2-08-92033/13 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Tiit Kollom, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.12.2009, Tallinn

Tsiviilasja number

2-08-92033

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Hexanor Haldus OÜ hagi OÜ Kubitex Kaup vastu

üürilepingust tuleneva võlgnevuse sissenõudmiseks

96 263.81 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.06.2009 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hexanor Haldus OÜ apellatsioonkaebus

Apellant Hexanor Haldus OÜ (registrikood 11175263,

asukoht Pärnu mnt 67a Tallinnas), lepinguline esindaja

Lennart Viikma

Vastustaja OÜ Kubitex Kaup (registrikood 10672367,

asukoht Sõle t 35-20 Tallinnas), lepinguline esindaja

Jevgeni Broy

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 10.06.2009 otsus tühistada ja saata tsiviilasi uueks

lahendamiseks tagasi samale kohtule.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Menetluskulud jaotatakse maakohtus asja uuel läbivaatamisel.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d :

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline

taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei

peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 31.12.2008 esitas Hexanor Haldus OÜ (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju

Maakohtusse OÜ Kubitex Kaup (edaspidi kostja, vastustaja) vastu üürilepingust

tuleneva põhivõlgnevuse 96 263.81 krooni ja viivise saamiseks. Menetluse käigus

hageja täpsustas nõuet ja tasaarvestas kostja poolt tasutud tagatisrahaga 11 000 krooni

viivise perioodi eest 01.05.2007 – 24.07.2008 viivisarves toodud arvete eest summas

7 586.55 krooni ja viivise arve nr 2806024 tasumisega viivitamise eest summas

3 413.45 krooni. Seega on kostja võlgnevus hageja ees 17.03.2009 seisuga kokku

134 059.26 krooni, millest põhivõlgnevus moodustab 96 263.81 krooni ja viivis

37 795.44 krooni.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 13.04.2007 äriruumi üürilepingu nr

P50-130407 koos selle lisadega, millega hageja kohustus andma kostja kasutusse

Tallinnas Punane t 50 paiknevas Euromekka kaubanduskeskuses pinna suurusega 52,34

m² ja kostja kohustus maksma hagejale üüripinna eest üürilepinguga kokkulepitud tasu.

Alates juunist 2008 tekkisid kostjal hageja ees üüri tasumisest tulenevad võlgnevused.

Kostjal on hagejale tähtaegselt tasumata kõik juunist 2008 kuni septembrini 2008

esitatud üüriarved, samuti igakuine üüritasu oktoobrist kuni detsembrini 2008. Poolte

vahel sõlmitud üürileping on tähtajaline kehtivusega kuni 01.05.2012, lepingut ei ole

lõpetatud.

3. Üürilepingu p 1.5 kohaselt on kostjal kohustus tasuda hagejale alates üüripinna

kasutusele võtmisest üüri 250 krooni 1m2 eest kuus, millele lisandub käibemaks ning

üürilepingu p 2.8.2 kohaselt tõuseb üüritasu 1 kord aastas 7% üüritasu tõusule eelnevalt

kehtinud üüritasu määrale lisaks ning kostja loetakse üürilepingu allkirjastamisega

üüritasu automaatsest tõusust teavitatuks. Esmakordselt tõuseb üüritasu nimetatud

protsendi võrra automaatselt ühe aasta möödumisel üüripinna üleandmisest kostjale.

Poolte vahel oli sõlmitud üürilepingu muutmise kokkulepe, mille kohaselt oli alates

01.02.2008 kuni 31.03.2008 üüritasu 192.68 krooni kuus, millele lisandub käibemaks.

Seega oli hageja kostjale vastu tulnud ning esitas üüripinnal viibimise ajal ning sellele

järgnenud kuudel väiksemaid üüritasu arveid, kui seda näeb ette leping.

4. Üürilepingu p 1.5 järgi oli kostjal kohustus tasuda üüri jooksva kalendrikuu eest

hiljemalt sama kuu 10.kuupäevaks olenemata sellest, kas ta sai arve üüri tasumiseks

kätte või mitte ning p 2.8.4 järgi ei mõjuta üüritasu ja kõrvalkulude maksmise kohustust

asjaolu, kas üürnik faktiliselt ja kui suures ulatuses üüripinda kasutab. Üürilepingu p

2.10.3 kohaselt on üürilepingust tulenevate või sellega seonduvate rahaliste kohustuste

tähtaegselt rahuldamata jätmise korral hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,25%

võlgnetavalt summalt iga viivituses oldud päeva eest kuni võlgnevuse täieliku

tasumiseni.

5. 13.04.2007 sõlmisid kostja ja hageja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, mille kohaselt

oli nimetatud üürilepingu kehtivuse viimaseks kuupäevaks 30.04.2007. Pooled sõlmisid

nimetatud üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti üüripinna üleandmiseks hagejale

30.04.2007. Üürilepingu sõlmimiseks kedagi ei sunnitud, tegemist oli mõlema poole

tahtega sõlmida uus üürileping. Kostjal tuleb oma ebaõigeid ja alusetuid faktiväiteid, et

mitmed üürilepingud jäid kostja poolt toodud põhjustel sõlmimata ning mitmed

üüripinnad osutusid 2007.aasta lõpus tühjadeks, tõendada. Vale on väide, et hageja ei

olnud nõus sõlmima kokkulepet üüritasu alandamiseks. Hageja poolt on 31.03.2008

koostatud üürilepingu muutmise kokkulepe ning 18.06.2008 üürilepingu muutmise

kokkulepe ning hageja on mõlemad kokkulepped esitanud kostjale allkirjastamiseks,

kuid kostja ei ole olnud nõus neid allkirjastama. Eeltoodu kinnitab, et lisaks üüritasu

alandamise kokkuleppele on hageja korduvalt teinud kostjale ettepanekuid üüritasu

alandamiseks, kuid kostja ei ole pidanud vajalikuks kokkuleppeid allkirjastada ega

üürilepingut edaspidi nõuetekohaselt täita. Kostja soov oli üksnes üüripinnalt lahkuda

ning üürilepingust tulenevaid kohustusi eirata.

