3-08-2008/117 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi (eesistuja), Virgo Saarmets ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 31. märts 2010, Tallinn Haldusasja number 3-08-2008 Haldusasi AS Same-Sport, OÜ Toom Kauplused, AS GMP & Partnerid ja Timo Sasi kaebused Viimsi Vallavolikogu 09.09.2008 otsuse nr 80 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebuste esitajad – AS Same-Sport ja OÜ Toom Kauplused, esindajad v.adv Andres Alaver ja v.adv Merle Järvala Kaebuste esitajad – AS GMP & Partnerid ja Timo Sas, esinda- jad v.adv Toivo Viilup ja v.adv. Martin Männik Vastustaja – Viimsi Vallavolikogu, esindajad v.adv Triin Biesinger-Jussmann ja v.adv Toomas Tamme Kolmas isik – NordWest Kinnisvara OÜ, esindaja Marge Juur Kolmas isik – OÜ Lugosta Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 19.08.2009 otsus Menetluse alus ringkonna- kohtus Viimsi Vallavolikogu apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine 19.03.2010

RESOLUTSIOON Rahuldada Viimsi Vallavolikogu apellatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Halduskohtu 19.08.2009 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta AS Same-Sport, OÜ Toom Kauplused, AS GMP & Partnerid ja Timo Sasi kaebused Viimsi Vallavolikogu 09.09.2008 otsuse nr 80 tühistamiseks rahuldamata. Välja mõista AS-lt Same-Sport, OÜ-lt Toom Kauplused, AS-lt GMP & Partnerid ja Timo Sasilt igalt ühelt 2 500 (kaks tuhat viissada) krooni õigusabikulude katteks NordWest Kin- nisvara OÜ kasuks. Teiste menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates ring- konnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, so hiljemalt 30.04.2010. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlus-osalised ei ole HKMS § 54 lg 2 ja § 59 lg 2 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

3-08-2008

2(15)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Viimsi Vallavolikogu kehtestas 09.09.2008 otsusega nr 80 Randvere tee 9, 9B ja lähiala detailplaneeringu, millega kavandatakse Haabneeme alevikus asuvale 1,1 ha suurusele maa-alale kaks ärimaa krunti. Randvere tee 9 ja 9B krundid kavandatakse liita ning anda sellele ehitusõigus 3-korruselise (tehnilise 4. korrusega) kaubanduskeskuse ja ühe 15-korruselise ärihoone raja- miseks. Detailplaneeringu eesmärgiks on määrata kinnistu ehitusõigus, anda heakorrastuse põ- himõtteline lahendus ning korraldada haljastuse, parkimise, liikluskorralduse ja tehnovõrkude varustamise küsimused. Samuti otsustati viia vastav muudatus sisse Viimsi valla mandriosa üld- planeeringusse. Randvere tee 9 ja 9A osas on Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 134 ja Viimsi Vallavalitsuse 11.06.2003 korraldusega nr 168 kehtestatud detailplaneeringud, mille alusel on mõlemad kinnistud hoonestatud ja nendel asuvad kaubanduskeskus ja automaattankla. Planeeritavale krundile kavandatava kaasaegse kaubanduskeskuse ja büroohoone rajamine aitab mitmekesistada piirkonnas pakutavate teenuste valikut ja vastab elanikkonna kasvavale nõudlu- sele saada kohapeal kvaliteetseid isikuteenuseid; parandab ettevõtluskeskkonna arenguks vaja- likke tingimusi ja loob soodsad võimalused tööhõive parandamiseks kohalikele elanikele; loob soodsad konkurentsieeldused pakutavate teenuste kvaliteedi ja hinnatasemete reguleerimisel. Kaubanduskeskuse ehitamisega paraneb sotsiaalne infrastruktuur, ümbruskonna elukvaliteet, korrastub linnaruum ja luuakse eeldused piirkonna järjepidevaks arenguks. 2. AS Same-Sport ja OÜ Toom Kauplused esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused Viimsi Vallavolikogu 09.09.2008 otsuse nr 80 tühistamiseks. 1) Otsus on õigusvastane ja kaalutlusvigadega, kaebajate vastuväiteid planeeringu kehtestami- sel ei arvestatud ja nendega mittearvestamist ei põhjendatud. Menetluse käigus rikuti planeeri- misseaduse (PlanS) norme ning jäeti huvitatud isikute huvid arvesse võtmata. Otsus rikub kaeba- jate õigusi ja piirab vabadusi. Samuti ei ole otsuse tegemisel arvestatud avalikku huvi. 2) OÜ-le Toom Kauplused kuulub kauplus Viimsi Market, mis tegutseb OÜ-ga Lugosta 23.07.2003 sõlmitud üürilepingu alusel Randvere tee 9 kinnistul asuva kaubanduskeskuse äri- ruumides. Leping kehtib kuni 23.07.2013 ja selle kohaselt on kaebajal õigus omandada kinnistu ostueesõigusega. Seega on kaebajal kinnistuga seoses olulised majanduslikud huvid, mis saavad kehtestatud planeeringu tagajärjel kahjustada. AS Same-Sport on planeeritava ala naaberkinnistu Hotelli ja sellel asuva hotelli Athena omanik ning talle kuulub ka planeeringuala kõrvalkinnistu Hotelli II. Kaebajale kuuluva 2-korruselise hotelli väärtus väheneb sellises kõrghoonetega ja ti- heda kasutusega keskkonnas. Planeeringust tekivad kaebaja omandiõigusele ja ettevõtlusele kit- sendused. Kaaluda võiks detailplaneeringu lahendust juhul, kui ka kaebajale kuuluva hotelli kor- ruselisust ja mahtu suurendatakse. Piirkond tervikuna on aga sobimatu kõrghoonete rajamiseks. 3) Detailplaneeringu koostamise tellija ja finantseerija on planeeritava kinnistu tulevane oma- nik NordWest Kinnisvara OÜ, mis on vastuolus PlanS § 10 lg-ga 6. Vald ei ole põhjendanud detailplaneeringu kehtestamise vajadust enne üldplaneeringu kehtestamist (PlanS § 8 lg 8, § 9 lg 7), samuti veel kehtestamata üldplaneeringu muutmise vajadust. Lähteülesande järgi peab de- tailplaneering vastama Haabneeme aleviku üldplaneeringule. 4) Vaidlustatud planeeringuga samaaegselt menetletud Haabneeme staadioni detailplaneering kehtestati Viimsi Vallavalitsuse 12.09.2008 korraldusega nr 564. Selline planeeringute üheaegne, kuid eraldiseisev menetlemine on vastuolus õigusselguse põhimõttega ja raskendab huvitatud isikutel oma õiguste kaitsmist. 5) Kaevatava otsusega lähtuti NordWest Kinnisvara OÜ huvidest, jättes arvestamata kaebajate ja avalikud huvid. Kuigi kaebajatel oli võimalik esitada vastuväiteid avaliku väljapaneku käigus,

