2-09-44177/22 · Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja

2-09-44177

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Reena Undrest

Otsuse tegemise aeg ja koht

6.aprill 2010.a. Kuressaare

Tsiviilasja number

2-09-44177

Tsiviilasi

OÜ Heikmar hagi OÜ Damavand vastu

äriruumide väljaandmise nõudes

Menetlusosalised ja nende Kohtuistungil osalesid:

esindajad

Hageja OÜ Heikmar (registrikood 10214185, asukoht

Martini

talu Muratsi küla Kaarma vald 93825 Saare mk) seaduslik

esindaja juhatuse liige Margo Jäe ja lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kersti Põld (Advokaadibüroo Kersti Põld,

asukoht Tallinna 11, 93819 Kuressaare, kersti@tt.ee);

Kostja

OÜ

Damavand

(registrikood

11494117,

registrijärgne asukoht Kauba 14, 93812 Kuressaare)

lepinguline esindaja Margus Rebane (Cavere Õigusbüroo -

Estonia pst 1 Tallinn)

Kohtuistungi toimumise aeg 16.märts 2010.a.

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Tunnustada OÜ Heikmar õigust Kuressaares Kauba tn 14 asuvad äriruumid OÜ

Damavand valdusest välja nõuda ja kohustada OÜ-t Damavand Kuressaares

Kauba tn 14 asuvad äriruumid OÜ-le Heikmar tagastama (üle andma).

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud kostja kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib apellatsioonkaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Kaebus

võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE

1. OÜ Heikmar esitas 3.09.2009.a. maakohtule hagi OÜ Damavand vastu äriruumide

väljaandmise nõudes. Juhindudes AÕS § 80, VÕS § 334 lg 1 ning TsMS § 162 lg 1, § 377 lg

2, § 378 lg 1 p 10 palub hageja:

2-09-44177

1. Tunnustada OÜ Heikmar õigust Kuressaares Kauba tn 14 asuvad äriruumid OÜ Damavand

valdusest välja nõuda ja kohustada OÜ-t Damavand Kuressaares Kauba tn 14 asuvad

äriruumid OÜ-le Heikmar tagastama (üle andma) 2. Jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduses märgitud asjaolude kohaselt sõlmis OÜ Heikmar 23.02.2007.a OÜ-ga

Biaban (registrikood 11322899) äriruumi üürilepingu, millega andis OÜ Biaban kasutusse

Kuressaares Kauba ta 14 asuvad ruumid. Üürnik võttis ruumid kasutusse toitlustusettevõtte

pidamise sihtotstarbel.

1.10.2008.a sõlmisid OÜ Heikmar, OÜ Biaban ja OÜ Damavand üürilepingu ülevõtmise

lepingu, millega senine üürnik OÜ Biaban andis üürileandja nõusolekul 23.02.2007.a sõlmitud

äriruumide üürilepingust tulenevad Õigused ja kohustused üle OÜ-le Damavand. Tulenevalt

lepingu kohustuste ülevõtmisest sõlmisid OÜ Heikmar (edaspidi nimetatud: hageja) ja OÜ

Damavand (edaspidi nimetatud: kostja) 2.10.2008.a uue äriruumide üürilepingu, mille p-s

13.5. on välja toodud nimetatud üürilepingu seotus 23.02.2007.a üürilepingu kohustuste

ülevõtmisega ja 21.02.2007.a koostatud ruumide üleandmise-vastu-võtmise aktiga.

Kostja pidas üürilepingu esemeks olevates äriruumides toitlustusettevõtet nimetusega „Island

Bar“. 1.01.2009.a toimus lepingu esemeks olevates äriruumides tulekahju. Põlengu asjaolusid

uuris Lääne-Eesti Päästekeskus. Lääne-Eesti Päästekeskuse menetlusbüroo arvamuse kohaselt

sai tulekahju alguse rikkest hoone ventilatsioonisüsteemi elektrikilbis. Sedastades, et tulekahju

tekkimises ei ole alust kahtlustada kedagi hooletuses või tahtlikus tegevuses eesmärgiga hoone

süüdata, on Lääne-Eesti Päästekeskuse menetlusbüroo nii kindlustusettevõtjatele kui ka

üürileandjale antud teatises esile toonud, et tulekahjujärgsel sündmuskoha vaatlusel on

tuvastatud, et OÜ Damavand kasutuses olevates ruumides on rikutud „Tuleohutuse

üldnõuded“ § 38 p 11 nõudeid, mille kohaselt on keelatud hoida ventilatsioonikambris selle

teenindamiseks mitteettenähtud seadet või materjali ja „Tuleohutuse üldnõuded“ § 59 lg 5

nõudeid, mille kohaselt on keelatud hoida elektrijaotlas, selle peal, all või vastu mistahes

põlevmaterjali või eset /Lääne-Eesti Päästekeskuse 14.08.2009.a teatis nr 7.3-7/683/.

Tulekahju järgselt ei ole kostja Kauba tn 14 äriruume kasutanud ega üürilepingust tulenevaid

makseid tasunud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et taastusremondita ei ole ruumid

sihtotstarbeliselt kasutatavad.

