2-08-71839/35 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Egon Konsand

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. aprill 2010 Tartu

Tsiviilasja number

2-08-71839

Tsiviilasi

Maie-Õie Buraeva hagi Rein Vellerammi vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

231 250 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 25.06.2009 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rein Vellerammi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

16. märts 2010

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) - Rein Velleramm, esindaja advokaat

Karina Lõhmus-Ein

Vastustaja (hageja) - Maie-Õie Buraeva, esindaja Harri

Paabo

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Muuta Tartu Maakohtu 25. juuni 2009. a otsust

hagejale

väljamakstava

kaasomandi

osa

rahalise

väärtuse ulatuse ning menetluskulude jaotamise osas,

mõistes Rein Vellerammilt Maie-Õie Buraeva kasuks

rahalise

hüvitusena

kaasomandi

lõpetamisel

välja

590 000 (viissada üheksakümmend tuhat) krooni ning

jättes menetluskulud 69,4% ulatuses kostja kanda ja

30,6% ulatuses hageja kanda.

3. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

4. Lugeda õigeks kohtuotsuse resolutsioon tervikuna

järgmises sõnastuses:

„Rahuldada Maie-Õie Buraeva hagi Rein Vellerammi

vastu kaasomandi lõpetamiseks osaliselt.

Lõpetada Maie-Õie Buraeva ja Rein Vellerammi

kaasomand XXX Tartus asuvale kinnistule (registriosa

nr XXX ). Anda kinnistu Rein Vellerammile ja panna

talle kohustus maksta Maie-Õie Buraevale välja 590 000

(viissada üheksakümmend tuhat) krooni.

Jagada menetluskulud maakohtus järgmiselt: jätta

menetluskulud 69,4% ulatuses Rein Vellerammi kanda ja

30,6% ulatuses Maie-Õie Buraeva kanda.“

Menetluskulude jaotus

ringkonnakohtus

Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest

alates.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus

ei

ole

esitatud

põhjendamatult

või

tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Maie-Õie Buraeva esitas Tartu Maakohtule hagi Rein Vellerammi vastu kaasomandi

lõpetamiseks.

Hagiavalduse kohaselt soovis hageja lõpetada poolte kaasomandi, anda XXX Tartus asuva

kinnistu kostja ainuomandisse ning mõista kostjalt välja hüvitis 850 000 krooni. Kostja

nõustus kaasomandi lõpetamisega hageja pakutud viisil, kuid ei nõustunud kompensatsiooni

suurusega. OÜ Kinnisvaraekspert Tartu eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus

03.10.2008 seisuga 1 700 000 krooni.

R. Velleramm leidis oma vastuses hagiavaldusele, et õiglane hüvitise suurus on

500 000 krooni. Kostja ei nõustunud ekspert Riho Lubi määratud kinnistu turuväärtusega

1,5 miljonit krooni, kuna ekspert ei arvestanud asjaoluga, et hoone on ühest küljest vajunud

ning viltu. Elamu välis- ja siseviimistlus on rahuldav, hoone on kaasomandis ja kasutuskorda

ei ole kindlaks määratud. Ilmar Noveki 20.10.2008 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu

½ mõttelise osa turuväärtus 600 000 krooni. 09.02.2009 ekspertarvamuse kohaselt on kinnistu

½ mõttelise osa turuväärtus langenud 72 000 krooni võrra.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 25. juuni 2009 otsusega M.-Õ. Buraeva hagi osaliselt ning lõpetas

M.-Õ. Buraeva ja R. Vellerammi kaasomandi XXX Tartus asuvale kinnistule (registriosa nr

XXX ) ja andis kinnistu R. Vellerammile, kohustusega maksta M.-Õ. Buraevale

731 250 krooni.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et kaasomand tuleb

lõpetada. Vaidlus on kinnistu väärtuse ja hagejale makstava summa suuruse üle.

