2-08-27623/17 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mai Grauberg

Otsuse tegemise aeg ja koht 11.01.2010, tsiviilkantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-08-27623

Tsiviilasi

S S hagi A S vastu lepingu kehtivuse tuvastamiseks, õiguse

tuvastamiseks kasutada asja tava alusel

Hagihind

15 000 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: S S (xxx, xxx), esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup

Kostja: A S (xxx, xxx), esindaja advokaat Martin Tälli

Kohtuistung, osalenud

isikud

25.11.2009, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja,

Hageja S. S ja tema esindaja vandeadvokaat T. Viilup

Kostja A. S ja tema esindaja (menetlusabi korras) advokaat Martin

Tälli.

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata S S hagi A S vastu S S ja A S vahel on xxx, Tallinn, asuva elamu II

korrusel asuvate ruumide tasuta kasutamise lepingu kehtivuse tuvastamiseks.

2. Jätta rahuldamata S Selguse hagi A S vastu tuvastamaks, et S Sl on õigus kasutada

xxx, Tallinn, asuva elamu II korrusel asuvaid ruume tava alusel.

3. Jätta rahuldamata S S hagi A S vastu S S ja A S vahel on xxx, Tallinn, asuva elamu II

korrusel asuvate ruumide üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks.

4. Jätta A S menetluskulud S S kanda.

5. Välja mõista S Slt riigituludesse 7650 krooni riigi õigusabikulude katteks, mis tuleb S

Sl täita 15 päeva jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest, tasumisega viivitamisel

välja mõista viivis päevas märgitud õigusabikuludelt kuni kohase täitmiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse

avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Hageja nõue, põhjendused

1. A S on xxx asuva kinnistu nr xxx omanik. Hageja on kostja poeg. Pooled sõlmisid

suulise asja kasutamise lepingu TsK 347 ja VÕS § 389 mõttes. Lepingu järgi oli hagejal

õigus kasutada xxx asuva kinnisasjal asuva elamu II korruse ja osaliselt I korruse ruume.

2 (8)

Hageja kasutab ruume alates 1998a. Hageja on oma vara arvel kokkuleppel kostjaga

osaliselt ehitanud (1989.a.) elamu. II korruse eluruum moodustab iseseisva ja

eraldipaikneva elurummi. Hageja rajas seega kooskõlastatult kostjaga kinnistule endale ja

oma perekonnale püsivaks elamiseks elukoha, sj oli kokkuleppe, et pärast surma

pärandatakse kinnistu hagejale. Eluruum on hageja ja tema pereliikmete registreeritud

elukoht. Hagejal on õigus eluruumi siseneda, poolte vahel on välja kujunenud tava TsÜS

§ 2 lg 2 mõttes. Hageja arvates on tegemist asja tasuta kasutamise lepinguga,

alternatiivselt on võimalik vaadelda pooltevahelisi suhteid üürilepinguna, sest hageja on

panustanud raha eluruumi rajamisse, mille vastutasuks oli kokkuleppel tehtud kulutuste

eest eluruumi kasutamine. Kui tegemist on tasuta kasutamise lepinguga, siis on lepingu

ülesütlemine tühine

2. 03.06.08 avastas hageja, et kostja on sulgenud mehhaaniliselt sissepääsu eluruumile, hagi

esitamise ajaks vahetas välja ukselukud, keeldub hagejat sisse laskmast, hageja asjad (t lk

6 asuv asjade nimekiri) asuvad vaidlusaluses eluruumis, kostja ei lase hagejat

vabatahtlikult eluruumi. Kostja ei ole informeerinud hagejat miks ta takistab/et kavatseb

takistada hagejat pääsemast ehitisse. Hageja ei ole eluruumi haldanud, hageja ei ole

soovinud eluruumi vahetada, hagejal ei ole teist eluruumi, kuhu elama asuda ja seda teab

kostja. Kostja nõudis ise akende vahetust, hageja soovis eluruumis elada ja puudub

põhjus, miks peaks hageja eluruumi kahjustama. Hageja on tasunud kogu aeg

kommunaalkulude eest ning kostja abikaasa poolt 10 a Ajooksul 1785,10 krooni

tasumine ei ole vaadeldav kõrvakulude tasumisest kõrvalhoidumisena hageja poolt. Kuna

suhted pingestusid, siis leppisid pooled kokku, et kommunaalkuludest poole kannab

kostja. Puuduvad alused lepingu ülesütlemiseks, lepingut ei saa üles öelda mistahes

alusel. Juhul kui tegemist oli üürilepinguga, siis ei oleks tegemist tähtajatu üürilepinguga

käesoleval ajal, ent leping ei ole nõuetekohaselt üles öeldud, on seega tühine.