9.03.2009.a ja 9.04.2009.a kirjadega juhtis hageja kostja tähelepanu kohustusele Üürilepingut

täita ja andis kostjale täiendava tähtaja võlgnetava üüri ning kõrvalkulude tasumiseks. Kostja

võlgnetavat summat ei tasunud. Samuti ei andnud kostja äriruume hageja valdusse, et hageja

oleks saanud teha ruumide remonti, kostja ise ruumide tulekahju järgseks taastamiseks midagi

ette ei võtnud. 15.04.2009.a saatis kostja hagejale elektronikirja, milles rõhutas, et hagejal ei

ole mingit õigust ilma kostja loata üüritud äriruumi siseneda.

23.04.2009.a esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille

edastas elektronpostiga ja tähtkirjaga (postitatud 24.04.2009.a). Poolte vahel sõlmitud

üürilepingu punktist 10.2. tulenevalt loetakse kirjalik teade teisele poolele üle antuks, kui

postitamisest on möödunud kolm kalendripäeva. Eeltoodust tulenevalt saab lugeda 23.04.

2009.a lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kostjale kättetoimetatuks 27.04.2009.a.

Leping lõppes erakorralise ülesütlemisega ülesütlemisavalduses nimetatud päeval, s.o

30.04.2009.a.

Vaatamata lepingu lõppemisele erakorralise ülesütlemisega, kostja üüritud äriruumide valdust

hagejale 30.04.2009.a üle ei andnud. 1.07.2009.a esitas hageja kostjale kirjalikult täiendava

ettepaneku äriruumide valduse vabatahtlikult üle andmiseks, hoiatusega, et juhul kui üürnik

2-09-44177

äriruumide valdust vabatahtlikult üle ei anna, on üürileandja sunnitud ruumidesse sisenema

omaabi korras. 3.07.2009.a sai hageja kostjalt elektronkirja, milles kostja kirjutas, et hageja ei

või üüritud äriruumidesse siseneda enne, kui kostja jurist ütleb, et hageja seda teha võib.

Kirjavahetus kostjat esindava advokaadiga äriruumide valduse üleandmiseni ei viinud.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks oli asjaolu, et üürilepingu punktiga 4.2.9

kohustus kostja järgima tuletõrje- ja sanitaareeskirju ning vastutama tuleohutuse eest Üüritud

äriruumides. Kostja valdusesse antud Kauba tn 14 äriruume tulekahju järgselt üle vaadates

ilmnes, et kostja oli oluliselt rikkunud üürilepingu punkti 4.2.9. ja siseministri 8.septembri

2000. a määrusega nr 55 vastu võetud „Tuleohutuse üldnõudeid“. Kostja kasutas

ventilatsiooniruumi

laona.

„Tuleohutuse

üldnõuete“

§

kohaselt

lasub

vastutus

tuleohutusnõuete täitmise eest objekti valdajal. „Tuleohutuse üldnõuete“ § 38 p 11 järgi on

keelatud hoida ehitise ventilatsioonikambris selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet või

materjali. Ventilatsiooniruumi laona kasutamine on tuleohutuse nõuete oluline rikkumine.

VÕS § 276 lg-s 2 on sätestatud, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt. Kostja seda kohustust

ei täitnud. Isegi kui kostja ei ole süüdi tulekahju põhjustamises, on üheselt selge, et

tuleohutusnõuete eiramine (kergestisüttivate esemete hoidmine ventilatsiooniruumis, tule

leviku takistamiseks mõeldud tulekindlate uste pärani lahti hoidmine) aitas kaasa tule levikule

ja üürileandjale kahju tekkimisele. Nagu eelpool märgitud, ei ole lepingu esemeks olevad

äriruumid tulekahju tõttu käesoleval ajal sihtotstarbeliselt kasutatavad. Ülesütlemisavalduses

tõi hageja lepingu ülesütlemise alusena välja ka põhjuse, et ruumide valduse üleandmisest

keeldumisega takistab kostja ruumide remontimist. Sellega on takistatud ruumide

tulekahjujärgne taastamine ning on seatud ohtu ehitise säilimine. Remondi tegemise

takistamine lükkab edasi ruumide uuesti sihipäraselt kasutusse võtmist. VÕS § 76 lg-s 2 on

sätestatud, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt.

Tulekahjus kahjustunud ruumide valduse üürileandjale remondi teostamiseks üleandmisest

keeldumine on hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet rikkuv.

Lisaks eeltoodule heitis hageja ülesütlemise avalduses kostjale ette, et ta ei ole äriruumi

üürilepingut üüri ja kõrvalkulude tasumise osas nõuetekohaselt täitnud. Üürilepingu p 3.3.

kohaselt on üürnik kohustatud maksma üüri ja muud lepingujärgsed maksed üürileandja arvete

alusel üks kord kuus järgneva kuu 5-ndaks kuupäevaks. Ülesütlemisavalduse esitamise ajaks

oli kostjal tasumata üür ja kõrvalkulud kolme kuu eest:

1) 30.01.2009.a arve nr 440, summa 18786,52 kr, maksetähtaeg möödus 5.02.2009.a;

2) 28.02.2009.a arve nr 443, summa 17950,52 kr, maksetähtaeg möödus 6.03.2009.a;

3) 31.03.2009.a arve nr 446, summa 17945,51 kr, maksetähtaeg möödus 5.04.2009.a.

