2-08-1455/44 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja,Viivi Tomson, Egon Konsand

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. jaanuar 2010 Tartu

Tsiviilasja number

2-08-1455

Tsiviilasi

Mihkel Sõrmuse hagi Marcus Martini, Rutar Meinhardi,

Sulev Nehringi, Pelageja Saksi ja Tõnu Ojamaa vastu

juurdepääsutee määramiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

30 000 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 30.12.2008 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tõnu Ojamaa apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

15. detsember 2009

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja)- Tõnu Ojamaa , esindaja advokaat Urmas

Kõrgesaar

Vastustaja (hageja) - Mihkel Sõrmus, esindaja advokaat

Karina Lõhmus-Ein

Vastustaja (kostja) - Marcus Martin, seaduslikud esindajad

Diana Rutiku ja Kaur Martin

Vastustajad (kostjad) - Rutar Meinhard, Pelageja Saks, Sulev

Nehring

RESOLUTSIOON

Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tartu Maakohtu 30. detsembri 2008. a otsus ja

saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest

alates.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Mihkel Sõrmus esitas Tartu Maakohtule hagi Marcus Martini, Rutar Meinhardi, Sulev

Nehringi, Pelageja Saksi ja Tõnu Ojamaa vastu juurdepääsutee määramiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub M. Sõrmusele Tartumaal XXX vallas XXX külas asuv XXX

kinnistu. Hageja kinnistule ei pääse mööda üldkasutatavat teed. Seetõttu on hageja kasutanud

metsateed üle kinnistute, mille omanikud on M. Martin ja R. Meinhard. Hageja poolt

kasutatavale teele on veetud prahti ja suur kruusahunnik, mis tegid läbipääsemise hagejale

kuuluvale kinnistule võimatuks. Hageja palus kohustada M. Martinit ja R. Meinhardit

võimaldama hagejale juurdepääsu Reola-Uniküla maanteelt mööda kraavi äärt kostjatele

kuuluvatel kinnistutel asuval juurdepääsuteel kuni hageja kinnistule viiva sillani.

Alternatiivne juurdepääsutee oleks S. Nehringule, P. Saksile ja T. Ojamaale kuuluvate

kinnistute kaudu põllult.

Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole M. Martinile ja

R. Meinhardile kuuluvatel kinnistutel kunagi olnud juurdepääsuteed hagejale kuuluvale

kinnistule. Tegemist on ainult kraavipervega, mis on kõrgem ja mida on kasutatud seetõttu

metsa väljaveo teena. Kostjad ei olnud nõus metsamaal asuva juurdepääsuteega, mis lisaks

kulgeb läbi kostja M. Martini majapidamise õue.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus jättis 30. detsembri 2008 otsusega rahuldamata M. Sõrmuse hagi M. Martini,

R. Meinhardi, S. Nehringu ja P. Saksa vastu juurdepääsutee määramiseks ning rahuldas

M. Sõrmuse hagi T. Ojamaa vastu juurdepääsutee määramiseks. Kohtuotsuse kohaselt tuleb

kanda kinnistusraamatusse tähtajatu tasuta kinnisomandi kitsendus, millega määrata XXX

kinnistu kasuks juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele (Reola-Uniküla maanteele) XXX

kinnistu kaudu vastavalt toimikulehel 106 olevale kaardile, millele on rohelise värviga

märgitud XXX kinnistu juurdepääsutee üle XXX kinnistu. Juurdepääsutee kulgeb XXX

kinnistul vahetult selle piiri ääres, mis külgneb kinnistuga registriosa nr XXX ja XXX

kinnistuga, registriosa nr XXX .

Otsuse põhjenduste kohaselt on 18.09.2008 paikvaatlusel tuvastatust tulenevalt mõistlik

juurdepääs XXX kinnistult avalikule teele üle põllu, mitte mööda metsaalust turbast pinnast,

mis oli sügisel läbivettinud ja sõidukiga läbimatu. Üle põllu sai jalgsi liikuda mööda kõrget

kuiva pinnast. T. Ojamaa kasutab XXX kinnistut põllumajandusmaana, üks sirgjoonest

kõrvalekalduv piklik kolmnurk kinnistu piiril on üles harimata, seega kasutuseta.

