2-09-22161/10 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-09-22161

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tartu Maakohus Tartu Kohtumaja

Kohtukoosseis

kohtunik Kersti Kerstna-Vaks

Kohtuotsuse tegemise aeg

30. detsember 2009

Tsiviilasi

OÜ Raima hagi OÜ Max Pro vastu võla ja viivise

nõudes

Hagihind (esialgne)

52 502.19 krooni

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: OÜ Raima, reg nr 10244217, asuk Riia 175, Tartu,

e-post: realestate@raima.ee

Hageja esindaja: vandeadvokaat Margus Viira, Kentmanni

Advokaadibüroo OÜ, asuk Kentmanni 15, 10116 Tallinn,

e-post: margus@kentmanni.ee

Kostja: OÜ Max Pro, reg nr 11229289, asuk Ringtee 75a,

Tartu 50105

Kostja esindajad: juhatuse liige

Oleg Priimak ja

lepinguline esindaja Maia Ploom, Turu 5-6, Tartu, e-post:

maiapl@hot.ee

Kohtuistung

10. detsembril 2009. a

Protokollija

Evelin Laansalu

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista OÜ-lt Max Pro põhivõlana 19 114.23

(üheksateist tuhat ükssada neliteist krooni ja 23 senti)krooni ja viivisena 11 290.10

(üksteist tuhat kakssada üheksakümmend krooni ja 10 senti) krooni OÜ Raima kasuks

2. Tasutud riigilõivust jätta 36, 4% kostja kanda ja 63,6% hageja aknda, kõik ülejäänud

menetluskulud sh õigusabikulud jätta poolte endi kanda.

Menetluskulude kindlaksmääramine

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi

jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad

dokumendid. Posti- ja sidekulude tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et need kulud on

kantud, kuid kohus võib nõuda nende tõendamist ka muul viisil. Käibemaksusumma

tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et ta ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada (TsMS § 174 lg 1, 2, 3).

Edasikaebe kord

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD, HAGEJA NÕUE ja MENETLUSE KÄIK

Pooled sõlmisid 20. augustil 2007. a mitteeluruumi rendilepingu. Lepingu kohaselt andis hageja

kostjale rendile Tartus, Riia 175 asuva äriruumi üldpindalaga 28 m2 tähtajaga 19. august 2008. a.

Renditasu, kommunaalteenuste ja muude teenuste tasu suuruse, arvestuse ja maksmise kord lepiti

kokku lepingu lahutamatus lisas nr 2. Vastavalt nimetatud lisa p-le 1 kohustus kostja tasuma

hagejale igakuiselt 3634.40 krooni üüri, millele lisandusid kommunaalmaksed.

Hagi on esitatud 11. mail 2009. a. Hageja väidab, et lepingu tähtaja saabumisel uuendati lepingut

suuliselt samadel tingimustel ja kostja jätkas ruumide kasutamist. Kirjalikult lepingu pikendamist

ei vormistatud. Kostja tasus viimati lepingujärgseid makseid septembris 2008. a. 21. novembril

2008. a saatis hageja kostjale kirjaliku meeldetuletuse, kostja sellele ei reageerinud. Pooltel

puudub kokkulepe lepingu lõpetamise kohta, kostja ei ole ruume hagejale kuni hagi esitamiseni

üle andnud. Hagiavalduse kohaselt võlgneb kostja seisuga märts 2009. a. hagejale põhivõlana

ruumide kasutamise eest 52 502.19 krooni. Hageja nõuab viivise 11167. 49 krooni tasumist

lepingu p 3.3 alusel, mille kohaselt kostja kohustus tasuma rendimaksete mitteõigeaegse

tasumise korral viivisena 0.15 % maksmisele kuuluvast summast iga viivitatud päeva eest.

Kostja esitas 2. juunil 2009. a. kohtule taotluse, võimaldamaks temal tutvuda hageja

raamatupidamisdokumentidega, et kostja saaks koostada omapoolse võlaarvestuse, kuna kostja ei

nõustu hageja arvestusega (lk 70). Kostja palus sellist võimalust enne kohtuistungit.