6. Kostja väited turvalisuse kohta on otsitud, alusetud ning tõendamata ning ei ole aluseks

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kostja eesmärk oli õigustada omapoolset

üürilepingu ülesütlemist ning lepingu rikkumist. Kostja ei ole enne ülesütlemise

avalduse esitamist kordagi kõnealuse probleemiga hageja poole pöördunud. Vastavalt

üürilepingu p-le 2.10.17 üürileandja osutab/vahendab üürilepingu p-s 2.7.1.5 nimetatud

teenust (st mehitatud valveteenust) üksnes hoone üldkasutatavates osades ning

üürilepingu p-s 2.7.1.5 sätestatud teenuse osutamise/vahendamise eesmärk ei ole

üüripinna valve ega turvalisuse tagamine. Üürilepingu lisa 3 sätestab hoolduskohustuse

jaotuse, mille kohaselt turvalisuse tagamine üüripinnal on üürniku teostada ning sellega

seotud kulud kannab üürnik. Üürnik oli üürilepingu allkirjastamisest saadik üürilepingu

sisust teadlik ning pidi vajaduse/soovi korral ise tarvitusele võtma meetmed, mis

minimaliseeriksid või korvaksid tema üüripinnal aset leidvaid võimalikke riske.

7. Poolte vahel sõlmitud üürileping on endiselt kehtiv. Kostja põhjendus, et temale

üüripinna hind ei ole sobiv ning et tal kadus huvi üüripinna edasiseks üürimiseks jms, ei

ole aluseks üürilepingu lõpetamiseks või lepingust tulenevate kohustuste täitmisest

keeldumiseks. Tähtajaline üürileping, mis on poolte vahel sõlmitud, lõpeb tähtaja

möödudes. Tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik

alus, mis võib tuleneda seadusest, samuti võivad üürilepingu pooled erakorralise

ülesütlemise alused ka üürilepingus määratleda, mida antud juhul lepingu pooled ka

teinud on. Üürilepingu ülesütlemine, mis on teostatud ilma õigusliku aluseta, on tühine.

Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi, mistõttu ei lõpeta tühine

lepingu ülesütlemine üürilepingut ning üürileping kehtib edasi. Kostja ei ole tõendanud,

et üürileping ei kehti, samuti ei ole kostja tõendanud, et kõik lepingu ülesütlemise

eeldused on täidetud. Lisaks on üürilepingu ülesütlemise tingimused toodud lepingu p-s

2.11.4.2, mille nõuded ei ole täidetud.

8. Alusetu on viide võlaõigusseaduse (VÕS) § 314 lg-le 1, mille kohaselt üürnikul ei ole

üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada. Nimetatud sättele

tuginemine eeldab, et üürnik on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja

kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud

üürnikul asja kasutada. Sellist olukorda üüripinna suhtes ei ole kunagi esinenud.

Üüripind on heas seisukorras, puudub oht inimeste tervisele ning üürnikul on võimalik

üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, puuduvad igasugused asjaolud, mis võiksid

vastupidist tõendada.

9. Kostja saatis 09.05.2008 hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse, millele hageja vastas

omapoolse teatega 12.05.2008, viidates lepingu p-dele 2.11.1.1 ja 2.11.1.2, mille

kohaselt on üürilepingu lõpetamine võimalik kokkulepitud tähtaja möödumisel või

pooltevahelisel kokkuleppel. Kostja avalduses märgitud kuupäev ei ole vastavuses

lepinguga ega põhjendatud. 28.05.2008 saatis kostja hagejale täiendava üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avalduse, milles viitas VÕS §-le 317, mis sätestab üürilepingu

erakorraline

ülesütlemise

eluruumi

terviseohtlikkuse

tõttu.

Kostja

poolt

on

põhjendamata, millisel kujul väljendub tegelik ja sisuline oht inimese tervisele. Seetõttu

on alusetu viidata eluruumi terviseohtlikkusele, kuivõrd nimetatud asjaolud ei ole

esinenud ning kostja ei ole seda tõendanud. Lisaks on kostja viidanud lepingu p-le

2.11.4.1, mis sätestab üürniku õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda selle

alapunktides toodud juhtudel, millele kostja üürilepingu ülesütlemise avalduses

viidanud ei ole. Ilma põhjendusteta viitamine üürilepingu p-le 2.11.4.1 ei ole iseenesest

üürilepingu iseseisvaks ülesütlemise aluseks. Lepingu p-de 2.11.1.1 ja 2.11.1.2 kohaselt

on

üürilepingu

lõpetamine

võimalik

kokkulepitud

tähtaja

möödumisel

või

pooltevahelisel kokkuleppel. Kostja ülesütlemisavalduses toodud olukorra kirjeldus,

mille kohaselt valgustus on keskuses välja lülitatud ning mis on ohtlik kostja müüjale, ei

vasta tõele, kuna keskus on igapäevaselt valgustatud, samuti on keskuses igapäevane

mehitatud valve. Kostjal puudus üürilepingu p 2.11 ja selle alapunktide alusel õigus

üürileping erakorraliselt ühepoolselt üles öelda. Samuti puudub vastavasisuline hageja

ja kostja vaheline lepingu lõpetamise kokkulepe, mistõttu tuleb üürileping lugeda

kehtivaks.