3-08-2008

3(15) ei nähtu otsusest, et vald oleks kordagi kaalunud kaebajate huvide arvessevõtmist. Samuti ei kut- sunud Harju maavanem kaebajaid Harju maavalitsuses toimunud nõupidamisele, kus arutati pla- neeringule esitatud vastuväiteid. Kaebajad tulnuks kaasata menetlusse juba planeeringu algata- mise ettevalmistamise staadiumis (PlanS § 16 lg 1). 6) Enne detailplaneeringu kehtestamist pidanuks vald läbi viima keskkonnamõjude hindamise, selgitamaks välja, kas suure kaubanduskeskuse ja 15-korruselise ärihoone püstitamine on võima- lik ümbritsevat keskkonda oluliselt mõjutamata. Kaevatavas otsuses ei ole viidet, et oleks kaalu- tud keskkonnamõjude hindamise läbiviimist. 3. AS GMP & Partnerid ja Timo Sas esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused Viimsi Val- lavolikogu 09.09.2008 otsuse nr 80 tühistamiseks. 1) Kaebajad vaidlustavad detailplaneeringu nii nende subjektiivsete õiguste rikkumise kui ka detailplaneeringu objektiivse õigusvastasuse tõttu. 2) AS-le GMP & Partnerid kuulub vaidlusaluse staadioniga vahetult piirnev kinnistu Keskuse. Detailplaneeringuga mõjutatakse tema õigusi kinnisasja arendamisel. T. Sas on Viimsi valla ela- nik, kelle suhtes rikuti põhiõigust menetlusele ja korraldusele, teda käsitleti kui menetlusvälist subjekti, pööramata tähelepanu tema poolt detailplaneeringu käigus esitatud vastuväidetele. 3) Haldusakt on motiveerimata, kuna ei sisalda põhjendusi, mis võimaldaks kontrollida kaalut- lusõiguse teostamist. Kaevatavas haldusaktis ega selle seletuskirjas ei ole käsitletud kaebajate vastuväiteid. Motivatsioon piirdub viitega Harju maavanema seisukohale. 4) Arvesse on jäetud võtmata detailplaneeringuga hõlmatud staadioni säilitamise toetuseks ko- gutud ligi 600 inimese allkirjaga. Toetusallkirjade kogumise eesmärgiks oli tagada Viimsi valla elanikele ka edaspidi sportimisvõimalus valla territooriumil. Kõnealust staadionit kasutavad ka Viimsi Keskkooli õpilased. 5) Keskkonnamõju on jäetud hindamata ja haldusaktist ei nähtu haldusorgani sellekohased kaa- lutlused. Haldusorgan oleks pidanud strateegilise keskkonnamõju hindamise algatama tulenevalt esitatud vastuväidetest. Jättes selle isegi kaalumata, on haldusorgan rikkunud PlanS § 4 lg 2 p 2. 6) Samuti tuleneb keskkonnamõjude hindamise vajadus asjaolust, et kaubanduskeskus ehita- takse 30 m sügavusel asuvate maa-aluste masuudimahutite peale, mille läheduses on bensiini- jaamad. Tegemist on oluliselt keskkonda mõjutava ja tõenäoliselt ka ohustava aspektiga, millega arvestamata jätmine on põhjendamata ega saa olla avalikes huvides. Ebaselgeks jääb, kas ma- suudimahutid on täidetud või mitte. Selles ei ole võimalik veenduda keskkonnamõjude strateegi- lise hindamise läbiviimiseta. 7) Lahendamata on küsimus, kuidas toime tulla suureneva liiklusvooga, mis vallaelanikele mu- ret valmistab. 4. Viimsi Vallavolikogu palus jätta kaebused rahuldamata. 1) Tegemist on populaarkaebustega, mis on esitatud PlanS § 26 lg 1 alusel igaühe kaebeõiguse realiseerimisena. Väited subjektiivsete õiguste riivest on paljasõnalised ja tõendamata. 2) Planeeringuga ei kaasne AS-le Same-Sport kui naaberkinnistute omanikule mingit õiguslik- ku riivet. Kui ümbrus planeeringu realiseerimisel korrastatakse ning liiklusolud paranevad, siis see võib tuua kaasa hoopis positiivset mõju. Kaebajale ei kuulu õigust keelata naabril püstitada ehitist üle teatud kõrguse. Vastavalt planeeringule jääb kavandatav 15-korruseline büroohoone hotelli suhtes kaugeimasse punkti, hotelli kõrvale on planeeritud kaubanduskeskuse 3- korruseline osa. Soov suurendada talle kuuluva hotelli korruselisust viitab, et kaebaja sooviks

3-08-2008

4(15) planeeringu vaidlustamisel on saavutada oma ärihuvide realiseerimine talle kuuluva naaberkin- nistu arendamisel. 3) Randvere tee 9 kinnistu ja seal asuva hoone omanikuks on OÜ Lugosta, mitte OÜ Toom Kauplused, kellele ei saa lihtkirjalikust üürilepingust tuleneda õigust kinnistut ostueesõigusega omandada. OÜ Lugosta on planeeringulahenduse kooskõlastanud. Planeeringu kehtestamine ei lõpeta automaatselt OÜ Toom Kauplused ja OÜ Lugosta vahelist üürisuhet. Üürilepingu lõpeta- mine ning sellest tulenevad kaebaja nõuded OÜ Lugosta vastu on tsiviilõiguslikud. 4) T. Sas ei ole rahvastikuregistri järgi Viimsi valla elanik, samuti ei kuulu talle Viimsi vallas kinnisvara. Talle ei saa kuuluda subjektiivset avalikku õigust sportida seal, kus ta on väidetavalt harjunud, rääkimata sportimisõigusest teistele eraõiguslikele juriidilistele isikutele kuuluval maa- alal, mille omanikud on planeeringulahendusega nõustunud. Tema esitatud vastuväidetele on vastanud nii vastustaja kui ka maavanem järelevalvemenetluse käigus. Vastuväidetega mitte- nõustumine ei ole iseenesest planeeringu õigusvastasust tingiv asjaolu. PlanS § 17 ei kohusta kooskõlastama detailplaneeringut kõigi planeeringumenetluses vastuväiteid esitanud isikutega. 5) AS-le GMP & Partnerid kuuluv kinnistu Keskuse ei piirne vahetult Haabneeme staadioniga, vaid Rohuneeme teega. Kuna talle kuuluv kinnistu ei ole arvatud planeeringualasse, ei oma pla- neering ja selle realiseerimine mingit õiguslikku mõju tema õigustele temale kuuluva kinnisasja arendamisel. 6) Keegi kaebajatest ei kuulu PlanS § 16 lg-tes 1 ja 4 nimetatud isikute ringi, keda tuleks tin- gimata planeeringumenetlusse kaasata, samuti PlanS §-s 17 sätestatud isikute ringi, kellega tu- leks planeering kooskõlastada. AS Same-Sport ja OÜ Toom Kauplused on saanud võimaluse esitada planeeringumenetluses vastuväiteid, millele vastustaja on vastanud 09.06.2008 kirjaga ja mida Harju maavanem on põhjalikult käsitlenud 27.08.2008 kirjas. Nad on osalenud avalikul arutelul. Vastustaja on üritanud nendega kokkuleppeid saavutada, kuid neilt kooskõlastuse mitte- saamine ei ole aluseks planeeringu kehtestamata jätmisele. 7) Loodava hoonete kompleksi asukoha küsimus on otstarbekuse küsimus ning kohus ei saa sekkuda kaalutlusotsustuse otstarbekuse küsimusse. Seega on seisukohad kavandatava 15- korruselise ärihoone sobivusest ümbrusesse asjakohatud. 8) Vastustaja on kaalunud keskkonnamõjude strateegilise hindamise vajalikkust ega pidanud seda antud juhul vajalikuks. Strateegilise keskkonnamõju hindamine ei ole detailplaneeringu koostamise käigus kohustuslik, kohalik omavalitsus peab seda korraldama vaid juhul, kui ta leiab, et kavandatav tegevus toob kaasa olulise keskkonnamõju. Kaebajate sellekohased väited on ümber lükanud ka maavanem järelevalvemenetluse käigus. 9) Planeeringu menetluse käigus on tellitud OÜ-lt Rei Geotehnika ehitusgeoloogiline uuring, millest nähtub, et madalvundamentidele pandud hooned ei kahjusta maapinnast 30 m sügavusel asuvaid 1960.-ndatel aastatel rajatud maa-aluseid kütusemahuteid. Planeeringuga kavandatavate hoonete madalvundamendid ei ulatu sügavamale maa alla kui 2 m. Ehitusgeoloogilises uuringus on aluseks võetud ka OÜ Ehituskonstruktsioonide Tugevdamine töös nr 17-2006 tehtud järeldu- sed, milles on käsitletud just maa-aluste kütusemahutite paiknemise piirkonnas tehtavate ehitus- tööde tingimusi. Kuna antud juhul on planeeritavad ehitised sellised, millega ei kaasne mingit mõju maa-alustele kütusemahutitele, ei olnud vajalik läbi viia ka strateegilist keskkonnamõjude hindamist seoses kütusemahutite olemasoluga. Tööst nr 17-2006 nähtuvalt on kõnealused Nõu- kogude Liidu aegsed kütusemahutid militaarsed ning see, et need paigutati nii sügavale maa alla, on kaitseotstarbelise tähtsusega. Omaaegses kaitseplaneeringus nähti ette, et need kütusemahutid peavad vastu pidama 5-megatonnise tuumapommi plahvatuse. Seega on välistatud, et neid mahu- teid võiks mingilgi määral kahjustada tavapärane ehitustegevus, mis ulatub vaid 2 m sügavusele