Ekspert R. Lubi viis läbi ekspertiisi kinnistu turuväärtuse väljaselgitamiseks. Eksperdi arvates

on kinnistu turuväärtus 18.04.2009 seisuga 1 500 000 krooni, sarnaste objektide keskmine

müügiperiood hindamiskuupäeva seisuga on 6-12 kuud. R. Lubi on riiklikult tunnustatud

ekspert, teda on hoiatatud teadvalt vale ekspertarvamuse andmise eest. R. Lubi hinnang on

käesolevas asjas esitatud arvamustest kõige hilisem, seega lähim omandi kaotamise ajale.

04.06.2009 istungil eksperdi antud ütlustest selgus, et ekspert on võtnud arvamuse andmisel

arvesse ka neid asjaolusid, millele ta kostja arvates tähelepanu ei pööranud. Eksperdi ütluste

kohaselt sisaldab hinnang kõiki kinnistu asukohast tulenevaid tegureid, sh asendit tänava

suhtes. Vaatlusel selgitas ekspert kostjale, et visuaalsel vaatlusel ei ole võimalik kontrollida

väidet, et elamu on viltu. Maja viltuvajumise kohta tuleks teha ehitustehniline ekspertiis. Maja

viltuolek mõjutaks kinnistu hinda vaid siis, kui puuduse kõrvaldamiseks oleks vaja teha

kulutusi ja see oleks ehitustehniliselt ohtlik. Välisviimistluse osas on ekspertiisiaktis viga,

kuid see ei muuda kinnistu turuväärtust.

Hageja poolt esitatud OÜ Kinnisvaraekspert Tartu eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu

turuväärtus 03.10.2008 seisuga 1 700 000 krooni, eksperthinnangu koostas atesteeritud

kinnisvarahindaja Eduard Elbrecht. Arvestades ajalist vahet ning üldist hinnalangust, kinnitas

ka OÜ Kinnisvaraekspert Tartu hinnang R. Lubi arvamust.

Kostja poolt esitatud Ilmar Noveki 20.10.2008 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu

½ mõttelise osa turuväärtus 600 000 krooni ning 09.02.2009 ekspertarvamuse kohaselt on

kinnistu ½ mõttelise osa turuväärtus langenud 12% ehk 72 000 krooni.

Kohus ei saa nimetatud arvamust arvestada, kuna hinnatud on mõttelise osa väärtust, mitte

asja väärtust tervikuna. I. Novek ei ole atesteeritud kinnisvarahindaja. Samuti erineb I. Noveki

arvamus olulisel määral kahest teisest käesolevas asjas antud eksperthinnangust, millest ühe

puhul määras ekspertiisi kostja taotlusel kohus.

Ekspert R. Lubi pidas 04.06.2009 istungil võimalikuks, et turu üldist kulgemist arvestades on

kinnistu väärtus hinnangu andmise ajaga võrreldes vähenenud.

Kuna omandi väärtus tuleb määrata võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, peab

kohus vajalikuks siiski arvestada eksperdi seisukohta. Ekspert ei oska öelda täpset suurust,

kuid peab võimalikuks väärtuse vähenemist kuni 5%. Kohus peab mõistlikuks asuda

seisukohale, et kinnistu väärtus on võrreldes 18.04.2009 seisuga antud hinnanguga vähenenud

2,5% ning kinnistu väärtuseks tuleb lugeda 1 462 500 krooni (97,5% 1 500 000 kroonist).

Kuna hagejale kuulub kinnistust pool, tuleb kostjal maksta hagejale 731 250 krooni.

Menetluskulude jaotamisel lähtub kohus TsMS §-st 163 ja § 173 lg-test 1, 4. Kohus arvestab

menetluskulude jaotamisel erinevust hageja esialgse ja lõpliku nõude (850 000 krooni ja

750 000 krooni) vahel ning asjaolu, et hageja kasuks väljamõistetav hüvitis on lähedane

hageja poolt taotletud summale. Menetluskuludena tasutud riigilõivust tuleb jätta hageja

kanda 9,02% ja kostja kanda 90,98%, kõik muud menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS

R. Velleramm esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 25. juuni

2009 otsuse osaliselt, s.o 231 250 krooni hüvitise ulatuses ning teha uue otsuse, mille kohaselt

on R. Velleramm kohustatud maksma M.-Õ. Burajevale Tartus XXX asuva kinnistu ½

mõttelise osa eest 500 000 krooni. samuti palub apellant võtta asja juurde Kaarel Sahki

ekspertarvamus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt mõistis maakohus vastustaja kasuks ebaõigesti välja hüvitise

summas 731 250 krooni ½ mõttelise osa XXX kinnistu eest. Kaasomandi lõpetamise puhul

on vastustajale tema osa hüvitamiseks õiglane summa 500 000 krooni. Maakohus ei ole otsust

tehes ja kaasomandi lõpetamiseks makstavat hüvitist määrates arvestanud kõiki asja

lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid. Käesolevas asjas on esitatud kahe spetsialisti

arvamus ja üks eksperthinnang XXX kinnistu turuväärtuse kohta. Kõikides hinnangutes on

jõutud erinevate tulemusteni. Maakohus on otsust tehes lähtunud kohtu poolt määratud

eksperdi R. Lubi ekspertiisist.

Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-168-05 märkinud, et kuna kaasomandi lõpetamine kohtu

valitud viisil riivab intensiivselt põhiseaduse (PS) §-s 32 lg 1 sätestatud omandi puutumatuse

põhimõtet, tuleb omandi väärtus õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks määrata

võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.

Kuigi Riigikohtu otsuses on lähtutud eelkõige omandi kaotava kaasomaniku kaitsest, on ka

teise kaasomaniku õiguste kaitsmiseks vajalik, et hüvitis, mida kinnistu omanikuks saav

kaasomanik peab teisele kaasomanikule maksma vastaks võimalikult täpselt kinnistu

väärtusele, kuna hüvitise maksmise kohustusega pannakse isikule oluline rahaline koormis.

R. Lubi poolt määratud XXX kinnistu väärtus ei vasta selle tegelikule turuväärtusele

käesoleval ajal. Riiklikult tunnustatud ekspert K. Sahki arvamuse kohaselt on XXX kinnistu

väärtuse määramisel jäetud arvestamata mitmete asjaoludega. K. Sahk osundab asjaolule, et

XXX kinnistu hinnatuletamiseks läbi ajalise kohaldamise kasutatud võrdlusobjektide

müügiperiood on pikk ning sellele on viidanud ka eksperdid, toonitades, et nende poolt

arvutatud turuväärtuse realiseerimise periood on alates kuuest kuust kuni ühe aastani. Seetõttu

ei ole arvutatud turuväärtus kohtuotsuse päeval tervikuna ega osaliselt avanev ega avatud

turul koheselt realiseeritav rahaline suurus, vaid hüpoteetiline tuleviku hind. Nimetatud

arvamusest nähtuvalt on Tartu linnas toimunud kinnisvara hinna järsk langus, millist asjaolu

eksperthinnangus ei ole arvestatud. Samuti on K. Sahk oma arvamuses esile toonud XXX

maja kandekonstruktsiooni üldise olukorra ja olulise kõrvalekalde vertikaalpinnast, drenaaži

puudumise ja hoone keldri kasutamiskõlbmatu tehnilise olukorra.

Ekspert R. Lubi ei arvestanud mitme olulise kinnistu hinda mõjutava asjaoluga ning sellest

tulenevalt on XXX kinnistu turuväärtus ja apellandilt vastustaja kasuks väljamõistetud

hüvitise suurus ebaõige. Apellant teavitas ekspert R. Lubi elamu ülevaatuse ajal selle

vajumisest ja vajumise mõjust elamu seisukorrale. Vaatamata sellele ei ole ekspertiisis

nimetatud asjaolu analüüsitud ega kajastatud.