Juurdepääsuõigus seatakse kinnistu, mitte tema omaniku kasuks ning on seotud kinnisasjaga,

mitte isikutega. Juurdepääs on tasuta, sest kostja ei ole esitanud tasu saamise nõuet ning

pooltel on õigus kokku leppida, et juurepääsuõiguse eest tasutakse mitte rahaliselt, vaid tee

korrastamisega vm sellisega või toimub juurepääsutee kasutamine tasuta.

Seega tuleb määrata XXX kinnistu kasuks juurepääsuõigus üle Niiduvälja kinnistu vastavalt

toimikuleheküljel 106 oleva kaardi koopiale, millele on rohelise värviga märgitud

juurepääsutee XXX kinnistule üle XXX kinnistu. Kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus,

samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on

kinnistusraamatusse kantud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS

T. Ojamaa esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 30. detsembri

2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada M. Sõrmus esialgne nõue kohustamaks

M. Martinit ja R. Meinhardit võimaldama M. Sõrmusele juurdepääs Tartumaal XXX vallas

Kõivu külas asuvale XXX kinnistule nii, et juurdepääsutee kulgeks Reola-Uniküla

maanteelt mööda kraavi äärt läbi Tartumaal XXX vallas asuvate XXX XXX kinnistute

juurdepäästeed ja XXX kinnistut ühendava kraavi ületava sillani. Alternatiivse nõudena

mõista XXX kinnistu igakordse omaniku käest XXX kinnistu igakordse omaniku kasuks

juurdepääsutee kasutamise tasu 10 000 krooni aastas ning panna tee hooldamise kulud XXX

kinnistu igakordse omaniku kanda. Apellandi menetluskulud mõista välja vastustajalt.

Apellatsioonkaebuse kohaselt sätestab TsMS § 442 lg 8, et kohus peab kohtuotsuse

põhjendavas osas analüüsima kõiki poolte esitatud tõendeid, põhjendama tõendite

mittearvestamist ning tooma välja asjaolud, millel põhinevad kohtu seisukohad. Kohus on

jätnud mitmed asja lahendamise seisukohast olulised aspektid põhjendamata või käsitlenud

neid ainult pealiskaudselt. Samuti on kohus eksinud AÕS § 156 lg 1 kohaldamise reeglite

vastu, jättes kaalumata menetlusosaliste huvid. Need rikkumised on toonud kaasa asja ebaõige

lahendamise.

Kohus ei kaalunud ei hageja ega kostjate huve seoses juurdepääsutee rajamisega üle XXX

kinnistu või alternatiivselt üle XXX ja XXX kinnistute. AÕS § 156 lg 1 kohaselt määrab

kohus juurdepääsu ja selle kasutamise tasu, kui pooled ei saavuta vastavasisulist kokkulepet.

AÕS § 156 lg 1 eesmärgiks on võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku

huve.

Kohus ei arvestanud apellandi kui koormatava kinnisasja omaniku majanduslike huvidega

ning on põhjendamatult lugenud hageja huvid apellandi omadest kaalukamaks. Sealjuures ei

ole kohus vastavat seisukohta põhjendanud.

Vastustaja esitas esialgse hagiavalduse kostjate R. Meinhardi ja M. Martini vastu, kuna

2007. a oktoobris ei pääsenud hageja enam oma kinnistule tavapärast teed pidi, põhjusel, et

XXX kinnistul oli teele veetud kruusa- ja prahihunnik.

Kohus leidis paikvaatluse tulemusena, et optimaalsem juurdepääsutee vastustaja kinnistule ei

ole mitte hagiavalduses nõutud juurdepääsutee vaid hoopis T. Ojamaale kuuluva XXX

kinnistu kaudu, sh üle haritud põllumajandusmaa. Kohus on oma seisukohtade põhjenduseks

üksnes nentinud, et juurdepääsutee üle põllumaa asub kõrgemal pinnal ja on paremini läbitav.

