3-09-1230/29 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. detsember 2009, Tallinn

Haldusasja number

3-09-1230

Haldusasi

OÜ Vironia Invest kaebus Maksu- ja Tolliameti Põhja

maksu- ja tollikeskuse 16.03.2009 maksuotsuse nr 12-

5/150 tühistamiseks

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 08. detsembril 2009

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: OÜ Vironia Invest;

Esindajad: juh. liige Raul Feldman;

v. adv. Nele Laidvee

Vastustaja: Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja

tollikeskus,

Esindaja: Katre Kuhi.

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata;

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

3. Saata kohtuotsuse elektrooniline ärakiri kaebuse esitajale ja vastustajale. Kohtuotsuse

kinnitatud paberärakiri on võimalik soovi korral saada Tallinna Halduskohtu kantseleist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioon-

kaebus

vahetult

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HKMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD

1. 27.07.2005 algatati Audru Vallavolikogu otsusega nr 373 K.T. taotlusel detailplaneering

Pärnu maakonnas Kabriste külas Niiduranna kinnistul. 19.08.2005 kooskõlastas Audru

vallavanema detailplaneeringu lähteülesande. 29.09.2005 soetas OÜ Vironia Invest kinnistu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel K.T.lt Niiduranna kinnistu. 14.12.2006 kehtestas

Audru Vallavolikogu Niiduranna kinnistul detailplaneeringu, millega kavandati 2,73 ha

suurusel maa-alal moodustada 10 elamu-, 1 transpordi-, 1 tootmis- ja 1 üldmaakrunt ja jagada

kinnistu

kruntideks.

Detailplaneering

muutis

üldplaneeringus

maa-ala

sihtotstarbe

maatulundusmaast elamu-, transpordi-ja üldmaaks. Audru Vallavalitsus teatas 27.12.2006

kirjaga OÜ-le Vironia Invest detailplaneeringu kehtestamisest.

2. 18.04.2007 sõlmis OÜ Vironia Invest OÜ-ga Saku Ehitus Niiduranna kinnistu

võlaõigusliku müügilepingu. 05.06.2007 võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu, kokkuleppe

kinnistu omandiõiguse üleandmise kohta, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud.

3. 04.06.2007 korraldusega nr 204 määras Audru Vallavalitsus kinnistu katastriüksuse

jagamisel tekkinud katastriüksuste aadressid ja sihtotstarbed, nii et maatulundusmaa asemel

tekkis elamu-, transpordi-, üld- ja tootmismaa. Lisaks moodustati Niiduranna ja Kiraranna

kinnistutel kokku 19 väikeelamumaa krunti. 05.06.2007 sõlmis OÜ Vironia Invest OÜ-ga

Saku Ehitus Niiduranna kinnistu suhtes võlaõigusliku lepingu muutmise lepingu, kokkuleppe

kinnistu omandiõiguse üleandmise kohta, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud

4. Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskus (edaspidi maksuhaldur) kontrollis

17.09.2008 korralduse nr 12-2.1/29437 ja 29.09.2008 korralduse nr 12-2.1/31376 alusel OÜ

Vironia Invest käibemaksu arvestamise ja tasumise õigsust maksustamisperioodil 2007. aasta

jaanuar kuni detsember. Kontrolli käigus leiti, et OÜ Vironia Invest võõrandas OÜ-le Saku

Ehitus väikeelamumaa krundid Audru vallas, jättes 18% määraga maksustava käibena

deklareerimata elamumaa kruntide müügi.

5. 16.03.2009 maksuotsusega nr 12-5/150 määras maksuhaldur OÜ-le Vironia Invest

täiendavalt tasumisele käibemaksu summas 832 881 krooni. 15.04.2009 vaidega taotles OÜ

Vironia Invest maksuotsuse kehtetuks tunnistamist. Maksu- ja Tolliameti 05.05.2009

vaideotsusega nr 250 jäeti vaie täies ulatuses rahuldamata.