Üürimaksed ei pea tegema regulaarselt, neid võib teha ette pikemaks perioodiks, see võib

olla investeering üüritavasse objekti, hageja investeeris kostjale kuuluvasse ehitisse,

hageja poolt tehtud investeeringud hoone väljaehitamisel on käsitletav üüri maksmisena

ette, leping oli tähtajaga - kuni kostja surmani, kommunaalkulud tuli tasuda hagejal (lk 1-

3,73-80, 206-207).

3. Hageja palub tuvastada, et poolte vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu kehtivust või

alternatiivselt tuvastada pooltevahelise üürilepingu kehtivust ja tuvastada hageja õigust

kasutada xxx kinnisasja II korrusel asuvaid eluruume vastavalt väljakujunenud tavale

ning jätta menetluskulud kostja kanda (lk 1-3, 73-80,156-159, sama lk 165-168).

4. Tõendid: kinnistusraamatu väljavõte, rahvastikuregistri väljavõte, asjade nimekiri,

ärihingu registrikaardi väljavõte, LOV kiri 04.04.08, konto väljavõte kommunaalkulude

kandmise kohta, Eesti Energia AS-i 2007.a. arvete ärakirjad, AS Saurix Petroleum

15.01.08 arve , volikiri, politseiprefektuuri määrus.

Kostja vastuväited

5. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjal on

omanikuna õigus asja kasutada, vallata, käsutada. Tava ei saa muuta seadusega antud

omaniku õigust asja kasutada, käsutada, vallata, poolte vahel ei ole tava.

6. Hageja kasutas märgitud vara, ent asus 2006.a. seda haldama ja andis mõista, et ei soovi,

et vastaspool seda asja kasutaks. Lõhutud oli vahesein, elektrijuhtmed, lüliti, radiaatori

oli maha võetud. Kostja avastas selle, kui tuli tagasi 03.11.2006 seisuga oli tekkinud vee

tarbimise eest võlg AS Tallina Vesi ees, mille tasus ära kostja abikaasa, ka 2008.a. võla

vee eest tasus ära kostja abikaasa. 2008.aastaks tekkis olukord, kus hageja oli haldanud

kostja vara, jäänud vee eest võlgu, suhted olid halenud ja kostja ei pidanud võimalikuks,

et hageja kasutab kinnistut tasuta. Asjaolu, et hageja on hoonet ehitanud, parendanud, ei

3 (8)

oma tähendust. 2006.a. asus hageja ise oma nn parendusi kõrvaldama, võttis eest aknad,

eemaldas seintelt kipsplaadi. Olukorras, kus kostja isa lubas hagejat kui poega kinnistut

kasutada tasuta, ei olnud tegemist lepinguga ja poolte suhete halemise tõttu ei soovinud

kostja, et hageja enam asja kasutaks. Isegi kui tegemist on asja tasuta kasutamise

lepinguga, ei ole hagejal seadluslikku alust asja kasutada tasuta. Kostja väljendas soovi

tasuta kasutamise leping üles öelda. Asjaolu, et kostja ei ole formaalset avaldust teinud

lepingu ülesütlemiseks, ei tähenda, et leping poleks lõppenud. Kostja kinnitas vastuses, et

selle vastusega hagiavaldusele, kinnitab ta veelkord oma tahet hageja poolt väidetavat

eksisteerivat tasuta kasutamise lepingu üles ütelda. Tasuta kasutamise lepingu võib

kasutusse andja igal ajal üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal (VÕS § 393 lg

3).

