2-06-22988/49 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav ja Gaida

Kivinurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.03.2010, Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-22988

Tsiviilasi

Lauri

Luidaleppa

hagi

Raivo

Haapsali

vastu

taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmiseks ja

kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 05.09.2008 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

651 606.63 krooni

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetluse liik

Lauri Luidaleppa apellatsioonkaebus

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Lauri Luidalepp (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXXXXX X X-XX XXXXX XXXXXXXX

XXXXX XXXXXX XXXXXXXXX), esindaja adv Mati

Maksing

Kostja Raivo Haapsal (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXXXXXX XXXXX XXXXX XXXXXX

XXXXXXXXX), esindaja adv Viktor Särgava

RESOLUTSIOON:

1. Pärnu Maakohtu 05.09.2008 otsus tühistada.

2. Teha asjas uus otsus, millega:

1) mõista Raivo Haapsalilt välja Lauri Luidaleppa kasuks 10.05.2006 müügilepingu

alusel tasutud 580 000 (viissada kaheksakümmend tuhat) krooni ja viivitusintress

seisuga 14.03.2007 14 153.61 (neliteist tuhat ükssada viiskümmend kolm krooni 61

senti) krooni;

2) mõista Raivo Haapsalilt välja Lauri Luidaleppa kasuks viivitusintress alates

15.03.2007 kuni põhinõude 580 000 krooni täieliku tasumiseni määras 2,25% aastas;

3) kahju hüvitamise nõude ja menetluskulude jaotamise osas saata tsiviilasi esimese

astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid

teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusabi taotlemise selgitus

TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada

menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See

ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 29.08.2006 esitas Lauri Luidalepp (edaspidi hageja, apellant) Pärnu Maakohtule

hagi Raivo Haapsali (edaspidi kostja, vastustaja) vastu taganemisavaldusest

tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja 580 000 krooni

müügihinna tagastamiseks ja 71 606.63 krooni olulise lepingurikkumisega seotud

kahjude hüvitamiseks. Samuti palus mõista kostjalt välja viivitusintress summalt

580 000 krooni määraga 2,25 % aastas alates 10.05.2006 kuni müügihinna

tagastamiseni. Lisaks viivitusintress 9,25 % aastas summalt 68 790 krooni alates

25.07.2006 kuni hagiavalduse esitamiseni ja summalt 71 606.63 krooni alates hagi

esitamisest kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja

kanda. 15.03.2007 täpsustuses arvestas hageja välja tagastatavalt müügihinnalt

selles ajaks sissenõutavaks muutunud viivitusintressi suuruse 14 153.61 krooni.

Samuti taotles hageja viivitusintressi väljamõistmist seaduses sätestatud suuruses

esialgselt kahjuhüvitiselt summas 68 790 krooni perioodil 25.07.2006 kuni

28.08.2006 summas 652.07 krooni ja kahjuhüvitiselt suuruses 71 606.63 krooni

alates 29.08.2006 kuni hüvitise tasumiseni. Intressinõude suurus hagi täpsustamise

aja seisuga oli kokku 4600.87 krooni.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 10.05.2006

notariaalse ostu-müügi lepingu, millega kostja müüs hagejale Läänemaal XXXXX

vallas XXXXX alevikus XXXXX X X asuva kinnistu suurusega 1600 m2

(registriosa nr XXXXXXXX). Müügihinnaks oli 580 000 krooni. Kinnistu

koosseisu kuulub elamu. Lepingu p 2.1.3 kohaselt kinnitas kostja müüjana, et

kinnistul ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei oleks

hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Lepingu p 2.1.4 kohaselt avaldas ja kinnitas kostja, et kinnistul asub elamu suletud

netopinnaga 90,5 m2 ja p 2.1.5 kohaselt, et elamu on registreeritud elukohana.

Lepingu p 2.2.3 kohaselt avaldas ja kinnitas hageja, et ta on kinnistu üle vaadanud

ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata. Notar selgitas pooltele

lepingu p-s 8.4, et lepingusse tuleb märkida kõik kinnistu müügiga seotud

kokkulepped, samuti selgitas notar lepingu p-des 8.6 ja 8.8 müüja vastutust ja ostja

õiguskaitsevahendeid

müüja kohustuste rikkumise korral.

Lepingueelsete

läbirääkimiste käigus avaldas kostja hagejale, et ta on seni elamut vallates teinud

selles remonttöid, samuti, et ta on teadlik lisaehitise seisukorrast ja ehitusviisist.

3. Asudes kinnistut valdama ja elamut korrastama ning remontima selgus hagejale, et

elamu on oluliste puudustega. Enne puuduste tuvastamist oli hageja jõudnud teha

elamus vajalikke korrastus- ja parendustöid. Hageja teatas leitud puudustest

kostjale, kuid kostja keeldus hagejaga igasuguseid läbirääkimisi pidamast. Hageja

tellis puuduste tuvastamiseks elamu ekspertiisi, mis viidi läbi 20. ja 27.06.2006.

Ekspertiisiakti kohaselt on elamul ulatuslikud seenkahjustused, mille tulemusena

osa konstruktsioone on täielikult mädanenud. Ekspert pidas niisugust puudust

oluliseks, selgitades, et osasid lagunenud konstruktsioone ei ole võimalik asendada

ilma praktiliselt elamut lõhkumata. Ekspert leidis, et elamu ei ole praeguses

seisukorras kasutuskõlblik. Elamus esines nii varjatud kui nähtavaid puudusi.

Hageja hinnangul on ka nähtavad puudused sellise loomuga, et hageja ei saanud

neid ilma eriteadmisi omamata ise märgata. Samuti on elamu puuduseks selle

lisaehitise vundamendi ebapiisav sügavus (0,8 m), millest tulenevad olulised

puudused elamu vastavas osas. Ka vundamendi osas on tegu varjatud puudusega.

4. 07.07.2006 taganes hageja lepingust ja tegi kostjale ettepaneku tulla 21.07.2006

notari juurde asjaõiguskokkulepet vormistama. Notari kinnituse kohaselt sai kostja

taganemisavalduse kätte 24.07.2006. Lisaks pöördus hageja oma esindaja kaudu

25.07.2006 kostja poole ettepanekuga vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks, kuid

kostja keeldus taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmisest. Kuivõrd

keeldumise aluseks võis olla ekspertiisi tulemustest mitteteadmine, siis esitas

hageja kostja esindajale kohtueelsetes läbirääkimistes ekspertiisiakti ärakirja koos

eksperdi järeldustega, kuid kostja esindaja suulise teate kohaselt keeldus kostja

jätkuvalt taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmisest.