3-08-2008

5(15) maa alla. Samuti on asjassepuutumatud viited Randvere tee 9A asuvale bensiinijaamale ja sellest tulenevale võimalikult ohule, kuna ala, kus tankla asetseb, jääb ehitustegevusest puutumatuks ning säilitab senised piirid ja otstarbe. Tankla tegutseb kehtivate kasutus- ja tegutsemislubade alusel, mistõttu puudus vajadus läbi viia strateegiline keskkonnamõjude hindamine bensiinijaa- ma olemasolust tulenevalt. 10) Ka planeeringu seletuskirjast nähtub, et vastustaja on kaalunud keskkonnamõjude hindamise läbiviimist. Kehtivatest õigusaktidest ei tulene, et planeeringu kehtestamise otsuses tuleks esitada keskkonnamõjude hindamata jätmise põhjendused, kui keskkonnamõjude hindamiseks puudub vajadus ja alus. Planeeringulahenduse on kooskõlastanud ka Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna Tervisekaitsetalitus, Põhja-Eesti Päästekeskus ja Põhja Regionaalne Maanteeamet. 11) Detailplaneeringu koostamise korraldajaks oli kohalik omavalitsus, mitte huvitatud isik, seega ei esine PlanS § 10 lg-s 6 nimetatud olukorda. 12) Otsus on nii materiaalselt kui formaalselt õiguspärane. Selle motiveeringud sisalduvad nii haldusaktis eneses kui ka sellele lisatud seletuskirjas, samuti otsuses viidatud Harju Maavalitsuse 27.08.2008 kirjas, milles toodud põhjendused on ühtlasi ka otsuse põhjendusteks. 13) Vastustaja on planeeringumenetluses põhjalikult kaalunud kaebajate, kolmandate isikute ja avalikkuse huve ning leidnud, et ülekaalukas avalik huvi planeeringulahenduse realiseerimiseks kaalub üles kaebajate huvid senise olukorra säilitamise vastu. Planeeringulahenduse elluviimisel paraneb ala üldilme, heakorrastus ja arhitektuurne ilme. Kohapeale uute töökohtade loomine vä- hendab elanikele koormavaks muutunud piirkonnast igapäevast väljasõitmist. Samas ei koorma kavandatu kohalikku liiklust senisest enam. Planeeritavale krundile kavandatav kaasaegse kau- banduskeskuse ja büroohoone rajamine aitab mitmekesistada piirkonnas pakutavate teenuste praegust minimaalset valikut ja vastab elanikkonna kasvavale nõudlusele saada kohapeal kvali- teetseid isikuteenuseid. Samuti parandab planeering ettevõtluskeskkonna arenguks vajalikke tin- gimusi ning soodustab konkurentsi teenuste kvaliteedi ja hinnataseme reguleerimiseks. Vallaela- nikud on planeeringulahendust tervitanud ning kohalike inimeste huvide kahjustamisele viitami- ne on põhjendamatu. Siinkohal ei tohi tõmmata võrdusmärki avaliku huvi ning mõne rahulole- matu isiku erahuvide vahele. Paljasõnaline on väide staadioni toetuseks kogutud 600 allkirja kohta. Planeeringumenetluses esitasid staadioni kohta vastuväiteid vaid kolm isikut. Samuti ei saa tähelepanuta jätta OÜ Lugosta ja NordWest Kinnisvara OÜ ettevõtlushuve. Otsuse tühista- mine piiraks ebaproportsionaalselt nende ettevõtlus- ja omandi kasutamise vabadust. 14) Väited seoses Haabneeme staadioni planeeringumenetlusega on asjassepuutumatud. Planee- ringu kehtestamisel ei saanudki tugineda veel kehtestamata Haabneeme aleviku ja lähiala üldpla- neeringu lahendustele, kuna need ei ole lõplikud, siduvad ega jõustunud. Pooleliolev üldplanee- ringumenetlus ei saa halvata detailplaneeringute menetlust ja/või ehitustegevust. Kaebajatel puu- dub õigustatud ootus, et olemasolev olukord linnaruumi keskmes ei muutu. 5. NordWest Kinnisvara OÜ ja OÜ Lugosta palusid jätta kaebused rahuldamata. 1) Detailplaneeringu koostamise algatas ja koostamist korraldas Viimsi vald, NordWest Kin- nisvara OÜ oli tööde finantseerijaks. Seega puudub vastuolu PlanS normidega. Planeeringuga ehitatav äri- ja kaubakeskus võimaldab Viimsi elanikel senisest mugavamalt ja kiiremalt osa saada koduvalla piires kõigist vajalikest teenustest ning veeta senisest sisukamalt ka vaba aega. Samuti luuakse vallas uusi töökohti. Seega on planeering avalikkuse huvides ja aitab ellu viia valla eesmärke. 2) Randvere tee 9, 9B kinnistu omanik OÜ Lugosta sõlmis 08.12.2006 NordWest Kinnisvara OÜ-ga kinnistute võlaõigusliku ostu-müügilepingu ja esitas avalduse eelmärke kinnistamiseks.

3-08-2008

6(15) Lepingut muudeti 06.12.2007, millega lõpetati ka OÜ-ga Toom Kauplused sõlmitud üürileping ennetähtaegselt. Üürileping lõppes 01.05.2008, OÜ-l Toom Kauplused tuli üüripind vabastada hiljemalt 31.12.2008 ning ta sai üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest hüvitist kokku 11,8 miljonit krooni. 3) Planeeringu menetlemisel on järgitud kõiki menetlusnõudeid. Esitatud vastuväidetele ja ette- panekutele on vastatud. Samuti on seda tehtud järelevalvemenetluses. Detailplaneeringu kehtes- tamine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus ning kohalik omavalitsus ei ole seotud kolman- date isikute seisukohtadega. Kohalikul omavalitsusel on planeerimisdiskretsiooni teostamisel kohustus põhjendada, miks ta menetlusosalise poolt esitatud argumente ei aktsepteeri ning nime- tatud kohustust on haldusorgan antud juhul ka täitnud. 4) Kavandatav tegevus ei kvalifitseeru keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüs- teemi seaduses (KeHJS) loetletud tegevusteks, samuti ei mõjuta see Natura 2000 võrgustiku ala, seetõttu ei pidanud vald vajalikuks keskkonnamõju hindamist läbi viia. Planeeringu käigus tehti OÜ Rei Geotehnika poolt Randvere tee 9 ja 9B ehitusgeoloogiline uuring, mille aruande kohaselt madalvundamentidele pandud hooned ei kahjusta maapinnast 30 m sügavusel asuvaid maa- aluseid kütusemahuteid. Antud juhul ei minda ehituse käigus madalvundamendi ehitamisel süga- vamale kui 2 m. 5) Haabneeme staadionit puudutavad väited on asjakohatud. T. Sas esitas vastuväiteid vaid staadioni detailplaneeringu menetluse käigus. Kehtestatud detailplaneering ei riku T. Sasi õigusi. 6) AS Same-Sport kinnistu(d) ei jää planeeritava ala hulka, seega ei tulnud temaga koostööd teha. Hotelli lähedusse planeeritaval kaubanduskeskusel on 3 korrust, 15-korruseline ärihoone jääb hotelli suhtes kinnistu kaugemasse osasse. Piirkonna täituvus ja elavnemine võib hoopis hotellile kasu tuua. Detailplaneeringu alusel võetakse maha üksikud puud Randvere tee 9B kin- nistu ääres Randvere tee poolses osas, mis on hotelli suhtes kaugeim punkt ega riiva kaebaja omandiõigust. 7) Viimsi Vallavolikogu on 14.10.2008 otsusega nr 85 kehtestanud Keskuse maaüksuse ja lähi- ala detailplaneeringu, mille alusel planeeritakse kaebuse objektiks olevate kinnistute lähedale AS GMP & Partnerid kinnistule ärihoone koos 2-6-korruselise kaubanduskeskuse ja kahe büroohoo- nega (14- ja 17-korruselised) ning kahetasandiline parkla. Seega on kaebajal kolmanda isikuga sarnased äriplaanid ja tema huviks ei ole olemasoleva olukorra säilitamine. Kaebaja ei täpsusta, kuidas vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamisega rikutakse ja mõjutatakse tema õigusi Kes- kuse kinnistu arendamisel. Tema ainsaks ja pahatahtlikuks huviks on pidurdada Randvere tee 9, 9B planeeringu elluviimist, et realiseerida kiiremini enda ärihuvisid samas piirkonnas. 6. Tallinna Halduskohus rahuldas kaebused ja tühistas Viimsi Vallavolikogu 09.09.2008 otsu- se nr 80. Viimsi Vallavolikogult mõisteti iga kaebaja kasuks välja riigilõiv 80 krooni ning AS GMP & Partnerid kasuks õigusabikulud 38 000 krooni. 1) Asjakohased ei ole väited Haabneeme staadioni planeeringu kohta, sest see planeering keh- testati eraldi otsusega. Kaebajad on vaidlustanud ka selle planeeringu otsuse ning menetlus selles veel kestab. 2) Kaebajad ei saa nõuda, et neid ümbritsev linnaruum püsiks muutumatuna, kolmandal isikul on õigus oma omandit vastavalt seadusele kasutada ning arendada. Väited üksnes arendaja huvi- dega arvestamisest on paljasõnalised. Planeerimismenetluse eesmärgiks on erinevate huvide ta- sakaalustamine, kuid see ei eelda kõigi võimalike huvide arvestamist ja kohalikul omavalitsusel lasub kohustus kaaluda, millised huvid on põhjendatud ja millised mitte. Vastustaja on põhjen- danud avaliku huvi olemasolu. Kaebajad ei ole tõendanud, et detailplaneeringu koostajaks ei ole