7. Hageja oli 1989.a nõukoduga armees, ja alustas pärast õpinguid ülikoolis ega panustanud

4 a Ajooksul ehitusse midagi. Kostja ostis ehituseks puitu 1991.a, 1989.a tõi kinnistule

elektri, 1990.a veevarustuse, 1991.a kanalisatsiooni, töid tegi KKkoos brigaadiga

kokkuleppel kostjaga, 1993.a soetas korstnakivid, tellised maja soojustamiseks, J. T

ladus välisseina, tegi korstnad, maja vooderduse. Alusetu on väide et 1996.a oli valmis

vaid vundament. Maja ja keldri aknad tegi kostja ise, 1995.a paigaldas

kandekonstruktsiooni karkassid, laetalad, seinad, katusetarindid, laudise, tõrvapapi.

Kostjat aitasid töödele mitmed teised isikud, kellest J. T ehitas 1996a. hoone I korruse

ruumidesse pliidi koos soemüüriga. Hageja kasutas eluruumi elamiseks ja tegi seal

viimistlustöid, parendas eluruumi, kulutuste tegemine on tõendamata. Tegemist oli

tähtajatu lepinguga, ei olnud kokkulepet hoone pärandamises. Tegemist pole üürisuhtega,

puudus kokkuleppe üüri tasumiseks. Pooled ei ole sõlminud tähtajalist lepingut (lk 59-61,

116-120, 242-243).

8. Tõendid: Põhja Politseiprefektuuri teatis, AS Tallinna Vesi meeldetuletus, 04.11.06

maksekorraldus, AS Tallinna Vesi 04.04.08 arve, maksekorraldus 15.04.08, fotod.

Kohtu põhjendused

Tava

9. Kostja A S on xxx, Tallinn asuva kinnisasja, mis on kantud kinnistusregistrisse nr xxx

omanik, mis on tõendatud esitatud kinnisturaamatu väljavõttega.

10. Hageja asus märgitud kinnisasjal asuvasse eluruumi elama koos perega 1998.a kostja

loal. Hageja kasutas koos abikaasa ja lastega elamu II korrusel asuvate eluruumi

elamiseks oma perekonnaga ja tal oli võimalik kasutada ka osaliselt elamu I korrust.

Hageja tasus elamise ajal kommunaalteenuste eest. 03.06.08 sulges kostja hagejale

juurdepääsu hageja ja tema pere kasutuses olevatele eluruumidele ja keeldus hagejat ja

tema pereliikmeid nendesse eluruumidesse laskmast. Hageja pere moodustab iseseisva

leibkonna. Nende asjaolude üle vaidlus puudus, seega on need tõendatud. Kuna hageja

asus elama märgitud eluruumi, puudub vajadus anda hinnang rahvastikuregistri

väljavõttele, kuivõrd on informatiivse tähendusega ega tõenda hageja eluruumi

kasutamise alust.

11. AÕS § 68 lg 1 järgi omand on täielik õiguslik võim asja üle ja omanikul on õigus asja

vallata, kasutada, käsutada ja nõude teistelt isikutelt õiguste rikkumise vältimist, lg 2

alusel võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute

õigustega. Kuna kostja on kinnisasjas omanik ja hageja asus vaidlusalusesse eluruumi

perega elama kostja loal, siis on märgitu vaadeldav omanikupoolse õigusega võimu

teostamisel oma asja üle AÕS § 68 lg 1 järgi ning tema õigusi saab seega piirata vaid

seaduse või teiste isikute õigustega vastavalt lg 2 järgi, mis võib tulla võlalõigulikust

kokkuleppest või piiratud asjaõigusest, seadusest. Seega nõustub kohus kostjaga, et

hageja õigus kasutada kostjale kuuluval kinnisasjal oleva ehitise eluruume, ei tulene

tavast kui õiguse allikast alles 01.02.02 kehtivast TsÜS § 2 lg 1, veelgi enam: lg 2

4 (8)

viimase lause kohaselt ei saa tava muuta seadust. Seega leiab kohus, et hageja nõue,

tuvastada tema õigus kasutada xxx, Tallinn asuva elamu II korruse eluruume poolte

vahel väljakujunenud tavale, tuleb jätta rahuldamata selle õigusliku põhjendamatuse

tõttu.

Järgnevalt vaatleb kohus, millisel õiguslikul alusel sai hageja 1998a. vaidlusaluse

eluruum enda ja oma pere kasutusse elamiseks.