Sellist põhjendust ei saa aga pidada õigeks. Hageja ei ole kordagi juhtinud kohtu tähelepanu

senise juurdepääsutee läbitamatusele ning enne paikvaatlust ei esitanud hageja ka

alternatiivset nõuet juurdepääsutee võimaldamiseks üle apellandi kinnistu. Sellest nähtub, et

enne paikvaatlust oli hageja tahe suunatud ajaloolise juurdepääsutee kasutamisele.

Kohus ei ole toonud AÕS § 156 lg 1 kohaselt välja põhjusi, miks koormab uue tee rajamine

üle XXX kinnistu T. Ojamaad vähem kui kinnistuomanikke, kelle kinnistuid on seni

juurdepääsutee läbinud. Kohus oleks pidanud kaaluma nii T. Ojamaa kui algsete kostjate

R. Meinhardi ja M. Martini huve, selgitamaks välja üle kelle kinnistu on juurdepääsutee

rajamine vähemkoormav. Sealjuures oleks pidanud arvestama, et üle algsete kostjate

kinnistute juba kulges ajalooline juurdepääsutee, mida hageja järjepidevalt kasutas kuni

2007. a sügiseni. Kostjate R. Meinhardi ja M. Martini tegevus muutis juurdepääsutee

kasutamise võimatuks. Üle XXX kinnistu ei ole kunagi juurdepääsuteed olnud ning selline tee

tuleb sinna alles rajada. Samuti ei ole kohus arvestanud looduslike takistustega, kuivõrd

selline uus rajatav tee peaks ületama kahte ca 2 m sügavust ja 6 m laiust kuivenduskraavi,

lisaks ka avaliku tee kõrval asuvat maanteekraavi.

Riigikohus on oma 30.03.2004 otsuses nr 3-2-1-33-04 analoogilises juurdepääsutee

määramise vaidluses leidnud, et kohtuotsus kuulub tühistamisele, kuna pole kaalutud

koormatava kinnisasja omanike huve lähtudes konkreetsetest asjaoludest. Asjaõigusseaduse

kommenteeritud väljaande kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma tee kasutamist

kinnisasja omaniku poolt, kellel ühendustee puudub, kui koormataval kinnisasjal on juba

sobiv eratee. Sellisel juhul rajaneb juurdepääsuõigus väljakujunenud taval, mis on

tsiviilõiguse allikaks (TsÜS § 2).

Rajades juurdepääsutee üle T. Ojamaa kinnistu tuleb rajada täiesti uus tee, mis jookseb mööda

XXX ja XXX kinnistute piiri, läbides seejuures XXX kinnistul asuva majapidamise õue.

Lisaks kaotab T. Ojamaa tee rajamisel majanduslikult kasulikku pinda, mis põhjustab talle

täiendavat varalist kahju. Maakohus on oma otsuses ekslikult leidnud, et uus juurdepääsutee

läbiks ülesharimata pinda. Käesoleva aasta kevadel on planeeritud üles harida ka vastav maa-

ala. Kohtuotsuse lisaks olevalt kaardilt nähtuvalt oleks rajatava tee pikkus ca 800 m ja laius ca

5 meetrit, millel lisanduvad teed ümbritsevad kraavid, mis tähendaks kasuliku pinna

vähenemist ca 5000 m võrra. Sealjuures on ühe hektari põllumajandusmaa hind XXX vallas

ca 60 000 krooni. Samuti väheneks ka igaaastane sissetulek, mida XXX kinnistu

põllumajandusmaa kasutamisest saab. Üks hektar põllumajandusmaad toodab igaaastaselt ca

4 t nisu, mille kokkuostu hind käesoleval hetkel on 2000 kr/t. See tähendab, et lisaks algsele

ca 30 000 krooni suurusele varalisele kaotusele jääb apellandil igal järgneval aastal saamata

veel ca 4000 krooni tulu. Sellele lisaks vähenevad omakorda ka Põllumajanduse Registrite ja

Infosüsteemide Ameti (PRIA) makstavad toetused, mis on käesoleval hetkel 2522 kr/ha,

seega 5000 m2 pealt 1261 krooni aastas. Kohustused PRIA ees lähtuvad konkreetsest maa

suurusest, mistõttu haritava maa vähenemine võib seada ohtu ka PRIA-lt edasiste toetuste

saamise üldse või muuta toetuse suuruse arvestamise põhimõtteid.

