2-10-8877/4 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Kohtunik

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Meelis Eerik

Otsuse tegemise aeg ja koht 11 juuni 2010.a Tallinn

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Hagihind

2-10-8877

LB(B , isikukood XXX, elukoht XXX) hagi Hooneühistu S

(registrikood XXX, asukoht XXX) ja OÜ R (registrikood XXX,

asukoht

XXX)

vastu

tehingu

tühisuse

tuvastamiseks

ja

kinnistusraamatu kande kustutamiseks

30 000 krooni

Kohtuistungi toimumise aeg 25. mai 2010.a.

Hageja LB

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa

Kostja Hooneühistu S seaduslik esindaja LB

Kostja Hooneühistu S nõustaja Karmo L

Kostja OÜ R seaduslik esindaja MT

Tõlk Nadežda Timofejeva

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

2. Jätta menetluskulud LB kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest.

Hageja nõue ja selle põhjendused

Hageja palub tunnustada 07.05.2003 sõlmitud kinnistu valdamise ja kasutamise korra

kokkuleppe p 2 ja 05.05.2009 notariaalse asjaõiguslepingu p 2 sisalduva Hooneühistu S ja OÜ

R vahel sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe tühisust. Hageja palub kustutada

Kohtuistungil osalenud

isikud

Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosast nr 4343501 jagamisel tekkinud 885

korteriomandi registriosade kolmandast jaost märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise

kohta, mis on kantud vastavalt 07.05.2003 sõlmitud lepingu p 2 ja 04.05.2009 sõlmitud

lepingu punktile 2. Hageja palub kohustada Hooneühistut S ja OÜ R andma nõusolek

kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta tehtud märkuse kustutamiseks Harju Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr 4343501 jagamisel tekkinud 885 korteriomandi registriosade

kolmandast jaost. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt oli hageja Garaažiühistu S liige. Osaku alusel on tema kasutuses XXX

asuvad 2 ruumi: mitteeluruum nr 33 (garaaž) ja mitteeluruum nr 878 (esimesel korrusel asuv

autode remonditöökoda). Garaažiühistust moodustati hooneühistu. 2009.a-1 alustas

hooneühistu hoone jagamist korteriomanditeks. 02.09.2009 sõlmis hageja Hooneühistuga S

tasuta võõrandamise ja asjaõiguslepingu mitteeluruumi nr 33 suhtes. Mitteeluruum nr 878 on

samuti korteriomand ning kuulub hageja omandisse üleandmisele. Asjaõiguslepingut sõlmitud

ei ole. 02.09.2009 selgus, et kostjad sõlmisid kinnistu kasutamiskokkuleppe, mis tuginevat

07.05.2003 kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppele, millest hageja ei olnud

teadlik. Kostja OÜ R on nimelt mitteeluruumi nr 879 omanik, mis asub mitteeluruumi 878

kõrval. Kostjate kokkuleppega andis Hooneühistu S OÜ R ainukasutusse mitteeluruumide nr

879 ja 878 ees asuva maa, mille kaudu on ruumist nr 878 väljapääs avalikult kasutatavale

teele. Hagejalt ega teistelt hooneühistu liikmetelt nõusolekut selleks ei küsitud. Hageja leiab,

et kinnistu mõttelist osa ei saa koormata piiratud asjaõigusega. Igal kaasomanikul on õigus

kaasomandit kasutada. Hageja leiab, et kostjate kokkulepe on tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 87 alusel tühine rikkudes asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ja 74.

Kostjate vastuväited

Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjad leiavad, et hageja õigusi rikutud ei ole. Kostjad ei

vaidlusta kinnistu kasutuskorra sõlmimist, millega jäi kostja OÜ R ainuvaldusse ja -kasutusse

tema mitteeluruumi esine maa 735m2. Korteriomandite seadmisega tuli varasem kasutuskord

lõpetada, kuid tegemist ei ole piiratud asjaõigusega, vaid kasutuskorra kokkuleppega. Seetõttu

on kinnistusraamatusse kantud ka mitte piiratud asjaõigus, vaid märkus, millega tehakse

nähtavaks muu asjaolu. Varasem kasutuskorra kokkulepe jäi sisult muutmata. Hageja ruumi

kasutamiseks takistusi ei tehta ning nagu hageja ise märkis, sai ta kasutuskorra kokkuleppest

teada üksnes notari vahendusel. Kaasomandi lõpetamiseks on volitused andnud hooneühistu

üldkoosolek. Kostjad leiavad, et hageja nõue on ka aegunud. Kostjad paluvad jätta hagi

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kohtu põhjendused

Esmalt tuvastab kohus asjaolud. Puudub vaidlus, et hageja oli Garaažiühistu S liige,

garaažiühistu on ümber kujundatud hooneühistuks (t lk 28-31, 165-221). Osaku alusel on

hageja kasutuses XXX asuvad 2 ruumi: mitteeluruum nr 33 ja mitteeluruum nr 878.