Tartu Maakohtu 04.06.2009 istungi protokollist nähtuvalt oli R. Lubi seisukohal, et maja

viltuvajumise kohta tuleks teha ehitustehniline ekspertiis. Hinda mõjutaks see juhul, kui

puuduse kõrvaldamiseks oleks vaja teha kulutusi ja see oleks ehitustehniliselt ohtlik. Eksperdi

ütlustest tulenevalt ei ole seega välistatud, et XXX elamu vajumise tuvastamisel on elamu

hind eksperdi poolt määratust erinev. Hoone võimalikku vajumist kui kinnistu hinda mõjutada

võivat asjaolu, ei ole ekspert arvesse võtnud. Samuti ei ole ekspert R. Lubi arvestanud sellega,

et XXX elamu on kahjustatud vammiga, milline asjaolu on tuvastatud I. Noveki poolt tehtud

XXX kinnistu eksperthinnangus.

Kohtu poolt määratud ekspertiisi viis kinnisvaraekspert R. Lubi läbi 18.04.2009, kuid

kohtuistung toimus 04.06.2009. Seega jäi ekspertiisi läbiviimise ja kohtuistungi toimumise

vahele ajavahemik. Arvestades praegust majanduslikku olukorda on kinnisvara hinnad

pidevas languses. Seetõttu pidi XXX kinnistu hind 04.06.2009 seisuga olema madalam kui

18.04.2009 seisuga. Tartu Maakohtu 18.04.2009 istungil asus ekspert R. Lubi seisukohale, et

XXX kinnistu väärtus on ekspertiisi tegemise ja istungi toimumise vahele jääva aja jooksul

langenud kuni 5% varasemast turuhinnast.

Vastavalt TsMS § 442 lg 8 peavad kohtuotsuse põhjendavas osas olema märgitud kohtu

tuvastatud asjaolud ning nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas.

Maakohtu otsusest ei nähtu, millistele tõenditele on rajatud kohtu järeldus XXX kinnistu

turuhinna alanemisest 2,5 % võrra. Kinnistu turuhinna ja hindade muutumise määramine

vastavalt turusituatsioonile ei ole õiguslik küsimus, vaid nõuab eriteadmisi.

TsMS § 373 lg 1 p 2 sätestab, et kostjal on õigus esitada kuni kohtuvaidluseni maakohtus või

kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni hageja vastu oma

protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kui vastuhagi

rahuldamine välistab täielikult või osaliselt põhihagi rahuldamise.

04.06.2009 toimunud kohtuistungi protokollist nähtuvalt avaldas apellant soovi vastuhagi

esitamiseks ja palus kohtult selleks aega. Apellant soovis esitada nõude kaasomandi

lõpetamiseks vastustaja poolt nõutust erineval viisil, s.o XXX kinnistu müümise ja müügist

saadud raha jagamise teel. Tartu Maakohus ei andnud apellandile võimalust vastuhagi

esitamiseks. Kohus leidis, et apellandil oli võimalus vastuhagi varem esitada. Sellise

tegevusega on maakohus rikkunud apellandi menetlusõigusi. Apellant avaldas soovi vastuhagi

esitamiseks ajal, mil pooled ei olnud jõudnud kohtuvaidlusteni. Vastuhagi esitamise vajadus

sõltus ka ekspert R. Lubi ütlustest, millistest apellant sai teadlikuks 04.06.2009.

Alates 1998.a kuni käesoleva ajani on XXX kinnistu kommunaalkulusid ja kindlustust

tasunud apellant. Samuti on apellant kandnud kinnistu säilitamiseks hädavajalikke

remondikulusid. Nimetatud kulutuste kogusumma on 94 000 krooni ning vastustaja ei ole

osalenud nende kulutuste kandmisel. TsMS § 392 lg 1 p 1 ja 3 tulenevalt selgitab kohus

eelmenetluses eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete

suhtes ja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta.

Arvestades apellandi väiteid kulutuste kandmise kohta, lasus kohtul kohustus apellandile

selgitada nimetatud asjaolu arvestamise võimalusi menetluses, sh tasaarvelduse avalduse või

vastuhagi esitamise vajadust. Vastavalt TsMS §-le 442 lg 8 peab kohus põhjendama, miks ta

ei nõustu poolte faktiliste ja õiguslike väidetega. Kohus ei ole apellandi väiteid XXX kinnistu

kulutuste kandmise ja selle asjaolu hüvitise määramisel arvestamise vajaduse osas

kohtuotsuses käsitlenud.

