3-07-2460/128 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. aprill 2010, Tallinn

Haldusasja number

3-07-2460

Haldusasi

AS Esmar ja OÜ Esmar Kinnisvara kaebus Keila

Vallavalitsuse 25. mai 2006 korralduse nr 557 ning 31. mai

2006 ehitusloa nr KV2006-70/El tühistamise nõudes

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungi 29. mail 2009 ja 24. märtsil 2010,

kohtuvaidlused kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: AS Esmar

Kaebuse esitaja: OÜ Esmar Kinnisvara

Kaebuse esitajate esindajad: v.adv Jüri Leppik ja v.adv Tiia Nurm

Vastustaja: Keila Vallavalitsus

Esindaja: v.adv Janek Väli

Kolmas isik: Leonarda Invest AS

Kolmas isik: MTÜ Kristjani

Kolmandate isikute esindaja: v.adv. Kalev Aavik

RESOLUTSIOON

1. Jätta AS Esmar ja OÜ Esmar Kinnisvara kaebused rahuldamata.

2. Jätta iga menetlusosalise menetluskulud tema enda kanda.

3. Saata kohtuotsus menetlusosaliste esindajatele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse

kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HkMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. Keila Vallavalitsuse 25. mai 2006 korraldusega nr 557 otsustati anda ehitusluba MTÜ-le

Kristjani vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamiseks aadressil Keila vald Lohusalu küla Kingu. 31.

mail

2006

väljastas

Keila

Vallavalitsus

ehitusloa

nr

KV2006-70/EL.

vee-

ja

kanalisatsioonitrassi

ehitamiseks

vastavalt

Kristjani

maaüksuse

veevarustuse-

ja

kanalisatsiooniprojektile nr 04171. Nimetatud projektis nähakse umbes 20 kinnistu veevärgi-

ja kanalisatsiooni ühendamine Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul (katastriüksus nr

29501:001:0030) asuva veevärgi- ja kanalisatsiooniga ning selles nähakse ette ka uute

trasside ehitamine Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistule.

KAEBUSE ESITAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

2. AS Esmar ja OÜ Esmar Kinnisvara esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused, milles

taotlevad Keila Vallavalitsuse 25. mai korralduse nr 557 ja selle lahutamatuks osaks oleva 31.

mai 2006 ehitusloa nr KV2006-70/EL tühistamist. Kaebuse esitajad selgitavad, et Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistu on alates 14. maist 2008 M. T. omandis, kes omandas kinnistu

haldusasja menetluse kestel AS-ilt Esmar ning OÜ Esmar Kinnisvara kasuks on 24. septembri

2007 lepinguga seatud hoonestusõigus kogu Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistule.

Kaebuse esitajad leiavad, et vaidlustatud ehitusluba rikkus AS Esmar kui Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistu omaniku subjektiivseid õigusi kaebuse esitamise ajal ning

jätkuvalt rikub see OÜ Esmar Kinnisvara kui hoonestaja õigusi, kuna ehitusloa kohaste tööde

realiseerimisel väheneb Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu väärtus.

3. Kaebetähtaja osas selgitavad kaebuse esitajad, et asjaolust, et Keila Vallavalitsus võib olla

võtnud vastu kaebuse esitajate õigusi rikkuva haldusakti, said kaebuse esitajad teada 23.

novembril 2007 kinnistuga koha peal tutvudes ning 26. novembril 2007 õnnestus kaebuse

esitajate esindajal saada ehitisregistrist teave ehitusloa olemasolu kohta. Kaebuse esitajad

selgitavad ka, et AS Esmar ei ole varem andnud mingisuguseid juhtnööre kinnistul soojaku

paigaldamiseks ega selle elektriga varustamiseks. Seejuures toovad kaebuse esitajad välja, et

vastustaja ja kolmas isik ei ole tõendanud, et 15. oktoobril 2007 ehitustööde teostajaga

väidetavalt suhelnud isikul oleks olnud mistahes seos AS-iga Esmar. Kaebuse esitajad viitavad

siinkohal kohtuistungil üle kuulatud R. L. ja K. L. kinnitusele, et AS Esmar ei ole kellelegi, s.h

OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus, vastavat volitust andnud. Kaebuse esitajad kinnitavad, et

OÜ-l BREM Kinnisvarahooldus puudus volitus lubada kinnistul ehitustööde teostamist ning

sõlmida täiendavaid kokkuleppeid ehitustööde teostamiseks vajaliku elektrienergiaga

varustamise kohta ning juhul, kui seda tehti, on tegemist volituseta esindusega, millest AS

Esmar ei olnud teadlik.

4. Kaebuse esitajad on seisukohal, et vaidlusalune ehitusluba on väljastatud ehitamiseks teisele

isikule kuuluvale kinnisasjale ilma maatüki omaniku nõusolekuta, vastava loa vajalikkus

tulenes aga asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 lõikest 2 ning ehitusseaduse

(EhS) § 23 lõikest 5. Kaebuse esitajad väidavad, et kolmandatel isikutel puudus seadusest

tulenevalt teise isiku maa kasutamise õigus ning puudus ka EhS § 23 lõikes 5 nimetatud

kokkulepe.

5. Kaebuse esitajad on seisukohal, et 15. septembril 2005 dokumendile, mis kannab nimetust

"Kristjani maaüksuse veevarustuse- ja kanalisatsiooni projekt“, AS Esmar esindaja poolt

antud kooskõlastus ja erinevate isikute vaheline väidetav suhtlemine seoses ehitustöödega ei

ole käsitletavad kinnisasja omaniku või hoonestaja nõusolekuna kinnisasja kasutamiseks.

Viidates analoogiale Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-5-06 käsitletud juhtumiga, leiavad kaebuse

esitajad, et projektile kooskõlastusallkirja andmine ei ole õiguslikult siduv ega saa asendada

asja- või võlaõiguslikku kokkulepet võõrale maatükile ehitamiseks. Kaebuse esitajad märgivad

ka, et projektiks nimetatud dokumendile kantud kooskõlastused ei tõenda ka projekti

kooskõlastamist, kuna kohtumenetluses leidis tuvastamist, et projekti on pealekleepimise teel

võrreldes esialgsega muudetud, ilma et oleks võimalik tuvastada projekti muutmise aega, ning

kuivõrd mitte ühegi kooskõlastuse juures ei ole viidet asjaolule, et kooskõlastatud on

muudatustega projekt, siis järeldub sellest, et kooskõlastatud on muutmata projekt, ent

projekti esialgsele redaktsioonile kantud kooskõlastused ei saa kehtida projekti muudetud

redaktsiooni suhtes. Lisaks toob kaebuse esitaja välja, et AS-i Esmar tegevjuhil K. L.l puudus

pädevus EhS § 23 lõikes 5 sätestatud nõusoleku andmiseks ja ehitusprojekti

kooskõlastamiseks ning seda K. L. ka ei teinud. Kaebuse esitajad järeldavad K. L. ütlustest, et

talle kooskõlastamiseks esitatud joonis ei olnud ehitusprojekt ning seda talle ka ei väidetud

ning 15. septembril 2005 joonisele kantud kooskõlastus ei ole ehitusprojekti kooskõlastus.