KAEBUSE SISU JA TAOTLUS

6. Kaebaja leiab, et maksuotsus rikub tema õigusi ning temale täiendavalt tasumiseks

määratud käibemaks on põhjendamatu. Kaebaja märgib, et maksuotsuses on vääralt jõutud

järeldusele, et kaebaja poolt 05.06.2007 OÜ-le Saku Ehitus kinnistu müümisega tekkis 18%

maksumääraga maksustatav käive. Maksuhalduri seisukoht, et kohaldamisele ei kuulu

käibemaksuseaduse § 16 lg 2 p 3 sätestatud maksuvabastus kinnisasja müügilt, sest kaebaja

poolt müüdud kinnistu on käsitatav krundina planeerimisseaduse tähenduses, on ekslik.

7. Maksuotsuses on tuginetud Rahandusministeeriumi poolt välja antud käibemaksuseaduse

kommentaaridele, väites, et maatükk muutub planeerimisseaduse tähenduses krundiks siis, kui

kinnitatakse detailplaneering. Kaebaja leiab, et Rahandusministeeriumi poolt antud KMS § 16

lg 2 p 3 kohaldamise juhiseid ja krundi mõiste tõlgendust ei saa müügitehingule pimesi

kohaldada, jättes arvesse võtmata tehingu sisu ja poolte tahte. Kaebaja saab ja peab oma

tegevuses

tuginema

üksnes

õigusaktidele,

mitte

kellegi

arvamusele

õigusaktist.

Planeerimisseadusest ei tulene, et maatükk muutub detailplaneeringu kinnitamise hetkest

krundiks.

8. Ehitamine on võimalik elamu-, äri-või tootmismaale, kuid mitte maatulundusmaale.

Maatulundusmaa on põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa

või maa, millel on metsa-või põllumajanduslik potentsiaal. Kaebaja rõhutab, et kinnistu

jagamine eraldi katastriüksusteks ja maa sihtotstarbe muutmine toimus pärast kinnistu müüki.

Kaebaja sai seega seadusele tuginedes õigustatult järeldada, et enne ehitusõiguse teket ei olnud

tegemist krundiga. Maatükk saab planeerimisseaduse mõistes olla krunt üksnes juhul, kui

ehitamisõigus on realiseeritav. Ehitamisõigus on realiseeritav juhul, kui registrites on tehtud

vajalikud kanded maa sihtotstarbe muutmiseks ehitamiseks lubatud maaks. Detailplaneeringu

olemasolu ei taga isikule automaatselt ehitusõigust ja ehitusloa väljastamist, kui registrites ei

ole tehtud vajalikke muudatusi maasihtotstarbe muutmiseks. Kinnistusraamatu kohaselt

muudeti kinnistu suhtes maa sihtotstarvet alles 12.07.2007. Vaidlus puudub ka selles, et

kinnistule ei olnud müügi hetkeks väljastatud ehitusluba, mis tõendab samuti kinnistul

müügitehingu sõlmimise hetkel ehitusõiguse puudumist.

9. Kaebaja selgitab teiseks, et maksuhaldur ei hinnanud õigesti kaebaja tahet kinnistu

majandamisel. Kinnistule detailplaneeringu algatamine ja detailplaneeringu lähteülesande

koostamine ei olnud kaebaja tahteavaldus, vaid fakt, mis oli kinnistu omandamise hetkeks

juba toimunud. Kaebaja tahet kinnistu tervikuna võõrandamiseks tõendab ka asjaolu, et

kaebaja ei ole kinnistuga seotud käibemaksuga maksustatud kulutustelt käibemaksu tagasi

arvestanud. Kui kaebaja oleks soovinud kinnistut müüa kruntidena, oleks ta oodanud ära

kruntide moodustamise ning alles pärast maa sihtotstarbe muutmist müünud kinnistu