13. augusti

2009.

a.

eelistungiks

ei

olnud

hageja

võimaldanud

kostjal

raamatupidamisdokumentidega tutvuda, kohus määras uueks eelistungi ajaks 2. november 2009.

a. 26. oktoobril 2009. a. teatas kostja kohtule, et ka nüüd ei ole ta saanud tutvuda soovitud hageja

raamatupidamise algandmetega, mis on aluseks kütte, elektri, vee- ja kanalisatsiooniarvete jms

koostamisele. Hageja oli väidetavalt nõus esitama dokumente üksnes kohtule (lk 85). Kostja on

teistest allikatest välja selgitanud, et üüritava ruumi pindala ei olnud mitte lepingus märgitud 28

m2, vaid 25, 62 m2 (lk 79). 2. novembri 2009. a eelistungile hageja esindaja haigestumise tõttu

ei ilmunud ja 3. novembril 2009. a edastas kohus hagejale kostja taotluse dokumendi nõudena (lk

87). Kohus kohustas hagejat esitama kõik dokumendid kohtule ja kostjale hiljemalt 16.

novembriks 2009. a (lk 87).

10. detsembri 2009. a. kohtuistungil esitas hageja kohtule hagiavalduse täpsustuse koos lisadega

ja kohtu poolt 16. novembriks 2009. a nõutud viivisearvestuse. Hageja nõuab rendivõlana

31 345.10 krooni ja viivisena 21 381.34 krooni. Hageja nõustus kostja arvestusega, et kostja

kasutuses oli tegelikult 25,4 m2, mitte rendilepingu järgne 28 m2. Hagi täpsustuse kohaselt

leppisid pooled kokku, et hageja esitab kostjale uued arved muudetud rendipinna suurusega.

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja on seisukohal, et pärast 26. novembril 2009. a. toimunud poolte läbirääkimisi ja nõude

täpsustamist on arvete summad tabelis tl 95-96 õiged. Samas on kostja nõus tasuma renti üksnes

11897.68 krooni, st kuni selle ajani, kui kostja üüritud ruumi vabastas so kuni 20. novembrini

2008. a. Kostja möönab, et pooltel on vaidlus lepingu kestvuse üle (lk 154). Kostja on

selgitanud, et hageja keeras kostja üüritava ruumi ukse 4. novembril 2008. a. lukku ja rohkem ei

ole kostja üüritud ruumi sisse saanud. Siis lõppes ka rendileping, sest hageja lõpetas selle

ühepoolselt ja kostja ei soovi lepingu jätkumist. Hiljem sai kostja ruumist oma asjad kätte (lk

85).

KOHTUISTUNG

Kohus kuulas asjas tunnistajana üle Anneli Ehastu. A. Ehastu büroo asus 2008. a samas hoones

Riia 175, Tartus, kus kostja ruumi üüris. Kostja bürool oli klaasuks ja novembri alguses 2008. a

olid klaasustest üle tõmmatud punased hoiatavad lindid ja uks oli kinni kleebitud. Oli selge, et

sisse ei tohi minna ja kostja ei saanud seal edasi tegutseda. Tunnistajale teadaolevalt oli see

tehtud hageja poolt vara arestimise eesmärgil. Novembri keskpaigas 2008. a vahetas hageja ära

ka maja välisukse võtme. Ust kasutasid ka üürnikud, sh kostja. Kostja viis ühel päeval novembris

2008.a oma kaubad ära, läbi klaasi oli näha, et sinna uut üürnikku ei tulnud.

Hageja esindaja kohtuistungil ei vaidlustanud, et hageja pani mingisugused lindid uste peale,

kuid ruum oli kostjale ligipääsetav. Sellega üritati sundida kostjat võlga tasuma. Tegelikult

rentnik võlga ei tasunud, ruumi üle ei andnud ja leping on lõpetamata. Renti nõuab kuni märts

2009.a eest.

Kostja esindaja oli seisukohal, et lepingut ei pikendatud, leping kestis kuni 19. augustini 2008. a,

kuid maksmiskohustus jäi kostjal pärast seda kuupäeva alles. Rentnik võis lahkuda päevapealt,

ilma etteütlemata. Võlg tekkis seetõttu, et raha ei olnud. Viivist ei taha kostja tunnistada seetõttu,

et arved olid imelikud, kostjal ei olnud võimalik kontrollida arvete õigsust algdokumentide järgi.

