3-09-548/42 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Kaire Pikamäe ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht

29. jaanuar 2010, Tallinn Haldusasja number 3-09-548 Haldusasi Tõnu Loigomi kaebus Rae Vallavalitsuse kohustamiseks jätkama Tammesaare kinnistu detailplaneeringu menetlusega. Menetlusosalised Kaebaja Tõnu Loigom, esindaja vandeadvokaat Edith Sassian Vastustaja Rae Vallavalitsus, esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 26.06.2009 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Rae Vallavalitsuse apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine

11. jaanuar 2010

RESOLUTSIOON

Tühistada Tallinna Halduskohtu 26.06.2009 otsus ja jätta uue otsusega Tõnu Loigomi kaebus rahuldamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Käesoleva otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 1. märtsil 2010. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võib Riigikohus lahendada kaebuse kirjalikus menetluses (HKMS §

61 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tõnu Loigom esitas 25.01.2006 Rae Vallavalitusele taotluse Kopli külas asuva Tammesaare kinnistule (katastritunnus 65301:013:0357) detailplaneeringu algatamiseks eesmärgiga muuta maa sihtotstarvet, jagada kinnistu elamukruntideks (suurusega 1500-2500m²) ja määrata kruntide piirid ning ehitusõigus.

Rae Vallavalitsuse 21.07.2006 kirjaga nr 6-2/253 teavitati Tõnu Loigomit, et detailplaneeringu algatamise taotlus on vastu võetud ning paluti detailplaneeringu eesmärkide ja võimalike

3-09-548 2(11) lahenduste selgitamiseks esitada detailplaneeringu eskiislahendus, mille põhjal saab vallavalitsus otsustada detailplaneeringu algatamise.

Rae Vallavalitsuse 20.03.2007 otsusega nr 245 algatati Kopli küla Tammesaare ja Tammsaare kinnistute ja lähiala detailplaneering. Korralduse p-ga 2 tehti vallavalitsusele ülesandeks sõlmida detailplaneeringu koostamise ja korraldamise finantseerimise õiguse üleandmiseks leping kinnistute omanikega.

Tammsaare kinnistu omanikud loobusid vallavalitsusele 28.05.2007 esitatud avaldusega detailplaneeringu koostamisest neile kuuluva kinnistu osas, põhjendades loobumist valla liiga kõrgete nõudmistega.

Rae Vallavalitsus saatis 02.01.2008 T. Loigomile eelkokkuleppe projekti planeeringu realiseerimisega kaasnevate kohustuste üleandmiseks. Projekt sisaldas sätteid planeeringualaga piirneva Ülase tee projekteerimiseks ja väljaehitamiseks koos tänavavalgustuse ja kergliiklusteega, osalemisest Ülase tee rekonstrueerimisel väljaspool planeeringuala 150 000 krooniga, osalemisest Lagedi lasteaia või spordihoone ehituse finantseerimisel 40 000 krooniga iga planeeritava eluruumi kohta ja investeeringute tagamiseks 2,5 miljoni kroonise hüpoteegi seadmist valla kasuks ja kinnistu piires asuvate teede ja mänguväljakute vallale tasuta üleandmise kohta. T. Loigom tagastas 10.01.2009 parandatud projekti allkirjastatult, olles talle mittesobivad sätted lepingust välja jätnud. Vald lepingut ei allkirjastanud ning leping on sõlmimata.

Rae Vallavalitsuse 05.02.2008 korraldusega nr 168 kinnitati Kopli küla Tammesaare ja Tammsaare kinnistute ning lähiala detailplaneeringu lähtetingimused. Lähtetingimuste punktides 4.2-4.3 määratleti kruntide moodustamise ja ehitusõiguse põhiparameetrid ning esitati nõue teemaa kruntide ja laste mänguväljaku rajamiseks üldmaa krundi moodustamiseks.

Pärast planeeringu algatamist saatis vallavalitsus Tõnu Loigomile e-postiga detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise üleandmise lepingu projekti, milles sisaldusid punktid tehnilise infrastruktuuri väljaehitamise üleandmise kohta ning ettepanek osaleda sotsiaalse infrastruktuuri arendamisel. Tõnu Loigom tagastas enda ja planeeringu koostaja poolt 08.05.2008 allkirjastatud lepingu projekti, millest olid osad kohustused välja jäetud ja milles tehtud muudatusi vallavalitsus ei pidanud võimalikuks heaks kiita. Leping ei ole jõustunud.

Rae Vallavalitsuse 13.10.2008 kirjaga nr 6-2/4427 vastati Tõnu Loigomi teabenõuetele ning selgitati detailplaneeringu realiseerimisega kaasnevate kohustuste üleandmise vajadust ning saadeti allkirjastamiseks lepingu projekt. Kirjas informeeriti Tõnu Loigomit, et lepingu mittesõlmimise korral peab vallavalitsus vajalikuks teha volikogule ettepanek detailplaneeringu menetluse lõpetamiseks.

Tõnu Loigom esitas 28.11.2008 vallavalitsusele pöördumise, milles käsitleti detailplaneeringu menetlemisega seonduvaid küsimusi ning tehti vallavalitsusele ettepanek läbirääkimiste pidamiseks ja detailplaneeringu menetluse jätkamiseks. Pöördumisele vastati vallavalitsuse 22.12.2008 kirjaga nr 6-2/7190.