Kaebuse esitajad märgivad, et tunnistaja seisukoha õigsust kinnitab asjaolu, et väidetava

ehitusprojekti kooskõlastamise hetkel puudus kõige elementaarsemal tasandil selgus

kavandatu realiseeritavuse võimalikkuse osas - ei olnud teada kavandatavad mahud nii reovee

kui ka joogivee osas ning sellega seonduvalt puudus võimalus hinnata süsteemi sobivust,

kusjuures seda, et vastavad mahud olid kokku leppimata, kinnitas ka kohtuistungil üle

kuulatud tunnistaja H. H..

6. Kaebuse esitajad viitavad, et ka AS Esmar seadusjärgne esindaja R. L. ei ole kinnitanud

MTÜ Kristjani juhatuse liikmele P. K. nõusolekut rajada kinnistule projektikohane ehitus

nagu püüavad väita vastustaja ja kolmandad isikud. Viidates R. L. ja P. K. poolt kohtuistungil

antud ütlustele järeldab kaebuse esitaja, et R. L. ei andnud MTÜ-le Kristjani mistahes

nõusolekut

rajada

Lohusalu

Konverentsikeskuse

kinnistule

veevarustuse-

ja

kanalisatsioonitrasse, vaid R. L. ning P. K. rääkisid kavandatust vaid üldsõnaliselt ning

konkreetsed asjaolud pidid selguma edasise menetluse käigus. Kaebuse esitajad viitavad ka P.

K. kinnitusele, et võõral kinnisasjal tööde tegemiseks pidid sõlmima kokkuleppe projekteerija

ja ehitajad.

7. Kaebuse esitajad selgitavad, et AS Esmar ei ole kunagi volitanud OÜ-d BREM

Kinnisvarahooldus või OÜ-d BREM Kinnisvarabüroo end esindama suhtlemisel seoses

MTÜ Kristjani poolt teostatavate ehitustöödega ning vastustaja ja kolmandad isikud ei ole

seda ka tõendanud – OÜ BREM Kinnisvarahooldus volitused piirdusid Lohusalu

Konverentsikeskuse haldamisega vastavalt 09. juunist 2005 kuni 01. oktoobrini 2006 kehtinud

rendilepingule ning 07. novembril 2006 sõlmitud koostöölepingule nr 1-2006, mida täiendati

27. märtsil 2007. Kaebuse esitajad rõhutavad, et volituste kontrollimine oli kohaliku

omavalitsuse ülesanne. Samuti leiavad kaebuse esitajad, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus

tolleaegse juhatuse liikme V. M. poolt 05. augustil 2005 antud kooskõlastus projektiks

nimetatud joonisel ei ole käsitletav EhS § 23 lõikes 5 sätestatud nõusolekuna ega projekti

kooskõlastusena samadel põhjustel, miks ei ole sellena käsitletav K. L. kooskõlastus.

8. Kaebuse esitajad ei nõustu, et kaebuse esitajate kohustus lubada trasside ehitust Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistule tulenes 2002. aasta detailplaneeringust. Seejuures viitavad nad

Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-5-06, kus leiti, et detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja

kitsendus AÕS § 155 lg 1 mõttes ega anna õigust ehitamiseks. Lisaks märgivad kaebuse

esitajad, et AS-i Esmar ei kaasatud Kristjani maaüksuse detailplaneeringu menetlusse ning ta

ei ole nõustunud planeeringu lahendusega.

9. Kaebuse esitajad leiavad, et asjaolu, kas Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul paiknevate

seadmete puhul on tegemist ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni seadmetega, ei oma käesoleva

vaidlusega vähimatki puutumust. Samas toovad kaebuse esitajad välja, et vastustaja ega

kolmandad isikud ei ole põhjendanud, millisel moel oleks kolmandatel isikutel õigus rajada

Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistule trasse juhul, kui kinnistul paikneksid ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooni seadmed. Seejuures viitavad kaebuse esitajad, et ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooni seadus (ÜVVKS) ei anna iseseisvat õigust ehitada kolmandale isikule

kuuluvale, s.h ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni omanikule kuuluvale kinnistule trasse ning

ÜVVKS § 5 lg 1 ja 2 ning § 3 lg 1 kohaselt ei ole liitujal mitte vähimatki õigust teha

ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni omaniku kinnistul laiaulatuslikke ehitustöid selleks, et liituda

ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga ning ehitada liitumist võimaldavaid trasse. Kaebuse esitajad

juhivad tähelepanu ka asjaolule, et Riigikohtu lahendist nr. 3-2-1-164-09 tulenevalt puudub

kolmandatel isikutel õigus nõuda liitumislepingu sõlmimist Lohusalu Konverentsikeskuse

kinnistu hoonestajaga ning kinnistu omanikul ja hoonestajal puuduvad mistahes kohustused

kolmandate isikute ees ja seega ei anna asjaolu, et kinnistul paiknevad ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooniseadmed kolmandatele isikutele mitte mingeid õigusi.

10. Kaebuse esitajad viitavad ka Riigikohtu lahendile nr. 3-3-1-33-05, kus leiti, et ehitusloa

andmise otsustamisel tuleb hinnata tuleb ka seda, kas sellist rajatist on võimalik hiljem

efektiivselt kasutada. Kaebuse esitajate hinnangul võimaldab Kristjani maaüksuse

veevarustuse- ning kanalisatsiooni projekt Kingu kinnistu veevarustuse- ja kanalisatsiooni

süsteemi toimimise ainult läbi selle ühendamise Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul

paikneva süsteemiga, ent vastava asjaõigusliku kokkuleppe puudumine on oluline süsteemi

toimimist takistav õiguslik takistus. Kaebuse esitajad leiavad, et ehitusloa andmine ehitise

ehitamiseks, mida ei ole võimalik õiguslikult või tehniliselt iseseisvalt kasutada

naaberkinnistust sõltumatuna ja ilma kokkuleppeta naaberkinnistu omanikuga, on

õigusvastane.