13. 1998a. kehtinud ES § 9 lg 1 alusel võis eluruumi omanik anda eluruumi oma

pereliikmete kasutusse, lepingu alusel teiste isikute kasutusse, majutada sinna ajutisi

elanikke. Omaniku perekonnaliikmete ring on sätestatud ES § 10 lg 1, 10 ja nendeks on

omaniku abikaasa, nende lapsed, vanemad, teisi isikuid võidakse tunnistada

perekonnaliikmeteks, kui nad elavad omanikuga koos ja neil on ühine majapidamine.

Vaidlus puudus selles, et hageja pere moodustas iseseisva leibkonna ja hageja kasutas

oma pereliikmetega iseseisvat eluruumi samas majas kus kostjagi. Seega ei ole hageja ja

tema perekonnaliikmed vaadeldavad kostja perekonnaliikmetega ja seda ei ole palunud

keegi ka tunnistada. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja ja tema pereliikmed kostja

perekonnaliikmed ES § 10 lg 1,2 tähenduses, kes oleksid saanud eluruumi kasutusse

võrdselt omanikuga ES § 11 järgi. Nimetatud kaalutlustel tuleb vaadelda, kas pooltel oli

leping ja kui oli, siis milline leping oli sõlmitud eluruumi kasutamiseks.

14. Kostja ei vaielnud vastu asjaolule, et ta lubas hagejal elama asuda xxx asuvasse

eluruumi, kuid leidis, et tegemist polnud lepinguga. ES § 9 lg 2 ja § 48 alusel võib

omanik majutada oma eluruumi ajutisi elanikke tasuta ajutiselt. Hageja asus eluruumi

elama 1998.a koos perega, tasus tarbitud kommunaalteenuste eest ja elas seal kuni

03.06.08 kui kostja ei võimaldanud enam hagejal eluruumi saada. Kohus leiab, et ca 10

aastast elamist kostjale kuuluvas elamus, tasudes sealjuures kommunaalteenuste eest, ei

ole võimalik hinnata ES § 9 lg 2 ja § 48 järgi eluruumi ajutise tasuta kasutamisena.

Eeltoodu tõttu on alusetud kostja väited sellest, et pooltel polnud mingit lepingut

eluruumi ja et pooli ei seo õigused ja kohustused.

15. Hageja tunnistaja AS ütluste kohaselt ehitati koos elamut, kuid ei tea kui palju hageja

paigutas raha sellesse, kuid ta osales ehitamises, oli kokkulepe, et hageja elab elamu II

korrusel kuni nende, so Aja A S surmani ja pärast seda pidi testamendiga minema elamu

hagejale. Hageja tunnistaja I S ütluste kohaselt oli tema juures, kui kostja tegi ettepaneku

hakata elamut ehitama, kuna kostjal oli krunt ja kuna hageja vajas elamist 1995.a.

Ettepanek oli selline, et hageja ehitab II korruse hageja pere tarvis, majja kolisid sisse

1998a. ja majaga seotud kulud tuli jagada pooleks. Hageja esitatud Põhja

Politseiprefektuuri kriminaalasja menetluse lõpetamise määrusest 29.06.09 (lk 208jj)

nähtuvalt on kostja avaldanud politseis andmeid selle kostja, et lubas elada tasuta hageja

perel xxx, Tallinn elamus. Eeltoodud tunnistaja ütlusi ja ka politseile kostja poolt

avaldatud andmeid hinnates ning lisaks arvestades seda, et hageja pere ka 1998.a.

eluruumi asus elama, leiab kohus, et pooled saavutasid kokkuleppe, elamu vastava osa

(II korruse ruumide) kasutamiseks elamiseks ning et poolte vahel oli sõlmitud eluruumi

kasutamise leping ES § 10 lg 1 tähenduses. Hageja tunnistaja A. S ütluste kohaselt pidi

hageja koos perega elama seal kuni kostja surmani. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis

lubaksid arvata vastupidist, st et leping sõlmiti tähtajatult/tähtaega määramata. Seega on

hageja tõendanud, et leping eluruumi kasutamiseks oli sõlmitud tähtajaliselt, sest TsÜS §

104 lg 2 (kuni 30.06.02 keht.) alusel võib olla tähtaeg määratud kindlalt saabuva

sündmusega, milleks on kahtlemata isiku surm.