Vallavalitsuses 12.01.2009 toimunud läbirääkimiste tulemusena esitas vallavalitsus 16.01.2009 kirjas omapoolsed ettepanekud lepingu tingimuste osas ning palus informeerida end läbirääkimiste käigus tehtud ettepanekutega nõustumisest või mittenõustumisest hiljemalt 30. jaanuariks 2009. Kaebaja 30.01.2009 kandva kuupäevaga pöördumises paluti vallavalitsust saata lepingute projektid, et oleks võimalik hinnata objektiivselt arendaja kohustusi ja läbi rääkida

3-09-548 3(11) konkreetsete lepingupunktide sõnastuse üle. Vallavalitsuse 18.02.2009 e-kirjaga saadeti kaebajale läbirääkimiste käigus saavutatud kompromissi põhjal koostatud detailplaneeringu koostamise lepingu projekt ja notariaalse lepingu projekt ning paluti lepingute täiendamise ettepanekud parema jälgitavuse tagamiseks esitada eraldi dokumendina. Samuti paluti täpsustada, kas lepingu täitmise eest vastutavad kõik kinnistu omanikud või T. Loigom üksi.

2. Tõnu Loigom esitas 13.03.2009 halduskohtule kaebuse Rae Vallavalitsuse kohustamiseks jätkama Tammesaare kinnistu detailplaneeringu menetlusega. Kaebust põhjendati järgmiselt.

Tõnu Loigom on Tammesaare kinnistu kaasomanik, kes on seoses detailplaneeringu koostamisega võtnud kohustusi teiste kaasomanike ees. Vallavalitsus on detailplaneeringu menetlemisega ebamõistlikult viivitanud ning sellega oluliselt piiranud Tammesaare kinnistu kõigi omanike omandi valdamist, kasutamist ja käsutamist. Vallavalitsus on seadnud detailplaneeringu menetlusega jätkamise eeltingimuseks seadusest mittetulenevaid ja ebamõistlikke tingimusi. Nõudmised on vastuolus nii PS §-dega 10 – 14 ja 32 kui ka planeerimisseaduse (PlanS) §-ga 30.

Vallavalitsus soovib, et kaasomanikud või arendaja võtaks endale kohustuseks teede koos tänavavalgustusega väljaehitamise (sh väljaspool kinnistut, kuid kinnistuga piirneva Ülase tee) ja annaks teed tasuta vallale üle; lisaks tasuks vallale 150 000 krooni oma panusena Ülase tee rekonstrueerimiseks; ehitaks välja tehnovõrgud ja annaks need tasuta vallale üle; ehitaks välja roheala ja lastemänguväljaku ja annaks need tasuta vallale üle; finantseeriks valla sotsiaalinfrastruktuuri ehitust summas 260 000 krooni, s.o. 20 000 krooni iga elamu kohta ning juhul, kui lastemänguväljakut ei ehitata, siis 40 000 krooni iga elamu kohta jms. Kõigi kohustuste täitmise tagamiseks nõuab vallavalitsus kaasomanikelt valla kasuks 2,6 miljoni kroonise ühise hüpoteegi seadmist. Teed ja tehnovõrgud tuleks valla nõudel välja ehitada valla poolt antud tähtaja jooksul, s.o 24 kuu jooksul. Arendaja või kaasomanike kohustuste mittetäitmisel reserveerib vald endale õiguse nõuda leppetrahvi 10 000 krooni päevas ning õiguse mitte väljastada enne teede ja tehnovõrkude väljaehitamist ja neile kasutuslubade väljastamist elamute ehitamiseks ehituslubasid. Lepinguprojektid sisaldavad ka muid ebamõistlikke tingimusi.

Vallavalitsus on käitunud T. Loigomi suhtes ebajärjekindlalt. 05.11.2008 vallavalitsuse kirjas nr 16-6/6147 selgitati, et „Kopli küla endise Rahula maaüksuse elamute elektrivarustuse projekti (AS Rito Elektritööd 04/168) raames juunis 2004. a lahendati täiendavalt Tammsaare talu elektrivarustus ja projekteeriti ka 2 perspektiivset elektri jaotus/transiitkilpi reformimata riigimaale (Ülase tee teemaale) tulevikus tagastatava Tammesaare maaüksuse vajadusteks”. Need 2 elektrikilpi teenindavad tegelikult Kopli küla endise Rahula maaüksuse vastaspool üle Ülase tee asuvat 4 elamut, kuigi elektrikilbid asuvad Tammesaare kinnistu piires ja pidid olema ehitatud Tammesaare kinnistu vajaduseks. Seega lubas vallavalitsus tagastamisele kuuluvat maad koormata elektrivõrkudega ja jaotuskilpidega, kuid praegu ei ole võimeline tagama Tammesaare kinnistu liitumist väidetavalt selle kinnistu otstarbeks 2004.a projekteeritud kilpide juurde ega soovi võtta vastutust 2004-2005 väljastatud ehituslubade ja kasutuslubade eest.

Vallavalitsuse nõue sõlmida PlanS § 10 lg-st 6 tulenev leping on alusetu. Selline leping oleks tulnud sõlmida enne detailplaneeringu algatamist (vt Riigikohtu 24.10.2007 lahend nr 3-3-1-51- 07). PlanS § 10 lg 6 kohase lepingu puudumine ei saa olla takistuseks sisuliselt koostatud planeeringu vastuvõtmisele, avalikuks aruteluks väljapanekule ja kehtestamisele. Ka EhS §-s 13 sätestatud kohaliku omavalitsuse kohustuste üleandmine peab toimuma detailplaneeringu algatamise staadiumis. Algatamise staadiumis peab detailplaneeringu algatamist taotlev isik aru saama oma võimalike kohustuste ulatusest ja detailplaneeringu

3-09-548 4(11) võimalikust maksumusest. Kohalik omavalitsus peaks juba planeeringutaotluse läbivaatamisel kaaluma, millised kulutused võivad kaasneda selle planeeringu täitmisega ning vajadusel läbi rääkima planeeringu tellijaga nende kulutuste katmise tingimustes. Sellisel juhul on taotleja juba eelnevalt informeeritud kohustustest, mis tekivad detailplaneeringu kehtestamisel ning tal on võimalik planeeringutaotlusest loobuda või seda muuta (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-66-08). Pealegi on EhS § 13 näidatud lepingu sõlmimine võimalik üksnes poolte kokkuleppel, kokkuleppele mittejõudmine ei saa olla aluseks koostatud detailplaneeringu menetlemise peatamiseks või lõpetamiseks.