10. Kostjal on tõendamata oma kohustuse puudumine tasuda kehtivast üürilepingust

tulenevaid kohustusi üürileandja ees. Vaatamata korduvatele meeldetuletustele olid

kostjal hageja ees üüritasu ja kõrvalkulude võlgnevused. 30.06.2008 hageja

meeldetuletusest nähtub, et kostja võlgnevus arvete alusel oli tol hetkel 33 018.62

krooni. Võlgnevuse nõude üle andmine Intrum Justitia AS-le ei tõenda kõiki kostja

võlgnevusi või kõikide võlgnevuste puudumist hageja ees. Tegemist on üksnes

konkreetsete arvete sissenõudmise õiguse üleandmisega. Tagatisraha hoiustamine

üürileandja poolt on samuti kooskõlas lepinguga ega kuulu tagastamisele üürilepingu

kehtivusaja kestel. VÕS § 200 lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine

pool saab esitada vastuväiteid. Kostja on oma vastuse lisas 6 märgitud 29.05.2008

saldokinnituse koostaja ja sel dokumendil puudub tõenduslik väärtus. Esitatud

saldokinnituses kostja pelgalt kinnitab omalt poolt ja omal soovil kajastatavat

võlgnevust hageja ees. Kostja jätab oma vastuses märkimata ning põhjendamata,

millisele üürilepingu sättele või õigusaktile tuginedes kostja hagiavalduses toodud

arveid ning üürilepingust tulenevat kohustust tasuda igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid eest

ei tunnista. Kohustus tasuda igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid tuleneb üürilepingust.

Poolte vahel on sõlmitud tähtajaline üürileping. Kostja on teadlik, et vastavalt

üürilepingule kohustub ta tasuma igakuiselt üüritasu ning tasu kõrvalkulude eest,

mistõttu puudub igasugune alus nimetatud arveid mitte tunnistada. Kostja omavoliline

üüripinnalt lahkumine ei mõjuta üürilepingu kehtivust ega kohustust maksta igakuiselt

üüritasu ja tasu kõrvalkulude eest. Lepingu ülesütlemise avaldused ei vasta seaduse

nõuetele. See, et üürnik omavoliliselt lahkus, ei vabasta teda üüri tasumisest ja

lepingujärgsete kohustuste tasumisest.

Kostja vastuväited

11. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt kasutas kostja pikemat aega äriruumi

kaubanduskeskuses Mekka, üürides sama ruumi alates 25.05.2005 OÜ-lt Ajaks Capital

ning tasudes üüri koos käibemaksuga 11 000 krooni kuus, mis on 201.46 krooni

ruutmeetri eest. Kui hoone omanikuks sai hageja, tegi ta kõigile üürnikele ettepaneku

üürilepingute ümbersõlmimiseks ning pakkus üüritasuks 250 krooni ruutmeeter. Kostja

äritegevus kulges normaalselt ning kostja oli sunnitud sõlmima uue üürilepingu, sest

kaubanduspindade vahetamine nõuab suuri rahalisi kulutusi. Mitmed teised üürnikud

loobusid üürilepingute ümbersõlmimisest kõrge üüritasu tõttu ning 2007.aasta lõpuks

osutusid paljud boksid tühjadeks, hoone külastajate arv kahanes ja vähenes ostjate arv

ning kostja käive. Veebruaris alandas hageja natuke üüritasu, et meelitada uusi

kaubanduspindade rentijaid, kuid uued üürnikud jäid tulemata ja tühjenevat hoonet

ostjad ei külastanud. Kostja pakkus hagejale üüri vähendamist kuni 150 kroonini

ruutmeetri eest, kuid hageja sellega ei nõustunud (kuigi käesoleval ajal seisavad Mekka

kompleksis tühjana paljud ruumid ning hageja pakub neid üürida hinnaga 150 krooni

ruutmeeter). Tööpäeva jooksul oli müüja praktiliselt üksinda ning kartis kauba säilimise

ja oma elu pärast. Kostja pöördus hageja poole ettepanekutega võtta tarvitusele

meetmed müüjate ja kauba turvalisuse tagamiseks ning uute üürnike toomiseks, kuid

hageja meetmeid kasutusele ei võtnud ning kostja pakkus lõpetada leping osapoolte

nõusolekul. Sellega hageja ei nõustunud. Kostja teavitas hagejat kirjalikult 09.05.2008

ja 28.05.2008 üürilepingu lõpetamisest 01.07.2008 ja vabastas juuni lõpus üüritava

ruumi.

12. Vastavalt VÕS § 76 lg 2 tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Üüri jätkamist toodud asjaoludel ei saa

kuidagi pidada mõistlikuks, mistõttu otsustas kostja lepingu lõpetada. Vastavalt VÕS §

313 lg-le 1 võib kumbki osapool mõjuval põhjusel üles öelda nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu. Olukord, kus üürnikud olid sunnitud loobuma ruumide üürimisest ning

seetõttu inimesed lakkasid kaubanduskeskust külastamast, tekkis hageja süül, tema vale

hinnapoliitika tõttu ning mainitud tingimustes kostjal mitte ainult kadus huvi ruumi

edaspidiseks üürimiseks, vaid tekkis ka paratamatu vajadus rakendada meetmeid

pankrotistumise vältimiseks. Nimetatud asjaolu võib lugeda mõjuvaks põhjuseks

üürilepingu lõpetamiseks, lisaks võib lepingu lõpetamise õiguslikuks aluseks olla ka

VÕS § 314 lg 1, kuna asjaolud tekkisid hageja käitumise tõttu.