Kokku on maksetähtaja ületanud, s.o sissenõutavaks muutunud võlgnevus 54682,55 krooni.

Üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmine on lepingu rikkumine. Hageja andis kostjale täiendava

tähtaja võla tasumiseks, kuid ka täiendava tähtaja jooksul kostja võlgnevust ei tasunud.

VÕS § 313 kohaselt võib üürileandja mõjuval põhjusel tähtajalise üürilepingu üles öelda.

Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist

jätkab. VÕS § 315 lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik rikub

olulisel määral või tahtlikult VÕS § 276 lõikes 2 nimetatud kohustusi. VOS § 276 lg 2 järgi

peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

VÕS § 315 lõikes 2 on sätestatud, et äriruumide üürileandja võib üürilepingu VÕS § 315

lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või

allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea ülesütlemistähtaega järgima.

2-09-44177

Üüritud äriruumides tuleohutusnõuete rikkumisega on kostja lepingut oluliselt rikkunud,

tulekahju järgselt ruumide valduse remondi alustamiseks üleandmisest keeldumisega aga lõi

kostja juba tahtlikult olukorra, mis seab kahtluse alla ehitise säilimise, mis andis hagejale aluse

üürileping erakorraliselt etteteatamiseta üles öelda.

Olukorras, kus üürnik takistab üüritud ruumide sihipärast kasutuselevõttu, oma toimingutega

seab ohtu vara säilimise ega maksa üüri, ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab.

Lepingu erakorralise ülesütlemisega lõppemisest tulenevalt tekkis üürnikul kohustus anda

ruumid üürileandjale üle 30.04.2009.a. Käesoleva hagiavalduse esitamise ajaks on kostja vara

üleandmisega viivituses juba neli kuud. Hagejal on tekkinud VÕS § 335 alusel õigus nõuda

ruumide tagastamisega viivitamise eest viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus

kokkulepitud üüri. Võimalik kahju hüvitise nõue on 57 000 kr (4 * 14250) krooni. Üürilepingu

sõlmimisel makstud tagatis ei kata üüri- ja kõrvalkulude võlgnevust ja kahjuhüvitist. Nähes

asja kokkuleppel lahendamise võimalust, hageja kahjuhüvitist kostjalt käesoleva hagiga siiski

ei nõua.

Kujunenud on olukord, kus äriruumide üürileping on ülesütlemisega lõppenud, kostja ei ole

ülesütlemist kohtulikult vaidlustanud, kuid keeldub äriruumide valdust üle andmast ning

tugineb oma väidetes asjaolule, et üürileandja ei või ilma üürniku loata üüritud ruumidesse

siseneda. Vaidlusalused äriruumid on alates 1.01.2009.a tulekahju ja kustutustööde tõttu

tahmunud ning veekahjustustega. Ruumide olukorra kohta esitab hageja vahetult pärast

tulekahju tehtud fotod. Ruumid on seisnud juba kaheksa kuud remontimata. Algamas on

kütteperiood, kuid elektrisüsteemi remondita ei ole ruume võimalik kütta (ruumides on

elektriküte). On reaalne oht, et üsaks tule- ja veekahjustustele tekivad remontimata ruumides,

aga ka hoones tervikuna niiskus- ja külmakahjustused. Kostja ei astunud üürilepingu kestuse

ajal mingeid samme ruumide remontimiseks. Üüritud ruume oma valdusse võtmata ei ole

võimalik hagejal asuda hoonet remontima.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on vaidlusaluste ruumide omanik, kuid kostja

keeldub tema valdusse antud äriruume hageja kui omaniku valdusse andmast, s.o äriruume

tagastamast. Hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) § 394 lg-st 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) §-st

80 tulenev alus nõuda äriruumide tagastamist.

Äriruumide valduse üleandmise viivituse tõttu kannab hageja kahju. Kahju seisneb nii

ruumide seisundi halvenemises, aga ka võimatuses saada ruumide kasutamiselt tulu.

VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama. Pärast lepingu lõppemist, s.o alates 1.05.2009.a valdab kostja Kuressaares Kauba

tn 14 asuvaid äriruume ilma õigusliku aluseta. AÕS § 80 järgi on omanikul on nõudeõigus

igaühe vastu, kes Õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud

omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma

valdusse.

Kohtuistungil jäi hageja nõude juurde.

3. Pärnu Maakohtu 7.09.2009.a. määrusega rahuldas kohus hageja hagi tagamise taotluse ja

vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimise korras kohustas kostjat OÜ-t Damavand

Kuressaares Kauba tn 14 asuvate äriruumide taastusremondi tegemiseks ruumid üürileandjale

OÜ Heikmar viivitamatult üle andma /tl. 52-54/.

KOSTJA VASTUVÄITED

4. Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja esitas hagivaldusele alljärgnevad

vastuväited /t.l. 70-72/:

2-09-44177

1) Poolte vahel on kehtiv üürileping ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt üüritud ruumide

valduse tagastamist.