Järgnevalt vaatleb kohus, kas eluruumi kasutamise leping oli tasuline või tasuta.

16. ES § 28 lg 1 järgi kohustub üürnik maksma üüritud eluruumi eest üüri ja § 37 lg 1 järgi

on üür tasu eluruumi kasutamise eest ja seda makstakse perioodide kaupa § 37.2. lg 1

alusel ja kui see on lepingus näitamata, siis loetakse selleks perioodiks kalendrikuu.

5 (8)

17. Tunnistaja AS ütluste kohaselt osales hageja elamu ehitamisel, sama kinnitas I. S .

Vaidlus puudus selles, et hageja maksis poole kommunaalkuludest, mille kinnituseks on

hageja esitanud ka oma pangakonto väljavõtte 2005-2008 (lk 82-95) ja Eesti Energia AS

arved 2007a. ja 05.01.2008a.arve (lk 86-97) ning Saurix Petroleum arve 15.01.08 kütteõli

kohta (lk 98). Samas ei nähtu ühestki tunnistaja ütlusest, et pooled oleksid rääkinud

sellest, et elamu ehitamiseks tehtavad hageja kulud on arvestavad üürina e. tasuna asja

kasutamise eest ja seda kasutamise aja eest ette. Kostja sellist asjaolu ei ole omaks

võtnud. Kokkulepe üüri tasumiseks eeldab ka kokkulepet üüri suuruses (konkreetne

suurus), mida ei nähtu ühestki hageja esitatud tõendist. Ka ei nähtu, et pooled oleksid

pidanud ja teinud mingit arvestust hageja tehtud kulutuste osas ja võimaliku üüri osas,

arvestades 10-aastast suhete perioodi, millest järelduks, milline osa tehtud kulutustest

katab üüri ning millise/kui pika perioodi üüri see kulu katab. Seega ei ole hageja

tõendatud, et poolte vahel oli kokkulepe selles, et kostja annab hagejale eluruumi tasu

eest kasutamiseks ning kohus leiab, et poolte vahel oli sõlmitud eluruumi tasuta

kasutamise leping ning tõendamata on hageja väited, et poolte vahel oli sõlmitud

üürileping ES § 28 lg 1 järgi. Nimetatud põhjustel jääb hageja alternatiivne nõue -

tuvastada pooltevahelise xxx, Tallinn asuva elamu II korrusel asuva eluruumi

üürilepingu kehtivus, - rahuldamata. Kohus peab vajalikuks märkida vastuseks hageja

väitele, et kuna tegemist on eluruumi tasuta kasutamise lepinguga, siis kohaldus sellele

viimase sõlmimise ajal kuni 30.06.02 kooskõlas ES § 28 lg 3 vastavad üürilepingu sätted

ja seega ei kohaldunud poolte suhetele tsiviilkoodeksis sätestatud asja tasuta kasutamise

lepingu sätted viitega rendiseadusele.

18. Poolte väited, millal ja kui suures ulatuses on hageja ja kostja panustanud oma raha

elamu ehitamisse, millal ja kes võtsid elamu ehitamist osa, ei oma eluruumi kasutamise

seisukohalt tähendust, vaid omavad tähendust kulutuste hüvitamise nõude esitamisel,

mida käesolevas asjas ei ole hageja esitanud ja mille tõttu ei oma tähtsust ka hageja poolt

esitatud volikiri asjaajamiseks kostja nimel erinevate asutustega.

Järgnevalt vaatleb kohus lepingu ülesütlemist

19. Hageja leidis, et pooltevahelistele suhtele ei laiene võlaõigusseadus, mistõttu saab

lepingut ühepoolselt lõpetada vaid lepingus ja kuni 30.06.02 kehtinud seaduse alusel.

Kostja sellega ei nõustunud. Kuna hageja sai eluruumi kasutusse tähtajaliselt ja poolte

suhted jätkusid pärast 01.02.07, mille vaidlus puudus, ja tegemist on kestvuslepinguga,

siis kohalduvad vaidluses VÕS RakS § 12 tulenevalt ka võlaõigusseaduse sätted sõltuvalt

sellest, millal asjaolu on aset leidnud. Eeltoodu tõttu ei kohaldu VÕS RakS § 7 alusel

lepingu lõpetamise alustele varemkehtinud seadus, st hageja viidatud Elamuseadus ja

TsK koos rendiseadusega.