11. Kaebuse esitajad leiavad, et ehitusloa andmine on diskretsiooniotsus, mille andmisel tuleb

kaaluda ka isikute huve, kelle õigusi võib ehitusluba faktiliselt puudutada, ent Keila

Vallavalitsus ei ole pöördunud kordagi kaebuse esitajate poole ettepanekuga esitada oma

seisukoht ehitamise võimalikkuse kohta kinnistule, mistõttu on rikutud HMS § 40 lõikes 2

sätestatud ärakuulamisõigust. Samuti ei ole Keila Vallavalitsus ehitusloa väljastamisel

selgitanud välja seda, kas ehitusloa taotleja ja kinnistu omaniku või hoonestaja vahel on

sõlmitud Ehitusseaduse § 23 lg 5 järgi nõutav kokkulepe ning kas ehitise valmimisel on selle

kasutamine õiguslikult ja tehniliselt võimalik.

12. Kaebuse esitajad leiavad, et ehitusloa tühistamisega kaasneb Lohusalu Konverentsikeskuse

kinnistule püstitatud ehitiste lammutamine. Kaebuse esitajad selgitavad ka, et kolmandate

isikute poolt püstitatud tehnovõrgud võimaldavad nende ümberehitamist selliselt, et

kolmandate isikute kinnistutele paigaldatakse puurkaev ning puhastusseade. Nimetatud

lahendus on pakutud välja Kristjani maaüksuse detailplaneeringus ning seega ei tooks

ehitusprojekti korrigeerimine kolmandatele isikutele kaasa märkimisväärseid kulutusi. Seetõttu

leiavad kaebuse esitajad, et nende õiguste jäme rikkumine kaalub üles kolmandate isikute huvi

ehitusloa kehtima jäämise suhtes.

13. Kaebuse esitajad ei nõustu väitega nagu tuleks haldusakti tühistamisel anda välja sama

sisuga haldusakt ilma, et oleks vajalik saada kinnistu omaniku või hoonestaja täiendav

kooskõlastus, kuna asjaõigusseaduse § 158 lõikes EhS § 23 lõikes 5 sätestatud eeldused on

täitmata ning kinnisasja omanik ja hoonestaja on tehnovõrkude rajamise vastu, siis ei viiks

järgnev menetlus sama sisuga haldusakti vastuvõtmisele, nagu püüavad väita vastustaja ja

kolmandad isikud.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

14. Keila Vallavalitsus peab AS-i Esmar ja OÜ Esmar Kinnisvara kaebusi

põhjendamatuteks ning taotleb nende rahuldamata jätmist. Esmalt leiab vastustaja, et

vaidlustatud haldusaktid ei riku kaebuse esitajate subjektiivseid õigusi, kuivõrd AS Esmar on

kinnistu võõrandatud M. T.ile ning alates 08. maist 2008 puuduvad tal kõnealuse kinnistuga

seosed. Vastustaja leiab, et haldusakti tühistamine ei saa toimuda sellise isiku huvides, kelle

õigusi haldusakt asja otsustamise ajal enam ei puuduta. Vastustaja hinnangul ei riku

vaidlustatud haldusakt OÜ Esmar Kinnisvara subjektiivseid õigusi, kuna kaevatav

ehitusluba ei piira OÜ Esmar Kinnisvara õigusi hoonestusõiguse teostamisel, mis on

fikseeritud kinnistusraamatu sissekandes – see on sotsiaalmaal asuvate ehitiste korrashoiu

teostamine, kindlustamine ja ülesehitamine. Samuti märgib vastustaja, et vaidlusaluse

ehitusloa andmise ajal puudus kinnistusraamatus sissekanne hoonestusõiguse kohta,

mistõttu viimase õigused ei olnud puutumuses vaidlustatud haldusaktidega ning seega

puudus vajadus ja kohustus saada viimaselt nõusolek projektdokumentatsioonile,

informeerida viimast vastuvõetavatest haldusaktidest ja sõlmida viimasega muid

kokkuleppeid, millistele on kaebaja viidanud kaebuses. Vastustaja toob ka välja selle, et OÜ

Esmar Kinnisvara on asutatud üle poole aasta hiljem, kui anti välja vaidlustatud haldusakt,

ent Riigikohtu halduskolleegiumi lahendi nr 3-3-1-43-06 kohaselt ei saa pidada õigeks

kaebeõiguse laiendamist aktidele, mille vaidlustamise tähtaeg oli möödunud enne vastava

ühenduse moodustumist.

16. Vastustaja selgitab, et vaidlusalusel kinnistul asus ja asub veevärk ja ainuke piirkonna

puhastusseade ning Lohusalu konverentsikeskuse kinnistu omandamisega laienesid AS-le

Esmar olemasolevad kinnistuga seotud õigused ja kohustused. Viidates ÜVVKS § 2 lõikele

1, leiab vastustaja, et olemasolev süsteem vastas ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni tunnustele

juba kahe tingimuse tõttu – tema kaudu toimus kinnistute veega varustamine ja reovee

ärajuhtimine ning see teenindas üle 50 elaniku. Vastustaja viitab ka Riigikohtu lahendis nr 3-

2-1-164-09 tuvastatule, et vaidlusalusel kinnistul asub ühisveevärk ja –kanalisatsioon ning

selle omanik on reeglina kohustatud teenust osutama, sõltumata sellest, kas ta on vee-

ettevõtja. Vastustaja hinnangul on tegemist pahauskse tegutsemisega, kui ühisveevärgi ja –

kanalisatsiooni omanik põhjendamatult keeldub teenust osutamast naaberkinnistu

omanikele, kellel puudub mõistlik alternatiiv veevarustuseks ja kanalisatsiooniks.

17. Vastustaja selgitab ka, et enne ehitusloa andmist kontrollis vallavalitsus projekti

kooskõlastamist Lohusalu Konverentsikeskuse omanikuga, mille volitatud esindajaks oli

OÜ BREM Kinnisvarahooldus, kes tegeles igapäevaselt kõigi vee- ja kanalisatsiooniteenuste

osutamise küsimustega nimetatud piirkonnas. Samuti oli ehitusprojekt 15.09.2005 kirjalikult

kooskõlastatud ka AS-i Esmar tegevjuhi K. L. poolt. Vastustaja väitel oli seega igati selge, et

kinnistu omanik oli andnud oma nõusoleku projektile ja soovis vastavate tehnovõrkude

rajamist oma maale ja nende ühendamist olemasoleva vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga.