ehitusõiguslike kruntidena ning lisanud hinnale käibemaksu. Kaebaja sõlmis võlaõigusliku

müügilepingu kinnistu müümiseks kolm kuud enne kruntide moodustamist, mis kinnitab

kaebaja tahet müüa kinnistu tervikuna ja maatulundusmaana. Kaebaja lisab, et seda asjaolu

tõendab muuhulgas ka kinnistu madal müügihind. Kinnistu müüdi OÜ-le Saku Ehitus

hinnaga 5 460 000 krooni, ruutmeetri hinnaga 200 krooni. Kui kinnistu oleks müüdud

ehitamiseks mõeldud kruntidena, oleks ruutmeetri hind olnud vähemalt 350 krooni, mida

kinnitab Groosi Kinnisvara OÜ 12.03.2007 koostööpakkumine. Groosi Kinnisvara OÜ

hinnangul oli kinnistu maksumus maatulundusmaana tervikuna 165 krooni ruutmeetrilt, kuid

ehitusõiguslike kruntidena oleks sihthind olnud 350 krooni ruutmeetrilt.

10. Maksuotsuses on ebaõigelt tuginetud üksnes OÜ Saku Ehitus poolt esitatud hinnangutele

kinnistu väärtuse osas. Suurte maksuvõlgnevustega OÜ Saku Ehitus ei ole erapooletuks

isikuks, kelle ütlusi ja esitatud dokumente saaks kasutada õiguspäraste tõenditena.

Maksuhaldurile edastatud kinnistu hindamise aktid on tellitud isiku poolt, kelle huvides oli

näidata kinnistu hinda võimalikult väiksena ning nõuda müüjalt madalamat hinda. Kinnistu

müügilepingust nähtub, et kinnistu hinna määramisel ei võetud aluseks ostja poolt tellitud

hindamisakte, vaid hind on määratud kõrgem, mis tõendab omakorda, et maksuotsuses

kajastatud hindamisaktid ei ole usaldusväärsed. Kaebaja lisab, et kinnistu näol on tegemist

heas asukohas oleva mereäärse piirkonnaga, mille ruutmeetri hind ei saanud olla 2007. aastal

nii madal, nagu on näidatud OÜ Saku Ehitus poolt esitatud hindamisaktides. Tehingute

statistikast nähtub, et 2007. aastal tehti Pärnumaal mereäärsete kinnistutega tehinguid

keskmiselt hinnaga 249 kr/m2, samas eraisikule müügi puhul oleks keskmiseks ruutmeetri

hinnaks Audru vallas 361 kr/m2. Mereäärsete eksklusiivsete kinnistute hinnatase oli 600-1000

kr/m2. Seega ei saanud kinnistu müük hinnaga 200 kr/m2 olla kruntide turuhind.

11. Kaebaja selgitab, et võttis OÜ-ga Saku Ehitus sõlmitud lepingus endale kohustuse

valmistada ette dokumendid kinnistu jagamiseks ja registreerimiseks maakatastris seetõttu, et

ostja soovis kinnistut majandada kruntidena. Vastavalt asjaõiguslepingu punktile 3.1.3 ei

võtnud kaebaja endale kohustust viia kinnistu jagamisega seotud toimingud lõpuni. Kruntide

saamise eesmärk oli ostjal, mitte müüjal, kelle eesmärk oli müüa kinnistu tervikuna. Kaebaja

märgib, et müüja ei saa mõjutada ostja õigusi kinnistu majandamisel. Ostja tahe pärast

tehingut kinnistut majandada kruntidena ei saa aga kaasa tuua kinnistu müüjale

käibemaksukohustust. Seejuures jääb arusaamatuks maksuotsuse väide, et ettevõtjate

vahelistest lepingutest nähtub, et ostja oli huvitatud detailplaneeringuga kinnitatud kruntide

ostmisest ning tehingu tegelikuks objektiks oli krunt.