3-08-2008

7(15) kohalik omavalitsus, seega puudub vastuolu PlanS § 10 lg-ga 6. Viimsi Vallavolikogu 13.02.2007 otsuse nr 11 lisast 2 nähtuvalt on detailplaneeringu koostajaks Viimsi vald. 3) Üldplaneeringu muutmiseks põhjendatud vajaduse äratundmisel on haldusorganil lai kaalut- lusruum, mille kohtulik kontroll on piiratud. Vaidlustatud otsuses ja selle seletuskirjas on veen- valt põhjendatud üldplaneeringu muutmise vajadust sellega, et omavalitsus soovis lagunenud staadioni ala korrastada ja rajada uus elanike vajadusi rahuldav sotsiaalmajanduslik objekt. Põh- jendatud ei ole kaebajate nõudmine rajada vaidlusalusele maa-alale uus staadion või säilitada senine olukord muutumatuna, kuna staadionialune maa oma eraõiguslike isikute valduses ning staadioni rajamine nende kinnistule ei ole nende huvides. Kaebajad ei esitanud tõendeid, mis kinnitaksid elanike vastuseisu planeeritule. Eelnevat ei lükka ümber ka väide, et staadioni säili- miseks koguti toetusallkirju, kuna ei nähtu, kas elanikud oleksid esitanud sellise soovi ka siis, kui vald ehitaks staadioni teise kohta. 4) Kui avalikkusele on vaidlustatud planeeringu menetlemise käigus tagatud nõuetekohane võimalus menetluses osalemiseks, siis kehtestatud üldplaneering ei tekita isikutele abstraktset kaitstavat usaldust, et sellega kindlaks määratud tingimused säiliksid muutumatuna. Üldplanee- ringu menetlemine ei takista detailplaneeringu menetlust. Detailplaneeringu algatamisest teavita- ti elanikkonda seaduses ettenähtud korras, 16.06.2008 korraldati vallamajas detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste avalik arutelu, 01.07.2008 teavitati avaliku arutelu tulemustest ja erimeelsustele jäämisest ning et detailplaneering suunati Harju Maavalitsusele järelevalve teos- tamiseks, 12.09.2008 teatati detailplaneeringu kehtestamisest. Selgitatud oli kahe detailplanee- ringu ühise arutamise otstarbekust, ei varjatud ühe või teise planeeringu olemust ega menetle- mist. Huvitatud isikud said esitada suulisi ja kirjalikke ettepanekuid, millele ka vastati. Vastused ei ole haldusaktid, vastuste sisuga mittenõustumine ei tähenda vastamata jätmist või avaliku me- netluse puudumist. 5) Detailplaneeringut ei tulnud kaebajatega kooskõlastada, nemad ei olnud planeeringualasse jäävate kinnistute või hoonete omanikeks ega planeeringu koostamise ettepaneku tegijateks. Kaebajad ei ole tõendanud, et nende kinnis- või vallasvaraga toimub seaduses märgitud muutusi, muutub nende senine maakasutus, kinnisasi sundvõõrandatakse, kitsendatakse ehitusõigust, pan- nakse ehituskeeld või ehitatakse nende kinnistule. Isegi kui PlanS § 18 lg-s 5 nimetatud isikute planeeringust teavitamine tähtsaadetisega jääb tegemata, aga nähtub, et isikud on kaasatud, ei muutu planeering sellest õigusvastaseks. Kaebajad said koostööd teha ja menetluses osaleda. Menetlusosaliste mittenõustumine planeeringuga ei too kaasa planeeringu edasise menetluse keeldu või võimatust see kehtestada. 6) T. Sas ei ole tõendanud, et ta on Viimsi valla elanik, tal ei ole rahvastikuregistri järgset sis- sekirjutust Viimsi vallas. Vallaelanik ei ole PlanS järgi isik, kellega tuleks detailplaneeringut kooskõlastada. T. Sasi kaebus seostub eelkõige staadioni säilitamisega, samas ei muuda detail- planeering staadioni staatust. Tegemist ei ole avaliku staadioniga, see asub eraõiguslikule isikule kuuluval kinnistul. Detailplaneeringu kaustas asuvast 23.05.2008 kirjast nr 10-7/1488-1 selgub, et uus välistaadion ehitatakse uude kohta, suund võeti juba 2001. a, kui asuti staadioni tükeldama ja kinnistu omanikuks sai AS Same-Sport, kelle soovil lõhuti staadioni tugivall, raiuti staadioni ääristav männik ja ehitati sinna kaubanduskeskus. Staadioni tribüünihoone ehitati ümber hotel- liks, staadioni lõplik kasutuskõlbmatuks muutmine toimus 2004. a. Seega staadioni kehva olu- korda ei tekitanud vaidlusalune detailplaneering, planeeringuga hoopis püütakse likvideerida tekkinud olukorda. Sportimisvõimalused staadionil puuduvad ja planeeringuala uuel otstarbel kasutuselevõtmine sportimisvõimalustele mõju ei avalda. Väide, et T. Sasi arvamustega ei ole detailplaneeringu menetluses arvestatud, ei ole täpne, kuna nähtub, et nende suhtes jäädi eriar- vamusele. T. Sas ei ole tõendanud, et planeeringumenetluses tema õigusi rikuti.

3-08-2008

8(15) 7) Detailplaneering hõlmab Randvere tee 9 ja 9B kinnistuid, mille omanikuks on OÜ Lugosta, kes on sõlminud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu NordWest Kinnisvara OÜ-ga. OÜ Toom Kauplused ei ole nende kinnistute ega neil asuvate hoonete omanikuks. Kaebaja on suhted kin- nistuomanikuga reguleerinud, on sisuliselt nõustunud, et tal puuduvad hoonega seotud ärihuvid, ning on saanud üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest hüvitise. Kuna OÜ Toom Kauplused on teadlik üürilepingu lõpetamisest ega ole seda vaidlustanud, samuti on ta jätnud esitamata kin- nistu ostusoovi, siis ei saa detailplaneering rikkuda tema poolt umbmääraselt viidatud majandus- huvisid. Detailplaneering üürilepingu kehtivust otseselt ei mõjuta, tsiviilõiguslikud vahekorrad selles osas määratakse lepingupoolte OÜ Toom Kauplused ja OÜ Lugosta poolt. Kaebaja viited võimalikele menetluslikele rikkumistele on üksnes üldised. Kaebaja on saanud oma seisukohad planeeringumenetluses avaldada, neile on vastatud ning seisukohtade mittearvestamine ei tähen- da menetlusreeglite rikkumist. Kaebaja sai lugeda avalikustatud andmetest, miks arutatakse kah- te detailplaneeringut koos. Millegi varjamine antud asjaoludel ei olnud objektiivselt võimalik. 8) AS Same-Sport väited kõrghoone ehitamisest on asjakohatud, 3-korruseline hoone ei ole kõrghoone, mis tema hotelli väärtust saaks vähendada või vaadet halvendada, kõrgeim hoone on planeeringus hotellist arvates kinnistu kaugemas osas. Kaebaja sai osaleda planeeringu avalikul väljapanekul ja esitada vastuväiteid. Väide, et teda ei kutsutud maavalitsusse nõupidamisele, võib olla õige, kuna kohtule ei esitatud vastupidist tõendavaid tõendeid. Seega rikuti tema õigusi detailplaneeringu menetluses. Vastused kaebaja siiski sai, st sisuline diskussioon tema vastuväi- dete suhtes tagati. Planeeringu kehtestamise eelduseks ei olnud kohustus kooskõlastada planee- ring kaebajaga ja tema mittenõustumine detailplaneeringuga ei tähenda, et naabri õigusi rikutak- se. Hotelli ümbruse korrastamine ei saa kaebaja õigusi rikkuda. Kaebajal ei saa olla õigustatud ootust, et hotelli läheduses ei hakata ehitama. Samuti ei saa eirata kolmandate isikute huvi oma kinnistut arendada. Väide, et kaebaja nõustub detailplaneeringuga, kui võimaldatakse tema hotel- li laiendada, ei selgita subjektiivsete õiguste rikkumist, kuivõrd kaebaja ei väida, et tema aren- dustegevust on takistatud. Kinnistul Randvere tee 9B võetakse maha üksikud puud, kaebaja ho- tellist jääb see kaugeimasse ossa ja see ei viita omandiõiguse riivele. 9) AS GMP & Partnerid kinnistu ei piirne käesoleva detailplaneeringuga hõlmatud kinnistu osaga, vaid jääb Rohuneeme teele. Detailplaneering ei hõlma kaebaja kinnistut, puuduvad õigus- likud mõjud kaebaja kinnistule, seega ei ole kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud. Samuti ei näh- tu, et kaebajal oleks oma kinnistu arendamisega mingeid probleeme. Kaebaja ei kuulu isikute hulka, kellega oleks tulnud detailplaneering kooskõlastada. Kaebajal oli võimalus osaleda pla- neeringu avalikul väljapanekul ning esitada oma vastuväiteid. 10) Õige on kaebajate väide, et haldusakti põhjendustes teisele dokumendile viitamisel peab olema selge, millisele osale teises dokumendis toetutakse, et tagada otsuse kontrollitavus. Maa- vanema kirjale viidates ei ole vastustaja võtnud otsuses kaebajate vastuväidete osas selget seisu- kohta. Vastustajal puudus vajadus otsuses maavanema seisukohtade kokkuvõtte esitamiseks, saa- nuks vaid viidata, et need on ka vastustaja seisukohad. Kaebajate viited Haabneeme staadioni planeerimisele ei ole asjakohased, seda käsitleb teine planeering. 11) Vastustaja näidatud avalikku huvi detailplaneeringu vastu ei saa välistada. Otsus kajastab eesmärki, mida soovitakse saavutada, ja põhjendab ära vajaduse, miks planeering on asjakohane. Seletuskirja juurde esitatud illustratiivne materjal iseloomustab ala kehva ja kaasaja nõuetele mittevastavat olukorda, millele pakutud lahendus on asjakohane alternatiiv. Leevendatud on üld- planeeringu lahendust, püüdes vältida elamute ehitamist, et piirkonda ei lisanduks sõidukioma- nikke ega tekiks parkimise ning liiklustihedusega seotud täiendavaid probleeme. Üldplaneeringu muutmise eesmärk on põhjendatud arusaadavalt. Tegemist on krundiga, mis asub Viimsi pool- saare olulises asukohas – poolsaarele sisenemise tähtsal teede hargnemisel. Liikluskorraldus läh- tub ühtsest kontseptsioonist kahe detailplaneeringu kohta, kuid konstateering seletuskirjas, et