Vastustaja toob välja, et vaidlusaluses piirkonnas ei ole teist puhastusseadet ega vajalikku

puurauku ning seega alternatiivseid lahendusi Kristjani maaüksuse varustamiseks vee- ja

kanalisatsiooniteenusega ei olnud. Samuti viitab vastustaja Keila Vallavolikogu 09. oktoobri

2002 otsusega nr 293/1002 kehtestatud Kristjani maaüksuse detailplaneeringu punktile 3.3,

mille kohaselt oli planeeritava ala heitveed ette nähtud suunata olemasolevasse

ühiskanalisatsiooni puhastusseadmesse. Vastustaja selgitab, et detailplaneeringu järgi oli

algul planeeritud veevarustuse aluseks planeeritav puurkaev-pumbamaja, kuid kuna AS

Esmar olemasoleva puurkaevu omanikuna ehitusprojekti kooskõlastamise käigus nõustus

vee- ja kanalisatsiooniteenusega varustama ka Kristjani maaüksust, siis puudus igasugune

põhjendus uue puurkaevu rajamiseks, mis on teadupärast väga kulukas. Vastustaja viitab

seejuures tunnistajatena üle kuulatud P. K. ja H. H. ütlustele. Vastustaja rõhutab, et kuivõrd

K. L. andis projektile oma kooskõlastuse pärast kõiki teisi kooskõlastusi, pidi ta aru saama,

et tegemist on põhiprojektiga, mille alusel taotletakse ehitusluba. Vastustaja väitel on

ebausutavad K. L. väited, et igapäevaselt kinnisvaraga tegeleva ettevõtte juhtimisega

tööalaselt tegeledes ei saanud ta aru, mis on põhiprojekt ja mis on eskiisjoonis, kusjuures ta

andis kooskõlastuse projekti joonisele, millel oli märgitud peale „PP“, mis üldteadaolevalt

tähendab põhiprojekti. Samuti märgib vastustaja, et tegemist oli projekti joonisega, mis oma

detailsusastmes ei saanud kellelgi tekitada muljet, et tegemist on eskiisjoonisega. Eeltoodud

asjaolud muudavad vastustaja hinnangul ebausutavaks K. L. ütlused tervikuna. Vastustaja

hinnangul on projektil tehtud ülekleepimine väheoluline, kuna see puudutab planeeritud

torustikku väga väikeses ulatuses, mis ei mõjuta asja sisulist lahendamist. Ülekleepimine ei

muuda vastustaja hinnangul olematuks asjaolu, et nii AS Esmar kui ka OÜ BREM

Kinnisvarahooldus projekti kooskõlastasid, kusjuures kaebuse esitajad ei ole peale

ülekleepimise selgumist tuginenud ka asjaolule, et nad ei oleks ülekleebitud variandile

kooskõlastust andnud.

18. Vastustaja leiab, et Lohusalu Konverentsikeskuse omaniku AS-i Esmar volitatud

esindajaks oli OÜ BREM Kinnisvarahooldus, kes tegeles igapäevaselt kõigi vee- ja

kanalisatsiooniteenuste osutamise küsimustega nimetatud piirkonnas. Siinkohal viitab

vastustaja OÜ BREM Kinnisvarahooldus 06.10.2006 kirjale nr 1-5/1084. Vastustaja väitel

suhtles tööde teostaja OÜ Veritang ehitustööde alustamisega seoses AS-iga Esmar seotud

ning AS-i Esmar huvides ja nimel tegutsevate isikutega (kas AS Esmar, OÜ BREM

Kinnisvarabüroo või OÜ BREM Kinnisvarahooldus töötaja), kes ütlesid, kuhu paigutada

kinnistul ehitajatele vajalik soojak, kus hoida tehnikat ning kustkohast saada ehitustöödeks

vajalikku elektrit. Muuhulgas saadi elektriühendus ruumidest, kuhu OÜ-l Veritang puudus

iseseisev juurdepääs ning kust vedas elektriühenduseks vajaliku kaabli AS Esmar huvides ja

nimel tegutsev isik. Samuti toob vastustaja välja, et OÜ Veritang ei maksnud elektri eest

Eesti Energiale, vaid arveldas AS Esmar esindajatega.

20. Vastustaja väitel ei ole haldusaktide andmisel ei ole rikutud ärakuulamisõigust, kuna AS

Esmar oli vaidlusaluse ehitise teostamiseks koostatud projektist mitte üksnes teadlik, vaid

andis sellele ka oma tegevjuhi K. L. kaudu heakskiidu. Vastustaja juhib tähelepanu asjaolule,

et haldusmenetluses ei ole ärakuulamisõiguse tagamise puhul reeglina oluline vorm, milles

ärakuulamine toimub ning asjaolu, et juriidilise isiku nõustumisest ehitusprojektiga teatab

mitte juriidilise isiku juhatuse liige, vaid tegevjuht, ei anna alust väitele, et ärakuulamist

polegi toimunud. Vastustaja nõustub, et AS Esmar poolt vaidlusaluse ehitise ehitamiseks

antud nõusolek oli vormivigadega, kuna see ei olnud notariaalne. Samas selgitab vastustaja,

et ehitusprojekti realiseeriv ehitus oli kaebaja kinnistut puudutavas osas lõpetatud juba enne

kaebaja poolt halduskohtusse pöördumist, ent vaidlusaluse ehitusloa tühistamine omab

mõtet ainuüksi juhul, kui pidada võimalikuks ehitusloa alusel valmis ehitatu lammutamist

või olulist ümberehitamist tulevikus. Vastustaja väitel tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda

Riigikohtu praktikast ehitiste lammutamise võimalikkuse kohta ning viitab seejuures

Riigikohtu lahendile nr. 3-3-1-64-02. Samuti viitab vastustaja Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-

64-02 ning märgib, et senises praktikas on peetud valmis ehitise lammutamist võimalikuks

üksnes juhul, kui ehitis on õigusvastane materiaalselt, kuna vastasel juhul oleks tegemist

ehitise omaniku õiguste ebaproportsionaalse rikkumisega. Vastustaja selgitab, et käesoleval

juhul on ehitusluba kaebaja kinnistut puudutavas osas täielikult realiseeritud ning tööde

teostamiseks on kulutatud väga suuri summasid. Seega kohtupraktikast tulenevalt

vaidlusaluse ehitusloa tühistamise aluseks ei saa olla pelgalt kaebaja väited selle kohta, et

ehitamise aluseks olnud ehitusloa väljastamisel arvesse võetud kaebaja nõusolek ei olnud

kooskõlas vorminõuetega. Vastustaja viitab ka sellele, et täna kehtiva EhS § 23 lg 5

redaktsioon ei nõua enam, et kinnisasja omaniku nõusolek kinnisasjale teisele isikule

tehnovõrgu või -rajatise ehitamiseks peaks olema notariaalne. Vastustaja on kokkuvõtvalt

seisukohal, et haldusasjas kogutud tõendeid kogumis hinnates on tõendatud, et kaebajad

tegelikult nõustusid vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutamisega naaberkinnistu omanikele,

kooskõlastasid ehitusprojekti, olid teadlikud ehitustegevusest ning alles peale torustiku

ehitustööde lõppemist esitasid otsitud ja kunstlikel põhjendustel kaebuse.