12. Groosi Kinnisvara OÜ tegi kaebajale küll koostööpakkumise jagada kinnistu kruntideks ja

müüa ehitusõiguslike kruntidena, kuid kaebaja ei võtnud pakkumist vastu ja valis võimaluse

müüa kinnistu enne katastriüksuste moodustamist ja maa sihtotstarbe muutmist tervikuna

maatulundusmaana. Ka Riigikohtu halduskolleegium on oma lahendites rõhutanud, et

maksukohustuslasel ei lasu kohustust valida tehinguteks maksunduslikult kõige koormavam

viis. Euroopa Kohus on oma 21.02.2006 C-255/02 rõhutanud, et kui maksukohustuslasel on

valida mitme tehingu viisi vahel, ei kohusta kuues direktiiv valima tehingut, mille korral tuleks

tasuda kõige enam käibemaksu. Vastupidi, maksukohustuslasel on õigus korraldada oma

äritegevus viisil, mis piirab tema maksukohustust. Õiguste kuritarvitamine ei ole lubatud, kuid

õiguse kuritarvitamist ei esine, kui vastavale majandustegevusel võib lisaks pelgalt maksueelise

saamisele olla mõni teine selgitus. Maksuhaldur on kohustatud seega kõiki asjaolusid arvesse

võttes hindama, kas kinnistu müügilepingu sisust (sh hind, poolte kohustused), müüja tahtest

ja tegelikest asjaoludest nähtub soov ja võimalus müüa kinnistut ehitusõiguslike kruntidena

või müüdi kinnistu müüja poolt tervikuna ning kinnistul ehitamine oli ostja faktiline tahe.

Kinnistu müügi asjaoludest nähtub, et kaebaja tahe oli müüa kinnistu tervikuna

maatulundusmaana. Võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu objektiks on kinnistu

tervikuna, 100% maatulundusmaana, millel puudub ehitusõigus. Kaebaja on eeltoodust

tulenevalt seisukohal, et kinnistu müügil ei olnud tegemist kruntide müügiga, mistõttu puudub

alus nõuda tehingult käibemaksu tasumist. Kaebaja leiab, et maksuotsus on seega

õigusvastane ja palub selle täies ulatuses tühistada.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

13. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Vastustaja selgitab, et

vaidluse lahendus sõltub antud juhul mõiste krunt tõlgendamisest. PlanS § 9 lõike 3 kohaselt

on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.

Maatükk saab olla ehitamiseks kavandatud juhul, kui seal on detailplaneeringu või ehitusloaga

ette nähtud hoonete ja rajatiste ehitamine. Vastustaja on seisukohal, et seaduse sõnastusest ei

ole võimalik välja lugeda, et krundiks ei peeta maatükki, millele on kehtestatud (kuid

müügihetkeks kinnitamata) detailplaneering.

14. Vastustaja on seisukohal, et kaebaja võis kinnistu juba osta mõttega kinnitada sellel

detailplaneering ning müüa see lõpuks maha kruntidena. Kinnistu müüdi hinnaga, mis vastab

krundi võõrandamise hinnale. Kaebuse esitaja on esitanud maa-ameti andmebaasi väljatrüki,

mille kohaselt võõrandati 2007. aastal Audru vallas elamumaad keskmise hinnaga 249 kr/m2

ning maatulundusmaad keskmise hinnaga 23 kr/m2. Seejuures ei ole eraldatud keskmise hinna

arvutamisel aga tehnorajatistega varustatud, teedevõrgu ja tänavavalgustusega kinnistuid ning

nö ilma igasuguse ettevalmistuseta elamumaid, mis on erineva väärtusega. Vaidlusalusel

kinnistul puudusid tehnorajatised jms, mistõttu ei olnudki võõrandamisel võimalik küsida

kõrgemat hinda kui 200 kr/m2. Seda kinnitab ka A. Alliksaare Kinnisvarabüroo poolt

koostatud eksperthinnang, mille kohaselt elamumaa sihtotstarbe korral oleks antud kinnistu

väärtus 150 kr/m2. Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt koostatud hindamise alusel oleks

maatulundusmaa hinnaks 60 kr/m2. Kui kaebaja oleks oma väidetava tahte kohaselt

võõrandanud kinnistu maatulundusmaana, siis ei oleks saanud võõrandamisel küsida hinda

200 kr/m2 eest, vaid nagu maa-ameti andmete kohaselt märgitud: 23 kr/m2 eest.