5. Hageja on seoses puudustega asja ostmisega saanud kahju summas 71 606.63

krooni, mille hüvitamist ta hagiga taotleb. Hageja on kandnud lepinguga otseselt

seotud kulusid summas 6165.20 krooni, finantseerimiskulusid summas 18 747.33

krooni, elamu kindlustamise, säilitamise ja parendamisega seotud kulusid summas

36 104.10 krooni, ekspertiisi- ja muud puuduste tuvastamisega seotud kulusid

summas 1740 krooni, samuti kohtueelses menetluses kulusid õigusabi summas

8850 krooni. Hageja selgitab, et ei oleks sõlminud finantseerimislepingut, kui

oleks teadnud kinnistu olulistest puudustest. Seega on finantseerimislepingust

tulenev kahju otseses põhjuslikus seoses lepingu ja kostja käitumisega selle

ettevalmistamisel.

Kostja vastuväited

6. 09.10.2006 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta rahuldamata.

Vastuväidete kohaselt on hageja väide, et hoonel oli puudusi, millest ta ostu ajal

teadlik ei olnud, ebaõige. Enne kinnistu ostmist käis hageja koos ehitusala

spetsialistidega vaidlusalust hoonet seest ja väljast korduvalt vaatamas. Lisaks

sellele selgitas kostja hagejale põhjalikult hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu

remondivajadusele. Sellest tulenevalt pidi hageja olema kinnistu ostmisel hoone

seisukorrast teadlik. Asjaolu, et hagiavalduses märgitud puudused pidid hagejale

teada olema enne kinnistu ostmist, kinnitab hagile lisatud ekspertiisiakt, mille

piltidel olid puudused nähtavad ka nö „palja silmaga“. Kuna hoone on 50 aastat

vana, pidi hageja mõistma, et ta ei osta ideaalses korras hoonet. Hoone seisukord

väljendus ka hoone hinnas, kui hoone oleks olnud paremas seisukorras, oleks ka

hind olnud kõrgem. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

7. Vastavalt seadusele ei ole lepingust võimalik taganeda ainult taganemisavalduse

esitamisega. Lepingust taganemiseks peavad olema täidetud ka materiaalsed

eeldused. Kostja hagejapoolse lepingust taganemisega ei nõustu. Kuna hageja oli

ostmise ajal hoone seisukorrast teadlik, ei ole kostja lepingut oluliselt rikkunud ja

hagejal lepingust taganemiseks materiaalne alus puudub. Kuivõrd lepingust

taganemiseks materiaalsed eeldused puudusid, siis hageja poolt kostjale

taganemisavalduse esitamine õiguslikke tagajärgi kaasa ei toonud.

8. Kuivõrd hagejapoolne lepingust taganemine on õigustühine, siis hageja intressi- ja

kahjuhüvitise nõue on alusetud. Hageja kahjuhüvitise nõue on osaliselt ka

tõendamata ja põhjendamata. Hageja ei ole tõendanud, et kasutas ostetud

ehitusmaterjale vaidlusaluse hoone parendamiseks. Samuti on tõendamata "elamus

tehtud töödega seoses kantud kulud", sest tehtud tööde tegemine ja hageja poolt

esitatud kulude kandmine on tõendamata. Tõendamata on ka õigusabile kulude

kandmine.

9. Kostja ei nõustu hageja poolt tellitud ekspertarvamusega, sest tegemist ei ole

erapooletu eksperdiga, mida tõendab asjaolu, et ekspertarvamuses toodud

järeldused ei ole vaid ehitusalased. Ekspert on andnud ka juriidilisi ja

psühholoogilisi hinnanguid. Eksperthinnangus märgitakse varjatud puudustena ka

need puudused, mis olid hagejale teada ja mille eest kostja vastutada ei saa.

Esimese astme kohtu otsuse põhjendused

10. 05.09.2008 otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid kostja müüjana ja hageja ostjana

10.05.2006

kinnistu

müügilepingu.

07.07.2006

tegi

hageja

notariaalse

müügilepingust taganemise avalduse, viidates kinnistul paikneva ehitise varjatud

puudustele. Avalduse kohaselt on avaldaja teinud müüjale ettepaneku lepingu ese

uuesti üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil ja kohaste vahenditega kõrvaldada,

kuid müüja ei ole väidetavalt reageerinud. Avaldaja leiab, et lepingu eseme

puuduste ja lepingutingimustele mittevastavuse näol on tegemist müüjapoolse

olulise lepingurikkumisega. Hageja esitatud andmetel sai kostja taganemisavalduse

kätte 24.07.2006. Seega on täidetud taganemise formaalsed tingimused.

11. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal oli piisav alus lepingust

taganemiseks. VÕS § 218 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

VÕS § 116 lg 1 järgi lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool

on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Ka tuleb taganemisõiguse

tekkimise kaalumisel hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too lepingust

taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi, võrreldes kohustuse

rikkumise raskusega ja kas kahjustatud lepingupoole võimalused kasutada

vähemkoormavaid õiguskaitsevahendeid, nagu hinna alandamine või kahjuhüvitise

nõudmine, ei anna juba iseenesest piisavat hüvitist.

12. Antud juhul on vaja välja selgitada, milline oli müüdud ehitise kokku lepitud

seisukord müügilepingu sõlmimise ajal. Kas hageja poolt välja toodud varjatud

puudused esinesid ehitisel enne müügilepingu sõlmimist. Kas kostja oli nende

olemasolust teadlik ja kas ta teatas nendest puudustest hagejale. Sõlmitud lepingus

ei ole pooled ehitise tehnilise seisukorra kohta mingeid kokkuleppeid teinud.

13. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele

vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene

lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades

vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi

vastama lepingutingimustele. Lg 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas

lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks

ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui

ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul

juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

14. Kohus ei pea põhjendatuks hageja arvamust, et kostja on lepingus kinnitanud, et

ehitisel ei esine varjatud puudusi. Tegelikult märgiti lepingus, et ehitisel ei esine

kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei oleks hagejale teatanud või

mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingus ei pidanud pooled

vajalikuks ehitise tehnilist seisukorda ära märkida. Pooltele oli teada, et tegemist

on 50-ndatel aastatel ehitatud elamuga. Hageja väide, et talle ei ole ehitise

püstitamise aeg teada, on ümber lükatud hageja enda kirjaga (t lk 145), millega ta

edastas kohtule hoone ehitusprojekti ja seletuskirja aastast 1957. Ühegi esitatud

tõendiga ei ole tõendatud, et müüdi heas korras olevat elamut. Mõistliku inimesena

pidi hageja aru saama, et hinnaga, mida müügieseme eest nõuti, ei ole võimalik

saada ehitist, mida oleks võimalik väikeste kulutustega korrastada. Kuigi lepingus

on märgitud, et registris on hoone märgitud V. K.’i elukohana, ei ole lepingus

märget selle kohta, et hoone on rahuldavas seisus ja kasutatav elamuna.