21. Viimaks leiab vastustaja, et kaebused on esitatud kaebuse tühistamise tähtaega rikkudes,

kuna AS Esmar pidi igal juhul oma arvatavast õiguste rikkumisest teada saama hiljemalt 15.

oktoobril 2007, kui alustati ehitustöid ja mil hakkas kulgema kaebuse esitamise tähtaeg.

Samasid asjaolusid tuleb vastustaja väitel arvestada ka OÜ Esmar Kinnisvara kaebuse

tähtaegsuse hindamisel, sest on täiesti välistatud, et AS-le Esmar teadolevaid asjaolusid

vaidlusaluste trasside rajamise kohta hoiti salajas Esmar AS-le 100% kuuluva ning samal

aadressil tegutseva tütarettevõtte Esmar Kinnisvara OÜ eest.

KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHT

22. Kohtumenetlusse kolmandate isikute kaasatud MTÜ Kristjani ja AS Leonarda Invest

vaidlevad kaebusele vastu ning paluvad see rahuldamata jätta. Kolmandate isikute

seisukohad ja väited ühtivad vastustaja omadega, mistõttu neid siinkohal eraldi ei kajastata.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

23. Hinnanud menetlusosaliste väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja

vastastikkuses seoses, leiab, et AS Esmar ja OÜ Esmar Kinnisvara kaebused tuleb jätta

rahuldamata, kuna vaidlusalune ehitusluba ja Keila Vallavalitsuse korraldus selle väljastamise

kohta ei riku neid kaebuse esitajate subjektiivseid õigusi, mille kaitseks on kaebused esitatud.

24. Esmalt on vastustaja ja kolmandad isikud asunud seisukohale, et kaebuse esitajad on

mööda lasknud kaebusega halduskohtusse pöördumiseks seaduses ettenähtud tähtaja, kuivõrd

nad pidid ehitusloa olemasolust teadlikud olema vähemalt 15. oktoobril, kui Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistul ehitustöid reaalselt tegema hakati. Vaidlust ei ole käesoleval

juhul selles, et ehitusloba ega selle andmise aluseks olevat vallavalitsuse korraldust kummalegi

kaebuse esitajale kätte toimetatud ei ole. Sellisel juhul reguleerib kaebetähtaja küsimust

halduskohtumenetluse seadusetiku (HkMS) § 9 lg 9, kus sätestatakse, et kui haldusakti ei ole

kaebuse esitajale teatavaks tehtud, kuid ta on haldusaktist muul viisil teada saanud, ent

viivitanud kaebuse esitamisega ebamõistlikult, loetakse kaebuse esitamise tähtaeg möödunuks.

Kohus möönab, et kuigi vastustajate poolt esile toodud asjaolud lubavad ka arvata, et kaebuse

esitajad (vähemalt AS Esmar) võis olla ehitustööde toimumisest teadlik varem kui nad ise

väidavad, ei ole kogutud tõendid siiski piisavad veendumaks, et kaebuse esitajad olid teadlikud

vaidlusaluse ehitusloa, ent viivitasid kohtu poole pöördumisega ebamõistlikult. Kaebuse

esitajate teadlikkust ehitustöödega alustamisest on vastustaja ja kolmas isik põhjendanud

eelkõige sellega, et 15. oktoobril 2007 kui kolmandate isikute poolt palgatud ehitusettevõtja

töid alustas, leppis ta Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul viibinud isikutega kokku

ehitussoojaku paiknemise koha ning leppis kokku selle elektriga varustamise Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistult. Kaebuse esitajad sellele otseselt vastu vaielnud ei ole, küll aga

väidavad, et ei ole teadlikud, kellega sellised kokkulepped sõlmiti ning kaebuse esitajate

nõusolekuid selliste kokkulepete sõlmimiseks kindlasti ei olnud. Kuivõrd vastustaja ja kolmas

isik ei ole suutnud tõendada, kellega ehitajad Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul asju

ajasid ning kellega soojaku paigaldamise ja elektriga varustamise kokku leppisid, ei ole

tegelikult teada, kas neil isikutel üldse oli mingisugune seos kaebuse esitajate või kaebuse

esitajate nimel tegutsenud isikutega. Kohtu hinnangul ei saa teha järeldust, et kui kinnisasjal

viibivad mistahes isikud saavad teadlikuks mõnest kinnisasjal toimunud sündmusest, siis saab

sellest samal ajal teadlikuks ka kinnisasja omanik. Seega ei ole tõendatud, et kaebuse esitajad

said ehitustegevusest teada enne 23. novembrit 2007, nagu nad ise väidavad ning seetõttu ei

saa asuda seisukohale, et kaebuse esitamise tähtaeg oleks mööda lastud.

25. HkMS § 7 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et

haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. HkMS § 10 lg 2

p 4 kohaselt tuleb kaebuses ära näidata, kuidas haldusakt või toiming isiku arvates tema

subjektiivseid õigusi rikub ehk teisisõnu tuleb kaebuses märkida, milliste oma subjektiivsete

õiguste kaitseks on kaebuse esitaja halduskohtusse pöördunud. Halduskohtule esitatud

tühistamiskaebuse rahuldamise esmaseks eelduseks on, et vaidlusalune haldusakt rikub

kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi, mille kaitseks on kaebus esitatud ning kui haldusakt

selliseid subjektiivseid õigusi ei riku tuleb tühistamiskaebus rahuldamata jätta sõltumata

vaidlusaluse haldusakti objektiivsest õigusvastasusest. Käesoleval juhul on AS Esmar

vaidlustanud Keila Vallavalitsuse korraldusega MTÜ-le Kristjani väljastatud ehitusloa enda

omandiõiguse kaitseks, OÜ Esmar Kinnisvara on samadel motiividel esitanud kaebuse,

kaitsmaks tema kasuks AS Esmar omandis olevale kinnisasjale seatud hoonestusõigusest

tulenevaid õigusi. Kummagi kaebuse esitamise lähtealuseks on arusaadavalt olnud kaebuse

esitajate tõdemus, et ehitusluba võimaldab ehitada trasse AS-i Esmar omandis olevale ja OÜ

Esmar Kinnisvara kasuks hoonestusõigusega koormatud Lohusalu Konverentsikeskuse

kinnistule ilma kaebuse esitajate teadmata ja nõusolekuta ning seeläbi rikub vaidlusalune

ehitusluba kaebuse esitajate õigusi.

26. Kohtu hinnangul on kaebuse esitajate selline seisukoht väär. Vaidlusaluse ehitusloa näol

on ehitusseaduse (EhS) § 22 lg 1 p 1 kohaselt tegemist kohaliku omavalitsuse nõusolekuga

püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi.