02.10.2008.a. sõlmisid hageja ja kostja äriruumid üürilepingu, millega hageja andis kostjale

üürile Kuressaares Kauba tn 14 asuvad äriruumid (toitlustusruumid). Üürileping sõlmiti

tähtajaliselt kuni 27.12.2016.a. 01.01.2009.a. toimus üüritud äriruumides tulekahju, mille

tulemusena muutusid ruumid sihtotstarbeliselt kasutuskõlbmatuks. 24.04.2009.a. esitas hageja

kostjale Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Üürilepingu ülesütlemise alusena on

hageja viidanud VÕS § 315 lg 1 p 2. Hageja on üürilepingu erakorralise ülesütlemise

avalduses asunud seisukohale, et kostja on rikkunud üürniku hoolsuskohustust ja

tuleohutusnõudeid. Samuti on hageja viidanud asjaolule, et üürnik on jätnud tasumata kolme

kuu üüri.

Kostja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine on tehtud ilma õigusliku aluseta ja on

seetõttu tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi, tühine lepingu

ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi.

Hageja on viidanud üürilepingu ülesütlemisel kahele õiguslikule alusele VÕS § 315 lg 1 p 2 ja

VÕS §316 lg 1.

VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja

allkasutaja rikub VÕS § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult.

VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele,

millest üürileandmisel lähtuti.

Hageja on ülesütlemisavalduses välja toonud, et kostja on üüritud ruumides tuleohutusnõuete

rikkumisega oluliselt lepingut rikkunud. Samuti on hageja leidnud, et tulekahju järgselt

ruumide valduse remondi alustamiseks üleandmisest keeldumisega kahjustab kostja üüritud

ruume tahtlikult. Kostja hageja väidetega ei nõustu. Kostja on seisukohal, et käesoleval juhul

puudus alus VÕS § 315 kohaldamiseks ja isegi kui oleks esinenud alus, ei ole kostja järginud

üürilepingu ülesütlemise korda, rikkudes seaduses ettenähtud nõudeid, millest tulenevalt on

ülesütlemine tühine. Kostja on seisukohal, et ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid. Üüritud

ruumides toimunud tulekahju ja hageja viited kostja rikkumistele ei ole kuidagi seotud.

Tuleohutusnõuete ja üürniku hoolsuskohustuse rikkumist käsitleb kostja käesoleva vastuse

punktis 2.

Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestatud aluste esinemine ei anna

üürileandjale kohest üürilepingu ülesütlemise õigust. Üürileandja peab lepingu erakorralise

Ülesütlemise õiguse tekkimise eeldusena üürnikku hoiatama ning üürnik peab ka peale

hoiatamist panema toime sama rikkumise või jätkama sama kestva rikkumise toimepanemist.

Alles pärast nimetatud tähtaja möödumist tekkib üürileandjal ülesütlemise Õigus, kusjuures

ülesütlemisest tuleb ka sellisel juhul vähemalt 30 päeva ette teatada. Käesoleval juhul ei ole

hageja enne üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist kostjat VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel

üürlepingu rikkumisest hoiatanud. Seega ei ole hagejal tekkinud üürilepingu ülesütlemise

õigust VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel.

Hageja viide VÕS § 315 lõikele 2 on kohatu. Hageja väidab, et üüritud ruumide valduse

mitteüleandmisega kahjustab kostja Üüritud ruume tahtlikult. Kostja on seisukohal, et hageja

nõue ruumide valduse üleandmiseks on vastuolus seadusega. Pooltevahel on kehtiv leping ja

kostjal ei ole kohustust hagejale ruumide valdust üle anda.

VÕS § 283 lg 1 peab üürnik taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on

vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle

tagajärgede kõrvaldamiseks. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt peab üürnik lubama

üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või

üürimiseks teisele isikule.

2-09-44177

Eeltoodust tulenevalt ei ole üürnik kohustatud üürileandjale üle andma ruumide valdust, vaid

on kohustatud võimaldama üürileandjal ruumides teha vajalike töid ja kõrvaldada puudusi.

Kostja ei ole kunagi takistanud hagejal ruumide remontimist, vaid on palunud, et hageja

teataks vastavalt VÕS § 283 lõikele 3 sellest õigeaegselt ette ning arvestaks seejuures ka

kostja huvidega.

Eeltoodust tulenevalt puudus kostja arvates hagejal ülesütlemiseks VÕS §-s 315 toodud

Õiguslik alus.

Lisaks VÕS §-le 315 on hageja ülesütlemise alusena välja toonud ka VÕS § 316 lg 1. VÕS §

316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles Öelda, kui üürnik on viivituses kolmel

üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise

osa maksmisega.

Üüritud ruumides toimunud tulekahju põhjuseks oli hageja kui üürileandja tegevusetus. Seega

on ka üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse põhjustanud hageja. Arvestades,

et tulekahju tõttu ei saa kostja üüritud ruume vastavalt üürilepingule kasutada, rikub

üürileandja kostja suhtes oma lepingust ja seadusest tulenevaid kohustusi.

VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt

ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendit niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas

tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.

Samuti annab VÕS § 296 lg 1 üürnikule Õiguse keelduda üüri maksmisest ajavahemiku eest,

mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada.