15. Nagu näitab kinnisvarahindade võrdlus selles piirkonnas, olid samalaadsete

kinnistute hinnad keskmiselt: enne 1950.aastat ehitatud, renoveerimist vajavate,

hoonete puhul 500 000- 800 000 (t lk 119), hiljem ehitatud, rahuldavas seisundis

hoonete puhul küündis hind ühest miljonist kuni miljon 200 tuhandeni, st, et

madalat müügihinda (580 000) arvestades pidi ostja aru saama, et ehitise

kvaliteediga on probleem. Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt 2006.aastal antud

hinnang (t lk 113) määras kinnistu hinnaks 570 000, kuid hind määrati keskmise

kuue kuulise müügitähtaja arvestusega. Samas on toodud rea analoogiliste

objektide

müügihindade

võrdlus,

kus

müügihind

oli

oluliselt

kõrgem

vaidlusalusest kinnistust.

16. Hageja on kinnitanud, et on ehitise üle vaadanud. St võib eeldada, et nähtavatest

puudustest oli ta teadlik ja oli nõus ehitise omandama koos ülevaatuse käigus

ilmnenud puudustega, ilma, et oleks pidanud vajalikuks neid lepingus märkida.

Sama kinnitab oma vastuses ka kostja, kelle sõnade kohaselt selgitas ta hagejale

hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu remondi vajadusele. VÕS § 218 lg 4

kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja

lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi

teadma.

17. Hageja poolt välja toodud varjatud puudused tulid ilmsiks alles ehitise

konstruktsioonide avamisega. Kostja oli juba alustanud elamu remonti. Kostja

sõnul ei pakkunud ta hoonet ise müügiks, vaid hageja pöördus tema poole, et seda

osta. Kostja on talle selgitanud, et majas on vaja teha ulatuslik remont. Seega pidi

hageja teadma, millises seisukorras ehitise ta omandab. Eeltoodust tulenevalt ei

saanud ostja õigustatud lootused omandatava hoone suhtes olla eriti kõrged,

mistõttu ei saa rääkida ka sellest, et ta on olulisel määral loodetust ilma jäänud.

18. Kostja on oma vastuväidetes viidanud VÕS §-le 223, mille kohaselt müüjat

loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja

parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja

keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku

aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Vaid

sellistel tingimustel ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuste täitmiseks VÕS

§-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda.

19. VÕS § 116 lg 4 järgi lepingust taganemine kohustuse täitmiseks sama seaduse §-s

114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud

lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse

täitmiseks

või

täitmise

ettevalmistamiseks

tehtud

kulutustega

võrreldes

ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata

taganeda, kui rikuti sama sätte lg 2 p-s 2 nimetatud kohustust või kui teine

lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Sama sätte lg 5 järgi VÕS §-s 114

nimetatud täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et

juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb

kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kahjustatud lepingupool ei

või sel viisil lepingust taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool

täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest

ebaolulise osa.

20. Seadusest tulenevalt on võlausaldajal üldjuhul kohustus lepingust taganemiseks

anda täiendav tähtaeg, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole

lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju (VÕS § 116 lg 4 esimene

lause). See reegel peaks sundima lepingust taganeda soovivat poolt andma teisele

poolele kohustuse täitmiseks veel viimase võimaluse. Kui vastaspool jätab oma

kohustuse täitmata ka täiendava tähtaja jooksul, võib kahjustatud pool lepingust

taganeda. Lepingust taganemise õigus tekib ka siis, kui teine pool teatab, et ei

kavatse kohustust täita. Kohtu poolt tellitud ekspertiis tuvastas, et hoonet on

võimalik parandada leitud puuduste kõrvaldamisega, millega muutub elamu

sihtotstarbel kasutatavaks. See tähendab, et hageja oleks pidanud andma kostjale

tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kuigi taganemise avalduses märgib hageja muu

hulgas, et on teinud kostjale ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks, ei ole ta seda

tõendanud. Sellise tähtaja andmine olnuks antud juhul vajalik, kuna kohustust

rikkunud lepingupoolele toob lepingust taganemine olulise kahju, sest hageja on

avaldanud soovi tagastada hoone hetkel avatud konstruktsioonidega, samuti soovib

ta

kostjalt

lisaks

müügihinna

tagastamisele

kahjuhüvitise

ja

oluliste

viivitusintresside väljamõistmist.

21. Kuigi VÕS § 116 lg 2 määratleb olulised lepingutingimuste rikkumised, sh

asjaolu, et kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral

ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, kuid välistab sellise olukorra

olulise rikkumisena juhul, kui teine lepingupool ei näinud ette ja temaga sarnane

mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud.

Rikkumise olulisuse üle otsustamisel on määravaks nii rikkumisega kaasneva

kahjuliku tagajärje ulatus kui ka rikkumisega kahjustatud huvide tähtsus

võlausaldaja jaoks. Samas, vaatamata rikkumise olulisusele võib võlausaldaja

lepingust taganeda ainult siis, kui lepingut rikkunud pool pidi ette nägema, et

rikkumise tagajärjel võib teine pool sattuda olukorda, kus ta kannab olulist kahju.

22. Kostja oli alustanud hoone remonti ja oli veendunud, et seda on võimalik

remondiga viia seisundisse, mis võimaldab seda kasutada elamuna. Oma plaanist

oli ta rääkinud ka hagejale, kes temalt ehitist osta soovis. Kohus on jõudnud

veendumusele, et kostja ei saanudki ette näha tekkinud olukorda, kus hageja

peatab remondi ja otsustab maja tagastada, kuna leiab, et remont kujuneb liialt

pikalevenivaks ja tülikaks. Remondi kulukusest ei saa ilmselt rääkida, sest

tunnistajate ütluste kohaselt, kes hagejal remonti teha aitasid, ei soovinud nad enda

töö eest raha, kuna hageja on nende sõber.

23. Kohus ei võta tõendina arvesse hageja poolt tellitud tehnilise ekspertiisi käigus

koostatud akti (t lk 18), kuna on veendunud, et ekspert ei ole hinnangu andmisel

tegutsenud erapooletult ja on asunud andma asjale õiguslikke hinnanguid, mis ei

kuulu tema pädevusse. Järeldused on emotsionaalselt ülepaisutatud ja on ilmne, et

ehitise seisukorda püütakse näidata kordi hullemana tegelikust, mida tõendab

riiklikult tunnustatud eksperdi poolt koostatud hinnang. Eeltoodust tulenevalt asub

kohus seisukohale, et hageja poolt lepingust taganemine ei ole õigustatud.

24. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 järgi kannab hagimenetluses

menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamata jätmisega

jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

25. 10.10.2008 esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Pärnu

Maakohtu 05.09.2008 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Menetluskulud jätta kostja kanda.

26. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus põhjendatult rõhutanud, et VÕS § 116

lg 1 kohaldamise eelduseks on oluline lepingurikkumine. Maakohtu otsuses

puudub selge järeldus selle kohta, kas kohtu hinnangul on kostja lepingut

rikkunud,

kuid

kuivõrd

kohus

analüüsib,

kas

tegemist

on

olulise

lepingurikkumisega ja kas see andis hagejale õiguse lepingust taganeda, siis tuleb

eeldada, et maakohus luges kostjapoolse lepingurikkumise tuvastatuks.

27. Maakohus leidis, et „on vaja välja selgitada, milline oli müüdud ehitise kokku

lepitud seisukord müügilepingu sõlmimise ajal”. Apellant leiab, et lepingu täitmise

kohasuse hindamiseks tulnuks hoopis eraldi välja selgitada, millised omadused

pidid olema müügiesemel ja milliste omadustega müügieseme kostja hagejale üle

andis. Asjakohased ei ole need omadused, mis olid ehitisel müügilepingu

sõlmimise ajal. Sellega on maakohus ekslikult sisustanud VÕS § 217 lg 1.

28. Maakohus on otsuses küll nimetanud, kuid jätnud sisuliselt kohaldamata VÕS §

218 lg 1 esimese lause, mille kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Seetõttu on maakohus ka ekslikult omistanud tähendust sellele, et „varjatud

puudused tulid ilmsiks ehitise konstruktsioonide avamisega”. Tegelikult ei oma

VÕS § 218 lg 1 tõttu käesolevas asjas tähtsust, millal puudus ilmsiks tuli, kui

puudus oli olemas asja üleandmisel. Samadel kaalutlustel on alusetu maakohtu

järeldus, nagu oleks ebaõige hageja seisukoht, et kostja on lepingus kinnitanud, et

ehitisel ei esine varjatud puudusi. Lepingu p 2.1.3 sõnastuses sisalduvad küll sõnad

„müüjale teadaolevaid”, kuid viidatud lepingutingimust tuleb tõlgendada

koosmõjus lepingu p-ga 8.6.

29. Maakohus on põhjendamatult piirdunud sedastusega, et lepingus ei ole märget

selle kohta, et elamu on rahuldavas seisus ja sihipäraselt kasutatav. Vaidlust ei ole,

et lepingus on kirjas kinnistul elamu paiknemine ja selle registreeritus isiku

elukohana. Samuti on tunnistaja ütlustega tõendatud, et tunnistaja kasutas elamut

elukohana muu hulgas sel ajal, kui hageja kinnistut ja elamut üle vaatas. Seega

pidanuks kohus kohaldama VÕS § 217 lg 2 p 2 ja sedastama, et kui pooltel ka

puudus selge kokkulepe selle kohta, kas elamu on kasutuskõlbulik, siis pidanuks

kinnistul asuv elamu ikkagi sobima elamuna kasutamiseks, sest tegemist on

otstarbega, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

30. Maakohus ei põhjenda, millise õigusnormi põhjal asus ta seisukohale, et

„taganemisõiguse tekkimise kaalumisel tuleb hinnata, kas lepingut rikkunud poole

jaoks ei too lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi”.

Põhjendatud ei ole vaidlustatavas otsuses sisalduv viide VÕS § 218 lg-le 4, sest

hageja

tugineb

eelkõige

elamu

varjatud

puudustele

kui

olulisele

lepingurikkumisele ja asjas ei ole tõendatud (ega ka väidetud), et eksperdi

tuvastatud varjatud puudustest oleks hageja kinnistu ostmisel teadnud. Maakohus

on vaidlustatavas otsuses samuti jätnud tähelepanuta, et VÕS § 223 lg 1 on

erinorm, mis üksnes laiendab VÕS § 116 lg 2 sisu müügilepingu puhul. Niisugune

järeldus tuleneb otseselt VÕS § 223 lg 1 sõnastuses kasutatud sõnapaarist „muu

hulgas”. VÕS § 223 lg 3 aga käsitleb üksnes sama sätte esimeses lg-s nimetatud

olukorda, st ühte võimalikku alust lepingust taganemisel. Hageja hinnangul on

käesoleva vaidluse asjaoludel tuvastatav, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud ka

VÕS § 223 lg 1 tähenduses. Nimelt tuleb ühest küljest tõlgendada sõnastust „asja

parandamine … ei ole võimalik” sel viisil, et asja parandamine peab olema

mõistlikult võimalik, kuid ekspert on arvamuse p-s 3.4 leidnud, et elamu vajaliku

remondi maksumus on võrreldav uue hoone rajamise maksumusega, st

parandamine ei ole mõistlikult võimalik ja seetõttu on kostja lepingurikkumine

oluline. Teisest küljest on selge, et kostja on teadlik kinnistu puudustest juba pikka

aega, aga ei ole puuduseid kõrvaldanud, st kostja ei ole kõrvaldanud talle

teadaolevaid puudusi mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele

mittevastavusest teatamist.

31. Maakohus on vaidlustatava otsuse peamiselt rajanud VÕS § 116 lg-le 4, kuid

jätnud selle normi sisuliselt analüüsimata. VÕS § 116 lg 4 kohaldamine eeldab, et

tuleb tuvastada kostja ebamõistlikult suur kahju. Sellist asjaolu ei ole maakohus

tuvastanud ja kostja ei ole kordagi ka väitnud, et talle kinnistu tagastamise näol

kannaks ta ebamõistlikult suurt kahju. Hageja hinnangul ei saa sellisel juhul, kui

kinnistu müüakse turuhinnaga ja ostja taganeb müügilepingust müüdud asja

oluliste varjatud puuduste tõttu, eeldada, et müüja kannaks taganemise tõttu mingit

kahju.

32. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.

Maakohus ei ole viidatud menetlusõiguse normi vaidlustatava otsuse tegemisel

järginud. Riigikohtu senise praktika kohaselt väljendab kohtuotsuse vastuolulisus

selgelt selle vastuolu TsMS § 436 lg-ga 1. Maakohus ei ole vaidlustatavas otsuses

märkinud, milliste tõendite alusel on ta teinud enamuse otsuses sisalduvaid

järeldusi (nt pooltele oli teada, et hoone vajab remonti; hinnaga, mida müügieseme

eest nõuti, ei ole võimalik saada ehitist, mida oleks võimalik väikeste kulutustega

korrastada; hageja ei ole enne taganemisavalduse tegemist pöördunud kostja poole

ettepanekuga parandada varjatud puudused mõistliku tähtaja jooksul).

33. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, rajades otsuse kostja ütlustele.