Selline kohaliku omavalitsuse nõusolek ei anna ehitusloa omanikule iseenesest õigust ehitada

võõrale kinnisasjale, sõltumata sellest, et võõras kinnisasi võib olla ehitusloale märgitud ehitise

püstitamise kohana. Ehitusluba ei piira kuidagi kinnisasja omaniku õigust enda kinnisasja

vabalt vallata, kasutada ja käsutada ega ole iseenesest mistahes takistatuseks hoonestaja

õiguste teostamisel. Ehitusluba reguleerib üksnes ehitusloa andja ja ehitusloa omaniku vahelisi

õigussuhteid ning neist tulenevaid õigusi ja kohustusi, ent see ei määra mistahes moel

ehitusloa omaniku ja kolmandate isikutel, sealhulgas ehitusloas nimetatud ehitamise koha

maaüksuse omaniku vahelisi suhteid. Teisisõnu annab ehitusluba selle omanikule avaliku

võimu ees õigustuse tegeleda ehitusloa esemeks oleva ehitamisega, ent muid õigussuhteid

ehitusluba ei mõjuta. Kolmandatel isikutel, kelle omandis olevale või kelle kasuks

hoonestusõigusega koormatud kinnisasjale ehitamiseks on ehitusluba väljastatud, ei ole

ainuüksi ehitusloa kehtivusest tulenevalt kohustust enda kinnisasjal sellist ehitamist lubada ega

ehitusloa alusel püstitatud ehitisi taluda. Ehitusloa näol ei ole tegemist avaliku võimu poolt

ehitusloa omaniku kasuks võõrale kinnisasjale seatud kinnisomandi kitsendusega.

27. Asjaolu, et EhS § 23 lõikes 5 nähakse ette, et võõrale kinnisasjale ehitamiseks vajaliku

ehitusloa väljastamise üheks eelduseks on kinnisasja omaniku nõusolek, ei tähenda siiski seda,

et ehitusloa väljastamine kinnitaks kuidagiviisi sellise nõusoleku olemasolu või et kinnisasja

omanikul tuleks ehitamist lubada ja ehitisi taluda pelgalt seetõttu, et kohalik omavalitsus on

väljastanud ehitusloa. Ehitusluba on selles osas sarnane näiteks kauplemisloaga, kus samuti

märgitakse teatud kindel koht (müügipind), kus loa omanikul on õigus (teatud kaupadega)

kaubelda. Ka kauplemisloa olemasolu ning teatud müügipinna aadressi nimetamine selles ei

anna kauplemisloa omanikule mistahes õigusi kõnealuse müügipinna omaniku vastu, eelkõige

ei anna see õigust kasutada kauplemisloal märgitud kaubanduspinda ilma selle omaniku

nõusolekuta. Õigus võõrale kinnisasjale ehitada saab ehitajale tulla kas tsiviilõiguslikest

suhetest kinnisasja omanikuga (hoonestusõigusega koormatud kinnistu puhul ka

hoonestajaga) või otseselt seadusest. Ehitusluba sellist õigust ei anna, mis tähendab, et ka

käesolevas asjas vaidluse all olev kolmandale isikule välja antud ehitusluba ei anna kolmandale

isikule mingisuguseid õigusi suhetes kaebuse esitajatega, mis puudutab Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistu kasutamist, millest omakorda tuleneb, et kaebuse esitajate

õiguste ja kohustuste seisukohast ei oma selline ehitusluba mingisugust tähtsust ega saa seega

ka nende omandiõigust (hoonestaja asjaõigusi) rikkuda.

28. Käesoleva vaidluse eripäraks on see, et suurelt jaolt on ehitusloa esemeks olev

ehitustegevus kaebuse esitajate kinnistul juba toimunud – kolmandad isikud on Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistule ehitisi püstitanud (trasse rajanud). Kohus möönab, et

ehitusloas näidatud trasside ehitamine võib olla rikkunud kaebuse esitajate omandiõigust ja

hoonestusõigust, ent sel juhul tuleb kaebuse esitajal kaitsta end kolmandate isikute vastu

tsiviilõiguslike kaitsevahenditega. Kuivõrd ehitusluba iseenesest ei anna kolmandatele isikutele

õigust Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistut kasutada või selle omaniku/hoonestaja

asjaõigustega kaitstud sfääri tungida, siis ei oma kaebuse esitajate õiguste kaitse viiside valiku

seisukohast tähtsust, kas kolmandad isikud on vaidlusaluseid töid teinud ehitusloa alusel või

sootuks ilma ehitusloata ning kaebuse esitajate õiguste kaitseks ei ole ehitusloa vaidlustamine

ega tühistamine vajalik.

29. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et vaidlusalune ehitusluba ei riku AS-i Esmar omandiõigust

ega OÜ Esmar Kinnisvara hoonestusõigust ning ehitusloa tühistamise taotlus tuleb seetõttu

rahuldamata jätta. Menetlusosaliste poolt avaldatud seisukohtade osas märgib kohus siiski

alljärgnevat.

30. Nõustuda ei saa vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et AS-il Esmar puudub

kaebeõigus seetõttu, et pärast vaidlusaluse ehitusloa väljastamist ning ka pärast kaebuse

esitamist on AS Esmar võõrandanud Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu M. T.ile. Kehtiv

HkMS ei reguleeri sõnaselgelt küll menetlusõigusjärglusega seotud küsimusi, ent kohus leiab,

et kuivõrd halduskohus kontrollib haldusaktide ja toimingute õiguspärasust haldusakti

andmise või toimingu sooritamise aja seisuga, siis tuleb ka kaebuse esitaja subjektiivsete

õiguste rikkumist hinnata eelkõige haldusakti andmise aja seisuga. Vaidlusega seotud asja

omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine ei mõjuta iseenesest

asja menetlust ning asja võõrandamine pärast kaebuse esitamist ei anna iseseisvat alust

kaebuse läbi vaatamata või rahuldamata jätmiseks. Seda seisukohta toetab ka kehtiva

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 210 regulatsioon. Seetõttu ei mõjutata Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistu võõrandamine iseenesest AS-i Esmar kaebeõigust.