Kohus ei arvestanud ka vastustajale osaks saavaid täiendavaid kulutusi, mis kaasnevad uue

tee rajamisega üle XXX kinnistu. Praegusel hetkel XXX kinnistu kaudu juurdepääsuteed

XXX kinnistuni ei ole, mistõttu selline tee tuleb alles rajada. Lahendamata on küsimus sellest,

kuhu pannakse tee rajamisel pinnaselt kooritav muld, samuti kui suures ulatuses on tee

rajamiseks vajalik kasutada ka ülejäänud osa XXX kinnistust. Samuti ei ole kohus arvestanud,

et juurdepääsutee rajamiseks on vaja ehitada sild avalikult kasutatavalt teelt loodavale teele

ning kaks uut silda üle kuivenduskraavide, mis asuvad vastustaja maal. See on kindlasti

oluliselt kallim kui juba olemasoleva tee sõidukõlblikkuse parandamine. Kohtuotsusega ei ole

lahendatud küsimust, kes peab pärast tee rajamist korraldama selle hooldamise.

Riigikohus on eelpool viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04 leidnud, et juurdepääsuõigusega

koormamisel tuleb lähtuda nii hagejale kui ka kostjale kõige vähem koormavast lahendusest,

sh lahendusest, mis oleks hageja jaoks odavaim. Antud juhul oleks juurdepääsutee

võimaldamine läbi T. Ojamaa kinnistu majanduslikult koormavam ja kulukam nii vastustaja

kui apellandi jaoks. Hageja on hagiavalduses märkinud, et ta tellis ta 2004 aasta septembris

oma kulul tee tasandamise tööd ja remontis silla, mis ühendab juurdepääsuteed XXX

kinnistuga. Määrates juurdepääsuks vastustaja kinnistule üle apellandi kinnistu tähendab seda,

et apellandi võimalus enda maa kasutamiseks on oluliselt piiratud ning vastustaja, kes on

teinud senise juurdepääsutee korrashoiuks ning säilimiseks kulutusi, on neid kandnud asjata.

Vastustaja peab tegema kulutusi uue oluliselt pikema tee ja kolme silla rajamiseks.

XXX ja XXX kinnistuid mööda kulgev tee kujutab endas juba tavaõiguslikku

juurdepääsuõigust XXX kinnistule, mille vääramiseks mõistlik põhjus puudub.

Hageja on hagiavalduses leidnud, et ta kasutab juurdepääsuteed üksnes ajuti. Seega on täiesti

uue, pikema ja sildade ehitamist vajava tee rajamiseks kulutuste tegemine äärmiselt

irratsionaalne. Tee peab võimaldama selle läbimist ka raskete põllutöömasinatega, mis seavad

tee kindlusele ja püsivusele veel täiendavad nõuded.

Kohus on ise otsuses märkinud, et uue juurdepääsu rajamiseks on hagejal vaja veel taotleda

luba ning kooskõlastust. See tähendab vastustaja jaoks veel täiendavat aja- ja ressursikulu,

millest omakorda tuleneb, et kohtuotsus ei paku hagejale kohest lahendust ning

tee-ehituslikud küsimused koos lubade taotlemisega võivad jätta hageja kuudeks ilma

juurdepääsust oma kinnistule. Samuti ei saa ka välistada olukorda, kus loa ja kooskõlastuse

saamine võivad osutuvad võimatuks.

Maakohtu otsuse näol on tegemist XXX kinnistut oluliselt koormava lahendusega. Kohus on

jätnud analüüsimata kõik majanduslikud kalkulatsioonid, tagamaks poolte jaoks kõige

otstarbekamat ja kulusäästlikumat lahendust. Kohus ei ole kaalunud T. Ojamaa kui

koormatava kinnisasja omaniku ja vastustaja huvisid lähtuvalt minimaalse koormamise

põhimõttest. Juurdepääsutee rajamine juba olemasoleva metsatee asemel üle T. Ojamaale

kuuluva põllumajandusmaa on oluliselt koormavam nii apellandi kui vastustaja jaoks.