Seega on ebaõiged maakohtu järgmised järeldused: hageja oli teadlik nähtavatest

puudustest; kostja juhtis hageja tähelepanu elamu remontimise vajadusele; kostja

ei pakkunud hoonet ise müügiks. Eeltoodud järeldused ei ole kooskõlas TsMS §

436 lg-ga 2, mille kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud

tõenditele. Maakohus on põhjendamatult jätnud tõendina arvestamata hagiavalduse

lisa nr 3. Samuti on maakohus jätnud põhjendamatult hindamata ja analüüsimata

suure osa eksperdi arvamusest, sh osas, milles ekspert hindas elamu puudusi,

kostja teadmist nendest ja puuduste kõrvaldamise maksumust. Vaidlustatav otsus

ei nimeta ega käsitle tõenditena praktiliselt üldse tunnistajate ütlusi, eksperdi

selgitusi istungil ja kohtu vaatlusprotokolli. Eeltooduga on maakohus oluliselt

rikkunud TsMS § 438 lg 1 ja § 442 lg 8. TsMS § 442 lg 8 teise lause kohaselt peab

kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega.

See eeldab omakorda, et kohus käsitleb poolte väiteid sellistena, nagu need on

esitatud. Hageja väiteid elamu vanuse kohta on maakohus käsitlenud

meelevaldselt. 06.11.2006 arvamuses on hageja avaldanud järgmist: „Hagejal

puuduvad dokumendid elamu vanuse täpseks hindamiseks, kostja ei ole neid ka

esitanud, kuid hageja hinnangul ei oma elamu vanus käesoleva asja lahendamisel

ka otsest tähtsust. Vaidlust pole selle üle, et tegemist oleks uue elamuga. Ekslik on

aga kostja väide, et elamu puudused, mis tõid kaasa lepingust taganemise, oleksid

tingitud elamu vanusest või peaksid olema paratamatud elamu sellise vanuse

puhul.” Vaidlustatud otsusest jääb arusaamatuks, mille põhjal leiab maakohus, et

hageja väidab, et talle ei ole ehitise püstitamise aeg teada. Kostja ei ole 08.10.2006

vastuses vaidlustanud hagiavalduses sisalduvat väidet, et hageja teatas kostjale

elamu puudustest koheselt pärast nende avastamist. Vaidlustatavast otsusest ei

selgu, miks leiab maakohus, et hageja pidanuks seda väidet, millele kostja vastu ei

vaielnud, veel täiendavalt tõendama.

34. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 452 lg 4 teist lauset, mis

iseenesest ei tarvitse tuua kaasa ebaõiget otsust, kuid mis kindlasti viitab Euroopa

inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni artikli 6 lg 1 tähelepanuta

jätmisele. Samas on ilmne, et suure hulga tõendite, sh tunnistajate ja eksperdi

ütluste otsuses mainimata jätmine võib olla tingitud just pikast ajavahemikust

istungi ja otsuse tegemise vahel.

35. Maakohus on meelevaldselt ja muude asjaoludega sidumata analüüsinud

07.04.2006 eksperthinnangut kinnistu väärtuse kohta. Kinnisvarahindaja on oma

hinnangus piisavalt ja selgelt põhjendanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et

konkreetse kinnistu turuhinnaks kujuneb 570 000 krooni. Puudub igasugune alus

arvata, et sellise hinna kujunemisel oleks hindaja arvestanud elamu oluliste

varjatud puudustega. Samuti tuleb arvestada, et kõnealusele hinnangule lisatud

fotod annavad tunnistust, et elamu oli välise vaatluse põhjal kindlasti hinnatav kui

elamiskõlbulik. Maakohtu selgitus, et teised võrdluse aluseks olevad kinnistud

müüdi kõrgema hinnaga, annab tunnistust, et maakohus ei ole vaadeldavat tõendit

sisuliselt hinnanud, sest võrreldud kinnistutel olnud elamud olid 1,5 kuni 2 korda

suuremad (vrd hindamisakti lk 10 tabeli 6. rida).

36. Apellant jäi oma seisukohtade juurde 04.03.2010 kohtule esitatud avalduses.

Vastustaja seisukoht

37. Kostja leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse

muutmiseks.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

38. Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja vastusega sellele ning muude

tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja

menetlusõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik

teha ise uus otsus osas, mis puudutab lepingust taganemise alusel tasutud

müügihinna koos viivitusintressiga tagasinõudmist. Kahju hüvitamise nõude ja

menetluskulude jaotamise osas tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese

astme kohtule.

39. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja müüjana andis müügilepingu sõlmimise

päeval 10.05.2006 (vastavalt lepingu p-le 4.1; leping t I kd lk 13-16) hagejale

ostjana üle kokkulepitud omadustega kinnistu (st kas müüja täitis lepingu kohaselt)

ning kui ei, siis kas mittekohase täitmise alusel oli ostja õigustatud lepingust

taganema 07.07.2006 avaldusega (t I kd lk 24-25).

40. Lepingu p 1.1 kohaselt oli tehingu esemeks kinnistu koos selle oluliste osade ja

päraldistega.

Müügilepinguga

seonduvalt

reguleerib

asja

vastavust

lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille kohaselt peab ostjale üleantav asi

vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. P-de 2.1.4 ja 2.1.5

kohaselt oli lepingu ese hoonestatud (elamu) ja registreeritud kolmanda isiku

elukohana. Mistahes kokkuleppeid kinnistul asuva elamu kvaliteedi osas leping ei

sisalda. Seega tuleb lähtuda VÕS § 77 lg-st 1, mille kohaselt peab võlgnik

kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise

kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool

kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

41. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et ostja tahe oli suunatud kinnistu olulise osa

näol kasutatud ehitise (mitte uusehitise) omandamisele ning et ta tahtis hakata

elamut kasutama igapäevaseks elamiseks. Ostja oli enne lepingu sõlmimist tellinud

hoonestatud kinnistu turuväärtuse hindamiseks eksperthinnangu (t I kd lk 113-

127), millest nähtub, et elamu rajamisaastaks on 1961 ja elamu renoveerimine on

pooleli. Tegemist ei olnud ehitustehnilise ekspertiisiga, kuid sellest nähtub muu

hulgas elamu kandekonstruktsioonide materjalina puit, samuti, et vundament ja

fassaad on renoveeritud aastal 2005 ja katusekate on paigaldatud aastal 1999.