31. Õige ei ole ka vastustajate ja kolmandate isikute seisukoht nagu puuduks OÜ-l Esmar

Kinnisvara kaebeõigus ainuüksi seetõttu, ehitusloas nimetatud ehitustegevuski ei kahjustaks

kinnistusraamatu kandest nähtuva hoonestusõiguse sisuks olevate õiguste (ehitiste korrashoiu

teostamine, kindlustamine ja ülesehitamine) teostamist. Siinkohal tuleb tähele panna, et

vaidlusaluse ehitusloa esemeks olevad trassid on ette nähtud ühendamaks Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistul olevate ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seadmetega. Tsiviilasjas

nr 3-2-1-164-09 tehtud kohtuotsuses nõustus Riigikohus ringkonnakohtu poolt varem

tuvastatud asjaoluga, et Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul asuva ühisveevärgi ja

-kanalisatsioon kuulub Esmar Kinnisvara OÜ-le. Seega hoonestusõiguse seadmise lepingu

sisu iseenesest OÜ Esmar Kinnisvara kaebeõigust ei välista. Juriidilise isiku kaebeõigust ei

välista iseenesest ka see, et see juriidiline isik on asutatud pärast vaidlusaluse haldusakti

andmist, kui haldusaktist tulenevad õigused ja kohustused isiku subjektiivseid õigusi jätkuvalt

rikuvad. Asjakohaseks ei saa pidada vastustaja ja kolmandate isikute viidet Riigikohtu

lahendile 3-3-1-43-06, kuivõrd selles lahendis käsitletud juhtum ei puudutanud mitte isiku

subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebust, vaid keskkonnaorganisatsiooni poolt Århusi

konventsiooni alusel esitatud kaebust keskkonnasjas.

32. Kohus nõustub kaebuse esitaja seisukohaga, et vaidlusaluse ehitusloa väljaandmisel rikkus

Keila Vallavalitsus EhS § 23 lõikes 5 sätestatut. Ehitusloa andmise ajal sätestati seal, et

ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või -rajatise ehitamiseks

väljastatakse tehnovõrgu või -rajatise omanikule, kelle suhtes on kinnistusraamatusse kantud

vastav asjaõigus või kes on sõlminud vastava asjaõiguslepingu või kes on sõlminud kinnisasja

omanikuga või isikuga, kellel on seadusest tulenev maakasutusõigus, notariaalselt kinnitatud

kokkuleppe tehnovõrgu või -rajatise ehitamiseks või kellel on seadusest tulenev teisele isikule

kuuluva maa kasutamise õigus. Vaidlust ei ole selles, et MTÜ Kristjani kasuks Lohusalu

Konverentsikeskuse kinnistule kinnistusraamatusse tehnovõrgu ehitamiseks mingisugust

asjaõigust sisse kantud ei olnud, ka asjaõiguslepingut kaebuse esitajatega ei olnud sõlmitud

ning puudusid ka mistahes notariaalsed kokkulepped. Kohus ei nõustu vastustaja ja kolmanda

isiku seisukohaga nagu oleks notariaalse kokkuleppe puudumise näol olnud tegemist

õiguslikku tähendust omava vormilise puudusega või et sellist kokkulepet asendavad vee- ja

kanalisatsiooniseadmete projektjoonisele kantud K. L. ja V. M. kooskõlastusallkirjad.

33. Kohus leiab, et kui seaduses nähakse haldusakti andmise eeldusena ette haldusakti

adressaadi ja kolmanda isiku vahelise kokkuleppe või kolmanda isiku kooskõlastuse

olemasolu, tuleb nende suhtes kohaldada tehinguid ja tahteavaldusi puudutavaid tsiviilõiguse

sätteid. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses

sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise

eesmärgist ei tulene teisiti. Käesoleval juhul tulenes EhS § 23 lõikest 5 sõnaselgelt, et vastav

kokkulepe võõrale kinnisasjale trassi ehitada sooviva isiku ja kinnisasja omaniku vahel peab

olema sõlmitud notariaalses vormis. Seaduses sätestatud notariaalse vormi nõude puhul tuleb

eeldada, et vorminõude järgimata jätmise korral on tehingu tühisus vormi nõudmise

eesmärgiks. Tühisel tehingul ei ole õiguslikke tagajärgi ning sõltumata sellest, milline õiguslik

tähendus võib K. L. või V. M. poolt projektijoonisele antud kooskõlastusallkirjadel olla

kaebuse esitajate ja kolmandate isikute vahelistes eraõiguslikes suhetes, ei saanud neil olla

mistahes õiguslikku tähendust haldusorgani jaoks vaidlusaluse ehitusloa väljastamisel. EhS §

23 lg 5 ei näinud ehitusloa andmise eeldusena ette ehitusprojekti kooskõlastamist vms, vaid

kokkuleppe sõlmimise tehnovõrgu ehitamise kohta.

34. Isegi kui jätta notariaalse vormi nõue kõrvale, siis ei vasta projektjoonisele antud

kooskõlastused

sellise

kokkuleppe

tunnustele.

Projektjoonisele

kantud

märkest

„Kooskõlastatud. AS Esmar /allkiri/“ ei saa järeldada AS-i Esmar nõusolekut joonisel

kujutatud trasside ehitamiseks. Liiatigi tuleb tähele panna, et käesolevas asjas 29. mail 2009

toimunud kohtuistungil ilmnes haldusasja toimikus (II kd lk 11) oleva joonise koopia ja

vastustaja esindaja valduses olnud originaaljoonise võrdlemisel, et originaalplaanil oli tehtud

ülekleepimine, kusjuures ülekleebitud (uus) osa vastas toimikus olevale koopiale. Seega ei ole

isegi teada, millisele joonisele täpselt on AS Esmar tegevjuht K. L. oma kooskõlastusallkirja

andnud. Kohus ei nõustu vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et kuivõrd joonise

muudatused ülekleebitud osal ja selle all oleval joonisel ei ole suured, siis ei oma

ülekleepimine sisulist tähendust. Lisaks asjaolule, et kooskõlastusallkirja ei saa ühelgi juhul

käsitada kokkuleppena trassi rajamise kohta ega AS-ile Esmar õiguslikult siduva kohustuse

võtmisega mingisuguse trassi ehitamist taluda, ei saa seda allkirja käesoleval juhul pidada isegi

põhimõtteliseks nõustumiseks viimaks ehitusloa aluseks olnud projektis näidatud lahendusega

nõustumise kohta.

35. Mis puudutab menetlusosaliste erinevaid seisukohti küsimuses, kuidas K. L.

projektjoonisest aru sai või pidi aru saama, siis peab kohus usutavaks tunnistajana üle

kuulatud K. L. enda seletust, et tema hinnangul oli tegemist esialgse kavandiga. Ei ole

mõeldav, et kinnisvarasektoris tegutseva suure ettevõtja tegevjuht annaks nõusoleku oma vee-

ja kanalisatsioonisüsteemiga sidumiseks kavandatud vee- ja kanalisatsioonitrasside rajamiseks

ilma, et eelnevalt kordagi arutataks trassidega seotud tehnilisi asjaolusid (vee- ja

kanalisatsiooni tarbimise mahud, olemasolevate seadmete tehnoseisukord ja võimalused,

trasside kaudu edaspidi osutatavate teenuste hind jms). Ükski üle kuulatud tunnistaja ei

väitnud, et kolmandad isikud oleksid vastavaid asjaolusid AS-iga Esmar arutanud või et neis

küsimustes oleks mingisuguseid kokkulepped sõlmitud. K. L. selgitust, et tema arusaamist

mööda oli tema kooskõlastusallkirja saanud projektjoonise näol tegemist mingisuguse esialgse

joonisega ehitatavate trasside põhimõttelise lahenduse kohta, ei lükka ümber ka tunnistajana

üle kuulatud H. H. ütlused. H. H. ja K. L. ütlused erinevad küll selles osas, kas H. H.

projekteerijana andis K. L.le tutvumiseks üksnes joonise, nagu väidab K. L. või mingisuguse

tervikliku projektdokumentatsiooni ning ka küsimuses, kui kaua kõnealused dokumendid K.