3-08-2008

9(15) nõutav parkimiskohtade arv on tagatud või et arvestati teemaplaneeringut Viimsi valla teedevõr- gu osas, ei ole täpsemini kajastatud, vastavat kokkuvõtet eesmärgi saavutamise suhtes ei tee ka vaidlusalune otsus. Seletuskiri viitab küll teisele planeeringule ja kinnitab, et vastavus on tagatud Eesti Standardi EVS normile, kuid kui kaks planeeringut on selles osas seotud, tulnuks vastavad andmed kajastada ka käesolevas planeeringus, et planeeringu mõistmiseks poleks vaja otsida viidatud planeeringut. 12) Seletuskirjas märgitakse, et ei kavandata uusi keskkonnaohtlikke tegevusi, seetõttu olulisi negatiivseid mõjutusi planeeringu realiseerimisega ette ei ole näha. Samas ei selgu, missugune on olemasolev olukord keskkonnaseisundi osas. Kuigi seletuskirjast nähtub, et pole eeldada ümbruskonna keskkonnaseisundi halvenemist, ka ehitustegevuseks ei ole takistusi, jääb see pel- galt väiteks, mis ei selgita tegelikku keskkonnaseisundit. Otsus ei kajasta vajalikke järeldusi ega põhjendusi. Haldusakti motivatsioonina on ebapiisav vastuses kaebajate vastuväidetele esitatud väide, et Viimsi Vallavalitsus leidis, et detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei kvalifitseeru KeHJS-s loetletud tegevusteks, samuti ei mõjuta kavandatav tegevus Natura 2000 võrgustiku ala ning seda tuvastades ei pidanud vald vajalikuks keskkonnamõju hindamist läbi viia. Planeeringu käigus tehti OÜ REI Geotehnika poolt Randvere tee 9 ja 9B ehitusgeoloogiline uuring, mille aruande kohaselt madalvundamentidele pandud hooned ei kahjusta maapinnas 30 m sügavusel asuvaid maa-aluseid kütusemahuteid. Vastustaja on selgitanud, et hoonete ehitamisel sügavamale kui 2 m ei minda, kuid ebausutav on, et kõrghooned ehitatakse madalvundamendile. Vastustajal tuli haldusaktis, mis kehtestab planeeringu ja võtab kokku selle eesmärgid, anda seisukoht, kas strateegiline keskkonnamõju hindamine on kohustuslik ja kui jõuti veendumusele, et mitte, siis põhistada, et oluline keskkonnamõju tõepoolest puudub. Antud juhul jäi see haldusaktis välja toomata. Planeeringulahenduse kooskõlastused riigiasutustega ei asenda ega selgita puuduvat kokkuvõtet ja järeldusi. Sellise hinnangu saab anda piisava teabe kogumisega planeeringuga ka- vandatud tegevuse mõjust keskkonnale ja oluline ei ole see, mis vormis see teave koguti, vaid et see tuleb otsuses teatavaks teha. Juhul, kui need selgitused on teises planeeringus, kuna arenda- misel on terviklahendus, tuleb neid siinkohal korrata, et oleks eristatav ja kontrollitav, kuidas seosed vastastikku toimivad ning et mõjutused puuduvad või et on teada olemasolev olukord, mille suhtes midagi negatiivset ei toimu. Harju Maavanema 13.03.2008 kirjas nr 2.1-13k/1278 märgiti õigesti, et detailplaneeringuga kaasneb mõju erinevatele keskkonnateguritele, mida tuleb planeeringu koostamise ajal hinnata. Seadusandja mõtteks on olnud, et hinnang tuleb anda ka mõjutustele detailplaneeringualale väliste tegurite kaudu, mitte piirduda üksnes planeeringualalt lähtuvate mõjutustega. Käesoleval juhul ei ole selge, missugused andmed koguti selle otsuse langetamiseks, mis sealt on oluline, kohtul ei ole võimalik kaalutlusi jälgida. Asjaolu, et maava- nem on detailplaneeringu kinnitanud, ei selgita, et mõjud keskkonnale ei vajanud nõutud viisil kaalumist. Ühe osa ebapiisav analüüs või selle tegemata jätmine ei vii järelduseni, et otsus on lõppastmes õiguspärane.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 7. Viimsi Vallavolikogu palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistada ja uue otsu- sega kaebused rahuldamata jätta. Kaebajate menetluskulud palutakse jätta kaebajate endi kanda ning vastustaja menetluskulud palutakse välja mõista kaebajatelt. 1) Vastustaja nõustub halduskohtu kõigi põhjendustega peale keskkonnamõjude hindamise osas antuga. Kehtivatest õigusaktidest ega kohtupraktikast ei tulene, et detailplaneeringu kehtestamise otsuses tuleks esitada keskkonnamõjude hindamata jätmise ja oluliste keskkonnamõjude puudu- mise põhjendused, kui keskkonnamõjude hindamiseks puudub vajadus ja alus. Strateegilise keskkonnamõju hindamine ei ole detailplaneeringu koostamise käigus kohustuslik, kohalik oma- valitsus peab seda korraldamata vaid juhul, kui ta leiab, et kavandatav tegevus toob kaasa olulise