Apellandile tähendab see ca 0,5 ha põllumaa ja sellelt saadava tulu kaotsiminekut. Esialgsete

kostjate R. Meinhardi ja M. Martini jaoks tähendaks vana juurdepääsutee kasutamine ainult

olemasoleva olukorra säilimist ning sellega ei kaasneks neile mingeid negatiivseid mõjutusi.

Kohus ei ole kaalunud XXX ja XXX kinnistut läbiva juurdepääsutee koormavust

menetlusosaliste jaoks. Tegemist on AÕS § 156 lg 1 kohaldamise reeglite rikkumisega.

Maakohus on alusetult leidnud, et juurdepääsutee tuleb rajada üle XXX kinnistu tasuta.

AÕS § 156 lg 1 sätestab, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu asukohas,

kasutamise tähtajas ja tasus, siis määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Maakohus on ekslikult leidnud, et juurdepääs tuleb määrata tasuta, kuna kostja ei ole esitanud

kohtus tasu saamise nõuet. Kostja sellise tõlgendusega ei nõustu. Tasu määramine on

juurdepääsutee seadmisel seadusest tulenevalt kohtuotsuse kohustuslik tingimus ning selle

kohtuotsuses sedastamise eelduseks ei ole menetlusosalise poolt vastavale asjaolule

tähelepanu juhtimine.

Riigikohus on lahendis 3-2-1-33-04 leidnud, et kohtuotsusega otsustatakse tasu

väljamõistmine kostjatest kinnisasjaomanike kasuks, kelle kinnistuid on juurdepääsuõigusega

koormatud. AÕS § 68 kohaselt võivad asja omaniku õigused olla piiratud üksnes seaduse või

teiste isikute õigustega ning AÕS § 140 sätestab, et kinnisomandi kitsendused võivad olla

seadusjärgsed või seatakse need kohtuotsusega või tehinguga. AÕS § 156 lg 1 sõnastust võib

tõlgendada nii grammatiliselt kui ka süstemaatiliselt, mis mõlemad viivad tulemuseni, et isiku

kinnisasja koormamise korral, peab valitseva kinnisasja omanik koormatava kinnisasja

omanikule hüvitama kinnistu väärtuse langusest tuleneva kahju, mis võib olla kantav

kinnistusraamatusse ka reaalkoormatisena. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaande

kohaselt tasu maksmist koormatava kinnisasja omanikule eeldatakse. Asjaolu, et kostja ei

ilmunud kohtusse ega esitanud ka tasu maksmise nõuet, ei vabasta kohut tasu määramise

kohustusest. Tasu maksmise funktsiooniks on koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise ja

selle kasutamise talumiskohustuse kompenseerimine. Sisuliselt on tegemist kahju hüvitamise

erivormiga. Ka ei saaks apellant esitada vastustaja vastu deliktiõiguslikku kahju hüvitamise

nõuet, kuivõrd võlaõigusseaduse (VÕS) § 1045 lg 2 p 1 välistab kahju tekitamise

õigusvastasuse kui kahju tekitamise õigus tuleneb seadusest. Seega välistab kohtuotsuse

jõustumine apellandil kahju hüvitamise nõude ning tal puudub võimalus saada enda maast

ilmajäämise eest mõistlikku hüvitist. Sellise tagajärje vältimiseks panebki AÕS § 156 lg 1

kohtule kohustuse määrata koormatava kinnisasja omaniku kasuks tasu, mis kompenseerib

talle maa kasutamise võimalusest ilmajäämise. Seega on kohus rikkunud kohaldatavat

materiaalõigusnormi TsMS § 631 lg 2 mõistes. Maakohtu otsus tuleks tühistada ning teha

vastavas ulatuses uus otsus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel. Apellant leiab, et arvestades tema

poolt igaaastaselt saamata jäävat tulu ning maa kasutamise võimalusest ilmajäämist oleks

mõistlik tasu apellandi kinnistule uue tee rajamise ja selle talumise kohustuse eest

10 000 krooni aastas.