Kui aga kohus leiab, et viivisenõue on põhjendatud, siis palub kostja viivist vähendada, kuna

vaidlused arvete osas tekkisid hageja süül. Viivisemäär 0,15 % päevas on liiga suur. Arveid ja

viiviseid on kostja nõus tasuma kuni 20. november 2008. a. (lk 155). Kostja ei olnud saanud

ühtegi hoiatust enne uste kinnikleepimist. Kostja teadis, et ruum on väiksem juba septembris

2007 ja esitas selle kohta suulisi pretensioone (lk 156).

KOHTU SEISUKOHT ja PÕHJENDUSED

Pooled vaidlevad selles, kas ja milliseks perioodiks pikenes pooltevaheline leping, mis oli algselt

sõlmitud kuni 19. augustini 2008. a. Sellest tulenevalt vaidlevad pooled, kas ja millisel alusel on

leping lõpetatud ja millise ajani on kostjal üüritud ruumi kasutamise eest tasumise kohustus.

Pooltel ei ole vaidlust selles, et kirjalikult ei ole lepingut pikendatud, kuid kostja jätkas ruumide

kasutamist novembri alguseni 2008. a, mil hageja kleepis kostjale üüritud ruumi uksed punaste

ribadega kinni ja kostja viis üüritud ruumist asjad ära hiljemalt 20. novembriks 2008. a. Alates

26. novembrist 2009. a ei ole pooltel vaidlust kostjale esitatud arvete sisu üle (lk 95-96).

Kohus leiab, et pooltevaheline leping, mida pooled ise nimetavad mitteeluruumi rendilepinguks

on oma olemuselt üürileping VÕS § 271 tähenduses. VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast

üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on

muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala

jooksul teistsugust tahet. Käesolevas asjas puuduvad tõendid poolte teistsuguse tahte kohta,

mistõttu tuleb asuda seisukohale, et pooltevaheline üürileping muutus pärast 19. augustit 2008. a

tähtajatuks üürilepinguks. VÕS § 325 lg 1 ja 2 kohaselt võib äriruumi üürilepingu üles öelda

kirjalikku taasesitamist võimaldava ülesütlemisavaldusega ja see peab sisaldama vähemalt VÕS

§ 325 lg 2 näidatud andmeid. Asjas ei ole vaidlust, et kumbki pool ei ole nimetatud korras

üürilepingut ülesöelnud. VÕS § 186 p 4 kohaselt võib aga võlasuhet lõpetada ka poolte

kokkuleppel. Asjas on tõendatud tunnistaja A. Ehastu ütlustega, et hageja tegi november 2008. a

alguses kostjale võla tõttu takistusi üüritud ruumi kasutamisel ja kostja vabastas seetõttu

hiljemalt 20. novembriks 2008. a üüripinna. Kostja ei soovinud tingituna hageja käitumisest

üürisuhte jätkumist. Mõlema poole käitumist koos võib käsitleda poolte kokkuleppel lepingu

lõpetamisena. Hageja tegevus takistuste loomisel kostjale on käsitletav ka üürilepingu

erakorralise ülesütlemisena, mis on läbiviidud küll seadusega sätestatud korda järgimata. Samas

kui kostja hageja sellist ülesütlemist ei vaidlusta, siis on hageja oma eesmärgi leping lõpetada

saavutanud. Kohus nõustub kostjaga, et leping lõppes hiljemalt 20. novembril 2008. a kui kostja

vabastas üüripinna ja pärast nimetatud kuupäeva puudub kostjal hagejale üüri ja muude teenuste

eest tasumise kohustus. Kostjal on nimetatud perioodi eest tasumata järgmised arved (hageja

arvestus lk 150 -151): arve nr 272 (osaliselt) 1153.11 krooni; arve nr 287 – 174.56 krooni; arve

nr 294 – 3296.92 krooni; arve nr 307 – 3296.92 krooni; arve nr 308 – 145.41 krooni; arve nr 315

– 179.61 krooni; arve nr 321 – 3296.92 krooni; arve nr 333 – 107.73 krooni; krooni; arve nr 338

– 3296.92 krooni; arve nr 350 – 3296.92 krooni; arve nr 351 – 921.45 krooni ja arve nr 364 –