Rae Vallavalitsuse 05.02.2008 korraldusega nr 168 kinnitatud kinnistu detailplaneeringu lähteülesannetes ei ole määratud arendaja või kaasomanike kohustusi, samuti ei ole määratud vajadust sõlmida arendajatega või kaasomanikega leping EhS §-st 13 tulenevate valla kohustuste üle andmiseks. Tegelikult julgustas vald T. Loigomi detailplaneeringu koostamisega jätkama juba enne lähteülesande kinnitamist. Tõnu Loigomi tellimusel on detailplaneeringu toimiku koostanud OÜ Hirundo. Detailplaneeringu toimik vastab 05.02.2008 korraldusega nr 168 kinnitatud lähteülesannetele ja see on esitatud vallavalitsusele.

3. Vastustaja Rae Vallavalitsus vaidles kaebusele vastu järgmise põhjendusega.

Vallavalitsuse 20.09.2008 korraldusega nr 1190 kinnitatud lepingu vormid ei ole arendajate suhtes ebaõiglased ja arvestavad jõustunud kohtulahendites esitatud argumentidega, mille kohaselt tuleb arendajaid võimalikult varases planeeringu staadiumis teavitada kohustuste ülevõtmise vajadusest. Vallavalitsus on kohustatud tagama planeeringute realiseeritavuse ning menetlema planeeringuid mõistliku aja jooksul, kuid ei saa võtta üle jõu käivaid kohustusi EhS §-s 13 sätestatud kohustuste täitmiseks. Notariaalsete lepingute sõlmimise ja tagatise andmise vajadus on selgunud varem kehtestatud planeeringute elluviimisel, kui arendajad jätavad teedtänavad välja ehitamata ning elanike arvu suurenemise tõttu on vallas tekkinud terav puudus lasteaia ja koolikohtadest. Kohustuste ülevõtmise lepingute sõlmimine ei ole arendajatele kohustuslik, kuid vallavalitsus ei saa teha volikogule ettepanekut planeeringu kehtestamiseks, teades juba ette, et selle realiseerimine pole võimalik.

Vastupidiselt kaebuses märgitule ei ole vallavalitsus keeldunud detailplaneeringu menetluse jätkamisest. Vallavalitsuse 18.02.2009 e-kirjaga edastatud ettepanekute suhtes ei ole kaebaja vallale tagasisidet andnud. Seega oli kuni kaebuse esitamiseni ebaselge, kas arendaja esindajaga on võimalik kokku leppida detailplaneeringu elluviimisega kaasnevate kohustuste üleandmises, pärast mida oleks võimalik saata planeering maavanemale kooskõlastuste määramiseks ja otsustada vastuvõtmise küsimused. Vallavalitsus on valmis planeeringut edasi menetlema ning tegema vastuvõtmiseks esitatud planeeringu osas põhjendatud otsuse.

4. Tallinna Halduskohtu 26.06.2009 otsusega kaebus rahuldati. Rae Vallavalitsust kohustati otsustama Tammesaare kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine või vastuvõtmata jätmine kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates ning vallavalitsuselt mõisteti kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 15 502 krooni.

Kohus leidis, et vallal puudub õigus nõuda PlanS § 10 lg-s 6 sätestatud lepingu sõlmimist praeguses menetlusstaadiumis ning EhS §-s 13 sätestatud lepingut puudutavas osas ei ole vald suutnud adekvaatselt põhjendada oma nõudmisi. Samuti väljuvad valla nõudmised kohati EhS §

13 raamidest. Kuna puuduvad asjaolud, mis takistaksid otsuse vastuvõtmist tuleb valda kohustada detailplaneeringu vastuvõtmise või vastuvõtmata jätmise otsustamiseks. Kohus põhjendas oma järeldusi järgmiselt.

3-09-548 5(11) PlanS § 10 lg 6 kohaselt võib kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga määratakse kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu koostamisel ja planeeringu koostamise rahastamisel. Riigikohus on oma 24.10.2007 lahendi nr 3-3-1-51-07 p-s 11 leidnud, et PlanS § 10 lg 6 kohase lepingu sõlmimine saab toimuda vaid enne planeeringu algatamist. Kuna käesolevas asjas on kohalik omavalitsus võtnud seisukoha detailplaneeringu vajalikkusest ja detailplaneeringu algatanud, tuli PlanS § 10 lg 7 kohaselt asuda detailplaneeringu koostamisele. Lisaks on vaidlus PlanS § 10 lg-s 6 sätestatud lepingu sõlmimisest tänaseks päevaks sisutu, kuna detailplaneering on koostatud ja selle on finantseerinud kaebuse esitaja. Rae Vallavalitsuse ametniku Andra Janseni 10.06.2008 e-kirjast Tõnu Loigomile (tl 20) saab välja lugeda, et detailplaneering oli koostatud ja valmis selle päeva seisuga edastamiseks Harju Maavanemale. Rae valla viited sellele, et leping tuleb koostada seetõttu, et PlanS § 10 lg 6 kohaselt ei tohi eraõiguslik isik olla detailplaneeringu koostamise tellija juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga, on asjakohatud. Kui kõnealune detailplaneering muudab kehtestatud üldplaneeringut, tuleb detailplaneeringu algatamise otsust vajadusel muuta, kuid selleks ei ole vaja tagantjärgi sõlmida lepingut kaebajaga, seda eriti olukorras, kus detailplaneering on tegelikkuses juba koostatud ja kaebaja poolt ka rahastatud. Seega puudub vastustaja nõudel sõlmida kaebajaga praeguses detailplaneeringu menetlemise staadiumis leping detailplaneeringu koostamise korraldamiseks ja koostamise rahastamiseks õiguslik alus ja põhjendus.