M. Sõrmus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks

puudub alus. Maakohus on otsuse tegemisel kaalunud erinevaid võimalusi XXX kinnistule

avalikult teelt juurdepääsutee tagamiseks, lähtudes seejuures nii looduslikest võimalustest kui

ka kostjate huvidest.

Vastustajale kuuluva XXX kinnistuni ei vii ühtegi avalikult kasutatavat teed. 18.09.2008

toimunud paikvaatluse ajal oli Reola-Uniküla maanteelt üle XXX kinnistu, ja üle XXX

kinnistu kraavi äärt mööda XXX kinnistuni kulgev juurdepääsutee, mida vastustaja oli seni

XXX kinnistule pääsemiseks kasutanud, jalgsi raskesti läbitav ja selle läbimine

mootorsõidukitega ei olnud võimalik. Arvestades nimetatud juurdepääsutee olukorda

paikvaatluse ajal, on kohus põhjendatult teinud otsuse, mille kohaselt juurdepääsutee XXX

kinnistule kulgeb Reola-Uniküla maanteelt XXX kinnistu piiri mööda. Kohus on otsuses

osundanud paikvaatlusel tuvastatud võimalike juurdepääsutee kohtade tingimustele ja

põhjendanud, miks on otstarbekam määrata juurdepääsutee üle apellandi kinnistu. XXX

kinnistu piiri mööda kulgev juurdepääsutee on apellandile vähem koormav kui seda oleks

juurdepääsutee üle XXX ja XXX kinnistu, kuna viimasel juhul mööduks tee elumaja kõrvalt.

Samuti tekitab kohtu poolt määratud juurdepääsutee vastustajale vähem kulutusi kui teine

võimalik juurdepääsutee, kuna XXX ja XXX kinnistut läbiv juurdepääsutee ei olnud

paikvaatlusel tuvastatu kohaselt täies ulatuses sõidukitega läbitav, mistõttu selle

juurdepääsutee kasutamine eeldaks oluliste kulutuste tegemist. Asjaolu, et esialgu oli hagi

esitatud üksnes osade kostjate vastu, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust.

Apellandi etteheited tema huvidega arvestamata jätmise osas on põhjendamatud, kuna

apellant ei esitanud hagile ühtegi vastuväidet ega kirjeldanud enda majanduslikke huvisid.

Kohus saab kinnistu omaniku huvisid hinnata siis, kui kinnistu omanik on need huvid

menetluse käigus välja toonud. Apellant ei esitanud hagile kirjalikku vastust ega osalenud

Tartu Maakohtu istungil, kus arutati vastustaja nõuet. Tulenevalt TsMS § 394 lg 1 ja lg 2 p 3

peab kostja esitatud hagile kirjalikult vastama, teatades vastuses muu hulgas kõik oma

taotlused ja väited ning tõendid iga esitatud faktilise väite tõendamiseks. Kuna kõik

vastuväited ja tõendid tuleb esitada asja arutamisel maakohtus ja apellant ei teinud seda, siis

ei olnud apellandil hagile vastuväiteid. Vastuväidete puudumise tõttu ei lasunud kohtul ka

kohustust hinnata apellandi majanduslikke huvisid.

Apellant leiab ekslikult, et tema kinnistule ehitatakse tee, mis vastab kõigile teele esitatavatele

nõuetele teeseaduses tähenduses. Kohtuotsusest tulenevalt peab vastustajal olema võimalik

pääseda üle XXX kinnistu XXX kinnistule, kuid selleks ei pea rajama kraavidega ääristatud

viie meetri laiust teed. Vastustajal ei ole soovi ega plaani koorida tee rajamiseks pinnast ega

kasutada juurdepääsu loomiseks XXX kinnistut väljaspool juurdepääsuteed. Vastustaja ei

ehita XXX kinnistule rajatist. Vaidlusaluse juurdepääsutee pikkus on umbes 300 m. Samuti ei

vaja vastustaja XXX kinnistule pääsemiseks viie meetri laiust juurdepääsuteed, vaid piisav

oleks kolmemeetri laiune juurdepääsutee.