20. VÕS § 195 lg 1 alusel ütleb pool lepingu teisele poolele üles vastava tahteavaldusega.

VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui leping on lepingust või seadusest tulenevalt üles öeldud,

vabastab see pooled edaspidistest kohustuste täitmisest. Selleks, et pooled vabaneksid §

195 lg 2 alusel edaspidistest kohustustest, peab lepingu ülesütlemine olema toimunud

seadusega, lepinguga ettenähtud korras ja alustel.

21. VÕS § 393 lg 3 alusel võib kasutusse andja lepingu, milles tähtaega pole määratud, üles

öelda igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Käesoleval vaidluses leidis tõendamist, et poolte

vahel oli sõlmitud tähtajaline asja tasuta kasutamise leping ja seega peab esinema

erakorraline asjaolu, mis lubab lepingut enne tähtaega üles öelda. VÕS § 394 p 1-3

sätestavad alused lepingu erakorraliseks ülesülemiseks tasuta kasutusse andja poolt ja

milleks võib olla p 2 kohaselt asja kasutamine vastuolus § 392 ning eelkõige siis, kui ese

on tõsiselt ohustatud kasutaja poolt kohustuse rikkumise tõttu. Nimetatud sättes toodud

lepingu ülesütlemise aluste loetelu on täpsustav ega ole ammendav ja lepingu võib üles

öelda ka muudel VÕS § 196 märgitud alustel.

6 (8)

22. Kasutaja võib lepingu üles öelda igasuguses vormis tahteavaldusega, sh konkludentselt.

See, et kostja ütles hagejale lepingu üles mais 2008 selliselt, et pani sildi maja I korruse

trepikotta ega lubanud hagejal enam majja tulla, muidu kutsub politsei, nähtub poolte

enda selgitustest istungil. Tunnistaja I. S ütluste kohaselt siis, kui ta 05.05.08 käis tütre

sünnipäevaga seoses majas toimetamas, teatas kostja, et ei soovi teda enam näha, sest oli

valesti pannud toika ukse vahele, mida ei eitanud kostja. Seega leiab kohus, et lepingu

ülesütlemise tahteavaldus on hagejale ka kätte toimetatud sildi panemisega majja.

Kohtumenetluses esitas kostja koos vastusega hagile ülesütlemise avalduse, kuna leidis,

et poolte suhted on halenud ja kostja ei pea võimalikuks enam lepingut hagejaga jätkata.

Märgitud vastuse koos ülesütlemisavaldusega on hageja samuti kätte saanud menetluse

käigus, seega on kostja teinud kohtumenetluses tahteavalduse hagejale lepingu

ülesütlemiseks.

23. Ülesütlemise aluseks on kostja pidanud hagejapoolset lepingu rikkumist ning poolte

isiklikke omavaheliste suhete sobimatust.

Järgnevalt vaatleb kohus, kas lepingu rikkumisest tulenev lepingu ülesütlemine on kehtiv.

24. Erakorralise ülesütlemise korral eseme kasutamisel vastuolus VÕS § 392 sätestatuga,

peab kasutusse andja andma täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks VÕS § 196 lg 2.

Viimane sätestab võlausaldaja kohustuse anda võlgnikule mõistlik tähtaeg kohustuse

rikkumise lõpetamiseks, va § 116 lg 2 p 3, 4 juhtudel: kohustust rikuti tahtlikult või raske

hooletuse tõttu (p 3), kohustuse rikkumine andis kahjustatud poolele mõistliku põhjuse

eeldada, et teine pool ei täida kohustusi edaspidi (p4).

25. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja pole andnud hagejale tähtaega väidetava lepingu

rikkumise, milleks kostja peab eluruumi lõhkumist ja tekkinud võlga, kõrvaldamiseks ei

elamusse pandud sildiga ega kohtumenetluses tehtud avaldusega. Vaidlus puudus selles,

et hageja jäi 2006.a. ja 01.01.2008-28.02.2008 võlgu kommunaalteenuste maksmisega,

mille tasus kostja abikaasa vastavalt esitatud maksekorraldusele 925,60 kr ja 859,50

krooni Tallinna Vesi AS-le (lk 65-68). Seega on tõendatud, et hageja rikkus lepingust

tulenevat kommunaalteenuse maksmise kohustust. Kostja väitis, et hageja asus eluruumi

2008.a. lõhkuma, rikkuma, mida hageja eitas, kuna leidis, et kostja esitatud fotodel

märgitud vigastused on seotud osaliselt vajadusega teha kostja enda palvel teatud töid

elamus. Nimelt olla kostja soovinud tagasi teistsuguseid aknaid, millepärast tuli vanad

ära lammutada, sj tuli teha parendustöid, samuti tuli kostja kasutuses olevasse majaossa

panna elektrikaabel, mistõttu tuli teha teatud töid, millega kaasnesid ka negatiivsed

mõjud elamule. Hinnates kostja esitatud fotosid elamust, leiab kohus, et elamul on

kahjustused, mille tegemist pole hageja eitanud. Küll aga on kohtul alus kahelda selles, et

hageja huvi oli kostja vara kahjustamine olukorras, kus hagejal oli ja on jätkuv huvi

eluruumi kasutada elamiseks koos perega. Kohtu arvates ei ole tegemist VÕS § 116 lg p

3 tuleneva olukorraga, kus hageja soov oli eluruumi lõhkuda (tahtlik, raske hooletus

lepingu rikkumisel ja tekitada kostjale kahju, sj ise elada eluruumis, või § 116 lg 2 p 4

olukorraga, kus kostja võis mõistlikult eeldada, et hageja ei täida kohustusi edaspidi, st ei

kasuta asja otstarbekohaselt ning jätkab ehitustegevust ja tekitab kahju. Olukorras, kus

kostja peab eluruumis hageja-poolseid töid kahju tekitamiseks ja eluruumi

mittesihipäraseks kasutamiseks, kohustuste rikkumiseks, ei saa juba pea 10 aastat

kehtinud lepingu korral olla mõistlik, et kostja ütleb selle üles ilma, et annaks hagejale

rikkumise lõpetamiseks mõistliku tähtaja. Seega, kui kostja leidis, et hageja on asunud

eluruumi kasutama vastuolus VÕS § 392 lg 1 sätestatuga ja tal on õigus leping üles öelda

§ 394 p 2 järgi, pidanuks kostja andma VÕS § 196 lg 2 alusel tähtaja lepingu rikkumise

lõpetamiseks. Ka hageja poolt vee eest tasumata jätmine 10 a A jooksul kahel korral

kokku ca 1800 krooni ei ole VÕS § 116 lg 2 p 3, 4 sätestatud olukord, mille esinemisel

sai kostja lepingu lõpetada rikkumise kõrvaldamiseks tähtaega hagejale andmata.

26. Kuna kostja ei ole andnud mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks

7 (8)

hagejale, on ta rikkunud lepingu ülesütlemise korda ja seega ei olnud lepingu

ülesütlemine eelmärgitud alusel (kohustuse rikkumine ja asja kahjustamine ja

mittekasutamine otstarbekohaselt) lubatud ja nendel alustel lepingu ülesütlemine ei ole

kehtiv. Ülalmainitud alustel lepingu ülesütlemiseks ei oma üldse mingit tähtsust kostja

väide, kus hageja pärast 03.06.08 oma perega elab ja kas tal on oma maja.

Järgnevalt vaatleb kohus, kas lepingu ülesütlemine selle tõttu, et poolte suhted on oluliselt

halenud, on kehtiv.