15. Vastustaja hinnangul ei oma käesoleval juhul olulist tähendust ka Groosi Kinnisvara poolt

pakutud koostööleping, mille kohaselt oleks kinnistu hinnaks kruntideks eraldamisel 350

kr/m2. Tegemist on pakkumisega, mille kohaselt püütakse krundid võõrandada võimalikult

kõrge hinnaga, et oleks võimalik jagada kruntide müügist saadud kasum kahe koostööpartneri

vahel. Samas on tegemist üksnes illustratiivse pakkumisega, mis ei tähenda, et sellise hinnaga

oleks kinnistut ka võõrandada saanud. Kuna OÜ Saku Ehitus poolt esitatud

eksperthinnangud koostati Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta kuuluvate atesteeritud hindajate

poolt, siis puudub maksuhalduril kahtlus, et tegemist oleks valehinnangute või pettusega.

Seejuures on antud eksperthinnangud koostatud krediidiasutusele, mistõttu peaks

maksuhalduri hinnangul OÜ Saku Ehituse eesmärgiks olema näidata just krediidiasutusele

kinnistu suuremat väärtust, kuna kinnistu oleks krediidiasutusest võetud laenu tagatiseks,

mitte püüda näidata kinnistu hinda võimalikult madalana. Vastustaja leiab eeltoodust

tulenevalt, et maksuotsus on õiguspärane ning kaebus tuleb jätta rahuldamata.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

16. Kohus, hinnanud poolte seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid

nende kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta

rahuldamata. Menetlusosaliste menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Kohtu

põhjendused on järgmised.

17. Vaidlusaluseks on küsimus selles, kas 05.06.2007 kinnistu müügilepingu objekt kujutas

endast maksustatavat või maksuvaba käivet. Müügitehingu faktiliste asjaolude üle vaidlus

puudub. KMS § 16 lõike 2 punkti 3 kohaselt ei maksustata käibemaksuga kinnisaja või selle

osa käivet. Maksuvabastust ei kohaldata krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei

asu ehitist. Antud juhul olenebki tehingu käibemaksustamine mõiste krunt tõlgendamisest.

Kohus nõustub vastustajaga selles, et kaebaja poolt 05.06.2007 OÜ-le Saku Ehitus kinnistu

müümisega tekkis 18% maksumääraga maksustatav käive. Kaebuse esitajal ei olnud õigust

kasutada KMS § 16 lg 2 p 3 sätestatud maksuvabastust kinnisasja müügilt, sest müüdud

kinnistul olid krundid planeerimisseaduse tähenduses. PlanS § 9 lõike 3 kohaselt on krunt

ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Kaebaja

leiab, et PlanS-st ei tulene, et maatükk muutub detailplaneeringu kinnitamise hetkest krundiks.

Seega on vaja leida, mida tähendab PlanS § 9 lõikes 3 kasutatud määratlus ehitamiseks

kavandatud. Vastustaja on seisukohal, et ehitamiseks on kavandatud maatükk, millele on

kehtestatud detailplaneering, kaebaja leiab, et vajalik on ka väljastatud ehitusluba.