L. käes olid, ent H. H. ütlused ei kinnita kuidagi seda, et K. L. pidanuks aru saama, et

taotletavat kooskõlastusallkirja võidakse hiljem hakata käsitama AS-i Esmar ja MTÜ Kristjani

vahelise kokkuleppena trasside ehitamise kohta. Siinkohal tuleb tähele panna, et H. H. märkis

kohtuistungil, et talle teadaolevalt ei tulenenud sellise kokkuleppe vajadus seadusest ning

temal oli lihtsalt vaja projektile saada kooskõlastus.

36. Mis puudutab OÜ BREM Kinnisvarahooldus juhataja V. M. poolt projektjoonisele antud

kooskõlastusallkirja, siis see ei saa ühelgi juhul kujutada endast AS-i Esmar või OÜ Esmar

Kinnisvara nõusolekut trasside rajamiseks Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistule. Jätte

kõrvale kõik eeltoodud põhjendused, ei ole tõendanud V. M. volitus kinnisasja omanikku

sellise kokkuleppe sõlmimisel esindada. Volituse olemasolu ei saa eeldada asjaolust, et OÜ

BREM Kinnisvarahooldus Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu hooldamise ja haldamisega

reaalselt tegeles ning et tal oli selleks AS-iga Esmar sõlmitud mingisugused lepingud. Kohtule

esitatud lepingutest ja volikirjadest ei tulene OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus volitust

sõlmida kolmandate isikutega kokkuleppeid trasside ehitamiseks AS-i Esmar omandis olevale

kinnisasjale. Tõendamaks OÜ BREM Kinnisvarahooldus volituste mahtu, taotlesid vastustaja

ja kolmandad isikud, et kohus nõuaks välja kõik nimetatud äriühingu ja AS-i Esmar vahel

sõlmitud lepingu. 10. veebruari 2010 kohtumääruses jättis kohus selle taotluse rahuldamata,

kordamata siinkohal määruses esitatud põhjendusi. Kuigi V. M. kooskõlastusallkirja ei saa

juba vormipuuduse tõttu käsitada EhS § 23 lõikes 5 nimetatud kokkuleppena, märgib kohus

siiski, et kui seadus näeb haldusakti andmise eeldusena ette teatud kokkuleppe sõlmimise,

tuleb haldusorganil kontrollida, kas kokkulepe on sõlmitud ning kui ühelt poolt on

kokkuleppe allkirjastanud poole esindaja, tuleb tuvastada ka volituse olemasolu. Kui

haldusorgan seda ei tuvasta, on haldusakti andmisel jäetud olulised asjaolud välja selgitamata.

See tähendab, et käesolevas kohtuvaidluses peaksid vastustaja ja kolmandad isikud tõendama,

et nad kontrollisid enne ehitusloa andmist OÜ BREM Kinnisvarahaldus või V. M.l volitusi

AS-i Esmar nimel vastavat kokkulepet sõlmida. Seda vastustaja ja kolmandad isikud teinud ei

ole. Siinkohal tuleb siiski märkida, et reaalselt oleks volituse kontrollimise vajaduse tekkinud

juhul kui tegemist oleks olnud vormikohase kokkuleppega, mida käesoleval juhul aga ei olnud.

37. Kohtu hinnangul ei oma vaidlusaluse ehitusloa õiguspärasuse seisukohast tähtsust

ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniseadmete olemasolu Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistul

ega küsimused sellest, kas Lohusalu kinnistu omanik või hoonestaja on kohustatud

ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniteenuseid osutama. Ühisveevärgi ja-kanalisatsiooni seadusest

ei tulene ühisveevärgi ja-kanalisatsiooniseadmete asukohaks oleva kinnistu omanikule

automaatset kohustust lubada kolmandatel isikutel enda kinnistule trasse rajada ning sellest

seadusest ei tulene, et kohalik omavalitsus võiks ehitusloa väljastada ilma kinnisasja omaniku

ja trasside rajaja vahelise kokkuleppeta või et kinnisasja omanik peaks vastava ehitusloa

andmise korral trasside ehitamist taluma.

38. Õige on ka kaebuse esitajate seisukoht, et võõrale kinnisasjale trasside ehitamise õigus ei

saa

kolmandatele

isikutele

tuleneda

kehtestatud

detailplaneeringust

ning

kehtiva

detailplaneeringu olemasolu ei andnud kohalikule omavalitsusele alust anda ehitusluba välja

ilma EhS § 23 lõikes 5 sätestatud kokkuleppe olemasoluta. Kaebuse esitajad märgivad õigesti,

et detailplaneering on planeeringudokument, mis on edasiste tegevuste aluseks,

detailplaneeringust iseenesest ei tulene isikule õigust midagi ehitada, liiatigi veel võõrale

kinnisasjale.

MENETLUSKULUD

39. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebuse esitajate kahjuks. HkMS § 92 lg 7 kohaselt

hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui

poolele. Kolmas isik MTÜ Kristjani on taotlenud 131 986 krooni 27 sendi suuruse

õigusabikulu väljamõistmist. Kolmas isik on menetluskulud kandnud, mida kinnitavad

Advokaadibüroo Laus ja Partnerid pangakonto väljavõtted. HkMS § 92 lg 10 kohaselt võib

kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude

väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või

ebamõistlik. Seda sätet on analoogia korras võimalik kohaldada ka kolmanda isiku kasuks

menetluskulude väljamõistmisel. Kohus leiab, et kuigi menetlusosalistele kohustusliku

kohtuotsuse resolutiivosaga jäetakse kaebus rahuldamata, oleks kaebuse esitajatelt kolmanda

isiku kasuks menetluskulude väljamõistmine kaebuse esitaja suhtes ebaõiglane, kuivõrd

käesoleva kohtuotsuse põhjendustest tulenevalt on Keila Vallavalitsus eksinud ehitusloa

väljaandmisel kehtiva õiguse vastu ning trasside ehitamiseks vajaliku ehitusloa väljastamise

aluseks olevat kokkulepet ehitusloa adressaadi ja kinnistu omaniku/hoonestaja vahel ei olnud.

Kristjan Siigur

kohtunik