3-08-2008

10(15) keskkonnamõju. Planeeringu kehtestamise otsuse õiguspärasus ei sõltu sellest, kas keskkonna- mõjusid puudutav teave kajastub ka otsuses. Antud juhul on vald kogunud piisavalt teavet sel- leks, et järeldada, et detailplaneeringu elluviimisega keskkonnale negatiivseid mõjusid ei kaasne, vald on keskkonnamõjude küsimust piisavalt kaalunud, mis nähtub ka kohtule esitatud planee- ringumaterjalidest. 2) Kaalutlusõiguse teostamine planeerimismenetluse kestel on pikem protsess, mis hõlmab kõi- gi asjas tähtsust omavate asjaoludega tutvumist ning asjassepuutuvate huvide kaalumist planee- ringuga taotletava valguses. Vald on teostanud piisavalt uuringuid keskkonnamõjutuste väljasel- gitamiseks ning on esitanud vastavasisulised kaalutlused avalikkusele läbi vaidlusaluse otsuse, planeeringu seletuskirja ja selle alusmaterjalide ning konkreetselt kaebajatele läbi kirjalike seisu- kohtade nende vastuväidetele. Erapooletu organina on keskkonnamõjude hindamise vajalikkuse osas seisukohta väljendanud ka Harju maavanem. Samuti on planeeringulahenduse kooskõlasta- nud Tervisekaitseinspektsiooni Tallinna Tervisekaitsetalitus, Põhja-Eesti Päästekeskus ja Põhja Regionaalne Maanteeamet. 3) Vastustaja on tuginenud keskkonnamõjude hindamise küsimuse otsustamisel ka OÜ Rei Geotehnika ehitusgeoloogilisele uuringule ja OÜ Ehituskonstruktsioonide Tugevdamine töös nr 17-2006 tehtud järeldustele. Neist ei nähtu mingit mõju maa-alustele kütusemahutitele, seega ei olnud vajalik läbi viia ka strateegilist keskkonnamõju hindamist seoses kütusemahutite olemas- oluga. Kohtu subjektiivsed kahtlused kütusemahutite ohutuses ning kõrgemate hoonete ehitami- ses madalvundamendile on põhjendamatud ega tugine tõenditele. Nimetatud töödest nähtub, et madalvundamentidele pandud hooned ei kahjusta kütusemahuteid. Samuti nähtub aruandest, et vaivundamentide puhul peab jääma vaia otste ja mahutite ülemiste osade vahele vähemalt 10 m. Seega võivad vundamendid ulatuda lausa 20 m sügavusele. 4) Detailplaneeringu seletuskirjas on käsitletud erinevaid keskkonnategureid ja leitud, et pla- neering ei käsitle uute keskkonnaohtlike tegevuste kavandamist ega vastavate objektide rajamist ning seetõttu negatiivseid mõjusid planeeringu realiseerimisega ette näha pole. Siit tuleb selgelt valla poolt teostatud kaalumine, mis oli keskkonnamõjude strateegilise hindamise mitteteostami- se aluseks. Nimetatud peatükk viidi seletuskirja sisse maavanema ettepanekul. Maavanem pidas neid selgitusi piisavaks ning kiitis planeeringu heaks. Seega ei ole põhjendatud etteheide, et vas- tustaja on maavanema kirjas seoses keskkonnateguritega esitatud tähelepanekud jätnud täitmata. Tallinna Ringkonnakohus on analoogses asjas nr 3-08-2157 aktsepteerinud, et keskkonnamõju- tuste kaalumise teostamine võib nähtuda detailplaneeringu toimikus olevast seletuskirjast. 5) Haldusakti motivatsioon sisaldub nii otsuses kui ka sellele lisatud seletuskirjas, samuti otsu- ses viidatud maavanema kirjas, milles on selgelt ja põhjalikult käsitletud kõiki planeeringume- netluses esitatud vastuväiteid, sh keskkonnamõjude hindamisega seonduvat ning planeeringu mõju erinevatele keskkonnateguritele. Ka maavanem leidis, et vastustaja on kaalutlusõigust teos- tades toiminud vastavalt seadusele ning keskkonnamõjude hindamise läbiviimine pole kohalikule omavalitsusele esitatud vastuväidete tõttu kohustuslik, kui vastustaja ei näe olulise keskkonna- mõju tekkimise võimalust. Kohtuotsus on vastuoluline, kuna ühelt poolt on kohtuotsuses selgelt tunnistatud, et maavanema kirjas sisalduvaid põhjendusi tuleb käsitleda planeeringu kehtestami- se otsuse motiveeringuna, samas keskkonnaküsimusi puudutavas osas on kohus maavanema kir- jas toodud põhjendused jätnud tähelepanuta. 6) Kuna keskkonnamõjude hindamist ja kaalumist puudutavad põhjendused on kontrollitavad, siis ei ole otsuse tühistamiseks HMS § 58 kohaselt alust. Põhimotiivide osas on kohus pidanud planeeringu kehtestamise otsust seaduslikuks. Seega on kohus tühistanud otsuse vähetähtsa mo- tiivi väidetava puudulikkuse osas.

3-08-2008

11(15) 8. AS Same-Sport ja OÜ Toom Kauplused paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Vastustaja menetluskulud palutakse jätta vastustaja enda kanda ning kaebajate menetluskulud palutakse välja mõista vastustajalt. 1) Vastustaja on jätnud tähelepanuta asjaolu, et halduskohus ei keskendu strateegilise keskkon- namõju hindamise kohustuslikkusele, vaid kaalutlusõiguse teostamisele valla poolt. Halduskohus leidis õigesti, et oluline ei ole see, mis vormis teave koguti, vaid et see tuleb otsuses teatavaks teha. Käesoleval juhul vaidlustatud otsus seda ei tee, samuti ei ole otsuses ega seletuskirjas viida- tud, missugused konkreetsed järeldused selle detailplaneeringu osas tehti. Haldusakti motiveeri- mise üheks eesmärgiks on muuta akti sisu arusaadavaks ja mõistetavaks, miks ja millisel õigusli- kul alusel otsus tehti. HMS § 56 lg 1 lubab küll esitada põhjenduse muus menetlusosalisele kät- tesaadavad dokumendis, millele on haldusaktis viidatud, samas on kohtupraktikas omaksvõetud seisukoht, et otsuse põhimotiivid tuleb kokkuvõtlikult ära tuua haldusaktis endas. Viide muule dokumendile ei tohi olla liiga üldine ja viidatud dokument peab olema menetlusosalisele mõistli- kul viisil kättesaadav. Selline viitamise võimalus on mõeldud kasutamiseks olukordades, kus haldusakti motivatsioonis tuleks korrata teistes kättesaadavates dokumentides juba esitatud de- tailset informatsiooni, mis paisutaks haldusakti motivatsiooni ülemääraseks. Ülemäärane on in- formatsioon, mis on ebaproportsionaalselt mahukas, võrreldes haldusaktis lahendatava küsimuse tähtsuse ja keerukusega. Haldusakti põhjendamine on vajalik, et isik, kellele haldusakt on adres- seeritud, mõistaks, miks ja millisel õiguslikul alusel on haldusakt antud, kuna põhjendamine ta- gab põhiseaduse §-s 15 sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise võimaluse. 2) HMS § 56 lg-s 3 toodud kohustus tuua haldusaktis ära kaalutlused, millest haldusorgan on lähtunud, omab erilist tähtsust planeerimismenetluses tehtavates haldusotsustustes. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Kohtu arvates ei olnud otsuses ega seletuskirjas viidatud, missugused konkreetsed järeldused tehti väidetavalt piisava teabe kogumise pinnalt ja tulemusena. Seega heideti vastustajale ette otsuse ebapiisavat motivee- rimist. Planeerimisdiskretsiooni kohtuliku kontrolli eelduseks on, et otsuses sisalduvad põhjen- dused esitatud vastuväidete osas. Vastustaja ei ole keskkonnamõjude hindamisega seonduvate vastuväidete osas mistahes põhjendusi esitanud. 3) Halduskohus on õigesti märkinud, et olemasoleva teabe alusel ei ole haldusorgan jõudnud selgele ja motiveeritud järeldusele, et planeeringualal 30 m sügavusel asuvad kütusemahutid ei kujuta endast keskkonnaohtu juhul, kui nende peale ehitatakse kõrghooned. Vastustaja viited omaaegsele kaitseuuringule ei ole asjakohased. 4) Maavanem viitas oma kirjas keskkonnateguritele, millele tuleb anda hinnang planeeringuala väliste tegurite kaudu, mitte üksnes piirduda planeeringualalt lähtuvate mõjutustega. Formaalselt muudeti seletuskirja ühte peatükki, mis aga ei ole planeeringulahendusest tulenevate mõjude si- suline analüüs. Asjaolu, et maavanem on detailplaneeringu kinnitanud, ei selgita, et mõjud kesk- konnale ei vajanud nõutud viisil kaalumist. Haldusakti ühe osa puudulikkus toob kaasa võimatu- se hinnata selle õiguspärasust puuduva osa tõttu. Antud juhul ei saanud kohus veenduda, et pla- neeringulahenduse põhistamiseks kasutati ja kaaluti adekvaatseid alusandmeid. Ei ole selge, mi- da hinnati mõjudena looduskeskkonna osas. Kohus ei ole esitanud vastuolulisi seisukohti maa- vanema kirjas sisalduvate põhjenduste käsitluse osas, vaid on märkinud, et ka maavanema antud kinnitus ei selgita mõjude olemasolu või nende puudumist. Viited Tallinna Ringkonnakohtu 07.07.2009 määrusele nr 3-08-2157 ei ole asjakohased, viidatud lahend on tehtud esialgse õigus- kaitse menetluse raames ja sisaldab üksnes eelhinnangut teises haldusasjas esitatud asjaolude pinnalt.