18. Kindlasti ei ole võimalik samastada mõisteid krunt ja kinnistu. PlanS ei seo krundi

olemasolu kuidagi sõltuvusse kinnistusraamatu kandest. Lisaks muutuks krundi mõiste sellisel

juhul tarbetuks, kuna saakski kasutada vaid kinnistu mõistet. Krunt PlanS tähenduses viitab

maatüki kasutusotstarbele: sinna on kavandatud ehitustegevus. Krunt on maatüki

planeerimisõiguslik, kinnistu aga omandiõiguslik määratlus. Kinnistu ja krunt võivad, kuid ei

pruugi kattuda. Krundi lisatingimuseks on, et maatükk peab asuma detailplaneeringu

koostamise kohustusega alal. Viimane tingimus on siinkohal täidetud, nii jääbki üle anda

hinnang vaid asjaolule, kas vaidlusalusele kinnistule oli kavandatud ehitustegevus.

19. Kinnistu käive tekkis asjaõiguslepingu sõlmimisest 05.06.2007. Seega tuleb anda hinnang

selle, kas müüdi krunte PlanS § 9 lg 3 tähenduses, asjaõiguslepingu sõlmimise seisuga.

Seejuures saab varem sõlmitud võlaõigusleping olla abiks lepingu objekti määratlemisel.

Vaidlust ei ole selles, et enne kinnistu müüki oli selle osas 14.12.2006 kehtestatud

detailplaneering, millega kavandati moodustada maatükil 10 elamu-, 1 transpordi-, 1 tootmis-

ja 1 üldmaakrunt ja jagada kinnistu kruntideks. Detailplaneering muutis üldplaneeringus maa-

ala sihtotstarbe maatulundusmaast elamu-, transpordi-ja üldmaaks. PlanS § 9 lõike 1 kohaselt

koostatakse detailplaneering valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja

lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Seega ongi maatükk, mille osas on kehtestatud

detailplaneering, ehitamiseks kavandatud. Detailplaneeringu kehtestamise põhjuseks on

kavandatav ehitustegevus. Kaebuse esitaja väited, et lisaks peaks olema väljastatud ka

ehitusluba, ei tugine aga ühelegi õigusnormile. PlanS § 9 lõike 2 punkide 1 ja 2 kohaselt on

detailplaneeringu eesmärgiks muuhulgas planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine ja

krundi ehitusõiguse määramine. Seega tekkisid krundid PlanS § 9 lõike 3 tähenduses

vaidlusalusele kinnistule alates 14.12.2006 detailplaneeringu kehtestamisest.

20. Kohtu hinnangul ei ole asjas oluline, et asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu

sihtotstarbeks kinnistusraamatus jätkuvalt maatulundusmaa. Maakatastriseaduse § 18 lõike 2

kohaselt määrab kohalik omavalitsus planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu

koostamise kohustuse korral katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel.

PlanS § 9 lõike 41 kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve PlanS tähenduses võimalikult

täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata

kasutama. Ühele krundile võib määrata mitu kasutamise sihtotstarvet. Krundi kasutamise

sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise

kasutamise otstarbe. Sisuliselt oli kinnistu sihtotstarbe muutmine juba otsustatud kohaliku

omavalitsuse poolt (14.12.2006 Audru Vallavolikogu korraldus, millega otsustati kinnistu

kruntideks jagamine ja 10 elamu-, 1 transpordi-, 1 tootmis- ja 1 üldmaakrundi

moodustamine; 04.06.2007 korraldusega nr 204 määras Audru Vallavalitsus kinnistu

katastriüksuse jagamisel tekkinud katastriüksuste aadressid ja sihtotstarbed, nii et

maatulundusmaa asemel tekkis elamu-, transpordi-, üld- ja tootmismaa. Lisaks moodustati

nimetatud korraldusega Niiduranna ja Kiraranna kinnistutel kokku 19 väikeelamumaa krunti.)