EhS § 13 kohaselt tagab kohalik omavalitsus detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Riigikohus on põhiseaduslikkuse järelevalve asja nr 3-4-1-9-06, milles kontrolliti EhS § 13 põhiseaduspärasust, p-s asunud seisukohale, et „EhS §-s sätestatud detailplaneeringukohaste ehitiste rajamise kohustus realiseerub alles pärast detailplaneeringu kehtestamist ja/või ehitusloa andmist. Põhimõtteliselt saab kohalik omavalitsus nimetatud kohustust vältida detailplaneeringu kehtestamata jätmise ning ehitusloa väljastamata jätmise teel.“ P-s 33 on kohus leidnud, et „kohaliku omavalitsuse tagamiskohustus EhS § 13 mõttes tähendab ka seda, et kohalik omavalitsus peab leidma detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude rajamiseks vajaliku raha. Finantseerimise korraldamine võib toimuda kokkuleppel arendajaga, kuid kokkuleppe mittesaavutamine ei vabasta kohalikku omavalitsust tagamiskohustusest. /…/ Kohalike teede ehitamiseks saavad kohalikud omavalitsusüksused raha kohalikule omavalitsusüksusele laekuvatest maksudest, tasandusfondi eraldistest, teeseaduse alusel riigieelarvest eraldatavatest summadest ja riigieelarvest tehtud ühekordsetest eraldistest. Seega on riik loonud mehhanismi, mida saab muu hulgas kasutada ka EhS §-st 13 tulenevate kohustuste täitmiseks.“ Eelnevast järeldub, et EhS §-s 13 sätestatu on esmalt siiski kohaliku omavalitsuse kohustus ja üksnes kokkuleppe saavutamisel arendajaga viimase kohustus. Samuti ei ole lepingu sõlmimata jätmine aluseks detailplaneeringu vastuvõtmata jätmisel, vaid alles detailplaneeringu kehtestamise ja ehitusloa andmise küsimus. Et EhS §-s 13 sätestatud lepingu sõlmimise küsimus tõusetub alles detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel, nähtub ka Riigikohtu 08.01.2009 lahendist nr 3-3-1-66-08.

Käesoleva haldusasja arutamisel kohtuistungil tunnistas vastustaja esindaja, et EhS § 13 alusel kaebajaga sõlmitav leping ei näe valla poolt ette mitte mingisuguste rahaliste vahendite eraldamist, kuna vallal lihtsalt ei ole raha. Samas nähtub valla enda 23.10.2008 kirjast kaebuse esitajale (tl 23-24), et: „vallale täiendavaid kohustusi tekitavate planeeringute menetlemine ja

3-09-548 6(11) ehitusõiguse andmine on võimalik ainult eraja avaliku sektori koostöös, kus kinnistu omanikud ja arendajad võtavad enda kanda teatud osa arendatava piirkonna infrastruktuuri arendamise kuludest. Vallavalitsus on seisukohal, et kui arendajad ei ole nõus osa arendamisega kaasnevatest kuludest enda kanda võtma, siis on võimalik planeeringut edasi menetleda alles pärast piirkonda teenindava infrastruktuuri täielikku väljaehitamist.“ Seega on vald käitunud kaebuse esitaja suhtes sõnamurdlikult, nõudes absoluutselt kõigi EhS § 13 alusel tegelikult valla kohustuses olevate kulude kandmist kaebuse esitaja poolt.

Valla nõudmised seoses kinnistusiseste tehnovõrkude ja –rajatistega (lepingu p-d 3.4.5 – 3.4.11), aga ka valla sotsiaalinfrastruktuuriga (lepingu p 3.4.3) väljuvad EhS § 13 raamidest. Mis puudutab Ülase tee väljaehitamise kohustust ning selle rekonstrueerimiseks vajaminevat lisaraha (lepingu p 3.4.4), siis ei ole vastustaja ümber lükanud kaebaja väidet, et tegemist on erateega, mitte avaliku teega, mistõttu puudub kaebajal teoreetiliseltki võimalus asuda seda teed välja ehitama. Samuti ei ole EhS § 13 küsimuseks määrata kindlaks ehitustingimusi ega ehitamise tähtaegasid (lepingu p 3.4.15). Täiesti arusaamatu ja EhS § 13 raamidest väljuv on lepingu p

3.4.13 – puudub mõistlik põhjendus, miks ehitustegevus teede ja trassidega ning elamutega ei võiks käia paralleelselt. Silmas tuleb pidada ka seda, et tegemist on ühe kinnistuga, millel palju kaasomanikke, kes kõik soovivad oma kaasomandi osale asuda kodu rajama. Seega ei saa valla argumendiks olla ka nö potentsiaalse ostja kaitsmine, kes ei tea, millised kohustused talle seoses maa ostmisega maja ehitamiseks kaasnevad. Eelnevast tulenevalt on arusaamatud ka suhteliselt karmide leppetrahvide rakendamine ja küllalt suure hüpoteegi seadmise kohustus. Vald ei ole selliste sanktsioonide ja tagatiste rakendamise vajadust põhjendanud. Tallinna lähivaldade poolt kokku lepitud lepingupõhjad (tl 25 jj) võivad olla küll nö tugipunktiks lepingu sõlmimisel, kuid iga konkreetse lepingu tingimused on siiski pooltevaheline kompromiss.