13. Arusaamatu on hageja nõue 96 263.81 krooni väljamõistmiseks põhivõlana. Nagu

nähtub hageja saadetud 30.06.2008 meeldetuletusest, moodustas kostja võlgnevus

selleks ajaks 33 018.62 krooni, millest kostja tasus 22 018.62 krooni. Jääk 11 000

krooni vastab ettemaksu summale, mida kostja tasus endisele omanikule lepingu

sõlmimisel ning mis läks üle hagejale. Seega kostjal hageja ees võlga ei ole.

14. Hageja nõuab üüri tasumist perioodi eest 2008.aasta juuli kuni detsember Kuna kostja

lõpetas üürilepingu ning vabastas ruumi enne 30.06.2008, siis perioodil 01.07.2008 –

31.12.2008 kostja hageja ruumi ei kasutanud, mistõttu ei ole mingeid õiguslikke aluseid

nõuda selle aja eest üüritasu.

15. Hageja seisukoht sellest, et üürileping on seniajani kehtiv, on ekslik. VÕS § 313 lg 1

näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kujunenud olukorras ei oleks üürilepingu

jätkamine kostja poolt mõistlik ning tooks kaasa kostja pankroti. Riigikohtu lahend nr 3-

2-1-62-04 osutab, et üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel võib olla mõjuvaks

põhjuseks ka erakorraline, so poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte

huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on

muutunud võimatuks. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole

huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid

on olulisemad ja saaksid lepingu jätkamise korral rohkem kahjustada, kui teise

lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Hageja huviks lepingu jätkamisel oli

kasumi saamine ruumi üürile andmisel, kostja huviks aga lepingu lõppemisel edaspidise

eksisteerimise jätkamine. Seega olid kostja huvid tunduvalt olulisemad ning vastasid

mõistlikkuse printsiibile. Kostja teavitas oma soovist üürileping lõpetada hagejat ette

mõistlikul tähtajal, osutades lepingu lõpetamise põhjuse ja tähtaja. Kostja on tasunud

kõik oma kohustused ruumi kasutamise aja eest ning kuivõrd alates 01.07.2008 kuni

31.12.2008 kostja ruume ei kasutanud, siis ei ole hagejal mingit õiguslikku alust nõuda

üüri selle ajavahemiku eest.

Esimese astme kohtu otsus

16. 10.06.2009 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja ja kostja

sõlmisid 13.04.2007 tähtajalise äriruumi üürilepingu, pooled ei vaidle ka üüritasu

suuruse üle. Äriruumi üürilepingu nr P50-130407 p-st 2.11.4.1 nähtub, et üürnikul oli

õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üüripind on sellises seisukorras, et selle

kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele ja üürileandja ei ole sellekohase

kirjaliku teate saamisest mõistliku aja jooksul ohtu kõrvaldanud ja ohuolukord kestab

kauem kui 30 päeva; üürnikul ei ole üürileandjast tulenevalt üüripinda sihtotstarbeliselt

kasutada, selline olukord kestab kauem kui 30 päeva ja üürileandja ei ole sellekohasele

kirjalikule pretensioonile reageerinud; seaduses imperatiivselt ettenähtud juhtudel.

Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tuleb ette teatada vähemalt 14 päeva. Seega

poolte vahel sõlmitud leping ei välista ega piira otsesõnu seaduses sätestatud võimalusi

üürileping erakorraliselt üles öelda. Ülesütlemisel tuleb järgida poolte vahel kokku

lepitud tähtaega.

17. VÕS § 313 lg 1 sätestab üürniku õiguse tähtajaline üürileping erakorraliselt üles öelda,

kui selleks on olemas mõjuv põhjus. Mõjuvate põhjuste näidisloetelu on sätestatud VÕS

§-des 314-319, kuid see ei välista mõnda muud mõjuvat põhjust. Kostja poolt esitatud

fotodest nähtub, et kostja kasutuses oleva üüripinna läheduses asuvad üüripinnad ei

olnud kaubanduskeskuses kasutuses. Kostja pangakonto väljavõttest selgub, et kostja

majandusolukord,

eelkõige

käive,

on

üürilepingu

kehtivuse

ajal

langenud.

Majandusolukorra muutus saab olla mõjuvaks põhjuseks üürilepingu üles ütlemiseks.

Isik ei pea taluma majanduslikult kahjuliku lepingu täitmist, mis põhjustaks tema

tegevuse lõppemise.

18. VÕS § 325 lg-d 1 ja 2 sätestavad üürilepingu ülesütlemise vorminõuded, kusjuures

üürniku ülesütlemiseteade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis,

muid vorminõudeid seadus üürniku ülesütlemisteatele ette ei näe.

19. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.11.5.2 sätestab, et lepingu ülesütlemisavaldus peab

sisaldama üüritud asja, lepingu lõppemise päeva ja ülesütlemise aluse. Nimetatud

lepingupunkt reguleerib üürileandja poolt esitatud ülesütlemisavalduse vorminõudeid.

Otsesõnu ei ole üürniku poolse ülesütlemisavalduse vorminõudeid pooltevahelises

lepingus sätestatud. Kostja ülesütlemisteade pidi olema kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis. 09.05.2008 teatest nähtub, et kostja teavitas hagejat kaks korda

soovist leping üles öelda. Hageja on omaks võtnud, et kostja esitas 28.05.2008 uue teate

üürilepingu ülesütlemise kohta. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on mõlemad teated

kätte saanud. Ülesütlemise aluseks ei ole viide seaduse sättele, vaid faktilised asjaolud.