Apellandi väited kahju tekkimise ja selle suuruse osas on tõendamata. Vastavalt TsMS § 230

lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Apellant on väited kahju tekkimise osas

esitanud alles apellatsioonkaebuses. Vastavad väiteid ja tõendid oleks apellant pidanud

esitama asja menetlemisel maakohtus.

Juurdepääsutee läbiks ülesharimata pinda. Selline oli olukord paikvaatluse toimumise ajal

ning viimase seitsme aasta jooksul on see osa XXX kinnistust olnud harimata. Juhul, kui

vaidlusaluse juurdepääsutee alla jääva maa-ala mitteharimine ei ole seni takistanud apellandil

PRIA toetuste saamist, ei saa see seda takistada ka edaspidi. Samas on apellandi väited PRIA

toetuste saamise ohtu seadmise osas paljasõnalised ja tõendamata.

Ajalooliselt on XXX kinnistule olnud võimalik avalikult kasutatavalt teelt pääseda üle XXX

kinnistu. Apellant kündis aga selle juurdepääsutee üles küsimata selleks vastustaja

nõusolekut.

Vastustaja ei nõustu apellandi seisukohaga, mille kohaselt AÕS § 156 lg 1 alusel määratava

juurdepääsutee kohustuslikuks tingimuseks on selle tasulisus. Apellant ei avaldanud asja

menetlemisel maakohtus soovi saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mistõttu on kohus

õigesti taganud vastustajale juurdepääsutee üle apellandi kinnistu tasuta. Apellandi poolt

nimetatud summa on ülemäära suur ja ebamõistlik. Apellant ei tõendanud, et tema poolt

soovitud tasu oleks vastavuses kitsendustega, mida juurdepääsutee apellandile kaasa toob.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.

Vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusnormi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

2. TsMS § 348 lg 2 kohaselt kohus hoolitseb muu hulgas selle eest, et asja arutatakse

ammendavalt ning TsMS § 348 lg 3 teise lause kohaselt kohus tagab, et menetlusosalistel on

iga asja lahendamiseks olulise asjaolu suhtes võimalik avaldada oma arvamust. TsMS § 351

lg 1 järgi kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus

ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest ning TsMS § 351 lg 2 alusel kohus võimaldab

pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha.

Vastavalt TsMS § 435 lg-le 1 teeb kohus otsuse, kui asja on kohtu arvates arutatud

ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. TsMS § 436 lg 1 sätestab, et

kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud.

3. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et maakohus ei ole vajalikul määral välja selgitanud

ega kaalunud otsuses hageja ja kostjate huve seoses juurdepääsutee määramisega üle XXX

kinnistu või alternatiivselt üle XXX ja XXX kinnistute.

AÕS § 156 lg-st 1 tulenevalt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise

eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava

juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava

huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omanikuõiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt olnuks

maakohtul vajalik asja õigeks lahendamiseks kindlaks teha muuhulgas asjaolud, mis

seonduvad apellandi õiguslike huvidega, et neid siis kaaluda nii hageja kui ka algsete kostjate

R. Meinhardi ja M. Martini huvidega, mida maakohus ei ole teinud. Kohtul tuleb juurdepääsu

määramise asja arutamisel arvestada, et alalise juurdepääsu määramine üle konkreetse kinnisasja

koormab kinnisasja omanikku pikaaegselt ning see puudutab avalikku huvi (määratud

juurdepääsu võivad kasutada ka kolmandad isikud), mistõttu kohus peab olema ise juurdepääsu

määramist tingivate asjaolude väljaselgitamisel aktiivne, selgitades välja kõik juurdepääsu

määramiseks vajalikud asjaolud ning kogudes vastavad tõendid (alates 01.01.2009 tuleneb kohtu

uurimiskohustus neis asjades juba sellest, et tegu on TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt hagita

asjaga). Käesoleval juhul ei ole maakohus seda teinud, sest on jätnud välja selgitamata