Maakohtu otsus ei ole menetluskulude jaotuse osas põhjendatud. Maakohus on ebaõigesti

jätnud tasutud riigilõivust 90,98 % ja muud menetluskulud täies ulatuses apellandi kanda.

TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastavalt TsMS § 162 lg 4 võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda,

kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes

äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise

rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid

võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt

poolte endi kanda.

Apellant vaidles vastu vastustaja taotlusele jätta menetluskulud apellandi kanda. Apellandi ja

vastustaja vahel ei olnud vaidlust selles, et XXX kinnistu kaasomand tuleb lõpetada selliselt,

et XXX kinnistu jääb apellandile ja apellant tasub vastustajale selle eest hüvitist. Pooled ei

ole aga saavutanud kokkulepet vastustajale makstava hüvitise suuruse osas. Apellandi poolt

kohtule esitatud kirjadest vastustaja esindajale nähtub, et ajal, mil vastustaja esitas Tartu

Maakohtule apellandi vastu hagi, olid poolte vahel käimas läbirääkimised XXX kinnistu

kaasomandi lõpetamiseks. Kohtumenetluse algatamine vastustaja poolt läbirääkimiste ajal oli

apellandi jaoks üllatav. Hagiavalduse kohtule esitamine enne läbirääkimiste lõppemist ei ole

kooskõlas õiguste heauskse teostamise põhimõttega. Arvestades seda, et XXX kinnistu

kaasomandi lõpetamist soovisid mõlemad pooled ning et pooltevahelised läbirääkimised

kaasaomandi lõpetamiseks ei olnud kohtumenetluse alustamise ajaks lõppenud, on tasutud

riigilõivust 90,98 % ja muude menetluskulud täies ulatuses apellandi kanda jätmine äärmiselt

ebaõiglane. Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades on põhjendatud jätta poolte

menetluskulud nende endi kanda.

Sisuliselt oli poolte vahel vaidlus 350 000 krooni suuruses summas, kuna apellant nõustus

tasuma vastustajale hüvitist summas 500 000 krooni ja vastustaja soovis saada

850 000 krooni. Hüvitiste vahest summas 350 000 krooni peab apellant kohtuotsuse kohaselt

vastustajale tasuma 231 250 krooni. Juhul, kui apellandilt vastustaja menetluskulude

väljamõistmine on põhjendatud, oleks kohus pidanud menetluskulude jaotamisel lähtuma

summast, mille osas poolte vahel oli vaidlus ning selle apellandilt väljamõistmise ulatusest.

Vaieldava summa osas rahuldati vastustaja hagi 66 % mitte 90,98 % ulatuses.

M.-Õ. Buraeva vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt tuleks ringkonnakohtul uue otsuse tegemisel jätta hinnalangus arvesse

võtmata seetõttu, et kumbki pooltest ei ole esimese astme kohtus hinnalanguse arvesse

võtmist taotlenud ja tsiviilasjas puuduvad tõendid selle kohta, kui suur selle perioodi

hinnalangus oli.

Eksperdi ütlused kohtuistungil, ei saa olla iseseisvaks tõendiks. Tõendiks on TsMS § 229 lg 2

kohaselt on ekspertarvamus. Ekspert on andnud oma arvamuse kirjalikus vormis.

Ekspertiisimäärusest ja kirjalikust ekspertarvamusest nähtub, et eksperdile on tehtud

ülesandeks kinnisasja väärtuse kindlaksmääramine hindamise aja seisuga. Ekspertiisi selleks,

et määrata kindlaks turuhindade ja seega ka kinnisasja väärtuse langemine ülevaatamise ja

kohtuotsuse tegemise vahelisel ajavahemikul, ei tehtud.