Kostja on oma ülesütlemise teates kirjeldanud mõjuvaid põhjuseid - majandusraskusi ja

üüripinna vähest kasutamist. Kostja ülesütlemisteade vastab seaduses sätestatud vormi-

ja sisunõuetele. Mõjuval põhjusel üürilepingu ülesütlemisele ei ole pooled üürilepingus

lisatähtaegu ega tingimusi seadnud.

20. VÕS ei sätesta erakorralisele üürilepingu ülesütlemisele etteteatamise tähtaega. Pooled

on lepingu p-s 2.11.4.1.2 kokku leppinud, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade

tuleb esitada vähemalt 14 päeva ette. Kostja teade on dateeritud 09.05.2008 ja samal

päeval on hageja selle ka kätte saanud, seega on kostja järginud lepingus kokku lepitud

tähtaega.

21. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus hagejale üürilepingu sõlmimisel ettemaksu.

Varasema üürilepingu järgi tasutud ettemaks kanti üle kostja ettemaksuks. Kostja

võlgnevus 33 018.62 krooni, mis oli tekkinud kuni lepingu lõppemiseni, mis on

märgitud hageja poolt kostjale saadetud meeldetuletuses, on kostja poolt tasutud ja

tasaarvestatud ettemaksuga. Hagiavalduses on hageja nõudnud üüri tasu alates

01.07.2008, st lepingu lõppemisest, järelikult ei ole eelnevad võimalikud üürivõlad

käesoleva vaidluse esemeks.

Apellatsioonkaebus

22. OÜ Hexanor Haldus palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ja uue otsusega rahuldada

hagi, välja mõista OÜ-lt Kubitex Kaup 96 263.81 krooni ja viivised 0,25% põhivõlast

päevas kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte rohkem põhivõlast. Menetluskulud palub

apellant jätta vastustaja kanda.

23. Kaebuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled asjaolude üle, kas 13.04.2007 sõlmitud

äriruumi üürileping kehtis ja apellandil oli õigus nõuda lepingu täitmist, st üüri ja

kõrvalkulude tasumist. Tegemist on tähtajalise äriruumi üürilepinguga, mille puhul

määratlesid pooled kõik lepingu lõppemise ja erakorralise ülesütlemise alused lepingu

p-s 2.11. Selleks ongi pooled vabad aluseid kokku leppima ja/või piirama, lisaks

seaduses imperatiivselt sätestatud juhtudele. Seega pidi kohus tuvastama, kas vastustajal

olid eelkõige lepingust tulenevad alused üürilepingu ülesütlemiseks.

24. Lepingu tähtaeg ei olnud möödunud. Lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab

esinema õiguslik alus, mida ei esinenud ja pooled ei ole kehtivalt lepingut üles öelnud.

Üürniku poolt lepingu erakorralise ülesütlemise alused on kokku lepitud lepingu p-des

2.11.4.1.1-2.11.4.1.3, st üüripinna seisukorrast tulenevalt, kui esines oluline oht inimese

tervisele ja üürnik teatas sellest kirjalikult ning ohtu ei kõrvaldatud; üüripinna

sihtotstarbelistelt kasutamise võimatusest tulenevalt ja üürnik teatab sellest kirjalikult

ning takistust ei kõrvaldatud; seaduses imperatiivselt ettenähtud juhtudest tulenevalt.

Antud aluseid ei esinenud ja vastustaja ei teavitanud ka nendest puudustest/takistustest

apellanti kirjalikult.

25. Ülesütlemise aluse esinemisel on oluline esmalt ülesütlemisavalduse tegemine teisele

poolele, järgides avalduse vormi (VÕS § 325 lg 1) ja sisu (lepingu p 2.11.4.2, VÕS §

325 lg 2) nõudeid. Maakohus leidis ekslikult, et otsesõnu ei ole üürnikupoolse

ülesütlemise avalduse vorminõudeid pooltevahelises lepingus sätestatud. Lepingu

p 2.11.4.2 sätestab nõuded ülesütlemisavaldusele. Ülesütlemisavaldus peab sisaldama

vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus. Kui

ülesütlemisavaldus nimetatud andmeid ei sisalda, on lepingu erakorraline ülesütlemine

tühine. Teatud andmete sisaldumise nõue eeldab seega, et ülesütlemisavaldus on

kirjalik, mida nõuab ka seadus.

26. Vastustaja esitatud kaks ülesütlemisavaldust sisaldasid nelja erinevat ülesütlemise

põhjendust (alust). Maakohus lähtus 09.05.2008 ülesütlemisavaldusest, mille aluseks on

märgitud VÕS § 314 ja selgitus „edasised lepingulised kokkulepped ei paku huvi

võrreldes kaubanduspinna üürilevõtmise kuupäevaga. Sellega seoses ei näe me mingit

majanduslikku mõtet seda pinda üürida.“ Kohus asus seisukohale, et vastustajal oli

õigus leping erakorraliselt üles öelda VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuval põhjusel

(majandusolukorra

muutus,

majanduslikult

kahjulik

leping).

09.05.2008

ülesütlemisavalduses aga vastustaja sellele alusele ei tuginenud. Seega on kohus

tuginenud ülesütlemisavalduses mittesisalduvale alusele. 09.05.2008 avalduses puudub

ka üüritud asi ja lepingu lõppemise päev. Järelikult on 09.05.2008 ülesütlemisavaldus,

kui nõuetele mittevastav, tühine ja üürileping kehtiv.

27. 09.05.2008

ülesütlemisavalduses

toodud

asjaolud

jäid

apellandile

täiesti

arusaamatuteks, need ei saa olla mõjuvad põhjused. Aluse tuvastamisel ei ole abiks ka

avalduses sisalduv viide VÕS §-le 314, kuna see on nn asjaolude põhjendusest erinev.