Eeltoodust tulenevalt puudus kostja arvates hagejal õigus nõuda kostjalt viidatud perioodi eest

üüri ega üüri tasumata jätmise korral üürilepingut üles öelda.

Kostja on seisukohal, et VÕS § 313 eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud. Hageja poolt

24.04.2009.a. esitatud ülesütlemisavaldus ei toonud materiaalsete eelduste puudumise tõttu

kaasa Õigusliku tagajärjena üürilepingu lõppemist ning pooltevaheline üürileping on jätkuvalt

kehtiv.

2) Kostja ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid ega üürniku hoolsuskohustust. Hageja on

üürilepingu ülesütlemisavalduses asunud seisukohale, et kostja on üüritud ruumides rikkunud

oluliselt tuleohutusnõudeid. Kostja hageja sellise väitega ei nõustu. Esmalt soovib kostja

selguse huvides välja tuua, et üüritud ruumides toimunud tulekahju on otseselt põhjustatud

hageja tegevusetusest. Tulekahju sai alguse elektrikilbist, kusjuures on tuvastatud, et ei

esinenud ühtegi välist tegurit, mis oleks tulekahju võinud põhjustada. Tulekahju isegi ei

levinud elektrikilbist väljapoole. Tekkinud kahjustused on põhjustatud üksnes suitsust ja

kuumusest elektrikilbi ümbruses. Üüritud ruumides olev elektrisüsteem oli aegunud ja ei

vastanud kehtivatele nõuetele. Hageja oleks saanud tulekahju ära hoida, kui hageja oleks

täitnud enda kohustust hoone kommunikatsioonid nõutavas tehnilises seisukorras hoida.

Kusjuures kostja on varasemalt korduvalt hageja tähelepanu elektrisüsteemi korrastamise ja

kaasajastamise vajadusele juhtinud, kuid hageja ei ole sellele reageerinud. Hageja on kostjale

ette heitnud, et kostja kasutas Kuressaares, Kauba 14 asuvat ventilatsiooniruumi laona ning

hoidis ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet ja/või materjali.

Hageja hinnangul on kostja seeläbi rikkunud üürilepingu punkti 4.2.9, siseministri

08.12.2000.a. määruse nr 55 § 38 punkti 11 ja VÕS § 276 lõiget 2.

Kostja on seisukohal, et ei ole rikkunud tuleohutusnõudeid ega üürniku hoolsuskohustust.

Kostja kasutas üüritud ruume, sh vaidlusalust ventilatsiooniruumi vastavalt üürilepingu

sõlmimisel ja ruumide ülevaatamisel üürileandjaga kokkulepitule. Hageja esindaja kontrollis

enne 01.01.2009.a. toimunud põlengut korduvalt vaidlusaluste ruumide, sh ventilatsiooniruumi

seisukorda ning omas algusest peale täielikku ülevaadet ruumide

2-09-44177

kasutusest. Juhul, kui üürileandja oleks leidnud, et kostja hoidis ventilatsiooniruumis selle

teenindamiseks mitteettenähtud seadet ja/või materjali, oleks hageja pidanud kostjat sellest

viivitamatult informeerima. Hageja ei ole seda aga kordagi teinud ega sellele kordagi viidanud.

Ka pooltevahelises üürilepingus puuduvad mis tahes viited selle kohta, et hageja poolt nüüd nn

ventilatsiooniruumiks nimetatud ruumi näol oleks olnud tegemist ventilatsiooniruumi või muu

ruumiga, millel on kõrgendatud tuleohutusnõuded. Üürilepingu lisaks olevalt kaardilt ei nähtu

ventilatsiooniruumile mis tahes viidet. Seega puudus kostjal igasugune alus kõrgendatud

nõudeid rakendada.

Hageja tegevusest, sh ruumide kasutamise osas pretensioonide mitteesitamisest, võib

järeldada, et hagejal ei olnud kostjale pretensioone üüritud ruumide, sh ventilatsiooniruumide

kasutamise osas ning kostja kasutas ruume nõuetekohaselt. Hageja ei ole kostjat kordagi

informeerinud, et vaidlusalust ruumi ei tohiks kasutada laoruumina ega üürniku poolt kasutatud

viisil.

Samuti omab olulist tähtsust asjaolu, et ventilatsiooniseade, mis asus vaidlusaluses

ventilatsiooniruumis, ei olnud üürilepingu sõlmimisest alates töökorras ning seetõttu kostja

seda kordagi ka ei kasutanud. Üüritud ruumide ventileerimiseks paigaldas kostja enda kulul

uue ventilatsioonisüsteemi.

Kostja hinnangul ei ole põhjendatud nimetada ruumi ventilatsiooniruumiks üksnes seetõttu, et

seal asub katkine ventilatsiooniseade, mida ei kasutata. Eeltoodust tulevalt puudub igasugune

mõistlik põhjendus, miks vaidlusalust ruumi ei või kasutada muuks otstarbeks, kui

ventilatsiooniseadme teenindamiseks.