Seega sai ja pidi ostja eeldama, et tema poolt omandatava elamu kvaliteet ei ole

samasugune kui uue elamu puhul ning et 1960-ndatel kasutatud ehitusmaterjalid ja

töö kvaliteet, samuti ehitusele esitatud nõuded, ei ole samased käesoleval ajal

kasutatavatele/kehtivatele. Seega mõistliku inimesena, kes teadlikult soovis

omandada 45 aastat tagasi rajatud pooleliolevalt renoveeritud elamu, pidi ja sai ta

eeldada, et mõningaid puudusi võib hoone edasise renoveerimise käigus ilmneda,

samas, et hoone vundament, fassaad ja katus on sellises seisukorras, mis lähiajal

olulist remonti ei vaja. Sellisele järeldusele annavad mõistliku aluse ka eksperdi

poolt tehtud foto elamu fassaadist (t II kd lk 19). Küll aga on kolleegium

seisukohal, et ostja ei pidanud eeldama, et tema poolt omandatava elamu kvaliteet

on selline, mis ei võimalda ilma ulatusliku kapitaalremondita elamut sihipäraselt

(igapäevaseks elamiseks) kasutada. Ekspert on arvamuses selgitanud, et vastavalt

kehtivatele normidele ongi puitkarkassi kasutusajaks kuni 50 aastat. Selline norm

aga ei tähenda, et iga umbes 50 aastat tagasi ehitatud elamu puhul peabki eeldama

puitkonstruktsioonide,

eriti

puidust

kandekonstruktsioonide,

ulatuslikku

mädanemist. Hoolsa kasutamise korral seisavad üldteadaolevalt ka puithooned

püsti ja on eluruumidena kasutatavad tunduvalt kauem kui 50 aastat.

42. Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt ilmnesid elamul peale valduse

üleandmist järgmised varjatud puudused: 1) puitkonstruktsioonides ulatuslikud

seenkahjustused ja osa konstruktsioone täielikult mädanenud; 2) elamu ei ole

stabiilne ja on osutunud varisemisohtlikuks; 3) elamu ei ole kasutuskõlblik.

Kolleegium möönab, et puitkonstruktsiooniga elamu puhul (sõltumata vanusest) ei

pea ostja eeldama ulatuslikku seenkahjustuste ja mädaniku esinemist, seda eriti

kandekonstruktsioonides,

samuti,

et

elamu

osutub

ebastabiilseks,

varisemisohtlikuks ja seeläbi elamiskõlbmatuks ning et nende asjaolude tõendatuse

korral on tegemist müüdud elamu keskmise kvaliteedinõude rikkumisega, sest

nende kõrvaldamiseta ei ole võimalik elamut igapäevaseks elamiseks kasutada.

Järgnevalt analüüsib kolleegium tõendeid taganemisavalduse aluseks olnud

puuduste kohta ega võta seisukohti muude võimalike puuduste esinemise kohta,

sest taganemisavalduse õiguspärasuse tuvastamisel selles märkimata muud

puudused aluseks olla ei saa.

43. Taganemise aluseks olnud puuduste tõendamiseks koguti maakohtus järgmised

tõendid: 1) hageja esitas asjatundja R. K. 05.07.2006 arvamuse (t I kd lk 18-23); 2)

kostja esitas omapoolse asjatundja J. K. arvamuse R. K. arvamuse kohta (t I kd lk

54); 3) kohus määras ekspertiisi (akt t II kd lk 9-19); 4) kohtuistungil 16.07.2008

kuulati üle tunnistajad M. M., M. L., S. N. ja M. K. (istungi protokoll t II kd lk

62-67); 5) kohus viis 14.02.2007 läbi vaatluse (protokoll t kd I lk-d 90-91). R. K.

arvamuse kohaselt tutvus ta elamuga 20. ja 27.06.2006 hageja juuresolekul ja

avatud olid I korruse põrandakonstruktsioonid ning osaliselt I ja II korruse

seinakonstruktsioonid.

Asjatundjana

jõudis

ta

järgmiste

järeldusteni:

puitkonstruktsioonides on ulatuslikud seenkahjustused (osa konstruktsioone

täielikult mädanenud), puidu jätmiseks elamu kandekonstruktsioonidesse peab

tegema

täiendava

uuringu

vastavate

spetsialistide

poolt;

mõningaid

konstruktsiooniosi (alumine ja ülemine sidepuu) ei ole võimalik asendada elamu

seinu lõhkumata, st praktiliselt kogu elamut lõhkumata; kui sidepuu on läbi

mädanenud, ei ole hoone enam stabiilne ja võib variseda; elamu ehitusliku

olukorra täielikuks hindamiseks oleks vaja täiendavalt avada betoonpõrand,

seinad, katuse kandekonstruktsioonid; avatud konstruktsioonide alusel saab

järeldada, et elamu ei ole kasutamiskõlblik. Vaatluse käigus vaadati elamu üle

poolte ja nende esindajate juuresolekul, võttes aluseks R. K. arvamuse ning pooled

selgitasid, millised puudused olid ostmise ajal nähtavad ja milliseid näha ei olnud.

J. K. arvamusest ei nähtu, et ta oleks ise elamuga tutvunud, vaid nähtub, et ta esitas

R. K. arvamuse kohta oma arvamuse järgmises: mittekõlbulikke puitdetaile saab

vahetada kogu elamut lõhkumata; enne spetsialistide uuringut ei saa seente kohta

midagi kindlat öelda; enamus kahjustusi on tekkinud vihmavete sattumisest

konstruktsioonidesse. Kohtu poolt määratud ekspert L. R. vaatas elamu üle

09.01.2008 ja tal oli juurdepääs kõikidele konstruktsioonidele, ka oli avatud

vundament. Ekspert asus järgmistele seisukohtadele: hoone on ca 50 aastat vana ja

põhjaliku

kapitaalremondita,

va

katusekatte

asendamine

ja

välisvoodri

paigaldamine, asendatud on ka osa aknaid, puitkarkasshoone keskmiseks

kasutusajaks loetakse 30-50 aastat; ventileerimise puudumine tekitas mädaniku nii

karkassi alumisse vöösse kui põrandataladesse; kivi ja puidu kokkupuude

võimaldab ventileerimise puudumisel seene teket, seda on võimalik parandada;

katusel on mõnes kohas läbijooks, voodrilauad ja soojustus on märjad; õõnestellist

on näha ühes kohas, üksiku koha täitmine õõnestellisega karkasshoone püsivust ei

kahjusta; õõnestelliste kasutamine kogu vaheseina vundamendis ei ole lubatud

väiksema kandevõime tõttu, hoone sihipärast kasutamist õõnestellistest sokkel

põrandatalade vahelises alas ei takista, sest põrandatalad toetuvad looduskivist

vundamendile; I korruse põranda kandevõime on kahjustatud (hüdroisolatsioon

tala toetuskohal kõdunenud, tala ots osaliselt kahjustatud, mullalae lauad

mädanenud) ja see takistab oluliselt hoone sihipärast kasutamist, peale

parandamist (asendamist pinnasele toetuva betoonpõrandaga) on hoone sihipärane

kasutamine võimalik; alumine ja ülemine sidepuu avatud kohtades mädanenud,

kahjustuse ulatus selgub remonttööde käigus; vahetamiseks tuleb avada seina

karkass, toestada vahelagi, jatkata karkassi postid ja diagonaalid, asendada seina