TsMS § 303 lg 1 kohaselt on menetlusosalistel eksperdile tema kohtuistungil ülekuulamise

korral võimalik esitada vaid täpsustavaid küsimusi. Seega istungil esitatavad küsimused ei

tohiks väljuda kirjaliku arvamuse andmiseks esitatud küsimuste raamest. Kinnistu väärtuse

ekspertiisijärgse jätkuva langemise kohta esitas küsimuse mitte menetlusosaline, vaid kohus.

Kohtu küsimused väljusid ekspertarvamuse täpsustamise piiridest, sest ekspertiisi määramisel

ei küsitud eksperdilt kinnisvara turuhinna langemise suhtarvude kohta. Vastates kohtu

küsimusele teatas ekspert, et ta ei oska öelda, mitu protsenti on kinnistu väärtus hindamise

päeva ja temale küsimuse esitamise päeva vahelisel perioodil langenud. Alles siis, kui kohus

eelmärgitud vastusega ei rahuldunud teatas ekspert, et peab siiski võimalikuks kuni 5%

langust.

Kohus asus omal initsiatiivil asjatundjate pärusmaale jäävat kinnisvara väärtuse muutumist

kindlaks tegema. Kohus pidanuks tuginema tõenditele hinnangu andmise piiridesse ja

piirduma

vaid

kohtu

käsutuses

olevatest

asjatundjate

poolt

antud

kinnisvara

väärtushinnangutest. Kuna kohus on rikkunud protsessinorme ja määranud selleks pädevust

omamata kindlaks kinnisasja väärtuse ekspertiisijärgse langemise konkreetse määra, mille

kohta tsiviilasjas tõendid puudusid, tuleb kohtuotsus selles osas tühistada ja jätta

ringkonnakohtu poolt tehtava uue otsusega kinnisvara väärtuse langus ekspertiisijärgsel

perioodil apellandilt hüvitise väljamõistmisel arvesse võtmata, st mõista kostjalt hageja

kasuks välja hüvitis 750 000 krooni.

Kohus on põhjendatult jätnud otsuse tegemisel arvesse võtmata I. Noveki arvamuse, sest

kostja poolt kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et I. Novek oleks asjatundja. Tema on

hinnanud kinnistu tervikväärtuse asemel hoopis poole mõttelise osa väärtust, mis on vastuolus

Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-103-05 väljendatud seisukohtadega.

Kohus on põhjendatult kõrvale jätnud ka Eduard Elbrechti arvamuse, sest kohtu käsutuses oli

omandiõiguse kaotamise ajale lähemal seisev ekspertarvamus, mille eelistamist nõudis temalt

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-168-05.

Nõustuda ei saa apellandi väitega selle kohta, et kohtuotsus ei ole seaduslik ega põhjendatud.

Vaidlustatud kohtuotsus on igakülgselt põhjendatud, sest selles on hinnatud kõiki esitatud

tõendeid, märgitud kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, samuti

loetletud seadused, mida kohus otsuse tegemisel kohaldas.

Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuses sisalduva väitega nagu oleks kaasomandi lõppemise

eest makstava hüvitise õiglaseks suuruseks 500 000 krooni. Käesolevas tsiviilasjas puuduvad

usaldusväärsed tõendid selle kohta et kinnistu harilik väärtus ja õiglane hüvitis kaasomandi

lõpetamisel peaks olema 500 000 krooni. Ka apellant ise on erineval ajal asunud kinnistu

väärtuse osas erinevatele seisukohtadele. 18.02.2009 toimunud kohtuistungil pidas ta

õiglaseks hüvitist 600 000 krooni. Ringkonnakohus ei tohiks apellatsioonkaebuse

läbivaatamisel võtta arvesse kaebuses sisalduvaid argumente selle kohta nagu oleks

kohtuotsus ebaõige seetõttu, et apellandi poolt valitud ekspert jättis justkui arvesse võtmata

rea kinnistu hinda mõjutavaid asjaolusid. Kohtul ei ole võimalik iseseisvalt teha sisulist

otsustust või järeldust kinnistu väärtuse kohta. Kohus saab tugineda vaid talle esitatud või

tsiviilasjas kogutud tõenditele selle kohta, kui suureks või väikeseks kinnistu väärtus