VÕS § 314 reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist, kui üürnik ei saa üüritud

asja kasutada. Sellisel alusel erakorraline ülesütlemine oli lepingus kokku leppinud

(lepingu p 2.11.4.1.2) ja vastustaja selle punkti nõudeid, eeldusi täitnud ei ole (kirjalik

teavitamine, olukord kestab kauem kui 30 päeva), samuti ei ole asjas tõendatud

üürileandja rikkumine. Üürileandja ei ole ka põhjustanud olukorda, kus üürnikul ei ole

võimalik üüritud asja kasutada. Seega ei ole ülesütlemine kehtiv ka sel alusel. Lepingu

p-s 2.2.5 kinnitas üürnik, et ta arvestab sellega, et üüripind paikneb kaubanduskeskuses,

mille efektiivne areng on oluline nii üürileandjale kui ka üürnikule ning mille arenguks

on vajalik igapäevase tegevuse otstarbekas ja efektiivne toimimine. Ei saa pidada

põhjendatuks ega loogiliseks olukorda, kus üürnik ütleb 5-aastase lepingu üles vaevalt

aasta pärast lepingu sõlmimist ja ei peagi seda rohkem põhjendama, kui et üüripind

lihtsalt ei paku enam huvi ja üürnik ei näe mõtet jätkata.

28. Teises ülesütlemisavalduses, st 28.05.2008, on esitatud kolm erinevat ülesütlemise alust.

Lepingu p 2.11.4.1 sätestab, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda selle

punkti alapunktides sätestatud juhtumitel ja ei saa seega olla iseseisvaks õiguslikuks

aluseks lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ka juba mainitud 3 alust ei saa olla

ülesütlemise aluseks, kuna nende eeldused ei ole täidetud (puudub rikkumine, ei

teatatud ette jne). Täiendavalt on märgitud aluseks VÕS § 317, kuna ümbritsevad

ruumid ei tegutse ja seoses ökonoomsusega on lambid välja lülitatud, siis on see ohtlik

müüjatele. VÕS § 317 sätestab ülesütlemise eluruumi terviseohtlikkuse tõttu, mistõttu

see ei saa olla ülesütlemise aluseks. Kaubanduskeskuse ruumid on kaetud

üürilepingutega ja keskus toimib tänaseni. Võimalike pretensioonide korral oleks

vastustaja pidanud pöörduma kirjalikult üürileandja poole ja andma täiendava tähtaja

puuduste kõrvaldamiseks (lepingu p-d 2.11.4.1.1-2). Seda ta ei teinud ja seega ei saa

kohaldada ka neid ülesütlemisaluseid. Vastustaja ülesütlemisavaldusest ei ole võimalik

tuvastada, mis olukorda silmas on peetud ja et see olukord oleks ka mõjuvaks põhjuseks

ülesütlemisele. Avalduses puudub üüritud asi, mistõttu on eiratud ülesütlemisavalduse

sisunõudeid ja ülesütlemine on tühine.

29. Kohus asus seisukohale, et ülesütlemisteade vastab seaduses sätestatud vormi ja

sisunõuetele. Kõigepealt ei ole aru saada, millist teadet kohus silmas peab ja kumba

teadet ta ülesütlemisavalduseks peab. Kumbki teade ei vasta sisunõuetele ja 09.05.2008

ülesütlemisavalduses ei ole märgitud aluseks VÕS § 313 lg-t 1, mida kohus peab

ülesütlemise aluseks. Seega ei ole kohtu põhjendus selge. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et

mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles

öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt

kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu

täitmist jätkab. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud

eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 314 reguleerib

üürilepingu erakorralist ülesütlemist, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada; § 315

sätestab üürileandja ülesütlemise asja lepinguvastase kasutamise puhul; § 316 sätestab

üürileandja ülesütlemise tasumisega viivitamisel; § 317 sätestab ülesütlemise eluruumi

terviseohtlikkuse tõttu; § 318 sätestab pikaajalise (enam kui 30 a) sõlmitud üürilepingu

ülesütlemise ning § 319 sätestab ülesütlemise üürniku pankroti korral. Ilmselgelt neid

asjaolusid antud juhul ei esine ega aluseks võtta ei saa.

30. Lepingu ülesütlemist sooviv pool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise

tõendamise riski. Ta peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st et on täidetud

kõik ülesütlemise eeldused, mida vastustaja teinud ei ole. Ta ei ole ka tõendanud, et

kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et ta täitmist ei jätka, kas need asjaolud

(ajutine majanduslik raskus vms) on olulised ja lõplikud, kas ta ei saanud seda ette näha,

kas on lähtutud mõlema poole huvidest (kelle omad olulisemad, ka kahjutoovamad), kas

olukord tekkis üürnikust tulenevalt, mis annaks VÕS § 313 lg 1 rakendamiseks aluse.

Kõike seda ei ole vastustaja (veenvalt) põhjendanud ega tõendanud. Kuna see norm on

üsna abstraktseks aluseks, peab asi olema selgelt põhjendatud ja eelkõige tõendatud,

tagamaks lepingu õiglase lõpetamise võimaluse ja teisele lepingupoolele kahju

tekitamise vältimise.

31. Kohus on lugenud tõendatuks esitatud fotodega, et vastustaja kasutuses oleva üüripinna

läheduses asuvad üüripinnad ei olnud kaubanduskeskuses kasutuses. Fotodelt aga ei

nähtu, millal need on tehtud ja kuidas need pinnad on seoses vastustaja pinnaga

(läheduses või mitte). Kuupäevata ja ühekordsete fotodega ei saa tõendada, et just

üürilepingu perioodil ei olnud pinnad kasutuses ja see põhjustas käibelanguse.