T. Ojamaa kui XXX kinnistu omaniku võimalikud huvid seoses tema põllumaa osa

juurdepääsuks määramisega. Asja materjalidest nähtuvalt kaasas maakohus T. Ojamaa

kostjana menetlusse pärast seda, kui hageja oli esitanud hagi täienduse juurdepääsu määramiseks

alternatiivselt üle kostja kinnistu, kusjuures maakohus oli eelnevalt kindlaks määranud ka juba

kohtuistungi toimumise aja – 11.12.2008. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kostja

T. Ojamaa ei olnud kohtuistungile ilmunud ega ka eelnevalt esitanud oma kirjalikku seisukohta

hageja alternatiivse nõude kohta, ei olnud maakohtul tulenevalt TsMS § 348 lg-st 2 ja

§ 435 lg-st 1 menetluslikku alust asi sisuliselt läbi vaadata, kuna välja olid selgitamata

alternatiivse juurdepääsutee määramiseks vajalikud asjaolud, s.o T. Ojamaa kui koormatava

kinnistu omaniku võimalikud huvid. Maakohtul tulnuks 11.12.2008 kostja T. Ojamaa

kohtuistungile mitteilmumisel asja arutamine edasi lükata, et tagada kõigi hageja alternatiivse

nõude lahendamisega seotud asjaolude väljaselgitamine. Kuna T. Ojamaa on alles

apellatsioonimenetluses esitanud esmakordselt hulgaliselt asjaolusid, mida kohus peaks tema

huvidena juurdepääsutee määramisel üle ühe või teise kostja kinnistute arvestama ning mis

vajaksid ka pooltel vaidluse olemasolu tõttu tõendamist, siis ei saa ringkonnakohus ise

eelnimetatud maakohtu poolset menetlusrikkumist kõrvaldada ning seetõttu tuleb TsMS § 656

lg 1 p 5 alusel maakohtu otsus tühistada ja asi saata esimese astme kohtule uueks arutamiseks.

Ringkonnakohus peab siinjuures vajalikuks märkida, et õige ei ole apellandi see väide, et

juurdepääsu määramine üle tema kinnistu eeldaks sellele tee rajamist ja sellega seoses suurte

kulude kandmist. AÕS § 156 lg 1 alusel määratav juurdepääs ei pea olemata ilmtingimata tee

Teeseaduse mõistes, vaid see võib olla ka looduslik tee või rada, mis võimaldab juurdepääsu

vajavale kinnistule liikumist jalgsi või kergsõidukitega. Kuivõrd reeglina saab juurdepääsust

kasu üksnes juurdepääsuõiguse omaja, siis eeldatakse, et tema rajab juurdepääsu (vajadusel

ka tee) ja hoiab seda korras. Nimetatud põhimõte tuleneb ka AÕS § 179 lg-st 1. Seega, kui

ka tuleks rajada hageja kinnistule juurdepääsuks tee üle apellandi kinnistu, kannab

juurdepääsu rajamise ja hooldamise kulud hageja, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

4. Põhjendatud on apellandi väide, et maakohus on ekslikult leidnud, et juurdepääs tuleb

määrata tasuta, kuna kostja ei ole esitanud kohtus tasu saamise nõuet. AÕS § 156 lg 1

sätestab, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu asukohas, kasutamise tähtajas ja

tasus, siis määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Nimetatud sättest tuleneb, et

ühendustee talumise kohustuse tekkimisel tekib koormatud kinnisasja omanikul ühendustee

saanud kinnisasja omaniku suhtes hüvitise nõue ning tasu maksmist eeldatakse. Seega peab

kohus ka igal konkreetsel juhul selgitama juurdepääsu määramise asja lahendamisel välja

asjaolud, mis õigustavad tasu konkreetses suuruses määramist, sõltumata sellest, kas

koormatava kinnisasja omanik on vastava taotluse kohtule esitanud. Erandina ei pea kohus

kaaluma tasu määramist sel juhul, kui koormatava kinnisasja omanik on teatanud kohtule tasu

nõudmisest loobumisest.

Eeltoodust tulenevalt peab maakohus asja uuel läbivaatamisel hageja alternatiivse nõude

läbivaatamisel välja selgitama ka kostjale tasu (hüvitise) määramisega seotud asjaolud ning

määrama kostjale mõistliku hüvitise talumiskohustuse eest.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson Egon Konsand