18.12.2008 otsustas kostja Hooneühistu S üldkoosolek kaasomandi lõpetamise ja

korteriomandi seadmise kasuks (t lk 233-237). 02.09.2009 sõlmis hageja Hooneühistuga S

tasuta võõrandamise ja asjaõiguslepingu mitteeluruumi nr 33 suhtes (t lk 10-20, 21-27).

Mitteeluruum nr 878 on samuti korteriomand ning kuulub kostja Hooneühistule S (t lk 32-

38). Kostja OÜ-le R kuulub XXX asuv mitteeluruum nr 879 (t lk 147-153). 07.05.2003 on

kostjad ja MT sõlminud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja

asjaõiguslepingu, millega anti kostja OÜ R ainukasutusse kinnistu osa pinnaga 735,8 m2 (t lk

154-161). 04.05.2009 on kostjad ja MT sõlminud kasutuskorra kokkuleppe osalise lõpetamise

kokkuleppe, kaasomandi lõpetamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu ning teinud

kinnistu korteriomanditeks jagamise

kinnistamisavalduse (t lk 39-146). Sellega lõpetasid kokkuleppe pooled kõik kokkulepped,

mis puudutasid kinnistu oluliseks osaks olevas ehitises paiknevate ruumide valdamist ja

kasutamist. Kasutuskorra kokkulepe jääb kehtima osas, mis puudutab kostja OÜ R õigust

vallata ja kasutada kinnistu osa üldpinnaga 735,8m . Eeltoodust tulenevalt muutsid

kaasomanikud maaga seotud punkte ja sõnastasid need ümber, mille kohaselt jäi kostja OÜ R

ainukasutusse kinnistu osa üldpinnaga 735,8m2 (p 2.4). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks.

Kostjad on vaidlustanud hagi menetlusse võtmise kuna küsitav on hageja õiguste rikkumine.

Esmalt

lahendab

kohus

küsimuse,

kas

hagejal

on

hagemisõigus.

Vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3 lg 1 „kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub

seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi

kaitseks." Käesoleva vaidluse probleemiks on XXX hoone juures asuva maa kasutamine.

Puudub vaidlus selles, et vaidlusalune maa on korteriomandite mõtteline osa. Hageja on

praegu ühe korteriomandi (nr 33) omanik. Kostjad ei vaidlusta ka seda, et hageja omandisse

kuulub üleandmisele mitteeluruum nr 878, mis asub esimesel korrusel ja kus hagejal on

autoremonditöökoda. Kohus leiab, et igal omanikul on õigus pöörduda kohtusse oma omandi

kaitseks sõltumata sellest, kas vaidluse all on omandi reaalosa või mõtteline osa.

Omandiõiguse elemendid on omandi käsutamine, kasutamine ja valdamine. Seetõttu on

hagejal õigus vaidlustada omandi kasutamiskorda ka olukorras, kus ta ei ole korteriomandi nr

878 omanik, sest vaidlusalune mõtteline osa kuulub ka korteriomandi nr 33 juurde. Kohus

leiab, et hagejal on enda õiguste kaitseks hagemisõigus TsMS § 3 lg 1 järgi.

Samas märgib kohus, et hageja saab kaitsta enda õigusi, mitte kõigi teiste korteriomanike

õigusi. Nii ei saa hageja taotleda kinnistusraamatust märkuse kustutamist kõigi

korteriomandite registriosast, vaid ainult enda osast, sest hagejal ei ole seadusest tulenevat

õigust esitada hagi teiste isikute õiguste ja huvide kaitseks (TsMS § 3 lg 2). Hagejale kuulub 1

korteriomand, hageja nõuab kinnistusraamatu kande parandust 885 korteriomandi suhtes.

Kohus leiab, et hagejal ei ole 884 korteriomandi suhtes hagemisõigust TsMS § 3 lg 2 alusel,

sest seadusega ei ole antud hagejale teiste korteriomanike eest hagi esitada. Kuivõrd kohus on

asja sisuliselt arutanud, ei jäta kohus hagi selles osas mitte läbi vaatamata, vaid rahuldamata.