Apellandil olid ja on kaubanduskeskuse pinnad, sh vastustaja üüripinna läheduses,

üürilepingutega kaetud ja kasutuses. Kui ka ajutise ümberkorralduse tõttu mõni pind

korraks tühi oli, ei tähenda see seda, et pinnad ei olnud kasutuses vms. Igasugune

vastustaja vastupidine väide on tõendamata, paljasõnaline ja pahatahtlik. Vastustaja

seisukohad on ka vastuolulised – 11.02.2009 vastuses märgib ta, et 2007.aasta lõpuks

osutusid paljud boksid tühjadeks, 20.05.2009 kohtuistungi protokollis on märgitud, et

2008.aasta suveks olid paljud üürnikud lahkunud kaubanduskeskusest.

32. Kohus on lugenud vastustaja pangaväljavõtetega tõendatuks, et kostja majandusolukord,

eelkõige käive, on üürilepingu kehtivuse ajal langenud. Pangaväljavõttega ei saa

ainuüksi tõendada ettevõtja käivet. Kauplusel on kindlasti veel kassakäive, mille kohta

vastustaja ei ole tõendeid esitanud. Eelkõige tõendavad aga majanduslikke andmeid

(käive, kasum, kahjum) ettevõtja bilanss ja kasumiaruanne vastavate perioodi

võrdlustena, mida vastustaja ei ole esitanud. Kohus on tuginenud pangaväljavõttele

perioodi 01.12. – 31.12.2006 kohta, mis on pooltevahelisele üürisuhtele eelnenud

periood ega saa kuidagi olla aluseks üüriperioodil käibe languse hindamisel. Lepingu

ülesütlemise ajale, maikuu 2008, eelnenud periood näitab käibe tõusu, mitte langust.

Nimelt on märtsikuu 2008 käive + 8 439.33 krooni, aprillis 2008 tõuseb see + 10 532.16

kroonile ja mais 2008 tõuseb see veelgi + 11 019.70 kroonile. Seega on arusaamatu,

millele tuginedes kohus väidab, et pangaväljavõtetega on tõendatud vastustaja käibe

langus. Nimetatud tõendite alusel saab asuda vastupidisele seisukohale – vastustaja

käive kasvas enne lepingu ülesütlemisavalduse tegemist.

33. Kohus on jätnud arvestamata ja põhjendamata vastustaja väited üürileandja

lepingurikkumise kohta ning apellandi sellesisulised vastuväited. Nii 28.05.2008

ülesütlemisavaldusest, vastustaja vastustest kui 20.05.2009 kohtuistungi protokollist

nähtub vastustaja seisukoht, et ülesütlemise aluseks oli hagejapoolne lepingu rikkumine.

Kohus on jätnud põhjendamata asjaolud, et üürileandja lepingurikkumine ei ole

tõendatud ja sellel alusel lepingu ülesütlemine ei vasta lepingu nõuetele. See muudab

aga ülesütlemise tühiseks, st et lepingu ülesütlemine tehti ilma õigusliku aluseta.

Vastustaja seisukoht

34. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

35. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja vastusega sellele ning tsiviilasja

muude materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb TsMS § 656 lg 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel

tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlus- ja

materiaalõiguse normide olulise rikkumise tõttu, mida ringkonnakohus ei saa

kõrvaldada.

36. Hageja on esitanud kostja vastu nõude ajavahemikul 01.06.2008 kuni 31.12.2008

tasumata üüri sissenõudmiseks ja on seisukohal, et poolte vahel 13.04.2007 sõlmitud

tähtajaline üürileping nr P50-130407 (t lk 7-28) kehtib. Kostja vaidleb nõudele vastu

põhjendusega, et nimetatud leping on tema kui üürniku poolt erakorraliselt ülesöeldud

alates 01.07.2008. Seega on õige maakohtu seisukoht, et esmalt tuleb välja selgitada,

kas pooltevaheline tehing kehtis hagetaval perioodil. Selleks tuleb analüüsida, kas

kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda ja juhul, kui oli, siis kas ülesütlemisel

täideti selleks kokkulepitud ja/või seaduses ettenähtud sisu ja vormi nõudeid.

37. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et tulenevalt lepingu p-s 2.11.4.1

kokkulepitust ei välistanud ega piiranud pooled erakorralise ülesütlemise aluseid

selliselt, et lisaks lepingus äratoodutele (terviseohtlikkus, kasutamise võimatus) oleks

välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kasutamine. Üürilepingu, sealhulgas

tähtajalise, erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud VÕS-i §-des 314-319

(eelkõige) ja § 313 lg-s 1 (täiendav iseseisev alus). Seega tuleb nõustuda

apellatsioonkaebuse seisukohaga, et esmalt pidi maakohus tuvastama, kas üürnikul oli

mõni lepingus kokkulepitud alus ülesütlemiseks, kui ei, siis kas oli mõni VÕS-i §-des

314 jj sätestatud alus ning alles siis oli põhjendatud analüüsida VÕS § 313 lg 1

rakendamise võimalikkust.

38. Sellise analüüsi (ülesütlemise sisulise aluse tuvastamise) eelduseks on ülesütlemise

vormi nõuete järgimise tuvastamine. Vastavalt VÕS § 325 lg-le 1 toimub üürilepingu

ülesütlemine ühepoolse tahteavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. Seega pidi

üürilepingu ülesütlemist väitnud pool esmalt tõendama, millises vormis ja millise

sisuga tahteavalduse ta vastaspoolele tegi. Käesolevas asjas on kostja esitanud kaks

erineva tekstiga sama lepingu lõpetamisele suunatud avaldust: 1) 09.05.2008 kuupäeva

kandev avaldus (t lk 75) ja 2) 28.05.2008 kuupäeva kandev avaldus (t lk 76).