Rae vald on juba mais 2009 avaldanud, et vald on sisuliselt valmis otsuse vastuvõtmiseks, kuid soovib siiski ära oodata ka kohtu seisukoha käesoleva vaidluse lahendamisel. Nii puuduvad põhjused, miks vald ei saaks detailplaneeringu menetlemisega edasi minna ja otsustada detailplaneeringu vastuvõtmise või vastuvõtmata jätmise küsimust. Et PlanS § 18 lg 1 kohaselt on tegemist kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsusega, ei saa kohus seda otsust teha kohaliku omavalitsuse eest, kuid otsuse vastuvõtmisel tuleb arvestada käesolevas kohtuotsuses väljendatut.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONKAEBUSE MENETLUSES

5. Rae Vallavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja kaebus rahuldamata jätta. Apellatsioonkaebuses esitatakse järgmised põhjendused.

Kohustamiskaebust ei saa rahuldada, sest vald ei ole viivitusse sattunud. Kaebajale saadeti EhS §

13 ettenähtud kohustuste üleandmiseks ettevalmistatud lepinguprojektid vastavalt tema soovile 18.02.2009 ning kaaskirjas märgiti, et oodatakse kaebaja seisukohti lepingutingimuste kooskõlastamiseks. Kaebaja ei teatanud vallale oma lõplikku seisukohta lepingutingimuste osas. Seega läbirääkimised lepingu tingimuste üle käisid ning vallal polnud võimalik enne läbirääkimiste lõppemist otsustada detailplaneeringu vastuvõtmise üle.

Kaebaja on alates 23.03.2007 antud detailplaneeringu algatamise otsusest olnud teadlik, et detailplaneeringu koostamist tuleb finantseerida ning alates 02.01.2008 lepinguprojekti saatmisest oli ta teadlik, et detailplaneeringu kehtestamiseks tuleb arendajal osaleda detailplaneeringu alale juurdepääsu võimaldava Ülase tee rekonstrueerimisel ning panustada valla sotsiaalse infrastruktuuri arendamisse.

3-09-548 7(11) Erahuvides algatatud planeeringu koostamisega seotud kulutusi ei ole praktikas jäetud valla kanda ja tegelikult ei olegi käesolevas asjas vaidlus PlanS § 10 lg 6 nimetatud kohustuste kandmise üle vaid EhS § 13 nimetatud planeeringu elluviimisega seonduvate kohustuste kandmise üle.

Õige ei ole kohtu seisukoht, et EhS § 13 näidatud kohustuste arendajale üleandmise küsimus tõusetub alles detailplaneeringu kehtestamisel. Kohus ei ole otsuses käsitlenud Rae Vallavalitsuse kirjaliku seletuse punktis 2.1 selgitatud planeerimise põhimõtteid ja avalike huvide kaitsmise vajadusi. Planeeringute menetlemisel tuleb analüüsida, kas valla eelarves on olemas vahendid planeeringu elluviimiseks. Kui valla eelarvest ei ole võimalik finantseerida planeeringu elluviimiseks vajalikke kohustusi, on planeeringu vastuvõtmine ja kehtestamine võimalik ainult juhul, kui arendaja on valmis panustama tehnilise ja infrastruktuuri arendamisse. Käesoleval juhul ei ole valla arengukavas ette nähtud vahendeid Kopli küla perspektiivsete elamualade teenindamiseks vajaliku infrastruktuuri eelisarendamisse, vahendid tuleb leida Lagedi kooli rekonstrueerimiseks ning lasteaia ehitamiseks. Kuna vallas on menetluses ca 600 detailplaneeringut, on ilmne, et vallaeelarvest kõigi menetluses olevate planeeringute osas EhS §

13 sätestatud kohustuste täitmine pole reaalne ning planeeringute kehtestamine on võimalik üksnes juhul, kui on lahendatud infrastruktuuri väljaehitamine planeeritaval arendusalal. Tammesaare kinnistu tagastati omanikule ehitiste ja infrastruktuurita põllumaana, millele juurdepääsuks tuleb rekonstrueerida Ülase tee ja Meelespea tee. Kaebajalt ei ole nõutud kogu Ülase ja Meelespea tee väljaehitamist, küsimus on üksnes detailplaneeringualaga piirneva teeosa väljaehitamises ning ülejäänud osas 150 000 krooniga tee rekonstrueerimise toetamises. Samuti on põhjendatud nõue, et piirkonda elanikke juurdetoovate arenduste korral annaksid arendajad oma panuse ka sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks.

Kaevatavas kohtuotsuses viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-3-66-08 on samuti asutud seisukohale, et kohalikul omavalitsusel rahaliste vahendite puudumine või mitteeraldamine detailplaneeringukohase infrastruktuuri väljaehitamiseks võib olla piisav alus detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks. See põhimõte on kohaldatav ka detailplaneeringu vastuvõtmise etapis, sest menetluse jätkamine olukorras, kus on selge, et planeeringut ei ole võimalik kehtestada, oleks vastuolus haldusmenetluse põhimõtetega. Ehitusloa andmise staadiumis ei ole kohalikul omavalitsusel võimalik esitada nõudmisi tehnilise infrastruktuuri ehitamiseks väljaspool krundi piire.