Kostjad on esitanud aegumise vastuväite. TsÜS § 142 lg 1 kohaselt „õigus nõuda teiselt isikult

teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg)

jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest."

Antud juhul ei nõua hageja kostjatelt teo tegemist, vaid on esitanud tuvastusnõude.

Tuvastusnõue aga ei aegu.

Hageja väidab, et tegemist on piiratud asjaõigusega, kostjad väidavad, et tegemist on

kasutuskorra kokkuleppega. Kohus nõustub hagejaga, et kinnisasja kaasomandi mõttelist osa

ei saa koormata isikliku kasutusõigusega. Kohus nõustub aga ka kostjatega, et antud juhul ei

ole tegemist piiratud asjaõigusega. Piiratud asjaõigused on loetletud asjaõigusseadus § 5 lg 1 ja

need on servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus.

Kokkuleppe sõlmimise ajal oli omandil kolm omanikku. Antud juhul on kolm kaasomanikku

kokku leppinud, kelle ainukasutusse jääb kaasomandi objektiks olev vara. Piiratud

asjaõigusega ei ole tegemist seetõttu, et piiratud asjaõigus tähendab õigust võõrale asjale.

Antud juhul ei ole antud kaasomandi kasutust mitteomanikule ning tegemist ei saa olla

piiratud asjaõigusega. Hageja heidab ette, et temalt ega teistelt hooneühistu liikmetelt ei

küsitud nõusolekut kasutuskokkuleppe sõlmimiseks. Siin tuleb esile tuua kaks aspekti. Esiteks

leiab kohus, et hagejalt kui korteriomandi omanikult ei pidanudki nõusolekut küsima, sest

kokkulepe oli sõlmitud enne seda, kui hageja korteriomandi omanikuks sai. Märge

kasutuskorra kokkuleppe kohta on märgitud lepingus, millega hageja omandas korteriomandi.

Teine küsimus on hooneühistu liikmelisusest tulenev suhe, kuid see ei puuduta kasutuskorra

kokkuleppe kehtivust. Mil moel hooneühistu juhatus ühistut esindab ning kuidas liikmetele

aru annab on ühistu siseküsimus. Juriidilise isiku juhatusel on ühistu seaduslik esindusõigus

ning antud juhul piiranguid seadus ei näe ette. Seega ei mõjuta see hageja väide kasutuskorra

kokkuleppe kehtivust.

Kuivõrd tegemist on kasutuskorra kokkuleppega ning omanikud võivad oma omandi suhtes

vabalt kokku leppida, ei näe kohus siin seaduserikkumist, mis tooks kaasa kasutuskorra

kokkuleppe tühisuse. Kohus leiab, et nõue 07.05.2003 ja 05.05.2009 tehingute tühisuse

tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Kinnistusraamatusse on kantud kasutuskorra kokkuleppe kohta märkus. Kinnistusraamatu

kanne kuuluks muutmisele, kui see on ebaõige. Kuivõrd aga kande aluseks olevad tehingud on

vaadeldavas osas kehtivad, ei ole kanne ebaõige ning muutmisele ei kuulu. Kohus jätab nõude

kande kustutamiseks märkuse osas ja vastava nõusoleku andmise kohustamiseks kostjate

poolt rahuldamata.

Seega jätab kohus hagi tervikuna rahuldamata.

Obiter dictum korras märgib kohus, et uued kaasomanikud saavad uuesti kokku leppida

omandi kasutuskorras.

Samuti on kohtul menetluslik märkus. Kostjaid valib hageja küll ise, kuid kohtu hinnangul

eeldaks hagi rahuldamine MT kaasamist kostjana, sest ka tema oli vaidlusaluse kokkuleppe

pooleks. Kohus ei saa teha lahendit isiku suhtes, keda ei ole menetlusse kaasatud. Antud juhul

jäi hagi rahuldamata ning õiguslik olukord jääb samaks. Seetõttu ei näinud kohus vajadust

täiendava kostja kaasamist, sest täiendava kostja kaasamine oleks kaasa toonud menetluse

viivituse ega oleks kooskõlas menetluse ökonoomsuse ja kulude kokkuhoiu põhimõttega

(TsMS § 2).

Menetluskulud jätab kohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib

taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30

päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist.

Meelis Eerik

Kohtunik