Asjakohane on apellandi viide, et kaks avaldust sisaldavad väiteid nelja erineva

ülesütlemise aluse kohta. Kirjalikus vastuses 12.02.2009 (t lk 51-53) selgitas kostja, et

teatas üürileandjale lepingu lõpetamisest kaks korda. Seega pidi maakohus tuvastama

ja võtma otsuses selge seisukoha, kumba avaldust ta loeb kehtivaks tahteavalduseks ja

siis analüüsima selle sisu vastavust lepingu p-le 2.11.4.2. Maakohtu otsusest aga jääb

selgusetuks, kumba avaldust kohus analüüsis ülesütlemisteatena. Otsuse p-des 12 ja 13

on kohus käsitlenud samaaegselt mõlemat avaldust ja leidnud, et üürnik teatas

ülesütlemissoovist kaks korda ja et üürileandja ei vaidle, et sai mõlemad teated kätte.

Teate esitamise tähtaegsust analüüsides lähtus maakohus aga vaid 09.05.2008

avaldusest. Ka ei nähtu kostja seisukohtadest, kumba avaldust luges esitaja ise

kehtivaks ning maakohus ei ole nimetatud asjaolule eelmenetluses poolte tähelepanu

juhtinud.

39. Lisaks ei nähtu kummagi avalduse tekstist andmeid üüritud asja kohta, kuid maakohus

on jätnud selle vastuolu lepingus kokkulepituga täiesti tähelepanuta. Lepingu p-s

2.11.4.2 olid pooled leppinud kokku, et ülesütlemisavaldus peab sisaldama vähemalt

järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus. Sama on

sätestatud ka VÕS § 325 lg 2 p-des 1-3. Kuna kokkuvõttes asus maakohus

seisukohale, et ülesütlemine on kehtiv, siis järelikult pidi ta leidma, et andmete

puudumine üüritud asja kohta avalduses ei ole oluline lepingurikkumine, kuid milliste

asjaolude alusel ja millisele materiaalõigusele tuginedes ta sellisele (eeldatavale)

järeldusele jõudis, kontrollitavas otsuses ei sisaldu. TsMS § 392 lg 1 p 3 kohaselt peab

kohus eelmenetluses selgitama välja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited

esitatud nõuete ja väidete kohta. TsMS § 400 lg 5 kohaselt tuleb kohtul arutada

pooltega nende seletustes esitatud asjaoludele võimaliku õigusliku hinnangu andmist.

Vajadusel tuleb kooskõlas TsMS § 230 lg-ga 2 teha pooltele ettepanek täiendavate

tõendite esitamiseks.

40. Alles peale seda, kui on tuvastatud vormiliselt kehtiva ülesütlemisavalduse esitamine,

saab tuvastada, kas selles toodud asjaolud annavad sisulise aluse ülesütlemiseks.

Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja on esitanud üksikasjalikud vastuväited

kostja väidetele lepingu lõppemise kohta, kuid maakohtu otsuses ei ole neid käsitletud.

TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab otsuse põhjendav osa sisaldama kohtu tuvastatud

asjaolusid ja nendest tehtud järeldusi, tõendeid, millele on rajatud kohtu järeldused,

samuti seadusi, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei

nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Samuti peab kohus analüüsima kõiki

tõendeid ja juhul, kui ta mõnda neist ei arvesta, peab seda otsuses põhjendama.

41. Maakohus on otsuses leidnud kostja poolt esitatud fotode (t lk 55-57) ja kostja

pangakonto väljavõtete (t lk 58-74) alusel, et kostjale andis aluse leping erakorraliselt

üles öelda tema majandusolukorra muutus ning et isik ei pea taluma majanduslikult

kahjuliku lepingu täitmist. Materiaalõigusliku alusena on maakohus seejuures

käsitlenud VÕS § 313 lg-t 1. Isegi juhul, kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et on

käesolevas vaidluses on alust rakendada nimetatud seadusesätet, ei saa kolleegium

nõustuda viidatud sätte sellise lihtsustatud käsitlusega.

42. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel, kusjuures põhjus on mõjuv, kui selle

esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Nimetatud säte

peab tagama üürilepingute õiglase lõpetamise võimaluse ja selle rakendamisel peab

hindama, kas kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et ülesütlemist sooviv pool

lepingu täitmist ei jätka. Reeglina peab kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et

leping kehtib korralise lõppemiseni. Seega tuleb hinnata kahe lepingupoole huve ja

võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on lepingu üleütlemist sooviva poole jaoks

sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu kehtivuse

osas. Selle sätte alusel ülesütlemine saab tulla kõne alla vaid juhul, kui tekivad mingid

asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv pool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ega

ette näha ei saanud. Poolte huvide kaalumine eeldab mõlema poole huvide kaalumist

ja selle võrdlemist, kas lepingu lõpetamist sooviva poole huvid on ülekaalukalt

olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada, kui teise poole

huvid lepingu lõppemise korral. Käesolevas asjas on maakohus jätnud otsuses

vastaspoole huvid täiesti tähelepanuta ja on lähtunud vaid kostja väidetest lepingu

kahjulikkusest tema majanduslikule olukorrale. Asja uuel arutamisel tuleb ka selle

sätte rakendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid pooltega eelmenetluses arutada ja

anda võimalus hagejale esitada väiteid ja tõendeid enda huvi kohta lepingu edasiseks

kehtimiseks.

43. Menetluskulud jaotatakse asja uuel lahendamisel maakohtus.

Ande Tänav Tiit Kollom Imbi Sidok