3-08-2008

12(15) 9. AS GMP & Partnerid ja Timo Sas paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kõik menetluskulud palutakse jätta vastustaja kanda ning mõista vastustajalt välja AS GMP & Partne- rid menetluskulud. 1) Kaebajad jäävad kõigi halduskohtus esitatud seisukohtade juurde, ka nende juurde, millega halduskohus ei nõustunud ja mida kaebajad ei saanud halduskohtu otsuse resolutsioonist tulene- valt ringkonnakohtus vaidlustada. 2) Planeeringu kehtestamise otsus on ilmselgelt vastuolus HMS § 56 lg-tega 1 ja 3. Vaidlusalu- se otsuse põhjendused ei võimaldanud kontrollida detailplaneeringu vastuvõtmisel toimunud diskretsiooniõiguse teostamist. Keskkonnamõjude hindamata jätmise põhjendamine oli oluline just seetõttu, et mitmed detailplaneeringule esitatud vastuväited olid seotud keskkonnamõjude hindamise vaidlustamisega. Seega oleks otsuses pidanud minimaalse informatsioonina nähtuma põhjendused, miks on haldusorgan loobunud keskkonnamõju hindamise algatamisest. 3) Maavanema heakskiit detailplaneeringule ei mõjuta mistahes viisil kohaliku omavalitsuse kohustust teostada ise diskretsiooniõigust detailplaneeringu vastuvõtmisel. Kuna otsuses puudus nõuetekohane motiveering keskkonnamõjutuste kohta, ei saanud kohus haldusakti motivatsiooni põhjal veenduda, et planeeringualal 30 m sügavusel asuvate mahutite peale 3- ja 15-korruseliste hoonete ehitamine ei kujuta endast keskkonnariski ning käesoleval juhul ei esine aluseid kesk- konnamõjude hindamiseks. Kohus ei saanud ega pidanudki otsima detailplaneeringu materjalide hulgast väidetavaid põhjendusi või kaalutlusi, millest vastustaja väidetavalt lähtus vaidlusaluse haldusakti vastuvõtmisel. Kuna haldusakti motivatsioon oli puudulik, ei saanud kohus leida sealt motivatsiooni, mida seal ei olnud. 4) Endiselt on jäänud ebaselgeks, kas detailplaneeringualal paiknevad masuudimahutid on täi- detud või mitte. Puudub kahtlus asjaolus, et tegemist on oluliselt keskkonda mõjutava või ohus- tava aspektiga, mille arvestamata jätmine on meelevaldne kohalike elanike suhtes. Omaaegsetele kaitseplaneeringutele tuginedes mistahes järelduste tegemine on põhjendamatu mh seetõttu, et vastustaja ei ole esitanud asjakohaseid tõendeid mahutite väidetava erakordse vastupidavuse kohta, samuti ei ole omaaegsete kaitseplaneeringute pinnalt võimalik välistada kütusemahutite ohtlikkust keskkonnale käesoleval ajal. Antud juhul valitseb ebakindlus, kas ja millist ohtu kuju- tavad keskkonnale planeeringualal paiknevad masuudimahutid ning kindlasti ei ole avalikes hu- vides sellistes tingimustes planeeringu elluviimine. Selles ei ole võimalik veenduda keskkonna- mõjude strateegilise hindamise läbiviimiseta. Käesoleval juhul ei ole vastustaja kogunud piisa- valt teavet planeeringuga kavandatava tegevuse mõjust keskkonnale. 5) Puuduvad mistahes dokumendid, et uus staadion üldse rajatakse. Vastavasisulised väited on paljasõnalised ning esitatud eesmärgiga eksitada kaebajaid ja kohut. Detailplaneeringu elluviimi- sega kaovad sportimisvõimalused täielikult. 6) Viide Tallinna Ringkonnakohtu määrusele nr 3-08-2157 on asjakohatu, sest see seondub tei- se haldusmenetlusega, kus oli vastu võetud erineva sisu ja motivatsiooniga haldusakt. 7) Pelgalt asjaolust, et vastustaja on pidanud kaebajatega kirjavahetust, ei tulene, et vastustaja ei peakski lõplikku haldusakti põhjendama. Vastustaja ei ole täitnud põhjendamiskohustust ka kaebajate poolt esile toodud infrastruktuuri küsimuses. Põhjendamiskohustuste eiramist niivõrd suures mahus ei õigusta ühelgi juhul viitamine teisele detailplaneeringule, mille võimalik vasta- vus HMS § 56 lg-tele 1 ja 3 ei oma käesoleva haldusasja raames tähtsust. 8) Viide maavanema seisukohale ei asenda haldusakti andja põhjendamiskohustust. Vaidlusta- tud otsuses puuduvad täielikult põhjendused keskkonnamõju hindamist puudutavate vastuväidete osas ning väljatoodud ohte keskkonnale ei ole käsitletud ka maavanema seisukohas. Samuti juh-

3-08-2008

13(15) tis maavanem vastustaja tähelepanu keskkonnateguritele, mida tuleb planeeringu koostamise ajal hinnata, kuid mida vastustaja olulises osas siiski arvesse pole võtnud. Asjaolu, et maavanem on detailplaneeringu kinnitanud, ei tähenda, et mõjud keskkonnale ei vajanud nõutud viisil kaalu- mist. Haldusakti ühe osa ebapiisav analüüs või hoopis selle tegematajätmine ei vii järelduseni, et otsus on lõppastmes õiguspärane. 9) Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et haldusakti motiveerimata jätmine on selline for- maalne puudus, mis ei tingi haldusakti tühistamist. 10. Kolmandad isikud ei ole apellatsioonkaebuse suhtes oma seisukohti avaldanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 11. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et volikogu otsus on keskkonnatingi- muste osas vastavate kaalutluste puudumise tõttu kontrollimatu ja õigusvastane. 12. Detailplaneering kui planeerimise käigus valmiv dokument koosneb tekstiosast ja joonistest. Käesoleval ajal kehtiva PlanS § 2 lg 2 sätestab, et planeeringu tekstis esitatakse planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringula- henduste kirjeldused ja põhjendused. Ehkki varem seadus planeeringu mõistet sellise täpsusega ei avanud, sisaldab ka käesolevas planeeringus koostatud seletuskiri põhjendusi detailplaneerin- gulahenduse elluviimiseks. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et detailplaneeringu kehtes- tamise otsuses tuleb esitada kaalutlused, millest nähtuks, et detailplaneeringu kehtestaja on pla- neeringu kehtestamisel arvestanud kõigi oluliste asjaoludega ja kaalumine on toimunud ratsio- naalselt. Ringkonnakohus leiab, et ka seletuskirjas esitatud põhjendusi saab käsitleda kohaliku omavalitsuse kaalutlustena, eriti kui detailplaneeringu koostajaks on kohalik omavalitsus, nagu käesoleval juhul, ja detailplaneeringu kehtestamise otsuses esinevad puudused saaksid olla otsu- se tühistamise aluseks üksnes siis, kui detailplaneeringust endast vastuseid püstitatud küsimuste- le ei leiaks. Praegusel juhul see nii ei ole. 13. Planeeringu seletuskirja p 4.3.3 käsitleb detailplaneeringu elluviimisega kaasnevat mõju eri- nevatele keskkonnateguritele. Viidatud punktist nähtub, et tegemist on väljakujunenud, logistili- selt heas piirkonnas paikneva ja seepärast intensiivse kasutusega ja areneva äripiirkonnaga, kus eeldatavalt puuduvad piirangud ehitustegevuseks. Leitakse, et olemasolev kaubanduskeskus on amortiseerunud ja kirjeldatakse olemasolevat kõrghaljastust. Seega, vastupidiselt kohtu seisuko- hale, sisaldub seletuskirjas olemasolevate keskkonnatingimuste kirjeldus. Edasi põhjendatakse planeeringulahenduse valikut keskkonnatingimuste seisukohalt. Nenditakse, et planeeringuga ei kavandata keskkonnaohtlikke tegevusi ning negatiivseid keskkonnamõjusid ei ole ette näha. Kõrghaljastus kuulub säilitamisele. Leitakse, et detailplaneeringu elluviimisega paraneb piirkon- na arhitektuurne ilme ja maakasutus muutub keskses linnaruumis efektiivsemaks, luuakse juurde uusi töökohti. Liikluskorralduse analüüs on tehtud seletuskirja p-s 4.2 ja käsitleb juurdepääsu planeeritavale alale, liikluse sujuvamaks muutmiseks kasutusele võetavaid meetmeid, samuti planeeringu neutraalset mõju liikluskoormuse kasvule. Viimast seisukohta on põhjendatud selli- selt, et tegemist on kohalikele elanikele mõeldud hoonetega, olemasoleva ja kohalike elanike poolt kasutatava kaubanduskeskuse kohale uue keskuse ehitamine ei suurenda liikluskoormust ning koos ehitatava ärihoonega peaksid nad pigem kohalikele elanikele enam tegevust ja vähem Tallinna sõitmise vajadust kaasa tooma. 14. Kohus ja kaebajad on leidnud, et keskkonnamõju hindamata jätmise põhjendus – detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei kvalifitseeru KeHJS-s loetletud tegevusteks, samuti ei mõjuta kavandatav tegevus Natura 2000 võrgustiku ala – ei ole piisav haldusakti motivatsiooni- na. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Vahet tuleb teha strateegilise keskkonnamõju