Halduskohus on leidnud, et vald käitub sõnamurdlikult, kui nõuab kõigi EhS § 13 sätestatud kohustuste kandmist arendaja poolt. Kohus on valesti tõlgendanud EhS § 13. EhS § 13 tuleb tõlgendada koosmõjus KOKS ja PlanS asjakohaste sätetega, mis annab omavalitsusele pädevuse territoriaalplaneerimise korraldamiseks ning ulatusliku kaalutlusõiguse planeerimismenetluse läbiviimisel. Omavalitsused ei suuda tagada kõigi perspektiivsete elamumaade väljaarendamiseks vajalike teede ja tehnovõrkude väljaehitamist, mis tähendab, et kohaliku elu arengu suunamisel tuleb teha valikuid arendatavate piirkondade suhtes. Rae vallas on kinnisvarabuum toonud kaasa olukorra, kus vald on lisandunud elanike tõtu pidanud investeerima märkimisväärseid summasid uute koolide ja lasteaedade ehitamisse, mistõttu ei ole eelarves võimalik ette näha vahendeid EhS §-s 13 sätestatud kohustuste täitmiseks. Uute arendusalade planeerimisel on vallavalitsus lähtunud põhimõttest, et arendustegevus on võimalik ainult juhul, kui infrastruktuur on olemas või arendaja võtab infrastruktuuri välja ehitamiseks vajalikud kohustused enda kanda. Seega on EhS § 13 regulatsioon kohaldatav kehtestatud detailplaneeringute puhul ja vaid juhul, kui vastavaid kohustusi ei ole arendajale üle antud. Ülase tee osas on vallavalitsus nõus korraldama tee munitsipaliseerimist ja rekonstrueerimist ning pärast selle väljaehitamist võtma enda kanda tee hooldustööd. Detailplaneeringu alale jäävate teede ja tehnovõrkude väljaehitamine on vallavalitsuse hinnangul avalikes huvides, sest

3-09-548 8(11) arendusalale elama asuvad inimesed soovivad üldjuhul pääseda oma krundile mööda valgustatud ja tolmuvaba teed ning elamukrundil peab tagatud olema elektrivarustuse, vee ja kanalisatsiooni olemasolu.

Ülase tee on praegusel hetkel eraomandis olev pinnastee, mida ei ole maareformi käigus välja mõõdetud ning mis läbib mitmeid eraomandis olevaid kinnistuid. Kuna planeeringuala puhul on tegemist perspektiivse tiheasustusega alaga, siis kõikide Ülase teed hõlmavate planeeringute koostamise käigus lõigatakse teemaa kinnistud välja ning moodustatakse terviklik 18 meetri laiune transpordimaa kinnistu. Tee rekonstrueerimiseks taotleb vallavalitsus munitsipaalomandisse praegu riigi omandis olevad tee laiendamiseks vajalikud maatükid. Tammesaare kinnistuga piirnev Ülase tee on ca 10 meetri laiuselt reformimata maa ning teed on võimalik rekonstrueerida pärast selle munitsipaalomandisse andmist. Vallavalitsus ei ole nõudnud, et tee tuleb rekonstrueerida enne selle munitsipaalomandisse vormistamist.

Vallavalitsus ei nõustu kohtu seisukohaga, et puudub mõistlik põhjendus, miks teede ja trasside ehitustegevus ei võiks toimuda samaaegselt. Detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel on volikogu seadnud ehituslubade väljastamise eelduseks tingimuse, et krunte teenindavad tehnovõrgud ja juurdepääsuteed peavad enne hoonetele ehituslubade väljastamist olema välja ehitatud. See nõue on igati põhjendatud, sest tervikliku arendusala puhul tuleb tehnovõrgud ja juurdepääsuteed projekteerida ja välja ehitada ühiselt ning ehitusmaterjali krundile transpordiks peab olema valmis ehitatud vähemalt teede põhjad. Tammesaare kinnistu on mitmete erinevate isikute kaasomandis ning vallavalitsus ei ole teadlik, kas Tõnu Loigom on võtnud kohustuse kruntidele juurdepääsuks vajalikud teed välja ehitada. Kaasomanikud ei ole vallale esitanud ühise tegusemise lepingut, millest nähtuks, millised õigused ja kohustused on kaasomandi osa omandanud isikutele üle antud. Kinnistu teenindamiseks vajalikke teid ja tsentraalseid tehnovõrke ei ole võimalik igal kinnistu omanikul eraldi välja ehitada, arendaja peab tagama, et teed ja tehnovõrkude liitumispunktid ulatuksid vähemalt kinnistu piirini. Arendajale tutvumiseks saadetud lepingus sisalduv leppetrahv on vajalik selleks, et arendaja oma kohustused tähtaegselt täidaks ning elamute ehitamiseks vajalikud teed ja tehnorajatised valmis ehitaks. Arendaja ja valla vahel sõlmitud lepingu täitmiseks on vajalik tagatise andmine, mis võimaldab vallal teed ja tehnovõrgud tagatise realiseerimisest saadud vahendite eest valmis ehitada.

Vallavalitsus ei olnud kaebuse esitamise hetkeni keeldunud detailplaneeringu vastuvõtmisest, vaid esitas omapoolsed kompromissettepanekud arendajaga sõlmitava lepingu tingimuste suhtes. Seega ei ole vald õigusvastaselt viivitanud planeeringumenetlusega. Kuna valla arengukavas ei ole ette nähtud antud piirkonna eelisjärjekorras arendamist ning omavalitsusel ei ole võimalik tagada planeeringu elluviimisega kaasnevate kohustuste täitmist, siis on avalikes huvides arendustegevuse peatamine kuni vastavate eelduste täitmiseni.