soojustus ja osaliselt sisevooder; vahetamise käigus tekivad tõenäoliselt praod

välisvoodrisse; sidepuude mädanemine takistab hoone sihipärast kasutamist ja

seab ohtu hoone püsivuse --- seinad ja laed vajuvad kiiva, uksed-aknad ei sulgu

jne; peale sidepuude asendamist hoone stabiilsus taastub; seenkahjustused on

võimalikud, kuid olemasolu ja ulatuse peab tegema kindlaks vastava ala spetsialist;

kui on seenkahjustusi, siis võib hoone muutuda lühikese aja vältel

kasutamiskõlbmatuks, väikeste kahjustuste puhul on sihipärane kasutamine

võimalik peale vastavate meetmete rakendamist; hoone vajab põhjalikku

kapitaalremonti, mille maksumus tõenäoliselt ei erine tunduvalt uue hoone ehituse

maksumusest. Tunnistaja M. M., kes tegi elamus remonti kostja tellimusel, ütluste

kohaselt tehti fassaadi, põrandate ja vundamendi remonti; alumine sidepuu ei

olnud päris hea, aga ei olnud ka selline, et oleks „vahelt välja pudisenud“; ülemist

sidepuud ei avatud. Tunnistaja M. L.i, kes aitas hagejal teha lammutustöid, ütluste

kohaselt oli peale põranda ülesvõtmist näha, et vöö on mädanenud, oli käega

katsudes pehme. Tunnistaja S. N., kes aitas hagejal II korrust lammutada ja katust

parandada, ütluste kohaselt sadas katus korralikult läbi. Tunnistaja M. K.i, kes

samuti aitas hagejal remonti teha, ütluste kohaselt tulid laudpõranda alt välja

mädanenud palgid.

44. Kolleegium on seisukohal, et analüüsitud tõendite kogumiga leidis tõendamist, et

elamu puidust kandekonstruktsioonid (alumine ja ülemine vöö, eelnevalt

nimetatud ka alumiseks ja ülemiseks sidepuuks) on (vähemalt) osaliselt

mädanenud ning I korruse põrandate kandevõime on kahjustatud, kuna

põrandatalad ja –lauad on kõdunenud. Tõendamist ei leidnud seenkahjustuste

olemasolu --- kõik asjatundjad on seisukohal, et seenkahjustused on võimalikud,

kuid nende olemasolu ja ulatust saavad kindlaks teha vastava ala asjatundjad, kuid

sellist arvamust kohtule esitatud ei ole. Samuti on tõendatud, et eksperdi poolt

kinnitatud kandekonstruktsioonide puuduste näol on tegemist varjatud puudustega,

mida ostja elamu tavapärasel ülevaatamisel ei saanud ega pidanudki nägema ---

selleks tuli vastavad konstruktsioonid avada.

45. Selleks, et tõendamist leidnud kvaliteedipuudus annaks ostjale aluse lepingust

taganeda, peab leidma tõendamist, et esineva puuduse näol on tegemist olulise

lepingurikkumisega. Kolleegium on seisukohal, et tsiviilasjas kogutud tõenditega

ei leidnud tõendamist, et ostja oleks andnud müüjale kohustuse kohaselt täitmiseks

(maja vööde ja põrandatalade vahetamiseks) täiendava mõistliku tähtaja. VÕS §

223 lg 1 kohaselt loetakse müüja müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka

siis, kui asja parandamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub

õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja

jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Eksperdi

arvamusega on tõendatud, et nii maja vöö vahetamine (ka osaline) kui põranda

kandevõime taastamine on võimalik. Pooled ei ole väitnud, et müüja oleks

parandamist proovinud, kuid ei ole ka tõendatud, et ostja oleks parandamiseks

müüjale tähtaja andnud. Taganemise avalduses on ostja selgitanud, et on eseme

mittevastavusest lepingutingimustele müüjat teavitanud ja teinud ettepaneku ese

uuesti üle vaadata ning puudused mõistlikul viisil ja kohaste vahenditega

kõrvaldada, kuid müüja ei reageerinud. Avalduse sai müüja kätte 24.07.2006 (t I

kd lk 26). 11.08.2006 on müüja esindaja teatanud, et ostja teadis täpselt, millises

seisundis ta elamu ostis ja puudub igasugune lepingurikkumine (t I kd lk 28).

Taganemisavalduses hageja poolt väidetule (et on tehtud ettepanek asi üle vaadata

ja puudused mõistlikul viisil ja vahenditega kõrvaldada) ei vaielnud müüja vastu

11.08.2006 avalduses ega esimeses vastuses hagile (t I kd lk 47-50). Küll aga

esitas ta selgesõnalised vastuväited hageja väitele kirjalikus vastuses 30.04.2008 (t

II kd lk 58-59, p 2.2). Kostja vastuväitele hageja ei reageerinud ning oma väite

tõendamiseks uusi tõendeid ei esitanud. Ka ei nähtu taganemise avaldusest, et

hageja oleks selles nõudnud kohustuse täitmist, et saaks rakenduda VÕS § 114 lg 1

teine lause, mille kohaselt kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra

selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav

tähtaeg.

46. Lisaks reguleerib olulist rikkumist VÕS § 116 lg 2. Hageja on viidanud oma nõude

materiaalõigusliku alusena muu hulgas selle sätte p-dele 1, 3 ja 5. Kolleegium on

seisukohal, et käesolevas asjas ei leidnud tõendamist asjaolud, millised annaksid

aluse rakendada p 3 ja p 5. P 5 rakendamise välistab otsuses eelpool tõendamist

leidnud asjaolu, et tähtaega lepingu kohaselt täitmiseks (asja parandamiseks)

hageja ei andnud. P 3 kohaselt on oluliseks lepingurikkumiseks kohustuse tahtlik

või raske hooletuse tõttu rikkumine. VÕS § 104 lg 4 kohaselt on raske hooletus

käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine ja lg 5 kohaselt on tahtlus

õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel.

Nimetatud sätte mõtte kohaselt on tahtlus teadlikkus oma käitumise

õigusvastasusest ja sellise tagajärje soovimine, tahtlust ei saa olla, kui isik ei saa

aru oma teo õigusvastasusest. Käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist asjaolud,

millised annaksid kohtule veendumuse, et kostja soovis hagejale müüa osaliselt

mädanenud vööga ja põrandataladega elamut ning teadlikult jättis neist puudustest

teatamata. Ekspert on asunud seisukohale, et alumise vöö ja põrandatalade seisund

pidi kostjale teada olema, kuna hoovipoolsete ruumide laudpõrandad olid

asendatud pinnasele toetuva betoonalusega (t II kd lk13). Samas kostja on

kinnitanud, et tema varjatud puudustest ei teadnud. M. M. ütluste kohaselt teostas

ta remonti kostja korraldusel, kuid ei ole kindel, kas rääkis kostjale, et „alumine

sidepuu ei olnud päris hea“. Viidatud tõendid ei tõenda veenvalt, et müüja

puudustest üldse teadis või et kui ta teadis, siis jättis neist teadlikult ostjat

teavitamata. Kostja kinnituse usutavust suurendab kolleegiumi jaoks ka asjaolu, et

kostja ise selles elamus alaliselt ei elanud (omandas aastatel 2000 ja 2003

mõtteliste osadena kinke teel). Raske hooletusega on tegemist juhul, kui ei järgita

käibes vajalikku hoolsust olulisel määral ja selline käitumine on rikkujaga

sarnasele inimesele mõistlikult vastuvõtmatu. Hageja ei toonud välja asjaolusid,

millede alusel tema arvates saaks kostjale rasket hooletust ette heita. Kolleegiumi

arvates asjas tõendamist leidnud asjaolud sellisele etteheitele alust ei anna.

47. VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui

kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma

sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine

lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga

sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud.

Selle sätte mõtte kohaselt peab tegemist olema juhtumiga, kus leping on rikkumise

tõttu sisuliselt nurjunud, see tähendab selle eesmärk on jäänud suures osas

saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutatav ning selline tagajärg pidi olema

lepingut rikkunud poolele objektiivselt ette näha. Eksperdi arvamusega on

tõendatud, et selleks, et ostetud elamut oleks võimalik alaliselt elamuna kasutada

tuleb esinevad puudused (mädanenud kandekonstruktsioonid) vahetada. Sama

tõendiga on ka tõendatud, et tegemist on küll kõrvaldatavate puudustega, kuid

lõpptulemuse (keskmise kvaliteediga elamuskõlbliku elamu) saavutamine on

äärmiselt kulukas --- eksperdi arvestuste kohaselt, kui peaks vahetama mõlemad

vööd kogu ulatuses + põrandatalad koos mädanenud põrandalaudadega + edasise

mädanemise ärahoidmiseks tegema vundamendi sisse tuulutusavad, oleks sellise

töö maksumuseks üle 400 000 krooni (eksperdi arvestused t II kd lk 17-18, mille

alusel hageja tehtud arvestus nähtub apellatsioonkaebusest). Kinnistu müüdi

580 000 krooni eest. Seega läheks ostjale puuduste kõrvaldamine maksma enam

kui poole juba tasutud hinnast ja kolleegium nõustub hageja seisukohaga, et

selliselt jääb ta oluliselt ilma sellest, mida ta õigustatult lootis saada --- tema tahtis

osta keskmise kvaliteediga elamuga kinnistu 580 000 krooni eest, kuid

tegelikkuses läheks sama asi (sama eesmärgi saavutamine) talle maksma u 1

miljon krooni.

48. Enne müügilepingu sõlmimist hageja poolt tellitud kinnistu turuväärtuse

hinnangust nähtub, et hilisemalt poolte vahel kokku lepitud müügihinna näol oli

tegemist selle kinnistu keskmise turuväärtusega, kusjuures kinnisvara asjatundja

on selgitanud, et hinnangus fikseeritud objekti turuväärtus kehtib eeldusel, et

objektil ei esinenud selle ülevaatamise momendil varjatud puudusi. Eelpool leidis

tõendamist, et tegelikkuses varjatud puudused esinesid. Seega ei ole põhjendatud

kostja vastuväide, et hoone hinnas väljendus hoone seisukord (t I kd lk 48). Samuti

läheb selline kostja väide vastuollu tema enda poolt menetluses väidetuga, et ta ei

olnud ilmnenud puuduste olemasolust teadlik --- kuidas sai müüja hinda kokku

leppides arvestada mädaneva vöö ja põrandataladega, kui ta neist teadlik ei olnud.

Kostja müüs 1950-ndatel aastatel ehitatud elamut, mille kandekonstruktsioonide

osas kapitaalremonti tehtud ei olnud ja millede seisukorrast ta enda väitel teadlik ei

olnud --- seega mõistliku inimesena oli tal võimalik ette näha, et kui elamul

avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib olla tema poolt tegemist olulise

lepingurikkumisega.

49. Piirang VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaldamisele tuleneb sama sätte lg-st 4, mille

kohaselt ei ole täiendavat tähtaega andmata lepingust taganemine lubatud, kui

kohustust rikkunud pool kannaks taganemise korral kohustuse täitmiseks või

täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt

kahju. Kostja ei ole väitnud, et ostja poolt lepingust taganemisega kannaks ta

müüjana ebamõistlikult suurt kahju ega ole toonud välja asjaolusid, millede alusel

saaks sellise kahju tekkimist lugeda tõendatuks.

50. Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et müüjana ei vastuta ta asjaolude tõttu,

millised on reguleeritud VÕS § 128 lg-s 4. Nimetatud sätte kohaselt ei vastuta

müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel

mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millistest

nähtuks, et lepingu sõlmimisel hageja teadis või pidi teadma, et kinnistul asuva

elamu alumine ja ülemine vöö ning I korruse põrandatalad on osaliselt mädanenud.

Menetluse käigus kinnitas kostja, et temagi ei teadnud neist asjaoludest. VÕS §

219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul,

kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Käesolevas asjas sellise

olukorraga tegemist ei ole. Asjaolud, et hageja ise tegi kostjale ettepaneku kinnistu

talle müüa ja et ta käis enne lepingu sõlmimist korduvalt asja vaatamas ning et tal

võimaldati sellega tutvuda, iseenesest ei tõenda, et ta ilmnenud puudustest teadis

juba valduse saamisel. Seda enam, et tegemist on varjatud puudustega, milliste

avastamiseks pidi ostja remonttööde käigus elamu konstruktsioone avama ja

millede kohta arvamuse andmiseks pidi ekspert sama tegema.

51. Kuivõrd eelpool leidis tõendamist, et ostjal oli seaduslik alus pooltevahelisest

lepingust taganeda ja müüja talle lepingu alusel tasutud müügihinda tagastanud ei

ole, siis tuleb hageja vastav nõue rahuldada. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib

lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel

üleantu tagastamist; taganemisest tulenevad vastastikused kohustused peavad

lepingupooled täitma üheaegselt; tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha

saamisest alates. Viivitusintressi aritmeetilisele arvestusele (t I kd lk 105) kostja

vastuväiteid esitanud ei ole.

52. Maakohus ei ole hageja nõuet kahju hüvitamiseks sisuliselt lahendanud ---

analüüsimata on asjaolud, mida pooled selle nõude osas esile tõid, samuti tõendid

ja rakendamisele kuuluvad seadused. Seega on maakohus kahju hüvitamise nõude

osas rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ja ringkonnakohtul ei ole võimalik

rikkumisi ise kõrvaldada. TsMS § 9 lg 3 kohaselt ei vaata kõrgema astme kohus

tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madala astme

kohus.

53. Poolte menetluskulud tuleb jaotada peale hageja teise nõude läbivaatamist

maakohtus.

Ande Tänav Gaida Kivinurm Imbi Sidok