1510.24 krooni. Arve nr 350 on november 2008 üüriarve ja arve nr 364 on november 2008

teenuste arve. Kohus leiab, et november 2008. a arvest nr 350 kuulub tasumisele kuni 20.

kuupäevani 2189.94 krooni ja november 2008 teenuste arvest nr 364 kuulub tasumisele kuni 20.

kuupäevani 1054.74 krooni, sest tasu soojuse eest tuleb 1/3 võrra vähendada seoses lepingu

lõppemisega. Kokku võlgneb kostja nimetatud arvete alusel hagejale 19114.23 krooni. Kostja

väidab küll ise võlgnevuse suuruseks 20. novembrini 2008. a 11897.68 krooni, kuid ei ole oma

arvutuskäiku või tõendeid nimetatud arvete tasumise kohta kohtule esitanud. Pooled on kohtule

kinnitanud, et arvete suuruse osas neil enam vaidlust pärast 26. novembrit 2009.a ei ole, mistõttu

tuginedes matemaatilisele tehtele tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks põhivõlana 19114.23

krooni.

Lepingu p 3. 3 kohaselt kohustus kostja maksete mitteõigeaegsel tasumisel tasuma viivist 0, 15

% päevas iga maksmisega viivitatud päeva eest tasumata summast lähtudes. Viivise tasumine

toimub rendileandja poolt esitatud viivisearvete alusel arvel näidatud kuupäevaks. Kuigi pooled

leppisid 26. novembril 2009. a kokku selles, et hageja muudab kõiki 2008. a kostjale esitatud

arveid, on hageja arvestanud viivist ikkagi alates algsete arvete esitamisest, kusjuures 27.

novembril 2009. a esitatud viivisarvete kohaselt on maksetähtajaks 2. detsember 2009. a. (lk 98-

113).

Pooltel ei ole enam käesolevaks hetkeks vaidlust, et üüritud ruumi tegelik suurus ei olnud mitte

lepingus märgitud 28 m2, vaid oli 25, 4 m2. Üüritud ruumi pindala kajastus lepingus valesti

seetõttu, et leping sõlmiti enne ruumi valmisehitamist. Kõik arved, mis hageja 2008. a kostjale

esitas ja mille tasumise kohustuse täitmisega viivitamise eest ta kostjalt viivist nõuab, olid

koostatud lepingus märgitud üüritud ruumi pindalast tulenevalt. Seega leppisid pooled 26.

novembril 2009. a kokku, et üüri suuruseks kuus ei ole mitte lepingus märgitud 3634.40 krooni

vaid 3296.92 krooni (koos käibemaksuga). Nimetatud asjaolust tulenevalt arvestas hageja ümber

ka kommunaalmaksud ja vormistas uued arved. Rendilepingu lisast nr 2 (lk 13) ei nähtu, milliste

kriteeriumite alusel kuulub maksmisele prügivedu, vesi, kanalisatsioon jm kommunaalteenused.

Nimetatud lisa p 3 kohaselt pidi kostja nende teenuste eest tasuma arve alusel ja elektri eest

arvesti näidu alusel. Samas kostjale enne kohtuvaidluse algatamist esitatud arvetest ( lk 15-49) ei

nähtu ei elektri arvesti näit ega ka muud koguse arvestamise alused- koguseks on arvetel alati iga

teenuse puhul märgitud „üks“.

Viivis on VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt õiguskaitsevahendiks rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse

rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd

selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille

toimumise riisikot ta kannab. Kohus leiab, et vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja rahalised

kohustused hageja ees täitma vastavalt esitatud arvetele. Arvel märgitud maksetähtaja

saabumisel muutus kohustus sissenõutavaks. Samas hageja poolt esitatud teenuse arvetel ei

olnud märgitud kostjale osutatud teenuse kogused, mistõttu ei saanud kostja kontrollida arvete

õigsust. Nimetatud probleem lahenes alles kohtus pärast seda, kui kohus kohustas hagejat

esitama kostjale arvete aluseks olevad dokumendid. Kohus leiab, et õigete ja kontrollitavate

arvete esitamise riisiko lasub hagejal, mistõttu hageja ei või käesoleval juhul nõuda kostjalt

viivist teenuste kasutamise eest esitatud arvete õigeaegse tasumata jätmise eest kuni 26.

novembril 2009. a. arvete läbivaatamiseni, mille tulemusel hageja nõue kostja vastu vähenes.