6. Tõnu Loigomi vastuses leitakse, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust.

Kaebaja leiab, et kaebuse esitamine ei olnud ennatlik. Kaebaja esitas taotluse detailplaneeringu algatamiseks 25.01.2006 ning detailplaneeringu menetlemine on kestnud põhjendamatult kaua. Vallavalitsuse viimasest 18.02.2009 e-kirjast selgus, et läbirääkimised ei anna tulemusi ning lepinguprojektides esitatud tingimused karmistuvad. Kuna kaebajal ei ole võimalik neid tingimusi täita, tuli tal enda õiguste kaitseks kohtusse pöörduda. Kohtumenetluse ajal teatas vallavalitsus, et kui kompromissi ei sõlmita, on vallavalitsus valmis otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise üle 2009 maikuu jooksul. Samas pole vallavalitsus tänaseni otsust teinud.

Kaebaja jääb kõigi kaebuses esitatud väidete juurde. Tammesaare kinnistu ümber on kujunenud tiheasustusala ning kõik elanikud kasutavad olemasolevaid juurdepääsuteid ja tehnorajatisi ilma,

3-09-548 9(11) et neil oleks kohustus arendada neid välja nii nagu nõutakse kaebajalt. Valla nõudmised on nii õigusvastased kui ka ebaproportsionaalsed.

Apellatsioonkaebuses on vallavalitsus märkinud, et kaebaja saadetud lepingutingimused on mõistlikud ja lepingu nõuetekohase täitmise korral on tagatud planeeringu elluviimine ja krundi omandanud isikute põhjendatud huvide kaitse. Kaebaja kinnitab, et on jätkuvalt nõus sõlmima kohtumenetluse raames kompromissi 08.05.2009 vallavalitsusele ja kohtule esitatud tingimustel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Kaebaja on nõudnud kohtult valla kohustamist detailplaneeringumenetlusega edasi minemiseks. Kohustamisnõude aluseks on haldusorgani kohustus haldusakt anda või toiming sooritada ning kaebaja õiguste rikkumine keeldumise või tegevusetusega, sealhulgas viivitusega. Riigikohus on 16. detsembri 2008 otsuse nr 3-3-1-56-08 punktis 22 märkinud, et „kohustamiskaebuse lahendamisel peab kohus juhinduma asjaoludest, mis esinesid halduskohtusse kaebuse esitamise hetkel, s.o 14. augustil 2006, mitte aga vastavas kohtuastmes otsuse tegemise ajal. Eelnimetatud kuupäevaks oli planeerimismenetluse peatamise otsustusest möödunud vähem kui neli kuud. Kohustamiskaebuse lahendamisel tuleb seetõttu hinnata, kas

14. augusti 2006. a seisuga oli menetluse jätkuv peatumine õiguspärane ning kas menetlustoimingute teostamata jätmine rikub kaebaja õigusi.“ Eeltoodud seisukohast tuleneb, et kohustamiskaebus jääb vaatamata kaebaja nõudeõigusele ja haldusorgani kohustusele haldusakt anda või toiming sooritada rahuldamata, kui tegevusetus või keeldumine oli õiguspärane. Kuna käesolevas asjas pole kahtlust, et kaebajal planeerimismenetluse osalisena on nõudeõigus ning Rae Vallavalitsusel PlanS § 10 lg-st 5 tuleneva detailplaneeringu koostamise korraldajana kohustus planeerimismenetlust läbi viia, tuleb hinnata, kas vallavalitsus oli planeerimismenetluses õigusvastaselt tegevusetu.

8. Planeerimismenetlus oli poolte seletuste kohaselt jõudnud etappi, kus pooled pidasid läbirääkimisi PlanS § 10 lg 6 ja EhS § 13 alusel sõlmitavate lepingute tingimuste üle. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et PlanS § 10 lg 6 näidatud lepingu sõlmimine polnud enam aktuaalne, sest detailplaneering oli juba valmis ja selle koostamine kaebaja poolt finantseeritud. Vallavalitsuse põhjendus, et lepingu sõlmimine on vajalik näitamaks, kes detailplaneeringu koostamist rahastab, on täiesti asjakohane. Sellise lepingu puudumine, millest nähtuks finantseerimise kohustuse ülevõtmine kaebaja poolt, võiks kaebajale anda hilisemas menetluses mõtte vallalt detailplaneeringu koostamise kulude väljanõudmiseks. Iseasi, kas see nõue rahuldamisele kuuluks, kuid vallale ei saa ette heita, et ta soovib rahalistes küsimustes selgust. Kui kaebaja on detailplaneeringu koostamise praeguseks hetkeks vabatahtlikult finantseerinud, on vaidluse raskuspunkt ka hoopis mujal, kui halduskohtu poolt viidatud Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-51-07. Nimetatud otsuse punktis 11 märkis Riigikohus, et PlanS § 10 lg-s 6 kasutatud sõnastus "võib sõlmida lepingu" ei tähenda iseenesest kohaliku omavalitsuse õigust nõuda planeeringu koostamisest huvitatud isikult juba algatatud planeeringu koostamise rahastamist ning huvitatud isikul puudub sellisel juhul kohustus planeeringu koostamist rahastada. Käesoleval juhul ei ole probleem selles, et vallavalitsus ähvardaks planeerimismenetluse lõpetada seetõttu, et kaebaja keeldub algatatud planeeringu koostamist finantseerimast. Vallavalitsus on detailplaneeringu vastuvõtmise võimalikkuse sidunud siiski lepingu sõlmimisega EhS § 13 näidatud kohustuste ülevõtmiseks.