asjatundjate poolt hinnati. Kui apellant leidis, et kinnistu väärtus ei ole tegelikult sedavõrd

suur nagu selle hindas tema poolt valitud ekspert, pidanuks ta esitama kohtule täiendavad

tõendid selle kohta. Paraku apellant seda ei teinud. Ringkonnakohtul ei tohiks olla õigust

asuda eksperdi rolli ning asuda apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ise lahendama küsimust

selle kohta, mida tulnuks kinnistu hinna määramisel asjatundjatel arvesse võtta, mida mitte

ning kas ja kuidas tulnuks seda teha, et hinnang kujunenuks enam tegelikkusele vastavaks.

Vastustaja ei nõustu apellandi väitega selle kohta, nagu oleks kohus rikkunud protsessinorme,

jättes rahuldamata apellandi taotluse vastuhagi koostamiseks. 18.02.2009 kohtuistungil

nõustus apellant käesoleva tsiviilasja menetluse jätkamisega kirjalikus menetluses, millest

järeldub, et vastuhagi esitamise soovi tal ei olnud. 04.06.2009 toimunud kohtuistungil avaldas

apellant

esmakordselt

soovi

esitada

vastuhagi

kaasomandi

lõpetamiseks.

Oma

meeleolumuutust põhjendas apellant eksperdi poolt kinnistule määratud liigkõrge

väärtushinnanguga. Eeltoodust järeldub, et vastuhagi esitamise soov tekkis apellandil sellest,

et kinnistu väärtusele anti temale sobimatu hinnang. Eksperdi arvamuse kättesaamise ja

esimese astme kohtus viimaseks jäänud istungi vaheline ajavahemik oli vastuhagiavalduse

koostamiseks piisav. Olukorras, kus apellant on 18.12.2008 teavitanud kohut, et kaalub

vastuhagi esitamist ja 04.07.2009, mil toimus viimane kohtuistung, seda teinud ei olnud, oli

mõistlik arvata, et kuna kaalumine lõppes vastuhagi esitamata jätmisega, siis on sellest

loobutud.

Kohus ei ole ebaõigesti jaganud kohtukulusid. Kohtuotsus vastab TsMS § 163 lg 1 nõuetele,

mis lubab menetluskulusid jagada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Õigusliku aluse

kohtukulude jätmiseks apellandi kanda annab TsMS § 163 lg 2.

Kohtuotsus on ka õiglane seetõttu, et kohtusse pöördumise põhjuseks oli vaid apellandi

jäärapäine käitumine. Vastustaja lõpetas läbirääkimised ja esitas hagi kohtusse, kui sai

selgeks, et apellandil ei ole kavatsust muuta oma seisukohta kaasomandi lõpetamise eest

makstava suuruse kohta. Seega oli vastustaja sunnitud haginõudega kohtusse pöörduma ning

kohtukulude jaotus on õiglane.

TsMS § 633 lg 5 kohaselt tuleb uute asjaolude ja tõendite esitamisel apellatsioonkaebuses

märkida ka uute asjaolude ja tõendite esimeses astmes esitamata jätmise põhjus. Kuna

apellant seda ei teinud, siis tuleks K. Sahki arvamus jätta asja juurde võtmata.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu

vaidlustatud otsust tuleb hagejale väljamakstava kaasomandi osa rahalise väärtuse ulatuse

ning menetluskulude jaotamise osas muuta, mõistes kostjalt hageja kasuks rahalise hüvitusena

välja 590 000 krooni ning jättes menetluskulud 69,4% ulatuses kostja kanda ja 30,6% ulatuses

hageja kanda. Muus osas tuleb maakohtu otsus muutmata jätta.

2. Vastavalt AÕS §-le 77 lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva

asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele

kaasomanikele

välja

nende

osad

rahas,

või

müüa

asi

avalikul

või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele.