27. VÕS § 196 lg 1 alusel võib lepingu kumbki pool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega

järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja

mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud

tähtpäevani või etteteatamistähtaja möödumiseni. Tasuta kasutamise lepingu puhul on

võimalik lepingust vabaneda kasutusse andjal lihtsamalt kui tasulise lepingu puhul ja

ülesütlemise aluste kohaldamisel tuleb arvestada seega isiklike suhetega poolte vahel,

mille tõttu võiks olla mõjuvaiks ka niisugused asjaolud, mida tasulise lepingu puhul

poolte õigustatud huve arvestades ei saaks mõjuvateks lugeda. Reeglina on tasuta

kasutamise lepingu puhul aluseks isiklikud suhted, vm suhted, mis õigustavad asja

kasutusse andmist. Seega on võimalik, et asja tasuta kasutamise lepingut on võimalik

üles öelda ka seetõttu, et tasuta kasutusse andja ei pea võimalikuks mittelaabuvate suhete

tõttu jätkata teise poolega lepingut. Kuigi kostja on hageja isa, moodustab hageja pere

eraldi leibkonna. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et poolte suhted on lootusetult

halenud. Hageja on ise kirjalikult selgitanud, et kostja ärritub tihti hageja ja tema pere

liikmete peale, majas valitseb pingeline õhkkond (lk 212-216). Hageja enda tunnistajate

ütluste kohaselt ei suhtle hageja abikaasa kostjaga, iseloomud on sobimatud (lk 202, 248-

250). Kostja kirjeldas isungil hageja abikaasat kui häiritud käitumisega isikut (lk 243).

Pooled on üksteise vastu esitanud politseile mitmeid avaldusi (vastus kostja avaldusele,

lk 64, Põhja Politseiprefektuuri määrus vastuseks hageja avaldusele, lk 208jj), milles

väidavad oma varaliste õiguste rikkumist (kahju tekitamine kostja varale, hageja

võimatus kasutada enda isiklikke asju majas seetõttu, et ukselukk on vahetatud ja ruumi

ei pääse). Ka kohtumenetluses ei õnnestunud kohtul pooli lepitada (prot 01.0.6.09,

25.11.09). Eeltoodust järeldub, et poolte isiklikud suhted on niivõrd halvad, mis teevad

võimatuks jätkuvalt normaalselt suhelda ja perede elamise samas majas ehkki erinevates

eluruumides. Kohus leiab, et märgitud juhul oli kostjal kui eluruumi tasuta kasutusse

andjal mittelaabuvate suhete tõttu õigus leping erakorraliselt üles ütelda kohtumenetluse

käigus VÕS § 196 lg 1 alusel ette teatamata. Suhete halemise tõttu ei saa kostjalt nõuda,

et ta peaks jätkama hoolimata juba 10 aastat kehtinud lepingut tasuta, siinjuures ei olegi

tähtsust, kuidas ja millisel põhjusel on tekkinud ebakõlad ning mittemõistmine poolte

vahel. Tegemist on tasuta kasutuse lepinguga, milles on olulised vastastikust laadi

isiklikud suhted ning kui suhted on sellisel määral häiritud nagu kohus eelpool märkis

(isa ja poja vahal avalduste esitamine politseiasutusele, ärritumine hageja pere peale,

suhtlemise vältimine jne), siis ei pea mõistlikult võttes tasuta kasutusse andja e kostja

olema edaspidi teise poolega õiguslikult seotud sõltumata õiguslike suhete kestvusest ja

see pikkus ei kaalu üles hageja õigust suhete jätkamisele tasuta. Nii on kostja poolt

menetluse käigus koos vastusega esitatud lepingu ülesütlemisavaldus 23.10.08 (lk 58-63)

kehtiv ja pooltevaheline leping xxx, Tallinn asuva elamu II korruse ruumide tasuta

kasutamiseks on lõppenud. Eeltoodu tõttu jääb hageja nõue – tuvastada pooltevahelise

xxx, Tallinn asuva elamu II korruse ruumide tasuta kasutamise lepingu kehtivus, -

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus, tsiviilasja hind

28. Tsiviilasja hind on hagi esitamise ajale vastavalt 15000 krooni. TsMS § 163 lg 1,2,3

alusel jäävad kostja menetluskulud hageja kanda. TsMS § 179 lg 1, 5 ja 7 alusel tuleb

hagejalt riigituludesse sisse nõuda kostjale menetlusabi korras antud menetluskulud

8 (8)

summas 7650 krooni ja need tuleb tasuda 15 päeva jooksul arvates lahendi jõustumisest,

tasumisega viivitamisel maksab hageja viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses päevas märgitud võlalt kuni selle võla tasumiseni.

Kohtunik