9. Samuti ei nõustu ringkonnakohus halduskohtu seisukohaga, et EhS §-s 13 näidatud lepingu sõlmimise kohustus saaks tõusetuda ainult detailplaneeringu kehtestamisel või ehitusloa andmisel. Sobiv ajahetk nende küsimuste lahendamiseks sõltub kindlasti konkreetse asja asjaoludest – selleks, et leppida kokku detailplaneeringu elluviimisega seotud kulude kandmises,

3-09-548 10(11) peab olema piisav selgus selles, milline tuleb planeeringulahendus ja milliseid kulutusi see nõuab. Käesoleva asja asjaoludest nähtuvalt oli õige aeg selle küsimuse lahendamiseks just enne detailplaneeringu vastuvõtmist. Riigikohus on eelpool viidatud otsuses nr 3-3-1-56-08 märkinud järgmist: „Mõistlik on eeldada, et planeeringu võib jätta vastu võtmata siis, kui see ei vasta seaduse nõuetele või planeeringu lähteeesmärgile ja -tingimustele, ei ole saanud nõuetekohast kooskõlastust, on vastuolus kõrgemat järku planeeringuga, samuti muudel olulistel asjaoludel. Kolleegium loeb üheks planeeringu vastuvõtmata jätmise otsuse õiguspäraseks aluseks objektiivse võimatuse planeeringut ellu viia või ka selle suure tõenäosuse.“ (p 25). Käesolevas asjas on vallavalitsus usutavalt põhjendanud, et EhS § 13 näidatud kohustuste täitmiseks vallaeelarves vahendeid ette nähtud pole, kaebaja pole seda seisukohta vaidlustanud. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-66-08 möönnud, et rahaliste vahendite puudumine planeeringu elluviimiseks võib olla aluseks detailplaneeringu kehtestamata jätmisel. Seega oli vallavalitsuse soov leppida kokku kohustuste üleandmises detailplaneeringu koostamise taotlejale seaduse ja kohtupraktikaga kooskõlas ning peale kaebaja poolt detailplaneeringu kausta esitamist vallavalitsusele algatatud läbirääkimised lepingutingimuste üle ei ole käsitletavad õigusvastase viivitusena.

10. Nagu nähtub käesoleva asja asjaoludest, ei olnud läbirääkimised lepingutingimuste üle kaebaja kohtusse pöördumise hetkeks veel lõppenud. Vallavalitsus oli küll nõudnud lõpliku seisukoha esitamist hiljemalt 30. jaanuariks 2009, kuid sama kuupäeva kandva pöördumisega palus kaebaja vallavalitsust saata lepingute projektid, et oleks võimalik hinnata objektiivselt arendaja kohustusi ja läbi rääkida konkreetsete lepingupunktide sõnastuse üle. Vallavalitsuse 18.02.2009 e-kirjaga saadeti kaebajale eelnevate läbirääkimiste põhjal täiendatud lepinguprojektid ning paluti lepingute täiendamise ettepanekud parema jälgitavuse tagamiseks esitada eraldi dokumendina. Samuti paluti täpsustada, kas lepingu täitmise eest vastutavad kõik kinnistu omanikud või T. Loigom üksi. Kaebaja sellele vallavalitsuse kirjale enam ei vastanud ning pöördus 13.03.2009 kohustamiskaebusega kohtusse. Ringkonnakohtu istungil märkis kaebaja, et 9. märtsil 2009 teatas ta suuliselt valla esindajale Teet Kukele, et kaebaja pole lepingu sõlmimisega nõus. Teet Kuke poolt vallavalitsuse esindajana allkirjastatud apellatsioonkaebuses ei ole seda suulist teavitamist puudutatud, kuid isegi kui lugeda tõendatuks, et kaebaja valda 9. märtsil 2009 informeeris oma mittenõustumisest lepingutingimustega, jäi vallavalitsusele detailplaneeringumenetluse edasimineku suhtes otsuse tegemiseks napilt nädal aega. Selline ajavahemik on ilmselt liiga lühike, et lugeda vallavalitsus õigusvastases viivituses olevaks. Asjaolu, et kohtumenetluse jooksul ei ole vallavalitsus soostunud kaebaja poolt esitatud tingimustel lepingut allkirjastama ega teinud ka otsust detailplaneeringu vastuvõtmise või vastu võtmata jätmise kohta, ei oma käesoleva kaebuse lahendamisel tähtsust nagu juba otsuse punktis

7 põhjendatud sai.

11. Eelnevast tulenevalt ei ole alust kaebuse rahuldamiseks. Seega tuleb halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldamata jätta. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et kohus ei saa käesolevat kaebust lahendades asuda hindama, millised punktid on kohane võtta pooltevaheliste läbirääkimiste tulemusena sündivasse lepingusse. Kahtlemata on vastustajal vaja detailplaneeringu edasise menetluse küsimus vaja otsustada nüüd, kus on selged kaebaja lõplikud tingimused, koheselt. Ehkki käesolevas asjas vallavalitsuse kohustamiskaebus jääb rahuldamata, peab ringkonnakohus vajalikuks juhtida vallavalitsuse tähelepanu Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-66-08 punktile 15. Kui kaalutakse detailplaneeringu vastuvõtmise küsimust, ei ole piisav lähtuda üksnes sellest, et kaebaja ei nõustunud lepingu sõlmimisega ja vallal puuduvad rahalised vahendid. Oluline on analüüsida täpsemalt vajalikke kulutusi ja kaebaja kanda jäetavate kohustuste proportsionaalsust. Kui detailplaneeringuala asub piirkonnas, mille väljaehitamiseks on juba detailplaneeringuid kehtestatud ja ellugi viidud, on küsitav, kas lasteaia ja spordihoone ehitamise finantseerimiseks toetuse andmisest keeldumine on piisav põhjus, et

3-09-548 11(11) detailplaneeringu menetlus lõpetada, kui kaebaja ülejäänud EhS §-st 13 tulenevate kohustuste ülevõtmisega nõustub.

12. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 92 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.

Kohtunikud

Silvia Truman

Kaire Pikamäe Viive Ligi