Hageja muutis küll varem esitatud arveid, kuid ei andnud kostjale muudetud arvete tasumiseks

uut tähtaega. Ka lepingu lisa nr 2 p 4 kohaselt tuli teenuse arvel märkida tasumise kuupäev.

VÕS § 82 lg 3 kohaselt kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka

võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja

jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige

kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Lepingu p 3.3 kohaselt toimub viiviste tasumine

rendileandja poolt esitatud viivisearvete alusel arvel näidatud kuupäevaks. Uutel viivisearvetel

27. novembrist 2009. a nr 101-118 on märgitud maksetähtajaks 2. detsember 2009. a. Nimetatud

viivisearved edastas hageja kostjale alles pärast tasumise tähtaja möödumist 10. detsembri 2009.

a kohtuistungil (lk 91), mistõttu kostja ei saanud juba seetõttu viivisearveid arvel märgitud

tähtajaks tasuda. Arvestades kõiki asjaolusid kogumis leiab kohus, et kohtumenetluse käigus

vahetult enne viimast kohtuistungit muudetud teenuse arvete tasumise tähtaeg saabub kostja

jaoks kohtuotsuse jõustumisega. Kui kostja jõustunud kohtuotsust ei täida, siis saab hageja nõuda

ka viivist. Käesoleva kohtuotsusega jätab kohus hageja viivise nõude teenuste eest tasumisega

viivitamise eest eelpool esitatud motiividel rahuldamata.

Kostja on kohtule avaldanud, et tegelikult teadis ta ruumi tegelikku suurust töömeeste jutu järgi

juba 2007. a ruumi valmides (lk 156), samas ei ole tõendatud, et kostja oleks hagejalt taotlenud

lepingu vastavat muutmist. Taotlemata lepingu muutmist on kostja jätnud aga talle esitaud

üüriarved tasumata ka selles ulatuses, mis osas ta üürinõuet tunnistas st talle teadaoleva tegeliku

ruumi suuruse osas.

Kostja on jätnud 2008. a eest tasumata üüriarved nr 294 (juuli), 307 (august), 321(september),

338(oktoober), 350(november), osaliselt arve nr 272 (juuni). Kohus leiab, et kuna kohustus oli

muutunud sissenõutavaks arvel märgitud maksetähtajast, siis on kostjal kohustus tasuda viivist

rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest osas, mida ta tunnistas st üür 25, 4 m2-lt. Kostja

on olnud üüri tasumisega viivituses järgnevalt (aluseks hageja viivise arvestus lk 97): arve nr 272

– 520 päeva, viivisenõue 899.43 krooni; arve nr 294 – 510 päeva, viivisenõue 2522.14 krooni;

arve nr 307 – 478 päeva, viivisenõue 2363.89 krooni; arve nr 321 – 447 päeva, viivisenõue

2210.58 krooni; arve nr 338 – 417 päeva, viivisenõue 2062.22 krooni; arve nr 350 – 375 päeva,

viivituses 2189.94 krooni (mitte 3296.92 krooni nagu on märgitud arvel, sest 20. novembri

2008.a. leping lõppes)x 0,15% päevas = 3,2849 krooni päevas st 375 x3, 2849 =1231.84 krooni.

Pooled on lepingu punktis 3.3 leppinud ise kokku viivisintressi suuruse, mistõttu ei ole

asjakohane kostja seisukoht, et viivise määr on liiga suur. Kohus rõhutab, et poolte poolt kokku

lepitud viivis rakendub üksnes kohustuse mittekohase täitmise korral. Seetõttu puudub kohtul

õiguslik alus kokkulepitud viivisintressi päevamäära vähendamiseks. Nõutav viivis ei ületa ka

põhivõla suurust. Kostjalt tuleb välja mõista viivisena ( 899.43+2522.14+2363.89 + 2210.58 +

2062.22 +1231.84 ) 11290.10 krooni.

Kuna hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, siis tuleb hagi esitamisel tasutud riigilõivust jätta

proportsionaalselt hagi rahuldatud osale 36,4% kostja kanda ja 63,6% hageja kanda. Kõik

ülejäänud menetluskulud sh õigusabikulud tuleb jätta poolte endi kanda.

Kohtunik