Antud juhul ei ole tõendatud ega isegi tõenäoline, et tulekahju põhjustas nn

ventilatsiooniruumis selle teenindamiseks mitteettenähtud seadmete ja/või materjalide

hoidmine. Ka hagiavalduses viidatud Lääne-Eesti Päästekeskuse 05.02.2009.a. kirja nr 7.3-

7145 kollaselt ei ole alust kahtlustada kedagi hooletuses või tahtlikus tegevuses. Lääne-Eesti

Päästekeskus on küll leidnud, et vaidlusalustes ruumides rikuti „Tuleohutuse üldnõuded“ § 38

lõiget 11 ja § 59 lõiget 5, kuid seda ei oie käsitletud kui tulekahju tekke põhjust.

Arvestades, et hageja oli ruumide kasutuse viisist üürilepingu sõlmimisest alates teadlik, kuid

hageja ei nõudnud kostjalt kordagi ruumide teistsugust kasutamist, ei saa kostja tegevust

kuidagi käsitleda üürilepingu olulise rikkumisena, mis annaks aluse üürilepingu

ülesütlemiseks.

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes TsMS § 394 palub kostja jätta hagiavaldus rahuldamata ja

jätta kostja menetluskulud täielikult hageja kanda.

Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete juurde.

KOHTU SEISUKOHT

5. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut

ei ole varem erakorraliselt üles Öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui

üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda.

VÕS § 309 lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud ainult VÕS 15. peatükis

sätestatud juhtudel.

Vastavalt VÕS § 313 lg -le 1 võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama sätte 2.1õike kohaselt on erakorraline ülesütlemine

lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest

ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 313 lg 3).

2-09-44177

Hageja on viidanud üürilepingu ülesütlemisel kahele õiguslikule alusele VÕS § 315 lg 1 p2ja

VÕS §316 lg 1.

VÕS § 315 lg 1 p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja

allkasutaja rikub VÕS § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult.

VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele,

millest üürileandmisel lähtuti. Sama paragrahvi 3.1Õike kohaselt peab äriruumi üürnik

arvestama majaelanike ja naabrite huvidega.

VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on

viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude

või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest

maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

Asja materjalidest nähtuvalt, sõlmis OÜ Heikmar 23.02.2007.a OÜ-ga Biaban (registrikood

11322899) äriruumi üürilepingu, millega andis OÜ Biaban kasutusse Kuressaares Kauba tn 14

asuvad ruumid. Üürnik võttis ruumid kasutusse toitlustusettevõtte pidamise sihtotstarbel /tl. 8-

16/.

1.10.2008.a sõlmisid OÜ Heikmar, OÜ Biaban ja OÜ Damavand üürilepingu ülevõtmise

lepingu, millega senine üürnik OÜ Biaban andis üürileandja nõusolekul 23.02.2007.a sõlmitud

äriruumide üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle OÜ-le Damavand /tl. 17-18/.

Tulenevalt lepingu kohustuste ülevõtmisest sõlmisid OÜ Heikmar (hageja) ja OÜ Damavand

(kostja) 2.10.2008.a uue äriruumide üürilepingu, mille p-s 13.5. on välja toodud nimetatud

üürilepingu seotus 23.02.2007.a üürilepingu kohustuste ülevõtmisega ja 21.02.2007.a

koostatud ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktiga /tl. 19-27/. Üürileping oli sõlmitud

tähtajalisena kehtivusega kuni 27.12.2016.a.

Üürilepingu p-s 4.2.3 kohustus üürnik kasutama äriruume hoolikalt ja sihipäraselt vastavalt

lepingule ja äriruumide otstarbele so toitlustuseks. Lepingu punkti 4.2.7. kohaselt kohustus

üürnik teatama üürileandjale viivitamatult igast äriruumides ja/või hoones toimunud avariist,

tulekahjust jms, võttes koheselt tarvitusele abinõud edasiste kahjude ärahoidmiseks ja

tagajärgede likvideerimiseks. Lepingu punktis 4.2.9. kohustus üürnik järgima tuletõrje- ja

sanitaareeskirju ning vastutama tuleohutuse eest äriruumides.

Pooled leppisid üürilepingu punktis 6.1 kokku, et leping lõpeb selle tähtaja möödumisel.

Leping lõpeb ka äriruumide või hoone hävimisel või kasutuskõlbmatuks muutumisel. Lepingu

punktis 6.4. leppisid pooled kokku, et üürileandjal on Õigus leping erakorraliselt

ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult üks kuu ette, kui üürnik ei ole

täitnud lepingu tingimusi juhtudel, näiteks kui üürniku tegevus halvendab hoone või

äriruumide seisundit (p 6.4.2); üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri või muud lepingus

nimetatud tasumisele kuuluvaid makseid või võlgnevusele lisanduvat viivist ühe kuu jooksul

tasumise tähtaja möödumise päevast arvates (p 6.4.4.); üürnik on muul, lepingus sätestamata

viisil oluliselt rikkunud lepinguga kokkulepitud tingimusi (p 6.4.8.).

Tõendatud on, et 1.01.2009.a toimus lepingu esemeks olevates äriruumides tulekahju /t.l. 28,

29-31, 34/. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et tulekahju järgselt ei ole ruumid

taastusremondita sihtotstarbeliselt kasutatavad ning et kostja neid ka käesoleval ajal ei kasuta.