Käesoleval juhul ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses selle üle, et kaasomand nende vahel

tuleb lõpetada selliselt, et hagejale kuuluv kaasomandiosa jääb kostjale ning viimasele tuleb

panna kohustus maksta hagejale välja tema osa rahas. Vastustaja ei vaidle sisuliselt ka vastu

apellandi väitele, et käesoleval ajal tuleb hüvitise suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta

ajaliselt kõige hilisem eksperthinnang, s.o ekspertide K. Sahki ja A. Kõivu poolt 09.03.2010

koostatud hindamisaruanne. Kuna pooltel pole käesoleval ajal sisulist vaidlust hagejale

väljamakstava hüvitise suuruse üle, siis ei pea ringkonnakohus otstarbekusest lähtuvalt

vajalikuks anda hinnangut apellandi väidete õigsusele maakohtu poolt kinnistu turuväärtuse

ebaõige kindlakstegemise ning menetlusnormide rikkumise osas.

PS §-st 32 tuleneb, et AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule

tuleb tagada õiglase ja kohese hüvitise maksmine. Nimetatud hüvitise maksmise tagamiseks

tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik

peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Ringkonnakohus

leiab, et nimetatud põhimõttest tulenevalt tulebki käesoleval juhul asja lahendamisel aluseks

võtta ekspertide K. Sahki ja A. Kõivu poolt 09.03.2010 koostatud hindamisaruanne, kuna see

peegeldab jagatava kinnistu väärtust käesoleva hetke seisuga ning tagab seega kõige paremini

poolte huvide järgimise kinnistu jagamisel.

Vastavalt viidatud hindamisaruandele on poolte kaasomandis oleva XXX kinnistu

turuväärtus 08.03.2010 seisuga 1 180 000 krooni, seega tuleb kostjal AÕS § 77 lg 2 alusel

hagejale kui kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule välja maksta tema osa

omandamisel 590 000 (1 180 000 : 2) krooni. Kuna maakohus on oma järeldustes lähtunud

varasemast ekspertarvamusest, mis enam ei peegelda jagatava kinnistu väärtust õigesti

käesoleva aja seisuga, siis tuleb maakohtu otsust väljamõistetava hüvitise suuruse osas

vastavalt muuta.

3. Pooltel on vaidlus selle üle, kes ja millises ulatuses peaks kandma menetluskulud

maakohtus. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on iseenesest õigesti määranud kindlaks

kulude kandmise proportsiooni tasutud riigilõivu osas, kasutades TsMS § 163 lg-s 1

sätestatud teist alternatiivi, mis võimaldab jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega. Seejuures on õige maakohtu seisukoht, et hagi rahuldamise ulatuse all tuleb mõista

proportsiooni hageja nõude ja selle rahuldatud osa vahel, mitte aga hageja nõude rahuldatud

osa ja kostja poolt õigeksvõetud hüvitise ulatuse vahel, nagu seda apellant ekslikult leiab.

Apellandi poolt esitatud asjaolu, et hageja esitas hagi ajal, mil poolte vahel olid käimas

läbirääkimised kaasomandi lõpetamise osas, ei anna ringkonnakohtu arvates alust jätta

menetluskulusid TsMS § 162 lg 4 kohaselt üksnes hageja kanda.

Kuigi maakohus on oma otsuses õigesti kindlaks määranud menetluskulude jaotuse

proportsiooni riigilõivu osas, tuleb menetluskulude jaotust maakohtus, arvestades

väljamõistetava hüvitise suuruse osalist muutmist apellatsiooniastme kohtus, muuta tervikuna.

Arvestades hagi osalise rahuldamise ulatust ringkonnakohtus tuleb TsMS § 163 lg-s 1

nimetatud teise alternatiivi kohaselt jätta kostja kanda 69,4% ja hageja kanda 30,6% kõigist

menetluskuludest (hagi rahuldatud osa 590 000 krooni : hageja nõue 850 000 krooni * 100 =

69,4%).

4. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis tuleb poolte menetluskulud

apellatsioonikohtus jätta TsMS § 163 lg-s 1 sätestatud kolmanda alternatiivi alusel täielikult

nende endi kanda.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson Egon Konsand