3-08-2008

14(15) hindamisel, millist menetlust reguleerib KeHJS ning PlanS-s seoses keskkonnatingimustega sä- testatud regulatsioonil. PlanS § 9 lg 2 p 8 kohaselt on detailplaneeringu ülesanne keskkonnatin- gimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja vajaduse korral ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi viia keskkonnamõju hindamine. PlanS § 9 lg 12 kohaselt korraldatakse detailplaneeringu koostamisel keskkonnamõju strateegilist hindamist, kui see on nõutud keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõike 1 punktis 3 sätestatud juhtudel. Seega ei nõua PlanS keskkonnamõju hindamise, kui eraldi menet- luse, läbiviimise kaalumist iga detailplaneeringu menetlemisel. Keskkonnamõju hindamise ko- hustuslikkust strateegilise planeerimisdokumendi koostamisel reguleerib KeHJS § 33. Kaebajad ega kohus pole viidanud ühelegi viidatud sätte punktile, et põhjendada oma seisukohta vajadu- sest kaaluda keskkonnamõju hindamist. Ringkonnakohtu hinnangul pole kaubanduskeskuse ja ärihoone planeerimine selline tegevus, mis nõuaks strateegilise keskkonnamõju hindamise läbi- viimist (lg 1) või selle läbiviimise kaalumist (lg 2). Seega ei pidanud vastustaja käesoleval juhul kaaluma strateegilise keskkonnamõju hindamise läbiviimist, kuid pidi hindama kavandatud mõju keskkonnatingimustele. 15. Kohtu etteheide, et planeeringust ei nähtu, millele tugineb seisukoht olulise keskkonnamõju puudumisest, ei saa olla otsuse tühistamise aluseks, kui kohus ei põhjenda, miks tal on tekkinud kahtlus selle seisukoha paikapidamatuses. Kahtlust tuleb kohtumenetluse käigus kogutud tõendi- tega põhjendada. Käesoleval juhul on see jäänud tegemata. Kohus on viidanud maa all asuvatele kütusemahutitele ja sellega seoses tehtud uuringule, millest võib järeldada, et kohtul tekkis kaht- lus, kas kütusemahutite peale ehitamine on ikka ohutu, kuid selgelt pole seda välja toodud. Ar- vestades eeltoodut ja apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuste seisukohti, peatub ringkon- nakohus pikemalt kütusemahutite teemal. Kütusemahutite olemasolu on detailplaneeringus ar- vesse võetud. See nähtub detailplaneeringu seletuskirja lk-lt 1, kust võib lugeda, et maaüksust läbivad 28-32 m sügavusel paiknevad kütusemahutid. Kohtutoimikus (II kd, lk 156) asub kau- banduskeskuse ja büroohoone ehitusgeoloogilise uuringu aruanne, mis on koostatud OÜ REI Geotehnika poolt NordWest Kinnisvara OÜ tellimusel jaanuaris 2008. Kohus on viidatud aruan- net ebatäpselt tsiteerinud. Aruandes on tuginedes Ehituskonstruktsioonide Tugevdamine OÜ poolt tehtud tööle nr 17-2006 (AS Milstrand kütusebaasi, aadressiga Randvere tee 5, maa-aluste kütusemahutite paiknemise piirkonnas tehtavate vaiatööde, puurimistööde, lõhketööde tingimu- sed, 2006) ja leitud, et madalvundamendile pandud hooned ei kahjusta maapinnast 30 m sügavu- sel aleuroliidis asuvaid maa-aluseid kütusemahuteid, vaivundamentide puhul peab vaia otste ja mahutite ülemiste osade vahele jääma vähemalt 10 meetrit. Seega ei kinnita viidatud aruanne kohtu kahtlusi, pigem lükkab nad ümber – hoone võib teatud tingimustel ehitada ka vaivunda- mendile ning kütusemahutite olemasolu ehitamist ei takista. Seepärast ei oma tähtsust ka küsi- mus, kas tegemist on tühjade või täis mahutitega. AS GMP&Partnerid ringkonnakohtu istungil avaldatud seisukoht, et uuringu aluseks olev töö ei ole usaldusväärne, sest on tellitud OÜ Milstrand poolt, kes ise soovib samas ehitustegevust läbi viia, ei ole tõsiselt võetav. Töö on teos- tatud eriteadmistega isikute poolt ning nende kallutatusele või ebapädevusele pole mingeid vii- teid. 16. Kuna volikogu on planeeringus põhjendanud kavandatu mõju keskkonnatingimustele ning kohtumenetluses pole leidnud tõendamist, et volikogu seisukoht olulise keskkonnamõju puudu- misest oleks ekslik, pole volikogu otsuse tühistamiseks alust. Vaidlustatud otsus on küll motivee- rimispuudusega, kuid see ei ole käesoleval juhul oluline – otsuses on kajastamata detailplanee- ringule esitatud vastuväited ja kaalutlused nendega arvestamata jätmiseks. Üldine viide maava- nema vastusele on siiski otsuses olemas ja see lubab asuda seisukohale, et huvitatud isikutele on kogu detailplaneeringuga seotud teave soovi korral kättesaadav. Kuna kohalik omavalitsus on saatnud oma kaalutlused kaebajate vastuväidetele kirjalikult, ei riku otsuse motiveerimispuudus kaebajate kaebeõigust, samuti ei teki kahtlust, et neidsamu kaalutlusi on detailplaneeringu keh-

3-08-2008

15(15) testamisel volikogu poolt silmas peetud, seega ei saanud see vormiviga mõjutada ka asja otsus- tamist ega too kaasa otsuse tühistamist (HMS § 58). Ringkonnakohus leiab, et ka kaebajate muud väited ei too kaasa otsuse tühistamist. Halduskohus on need õigesti tagasi lükanud. Ring- konnakohus nõustub sellekohaste kohtuotsuse põhjendustega ega hakka neid kordama. 17. Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus kohtuotsuse ja teeb asjas uue otsuse kaebuste rahuldamata jätmise kohta. Tulenevalt HKMS § 93 lg 4 tuleb sellisel juhul ümber jagada ka me- netluskulud. Kaebajate menetluskulud nii esimeses kohtuastmes kui apellatsioonimenetluses jää- vad nende endi kanda (HKMS § 92 lg 1). Vastustaja on taotlenud esimeses astmes 135 393,20 krooni õigusabikulude väljamõistmist ja apellatsiooniastmes õigusabikulud 34 254 krooni välja- mõistmist. Volikogu on põhjendanud menetluskulude taotlust sellega, et kaebused on pahatahtli- kud ja mitmete kaebustega üheaegne tegelemine tekitas olukorra, mis väljus volikogu igapäevase tegevuse raamest. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Käesolev vaidlus ei väljunud kohaliku omavalitsuse igapäevase põhitegevuse raamest – planeerimine ja planeeringute põhjen- damine on kohaliku omavalitsuse ülesanne ning planeeringute vaidlustamise võimalusega tuleb juba nende menetlemisel arvestada. Kaebused on küll põhjendamatud, kuid neid ei saa pidada pahatahtlikeks. Seega jäävad ka volikogu õigusabikulud tema enda kanda. Kolmas isik OÜ NordWest Kinnisvara taotles esimeses astmes 10 000 krooni menetluskulude hüvitamist. Tule- nevalt HKMS § 92 lg 7 hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. Kuna volikogul oleks praegu olnud õigus menetluskulude hüvitamise- le, tuleb volikogu poolel menetluses osalenud kolmanda isiku menetluskulud välja mõista võrd- setes osades igalt kaebajalt.

Silvia Truman Virgo Saarmets Viive Ligi