23.04.2009.a esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse /t.l. 41-44/.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et ülesütlemisavaldus on kostjale kätte toimetatud. Hageja

on arvamusel, et leping lõppes erakorralise ülesütlemisega ülesütlemisavalduses nimetatud

päeval, s.o 30.04.2009.a.

2-09-44177

Kostja hinnangul on üürilepingu ülesütlemine tehtud ilma õigusliku aluseta ja on seetõttu

tühine. Kostja leiab, et üürileping ei ole lõppenud ja kehtib edasi. Kohus kostja sellise

seisukohaga ei nõustu.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral tuleb VÕS §196 lg-st 1 ja §313 Ig-st 1 tulenevalt

hinnata, kas lepingupool so antud juhul üürnik rikkus lepingut ja kas see saab olla mõjuvaks

põhjuseks lepingu ülesütlemisele.

Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks on üldjuhul kohustuse rikkumise

lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine (VÕS § 196 lg-d 1 ja 2).

Tähtaja määramine ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des2-4

sätestatud juhtudel.

Seega on antud vaidluse lahendamisel oluline:

1) kas üürileandja võis üürilepingu erakorraliselt üles öelda lepingu rikkumise tõttu ilma VÕS

§ 196 lg-s 2 sätestatud rikkumise lõpetamiseks üürnikule mõistlikku tähtaega andmata.

2) kas üürnik rikkus lepingut ning kas tuvastatud rikkumisi saab pidada lepingu p -de 4.2.7 ja

4.2.9 ning 6.4.8 mõttes üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks.

Kohus leiab, et antud asjas on üürilepingu erakorralise etteteatamiseta ülesütlemise

materiaalsed eeldused täidetud, esinesid poolte vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemise alused.

Üürnik rikkus üürilepingut oluliselt, rikkumise ulatust ja laadi arvestades ei saa eeldada, et

üürileandja lepingu täitmist jätkab.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjused olid järgmised:

1)1. jaanuaril 2009.a toimus kostja valduses olevates äriruumides tulekahju. Üürilepingu punkti

4.2.9 kohaselt kohustus kostja järgima tuletõrje- ja sanitaareeskirju ja vastutama tuleohutuse

eest üüritud äriruumides. Kostja kasutusse antud Kauba tn 14 äriruume tulekahju järgselt üle

vaadates selgus, et kostja on oluliselt rikkunud üürilepingu punkti 4.2.9. ja siseministri

8.septembri 2000.a määrusega nr 55 vastu võetud „Tuleohutuse üldnõudeid“. Üürilepingu p

4.2.9. kohaselt kohustus kostja lepinguga järgima tuletõrje- ja sanitaareeskirju ning vastutama

tuleohutuse eest üüritud ruumides. „Tuleohutuse üldnõuete“ § 3 kohaselt lasub vastutus

tuleohutusnõuete täitmise eest objekti valdajal. „Tuleohutuse üldnõuete“ § 38 p 11 järgi on

keelatud hoida ehitise ventilatsioonikambris selle teenindamiseks mitteettenähtud seadet või

materjali. Tulekahju tekkepõhjuste väljaselgitamiseks viis Lääne-Eesti Päästekeskus läbi

haldusmenetluse. Lääne-Eesti Päästekeskus tõi välja „Tuleohutuse üldnõuete“ rikkumise kostja

kasutuses olnud ruumides /t.l. 28/. Eeltoodud asjaoludel leidis hageja üürileandjana

põhjendatult, et üürnik on rikkunud võlaõigusseaduse § 276 lg-s 2 sätestatud nõuet kasutada

asja hoolikalt;

2) tulekahju tagajärjel ei ole lepingu esemeks olevad äriruumid alates 1.jaanuarist 2009.a ilma

taastusremonti tegemata sihtotstarbeliselt kasutatavad.

Enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist tegi hageja kostjale korduvalt ettepaneku ruumide

otsene valdus üle anda, et hageja saaks asuda ruume remontima, kuid kostja keeldus äriruume

remondi tegemiseks üle andmast. Nii on kostja hagejale 15.04.2009 teatanud, et ilma kostja

loata ei või hageja üürilepingu esemeks olevatesse ruumidesse siseneda /t.l. 40/.

Sellega rikkus kostja üürilepingu punkti 4.2.7. Kostja on takistanud ruumide tulekahjujärgset

taastamist ning seadnud ohtu ehitise säilimise, sellega on kostja rikkunud kohtu hinnangul ka

üürilepingu p-i 6.4.2, mis annab üürileandjale Õiguse lepingu erakorraliseks ennetähtaegseks

2-09-44177

ülesütlemiseks. Remondi tegemise takistamine lükkab edasi ruumide uuesti sihipäraselt

kasutusse võtmist.

VÕS § 76 lg-s 2 on sätestatud, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest. Tulekahjus kahjustunud ruumide valduse üürileandjale remondi teostamiseks

üleandmisest keeldumine on hea usu, aga ka mõistlikkuse põhimõtet rikkuv.