Arusaadavalt kajastatakse kinnistu sihtotstarve hiljem ka kinnisturaamatus, kuid asjaolu, et

05.06.2007 asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ei olnud kinnistusraamatus veel kanne

sihtotstarbe muutmise kohta tehtud, ei muuda tehingu majanduslikku sisu. Vastavalt

maakatastriseaduse §-le 19 informeerib kohalik omavalitsus katastripidajat katastriüksuse

sihtotstarbe või sihtotstarvete muutmise aluseks olevast otsusest ühe kuu jooksul otsuse

tegemise päevast arvates ja kinnistusraamatuseaduse § 13 lõike 3 alusel parandab

kinnistamiseks pädev isik andmed sihtotstarbe kohta riigi maakatastri pidaja kirjaliku taotluse

alusel.

21. Asjakohased ei ole kaebuse esitaja väited, et müügiobjekti kruntide kogumina käsitlemise

välistab asjaolu, et lepingu objektiks oli üks kinnistu. Kruntide moodustamine ei eelda

kinnistu jagamist, kuna ühele kinnistule saab moodustada ka mitmeid krunte. Täiesti võimalik

on isegi see, et elamud ehitatakse ühele kinnistule ning maa nende elamute all jääb kuuluma

elamu omanikele mõttelistes osades. Nagu kohus eespool mainis, tuleb eristada kinnistut kui

omandiõiguslikku ja krunti kui planeerimisõiguslikku üksust. Asjaõiguslikus mõttes toimus

küll kinnistu jagamine eraldi katastriüksusteks ja maa sihtotstarbe muutmine toimus pärast

kinnistu müüki, kuid lepingu majanduslikule sisule see tähendust ei omanud, kuivõrd sisulised

planeerimisõiguslikud otsustused (kinnistu sihtotstarbe muutmine ja eraldi katastriüksuste

moodustamine) oli kohaliku omavalitsuse poolt lepingu sõlmimisele eelnevalt tehtud.

22. Kohtu hinnangul on võlaõiguslepingust ja asjaõiguslepingust tulenevalt üheselt arusaadav,

et ostja tahe oli osta elamukrunte. Arusaamatu on kaebuse esitaja väide, et kruntide saamise

eesmärk oli ostjal, mitte müüjal, kelle eesmärk oli müüa kinnistu tervikuna. Tehingu

majanduslikuks sisuks oli elamukruntide müük. Ei ole võimalik, et müüja poolt vaadatuna oli

lepinguobjektiks midagi muud kui ostja poolt vaadatuna. Arvestada tuleb käibe toimumise

aega, mitte ostja plaane tulevikuks. Kohus leidis aga eespool, et asjaõiguslepingu sõlmimise

seisuga olid kinnistul krundid PlanS § 9 lõikes 3 tähenduses.

23. Kohus leiab, et kuivõrd asjaomast kohtupraktikat ei ole, on maksuhaldur tuginenud

õigesti käibemaksuseaduse kommentaaridele. Samas ei nõustu kohus kaebuse esitaja väitega,

justkui oleks maksuhaldur nendes sisalduvaid juhiseid pimesi järginud. Maksustamise alus

tuleneb siiski KMS § 16 lg 2 p 3 ja PlanS § 9 lõike 3 koostoimest.

24. Poolte väiteid kinnistu hinna osas kohus siinkohal analüüsima ei asu, kuna need ei ole asja

lahenduse seisukohalt määravad, kuna asjas on üheselt tuvastatav, et vaidlusalusele kinnistule

oli kavandatud ehitustegevus. Küll aga märgib kohus siinjuures, et hinna arvestamisel tulnuks

lähtuda keskmistest statistilistest näitajatest (konkreetse kinnistu erisusi arvesse võttes), mitte

vaid ühe kinnisvarabüroo koostööpakkumisest, nagu seda on teinud kaebuse esitaja. Seega on

vaidlustatud maksuotsus õiguspärane ja selle tühistamiseks puudub alus.

25. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja ei ole kaebuse esitajalt menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Kadriann Ikkonen

kohtunik