajalt kaebaja kasuks välja esimese astme kohtus kantud menetluskulude katteks 30 000

kr.

3-08-1810

15(15)

Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitamise taotluse esitasid nii apellant

Harku Vallavalitsus kui ka kaebaja V. Pärnaste. Menetluskulude hüvitamise taotluse ja

kuludokumentide kohaselt tasus vallavalitsus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 250 kr

ja

kandis

apellatsiooniastmes

kulutusi

õigusabile

32 962

kr

suuruses

summas.

Ringkonnakohtu hinnangul ei välju käesolev kaebus vastustaja igapäevase tegevuse raamest

ning kaebajalt vastustaja kasuks õigusabikulude välja mõistmine pole põhjendatud. A.

Pärnaste esitatud menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide järgi on tema kandnud

apellatsioonimenetluses kulusid esindajale kokku summas 37 164 kr. Kuna ringkonnakohus

rahuldab apellatsioonkaebuse ja A. Pärnaste kaebuse osaliselt, siis jäävad poolte poolt

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud nende endi kanda.

Kohtunikud Viive Ligi Lauri Madise Silvia Truman