3) lisaks eeltoodule ei täitnud kostja äriruumi üürilepingut üüri ja kõrvalkulude tasumise osas

nõuetekohaselt. Üürilepingu p 3.3. kohaselt on üürnik kohustatud maksma üüri ja muud

lepingujärgsed maksed üürileandja arvete alusel üks kord kuus järgneva kuu 5-ndaks

kuupäevaks. Ülesütlemisavalduse esitamise ajaks võlgnes üürnik üürileandjale üüri ja

kõrvalkulusid kolme kuu eest. Kostja ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud.

Kohus ei nõustu kostja väitega, et kostja ei rikkunud tuleohutusnõudeid. Tuleohutusnõuete

rikkumine kostja poolt on tõendatud Lääne-Eesti Päästekeskuse 14.08.2009.a teatisega /t.l. 28/.

Lääne-Eesti Päästekeskuse hinnangul ei seisnenud tuleohutuse üldnõuete rikkumine mitte

üksnes ventilatsioonikambris selle teenindamiseks mitteettenähtud seadme või materjali

hoidmises, vaid ka elektrijaotlas või elektrijaotuspunktis, selle peal, all või vastu mis tahes

põlevmaterjali või -eseme hoidmise keelu rikkumises. Toimiku lk 29-34 olevatest fotodest,

tunnistajate G Õ /t.l. 126-127/ja T J /t.l. 129-130/ ütlustest nähtuvalt kasutas kostja

ventilatsiooniruumi laona, hoides seal muu hulgas tuleohtlikke aineid, elektrikilbiruumi oli

kostja sisse seadnud kontori, hoides elektrikilbi vahetus läheduses kergestisüttivaid materjale;

tuletõkkeuksi hoidis kostja avatult, mis tõi kaasa suitsukahjustuste laiema leviku kui oleks

olnud juhul, kui tuletõkkeuksed oleksid olnud suletud. 9.01.2009.a esitas hageja kostjale

pretensiooni, milles juhtis kostja tähelepanu eelnimetatud asjaoludele /t.l. 83/

Kostja väide, et üüritud ruumides toiminud tulekahju põhjuseks oli hageja kui üürileandja

tegevusetus, et üüritud ruumides asuv elektrisüsteem oli aegunud ja ei vastanud kehtivatele

nõuetele, on kohtu hinnangul paljasõnaline ja tõendamata /vt ka tunnistaja M P ütlused lk 132-

133/.

Asjaolu, et hoone elektrisüsteem oli enne põlengut nõuetekohane, kinnitas kohtuistungil oma

ütlustega tunnistaja G Õ /t.l. 126-127/, kes on teinud elektrikuna elektritöid hoones enne

põlengut ning kes vaatas elektrisüsteemi üle vahetult pärast tulekahju 1.01.2009.a.

Ehitisregistri andmetel on Kauba 14 hoonele väljastatud kasutusluba 1998.a /t.l. 84/, millest

võib järeldada, et hoone on ehitatud nõuetekohaselt

Üürnik võttis üürilepingu sõlmimisel 21.02.2007.a ruumid aktiga /t.l. 16/ vastu ja mingeid

pretensioone hoone elektrisüsteemi osas selles ei esitanud. Ruumide üleandmise ja

vastuvõtmise akti järgi oli ruumide üleandmise ajal ventilatsioonisüsteem korras. Ruumide

üleandmise-vastuvõtmise aktis on ventilatsioonisüsteemide juures märgitud, et need asuvad

ventilatsiooniruumis. Seega oli üürnik teadlik, et tegemist on ventilatsiooniruumiga ja

tavapärast hoolsust järgides pidi temale olema selge, et tegemist on ruumiga, mille suhtes

tulenevalt „Tuleohutuse üldnõuetest“ kehtivad erinõuded.

Kostja üürnikuna oli kohustatud järgima „Tuleohutuse üldnõudeid“ kui üldkohustuslikke

nõudeid ilma üürileandja poolse eraldi informeerimiseta. Kostja ei kasutanud ruume

nõuetekohaselt.

Seega asub kohus sarnaselt hagejaga seisukohale, et kostjaga sõlmitud üürileping on

ülesütlemisega lõppenud ja kostjal puudub õiguslik alus Kauba 14 äriruume vallata. Kostja

2-09-44177

11 (11)

käitumine on ilmekalt näidanud, et tal puudub tahe oma majandustegevust üüritud ruumides

jätkata. Iga päevaga, mille võrra ruumide remondiga alustamine edasi lükkub, kannab üürileandja

kahju. Neil asjaoludel ei saa mõlema poole huve kaaludes eeldada, et leping jätkub.

VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist

tagastama. Pärast lepingu lõppemist, s.o alates 1.05.2009.a valdab kostja Kuressaares Kauba tn 14

asuvaid äriruume ilma õigusliku aluseta. AÕS § 80 järgi on omanikul on nõudeõigus igaühe

vastu, kes Õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse

tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

Eelneva alusel kuulub hagi rahuldamisele.

6. Asja tekkinud menetluskulude osas märgib kohus järgmist.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses,

millega hagita menetluses avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse

avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus

lõpetatakse. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude

jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa,

samuti kohtueelses menetluses.

TsMS § 173 lg 2 sätestab, et menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui

menetlusosalised seda ei taotle.

TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab

kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

Eelneva alusel jätab kohus antud asjas hageja menetluskulud kostja kanda.

Reena Undrest

kohtunik